1、十四五农产品规划下的农贸市场升级改造项目申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月十四五农产品规划下的农贸市场升级改造项目申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日- 69 -目录第一章 概 述111、项目建设单位：11四、项目的建设规模和建设内容111、建设规模112、建设内容11五、可行性2、研究的依据12六、可行性报告研究结论13第二章 农贸市场升级改造的必要性13一、农贸市场现状分析13二、标准农贸市场的市场定位141、标准农贸市场的市场定位142、农产品市场现状143、国家相关政策154、标准农贸市场在鲜活农产品市场具有龙头地位16三、标准农贸市场的作用171、以标准化农贸市场为龙头建设现代鲜活农产品市场体系17四、建设标准农贸市场的意义192、鲜活农产品销售的好坏，直接影响农民的收入。19第三章 项目的建设条件22一、建筑项目拟建土地的使用权22二、建筑项目拟建土地的规划22四、建设项目周围的市场条件23第四章 项目建设的规模和内容23一、项目建设的指导思想23二、项目建设3、的性质23三、项目建设用途23四、项目建设的设计依据24五、建设规模及内容241、建设规模242、建设内容25六、项目设计方案253、总图及给排水、供电、监控系统274、建筑、结构方案325、改造摊位区新旧方案对比326、 消防设计方案对比347、农贸市场容量分析35第五章 建筑节能与耗能计算35一、建筑节能措施351、设计依据352、节能目标353、建筑节能采取的主要措施35二、节电措施361、照明362、动力用电节能措施363、配电节能措施364、能源系统运行与管理控制375、室内温度调节装置要采用变频节能设备37三、耗能计算表37第六章 环境保护措施38一、环境保护目的38二、设计依据34、8三、农贸市场项目周围的环境现状38四、项目建设过程对环境的影响391、施工噪声392、施工扬尘393、施工废水404、固体废物405、装修期间污染影响40五、项目建设使用后对环境的影响413、噪声414、固体废物41第七章 销售食品卫生措施41一、设计依据41二、卫生措施421、环境措施422、设施卫生措施423、从业人员卫生要求42三、产品卫生措施431、农贸市场内实行禁止经营项目432、零售加工的卫生措施43第八章 消 防44一、设计依据44二、设计范围44三、总平面布置44四、建筑防火44五、消防系统451、室外配消防栓。453、农贸市场内配干粉灭火器。45六、消防用水量45第九章 劳5、动安全和卫生45一、设计依据45二、主要劳动安全、卫生风险分析46三、安全、卫生保护措施461、施工过程的安全、卫生措施462、项目的安全463、农贸市场安全措施47第十章 农贸市场的经营管理48一、设计依据48二、对经营商品进货管理481、进货制度482、入市检测制度49三、对商品陈列的管理491、蔬菜类492、鲜冻肉类493、水产品类494、豆制品495、熟食卤品506、酱腌菜类507、清真食品508、包装50四、管理措施501、制度措施503、质量措施514、证照措施515、价格措施526、计量管理措施52第十一章 企业组织机构及人力配置52一、xx农贸市场经营管理机构设置53二、人力配6、置533、物业部534、经营管理部535、财务部53第十二章 项目建设的实施组织54一、xx农贸市场升级改造项目建设领导小组54二、建设单位为xx实业发展有限公司公司xx农贸市场升级改造项目建设实施办公室54第十三章 工程进度及招标管理54一、实施进度54二、工程招标55三、招标范围55五、招标的基本情况56第十四章 投资估算及资金筹措56一、投资估算561、估算范围562、估算依据573、投资估算表58二、总投资资金筹措60第十五章 经济效益分析和财务评价61一、社会经济效益分析61二、财务估算评价621、xx农贸市场收益估算622、投资回报率：79.64万元530万元=15%633、投资回7、收期：530万元79.64万元=6.6563第十六章 项目的社会评价64一、项目对社会影响的分析641、从社会宏观层面分析642、从项目层面上看65二、升级改造项目的适应性66第十七章 项目的风险分析66一、风险因素识别及程度分析672、管理风险673、环境和社会方面的风险674、资金、资产和政策风险675、配套条件方面的风险686、其他风险68二、风险防范对策分析681、加强组织领导。682、提高技术水平，降低技术风险和环境风险。683、加强人才的培育和组织管理，降低管理风险。69第十八章 研究结论与建议69一、研究结论69二、问题和建议69第一章 概 述一、项目名称：日喀则地区xx农贸市场8、升级改造二、项目建设地点：日喀则市xx路xx号 三、项目建设单位及概况1、项目建设单位：日喀则地区xx实业发展有限公司2、建设单位概况：日喀则地区xx实业发展有限公司主要投资方向是根据国家和商务部政策指导投资建设具有公益性商贸公共服务设施。注册资金674万元。四、项目的建设规模和建设内容1、建设规模项目总投资 5281768.60元，其中建筑安装工程费用4239466.35元，设备购置费500000.00元，其他费用339157.31元，基本预备费203144.95元。2、建设内容改造内容：农贸市场顶层屋面改造、农贸市场中庭夹丝玻璃采光天窗更换、农贸市场通道上空阳光板更换、农贸市场底层柱子外包9、瓷砖、农贸市场底层顶棚改造、农贸市场底层内墙面改造、农贸市场地面改造、农贸市场主干道改造、农贸市场排水沟改造、农贸市场摊位改造、农贸市场北大门改造、农贸市场西大门改造、农贸市场照明系统改造、农贸市场监控系统改造、农贸市场变压器及线路改造、农贸市场内消防管道更换、农贸市场北门公厕改造、农贸市场北门入口处门面房改造、农贸市场西门入口处门面房改造、农贸市场内消火栓迁移、农贸市场东侧及南侧门面房外墙面清洗、农贸市场东侧及南侧门面房顶层屋面改造、农贸市场东侧门面房做给水、农贸市场南侧门面房外走廊做钢化玻璃隔断、农贸市场东侧及南侧门面房做统一风格店招店牌、温州商城三楼卫生间楼面改造、温州商城三楼卫生间内墙10、面改造、温州商城三楼卫生间吊顶、温州商城三楼走廊及办公室楼面改造、温州商城三楼走廊及办公室内墙面改造、温州商城三楼办公室吊顶、温州商城三楼走廊顶棚改造、温州商城三楼内墙拆除重建、温州商城顶层屋面改造、温州商城三楼门窗更换、农贸市场外停车场改造。新建内容：农贸市场新建市场办、农贸市场新建活禽宰杀区、农贸市场外新建门面房。五、可行性研究的依据1、商务部等17部门关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见商流通发202199号2、财政部 税务总局关于继续实行农产品批发市场 农贸市场房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知（财税201912号）3、财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告（211、022年第4号）4、“十四五”全国农产品产地市场体系发展规划5、商务部关于加快推进鲜活农产品流通创新指导意见（商建发2012432号）6、“十四五”新型城镇化实施方案7、商务部“标准化菜市场设置与管理规范”8、国家关于建设项目的有关规范、标准9、日喀则地区xx实业发展有限公司委托对xx农贸市场升级改造项目进行可行性研究的委托书六、可行性报告研究结论xx农贸市场升级改造项目从社会需求、国家政策引导方向、国家建设标准等方面看，建设是十分必要的。xx农贸市场升级改造项目是在原农贸市场用地上进行改造，符合日喀则市城市建设总体规划，土地使用权属于委托建设单位。拟建场地内地质稳定，适宜建筑物的建设。拟建场12、地周围各种市政设施配套，便于农贸市场的标准化建设。建设和运营该项目所有技术均是成熟技术，只要加强管理，完全可以实现。本项目的财务评价指标良好，因此本项目经济可行。研究结论：本项目可行。第二章 农贸市场升级改造的必要性一、农贸市场现状分析日喀则地区xx农贸市场是日喀则地区规模最大的农贸综合市场，集百货、日用品、水产、蔬菜、肉类、家畜产品批发零售为一体。xx农贸市场经过多年经营，已具备规模化、市场化、链条化的市场模式。在日喀则地区总体城市规划框架的指导下，起到了进一步拉动内需、繁荣市场、促进民生的作用。推动农畜产品的深层加工及开发，辐射带动具有当地特色经济和农畜产品发展，促进市场繁荣和提高消费水平13、，使xx农贸市场成为了加速市场流通的桥梁和纽带，做到以商活农，以商兴农，推动农牧区群众的产品竟争和充分交易。达到提高社会效益 、环境效益和经济效益的目的。该农贸市场经过十几年的经营后，市场的排污设施、消防设施、摊位设施、水电系统、市场通道阳光板、高压器容量等方面存在诸多问题，比如消防系统陈旧、老化；摊位砼脱落、老化、开裂；部分地面下沉、开裂 、塌陷；排污下水道由于断面过窄，长期堵塞；水电系统线路老化，易发生火灾；管道原为钢管系列，现已腐蚀、生锈；通道阳光板部分有开裂、漏雨现象；变压器容量小，长期跳闸等。目前市场内部的检验检测与监控系统、信息系统；水、电排污设施；熟食与冷藏冷冻硬件设备；交易大棚14、等各项设施已不适应目前市场经济发展的需求，无法满足日喀则人民对市场环境安全、舒适、卫生、品种丰富、质量可靠的最基本的需求。 二、标准农贸市场的市场定位 1、标准农贸市场的市场定位城市标准农贸市场是城市商贸流通业中的大型食品专业店，主要经营鲜活农产品和粮油等。鲜活农产品包括肉禽蛋、水产、蔬菜、水果及加工后的食品等。2、农产品市场现状由于我国城乡二元化体制中存在的农产品生产分散，规模小和城市农产品大规模消费在市场体系的对接上产生的复杂矛盾，加上鲜活农产品的保鲜难度，城市在农产品的保障供应上经常产生大的波动，造成食品安全问题，价格上涨，无法调控等问题，影响农民的收入和城市居民的生活质量。我国在解决粮15、食生产、供应问题上投入了大量的人力、物力，从兴修水利、化肥生产的工业配套、良种培育、大型农机化的补贴、粮食的收贮和加工、进出口平衡等一系列的政策，较好地解决粮食的保障和供应。同样，鲜活农产品也一定能够解决好。3、国家相关政策近几年来，为解决鲜活农产品的生产和消费平衡，中共中央、国务院、商务部、各省、市政府制定了一系列的方针政策，在组织上实施市长负责的“菜篮子”工程。商务部等17部门关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见商流通发202199号，指出鼓励企业通过自建、合作等方式，建设改造一批乡镇商贸中心，推动购物、娱乐、休闲等业态融合，改善乡镇消费环境。引导乡镇商贸中心向周边农村拓展服务，满足16、农民消费升级需求。农业农村部发布“十四五”全国农产品产地市场体系发展规划，指出到2025年，基本建成布局合理、供需适配、组织高效、畅通便捷、安全绿色、保障有力的农产品产地市场体系，初步形成覆盖农产品优势产区、衔接国家综合立体交通网、对接主要消费市场的农产品产地流通网络。2022年，中共中央1号文件指出要鼓励各地拓展农业多种功能、挖掘乡村多元价值，重点发展农产品加工、乡村休闲旅游、农村电商等产业。2021年11月17日发布的农业农村部关于拓展农业多种功能 促进乡村产业高质量发展的指导意见明确要做大做强农产品加工业，做精做优乡村休闲旅游业，做活做新农村电商。中共中央、国务院把加强鲜活农产品流通体系17、建设的主要目标确定为：以加强产销衔接为重点，加强鲜活农产品流通基础设施建设，创新鲜活农产品流通模式，提高流通组织化程度，完善流通链条和市场布局，进一步减少流通环节，降低流通成本，建立完善、高效、畅通、安全、有序的鲜活农产品流通体系，保障鲜活农产品市场供应和价格稳定。为达此目的一是加强规划指导，促进市场合理布局；二是加快培育流通主体，提高流通组织化程度；三是加强流通基础设施建设，提升流通现代化水平；四是大力推进产销衔接，减少流通环节；五是强化信息体系建设，引导生产和消费；六是完善储备调运制度，提高应急调控能力；七是加强质量监督，严把市场准入关口。为实现上述七项任务，各级政府要增加财政投入，通过投18、资入股、产权回购、公建配套等方式，改造和新建一批公益农产品批发市场、农贸市场和菜市场，保障居民基本生活需要。加强金融支持，保障合理用地，强化监督管理，提供运输便利，健全相关制度，加强组织领导。4、标准农贸市场在鲜活农产品市场具有龙头地位中央十九届三中全会强调：坚持和加强党的全面领导，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，紧扣我国社会主要矛盾变化，按照高质量发展的要求，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革、效率变革、动力变革，特别在打好19、防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战方面取得扎实进展，引导和稳定预期，加强和改善民生，促进经济社会持续健康发展。根据这一决定可以认定在经济生活中市场消费决定生产，因此标准菜市场建设在鲜活农产品流通体系建设中具有龙头地位。三、标准农贸市场的作用1、以标准化农贸市场为龙头建设现代鲜活农产品市场体系当前鲜活农产品流通仍处于传统流通方式，基本上以传统的批发市场为集散枢纽，以农产品为主要商品，由经营商、个体户在集贸市场和社会菜市场经营，设施简陋、商品杂混、品质较低、交易原始、商户弱小、交易环节多、效益低下、社会成本高、损耗大、管理粗放、难以调控。由于结构性的流通不畅，导致结构性“卖难”“买难”。20、由于信息不明，商流不畅，物流迂回造成运损高、销损高、效率、效益低，造成农民低价销售，不能增收；消费者高价购买，需求受抑制；商户维持经营，收益不稳。我国是鲜活农产品的生活和消费大国，特别是改革开放35年以来，居民的收入和消费支出均有大幅提高，从1978年到2021年，城镇居民人均可支配收入由343元提高到47412元，农民居民家庭人均纯收入由134元提高到18931元。居民消费结构从温饱型向小康型转变，城乡居民家庭的恩格尔系数分别从1978年的57.5%和67.7%下降到2020年的29.2%和32.7%，人民生活从吃饱穿暖到更加注重个性和享受的多层次消费，为满足人民消费需求，按照国家政策必须改21、变传统的鲜活农产品流通方式，建设以标准菜市场为龙头，以企业为主体，以标准化和较优质的农产品为商品，以现代化物流为枢纽的现代化流通体系。2、标准农贸市场以产品质量、服务优秀、价格合理、环境优良吸引广大城市居民消费，使标准菜市场成为城市鲜活农产品销售的主力。标准菜市场有严格的经营管理制度，严把进货质量，严把销售质量，硬件设施、卫生条件好，讲信用，品种齐全，一站式购物，有条件向机关、团体、学校、餐饮酒店、大企业配送鲜活农产品，向用户配送净菜、配菜和加工食品，可以把鲜活农产品做大，可以降低经营成本，为居民、企业、团体提供优质服务，并形成鲜活农产品价格信息体系。3、标准农贸市场可以发挥鲜活农产品流通体系22、的龙头作用，建立强大的信息系统，组织销售，安排采购，指导生产加工、运输。标准菜市场根据自己的发展，在有关政府政策的支持下，可加强鲜活农产品地预选分级、加工配送、冷冻冷藏、包装储存、冷链运输、电子结算、检验检测和安全监控等设施建设。建立和及时发布鲜活农产品供求质量、价格信息，完善市场监测、预警，并可以与大中城市标准菜市场联网交易。四、建设标准农贸市场的意义1、鲜活农产品的消费是居民消费需求中最普遍、最重要的刚性需求，是居民消费明显的主题。最普遍的消费：人人都要吃饭，吃饭就离不开粮油、蔬菜、肉禽蛋、水果。不管是收入高的，还是收入低的都有鲜活农产品的消费。我国实行最广泛的就业政策和国家低保政策，覆盖23、并满足全国居民基本生活要求，低收入人群可以不参与热点消费、高档消费，但必然参与基本生活消费。在居民八大分类的消费中可以不参与衣着、家庭用品及服务，居住开支、交通通讯、教育、文化、娱乐等，但是必然会参与农产品消费，所以鲜活农产品消费是居民消费中最广泛的基础消费。鲜活农产品消费是居民消费的主题2012年，我国鲜活农产品占城乡居民消费的36.2%和39.3%。2021年全国居民人均消费支出24100元，其中鲜活农产品消费占36.2%计即为8724.2元，在居民八大消费中占首位。2、鲜活农产品销售的好坏，直接影响农民的收入。有资料显示，我国农民经营农、林、牧、渔的收入仍占全部收入的40.9%，仍然高于24、工资性收入的38.9%，更高于财产性收入和转移性收入比重。农村农民的农产品销售收入仍是农民的第一收入来源。3、服务好居民的食品消费是扩大内需，特别是扩大居民消费的重要环节。我国居民食品消费市场有巨大的消费潜力中国古语说：“民以食为天”。几千年的中国历史，中华民族大多数人为温饱奋斗一生，食品对中国人讲是最重要的需求。新中国成立后中国人民为温饱也奋斗了五十年；2020年我国全面建成小康生活，美食中国的梦想就会在中国真正实现。中国有几千年的爱好美食传统，全国建成小康生活后居民对农产品的要求更高，层次更丰富，要吃的更健康、更美味。随着我国基本生活保障系统的健全，医疗保险的提高，教育、养老等体系的完善，25、居民收入的提高，居民会有更多的钱用于消费，而食品消费也会大幅提升。居民消费一般可划分为基本消费（或叫生存性消费）、享受性消费、发展性消费。基本性消费就是满足人生存的基本必需品消费。居民生活水平处于贫困与温饱阶段，一般以基本消费为主，恩格尔系数（指食品支出金额在生活支出金额中所占比例）在50%-60%之间；居民生活水平进入小康阶段，随着生产的发展，收入的提高，各种享受性、发展性商品与服务品不断增强，消费随之升级，恩格尔系数降至40-50%左右；完成小康生活阶段，收入进一步提高，居民生活水平进入富裕阶段，以享受性、发展性消费为主，恩格尔系数进一步下降到30-40%之间。随着人民收入的提高，消费水平26、的提高恩格尔系数虽然降低了但收入都大幅度提高，居民食品消费量也会惊人的提高。2012年我国城市居民平均收入为2.4万元左右，到2021年城市居民人均可支配收入4.7万元，按世界发达经济体同等收入的消费率70%，恩格尔系数35%计算，我国城市居民食品人均消费年均可达到1.3万元，是2012年食品消费的260%。这说明食品消费增长的水平高于收入增长的水平。挖掘食品消费的潜力是提高农民收入最好的途径之一，是扩大农村消费的经济基础之一。首先农民的经营性收入主要是城市农产品的消费，这是一荣俱荣，一损俱损的关系，而农民的经营性收入占农民收入的40%以上，而随着我国城镇化的发展，农村人口的大量转移，农村工资27、性收入主要来源于农产品的经营收入。按照我国城市化每年增长1个百分点计，2020年我国城市化率可达60%。2020年全国人口按14亿计，根据有关资料推算，单农村农产品销售农民年均获益可达1万元左右，加上国家有关补贴，转移性支付财产收入，工资等，到2020年农民年均平均收入可达2.5万元，城市居民收入和农村居民收入比降到2，农民的消费能力将会有很大的提高。服务好城市居民的食品消费不仅对改善城市居民的生活条件，扩大内需，建设现代化的社会治理有重要意义，同时对提高农民收入，扩大农村内需，建设现代化的新农村具有重要意义。因此，对xx农贸市场升级改造，建设标准化菜市场是十分必要的。第三章 项目的建设条件一28、建筑项目拟建土地的使用权xx农贸市场升级改造项目是在原农贸市场用地上进行改造，符合日喀则市城市建设总体规划，土地使用权属于委托建设单位。二、建筑项目拟建土地的规划xx农贸市场升级改造项目在方案设计、建设标准、运营后的环境保护，对市政建设的基本配套要求均能满足城市规划的要求。三、xx农贸市场升级改造项目地址道路、水、电、通讯等设施上均能满足标准农贸市场的要求。xx农贸市场升级改造项目位于日喀则市xx路，日喀则市地处年楚河流域冲积平原上，年楚河流域属高原温带半干旱季风气候区，流域气候干湿季节分明，夏季雨水集中，温暖湿润；冬季寒冷干燥，流域日照充足，太阳辐射强烈；气温日差较大，而年差较小，无霜期短29、。多年平均气温4.8摄氏度，月平均气温12.7摄氏度（7月），月平均气温最低为-4.8摄氏度（1月），极端最高气温28.2摄氏度，极端最低气温-23.9摄氏度；多年平均相对湿度43%；一般冬春季节风大，多西北风，夏季风小，多年平均风速2.6m/s，历年最大风速29.6m/s。年楚河流域的水面蒸发量为1323mm。降水多表现为夜雨，海拔5000m以上多为降雪，据统计，年楚河的日喀则站最大年降水量为752.1mm。根据建筑抗震设计规范中的相关规定，拟建场地地震烈度为7度区，设计基本地震加速度值为0.15g，设计日喀则市内防洪标准为30年一遇，可不考虑洪水对场区的影响。四、建设项目周围的市场条件xx30、农贸市场位于稠密居民区，且还有许多较大规模的学校、机关及企事业单位，对xx农贸市场升级改造形成较为理想的市场条件，市场周围对肉类、粮油类、蔬菜类、水果类的需求潜力非常巨大。第四章 项目建设的规模和内容 一、项目建设的指导思想以加强农产品产销衔接为重点，创新鲜活农产品流通模式，提高流通组织化程度，完善流通链条和市场布局，减少流通环节，降低流通成本，实现高效、畅通、安全、有序的农产品流通渠道，保障鲜活农产品市场供应和价格稳，建设标准化菜市场。二、项目建设的性质本项目是城市公益性的公共配套服务设施。三、项目建设用途是为市场举办者提供固定商位（包括摊位、店铺、营业用房等）和相应设施，提供物业服务，实施31、经营管理，有多个经营者进场独立从事蔬菜、蛋品、家禽、肉制品、水产品、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、水果、粮油制品等各类农副产品的经营场所。四、项目建设的设计依据1、商务部等17部门关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见商流通发202199号2、财政部 税务总局关于继续实行农产品批发市场 农贸市场房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知（财税201912号）3、财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告（2022年第4号）4、“十四五”全国农产品产地市场体系发展规划5、商务部关于加快推进鲜活农产品流通创新指导意见（商建发2012432号）6、“十四五”新型城镇化实施方案7、商务32、部“标准化菜市场设置与管理规范”8、国家关于建设项目的有关规范、标准五、建设规模及内容1、建设规模项目总投资 5281768.60元，其中建筑安装工程费用4239466.35元，设备购置费500000.00元，其他费用339157.31元，基本预备费203144.95元。 2、建设内容 改造内容：农贸市场顶层屋面改造、农贸市场中庭夹丝玻璃采光天窗更换、农贸市场通道上空阳光板更换、农贸市场底层柱子外包瓷砖、农贸市场底层顶棚改造、农贸市场底层内墙面改造、农贸市场地面改造、农贸市场主干道改造、农贸市场排水沟改造、农贸市场摊位改造、农贸市场北大门改造、农贸市场西大门改造、农贸市场照明系统改造、农贸市场33、监控系统改造、农贸市场变压器及线路改造、农贸市场内消防管道更换、农贸市场北门公厕改造、农贸市场北门入口处门面房改造、农贸市场西门入口处门面房改造、农贸市场内消火栓迁移、农贸市场东侧及南侧门面房外墙面清洗、农贸市场东侧及南侧门面房顶层屋面改造、农贸市场东侧门面房做给水、农贸市场南侧门面房外走廊做钢化玻璃隔断、农贸市场东侧及南侧门面房做统一风格店招店牌、温州商城三楼卫生间楼面改造、温州商城三楼卫生间内墙面改造、温州商城三楼卫生间吊顶、温州商城三楼走廊及办公室楼面改造、温州商城三楼走廊及办公室内墙面改造、温州商城三楼办公室吊顶、温州商城三楼走廊顶棚改造、温州商城三楼内墙拆除重建、温州商城顶层屋面改造34、温州商城三楼门窗更换、农贸市场外停车场改造。新建内容：农贸市场新建市场办、农贸市场新建活禽宰杀区、农贸市场外新建门面房。 六、项目设计方案（一）设计依据标准化菜市场设置与管理规范商务部工业建筑防腐蚀设计标准 （GB/T 50046-2018）建筑设计防火规范 (GB50016-2014)；住宅设计规范（GB500962011）无障碍设计规范GB 50763-2012；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；民用建筑热工设计规范GB50176-93；公共建筑节能设计标准GB 50189-2015；办公建筑设计规范JGJ 67-2006；商店建筑设计规范JGJ 48-2014；混凝土结构35、设计规范 (GB 50010-2010)；建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）；建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）；建筑抗震设计规范GB 50011-2010；城市居住区规划设计规范（GB 50180-2018）（二）农贸市场项目概况1、地点：日喀则市xx路2、用地概况交通概况：xx农贸市场位于xx路以南和xx路以东，xx路和xx路分别设有进入农贸市场的出入口。用地概况：拟改造项目为在原有农贸市场基础上进行。拟建用地现状：拟建设用地南边和东边为居民居住楼，北边为xx路，西边为xx路。拟建地所在地为成熟市区，市政道路、管网、电力、通讯设施齐全。3、总图及给排水、供电、监36、控系统总图设计：xx农贸市场先期平面规划设计时，已考虑到今后升级改造的需要，因此本项目平面设计基本沿袭原平面布置，仅对部分稍作改动。对农贸市场交易大棚在原地进行整修改造，西门入口作为农贸市场的主入口之一，在西门入口处墙面布置电子显示屏，适时发布果蔬价格与供求信息和市场的有关信息，北门入口处设置有值班室和公共厕所。蔬菜类物流基本由市场西门入口进入，货物运输车辆进入市场后，可通过市场内的环形道路到达场地北部的专用停车场。给排水系统：室外给水系统从农贸市场原有北门和西门与市政管网连接，沿农贸市场形成环状供水网，供农贸市场销售、生活用水和消防用水，供水管直径为DN100，管材采用热浸镀锌钢管，将原有三37、处地下消防栓改造为地上式（选用SS100/65型地上式室外消火栓），室内消防系统按原有本次不改造，给水主管道埋深在冻土层以下0.2米，距建筑物基础不小于1.0米。给水量计算：最高日，最大时用水量计算书按照建筑给水排水设计规范 （GB 50015-2003）进行计算各用水部位统计结果如下（表一）用水部位用水标准单位数量用水时间变化系数最大日最大时平均时菜市场地面冲洗及保鲜用水15.00L/平方米d130010.02.3019.504.481.95总计如下未预见水量百分比：20最大日用水量：23.40 （立方米）最大时用水量：5.38（立方米）平均时用水量：2.34（立方米）表2 消防用水量标准及38、一次灭火用水量用水量系统名称消防用水量标准(L/s)火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m3）备注室内消火栓系统152108由市政管网供室外消火栓系统202144由市政管网供合计252室外排水系统：沿农贸市场设排水沟，本次改造污水可排至室外污水沟内，废水出户管为加厚型硬聚氯乙烯（PVC-U）排水塑料管，粘接。通过排水沟进入院内原有化粪池处理，经处理达标后由北门排至市政污水管网。排水量：污水排水量按用量的85%计为:19.90立方。供电系统负荷等级：农贸市场普通动力和照明用电均为三级负荷，应急照明和疏散指示为二级负荷，自带蓄电池，应急时间大于30min。用电量估算：按照单位面积功率法（6080W/39、）并结合实际情况估算：市场：50KW 东侧调料调味区：40KW南侧家禽家畜区：160KW西侧商业用房：88KW 北侧温州商城：180KW合计总负荷为：518KW 用电负荷计算书参考标准：民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92:参考手册：工业与民用配电设计手册第三版:用电设备组名称总功率需要系数功率因数额定电压设备相序视在功率有功功率无功功率计算电流市场5180.850.90380三相489.22440.30213.25743.30总负荷:【计算公式】：Pjs = Kp * (Kx * Pe)Qjs = kq * (Kx * Pe * tg)Sjs = (Pjs * Pjs + Qjs * 40、Qjs)Ijs = Sjs / (3 * Ur)【输出参数】：进线相序 : 三相有功功率Pjs: 396.27无功功率Qjs: 206.85视在功率Sjs: 447.01有功同时系数kp：0.90无功同时系数kp：0.97计算电流Ijs: 679.16总功率因数: 0.89有功补偿系数：0.75无功补偿系数：0.96补偿前功率因数COS1: 0.89补偿后功率因数COS2: 0.92无功补偿容量QC: 95.96【计算过程】：Pjs = Kp * (Kx * Pe)=396.27(kW)Qjs = kq * (Kx * Pe * tg)=206.85(kvar)Sjs = (Pjs * Pjs41、 + Qjs * Qjs)=447.01(kVA)Ijs = Sjs / (3 * Ur)=679.16(A)【变压器容量】：变压器系列：S9 额定容量：630（KW）【补偿容量】：COS1 =1/1+（* Qjs/* Pjs）2=0.89COS2=0.92QC=* Pjs*（tg1- tg2）=95.96供电电源及运行方：根据本工程负荷情况,本单位院内设10/0.4/0.23KV预装变电站一座,总装机容量为630KVA。从市政供电网10KV干线接引电源，变压器采用箱式变压器，低压侧设低压自动补偿，补偿功率因数达到0.9以上，以树干、放射式供电。各用电户采用分散式计量方式，照明、动力及各类用电42、均采用符合国家节能标准的设备、灯具。防雷接地防直击雷保护：菜市场按三类防雷建筑物进行防雷设计，变电间进线回路安装过电压保护器，防止过压、欠压，进线处安装电浪涌保护器，减少雷电波的侵入危害。接地安全：本配变电所的变压器中性点直接接地,并与10KV用电设备的保护接地供用一组接地极,接地极的接地电阻不大于4欧姆.变压器与低压电气设备均采用TN-C-S系统.监控系统（1）本工程各出入口及市场内均设闭路监视摄像机，均为壁装。（2）所有摄像机的电源，由设备配套UPS电源提供。（3）系统控制方式为编码控制。（4）.中心主机系统采用全矩阵系统，所有视频信号可手动/自动切换。4、建筑、结构方案改造摊位区平面布置43、:按照商品种类划行归市，设置交易区。同类商品相对集中，分区标志清晰。拟改建摊位区布置有蔬菜、鲜肉、禽蛋、水产品、熟食卤品、酱腌菜类摊位。建筑装饰：改造摊位区地面铺设花岗石，市场内柱子外包白色瓷砖，摊位面板采用水磨石饰面，顶棚做水泥砂浆刷乳胶漆。结构设计：新建建筑采用砌体结构，结构安全等级为二级。基础设计等级为丙级，砌体施工质量等级为B级，建筑结构构件耐火等级为二级。结构设计使用年限为50年。5、改造摊位区新旧方案对比规划摊位方案：按照商品种类划行归市，设置交易区。同类商品相对集中，分区标志清晰。拟改建摊位区布置有蔬菜、鲜冻肉类、水产品类、豆制品、熟食卤品、酱腌菜类摊位。蔬菜上柜销售前应加工整理44、，排整齐，分类陈列。预包装蔬菜排放应保持新鲜，整齐美观，方便购买。鲜肉经营鼓励设置品牌销售区，其经营场地必须设有温控设施，其区域温度不高于25，当天交易剩余的鲜肉、分割肉须进行冷藏保质，保管时间依据季节制定标准，肉类食品不得存放在有毒有异味的地方，销售中产生的不可食用肉应置放于有明显标识的容器内，由市场管理部门按要求集中处理。冰鲜水产品柜台应在多孔不锈钢板上铺设散冰保鲜，并配置保鲜冰柜。水发水产品和需清水暂养的贝类应放在专门的容器中陈列销售。豆制品应分类陈列摆放整齐。豆制品销售前后必须做设施设备及周围环境的清洁卫生，未销售完的豆制品应放入冷藏设施中贮藏。生、熟食品应分开放置，制作原料应符合食品45、卫生要求。室内应配备消毒设备，专用放置或展示容器，冷藏及空调等设施，并符合食品卫生要求。要有完善的防蝇、防鼠设施，并做到无鼠、无蝇侵害，熟食销售人员严禁直接用手接触食品。直接入口的酱腌菜应当加盖销售，并配备防蝇、防鼠设施，做到无鼠、蝇侵害，严禁用手直接接触食品。原有摊位布置：原有摊位未做到分区域、分块销售，市场杂乱。摊位砼脱落、老化、开裂、部分地面下沉、塌陷，现有摊位都是水泥台面，不管是从清洁卫生及美观上都无法达到要求，完全滞后于内地市场发展的脚步，特别是肉食品在水泥台子上进行切割不卫生，水泥残留物影响身体健康同时也影响整体美观，造成市场标准极低。改造方案和原有市场布置相比，在市场的总体布局和46、单体门面、摊位的设计建设上，针对综合市场批发经营的特点，从货物的进出、仓储，到门面、摊位的大小、档次的高低以及生活方便等，全面考虑经营者即市场顾客的需求，做到分区明确，功能齐全，设施配套，尤其在市场内部的人流、物流、车流的组织设计上重点解决目前大市场普遍存在的人、车、货混杂拥挤的现象，以保证人、车、货的迅速集散，适应综合市场批发交易要求。在市场服务、管理方面，应一切从满足经营者需要出发，制订完善的经营管理制度，建立完善的服务管理机构，配备必要的设备设施，如信息采集发布系统、网上发布与供求系统、农产品客户信息系统、农药残留检验检测系统，为经营者提供完善、迅速、准确的后勤保障，解决他们的后顾之忧。47、6、 消防设计方案对比 由于室外设计的消防管道及地下式消火栓时间已久，管道已腐蚀，局部有漏水等现象，原有室外地下式消火栓设计不满足规范要求，离建筑物太近，消防灭火时不易取水，对消防人员灭火扑救会带来很大的困难，因此本次改造将原有室外消防管道和消火栓进行更换，并将地下式消火栓改为地上式按规范进行了设计。本次改造摊位区面积1375.01平方米，按规范没有达到做消防喷淋及报警系统的要求，且做喷淋系统所需自己较大，因此本次改造只是将原有室外消防管道和消火栓进行更换，并按规范进行设计。 7、农贸市场容量分析 xx农贸市场位于稠密居民区，0.5KM-0.8KM半径周围居住居民在1万人以上，且还有许多较大规48、模的学校、机关及企事业单位，对建设标准农贸市场形成较为理想的市场条件。xx农贸市场整体包括交易大棚区、调料、调味区、家禽家畜区建筑面积共2905.28平方米，属于中型农贸市场，服务半径0.5KM-0.8KM。参照农贸市场建设标准，每千人按250平方米建筑面积配置，xx农贸市场服务人口规模可达到11621人，基本能满足周边居民的需求。 第五章 建筑节能与耗能计算 一、建筑节能措施1、设计依据中华人民共和国节约能源法公共建筑节能设计标准（GB 50189-2015）西藏民用建筑节能设计标准DB54/0015-2007西藏自治区实施办法2、节能目标依据公共建筑节能设计标准与西藏民用建筑节能设计标准D49、B54/0015-2007设计和改造xx农贸市场，项目建筑总能耗应达到节能50%以上的目标。3、建筑节能采取的主要措施根据用地情况，尽可能选择建筑物的最佳主自然朝向，合适的建筑体型及新型高效地节能建筑材料，提高建筑外围围护结构的热工性能。墙体采用保温隔热性能好的墙体材料。屋面采用水泥膨胀珍珠岩保温层。外窗分别采用LOW-E玻璃及有保温材料的保温门。二、节电措施1、照明设计依据建筑照明设计标准（GB 50034-2013）建筑照明节能设计规定指标市场内农产品照明照度一般采用100LX，肉类分割剔骨操作台灯光照度采用200LX，菜市场内加工后的农副产品销售场地及办公室按超市及办公室照度300LX标50、准，其用电标准均低于国家照明11w/m2的标准。菜市场楼梯采用50LX照度，每平米用电低于5W。灯具选择菜市场内采用防水防尘节能灯，肉类分割剔骨操作平台，密度增加。楼梯、卫生间配节能灯。疏散指示灯采用低功率LED灯。2、动力用电节能措施动力水泵、通风、制冷设备均选用低噪声节能设备。3、配电节能措施变配电装置应尽量设于负荷中心，变压器选用难燃、低噪声、高效、低能耗的节能产品。变电所低压侧设置集中无功功率自动补偿装置，以使高压侧功率因素达到0.90以上。对用电量大、功率因素低的用电设备设置就地无功功率自动补偿装置，以降低无功损耗，提高压质量，减少导线截面。变电所低压侧设置滤波装置，减少谐波危害。451、能源系统运行与管理控制变电所设置低压计量柜，独立计算各用电户耗电量，以便对本变电所范围内所有用电单位进行核算。建筑物内设备采用自动控管系统，对空调、水泵、风机、电气照明及其他用电设备进行能量自动控制，自动调节，实时监管，以实现最优化运行，达到集中管理，程序控制和节约能源等目的。变电所设置计算机能源管理系统，主要配电设计设置检测和控制模块，实现变配电管理，便于实时控制和监测电能运行情况，有利优化和制定有效的节能措施。选用节能变配电设备。遵循绿色照明宗旨，合理规定照度和照明高度，选用高效节能灯具，节约用电。供电采用功率因素补偿装置，提高功率因素，减少电能消耗。公共场所照明采用节能控制系统自动控制52、。加强节能教育，提高员工的节能意识。5、室内温度调节装置要采用变频节能设备三、耗能计算表1、xx农贸市场改造耗能计算表序号能源名称计量单位耗能量按标准煤计折算系数折算标煤量备注1电力kwh/a2687700.1229kgce（kwh）33.03T2水t/a85410.0857kgce/t0.73T3合 计33.76T第六章 环境保护措施 一、环境保护目的依据国家建设项目环境保护设计规定（国环字87003号）文，项目在建设和运行过程中，应严格执行各项环保法令和法规，实施环境综合治理，有效控制污染源，保护水体，控制噪声，建设环境优美，文明和人性化的作业场所。二、设计依据环境空气质量标准（GB30953、5-2012）二级标准声环境质量标准（GB 3096-2008）II类区标准污水排入城镇下水道水质标准（GB/T 31962-2015）建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）三、农贸市场项目周围的环境现状1、xx农贸市场xx农贸市场位于日喀则市xx路，周边有稠密居民区，且还有许多较大规模的学校、机关及企事业单位。市场周围无工业、厂矿企业，无大型车站、加油站，无品生产和储藏，无重大噪声源，是适合建设农贸市场的地址。四、项目建设过程对环境的影响1、施工噪声建筑施工场界噪声限值等效声级：LegdB（A）施工阶段主要噪声源噪声限值白天夜间土石方挖土机、挖掘机、装载机等7555打桩机各54、种打机85禁止施工结 构砼搅拌机、振捣器、电锯7055装 修吊车、升降机6555施工机械一般位于露天，噪声传播距离远，影响范围大，单台施工机械在100-150米以远噪声值才基本达到施工阶段场界噪声限值，所在施工场地100-150米以内的居民均会受到影响。为了保持施工影响区域的环境质量，建设单位应合理安排施工计划，夜间和中午时间禁止使用产生高噪声的施工机械，施工期间必须按建筑施工现场场界噪声限值安排施工时间，控制噪声，因工序上的特殊情况必须夜间连续施工，应征得环保部门批准并加强与周围单位的沟通，必要时采用经济补偿。2、施工扬尘项目建设过程中将产生一定量的扬尘，对周围空气产生影响，也对建筑施工人员55、有害。要加强对施工人员的扬尘污染保护，同时砂石料及建筑余土堆放应设置在下风向，加防尘网。注意工地的洒水降尘工作，以阻止扬尘向这些目标扩散。调查显示，车速越快，扬尘量越大；而在同样车速情况下，路面越脏，扬尘量越大。因此，限速行驶及保护路面清洁是减少汽车扬尘的有效办法。3、施工废水施工期废水主要来自建筑施工废水和工程施工人员的生活污水，其中建筑施工废水包括施工机构冷却水及洗涤用水、施工现场清洗、建材清洗、混凝土浇筑、养护、冲洗等，这部分废水有一定量的油污和泥沙。生活污水来自施工人员的生活用水，含有一定量的有机物和病菌。另外，雨季作业场地内流水，含有一定量的泥土。上述污废水处理不当将对项目周边地表水56、地区水环境造成污染。施工单位要加强管理，生活设施要相对集中，以便集中收集生活污水经化粪池处理后排放。施工用水要收集集中在沉淀地、隔油地等简易处理后，再流入化粪池处理后排放。4、固体废物项目建设中会产生相当数量的弃土、建筑垃圾及生活垃圾，工程施工过程中，在施工场地内预留堆土位置，以平衡回填土。生活垃圾及时清送到城市垃圾收集点。5、装修期间污染影响装修阶段使用的装修材料常含有易挥发的化学溶剂，并有部分挥发到空气中，此类物质主要有甲醛、氨等等。因此提倡绿色装饰，严格控制室内装饰材料的质量。装修时应避免使用含有有毒物质的材料，如含甲醛高的人造板，含有苯和铅的油漆等。严格按国家标准采购装饰材料。新建和57、新装修的房子必须请室内环境检测部门进行室内空气质量检测，合格后才能入住。入住后加强房间的通风换气。五、项目建设使用后对环境的影响1、废水：项目使用后的废水主要是清洁用后废水和雨水，项目实施雨污分流，雨水通过收集进水雨水管排入市政管道，清洁用污水通过化粪池处理，通过污水管道排入市政污水管网。2、废气：主要是各种食品混合气味及人流密集产生的，菜市场通过机械排风，使其时空密度最小，不会对大气环境造成危害。3、噪声室内选用所有设备均应考虑其噪声的影响，首先应选择低噪声设备，噪声无法降低者应采用室内密闭设置。室外主要是汽车噪声，汽车噪声主要为启动时噪声，因此农贸市场大批的进货要安排好时间，控制深夜作业，58、减少汽车启动噪声对周围环境的影响。4、固体废物农贸市场应设置足够的垃圾桶和垃圾收集措施，将垃圾集中并运入环卫部门指定地点。第七章 销售食品卫生措施 一、设计依据食品企业通用卫生规范（GBI4881）集贸市场食品管理规范卫生部传染病防治法二、卫生措施1、环境措施农贸市场的环境卫生应符合GBI4881食品企业通用卫生规范的要求。农贸市场应保持地面干燥、清洁，场内无异味。农贸市场内应无乱吊挂，乱张贴及垃圾堆积现象。对不可食用品应有专人负责集中回收，统一处理。废弃物需全部装袋并不得外露，随时将垃圾袋收集入房集中处理，并定期清洗，确保场内购物环境整洁有序。水产品零售点在交易过程中所产生的废弃物应由水产销59、售者集并，再由农贸市场集中收集并处理。场内卫生实行区域包干，明确包干责任人；场外卫生实行市容环境卫生责任制度，应设有专职卫生监督人员和日常保洁人员。2、设施卫生措施鲜肉类、水产类、熟食类加工所有的操作品，切割用具及盛器均应每天进行严格清洗、消毒，并按规定位置加盖存放。活水鱼蓄养池应采用消毒水定期清洗、消毒，其他蓄养用具应定期清洗。柜台设施：摊位柜台应按不同品种经营统一制作，柜台面及边沿挡水凸边使用水磨石材料制作。柜台面宽按1.0m设置，柜台高度按0.8m设置。柜台立面贴水磨石，柜台靠通道的外侧边沿应设挡水凸边，高度为6cm。3、从业人员卫生要求农贸市场应设有专职食品卫生管理监督人员，并指定一名60、人员为食品卫生负责人，建立从业人员卫生管理制度，每个相关从业人员均应持有有效的健康证。农贸市场熟食销售及食品加工人员的个人卫生与健康状况应符合GBI4881食品企业通用卫生规范的有关规定。加工人员上岗时应穿戴白大衣、白帽、白口罩操作，操作前应在消毒水盆中清洗双手；收钱和找零应使用专用盛盘和夹具，不得直接接触钱币。熟食从业人员上岗时不保留长甲、涂指甲油，佩戴戒指、手链、手镯等饰品。三、产品卫生措施1、农贸市场内实行禁止经营项目农贸市场内实施禁止销售国家规定的野生保护动植物。禁止生产、加工、经营集贸市场食品管理规范（卫生部）规定的禁营商品。严禁销售病死畜禽肉、变质肉、注水肉、未经检疫肉和其他不符合61、食品安全卫生要求的肉类及制成品。禁止场外加工的肉糜入市销售。农贸市场内禁止现场制作的炒货食品。2、零售加工的卫生措施提倡净菜或半净菜上市。熟食卤品的整理加工，肉类统货的分割剔骨，鲜活、冰鲜产品的现场加工，应使用符合卫生安全要求的工具和加工方法及符合要求的操作台板。第八章 消 防 一、设计依据建筑设计防火规范GB50016-2014；建筑内部装修设计防火规范GB 50222-2017；火灾自动报警系统设计规范GB 50116-2013；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）；建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）二、设计范围xx农贸市场防火、室内外消防给水与自62、动报警系统及灭火器配置。三、总平面布置xx农贸市场建筑物外，四周均有足够的防火安全间距与消防车道。消防车道最小路宽大于4m，以满足消防要求，场区内有西、北二个主出入口满足消防车的进出，主出入口高度及宽度均大于4m。室外配置有低压消防给水系统，与室内供水管成环状布置，沿消防通道（间距小于120米）设有三个地上式消防栓。四、建筑防火农贸市场主体建筑主要承重构件的耐火等级均为二级，其墙、柱、梁、楼板、楼梯等均采用非燃烧体材料。防火分区、楼梯数量及楼梯间的疏散距离等设置均应符合防火规范要求。室内设防火疏散标志。室内装修材料均采用难燃材料。室内设消防栓。高低压配电室和变电室均采用无窗防火墙至顶分隔，配电63、室及变压器之间及其他设备用房均采用甲级防火门。五、消防系统1、室外配消防栓。2、室内设消防栓系统，火灾应急广播系统，火灾报警装置及消防通讯系统，电气火灾报警系统，火灾自动报警系统，电源采用双电源供电。3、农贸市场内配干粉灭火器。六、消防用水量 室外消防用量15L/S，室内消防用水量30L/S，火灾延续时间按2小时计，同一时间同一次最大消防用水量为324m3/次。第九章 劳动安全和卫生 一、设计依据中华人民共和国安全生产法中华人民共和国劳动法建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定劳动部3号令建筑设计防火规范GB50016-2014安全技术防范(系统)工程检验规范（DB33/T 334-2011）建64、筑物防雷设计规范（GB50057-2010）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）二、主要劳动安全、卫生风险分析地震、雷击、暑热、风力等自然危害因素的产生，都不同程度地威胁建筑物、设备及人员安全。地震：是一种产生巨大破坏力的自然灾害，对建筑的破坏及次生灾害尤为严重。雷击：能破坏建筑物和设备并对人员安全造成影响，并可能导致火灾和爆炸事故。暑热：当环境温度超过一定范围时，气温过高使人产生中暑。三、安全、卫生保护措施1、施工过程的安全、卫生措施项目建设过程中易造成危害的主要隐患部位有：施工现场的电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架，各种坑、井、沟等，因此施工过程中要建立严格的安全操作规章制65、度及事故紧急处理预案，经常向职工进行安全教育和健康教育，定期进行身体检查。2、项目的安全本工程区域地震基本烈度按7度设防，工程只要严格按照建筑抗震设计规范（GB50011-2010）执行，地震对本项目结构安全影响较小。工程设计严格按照建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）2000版执行，可防止雷击。项目中的设备选型及安装，电气材料选择及安装和危险设施建设均应符合安全规定及标准，确保使用安全。生活用水箱应设置自洁消毒器，对生活用水进行消毒，防止生活水箱污染，保证生活饮水水质。水箱通气管及溢水口加防虫网罩，防止杂物尘土进入池水，污染水质。3、农贸市场安全措施农贸市场所有作业均应按国家安全生66、产的规章制度，制定出操作规程和安全工作方法，教育职工严格执行，保证安全生产。餐饮业应严格按有关餐饮卫生标准，保证食品安全，人人都应该遵守交通管理，保证交通安全。农贸市场要合理划分各类食品的销售区，道路和车辆停靠泊位要设明显的划线，标出明显标志并规定行驶方向。农贸市场在出入口设置限速标志，弯道也要设置明显的标志，进出车辆要分道行驶。应以单行、不交叉、少交叉为原则。规定划线并设置交通安全设施，交通标志应具有夜间反光功能。农贸市场内所选设备应具有良好的安全性能和良好的安全防护性能，要具有低噪声、低污染、易操作、方便维修等安全卫生条件列入设备招标技术要求中，并在设计选型中予以落实。对于设备，应在安装之67、前进行全面可靠的质量与安全检查，符合安全标准后方可调配安装。农贸市场内，楼梯口均应配备应急照明设备，并能保证有足够的照明时间。所有的供电和电气设施应按有关规定设置接地、接零、过载保护、短路保护和漏电保护装置。道路和货场附近的配电箱、电气设备和照明灯杆底部应有防冲撞措施。第十章 农贸市场的经营管理 一、设计依据商务部标准化菜市场设置与管理规范二、对经营商品进货管理1、进货制度场内商品进货商应向供货商索取产品的来源地证明、质量认证证书或商品检验检测合格证。蔬菜宜从当地“场地挂钩”的批发市场或从农产品生产基地进货。鲜肉类必须从当地定点屠宰厂进货或从“场地挂钩”的批发市场进货并附有与货物相符的检疫检验68、合格证明。水产品进货应有产地质量检测机构核发的产品合格证或批发市场提供的产品合格证明。豆制品和熟食制品同有营业资质和卫生许可的生产、经销企业进货，并索要与货同行的送货单等留存备案。其他食品进货应有与货相符的食品卫生合格证明。2、入市检测制度菜市场应根据需要，配置快速检测设备，并对入市蔬菜、水果的有机磷类氨茎甲酸脂类农药残留含量进行监测。市场应每天核对进货商品与商品检疫检验合格证，发现问题及时处理，质检人员应对各种单证进行真伪及有效期验证，对初次入场的经营者资质证明及商品质量证书原件复印存档，建立可追溯机制。三、对商品陈列的管理1、蔬菜类蔬菜上柜销售前应加工整理，排整齐，分类陈列。预包装蔬菜排放69、应保持新鲜，整齐美观，方便购买。2、鲜冻肉类鲜肉经营鼓励设置品牌销售区，其经营场地必须设有温控设施，其区域温度不高于25，当天交易剩余的鲜肉、分割肉须进行冷藏保质，保管时间依据季节制定标准，肉类食品不得存放在有毒有异味的地方，销售中产生的不可食用肉应置放于有明显标识的容器内，由市场管理部门按要求集中处理。3、水产品类冰鲜水产品柜台应在多孔不锈钢板上铺设散冰保鲜，并配置保鲜冰柜。水发水产品和需清水暂养的贝类应放在专门的容器中陈列销售。4、豆制品豆制品应分类陈列摆放整齐。豆制品销售前后必须做设施设备及周围环境的清洁卫生，未销售完的豆制品应放入冷藏设施中贮藏。5、熟食卤品生、熟食品应分开放置，制作原70、料应符合食品卫生要求。室内应配备消毒设备，专用放置或展示容器，冷藏及空调等设施，并符合食品卫生要求。要有完善的防蝇、防鼠设施，并做到无鼠、无蝇侵害，熟食销售人员严禁直接用手接触食品。6、酱腌菜类直接入口的酱腌菜应当加盖销售，并配备防蝇、防鼠设施，做到无鼠、蝇侵害，严禁用手直接接触食品。7、清真食品清真食品专柜的设置与运作必须符合国家和有关民族政策。经营清真类食品应符合清真食品供应的专摊、专人、专库、专车的要求。8、包装主要有偿使用无毒、可降解的环保包装材料。腌制食品严禁使用化学和有毒、有害的塑料桶。熟食存放和预包装食品供应符合卫生要求。四、管理措施1、制度措施农贸市场应当制定内部管理制度农贸市71、场管理人员工作制度农贸市场管理人员岗位责任制度市场经营者守则食用农产品安全质量制度、不合格产品退出制度、产品质量安全追溯制度菜市场经营活动场内公示制度商品预先赔付制度市场档案管理制度环境卫生管理制度2、农贸市场建立服务台账、顾客投诉处理台账、食品从业人员健康检查登记台账、计量器具台账、校秤记录台账、不可食用肉回收台账等。3、质量措施鼓励经营者采购经国家认证的有机的、绿色的、无公害的农产品。不得销售掺杂、掺假、以次充好、假冒伪劣、过期失效、变质等不合格商品。菜市场应在场内明显处设置检测室，检测室面积不小于10平方米，应配备专业的检验人员和检测项目所需的快速定性检测设备。每日必须对上市商品抽样检测72、并公布检测结果。对场内发生畜禽病死或疑似病死事件，应按照卫生防疫的有关要求处理。4、证照措施农贸市场内的经营者必须持有有效营业执照，经营豆制品和副食品等还必须同时领取卫生许可证，不得无照经营或超范围经营。随同商品同行的当日合格证、检疫证、送货证、确定单等商品证（单）应由场内经营者自行保存备查。5、价格措施销售各类商品应当按照国家有关规定明码标价，标价内容真实明确，字迹清晰，货签对位，标志醒目。包装内商品标价签应当标明品名、计价单位、产地、零售价等内容，对于有规格、等级、质地等要求的，还应标明规格、等级、质地等项目。禁止价格欺诈、哄抬价格和低价倾销等不正当价格行为。6、计量管理措施市场内必须使用73、符合国家标准的计量器具，加强管理，定期校验，并向当地质量技术监督部门申报备案。按期做好每年一次的计量器具强制检定工作。票据、票证、商品标识、价目表等应正确使用国家法定计量单位。7、加强人员培训和服务规范措施。8、加强市场内的信用建设建立起农贸市场内经营者诚信经营档案，公开、公正、公平地管理场内经营者。场内经营者应诚信经营，培养良好的社会信誉，自觉抵制欺诈、违规经营、偷税、漏税、欠税等。场内对经营户奖优惩劣，情节严重的可以清退出场。第十一章 企业组织机构及人力配置 一、xx农贸市场经营管理机构设置1、机构名称：xx农贸市场经营管理办公室2、机构设置：经营管理部办公室下设业务协调及拓展信息部物业管74、理部经营管理部财务部二、人力配置1、菜市场经营管理办公室。2、业务协调和拓展部生产商的直接销售。供货商和销售商的协调对接。场内外、市内外、省内外供销平衡信息的上报及发布。3、物业部全场设备的维护和维修。全场的环境卫生。全场的安保。4、经营管理部食品卫生监督及质量检测。执行经营管理、进货、陈列管理、对经营制定管理制度并管理。5、财务部第十二章 项目建设的实施组织本项目的建设实行BT的投资建设模式。整个建设阶段由日喀则地区xx实业发展有限公司公司投资，并组织专门的建设项目专业班子负责建设，建成验收后交农贸市场经营管理办公室经营。组织实施机构为二个。一、xx农贸市场升级改造项目建设领导小组组 长：副75、组长：办公室：二、建设单位为xx实业发展有限公司公司xx农贸市场升级改造项目建设实施办公室主 任：副主任：成 员：第十三章 工程进度及招标管理 一、实施进度（一）建设工期拟于20xx年5月底开工建设，20xx年9月底完工，工期为4个月。（二）项目建设进度1、项目立项：办理建设批文、规划许可。2、可行性研究：定性定量论证、投资估算、落实资金。3、工程设计：确定建设方案并完成施工图设计。以上三项自20xx年5月份前完成。（三）工程建设组织房屋施工、设备购置、辅助设施建设、设备安装。（四）筹备投入使用组织工程验收、人员培训，做好使用准备。（五）投入使用二、工程招标（一）招标工作依据中华人民共和国招投76、标法招标公告公布暂行办法评标委员会和评标办法暂行规定（二）招标方式根据有关规定，结合项目特点，拟采取以下招投标方式：1、建筑设计采用邀请招标。2、全部工程施工采用公开招标并进行资质审查。3、工程监理采用邀请招标，并进行资质审查。三、招标范围该项目全部工程施工实施公开招标。该项目的设备采购、建筑材料、施工安装采用公开招标。地质勘探、工程设计、工程监理采用邀请招标。建筑外道路、地面、给排水、配电由专业行业施工。四、招标的组织形式一、招标机构由具有相应资质的招标机构实施。二、评标委员会由招标机构按有关规定随机抽取组建多名专家组成评标委员会。五、招标的基本情况项目的各项组织招标基本情况如下表项 目招标77、范围招标组织招标方式不采取招标形式备注全部部分自行委托公开邀请重要材料及设备土建部分勘察设计监 理土方、道路、地面室外给排水、变电第十四章 投资估算及资金筹措 一、投资估算1、估算范围xx农贸市场升级改造项目范围内所有土建、安装、设备、设施的投资。xx农贸市场升级改造项目范围内的道路、场地、给排水、供电、网络等设施设备投资。管理办公室室内办公设施的估算。2、估算依据（1）西藏自治区建设工程工程量清单计价定额2011年(市政工程部分)（2）西藏自治区建设工程工程量清单计价定额2011年(安装工程部分)（3）西藏自治区建设工程工程量清单计价定额2011年(建筑工程部分)（4）本工程人工费按201178、年西藏自治建设工程工程量清单计价定额（建筑工程部分）（装修工程部分）（安装工程部分）的人工单价进行计算。（5）材料调差依据2015年第2期西藏自治区建筑工程造价管理总站所发布的西藏建设工程造价信息和市场价进行调差。设备价格根据厂家报价结合运杂费确定。（6）建设单位提供的有关资料。（7）类似工程技术经济指标。 其它费用取费依据（1）项目工程前期工作咨询费：依据国家发展计划委员会关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格19991283号文计取。（2）工程勘察费：根据计价格200210号文国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知规定计取。（3）工程设计费：根据计价格200279、10号文国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知规定计取。（4）建设单位管理费：依据关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建2002394号）文计取。 3、投资估算表xx农贸市场升级改造项目投资估算表序号工程项目名称工程量单位 单位造价投资费用（元）备注一建筑安装工程费用4209059.28 1农贸市场房屋维修改造2921190.83 1.1屋面维修1453.21 m2272.25 395639.66 1.2中庭夹丝玻璃采光天窗更换475.00 m2325.48 154605.25 1.3市场通道上空阳光板更换590.31 m2142.87 84335.20 1.4底层柱子外包瓷80、砖407.04 m2141.78 57710.10 1.5底层顶棚改造2165.09 m277.75 168328.44 1.6底层内墙面改造508.08 m273.66 37425.69 1.7地面改造1375.01 m2256.14 352189.89 1.8市场内主道路改造808.98 m2171.14 138449.36 1.9摊位改造267.00 m2925.09 246997.77 1.10 新建熟食品摊位钢化玻璃墙面69.00 m2399.77 27584.27 1.11 新建市场办公室12.92m23061.3039552.00 1.12 水果区货架1.00 项10000.0081、 10000.00 1.13 排污暗沟改造100.20 m450.57 45146.93 1.14 电动卷帘门62.16 m2537.80 33429.95 1.15 西大门LED彩色显示屏4.50 m29505.22 42773.49 1.17 市场内照明系统1.00 项68118.86 68118.86 1.18 市场内监控系统1.00 项68443.45 68443.45 1.19 消防栓迁移3.00 个1174.95 3524.86 1.20 市场内门面房外墙面清洗553.43 m25.39 2985.08 1.21 市场内门面房屋面改造963.79 m2251.85 242729.682、2 1.23 变压器及线路1.00 项159241.90 159241.90 1.24 市场内消防管道更换1.00 项85000.00 85000.00 预留1.25 公共厕所改造1.00 项57464.22 57464.22 1.26 入口处简易房改造1.00 项67556.40 67556.40 1.27 东侧门门面房给水管网1.00 项56129.60 56129.60 1.28 南侧门面房外走廊钢化玻璃隔断39.06 m2399.77 15615.08 1.29 店招店牌122.65 m2389.10 47723.48 1.30 新建摊位71.32 m22979.39 212490.283、8 1.31新建活禽宰杀区12.29m22474.1330407.072 温州商城1287868.45 2.1卫生间楼面改造15.82 m2308.35 4878.04 2.2卫生间内墙面改造89.92 m2117.12 10531.44 2.3卫生间吊顶15.82 m2150.90 2387.19 2.4卫生间器具1.00 项12273.12 12273.12 2.5走廊、办公室楼面改造975.43 m2134.23 130931.32 2.6走廊、办公室内墙面改造3284.95 m267.65 222229.25 2.7 办公室顶棚吊顶804.91 m2156.12 125662.80 284、.8 走廊顶棚170.52 m277.74 13256.71 2.9 三楼内墙拆除重建1.00 项123047.36 123047.36 2.10 顶层屋面改造1765.22 m2272.73 481426.66 2.12 三楼办公区门窗更换74.76 m2694.46 51917.57 2.13 市场停车场改造755.74 m2144.66 109326.99 二设备购置费500000.00 1快速检验检疫设备1.00 套300000.00 300000.00 2垃圾运输车1.00 台200000.00 200000.00 三其它费用费率339157.311设计费3.0%127183.99285、监理费2.0%84789.333招标代理费1.0%42394.664建设单位管理费1.5%63592.00 5可行性研究编制费0.5%21197.33三基本预备费4.0%203144.95三总投资5281768.60 二、总投资资金筹措xx农贸市场升级改造项目总投资为5281768.60元本项目为公益公共设施，投资公司自筹2650000.00元占50%，向国家申请2650000.00元占50%。第十五章 经济效益分析和财务评价 一、社会经济效益分析1、党的十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定明确提出“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”。所有的经济86、活动最根本的问题，就是如何最有效地配置资源的市场决定资源的优势在于可以引导资源配置符合价格规律，以最小投入（费用）取得最大产出（效益）的要求。市场决定资源配置的本质要求是经济活动中遵循和贯彻价值规律，其实质就是让价值规律、竞争和供求规律等市场经济规律起决定作用。2、根据以上原则，着力构建统一开放、竞争有序、高效安全、利产惠民的现代商贸体系，把消费和生产有机结合，从而促进扩大居民消费和促进生产业转型有机结合起来。3、农产品的生产和消费决定农村农民收入和城镇居民基本生活水提高不可替代的基础消费品，在我国多年未形成产销平稳运行的格局，买难卖难经常出现，价格时高时低，是我国消费物价波动的主要来源，给生87、产者和消费均带来损害。中共中央、国务院近几年发布了很多文件，要求采取措施完善发展农产品批发市场、农贸市场、菜市场等鲜活农产品销售网点，逐步形成布局合理、功能完善、竞争有序的农产品市场网络。从而提高流通组织化程度，完善流通链条和布局，进一步减少流通环节，降低流通成本，建立完善高效、畅通、安全、有序的农产品流通体系，保证供应和价格稳定。4、建设城镇的标准化菜市场，特别有规模的标准化菜市场，形成鲜活农产品的产销节点，逐步给农民生产提供指导，给消费提供实惠，便利和好的消费环境，充分发挥商贸流通的市场作用，解决卖难、买难，促进生产和消费健康发展。二、财务估算评价（一）估算依据说明对农贸市场周围（半径公里88、）居民人数和食品消费水平的调查。菜市场出租柜台的市场价。菜市场建设方案规划。日喀则市政府有关地方税收的规定。有关资料。（二）农贸市场收入估算说明1、xx农贸市场收益估算本次改造摊位205个每个摊位每月租金400元年收益为：20512400=98.4万元 经济效益测算表 单位：万元经济指标项目改造前项目改造后增（减）备注销售收入总额586.12684.5298.40成本费用总额455.46468.7113.12只增加固定资产折旧税金及附加32.8238.335.51利润总额97.84177.4879.64所得税11.5526.6215.07所得税率按15%净利润86.29150.8664.57289、投资回报率：79.64万元530万元=15%本项目投资回报率每年为15%3、投资回收期：530万元79.64万元=6.65本项目投资回收期为6年半。4、社会效益分析：通过此次升级改造，xx农贸市场在整体形象上得到极大提升，作为日喀则市最大的农贸市场，在提升服务水平，创建和谐市场、促进商品流通、活跃市场经济、满足群众就业、提高群众生活水平、丰富市民菜篮子等方面都将发挥更加积极的作用。 第十六章 项目的社会评价 一、项目对社会影响的分析1、从社会宏观层面分析从消费层面上看：扩大消费是我国经济发展的长期战略，发展现代商贸流通，提高流通效率，降低流通成本，对引导和扩大城乡居民消费，调整经济结构，转型90、经济发展方式和改善民生具有重要意义。在实施扩大消费的系统工程中要特别注意不同收入群体消费之间关系，实施消费多层次的共同发展。以改善民生，满足广大人民群众物质文化需要为目的，以市场为导向，发展现代商贸流通设施和现代商贸流通手段，并制定保障发展现代化流通体系的政策、法规、标准、规划，从而逐步建立扩大消费的长效机制。要着力构建统一开放，竞争有序、高效安全、利产惠民的现代商贸流通体系，促进便利消费、实惠消费、热点消费、安全和可持续消费。为此，必须完善农村流通网络，发展社区便民消费，培育新型消费模式，大力发展电子商务，提升流通的规模化、组织化、信息网络化，优化供应链管理，降低流通成本，支持物流配送中心建91、设，完善冷链、配送设施，建设商贸流通信息服务平台，促进产销直接对接。积极培育商品消费热点，大力促进安全消费和循环消费。完善市场监督体系和商务信用体系的建设。从生产层面上看从宏观经济层面看一切生产和建设都是为了消费。十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中提出“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济改革”，并按照这个要求，提出了经济领域众多新的重大改革措施。市场作为经济的一部分，长期内嵌于社会，发挥着商品交换的职能，社会生产的产品源于市场的需求，才能在市场流通并完成交换，换句话说，消费决定生产。因此，实现产品流通体系的现代化，将捉进生产的现代化。传统的流通体系的升92、级，将推动传统生产的转型升级。2、从项目层面上看从改善城镇居民消费环境，平抑食品价格，保障居民食品供应上看，对现有xx农贸市场升级改造，建设标准化农贸市场势在必行。标准化农贸市场的建设标准是实施农贸市场现代化的初步标准，一是农贸市场建设的硬件设施好，是砼的永久性结构，交通组织合理，卫生标准高，购物环境舒适，经营管理和组织程度较高，采用高素质人才和网络技术管理，通过高素质的管理使消费者对产品质量、价格、可追溯办法都有所了解，使消费者享有充分的知情权，实现明白消费。从农村生产农产品角度上看标准化农贸市场依据强大的经营组织能力，组织农村生产，供应本农贸市场的食品销售，并且可在全市、全省及全国范围内组93、织食品供销，从而解决卖难买难的问题，保障市场供应充足和价格的合理平稳，从而提高农村生产者的信息了解程度，调节种植、养殖的品种和规模，稳定生产消费预期，提高农民的收入。二、升级改造项目的适应性xx农贸市场的现状或为大棚，或为沿街设摊，属于传统的蔬菜水果、鲜活农产品销售方式。虽然对产销两方有一定的便利，但对于农村组织生产，城镇居民消费的食品质量、知情权和一站式购物消费习惯、城市的管理造成极大的不利因素。建设规模性的、具有较高水平购物环境和现代化管理的食品综合性商场是大势所趋，标准化菜市场就是综合性的食品专业商场和现代化的食品超市，能满足居民消费的要求。食品消费占社会零售消费的40%左右，是最有普遍94、性的消费，标准菜市场建设好、经营好可以很好地为95%以上的居民服务，总的消费量会超过奢侈店、高端百货店的消费群体和消费量。第十七章 项目的风险分析本项目风险分析是在对资源、市场、技术、工程方案初步分析的基础上，进一步综合分析识别项目在建设和经营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判断风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。一、风险因素识别及程度分析本项目属于公益性的商贸流通领域中零售网点，其建设和经营中所采用的技术都是很成熟的，只要按照国家有关技术规范、设计图纸、执行国家管理相关规定，其实施过程中可以避免各种风险的发生。因而在市场、管理、资产、运营、环保等因素对项目的建设和使用影响较大。1、95、市场的发展有一定的培育期，由于传统的消费模式转变现代化的消费模式要有消费引导和管理措施，采用适当的消费引导是十分重要的。xx农贸市场位于稠密居民区，且居民消费水平较高，消费安全意识较强，要使周围居民充分了解标准菜市场的经营宗旨，合理价格，良好的购物环境，定能获得居民的青睐。2、管理风险该项目具有一定的先进性、安全性和复杂性，且农贸市场规模较大，因而对项目实施和运营的人员素质要求更高。但国内、省内大型农贸市场对鲜活农产品的经营已经有了非常成熟的经验，加强项目建设和运营人员的挑选、培育、使用，可以解决。因此经营管理方面的风险较小。3、环境和社会方面的风险本项目在建设和运营过程中一定会产生噪声、扬尘96、对环境造成影响，并且项目在稠密居民区，要做好环境保护工作，采用环境保卫措施，严格环保制度并与居民充分沟通，并争取环保部门的指导和协助，达到与居民的和谐共处，否则具有一定的风险。4、资金、资产和政策风险xx农贸市场升级改造项目所需资金，采取项目建设（改造）业主自筹、上海援藏资金和政府配套补助相结合的方式，因此资金、资产、政策风险较小。5、配套条件方面的风险项目建设在成熟社区，水、电、路、通讯、网络基础设施配套齐全，外部协作风险也很小。6、其他风险除以上风险外，资源和运营方面的风险因素较小。二、风险防范对策分析为了规避风险，减少风险给项目带来的损失，建设单位必须加强风险控制，建设和经营过程中对不同97、的风险因素提出相应的规避和防范对策。1、加强组织领导。以项目建设负责人为领导组织风险管理小组，把风险责任分解落实到部门和个人，强化公司全体员工的风险责任意识，树立规避风险就是创造效益的理念；加强对风险的管理和控制，做好各种风险应急措施，尽可能降低风险发生的可能性和减少风险损失程度。2、提高技术水平，降低技术风险和环境风险。在建设过程中，要提高施工的技术含量，精细组织施工，文明施工，注意施工技术的衔接，加强技术、安全、行政管理，注意施工过程中降低对周围居民的不利影响。通过各种渠道和措施提高居民对施工噪声产生影响的忍耐性，稳步推进工程建设。在运营过程中，同样要注意菜市场的噪声、排风、负压通风对周围98、的影响，实现与环境的和谐发展。3、加强人才的培育和组织管理，降低管理风险。一是按照现代化企业运作管理方式，加强菜市场信息网络人才的培养和使用，建立和完善各项规章制度，强化管理措施；二是树人才强企的观念，大力加强人才培养和引进，制定人才建设发展规划。第十八章 研究结论与建议 一、研究结论xx农贸市场升级改造项目从社会需求、国家政策引导方向、国家建设标准等方面看，建设是十分必要的。xx农贸市场升级改造项目是在原农贸市场用地上进行改造，符合日喀则市城市建设总体规划，土地使用权属于委托建设单位。拟建场地内地质稳定，适宜建筑物的建设。拟建场地周围各种市政设施配套，便于农贸市场市场的标准化建设。建设和运营该项目所有技术均是成熟技术，只要加强管理，完全可以实现。本项目的财务评价指标良好，因此本项目经济可行。研究结论：本项目可行。二、问题和建议1、标准化菜市场是现代化的、信息网络管理的专业大型农产品商场，要充分发挥该项目的区域效应，必须加强标准化菜市场的人才培养和现代管理组织。2、加强建设过程中各方面的协调，高质量的建设好标准化菜市场。