1、县城占地5400平社会福利服务中心建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论21.1项目背景21.2项目概况21.3项目编制的范围与依据41.4主要的技术和经济指标5主要的技术和经济指标5第二章、项目地区2、概况及建设的有利条件62.1项目地区基本概况62.2项目建设的有利条件82.3项目建设的重要性和必要性8第三章、市场预测103.1XX县敬老院及老年人现状103.2面临的形势113.3市场需求分析133.4市场需求状况173.5市场供给状况19第四章、项目主要建设内容及建设规模23第五章、技术方案245.1建设标准245.2项目建设条件275.3项目规划与布局28第六章、总图运输与公用辅助工程296.1给水工程296.2供热工程306.3供电306.4排水306.5场地美化绿化30第七章、环境影响评价317.1编制的依据和标准317.2环境影响评价与冶理32第八章、劳动保护与安全生产368.13、劳动保护与安全生产3682消防37第九章、组织机构与人力资源配置399.1项目组织机构396.2人力资源配置39第十章、项目实施进度计划安排4110.1项目进度计划安排4110.2项目实施计划表42项目实施计划表4211.1总投资估算42112融资方案44113投资使用计划44第十二章、经济效益分析4412.1财务评价依据4412.2营业收入和销售税金及附加估算4512.3产品成本及经营成本估算4512.4利润总额及分配4612.5财务效益分析4712.6不确定性分析47第十三章、财务评价与社会评价50第十四章、风险评价521、项目主要风险因素识别522、风险程度分析523、防范和降低风险对策4、53第十五章、可行性研究结论54第一章 总 论1.1项目背景 为了落实科学发展观，服务社会主义新农村建设，加快县城农村社会福利中心建设步伐,改变县城敬老院落后状况,完善老年福利设施和活动场所，进一步贯彻吉林省人民政府办公厅转发省民政厅等部门关于加快推进农村社会福利中心建设指导意见的通知的文件精神，推动城乡社会救助体系建设，切实提高农村五保户供养能力和供养水平，促进社会福利中心由单纯福利型向社会服务型的转变，使之成为服务老年人，救助老年人，救助贫困人，承载社会福利、社会救助和社会事务管理的农村社区服务中心，提高县城居民生产水平，急需建设XX县社会福利服务中心项目。1.2项目概况1、项目名称：吉林5、省XX县社会福利服务中心建设项目。2、项目建设单位：吉林省XX县民政局。3、项目负责人：XX，吉林省XX县民政局局长。 XX，吉林省XX县民政局副局长4、项目财务负责人：XX，吉林省XX县民政局财务科科长，会计师。5、项目技术负责人：XX，XX县民政局社救科科长，工程师。6、项目编制单位：吉林省XX工程技术咨询有限公司。6、项目建设地点：吉林省XX县快大茂镇都岭村二组7、项目建设内容：工程土建5400平方米，其中社会福利服务中心主体工程土建5000平方米，包括服务中心客房3900平方米，办公室300平方米，活动室100平方米，食堂150平方米，阅览室100平方米，卫生室50平方米，康复保健室16、00平方米，浴室100平方米，卫生间4个计160平方米，库房40平方米；附属设施土建400平方米，包括锅炉房150平方米，车库50平方米，警卫室50平方米，配电室30平方米，库房120平方业。围墙1000延米，道路500米，庭院硬化，环境美化绿化，门球场，凉亭建设和供排水设施建设。购买设备176台（套）。征地40亩。接待服务老年人260人。1.3项目编制的范围与依据1、项目编制的依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法；（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)； （3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服7、务业意见的通知(国办发20066号)； （4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)；（5）国家计委、计投资【1993】530号关于建设项目可行性研究报告的试行管理办法（6）国家计办投资【2002】15号关于投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（7）国家计委、计资源【1992】1959号关于基本建设和技术改造工程项目增利“节能等（章）”的暂行规定。（8）国家轻工业部颁布的轻工业建设项目可行性研究报告编制内容深度规定。（9）吉林省计委投资外，吉林省工程咨询中心固定资产投资管理文件汇编1996.5。（10）中华人民共和国教育部关于批准发布城市普通中学校8、校舍建设标准的通知，建标2002102号。（11）老年人住宅设计规范；（12）城市居住区规划设计规范；2、项目编制的范围（1）项目提出的背景及建设的重要性和必要性；（2）主要工程建设以及配套设施；（3）工程技术方案、供水、供电、供暖及生产福利设施；（4）环保、消防、生产制度、劳动定员、实施进度；（5）项目投资估算、社会效益分析等内容。1.4主要的技术和经济指标主要的技术和经济指标序号指标名称单位指标备注1总投资万元1000.01.1基建投资万元980.01.2流动资金万元20.0达产年份2营业收入万元430.8各年平均值3营业税金及附加万元29.8含资源税4总成本费用万元217.6各年平均值59、利润总额万元184.8各年平均值6所得税万元33.3各年平均值7税后利润万元151.5各年平均值8投资利润率%18.489投资利税率%21.46含资源税10全员劳动生产力万元/人10.7711生产工作劳动生产率万元/人21.5412贷款偿还期年包括建设期年13盈亏平衡点%52.36各年平均值14投资回收期年5.03包括建设期年15财务净现值万元853.7IC12%16财务内部收益率%27.36所得税前第二章、项目地区概况及建设的有利条件2.1项目地区基本概况项目建设地址拟选择在XX县快大茂镇大都岭村二组。快大茂镇位于XX县中部,分为东西两部。全镇地处东经12536-12554,北纬4137-410、146，东与XX市毗邻，南和大泉源乡交界，西同金斗、英额布乡相连，北与二密镇接壤。东西最宽处52.0公里，南北最长处达31.0公里，总面积348.8平方公里。其中：山占76.9%，水占3.1%，田占16.2，路占1%，其它占2.8%。快大茂镇由驻地快大茂得名。1877年（清光绪3年）设县后，设承教保和迪教保。1910年（宣统2年）改保为乡，为信禾乡，设有信禾乡自治会、警察四区区所。1955年恢复原名快大茂区，设快大茂、河口2个乡，辖7个高级农业生产合作社。1958年9月人民公社化时，先成立快大茂分社，翌年改为快大茂人民公社，辖20个管理区。1961年5月，划出大都岭、金斗2个人民公社后，辖1111、个生产大队。1976年1月又划出快大茂镇。现辖19个村（包括1981年从原河口生产大队划出的河鲜生产大队即现河鲜村），117个生产队。全乡有86个自然屯，共24100户，72300人。本镇属于山区，沟壑纵横，河流密布。地势西北高，东南低，以三沟夹一川（即东北部的太安沟、荒沟和西南部的赤柏松沟，夹着蝲蛄河沿岸平川）向东倾斜，构成蝲蛄河和浑江沿岸冲积盆地，土质肥沃，多黑土，是粮食主要产区。东北和西南部山林茂密，林地面积38.3万亩，占总面积的70.5%。全镇气候较温和，多西南风，年平均气温4.5。夏季最高气温达35.5左右，冬季最低气温在-39上下。全年结冻期5个月，年降水量约800900毫米，无12、霜期约为135-150天。全镇耕地面积70000亩，其中水田12000亩。农作物以玉米、水稻、大豆为主，高粱、谷子次之。水利资源比较丰富。浑江、蝲蛄河流经本镇的最大河流，其次为蛤蟆河、荒沟河和赶马河。浑江沿东部湾湾川、河口村绕三道弯自北南流，建有县属湾湾川水力发电厂。在蝲蛄河支流蛤蟆河中游建有镇属太安水库，库容量为152万立方米，灌田200亩。境内交通便利，东邻市郊，近守县城，鹤（岗）旅（顺）公路横贯东西。境内设有湾湾川电站、河口、黎明、赤柏松等客运站点。1971年还开避了黎明至二密公路线，可通各种车辆。2.2项目建设的有利条件1、领导重视，强化领导。县政府成立了XX县农村福利服务中心建设改造13、工程领导小组，主管县长为组长，县民政局、财政局、发展和改革局、建设局、国土局、环保局等单位主要领导为成员的领导小组，县民政局设立办公室，具体负责XX县农村福利服务中心建设项目相关事宜组织协调工作。2、制定方案规划。XX县政府以通政办发【2006】58号文件，下发了XX县农村社会福利中心建设改造实施方案，进一步阐述了项目建设的目标和任务，为项目建设提出的更高的标准要求。3、制定了相关的优惠政策。在农村社会福利中心建设项目中的征地、环评、设计、税费收取以及建筑材供应等方面制定了一系列的优惠政策，促进了项目的建设进程。2.3项目建设的重要性和必要性农村社会福利中心建设，是事关农村养老事业发展，事关农14、村社会和谐稳定大事，其意义十分重大。1、是推进社会主义新农村建设的重要步骤。社会主义新农村建设工作是一项涉及领域宽、涵盖范围广、内容十分丰富的宏大工程，需要一个个具体工程，一个个具体步骤，农村社会福利服务中心建设就是建设社会主义新农村的一项具体工作。省委、省政府特别强调，新农村建设不单纯盖房子、修道路、搞环境，而要从关心农村群众、解决最迫切的需要解决的问题入手，整体推进村容村貌改造、基础设施建设和公益福利事业发展。基于上述要求，把农村敬老院全部进新建和改造，增加服务功能，形成新的社会福利中心，将对改变农村社会福利和救助设施的现状产生积极的影响，成为社会主义新农村建设的重要组成部分。 2、是落实15、科学发展观的重要举措。落实科发展观，统筹城乡经济与城乡社会协调发展，积极构建城乡一体，工农联动的新体制，建立新的城乡关系和工农关系，其中重要内容之一，就是要进一步健全和完善农村社会保障制度，逐步使农村居民享有基本的社会保障机制和公共服务。农村社会福利服务中心建设有利于改变农村社会福利和社会救助体系建设落后的现状，逐步完善集五保供养、社会养老和社会救助于一体的新的服务形式。农村社会福利服务中心建成后，将成为推进农村社会保障制度和发展农村社会事业的一个重要平台，在促进城乡经济与社会发展协调、保证经济可持续发展上发挥积极作用。3、是构建和谐社会，提高五保供养水平的需要。构建社会和谐社会，必须保障和维16、护好困难群体的基本生活权利，努力体现社会公平。XX县农村老龄人口呈现逐年增长态势，已进入老龄化社会时代，仅靠家庭养老远远满足不了社会的需求。加强农村社会福利服务中心建设，增加床位，拓展其服务功能是解决农村缺少养老机构的有效方式。不仅会使农村供养水平得到切实提高，面且将扩大社会服务和社会救助覆盖范围，维护困难群众和弱势群体的基本权利，在促进社会和谐发展中发挥重要作用。第三章、市场预测3.1XX县敬老院及老年人现状XX县现有农村社会福利中心16所，比较突出的是存在“三个不适应”。一是硬件设施与当前养老需求不适应，表现为设施不完备，影响了老年人生活质量。二是管理水平与当前发展需要不适应，服务中心的管17、理人员平均年龄偏大，素质不高，在管理和服务上处在低层次运转当中，只能维持农村五保供养的基本水平，不能满足为社会提供养老服务需要，而且服务人员大多没有经过专业培训。三是办院模式与当前的发展趋势不适应，绝大多数沿袭七、八十年代的办院模式，属于功能单一的养老型的福利机构，在老人精神文化方面、医疗方面、服务辐射方面、发展院办经济方面都与国家规定的农村社会福利中心的标准有很大的差距。县城使用的农村社会福利中心为原大都岭乡80年代建设的敬老院，占地面积8亩，土建面积500平方米，床位35张。面积过小，功能单一，完全不能满足人民生活日益发展的需要。所以急需建设XX县社会福利服务中心项目。XX县现有人口25万18、人，其中60岁以上的人口达到2.75万人，占总人口的11.0%。县城快大茂镇现有人口7.2万人，其中60岁以上的人口达到0.85万人，占总人口的11.8%，人口现状已进入老龄化时代，急需建设XX县农村福利服务中心。 3.2面临的形势据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁19、以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人。全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。人口老龄化是城市社会经济发展的一种必然趋势，当今世界上大约有的国家已经进入了老龄化社会。就我国而言，由于人口控制的特殊政策，人口老龄化的问题就更为突出，迎接老龄化社会的挑战任重20、而道远。其特点是：起步晚，我国老年人的服务设施、政策法规、社会保障制度等方面的建设起步晚，观念弱，相对滞后；速度快，发达国家用了上百年才走完的人口老龄化进程，而我国仅用了年时间就走完了从年代末的青年型、年代初的成年型、到年老年型的全过程；来势猛、后劲足，即老年人口的数量巨大，并在总人口中的比重迅速提高，令社会措手不及；经济水平低，发达国家先富后老，中国是未富先老，人口老化超前于经济发展水平，在经济实力不强、尚未实现经济现代化的情况下，就迎来了老龄化的浪潮。维也纳老龄问题世界大会所提出的“年长者的住处切不可被视为仅仅是一个容身之地，除物质部分外，它还有心理和社会的意义应予以考虑之倡议和伊斯坦布尔21、人居大会所提出的人人享有适当的住房与可持续的人类住区两大目标已经成为国际社会的行动准则和当今世界面临的一项紧迫而重大的任务，为所有居民提供适当的住房成为当代城市发展的一个基本主题。因此，按照老年人的生理、心理和社会特征来规划和建设属于他们的居住环境，充分弥补年老者减退或丧失的各种机能，改善当前居住环境中存在的种种缺陷和不足，创造适合老年人生活的住区环境，将是今后农村福利服务中心的重点内容之一。3.3市场需求分析 进入老年后，人的生活结构发生了重大转折，在生理、心理和社会等方面都发生着巨大的变化，影响了他们对环境的感知、判断、理解。在生理特征方面，老年人的各种机能随着年龄的增加而退化，感觉能力、22、观察能力、行动能力等逐渐下降或丧失。因此，老年人的行为空间和环境设施须补偿他们各种能力的降低，并应维护和锻炼老年人尚存的生活能力。在心理特征方面，有安全、交往、尊重三要素，他们需要与亲人、朋友、同事、邻居广泛联系，寻求友谊、慰藉与互助；惧怕孤独、寂寞、无聊和被社会遗弃。在社会特征方面，希望老有所为、所乐、所学、所居、所养、所医。这些变化和需求对居住条件、住区环境、城市社会等方面提出了新的课题。老年人生理、心理、社会等方面的变化，使他们对所居住的环境有许多特殊的要求。老年人由于身体机能的退化，活动空间不断缩小，越来越局限于居住的范围，由此对住区作为人生安乐窝意义的理解也最深。随着社会角色的转变，23、他们的工作时间大大缩短，具有比其他年龄人群更多的闲暇时光，从而有了足够的时间与他们所在的住所及其环境发生关系，住宅区由此而暴露出的各种新的特殊问题，如老年服务设施缺口较大，老年人的休闲场所少且选址不妥、环境不佳等问题正引起全社会的密切关注。因此，农村社会福利服务中心的规划设计为年老者提供恰当的生活条件，包括身体的和精神的各种需要，以充实他们的生活内容，提高生命质量。总之，创造老人生活的优质环境、提供照顾老人的方便条件将成为我国福利中心规划与建设的新领域。1、内涵需要进一步拓宽。农村社会福利服务中心规划的基本要求是满足居民的生活需求，这种需求随着时代的变迁和社会的发展而不断得到修正和补充。在人口24、老龄化的状况下，整个社会的需求结构发生了深刻的变化，因此农村社会福利服务中心的规划建设能综合考虑这一新生的社会因素，使农村社会福利服务中心规划与社会规划相结合，农村社会福利服务中心规划向社区规划延伸，把社区建设作为农村社会福利服务中心规划设计的深层次的研究课题，将农村社会福利服务中心视为整个社会发展与运动的一部分，从老年学、社会学、心理学、美学和医学等新角度来研究和设计老年人的住区环境，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要。 2、设计理念重新定位 。以往住宅区从规划布局到单体设计、从住宅的外部环境设计到内部装饰，基本上都是以成年人和身体健康者的行动标准为依据的，没有考虑到老年人在生理25、心理等方面的特殊需求。由于我们在人口年龄结构变化对住宅区规划建设的影响方面缺乏足够的认识，缺少客观的、长远的、战略性的指导思想，没能把住宅区建设作为一个综合的、可持续发展的整体来看待；因此，那些大量对成年人、身体健康者来说是正常合理的居住环境却给这些行动相对困难的老年人的生活带来了诸多不便，甚至是巨大的障碍。随着人口老龄化速度的加快，现有的住宅区的环境和设施就越发显得不能适应这种年龄结构上的变化所带来的新的要求。因此，以人为本的农村社会福利服务中心规划设计理念已重新定位。在老龄化社会中，农村社会福利服务中心的规划建设从可持续性出发，更多地面向那些行动范围常常只能局限于住宅区内的老人，面向那些26、活动能力下降、行动灵活性差，视力听力下降、语言表达能力不足的老年人；更多地设身处地地为年老者考虑，把他们对居住环境、居住建筑类型、设施配置和物业管理等方面的需求贯穿到住区规划和建设的整个过程中，最大限度地满足老年人的生活要求。3、户外休闲环境优雅 。随着我国经济水平的提高和社会进步，人们越来越注重居住的环境问题，许多人则把环境优美作为入住的首要条件。在人口老龄化的势态下，农村社会福利服务中心的环境非常适合老年人健身、娱乐、休闲、交往的户外活动场所和适于他们散步消遣之空间。很多人认为，老年人需要的环境是安静和优美，实际上，老年人对户外环境具体内容的要求不仅仅在环境优美和绿化率高这一层面上，他们更27、需要热闹的、有生活氛围，并能直接得到许多社会信息、便于到达和自然聚集的场所；他们在户外的活动绝大部分是一种社会性的、集体性的活动，他们需要让自己置身于众生之中，耳闻目睹人间万象，体验到他人在各种场合下的表现，获得新鲜的感受与激情；这就是为什么我们常常看到在住宅区的主入口处、主干道两侧热闹地段等场所，众多老年人聚集在一起展开各种活动，即使那里的条件十分简陋，但他们仍乐于在那里聚集、娱乐的缘由了。而那些精心设计、环境幽静的小花园，却鲜有老年人光顾，究其原因是因为那里不方便到达，也看不到人，没有吸引力。这说明，针对老年人的户外休闲环境设计，仅仅考虑环境优美是远远不够的，要从老年人的心理要求和行为特征28、出发，创造一种与丰富多彩的社会生活融为一体的户外环境。3.4市场需求状况1、农村社会福利服务中心市场存在巨大需求。在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。据天津、杭州的有关调查，有98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达81% 。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。2、未来十年内农村社会福利服务中心总体需求呈现上升态势。中国老龄协会调研部认为，截至2008年底我国已具有相当购买力的老29、年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在60岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于服务中心和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在10年之后将后变成普通消费。农村社会福利服务中心总体需求正呈现上升态势。社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女30、更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的农村社会福利服务中心，到成了很多中国城市老人向往的事。零点调查公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了31、分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年农村社会福利服务中心的需求也日益增加。零点的调查数据表明，京沪两地76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。2008年的另一项调查显示，在上海300万60岁以上的老人中32、，愿意选择大型现代化农村社会福利服务中心养老的占到30%，这样仅上海就有近90万老年人期盼住进农村社会福利服务中心养老。3、低收入老年群体对农村社会福利服务中心需求较高。受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对农村社会福利服务中心的需求更为迫切。3.5市场供给状况农村社会福利服务中心呈现以下特点。1、客户为中高经济实力的老年人。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，33、无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。而农村社会福利服务中心能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。2、居家养老与社区服务相结合的模式。农村社会福利服务中心与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是通过公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。由于农村社会福利服务中心提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容34、，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。3、具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时35、由于农村社会福利服务中心属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。4、投资额大、资金回收期长。农村社会福利服务中心项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产36、项目高五成至一倍。另外农村社会福利服务中心的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年服务中心则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此服务中心的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。农村社会福利服务中心市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺。国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，37、只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓农村社会福利服务中心是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为福利中心、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的38、建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。所以农村社会福利服务中心建设项目市场前景广阔。第四章、项目主要建设内容及建设规模工程土建5400平方米，其中社会福利服务中心主体工程土建5000平方米，39、包括服务中心客房3900平方米，办公室300平方米，活动室100平方米，食堂150平方米，阅览室100平方米，卫生室50平方米，康复保健室100平方业，浴室100平方米，卫生间4个计160平方米，库房40平方米；附属设施土建400平方米，包括锅炉房150平方米，车库50平方米，警卫室50平方米，配电室30平方米，库房120平方业。围墙1000延米，道路500米，庭院硬化，环境美化绿化，门球场，凉亭建设和供排水设施建设。购买设备176台（套）。征地40亩。接待服务老年人260人。第五章、技术方案5.1建设标准 总 则。为适应我国社会人口结构老龄化，使建筑设计符合老年人体能心态特征对建筑物的安全、40、卫生、适用等基本要求，制定本规范。本规范适用于城镇新建、扩建和改建的专供老年人使用的居住建筑及公共建筑设计。5.1.2 出入口 1、 老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于 1.50m1.50m的轮椅回旋面积。2、 老年人建筑出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。3 、出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。过厅和走道1、 老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于1.80m。2、 老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。3、 通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设似40-41、50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设035m高的护墙板。5.1.4、楼梯1、年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。2、老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于120m。3、 缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于 320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于lOmm。 居 室1、 老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。2、42、老年住宅起居室使用面积不宜小于14平方米，卧室使用面积不宜小于10平方米。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.OOm。 厨 房1、老年住宅应设独用厨房；服务中心除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。2、 供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00平方米，其最小短边净尺寸不应小于2.10m。3、老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.008.00平方米。卫生间1、服务中心应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5.00平方米。2、应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫43、生间。 阳 台1、老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50m。2、老人疗养室、老人病房宜设净深度不小于1.50m的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。 门 窗 1、 老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。2、 老年人住宅户门和内门(含厨房门、卫生间门、阳台门)通行净宽不得小于 080m。、室内装修老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。5.2项目建设条件1、地理位置、地点、地势建设地点选择在吉林省XX县快大茂镇大都岭44、村二组西山，位于县城快大茂镇西南部3.5公里处，场址座北朝南，占地40亩，东邻XX宏泰水泥制品有限公司，西为快大茂镇大都岭村二组西山林地，南居鹤大线公路，北居快大茂镇大都岭村二组西山林地；场址地势平坦，土质为砂壤土，非常适宜建设用地。南距鹤大线公路100延米，通灌铁路2000米，北距通丹高速公路500米，交通极为便利，又不在主要公路延线。建筑用的砂石和水源及为便利，方便项目建设。2、土壤和气候条件主要气候条件为气候温和，年平均气温4.5，最冷为1月上旬，最低气温为-39；最热为7月上旬，最高气温35.5，年积温2680，有效积渐2630，无霜期130-150天，年降雨量720-900毫米。5.45、3项目规划与布局1、项目规划与布局。服务中心占地面积为26680平方米，折40.0亩；主门（人流）设在项目南侧，整个项目由服务中心主楼，服务中心附属设施、庭院硬化、绿化美化、休闲健身广场、门球场等功能区组成。项目楼房与楼房之间最低留有8米的间距。本项目建设面积为5400平方米，除楼房与楼房之间、以及运输道路的地方是水泥地面外，其它地方均建成草坪或花池绿地，绿地面积达到总占地面积30%以上。2、各主要建（构）筑物的建筑特征和结构类型如下：主要建（构）筑物明细表序号工 程 名 称建设性质建设面积（平方米）单位造价（元）单项工程投资额（万元）结构1服务中心主楼土建50001000.0500.0砖混146、.1办公室新建3001000.0300砖混1.2活动室新建1001000.010.0砖混1.3食堂新建1501000.015.0砖混1.4阅览室新建1001000.010.0砖混1.5卫生室新建501000.05.0砖混1.6康复保健室新建1001000.010.0砖混1.7浴池新建1001000.010.0砖混1.8卫生间新建1601000.016.0砖混1.9库房新建401000.04.0砖混1.10服务中心房间新建390010000390.0砖混2服务中心附属设施4001000.040.0砖混2.1锅炉房新建1501000.015.0砖混2.2车库新建501000.05.0砖混2.3警卫47、室新建501000.05.0砖混2.4配电室新建301000.03.0砖混2.5库房新建1201000.012.0砖混合计5400540.0第六章、总图运输与公用辅助工程 6.1给水工程本项目全年总用水量为12800吨，日用水量35.5吨。其中： 生活用水12000吨；生产辅助用水800吨； 在项目服务中心主体工程的东南部打深水井一处，并在场区外围和建筑物内部缚设供水管网和消防用水管网，日共水量可达到50吨以上，完全可以满足项目需要。6.2供热工程项目总供热面积为5400平方业，新增容量3吨供热锅炉一座，并按照环保“三同时”的要求，供热锅炉配备安装消音、除尘和防火装置。6.3供电本项目观测用电48、动力用电和生活用电总装机容量不超过50KW，年用电量在20000KW.H 左右，要分别设置弱电系统、业务用电、动力系统，按国家有关综合布线标准要求，各系统独立布线，管线集中暗设，安全稳定。接入城市统一供电管网。在主体工程东南侧需安装50KVA一座，可以满足工程供电需要。6.4排水 污水通过市政排水管网统一达标排放。6.5场地美化绿化根据农村社会福利服务中心建设标准要求和工作环境实际情况，在主体工程土建完工以后，在院内以休闲健身场为中心，除留有必要有休闲活动场地进行硬化地面处，其他地点均以树木、绿地和花卉为主进行绿化，中心内绿化面积占局内占地面积的25%30%以上，建成院内整洁、环境优美的花园49、式服务中心。 第七章、环境影响评价7.1编制的依据和标准1、污水排放执行污水综合排放标准GB8978-96二级标准2、烟尘排放执行锅炉烟气排放标准GWPB3-19993、噪声控制执行工业企业厂界噪声标准GB12348-964、废渣排放执行工业“三废”（废渣）排放标准。7.2环境影响评价与冶理主要污染源施工期环境污染源1、施工：本项目扩建工程启动后，场地平整、地面设施建设、厂房内部装修等做业中，将使用大量的施工作业设备和机械，主要有挖土机、翻斗装卸机，混凝土搅拌机、卡车、吊车、电锯等将产生较大的施工噪声，常用施工机械噪声在80105dB（A）左右，具有噪声高、无规则等特点。在基础施工阶段，打桩机50、等机械产生的非连续噪声，声压级可达到110 dB（A）。2、建筑废物：基建过程中产生建筑垃圾和施工人员生活垃圾。3、扬尘：施工期对环境空气的影响表现为开挖土石、汽车运输、装卸等产生的工地道路扬尘及水泥石灰、混凝土搅拌产生的扬尘。4、尾气：施工车辆、打桩机、挖土机等设备燃油燃烧后排放尾气中含有SO2、NOX、CO、烃类、铅等污染物以及生活燃料产生的SO2、NOX、TSP等污染物。5、废水：主要来源于降雨对开挖、推土、建筑材料、废弃物等的冲刷。6、水土流失：项目开工后，建筑材料、废弃土方等若堆放不当，在雨季将会造成水土流失。运营期环境污染源1、废水：项目主要水污染源为生活污水。生活污水主要水污染物51、为COD、BOD5、SS、NH3-N，废水总产量450t/a。2、废气：项目扩建后新上一台3.0t/h锅炉，产生烟尘浓度为929mg/Nm3，产生量2.78t/a；产生二氧化硫浓度为557g/Nm3，产生量1.67 t/a。3、设备噪声：项目的噪声源为生产设备和锅炉房风机等运行时的噪声，主要设备噪声源有罐装设备、压盖设备等，其源强为75-95 dB（A）。4、固体废弃物：项目运行中主要固体废弃物为锅炉灰渣、粉煤灰，产量约为90 t/a，送砖厂制造免烧砖。生活垃圾排放按每人0.5 kg/d，生活垃圾排放量为4.5 t/a，生产垃圾集中堆放，由环卫部门统一外运处理。防治措施施工期环境影响的防治措施52、1、施工噪声。应选用效率高、噪声低的施工机械设备，并在施工场地周围搭建临时围墙。对产生噪声较大的设备，如挖土机、翻斗装卸机，混凝土搅拌机、卡车、吊车、电锯、混凝土振荡机等，应采取防噪措施，避免在夜间进行施工，施工时间从6:0到18:0，以满足建筑施工场地噪声标准中规定的噪声限值。2、建筑废弃物：基建过程中产生的建筑垃圾和施工人员生活垃圾应及时清理并运出。3、扬尘：施工期间，应尽量减少建筑材料的装卸产生的扬尘，水泥应采用袋装，散装水泥应用密闭仓储，气动卸料。对于易产生扬尘的施工过程，如建筑垃圾外运，土石方装卸过程均应采取洒水、加盖苫布封闭运输的方式以减少扬尘造成的大气污染。为防止施工产生的扬尘污53、染，大风天气应洒水降尘，尽量降低作业面的扬尘污染。改善工人施工环境。4、尾气：运输车辆和施工机械应保持良好的运行状态，完好率要达到90%以上，并选用优质的燃油，同时加尾气净化装置，以有效减少车辆尾气污染物排放量。5、废水：尽量避免在雨季开挖土方，并要搭盖堆料工棚等，减少雨水对堆土的冲刷。施工单位应本着节约用水，减少外排水的原则，组织好本项目的用水。6、水土流失：土石方开挖时应按层堆放，并采取临时保护措施，防止水土流失，回填时按层回填。注意天气娈化，如有降雨大风，应对堆土进行苫盖。对施工场地的临时排水系统进行统一规划，合理布局。杜绝重复挖土方，尽量减少地表扰动。在开挖和回填土石方整体平衡的基础上54、，对剩下的土方及时外运。运营期环境影响的防治措施1、污水防治措施：项目运营后，取消原有旱厕，生活废水排入厂区内防渗储池，定期由环卫部门罐车清运，不会污染附近水体。2、 环境空气。扩建项目新上一台3.0t/h环保锅炉，并采用与锅炉配套的除尘器处理后，烟尘和SO2等污染物可以达到GB132712001锅炉大气污染物排放标准中二类区时段标准。通过25米高的烟囱（内径0.65米）排放,对周围环境空气的影响不大。3、固体废弃物：项目扩建固体废弃物有炉渣及粉煤灰量约为90t/a，废弃硅土4 t/a，废弃活性炭4 t/a。送至砖厂制造免烧砖。生活垃圾排放量为4.5 t/a，生产垃圾集中堆放，由环卫部门统一外55、运处理。4、噪声环境防治：采取适当的减震降噪措施避免噪声影响周围环境。加强设备维护，项目各生产设备应保持良好的运行状态，避免异域的噪声影响。各建筑物的墙体采用新型节能具有良好的隔音效果材料，减少生产的噪音影响。合理厂区布局，合理调整生产时间，确保项目噪声外界环境的影响在可以接受的范围内。项目噪声经过墙体隔音和空气距离的衰减，边界噪声可以符合GB123482008工业企业厂界环境噪声排放标准3类标准要求，对周围环境影响不大。5、生态环境：土地平整、挖掘和填埋过程中可以直接和造成自然土减少，破坏原有植被，形成临时和永久性建筑占地，从而扰动生态系统中原有物流、能流平衡，对陆地生态环境产生影响。土地开56、发过程中由于对植被的破坏，以及对土地利用方式的改变，一方面可能造成水土流失，另一方面不透水面积增加，从而改变当地雨水汇流条件，加速降雨汇流过程和雨水冲刷。在厂区内部及周围的空地进行植树绿化，绿化率达到30%以上。第八章、劳动保护与安全生产8.1劳动保护与安全生产、设计依据1、国家与地方政府关于劳动安全卫生方面标准，规范及要求等。2、劳动部关于生产建设项目、职业安全卫生监察的暂行规定。3、中华人民共和国安全生产法。、工程概述1、传动设备：机械传动设备的传动部位，设置了可靠的防护装置，设备要严防超负荷带病运转。不可用手触摸机械传动部位，清理机器或排除故障、注油等必须停车后进行。检修设备时，要切断电57、源停车，不准一人检车，另一人起动电机，以防发生事故。2、受压设备：受压设备严禁撞击和敲打，要定期试压，不准超温超压。受压设备要装有压力表、安全阀，并要定期检查，防止失灵。拆卸设备时，如油孔、视镜等必须将设备的内压力降至零后，才能进行拆卸。3、电气设备：电气设备，控制元件安装防火、防潮和防热装置，并设置了可靠的接地装置。严禁用湿手触及或用水冲洗电气设备。一切电气设备发生故障时，必须通知值班电工、仪表工进行修理。4、化学药品：学生试验用的有毒及腐蚀性的化学物品，必须建立严格的发放和贮存制度，要有专人管理，贮存量要有一定限度。在使酸、碱腐蚀物质时，为防止灼伤人体，操作时必须穿戴好防护用品，并严格遵守58、操作规程。5、发热设备：对发热设备及管道一律采用保温措施以防干扰环境及烫伤故障发生。82消防、设计依据建筑设计防火规范GBJ16-87（修订本）建筑灭火器配制设计规范GBJ140-90中华人民共和国消防法施行本工程严格遵守国家现行法规，并根据当地消防部门的具体规定，认真执行“预防为主、防消结合”的方针，从全局出发，统筹兼顾，积极采用先进的防火技术，以保障生产安全。主体工程建设标准。建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。建筑物的耐火等级：楼房建筑不得低于二级。楼梯设置扇形踏步。楼梯坡度不应大于30度。踏步高度为120140 m m；踏步板外沿不宜突出踢脚板。楼梯栏杆（板）高度不应小于9059、0 mm，室外楼梯栏杆（板）高度不应小于1100 mm。 楼梯间有直接的自然采光。各类用房均采用实腹钢窗，外墙窗户的开启方式，应便于清洁。内墙宜设置低窗，开启方式不影响室内和走廊的通行。 总图布置：1、总图布置：项目主干道宽8米，项目和项目的间距及与左右建筑物的间距确保为8米，皆为水泥地面，可作道路使用，这样确保建筑物之间有8米的防火间距。2、建筑物设计：所建的建筑物均为砖混结构，耐火等级为级。消防给水最大的土建面积为服务中心主楼，面积为5000平方米，其他的建筑面积为100-400平方米，室外消防用水量为30L/s，室内消防用水量10L/s。给水管道布置成环状，环状管网输水干管两条，其给水管60、径为100mm，室外消火栓为防冻式。本项目一次性灭火的时间为两小时，用水量288吨，可以满足消防需水量。第九章、组织机构与人力资源配置9.1项目组织机构 服务中心内设主任室，副主任室、财务室、医务室、服务管理科、后勤保障科、保卫科。在内部管理上按照中心主任对分管主任，分管主任对科室，科长对具体工作人员的宝塔式管理模式。6.2人力资源配置1、工作时间：年工作日为360天，每天工作1班，每班工作8小时。2、劳动定员根据项目实际情况，项目总定员40人，其中：主 任 1人副主任 2人财务室 2人医疗保健 4人后勤保障 9 人保卫科 2 人服务人员 20人合计 40人3、人员培训为达到国家规定标准化农村61、社会福利中心水平，项目将紧紧抓住培养、吸引、用好人才三个环节，以高层次人才队伍建设为重点，加强人才资源能力建设，进一步优化人才队伍结构和布局，促进队伍协调发展，努力开创人才辈出，人尽其才的新局面，以高水平的人才队伍推进项目建设。将选派管理人员到国内先进的单位学习，共同提高服务中心的管理水平和质量。 第十章、项目实施进度计划安排10.1项目进度计划安排项目建设期为2.0年，具体时间安排为：2009年1-3月 完成项目可行性研究报告编制工作；2009年3-4月 完成项目可行性研究报告批复；2009年4-6月 完成项目初步设计及批复；2009年6-7月 完成项目施工图设计、设备考察；2009年7-262、010年8月 完成所有土建施工；2010年8-11月 设备安装调试；2010年11-12月 项目竣工验收；10.2项目实施计划表项目实施计划表序号 时间项目名称2009年2010年2244668811011224466881101121编制项目可研报告2可研批复3初步设计4施工图设计5完成所有土建施工6设备安装调试7项目俊工验收第十一章 投资估算与融资方案11.1总投资估算编制的基本依据1、建筑工程根据不同结构形式，按现行平方米造价指标估算。2、基本预备费按工程费用和其他费用之和的8.0%计取。3、涨价预备费，按工程费用和其他费用之和的6%计取。总投资估算项目投资估算总额1000.0万元，具体63、见建筑投资估算表。本项目的投资总额分为固定资产投资和流动资金二部分组成，其中固定资产投资为980.0万元,占项目总投资的98.0%；流动资金20.0万元，占项目总投资的2.0%。基本建设投资中：第一部分建筑工程费780.0万元,占基本建设投资的79.5%；第二部分其他工程费用 200万元,占基本建设投资的20.5%。1、 建筑工程费用本项目新建建筑按当地建筑同类结构建筑物造价指标估算投资，其余按当地实际价格计算，其估算值为640.0万元。2、设备购置费按当前市场价格计算，为13.0万元，设备运安费按设备的原价6%提取，计9.0万元。3、工程建设其它费用工程建设其他费用包括土地征用费、勘探设计费64、项目前进工作费、基本预备费和材料价差费等。各项费用的估算如下：（1）土地征用费，按每亩30000元估算；（2）基本预备费按工程费用和其它费用的8.0%计取；（3）材料价差预备费按工程费用和其它费用的6.0%计取；（4)生产家俱购置费按1000元/人计取;（5）前期工作费10.0万元。建设投资详见附表1112融资方案项目总投资1000.0万元，资金筹措方式为：地方财政配套投资400.0万元，占项目总投资40.0%；民政局自筹300万元，占项目总投资30.0%；申请国家补助投资300万元，占项目总投资30.0% 。113投资使用计划该项目总投资1000.0万元，资金使用计划为：2009年和20165、0年完成固定资产投资9800.0万元，资金筹措方案为县财政配套投资400万元，申请国家补助投资300万元，民政局自筹280万元；2012年，民政局自筹流动资金20万元。第十二章、经济效益分析12.1财务评价依据1、产品销售收入和原材料费用以近期市场实际价格为计算依据。2、项目计算期16年，其中建设期2.0年，生产期14.0年。投产后第一年即达到生产负荷的100%。3、项目计算期16年。4、财务贴现率12%。12.2营业收入和销售税金及附加估算1、营业收入营业收入价格以近期市场实际价格为基础，预测到生产初期价格，年均实现营业收入430.8万元。2、税费营业税税率按营业收入的6%提取；城市建设维护66、税为营业税税额的7%，教育费附加为营业税税额的3%，年均营业税金及附加费为28.4万元。营业收入和营业税金及附加估算详见附表4-112.3产品成本及经营成本估算年均总成本费用217.6万元，其中经营成本154.4万元。产品总成本估算详见附表2。总成本估算中各项经济指标说明如下：1、原材料费用及燃料动力费估算。为了与营业收入价格相对应，外购原材料、辅助材料费和燃料动力费价格均以近期市场实际价格为基础，预测到生产初期。年均原辅材料费10.0万元，燃料动力费25.5万元。外购原辅材料费及燃料动力费估算详见附表2-1。2、工资及福利费估算项目定员40人，管理人员20人，每人每月工资1600元，全年工作67、12个月，总计38.4万元；服务人员20人，每人每月工资1200元，全年工作12个月，总计28.8万元。职工福利费按工资总额14%提取，工资总额总计76.6万元。3、固定资产折旧和无形资产及递延资产摊销费估算。新增固定资产原值830.0万元，固定资产残值率5%，项目寿命15年，年均折旧费52.5万元。其它投资形成无形资产和递延资产150.0万元，按5年平均摊销，年均摊销费30.0万元。固定资产折旧费和无形资产及递延资产摊销费估算详见附表34、修理费计算修理费按固定资产折旧费50%计算，年均修理费26.3万元。5、管理费计算中心管理费按营业收入2.3%提取，年均企业管理费10.0万元。12.4利68、润总额及分配项目建成后，年均实现营业收入430.8万元。在营业收入中扣除总成本费用，年均税前利润184.8万元。在税前利润中缴纳18.0%的企业所得税，年均税后利润151.5万元。在税后利润中扣除10%盈余公益金和公积金，年均未分配利润136.3万元。利润总额及分配详见附表412.5财务效益分析1、投资利润率和投资利税率投资利润率=利润总额/项目总投资100% =184.8/1000100%=18.48%投资利税率=利税总额/项目总投资100%=184.8+29.8/579.7100% =21.46%以上两项计算结果均大于行业均利润率和平均利税率，说明单位投资对国家积累贡献水平达到和超了行业的69、平均水平。2、财务内部收益率和投资回收从附表7的财务现金流量表中，可以计算出如下财务指标：所得税后财务内部收益为22.36%，财务净现值（Ic=12%）为699.9万元；所得税前财务内部收益率为27.36%，财务净现值（Ic=12%）为853.7万元，财务内部收益率税后税前均大于行业基准收益率10%，说明盈利能力满足了行业最低要求。财务净现值均大于零，说明该项目在财务是可以按收的。所得税后投资回收期6.58年，所得税前投资回收期6.03年，说明该项目能按时回收全部投资。12.6不确定性分析1、敏感性分析敏感性分析主要考察营业收入价格、经营成本和建设投资的变化对项目财务内部收益率的影响敏感度，本70、分析是按增减10%的幅度考察项目的敏感度见下表。序号变化因素变化率（%）内部收益率（%）财务净现值（%）投资回收期（年）1基准收益率012.0002基本方案027.36853.76.033营业收入-1022.56700.66.524经营成本1025.36803.66.105建设投资1026.37836.66.05由分析结果可以看出，营业价格的减少是最敏感因素，其次是经营成本的增加，而建设资的变化对财务内部收益率的影响较小。从内部收益率的降低幅度看，项目仍具备相当强的抗风险能力。 2、盈亏平衡分析项目达到设计生产能力，年均实现营业收入430.8万元，年总生产成本费用为217.6万元，年固定成本费71、用206.6万元，可变成本费用16.0万元。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为： 固定成本盈亏平衡点= 100% 销售收入 - 可变成本 销售税金 206.6 = 100% 430.828.4 16.0=52.36%计算结果表明，当项目的生产能力达到总生产能力的52.36%时，项目即可保本。 第十三章、财务评价与社会评价1、对当地国民经济发展的影响。农村社会福利服务中心的建设，可以在农村敬老院的基础上,通过调整机构、完善设施、拓展功能、扩大服务而形成的以集中供养农村五保户老人为主，对全体农村特别需要帮助的困难群众提供集中养老、文化娱乐、医疗健身、信息交流等方面服务型的新型农村福利机构。农村社会72、福利服务中心的建设，极大地提高了农村老人生活质量，在服务功能上由过的敬老院的封闭的单纯养老的福利机构变为集养老、娱乐、医疗、救助、维权、信息服务等为一体的开放的、辐射整个乡镇的综合性福利服务机构。在服务领域、标准和方式上，由单纯的为农村五保户服务拓展到为乡镇内全体老人和困难群众服务，由简单粗放型的服务提升到符合行业规范的标准服务。农村社会福利服务中心的建设和完善，将成为加强农村基层基础工作的一个载体，它不仅是基层民政工作的平台，也是党和政府密切同群众联系的平台。2、对区域经济发展的影响（1）直接影响。该项目总投资为1000.0万元，项目建设所用的大部分建筑材料将由本地区供给，这将给建筑材料业、73、印刷包装业等相关行业带来发展机遇。（2）间接影响本项目的实施将使当地建材产业得以极大地发展，促使本地区的农业、旅游、餐饮业、印刷包装业和邮电通信业的快速发展。3、社会评价结论该项目建设将带动快大茂镇各业的发展，推进小城镇基础设施及公用设施的建设，拉动其它各业快速发展。将对食品业、外贸出口业、交通运输业、市政工程业、旅游服务业、包装印刷材料业、餐饮娱乐业、商品流通业都将有一个极大的增收拉动作用。总之，本项目的建设，对当地社会、经济和文化的发展有较大的促进作用。第十四章、风险评价1、项目主要风险因素识别项目风险分析贯穿于项目建设全过程，项目风险因素主要有工程风险、资金风险、政策风险、外部协作条件风74、险和社会风险等。2、风险程度分析（1）工程风险本项目在筹备和立项阶段，已对项目所在地区的工程地质条件、水文地质条件进行了详细地勘察，为施工图设计和工程建设提供了可靠的依据，可保证工程的顺利实施，但还需进一步做好地址勘探工作。（2）资金风险本项目自筹资金数量较大，并得到当地政府诸多优惠政策支持，但资金筹措难度仍然较大，还需下大力气筹措资金，将资金投入风险降到最小程度。（3）政策风险自改革开放以来，我国的政治经济形势一直在稳步发展，近年来我县又提出了建设国家级园林城市的总体目标，同时又给予了相应的各项优惠政策支持，为本项目的尽快实施提供了便利和保障。（4）外部协作条件风险本项目所需的主要原辅材料由75、外部供应，其市场上供应充足，动力、通讯及交通等已经和相关部门沟通好，都非常支持此项目建设。（5）社会风险本项目的社会条件和社会环境比较好，县政府和镇政府对本项目的实施都寄以厚望，并给予大力支持，项目的建设和运营也将带动所在地区相关产业的蓬勃发展。3、防范和降低风险对策为降低风险程度、规避风险和减少风险损失，在项目建议书中，采取了风险控制和风险转移的对策，以期减少可能的损失。具体的防范对策如下：（1）风险控制本项目可控制风险主要有工程风险、技术风险、外部协作条件风险等。为了将这些风险降低到最低程度，在工程勘察过程中要严把质量关，搞好地形、地貌的调查。同时要加强内部管理，节能降耗、降低成本，增强竞76、争力。另外，要与当地有关部门搞好协作关系，保证交通运输、供水、供电的正常运行，将上述风险发生的可能性降低到最低程度。（2）风险转移在项目的建设和运营中将向保险公司投保，将项目的部分风险损失转移给保险公司承担。另外，在购买设备和工程施工中可能存在风险，可以采用非保险转移的方式，即在签订合同同时将部分风险损失转移给合同方承担。第十五章、可行性研究结论农村社会福利服务中心的建设，可以对城市农村特别需要帮助的困难群众提供集中养老、文化娱乐、医疗健身、信息交流等方面服务型的新型农村福利机构，极大地提高了农村老人生活质量，在服务功能上集养老、娱乐、医疗、救助、维权、信息服务等为一体的开放的、并辐射整个乡镇77、的综合性福利服务机构。在服务领域、标准和方式上可为城乡镇内全体老人和困难群众服务。农村社会福利服务中心的建设和完善，将成为加强农村基层基础工作的一个载体，它不仅是基层民政工作的平台，也是党和政府密切同群众联系的平台。项目的主要建设内容为土建工程5400平方米，其中社会福利服务中心主体工程土建5000平方米，附属设施土建400平方米；围墙1000延米，道路500米，庭院硬化，环境美化绿化，门球场，凉亭建设和供排水设施建设。购买设备176台（套）。征地40亩。接待服务老年人260人。建设期限：2.0年,即2009年1月至2010年12月。项目总投资1000.0万元，其中固定资产投资估算为980.0万元，流动资金为20.0万元。资金来源和筹措为地方财政投资400万元，民政局自筹300万元,申请国家补助投资300.0万元。项目投产后，年均实现营业收入430.8万元，利润184.8万元，税金29.8万元，投资利润率18.48%，投资利税率21.49，税前财务内部收益率27.36%，投资回收期6.03年，盈亏平衡点为52.36%（各年平均值），所以此项目具有较强的抗风险能力，因此，可以说该项目是生态、经济、社会效益俱佳，利国、利镇、利民，经济上有利，技术上可行，生态及社会效益显著，故此项目可行。