1、城市保障性用房棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月97可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论6一、项目概述6项目建设主要技术经济指标简表10二、编制依据及研究范围10三、建设单位概况11四、可行性研究结论14第二章 项目建设2、的背景和必要性15一、项目建设的背景15二、项目建设的必要性17第三章 建设条件及项目选址20一、建设条件20二、项目选址24一、经济、社会发展的需求简析26二、大滁城住房市场需求概况27三、小区拆迁安置需求情况27四、市场需求的发展基础28五、地方保障性住房建设和经营有关政策及政策导向29第五章 棚户区和旧住宅改造方案31一、改造依据31二、指导思想31三、改造原则31四、改造目标32五、市场调研与预测32六、改造安置方案34七、拆迁情况36第六章 项目建设内容和规模37一、编制依据37二、建设内容和规模37第七章 工程技术方案39一、设计依据39二、工程方案选择的基本要求39三、总图布置方3、案39四、户型和单体设计方案42五、结构设计要求45六、给排水46七、空气调节与通风50八、电气工程设计52变配电系统，照明、动力配电系统52九、弱电系统设计54十、供配气55十一、防雷55第八章 环保消防和安全卫生57一、编制依据规范和目标57二、环境保护57三、消防60室外消防栓给水系统61四、安全与卫生62第九章 项目节能与节水65一、建筑节能的意义65二、编制依据和节能规范66第十章 项目的组织管理和实施进度70一、项目的组织管理70二、项目工程的质量管理70三、项目实施进度安排71第十一章 投资估算与资金筹措73一、投资估算73二、投资分析84三、项目融资及资金使用计划84四、资本金4、筹措84五、债务资金筹措85六、融资方案分析85第十二章 财务和社会效益评价88一、财务评价88二、社会评价92项目对社会影响分析简表93第十三章 工程招标管理95一、编制依据95二、发包方式95三、招标组织形式95四、招标方式96五、项目招标主要内容96项目招标内容综合表96第十四章 结论与建议97一、推荐方案的总体描述97二、结论97三、建议97 第一章 总 论一、项目概述项目名称：XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目项目法人：XX市国家安居工程开发建设中心主管部门：XX市人民政府法人代表：XX项目选址：序号小区名称小区简称地址小区详细地址123456789建设内容与规模：小区名称小5、区用地面积（亩）棚户区改造安置房占地面积（亩）小区总建筑面积（平米）棚户区拆迁安置房拆迁安置房商铺合计120.0107.015580012840010541.0138941.075.467.41216001031405635.6108775.642.037.796800844202422.386842.369.061.692400764605977.682437.6240.0214.544700037680022795.7399595.7329.0292.952750042775041840.3469590.3162.0145.131830027347011644.6285114.6213.06、189.632900026610026699.0292799.072.064.318100015090010714.8161614.8合 计1322.41180.122694001887440138270.82025710.8注：小区总用地面积和总建筑面积包括：棚户区改造、经济适用房、廉租房建设三个部分1、项目形成9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 （棚户区拆迁安置房：1887440；商铺138271）90以上户型540288 ，占项目总建筑面积的26.67%2、项目还将建水、电、路等其它公用和辅助工程。投资估算及资金筹措：1、投资估算：项目估算总投资4267、691.4万元,其中：工程基本费用：363047.9万元,工程其他费用26180.7万元（其中土地征用费14161.1万元）,基本预备费16771.4万元,建设期利息20691.4万元。投资估算表如下：单位：万元小区名称总投资工程基本费工程其它费基本预备费建设期利息清流31942.326636.22316.41447.61542.0同乐22684.718969.81648.2969.01097.7飞翔18717.815820.41135.0847.8914.7创北20694.217156.21594.2937.51006.2龙蟠75946.364363.35106.02778.83698.2扬8、子103844.587887.96790.74149.35016.7中苑53774.245668.53489.72015.52600.5西涧66974.959041.22216.42450.33266.9定远32112.627504.41884.11175.51548.5合计426691.4363047.926180.716771.420691.42、资金筹措：序号资金来源金额（万元）1省财政出资251922市财政出资356203土地出让金23913.44拆迁户自拿资金252865银行贷款316680合计42669.4建设性质：新建建设工期：20个月（2010年5月-2011年12月）项目建设9、主要技术经济指标项目建设主要技术经济指标简表序号项目名称计量单位设计预算序号项目名称计量单位设计预算1项目建设总投资亿元42.677楼层层6182长期借款亿元31.678日照系数1.253建设期利息万元20705.89绿地率%36.63借款偿还期年1010资本金利润率%17.24项目总用地面积亩1180.111财务净现值万元8682.85总建筑面积202571113内部收益率%11其中拆迁安置房188744014投资回收期（含建设期）年7.2商铺13827115总投资收益率%5二、编制依据及研究范围编制依据1、XX市发展和改革委员会文件（发改投资2009500、501、521、526、522、10、523、524、528、531号）2、XX市城市总体规划（2008-2020）3、国家发展计划委员会办公厅投资项目可行性研究指南（2002.1）4、项目决策分析与评价（计划出版社2008年版）5、中华人民共和国城市房地产管理法；6、经济适用住房管理办法；7、住宅小区物业管理条例；8、经济适用住房价格管理实施办法；9、XX市环境保护局建设项目环境影响报告表10、XX市国土资源局建设项目选址意见书11、XX市规划局建设工程规划许可证12、项目建设相关的有关信息资料 13、建设单位关于编制项目可行性研究报告的（委托书）研究范围1、项目建设的背景和必要性；2、建设条件及场址方案；3、建设内容和规模；411、工程技术方案；5、项目实施进度计划；6、投资估算与资金筹措；7、项目效益综合分析；8、结论和建议。 三、建设单位概况项目法人简介XX市国家安居工程开发建设中心成立于1997年，当时隶属于建委，2008年9月市房产局成立，调整至XX市房地产管理局，主要从事XX市保障性住房（经济适用住房、廉租住房、拆迁安置房）建设。中心注册资本20000万元，2009年底总资产36369.2万元,总负债2766.3万元。有专业技术人员15人，其中高职3人，中职7人，一般助理级5人，主要的管理型，施工队伍由招投标择取。1997年，全国70个试点城市开始建设安居房，其目的是为了解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安12、居中心成立当年就利用国家计划下达的商业银行5000万元贷款资金开始启动了两个经济适用住房项目（丰乐山庄、北湖小区，总建筑面积约15万平方米）建设。截至2005年底，两个经济适用住房小区全部建成，解决了滁城1800多户中低收入家庭住房困难问题，对全市的住房保障工作做出了较大贡献，同时也使自身得到了一定的进步和发展，取得了资本积累和社会效益双丰收，为自己赢得了市场，也取得了市委、市政府的信任。2005年，市政府决定，再次划拨位于城东创业路土地200余亩，加大我市保障性住房建设，现已开工建设6.5万平方米，810套，完成投资约9000万元。2008年上年，市委、市政府决定启动“大滁城”建设的战略布置13、，拉开了滁城建设的新序幕。市安居中心作为“大滁城”建设的排头兵，承担了所有拆迁安置房的建设任务。目前，负责建设的龙蟠小区、西涧花园、水银庄、二纺机、创业中苑、创业南苑、凤阳路、城东工业园、新生小区等14个拆迁安置小区均已开工建设，总建筑面积99.74万平方米，概算总投资约17.61亿元。其中以BT方式投资建设的76.95万平方米，概算投资13.4亿元，以招标方式建设的22.79万平方米 ，投资4.2亿元。安居中心自筹资金建设的创业苑经济适用住房二期工程2.7万平方米（432套），已于2009年9月全部交付使用，四百多户居民将喜迁新居。三期工程1万平方米（96套）经济适用住房也已开工。此外，还承14、建了XX军分区经济适用住房、干部公寓及武警支队经济适用住房工程，总建筑面积2.2万平方米，概算投资5000万元。龙蟠小区、西涧花园中配套建设的876套廉租住房在春节前后陆续竣工交付。创业苑小区配建的180套（9564平方米）廉租住房也已2009年9月开工建设。2009年的廉租住房建设工作在全省评比中，名列前茅。XX市国家安居工程开发建设中心现有职工21人，经历12年的磨砺，形成了一支集智慧、才华、尽责敬业和具有战略意识为一体的核心团队，在经受各种考验和锻炼后，现已成为XX房地产开发市场的一支主力军。时代和机遇造就了XX市国家安居工程开发建设中心，“把握机遇，快速发展，永无止境地追求”是我们的目15、标和宗旨，住房保障是中心永恒的主题，市国家安居工程开发建设中心将创造XX房地产开发市场明天的辉煌。法人代表简介XX，XX市国家安居工程开发建设中心法定代表人，男，共产党员，出生于1968年12月，助理会计师、统计师，在读法律研究生。籍贯安徽省肥东县。 1993年毕业于安徽农业技术师范学院（现安徽科技学院），会计统计专业。1993年8月分配到皖东水泥厂从事建筑门窗生产、销售工作，1994年底调动工作到XX市节水办公室，从事全市节水管理，任节水办公室副主任。1995年11月由于工作需要，调至市建委计划财务科，负责城市建设计划、统计工作，任计划财务科副科长。1998年，同时兼任XX市城市基础设施开发16、建设有限公司办公室主任。2005年10月，根据市建委组织安排，任XX市国家安居工程开发建设中心副主任（主持工作），法定代表人。2008年9月XX市国家安居工程开发建设中心划归XX市房地产管理局，继续任安居中心法定代表人至今。四、可行性研究结论1、项目总投资42.67亿元，总建筑面积202.6万平方米，项目总用地1180.1亩，解决棚户区居民拆迁的安置问题。2、项目建设条件充分，包括投入资金、项目运营和管理，各项基础设施等条件；项目投资规模适中，土建工程每平方米造价2005元，处于同行业小区建设投资的中间水平；90平方米以上户型不超过总建筑面积的30%；各小区商业性投资占总投资比例均不超过10%17、；土地征地费为总投资的：3.4%。项目工程布置合理，工程建筑系数已达2532%以上，绿地率为36.6%以上(详见附图)综上所述,市大滁城棚户区拆迁安置房项目建设是非常必要的,非常及时的。项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适中。项目的经济效益和社会效益是显著的。工程的技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，设计方案具有超前性，可行性。第二章 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景1、中央多项文件提出支持棚户区改造,加强保障性住房建设。中央经济工作会议提出：着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。218、010年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。要完善社会保障体系，提高社会保障水平。加大对低收入群众的帮扶救助力度，加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。改善群众生产生活居住条件，让各族人民共享改革发展成果。增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。提高城市规划水平，加强市19、政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。2010年中央一号文件提出：推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善居民居住条件。2、XX市政府高度重视棚户区改造安置房建设以推动大滁城建设江山市长在2010年政府工作报告中对去年“大滁城”建设工作作了概要说明。去年，大滁城“131”组团完成投资61亿元，超过“九五”“十五”累计投资的总和。城市路网进一20、步完善。新建续建城市道路158公里，城区路网覆盖面积达到60平方公里；城市功能进一步完善。房屋拆迁、安置房建设和商品房开发均超历史。广大市民顾全大局，以实际行动支持大滁城建设，拆迁面积和安置房建设面积双双突破百万平方米。国有土地出让7000亩，土地出让金12.9亿元，是前三年的总和。在大滁城”建设指挥部第27次指挥长会议上。市委书记韩先聪在讲话中进一步强调了安置房建设的重要性。他说，安置房建设是一项民生工程，关系到百姓的切身利益。安置房建设问题不处理好，拆迁就进行不下去，那么道路、市场等一系列问题就将停滞不前，因此一定要加快安置房建设，这是我们工作的首要原则。另外，要下大力气抓好项目建设，加快21、工程进度。要充分利用现在一段时期施工材料成本较低的大好时机，抓紧谈判，争取更多项目，加大龙蟠河与清流河景观带等重点项目以及公共基础设施建设力度，加快进程，尽早规划，尽早施工，做到未雨绸缪、胸有成竹，争取在大好时机下再掀建设高潮，再结一批硕果。3、安置房的建设对房地产业和国民经济的持续协调发展的重要作用安置房，是政府进行城市道路建设和其它公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特22、别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。我国近年来不断加快安置房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用：一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批被拆迁但中低收入家庭的住房困难。二是解决了群众住房需求，改善了住房条件。三是扩大居民消费，推动了国民经济发展。四是优化房地产市场结构。五是加快城市建设与发展，解决房屋拆迁矛盾构建和谐社会。二、项目建设的必要性1、棚户区改造安置房建设是政府关注民生的重要体现：党的十四届四中全会提出构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满23、活力、安全有序、人与自然和谐共处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级人民政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府职责的客观要求。2、安置房建设是解决被拆迁群众居住问题促进社会和谐发展的需要住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切24、需要解决的问题。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的责任。建设拆迁安置房，让符合条件的被拆迁人住的上经济、实用的住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对建设和谐XX具有重要意义。3、棚户区改造及安置房建设是改善XX城市面貌，加快大滁城建设的需要 XX市计划2010年，中心城市力争完成拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。随着大滁城建设步伐的近一步加快，政府加大对老城区改造、以及新城区的建设，这些工程的实施所涉及大量棚户区改造。被拆迁居民和农民数量大幅增加。25、然而XX市现有的安置房数量已远远不能满足被拆迁人的需求。因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。建设棚户区改造，居民安置小区是XX市政府为民办实事的重大项目。加快大滁城建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的进行，进而促进大滁城的加速建设。同时通过拆迁后集中安排安置，使原先散落的居民集中居住，使土地的集中利用率得以提高。同时带动周边的经济社会发展整洁优雅的居民小区也将成为滁城一道新的美丽的风景线。综上所述，为加快大滁城的建设，提升全市综合经济实力，该项目建设是十分必要的。第三章 建设条件及项目选址一、建设条件自然条件1、气候条件XX市26、地处江淮之间，属暖温带半湿润气候，区内气候温和，四季分明，土地肥沃，降雨量充沛，自然条件优越。具体主要参数如下：常年风向：全年以偏东风居多年平均温度：15.2平均降水量：800-1045mm年平均无霜期：210天室外风速：冬季2.8m/s 夏季：2.5m/s大气压力：冬季759mmHg 夏季：747mmHg2、地形、地貌及工程地质XX市城区地处江淮丘陵平原，市区范围属低岗地，地势平坦，清流河自西北向东南贯穿市区。市区地形呈西南高，东北低。除琅琊山脚标高50M（黄海高程，下同）左右外，其他地区标高一般为30-12M之间。项目工程地址位于城区东南部，属平原微丘区，工程地质条件较好。区域地层较为简单27、，主要有寒武系（E），奥陶系（O），侏罗系（J），白垩系（K），第四系（Q）。3、地震根据安徽省地震裂度区划图，XX地区抗震设防裂度为6度。鉴于汶川大地震，建议生命线工程按7度以上设防。4、水文流经XX市区的清流河，位于项目东部边缘，为长江流域滁河的最大支流，流域面积为1265km2，总长约93km，流经滁河汇入长江。在市区附近的清流河上游建有城西水库和沙河集水库，城西水库总库容为8520万m3，沙河集水库总库容为18490万m3，沙河集水库高于城西水库约10m。两库之间有明渠连通。社会经济条件XX市位于安徽省东部，地理坐标为北纬31513313、东经1170911913之间，亦称“皖东”，地28、理位置优越，交通方便快捷。XX市域北依淮河、南邻长江，地处长江三角洲西部边缘，东北与扬州交界，东南与南京接壤，西南与合肥毗邻，西北与蚌埠相望。京沪铁路和拟建中的京沪高速铁路经滁城设站，合宁高速公路和蚌宁高速公路近城而过；滁城市区距省会合肥市高速公路里程为120公里，距南京市一级公路（拟建）里程50公里。属“南京都市圈”核心城市之一。滁城是皖东政治、经济、文化中心，城市总体规划定位为：滁城市区是以机械、电子、轻工等为主导产业的现代化新型工贸及旅游城市。根据安徽省城镇体系规划，滁城市区在城镇等级序列上属省内区域中心城市，现已纳入皖江城市带，在省内经济发展中具有重要作用，是全省城镇体系中的中坚和骨干29、。XX市2009年国民经济指标表指标名称单位全市绝对量增幅()一、地区生产总值亿元576.O013.61其中：一产增加值亿元135.OO6.OO二产增加值亿元262.O019.O5三产增加值亿元179.0011.34二、三次产业比23.4：45.5：31.1三、工业增加值亿元228.O019.88其中：规模以上工业增加值亿元198.7524.1四、全社会固定资产投资亿元52545.4其中：50万元以上投资亿元506.846.4其中：城镇投资亿元41052.3农村投资亿元30.4-O9房地产开发投资亿元66.3743.1五、财政总收入亿元68.3222.9其中：地方财政收入亿元37O729.4六30、社会消费品零售额亿元183.6218.9七、CPI0.1八、进出口总额万美元68793-2其中：出口总额万美元5361l-7.7进口总额万美元1518225.4九、城镇居民人均可支配收入元133689.1农民人均纯收入元502610.62010年经济社会发展预期目标：生产总值增长13.5%以上、争取15%，财政收入增长18%以上、争取20%，全社会固定资产投资增长30%以上、争取40%，社会消费品零售总额增长19%，外贸进出口总额增长12%以上，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长12%和10%，城镇登记失业率控制在4.4%以内，人口自然增长率控制在6.5。以内，单位生产总值能耗降31、低4.3%，主要污染物排放量减少4%。上述表明，XX市和大滁城经济、社会的快速发展，为XX市棚户区改造打下了坚实的基础。企业SWOT 分析1、经济优、劣势分析：从上述项目法人简介看出，资金上有政府财政支撑。近年来，企业连续财务盈余，企业自有资金较为充足，企业有较强的利用“经济杠杆”能力，项目融资条件好。从外部条件看，项目建设符合政策法规，不存在外部风险。2、符合“科学发展”的技术条件：企业技术力量较为雄厚，企业技术人才占全员职工的80%以上。3、企业管理规范，信誉很好。（详见简介）（四）基础设施条件1、交通运输。项目建设在XX市市中心及周边，项目区域交通运输十分便捷。2、供水。市自来水公司附属32、两个水厂，以城西湖水库为水源，日供水能力为17万吨，本市目前日需求量为13万吨，项目区供水市政需联通主水管网。3、供电。项目区内附近均有变电站，电力供应充足，工程供配电条件优越。二、项目选址项目选址的原则和技术要求1、符合国家、地区和城乡规划的要求。2、安全原则，防洪、防震、防地质灾害。3、节约项目用地。4、实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。5、注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。6、交通和运输便捷。7、公用工程联接方便（如各种管网系统）等。项目地址方案项目拆迁安置房小区地址简表序号小区简称小区详细地址1清流人家清流东路与上海路交叉口南侧2同乐苑东区同乐路与金33、陵路交叉口西北侧3飞翔转盘丰乐大道与清流西路交叉口西北侧4创业北苑创业路与京沪铁路之间，清流路北侧5龙蟠小区丰乐大道与全椒路之间6扬子路淮河路与扬子路之间，市第七中学东侧7创业中苑创业南路与京沪铁路之间，清流南侧8西涧路西涧路与丰乐大道之间，明光路北侧9定远路定远路与明光路交叉口北侧各小区交通和大型公建配套情况简述本期棚户区、拆迁安置房建设的地址在大滁城的中心城区范围（详见附图），所以各小区均邻近交通要道，教育、卫生、文化、电讯、饮食服务业等一应俱全，有的直接在市政务新区，处于市政治、文化、体育中心。又因为XX是新兴发展的旅游工贸型城市，许多大中专乃至小学文化、体育设施均为新建，服务业为当今中34、小城市的中上等水平，其他商贸业更是日新月异。第四章 市场需求分析一、经济、社会发展的需求简析“十二五”时期是XX市实施东向发展战略、实现跨越式发展的关键时期。综合考虑各方面因素，“十二五”时期XX市总体发展目标仍将为两位数以上，经济、社会发展目标都要有工业化和城镇化来支撑，尤其是城市基础设施和安居住房（含拆迁安置小区）一类工程更为迫切。江山市长在今年“两会”报告中关于2010年的建设任务中提出，要“突出城市新家园，在增强承载力上取得新突破”城镇化是社会发展的必然趋势，是助推工业化的强大动力。要抓住国家加快小城镇建设的机遇，大力实施同城化战略，内抓“131”组团之间的城镇化、外促与南京市的同城化35、下促各县市区内部的城镇化，做好同城、山水、绿化“三篇文章”，建设宜居、宜业、宜游的城市新家园。“大滁城建设要初见成效。区域经济竞争直接表现为中心城市的竞争，要舞好大滁城建设这个龙头，带动全市城镇化加快推进。今年大滁城建设“131”组团争取完成投资150亿元；中心城市力争完成“五个一百”：即拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。二、大滁城住房市场需求概况依据XX市城市总体规划（20082020）到“十二五”，大滁城发展成为60万人口、60平方公里的城市；到2020年，建成以滁城为主体，以来安、全椒为两翼，以周边卫星镇为支撑的“大36、XX”，城市总人口120万人（其中滁城80万人，来安、全椒各20万人），城市总面积120平方公里。到2020年，其中中心城市滁城人口净增60万人，按户均人口4人，每户一套住房，将需要15 万套住房，相当于1500万左右。未来10年年均需建住房150万，才能满足滁城住房供需平衡的需要。这还不包括拆迁安置专项用房。但目前全市区全部房地产企业的年产出住房也只有2.0万套左右，更谈不上小区配套的文、教、卫等公用设施。因此住房供求缺口较大，远不能满足市场的需求。三、小区拆迁安置需求情况棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消37、防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。党和国家各级政府十分关心棚户区的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程”-是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，主要是指经适用房和廉租房，优先出售和租给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。而拆迁户应得到更加优惠的初偿还。规划的需要不言而喻，大滁城规划起点高，要求严，不仅节约土地资源，同时也使市政资源发挥最大38、效益。四、市场需求的发展基础XX市经济的快速发展，为居民购房奠定了较为坚实的物质基础。一是经济发展基础具备。改革开放以来，XX市经济快速发展。2009年，全市实现生产总值576亿元，比上年增长13.61%，超年度计划，超全省平均增长水平；财政收入60.32亿元，增长22.9%，超年度计划7.9个百分点，超全省平均增幅4个百分点；社会消费品零售总额183.62亿元，增长18.8%，超年度计划2.8个百分点，超全省平均增幅0.1个百分点。主要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平，生产总值、固定资产投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。城镇居民人均可支配收入达13368元，增长9.1%。农民39、收入突破5000元大关，达到5026元，增长10.6%，超出全省平均水平400元以上。二是产业发展基础。XX市工业已初步形成了以机械、家电、食品、纺织、化工、建材为主体的工业体系，全市现有工业企业3千多家，其中大中型企业100多家，规模以上工业企业370个，著名的企业有扬子集团公司、博西华制冷有限公司、康佳电子、全柴动力集团、XX烟厂、天大集团、皖华人造板公司、太阳能集团公司等，工业经济规模和实力居安徽省前列。三是大滁城建设对人口容纳的环境扩大。如上所述，大滁城的建设，使拆迁安置房和安居住房建设有了较好的发展基础。不仅是建设场地，基础设施条件也逐渐完善。五、地方保障性住房建设和经营有关政策及政40、策导向征地拆迁优惠政策1、用地优惠价格：保障性住房XX市地方政府采用优惠价，每亩连同国税即土地增值税，其他土地使有费，每亩1012万元征收。本项目小区按11万元/亩列入投资估算。2、拆迁费用：本期保障性住房有土地的拆迁事宜，全由政府安排专业拆迁公司拆迁，其拆迁费不列入保障性住房投资。（详见本项目投资估算。）同时，小区拆迁后多出的用地，由保障性住房业主出售后收入用来建设保障性住房。3、征地拆迁费占项目总投资比例控制在15%以下。本项目不负责拆迁费用，征地费用只控制在项目总投资的3%以内。（详见有关估算表格）住房价格优惠政策1、经济适用房属“有计划的商品经济”产物，其销售价控制在成本价左右，为了经41、营的“可持续性”，也可能略高于成本价。优先出售给低收入家庭，教师和离退休职工。2、棚户区改造拆迁安置户每户交纳安置房款占每套房款的5%。3、廉租房可视使节情况可适当延长廉租时间，也可在一定租用时间后，廉价出售给租用者。小区保障性住房户型设计控制政策1、90平方米以上房型所占面积控制在总建筑面积的30%以下。2、商业性投资项目如商铺等投资占总投资的比例控制在10%以下。3、廉租房住房套型建筑面积控制在50以内；经济实用房住房套型建筑面积控制在60左右。项目融资政策1、一是地方政府直接给于财政补贴；二是积极争取上级政府给予财政专项支持。2、二是以地方财政为后盾，采取信贷融资方式为项目建设融资。项目42、资本金达到总融资量的22%，符合国家关于政府公益性投资行为项目融资对资本金比例的规范要求。3、三是动员棚户区住房户积极配合征地拆迁，同时向棚户区拆迁住房户收取一定比例的住房“保障金”，以尽棚户区住房户的保障性住房建设义务。第五章 棚户区和旧住宅改造方案一、改造依据中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28)关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（建保2009295号）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002年版安徽省城市房屋拆迁管理办法XX市城市总体规划（2008-2020）XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要XX市城市房屋拆迁管理办法XX市征收集体所有土地房屋43、拆迁补偿安置办法XX市村民住宅管理试行办法二、指导思想以科学发展观和构建和谐社会重要思想为指导，以解决棚户区改造中拆迁户居住问题、改善居住质量为核心，坚持政府投入、整合资源、分类指导。建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级人民政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府职责的客观要求三、改造原则1、立足XX市发展的总体目标和规划布局，根据国家建设安置房的特点及发展趋势，实事求是，量力而行，总体规划的原则。2、注重结合地方实际，以规划为指导，近期需求和远期预测为基础，与X44、X市居民安置发展相协调。3、科学配置，功能配套。设施建设着眼于完善综合服务功能，满足群众住房需求和改善住房条件。同时，通过项目的成功建设，发挥示范、指导和辐射作用。4、厉行节约，严格管理。最大限度地整合和利用现有资源。建立和落实项目责任制，加强建设项目的全程管理、监督和评估；尽可能地减少管理费用，提高投入产出效益。四、改造目标在市政府的宏观调控下，将配套设施不全、居住环境差的旧住宅区逐步建设成设计合理、配套设施齐全、环境优美、管理有序的居住小区。五、市场调研与预测XX市计划2010年，中心城市力争完成拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资145、00亿元。随着大滁城建设步伐的近一步加快，政府加大对老城区改造、以及新城区的建设，这些工程的实施所涉及大量棚户区改造。棚户区及旧住宅区大多都位于城市老城区，就医、上学、交通便利，区位优势、地理优势、环境优势甚佳，适合不同层次人员居住和商业经营。根据目前XX市的房价水平和开发用地挂牌拍卖价，棚户区及旧住宅改造项目的土地价格基本上都在200万元/亩，商品房价格均价应该达到4000元/平方米以上。2010年3月“大滁城”建设拆迁再动员大会上决定，今年“大滁城”建设的拆迁量在去年122万的基础上，将再达100万，其中老城区3个地块将率先启动，预计3年内我市将完成对老城区棚户区的改造。今年“大滁城”拆迁46、面积目标确定为百万平米，其中已经确定了6个地块，分别为老城区3个地块、清流河整治、城南4条道路拆迁和清流东路安置点。率先启动的老城区3个地块拆迁面积约22万，涉及拆迁居民1680户，企业12家。其第一地块为原XX水泥厂汇龙电子对面，拆迁面积12万，目的为即将投入建设的滁城第二条南北交通大通道西涧路做准备；第二块为市体育场南边，拆迁面积6万，目的是打通环城水系，为即将建设的南湖三、四期做好前期工作；第三块为南谯北路与明光路交叉口原琅琊旅社周边地块，包括现在的北大荒女人世界商场周边，拆迁面积4万。预计老城区3个地块将在4月中旬前完成登记、丈量、认证、房屋评估等工作，动迁工作5月底结束。另外3个地块47、拆迁面积约8万，其中，清流河整治2万，城南4条道路1万，清流东路安置点5万左右。预计，拆迁工作将在4月完成。据悉，这些地块拆迁完成后，XX市适时对明光路2#、5#、9#地块（老水泥厂）、凤凰西路、党校、康佳地块进行拆迁，面积约40万。其余地块的拆迁计划正在制定中。被拆迁居民和农民数量大幅增加。然而XX市现有的安置房数量已远远不能满足被拆迁人的需求。六、改造安置方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求。本次棚户区及旧住宅区规划采用就地安置和异地安置相结合，分别安置至统一规划的9个项目内，置换出的土地一部分用做城市总体规划的公园绿地，其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发。项目形成48、9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 。其中：棚户区拆迁安置房：1887440；商铺138271。安置17839户，安置人口为59550人。项目容积率在1.78（清流人家）3.23（定远路）范围内控制， 住宅层数原则上以高层或小高层为主，适当建设一部分中高层住宅。绿地率一律控制在30%以上；户型中小户型为主，部分户型建设为90平方米以上户型（540288 ，约占总建筑面积的26.67%）根据XX市总体规划及实际现状，以尊重居民意愿为前提，采用就地还原为主的原则。各小区配套且配套商业和服务性设施。对于一些被置换出的地块。按照XX市总体规划腾出的土地作为城市绿地，49、建设为市民活动的公共场所，并配置市民健身和休闲设施。2010年XX市棚户区改造项目安置房面积及技术指标分析表序号分项名称单位清流人家同乐苑飞翔转盘创业北苑龙蟠扬子路创业中苑西涧路定远路合计1棚户区改造用地面积亩107.0 67.437.761.6214.5292.9145.1189.664.31180.1 2总建筑面积138941.0 108775.6 86842.3 82437.6 399595.7 469590.3 285114.6 292799.0 161614.8 2025710.9 2.1拆迁安置房128400103140844207646037680042775027347026650、10015090018874402.2商铺105415635.62422.35977.622795.7 41840.3 11644.6 26699.0 10714.8 138270.93总容积率1.782.153.061.922.32.22.462.33.235总建筑密度%18.23031.92018.319.628.921276总绿化率%353530.93033.242.730.940367日照系数1.31.31.251.251.31.31.251.31.39棚户区改造安置户数户120490973666136124191236732419181783910棚户区改造安置人口人3853295251、305020521155613412807011392321359550七、拆迁情况此次共拆迁9个棚户区及旧住宅区，拆迁面积为767414.4平方米，拆迁户数5020户，人口为12011人。棚户区拆迁情况调查统计表拆迁编号名称占地面积拆迁面积(M2)拆迁户数拆迁人数(M2)亩1清流人家71333.7 10746366.7 383 1150 2同乐苑44933.6 67.468830.2 572 1725 3飞翔转盘25133.5 37.7103226.2 658 1975 4创业北苑41066.9 61.674098.6 634 1902 5龙蟠143000.7 214.540218.8 3052、8 938 6扬子路195267.6 292.9267082.1 1025 0 7创业中苑96733.8 145.116122.2 148 443 8西涧路126400.6 189.6106816.9 801 2403 9定远路42866.9 64.344652.8 491 1474 合计786737.3 1180.1767414.4 5020 12011 第六章 项目建设内容和规模一、编制依据1、XX市发展和改革委员会文件（发改投资2009500、501、521、526、522、523、524、528、531号）2、XX市城市总体规划（20082020年）3、XX市环境保护局建设项目环境影响53、报告表（分小区）4、XX市国土资源局建设项目选址意见书（分小区）5、XX市规划局建设用地规划许可证（分小区）二、建设内容和规模小区名称小区用地面积（亩）棚户区改造安置房占地面积（亩）小区总建筑面积（平米）棚户区拆迁安置房部分拆迁安置房商铺合计清流人家120.0107.015580012840010541.0138941.0同乐苑75.467.41216001031405635.6108775.6“飞翔”转盘42.037.796800844202422.386842.3创业北苑69.061.692400764605977.682437.6龙蟠240.0214.54470003768002279554、.7399595.7扬子路329.0292.952750042775041840.3469590.3创业中苑162.0145.131830027347011644.6285114.6西涧路213.0189.632900026610026699.0292799.0定远路72.064.318100015090010714.8161614.8合 计1322.41180.122694001887440138270.82025710.8注：小区总用地面积和总建筑面积包括：棚户区改造、经济适用房、廉租房建设三个部分1、项目形成9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 ；以及水55、电、路等公用和辅助工程。2、项目建成棚户区拆迁安置房：1887440；商铺138271。（其中：90以上户型540288 ，占项目总建筑面积的26.67%）第七章 工程技术方案一、设计依据建筑抗震防范分类标准50223-2004建筑桩基技术规范JGJ94-2008建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001混凝土结构设计规范GB50010-2002人民防空地下室设计规范（GB500382005）有线电视系统工程技术规范GB5020056、-94民用建筑闭路电视系统工程技术规范GB5098-94二、工程方案选择的基本要求1、按照经济、适用、安全、美观的要求。确定项目的工程内容、建筑面积和建筑结构。 2、适应已选定的场址。在已选定的场地（线路方向）的范围内，合理布置建筑物、构筑物，以及地上、地下管网的位置。3、符合工程标准规范要求。建筑物、构筑物的基础，结构和所采用的建筑材料，应符合政府部门或者专门机构发布的技术标准规范要求，确保工程质量。三、总图布置方案（一）总平面布置1、总平面布置原则和技术要求：本工程以现代化的住宅理念设计，建筑以普通住宅为主，商业用房为辅。（1）小区内交通运输便捷。合理设置小区内停车场，避免人流物流交叉，使57、小内外交通配合协调。（2）结合场地地形、地质、地貌等条件，因地制宜并尽可能做到紧凑合理布置，节约用地。（3）建（构）筑物的布置符合防火、卫生规范及各种安全规定和要求，满足地上、地下工程管线的敷设、绿化布置以及施工的要求。2、总平面布置方案：（1）平面布局该项目工程总平面面积为1180.1亩，各个小区在高度上层次分明，功能上布局合理（详见附图）（2）住宅间距和日照住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求,一般应1.25。（二）竖向布置：1、保证土方工程量最小，并尽量使填挖量达到或接近平衡。2、确保建筑物和场地不受洪水淹没，应使项目区建（构）筑物地坪标高最低处高于最高水位0.58、5米以上。3、该项目位于琅琊山东侧，场地竖向有较大的高差，应加挡土墙及护坡处理。4、保证小区内交通方便，防火间距要满足最小防火间距要求。（三）管线综合布置：综合管线要做到“七通一平”，同时设计、同时施工，避免乱挖乱砌。主要任务是使小区管线之间以及管线与建筑物、道路及环卫、绿化设施之间在平面和竖向上相互协调，既满足施工、检修、安全等要求，又贯彻节约用地原则。给水管、排水管、煤气管、电力电缆、电讯电缆采用地下埋设，埋设深度应大于各种管线的最小覆土深度，一般覆土深度不小于0.7米。地下管线之间及地下管线与建筑物、绿带之间应保持最小的水平净距（见下表）。地下管线最小水平净距表 单位：米序号管线名称1259、34567建筑物给水管排水管煤气管电力电缆电信电缆道路边石1建筑物基础边缘3.03.03.01.01.02给水管3.01.01.01.01.01.01.53排水管3.01.01.01.01.01.01.54煤气管3.01.01.01.01.01.01.55电力电缆1.01.01.01.01.01.01.56电信电缆1.01.01.01.01.01.01.57道路边牙石1.51.51.51.51.5（四）绿化布置：安置小区注重讲究人文环境，小区的绿化率为36.6%。1、以植物造景为主，以人为本，设计力求体现时代气息。绿化设计遵循安全性、美观性、生态防护性、经济实用性的原则。2、园区道路绿化应以乔60、木为主，乔木、灌木、地被植物相结合，不得裸露土壤。3、道路绿化应符合行车视线和行车净空要求。4、绿化树木与市政公用设施的相互位置应统筹安排，并应保证树木有需要的立地条件与生长空间。5、绿化不应遮挡路灯照明，当树木枝叶遮挡路灯照明时，应合理修剪。6、在距交通信号灯及交通标志牌等交通安全设施的停车视距范围内，不应有树木枝叶遮挡。7、绿化设计采用道路两侧布置行道树和分隔带种植灌木和草坪，行道树树种建议采用香樟、金合欢或广玉兰，干径大于8cm，间距6-8米，主干高度大于3.5米以上，双侧对称布置，交叉口影响行车视线的地段不栽植。四、户型和单体设计方案1、户型设计方案各户型平面布局合理、功能分区明确、动61、静分离，能够满足业主生活需求。所有的住宅设计从原则上把握住平面设计的“三大一小一多”，即客厅、厨房、卫生间面积大，除保证主卧大面积外，其余卧房面积相对小些，储藏空间多，每户均设有明卫及朝南阳台。住宅室内空间，将客厅、餐厅、厨房整合，将卧室、卫生间又集中为一个区域，从而使户内动静分区明确。各厅室及厨卫均有良好的通风采光条件，厨房及卫生间均设排烟（气）竖井。楼梯间由上人检修孔出屋面。顶部跃层户型还特别设置了家庭起居室及卫生间。合理的功能划分，提高住宅的舒适性和生活质量。各单元底层入口均设计独立门厅，楼宇可视对讲系统，人性化的设计，使主宾都能从中感受到必要的关爱，远红外监控系统，保证24小时监控及保62、安巡逻，提供了安全保障。该项目力求在尊重传统与地方文化的前提下，体现当代理念，创作出具有传统文化底蕴的，同时又充满现代感的住宅群体形象。2、建筑单体设计（1）套型多样结合现代住宅的特点，结合居民的居住水准及生活需求，在规划中提供形式各异的多种套型，适应不同需要。（2）创造良好的居住环境为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在12m左右，起居室、卧室、厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。（3）合理分配户内各功能空间的面积，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离63、”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。起居室与过渡空间紧密相联，便于客人出入。以起居室为中心，合理组织户内交通，起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。厨房设计模块化，为成套厨房家具进入厨房提供条件。厨房与就餐空间相连，并采用轻质(玻璃隔断等)隔断、推拉门分隔，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，使用便捷。卫生间尽可能做到自然采光与通风，洗脸盆设在前室；管道集中，节约投资。卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。每户至少有一个朝南的卧室。把就餐从起居室内分离出来，使用更为方便。每户设有朝南的阳台，适当增加进深，并考虑花盆的安全搁置，以利64、于垂直绿化，美化环境。北向结合厨房设计生活阳台，洗衣机直接放在阳台，便于使用。4、注重良好的综合经济效益设计力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益。5、太阳能设计要求：太阳能热水器应安置在阳光充足处并放平，用8号铁丝或膨胀螺丝或水泥与屋顶连接牢固，支架下应垫硬物。排气口严禁堵塞。应先装三通，三通上口只能接排气管。三通下口接溢流管。前后支架用桶托及拉筋连接后（不锈钢方管支架有不锈钢连接片以便收紧）。将水箱放置在桶托上，注意水箱真空管孔与支架底托盒对应，并将ABS塑料托装入底托盒孔内，将装饰防尘胶圈带水套在真空管上，在真空管外封口处涂抹洗洁精作润滑剂，带水插入水箱内孔内。真空管全部插入后，将水65、箱角度微调正。然后将螺丝紧固，并将真空管底部回插到对应的ABS托内即可。进出水管连接管件时，不漏水即可，不要大力拧进出水管。连接上下水管，尽量选用专用复合管或胶联管，以减少热量损失：管道要用保温材料保温，将上下水管固定在支架工建筑物上。五、结构设计要求1、方案设计依据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年版）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）建筑地基基础设计规范(GB500072002)建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）混凝土结构设计规范（GB 50010-2002）建筑结构荷载规范(GB500092001)（2006年版）房屋建筑制图统一标66、准（GB T500012001)建筑结构制图标准(GB T501052001)2、设计条件 抗震等级：抗震设防烈度为6度主要设计使用荷载： 楼面活荷载 2.0KN/ 屋面活荷载 0.5 KN/ 标准风压 0.35 KN/ 标准雪压 0.35 KN/商业用房 4.0 KN/3、自然条件抗震设计参数：根据中国地震区划图（1990）的划分，XX位于地震设防烈度6度区，按6度设防。基本风压.35kN/ ,基本雪压为0.35kN/ 。设计载荷取值：屋面活载荷：不上人屋面 0.5 KN/上人屋面 2.0 KN/楼面活载荷：门厅、走廊、楼梯 2.5 KN/卫生间、盥洗室 2.5 KN/其它房间 2.0 KN67、/阳台 2.5 KN/物业办公 3.0 KN/4、结构体系本工程建筑结构安全等级为二级，建筑物分类为丙类。六、给排水1、设计规范：建筑给排水设计规范（GBJ50015-2003）室外给水设计规范（GBJ50013-2006）室外排水设计规范（GBJ50014-2006）建筑设计防火规范（GB500162006）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）2、管材选用管道名称管材接口方式备注生活给水管给水聚丙烯（PP-R）热熔连接室内排水管硬聚氯乙烯管（PVC-U）室外排水管双壁波纹管（PVC-U）消火栓水管热镀锌钢管螺纹连接与阀门连接时用68、法兰3、给水工程给水水源：本工程生活用水采用市政给水管网直接供水。接城市自来水管的管径为DN400。供水采用生活、消防合用系统，规划沿道路边设置室外地上式消火栓，消火栓设置间距不应超过120米。4、排水工程（1）工程设计原则：小区排水体制采用雨污分流制，雨污水排放管道随道路施工一次性铺设到位。根据地形、水系，合理划分雨水分区，使雨水能就近排入水体，降低埋深，减小管径，节约工程造价，便于分区管理。现状用地范围内的水系在建设中根据需要进行疏通整治，满足雨水排放和调蓄雨水的功能要求。污水为生活污水，污水集中排入市政管网。（2）雨水管网布置城市暴雨强度计算公式： 2989.3(1+0.671Lgp) 69、q= （l/s.ha） (t+13.3)0.8式中q暴雨强度（l/s.ha） P重现期（a） t-降雨历时(min)雨水流量按下列公式计算：Q=.q.F 其中：q 设计暴雨强度（l/s.ha） 径流系数（=0.65-0.75），绿地取0.3 F汇水面积（ha）雨水管网布置根据自然地形特点，采用“分区排水，就近排水”的原则，合理划分排水区域。屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P=5年。设计雨水管径分别为600。（3）污水管网布置本工程用地范围内污水主要为小区生活污水。生活污水需经化粪池后方能进入污水管道。最后进入城市污水处理厂处理排放。污水管道管径分别为 600。（4）排水管道坡度de=50,i70、=0.025;de=75,i=0.015;de160,i=0.010;de=250,i=0.010排水横支管坡度均为0.026。（5）雨污排入位置本小区区域内雨水和污水全部进入城市雨水和污水排水管网系统，经城市污水处理厂处理后进入城区清流河经滁河排放。5、环保及节能设计（1）给水方面：室内给水管采用给水聚苯乙烯管（PP-R）。避免钢网使用时间长产生的锈蚀，大大提高了生活用水的卫生质量。卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。充分利用城市管网压力，节省水泵能耗和投资。降音降噪环保供水。总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流71、污染现象。（2）排水方面：排水管采用PVC-U排水管，小区采用雨、污水分流排水体制，对日后小区污水处理起到了分流节能的作用。化粪池采用HFRP-5型玻璃钢化化粪池。6、热水系统本工程除考虑设置太阳能热水外，考虑使用电热器，对卫生间施工中预留每户15A电热插座一个。七、空气调节与通风1、室外设计参数：冬季室外计算干球温度：6 冬季室外计算相对湿度：73夏季室外计算干球温度：35.0夏季室外计算湿球温度：28.3冬夏季室外平均风速：2.6m/s 2、编制依据采暖通风与空气调节设计规范（GB 500192003）3、设计范围空调：地上各房间（包括住宅、社区服务用房）均采用分体空调，由使用方自理，不在72、本设计范围之内。通风：各房间应尽量采用自然通风，无法满足自然通风条件的采用机械通风。在设备用房、卫生间及各密闭空间内设置机械排风装置，以改善室内空气质量。防排烟：有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式，无外窗的防烟楼梯间、前室采用机械加压送风方式；其余房间采用自然排烟方式。4、通风系统设计（1）地下车库及设备用房采用机械送、排风方式。（2）地下车库按6次/h计算通风量，水泵房及发动机房按6次/h计算通风量，变配电间按12次/h计算通风量。（3）地上车库各房间分别采用通风系统（4）地上各房间均采用自然通风方式。5、防排烟系统设计（1）地下车库采用机械排烟，其排烟系统与排风系统合用。（2）设备73、用房的内走道采用机械排烟。（3）其余有外窗均采用自然排烟方式。6、管道选材通风及防排烟风管均采用镀锌钢板制作。7、节能设计（1）地下车库平时使用的通风机采用定时启停控制方式。（2）机械通风系统的风机的单位风量耗功率不大于0.32w/（m3/h）8、环保措施（1）风管材料均采用不易积尘、不产生浮游生物的材料。（2）通风机防排烟设备均采取一定的减振降噪措施，设备房内墙贴吸声材料。八、电气工程设计1、本工程供电负荷为三级。其中消防用电为二级，建筑物防雷为三级。高压柜选GZS1型户内金属铠装抽出式；变压器选用SCB9-630/6KVA型干式变压器；配电柜选GCS抽出式低压柜。2、设计依据：低压配电设计74、规范（GB50054-95）。配电系统设计规范（GB50052-95）。火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）。建筑电气通用图集（92DQ）。民用建筑照明设计标准（GBJ133-90)。10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）供配电设计规范（GB50052-2009）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）建筑物防雷设计规范（GB50076-94 2000版）建筑照明设计标准（GB50034-2004）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）3、设计范围：变配电系统，照明、动力配电系统（1）电源：建筑物由小区内变配电房采用交联聚氯乙烯、绝缘聚氯乙烯护套内钢带铠75、装电力电缆直埋地引入，三相四线，电压380/220V，电源进户处需将零线重复接地，做法参见建筑电气安装工程图集JD10113，故其接地电阻需不大于4欧姆。（2）配线：除进户线外，其余均为BV型铜芯塑料线穿无增塑可弯曲阻燃塑料管分别沿墙内，现浇板内，预制板找平层内，混凝土板缝内暗敷。(3)配电箱：均为铁制安装产品，配电箱的安装高度均为距地1.5米暗装。配电箱金属外壳及户内三孔安全插座均须妥善做好保护，此接地专用线在电源进户与接地装置接妥后专放一根至各所需部位。（4）照明、应急照明照明电压为均为220V。小区照明光源一般以荧光灯为主，特殊场所采用白炽灯。荧光灯选用与灯管匹配的高性能电子整流器，提高76、功率因素至0.9以上。照度标准依据国标“民用建筑照明设计标准”（GBJ33-90）。主要场所照度标准如下：物业办公室： 200Lx会议室： 200Lx住宅： 75Lx走道楼梯间： 75Lx照明方式分一般照明、局部照明、值班照明、警卫照明、应急照明和疏散照明。设置应急照明的场所有：变配电室、网络机房、消防控制中心、楼梯间等。应急灯具选用自带电源型。起居室、餐厅、各卧室、儿童房等插座选用单相二孔家三孔安全型。跷板开关底边距地1.4m；门铃按钮距地1.4m；挂壁空调机插座底边距地20m；柜式空调机插座底边距地0.3m；卫生间镜旁插座、洗衣机插座底边距地1.4m；厨房电具插座底边距地1.4m；抽油烟机77、插座底边距地2.3m。（5）节能措施节能：实施绿色照明工程，采用高效照明灯，将公共建筑节能照明系统设计和施工的竣工验收纳入建筑节能审查范围。采用高效节能灯代替普通白 炽灯可节电6080%九、弱电系统设计1、电话系统（1）本建筑的电话系统引自小区电话总交接间。（2）小区内管线埋地敷设具体要求由电话局定。（3）电话系统的室内垂直干线为2PC40沿墙暗敷，至家庭信息接入箱的：水平支线采用PC20暗敷(WC，CC)，由家庭信息接入箱接出的水平支线采用PC20暗敷(WC，FC)。2、电脑网络系统 （1）本建筑的电脑网络系统引自小区电脑总配线问。（2）小区内管线埋地敷设具体要求由弱电承包商定。（3）本系统78、线采用超五类UTP双绞线。（4）系统走线为先采用沿墙暗敷PC40一根至楼层过路盒，然后至每一家庭信息接入箱的管线采用PC20一根，由家庭信息接入箱至终端的水平支线采用PC20暗敷(WC，FC)。3、有线电视系统（1）本建筑的CATV系统引自市有线电视网。（2）室纠管线埋地敷设具体要求由承包商定。（3）有线电视系统的室内垂直干线为2PC32沿墙昭敷，至家庭信息接人箱的水平支线采用PC20暗敷(WC，C C)，由家庭信息接入箱接出的水平支线采用PC20暗敷(WC，FC)。 4、对讲系统（1）可观访客系统的室内管线为2PC25(垂直干线)沿墙暗敷，水平支线采用2PC20暗敷(WCC，CC)（2）访各79、系统中有关线路设备的寄装及调试由承包商负责本弱电系统仅设计户内敷设管路 十、供配气1、设计规范：城镇燃气设计规范（GB50028-2006）家用燃气燃烧器具安装及验收标准（CJJ12-99）2、施工要求：按设计规范要求施工。十一、防雷1、本工程按三级防雷设防2、在屋顶挑檐，女儿墙，屋面等采用10镀锌圆钢做避雷带；引下线利用柱内四根14主筋间距不大于25m，上与避雷网焊接，下与综合接地装置焊接成封闭网。3、利用结构底板、基础梁及由柱内引出的4x40镀锌扁钢接地极作为综合接地装置，接地电阻不大于4欧姆。4、凡引入建筑物内的各种金属管道均应与综合接地装置焊接。5、凡高出屋面的金属通气管、金属设备等，80、正常运行不带电的金属部分与避雷网可靠连接。第八章 环保消防和安全卫生 一、编制依据规范和目标依据和规范1、中华人民共和国环境保护法（1989.12）2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）3、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（中华人民共和国原劳动部第3号，1996.10）4、中华人民共和国安全生产法（2002.11.1）5、建设项目环境保护管理条例（1998.11.29）6、环境影响评价技术导则HJ/T2.12.3-93；7、环境影响评价技术导则声环境HJ/T2.4-1995；8、环境影响评价技术导则非污染生态影响HJ/T19-19979、安徽省人民政府贯彻国务院关于落实科学发展观81、加强环境保护决定的实施意见环境保护目标注重环境保护，维护生态平衡是现代城市的基本要求，项目建设必须坚持经济、社会、环境协调发展的原则，认真执行环境保护有关规定，努力将小区建成居民住宅和生态保护相和谐，人与自然和平共处，环境清洁、优美、舒适的现代化城市居民住宅区。二、环境保护对环境影响分析1、建设期主要是粉尘和建筑施工噪声的影响。2、运行期主要是噪声和光污染以及固体废物、生活废水等的影响。该项目建设是城市重要的生态环境工程，但在建设过程中和运营期将对生态和环境造成一定的影响。诸如建设期大量的土方回填、道路、建筑物的修建开挖土等；运营期产生的各种生活废水、固体废物等。预防和减轻措施该项目为非生产性82、项目。污染影响时段主要为施工期,对环境的影响较小。施工期简析这期间主要环境问题是噪声、扬尘、少量废物以及渣土外运，对周围环境构成一定的污染影响，但影响持续时间短、强度低。1、废气处理施工期向大气排放的主要污染物有CO、NO2等和粉尘。CO、NO2等来源于运输车辆和施工机械排出的废气；粉尘和扬尘主要来源于建筑材料水泥、白灰、黄沙等的运输、装卸、堆放、搅拌过程中，由于风力作用产生的粉尘和扬尘；车辆运输过程中产生的地面扬尘；施工垃圾在堆放和清运过程中产生的扬尘。控制扬尘对环境的不良影响，可采取以下防治措施：对施工现场进行科学管理，水泥应建专门库房堆放，砂石料统一堆放，尽量减少搬运环节， 搬运时做到轻83、举轻放，防止包装破裂；施工现场和堆场适量喷水，使其保持一定的湿度，减少扬尘量；运输车辆避免装载太满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，对车辆及时冲洗；土方施工时可在上风向建围栏，减少施工扬尘扩散，如遇风速过大的天气应停止这部分的施工。2、废水处理施工过程中产生的污水主要有：施工生产污水，包括开挖土方产生的泥浆水和施工机械运转的冷却和洗涤用水，主要含有大量泥沙和少量油污；生活污水，施工人员洗涤及卫生污水，主要含有一些耗氧污染物；现场和车辆清洗水，主要含有泥沙和油污，污水排放量较小。项目在建期间，建立污水沉淀池，对污水作简单处理，以减少对环境地表水的影响。3、固体废物处理项目在施工过程中，产84、生的固体废弃物为建筑物施工时的建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。建筑垃圾主要由碎砖头、混凝土和砂土组成，无有机成份，无有毒有害物质，只要施工单位清扫及时，充分利用（如用作回填土、铺路材料等）或由政府部门统一安排处理利用，不会对环境造成任何影响。施工期的生活垃圾收集后由环卫部门送到垃圾填埋场进行卫生填埋处置，也不会对环境造成影响。施工期固体废物污染防治应采取的措施：对施工过程中产生的碎石、碎砖等碎建筑材料及场地挖掘产生的土方应尽快利用，减少堆存时间，若在不能确保其全部利用时，需对不能利用部分及时清运出场并按建筑垃圾管理规定进行处置，以免因长期堆积而产生二次污染。现场配制砂浆、水泥时应按用量进行配料，85、 尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒。生活垃圾应集中收集，及时清运出场。4、噪声处理噪声主要来源于汽车运输和施工设备，预测昼间施工噪声影响范围为厂界50米，夜间施工噪声影响范围为200-300米。打桩机昼间达标距离为165米，夜间施工影响范围更广，应严格按照施工规范加以控制。对产生强噪声的设备（如搅拌机、打桩机）尽量安排在白天使用，深夜一般不得使用此类设备。汽车晚间运输尽量用灯光示警，禁鸣喇叭，此外应对产生噪声的设备加强维修和维护。环境质量标准1、地表水环境水质执行GB3838-2002地表水环境质量标准中类水环境质量标准。2、大气环境环境空气质量执行GB3095-1996环境空气质量标准中二级标86、准和YJ36-79中国居住区大气中有害物质最高容许浓度。3、声环境项目所在地周围环境现状执行GB3096-93城市区域环境噪声标准中3类区标准。三、消防1、建筑消防设计本工程五层住宅建筑标准高度为18.250米（68另测算，室外地面到其屋面檐口）。入户门开向前室，均为乙级防火门，每单元间以防火墙分隔，窗间墙宽度、窗槛墙高度满足住宅建筑规范。场地道路宽度为4米，宅前人行道最小处为2.5米。2、电气消防设计根据规范设计要求，本项目设置火灾自动报警及消防联动系统。火灾发生时，联动相应的消防泵等火灾联动装置。在门卫设置消防控制机房。建筑物室内装修严格按建筑内部装修设计规范（GB502221995）执行87、，根据使用功能，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧性或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。3、给排水消防系统根据规范本工程设置室内、室外消火栓系统。消防管网与原消防管网连成环网。室外消防栓给水系统 a、室外消火栓给水采用低压制，与生活给水采用同一管网，并按不大于80100米设置室外地上式消火栓。B、室外消防系统用水量由市政管网直接供给，保证本地块为两路供水（后期连通），地块内给水管形成环网。室外消防栓给水系统 a、在7屋顶设消防水箱一个，容积为18m3。 b、消火栓系统结合总图布置水泵接合器。 c、各住户、汽车库等按规范设置灭火器。自动喷淋系统 a、地下汽车库设置自动喷水灭火系统。 b88、地下室内设置消防泵房和消防水池，水池容积为108m3，并配置喷淋泵两台，为一用一备。c、地下汽车库按两股充实水柱同时到达室内任何部位设置消火栓箱。通过以上措施，将构成可靠的防火与消防体系，实现了“预防为主，防消结合”的方针，可预防火灾发生，并避免爆炸事故。四、安全与卫生依据及规范1）建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定2）建筑设计防火规范（GBJ16-87）3）建筑灭火器配置设计规范（GBJ1401990）4）建筑内部设计防火规范（GB502221995）5）电器设计规范本工程的主要隐患部位如下： 1、施工现场，如粉尘、噪声等 2、油漆、涂料的挥发气味 3、建筑材料的运送等4、施工车辆扬尘会89、对人员产生影响5、材料运输可能对人员造成车辆伤害6、电气伤害（含雷击）7、机械伤害。8、作业环境因素：包括安全通道、设备设施布局、生产区域地面状态，生产作业面采光，噪声影响、安全标志等各种因素。项目工程的安全卫生建设安全设施1、危害因素及其防范措施防尘防毒防辐射施工产生的主要毒害物灰尘，不合格装修油漆及涂料挥发的毒气，不合格超标辐射等对人体的侵害。人体吸入或受辐射均会产生不良反应，严重影响人体健康。对于不合格的装修油漆、涂料及大理石应在施工过程中坚决废止，严格把好质量关，杜绝此类事件发生。降低噪声明确规定施工时间，晚间绝对不允许施工。材料运输车辆进出不得鸣喇叭。防火防爆在各功能区的总平面布置中90、，各区域、设施之间均设置足够的防火安全间距，在各功能区均按消防要求设置消火栓。在施工中严格执行建筑设计防火规范等规定，并按建筑灭火器配置设计规范等要求配置相应的消防器材。安全出口本次新建建筑物均留有消防专用通道以及1个以上出口。防止高空坠物在进行楼面及窗户施工时，在其下部均设有安全防护网，以防止人身伤害事故。施工现场应设置安全标志，对客人进行提醒以防止事故的发生。继电保护、防雷与接地用电设备保护采用定时限的过流和速断保护。设备电动机保护采用过载和短路保护,短路保护动作“早”或“迟”于跳闸。顶层安装避雷设施。接地系统采用TN-S系统。有特殊接地要求的设备，如计算机等，按设备的技术要求特殊处理。第91、九章 项目节能与节水一、建筑节能的意义1、建筑节能是经济发展的需要能源是人类生存与发展的重要基础，经济的发展依赖于能源的供给。当今能源问题已经成为世界共同关注的问题，能源短缺成为制约经济发展的重要因素。从建材生产，建筑施工直到建筑物的使用无时不在消耗着能源，资料统计表明欧美发达国家的建筑能耗占到全国总能耗的1/3左右，我国也占到25%以上。因此在建筑中推广节能技术十分必要。2、建筑节能是环境保护的需要：我们现在应用的能源主要是以煤炭、石油、天然气为主的不可再生能源。这些能源在使用过程中会排放大量的有危物质（二氧化碳、硫、氮氧化合物等），是造成大气污染和生态环境破坏的重要原因。提倡建筑节能，减少92、污物排放是改善生存环境，提高生活质量的有效方法。3、建筑节能是提高人民生活水平的需要：随着现代化建设的发展和人民生活水平的不断提高，人们追求更加舒适的建筑生活环境。冬季采暖，夏季空调都需要能源的供应。而在当前能源十分紧张的状况下，节约建筑能耗就显得尤为重要了。建筑节能设计是建立在满足合理的舒适要求前提下，通过技术减少建筑能耗，提高能源的使用效率，满足建筑节能的需求。二、编制依据和节能规范1、国务院关于加强节能工作的决定（2006.9.18）2、中华人民共和国节约能源法（1997.11）3、中国节能技术大纲（2006年）4、“十一五”十大重点节能工程实施意见（2006.7）5、国家发展改革委员会93、关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资200721号）6、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）7、建筑照明设计标准（GB/50034-2004）8、用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）9、节电措施经济效益计算与评价（GB/T13471-1992）为加强节能工作管理，国务院下发了关于加强节能工作的决定，国家有关部门将要把单位GDP能耗降低目标逐级分解落实到各市、县以及重点耗能企业，将能耗指标纳入各地经济社会发展综合评价和年度考核体系，作为地方各级人民政府领导班子和领导干部任期内贯彻落实科学发展观的考核内容，作为国有大中型企业负94、责人经营业绩考核的重要内容，实行节能工作问责制。另外，我国还将建立固定资产投资项目节能评估和审查制度，对未进行节能审查或未通过节能审查的项目，一律不得审批、核准，从源头杜绝能源的浪费。 三、主要节能措施根据中央提出的建设资源节约型社会的要求，按照国家计划委员会、国家经济贸易委员会、建设部计交能19972542号印发关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定的通知，本项目节能措施主要是针对项目工程施工中的节能与节水。节能节能方案：应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲（2006年）和“十一五”十大重点节能工程实施意见（2006年7月）中的节能要求。单位建筑面积95、能耗指标、工艺和设备的合理用能、主要工程能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据。节能一般措施有：1、施工工艺流程采用新技术，新工艺和新设备，不得使用已公布淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。2、施工工艺流程布置上，尽量做到紧凑合理、物流通畅，运输路线短，避免施工过程中物流倒流现象。3、设计中尽量提高设备负荷率，既可减少施工设备台数又可减少相应的铺助设施，起到节能效果。4、施工工艺参数实行监测与控制，使在行业化最佳状态下工作，避免能耗和物耗过高，从而节约能源和资源。5、实施绿色照明工程，采用高效照明灯，将公共建筑节能照明系统设计和施工的竣工验收纳入建筑节96、能审查范围。采用高效节能灯代替普通白炽灯可节电6080%（十一五”十大重点节能工程实施意见2006年7月）6、按照“十一五”十大重点节能工程实施意见，新建建筑的节能要全面严格执行50%的节能标准，实行从规划、设计、施工图审查及施工、监理、验收和销售等全过程的严格监管，使节能设计标准得以切实实施。本工程采用的建筑物节能具体措施如下：1、外墙外保温：采用聚苯颗粒保温砂浆20厚,干密度O230/m3,导热系数0.06w/mk，修正系数a1.15，采用墙体传热系数限制K1.5，设计传热系数K1.14。2、屋面：采用40厚挤塑聚苯板外保温，干密度O28/m3,导热系数0.030w/mk，修正系数a1.097、，传热系数限制K1.1，设计传热系数K0.60。3、楼板：采用15厚聚苯颗粒保温砂浆，干密度O230/m3,导热系数0.06w/mk，修正系数a1.15，传热系数限制K2.0，设计传热系数K1.93。4、门窗：采用塑钢单框单层普通中空玻璃窗。外门窗及阳台门的气密性等级不应低于现行国家标准建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB/T7107-2002规定的3级。天窗采用遮阳措施。节水按照新建、改建和扩建项目在实行“三同时、四到位”制度（即节水设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入运行。用水单位要做到用水计划到位、节水目标到位节水措施到位、节水制度到位）过程中，应积极采用中国节水技术政策大纲推98、荐的节水技术。1、选用节水型生产工艺和设备；强制淘汰落后的设备和管道材料。2、提高施工用水回收率和重复利用率，采用一水多用，循环利用，逆水回用等节约用水措施。3、组织专兼人职员管理节水工作，形成节水管理网。实施用水定额管理，装表计量考核，严格奖惩制度。加强基建节水管理，搞好企业水平衡测试。4、采用各种方法，防止跑、冒、滴、漏、蒸发。第十章 项目的组织管理和实施进度一、项目的组织管理项目实施管理项目建设的组织与管理在XX市国家安居工程开发建设中心领导体制下组织进行。物业管理物业管理是小区项目建设竣工后日常经营管理中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个住宅小区的形象和后勤保障。拟建小区的物业管理99、可独立于房地产开发，借鉴国内、外先进的管理模式，通过居民委员会招标选择物业管理公司。工程竣工后，项目实施单位将负责对各小区的管网系统、安全系统、环保系统、能源系统等进行验收，然后交给居民委员会确定的物业管理公司进行管理。由物业管理公司负责制定一系列物业管理条例和实施细则，明确管理责任和义务，对小区实行标准化、规范化、程序化的有效管理。二、项目工程的质量管理项目建设严格执行基本建设程序的“四制”，即项目法人责任制、合同管理制、招投标制和工程质量监理制。实行政府监督、社会监理、企业自检的质量保证体系。工程质量保证和施工期安全措施1、业主与承包商签定质量保证责任书，对责任书和合同条款要求不能兑现的承100、包商中止施工，进行整改。整改不见成效的取消施工资格，并追究违反合同的法律责任。2、质量保证机制建立工程质量奖惩制度，把工程质量与经济效益挂钩，并在施工工程承包合同中加以确定。施工期安全措施每处施工现场采取安全防范措施，设置明显的警示牌照、悬挂照明灯等，确保行人和施工的安全。三、项目实施进度安排项目实施进度安排1、2010年1月以前，市场调研和前期准备；2、2010年2月土地征用、勘察等；3、2010年3月，报批项目可行性研究报告；4、2010年4月设计和筹措资金及招投标；5、2010年5月-2011年10月全面土建施工；6、2011年8-10月安装工程；7、2011年11-12月竣工验收。项目101、工程进度安排计划表项目进度安排计划表序号年份项目2010年2011年1234567891011121234567891011121市场调研和前期准备2土地征用、勘察3报批项目可行性研究报告4设计筹措资金及招投标5全面土建6安装工程7竣工验收、总结第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算（一）编制依据市政工程可行性研究投资估算编制办法（试行1996年）；安徽省建设工程工程量清单计价规范；安徽省建设工程消耗量定额；安徽省建设工程消耗量定额综合单价；XX市信息价；本次确定的项目建设内容及规模；不同年份的价格材料均调至2010年价格水平 （二）编制原则及方法1、本项目投资估算建筑安装工程采用类似工程指102、标法进行计算。依据本可行性研究报告提出的各项技术参数、数据，以安徽省和XX市定额标准为基础，根据XX市近期工程造价水平估算。2、其它费用：建设单位管理费：根据财政部财建2002394号文件的有关规定计算。勘察设计费：勘察设计费根据国家颁发的工程勘察、设计收费标准和项目实际估算。 工程监理费：本项目监理费按建筑安装工程基本费用的相应比例估算。（三）项目建设投资估算1、总投资估算：投资估算：项目估算总投资426691.4万元,其中：工程基本费用：363047.9 万元,工程其他费用26180.7万元（其中土地征用费14161.1万元）,基本预备费16771.4万元,建设期利息20691.4万元。总103、资估算表如下：单位：万元小区名称总投资工程基本费工程其它费基本预备费建设期利息清流31942.326636.22316.41447.61542.0同乐22684.718969.81648.2969.01097.7飞翔18717.815820.41135.0847.8914.7创北20694.217156.21594.2937.51006.2龙蟠75946.364363.35106.02778.83698.2扬子103844.587887.96790.74149.35016.7中苑53774.245668.53489.72015.52600.5西涧66974.959041.22216.42450104、.33266.9定远32112.627504.41884.11175.51548.5合计426691.4363047.926180.716771.420691.42、分小区投资估算2.1.清流人家单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一工程基本费用26636.2 （一）主体工程1棚户区改造安置房1284000.16621314.4含地下人防及车库2商铺10541.0 0.151581.1 占总投资比例：5.3%小计138941.0 22895.5 （二）公辅工程1道路和场地硬化6420.9 0.04256.8 含室外停车场2围墙m1500.0 0.0460.0 3给排水管道元/71343.105、6 0.006428.1 4供气元/71343.6 0.006428.1 5配电房座120206线路架设元/71343.6 0.002142.7 7消防设施2008亮化盏500.5259绿化26111.8 0.041044.5 36.6%绿化率10美化20011信息化套11010监控、消防设施小计2815.1 （三）涨价预备金925.6 二工程其他费用2316.4 1土地征用费1284.2 占总投资比例：4%2勘察设计费266.4 3建设单位管理费319.6 4招投标费100.0 5工程监理费346.3 三预备费1447.6 四建设期利息1542.0 总投资31942.3 2.2. 同乐苑单位106、：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一工程基本费用18969.8 （一）主体工程1棚户区改造安置房1031400.15415883.56含地下人防及车库2商铺5635.6 0.14789.0 占总投资3.7%小计108775.6 16672.5 （二）公辅工程1道路和场地硬化4046.9 0.04161.9 含室外停车场2围墙m1000.0 0.0440.0 3给排水管道元/44965.6 0.005224.8 4供气元/44965.6 0.006269.8 5配电房座120206线路架设元/44965.6 0.00289.9 7消防设施1508亮化盏400.5209绿化16457.4 0.107、04658.336.6%绿化率10美化10011信息化套11010监控、消防设施小计1744.7 （三）涨价预备金552.5 二工程其他费用1648.2 土地征用费809.4 占总投资比例：3.6%勘察设计费284.5 建设单位管理费227.6 招投标费80.0 工程监理费246.6 三预备费969.0 四建设期利息1097.7 总投资22684.7 2.3. 飞翔转盘单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一工程基本费用15820.4（一）主体工程1棚户区改造安置房844200.16313760.46含地下人防及车库2商铺2422.30.16387.6占总投资2%小计86842.31414108、8.0（二）公辅工程1道路和场地硬化2009.60.0480.4含室外停车场2围墙m800.00.0432.03给排水管道元/25119.80.005125.64供气元/25119.80.006150.75配电房座120206线路架设元/25119.80.002562.87消防设施1008亮化盏400.5209绿化9193.80.04367.836.6%绿化率10美化8011信息化套11010监控、消防设施小计1049.3（三）涨价预备金623.1二工程其他费用1135.0土地征用费452.2占总投资比例：2.4%勘察设计费237.3建设单位管理费189.8招投标费50.0工程监理费205.7109、三预备费847.8四建设期利息914.7总投资18717.82.4. 创业北苑二期单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一工程基本费用17156.2（一）主体工程1棚户区改造安置房764600.17813609.88含地下人防及车库2商铺5977.60.171016.2占总投资4.9%小计82437.614626.1（二）公辅工程1道路和场地硬化3693.70.04147.7含室外停车场2围墙m1000.00.0440.03给排水管道元/41040.60.0055225.74供气元/41040.60.006246.25配电房座120206线路架设元/41040.60.0025102.67消110、防设施1508亮化盏400.5209绿化15020.90.04600.836.6%绿化率10美化15011信息化套11010监控、消防设施小计1713.1（三）涨价预备金817.0二工程其他费用1594.2土地征用费828.0占总投资比例：4%勘察设计费257.3建设单位管理费205.9招投标费80.0工程监理费223.0三预备费937.5四建设期利息1006.2总投资20694.22.5. 龙蟠单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一工程基本费用64363.3 （一）主体工程1棚户区改造安置房3768000.14353882.4含地下人防及车库2商铺22795.7 0.1353077.4111、 占总投资：4%小计399595.7 56959.8 （二）公辅工程1道路和场地硬化10012.3 0.04400.5 含室外停车场2围墙m2500.0 0.04100.0 3给排水管道元/143032.7 0.0055786.7 4供气元/143032.7 0.006858.2 5配电房座120206线路架设元/143032.7 0.0025357.6 7消防设施3008亮化盏2000.51009绿化52350.0 0.042094.0 36.6%绿化率10美化20011信息化套11010监控、消防设施小计5226.9 （三）涨价预备金2176.5 二工程其他费用5106.0 土地征用费25112、74.6 占总投资比例：3.4%勘察设计费836.7 建设单位管理费772.4 招投标费150.0 工程监理费772.4 三预备费2778.8 四建设期利息3698.2 总投资75946.3 2.6. 扬子路单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一工程基本费用87887.9 （一）主体工程1棚户区改造安置房4277500.16671006.5含地下人防及车库2商铺41840.3 0.156276.0 占总投资：6.0%小计469590.3 77282.5 （二）公辅工程1道路和场地硬化17573.0 0.04702.9 含室外停车场2围墙m2500.0 0.04100.0 3给排水管道元/113、195255.6 0.00551073.9 4供气元/195255.6 0.0061171.5 5配电房座15050.0 6线路架设元/195255.6 0.0025488.1 7消防设施3008亮化盏3000.51509绿化71463.5 0.042858.5 36.6%绿化率10美化30011信息化套31030监控、消防设施小计7225.0 （三）涨价预备金3380.3 二工程其他费用6790.7 1土地征用费3514.6 占总投资比例：3.4%2勘察设计费878.9 3建设单位管理费1054.7 4招投标费200.0 5工程监理费1142.5 三预备费4149.3四建设期利息5016.7114、 总投资103844.5 2.7. 创业中苑二期单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一工程基本费用45668.5 （一）主体工程1棚户区改造2734700.14339106.21含地下人防及车库2商铺11644.6 0.141630.3 占总投资3%小计285114.6 40736.5 （二）公辅工程1道路和场地硬化6771.8 0.04270.9 含室外停车场2围墙m2500.0 0.04100.0 3给排水管道元/96740.6 0.005483.7 4供气元/96740.6 0.006580.4 5配电房座120206线路架设元/96740.6 0.0025241.9 7消防设施1115、508亮化盏2000.51009绿化35407.1 0.041416.3 36.6%绿化率10美化10011信息化套11010监控、消防设施小计3473.2 （三）涨价预备金1458.9 二工程其他费用3489.7 1土地征用费1741.3 占总投资比例：3.2%2勘察设计费（一1%）456.7 3建设单位管理费548.0 4招投标费150.0 5工程监理费593.7 三预备费2015.5 四建设期利息2600.5 总投资53774.2 2.8. 溪涧路单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一工程基本费用56805.0 （一）主体工程1棚户区改造2661000.17745237含地下人防及116、车库2商铺26699.0 0.174271.8 占总投资6.8%小计292799.0 49508.8 （二）公辅工程1道路和场地硬化11373.8 0.04455.0 含室外停车场2围墙m2000.0 0.0480.0 3给排水管道元/126375.9 0.005631.9 4供气元/126375.9 0.006758.3 5配电房座120206线路架设元/126375.9 0.0025315.9 7消防设施1608亮化盏2200.51109绿化46253.6 0.041850.1 36.6%绿化率10美化18011信息化套31030监控、消防设施小计4591.2 （三）涨价预备金2705.0117、 二工程其他费用4412.9 1土地征用费2274.8 占总投资3.4%2勘察设计费568.1 3建设单位管理费681.7 4招投标费150.0 5工程监理费738.5 三预备费2490.0 四建设期利息3266.9 总投资66974.9 2.9. 定远路单位：万元序号工程名称单位数量单价合价备注一主体工程27504.4 （一）棚户区改造1509000.15423238.6含地下人防及车库1商铺10714.8 0.141500.1 占总投资4.7%2小计161614.8 24738.7 （二）公辅工程1道路和场地硬化3857.3 0.04154.3 含室外停车场2围墙m1500.0 0.046118、0.0 3给排水管道元/42859.4 0.005214.3 4供气元/42859.4 0.006257.2 5配电房座120206线路架设元/42859.4 0.0025107.1 7消防设施1008亮化盏750.537.59绿化15686.5 0.04627.5 36.6%绿化率10美化12011信息化套11010监控、消防设施小计1707.9 （三）涨价预备金1057.9 二工程其他费用1884.1 1土地征用费771.5 占总投资2.4%2勘察设计费275.0 3建设单位管理费330.1 4招投标费150.0 5工程监理费357.6 三预备费1175.5 四建设期利息1548.5 总投119、资32112.6 二、投资分析1、90m2以上房型约占总建筑面积的26.67%；2、各小区商业性投资占总投资的比例均在10%以下（详见各小区投资估算表）3、各小区土地征地费比例均在15%以下（详见各小区投资估算表）4、项目资金筹措中，资本金比例为25.8%，以上各小区均符合有关政策标准三、项目融资及资金使用计划序号资金来源金额（万元）1省财政出资251922市财政出资356203土地出让金23913.44拆迁户自拿资金252865银行贷款316680合计426691.4棚户区和旧住宅改造安置房项目总投资42.67亿元。按照市、区两级政府帮扶政策，由XX市国家安居工程开发建设中心，统一组织项目的120、融资活动，承担融资责任和风险。根据XX市国家安居工程开发建设中心财务整体状况考察融资后的偿还能力。四、资本金筹措XX市国家安居工程开发建设中心，该项目资本金来源主要有：序号资金来源金额（万元）1省财政出资251922市财政出资356203土地出让金23913.44拆迁户自拿资金25286合计110011.4五、债务资金筹措本项目债务资金主要通过信贷融资解决，计划银行贷款共计31.668亿元。银行贷款在建设期内根据建设进度分年到位，2010年到位19亿元， 2011年到位12.668亿元。按照银行贷款还本付息期8年，不含宽限期2年，贷款年利率5.94%。六、融资方案分析（一）融资结构分析项目总投121、资426691.4万元，其中项目资本金110011.4万元，银行贷款316680万元，土地出让金23913.4万元，拆迁户自拿资金25286万元。资本金占总投资25.78%，银行贷款占74.22%。（二）融资成本分析1、 资本金融资成本分析资本金占用费参照银行同期利率加风险系数计算。按三年以上贷款年利率5.94%计算。2、债务资金融资成本分析债务资金融资成本由资金筹集费和资金占用费组成，贷款年利率按5.94%计算，利率计算方式为固定利率，宽限期2年，还本期为8年。（三）融资风险分析该项目主要融资风险有四：一是资本金不能按计划实现，二是银行信贷资金不能落实，三是拆迁户不能拿出资金，四是土地不能如122、期转让。1、资本金来源可靠性分析资本金有二个来源：（1）省财政资金：根据项目申报和国家对棚户区和旧住宅改造安置房项目重视，对于本项目自筹资本金25192万元完全有可靠保障。（2）XX市财政预算内资金主要来源于税收收入和土地出让金收入， 2009年全年完成工业增加值228.0亿元，完成财政收入68.32亿元，同比增长22.9%，根据发展趋势按经济不景气的2010年保守增长率预测，近3年项目总财政收入为277.9亿元为XX市可支配收入，本项目可投资资金为36812万元。2、债务资金可靠性分析债务资金的来源拟申请银行贷款解决。项目法人与多家银行有多年的合作经历，相互之间已经建立了信任。目前，国家扩大123、内需，重点棚户区和旧住宅改造项目建设，银行表示了对本项目贷款的意愿。3、拆迁户自拿资金：近年来，房价持续攀升和XX市人均收入的提高，有力的保证了拆迁户积极的拿出资金。4、土地不能如期转让：随着XX市的有声有色的开展，大大地改变了XX市的硬件设施，各商家都积极踊跃的来XX投资，使XX市的房地产行业呈现历史上最火爆的场面。5、融资风险的防范措施为了防范风险，项目法人采取的防范措施还有：（1）加大招商力度：XX市在高起点、高水平规划的基础上，将进一步加大对外宣传的力度，扩大新区的影响，制定优惠政策，采取有力措施，坚持政府招商和企业招商两条腿走路的方针，扩大招商成果，吸引更多的客商来投资，以促进土地变124、现。（2）积极努力争取市政府制定倾斜性政策；目前，市政府已经就本项目表示了给予政策大力支持。第十二章 财务和社会效益评价一、财务评价编制依据1、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版（2006.7颁布）2、国家发展计划委员会办公厅投资项目可行性研究指南（2002年元月颁布）3、中国金融出版社项目评估实务（2004年5月版）4、国家现行的税收政策和会计制度5、项目确定的各项技术经济指标主要财务指标分析1、基本数据（1）项目计算期2010年XX市棚户区和旧住宅改造项目建设从2010年至2011年，项目计划建设期为2年，拟定贷款偿还期为8年，项目经济分析计算期从2012年至20125、19年，共计10年。（2）经营期收入测算根据规划设计的土地用途、容积率和XX市房地产市场行情，采用假设开发法，进行预测计算，以确定待出让的宗地价格。根据XX市控制性详细规划，该项目置换的土地面积。项目出让土地、房屋收入及市财政补贴收入估测表序号小区名称棚户区拆迁剩余安置房商铺销售土地出让收入市财政补贴出让总金额 (万元)面积()单价（元）金额 (万元)面积()单价（元）金额(万元)1清流人家14179.4578030001734713442373023178369422.4 2同乐苑9512480430001441357838091363213796708.0 3飞翔8230.84455400126、0178217944815864311305584.8 4创业北苑8539.435373000106135683732133289226146.4 5龙蟠31944135543000406613409392152584469722620.0 6扬子路36893.4121330003637890227662462890230794.4 7创业中苑二期22467145003000435071663077220517915159128西涧路29719.2154004000616089004000356012459519999.2 9定远路10271.81968400078700271449484.8127、 合计17175765211250185445120067302520126672（3） 项目总成本费用估算项目建设费用成本由政府划拨集体用土地，并投资建设项目的所有基础设施，计入该项目的建设费用成本中，包括建筑安装工程直接费、工程间接费和建设期银行利息。固定资产折旧、无形资产摊销费用XX市棚户区和旧住宅改造项目建设费用计入成本，不考虑折旧及无形资产摊销费用。项目运营管理费用XX市棚户区和旧住宅改造项目建设和运营、贷款还本付息期间，XX市国家安居工程开发建设中心机构设置10人，参照XX市平均工资标准，将工资及福利费定位3万元/人，年均30万元；将相关机构的办公费、差旅费、低值易耗品摊销、招待费128、等计入管理费用，按人均1.5万元/年，年均15万元估算。财务费用财务费用为XX市本项目工程项目完工后支付的贷款利息。本报告按银行贷款利率5.94%总成本费用85368.4万元，总经营成本360万元，财务费用84648.4万元。成本费用的分项与计算详见附表3：总成本费用估算表利润估算详见附表4：项目利润及利润分配表2、财务评价指标表：指 标 名 称单位数 值备 注财务基准收益率%8项目投资财务内部收益率(所得税)%11项目投资财务净现值(所得税前)万元8682.8投资回收期(含建设期/所得税后)期7.2总投资收益率%5资本金净利润率%17.2最大资产负债率%45项目总投资万元426691.4流动129、资金万元0达产期销售或营业收入万元21469.6达产期营业税金及附加万元0达产期总成本万元10626达产期经营成本万元45达产期利润总额万元10485.8（三）财务评价1、 现金流量分析根据附表：项目投资现金流量表计算，财务内部收益率为11%，财务净现值为8682.2万元，静态投资回收期为7.2年2、贷款偿还分析通过对附表：借款还本付息计算表的分析，考察项目计算期内各年的偿还能力;从表中可看出，本项目采用等额还本利息照付的还贷方式还款，计算期内按规定归还贷款本息后尚有69726.3万元的结余，完全能够满足金融机构还贷要求和期限。3、市棚户区、拆迁安置建设工程项目,符合国家产业政策,该项目的建设130、是非常必要的。通过财务分析，各项指标均较理想，项目有较强的抗风险能力。各项指标的计算结果表明该项目财务效益是可行的。详见财务评价报表二、社会评价社会效益分析1、随着我国城市化步伐的加快，全面解决住房问题日渐成为关系到人民生活水平提高和社会经济稳步发展的战略问题。为解决这一问题，自1995年起，我国政府从国情出发，以百姓为本，实施了“安居工程”，以实现加强住宅建设，改善居住环境的任务。在实施“安居工程”的过程中，为了切实解决老百姓的住房困难，让中低收入家庭真正获得实惠，“安居工程”制定了一系列相关的优惠政策，特别是在价格上给予倾斜，兴建了一大批质量优良、美观实用、配套完备、环境优雅，而价格低廉的131、经济适用房。城乡住房建设的步伐明显加快。“安居工程”圆了普通百姓的住房梦，使他们的生存状况和生活质量都得到了极大改善，达到了居住条件的小康水平。近几年，“安居工程”已经取得了良好的社会效益，同时中低收入家庭和拆迁户解决住房要求，带动建材装饰、家电家具、城镇公用设施建设、金融等相关产业的发展，扩大了内需，促进了消费，促使我国产业经济结构向更加合理化的方向发展。同时，“安居工程”还为社会提供了数以百万计的劳动就业机会，缓解了社会失业压力。这些对解决我国经济发展中的难题，对推动社会经济协调发展具有重要意义。“安居工程”是一件造福于民的德政工程。它的实施符合人民群众最根本的利益，满足了人民群众物质生活132、的最基本需要。一幢幢拔地而起的高楼充分证明了党全心全意为人民服务的决心，是真正实践“三个代表”的无字丰碑。2、拆迁安置小区类房屋建设工程，实际上是“安居工程”又的一种形式。他既是城市化发展的必然要求，也是全面达小康的重要举措。小区加快了城市化步伐，充分利用了土地资源和市政设施资源，增加了城市亮点。本项目可解决直接解决棚户区和拆迁安置等居民居住问题，并形成了许多辆（含非机动车辆）停车车位。3、项目的实施形成了一定的经济“乘数效应”，拉长了产业链，增加了就业和经济规模。上游的建材工业和建筑工业，以及为之服务的金融、交通和运输等第三产业全部“波及”，形成了联动发展。社会影响分析项目对社会影响分析简表133、序号影响因素影响的范围可能出现后果措施建议1居民收入XX市及周边无正常建设2居民生活水平质量XX市及周边提高居民生活质量加速建设3对居民就业的影响XX市及周边增加居民就业加速建设4对不同利益群体的影响XX市及周边，促进群众健康向上加快建设5对脆弱群体的影响XX市及周边无正常建设6对地区文化、教育、卫生的影响XX市及周边促进文化和卫生事业的发展加快建设7基础设施、社会服务容量和城市化进程XX市及周边加快城市化进程增加城市亮点加快建设8少数民族风俗习惯和宗教XX市及周边有利于民族团结构建和谐社会加快建设第十三章 工程招标管理一、编制依据1、中华人民共和国招标投标法（2001年1月）2、工程建设项目134、货物招标投标办法（国家“1委、5部、1局”第27号令，于2005年1月18日公布）3、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发改委2000年5月）4、工程建设项目勘察、设计招标投标办法（国家发改委2003年6月）项目是拆迁安置房小区建设工程，以地方政府投资较大，并申请银行贷款，同时项目工程规模也很大、技术要求高，根据国家有关建设施工项目招投标有关法规，项目工程施工必须招标。二、发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成，包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行、采购等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。由于本项目属于拆迁135、安置工程，工程规模较大，专业性要求较强，较为复杂，因此采用工程内容总承包方式较为适合。三、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质的建设工程招标投标代理机构招标。建议业主委托有招投标资质的机构代理招标。四、招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。本项目投资额较大，且工程较为复杂，为了在较大的范围内选择施工单位和设备采购代理商，节约投资成本，根据上述两项关于招标投标的法规精神，建议采用公开招标方式招标。五、项目招标主要内容本期项目是拆迁安置小区建设工程项目，工程场地必136、须全面勘察。招标的组织方式要采取公开招标。项目招标内容综合表内容项目招标范围招标组织方式招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程工程监理设备情况说明第十四章 结论与建议一、推荐方案的总体描述1、项目总投资42.67亿元，总建筑面积202.6万平方米，项目总用地1180.1亩，实际建成了各棚户区拆迁安置小区，形成了新的居民社区。2、项目建设条件充分，包括投入资金、项目运营和管理，各项基础设施等条件；项目工程布置合理，工程建筑系数已达25 %以上，容积在1.82.5以上，绿地率为30%以上(详见附图)二、结论综上所述,XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房项目建设是必要的。项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适中。项目的经济效益和社会效益显著。工程的技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，设计方案可行。三、建议1、项目获批后，要认真组织设计和施工，坚持百年大计质量第一，要力争建成优良工程。2、精心组织施工，按招标程序择优选择施工队伍和设备采购代理商。3、对项目的环保和消防设施要坚持“三同时”制度，实现项目的经济效益、社会效益、生态环境效益相统一。4、建议项目建设单位要认真抓好项目前期各项工作，筹备落实好项目建设资金。安排、协调好各项建设，使项目尽快建成，以发挥更大的效益。