1、城市面积2.5万平棚户区改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1总 论11.1项目概况11.2编制依据及编制范围21.3主要规划及技术经济指标31.4结论与建议52建设背景及必要性 72.1建设背景 72.22、建设必要性83项目区域概况103.1XX市概况103.2XX区概况124市场分析与风险分析144.1市场分析144.2市场评估155建设内容与规模176项目选址与建设条件196.1项目选址196.2建设条件197项目规划建设方案237.1总体规划方案237.2基础设施建设方案248拆迁、安置方案298.1编制依据298.2补偿安置方式298.3安置区规划建设方案319环境保护与水土保持329.1 环境保护329.2 水土保持4910节能5410.1编制依据5410.2能源消耗分析5410.3能源供应状况5410.4节能措施5511项目实施进度与招投标5611.1项目管理5611.2项目实施进度3、5611.3招标投标5912运作模式与招商引资6112.1运作模式6112.2招商引资6212.3引资策略6213投资估算与资金筹措6313.1编制依据6313.2总投资与资金筹措6414财务评价6714.1评价依据及说明6714.2收入税金估算6714.3开发成本6814.4损益计算6914.5财务效益分析7014.6敏感性分析7314.7风险分析7414.8社会效益75一 总论1.1项目概况项目名称XX市XX区XX棚户区改造项目建设单位建设单位：XXXX棚户区改造开发有限公司注册地址：XX市XX区太子路925号4-5楼法人代表：XXXXXX棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，4、经营资质和范围：从事XX区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是XX市XX区政府独资的XXXX国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为： 单位：万元股东名称金额占比款项用途XXXX国有资产投资控股有限公司3000100投资款合计3000100建设地点XX市XX区沿江南路庆云街道南湖唐社区、市自来水公司以北、沿江路沿线。建设内容与建设规模根据XXXX区规划要求，XX市XX区XX棚户区改造项目总规划面积为25071.65平方米（合37.61亩），总建筑面积60930平方米。本项目主要建设内容包5、括：拟拆迁棚户335户，安置人口1005人；拆迁房屋20965.15；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；完成拆迁地“七通一平”建设；可开发土地出让。建设工期本项目建设工期为24个月，滚动开发模式，前期征地拆迁及土地平整建设期间为10个月。投资估算与资金筹措项目总投资8263万元，其中工程费用6557万元，其他费用338万元，预备费用656万元，建设期利息713万元。资金来源为：银行贷款5500万元，企业自筹2763万元。财务效益指标本项目投资税后财务内部收益率(FIRR)：28.37%；投资回收期(Pt)：1.85年；财务净现值(FNPV )：1034万元 (ic=10%)。1.6、2编制依据及编制范围编制单位编制单位：长沙XX工程咨询有限公司法人代表：XX资格等级：甲级发证机关：国家发展和改革委员会编制依据（1）XX市国民经济和社会发展“十一五”发展纲要；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）住建部建标2002205号房地产开发项目经济评价方法；（4）其他有关专业设计规范；（5）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；（6）XX市土地利用的总体规划；（7）工业与民用建筑可行性研究深度要求；（8）建设单位提供其他各项基础资料。研究范围可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公7、用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。1.3主要规划及技术经济指标项目主要规划及技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号项 目单位指标备注1规划用地面积25071.652规划净基地面积3总建筑面积609303.1新建住宅面积390003.2原有住宅面积3.3公寓建筑面积3.4办公建筑面积3.5商业建筑面积155803.6幼儿园建筑面积3.7地下建筑面积63504绿地面积21055容积率5.186建筑投影面积7建筑密度408绿化率209停车位个28210拆迁面积20965.2510.1商业面积10.2住宅面积20965.2511拆迁户数户33512拆8、迁人口人100513总投资万元826313.1工程费用万元655713.2其他费用万元33813.3预备费万元65613.4建设期利息万元71314资金筹措14.1银行贷款万元550014.2企业自筹万元276315财务效益15.1财务内部收益率%28.37所得税后15.2投资回收期年1.85所得税后15.3财务净现值万元1034所得税后16建设工期月101.4结论与建议1）该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则，XXXX区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域，随着“3+5”城市群建设的加快发展，XX综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全9、面提速。2）XX市XX区XX棚户区改造项目位于沿江南路庆云街道办事处南湖塘社区，市自来水公司以北、沿江路沿线。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。3）根据XX区棚户区现状和XX区控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区内配套基础设施建设；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；可开发土地出让。本项目拟征用地面积为25071.65平方米，拟拆迁棚户335户，拆迁房屋20965.25，安置人口1005人。4）项目总投资8263万元，其中工程费用6557万元，其他费用310、38万元，预备费用656 万元， 建设期利息713万元。5）本项目所得税后投资财务内部收益率(FIRR)：28.37 %；投资回收期(Pt)：1.85年；财务净现值(FNPV )：1034万 元 (ic=10%)。从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。6）项目总投资 8263万元，其中银行贷款5500万元，企业自筹2763万元。资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。84二 建设背景及必要11、性2.1建设背景为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房12、供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。按照国家有关规定，财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。编制农村危房改造扩大试点规划，出台扩大农村危房改造试点工作实施要求，组织研究农村住房建设政策，推动农村住房制度完善和改革，鼓励农民投资改善自身的居住条件，组织实施扩大农村危房改造试点工程，拉动农村消费，扩大农民就业。XX区是隶属于XX市，长株潭“两型社会”建设改革试验区已获国务院批准，在建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架基础上，初步形成与周边长13、沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的长株潭城市群综合基础设施框架，使长株潭城市群区域经济一体化，成为湖南经济发展的核心增长区域。由于本片区棚户集中，目前公用设施简陋，居住生活条件较差，必须尽快升级改造，打造长株潭两型社会重要城市，提升XX城市形象。2.2建设必要性（1）棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程，是将城市建设发展成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本执政理念的需要。棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到14、改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。棚户区改造可以密切党与人民群众的感情，促进社会和谐。通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，进一步增强党和政府与人民群众的血肉联系。（2）加快XX棚户区的改造，是完善XX市城市配套设施建设、改善人居环境的需要。近年来，XX城市发展迅速，在XX市委市政府的正确领导下，城市基本格局已初步形成。但由于没有完成XX棚户区的改造搬迁，使得XX市XX区的魅力没有得到充分彰显。目前，XX棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，大部分地方甚至连自来水都不通。加快15、XX棚户区的改造，可以加快XX市城市基础设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变XX区形象，提升XX城市品位和承载功能，加快XX新城区形成，提高城市的管理水平，促进XX市经济社会环境又好又快发展。(3)加快XX棚户区的改造，是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。(4)加快XX棚户区的改造，是调整XX市产业结构、促进地区经济增长的需16、要。结合棚户区改造，以土地置换为依托，大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，促进产业升级，提高发展质量和效益。通过对该区域土地的开发，拉动建筑业等相关产业的发展，增加社会就业，培育新的经济增长点和新型城市产业，促进地区经济增长。同时，加快棚户区的改造，是扩大城市经济对农村经济的带动和辐射效应、实现农业产业升级、形成农民向城镇集中转移、改变城乡二元经济结构、缩小城乡差别的需要；是推进农业产业化、农村城镇化，提高农民生活水平，解决“三农”问题的需要。三 项目区域概况3.1XX市概况XX市位于湖南省东部，湘江下游。东界江西省萍乡市、莲花县、永新县及井冈山市，南连本省衡阳、郴州两市，西接17、湘潭市，北与长沙市毗邻。介于北纬260305”280107”，东经1125730”1140715”之间。XX市现辖天元、XX、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、XX县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。XX是湖南省第二大城市，截至2009年，XX市辖5个市辖区、4个县，代管1个县级市；全市共有24个街道、66个镇、46个乡、1个民族乡。 中华民族的始祖、农耕文化的创始人-炎帝神农氏长眠在境内炎陵县的鹿原陂。在国内革命战争时期，茶陵、炎陵是井冈山革命根据地六县中的两县，共有4万多名英雄儿女为新中国捐躯。XX素有“南北通衢”之称，京广、沪昆和正在建设中的武广客运专线在此交汇，株北编组站是中18、国南方最大的编组站，XX站是全国五大客货运特级站之一。320、106国道，京珠、上瑞高速以及正在建设的长株、衡炎高速绕城而过。湘江内河航运比较发达。距离黄花机场约40分钟车程。XX是正在崛起的老工业基地。“一五”时期，XX被列为全国8个重点建设的工业城市之一，国家在此布点兴建了13个重点项目。目前，XX已经形成了以交通装备制造、有色金属深加工、化工、新材料等为支撑的产业体系，创造了中国工业史上100多个“第一”。XX拥有亚洲最大的有色金属冶炼基地、硬质合金研发和制造基地，全国最大的电力机车研发和生产基地，江南最大的铁路货车、航空发动机和汽车零部件研发和生产基地，还是全国制造业信息化重点城市、国19、家新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划传感技术产业化基地。全市规模以上工业企业达901家，从业人员20多万人，其中大中型企业61家、上市公司9家、世界500强投资的企业8家，电力机车、硬质合金、电锌等10多种重要产品产量居全国首位。XX是中南地区有名的商贸物流中心。拥有各类专业市场337个，年成交额过亿元的21个。其中，XX市场群是中南最大的服饰物流中心,跻身中国十大服装批发市场，共有各类专业服饰市场43个，年成交额超过200亿元，辐射全国15个省市、230多个县市区。XX是闻名全国的旅游度假胜地。2009年全市接待国内游客932.6万人次，增长14.1%，接待境外游客3.85万人次，增长20、14.2%；实现旅游总收入55.8亿元，增长14.8%，其中旅游创汇968.5万美元，增长14.5%。年末全市拥有旅游星级宾馆饭店34家，旅行社45家，国家4A级旅游景区2个。XX是一座充满生机与活力的城市。近几年，XX紧扣“推进跨越发展、构建和谐XX”工作主题，全面贯彻落实科学发展观，大力实施“产业兴市、科教先导、城镇带动、文化提升”四大战略，全市经济社会持续健康较快发展。据第二次全国经济普查资料修订及初步核算，2009年全市地区生产总值1022.6亿元，增长14.2%，高于全省平均水平0.6个百分点，高于2001-2008年年均水平1.8个百分点。全市经济总量四年连续跨越600亿、700亿21、元、900亿元和1000亿元四个台阶，成为全省第五个跨入经济总量过千亿元的市州。第一产业增加值107.8亿元，增长5.6%；第二产业增加值560.3亿元，增长16.1%，其中工业493.1亿元，增长17.1%；第三产业增加值354.5亿元，增长13.9%。按常住人口计算，全市人均GDP为27474元，增长13.6%。3.2XX区概况随着长株潭城市经济一体化的进程日益提速，面对这个千载难逢的发展机遇，提高XX的城市化水平，以满足城市扩容需求和提高城市品位需要势在必行。XX区是XX市的发祥区、中心区、商贸区，1997年全市区划调整，由原XX市南区改为现名。区域总面积66.7平方公里，辖7个街道办事22、处、1个乡、1个国家级开发园区董家段高科园和1个省级经济开发区建宁开发区；共有43个社区居委会，19个行政村；常住人口22.62万人，暂住、流动人口约30万人；常住人口中，城市人口20.18万人，占89.2%。 辖区内有331、608等大型国有企业，唐人神、太子奶、红翻天、好棒美等民营企业，国家级董家段高科园形成“东航空城、西服饰园”的产业定位，成效开始显现，省级开发区建宁经济开发区木业加工产业集群初步形成。商贸业长盛不衰，18类82个专业集贸市场，涵盖服装、鞋帽、皮具、布匹、家电、小商品、建材、交通通讯等方面，经营面积110万，形成了XX服饰市场群、中南摩托车及配件市场群、徐家桥电脑及通讯市23、场群三大商圈，其中服饰市场群经过10多年的发展，先后荣获“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”殊荣，有各类专业服饰市场43个，总面积70多万平方米，商户4万多个，其中国际、国内品牌4000多个，省、市级总代理8000多个，商品辐射全国15个省230多个县（市、区）及非洲、东南亚地区，年成交额达400多亿元。近年来，区委、区政府提出了“增创新优势、再创新辉煌”的工作主题，加快南拓步伐，推进和谐发展，致力于建设“繁荣的中心商务区、兴旺的标志工业区和亮丽的文明窗口区”，全力打造“品牌XX”、“诚信XX”和“掘金名区”，大力建设XX服饰物流中心，加快发展服饰产业、航机陆用产业、健24、康食品业，经济和社会持续较快发展。四 市场分析与风险分析4.1市场分析XXXX区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域；既是一座老工业基地，又是一座新型城市的XX，随着“3+5”城市群建设的加快发展，XX综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。 “东提西拓、合拢三角”的思路，一直是XX市坚持城市相向发展的方向，切实加大城市建设力度，特别河西的扩容速度更快，市区内城市道路、城市建设的规模与速度也因城市融合而快速发展。完善了规划体系，加快了基础设施建设，壮大了特色产业，推进了城市建设。XX河西新城与湘潭河东新城正逐步融合；XX市区西北端逐步向长沙、湘潭延伸，三市城区间距离已大为缩短25、。 房地产业已成为XX市经济发展的一大支撑。2008年，XX市完成房地产开发投资81.4亿元，占全市固定资产投资的21%；实现税收11亿元，占全市税收的18.4%；实现增加值28亿元，占全市GDP的3%；人均居住面积达30平方米，比4年前提高5平方米。 城市化速度加快，XX市区人口将达到100万人，城市做大，必然带来房地产市场的兴旺；北汽控股等几个大工业项目落户XX，既创造了众多的就业岗位，也创造了新的购房需求。同时，随着“两型社会”建设，XX房地产业刚性需求会不断增强。一旦市场呈现积极信息，一些持币观望的购房户就会释放出购房欲望，推动市场交易的回暖。为促进房地产市场稳定健康发展，惠民、活市成26、了XX房产新政的主题：出让土地保证金比例降20%；购普通住宅返还契税1%，购非普通住宅返3%，购非住宅返2%；放宽二手住房交易税收政策，契税税率下调至1%；开发项目报建费最高减免50%；公积金贷款最高可贷40万元；新建商品房需配建廉租住房。土地、税费、金融等6个方面的优惠政策向楼市集结。4.2市场评估 区域环境该地块新规划为以商业、居住为主，风景独特、人文资源丰富、市政设施标准高。根据规划可以预见，未来本项目将具备良好的商业和居住氛围，并且配套齐全、功能完备，是理想的商业和居住场所。由于该处建设处于迅速发展阶段，因此在市场评价上应该着眼于该区建设成形后的前景方面。XX区商业发展一直发展强劲。随27、着房地产业蓬勃发展，区内人气的增加，房地产需求量日益加大，商业性房产供应存在巨大空缺。所以在区内从事商业性土地开发前景美好，先入者必得先机。市场预测周边基础设施和各种配套设施的完善进程的调整，必然吸引更多的投资者在此区域投资房地产，会使土地未来几年有1-2倍的价值上升空间。从XX区区的发展进程来看，在短短三四年时间内，地块周边两侧土地升值为、类土地。根据XX区的规划和发展速度，以及本项目区具有地处XX区中心腹地的独特优势，是未来的居住中心、商业中心，本项目土地已达到、类土地标准。综合上述，本项目进行集约、整合后的可开发土地，具有巨大升值潜力和良好的市场前景。风险分析a)项目处于XX市XX区，属28、于XX市经济繁华区域，基础配套设施齐全，棚户区居民有强烈改变现有居住环境的诉求，为项目改造创造的机会。整合后的可出让土地地理位置及周边环境优越，具有相当大的开发潜力。b)随该区域新规划正式启动，该区域将迎来新一轮经济腾飞，有利于该区域房地产的升值，也有利于棚户区居民的社会生存。c) 项目有较好的优惠政策支持条件。d) 项目改造区房屋拆迁总量较大，项目改造有一定的工作难度。项目资金投入大，资金筹集困难。该项目的实施总投资需8263万元，虽然公司具有一定的资金筹措能力，但需要各级财政和银行给予支持。解决的办法除依靠公司自筹外，还需申请各级财政和银行的大力支持。五 建设内容与规模本项目通过拆迁项目区29、内的所有棚户，集约、整合区内土地资源，搞好拆迁户的拆迁、安置、补偿及政策性帮扶，以提升所有棚户区居民及困难群众的居住水平。同时，搞好城市基础设施、安置区配套设施建设，提升区域的城市品质和城市形象。将集约、整合出来剩余的土地进行“七通一平”，通过宣传、包装、推销、升值，进行商业出让，以此收益作为投资回报。本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；可开发土地出让。根据XX棚户区现状和XX市控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区内配套基础设施建设；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；可开发出让土地总占地面积为25071.30、65平方米（合37.61亩）。拟拆迁棚户335户，拆迁房屋20965.25，安置人口1005人。六 项目选址与建设条件6.1项目选址XX南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。XX是我国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣和湘黔三条铁路干线交汇处XX站离区公里，XX火车站是全国五大客货运输特级站之一，XX北站，是全国最大货运编组站；境内公路四通八达，京珠高速公路纵贯南北，上瑞高速公路以及G107、G320经过；民用航空距长沙黄花机场60公里，距大托铺货运机场仅公里，行程时间均在半小时之内；四季通航的湘江绕城而过，千吨级轮船经洞庭湖可直通长江。优越31、的地理环境、便利的交通条件给XX带来的是充足的人流、物流和信息流，成为XX发展强有力的外部动力。本项目位于XX市XX区沿江南路庆云街道南湖塘社区，市自来水公司以北，沿江路沿线。本项目总用地面积为25071.65平方米。区域内房屋低矮陈旧，有的甚至存在了墙体裂缝、渗水、屋顶漏水等安全隐患，公共设施不健全，环境卫生状况差，雨水管道不畅，污水排放不能统一归集处理。6.2建设条件自然条件XX市位于罗宵山脉西麓，南岭山脉至江汗平原的倾斜地段上，市域总的地势东南高、西北低。境内山区多处于茶陵南部和炎陵县，其余各处则为平原微丘区，全境的土地面积中，山区占39.6%,丘陵占21.61%，岗地占19.61%,平32、原占14.96%，水域占4.2%，构成“七分山水半分田，一分城镇和庄园”的格局。a) 主要气象条件XX高新区属亚热带季风湿润气候，气候温暖。年平均气温为17.6，极端最高气温40.5，极端最低气温-11.2，年平均降雨量1409.5mm，常年主导风向为西北偏北风，年平均风速为2.2m/s。XX高新区东部为湘江冲积平原，西部以缓丘为主，属亚热带季风性湿润气候，四季分明、雨量充沛、光热充足、冬寒期短、无霜期286天，年平均降雨量1300mm左右，日照时间约1700小时。b) 工程地质条件园内湘江沿线场地属冲积土河谷平原亚区，由一、二、三级阶地构成阶地状地貌，地势平坦，坡角约为5。土体分布连续，具双33、层或三层结构，厚度一般小于15m，其物理力学性质一般较好，容许承载力0.130.34MPa，地下水位埋深0.58.34m，局部分布有淤泥质软土。潜在的主要工程地质问题是地基不均匀沉降。工程地质条件较简单。湘江干流在XX市域内全长89.6公里，城区江段水面宽约600米。XX高新区沿湘江长14km，流经该区湘江段面宽500-600m，水力坡度0.102，历年平均流速0.25m/s，历年平均流量1730m3/s，历年最大流量22250 m3/s，历年枯水流量101 m3/s，枯水期流速0.14m3/s，年均总径流量为644亿m3。XX高新区工程地质条件良好。结构稳定、施工方便。c) 湘江水位湘江是X34、X市工业与生活用水水源，据XX市水文站（市区湘江上游一水厂处）湘江水文资料：最高水位 42.60米（1994年6月18日）历年最低水位 28.10米(1966年10月26日)年平均常水位 29.44-31.94米200年一遇洪水位43.773米100年一遇洪水位43.363米50年一遇洪水位43.003米20年一遇洪水位42.893米d) 地震根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35，对照地震基本烈度为度。政策优势1）国务院关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的部署，以及扩大内需十项措施 和九大金融政策措施促经济35、发展等一系列涉及保障性安居建设、“三农”、就业和社会保障等民生领域的政策措施的相继出台为本项目的实施提供了优良的政策条件。2）新区的规划与管理由XXXX区棚户区开发改造有限公司承担或协助，市政务中心对所有投资审批手续，提供从咨询、立项到审批、落户的“一条龙”服务；还负责落户项目单位在建设及生产、生活过程中的经常性服务。3)棚户区居住的人口大多为中、低收入群体，根据走访调查，棚户区居民对改造工程的实施给予高度支持，有强烈改变现状居住环境的愿望，项目实施有广泛的民意基础，减轻了房屋的拆迁难度。XX市政府相继出台了一系列相关征地拆迁补偿安置的办法和文件，为项目拆迁工作的顺利实施提供了依据。基础设施136、）项目所在城市XX市属于长株潭城市群经济辐射圈内核心城市工业基础较好，物产丰富，人文历史悠久，风景名胜地较多。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托长株潭城市经济圈辐射作用，经济社会的发展前景良好。2）项目所在地由城市电力部门供电，电力供应充足，完全可保证全区用电需要。3）项目所在地水源充足，目前饮用水来自XX市自来水系统。供水满足日常用水4）项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。5）该地块按现代城市建设重新规划：主要为新的商业住宅区域。七 项目规划建设方案7.1总体规划方案规37、划思路XX人文历史悠久，文化底蕴深厚。近年来，在市委市政府领导下，不断加大基础设施建设投入。城市总体形象不断提升，在省内同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好XX已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，按照市委市政府的总体部署，继续致力于XX新区建设，XX新区建设将紧紧围绕建设、提质、改造下足功夫，充分发挥XX新区的景观、人文资源价值。续写XX美丽新篇章，塑造XX新名片，构筑城市和谐新中心，这是XX新区建设的总体目标与思路。区域现状范围内以民房、棚户区为主。拆迁量相对比重不是特别大，可集约、开发、出让的土地具有很大的空间。本区虽然是城市中心区域，现状38、中棚户、民房较多，存在的问题也非常多，主要体现在以下几个方面：1)用地杂乱，功能组织混乱，互相渗透。现状大部分为居住用地，呈现出现代的新式住宅区与陈旧的棚户、民房住宅相对而立的情形。2)用地结构与片区功能不协调。本片区在城市总体规划中主要功能是居住中心和湘江风光带。现状用地与规划功能极不相称。规划范围本项目位于XX市XX区沿江南路庆云街道办事处南湖塘社区，市自来水公司以北、沿江路沿线。总用地面积为25071.65平方米。项目命名为“XX市XX区XX棚户区改造项目”。以下又简称“该项目”。目标定位XX是湖南省中部重要的中心城市，是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群。XX市39、的发展要结合长株潭地区的东引西边、居中发展的战略，利用未来交通上的优势，进一步加强长沙、XX、湘潭的联系作用。近年来，XX市不断完善城市发展思路和规划体系，制定了一系列专项规划，为加快城市化步伐打下了扎实基础。未来几年，是城市发展的聚集期、城市经济的转型期和城市管理的创新期。根据XX市总体规划，全面拉开了XX区的发展框架，进一步拓展了城市空间。总体思路是：点片结合，城乡统筹；完善功能，提升品位。该片区是XX城市个性和气质的缩影，见证了XX五十年的发展；规划和建设好本片区，是提升整个XX的城市品位和城市形象的重要举措，带动XXXX区的经济发展，并带来持续发展的良性效应，该项目是一项民生工程。7.40、2基础设施建设方案给水工程规划区内现状已铺设DN500给水主线，沿路已铺设DN400给水管线，水源由XX市自来水公司供给。1）水源规划区供水水源全部由市政供水管网提供。2)用水量参考XX市城市总体规划及国家相关标准、规范，并考虑本区的 规划目标、建设标准情况，确定总水量为267米3/日。用水量计算详见下表7-1:表7-1 用水量计算表序号项目数量用水量标准用水量（米3/日）备注1居住人口1005人180升/人日180.92公共建筑6.0930万10升/日60.933绿地0.2105万1.5升/次0.63每日2次4未预见水量25按总水量的10%5总水量2673）市政给水管线规划保留原有市政DN541、00给水主管，根据规划铺设DN500与区域内市政给水主管形成环状管网。区域内部各次干道布置DN300给水管线。4)给水管网规划沿规划道路铺设给水管网系统，并与区域内给水管道衔接形成环状管网系统，提高供水可靠性。采用生活、消防共用给水系统，沿道路不超过120米布置消火栓。排水工程1）排水体制采用雨污分流制。2）污水系统污水量按平均日生活用水量的90%估算，平均日污水量为198m3/日。规划区内污水管道分散布置，根据地形情况，分别接入周围市政道路下的污水管道，排往污水处理厂。区内污水管道沿道路布置，分别汇入市政污水干道。3）雨水系统根据现行室外排水设计规划。雨水流量计算中的暴雨强度公式建议采用长沙42、暴雨强度公式。相关的计算参数建议为：地面集水时间515分钟，坡度大地段取值，低洼区取高值；综合径流系数0.550.65.建筑密度大的地段取高值，建筑密度小的地段取低值。雨水根据地形条件，分别就近排往枫溪水系。供电工程1）规划区内原有变电站，电源确定城市电网电力部门供电。2）低压供电半径一般在250米以内。3）线路敷设沿道路人行道预留电缆管道的位置，主干道供电线路全部采用电缆，暗埋敷设，次干道近期可采用架空线。在变电所土建设计和配电线路截面选取时，应按远期目标一次选好，符合50年使用年限，为以后的发展留有充分的余地。通信工程1)电信采用光纤接入网技术或采用远端模块的 方式，由电信局引光缆进入各小43、区，设若干光接入点（ONU）。向用户提供电信业务，光接入点一般设在大型建筑内，或独立建筑物，电信线路全部采用管道暗埋敷设。沿规划道路布置电信管道，与周围的现状通信管接通，形成环状网络。2)有线电视有线电视入户率按100%考虑，每户设不少于2个电视插座。引有线电视光缆进入各小区，分片设若干就、光接收机房，通过同轴电缆向用户提供有线电视业务。有线电视线路全部采用穿管暗埋敷设，结合电信管道一并考虑，同沟敷设。其他工程1)防洪规划：项目位于湘江边，要注意结合湘江防洪水位设立防洪措施。2)消防规划：沿城市道路按120米服务半径布置消火栓。3)人防及防灾规划：各大型公共设施应根据国家、省市有关规范规定设置44、地下室。区内结合组团、小区绿地及市政广场作为疏散区。 4)燃气工程规划：纳入统一城市燃气供应系统，沿区内道路埋设燃气管道。综合管线给水、污水、雨水管线敷设方式为直埋敷设；电力线路为排管暗埋敷设；通信线路为混凝土管块暗埋敷设。电力、给水管线一般沿道路西、北侧布置，一般布置在人行道下。通信管线一般沿道路西、南侧布置，一般布置在人行道下。雨水、污水管一般布置在道路路面下。各种管道线离建筑物的距离由近到远次序一般为：通信供电燃气给水雨水污水。地下管线相互交叉时，各种管线垂直方向的相互关系从浅到深一般次序为：通信供电给水燃气雨水污水。当工程管线竖直向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：压力管线让自流管线；45、可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线。八 拆迁、安置方案8.1编制依据该片区主要中低收入人群，老公房及棚户住宅。拆迁安置总的原则：政府牵头、市场运作、居民自愿、政策支持；充分体现政府关怀和人本思想。拆迁安置总体方案采取货币补偿、提供房源、就地建房安置多种方式并举结合。根据XX多年的拆迁安置经验，及拆迁补偿依据关于加快推进棚户区改造的若干意见株政办发201013号；XX市城市房屋拆迁管理实施办法（株政发200621号；湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法（省政府157号令）；城市房屋拆迁管理条例（国务院305号令）；制订拆迁方案。8.2补偿安置方式本棚户改造项目拆迁46、补偿安置方式为货币补偿和原地产权调换两种。一次性货币补偿方式的标准1）被拆迁房屋的补偿标准为房地产市场评估价格（株政发200621号文件第28条）；2）装修补偿按照XX市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格规定的标准在勘查定级后对照相应等级标准进行补偿。（株政发200621号文件第29条）；对室内其他设施的补偿标准（实际有的设施和项目才进行补偿）空调移机费：柜机每台260元；挂机每台200元；窗机80元。天然气入户费每户2500元。有线电视入户费600元。热水器移机80元。固定电话移机（含宽带）每台200元。无烟灶台每个500元。临时安置补偿临时安置补偿费每户一次性支付2000元（株政发20047、621号文件第31条）搬家补偿 搬家费为两次，每次1000元。 按期搬家奖金。对能在规定的搬迁期限内完成搬迁的按照被拆迁房屋评估价5%予以奖励，延期搬迁的不予奖励。（株政发200621号文件第3条）原地产权调换的补偿标准和方法1)对被拆迁人选择原地产权调换方式的，按房屋所有权证登记的建筑面积以1:1.3的比例予以置换。（株政发201013号第9条）。2)装饰装修补偿、搬家补助费用和按期搬家奖励均按货币补偿方式计算和发放。3)室内设施补偿标准和项目与货币补偿方式相同，如果拆迁人在安置房中予以恢复的不再补偿。4)临时安置补助费发放标准。对由被拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人按被拆迁房屋评估价值的048、.5%且每月不低于600元标准发放过渡费。（株政发201013号第11条）。过渡期为24个月。其他形式1)单位自管房屋承租人由其租住的被拆迁房屋的所有权人妥善解决其租赁关系。2)其他非住宅房屋原则上只予货币补偿，不实行产权调换。3)对符合政策性住房保障条件的无产权住户（即承租户）享受廉租住房保障。对享受最低生活保障条件的有产权住户本次拆迁面积少于50平方米的按50平方米予以安置。8.3安置区规划建设方案1)总体规划布局。采用条式住宅，按东西方向成排布局。2)建筑方案设计。按照安置户自身要求设计户型，按人均25安置。建筑外观统一为平顶楼房，底层层高统一为4.5米，以上层高统一为3.2米。3)结构49、设计。安置房全部采用砖混结构，建筑层数为26-32层不等。4)公用设施方案。本项目公用设施方案初步设计有道路、给排水、中心绿地，停车场、电力路灯等公用设施。5)消防。按国标要求进行设计施工。6)项目内环境保护。按环保部门要求进行设计处理，做到整洁化一。九 环境保护与水土保持9.1 环境保护编制依据a)污水综合排放标准b)城市区域环境噪声标准c)工业企业厂界噪声标准d) 大气污染物综合排放标准 环境现状1) 湖南省环境现状湖南属于内陆省份，位于中国中南部长江中游以南，因大部分位于洞庭湖以南而得名湖南，又因湘江贯穿于全境而简称“湘”，全省面积过半为湘江流域和洞庭湖流域。地图坐标为东经109114、50、北纬2030之间，相邻有六个省市即广东、江西、湖北、贵州、广西壮族自治区和重庆直辖市。全省地表水水质总体保持稳定，江河湖库水质达到或优于类水质的断面比例略有上升，但流经部分城市及工业区江段的地表水污染仍然较为严重，特别是枯水期氨氮和耗氧型污染物超标的现象在局部水域仍较突出。各城市集中式饮用水水源地水质达标率保持稳定。全省14个城市中，10个城市空气质量达到国家空气质量二级标准，4个城市空气质量为三级。全省酸雨污染依然较为严重。全省大部分城市道路交通和区域声环境质量处于较好水平。a) 水环境2009年全省废水排放总量25.03亿t，比上年减少0.7%，其中，工业废水排放量9.23亿t，比上年下降51、了7.8%，占废水排放总量的36.9%；生活污水排放量15.80亿t，比上年增长了3.9%，占废水排放总量的63.1%。废水中化学需氧量排放量88.46万t，比上年减少2.1%，其中，工业废水中化学需氧量排放量23.72万t，比上年减少2万t，比上年减少7.8%；生活废水化学需氧量排放量64.74万t，比上年增加0.2%。工业废水中氨氮、石油类、氰化物和各项重金属污染物排放量均比上年减少，其中铅和六价铬排放量显著降低。b) 大气环境2009年，全省工业废气排放总量为9248.6亿标m3。全省排放二氧化硫84.01万t，比上年减少7.1%；烟尘37.77万t，比上年减少14.8%；工业粉尘55.52、47万t，比上年减少15.8%。全省14个城市中，10个城市的空气质量达到国家二级标准，空气质量达标城市的数量有所增加。影响全省城市环境空气质量的主要污染物为可吸入颗粒物(PM10)和二氧化硫(SO2)。全省酸雨污染依然较为严重，呈现分布范围广、降水pH值低、酸雨频率高等特征。c) 声环境质量2009年全省城市道路交通和区域声环境质量大部分处于较好水平。14个城市中，11个城市道路交通噪声和区域环境噪声平均等效声级达到标准值，张家界和吉首2个城市的道路交通噪声不达标，衡阳市的区域环境噪声不达标。全省城市功能区噪声达标率为87.8%。d) 固体废弃物2009年全省工业固体废物产生量为4519.653、3万t，比上年减少0.9%；其中危险废物产生量为54.86万t，比上年增加21.4%。全省综合利用工业固体废物3632.79万t，综合利用率为78.87%，比上年增加4.61个百分点。全省工业固体废物排放量为29.02万t，比上年减少8.7%，其中危险废物排放量为711t，比上年减少24t。e) 生态环境全省已批准建设的国家级生态示范区60个。截止2009年底，全省共建有不同级别和类型的自然保护区105个，总面积119.4万公顷，占全省土地总面积的5.64%。其中，国家级14个，面积47.3万公顷；省级31个，面积44.6万公顷；市县级60个，面积27.5万公顷。2) XX市环境现状XX市位于54、湖南省东部，现辖醴陵市、炎陵县、茶陵县、攸县、XX县和天元区、XX区、荷塘区、石峰区及国家高新技术产业开发区。全市农村139个乡镇、2234个村。土地总面积11420平方公里，耕地面积240万亩，其中水田212万亩，旱地28万亩，人平耕地0.65亩。党的十六大以来,XX农业农村工作在市委、市政府的正确领导下，始终以建设社会主义新农村为目标，以促进农业增效和农民增收为中心，坚持科学发展观，全市农业和农村经济实现又好又快发展。XX市矿产资源较丰富，现已发现矿产44种，其中探明储量20种。各类矿床（点）358处，已探明矿床大型3处、中型14处、小型101处，已列入湖南省矿产储量表的大型矿床3处、中型55、10处、小型69处。在国民经济15种支柱性意义矿产中，煤、铁、水泥灰岩、硅质原料等矿产资源形势较好，其余则极紧缺或缺少。资源潜在价值389.14亿元，人均1.06万元，地均每平方公里345.52万元。XX共有8个工业园区，规划占地面积67平方公里，建成面积18平方公里，2005年基础设施建设投入达6.73亿元，同比增长37.4%，园区技工贸总收入突破300亿元，完成工业增加值和出口总额分别占到全市的33.3%和60%。其中XX高新技术产业开发区是湖南省2个国家级高新技术产业开发区之一，具有良好的基础设施和政策环境。2007年实现工业增加值347.1亿元，增长18.9%，其中规模以上工业增加值256、48.7亿元，增长25.1%。工业增加值占GDP的比重达46.4%，比上年提高1.7个百分点。规模工业中采选业、制造业和电力燃气水的生产及供应业分别完成增加值11.5亿元、219.2亿元和17.6亿元，增长35.9%、25.6%和14.6%。对规模工业增长贡献率前六名的行业依次为交通装备制造、化工、有色冶炼及加工、非金属矿物制品、医药食品加工和金属制品业，分别完成增加值42.1亿元，34.6亿元、55.3亿元、22亿元、15.7亿元和11.7亿元，分别增长28.1%、33.1%、12.7%、27.1%、23.5%和28%，累计拉动规模工业增长17.3个百分点，贡献率为69%。全年销售收入过亿元57、的规模工业企业82家，同比增加18家，利润过5000万元的企业14家，同比增加1家。3) 项目环境现状XX市XX区XX棚户区改造项目位于位于XX市XX区沿江南路庆云街道办事处南湖塘社区，市自来水公司以北、沿江路沿线。南靠湘江四季花园，西邻湘江。场址区域属亚热带季风湿润气候区，其特点是四季分明，光热丰富，雨量充沛，盛夏较热，冬季较冷，春暖迟，秋季短，夏季多偏南风，其他季节偏北为主导风向，气温年较差大，日较差小，地区差异明显。工程所处区域无工业污染源分布，区域内空气和声环境质量良好。 环境影响评价.1 对声环境的影响工程进行后，搬迁、拆迁房屋时机器及车辆会产生一定噪声，因此对声环境影响主要为拆迁征58、地期和土地平整期。本项目使用的汽车等运输工具产生的噪声源，属于流动噪声源，其声级范围为75dB92dB(A)。场外运输主要利用的是现有公路，因此场外运输车辆经过城区时需要采取控制车速、夜间禁鸣等措施降低影响。场内运输主要利用场内临时道路，由于场区周边有居民居住，会造成一定影响，因此在白天工作时尽量少鸣喇叭。本工程施工均在白天进行，工程施工使用的机械设备在作业过程中，由于碰撞、磨擦及振动而产生噪声，其声级约在85dB102dB(A)范围内，根据噪声的无指向性点声源的几何发散衰减的基本公式计算可知，距声源50m处，噪声即降到70dB(A)以下，施工场界的噪声可满足GB12523-90建筑施工场地噪59、声限值昼间85dB的要求；距声源250m处，噪声即降到55dB(A)以下，基本满足GB3096-93城市区域环境噪声标准1类标准昼间55dB(A)的要求，因施工区域及周围有居民点等声环境敏感点，因此施工期对周围声环境会产生影响，应采取相应减音措施。.2 对大气环境的影响由于该工程属于拆迁房屋，因此对大气环境的影响将出现在拆迁推到房屋期及土地平整时产生的粉尘污染。大气污染源主要是拆迁房屋产生的粉尘、排放废气的各类施工机械和飘尘的开挖与车辆运输等工程作业。主要污染物质有：粉尘、一氧化碳、氮氧化物和烯烃类。本工程施工规模相对一般，施工相对简单，拆迁、填挖土方、交通运输扬尘时间较长，施工期影响对该地区60、环境空气质量产生质的影响较小。但可能在作业面及其附近区域产生粉尘与二次扬尘，造成局部区域的空气污染。.3 对水环境的影响项目施工期废水由施工机械的冲洗、混凝土养护和生活污水等产生。废水水质成分较简单，主要成分是SS、PH值、石油类、BOD5和CODCr。项目实施其会生产少量废水，主要是现场运行维护与管理人员的生活污水。因此，生产废水和生活污水经污水处理后排入市政供水管网。.4 固体废弃物对环境的影响固体废弃物主要是拆迁房屋所产生的建筑垃圾、施工弃渣和施工人员生活垃圾。项目在施工期会产生建筑垃圾，因项目区为棚户区，建筑垃圾成分复杂，建筑垃圾将由建设单位统一运送至垃圾处理厂进行处理；工程施工人员将61、产生一定生活垃圾，有以生活燃煤炭渣为主的无机物和其他各种生活有机废弃物，还含有大量病原体。垃圾中的有机物容易腐烂，会发出恶臭，特别在高温季节，乱堆乱放的生活垃圾将为蚊子、苍蝇和鼠类的孳生提供良好的场所。垃圾中有害物质也能随水流渗入地下或随尘粒飘扬空中，污染环境，传播疾病，影响人群健康。因此，应对其进行妥善处置。.5 对生态环境的影响a) 工程占地对土地利用的影响该项目总占地面积为25071.63平方米，该项目建设过程中，将对原有的地貌进行扰动。b) 对动植物的影响 该地块区域地表属于人员居住区，植被稀少，因此，工程施工对当地植物多样性影响很小。工程施工占地因处于人员密集地区，周围无野生动物的活62、动，施工噪声逆变器和变压器运行噪声将不会影响植被、野生动物等生态环境，更不会造成动物种类和数量的下降。.6对社会经济效益分析棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。棚户区改造可以密切党与人民群众的感情，促进社会和谐。新规划的建设高档住宅，可见该项目对实现经济与环境的协调发展，项目社会和环保效益显著。 环境保护措施.1 设计原则1) 依法规划设计，最大限度保持周边水土环境功能。2) 持续发展的原则。3) 环保措施经济、可行、有效的原则。4) 永久性措施规划设计63、应具有安全可靠性、耐用、便于维护；临时性措施应具有安全性，且功能正常发挥。5) 处理好环保措施规划设计中近期和远期、永久性和临时性的关系。6) 及时性原则。根据本工程建设施工进度，合理安排环境保护措施，尽量减少对环境的不利影响。.2 水环境保护措施a) 施工期水环境保护1) 混凝土拌和系统废水处理 混凝土生产废水处理目标混凝土生产系统排放的废水含有大量的SS和碱性物质，PH值约在11左右。参照有关的工程混凝土拌和系统生成废水悬浮物浓度的预测和实测资料，取悬浮物浓度为5000mg/L。根据国家环保总局发布的污水排放标准，本项目污水排放执行国家颁布的污水排放标准二级标准，SS排放浓度应控制在20064、mg/L以下，PH控制在69。 废水排放量计算混凝土生产废水主要来源场区的混凝土转筒和料罐的冲洗，系统内设混凝土搅拌站一座，生产能力为50m3/h。考虑搅拌站混凝土转筒和料罐每班冲洗1次，按照2班计，每天冲洗2次，6m3/次7m3/次，废水排放总量取13m3/d。 处理方案选择针对本工程废水排放量不大、水质较好的特点，根据砂石系统布置的地形条件和废水特征，从工程投资、运行费用、工艺水平、管理方便程度和处理负荷潜力等多方面对初选方案进行了比选，最终确定混凝沉淀法为最终方案，废水循环利用。 工艺流程混凝土生产系统废水处理具体流程如下： 构筑物设计拌和楼的冲洗废水在每班换班时排放入一个沉淀池，添入絮65、凝剂静置沉淀一班时间后外排。池的出水端设置为活动式，便于清运和调节水位。池内污泥沉淀干化后运至渣场处理。推荐方案的主要构筑物为平流式沉淀池与清水池。按照混凝土冲洗废水日总排放量13m3，日排2次，沉淀池与清水池设计尺寸为3m2.5m1.3m。池底采用人工排泥，在废水排放间歇放空废水进行排泥，排泥周期1d，具体运行中也可根据实际情况作适当调整。同时，根据施工废水的实际情况，选择投加一定量的酸性物质进行中和。2) 机械冲洗废水处理 污染源分析含油废水主要是由机械的修配、加工产生，在机械修理和加工过程中石油类可达20mg/L50mg/L。由于工程机械修配厂主要承担施工机械的小修及简单零件和金属构件的66、加工任务，因此，工业含油废水量相对较小，高峰用水量10m3/d，高峰时废水排放总量约为5m3/h。 处理目标本工程施工区含油废水处理执行GB8978-1996污水综合排放标准第二类污染物最高允许排放浓度二级标准，石油类处理目标为10mg/L。 处理方案考虑机械修配及加工的含油废水量较少，根据施工布置，工程设置隔油沉淀池1座，清水池1座，沉淀和隔除含油废水中的泥沙和浮油，并储存处理后的水作为回用水。污泥作为场地平整的填筑材料，浮油焚烧处理。工艺流程图如下： 构筑物设计a) 隔油沉淀池隔油沉淀池型号为ZC-2SQ型，有效容积约5.0m3，设计停留时间10min，污水流速小于5mm/s，污泥清除周期67、15d，属无覆土型，砖结构。b) 清水池清水池尺寸按工程实际占地情况设置，设计停留时间0.5d，有效容积5.0m3。建筑结构为半地下式，侧面采用砖砌，底采用浆砌块石。3) 生活污水处理 污染源分析施工期间生活污水主要包括食堂废水、粪便污水、洗涤污水、淋浴污水等，所含污染物主要有BOD5、CODcr、SS和石油类，各种污水混合后，BOD5浓度约为200mg/L，CODcr浓度约为400mg/L。施工期高峰人数约50人，生活用水量按150L/人d计，污水量取用水量的80%，则人均污水量0.12m3/人d，高峰期污水排放量约6.0m3/d。 处理目标施工区生活污水的主要污染物为BOD5和CODcr，68、本工程的污染控制目标：污水排放达到污水综合排放标准(GB8978-1996)第二类污染物二级标准。BOD5和CODcr分别要求控制在60mg/l和150mg/l以下。 处理方案根据施工布置，工程施工临时生活办公区紧靠综合控制楼，同时工程施工期生活污废水排放量较运行期大，因此，施工期生活污废水处理设施考虑永临结合。根据临时生活办公区位置，在靠近市政污水管网入口位置布置1座WSZ-A5型污水处理设备，粪便污水、食堂废水排入污水池后在一体化设备装置中进行处理，经处理达二级排放标准后排放，污泥沉渣经污泥干化池干燥后外运。施工区生活污水处理流程见下图。 施工区生活污水处理流程图(WSZ-A)c) 营运期69、水环境保护项目运行期污水主要是管理人员的生活污水，包括食堂废水、粪便污水、洗涤污水、淋浴污水等，所含污染物主要有BOD5和CODCr。各种污水混合后，BOD5浓度在200mg/L左右，CODCr浓度在400mg/L左右。项目营运期的污水处理将会纳入城市污水处理范围，由城市污水管网排至污水处理厂处理，达标后排放。.3 大气环境保护措施a) 房屋拆迁和车辆运输降尘措施本项目在房屋拆迁时应采取防护隔离措施，在拆迁同时，应有工作人员进行高压水枪降尘；车辆在运输途中将会产生的粉尘污染，运输车辆应采用封闭运输，并且车辆应在进出入施工厂区时，应安排专门工作人员对车辆轮胎、车身进行冲洗，以免在运输过程对周边人70、员及周边道路造成环境影响。b)混凝土拌和系统防尘降尘措施混凝土拌和应采用成套封闭式拌和楼进行生产，并配置袋式除尘装置，水泥等骨料的运输采用封闭运输，同时保证拌和楼和运输容器处于良好的密闭状态、以避免运输、进料及拌和过程中的扬尘。在拌和楼生产过程中，要制定除尘设备的使用、维护和检修制度，将除尘设备的操作规程纳入作业人员工作手册中，要加强除尘设备的维修、保养，加强对混凝土系统吸尘、收尘设备使用效果的监测，使除尘设备始终处于良好的工作状态。此外，混凝土拌和楼作业区进行洒水，降低混凝土拌和楼区粉尘排放，每天洒水不少于4次。混凝土系统作业人员应加强劳动安全和卫生保护，必须佩戴防尘口罩等个人防护用品。b)71、 交通运输系统1) 燃油废气的削减与控制本工程使用的多为中大型运输车辆，尾气排放量与污染物含量均较轻型车辆高，因此，按照国家的有关规定，施工运输车辆必须执行在用汽车报废标准，推行强制更新报废制度，对于发动机耗油多、效率低、排放尾气严重超标的老、旧车辆，要及时更新；燃油机械设备应选用符合国家有关卫生标准的施工机械，使其排放的废气符合国家有关标准。按汽车排污监管办法和汽车排放监测制度要求，对施工区运输车辆进行监督管理，定期和不定期的对运输车辆排放的尾气进行监测，对未达标的车辆实施严厉的处罚措施或禁止其在施工区的使用。2) 交通粉尘的消减与控制对施工区道路进行管理、养护，使路面常年平坦、无损、清洁，72、处于良好运行状况；为减少运输过程中的粉尘产生量，采用密闭式自卸运输车辆，原料和成品运输实行口对口密闭传递。.4 声环境保护措施a) 噪声源的控制工程建设中的主要声源来自推到房屋、基础开挖、钻孔、混凝土搅拌等过程中的施工机械运行、车辆运输等。噪声的危害可通过声源、传声途径、受体三个环节进行控制，其中对声源的控制是最根本的措施。施工单位必须选用符合国家有关环保标准的施工机械，如运输车辆噪声应符合GB16170-1996汽车定置噪声限值和GB1495-79机动车辆允许噪声，其他施工机械符合GB12523-90建筑施工场界限值。在满足上述标准情况下尽量选用低噪声设备和施工工艺。应尽量缩短高噪音机械设备73、的使用时间，配备、使用减震坐垫和隔音装置，降低噪声源的声级强度。此外，施工中加强各种机械设备的维修和保养，做好机械设备使用前的检修，使设备性能处于良好状态，运行时可减少噪声。项目进入运营期，噪声主要来自于交直流配电房内变压器和逆变器等部件发出的机械噪声，其中以电气设备内部的机械噪声为主。因此，运营期加强对项目区交直流配电房及综合控制楼的维护，使其处于良好的运行状态，避免升压站运行对工作人员以及周边居民生活产生干扰。b) 交通噪声交通道路噪声对环境影响较大的是对外交通干线。为了降低道路噪声对环境的影响，也为了保证施工中运输车辆的行驶安全，主要采取以下措施：1) 加强道路交通管理对外交通干线上的运74、输车辆在居民聚居点时应适当减速行驶，并禁鸣高音喇叭。2) 加强道路养护和车辆的维修保养，降低机动车辆行驶速度。.5 固体废弃物处理措施a) 工程弃渣处理主要为房屋拆迁建筑垃圾和基础开挖时产生的土石方。本项目设置专门碴场，就近填入附近的低洼地区。b) 施工区生活垃圾处理本工程施工期施工高峰人员达80人，生活垃圾按0.5kg/(人d)计，则施工高峰期日排生活垃圾约100kg。按照CJJ27-89城市环境卫生设施设置标准的要求，在施工区设计垃圾桶(箱)和垃圾收集站等。施工期间生活垃圾要集中定点收集，纳入城市生活垃圾清运系统，不得任意堆放和丢弃，确保各类生活垃圾不随意排放污染环境。.6 生态保护措施在75、施工建设过程中，通过采取规定车辆行驶路线、施工器材集中堆放等措施，尽量减少施工占地。.7 施工区人群健康保护措施为保护人群健康，施工承包商应对人员进驻施工区前进行健康检查，预防常见的、传染性较强的流行性疾病的传播和流行。同时加强施工区生活垃圾的管理，配备卫生设施和清扫人员，按期开展“消、杀、灭”活动，降低施工区各种病原微生物和虫媒动物的密度，预防和控制施工区传染性疾病和自然疫源性疾病，保障施工区工作和生活环境的卫生和健康，保护施工人员及当地群众的健康。为防止污染周围的环境，施工期需做好粪便清理管理工作，不能随意排泄。根据CJJ14-87城市公共厕所规划和设计标准的要求，按照施工人口密度和数量，76、设置2座固定厕所，尺寸为5m5m，共10个蹲位，男厕1个女厕1个，蹲位间距0.9m，隔断板1.0m。每个厕站内应配备相应的自来水冲洗系统，房顶高度3.5m，保持空气流通，采光良好，有夜间照明设施，地面要坚硬平整，便于清扫。 环境监测.1 污水监测在施工期对生活污水进行监测。初步拟定监测断面1个，设在生活区污水排放口。监测项目为PH、SS、COD、BOD5、总磷、氨氮、石油类、粪大肠菌群等8项。工程施工期间，每季度监测1次，每年监测4次。监测方法按水污染监测与调查中规定的方法进行。.2 大气环境监测对大气环境产生影响的主要是在拆迁施工期，运行期不会对其产生影响，因此，环境空气质量监测只考虑施工期77、。初步拟定在混凝土拌和区设置大气环境监测点1个，监测项目为SO2、NO2、TSP，并且同步监测风向和风速。工程施工期间，监测次数为1次，具体时间根据监测点施工强度确定，监测时段按大气监测有关规范选取。监测方法按国家环保总局规定的大气监测方法进行。.3 声环境监测拆迁施工期，根据施工进度、噪声源的分布状况和敏感受体噪声源所在位置，设定噪声监测点。环境噪声监测设机组施工区1个点，监测项目主要为A声级和等效连续A声级。工程滚动施工期为18个月，每3个月监测1天，共2次，监测方法按国家环保总局的噪声监测方法进行。.4 人群健康监测本工程人群健康监测包括：对施工区施工人员进行疫情监测，对饮用水进行卫生监78、测。工程施工期间，人群健康监测2次；饮用水每2个月监测1次。施工人员的健康监测由施工单位自行负责；饮用水监测可委托当地卫生防疫站负责。 环境管理与环境监理.1 环境管理本着“谁污染谁治理”的原则，本工程将建立以建设单位为责任主体的环境管理体系，基本运行机制是：编制上属于建设单位的1个部门，工作上应服务于本工程建设，同时应注重协调好工程所在地环保部门的关系。在建设单位内部运行管理上，应由建设单位专门部门负责，对于工程建设过程中所产生的环境问题应建立报告制度，并及时得到处理，使环境问题得到有效控制。应能接受国家和地方环保部门的监督检查。为确保该项目影响区域环境保护目标的实现和各项环保措施的落实，特79、提出如下环境管理实施建议：1) 加强环境监督与管理，环境管理人员应深入施工现场，监督环保措施的实施；2) 实现环境保护目标责任制，结合本工程招投标承包体制，把环境保护纳入施工单位的承包任务中，并将环境保护落实到整个施工过程中。.2 环境监理本工程施工区环境监理将涉及到环境规划、环境监测、环保措施的实施、技术培训及监督管理等多方面的工作。环境监理任务主要包括：1) 对工程承包商的监理，监督其全面履行环保项目合同的执行情况，及时处理环保的有关问题。2) 对环保各单项工程的施工进行现场监理，包括设施设备、材料和建筑与安装、调试与运行以及维护等。3) 编制工程监理报表，并定期报告。4) 协助建设单位处80、理索赔及各类社会、自然等方面出现的问题。5) 负责环境监测、调查资料的整理、归档。9.2 水土保持 设计依据.1 法律法规中华人民共和国水土保持法(1991年6月)；中华人民共和国水土保持法实施条例(国务院1993年第120号令)；建设项目环境保护管理条例(国务院1998 第253号令)。.2 部委规章开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定(水利部1995年5号令)；开发建设项目水土保持设施验收管理规定(水利部2002第16号令)；水土保持生态环境监测网络管理办法(水利部2000第12号令)。.3 规范性文件全国生态环境保护纲要(国发2000 38号)；开发建设项目水土保持方案管理办法(水利81、部、国家发展和改革委员会、国家环境保护总局，水保1994 513号文)；水土保持生态建设工程监理管理暂行办法(水利部水建管2003 79号)；“关于印发规范水土保持编报程序、编写格式和内容的补充通知”(水利部司局函水保监200115号)。.4 技术规范与标准开发建设项目水土保持方案技术规范(SL204-98)；水土保持综合治理效益计算方法(GB/T15744-1995)；水土保持综合治理规范通则(GB/T15772-1995)；水土保持综合治理验收规范(GB/T15773-1995)；水土保持综合治理技术规范(GB/T16453.116453.6-1996)；土壤侵蚀分类分级标准(SL190-82、96)；水土保持监测技术规程(SL277-2002)；开发建设项目水土保持工程概(估)算编制规定(2003)；水土保持工程概算定额(2003)。 水土流失防治责任范围按照“谁开发谁保护、谁造成水土流失，谁负责治理”的原则和开发建设项目水土保持方案技术规范(SL204-98)有关规定，本工程水土流失防治责任范围包括工程建设区(永久征地、临时占地)和直接影响区。 水土流失预测及危害分析.1 水土流失预测根据工程建设的特点及完工后运行情况，水土流失主要发生在工程建设期和自然恢复期。施工期间，伴随房屋拆迁、基础开挖、施工道路开挖填筑等施工活动，将扰动原地表、破坏地表形态，导致地表裸露和土层结构破坏，遇83、降雨或大风天气将产生水土流失；工程运行期间，地表开挖、回填、平整等扰动活动基本结束，水土流失程度将大幅度降低，但因扰动后的区域自然恢复能力降低，并具有明显的效益发挥滞后性，仍将会产生一定的水土流失。.2 可能造成的水土流失危害通过水土流失预测可知，如不采取水土保持防治措施，将会对生态环境带来影响，并有可能造成危害。主要表现在工程施工中道路修筑、施工机械碾压及基础开挖等活动，将对原有地表产生扰动，重塑地形地貌，形成裸露地表，导致水土流失，破坏了生态环境和原区域周边景观的协调性。 水土流失防治措施1) 水土保持措施布局 根据本项目新增水土流失的特点，主要采取植物措施防治水土流失，措施布局为： a)84、 施工弃渣的防治平整、垫路； b) 电缆沟和临时占地的恢复措施低矮植被恢复； c) 综合控制楼绿化、美化措施种植花灌、草进行绿化、美化。 2) 水土保持措施 a)场内道路施工的水土保持措施 作业场地面积应控制在一定的范围内。因为作业场地扩大会造成更大面积的土壤表层的破坏。 采取路基路面排水及路面混凝土硬化等工程措施，防止路基路面受雨水、地表径流冲刷而失稳。b) 临时占地的水土保持措施 施工结束后，施工单位应及时拆除临时建筑物，清理和平整场地，避免水土流失。c) 综美化措施 可绿化部位均应进行绿化，可采取灌木与草坪相结合的方式，不宜栽植高大乔木。 水土保持监测根据本项目区域和水土保持措施的布局，85、拟对场内道路、基础和电缆沟进行监测和调查。监测的内容以土壤侵蚀强度为主，监测风速、水土流失治理程度和水土流失控制率等。调查内容包括施工过程中各种水土保持措施(包括预防措施)的实施情况、水土保持措施的效果、水土流失控制程度；施工结束后水土保持工程措施的安全性能、植被恢复状况，评估水土保持设施效益等。监测时间从工程建设期到工程完工后1年2年。定点监测每年监测2次，大风季节4月份5月份和小风季节7月份9月份各监测1次；每年进行不定期的现场调查和巡视，尤其在施工高峰期或场地开挖较多的情况下，应适当增加巡查工作量。监测方法按照SL277-2002水土保持监测技术规程中的有关要求，并定期编写水土流失监测报86、告。综上所述，本工程的实施，主要是区域场地平整、道路基础设施建设及房屋屋工程建设造成的永久占地、地貌改变，并可能造成的土壤流失、产生的建筑垃圾、污水、噪声的影响，以及道路建成后车辆通行产生的噪音、废气、振动等。建设单位采取相应措施保护好生态环境，维护生态平稳是我国的一项基本国策，是保护人民健康，造福后代的长久之计。十 节能10.1编制依据根据国家发改委关于加强固定投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）精神，参照发改委关于加强固定投资项目节能评估和审查指南（2006）（发改环资200721号），本项目的合理用能标准及节能设计规范如下：1）中华人民共和国节约能源法；2）中华87、人民共和国可再生能源法；3）中华人民共和国电力法；4）中华人民共和国建筑法；5）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）6）中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）7）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环保技术（国家发改委2005第65号）8）公共建筑节能设计标准GB50189-20059）外墙外保温工程技术规程JGJ144-200410）建筑照明设计标准GB50034-200410.2能源消耗分析本项目主要原材料来自于水泥、钢筋、砂子等拆迁建筑垃圾。其在拆迁过程中主要消耗能源为车辆燃料，而建设过程中，其主要能源消耗主要为水、电等。10.3能源供应状况项目所在地水源取市政供水，水量88、充足，供应能力有富余，能够满足项目需要。用电条件良好，电源和电量条件均可以满足项目需要。10.4节能措施a)本项目在总图布置上各施工环节按物料流向布置，缩短了供物及供能距离，减少了管网长度，并从工艺流程设计上考虑使物流、能源供应便捷、合理。b)本项目工艺流程简捷，设备布置尽量利用位差实现物料的输送，布置紧凑，设备利用率高。c)本项目管件、阀门选用国产优质产品，安装时应把好质量关，尽量避免“跑、冒、滴、漏”现象。d)本项目应对职工加强宣传教育，全员树立节能降耗观念。同时应在企业内部建立完善的能源管理体系，配备专职和兼职能源管理人员，完善能源计量器具，达到GB/T17167-1997企业能源计量器89、具配备和管理导则中的要求，做到节能管理，严把技术质量关，实现满负荷生产，避免时开时停及空车长时间运转造成的能源浪费。e)配备完善的原料、水、电汽等计量装置，加强对能源的管理。f)电力设置深入负荷中心，以减少输电的电能损失。g)低压供配电系统设置移相电容器进行无功补偿，使补偿后高压侧的功率因数达到0.9以上。h)建筑设计尽量采用自然采光，在许可条件下，满足工艺操作窗地比。采用保温、隔热效果良好的屋面和建筑围护结构，有较好的采暖效果和工作环境。i)对需要保温的设备与管道，采用高效绝热材料，尽量减少热量、冷量损耗。十一 项目实施进度与招投标11.1项目管理根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关90、程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建筑的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。本项目拆迁任务较大，改革性强，拆迁速度直接影响工程进度。因此，该项工作需由该区各级行政单位负责分组包干，并明确责任，因拆迁工作影响施工或引起赔偿纠纷，则由负责拆迁单位承担。为有效地保证和监督施工质量，应建立相应的监理体制。监理单位应当依照法律、行政法规和有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用合同履行等方面实施监督。监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术91、标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。11.2项目实施进度XX市XX区XX棚户区改造工程在遵循“政府牵头，居民自愿，市场运作，政策扶持”的前提下，采取整体规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设的模式，在确保居民安置后，将开发的土地用作商业用地，以土地运作收益和市政府政策扶持，作为筹措建设安置、补偿资金的主渠道，充分发动群众积极主动参与改造建设，探索棚户区改造的新思路，力争用10个月完成土地集约。项目总建设期预计为24个月，拟采用统一规划设计、分期实施、逐步推进的开发模式。第一阶段 前期工作。时间为2010年5月2010年8月。主要由棚改办进行项目摸底调查，组织项目申报工作。第92、二阶段 征收拆迁和土地平整。时间为2010年9月2011年2月。主要由各办事处组织实施征地拆迁工作。第三阶段 开发建设。时间为2011年3月2012年5月。主要由开发商实施项目开发建设工作。第四阶段 考核验收。时间为2012年5月。主要由棚改办组织考核、验收工作。项目具体是实施进度见下表：项目进度安排序号项 目2010年2011年2012年2341234121前期工作2征收拆迁，土地平整3开发建设4考核验收11.3招标投标本项目的招标依据中华人民共和国招标投标法进行。本报告依据中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号关于工程建设项目招标范围和规模标准规定和中华人民共和国国家发展计划委员会令第993、号关于工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定执行。招标准备工作：本项目的招标范围采取全部招标，地质勘察、设计、工程监理、建安工程施工、购买设备及重要材料的采购均实行招标，招标的组织形式均为采取委托招标，招标的方式均采用公开招标。招标基本情况表建设项目名称：XX市XX区XX棚户区改造工程项目序号招标内容名 称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1工程勘察2工程设计3工程监理4建筑工程5安装工程6设备7重要材料8其他情况说明： 建设单位盖章 年 月 日十二 运作模式与招商引资12.1运作模式由XX94、XX棚户区改造开发有限公司对进入XX市XX区XX棚户区改造工程范围的企业、商家、房地产商等提供“一站式”全方位的服务，代办用地、立项、规划、报建、证照等报批手续。为充分发挥本项目的政策优势，合理开发项目区内的产业资源，加快项目区内相关产业发展，带动区域经济快速发展。棚户区改造项目将严格坚持“统一政策、统一规划、统一审批、统一审计”的“四统一”和“财务独立运行”的“一独立”的基本原则。XX市XX区XX棚户区改造工程的建设将按照“标准化建设、公司化运作、园林化环境、物业化管理、社会化服务”的原则组建高素质的管理公司，引进国内外先进的模式，采取多种模式建设XX棚户区。营造“优惠政策、优良环境、优质服95、务”和“低门坎引进，低成本扩张”的“三优两低”环境。尽可能在土地出让、税收返利、减免地方性收费、贷款贴息等方面让利于企业，营造公平、透明、良好的投资环境，使投资商安心创业对先期进入的企业进行优质报务，通过这些企业对外示范宣传，吸引更多的投资者，形成滚雪球效应12.2招商引资强调XX市XX区XX棚户区改造工程建设与经济发展总体目标的协调，从规划、设计、管理等方面突出XX市XX区XX棚户区改造后的主体新形象，营造出“标准化建设、公司化运作、园林化环境、生态化居住、物业化管理、社会化服务”的现代新城的形象。12.3引资策略高素质的区域开发建设，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的招商引资96、策略和手段，高水平地招商引资将确保XX市XX区XX棚户区改造工程的可持续发展。根据株XX市XX区XX棚户区改造工程的开发定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：1）定期举办新闻发布会，吸引本地及附近企业进入XX市XX区XX棚户区改造工程进行开发建设。2）参与省市举办的对外招商引资洽谈会，将XX市XX区XX棚户区改造工程开发的优惠条件与政策措施进行及时发布与一宣传，让更多的企业了解XX市XX市XX区XX棚户区改造工程的开发政策，吸引他们参与XX市XX区XX棚户区改造工程发展。十三 投资估算与资金筹措13.1编制依据补偿依据株政办发201013号关于加快推进棚户区改造的若干意见；株政发20062197、号XX市城市房屋拆迁管理实施办法；湖南省政府157号令：湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法；国务院305号令：城市房屋拆迁管理条例。一次性货币补偿方式的标准1）被拆迁房屋的补偿标准为房地产市场评估价格（株政发200621号文件第28条）；2）装修补偿按照XX市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格规定的标准在勘查定级后对照相应等级标准进行补偿。（株政发200621号文件第29条）；本项目根据建设单位提供的补偿标准为住宅2500元/方米，商业8000元/平方米。对室内其他设施的补偿标准（实际有的设施和项目才进行补偿）1)空调移机费：柜机每台260元；挂机每台200元；窗机80元。本项目暂按每户一台98、柜机考虑。2)天然气入户费每户2500元。3)有线电视入户费600元。4)热水器移机80元。5)固定电话移机（含宽带）每台200元。6)无烟灶台每个500元。上述均按每项每户口为一项，实际发生时调整。搬家补偿搬家费为两次，每次1000元。按期搬家奖金。对能在规定的搬迁期限内完成搬迁的按照被拆迁房屋评估价5%予以奖励，延期搬迁的不予奖励。（株政发200621号文件第3条）临时安置补助费发放标准对由被拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人按被拆迁房屋评估价值的0.5%且每月不低于600元标准发放过渡费。（株政发201013号第11条）。过渡期为24个月。建设期利息贷款额度5500万元，第一年全额到位，贷99、款年利率6.48%（按照国家基准利率上浮20%），建设期利息按前两年计算进入建设投资成本。第三年利息计入经营管理费用财务费用。13.2总投资与资金筹措项目总投资8263万元，工程费用6557万元，其他费用338万元，预备费用656万元，建设期利息713万元。各项费用组成详见附表13-1。序号工程或费用名称估算价值(万元)备注单位数量单价/元合计(一)第一部分 工程费用1房屋拆除费用m220965.251803773745.00 2住户过渡费户335144004824000.00 600元/月*24个月3搬家费户3352000670000.00 4住宅建筑m220965.252300482200100、75.00 5商业建筑m250000.00 6住宅装修补助m220965.252004193050.00 7商业装修补助m24800.00 8空调移机费台33526087100.00 9天然气入户费户3352500837500.00 10有线电视入户费户335600201000.00 11热水器移机台3356020100.00 12固定电话移机部33520067000.00 13无烟灶台个335500167500.00 14土壤整理及临时设施m225071.65 1002507165.00 第一部分工程费用 合计 65,568,235.00 (二)第二部分 其他费用1建设单位管理费655682101、35.00 0.01 655,682.35 财建2002394文2搬迁行政收费53714075.00 0.04 2,148,563.00 搬迁直接费合计43分类评估费1356710 135,670.00 4委托拆迁劳务费53714075.00 0.003 161,142.23 5工程保险费6555610.00 0.003 19,666.83 工程费用0.36工程监理费6555610.00 0.027 177,001.47 10概算审查费65568235.00 0.0001 6,556.82 湘价服200881号文12可研编审费65568235.00 0.0008 52,454.59 13结算审102、核费65568235.00 0.0003 19,670.47 第二部分费用 合 计 3,376,407.76 (三)第三部分 预备费1基本预备费65568235.00 0.1 6,556,823.50 小 计(四)工程静态总投资(五)建设期贷款利息 7,130,000.00 (六)项目总投资(七)铺底流动资金（八）工程动态总投资 82,631,466.26 根据建设方意见资金筹措采用以下途经解决；银行贷款5500万元，自筹资本金2763万元。投资使用计划与资金筹措详见下表 。投 资 总 额 与 资 金 筹 措 表单位：万元序号项 目123合计1投资总额 8,313.15 87.22 406.4103、0 8,806.77 1.1建设投资 8,263.15 - - 8,263.15 1.2财务费用 - - 356.40 356.40 1.3营运费用 50.00 87.22 50.00 187.22 2资金筹措 8,313.15 87.22 406.40 8,806.77 2.1自筹资本金 2,763.15 2,763.15 2.2申请银行贷款 5,500.00 5,500.00 2.3可利用收入 50.00 87.22 406.40 543.62 十四 财务评价14.1评价依据及说明1)国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2)建设部建标2002205号房地产开发104、项目经济评价方法。3)业主方提供的有关资料。4)本项目的开发方式为：进行土地整理，依照“招、拍、挂”出让土地的原则，实现土地收益和税费收入。5)本项目的计算期按3年度考虑，建设期1年，第2年完成土地拍卖,第三年还贷期。14.2收入税金估算营业收入本次可供出让的土地面积为37.6亩。根据城区的控制性规划：地价约330万元/亩。土地1年出让完毕，第2年开始销售，本项目总收入为12408万元。具体收入计算详见下表。收入估算表单位：万元序号项 目123合 计1收入1240812408 1.1土地出售数量(亩)37.637.6 1.2单价(万元)3301.3土地出售预计收入1240812408.0 2营105、业税金及附加营业税金、契税及附加按照国家棚户区改造的相关政策，所有土地收入返还全部棚户区改造公司，因此相关税收不予计算。14.3开发成本根据投资估算，项目总成本费用8807万元，鉴证费按收入0.3%计算，各年总成本费用详见下表。总成本估算表单位：万元序号项 目123合 计1建设成本8263 82632广告宣传费3鉴证费37 374经营管理费50 50 50 1505财务费用356 3566总成本费用8313 87 406 88076.1运营费用5087501876.2建设成本8263 82636.3财务费用356 356 14.4损益计算利润及利润分配:根据收入及成本费用进行估算，整个项目工程106、总成本费用8807万元，应税利润3601万元，土地增值税按国家规定计算为1080万元，所得税630万元，税后利润1891万元，损益计算详见下表。利润与利润分配表单位：万元序号项 目123合 计1收入12408 12408 2营业税金及附加3总成本费用8313 87 406 8807 4利润总额-831312321 -4063601 5土地增值税1080 1080 6增值税后利润-831312321 -14872521 7所得税630 630 8可供分配利润-831312321 -21171891 9盈余公积金(含公益金）10未分配利润-831312321 -21171891 11累计未分配利润107、-83134008 1891 14.5财务效益分析财务盈利能力分析1）项目总投资收益率为21.47%，2）项目资本金净利润率为68.46%3）通过项目财务现金流量计算（见下表），各项评价指标显示，项目投资内部收益率所得税后28.37%，投资回收期含建设期为1.85年。项目财务现金流量表单位：万元序号项目123合 计1现金流入12408 12408 1.1收入12408 12408 1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金1.4回收无形资产及其他资产2现金流出8313 87 2117 10517 2.1建设资金8263 8263 2.2经营成本50874065442.3销售税金及附加2.4土地增108、值税1080 1080 2.5所得税630 630 3净现金流量-831312321-211718914累计净现金流量-8313400818915所得税前净现金流量-831312321-14872521 6所得税前累计净现金流量-831340082521计算指标所得税后所得税前财务内部收益率(%)28.37%34.96%财务净现值(I=10%)(万元)1034 1508 投资回收期(年) 1.85 1.79 清偿能力分析1）生存能力：本项目财务计划现金流量表计算详见下表。从表中可以看出，企业具有生存能力。财务计划现金流量表附表14-6单位：万元序号项 目第1年第2年第3年合 计1经营活动净现金109、流量-5012321 -211710154 1.1现金流入12408 12408营业收入12408 12408增值税销项税额补贴收入其他流入1.2现金流出50 87 2117 2254经营成本50 87 406 544增值税进项税额营业税金及附加增值税1080 1080所得税630 6302投资活动净现金流量-8263-82632.1现金流入2.2现金流出8263 8263 建设投资8263 8263 3筹资活动净现金流量5500 -55003.1现金流入5500 5500 项目资本金投入建设投资借款5500 5500 流动资金借款债券3.2现金流出5500 5500 各种利息支出偿还债务本金110、5500 5500 4盈余资金-281312321 -76171891 5累计盈余资金-28139508 1891 2）借款偿还偿还借款资金来源为项目土地出让收入。借款偿还计算：本项目建设向银行贷款5500万元，贷款偿还期为3年。利息备付率、偿债备付率符合国家规定。项目借款偿还计算见下表借款还本付息估算表。单位：万元序号第年123合计项 目1借款还本付息1.2年初银行借款本金累计5500 5500 1.5本年银行借款5500 1.6本年应计利息(6.48%)356 356 356 1069 其中：建设期利息356 356 713 1.7本年还本5500 1.8本年付息356 356 356 1111、069 2偿还借款本金资金来源2.1收入12408 2.2折旧费2.3摊销费2.4 其他资金(税)3计算指标3.1利息备付率11.1 3.2偿债备付率11.1 3.2贷款偿还期: 3年14.6敏感性分析通过对影响项目效益指标的因素进行分析，影响项目效益的主要因素由项目的收入、项目的建设投资，通过对这两个因素变化所进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最为敏感的因素是项目收入，其次是项目建设投资，详见下表：敏感性分析表序号项 目财务内部收益率较基本方案+-备注1基本方案28.372经营收入 -10%18.78-9.593建设投资 +10%14.59-13.78从以上投资分析来看，项目可行。1112、4.7风险分析主要风险1)政策风险:本项目在改造中有市、区政府大力支持，政府独资公司具体运作，在政策上可争取更多的优惠，应加强同有关部门的联系，使各项优惠政策得以落实，为项目建设创造良好的软环境条件。2)成本风险：从现时的社会物价情况看，物价大幅度上升的可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风险，因此，在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和各种舞弊现象的出现。3)市场风险：由于该项目有一定特有性质，并有一定的定向开发的性质，故市场不存在风险。4)其他风险：其他风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在目前这样的政府大力支持113、下，不会造成大的影响。建议（1）虽然本项目经济效益一般，但是社会效益显著， 项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。因此，建设项目的投资应尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。（2）通过对项目的分析可知，项目的建设成本及收入对财务成本的影响很敏感，因此，尽量减少项目的建设成本，以及一系列相关费用，以提高项目效益。（3）本项目所处地段的土地售价将是最敏感的因素之一。该公司除密切注意土地市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标。（4）项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上的优势，以保证项目114、投资的回收。2、风险控制1)工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。2)投资决策：上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必要的损失。14.8社会效益1)城区的开发与建设，在“拆”、“迁”、“保”、“建”一系列的城市动作中开展，“城市运营、经营城市”的理念成为普遍共识。整个城市的规划和建设进行到了一个新的高度，品质提升、形象吸引、优化环境，成为最主要的城市声音。为提升城市品位，改善城市环境。 2)整个项目完成后，对株市市经济的发展将起到积极的促进作用。3)改善城市居民居住水平。随着本项目的实施，将提高城市居民的居住水平。4）改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利的生产经营环境和发展空间。5）有利于城市经济规模的进一步调整，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。