1、占地7万平果蔬批发大市场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论61.1承办单位概况61.2编制依据和原则61.3项目概况81.4结论与建议10第二章 项目建设的必要性112.1 项目建设背景112.2 项2、目建设必要性20项目建设是保障“果、菜篮子”供应的需要20第三章 市场分析273.1 我国现代农产品批发市场发展现状273.2 XX市现代农产品批发市场及物流发展现状303.3 XX市农产品现代批发市场发展前景35第四章 工程技术方案374.1 项目用地功能分区374.2 流程技术方案384.3果、菜保鲜技术方案414.5构筑物流网络信息平台454.6主要设备见下表45第五章 项目实施方案475.1厂址选择及建厂地区条件475.2总图运输495.3建筑设计515.4执行技术标准525.5工程结构535.6总图数据545.7建设内容见下表5-1545.8公用与辅助工程555.9组织机构、定员及培3、训605.10项目实施计划进度6210年8月11年6月：土建工程峻工、设备安装调试；62第六章 环境保护与节能636.1 环境保护63结论676.2节 能67第七章 安全卫生与消防707.1 安全管理707.2 卫生条件717.3消防措施717.3.2消防设施717.3.3灭火器配备72第九章 投资估算与资金筹措739.1编制说明739.2投资估算739.3资金筹措74第十章 财务评价7410.1生产成本及费用估算7410.2财务分析75第十一章 社会效益分析7811.1 社会效益7811.2影响分析80第十二章 风险分析与对策8112.1 项目面临的主要风险8112.2风险防范措施82第十三4、章 结论83第一章 总论1.1承办单位概况XX市XX有限公司成立于1990年6月26日。座落在XX市双台子区新华街64号。该公司经营的XX批发市场占地面积11780.5m2；库房62座，建筑面积3000 m2；钢架大棚一座630 m2。2009年实现交易额7000万元，上缴税金19万元，利润48万元。该XX批发市场建设于上个世纪90年代，由于受规模、功能和格局限制，市场内软硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。随着我市经济的快速增长，人民生活水平的迅速提高，果篮子、菜篮子工程备受关注！让全市人民吃上新鲜、放心、优价5、的果菜，已成为XX市民生工程的主体工程。XX市政府十分关注我市菜、果篮子工程，决定乘铁东小区改造的配套资源，重新规划建设XX市果蔬批发市场。以满足XX市及周边地区对安全、保鲜XX蔬菜的需求。1.2编制依据和原则1.2.1 编制依据关于加快农产品流通网络建设推进“双百市场工程”的通知商务部财政部；商建发2009277号文件； 关于搞活流通扩大消费的意见（在地级以上城市选择一批菜市场进行标准化改造）（国办发【2008】134号），关于印发黄海部长助理在全国大型农产品批发市场建设现场会上讲话的通知商务部办公厅2006年10月13日；关于加快我国现代物流发展的若干意见原国家计委、经贸委、农业部、财政部6、人行、国家工商总局2002年12月联合发布；对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。关于加强农产品批发市场建设的实施意见XX市商业局XX市改造建设标准化菜市场的实施意见XX市商业局关于铁东地区重新规划旧物市场和果菜交易中心的请示双区政【2009】42号建设项目经济评价方法与参数第三版；建设单位提供的有关资料与数据。1.2.2 编制原则1、认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标识、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2、选址必须7、符合城乡建设总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3、总平面布置应满足农产品批发市场的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利于批发市场今后的发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4、充分利用当地的基础设施条件，以节约工程投资；5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家排放标准，尽量减少对环境的影响；6、认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取有效防范措施，确保交易场所的人身安全。1.2.3 编制范围本项目研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建8、设规模、环境保护等方面的内容。投资估算及财务评价：根据国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率等财务、经济评价指标。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。1.3项目概况1.3.1 项目目标定位XX市果蔬批发市场将成为XX市农产品一级流通中心，近期迫切发展的主要功能为：网络电子信息交易平台、果菜农药残留鉴定中心；果菜气调保鲜库；XX、蔬菜交易棚库区；办公、客栈综合楼。1.3.2 项目建设的宗旨依托该公司果蔬批发市场的发展平台、在农产品流通行业9、的优势地位，把项目建设成为东北地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品批发市场。为东北、华北、内蒙地区“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。1.3.3 项目建设内容项目占地面积: 70570（折合106亩），建筑面积: 46098m2。功能划分：办公、客栈生活区、网络电子信息交易平台、XX交易区、蔬菜交易区、生态停车场、保鲜冷库、菜窖等。本项目的综合技术经济指标见下表：表1-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积 705702总建筑面积 460983建设总工期年 14建筑密度 %485容积率0.656绿化率 %127水电负荷7.1用电负荷Kw/h3510、07.2用水负荷m3/日1108项目总投资万元114779主要经济指静态投资回收期年 8.8税后投资内部收益率% 5.75税后财务净现值万元3821.4结论与建议XX市果蔬批发市场项目符合国家产业政策和XX市产业总体规划，已被列入XX市及双台子区“十二五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进辽宁省、XX地区现代农产品流通业的发展，有利于保障辽宁省、XX市“菜篮子”工程的稳定、安全供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期、稳定型增长项目，有利于巩固XX市果蔬批发11、市场在农产品批发市场领域的领先优势，增强核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，XX市果蔬批发市场项目区域规划是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。第二章 项目建设的必要性2.1 项目建设背景2.1.1 经济发展条件经济发展是农产品批发市场产生的源泉，其发展规模在一定的条件下反映了人民对农产品需求的规模。同时，在经济发展过程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异，是大量的物流资源、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因。也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物资和商品流动的因素。因此，经济发展条件是发展现代物流的基本条件之一，XX市在经济总12、量水平和经济结构两个方面具备了发展现代农产品物流市场的条件。一、 地区经济发展总量根据XX市国民经济和社会发展第“十一五”规划纲要和XX市国民经济的持续稳定增长；到2010全市地区生产总值预计可达到424.6亿元，年均增长7.7%。其中，油田经济年均增长1.2%，地方经济年均增长15.2%。人均国内生产总值达到4100美元，年均增长7.1%。财政一般预算收入达到21.5亿元，年均增长16.9%。社会消费品零售总额达到80亿元，年均增长13.1%。以XX市物流成本占地区生产总值的20左右分析，每年XX市用于物流管理和组织的费用将达到85亿元左右。因此，XX市具备发展现代农产品市场基本的经济规模条13、件。物流效率和效益的提高，对XX市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义；XX市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳定增长的态势；从XX市的经济地位和与周边城市的比较优势分析，XX市也具备了发展现代化农产品批发市场的总体经济条件。二、经济结构在“十一五”期间，XX市把石化产业作为接续产业发展的重中之重，形成对区域经济发展的重要支撑能力。提升石化产业整体技术水平，促进炼化一体化延伸加工，延长产业链条。充分利用国内外两种油气资源，扩大原油加工规模，提高原油延伸加工能力。推进辽河石化公司500万吨稠油加工扩建及后续加工、华锦集团300万吨原料油加工、北方沥青30万吨环烷基润滑油14、等重大项目建设，原油加工能力达到1500万吨，沥青生产能力达到600万吨，建设全国最大的稠油加工和沥青生产基地。建成46万吨乙烯扩建项目，发展聚乙烯、聚丙烯、聚苯乙烯、ABS等聚烯烃系列产品，合成树脂生产能力达到83万吨，同时发展环氧丙烷、醋酸乙烯、乙二醇等有机合成系列产品，建设全国重要的合成树脂生产基地。以华锦集团、中润化工有限公司等为依托，发展氮肥、复合肥、生物有机肥，建设全国重要的化肥生产基地。大力发展工业助剂、医药中间体、催化剂、涂料等精细化工产品，拉长石化工业产业链条。充分利用盐卤水资源发展氯碱化工系列产品。培育壮大装备制造、塑料、建材、食品等具有发展潜力的产业。开发和引进先进生产技15、术，发展新型钻井机械、隔热管、高低压阀门等石油开采专用设备制造。培育发展汽车零配件加工、专用汽车改装、船舶制造和环保设备制造等先进装备制造业。充分发挥原料优势，大力发展农用、工业用、建筑用塑料制品，努力将塑料产业培育成新兴主导产业。积极发展各类新型防水材料，建设全国重要的防水卷材生产基地；扩大彩钢板、钢结构生产规模，增加聚氨脂复合板等产品品种；发展芦苇人造板、新型轻质墙体材料等新型建材；开发、做大食品加工业。以大型优质大米加工企业为龙头，推进中小加工企业整合，创建在国内有影响力的无公害、绿色和有机大米品牌。积极发展各种水产品、肉食品、乳制品、饼业、调味品等食品加工业，打造特色鲜明的食品加工基地16、。坚持走苇-浆-纸一体化道路，大力发展以芦苇（稻草）为主要原料的制浆、造纸业，到“十一五”期末形成20万吨的造纸能力。加大对现有药业企业的研发、工艺、技术和设备改造力度，形成在生物制药、化学药品和中成药等方面的产业群体优势。大力发展现代服务业。与一、二产业紧密结合，提高为工农业生产、经营、技术开发服务的能力和水平。接受沈阳、大连等中心城市的辐射，以铁路、公路、港口为依托，以现有大型物流企业为骨干，发展水上物流、公路铁路物流、管输物流等物流业。建设和完善XX市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化市场，形成具有一定辐射力的大米、河蟹等专业化的物流基地和配17、送网络。这种经济结构，导致了XX市区域内有别于其他城市的经济发展空间差异，产生了存在于XX市及周边的城市间、乃至全国许多城市和地区的原材料、半成品、产成品等的进出，形成了彼此的供需关系和物流渠道，存在着大量的石油、石油化工、精细化工、建材、粮食、农副产品以及零担、集装箱等物资商品的运输和配送。仓储、装卸、搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、多层次的物流服务需求，为XX市农产品批发市场的发展创造了经济结构条件。2.1.2 区位条件XX市的区位优势和地理位置是现代物流产业发展的天然基础，交通网络四通八达。XX市地处环渤海经济带的要塞，是连接东北与关内的枢纽城市。京沈高速、盘海营高速通过境内并与18、沈大高速公路相连。XX境内有六个高速公路出入口。公路总里程已达2001公里，其中高速公路条111公里，国道条75公里，省道条248公里，县道10条1108公里，公路网密度为每百平方公里49.15公里，跃居全省前列。沿海沿河有码头54个，XX港已经投入使用。XX离周边的营口港、鲅鱼圈港、锦州港较近，距大连港仅302公里。距沈阳桃仙180公里机场、大连机场350公里。沟海铁路和京沈高速铁路贯穿XX，优越的交通为农产品批发市场的发展提供了有力的保障。2.1.3 信息网络支撑条件XX市是重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。截止2003年，全市现有程控电19、话交换机32万门，电话普及率达到33部/百人，居全省前列。到2003年底，全市电信业务总量10.3亿元，年末交换机容量49.7万门，电缆长度2.1万皮长公里，长话电路0.68万路，城乡电话用户42.2万户，移动电话用户40万户，每百人移动电话占有量33部。计算机互联网用户13.8万户，数据通信总用户23万户，公用电话1.48万部。同时，XX市拥有覆盖全市的邮政网络。“十二五”期间还要加强通信基础设施建设，优化和完善基础网络。实现语音、数据网络覆盖整个城乡，实现移动通信网络向3G网的平稳过渡，建成800M数字集群公网和GPS卫星导航定位系统，大幅度提高互联网用户容量。综上所述，通过对XX市的经济20、发展条件、经济结构条件、区位条件、信息网络支撑条件等的分析，XX市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的果蔬批发市场及发展现代物流的基本条件。2.1.4XX市人均收入水平较高，农产品需求日益增长1、2008年XX市地区生产总值675亿元 人均生产总值57214元 全年城市居民人均可支配收入17046元 农民人均纯收入7710元。按人均年食品消费支出5000元，计算未来各年全市食品消费额2010年将达100亿元，2020年将达到200亿元。由此可见，XX市农产品市场潜力巨大。2、2008年末全市城镇单位从业人员451329人，私营个体从业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员90921、41人。在校学生15万人。对水果、蔬菜等农产品需求与日俱增。3、XX市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究。XX市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。2.1.5 农产品安全保障的需求日益提高农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质22、量安全问题。1、农产品品种繁多。既有直接食用的蔬菜、水果等保鲜农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。2、农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上。3、影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。4、农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家23、一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。因此，出台农产品质量安全法，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。2.1.6升级改造批发市场的需要XX市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见中指出。农产品批发市场是流通体系中的重要组织形式。建市以来，经过20多年的发展，我市农产品批发市场的交易规模逐年扩大，服务功能不断增强，初步形成了与经济发展、百姓生活水平相匹配的批发市场体系。但与全省及至南方省份的一些知名市场相比还存在较大差距。主要表现在：管理方式落后、24、管理体制陈旧、辐射能力不强，特别是以“现金、现场、现货”交易为特征的传统交易方式仍占主导地位。为此，应采取有力措施，着力提升农产品批发市场的现代化水平。 “十一五”时期及以后的几年时间是我市流通服务业发展的关键时期，也是批发市场改造升级的攻坚阶段，加强市场基础设施建设，特别是培育国内知名乃至国际闻名的大中型农产品批发市场是摆在我们面前的迫切任务，是坚持市场导向、转变经济增长方式的内在要求，各级政府、各有关部门应自觉提高对强化农产品市场建设重大意义的认识，充分调动各方面积极性，针对具体目标加以落实。2.1.7改善农产品流通安全已成为燃眉之急（1）健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健25、全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。 通过广泛宣传、实施农药管理条例、农药合理使用准则及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。（2）杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低26、残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。（3）加强市场流通监管加强农产品流通、消费管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的监督机制。（4）推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。（5）加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健27、全市场生产质量安全例行监测制度。（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统（7）发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。2.1.8现有农产品储销系统相对滞后上世纪九十年代末，XX市先后建设了高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化农产品市场，但现在的市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，28、并呈现衰退迹象，其货物基本上只限在本市及周边地区销售。截至目前，XX市尚未建设新的现代化的农产品批发市场。这些市场作为XX市、辽宁农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。另外，相对全国及其它行业，XX市农产品运销系统的发展颇为缓慢，农产品市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实施等全程监控水平较低，近年来连续爆发的食品安全事故凸现了农产品产销全程监控的必要性和紧迫性。2005年以来，XX市农产品价格已普遍上涨20%左右，农副产品的供应已不能充分满足XX市的需求，而且随着XX市经济和生活水平的不断提高，对农产品的需求也不断提高。XX市农产品储、运、销系29、统的现状已远不能满足人们日益增长的对农产品抑价、安全、绿色供应的需求。XX市农产品储、运、销系统亟待改造升级，以达到与城市社会经济同步发展，均衡和谐的局面。2.2 项目建设必要性 项目建设是保障“果、菜篮子”供应的需要随着辽宁省、XX市经济发展，XX市城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。XX市现有高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展和居民消费的需求。随着XX市经济建设、社会发展等外部条件的进一步优化，农民群众对农产品的生产、销售、降低农产品生产、销售成本，迫切希望把其农产品30、采配、销售中心前移到XX市果蔬批发市场。但多年来XX市尚未规划建设新的现代化的农产品批发市场。因此，规划建设现代化的果蔬批发市场是满足辽宁省、XX市“果、菜篮子”供应的现实需要。 项目建设是保障果菜食品安全的需要随着经济的发展和人们生活水平的提高，对食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用果菜的基本诉求。但是，食用果菜农药残留超标，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费理念。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。XX市果蔬批发市场建设的目标是，立足XX、流通辽宁、面向北方、辐射全国，成为东北地区规模最大、功能完31、善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代化农产品批发中心。项目通过建立水果、蔬菜等农产品食品质量安全保障体系，从流通环节对食用果菜实施绿色通道定位。该项目确保农产品流通环节质量安全的具体举措包括：1、建立市场内水果、蔬菜等农产品长效检测机制，即建立质量安全检测中心、质量技术监督站等由政府机构主导成立的质量安全保障执行机构，在政府配套法规的支持下，将水果、蔬菜等农产品安全监督管理工作推进到批发市场内；2、建立市场准入制，即利用电子信息技术如统一电子结算，建立产品可追溯系统，配以长效检测机制和园区内的经营管理，建立市场准入制度；3、建立水果、蔬菜等农产品批发市场，即与XX市出入境检验检疫局合作，32、在市场内建立出口食用农产品配送中心，建立一套符合CIQ监管要求的出口食用农产品供应链管理平台，形成出口果菜安全标准，并在市场系统内的农产品批发市场推行该标准，构筑批发市场网络的农产品质量安全保障体系。因此，项目建设对极大地保障出口水果、蔬菜等农产品、食品的安全，具有重大的战略意义和政治意义。 项目建设是XX市发展战略规划的需要XX市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见，关于今后发展的目标中指出。加强农产品批发市场现代化建设，特别是有计划的发展和培育品牌市场是强化我市流通工作的新一轮目标选向。要树立科学发展观，突出企业（市场）的主体地位，在政府的有力推动下，运用现代流通理念、现代交易方式、33、先进信息技术和必要的政策扶持，对全市范围内基础条件好、交易规模大、发展潜力强的农产品批发市场，集中力量进行改造升级。到2011年，在全市农产品批发市场中培育7个市场主体企业化、投资渠道多元化、交易方式现代化、服务功能多样化的现代化大中型农产品批发市场，使之扩大辐射范围，健全法人治理结构，体现XX的产业优势和特色，成为省内知名乃至全国闻名的市场品牌。具体目标为：在市场交易规模上，要有5家农产品批发市场年成交额达到3亿元以上，力争培育2家超10亿元的农产品批发市场。 在市场交易方式上，推动“现金、现货、现场”等传统交易方式向总经销、总代理、场内超市、场外连锁等区域性、集约化经营方式转变，促进委托制34、拍卖制、网上交易等现代交易方式基本形成。 在市场设施建设上争取达到技改投资不断加大，技术创新能力不断增强；信息中心、结算中心、检验检测中心等功能完备；物流配送、金融服务、餐饮服修、邮电通讯等配套功能更加完善。在市场声誉上，形成国内外较高的知名度，以品质优良、品种繁多、管理现代、服务领先提升市场地位。杜绝假冒伪劣、商业欺诈、销售违禁商品、欺行霸市等违法违规行为。 在管理体制上，改变主办单位政府委派或事业单位的身份，现代产权制度和企业制度基本建立，形成市场主体企业化、投资渠道多元化的现代企业格局，实现企业办市场、企业管市场、市场企业化的新型市场模式。 项目建设是XX市社会经济发展的需要XX市商业35、局关于加强农产品批发市场建设的实施意见，关于今后发展的任务中指出。针对农产品批发市场存在的主要问题，当务之急要着力加快改革传统的管理体制和交易方式，完善服务功能和经营机制，发展品牌化、规范化、公司化的新型市场。强化市场在商品交易、价格体系、经销代理、专业会展、物流配送、带动周边经济发展等方面的功能。推动批发市场向产品研发设计中心、国内外零售商采购中心、信息发布中心等现代运作方向转变，提升市场的规模化、组织化、现代化、国际化水平。（一）建立现代市场管理体制。改革现有的市场管理体制和模式，进行股份制、公司制改造，使之成为具有市场竞争能力的经济实体，成为具有内生动力、机制灵活、体制创新的现代化经营企36、业。（二）培育大中型批发商。调整经营主体经营批量过小、经营额分散的组织结构，培育品牌化、专业化、特色化的大型批发商；引入大型生产企业的采购、销售公司和跨国公司的采购分销中心，构筑以资产、品牌、信誉为纽带的产销联合体及采购分销网络，推行总经销、总代理、佣金代理为主的经营模式，形成产品出口、境外设店的高效通道。（三）发展现代交易方式。广泛采用与市场发展方向相适应的现代交易方式和营销组织形式，加快改造传统交易方式的步伐。农产品批发市场要创新经营，提高档次，探索大宗品种的委托制、竞买制、拍卖制、仓单交易、网上交易、远期合同、电子结算等现代交易方式，实现流通方式的根本变革。（四）建立功能完善的物流配送体37、系。运用现代物流技术，整合分散的运输、仓储资源，组建运输、储存、装卸、整理、加工、配送、信息等有机结合的专业化物流公司，逐步发展成大型的、多样化服务功能的物流配送中心，实现市场物流的社会。（五）开展农产品批发市场的标准化建设。照标准化市场建设规范要求通过改造，全面提升商品批发市场的标准化水平。着力保证交易场地人流、物流、车流畅通，商位设施布局合理，电子交易结算便捷，检验检测高效，服务设施完备等。 有助于提高农产品流通的国际竞争力在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品批发市场为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争38、力。随着CEPA、东盟农产品零关税、中国对于台湾水果进入大陆市场的零关税政策等经济措施的进一步落实，许多跨国的连锁零售企业如沃尔玛、家乐福、吉之岛，以及香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在XX市设立农产品采购中心。因此，为了抢占迅速增长的农产品物流市场，需要尽快建设现代化的农产品市场，应对日趋激烈的市场竞争。 解决“三农”问题、推动农业产业结构的调整“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品批发市场的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上放心水果和蔬菜。同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种、养殖方向39、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。加工配送、物流、商易平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。目前我国农业经济的特点是分散化、小生产，农产品商品标准化工作还很不完善，XX地区也不例外。项目的建立有助于形成40、与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬、肉蛋类商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性及持续增长，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。综上所述，项目的建设有利于保障北方地区“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合XX市的战略发展规划和国家产业政策41、，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。第三章 市场分析3.1 我国现代农产品批发市场发展现状效率低下的农产品市场正成为我国农产品流通业和农业产业化发展的巨大障碍。发展现代农产品市场，提高农业综合效益，已成为当前农业流通领域亟待解决的重点问题。1、我国农产品批发市场整体发展水平低下经过多年改革发展，我国农产品批发市场体系逐步完善，农产品流通的多重循环格局初步形成。但由于我国传统的农产品流通体制环节过多，以常温物流或自然物流形式为主，各环节运输条件较差，农产品在流通过程中损失很大。数据表明，我国水果、蔬菜在采摘、运输、储存等环节上的损失率为2530，我国每年至少有1.8亿吨果蔬腐烂掉，42、而发达国家果蔬损失率则在5以下；我国粮食损失占总产量的1215，相当于8000万人口的年消费量。此外，农产品市场建设、物流主体培育等方面也存在诸多问题，严重困扰着我国现代农产品市场的发展。农产品批发市场专业化和社会化水平低下。我国名副其实的农产品第三方物流企业屈指可数，社会上对发展现代农产品批发市场及物流的认知和认同度至今较低。尽管批发市场及物流主体呈现多元化趋势，但目前农产品批发市场规模普遍偏小，竞争力不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。农产品批发市场及物流基础设施落后和效率低下。与发达国家相比，我国农产品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台等公共和准43、公共设施仍然落后，导致农产品流通成本高，流通效率低下。重复建设现象严重以及管理水平低下。据统计，目前我国有各类农产品批发市场5,000多家，但具备一定规模的市场数量有限，批发市场管理缺乏相关法律法规约束，标准化程度不高，农产品检疫监测手段不完善，给食品安全带来隐患。农产品批发市场及物流各环节信息化程度低下。我国农户对于农产品生产信息的获得主要还是依靠传统方式，来自当地市场、政府部门、传播媒体及网络的很少。当前，许多农产品市场没有配备信息设备，相关物流信息网络系统还处于空白，在物流服务企业中，仅有39拥有物流信息系统。农产品市场体系功能难以有效发挥。当前占据农产品流通主导地位的批发市场大都只是为44、交易双方提供交易场地，档次低、功能单一、交易手段单一、服务与管理落后等。农产品批发市场及物流专业化和标准化程度较低。各种运输方式之间装备标准不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没有推行，包装标准与运输标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接。此外，我国农产品质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，进入流通的农产品质量偏低，缺少检验手段和食用安全保证。2、我国农产品批发市场及现行物流模式及利弊分析当前我国农产品批发市场及物流主要有四种模式，即：直销型、契约型、联盟型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形成目前我国农产品物流的主导模式。直销型物流模式是由农户或农产品基地自营45、配送，将农产品送到批发市场或用户手中。这种形式适用于流通范围较小、流通数量较少的状况，在目前大流通的格局下，已经不适应经济社会发展的需要。契约型物流模式有四种形式，即“农户运销企业”“农户加工企业”“公司十农户十保险”以及“公司十合作社”。这些模式克服了加工企业、大型连锁超市和农贸市场批发商原料来源不稳定的问题，为农户销售产品找到了相对稳定的渠道，也提高了对产品质量的控制力度。但弊端是农户同企业谈判中始终处于弱势地位，农民利益容易受到侵害，违约现象频发；企业直接面对分散的农户，市场交易费用高，配送成本居高不下。联盟型物流模式是农产品批发市场、农产品生产者、批发商、零售商、运输商、加工保鲜企业通46、过利益联结和优势互补形成战略联盟。这种模式能够带动各方积极参与，节省了交易成本，各参与方在合作与竞争中发挥自身优势，专业化分工明显，提高了交易效率，也为物流主体建立了公共交易平台，使交易双方有更多可选择性。但缺陷在于，由于处于一个战略联盟下，随着交易量的扩大，管理效率比较低，而且中间批发商仍然会对直接生产者和消费者进行信息封锁。第三方物流模式是随着市场化程度的提高，出现的专门从事农产品储运和流通加工的中间组织。它们不从事任何直接的农产品生产和销售活动，专门承担连接农产品从生产到流通的系统服务。这种模式促进了流通与生产的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于实现物流标准，成为我国农产品47、物流发展的方向，但目前还处于起步阶段，涉及范围非常有限，而且这种模式对管理人员的素质要求非常高。3.2 XX市现代农产品批发市场及物流发展现状XX市经过多年的发展，现已初步形成了双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高升、沙岭、胡家等专业化市场及较为完善的农产品流通体系。图3-2深圳农业物流发展现状分布于XX市的各级农批市场，在形成XX市农产品流通格局、保障本地食品供应和价格稳定、满足XX等周边地区的农产品需求、促进农产品进出口等方面发挥了重要作用。首先，XX市农产品批发市场是XX市民的“菜篮子”。就大洼县批市场而言，该市场交易的蔬菜、水果、粮油，分别占大洼市民消48、费量的85%、90%和40%以上。其次，XX市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场保证了XX地区的农产品需求。据统计，XX市蔬菜和水果需求量的40%是由双台子区、兴隆台区、大洼县供应的。另外，XX市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场的农批市场在全国农产品流通中也居于十分重要的地位，其货源地除来自辽宁省其它城市及周边省份以外，还包括北京、山东、河南、浙江、江苏等地，而销地则主要满足XX本地和周边地区需求，也有部分运到东北其它省市。由以上可见，XX市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高升、沙岭、胡家等专业化市场及较为完善的农产品流通体系。对保障辽宁省49、XX市农产品的足量供应具有关键作用。但是由于XX市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高升、沙岭、胡家等专业化市场现已成为人口密度较高、交通比较拥堵的通关要道、居民区或商业区，已经影响了周边城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。这些综合市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。XX市作为周边地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足XX市及周边地区日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。2005年以来，XX市及周边地区农产品价格已普遍上涨20%左右，特别是肉类、鲜活农产品的供应已不能充分满足XX市市的需求，而50、且随着XX市及周边地区经济和生活水平的不断提高，随着XX市及周边地区城市人口容量的不断增长，对农产品足量、平价、安全、绿色供应的需求也将不断升级，XX市农产品流通系统的现状已远不能满足人们未来的需求，因此，规划建设新的现代化的农产品流通中心是保障XX市及周边地区农产品安全足量供应的迫切需求。根据XX市农产品物流活动的空间，其物流需求主要可以分为两大类：国内物流需求和国际物流需求。 农产品批发市场及物流配送需求XX市内的农产品的需求主要表现为XX市的各企事业单位、机关团体、一般居民等对社会化农产品物流服务和公共物流设施的需求。XX市人均收入水平较高，农产品需求日益增长2008年XX市地区生产总值51、675亿元 人均生产总值57,214元 全年城市居民人均可支配收入17,046元 农民人均纯收入7,710元。按人均年食品消费支出5,000元，计算未来各年全市食品消费额2010年将达100亿元，2020年将达到200亿元。由此可见，XX市农产品市场潜力巨大。2008年末全市城镇单位从业人员451,329人，私营个体从业人员157,216人。其中，城镇私营个体从业人员90,941人。在校学生15万人。工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求与日俱增。XX市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究。 XX市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较52、注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。构成市内农产品批发市场及物流需求大户的XX市内连锁超市。近年来以年均20%30%的速度递增，在商业零售业中正由主导地位向主体地位转移。2005年XX市连锁商业销售额占全市社会消费品零售总额的36%，2006年达到50%，其中经超市销售的生鲜农产品市场份额也已经达到50%。与此同时，XX市内农产品市场及物流配送业发展则刚刚起步，还多属于一些企业的内部经营行为或者一些配送大户的个体行为，尚未形成独立的产业部门；批发市场的规模都还比较小，配送效率比较低。一些大、中型零售企业由于连锁发展的需要，虽然大多自建或租用仓储53、设施，自建内部配送中心，如兴隆兴隆大厦、辽河商业城等，但是自建生鲜农产品配送中心的屈指可数。据不完全统计，零售企业的独立仓储配送量约占其商品销售总量的30。可以预见到随着XX市大力推动连锁经营的发展，XX市连锁经营范围将逐步扩大。随着商贸企业追求物流外包行为的增加，连锁经营要求集中进货、集中配送，未来对配送中心的需求将日趋旺盛。加上XX市物流业迅速发展中物流服务的不断提升，配送效率的提高，XX市内的农产品物流需求将会大大增加。XX市委市政府已经确立未来旅游休闲产业的发展目标，即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立XX休闲度假旅游目的地形象，力争10年时间，将XX打造成为享誉世界的国际精品54、旅游区，最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”。 旅游名城的建立，社会餐饮业等对农产品的需求也会不断地增长。3.2.2周边地区的农产品物流需求XX市地处辽宁环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽宁中部城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。90年代初，我国就明确提出了环渤海经济圈建设的总体构想。这一经济圈包括辽东半岛、京津唐为主的环渤海海滨经济带。到2003年，这一大区域经济圈的经济总量和对外贸易占全国的1/4。在环渤海地区5800公里海岸线上，有近20个大中城市遥相呼应，数千家55、大中企业虎踞龙盘，包括天津、大连、青岛等重要港口在内的60多个大小港口星罗棋布，以京、津两个直辖市为中心，带动的两侧扇形区域，成为我国乃至世界城市群、工业群和港口群最为密集的区域之一。国内外经济发展与环渤海地区得天独厚的地域优势的有机结合，促进了这一大经济协作区的崛起。基础设施的相通互联进一步发挥了环渤海区域的地理优势。作为我国欧亚大陆稍东部起点之一的这一区域已经实现东北亚经济一体化。在重心不断向亚太转移的大趋势下，这一地区的潜力开始凸现，继长江三角洲、珠江三角洲地区快速发展之后，环渤海地区正在形成中国经济增长的“第三级”，成为拉动中国北方市场最便捷的通道，北方地区经济发展的发动机和外商青睐的56、核心区域，重量级的世界商业市场。我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，XX与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、活跃的市场环境。环渤海地区、京津唐地区、东北地区将成为XX市场的三大支撑性区域市场。从而形成多元消费市场的组合。XX市的大米、河蟹、肉鸭等“菜篮子”、“米袋子”，将承载着对XX市及周边地区的农产品供应，也必将产生可观的农产品物流需求。3.3 XX市农产品现代批发市场发展前景XX市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见，指出。为促进流通服务业繁荣发展，深化流通体制改57、革，加快农产品批发市场的改造升级，为资源型城市转型和接续产业发展营造良好的市场环境，结合我市农产品批发市场实际，以科学发展观为指导，紧紧围绕资源型城市转型和生态城市发展思路，以批发市场改造升级、转变增长方式为主线，加快推进市场体制机制创新、科技创新、管理创新和交易方式创新，着力营造规范有序的农产品批发市场环境，不断提升市场的辐射能力、基础设施水平、经营管理水平和知名度。各级政府要大力支持指导和推动标准化（品牌）市场的培育工作，形成品牌市场培育的投入机制、激励机制和环境机制，营造有利于标准化（品牌）市场培育的综合条件。（一）大力扶持品牌市场加快发展 1、建立资金扶持政策，积极争取省级品牌市场专项58、培育资金，并由市级财政安排相应规模的配套资金。主要用于基础设施、物流配送、信息系统、检验检测系统等改造升级项目。 2、积极争取省及国家支持流通服务业发展的专项基金。列入国家和省支持的批发市场项目，其建设资金按要求需地方配套的，除省财政给予优先安排外，市级财政也将给予重点支持。 3、列入省以上的品牌市场，优先安排改造升级建设用地，其土地有偿使用费，除省级按分成部分50%返还外，市级分成部分也按30%至50%返还。新建项目用地采取出让方式取得土地使用权的，其应缴纳的土地出让金按照协议出让国有土地使用权最低标准执行，采取租凭方式取得土地使用权的，其应缴的土地租金标准按照协议出让国有土地使用权最低价折59、算。 4、对省级以上品牌市场新增税收地方所得部分，以2005年为基数，五年内按50%返还，全部用于市场改造升级。 5、对省级以上品牌市场组织商户到国外参加各种商品展示会、贸易洽谈会的，给予开拓国际市场资金补贴。 （二）积极引导品牌市场持续发展 1、支持品牌市场以产权为纽带，进行改制与重组，建立现代产权制度和现代企业制度，深化内部改革，完善法人治理结构，鼓励品牌市场通过参股、控股、承包、收购和跨地区投资等方式，拓展新的发展空间，实现规模扩张。 2、在品牌市场中积极培育上市公司的后备资源，鼓励商业银行有效运用贷款利率浮动政策安排品牌市场改造升级专项贷款。支持在境内资本市场上市融资。鼓励符合条件的品60、牌市场依照国家有关规定发行中长期企业债券和短期融资债券。 3、鼓励品牌市场通过强强联合开展电子商务，支持品牌市场加强信息系统建设，通过与国内知名的电子商务网站联合，共同打造品牌市场的电子商务平台，利用其成熟的电子交易技术和声誉开拓市场，扩大辐射面。 （三）提高品牌市场管理人员素质 1、制定品牌市场职业经理人和职业营销人员资质标准，创办专业培训机构，培训市场的现代营销队伍。 2、定期选送优秀的品牌市场职业经理人和职业营销人员到有关高等院校学习、培训，提高市场管理人员的素质。第四章 工程技术方案4.1 项目用地功能分区4.1.1 指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、61、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品批发市场运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据商品交易流程及经营管理模式布置建筑物和交易、生活设施。把XX市果蔬批发市场建设成为一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型果蔬批发市场。4.1.2 功能分区园区整体规划结构:以XX交易区、蔬菜交易区为核心；配套网络电子信息交易平台、组合式气调库用地；办公、客栈生活区用地；绿化、道路用地。交易用地，指为XX交易区、蔬菜交易区提供集中交易场所的建筑用地；设进场主路东侧；加工用地，指对存放水果、蔬菜等农产品的保鲜气调库；设在进入市场主路的西侧。配套服务用地。指为批发市场日常运62、营提供必需的相关服务和设施。包括配套办公、客栈生活区；网络电子信息交易平台和配套设施功能。设进场主路西侧；道路用地：指为园区配套建设道路及配建停车场等用地。表4-1规划功能分区用地汇总绿化用地：指为园区配套建设的园区绿地、以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易区、加工区、生活区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代果菜批发市场。4.2 流程技术方案4.2.1 货物流程63、1、批发市场货物流程可分为：进货流程（图5-1）、采购流程（图5-2）。水果、蔬菜交易区，进货流程（图5-1）货车进场是否需注册货主（批发商）刷卡称重按重量收取佣金货车进档位否是办理IC卡水果、蔬菜交易区，采购流程（图5-2）客户进入市场采购车停放区采购商选购商品对手交易装货上车场内运输2、水果、蔬菜交易货物流程 来货车进场运至附近仓库登记入库； 买家进场档位看货、询价、侃价商定价格配货称货（计件）交现金（赊账）档位工人送货至车辆停放处、装货上车批发完成。3、加工配送区货物流程批发市场来货运至组合式气调库卸货进档加工冷藏保鲜装货上车往外配送。4、认证水果、蔬菜等农产品加工配送区货物流程见下图 64、果菜进场包装发运注册果、菜场收购站冷藏保鲜加工包装贴标直接进场入网、封车，发运抽检信息中心检测中心抽检抽检抽检图5-35、加工区货物流程检测分拣包装保鲜配送4.2.2物流控制系统 1、进出货物采用机械化、自动化的运输、传送作业系统；2、货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。3、货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促进上、中、下游咨讯流通。4、商品保管的温度、湿度采用自动化控制系统。4.3果、菜保鲜技术方案 组合式气调库：组合气调库具有综65、合的保鲜能力的完整调整体系：可满足储藏各种水果蔬菜的要求。气调保鲜库的原理：气调保鲜库是目前世界上最先进的果蔬保鲜设施之一。它既能控制库内的温度、湿度，又能控制库内的氧气、二氧化碳、乙烯等气体的含量，通过控制贮藏环境的气体成份来抑制水果蔬菜的生理活性，使库内的水果蔬菜处于休眠状态。实际应用证明，运用气调保鲜库贮藏保鲜的水果蔬菜，无论是从贮藏保鲜期上，还是从水果蔬菜的保鲜质量上都达到了最佳的效果，这是其它贮藏方式所不可比拟的。气调保鲜库特点 Features1、在气调库内储藏的水果蔬菜，储藏时间较长，一般比普通冷藏库长0.5-1.0倍，用户可灵活掌握出库时间，捕获销售良机，创造最佳经济效果。2、66、出库后的果蔬保持原有的鲜度及脆性，果蔬的水分、VC含量、糖份、酸度、硬度、色泽、重量等与新采摘状态相差无几，果蔬质量高，具有市场竞争力。3、气调库内储藏的水果蔬菜，在出库后有一个从“休眠”状态向正常状态转化的过程，使水果蔬菜出库后的摆架期可延长21-28天，是普通冷藏库的3-4倍。4、气调保鲜库创造的是一种低氧环境，可抑制水果蔬菜霉菌的生长有病虫害的发生，使水果蔬菜的重量损失减少至最小。5、对于一般高温冷库难以储藏的水果蔬菜，如猕猴桃、枣等到均能达到极佳的储藏效果。 气调保鲜库主要性能指标 库内温度：-215可调。 相对湿度：RH75%95%可调。 氧气含量(O2)：1%10%可调。 二氧化碳67、(CO2)：1%10%可调。 乙烯含量：10PPM以下。 库体气密指标(国内)：限定压力10mm水柱，10min后残留水柱高度不少于5mm。 库体气密指标(国外)：限定压力25mm水柱，30min后残留水柱高度不少于8mm。 气调保鲜库的结构：夹芯板技术的不断发展和应用推动了气调保鲜库建造技术革新的发展，由于夹芯板具有结构体系重量轻、强度高、气密性能好、隔热效果极佳及建造方便等优点，能大大缩短建造周期和降低建造成本，因此果蔬气调库的发展方向是采用聚氨脂夹芯板或聚苯乙烯夹芯板技术来建造气调库的主体结构。气调保鲜库的特殊性就在于其主体围护结构要有良好的气密性，为防止果蔬发生缺氧呼吸，应定期向库内补68、充适量新鲜空气，但不能超过库内所储藏的果蔬因呼吸作用所消耗氧气的数量，同时还应精确控制其它组份气体的含量。库房在正常运行状态下受库内外温度、日照等因素的影响，其库房内部会产生大约10mm左右水柱的压力波动，因此应用于气调保鲜库上的夹芯板其承载强度不能低于50kg/m(H250mm)，同时还应对库房的连接节点、库内地坪和保温门等处采取特殊的处理方法，以保证库房的安全运行和良好的气密度。气调保鲜库的库板应用于气调保鲜库上的库板分为两种类型，它们分别为聚氨酯夹芯板和聚苯乙烯夹芯板，由于聚氨酯夹芯板的强度、隔热等性能优于聚苯乙烯夹芯板，所以聚氨酯夹芯板通常应用于高气密标准的气调库上(25mmH2O)，69、而聚苯乙烯夹芯板则通常应用于低气密标准的气调库上(10mmH2O)。综合性能详见附图和附表；主要工艺设备从意大利、日本和澳大利亚及新西兰等国引进、技术先进、夹芯板的板型为国内最先进的板型，且板的规格齐全、品质卓越、外观符合当今国际潮流。聚酯夹芯板性能 ：夹芯板厚度(mm)5075100125150175200重 量 (kg/m)12.813.814.815.816.817.818.8热 阻 (mk/w)2.293.434.565.706.837.979.11聚苯乙烯夹芯板物理性能： 夹芯板厚度 (mm)5075100125150175200225250重 量 (kg/m)11.7212.12170、2.5312.9313.3313.7514.1314.5314.93热 阻 (mk/w)1.101.632.172.703.243.784.334.855.40气调库设备主要由以下几个部分组成：1、制冷设备(氨系统、氟里昂系统及乙二醇系统等)。2、库内加湿设备。3、库内冲霜及制冷机组冷却水设备。4、电气控制设备。5、气调设备(制氮机、二氧化碳脱除机、乙烯脱除机及二氧化硫发生器等)。6、其它设备(气调库门、观察窗安全装置、储气袋等附属设备)。4.4货源供应方案 批发市场的货源供应来源于全国各地，其中认证农产品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购加工定点单位。4.5构筑物流网络信息平台71、利用Internet和Intrnet，构筑现代物流市场信息平台： 优化配置资源、降低物流成本； 利用先进技术整合业务流程，进行有效成本控制； 提供智能辅助决策的功能，提高科学决策水平； 用现代信息技术，实现管理与技术统一、拓展经营空间、增强企业核心竞争力； 形成Intrnet网络系统，方便部门、员工间的沟通，透明的物流、资金流、信息流管理将有效整合组织机构和业务流程重组，使部门以企业目标为导向、以信息传递为依据； 形成供应链：信息处理和管理能力决定了整个供应链对市场的反应能力，决定了对顾客高效率高水平服务的能力。4.6主要设备见下表 建设项目设备投入明细表 表4-1 序号设备名称规格型号单位数72、量 备 注组合式气调库见土建表1配变电设备配电箱柜、电缆、桥架 套 1 2500KVA变压器S9干式变压器 台 1 3供热锅炉 台 1脱硫除尘、水处理 4商务信息平台Lnternet网络平台技术 套1 5集装箱车解放10t 台106叉车3t 台 3 7果菜检测设备残留农药及超标化学品 套 1 8网络定焦摄像机1/4CCD；480线/定焦 套 2智能化保安系统 9环保设备套 110消防设备套 1 11办公设备套 1 12交通、通讯设备第五章 项目实施方案5.1厂址选择及建厂地区条件5.1.1项目选址该项目选址在XX市双台子区高家村境内，沈盘公路路南300m、城建沥青厂南侧。分路东、西两侧建设，交73、通通讯方便。（区域位置详见附图）。双台子区是XX市北城区，地处松辽平原南部，双台子河入海口，渤海之滨。面积56平方公里，人口21.1万，辖9个街道办事处，是XX市经济、文化、交通中心。城区地势平坦，双河环抱，四季分明，气候宜人，属暖温带半湿润气候。地下蕴藏着丰富的石油、天然气和井盐等矿产资源，是中国重要的石油化工基地、商品粮基地和芦苇产地。得天独厚的自然资源条件和环境保护意识使XX率先成为北方市级生态建设示范区。双台子区内交通十分便捷，运输网络四通八达。这里是京沈、盘海营高速公路和秦沈高速铁路的交汇处。沟海铁路途经区内，货运直接通往大连、沈阳、北京、上海、广州等地。距锦州港70公里，距沈阳桃仙74、机场170公里。国家、省、县级公路四通八达。5.1.2气象资料（1）气温：平均气温8.3夏季最高平均气温28.2冬季最低平均气温15.7极端最高所温35.2（2）风向、主导风向：冬季东北北（NNE）夏季西南南（SSW）风速：最大（地面上10m处10min统计数字）25.7m/s平均风速：4.46m/s标准风载：70kg/m2（3）降雨量：年平均降雨量616.6mm日最大降雨量142.2mm一次暴雨持续降雨量3天236.4mm5分钟最大降雨量13mm10分钟最大降雨量22.8mm（4）降雪量：最大降雪厚度150mm雪荷载：35 kg/m2（5）湿度：年最热月份平均相对湿度82%年最冷月份平均相对75、湿度54%年平均相对湿度70.5%（6）气压：年平均大气压1016.22毫巴最大气压1046.20毫巴最低气压983.30毫巴（7）工程水文地质资料根据当地水文地质资料记载，土壤结构为亚粘土、黄土和粉砂层，地耐力为110130Mpa，海拔标高为3.33.9m。5.2总图运输5.2.1布置原则和功能根据该项目的建厂条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总体规划的要求，同时根据公司的发展趋势，在总体布置上考虑对今后企业发展留有余地，总平面在保证安全距离的同时，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益，并为职工生产创造良好的工作条件76、。竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设的要求，为生产、经营管理创造良好的条件。满足场内道路运输、装卸设施的要求。建筑购物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。5.2.2总图布置（厂区总平面规划图附后）场区总占地7.057（106亩），分路东、西两侧建设。果菜交易区（东场区）：距沈盘公路300m、路东，东西宽200m、南北长250m，规划使用面积5公顷。四周规划红线以内构筑钢构铁艺围墙内2m为绿化带内477、m为消防通道，间隔3m四周建设业主经营仓库83.510=4栋；18210=2栋；业主仓库内10m为交易区内环路。以北侧规划红线向南125m为轴线，修一条贯通东西的进场主路、宽9m。路北为蔬菜交易区，环路内自北向南建设交易大棚；13621m=3栋。路南为XX交易区，同轴线自北向南建设交易大棚；13621m=3栋。进场主路南建门卫房54m，北侧靠路边建设100T计量称。保鲜储藏、生活服务区（西厂区）：距沈盘公路400m、路西，东西宽121m、南北长170m，规划使用面积2.057公顷。四周规划红线以内构筑钢构铁艺围墙内2m为绿化带，绿化带内北侧9m、西侧7m、南东两侧4m为环形消防通道；由北规划红78、线向南108.5m、修一条贯通东西、9m宽的进向物流路，北侧9m宽消防通道为出向物流路，建筑构物由北向南展开。综合楼：同北侧消防通道间隔6m、同东西两侧消防通道间隔3m建设综合楼100159F；运动场及动力车间：与综合楼同轴线间隔7m，西部规划建设运动场地5020m；东部建设动力车间5015m。组合式气调保鲜库：与综合楼同轴线，同动力车间间隔8m规划建设气调保鲜库10030m。组合式气调保鲜库：同轴线间隔39m（进向物流路南）规划建设气调保鲜库10030m。5.3建筑设计 1、设计原则（1）突出人性化设计，合理布局，注重人文景观，各种服务设施功能完善，塑造一个现代市场、观赏、休闲为一体的空间。79、（2）建筑造型体现时代感，突出商业文化氛围、突出现代商业建筑的个性化。综合楼立面造型力求简洁、得体大方。（3）结构布置合理，主要商业空间采用大空间大柱网。实施采用新材料、做到高材精用，推动结构、设计理念更新；从而营造合理、优美的建筑形态。（4）在建筑群和建筑物四周设环形路，做到顾客人流和内部人流分开，人流与货流分开，组织合理有序。户外广场布置小品景观、休息凳以及绿地，丰富了室外空间，使建筑与环境、城市有序结合，为顾客创造一个舒适的购物环境。2、建筑单体平面设计批发市场外围布置商铺，依据经营特点、采用7.5m12m柱网，经济、合理、实用。批发市场中心区布置交易、装卸大棚，跨度21m、柱间距6m、80、棚间过道6m。把内外层的商业空间有效的组织起来，同时又划分和丰富整个营业空间。使空间开合有致，有利于购物停留，并使商铺本身具有均好性，提高了商业价值。3、建筑造型配合城市环境建设，突出建筑的时代特色，是设计构筑的主题。建筑造型轻松自然。它不仅反映了建筑风格而且是环境塑造的基础。立面造型充分体现其商业时代气息特征。4、色彩运用建筑物在色彩上整体以银灰色调为主，绿色镀膜玻璃衬托，感觉高雅、简洁。局部玻璃屋顶采用浅红色西瓦，色彩对比强烈，蓝天、白云、红瓦、绿树，给人感觉“万绿丛中点点红”。5.4执行技术标准建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗81、震设计规范GB500112001建筑地基设计规范GB50072002砌体结构设计规范GB500032001建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范民用建筑电气施工及验收规范建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范5.5工程结构5.5.1果、菜交易大棚13621m、建筑面积2856，以门式刚架为主要承重结构的轻钢结构，梁柱间距6m、单跨21米，檐口标高5.1米。钢结构外露部分为白色面漆、屋面板为蓝色面漆，砼地面150厚（0以上300）。5.5.2业主门市、库房83.510m、建筑面积835=4栋；18210、建筑面积1820=2栋。均为单层砖混结构、檐口标高4.2m，室内装有通风设施。塑钢窗、82、卷帘门、砼地面，室内刮大白外墙涂料。5.5.3气调保鲜库10030m、建筑面积3500（含机房）。库体采用轻钢组件结构，屋面和墙体采用聚氨酯夹芯板。保温窗、气调库门，地面做防水隔汽保温层，库内外密封涂料的涂布施工。机房内置制冷、保湿、气调、冷却及控制设备。5.5.4动力车间5015m、建筑面积750,砖混结构、檐口标高5.4m，塑钢窗、钢门，内外墙涂料水泥地面。由东向西布置变电所1215m；堆场1515m；锅炉房2315m。5.5.5综合楼 10015m、9层框架结构、建筑面积13500m2,1层高4.2m、其它层高3.5m，基础采用带型梁式基础，塑钢窗、白钢自由门，内门采用装饰木门，理石地面83、，白钢楼梯扶手，内墙仿瓷，外墙粘彩砖。15层为食堂和综合办公；69层为客商公寓。 以上建筑耐火等级均为级5.6总图数据总占地面积占地70570，建筑面积46098，绿化面积9000，道路、过道14216。容积率0.65；建筑密度48；绿化率13。5.7建设内容见下表5-1 表5-1 序号建设项目规 格单位数量备 注一土建460981水果交易大棚128213m28064轻钢结构2蔬菜交易大棚128213m28064轻钢结构3-1商铺75124m23600砖混3-2商铺85124m24080砖混4门卫542m2 40砖混55000t气体保温库100302m27000含机房及设备6活动场5020m284、1000含体育设施7锅炉房2315m2 345砖混8堆场1215m21809变电所1515m2225砖混 8综合楼100159层m213500框架 9围墙及厂门250200+170121m 1443钢构铁艺 二其他1征地106亩m2705702场地回填m3300003道路m215108含甬道及过道 4绿化 85005.8公用与辅助工程5.8.1 动力、供配电本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由XX市供电局供电。图4-13电力工程规划图电力负荷测算采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，用电指标测算如下表：负荷预测指标：表5-2建筑性质负荷预测指标需要系数各交易区 20w/平方米0.6加85、工区60瓦/平方米0.6综合服务大楼20瓦/平方米0.5设备机房50瓦/平方米0.6按照上述指标，则本项目计算负荷为350kw/h。5.8.2供水XX自来水公司供水管网，水质、水量能满足批发市场的用水要求。本项目的建筑物大部分为低层建筑，可由管网直接供水。用水主要为生产用水，员工的办公、生活用水。图4-10给水工程规划图（1）用水量测算：用水量标准依据XX市城市规划标准与准则确定。未预见及渗漏水量按15%计。场区内用水量按建筑面积计算，指标取3.5升/平方米日。预测规划区最高日用水量为110m3/日，日变化系数Kd=1.18，时变化系数Kh=1.29。消防用水量：本区域内同时发生火灾次数为一次86、，一次灭火用水量为30升/秒。（2）给水工程给水管网按最高日最大时流量计算,按最高日最大时流量加消防用水量或事故水量（为设计水量的70）校核管径。批发市场用水来自周边DN100DN200规划市自来水给水管道。沿规划区道路布置DN100的环状配水管网，并与周边道路上的市政给水管道连接成环状管网，以确保供水的安全性。5.8.3排水本项目的排水严格按照雨、污分流的原则实施。（1）雨水工程测算雨水流量按下式计算 Q=qF 式中：Q规划雨水流量（升/秒） q暴雨强度（升/秒.公顷） F汇水面积（公顷） 径流系数暴雨强度计算公式： 设计暴雨重现期采用一年，暴雨强度公式为： 式中：q设计暴雨强度（升/秒.公87、顷） t降雨历时（分钟） t=t1+mt2 t1地面集水时间（分钟），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定 m延缓系数，暗管取m=2 t2管内雨水流行时间（分钟）地面集水时间采用10分钟；综合径流系数采用0.65。园区内雨水就近排入市政排水沟，0.1m3/S。（2）污水工程测算污水量测算污水量按用水量的70估算， 预测平均日污水量为77m3/日，总变化系数Kz=1.87。管网规划沿批发市场道路布置DN500污水管道，场内污水经收集统一排入市政管网。污水处理后排出水质应符合污水排水城市下水道水质标准(CJ 3082)的要求。5.8.4供热工程建设供热现状：供热热源近期由自建燃煤热水锅炉提供，热88、能可满足市场的供热要求；远期由铁东小区供热。热负荷估算： 计算指标，取用综合供热指标5000T，估算的燃煤热水锅炉为4t。供热方案：根据供热要求，由锅炉房接出DN100两根供、回水管到综合楼及商铺。供水温度95，回水温度70。供热管道布置： 供热管道尽量避开交通干道，规划供热管网采用枝状布置形式，直埋敷设。5.8.5电信工程 根据该市场对电信业务的需求，测算区内电话用户12线，装机容量为120门，该市场做为城市有线电视网的二级中心光结点，服务于该区用户。配合市场建设，积极开拓数据通信，图文传输；网站、信息平台等宽带及视频业务。 考虑到城市弱电管线集约化建设的需要，电信网络线路主要沿规划道路敷设89、于地下专用电信管道内，在南北两条主干道路与外部通信管网相连接，构成大型环状通信网络，以提高网络整体的自愈能力和可靠性。5.8.6环境工程 大气环境要求：根据市场建设要求，大气环境质量执行GB30951996环境空气质量标准二级标准，大气污染物排放执行国家相关标准。固体废弃物处理：市场内的炉灰渣、包装物可回收综合利用。不能利用的变质果菜统一回收到市垃圾处理厂。固体废弃物的处理执行辽宁省工业固定废物污染物控制标准DB21-777-9，污水排放应执行辽宁省地方污水综合排放标准DB211627-2008。 市场的生活污水经统一收集后，排入到市政排水管网。5.8.7消防消防布局：依据市场性质、发展方向、90、结构与功能区分以及基础设施的配置等状况，结合市场贸易、火灾危险性安全评价，综合分析确定市场消防安全布局。消防布置： 在锅炉房蓄水池设两台高压泵（一开一备），由高压泵输送到市场交通干道旁的消防井和消防栓，辐射半径为150米。5.9组织机构、定员及培训5.9.1组织机构该项目是XX市果蔬批发市场。根据农产品批发市场管理的特点，设置相应的机构。其组织结构如图8-1所示。本机构设置谨供参考。总经理副总经理副总经理信息/结算物业管理安全保卫客户服务物流管理商品交易维修班人力资源综合楼 5.9.2 定员本项目人员编制详见下表表5-3 项目定员一览表序号部 门管理人员一般员工合计1公司领导112总经理办公室91、113交易管理部1124信息/结算中心 1125检验检疫中心1126加工配送管理部1237工程动力中心1128储运管理部1129安保部123 合 计9 9185.9.3人员培训1、职前培训 对新员工都应进行统一的岗前培训，包括：(1)一般性的岗前培训。主要目的是让新员工了解农产品批发市场的概况，如组织结构、运作系统、经营理念、发展规划和员工的权利义务等。(2)专业培训。主要是对新员工上岗前的岗位操作培训，目的是让新员工能够尽快适应批发市场业务工作。5.10项目实施计划进度5.10.1建设工期XX市果蔬批发市场建设周期为一年。即2010年7月至2011年6月，2011年7月正式投入营运。5.1092、.2项目实施进度安排2010年79月 ：项目选址、可行性研究、环评、勘察设计10年8月11年6月：土建工程峻工、设备安装调试；2011年7月，工程竣工验收，正式投入使用。进度计划见下表表5-4工 作 内 容2010年2011年7891011121234567项目前期工作工 程 施 工竣 工 使 用第六章 环境保护与节能6.1 环境保护 环境质量标准地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准；环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；城市区域环境噪声标准（GB3096-93）二类区标准；XX市城市区域环境噪声标准适用区域划分；XX市环境空气质量功能划分；XX市饮用水源保护区划分93、。6.1.2 污染物排放标准污水综合排放标准（GB8978-1996）；辽宁省大气污染物排放标准（DB44/27-2001）新扩改二级标准。 拟建项目产生的主要污染物项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、废气、固体废弃物等。.1 污水1、生活污水批发市场每天排放生活和清洗污水35t；供热锅炉自带水处理设备。 .2 废气产生的废气主要是采暖锅炉产生的少量SO2。.3 固体废弃物固体废弃物主要是果皮、蔬菜类、各种包装废弃物、生活垃圾及炉渣等。 污染治理措施.1 清洗和生活污水清洗污水经隔渣、沉淀；生活污水采用三级厌氧工艺处理；经收集、采用序批式活性污泥法（SBR工艺）。生活污水分别经粗、细格栅隔94、渣、隔油、沉淀、调节，然后经SBR系统处理至达标后可用于冲洗、绿地水，污泥脱水后做农田肥料。废水再利用后排入市政管网。 .2 废气、废渣控制食堂烹调过程中产生的油烟，拟采用集气罩收集，经油烟水膜滤清器净化处理后高空排放。锅炉排放的炉渣可作保温材料和建筑材料。锅炉选择DZl型热水锅炉，辅机带脱硫除尘和水处理装置。锅炉排放的尾气含有一定浓度的SO2和粉尘。带脱硫辅机的锅炉，脱硫效率98%（复合式水膜脱硫除尘器）。锅炉产生烟气通过烟道进入通体，水从除尘器上部环形水管注入水槽、进入桶内，使整个圆筒内壁形成一层水膜从上而下流动，烟气由筒体下部蜗壳旋风进入，在筒体内旋转上升。含尘气体在离心力作用下，始终与95、筒体内壁面的水膜发生磨擦，这样含尘气体被水膜湿润，尘粒随水流到除尘器底部漏出。有清理孔便于进行筒体底部清理。净化后的气体通过筒体上部出口烟道被引风机引出。从烟囱排出。从而达到除尘的目的。除尘后废水由底部溢流孔排出进入沉淀池。沉淀中和，经过清理的水再用循环水泵循环使用。工艺流程见下图 图7-1复合式水膜脱硫除尘工艺流程图通过采取脱硫除尘措施锅炉尾气可达标排放。.3 噪声锅炉风机产生的噪声拟分别采用减振、隔声、消声、吸声等措施治理。.4 固体废弃物将批发市场内区的固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成有机肥，其余废弃物在废弃物处理站分门别类进行处理。我们将废弃物分类为：果蔬类废弃96、物、生活垃圾、废弃包装物、炉渣等。处理方式如下：1、果皮、菜叶、腐烂果蔬类废弃物等富含有机质的废弃物，送到有机肥厂加工成有机肥。2、将生活垃圾分类，对于有回收再利用价值的废弃物（如纸壳、废弃塑料、饮料瓶罐、餐盒等）交由社会废品收购站回收，其余生活垃圾由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。3、危险废弃物（如废旧电池、废旧日光灯管等）收集到专门容器和场地，由专业公司负责对其定期清运及无害化处理。4、炉渣，经收集可做保温材料、和建材填料。 结论综上所述，本项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。由于项目的污染程度较轻，且有较完善的防治措施。因此，项目在建设过程及建成投产后，97、如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对项目所在地区的环境质量不会造成影响，本项目在环保治理方面是可行的。6.2节 能加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展一项长远战略方针和紧迫任务。合理利用能源、提高能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，以及促进产业结构调整和产业升级具有重要意义，绿色、环保、节能、安全、健康已成为各行各业发展的新趋势。因此，本项目的节能工作必须严格执行国家和地方的有关法律法规。编制依据中华人民共和国节能法中华人民共和国主席令第90号；国务院关于加强节能工作的决定；民用建筑节能管98、理规定建设部令第143号；关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号；转发国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知辽宁省经济贸易委员会文件公共建筑节能设计标准。6.2.2 能耗分析电力：动力、制冷、空调、通风系统、照明系统、电声系统。水 ：生产用水，生活用水。6.2.3 节电1、严格执行有关建筑节能强制性标准，在设计上采用合理的窗墙比，以利于自然通风和采光，在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料和保温、防火材料。2、采用最佳总体平面布置和合理的车流和物流，减少车辆在配送中心迂回。3、根据实际情况选用节能型中央空调，场区99、内空调制冷设备将采用节能设备。4、选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如节能、高压水银灯、高压钠灯、金属卤素灯）及多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进行开关。5、加强用电设备的维护和管理，提高供电效率，降低能耗。6.2.4 节水1、提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。2、建立完善的节水制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、漏和长流水等一切浪费水的现象。3、合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用处理后的100、回收水，尽量提高水资源的循环利用效率。第七章 安全卫生与消防7.1 安全管理7.1.1 安全教育入驻市场人员进场前必须进行三级安全教育。时间不得少于40学时。通过三级安全教育并经考核合格方可上岗。从事特种作业的人员必须经过专门的安全知识与安全操作技能培训，并经过考核，取得特种作业资格方可上岗工作。7.1.2落实安全责任批发市场法定代表人或总经理对本企业安全工作负责。企业安全卫生管理部门负责组织实施安全工作。 企业安全教育工作应纳入本单位培训教育年度计划和中长期计划，所需人员、资金和物资应予保证。 7.1.3制订安全管理制度安全管理制度是批发市场安全管理的基础，是实现安全运营的基本保障。批发市场101、安全管理制度要根据国家规定和行业标准及本单位实际制订。制订安全操作规程安全操作规程是规定工人在生产操作时必须遵守的程序和注意事项。制定安全操作规程应根据岗位工作流程、动力设备的特性和行业规定和标准编制。7.2 卫生条件水果、蔬菜配送过程中应当符合卫生要求：(1)保持批发市场内外环境整洁，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其孳生条件的措施，与有毒有害场所保持规定的距离；(2)应当有相应的消毒、更衣、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、洗涤、污水排放、存放垃圾和废弃物的设施；(3)贮存和运输装卸水果、蔬菜的容器包装、工具、设备和条件必须安全、无害，保持清洁，防止食品污染；(4)仓储、保102、鲜管理人员应当经常保持个人卫生，穿戴清洁的工作衣帽，全体工作人员每半年至少进行一次体检；(5)使用的洗涤剂、消毒剂应当对人体安全、无害。7.3消防措施7.3.1消防用水消防水池（提水量50t/h）设置在堆场地下，连续3小时。7.3.2消防设施在蓄水池设两台高压泵（一开一备），由高压泵输送到各消防井（栓），消防井布置在厂内主路右侧，回转半径130m。综合楼每层、气体保鲜库路边设置消防栓。7.3.3灭火器配备配备防火砂和其他专用防火器具。各建筑购物配备手提式5kg泡沫灭火器；综合楼每层、各交易区、制冷机房、冷藏间、锅炉房、变电所各1罐。7.3.4防火通道工程设计时同时考虑设计环型防火通道，建筑物间103、要有足够的防火距离。7.3.5 建立防火档案确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格的制度管理。防盗措施(1) 建立一个智能化的保安系统；(2) 定期组织防盗宣传教育；(3) 加强保安人员的防盗培训；(4) 划分防盗片区，落实责任；(5) 加强商品流通区域的保安力量。第九章 投资估算与资金筹措9.1编制说明XX市果蔬批发市场建设项目拟占地7.057公顷，总建筑面积46098 m2。该项目以市场需求为契机，已解决市场瓶颈为核心，以提高地方经济效益为目的。其投资估算内容主要包括：商铺、交易市场、气调保鲜库、客栈、办公楼及公用设施、设备等主要项目费用；整个计算期为11年。9.2投资估算编制依据及104、方法按照辽宁省2008年工程预算定额及相关的取费，材料、设备价格按2010年7月现行价格。设备购置费用参考国内订货报价及市场询价，设备运杂费和设备安装费用按行业标准估算；投资估算项目建设总11477投资万元，其中固定资产9468万元，其他投资1924万元；流动资金85万元。9.3资金筹措自筹资金10477万元，国有股投入1000万元。第十章 财务评价10.1生产成本及费用估算10.1.1能耗（见下表） 表10-1 单位：万元序号原料名称单位数量单价金额备 注1电 万kw1080.6 652水 万t 4 2.0 82煤 t 4400.08 353柴油 t 1500.82 123合计 231生产定105、员及职工工资：本项目定员18人，年人工资及福利费按 1.5万元/人 。 年估算工资总额 27万元 。固定资产折旧折旧年限：土建按20年计算；设备平均按10年计算。残 值 率：土建按5%计算； 设备按10%计算。年折旧额为393万元修理费土建按折旧额的30%计取，设备按折旧额的50%计取；年修理费用为163万元。摊销费按10年摊销，年摊销费为192万元。其它费用年其他费用估算为65万元。10.2财务分析营业收入见下表表10-2 营业收入估算表 单位：万元序号 项 目单 位数量单价金额备 注 1商铺出租 m27680 0.01 77 2大棚出租 m216128 0.005 81 3运输费万.t.k106、m 600 0.5 300 4信息费条 1200 0.03 36 5客栈 床 400 0.005 300300天；入住50% 6停车费 辆/天 40 0.001 12300天/年 7果菜保鲜5000t/批次60000 0.02120012批次/年合计2006年营业收入2006万元；年销售税金及附加：209万元利润总额及分配：正常年份利润总额为726万元，所得税按利润总额的25 %计取，正常年份税后净利润544万元财务盈利能力分析（1）根据财务现金流量，可以计算出投资回收期为8.8年（所得税后）。财务净现值：I=5%时=382万元财务内部收益率：5.75%（2）根据损益表可计算出下列指标投资利润107、率=6.32% 投资利税率=8.15%10.2.4盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点，其计算公式为: 677BEP= 100% =48%2006394209 计算结果表明，该项目只要达到设计能力的 48%，企业就可以保本，由此可见，该项目风险较小。第十一章 社会效益分析11.1 社会效益1、该项目属民生工程，项目建成后将成功构建XX地区农产品安全防控体系，完善XX市“果、菜篮子”工程战略布局。有效保障辽宁省、XX市的水果、蔬菜等农产品安全稳定供应，确保XX市一级农产品批发市场的地位，并实现跨越式发展。2、随着经济的发展和人们生活水平的提高，食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政108、府的高度重视。本项目建设以保障水果、蔬菜等食品安全供应为宗旨，通过建立水果、蔬菜等产品质量安全保障体系，从流通环节对水果、蔬菜等农产品实施监控，有效保障辽宁省、XX市乃至东北地区水果、蔬菜等农产品的安全供应，并通过示范效应，推动XX及辽宁省农产品批发市场流通产业食品安全体系的建设。3、项目的建设提供了水果、蔬菜等集中交易的场所，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，使农产品商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，水果、蔬菜等农产品通过批发市场集中交易，提高了水果、蔬菜等农产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，109、提高了水果、蔬菜等保鲜程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。4、本项目率先实现水果、蔬菜等农产品批发及物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为XX及辽宁省农产品批发及物流配送乃至整个农产品流通产业的示范基地，从而对XX及辽宁省农产品流通产业的发展起到重大的推动作用。项目的建设和成功的运作，可以为XX及辽宁省农产品批发市场及物流配送的业务提供一个技术进步，现代化管理的示范推广基地，它将为政府加强“果、菜篮子”工程建设，提供强有力的保障。由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。11.2影响分析项目的社会影响评价见下表表1110、1-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的影响有较大影响提高当地农民的收入2对居民生活水平与生活质量的影响 有较大影响优质优价组织货源，加强果菜检测推进民生工程建设3对居民就业的影响有较大影响增加当地居民就业机会4对弱势群体的影响有直接影响保证果菜物价稳定5对地区文化、教育、卫生的影响有一定影响弘扬生态食文化宣传弘扬由此可见，项目建设符合当地产业政策和城市规划，能够与所在地的经济环境、社会环境、人文条件相适应。第十二章 风险分析与对策XX市果蔬批发市场建设项目的建设和运营是一个庞大而复杂的系统工程，项目对水果、蔬菜等农产品未来的发展至关重要，对东111、北地区农产品运销体系的提升与发展也具有重大意义。项目发展前景广阔，发展潜力巨大。同时，由于项目建设过程中存在一些不确定因素，因此，项目的建设也同样存在一定的风险。下面把项目可能存在的风险以及相应的对策进行分析综述。12.1 项目面临的主要风险经分析，本项目的风险因素有：1、市场风险市场风险主要指项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。本项目市场风险主要有两个方面（1）行业内竞争。XX市及周边地区农产品批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围又基本以东北地区为主，泛XX地区的农产品批发市场竞争已相当激烈，物流园区项目的建设将使竞争112、加剧。在如此激烈的环境中谋求生存与发展，存在一定的风险。（2）行业间竞争。近年来，超市的发展非常迅速，特别是经济发达地区，超市的销售总额已占据整个社会零售总额相当高的比例，农副产品在超市中也占据着非常重要的位置；一些产品绕过中间环节，从产地（厂家）直接进入直销店销售；部分农产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对水果、蔬菜等农产品市场在农产品流通的优势地位产生较大的冲击。2、技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物流业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因113、此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，随着科学技术的发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。12.2风险防范措施1、市场风险针对市场风险采取以下两方面的措施：（1）通过一流的规划、一流的设计、一流的管理，建设一个现代化的、先进的、高效的农产品批发市场。通过整合XX市果蔬批发市场在XX地区所掌控的批发市场业务和相关资源，引进大批实力雄厚的经营者，共同打造一艘水果、蔬菜等农产品流通的绿色巨舰，确立竞争优势，筑高区域性的行业进入成本，立足深XX，辐射辽宁，面向全国。（2）招聘在水果、蔬菜114、批发市场行业，经验丰富经营管理者，为XX市果蔬批发市场的经营者和采购商，提供更加高效、廉价、个性化的、高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如储藏服务、信息服务、检验服务、通关服务、配送服务等，提高整个供应链节点的服务功能，提升竞争力。 2、技术风险项目通过引进权威物流专家组、著名设计院进行规划设计，保证项目建设计术的可靠性、和体现决策的前瞻性。项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取招标方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险降到最低点。第十三章 结论该项目投资利润率为 6.32%；投资利税率为 8.15%，内部收益率5.75%，投资回报率较好；投资回收期为8.8年，回收期比较短，风险性小；盈亏平衡点为设计生产能力的48%，该项目具有较大的抗风险能力；具有很好的社会效益和经济效益，因此建设该项目是可行的。建议建设单位抓紧实施，争取早日达产达标。