1、城市房产定位及建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月158可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目背景及地块分析11.项目概况12.宏观市场3二、商业市场分析101商业格局及发展历程102商圈解读123商圈分析总结184典型项目比对195业态分析212、6区域商业分析267消费者/商家访谈288商业模式分析31三、写字楼市场分析321写字楼市场总况322写字楼一手市场333写字楼租赁市场344写字楼客户访谈355写字楼市场小结36四、其他物业市场分析371.酒店式公寓市场372.酒店市场383.住宅市场39五、项目总体定位401.项目分析402.项目总体定位413.购物中心定位424.其他物业定位455.项目规划建议46六、项目评估501.项目开发计划建议502.成本估算条件确定513.项目销售计划524.项目总体经济评估53一、 项目背景及地块分析1. 项目概况1.1 宗地四至项目位于XX金水区花园路与黄河路交叉口西侧。n 北：红旗路，单向3、2车道。n 南：黄河路，双向8车道，区域交通次干道，直通XX新城，车程约10分钟。n 西：经五路，双向2车道。（以上三条道路主要以旧社区及其配套的低档社区商业为主。）n 东：花园路，双向8车道，城市交通主干道，商业主干道，宗地对侧为政府办公楼及写字楼。n 项目周边公交站点分布较密集，有利于消费人口导入。(公交站：图示蓝点）1.2 宗地现状n 土地现状:目前为河南印刷厂原址。n 商业用地规模：总占地面积约101亩。n 容积率：未定。参照2010年XX各区域出让的地块指标，本项目容积率预计至少在4.5以上。由此研判：30万方以上的商业综合体！（2010年XX各区域出让的地块指标，详见附件1） 1.4、3 周边概况n 消费客群分析该区域为XX传统办公及政府办公所在地，周边有诸多政府机关家属院。n 优势/机会（S/O） 宗地临近河南省委、省政府所在地。 毗邻城市交通主干道花园路。 沿黄河路距郑东新区的车程约10分钟。n 劣势/威胁（W/T） 宗地周边以旧社区及配套的低档社区商业为主，商业形象较差。 宗地沿花园路的展示面较窄，商业可视性较差。项目处于金水区的地理核心位置，周边以省政府机关、酒店、百货为主，写字楼云集，商务办公环境优异，区域消费力强劲。2. 宏观市场2.1 城市群中原城市群概念：n 为促进中部地区经济快速发展，中共中央提出了“中部崛起”的战略。n 中原城市群是以XX为中心，以洛阳为5、副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。n 中原城市群的发展目标是建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心，GDP占河南省的比重超过70%, 把中原城市群打造成中西部地区规模最大的城市群。到2020年，人均生产总值超过5000美元， 34市城市非农业人口总数达到2500万人。预期XX市中心城区人口规模突破500万人，成为全国区域性中心城市。n 中原城市群建设的核心和龙头是XX。全省城镇体系、产业体系建设要以XX为中心，呈“向心型”布局，增强辐射带动能力，打造以XX为核心的半小时、一小时城市圈。小结：中原地区在国家经济发展中的6、地位举足轻重，“中部崛起”政策将为中部城市尤其是XX将带来新一轮的发展机会。2.2 XX城市定位n 城市 XX被定位为中部地区的中心城市，全国重要的综合交通通讯枢纽和现代物流商贸城市，国家历史文化名城。n 交通 XX为中原地区的交通枢纽中心，是中原城市群的中央处理器，是我国中部地区商业贸易、金融中心，陇兰经济带中心城市。 XX是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽。XX位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用。小结：XX是中原城市群的核心，决定了中部的发展首先看XX，这对于XX商贸业、酒店等各行业发展提供机会。2.3 城市现状n 城市概况 XX全市总面积 7446.2 平方7、公里，市区面积 1010.3 平方公里。现辖 6 区 5 市 1 县，包括高新技术开发区、中原区、二七区、郑东新区等7个区。其中建成区面积484平方公里。n 轨道交通 陇海铁路、京广铁路交汇于市区，项目所在金水区位于城市东北部地区。n 城市格局 现城市中心介于二七区、金水区交界，由二七区、火车站周边及省属机关区域构成。 XX城区向东向北发展明显。城市力推郑东新区的开发建设，以向东辐射中牟和开封。XX新区聚集了XX最高端的客户群。小结：XX是东西、南北的交通枢纽，XX商贸业发展很好。项目位于XX金水区中部，临近城市中心，距离城市重点的郑东新区仅10分钟车程，近距离对接XX最高端的客群。2.4 城8、市人口区域面积（平方公里）现状户籍人口（万人）人口密度（人/平方公里）中原区195572923二七区159503145管城回族区204321569金水区242783223上街区64.7203091惠济区20615728郑东新区150120（规划人口）8000新密市100182819巩义市104179759荥阳市90865716中牟县139369495n 全市年末总人口752.1万人，其中市区人口333.1万人，城镇人口476.9万人。n 金水区总面积 242平方千米，现状户籍人口78万人，人口密度3223人/平方公里，是XX城区现状人口密度最高的区域。n 未来郑东新区规划人口120万人，人口密9、度8000人/平方公里。（XX宏观经济信息，详见附件2）2.5 城市规划n 总规到年，市域总人口约万 ，XX将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区。n XX中心城区发展定位 金水区：综合服务商圈。金水区以文化路、经三路和南阳路为轴线，重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业和都市型产业；在花园路、文化路、东风路附近建设片区商业服务中心；沿花园路重点发展酒店宾馆等旅游服务职能。 二七区：完善“二七”广场地区商贸金融区的建设。 中原区：退二进三，规划将强化碧沙岗商业中心为城市级综合服务中心；在航海路和大学路附近建设10、片区级商业服务中心。 郑东新区：省级区域服务中心 ，大力发展综合服务功能，立足成为中原城市群与河南省的区域服务中心；北部地区近期建设区级商业服务中心，远期形成城市级旅游休闲中心。 管城区：城市级体育文化中心。 惠济区：生态居住区，在中州大道以西和连霍高速公路以北建设大型现代化商贸市场。小结：本项目所在是服务功能为主的商圈，对于商贸、写字楼、酒店的发展均比较有利。2.6 商贸规划商贸、金融设施空间布局：n 市区商贸、金融服务设施结合总体布局建设，依托现代化产业基础和通讯、对外交通设施，按照生活、生产组织结构，分级、分类合理布局配套建设。各级服务中心，强化区域功能，突出“商贸城”特色。n 规划布置11、3个市级购物中心和4个副中心。 花园口路购物中心，位于紫荆广场至黄河路地段。 碧沙岗购物中心，位于商业大厦至新市场之间。 京广购物中心，位于火车头体育场至长途汽车客运总站之间。小结：本项目位于规划中的花园路市级购物中心，地段稀缺，具备打造高端综合体的潜质。2.7 交通规划n XX市轨道交通线路规划由6条线路组成，至2020年基本完成，总长188.25公里，为“三横两纵一环”的网状结构。6条线路交叉处，共设置有18处换乘车站。n 地铁1号线正在建设中，将在2013年完成通车。n 2号线是一条南北线，2014年12月，XX地铁2号线一期工程将通车试运营。一期工程拟设15个站，其中黄河路站位于花园路12、与黄河路交叉口，为地下二层岛式车站，临近本项目所在地。小结：本项目可谓地铁上盖物业，在设计时应注重与地铁人流的对接。二、 商业市场分析1 商业格局及发展历程1.1 商业发展历程n 【中原万达商圈】中原区为XX原工业区，早期形成碧沙岗商圈。随着城市发展，市区外延，工业逐步退出中原区，区域属性转变为居住片区。中原区经济实力下滑、商业层级落后，成为XX目前相对不富裕的地方，被称之的“西郊”。碧沙岗商圈随之逐步没落，目前主要消费客群被二七商圈分流。万达的兴起，是中原区商业重新崛起的标志。n 【新二七商圈】商圈核心区域位于二七区与中原区交汇处，该区域以前是城乡结合部，随着XX城市化进程加速，区域居住成熟13、度提高，该商圈逐步成为区域的商业中心。n 【二七商圈】XX最早形成的城市生活商圈，商业层级分化现象明显。借助火车站区域的带动，主要集中了批发市场、专业卖场（电器）、百货、餐饮等业态，围绕二七塔呈圆环展开，商业整体层级较低，品牌化程度不高。太康路/人民路区域主要以百货为主，是XX百货最集中、品牌相对高端的区域。n 【金水区商圈】区域为省政府办公机关所在地，老写字楼较多，商务办公氛围较好。商业主要分布在花园路、经三路一带，与二七商圈中商业层级最高的泰康路/人民路区域相衔接。n 【郑东新区商圈】城市扩张引导发展的新兴商圈。区域属性主要以商务办公、居住为主，写字楼、高档公寓林立，目前正处于商品房集中开14、发阶段。1.2 商业现状格局n 市级商圈 二七商圈：生活型商圈，是目前生活类消费的集中区，但是存在着物业落后、停车难、交通拥堵等问题。 金水区商圈：XX商务型商圈，是XX政治、文化、经济、商务的集中区域，核心地位依旧稳健。n XX新区商圈 城市发展过程中的商业新核，主要以办公与居住为主，目前处于发展雏形阶段。n 区域型商圈 中原万达商圈：生活型商圈，随着万达广场的建成，将改变中原区商业层级下滑，消费外溢的处境。 新二七商圈：生活型商圈，大型商业项目兴起，稳固区域消费人流。2 商圈解读2.1 金水区商圈（金水区商圈典型项目，详见附件3）n 商圈功能：行政（省委机关）、办公、商贸、居住。n 商圈级15、别：市级商圈。n 典型项目：国贸360、大商新玛特花园店、正道中环、正道花园百货、丹尼斯百货；五星级酒店：中州国际、华美达、天地粤海等。n 租金水平：正道中环1F：8-10.7元/天；2F：6.7-8.7元/天；3F：5-7.3元/天。临近城市商业主干道，租金4-7元/ /天。n 社区商业：以老旧的社区底商为主，商业层级滞后，基本生活配套业态品牌化程度低。百货/购物中心体量（方）品牌层级业态组合正道中环百货54000国内品牌居多，中档消费90%以上业态为购物正道花园百货30000国际一线品牌达30左右，国内知名品牌达70左右85%以上业态为购物大商新玛特70000中高档75%以上业态为购物国贸16、360广场40000国际二、三线品牌，如ZARA 等，以中档消费为主丹尼斯百货花园店68000较多国际二、三线品牌，少量国际一线品牌，以中档偏高消费为主75%以上业态为购物小结：项目1公里范围内百货体量26.2万平方米；以中档经营为主，少部分高端购物；业态75%以上为购物，同质化现象较严重。2.2 二七商圈（二七区商圈典型项目，详见附件4）n 商圈功能：商贸、交通枢纽（二七商圈的发展是借助XX火车站的带动作用，逐步成形壮大而形成的市级商圈）。n 商圈级别：市级商圈。 火车站区域：服饰、鞋帽、食品、通讯器材类批发零售市场集群。 二七塔区域：以服装、电器卖场为主的中低档购物业态。 太康路/人民路区17、域。 主要业态：购物（主要）、餐饮、休闲、娱乐，是XX市该类生活型消费业态最丰富最集中的区域，商业层级相对较高，也是目前XX生活型消费的市级商圈。 典型项目：印象城、大商新玛特购物广场、XX百货、百盛百货、大上海城、鸿城光彩、丹尼斯、大商紫金山购物广场等。 租售水平：大上海城1F：10元/天；2F：8元/天；3F：7元/天。n 未来供应：2011年1月东方报可知：二七未来规划有华润万象城、恒隆广场、二七时代广场、XX时代中心等十多个项目总投资193.4亿元，新建总面积198.21万平方米。将形成配套功能完善、产业链条完整、抗风险能力强、辐射面积广的中国中部第一商圈，年销售额将达到400亿元。218、.3 中原万达商圈（中原万达商圈典型项目，详见附件5）n 商圈功能：市政府所在，行政（市政府）、办公、商贸、居住。n 商圈级别：区域级商圈，以生活型消费为主，商圈重心由原先中原商贸城所在逐步往万达广场偏移。n 典型项目 原中心（碧沙岗商圈）有天龙商厦、中原商贸城、大商超市等。中原商贸城街铺商租金水平在5-10元/；写字楼租金水平0.5-1元/平方/天。伊河路一带为餐饮、休闲娱乐业态较集中的区域，有嵩山饭店（大型餐饮）、林记（特色餐饮）、保利金KTV、金帝咖啡等，周边租金为3-5元/。 新中心：裕达国贸综合体（五星级酒店）、万达广场（在建），社区底商1.5-2万/，万达广场临街商铺3-4万/。小19、结：碧沙岗商圈在商业竞争中面临淘汰，逐步走下区域商业中心的舞台。中原万达商圈以新兴的中原万达广场、西元广场以及升级后的裕达国贸为区域商业核心，建立起新一代的中原商圈。2.4 新二七商圈（新二七商圈典型项目，详见附件6）n 商圈功能：商贸、居住。n 商圈级别：区域级新兴商圈、以满足生活型消费为主。 新二七商圈基本为在建新项目，各大商业项目总经营性建筑面积达100多万方，业态复合度高，满足区域生活型消费需求。各大项目正处于商业形成及培育阶段，市场竞争力还未展现。n 典型项目：升龙城、新悦城、二七万达广场、升龙国际等。n 租售水平：新兴项目商铺售价在3-5万/。项目名称总建筑面积（万方）经营性建筑面20、积（万方）开发阶段升龙城28050土建阶段二七万达6130土建阶段升龙国际120401期已运营；2期处于销售/招商阶段；3期处于土建阶段新悦城4.54.5销售/招商小结：新二七商圈以居住向郊区化发展的背景为基础，完成区域商业的升级换代。目前其商业竞争力还未体现，但从其总体规模、业态复合度、品牌化程度上讲，必将截留二七区生活类消费的人流。2.5 郑东新区商圈（郑东新区商圈典型项目，详见附件7）n 商圈功能：行政(新区管委会）、办公、金融。n 商圈级别：城市商圈新核。n 主要业态 金水路区域：该商圈商业比较成熟的区域，餐饮、休闲娱乐、购物等业态的商业层级相对较高。 如意湖区域：呈圆环状围绕如意湖分21、布有商业步行街、百货、汽车4S店，以及为写字楼配套的餐饮、休闲娱乐类业态。该区域的综合型项目主要还处于招商/销售阶段，目前只有部分配套商业已成型。n 典型项目 金水路区域：建国饭店、曼哈顿步行街、威威娱乐广场、乐舞会所。 如意湖区域：丹尼斯七天地、中油精品购物街、东环步行街。n 商铺租售水平 金水路区域：曼哈顿商业广场租金，沿街商铺：9-10元/天，内街1F：6-7元/天，内街2F：2.5-3.5元/天。 如意湖区域：租金：5-6元/天；售价：3-4万元/。小结：郑东新区金水路段目前商业比较发达，而新建的如意湖区域商业仍处于培育阶段。3 商圈分析总结商圈名称典型项目商圈发展商圈局限商圈级别二七22、商圈印象城、大上海城、丹尼斯（1）通过重新装修，购物环境尚可，业态复合度高（如印象城）；（2）通过整合，品牌层级进一步提升（2010年丹尼斯全新装修，引入更多的国际一线品牌）；（3）从规划中看未来将有新兴的大型综合体。（1）成熟的商贸区，土地资源稀缺；（2）道路狭窄，商圈内交通拥挤；（3）物业老化，停车困难。市级商圈金水区商圈国贸360、大商新玛特花园店、正道中环、正道花园百货、丹尼斯百货（1）省委办公区域，规划中的市级商圈；（2）XX目前行政、商务办公核心区域，区域消费力相对最高。（1）业态比较单一，以百货、餐饮、商务会所等为主；（2）以中档次经营业态为主；（3）百货购物环境一般；（4）区域23、土地资源变得越来越稀缺。规划中的市级商圈XX新区商圈丹尼斯七天地、中油精品购物街（1）政府重点支持发展的区域，是现有物业价值最高的区域，聚集XX最高端的人群；（2）区域开发处于初级阶段；（3）以高端商务、金融为主，但现状商贸定位中档。（1）区域规划与落实之间存在风险。规划中的城市新核中原万达商圈裕达国贸综合体（五星级酒店）、万达广场（在建）（1）市委市政府所在，不乏高端物业（裕达国贸）；（2）商业中心转移，新建项目（万达广场）经营模式比较前沿。（1）目前区域商业在市场认可度上不高，区域消费力外溢；（2）不属于XX总体规划的核心商业圈。区域级商圈新二七商圈升龙城、新悦城、二七万达广场、升龙国际（24、1）新兴区域级商圈，商业总体规模100余万方；（2）新建项目颠覆传统百货的经营模式，采用购物中心的设计理念；（3）新建物业整体购物环境更为舒适。（1）区域人口密度虽高，但高端消费力相对较小；（2）不属于XX总体规划的核心商业圈。区域级商圈n 二七商圈聚集了XX最多的人流和购物中心，而且未来也将会有新兴的项目产生，商圈地位将进一步巩固。n 郑东新区以高端商务为主要功能，商业建设从现状看以中端为主，与区域高端定位有点背离，总体人气还不旺。n 中原商圈和新二七商圈为新兴的区域级商圈，与本项目所在商圈之间的竞争关系相对较弱。n 本项目所在商圈目前以中等消费业态为主，作为省府所在地及规划中的市级商圈，在25、档次上有进一步提升的潜质。4 典型项目比对商圈典型项目物业构成总体规模商业规模备注中原万达商圈裕达国贸写字楼、酒店、商业-1.4准备开业新二七商圈升龙国际商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等12040部分商业交付二七商圈丹尼斯人民路店纯商业-已运营印象城纯商业77已运营大上海城酒店、酒店式公寓、商业32-已运营金水区商圈正道中环纯商业5.45.4已运营正道花园纯商业33已运营丹尼斯花园店纯商业6.86.8已运营大商新玛特纯商业77已运营国贸360写字楼、酒店、商业-4已运营郑东新区商圈丹尼斯七天地纯商业26.526.5部分商业交付嘉茂购物中心写字楼、商业-5.4已运营n 从物业构成分析，新兴商26、圈项目一般为大体量的商业综合体，而二七、金水商圈的商业体量在7万方以内的居多。n 从商业规模分析，二七商圈、金水区商圈已建成商业居多，土地相对稀缺，本项目30万方的商业综合体，在规模上具有优势。商圈典型项目主力店经营情况备注中原万达商圈裕达国贸（福福百货）在装修新二七商圈升龙国际坤业百货、大润发、奥斯卡影院餐饮业态经营较好，其他业态较难生存部分商业交付二七商圈丹尼斯人民路店百货购物中心内人流较多已运营印象城沃尔玛、中国国际影城挺好，尤其是娱乐型业态，过道利用率也较高已运营大上海城奥斯卡影院购物中心内人流较多，后面餐饮酒吧街部分空置已运营金水区商圈正道中环百货经营情况较好，业态有更新，有在招商已27、运营正道花园百货经营情况较好，过道利用率较高，上面几层业态有更新，在招商已运营丹尼斯花园店百货基本招满已运营大商新玛特大商百货、家乐福、奥纳影院基本招满已运营国贸360基本招满，部分装修已运营郑东新区商圈丹尼斯七天地百货已开业部分基本招满，但人流量相对较少部分商业交付嘉茂购物中心北京BHG生活超市2010年底开业，1F、2F层基本开业，其余正在装修的居多已运营曼哈顿广场奥斯卡影城一层尤其是沿金水路区域经营较好，二、三层相对较差已运营n 从经营情况分析，传统百货有调整业态的趋势，拟丰富餐饮、娱乐类业态。n 从经营不好的几个项目分析，主要在于缺乏主力店的支撑（大上海城所在的二七商圈是XX人流最多的28、区域，因此主力店对于它来讲影响相对较小）。n 本项目购物中心的规模需要引入有影响力的百货、超市、影城作为主力业态来吸引人流。5 业态分析5.1 购物中心/百货n 从业态组合分析，新兴商业体餐饮、休闲娱乐比例相比传统百货相对较高；金水区商圈内仍以传统百货为主，从业态复合度上存在升级空间。n 从品牌化程度来说，二七商圈聚集了XX最高端的品牌；金水区商业仍以中档品牌为主，作为规划中市级商圈，存在品牌升级的空间。5.2 影院商圈引入品牌规模中原万达商圈万达影院（万达）-新二七商圈奥斯卡影院（升龙国际）面积达4500平方米 ，国际标准五星级电影 。金逸影院（升龙城）-二七万达潜在供应。二七商圈横店影视电29、影城（百盛）占地6500平方米，国际化五星级标准电影城。设有8个一流的专业影厅和1个豪华VIP厅，共可容纳1500多名观众 。奥斯卡影城（大上海城）经营面积6000平方米，国际化五星级标准影城。共设10余个专业电影厅，可同时容纳观众1845座，全国首创VIP放映厅。中国国际影城（印象城）占地5000平方米，XX的第一家超五星级影院 。7个影厅均为国际先进数字放映机，可容纳2000人同时观影。金水区商圈奥斯卡影城（建文新世界）全数字化VIP五星级影城，第一家引进3D数字设备。拥有九个2K以上全数字化数胶双配置影厅，共设1000余个座位，全部影厅选用国际最先进的数胶放映机；世界顶级施耐得镜头与英国30、哈克尼斯超大银幕,2010年11月，更新了全新的英国哈克尼斯3D专用大银幕 。奥纳电影城（大商新玛特花园店）总面积为4300平方米，国家五星级标准。共包含2个多功能影厅、5个多制式数码立体声影厅，1个3D影厅，总坐席逾1500个。各影厅都配备了SRD、DTSS全制式数字解码系统、国际一流的数字放映系统、音响系统，确保为观众提供国际一流水准的视听效果。 XX新区商圈奥斯卡影城（曼哈顿商业广场）总建筑面积3800方平米,拥有8个专业电影放映厅（其中1个容纳111人的贵宾厅，2个容纳225人的大号厅以及5个容纳148人的小号厅），共1306个座位，每排间隔达到同级别影院舒适标准的120厘米，起坡高度31、达到30厘米，打造“五星级影城”典范。影院于2010年12月25日开业，目前经营状况一般。（影院的发展及借鉴案例，详见附件8）n XX各个区域的电影院较多，规格基本在4000-6000方，且不乏3D影院，本项目建议在引入流行前沿的IMAX、4D影院概念，吸引眼球。5.3 KTV商圈引入品牌中原万达商圈大歌星KTV （万达）新二七商圈红馆娱乐会所（升龙国际）钱柜KTV （升龙城）二七万达（潜在供应）二七商圈咏歌汇（印象城）爆米花KTVK歌迷KTV金水区商圈金华大地娱乐会所（纬一路）爆米花KTV、百乐迪KTV、东风音乐电台（东风路）爆米花、美乐迪、贝贝宝迪夜总会（经三路）东方金柜子（金水路）n X32、XKTV分布比较广泛，且分布在区域商业街、主干道居多，较少有入驻购物中心的，本项目中KTV作为一种可选业态考虑。5.4 电玩游乐类商圈引入品牌备注中原万达商圈大玩家超乐园（万达）在建街舞俱乐部街舞培训新二七商圈升龙城（潜在供应）在建二七万达（潜在供应）在建二七商圈神采飞扬（印象城）1000，娃娃机、电玩、篮球、赛车、贝贝乐园等综合性游乐设施，目前经营状况良好，主要客群为家庭群体、青少年。风云再起（大上海城）1000，电玩、篮球、赛车、旱冰等综合性游乐设施，目前经营状况良好，主要客群为家庭群体、青少年。李阳街舞俱乐部（鸿成光彩）街舞培训金水区商圈电玩（国贸360）350，电玩、赛车、篮球，主要客33、群青少年，刚试运营，消费氛围良好，主要客群为家庭群体、青少年。欢腾电玩（经七路）400，电玩、赛车、篮球，主要客群青少年。郑东新区电玩（嘉茂购物中心）待引入n XX电玩游乐类业态在二七商圈中比较发达，品牌化程度较高，商家经营状况很好，可见该类市场的消费需求是比较强的。n 项目区域内该类业态偏少，品牌化程度不高，引入机会很大。5.5 超市商圈引入品牌备注中原万达商圈沃尔玛、大商超市-新二七商圈沃尔玛、大润发-金水区商圈家乐福（国贸360广场）距离本项目800m正道超市（正道花园）距离本项目300m世纪联华距离项目4.5km丹尼斯超市距离本项目1000m二七商圈沃尔玛距离本项目3500m丹尼斯拜特34、超市距离本项目3000m大商超市距离本项目3500m郑东新区丹尼斯超市-家乐福距离项目3km沃尔玛距离项目3kmBHG距离项目4.5kmn XX市场中超市总体品牌化程度较高，但以传统的中档超市卖场为主。n 本项目1公里范围内有三家超市，其中有家乐福超市，总体供应较大，不过着眼项目3公里范围来看，有品牌和规模的生活超市也不多，尤其是项目西北向。n 本项目建议：超市以生活型品牌超市为主。5.6 电器卖场商圈引入品牌备注中原万达商圈国美电器（万达）-新二七商圈国美电器（升龙城）-二七商圈永乐电器（商城大厦）-五星电器（亚细亚）-苏宁电器（XX友谊国际广场）-国美电器-金水区商圈国美电器（文化路）-永35、乐、苏宁、国美（南阳路）-国美电器（国贸360）距离本项目800m永乐电器距离本项目800m苏宁电器（正道中环）距离本项目300m郑东新区-n 国美、苏宁、五星等国内各大知名电器品牌都入住XX，并且在同一区域内聚集分布。n 项目1km范围内，就分布有3大电器卖场，电器类市场的竞争比较激烈。如引入建议走差异化走高端路线，引入苏宁高端电器品牌。5.7 大型餐饮商圈所在路段/项目引入品牌中原万达商圈升龙城等新兴项目俏江南等知名连锁餐饮品牌新二七商圈升龙城、新悦城、二七万达广场、升龙国际等-金水区商圈项目3公里范围内除五星酒店配套有中餐厅外，其余路段以本地品牌为主，如浩天酒楼。郑东新区绿地世纪峰会、中36、油花园酒店、嘉茂国际等名人名家、西湖春天等知名大型连锁餐饮品牌。n 大型餐饮一般和星级酒店或高档写字楼在一起，郑东新区、中原万达等新兴区域引入的外来大型连锁餐饮品牌较多。n 项目所在区域大型餐饮主要分布在干道街铺，且多以本地品牌居多，经营状况挺好，可发展空间较大。6 区域商业分析6.1 业态现状及发展n 项目3公里范围内的餐饮（中高档）/休闲/娱乐业态近150家。 特色餐饮比例最多，占32%，且以本地品牌居多，经营状况均较好，面积一般在300-800方不等。 休闲餐饮占13%左右，以连锁品牌为主，经营状况较好，新开的渐多。 大型餐饮占13%左右，品牌化程度不高，但经营状况均较好。 娱乐商业会所37、占比12%，较多定位为商务会所。 浴场、足浴的比例各占7%。 酒吧占4%，以小型静吧居多，主要分布在省府周边，项目附近零星也有。 KTV、电玩等业态占比不大，且很多新开业（区域内低端业态如餐饮、购物等经营状况不好，面临淘汰更替），可见该类市场需求正在兴起。小结：项目3公里范围内餐饮、娱乐类业态的经营有上升趋势，而购物、低端类业态反而比较难生存。6.2 各路段租金n 纵向商业主干道描述道路名描述商业层级租金水平（元/平米/天）南阳路（1）以餐饮、休闲娱乐为主，本地品牌为主，但档次相对不高；（2）社区底商与集中式物业结合。区域型商业街区3.5-5.5文化路（1）该路段是XX学校（大学为主）集中的街38、区，以购物、餐饮为主，业态层级相对一般；（2）整体物业以社区低商为主，近东风路段以集中式物业为主，业态主要为电子数码卖场及购物。区域型商业街区4-7花园路（1）近金水路路段为商业层级相对较低的社区商业；（2）近农业路路段为写字楼办公区域，业态主要为购物中心（5个）、餐饮（星级酒店）、休闲娱乐业态。城市型商业街区4-7经三路（1）该路段是XX市金融、服务行业集中街区，写字楼云集；（2）主要以餐饮、休闲娱乐为主，业态层级相对较高。城市型商业街区4-7n 横向商业主干道描述道路名描述商业层级租金水平（元/平米/天）东风路（1）学校、医院、写字楼以及旧社区形成的商业街区，购物、餐饮、休闲娱乐业态俱全，39、但整体商业层级较低；（2）天旺商业广场是该路段中业态复度最高的购物中心，但是品牌化程度不高。区域型商业街区4-6.5农业路与花园路、经三路商业最繁华的路段相接，业态主要以餐饮、休闲娱乐为主，业态商业层级相对较高。城市型商业街区（农业路东段）4-7黄河路（1）一般的社区商业；（2）整体商业层级相对较低，近文化路段商业档次较好。社区商业3-6金水路（1）西段为XX新区目前最成熟的商业街区，酒店、商业广场、写字楼等众多，商业层级相对较高；（2）东段仍以社区商业为主。城市型商业街区4-7n 商圈次干道描述道路名描述商业层级租金水平（元/平米/天）经五路以生活基本配套类业态为主，多为社区底商，物业条件较40、差。社区商业2.5-5经七路（1）餐饮特色街，餐饮业态占70%之多；其他购物、休闲娱乐类社区商业层级较低；（2）以社区底商为主，物业条件较差。社区商业3-7红旗路（1）以生活基本配套类业态为主，多为社区底商，物业条件较差；（2）靠近文化路路段以个体户经营的低档购物为主。社区商业2.5-4纬五路（1）以生活基本配套类业态为主，但处于业态升级过程中；（2）物业条件较好的商铺完成业态升级，物业条件差的商铺仍以低端的购物为主。社区商业3-5n 项目3公里范围内的租金分布 项目周边主干道的租金基本在4-7元/天/平。 次干道租金基本在3-5元/天/平。 一般而言，面积小的零售购物型业态单方租金比较高。741、 消费者/商家访谈7.1 消费者访谈【访谈客户1】n 客户背景女性，年龄30岁左右，公司主管，年收入5万元左右，住房购置在中原区，上班在金水区。n 购物消费行为购物一般都去二七商圈，主要原因：（1）商场多，选择余地大；（2）丹尼斯、大商新玛特等商场档次较好，能买到合适自己的衣服，而且新出的款式那边上架快，像大商紫金山百货商品更替比一般商场慢而不大去那边消费。消费半径：一般在3公里左右。n 休闲娱乐消费一般很少去KTV之类的，偶尔就是陪孩子去购物中心的游乐园，如印象城。有时会和朋友一起去做SPA。n 其他观点位于人民路的丹尼斯是XX档次最高的购物场所，很多XX下面城镇的有钱人也到丹尼斯消费。近两42、年XX房价涨了2000多元/平，比较看好中原区的发展。【访谈客户2】n 客户背景女性，年龄25岁左右，居住在二七区，XX本地人。n 购物消费行为一般购物都去火车站的银基商贸城,，主要以批发为主，也有零售，价钱便宜。德化步行街主要针对是学生等年青购物群体，价格也便宜。XX老百货大楼，消费群体主要以40-50岁为主，现在被大商收购。目前中高档生意好，尤其是餐饮。档次低点的，利润薄，往往不能持续很长时间。消费半径：主要以1.5公里距离左右。n 休闲娱乐消费电影院很少去，一般都是在网上观看，除非有大片，可能会和朋友一起去。KTV这几年不是很喜欢去。n 其他观点认为XX房地产行业赚钱，尤其是近两年来，房43、价涨了2000-3000元/平米左右。认为花园路那边的商场比较单一，不常去。【访谈客户3】n 客户背景男性，年龄35岁左右，已婚，居住在郑东新区，年收入8万元左右，工程师。n 消费观点电影院挺少去，有大片的时候和家人一起去看看。在XX游乐活动并不多，有时间最多逛逛公园；因此XX的餐饮生意挺好，一般商务宴请到大型餐饮店消费比较多。适合孩子成长教育的项目也不多，顶多类似淘气堡之类的，比较单一。花园路一带以前住过，生活很方便的，地段也很好，不过都是百货公司，认为本项目再建百货的压力比较大。n 其他观点XX近五年的发展特别快，被访人在郑东新区购置的二手房（5年前）房价基本翻了一倍，后来在中原区购置的新44、房也涨了将近2000元/平，这五年应该是房产投资的黄金五年，未来应该会稳步上涨。2010年在限购令下，XX购房政策上有一定限制，三环以内本地人只能购买1套，外地人不能购买；三环以外外地人只能买1套。【访谈小结】n 二七商圈是XX的城市级商圈，辐射范围可至XX外围城镇。n 电影院的消费会更追求影院环境和设施所带来的观感。n XX游乐活动总体偏少，而消费者需求和能力是存在的。n 近几年，XX中低档的商家经营难度越来越大，消费层次升级，开始走中高端。n 本项目所在的花园路一带的业态还是比较单一。n 对XX未来的房产走势还是持比较乐观的态度。7.2 商家访谈【商家访谈】 熊华海 （道礼家乡菜 行政总厨45、） n 商家背景 XX本地餐饮品牌，以经营杭帮菜为主。目前经营范围主要限于二七区，现已开门店2家，第3家处于装修阶段。 发展战略：首先在二七区提升品牌知名度与市场认可度，再往XX其他地区发展，首选金水区，因为离开二七区近，管理方便，同时也比较认可金水区消费力。 升龙国际店简介：三楼，约1200，租金60万/年，250万装修成本，免租1年。 最高承受租金：50元/月。n 对升龙国际区域看法 升龙国际项目整体还未成形，对于消费人流的汇集力不高，所以目前只有餐饮业态经营状况良好，业主给予的1年免租政策也是吸引来此拓店的主要因素之一。 对升龙国际以及新二七商圈的发展比较看好，对未来市场有信心。n 对金46、水区看法 金水区的餐饮市场整体经营状况比较良好，只要在就餐环境、菜肴口味、价格等方面做得好的商家生意都不错。 看好金水区的餐饮市场，有拓店意向，不过公司总体发展战略中，目前仍以二七区为主。8 商业模式分析商业模式（概念）特征优势经营特点典型项目第一代街坊集市无序而自发式的露天集会市场-第二代传统百货商店以购物为主，经营各种各样的品牌-打折和促销的活动XX百货第三代SHOPPINGMALL购物中心（1）大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模。（2）全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体。47、（3）从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。最适合消费者全家出动，吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。打折和促销的活动、时尚、滑冰表演等杭州万象城第四代“城市生活休闲中心”即“life style”（1）开放式的。（2）面积一般1.5万至5万平方米之间，商户是比较高档的专卖店和餐饮和娱乐。（3）停车要方便。（4）设计要非常的有氛围、非常的领先和时尚化，可以在LifeStyle Center喝咖啡和看报纸，附近还有喷泉。（5）在业态设置上，更为侧重在餐饮、娱乐和休闲的比例规划，购物已不再是最重要的功能，在这里可以48、休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。根据ICSC（国际购物中心协会）的统计，人均停留在传统MALL的时间为80分钟左右，而停留在LIFESTYLE CENTER中的平均时间为60分钟左右，但是在LIFESTYLE CENTER的平均花费却高过其他类型的项目。搞唱歌和时装的表演，请演艺人士进来表演北京的大钟寺国际广场；Mall of America。（商业模式借鉴，详见附件9）n 从商业发展趋势分析，娱乐业态的比例在购物中心中在进一步增大，娱乐与购物互动的商业模式将会成为未来的主流。n 本项目在商业模式的选择上，建议立足本地市场，吸取第三代、第四代商业模式的优点，在现有市场基49、础上提升业态的复合度，提高休闲娱乐业态的比例。三、 写字楼市场分析1 写字楼市场总况 商品住宅办公用房商业用房政区套数面积()均价(元/)间数面积()均价(元/)间数面积()均价(元/)全市1019579699146553660489293268541470683836610537金水区3430433896645610882136877870015583699029605中原区20060187948946161701861341785927780913525二七区15481132107056991521691452296836438913598管城回族区1450612862475567263750、7531867771637647974郑东新区12347126212965494816751390873793113967213329惠济区51265447235475217602269147220148147XX经济技术开发区133158253917188217325合计总面积1146.68万平米2010年XX市各区块商品住宅成交情况（信息来源于XX住房保障和房地产管理局主办的XX房地产网）n 根据XX房地产网统计分析： XX2010年商品房累计批准预售面积1043.56万平米,较去年同期上涨了40.69%。其中商品住宅累计批准预售面积836.56万平米，非住宅累计批准预售面积207万平米，51、较去年同期上涨了110.92%。 从商品房成交量来看，2010年XX市商品房累计销售面积达1146.68万方，同比下降了0.9%。其中商品住宅累计销售969.9万平米，非住宅累计销售面积176.8万平米。 从商品房成交均价来看，2010年商品房累计销售均价6138元/平米,较去年同期上涨了25.01%。其中商品住宅累计销售均价为5536元/平米，非住宅累计销售均价为9364元/平米，跟去年同期相比，上涨幅度分别为20.87%和34.95%。n 从成交区块来看：金水区是2010年成交的热点区块。总成交量达352.65万方，占总成交量的30%。在CBD之前，金水区的楼盘以金水区快速发展的经济和完善52、的城市配套，一直都是XX市房地产市场的领头羊，随着郑东新区的飞速发展，金水区楼盘更是日益看涨。小结：2010年金水区是成交热点区，其中办公用房销售13.68万平，均价8700元/平，仅次于郑东新区。2 写字楼一手市场 区块项目名称项目规模(万方)开盘时间交付时间主力户型产权年限产品配置销售价格销售率郑东新城绿地中心千玺广场242010-52010-9160-2000405A甲级，精装均价30000元/70%美盛中心17预计2011年底5A，公共部分精装领秀国际中心7.82010-11-062011-12300-2100405A甲级，公共部分精装均价15000元/100%商都世贸中心18200853、-62009-1270-180/700（整层）40公共部分精装均价9800元/平米基本售完行署国际广场二期12.9预计2011-32012-340-300、1030（整层）40公共部分精装待定，预计2万元/永和国际广场15.52008-62010-10100-160040甲级，公共部分精装18000元/中原区西元国际广场11预计2011-32012年初40-200040公共部分精装均价8000元/金水区曼哈顿金融中心2010中旬2010-12100-200070甲级，公共部分精装均价15000元/100%柠檬星座5.62010-102011-1052-900（整层）50公共部分精装均价770054、元/95%升龙环球广场1852011-12011-12150-200040公共部分精装均价11000元/50%正弘蓝堡湾二期5.7预计2011-475-140050公共部分精装均价10000元/（写字楼典型项目，详见附件10）n 在售写字楼主要集中于郑东新区外环以及外围辐射圈，金水区和中原区相对较少。n 写字楼主力分割面积40-160、300-2800平方米不等。n 郑东新区的价格明显高于其它区块，主要因为超高层物业导致建安成本过高，其次是较高的土地成本投入。n 金水区曼哈顿国际金融中心，为城中村改造项目，土地性质为住宅用地，70年产权，经特批，改作写字楼开发（产权70年）；项目总体销售率近155、00%。小结：从在售物业供应分析，项目周边写字楼整体供应较少，存在市场介入的机会。3 写字楼租赁市场 区块项目名称交付时间主力户型产品配置租金（元/天）销售率/招商情况物业费（元/天）备注中原区天龙大厦80-150公共部位装修1（含物业）80%（电子、教育、咨询类企业较多）每户独立计费（水、电），带卫生间锦绣华庭A座200-20000.50 -1达到90%1.10西子奥的斯电梯、每户带卫生间裕达国贸95年200-16003.0-3.595%15(含水电)三菱电梯，公共卫生间，机械、自动化企业较多，五星级酒店式服务标准。郑东新城绿地世纪峰会2007-41000方1.2-1.3（05年销售价50056、0元/平）80%5.0中央空调单户机，16层以上公共卫生间。群房四层，商务中心一楼、无餐饮、会议室。四部客梯。第一国际2007-5180-20001.5-1.870-80%4.5147个停车位，中央空调独立计费，6部客梯，1个货梯（奥的斯），有公共卫生间，无会议室，金水区省汇中心80-250写字楼1.2-2，车位350元/月/个90%1.70临时车位100个，地下200年，无中央空调，每幢4部电梯，公共卫生间，水费4.05元/吨，电费0.755元/度。招银大厦80-2501-1.585%2.0地下2000多个停车位，中央空调，独立卫生间，3部电梯（日立牌）。水费2.4元/吨，电费0.56元/度57、国贸中心2008-1260-1401.7(含物业)40%共29层，地下2层，水费4.05元/吨，电费0.761元度n 目前写字楼出租主要集中于金水区、中原区、郑东新区。 中原区大多写字楼交付时间较早，其租金低于其它区块，但个别高品质楼盘，租金偏高，如裕达国贸，拥有五星级酒店式服务标准，租金达到3-3.5元/平米/天。 郑东新区由于写字楼整体供应较大，出租率相对较低，70-80%。 金水区也以老写字楼居多，纯写字楼整体出租率在85%以上，国贸中心为商住两用的，形象较差，出租率不高。n 从写字楼面积看：80-160平、200-250平、以及整层1500-2000平租用的均有。n 从写字楼的配套看，58、即使是郑东新区的写字楼自身的餐饮、商务、停车、会议配套也不完善，主要依赖周边配套设施。n 金水区由于临近省委等政府机构，办事方便，在租赁市场比较受欢迎。n 从各区域典型租赁写字楼项目的走访来看。 郑东新区的第一国际，咨询机构企业占到32%，入驻企业大多为金融、保险、证券类公司，其次本地实体企业占到23%。 金水区的省汇中心，本地实体企业占到31%，20-30%的企业为国内外知名企业驻XX的办事处。主要该区域周边配套完善，交通便捷，企业办事方便。 创意、科技型企业在其中所占的比例极少。n 金水区入驻客群以实体企业居多，而郑东新区比较受咨询投资机构的青睐。小结：从租赁市场分析，金水区、郑东新区写字59、楼整体租金状况最好；从物业档次看，金水区以老写字楼为主，品质逊色于郑东新区。4 写字楼客户访谈 【客户访谈1】朱正 曼哈顿广场销售主管n 被访人认为自身（曼哈顿中心）的优势在于： 处于老中心与新中心之间，周边配套成熟，企业办事方便。 其次相对于同区块其它写字楼来讲，其70年产权吸引了众多购买者的眼球，促使其销售快。n 被访人对XX各区域的看法： 郑东新区作为XXCBD，写字楼品质较高，但集中供应量大，竞争激烈，郑东新区在短期内难以形成较浓的商业氛围。 金水区是省政府机关驻地，商务环境优越，随着房地产市场的发展，该区域未来前景不可估量。 看好XX整个写字楼市场，尤其是金水区。n 整层购买的主要是60、当地企业总部办公自用，小面积主要以投资客为主。n 入驻企业中外来企业办事处较多。【客户访谈2】卢敏 裕达国际贸易中心副经理n 被访人认为自身（裕达国贸）的优势在于： 中原区功能定位为市行政中心,商务环境优越，交通便捷，受企业欢迎。 其次相对于同区域其它楼盘来讲，建筑本身保养得很好，虽建好十几年，但整体面貌崭新。同时五星级酒店式的服务标准吸引了众多追求高品质的企业入驻，促使其出租率高达95%，其中以外地企业办事处居多，企业类型中机械、自动化类的占大多数。n 被访人对XX各区域的看法： 郑东新区近几年，金融、保险业和总部经济迅速发展，聚集效应初步形成，并呈现强势发展势头和带动作用。但集中放量，带来61、的竞争十分激烈。 金水区是省政府机关驻地，周边配套较成熟，以后写字楼市场发展应该不错。5 写字楼市场小结 n 区域特征 与其他区域相比，金水区是省政府机关驻地，商务环境优越，企业办事方便。n 购买客户特点 整层购买者主要以本地自用型客户为主，而小面积物业以投资者居多。n 物业配置 新建写字楼产品配置较好，规格较高，玻璃幕墙结合高档干挂花岗岩、5A甲级写字楼等，定位高端，总体售价也很高。四、 其他物业市场分析1. 酒店式公寓市场区块项目名称项目规模(万方)开盘时间交付时间主力户型产权产品配置销售价格（元/平米）累计销售率郑东新区景峰国际5.52008-62009-1240-5040酒店式公寓2862、00095%红星蚂蚁SOHO7.52010-92011-738-8840精装均价700085%金水区曼哈顿金融中心4.52010年初2010年中旬30-6070酒店式公寓均价12000 80%广汇PAMA30酒店式公寓金成时代广场30-5070待定正弘蓝堡湾二期5.7预计2011-438-8850酒店式公寓待定二七区银座时代广场6.32009-62010-1136-6060酒店式公寓均价8000 90%中原区SOHO昆仑公寓2.12011-10（现房）2011-1130-4040毛坯均价6000 70%（酒店式公寓典型项目，详见附件11）n 公寓在XX市场中总体供应较少，主力分割面积30-6063、方为主。n 公寓整体成交价格在7000元/平左右，曼哈顿金融中心是产权70年的酒店式公寓，价格12000元/平（其住宅价格9000元/平）。n 公寓市场整体销售率80%以上。n 购买客群主要以投资客为主，投资客主要来于省内城镇富裕人士。【访谈】王丽娟 红星蚂蚁销售代表n 被访人对自身产品看法： 蚂蚁SOHO中大面积户型（120方左右）通煤气管道，南北朝向，主要用于居住。小面积无煤气管道，东西朝向，以办公为主。 从销售情况来看，小户型面积去化快，大户型则较慢，目前剩余大户型居多。 购买客户主要以省内城镇富裕人士购买用于投资居多。 认为蚂蚁SOHO目前价格偏低，准备春节过后提价。n 被访人对XX公64、寓市场看法： XX酒店式公寓总体供应较少，在XX属于一种比较新的产品类型，与住宅相比，公寓的投资回报率更高，看好酒店式公寓的发展。小结：XX公寓市场总体供应较少，处于初级发展期，投资认可度尚可，存在市场介入的机会。但市场不是太大，建议控制体量。2. 酒店市场n 酒店市场背景 交通枢纽：XX拥有发达的高速公路、机场、铁路等交通网络，在地里位置上处于绝对的交通枢纽中心，为城市引入大量的外来客群。 商务、旅游“跳板”：XX坐拥中国中部的交通优势，使得XX成为中国由东向西、由南及北在地域上跃进的跳板，这便使大量的商务客群、旅游客群在此驻留。n 市场现状 品牌：目前XX酒店以当地品牌为主，其中5星级酒店65、7家、4星级酒店30多家。 入住率：入住率保持在60-70%，淡季也有40%左右。 客群：旅游、商务客群为主，近几年商业客群比例由20%上升到40%，这与中国内陆经济的发展所带动的商务来往密切相关。由此可见，随着中国经济的稳定发展，商务客群的数量将逐步上升，也对为XX的酒店酒店市场提供进一步发展的契机。n 市场竞争 XX5星级酒店目前供应不足，并且随着酒店市场的发展，原有的旧物业5星级酒店渐显落后，市场竞争力下滑。目前以当地品牌为主的5星级酒店，随着国际酒店巨头希尔顿、万豪入驻，将引领XX酒店市场的升级。 据了解，未来郑东新区超5星酒店有10多家正在筹建中。n 区域酒店市场星级所在区域商户名称66、商家地址客房数门市价五星金水区中州皇冠假日酒店金水路与经三路交叉口2212888（商务单人间）五星金水区索菲特国际酒店城东路与金水路交叉口2402850（商务客房）五星金水区兴亚建国饭店金水大道东段机场路86号3422277（豪华商务房）五星金水区天地粤海酒店农业路与经二路交叉口261980（商务单间）准五星金水区华美达酒店纬三路与经六路交叉口3021288（高级房）五星金水区希尔顿（在建）金水路与未来路交叉口-五星中原区裕达国贸中原路与嵩山路交叉口3564224（商务房）五星郑东新区万豪（在建）郑东新区-五星郑东新区中油花园酒店郑东新区商务外环路11号2781888（行政双床房）四星金水区大67、河锦江饭店花园路与纬五路交叉口2961580（行政标准间）四星金水区金质大酒店花园路与红旗路交叉口149888（商务房）四星金水区豫粮大酒店（重修）花园路与黄河交叉口-（酒店典型项目，详见附件12） 金水区五星级酒店占XX区86%，四星级酒店占XX区50%，该区域在XX拥有最大的酒店集群，区域内的竞争还是存在的。 不过从酒店规格上看，现状五星级酒店规模均不大，有提升空间。 本项目1公里范围内四星酒店居多，建议设计五星级酒店，与其他物业形成互动，提升项目的形象。小结：商贸和商务的带动下星级酒店的需求将进一步扩大。3. 住宅市场区块项目名称项目规模(万方)开盘时间交付时间主力户型产品配置销售价格销68、售率/招商情况金水区物华国际402010-11-202012-570-80毛坯740050%锦绣花苑5.52010-102012-1288-140毛坯820080%银基王朝三期1002009-122011-540-130毛坯980090%恒大名都中心19.42010-112012-695-120毛坯11000，送装修英地天骄华庭二期302010-122012-178-143毛坯9500蓝堡湾1002010-112012-986-125毛坯950098%建业壹号城邦7.62010-102011-1264-190毛坯860030%曼哈顿广场802010-122012-335-150毛胚9000-中69、原区中原万达广场502010-1278-95毛坯7000-750080%九龙城1252010-112011-1277-89毛坯570070%建业密码国际5.72010-72012-958-137毛坯750070%锦艺国际华都二期1202010-122012-860-90毛坯700030%二七区升龙城23050-180毛坯升龙国际中心1202010-42011-534-189毛坯7000-730070%经济开发区远大理想城1002010-102011-1273-128毛坯700080%郑东新区财信圣地亚纳452010-112012年底55-130毛坯海马公园80预计2011-32012年中89-70、157毛坯待定双河湾152009-82010-1230-60毛坯1300095%古德佳苑4.52010-122012-12116-180毛坯18000（洋房）85%中豪汇景湾33二期2011年5月2012-689-140毛坯待定p 从户型面积来看，以70-120方为主，部分30-50方左右一室一厅的户型，这对于酒店式公寓存在一定的冲击，尤其是自住部分客户会首选住宅。p 从户型结构来看，大多以毛坯交付。p 从售价来看，金水区、郑东新区相比二七区、中原区更高，可见区域价值更高。其中郑东新区部分花园洋房、排屋物业售价在20000元/平以上，是XX房价最高的区域。五、 项目总体定位1. 项目分析n 项71、目总体优势/机会 S1：临近省委，商务商贸氛围浓郁。 S2：距离规划中的地铁2号线黄河路口200米左右，可谓地铁上盖物业。 S3：郑东新区高端居住区距离本项目10分钟车程。 S4：规划中的市级购物商圈之一。 S5：城市稀缺地段30万方以上的规模商业综合体。 O：中部崛起对于中原城市群的核心城市发展而言机会最大。n 项目劣势 W1：地块周边以老居民区居多，周边形象不佳。n 项目商业发展机会点/威胁点 O1：周边性商业处于更替的阶段，区域消费力处于上升状态。 O2：XX是商贸城市，后金融危机时代，拉动内需政策的鼓励下商业存在更多机会。 O3：区域经营性商业业态相对单一，存在升级机会。 T1：总体而72、言经营性商业供应较大，部分项目运营并不成功，对项目操作形成负面影响。 T2：项目周边中档次百货业态几近饱和，同类开发存在竞争压力。n 项目写字楼发展机会点/威胁点 O4：区域内供应相对较少，且总体出租情况较好。 T3：郑东新区是写字楼集中供应的区域，是外来企业的首选。n 项目公寓发展机会点/威胁点 O5：总体供应不多，处于初级发展阶段。 O6：公寓的投资回报率相对较高，外来人口投资（包括XX周边城镇的富裕人士）购买较多。 T4：小户型住宅（40-60方）产品对公寓发展存在一定冲击。n 项目酒店发展机会点/威胁点 O7：XX现状五星级酒店规模均不大，存在提升空间。 O8：城市商贸业的发展对于酒店73、发展带来更多的机会。n 项目发展关键字中原核心城市 地铁上盖物业 城市稀缺地段 规模最大的商业综合体2. 项目总体定位2.1 市场定位国际精品 地铁综合体n 国际精品 购物中心理念（娱乐和零售互动的设计和运营理念）。 精品购物中心环境（室内环境室外化的的设计，在购物环境的营造上力求精致、精品）。 各物业品质。n 地铁综合体 物业类型（写字楼、酒店、公寓、商业）。 项目距离地铁2号线黄河路站仅200米左右。（项目借鉴案例香港太古广场，详见附件14）2.2 功能定位项目物业功能组合n 中原城市体验式购物中心 娱乐和零售互动的全业态设计：聚集国际国内知名零售商家（中高端精品百货、超市、电器连锁）以及74、中原最大的4D影院、真冰场、电玩连锁、儿童主题乐园、各式品牌餐饮等。n 下沉式中庭 与地铁口对接，形成人气聚集的公共交流空间，也可以是购物中心活动的举办场地。n 主题街区商业 以酒吧、特色餐饮为主题的步行商业街区。n 城市总部基地 以国际品质5A甲级写字楼群打造的高端品质写字楼群，将成为XX写字楼的标杆产品。n 五星级酒店 引入国际知名的酒店如希尔顿、喜来登等品牌，提升项目整体形象。n 酒店式公寓 对接五星级酒店的服务，提升公寓的服务品质。2.3 各物业规模体量定位参照标准建议体量商业（1）区域内百货以购物为主，体量在7万方以内居多；（2）本项目作为区域购物中心升级的标杆产品，从业态的复合度和75、品牌的层级上均将一定程度的提升。8-10万方写字楼（1）区域内供应相对较少，尤其是高端写字楼；（2）区域内写字楼出租情况较好；（3）XX写字楼2010年销售6048套，其中金水区成交占15%，成交面积近14万方，仅次于郑东新区（80%）；（4）XX写字楼2010年商品房销售成交价低于写字楼价格，从单个物业看，装修公寓的价格也低于写字楼价格；（5）XX写字楼尤其是高端写字楼（裕达国贸）的出租率挺高（95%以上）。10-15万方公寓（1）XX公寓市场处于市场初级发展期，市场供应不大；（2）从去化看基本在80%左右；（3）XX住宅市场中40-60方的小户型有一定的供应，对公寓市场形成一定的冲击。5-76、8万方酒店（1）区域内以四星级酒店居多；（2）本项目定位中部最大、最全、最国际化的综合体，酒店是提升项目形象的有力手段；（3）XX现状五星级酒店规模均不大，存在提升空间；（4）一般国际五星级酒店规模在5万方左右。5万方 备注：具体每种物业体量根据地块指标再行确定。3. 购物中心定位3.1 市场定位中原城市体验式购物中心n 非单纯的购物，而是融合休闲、娱乐、文化、时尚创意等元素，是XX前沿的文化消费方式，为XX时尚新贵打造的充满活力的聚集地。3.2 档次定位n 购物业态：在区域市场基础上略有升级，以中档为主，兼有高端品牌。n 休闲娱乐业态：中档次家庭型消费为主。3.3 客群定位3.4 运营理念n77、 运营需要解决的几大问题： 如何让基本客源重复入店或增加他们的入店频率。 如何让区域客源及流动客源入店, 并在未来乐于重复入店。 延长来客入店后的停留时间, 创造更多的消费机会 。n 从众多国外的案例表明，娱乐能为购物中心带来更多接触客户的机会。因此本项目购物中心在引入传统娱乐商家的基础上，建议引入在XX购物中心市场领先的娱乐内容，形成差异性，吸引客户并重复消费。3.5 业态定位n 娱乐与购物为核心业态，各业态之间形成互动发展关系，引领XX商业市场的发展。n 业态组合：品牌购物（百货、超市、品牌专卖店等）、娱乐、休闲、餐饮、服务等。购物娱乐休闲其他【主力店】（1）品牌百货（有影响力的外资或港台78、品牌，与XX现有百货品牌形成差异）；（2）生活卖场。【差异娱乐】（1）中原最具规模的影院；（2）真冰溜冰场；（3）迷你高尔夫；（4）儿童创意工坊等。【主题街】（以酒吧和特色餐饮为主）（1）大型品牌餐饮；（2）美容SPA；（3）美发；（4）健身中心等。（1）培训教育；（2）银行服务；（3）书店等。【品牌店】（定位中高档时尚品牌，与百货客群定位一致）（1）ZARA等服饰；（2）气味图书馆等香水、创意产品；（3）家居生活馆（特力屋）等。【传统娱乐】（1）KTV；（2）室内游乐场等。占比50%左右占比20%左右占比25-30%n 业态配比：购物比例59%，餐饮比例23%，休闲娱乐比例16%，其他 2%79、。功能及业态面积（平）比例备注主力店百货2500024.51%39.22%部分位于地下室生活卖场1500014.71%位于地下室影院80007.84%7.84%精品购物珠宝、服饰、鞋帽箱包、化妆品等2000019.61%19.61%餐饮主题街区（特色餐饮、休闲餐饮、酒吧为主）1200011.76%22.55%部分餐饮和下沉至地下，部分可上跃至二层大型餐饮（位于购物中心顶层）100009.80%特色、休闲餐饮（购物中心各楼层）10000.98%休闲娱乐真冰溜冰场25002.45%8.33%11000平方米KTV20001.96%室内游乐场10000.98%健身中心、美容SPA、美发、美甲等20080、01.96%迷你高尔夫、创意工坊等10000.98%其他ATM机、儿童早教、培训等服务25002.45%2.45%总面积102000100.00%其中地上建筑面积80000地下经营建筑面积22000其中：百货5000超市15000其他餐饮、购物2000（购物中心借鉴案例，详见附件15）3.6 价格定位功能及业态面积（平方米）定价依据平均租金（元/天）年租金（万元/年）主力店百货25000通过熟悉的商家了解：百货租金：1-1.5元/天；生活卖场：1元/天；影院：200万/年。1912.5生活卖场15000547.5影院8000-200精品购物珠宝、服饰、鞋帽箱包、化妆品等20000依据项目边正道81、中环百货租金1F：8-10.7元/天；2F：6.7-8.7元/天；3F：5-7.4元/天。53650餐饮主题街区（特色餐饮、休闲餐饮、酒吧为主）12000依据项目周边的租金（3-5元/平.天）及餐饮商家的访谈2.51095大型餐饮（位于购物中心顶层）10000依据商家访谈1365特色、休闲餐饮（购物中心各楼层）1000综合考虑餐饮业态的特殊性和购物中心租金3109.5休闲娱乐真冰溜冰场2500依据娱乐类商家的租金承受力，一般在1.5-2元/平.天1.5602.25KTV2000室内游乐场1000健身中心、美容SPA、美发、美甲等2000迷你高尔夫、创意工坊等1000其他ATM机、儿童早教、培训82、等服务25004. 其他物业定位4.1 写字楼定位n 市场定位城市总部基地n 客户定位 自用型购买客户：市区原办公楼大中型企业、周边城市大型企业。 投资型购买客户：来自外地以及XX周边城镇的投资型客户。 租用对象：外来企业办事机构、本地新兴现代服务业企业。4.2 公寓定位n 市场定位：城市酒店式公寓的标杆产品n 客户定位 购买客户：以投资客为主，以及城区及周边城镇富裕人士。 租用客户：项目写字楼办公客群，周边商务人士。4.3 酒店n 引入国际连锁品牌五星级酒店，物业规模在5万方左右。n 配置商务中心、国际会议中心、足浴、美容、泳池、健身中心、特色酒吧、高档中西餐饮等配套设施。5. 项目规划建议83、5.1 项目规划原则n 综合体项目规划与单个物业的研究方法不同，在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。鉴于以下的关系（如下图），建议： 酒店设置在视角较好的位置，花园路或黄河路沿线。 公寓近公交，且居于相对隐蔽的位置，位于项目西北角。 商业的交通可达性和可行性均要求较高，建议花园路和黄河路各设出入口。n 综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式，本项目建议以商业为驱动、各功能均衡发展的模式，从开发策略讲：首先启动办公和公寓的开发，快速回笼资金。功能分类商场酒店写字楼公寓特征典型案例各种功能均衡发展的模式自行经营/出租外包经营销售/出租销售/出租84、各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的太古广场以商业为驱动的发展模式自行经营/出租外包经营销售/出租销售/出租各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响万象城以写字楼为驱动的发展模式一般出租-销售/出租销售/出租各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响欧美中心以酒店为驱动的发展模式自行经营/出租外包经营出租一般出租全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大东部IBC以公寓为驱动的发展模式一般出租-销售/出租销售可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响5.2 规划示意图 备注：、作为项目的一期，其中两幢为办公、两幢为公寓，避免85、自我产品的竞争；其余作为二期开发内容。项目层数单幢建筑面积高度超高层1（酒店+写字楼）酒店2550000150米以内写字楼1326000高层2（写字楼）2646800100米以内高层3（写字楼）2646800高层4（酒店式公寓）2639000高层5（酒店式公寓）26390001-4层（商业）4-5800005.3 规划指标n 一期体量近10万方；二期体量23万余方；地下室三层，7.1万方，包括地下超市及其他经营物业（2.2万方）。物业类型建筑面积备注占地72703容积率4.51建筑面积327600其中酒店（超高层）50000二期（出租）写字楼119600其中沿花园路（幢）26000二期（出租）86、沿红旗路（幢）46800一期（可销售）沿红旗路（幢）46800一期（可销售）公寓78000其中沿红旗路（幢）39000一期（可销售）沿红旗路（幢）39000一期（可销售）商业MALL（地上）80000二期（出租经营）地下室70368车位30/个其中地下车库（个）1612其中写字楼/公寓地下室（个）1186每100平方米，车位配比0.6商业地下室（个）694每150平方米，车位配比0.8酒店地下室（个）地下超市及其他22000六、 项目评估1. 项目开发计划建议序号内容2011201220132014201520162017一年一年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1项87、目可行性评估、规划、获取土地2项目整体规划设计3各专业设计公司的选定4项目地质勘探5一期公寓+写字楼开发建设（第一批）（8.5万左右）6一期公寓+写字楼开发建设（第二批）（8.5万左右）6二期商业开发建设（二期）（8万平方米）开业7三期超高层开发建设（三期）（近8万平方米）n 项目计划2013年动工，一期17余万方，从2013-2015年，前后分两批开工。n 超高层建议于2015年启动，近8万方；2015年下半年在一期开发接近尾声阶段启动商业MALL的开发，计划1.5年建设完工，2017年上半年开业。n 项目总体完工计划在2017年底，建设周期前后五年。2. 成本估算条件确定估算设定条件如下：88、n 核心经营成本构成 土地成本按照450元/亩预估，土地成本5.05亿元。参考依据：综合考虑2010年可比地块的成交价（四级商业用地成交楼面价450元/平左右，约135万元/亩【按照XX土地基准价四级商服用地为150万元/亩】）及XX土地基准地价（一级商业350万元/亩），在估土地成本时做了一定提升。 甲级标准写字楼（公共部位装修，其余毛坯）、公寓（包括1500元/平的装修）及地下室建安成本均按照3000元/平预估。 商业MALL（公共部位装修，其余毛坯）建安成本按照3500元/平预估、地下室建安成本按3000元/平预估。 超高层物业建安成本按照7000元/平（包括2500元/平装修）预估、地89、下室建安成本按4000元/平预估。n 核心经营收入 百货、超市、大型餐饮租赁价格按平均1元/平.天，影院按200万元/年、购物业态、特色饮食吧（-1F至3F）按平均3元/平.天、主题餐饮按2.5元/平.天，休闲娱乐按1.5元/平.天预估。 酒店客房单价参照裕达国贸五星级酒店价格保守按800元/天、客房数350套、年平均出租率65%预估；写字楼按3元/平.天、平均出租率90%预估；辅营收入暂未计入。 写字楼和公寓销售价格分别参照曼哈顿广场的写字楼和公寓按照10000元/平、8500元/平预估，地下室车位销售未计入。（2010年XX各区域出让的地块指标，详见附件1。XX土地基准价，详见附件16。）90、3. 项目销售计划序号内容2011201220132014201520162017一年一年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1项目可行性评估、规划、获取土地2项目整体规划设计3各专业设计公司的选定4项目地质勘探5一期公寓开发建设（第一批）（3.9万左右）19890994533156一期写字楼开发建设（第一批）（4.68万左右）280801404046807一期公寓开发建设（第二批）（3.9万左右）132601326066308一期写字楼开发建设（第二批）（4.68万左右）187201872093609二期商业开发建设（二期）（8万平方米）开业10三期超高层开发建设（三91、期）（近8万平方米）合计159900（万元）198905128549335300309360n 项目分两期开发，前期拿地及规划设计时间历时两年，建设周期计划5年，项目总体周期7年。n 一期计划17余万方，为销售型的公寓（7.8万方）和写字楼（9.36万方），分两批开工，销售节点建议分四批。n 二期计划近16万方，为持有型商业MALL（8万方）和超高层酒店+写字楼（7.6万方）。4. 项目总体经济评估序号项目合计（2011-2017）20112012201320142015201620172018整年整年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年整年1经营收入167869.4492、19890.0051285.0049335.0030030.009360.007969.4415938.881.1商品房销售收入159900.0019890.0051285.0049335.0030030.009360.001.2车位销售收入1.3商业租金收入3366.793366.796733.581.4超高层租金收入4602.654602.659205.302经营成本237310.2252523.177989.3915477.4622736.4922736.4914183.1030891.6630534.8521479.7012424.556333.352.1土地成本50521.5050593、21.502.2公寓+办公成本（一期）78393.211234.947989.3915477.4622736.4922736.497738.73479.702.3商业成本（二期）44616.55432.2917745.2617626.008813.002.4超高层成本（二期）63778.96334.446444.3712666.7012908.8512666.7012424.556333.353经营税金及附加4土地增值税5利润总额(69440.79)(52523.17)(7989.39)4412.5428548.5126598.5115846.90(21531.66)(30534.85)(2194、479.70)(12424.55)1636.0915938.886所得税7税后利润 以上表式中经营税金、土地增值税、所得税、车位销售等细项未计入，单位：万元。n 项目销售型物业（17.16万方）收益近16亿元。n 项目从2011-2017年总体经营利润-6.95亿元，其中有留存资产15.6万方，其中8万（商业）+7.6万（超高层），按静态评估年租赁收益约1.6亿元；如按商业年稳定投资回报率8%反推持有部分物业估价：商业MALL 9.3亿元，酒店11.5亿元。七、 附件附件1：2010年XX各区域出让的地块指标宗地位置出让面积（平）容积率规划条件总价（万元）出让年限土地级别楼面价（元/方）二七区95、兴华街西、汝河路北15755.56.98绿地率25%，建筑限高180米，建筑密度30%，建筑限高100米，建筑密度30%，建筑限高100米，建筑密度40%2903.586870216.23管城区未来大道东、货栈街北29664.65绿化率22%；建筑限高53.55米；建筑密度39.4%319.27870231.50航海路北、城东路西8544.67.7建筑密度50%；建筑高度100米；绿地率25%602.4285住宅用地70年五级住宅91.56城东路东、弓庄南街南15698.66.8建筑密度30%；建筑高度100米；绿地率30%1083.5488住宅用地70年五级住宅101.50航海路南、郑大南路96、东1067.39.46建筑密度53.5%；建筑高度61.2米159.6681城镇住宅70年三级住宅158.14金水区青年路南、凤台西街西47201.86.7建筑密度55%；建筑高度25%4945.3326城镇住宅70年、商服用地40年五级住宅、七级商业156.37青年路南、凤台西街东25212.56.2建筑密度50%；建筑高度25%2572.2549城镇住宅70年、商服用地40年五级住宅、七级商业164.55凤台西街东、仓北路南8527.45.7建筑密度45%；建筑高度25%868.294城镇住宅70年、商服用地40年五级住宅、七级商业178.64燕凤路东、沈庄路南19531.46.15建筑密97、度40%；建筑高度30%2416.1904住宅用地70年，商服用地40年二级住宅、六级商业201.15燕凤路东、沈庄路北15713.26.77建筑密度40%；建筑高度25%1953.2922住宅用地70年，商服用地40年二级住宅、六级商业183.62燕凤路东、沈庄路南21143.26.15建筑密度40%；建筑高度30%2615.583住宅用地70年，商服用地40年二级住宅、六级商业201.15中原区冉屯路北、电厂路西27051.34.35建筑密度35%；建筑高度100米；绿地率25%1621.9418住宅用地70年五级住宅137.83棉纺西路北17838.84.5建筑密度45%；建筑高度10098、米；绿地率30%3634.3879商务金融用地40年四级商业452.74棉纺西路北12874.54.5建筑密度45%；建筑高度100米；绿地率30%2622.9863商务金融用地40年四级商业452.74棉纺西路北87294.74.5建筑密度29%；建筑高度100米；绿地率30%15956.6855住宅用地70年二级住宅406.20棉纺西路北19082.14.5建筑密度29%；建筑高度100米；绿地率30%3488.0361住宅用地70年二级住宅406.20 信息来源于XX市国土局网站附件2：XX宏观经济信息1 GDPn 初步核算，2009年全年完成生产总值3300.4亿元，比上年增长12%；99、从图上可以看出近几年XX国民生产总值同比增长率高于杭州的增长速度。n 初步核算，2009年全年人均生产总值4.4万元，增长10.8%；XX人均生产总值不断增加，但与杭州存在一定差距。n XX市总体经济历年增长平稳，为各行业的发展提供最基础的平台。2. 人均可支配收入n 2001年以来，XX市人均可支配收入保持两位数增长，2009年达到117117元，居于全省首位。n 城镇居民人均可支配收入17117元实际增长9%；人均消费性支出10804元，增长11.4%。其中市区城镇居民人均可支配收入17417元，实际增长9.5%；人均消费性支出10224元，增长8.2%。n 人口增长和生活水平的提升，为商100、贸业的发展提供了发展的基础。3. 行业发展n 全年完成社会消费品零售总额1434.8亿元，比上年增长18.9%。分城乡看，城市消费品零售额1021.8亿元，增长19.7%；县及县以下消费品零售额413亿元，增长17.2%。n 分行业看，批零贸易业零售额1170.9亿元，增长19.8%；住宿餐饮业零售额239.8亿元，增长15.6%；其他行业零售额24.1亿元，增长14.3%。n 后金融危机时代，中央提出扩大内需的战略来促进经济平稳较快增长。n 零售、餐饮住宿业的增长对于商贸业、酒店的发展而言是一种机会；同时扩大内需政策将进一步促进商贸业的发展。n 从社会城镇固定资产投资看，房地产随固定资产投资101、额度的增加而上涨，但2009年的房地产投资的增长幅度下降并没有严重影响到城镇固定资产的投资增长率，这主要与去年以来政府加大基础设施投资力度有关。n 近年来，XX房地产占GDP的比重一直保持高速增长势态，但2009年投资增长速度明显放缓，6月份开始逐渐恢复增长。n 房地产投资在GDP及三产中所占比重分别在10-15%和23-35%之间，对国民经济的贡献很大并保持相对稳定增长态势。n 投资比例的稳步增长，反应了众多投资资金看好城市的发展。4. 产业结构n XX市三产结构不断优化，不过主要还是以工业为主导。n 2009年XX市第一产业增加值103亿元，增长3.9%；第二产业增加值1801.6亿元，增102、长11.3%；第三产业增加值1395.8亿元，增长13.6%。n 产业结构的不断优化尤其是第三产业的发展必然增加对写字楼的需求。5. 旅游市场n 全年实现旅游总收入399亿元，比上年增长16.6%；其中国内旅游收入391亿元，增长17.1%；旅游外汇收入1.2亿美元，增长9.1%。n 接待入境游客32.1万人次，比上年增长9.9%。其中接待港澳台同胞14万人次，增长11%。接待国内旅游者4136万人次，增长17.8%。 n 旅游消费稳步上升，为其提供大量的外来游客的消费，有利于酒店的发展。附件3：金水商圈典型项目1. 正道中环n 项目简介： 正道中环百货于2004年10月1日开业，总建筑面积5103、4000m2，共五层，门前是8000m2的超大型时尚休闲广场。n 业态： 1F：化妆品、珠宝、女鞋、名品、滋补保健等。 2F：少女少淑、女包、时尚饰品等。 3F：大淑女装、内衣内睡、女性配饰、羊毛绒衫等。 4F：男性服饰、男包男鞋、男性饰品等。 5F：运动服饰、中性休闲、童装童玩、床品家居等。 B1：正道中环超市三家门店之一的花园店和联盟商家-苏宁电器，主要经营食品、日用品、文化用品、家用百货、家电等。 其他：另有肯德基、刘诗昆钢琴艺术中心、澳瑞特健身中心、佳哺火锅、银色发型、创艺宝贝、柯耐尔思美甲、七里香美食广场等众多联盟商家。n 该项目与本项目基本比邻，总体规模不大，90%以上业态为购物，104、典型的传统百货商场，以中档消费为主。n 各楼层租金情况 1F：8-10.7元/天； 2F：6.7-8.7元/天； 3F：5-7.4元/天。n 租赁方式 短租期：以租金方式出租商铺； 长租期：视品牌而定，扣点10%-20%。2. 正道花园n 正道花园百货是1999年5月改制重组的民营股份制大型精品百货企业，2008年重新装修，是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的复合型现代精品百货，85%以上为购物型业态。n 总建筑面积3万平方米，经营面积2万平方米，设有6个经营楼层，主要经营精品男女服装饰品、高档化妆品、进口名表、进口食品及休闲运动名品等。n 品牌结构：其中国际一线品牌达30左右，国内知名品牌达7105、0左右。n 客群：临近省委、省政府等重要机构，公务员消费较多。3. 国贸360度广场n 大商新玛特、家乐福、XX国贸360广场聚集在一起，位于花园路和农业路交汇处，形成了街区SHOPPING MALL内的人流互动。 大商新玛特国贸店融购物、餐饮、娱乐、休闲、健身等多种商业业态，一站式消费体验场所，总建筑面积近7万方，共八层，4000方的店前休闲广场。 XX国贸360广场，约4万平方米，宽18米，总长度400余米。楼层国贸360广场大商新玛特-1F家乐福超市、饮品、数码、时尚造型1F国际时尚新天地：服饰、名表、化妆品名品化妆2F都会潮流新领域：时尚服饰、休闲运动服饰、儿童游乐、咖啡女装3F风情生106、活美食街：国美旗舰店、美食广场、主题餐厅、SPA生活馆4F-男装5F-运动休闲6F-家居儿童7-8F-餐饮娱乐n 该项目与本项目基本临近，总体规模11万方，75%以上业态为购物，传统百货向复合型商城过渡的产品。n 引入了较多国际二、三线品牌，如H&M 等，以中档消费为主。4.丹尼斯百货n 2008年开幕的XX丹尼斯百货花园店定位为时尚、大众消费，楼层规划共17层，每层面积4000平方米，总面积68000平方米。n 集购物、娱乐、餐饮、健身、休闲为一体的综合性百货公司。n 业态分布 地下第2层为大型免费停车场。 地下第1层精品超市。 地上1层至11层精品百货。 12层为中西餐厅。 13层为俱乐部107、服务处。 14层至15层为娱乐休闲场所（有三温暖、健身房、排球篮球场、大型室内游泳池采用透明天花板设计）。n 该项目距离本项目1公里，75%以上业态为购物业态，引入了较多国际二、三线品牌，少量国际一线品牌，以中档偏高消费为主。附件4：二七商圈典型项目1.火车站、二七塔区域n 火车站区域 主要业态：专业市场居多，服装、鞋帽、电子通讯设备、电器等，以批发为主。 配套商业：餐饮、休闲娱乐、服务等商业层级较低，品牌化程度不高的配套商业。 典型商业项目：通讯器材大世界、银基商贸城、通讯新天地、锦荣商贸城、婚纱器材城、万客来食品批发市场、墩睦路服装中心、XX国际小商品城等。 租售水平：商铺：市场内部租金：108、5-10元 / ；市场沿街商铺：11-15元 /。n 二七塔区域 主要业态：业态俱全，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等功能，是XX市该类业态最早汇集的区域，也是XX最具代表性的以电器卖场为主题的商圈。 典型项目：商城大厦（永乐）、天然大厦（电器、手机等）、亚细亚（五星电器）、XX友谊国际广场（苏宁）、国美电器、百年德化、华联商贸城（一期）等。 火车站区域实景图 二七塔区域实景图2.丹尼斯人民路店n 发展历程 14年前，丹尼斯进入XX，为XX原有的商业格局注入新鲜的血液与活力。 2010年，丹尼斯人民店更是在原址上进行了长达9个月的重装升级。 升级后的丹尼斯人民店铺一亮相，就凭借强大的品牌阵容，在河109、南商业界树立了高端百货的标杆。n 品牌升级 丹尼斯人民店重装之后，菲拉格慕、卡地亚、GUCCI、阿玛尼、安娜苏、贝玲妃等大牌的入驻，为丹尼斯人民店增加了几多看点。 n 活动带动营销 连续7年化妆品节，打响丹尼斯人民路店品牌及获取市场认可度。 奔驰助跑，2010年重新开业后的店庆，砸出30万的奔驰礼品。n 业态分布 1馆：B1少女新潮馆；1F都会流行馆，2F摩登时尚馆；3F名媛新贵馆；4F仕女童趣馆；5F绅士休闲馆；6F温馨生活馆。 2馆：1F拜特进口超市；2-4F丹尼斯大卖场。 3馆：动感365。n 1馆业态分布B1少女新潮馆休闲女鞋、内睡衣、流行杂货、化妆品、流行表、少女休闲、少淑女装、个性110、女装1F都会流行馆化妆品、国际精品、珠宝、进口表2F摩登时尚馆国际精品、时尚名品、进口表、精品配饰、时尚休闲、少淑女装、女鞋、咖啡厅、3F名媛新贵馆国际名品、淑女装、少淑女装、内睡衣、女士披件、淑女配饰4F仕女童趣馆淑女杂货、童装、贵妇装、国际名品、淑女装、婴孕、童鞋、童玩5F绅士休闲馆西服、精品西服、男士配件、文教礼品、休闲男装、系列服、绅士鞋、男士皮件6F温馨生活馆大小家电、灯饰五金、手机电脑、传统钟表n 丹尼斯人民路店是大量XX同类业态中品牌层级最高端的购物中心，吸引XX当地以及外围城镇相对高端的消费客群。3.大上海城n 项目简介：项目总建筑面积32万平方米，占地面积约103亩。整个项目111、由上海商城，金街、银街、展示中心、城市主题广场、酒店公寓等系列项目组成，采用引导国际潮流的第三代步行街设计理念，由多条步行街组成，并融入了诸多的广场、空中走廊、地下停车场等系列完善设施，是一个集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、康体、旅游等多种功能于一身的大型购物中心。 n 租金水平：1F：300元/月；2F：250元/月；3F：215元/月。1区2区3区6F奥斯卡国际影城、风云再起电玩城6F我爱运动健身馆5F金夫人婚纱摄影5F美食休闲酒吧街4F童装/童品、家居/饰品、儿童乐园4F4F昭元爱贝贝快乐城3F时尚男装、时尚女装3F2F休闲运动、时尚女装2F1F休闲运动、鞋包、周大生、化妆品1F时112、尚名品街街B1青春潮流街B1青春潮流街B1青春潮流街n 项目客群定位：年轻化、个性化。n 项目业态复合度高，餐饮、休闲娱乐类业态比例明显高于其他项目。n 餐饮商家:KFC、必胜客、大塘港式茶餐厅、金汉斯、绿首阁西餐厅、季季红火锅、水果捞、豪客来等。n 经营现状：沿街餐饮商家经营状况良好；内街餐饮商家经营状况惨淡。n 分析 交通可达性差，停车不便。 商业可视性差，内街商家的门面被遮挡，而店招/指示牌不明显。 整体人流动线设计不合理，很难引导消费人流进入内部。4.印象城n 项目简介XX印象城地处XX市民主路与西太康路交叉口，于2009年9月底开业，地处XX市二七商圈中商业层级最高的区域。印象城购物113、中心是一家集时尚购物、潮流娱乐、休闲生活为一体的国际化购物中心，总建筑面积达7万多平方米。n 购物类业态-2F至3F：为沃尔玛为主力店、其余购物品牌（ZARA、C&A、丝芙兰、ONLY、VEROMODA、JACKJONES、SELECTED、PROMOD、LensCrafter、ElegantProsper、ASOBIO、Ochirly、ODBO、MARA CAROL、ZUCZUG、VICUTU等 ）。n 娱乐类业态：休闲娱乐类（4F）：咏歌汇、神采飞扬、中国国际影城。n 从神采飞扬的经营情况看，该类业态挺有市场，消费客群从年小孩、年轻人、中老年人（一般带孩子来的）均能在此找到他们的游玩项目和114、乐趣。n 餐饮类业态：（1/4F）：DQ、棒!约翰、味千拉面、韩林炭烤、安藤家、北角秀味、八仟代，还有食通天美食广场、土大力韩式餐厅、皮皮鲁西餐厅、咪嘻咪嘻涮涮锅等风味餐厅 。附件5：中原万达商圈典型项目1.中原万达n 项目简介：项目是XX重大的招商引资项目，总规划面积约140亩，总建筑面积53万方，经营性商业建筑面积：16万方。n 物业：集合万达购物中心、休闲娱乐中心（持有）以及商业步行街、高级住宅、精装SOHO（非持有）等物业。n 主力商家：万千百货、国美电器、万达影院、沃尔玛、大歌星KTV、大玩家超乐园、迪卡侬等国内一线品牌。n 商铺（步行街、住宅底商）情况 商铺面积：主力户型80-12115、0；其他150-200。 商铺户型：以1、2层商铺为主。n 租售情况 住宅底商：1.5-2万/。 临街商铺：3-4万/。 销售去化：商铺仅剩几套住宅底商。n 客群 投资客户占30%，主要是香港、广州、上海等地的万达品牌跟随者。2. 裕达国贸（福福精品商场）n 裕达国际贸易中心集五星级酒店、5A级智能写字楼、购物、金融、休闲、娱乐为一体。是中原地区面积最大、档次最高、功能最完备的甲级综合开发项目。其中包括裕达福福精品商场、裕达国贸酒店（五星级）、国贸写字楼、文奇中餐厅、潮州食府、乐彼思特西餐厅、苏格兰酒吧、红辣坊俱乐部（夜总会）、御泉健康中心（桑拿、泳池）、福满泉川菜、江户川日本料理等经营项目。116、中心占地面积3.87公顷，主楼共49层，高222.11米，总投资23亿人民币。地下二层为国际标准停车场，提供近350个停车位。 n 裕达福福精品商场是裕达国际贸易中心的一个重要组成部分，裙楼一层至三层为精品广场，面积约13832平方米，设置扶手电梯4部、豪华客梯2部、货梯2部，能及时有效地疏导客流及货流。 商场于2011年1月底开业。n 国际一线品牌。XX首家LV、Montblanc、TODS、VERSACE、AutaSon、VERTU、ESCADA、GIVENCHY等等。n 该项目可谓XX最高端的综合体之一，商业部分规模不大，但引入的品牌基本为国际一线品牌，与其五星级酒店及酒店式写字楼形成互117、动。3. 西元国际广场n 项目简介：XX首个地铁城市综合体！项目位于建设路与秦岭路交汇处，占地面积约25000，总建筑面积11万左右。地下商铺与XX1号线秦岭路站直接相连，实现XX首个真正意义上的地铁商业。n 业态 XX西区首个大型现代化购物中心、西区首家集合吃喝玩乐购的时尚休闲中心、西区首席智能商务空间。 融会了大型超市、精品服饰、国际知名女鞋、珠宝品牌、KTV、国内运动品牌集合点滔博运动，品牌特色连锁餐饮肯德基，绿茵阁、金汉斯、豪享来、国内规模最大的五星级院线星美院线，电玩、世界健身美体品牌，主题公园等业态业种。 购物、餐饮、休闲娱乐业态比例：4：3：3，每个楼层以不同年龄层的消费群体的需118、求为核心，营造不同主题，全方位满足消费者需求。n 待售商铺： 5-15主力地铁商铺。附件6：新二七商圈典型项目1.升龙国际n 项目简介：项目由河南升龙集团开发，位于淮河路以南，政通路以北，是升龙集团继成功开发曼哈顿广场后，在XX市中心开发的第二个大型城市综合体项目。升龙国际中心总占地约380亩，规划建筑面积约120万平方米 ，经营性商业建筑面积约40万。n 物业：商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态 。n 业态 入住商家：奥斯卡影院、红馆娱乐会所、XX银行、手机卖场、新华书店、世宇乐园、美食一街、锦轩大酒楼、爱博健身、升龙SPA会馆、大润发（在建）、坤业百货（招商）等。 意向商家：119、王府井百货等。n 商铺面积及租售情况（内街商铺） A区：1F：3万 ；2F：2.5-3万。 商业广场步行街：1F：4万；2F：3万；主力面积40-60方主类别业态比例主题百货电子数码家居卖场品牌服饰儿童家饰皮具鞋类餐饮娱乐生活卖场古玩工艺品商业配套15%10%17%6%3%2%9%18%5%10%5%n B区旺角购物街n A区商业广场一层n A区商业广场二层2.升龙城n 项目简介：项目由河南升龙集团开发，总占地约700亩，建筑面积280万平米，规划了54栋新古典主义光体建筑集群，提供居住、办公、购物、娱乐、休闲等一站式的完备生活。经营性商业建筑面积50万。n 物业：普通住宅、公寓、写字楼、商铺120、高层、小高层等物业。n 业态规划：集购物、休闲、娱乐于一体，50000平米的综合性商业百货，10000平米的大型超市，3000平米电玩游乐场，7000平米KTV，5000平米健身房，2000平米书店，3000平米儿童游乐场，20000平米IT卖场，6000平米电影院，10000平米零售精品店，50000平米美食广场等。n 签约商家：麦当劳、国美电器、永辉超市、味千拉面、金逸影院、匡威、钱柜KTV、俏江南餐厅。n 租售情况 预计2011年4月开盘，预计商铺价格在3万/左右。 商铺80%持有，以租为主。3.新悦城n 项目简介：新悦城地块为方形，占地30亩，建筑面积46891平方米（经营性商业建筑121、面积） 。分五层建筑，地上三层，地下两层，沿大学路和政通路临街的商铺将打造成两条时尚的商业街，内部的铺位将按照国际标准的购物中心进行设计建造。 n 新悦城以沃尔玛为龙头商铺，是一个综合性主题购物中心，以中高档品牌为主，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化于一体，是一站式、潮流时尚的商业体验消费空间，也是周围唯一纯商业项目。n 物业：纯经营性物业。n 业态规划：超市、百货，公司统一规划、统一招商、统一经营 。 B1：潮流动感地带、数码电器等 。 F1：主要品牌区，会有精品服饰、精品皮具、珠宝首饰、化妆品等。 F2/3:除主力店沃尔玛外，增加品牌餐饮，娱乐、文化、教育等业态 。n 签约商家：沃尔玛127122、49（2-3F）。n 商铺面积及租售情况 沿政通路：主力面积300左右（1F，约5套），5万/。 其他：主力面积50-80，1F：3-4万/；-1/2/3F:2-3万/。 售后返租3年，每年投资回报率为6%、7%、8%。4. 二七万达广场n 项目简介：XX州二七万达广场位于XX市二七区大学路与航海路交会处，总投资额约40亿元，项目用地约165亩，总建筑面积约61万。n 物业：集大型商业广场、室外步行街、商务酒店、城市商业街区、高尚住宅以及精装SOHO等六大城市功能于一体。n 业态：涵盖高级连锁百货、五星级国际影城、大型生活超市、国际运动品牌、KTV、电玩娱乐、电器超市、健身养生等多元业态。附件123、7：郑东新区商圈典型项目1. 丹尼斯七天地n 项目简介：总建筑面积265351，经营性建筑面积206172，分为地下一层及地上三层，分七大区域呈半环状环绕如意湖分布，商业层级为中档。n 项目进程： 1馆、2馆、7馆目前处于土建阶段；其他馆已运营。n 售价：商铺售价在3-4万/。n 业态： 1天地-名品百货；2天地-流行百货；3天地-个性家居；4天地-板木家居；5天地-时尚 家居；6天地-大卖场；7天地-娱乐。其中购物占69%，餐饮占17%，休闲娱乐占12%，公共休憩空间占2%。2. 中油国际名品街n 项目简介：项目集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能为一体，全长450米，宽51米，建筑形态分地上三124、层，地下两层，商业总建筑面积约93000，项目外立面采用高档石材，总投资3.6亿元。其中地下一层为停车场。n 业态： F1国际名品街、F2国内品牌、F3餐饮。n 招商 定位相对高端；目前处于招商阶段，预定2011年3-4月完成招商；2008年9月底，该项目与L.J.HOOKER集团签署了全面战略合作协议书。 L.J.HOOKER集团旗下世界500强客户。 COLES MYER（科尔斯.美亚）澳大利亚最大的零售企业，在澳大利亚和新西兰设有1900多家零售店，拥有世界300多种知名品牌的经营代理权，涵盖服装、家电、食品、饰品、家具、化妆品等多种业态范围。 HARDEY NORMAN（哈帝.罗曼）全125、球最大的电器零售商之一，目前在全球拥有500多家商业网点，旗下经营的品牌囊括所有世界知名品牌的电器产品。 VALLAGES ROAD SHOW（威利.路秀）世界最大的商业娱乐服务公司，在全球拥有400多家经营服务网点。n 销售情况：已全部售完，尾铺售价2万/。3. 嘉茂购物中心n 项目简介 项目位于城市干道中州大道和郑汴路的汇交处，处于大XX的中心位置，交通便利，西依XX传统中高档社区，东临郑东现代商住区，北依CBD，南临中部最大的家居建材集散地。 项目可租赁面积54165平米，地下1层地上4层。其中地下1层13426平米，1层10109，24层每层10210平米。n 业态/品牌:XX嘉茂购物126、广场以“新中心，新生活”为理念。 购物类：BHG生活超市、屈臣氏、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES、SELECTED、圣迪奥、拉夏贝尔、金利来、杉杉、玉兰油、周大生、明牌珠宝。 餐饮类：海底捞、西湖春天、土大力、DQ。 休闲娱乐类：快乐宝贝儿童乐园、酷玩一族电玩城。n 项目进度：2010年12月开业，目前1-2楼基本开业，其余楼层装修的商家居多。楼层业态4L:缤纷世界海底捞火锅、专业卖场、生活特色店、美容美发3L:欢乐殿堂西湖春天、儿童乐园、电玩城、童装玩具、床品家居、图书音像2L：魅力天地精品男装、运动休闲、皮鞋皮具、流行饰品、基本衣着、时尚餐饮1L：摩登精品流行女装、黄金127、珠宝、护肤彩妆、屈臣氏、知名连锁快餐B1：生活中心BHG超市、小吃零食、各类服务4. 曼哈顿商业广场n 项目简介曼哈顿广场是XX首个大型城市综合体项目，占地面积12万余平方米，规划总建筑面积达80余万平方米，商业广场建筑面积逾20万方，高度为100米，项目规划有住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等多种物业类型，是一个多元化大型综合体。曼哈顿广场项目分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区，其中，ABE区为商业及住宅部分，CD区为写字楼、公寓部分，F区为公共娱乐及住宅，GH区为纯住宅区。n 业态 餐饮：KFC、味千拉面、必胜客、拉芳舍、汉江烤肉等。 休闲娱乐:奥斯卡国际影城、欢乐电玩、臻美美容。 128、购物：沃尔玛、国美电器、赛博数码广场、服装等。n 租金 沿街商铺：9-10元/天。 内街1F：6-7元/天；内街2F：2.5-3.5元/天。n 经营状况 项目毗邻商业繁华的金水路，部分商铺散售，同时也缺乏有力的主力店，以至于2-3F楼商铺空置率较高，经营户变换但商业没得到升级。附件8：影院的发展及借鉴案例 1. 影院发展趋势分类概念理解优势3D影院（1）3D就是空间的概念，由X、Y、Z三个州组成的立体空间。（2）3D影院（通常称为立体电影）已经具有几十年历史。IMAX影院（1）IMAX是英文Image Maximum的缩写，意为影像最大化，可以给观众呈现出比一般电影画面更大尺寸的画面，清晰度更129、高。（2）标准的IMAX电影银幕的尺寸为2216米，相当于五层楼的高度。（1）相比于传统的35mm胶片影片，IMAX可以带来更大的画面尺寸和更细腻的清晰度。（2）专门为IMAX影院设计的Sonics声源均衡喇叭系统是影院内每个地方的音量和音质完全相同，观众无论坐在哪儿都能享受同样质量的音响效果。4D影院（1）4D动感影院是相对3D影院而言的，就是在3D影院基础上，加上观众周边环境的各种特效和专业动感座椅，刺激观众的视觉、听觉、触觉、感觉等各个感官。（2）环境特效一般是指闪电模拟/下雨模拟/降雪模拟/烟雾模拟/泡泡模拟/降热水滴/振动/喷雾模拟/喷气/喷雾/扫腿/耳风/耳音/刮风等其中的多项。数130、字影院（1）数字影院是采用数字信号而非胶片形式进行电影发行、放映，其与传统胶片发行和放映有一定的差别。（2）实际上，电影领域早已开始数字化，如在声音、后期制作、特技等方面。随着图像压缩等技术的发展，特别是数字放映技术的突破，使数字化扩展到电影的发行和放映环节。 （1）数字影院还可以直接连接大型演出、体育比赛、教育讲座等实时采集的信号，在影院中，取代传统胶片放映机的是数字影院服务器和数字电影放映机。（2）与一般的视频投影机不同，数字电影放映机具有高亮度、高对比度和优质的彩色还原能力，在黑暗环境下能够重现电影胶片的图像质量。n 影院设备（放映设备、屏幕、音响系统等）配置、给消费者传达的观感随着科技131、的发展不断的创新。2. 天津中影国际影城n 项目简介：天津中影国际影城是由中国电影集团公司倾力打造的超五星级低碳环保全数字化国际豪华影城，位于天津市和平区金融商业区核心地带，总建筑6300平方米，拥有8个影厅，1600余坐席，设有IMAX巨幕电影、VIP电影头等舱、数字化3D立体电影、双人包厢情侣厅等一流顶级设施，是目前天津地区档次最高、设备最为先进的现代化豪华国际影城。 放映厅坐席数设备1号标准放映厅273数码放映技术，音响设备采用最先进全套高保真音响还原系统，符合国际标准。配置顶级的观影座椅，小舞台，会议横幅拉杆，方便举行小型活动和包场。2号IMAX放映厅377天津唯一的代表世界最前沿影像132、技术的IMAX巨幕影厅。巨幕高13.5米，宽22米，相当于5层楼的高度，电影画面、音效是普通影厅的十倍。3号3D放映厅139数字3D放映设备，营造立体电影世界。6号3D放映厅1384号情侣放映厅50座椅全部采用双人包厢式豪华情侣沙发，180度无遮挡超大视野；舒适方便的私密包厢式设计独到。5号VIP放映厅25VIP影厅硬件设置更为舒适化，以良好的服务理念为宗旨，提供最为人性化的服务，适合小型商务型、朋友聚会活动。7号标准放映厅273数码放映技术，音响设备采用最先进全套高保真音响还原系统，符合国际标准，使电影爱好者享受超大银幕视觉。8号标准放映厅2733. 4D影院n 三维图像和环境仿真模拟结合的133、4D电影，使观众从一个旁观者真正融合进电影画面的氛围之中，当银幕上出现风雨交加、大雪纷飞的画面时，观众惊奇的发现放映厅内竟也凉风习习，水花飞溅或飘起了鹅毛大雪。n 4D电影把放映厅、观众以及立体电影画面组成了一个四维空间，让观众深深的感受到了电影艺术的无穷魅力。n WSV8200动感4D影院是一种经济型立体影院播放系统，由于该系统采用了PC和商用投影机方案，使得该系统成为迄今性能价格比最高的立体电影播放系统。n WSV8200动感4D影院由以下几个部分组成： PC工作站（120度以上柱幕需要多台工作站）； 立体电影播放软件WST Splayer ； 多通道立体电影同步播放插件Splayer S134、ync ； 4D立体电影特效控制插件Splayer Control ； WSR821多通道立体投影系统 ； 动感座椅、立体片源、其他特效组件 。n WSV8200动感4D影院具备以下特点： 前期投入少，由于使用了商用DLP/LCD和PC系统； 后期使用成本低，DLP/LCD投影机灯泡一般使用寿命为2000小时以上 ； 片源广泛，目前世面上大约有5000部立体片源素材，甚至一般的2D电影通过转换也同样具备立体效果 ； 采用高亮度高分辨率的投影仪 ； 影院有柱幕和平板幕之分，柱幕由于具有较大的视角，所以视觉效果好，临场感强。推荐使用柱幕并且视角大于120度 ； 动感座椅，由播放软件控制的动感座椅，135、随时根据需求控制座椅的运动方式 ， 环境特效，Splayer播放软件具有下雨、闪电、下雪、喷雾、喷气、撞击等特效模拟功能，同时也可以选择用真实的特效设备实现现场特效。座椅数量参考表序号4D影院规格（银幕度数银幕直径）参考座椅配置数量1180度/18m601202180度/20m1001503180度/24m1302204240度/20m601005240度/24m100180占地面积与空间高度参考表序号4D影院规格(银幕直径)面积与空间高度要求118m4(长)20(宽)6.6(高) (m)220m26(长)22(宽)7.2(高) (m)324m28(长)26(宽)8.5(高) (m)动感座椅的136、技术参数特性参数载客数2人推力200Kg座椅尺寸120cm(长)90cm(宽)60cm(高)最大载重量300Kg运动技术指标3自由度（上下、俯仰、左右）行程20cm加速度0.5gn 建造一个4D影院，应该综合考虑以下几方面因素： 确定选用电影系统或投影系统； 确定银幕的直径； 确定选用银幕的视角宽度； 确定座椅的数量，4D影院的座椅数量同银幕直径、银幕度数等因素有关，具体请看上表。附件9：商业模式借鉴1. 美国商城n 项目简介 Mall of America是美国最具规模的一个封闭式购物中心，总规模逾39万平米，共分上下4层，拥有逾12,000个停车位。 Mall of America的主力店137、主要由4间本地的百货公司组成(Macys, Bloomingdales, Nordstorm及Sears)，分别配置于商场内四个主要零售位置的四个角落。此外，还有超过520间零售专卖店、80间餐饮食肆分布于三个楼层(娱乐及更多的餐饮设施配置于四楼)，大部份美国已建立知名度的零售商及一些国际性零售商均设店于此购物中心内。n 项目特点 开创娱乐零售新概念：娱乐及休闲设施的比例特别高 一个占地7公顷的Knotts Camp史路比主题公园； 一个120万公吨的水族馆； 一个两层高18洞的迷你高尔夫球场； 一些传统的商业娱乐设施如14屏幕的电影院。 n 经营特点 整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐活138、动300多项，有时邀请歌星来演唱，有时又由当地土著印第安人表演，有时还有艺术展览和慈善募捐活动。 在商城的“水下探险世界”，全球最大规模的龟类大展吸引着众多的游客。产自世界各地的数百种1000多只龟展示着各自迷人的风采。大展不仅介绍了关于龟的知识，而且在展览期间要争取募集2.5万美元，用于拯救海龟。 在开业不久的谷物片展示店里， “把工厂搬到了商场”，给孩子们展示全部生产过程，介绍谷物片的营养价值。孩子们还可以自己制作，带回家去。这家店就像是一个小型工业展览馆，孩子们在玩耍中学到了不少知识，商家也推销了产品。 “史努比营”里有一家“神秘餐馆”，顾客可以一边进餐，一边观看演出。这里没有舞台，大家139、在入座的同时也就进入了剧情，当回到家，恐怕早已忘记了那菜是什么味道，脑海中留下的只有那个曲折惊险或是令人发笑的的剧情。n 购物与旅游互动 美国商城不仅改变了美国西北部地区人们的购物习惯，也成了全球闻名的“旅游景点”。 据统计，商城的年客流量为4250万人次。其中，有不少人把这里当成了休闲度假的好去处，全家人远道而来，在附近的旅馆里住上两三天，尽情体验逛商店的乐趣。 据统计，商城每10个顾客中就有4个是来旅游的。n 商城的影响商城对当地的旅游业以及关联的酒店住宿、餐饮等起到积极的带动，也带动了当地的就业率，创造了极好的社会效益。 这些旅游者有力地带动了当地的旅游业。统计表明，美国商城的非本州游客140、已经超过了30。美国商城并不如迪斯尼乐园的名气大，但每年吸引来的游客人次却要比迪斯尼乐园、大峡谷和猫王故居三地的总和还要多。 游客在商城每花费1美元，就相应地要在商城之外为汽油、住宿、餐饮等花23美元，每年给明尼苏达州带来的收入高达16亿美元。 商城也给布鲁明顿这座小城带来了巨大变化。10年来，这座小城的就业率一直很高，仅旅馆业就因此增加了50的床位，总数达到了7600个，相当于双城的总和。2. 西埃德蒙顿购物中心n 项目简介： 1981年西埃德蒙顿购物中心落户加拿大艾伯塔省省会城市埃德蒙顿市西郊，毗邻Yellowhead Trail高速与Galgray高速，对外交通便捷。该购物中心在未来10141、年的计划, 仍将持续扩建, 包括增建一家星级酒店、及一座邻里型的购物组合建物、写字楼及能容纳8,000个座位的多功能会议厅及展会馆。 入驻商户: 800家以上； 主力店： 12家(含6家百货公司）； 基地面积：570000； 营业面积：350000； 楼层：3层。n 西埃德蒙顿购物中心：规划理念是创造一种独一无二的形象，她把零售与休闲元素组合起来，融购物天堂与惊险刺激的娱乐为一体，并营造一种特殊的氛围；既能体验购物的乐趣，也能吸引旅游者领略异域的风情。n 银河游乐世界是一座室内游乐场, 设有三层环绕式轨道的过山车、太空发射塔、儿童游乐园、3D火龙影院、魔鬼城堡、3D趣味屋等游乐设施。n 室内水142、上乐园占地面积20,000 , 有一座人工海浪泳池、高速水上溜滑梯、高空弹跳塔等。 n 海洋世界水族馆。n 冰宫：按照国家冰上曲棍球联盟的标准场地规定打造的冰宫, 过去曾是埃德蒙顿市欧伊勒斯职业冰上曲棍球队的长期练习场地, 许多冰上曲棍球赛和一些冰上竞赛都在这里举行, 吸引了无数的观众涌入观赏。n 18洞迷你高尔夫球场。n 其他 电影城 由26个电影厅院构成的电影城； 台球及保龄球中心； 皇家赌场； 室内射击场； 宠物动物园； D-吧俱乐部； 滑板及滑雪练习场； 咖啡网吧； 三个电台现场演播室。n 购物环境 购物环境通过小桥流水、绿色植物、雕塑小品、道旗广告、从底层到顶的挑空等手法的应用，让人143、置身于室外步行街一样，强化了逛街的感觉。 同时每家店面的装修都力求精致，在整体购物环境统一的风格下又不失个性。3. 借鉴小结n 借鉴1购物和娱乐互动的零售模式：该类购物中心的主轴有两个 ，“购物”和“娱乐”，两者间的关系是： 单就“购物”而言, 只能吸引基本客源（周边客户，一般3-5公里范围）入店进行例行性的购物, 买完所需的东西就走人, 无法延长他们的停留时间而产生更多的消费, 同时也不能吸引区域客源及流动客源。 但将“娱乐”的元素放进去, 两者间的互动关系则完全改观。（1）基本客源的入店动机变成了两种 ：“纯购物”和“先娱乐顺便购物”。（2）区域客源和流动客源也形成了两种入店动机 ： “纯144、娱乐”和“娱乐后顺便购物”。 n 借鉴2室内环境室外化的商城环境，在购物中心可以见到阳光、绿化、小桥流水、喷泉、室外茶座等景观，这些在设计中可以适时应用。n 从商业模式而言，和杭州湘湖边的杭州乐园、奥特莱斯购物的组合类似，结合本项目，加强购物中心娱乐的比例这种理念是值得学习的。附件10：写字楼典型项目1.绿地中心千玺广场项目地址郑东新区 CBD商务内环路与商务西四街交叉口项目规模占地面积约2.9万平米，建筑面积约24万平米，总户数为3700户开发商河南绿地中原置业发展有限公司标准层面积2800容积率5.61开盘时间2010-5-8交付时间2010年9月底项目规划集商业、国际5A甲级写字楼、超五145、星级酒店、观光旅游、顶级私人会所等多功能为一体 。5-35层为写字楼，38-55层是万豪超五星级酒店，顶部58、59层为中原最高的观光层和观光餐厅户型160-300平米产品配置28部日本原装进口三菱电梯 ，四管制冷暖离心机组 ，劲性混凝土结构 ，5A智能系统，独立区域安防 ，约1000个车位装修情况精装销售价格均价30000元/平米(20层以上均价40000元/平米销售率70%卖点分析（1）位于城东新区核心区域（2）紧邻规划中的地铁一号线和四号线（3）周边金融机构众多，具备完善的金融服务（4）酒店式物业服务2.领秀国际中心项目地址郑东新区商务外环与商务东二街交叉口项目规模总占地面积5224.6146、平方，总建筑面积78206平方开发商河南福晟置业有限公司开盘时间2010-11-06交付时间2011-12-31标准层面积2100层高3.6米容积率12.57项目规划其中1-4层为商业裙房；530为办公楼。其中十七层为避难层；地下三层为停车场，可停放车辆约215辆；屋顶：直升飞机停车坪。户型160-300产品配置外立面采用高档石材结合玻璃幕墙，大厦顶部采用钻石样式，极力构筑现代办公建筑风格。地下停车位215个，中央空调，内配13部电梯，10.4米双层挑高大堂装修情况公共部分精装修销售价格均价15000元/平米卖点分析（1）CBD外环，地段优越（2）市政府重点绿化工程（3）轻轨与地铁、高铁与高速147、公路港与航空港，“十字”交汇，交通极其便利3.曼哈顿金融中心项目地址金水区金水路与未来大道交叉口东200米项目规模总建筑面积约63000平方米，主楼1-5层为商业裙楼，总面积约18000平方米；6-26层以上为五A甲级写字楼，整层面积约2000平方米开发商河南升龙置业有限公司标准层面积2000平米物业公司河南升龙物业管理有限公司开盘时间2010中旬交付时间2011-12-30项目规划集购物、写字楼、酒店等多种业态于一体户型100/105产品配置写字楼外墙采用玻璃幕墙结合高档干挂花岗岩，整栋大厦配备部三菱高速电梯，约克中央空调 。 300个停车位装修情况公共部分精装修销售价格价格1.5万/平米148、销售率100%卖点分析（1）紧邻BRT与地铁入口（2）周边成熟的商业配套（3）酒店式物业服务（4）70年产权附件11：酒店式公寓典型项目红星蚂蚁SOHO 项目地址中州大道与郑汴路交会处东南角项目规模建筑面积75990 m2开发商上海红星美凯龙房地产有限公司开盘时间2010-9-30交付时间2011-7项目规划（1）共24层，塔楼部分由三栋时尚现代的高层呈U字型, 电梯由16F裙楼商场引上，7F为功能配套区，823F各楼层分割布局类似，均为3888平米精装小户型，24F为复式户型（2）于七楼打造8000方的空中运动生态花园，喷泉、叠水、慢跑步道、MINI高尔夫、攀岩墙、网球场、许愿池等一应俱全（149、3）按照五星级酒店标准，独创酒店式空中私家会所，餐吧、咖啡馆、瑜伽室、健身房、自助洗衣房、24小时便利店、多功能会议室等高档酒店配套应有尽有。层高3.2主力户型38-88产品配置吸油烟机，卫浴，橱柜，大户通天燃气，规划车位地上333个地下1167个，私人会所。装修情况精装西子OTIS电梯 ，TOTO卫浴洁具 等销售价格均价7000销售率85%卖点分析（1）便捷的交通（2）区域家居市场逐渐被看好，升值潜力大（3）一站式物业服务体系n 装修标准红星蚂蚁SOHO，从公共空间到厅房空间，到厨卫空间，提供一条龙式全面精装解决方案，实现真正的名品精装，提包即可入住。一、公共部分装修： 大堂：（1）地面：高150、级地砖；（2）墙面：高级墙砖；（3）天棚：石膏板吊顶。 走道：（1）天棚：石膏板吊顶，局部明架活动板；（2）地面：高级地砖；（3）墙面：高级乳胶漆；（3）灯具：雷士或同等档次品牌。 电梯前室：（1）门套：大理石；（2）地面：高级地砖配高档石材；（3）墙面：高级玻化砖。 电梯：西子OTIS。二、厅房空间系统，四大人性关怀： （1）自由客厅可活动的动感空间格局，会客、办公可随心组合。 （2）隐形管道电视背景墙铺设多媒体线路隐藏管道。 （3）温馨餐厅精选品牌灯具，主、辅光源及局部照明，搭配出温馨的就餐氛围。 （4）双控卧室卧室双控开关设计，在床上也方便开关卧室或主卫灯具。三、厨卫空间系统，品牌保障：151、 （1）品牌卫浴TOTO或同等品牌卫浴洁具。 （2）品牌橱具一线品牌橱柜、欧琳或同等品牌厨具。户内装修标准估计在1000元/平方米，详见附表：装修等级配置房间/系统产品名称/使用部位描述厨房厨房电气脱排油烟机(中式L=750mm)老板或同等品牌厨房厨柜厨柜上柜品牌厨柜厨柜下柜及台面板品牌厨柜厨盆套厨盆摩恩或同等品牌沥水篮摩恩或同等品牌厨盆龙头摩恩或同等品牌厨房墙地面墙砖东鹏、金竟陶或同等品牌地砖东鹏、金竟陶或同等品牌厨房顶面防水乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊项PVR吊顶厨房灯具筒灯雷士或同等品牌开关插座面板开关面板西蒙或同等品牌卫生间卫浴洁具坐便器TOT、科勒或同等品牌台盆TOT、科勒或同等品152、牌淋浴间地面铺贴天然石材挡水条淋浴房龙头TOT、科勒或同等品牌淋浴屏有（部分户型空间尺度较小、无）地漏地漏不锈钢卫浴电气浴霸奥普或同等品牌台盆柜台盆台面品牌整体柜，配境面台盆龙头台盆柜卫浴墙地砖墙砖东鹏、金竟陶或同等品牌地砖东鹏、金竟陶或同等品牌卫浴顶面吊顶PVR吊顶卫浴灯具防雾筒灯雷士或同等品牌开关插座面板西蒙或同等品牌卫生间门门扇模压板造型门厅房玄关地坪玻化砖（一房）东鹏、金竟陶或同等品牌强化复合地板（二房及复式）品牌复合地板厅房地坪强化复合地板品牌复合地板厅房墙面墙面优质乳胶漆墙面踢脚林踢脚玄关/走道顶面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊顶局部造型吊顶厅房项面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等153、品牌吊顶局部造型吊顶玄关/走道灯具顶面筒灯雷士或同等品牌厅房灯具灯具雷士或同等品牌开关面板西蒙或同等品牌顶面主灯业主自购卧室卧室地坪强化复合地板品牌复合地板卧室墙面墙面优质乳胶漆墙面踢脚林踢脚卧室顶面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌卧室灯具顶面射灯雷士或同等品牌日光灯带雷士或同等品牌顶面主灯业主自购主卧衣柜模压板柜门单片层板加不锈钢挂衣杆开关插座面板西蒙或同等品牌卧室门两房有门、一房软帘轨道阳台阳台地面防滑地砖东鹏、金竟陶或同等品牌地漏地漏不锈钢阳台灯具室外吸顶灯品牌吸顶灯阳台门LG塑钢门其他窗台板天然石材门槛石天然石材入户门防盗门盼盼或同档次品牌附件12：酒店典型项目1. 裕达国贸n 裕达国154、贸饭店是河南省众多国际豪华酒店之一，酒店高45层，高203米，是华中及华北地区内的最高建筑，毗邻XX市政府。酒店按照超豪华五星级标准设计，于1999年9月正式开业。n 酒店拥有388间客房，酒店标准房间面积高达56.8平方米。酒店内配套设施豪华： 乐彼思特西餐厅（8楼）作为本地最富盛名的餐饮场所，提供正宗西餐及亚洲菜肴； 文奇中餐厅（7楼）是市内最大的餐厅，包括20个风格各异的包间，可同时容纳500人就餐； 红辣坊俱乐部（6楼）配有书廊、雪茄房、迪斯高舞池及KTV包间，是本地最高档的夜总会； 水晶厅（14楼）设备完善，装饰华贵，被视为举办高档会议及宴会的最佳场所； 江户川日餐厅（8楼）是本地唯155、一一家正宗日本料理餐厅，由来自东京的资深大厨为宾客奉献玲珑精致的传统及现代日式菜肴。n 酒店配置配置面积（平）价格楼层特别服务内容豪华客房38-58988元净价11-28F豪华商务（1）房内设有浴室、中央空调、小冰箱、电子保险箱、电脑传真机接口、咖啡及沏茶设备、吹风机等，设施齐全。（2）双线国际直拔长途电话、宽带上网服务、室内保险箱、办公设施齐全（3）客房配备BOSE音响系统、卫星电视。581188元净价豪华套房67-9711/15/16/17F行政客房38-581388元净价29-36F（1）专人负责办理入住/退房手续。（2）每天免费洗衣一件，免费欢迎水果，免费1小时使用行政酒廊会议室。（3156、）上午7点至10点行政酒廊提供免费早餐。（4）上午7点至晚上10点行政酒廊免费提供咖啡茶水。（5）5点至晚上7点免费提供鸡尾酒。（6）行政酒廊免费使用电脑上网。经典套房118-16811/12/15F行政套房76-10531-36F特级套房116-16831/ 33/34F水晶套房25832F总统套房（1）来自意大利的家具，伊朗葡萄牙的石材，奥地利的水晶吊灯，新西兰纯羊毛地毯。（2）均配有高速宽带互联网及各办公室器材。启动窗帘按钮，自动开合。（3）客厅及睡房的52寸液晶大屏幕电视、浴室附设玻璃淋浴间内配有站立式花洒、按摩浴池、壁挂电视等现代化设施及豪华卫生间、DVD影碟机。宽大舒展的欧码圆卧床157、及床上用品全系舶来，。（4）均配有BOSE高级音响系统、国际卫星电视接受系统等。（5）宽敞套房配有私人专属入口和电梯，私人氧吧阳台，并配有24小时贴身管家服务。（6）一楼套房：典雅卧房（内设浴室）、随从房、客厅及容纳16人的私人餐厅，配有宽大落地窗，设备齐全的酒廊和私人氧吧阳台。二楼套房：总统套房（内设浴室、衣帽间）和夫人房以及一间书房 。120039F帝王套套典雅的客厅，容纳12位贵宾的餐厅 ，私人氧吧阳台 ，独立卧房（欧码圆床内设有服饰间，按摩浴缸、镶嵌大理石的浴室、高级洗浴用品） 。60043Fn 酒店配套配套内容配套功能服务价格餐饮（1）中餐-文奇中餐厅（7F）/潮州食府（13-14F158、）/福满泉川菜 （B层）。（2）日餐-江户川日本料理（8F）。（3）西餐-贝立尼意大利餐厅（37F）/乐彼思特咖啡厅（8F）。（4）酒吧-托斯卡尼酒吧/苏格兰酒吧（8F）。酒店7楼的文奇宴会厅可容纳400人同时就餐的豪华宴会厅，更配备专业的舞台、灯光及影音设备，不论举办何种聚会、会议及庆祝活动。（1）1899-3699元+15%服务费/10位席。（2）西式自助婚宴：199元/位+15%服务费/位。会议宴会酒店共有10余个多功能宴会厅，可举办各种不同类型的宴会和酒会。也适合举办不同大小的商务活动；可承办婚礼、生日、满月及各类宴会。御泉健康（游泳、桑拿）中心御泉健康中心位于酒店地下二层，是以现代化159、洗浴为概念，集桑拿、游泳、健身、保健按摩、餐饮、美容美发等全方位服务项目为一体的多功能休闲娱乐场所。（1）小包：269元/5小时（复式结构、内设独立干湿蒸房、卫生间、淋浴间）。（2）中包：369元/5小时（隔断式结构、内设独立干湿蒸房、卫生间、淋浴间）。（3）大包：399元/5小时（跨越式结构、内设独立干湿蒸房、卫生间、淋浴间、独立游泳池）。（4）VIP贵宾房：2000/5小时（内设独立干湿蒸房、卫生间、淋浴间、水疗床、独立游泳池、免费自动麻将机）。红辣坊俱乐部（1）红辣坊俱乐部位于酒店6楼，包括雪茄坊、超级豪华包厢。（2）采用世界顶尖视听声光设备及原版点歌系统，是最佳的社交及娱乐场所。 裕达160、福福精品商场酒店1至3层设有精品商场。主要经营世界顶级服饰、珠宝、皮具、名表、化妆品、文具、眼镜、瓷器等。全球50多个国际一线品牌。2. 索菲特国际饭店n 索菲特国际饭店是XX首家法国合资的五星级豪华酒店，楼高20层，共有240间豪华客房，5间会所套房，1间部长套房，1间索菲特套房，1间总统套房。房间面积均在30平方米以上，且配有卫星频道、保险箱、宽带上网等标准客用设施。n 酒店配有7间会议室，最大的会议室能同时容纳450人。n 同时配有圆顶阁西餐厅，粤唯先中餐厅（粤菜），酒吧，威尼斯康尔会所内设室内恒温游泳池、健身中心、水疗、桑拿、美容美发沙龙、夜总会和KTV包房、精品店。面积（平）长度（米161、）宽度（米）高度（米）可容纳白云阁44832143.5450人剧院、370人课桌式、210人U型、500人酒会、370人宴会碧玉厅28818163180人剧院、120人课桌式、50人U型、100人酒会、120人宴会宝石厅11011.49.52.790人剧院、60人课桌式、35人U型、60人酒会、60人宴会琥珀厅909102.670人剧院、40人课桌式、30人U型、50人酒会、40人宴会紫晶厅54962.6（该会议室内为固定形式）14人U型，董事会研讨形式黄晶厅103962.670人剧院、50人课桌式、35人U型、40人酒会、40人宴会中华厅15411.411.13附件13：住宅典型项目1. 中162、原万达项目地址中原西路与秦岭路交会处项目规模规划占地面积约140亩，总建筑面积53万方开发商XX万达广场投资有限公司容积率6.22开盘时间2010-12-19交付时间项目规划25万平米一站式商业配套，目前已有8大主力店入驻、包括万千百货、大玩家超乐场、大歌星KTV、万达国际影院、国美电器、沃尔玛等主力户型78-95方（两房）、118-145方（三房）；60-200方商业步行街、90-260方城市商业街区沿街商铺产品配置商业有1341个地下停车位，住宅有1002地下停车位物业费1.75元/平米/月装修情况毛坯销售价格住宅均价7000-7500元/平米销售率住宅已售80%卖点分析（1）自身拥有完善163、的商业配套；（2）品牌开发商；（3）交通便捷。 2. 升龙国际中心项目地址二七区大学路与淮河路交叉口南200项目规模总占地约380亩，规划建筑面积约120万平方米开发商XX尚锦房地产开发有限公司容积率5.50开盘时间一期开盘时间：2008-05-10 交房时间：2009-9-30二期开盘时间：2010-4-17 交房时间：2011-5-30项目规划涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态。主力户型住宅34-189方，产品配置地上车位：580个 地下车位：2420个物业费1.2元/平米/月装修情况毛坯销售价格住宅均价7000-7300元/平米销售率一期已售罄，二期已售70%卖点分析（164、1）周边成熟的商业配套2、紧邻未来的火车站西出站口；（2）紧邻行政机构；（3）教学设施完善。3. 远大理想城项目地址经开区经北二路66号项目规模规划占地面积500亩，总建筑面积约100万平米，开发商永恒集团容积率3开盘时间一期、二期已经相继交房并且入住。三期已经封顶，将于2011年5月份交房。四期产品在建中，2010年6月26日开盘，多层电梯洋房10月16日开盘。预计2011年12月份交房。 高层新品2010-12-12开盘，预计2012-7月交房。 主力户型73-128方产品配置车位配比为1：0.7物业费1.2元/平米/月装修情况毛坯销售价格均价7000元/平米销售率80%卖点分析（1）中州165、大道、机场高速路、环城公路、京珠高速路等环城四周，紧邻规划中的地铁4号、5号线；（2）周边生活配套齐全、教育资源丰厚；（3）地中海风情小镇。附件14：项目借鉴案例香港太古广场（1）项目简介n 项目简介： 太古广场为香港综合式物业的尊贵地标项目，位处中央商业区，汇聚面貌全新的购物商场、三座办公楼、豪华酒店式住宅、设备先进的会议中心和四家高端酒店。太古广场由太古地产全资拥有和全权管理，集商业、购物及消闲娱乐于一身。 总建筑面积逾48万平方米 。 由购物商场、甲级办公楼、会议中心、酒店式住宅和四家五星级酒店组成 。 港铁上盖物业、巴士、小巴、出租车和电车均可直达。 邻近香港公园、茶具文物馆、维多利亚166、港、香港艺术中心。（2）人流动线设计人流人流推进结构地下层的人流太古广场地下层与地铁相连，停车场设在地下室，地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。地面层的人流太古广场由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面进入商场。天桥人流太古广场与周边建筑通过天桥对接，人流可通过天桥进入商场。四楼的人流考虑到四楼有酒店和写字楼，太古广场于是修建了一条私家路直通四楼，并设置候车区，由于四楼基本为开私家车的顾客，消费水平强，消费能力高，于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。 人流动线设计：太古广场是香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型的项目。从人流推进结构来说，太古广场拥有三个层面的人流推进系统，同时167、对多个楼层直接导入客流，地铁口直接与较高楼层相连，使各楼层感觉像都在地面，从而提高了各楼层租金的收益水平。 设计复合型人流推动结构，提高各楼层租金收益水平，这一点在项目设计中可借鉴。（3）写字楼部分n 太古广场一二座部分硬件设施先进的光纤电讯系统；三层电线槽；全自动式大厦管理；灵活的空调系统；两组独立供电网络；后备紧急电源；提供每平方米488公斤的负荷量；八达通卡升降机管理系统。n 太古广场三座部分硬件设施环保外墙；楼面实用率高；每层楼面面积约1,400平方米，可灵活设计办公空间；Miconic-10智能电梯管理系统；架空地板设计；结构灵活性高；顶楼复式设计。（4）酒店式公寓部分n 柏舍（酒店168、式公寓）简介 270个单位； 提供一房、兩房及三房单位； 房间以现代及东方两种不同的设计风格为主题； 单位面积由1,220至2,650平方英尺； 设有24小时全天候礼宾及住客服务、房务服务等 ； 设有国际长途电话服务及免费上网服务； 住客可免费享有香港港丽酒店健身及休闲设施会籍。（5）会议中心部分n 会议中心简介 位于太古广场一座5楼； 备有九间设施完备的会议室 ； 会议室面积由53至280平方米 ； 会议设施包括视像会议系统、宽带上网服务和先进的视听和电话会议器材； 直达港铁金钟站。（6）酒店部分酒店客房数品牌特点奕居117五星太古集团自营；Cafe Gray Deluxe餐厅，现代经典欧陆169、菜。香港港丽酒店513五星五间餐厅及酒吧港岛香格里拉大酒店565五星八间餐厅及酒吧香港JW万豪酒店602五星八间餐厅及酒廊、八间会议室、全天候健身中心、室外泳池以及先进的商务服务。附件15：购物中心借鉴案例1. 业态参考（1）百货n 区域内百货比较密集，定位雷同，且以当地品牌为主，本项目百货建议引入有影响力的外资品牌，如久光百货、伊藤洋华堂、高岛屋。n 百货一般面积在20000方以上，定位中高档。（2）影院n 电影院在XX各区域比较普遍，本项目建议在该业态上有一定的突破，打造XX第一家4D电影院，作为本项目的亮点，影院面积在6000-10000方。（影院的发展及借鉴案例，详见附件8）（3）超市170、n 生活超市是项目吸引人流的一种主力业态，因此品牌的选择很重要。n 生活超市的面积在15000方左右，可选品牌有大润发、卜初莲花、乐购超市、沃尔玛、家乐福。n 一般与地下车库相通，拥有独立的出入口。（4）休闲娱乐n 娱乐中心将成为家庭消费的重要场所，将成为项目的又一大亮点。n 娱乐中心一般面积在2000-3000方。n 娱乐业态包括电玩、KTV、溜冰场、街舞培训等。2. 案例借鉴正大广场（1）项目简介n 项目简介正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心。毗邻东方明珠和金茂大厦。由正大集团耗资约4.5亿美元精心打造而成。共拥有13个楼层，地上10层，地下171、3层，建筑面积近25万多平方米。n 发展背景 正大广场2002年开业时，周边的消费市场尚未成熟，商场内人气明显不足，当时只有30%不到的出租率。再加上其最初的定位、招商过于高端等一系列问题，导致正大广场的商业经营一直不太理想，有相当比例的铺位空关。市场人士多次评论，这个项目从1996年拿到土地后，地价升值已经大大超过了购物中心本身的盈利。 经过操盘手多次易人，2005年正大广场在司徒文聪的手上重新调研定位，走了一条中档消费为主，购物和休闲结合的务实路线和市民主流模式，定位家庭式娱乐购物中心，之后经营才大有起色。该定位有两个突破，一是注意家庭消费，当时很多的上海购物中心和百货商场很重视白领，没有172、重视一家三口的消费习惯。而25-35岁的年轻人，刚结婚的小家庭，是最重要的消费群体。 定位调整后短短时间内，客流量从原来的3-5万人次/天飙升至12-15万人次/天，出租率在不到一年的时间里就从当初的不到60%提升到了98%，租金收入从原来的8000万元/年猛增至4亿元/年。（2）业态布局分类业态类别经营户数占比典型品牌购物钟表/珠宝1950%天梭、卡幕皮具/皮鞋/手袋9斯凯奇、Tigrisso儿童用品/儿童玩具7玩具反斗城ToysRus、炫动卡通乐乐园、动物工坊个人护理/美容24Fancl、丝芙兰绅士馆26沙驰、LEO正大主题馆4美鞋苑、欢乐童趣馆运动服饰/体育用品3名店运动城（阿迪达斯、耐173、克等8家）Fine Zoo12热风、LAMY等时尚创意品牌电器/数码/家装17百思买、特力屋餐饮餐厅5736%俏江南、小南国轻便美食/咖啡31星巴克、DQ娱乐休闲娱乐73%汤姆熊、星美正大电影城、新都市舞工场、大众书局、威尔士健身中心、皇家摄影 、好乐迪其他教育培训411%英孚教育、汤尼英盖美发培训学校生活服务/银行/眼镜等23亮视点、卜蜂莲花合计243n 业态布局 9/10F：餐饮（小南国、俏江南）； 8F：KTV、影院、餐饮； 7F：健身、美容美体、培训、游乐、餐饮； 6F：家居、餐饮、儿童游乐等； 5F：餐饮； 2/3/4F：服装购物、咖啡等； 1F：钟表、首饰、化妆品等； B1：健身、174、家居、生活用品、银行、洗车等； B2：餐饮、超市、数码、家纺等； B3：塞纳烟草会所。（3）项目特色正大广场内有70家具国际水准的特色餐饮场所及多元化娱乐和休闲场地。每个楼层不再是单一的业态组成，而是餐饮、休闲娱乐、购物等多元化业态的选择性组合。 商场内基本每个楼层均配置有餐饮，使消费者在逛的时候随时都可以停留下来休息。 餐饮：有俏江南、小南国、鼎泰丰、望湘园、张生记、唐宫海鲜舫、广州蕉叶、禾绿回转寿司、一茶一座、吉野家、DQ、KFC、味千、满记甜品等。n 正大广场内娱乐设施除传统的影院、KTV、健身中心等娱乐配套外，更多的引入了以儿童为主题的家庭娱乐类商家及周边商家如儿童摄影、教育培训等。n175、 休闲娱乐：星美正大电影城、好乐迪、威尔士健身、汤姆熊、新都市舞工场等。n 正大广场内购物而言并无大型百货作为主力店，更多的是各类主题店、品牌专卖店。n 主题馆：美鞋苑、美妆源（2F）；伊殿（3F）；欢乐童趣馆（7F）。正大广场是典型的室内环境设计室外化的案例，室内墙面采用仿室外石材的材质，在四层从东至西设坡道及室外常用地砖，感觉就像在室外逛街一样。另外中空部分采用的连廊时而错层、时而平层相通，楼梯和电梯交错应用，总体建筑空间很丰富。3. 案例借鉴新天地购物中心n 项目简介新天地时尚购物中心位于自忠路及复兴中路之间，与新天地南里通过天桥连接，商场地上与地下各两层，建筑面积为29500平方米，与176、地铁10号线和13号线新天地站的出口大厅直接相连。n 项目定位 时尚、格新与石库门改造而来的新天地形成新旧辉映，在以往餐饮占50%左右的新天地中，注入个性、时尚的购物业态。n 购物品牌突出个性、时尚50多个个性时尚品牌入驻，具有代表性的有DOORS、DBHK、STAYREAL、EVEN、PENNILESS、Alter.、SMUDGE等。n 购物环境室内装修采用新天地石库门的风格，清水砖墙、木槅窗棂，另外过道设道旗、椅座等，室内空间力求精致。附件16：XX土地基准价关于调整XX市市区土地基准地价的通知各县（市）、区人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：根据中华人民共和国城市房地产管理法、关于177、整顿和规范土地市场秩序的通知（国土资发【2001】174号和国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发（2001）15号）的有关规定，我市完成了基准地价的更新工作，技术成果通过了河南省国土资源厅组织的鉴定验收。现将新的XX市市区土地基准地价表予以公布实施。自本通知下发之日起，XX市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知（郑政（2003）15号）废止。二OO九年二月十七日XX市人民政府办公厅类型商服用地住宅用地工矿仓储用地公共管理与公共服务用地特殊用地交通运输用地水域及水利设施用地单位元/平元/平元/平元/平元/平元/平元/平一级5250（350万元/亩）405010701400110022178、50920二级3920307083010006901650600三级295023306507004101190390四级22201710510440790五级17001200384450六级1250780七级900460八级600说明:1.本基准地价适用于XX市市区范围内的国有土地。2.不同用途的土地其级别范围不同,具体是按照国家城镇土地分等定级规程(GB/T185072001)和城镇土地估价规程(GB/T185082001)规定,分不同用途再分别划定和评估的。 3.基准地价内涵为正常市场条件下,各用途各土地级别区域内,七通一平(通路、通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气、通暖、土地平整)土179、地开发程度,同一用途的完整土地使用权平均价格。用途按商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、水域及水利设施用地、特殊用地等用途区分,容积率按平均容积率计算；年期均为法定最高出让年限,即商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年、交通运输用地50年、公共管理与公共服务用地50年、水利设施用地50年、特殊用地50年。4.基准地价的估价基准日为2008年1月1日。5.基准地价仅作为土地市场交易价格的参考。据了解，XX市前两次基准地价调整是1988年和2003年。这次基准地价调整，商业、住宅、工业三种主要用地中，住宅的基准地价调整的幅度最大。与2003年的调整相180、比，这次住宅一级地价涨了68.75%，末级地价增长了43.75%。XX市人民政府关于调整城镇土地使用税征收范围土地等级和适用税额的通知郑政文2003218号各县(市)、区人民政府，市政府各部门，各有关单位:为了适应经济和社会发展，切实做好城镇土地使用税的征收管理工作，根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例和河南省城镇土地使用税实施办法的有关规定，经省地方税务局批准，现就调整城镇土地使用税的有关事宜通知如下：一、征收范围凡在XX市各区范围内及县城(县级市市区)、建制镇、工矿区使用土地的单位或个人，都必须按规定缴纳城镇土地使用税。二、土地等级根据我市城市建设状况和经济繁荣程度等情况，将市内5区和181、XX经济技术开发区、XX高新技术产业开发区的土地等级由原来5个等级调整为6个等级。具体等级的划分，见XX市市区土地等级类别范围(附后)。三、税额标准市内5区及XX经济技术开发区、XX高新技术产业开发区每平方米土地征收城镇土地使用税的年税额标准调整为：一级地段8元，二级地段6元，三级地段5元，四级地段4元，五级地段3元，六级地段1元。XX市各县(市)的县城(县级市市区)、建制镇、工矿区及上街区城镇土地使用税每平方米年税额标准由2角至2元调整为3角至3元。四、管理权限本通知执行中的具体问题，由市地税局负责解释。各县(市)土地使用税需要调整的，由各县(市)人民政府根据实际情况进行调整，报市地税局批准182、执行。本次调整自2003年10月1日起实施。我市原征收城镇土地使用税的规定与本文相抵触的，以本文为准。河南省XX市人民政府二三年九月四日附：XX市市区土地等级类别范围一、一级地段： (1)西至健康路、北至黄河路、东至文化路、南至优胜南路以内的土地；(2)西至南阳路、北至优胜南路、纬一路、东至花园路、南至金水路以内的土地；(3)西至铭功路、北至金水路、东至人民路、南至解放路以内的土地；(4)西至二马路、一马路、北至解放路、东至德化街、北乔家门、南乔家门、南至陇海路以内的土地；(5)文化路(金水路至农业路)临街土地；(6)花园路(金水路至农业路)临街土地；(7)金水路(花园路至未来路)临街土地；(183、8)紫荆山路(金水路至西大街)临街土地；(9)西大街(人民路至紫荆山路)临街土地。二、二级地段： (1)西至德化街、北至西大街、东至南下街、南至大同路以内的土地；(2)北至人民路、东至紫荆山路、南至西大街以内的土地；(3)西至花园路、北至纬四路、东至东明路、南至金水路以内的土地；(4)西至花园路、北至农业路、东至经三路、南至纬四路以内的土地；(5)西至文化路、北至农业路、东至花园路、南至纬一路以内的土地； (6)西至南阳路、北至黄河路、东至健康路、南至优胜南路以内的土地；(7)西至京广铁路、北至金水路、东至铭功路、二马路、一马路、南至陇海路以内的土地；(8)西至工人路、北至建设西路、东至嵩山北184、(南)路、南至伊河路以内的土地；(9)建设西路(桐柏北路至嵩山北路)、建设东路(嵩山北路至大学北路)临街土地；(10)中原中路(桐柏路至嵩山北路)、中原东路临街土地；(11)大学北路临街土地；(12)东大街临街土地；(13)紫荆山路(西大街至陇海东路)临街土地；(14)未来路临街土地。三、三级地段： (1)西至南下街、德化街、北乔家门、南乔家门、北至西大街、东大街、东至城东路、南至陇海东路以内的土地；(2)西至紫荆山路、北至金水路、东至东环路、南至东大街、郑汴路以内的土地；(3)西至东明路、北至纬四路、东至东环路、南至金水路以内的土地；(4)西至经三路、北至农业路、东至东环路、南至纬四路以内的185、土地；(5)西至文化路、北到东风路、东风渠、东至东环路、南至农业路以内的土地；(6)西至南阳路、北到农业路、东至文化路、南至黄河路以内的土地；(7)西至沙口路、北至黄河西路、东至南阳路、南至金水路以内的土地；(8)西至嵩山北路、北至二环支路、沙口路、东至金水路、南至建设东路以内的土地；(9)西至大学北路、北至金水路、东至京广铁路、南至陇海中路以内的土地；(10)西至嵩山北(南)路、北至建设东路、东至大学北路、南至陇海中路以内的土地；(11)西至金水河、北至陇海西(中)路、东至京广中路、南至淮河路以内的土地；(12)西至桐柏路、北至伊河路、东至嵩山南路、南至陇海西路以内的土地；(13)西至桐柏路186、北至建设西路、东至工人路、南至伊河路以内的土地。四、五级地段：丰庆路东风路南阳路农业路沙口路二环支路西干道桐柏北路冉屯路电厂路秦岭路郑上路华山路航海西路航海中路航海东路城东南路石化路以外，北环路西环路南环路东环路以内的土地均为五级地段。(XX经济技术开发区、XX高新技术开发区比照五级段标准执行)五、四级地段：北环路西环路南环路东环路以内除一、二、三、五级地段以外的区域均为四级地段。六、六级地段：北环路、西环路、南环路、东环路以外至各县(市)交界处的土地均为六级地段。说明：凡开征范围内的街道，临街拥有土地使用权的单位和个人，按照街道或街道两侧高等级税额标准纳税。按照以上标准，本项目所在为商服一级用地，土地基准价格在350万元/亩。