1、热带地区水库周边绿色田园乡村生态休闲旅游项目立项报告书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月热带地区水库周边绿色田园乡村生态休闲旅游项目立项报告书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月88可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论81.1 项目背景81.1.1项目名称81.1.2 项目建设单位（简介附后）81.1.3 项目编制2、依据81.1.4 项目提出的理由与过程91.1.4.1转变经济增长方式是国家“十二五”发展规划既定的政策91.1.4.2*国际旅游岛建设正加速实施91.1.4.3xx镇发展的新形势促进项目建设111.2 项目概况121.2.1 项目建设地点121.2.2 项目建设内容121.2.3 项目建设周期131.2.4 投资估算与资金筹措131.2.5 主要技术经济指标141.3 结论与建议141.3.1结论141.3.2建议15第二章 项目建设必要性分析162.1项目规划的相关性162.1.5小结202.2项目建设的必要性202.2.1项目建设是推进新农村建设的需要202.2.2项目建设是实现可持续发3、展的重要支撑21第三章 建设选址及建设条件223.1 项目选址223.2 资源条件223.2.1 自然条件223.2.2农业基础223.2.3地貌风光223.3 建设条件233.3.1 交通233.3.2 供水233.3.3 排水233.3.4 电力233.3.5 通讯233.3.6建筑材料24第四章 项目定位及规划254.1 项目客源市场分析251、海口市和文昌市客源市场（一级客源市场）253、“国际旅游岛”游客（二、三级客源市场）254.2定位与功能264.2.1 总体定位264.2.2、 主要功能264.3 项目规划及总体布局274.3.1 规划依据274.3.2项目规划284.3.3功4、能分区28第五章 建设内容与工程建设方案325.1项目建设内容325.1.2分区规划内容：325.2工程建设方案325.2.1 技术依据325.2.2 建筑设计345.2.3 道路交通工程395.2.4 市政基础设施工程445.2.5绿地系统525.2.6 旅游空间设计535.2.7 旅游系统设计54第六章 环境保护556.1 环境现状556.2 环境保护设计原则556.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测556.4 环境污染治理576.5项目建设期576.6项目运营期586.7 环境影响评价60第七章 节能减排617.1节能减排的设计主要依据613、民用建筑节能条例（国务院令第530号）5、；616、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；6118、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）6223、国家和*现行的其他节能减排标准、规范。627.2主要的能源消费的种类、来源及消费量621、电力622、一次供水627.3建筑节能633、围护结构634、钢筋砼墙外墙635、底面接触室外空气的架空或外挑楼板636、门窗637、地面类型648、地下室外墙（与土壤接触的墙）647.4给排水节能647.5 电气节能657.6 暖通空调、动力节能651、对分体空调系统：652、对中央空调系统：663、对动力系统如风机、水泵、电梯采取节能措施。主要包括：677.7太阳能热水6、系统利用687.8结论68第八章 项目进度安排与实施管理698.1 项目的组织及建设管理691、组织一支精干高效的管理队伍692、采用“社会监理”原则，引入竞争机制693、加强投资管理694、加强组织与计划695、加强质量、进度、支付管理698.2项目实施进度建议701、分期原则702、分期计划70第九章 投资估算、资金筹措729.1 估算的范围和依据729.1.1 估算的范围729.1.2 估算的依据729.1.3 估算的其他说明729.2建设投资估算739.3 建设资金筹措73第十章 项目财务评价7410.1评价依据7410.2财务评价指标7410.3财务评价结论75第十一章 社会效益分析7、761、有效解决“农业产业升级”问题762、带动地方经济发展763、保护生态环境76第十二章 结论与建议7712.1结论7712.2建议77附1：项目建设单位简介78合肥杰瑞泰生活广场81第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1项目名称项目名称：*生态休闲旅游区。1.1.2 项目建设单位（简介附后）本项目由*生态农业有限公司开发建设。1.1.3 项目编制依据1、*国际旅游岛建设发展规划纲要；2、海口市土地利用总体规划（2006-2020年）；3、海口市城市总体规划（2011-2020）；4、xx镇土地利用总体规划（2006-2020年）5、海口市xx区xx镇总体规划修编（2009-2020年）8、6、xx湖生态旅游度假区总体规划（2011-2012年）7、国家相关规范标准；8、建设单位提供的意见、资料等；1.1.4 项目提出的理由与过程1.1.4.1转变经济增长方式是国家“十二五”发展规划既定的政策随着2007年底国际金融危机的爆发，世界经济增长速度明显减缓，全球需求结构出现明显变化，国内目前粗放式、大量消耗资源的经济增长方式已逐渐被淘汰，在国家十二五发展规划中，将转变经济增长方式，减少资源消耗、制造业转型升级、加快新农村建设、发展现代服务业、提振国内消费已经成为国家既定的方针。在国家“十二五”发展规划中体现了对 “三农”问题的高度重视，提出“强农惠农，加快社会主义新农村建设”，就发展9、现代农业、拓宽农民增收渠道、改善农村生产、生活条件、完善农村发展机制提出了具体要求。同时，低碳经济在国家产业发展中的作用加大，提出“必须增强危机意识，树立绿色、低碳发展理念，以节能减排为重点，健全激励与约束机制，加快构建资源节约型、环境友好型的生产方式和消费模式”。1.1.4.2*国际旅游岛建设正加速实施2010年1月4日，国务院正式颁布了关于推进*国际旅游岛建设发展的若干意见，标志*国际旅游岛建设正式拉开了序幕，并指出将在2020年将*初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。2011年，*省经济实现了持续较快增长，城镇居民人均可支配收入达183610、9元，增幅位居全国第一；农村居民人均纯收入6446元，增幅居全国第四位。*极大地改善了民生问题，具备了加快发展的基础。在经济快速发展的同时，*提出不能饥不择食地谋发展，不能片面追求GDP，要更加理性和冷静地谋划科学发展，走全面协调、绿色低碳、以人为本的可持续发展道路。*已明确提出，坚持将建设生态文明、保护生态环境放在经济社会发展的首要位置，把良好的生态环境作为科学发展的核心要素，努力做到在保护中发展，在发展中保护。*省首创的生态文明村建设，在“十二五”开局之年更上一层楼。2011年，*省共投入5亿多元，建成1261个文明生态村。目前，全省已建成文明生态村约1.22万个，占自然村总数的52.4711、%。*的传统农村，正向融合绿色农业、生态保护和乡村生活体验为一体的休闲度假天堂转型。*在建设国际性旅游度假目的地的战略目标下，全省经济工作会议提出将20xx年作为“项目建设年”，从政策导向及发展方向可以看出，未来*将会集中在以下几方面着力发展：旅游业的升级转型：从发展观光旅游向度假型旅游的转变；全岛旅游产品的丰富完善：通过各种旅游产品的开发来增强全岛休闲度假旅游目的地的吸引力；软件配套服务设施的改善：从营销招商到旅游服务等各个方面的提升；对旅游地产的支持与拉动；吸引投资力度增加；基础设施的全面建设完善：进出岛交通及岛内县市交通路网衔接的建设。1.1.4.3xx镇发展的新形势促进项目建设xx镇位12、于海口市东部，地势较平坦，少许属半丘陵地。xx镇东望国营xx农场，南邻大致坡镇，西与琼山区的红旗、云龙镇交界，北与演丰镇接壤。镇府所在地距海口市中心区28公里，有琼文干线公路和海文高速公路穿镇而过，交通十分便捷。 全镇有102个自然村庄，设有xx8个村委会，1个居委会，111个经济社。xx墟是镇政府所在地，面积2平方公里，常驻人口4500人，驻有机关单位25个。全镇有24个党支部。此外，镇辖区内有xx农场、罗牛山监狱、罗牛山农场、红牛饮料厂、缤纷xx花卉木场、江岛化肥厂、美顿猪场等单位和外引内联企业47家。乡镇企业有176家。目前，xx镇正在规划形成以旅游业为主导的农旅相融带动区域经济发展的特13、色产业结构，实施乡村旅游富民工程、抓好乡村风情旅馆、特色农家乐等。本项目正是在这样的大背景环境下提出建设的。1.2 项目概况1.2.1 项目建设地点项目拟建地点：拟建在海口市xx区xx镇xx水库周边，总用地面积约为1150亩。1.2.2 项目建设内容（1）以绿色、田园、乡村为主生态休闲产品簇群主要建设内容包括：绿色农业、温室农业、生产性景观产业、农产品展销平台、名贵花木品种的引进和培育种植等。（2）以农业为主题的绿色旅游度假产品簇群发展农业旅游度假模式，建设休闲度假酒店、休闲餐饮、养生度假公寓等产品；面向旅游度假群体，建设全新回归自然的生活方式。（3）以方便、快捷为主的旅游服务簇群建设齐全的旅14、游信息系统，方便游客的查询选择，建设内容包括：旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、酒吧区、导游服务区、其它服务区（包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供投诉管理等）。项目产品构成产品簇群产品类型产品构成生态休闲产品簇群生态观光体验旅游产品热带花卉园、热带果蔬园、鱼类观赏园、百草园、特色农产品展示区等。度假产品簇群休闲度假旅游产品生态庄园、度假酒店。康体运动旅游产品水上舞台、水上娱乐区、滨水公园、游船码头等。旅游服务簇群游客服务产品旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、酒吧去、导游服务区、其它服务区（包括失物招领、15、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供投诉管理等）。1.2.3 项目建设周期预计整个项目的建设周期为4年。项目分二期建设，一期建设周期预计为2年，二期建设周期预计为2年。1.2.4 投资估算与资金筹措建设投资总额为人民币97540万元（项目一期投资29270万元，二期投资68270万元）。项目建设的资金来源为：企业自筹50%，融资50%。1.2.5 主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1建设用地规模亩2502土地租赁亩9003基础设施及配套 100004旅游综合服务区 600004.1农家乐 350004.2综合服务 50004.3滨水公园 1000016、4.4休闲娱乐 100005庄园及酒店800006养殖、种植区及特色果园区亩9001.3 结论与建议1.3.1结论本项目建设符合*国际旅游岛建设发展规划纲要、海口市土地利用总体规划（2006-2020年）；海口市城市总体规划（2011-2020）；xx镇土地利用总体规划（2006-2020年）海口市xx区xx镇总体规划修编（2011-2020）等相关政策的要求；从项目工程技术方案角度分析，其工程技术方案成熟可靠，项目的建设是稳妥的、可行的、适时的；本项目基础设施及配套的建设不仅可以使项目区农业开发有一个良好的基础，使区域内的土地得到较好的利用，促进该地区农业经济和旅游经济发展，产生良好的经济效17、益；同时可以对当地农业的升级产生巨大的推动作用，因此项目具有良好的社会效益。1.3.2建议1、项目风险主要来自筹资风险和社会风险。建设单位应加强管理，积极宣传，严格按规划要求办事，务求通过有效管理和积极的宣传避免风险。2、建设单位应建设一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一协调指挥，把项目作为一个系统来认真筹划和研究。3、制定详细可行的施工组织计划，尽量避免建设期间对景观和环境的破坏。4、本项目除具有良好的经济效益外，社会效益显著。项目的建设，对当地的建设与发展具有重要的意义。为此建议有关部门在项目立项、土地等方面给予大力扶持，以使项目早日上马，发挥作用。第二章 项目建设必18、要性分析2.1项目规划的相关性2.1.1*省旅游发展总体规划1、产业发展战略：“一省两地”的产业发展战略，把*建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地。2、要求开发一些低密度、高档次的旅游度假区，并且要具有一定规模。提出了“莽原旅游”的概念，并设计了热带雨林、滨海莽原旅游产品。把生态旅游划分为绿色生态旅游和蓝色生态旅游。3、*是唯一具备条件建成热带海岛海滨旅游度假胜地的地区，提出度假休闲旅游产品的比重逐步加大，观光旅游产品逐步减小的要求和目标。2.1.2海口市城市总体规划（2006-2020）1、城市性质：*省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业基地，国家历史文化名城。2、城19、乡协调发展策略：促进主城区向带状组团式结构发展；促进市域城镇向集约化、生态型城镇发展；划定空间管制分区并加强其管理。3、社会经济发展战略：落实*省“一省两地”经济发展战略，强化工业主导地位；依托*热带海岛风光资源和良好的生态环境，大力发展以休闲度假、健康疗养、商务会展、购物娱乐、体育健身等为主要内容的旅游业，积极发展面向岛外市场的房地产业；加强农村生态环境建设、发展热带特色生态农业的支持力度，加速农业产业化进程，加大热带资源的高附加值开发，促进生产型农服务型农业转变。4、旅游发展规划：海口的旅游发展体系从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。三带为海口西海岸旅游带、东海岸旅游带和城20、市外围生态景观旅游带。一轴为南渡江城市水系旅游轴，包括玉龙泉国家森林公园和南渡江风光带。一中心为都市旅游区，海口商务中心区，海口旧城历史文化街区及府城格局保护区。生态旅游观光区包括：城市外围生态景观旅游带包括东寨港国家级自然保护区、万亩椰林生态旅游区、沙坡水库森林公园、永庄水库森林公园、五源河森林公园、盈滨金沙湾旅游度假区和石山火山群国家地质公园。该规划区位于城市外围生态景观旅游带的生态旅游观光区内。2.1.3海口市旅游发展总体规划（20102020）1、总体构想：通过全面推进海口旅游业的转型与升级发展，将海口建设成为*国际旅游岛和南海区域旅游组织中心与服务基地，世界一流的热带滨海国际旅游目的21、地城市。并以“旅游综合体”开发为抓手构筑海口旅游吸引物体系核心，以“生态、时尚、健康、欢乐”理念融入于海口特色旅游产品与服务，以“环境与景观合一”理念植入海口城市功能旅游化改造，通过旅游功能空间的营造重塑海口旅游目的地新形象。2、规划定位：世界一流热带滨海休闲旅游目的地城市、我国旅游业改革创新示范城市、*国际旅游岛旅游集散中心、南海旅游组织与服务基地。3、旅游发展战略：旅游开发方向与重点包括精细开发热带农业观光和休闲渔业旅游项目，推动海口特种农业的产业化发展，形成旅游与第一产业的互促和互动；围绕健康主题，开展夏季热资源与其它旅游资源、产品以及酒店、度假公寓、各类运动场馆等设施的整合利用，树立海22、口健康旅游基地品牌；4、规划结构：形成“一轴一带五区”的海口旅游发展空间格局。一轴，即北部滨海旅游发展轴；一带，即南渡江生态休闲旅游带；五区：为滨海中部都市旅游综合服务区、滨海西部商务会展休闲度假旅游发展区、滨海东部生态休闲度假旅游发展区、羊山时尚休闲度假旅游发展区、南部乡村休闲旅游发展区。 本规划区属于滨海东部生态休闲度假旅游发展区，规划重点打造海口国家湿地公园、*国际赛马中心、大型主题游乐园、东寨港自然保护区综合馆等核心项目，成为最具海洋文化特色和生态特色的旅游功能区。2.1.4xx镇总体规划（修编）（20092020）1、发展目标：利用xx镇临近海口市中心的区位优势、丰富的生态农业、红树23、林和水景资源，与演丰镇协调发展，积极发展农业三产化，实现一产“跨二进三”的跨越式发展。将xx镇打造成：海口市近郊现代生态休闲农业旅游特色城镇。2、产业布局规划：构建“两带贯穿，多点带面”的发展格局。“两带”指依托生态农业分布形成的休闲农业产业带，和环绕红树林分布形成的旅游观光产业带。“多点”指分布在产业带上的产业节点，包括xx湖生态旅游度假区、罗山尾湖运动娱乐休闲片区、罗牛山产业片区、热带花卉观光园片区和南洋湖休闲养生片区。3、*xxxx湖生态旅游度假区规划思路：突出规划区的区位和交通优势、发挥xx湖及周边丰富的旅游资源特色，全面整合生态资源与本土文化精粹，最终建设和发展成为辐射海口市、周边市24、县和吸引海内外游客的生态旅游的精品景区和海口市xx区主要的生态旅游、休闲度假及提供商务会议服务旅游区。 规划理念：保持绿色生态环境品质，实施低碳经济发展，提升品牌。规划定位：依托区域内xx水库水环境资源以及丰富的热带农业资源，建成以热带农业游览观光、乡土文化体验为特色的，融养生居住、郊野度假、亲子交流、体育休闲与商务会议为一体的多功能复合型的城郊生态休闲居住旅游度假区。项目板块：养生居住社区、综合服务中心、低密度产权或度假酒店、社会主义新农村创新发展示范区、生态农庄区和水上娱乐区。建设用地控制指标：规划建设用地控制在140公顷以下，约2100亩。2.1.5小结1、*xxxx湖生态旅游度假区属于25、绿色生态旅游，处在海口市外围生态景观旅游带的生态旅游观光区、海口市东部生态休闲度假旅游发展区的休闲农业产业带中。周边有海口市重要的生态旅游资源，如东寨港国家级自然保护区、万亩椰林生态旅游区、生态农业区等。因此，该项目所在的区域应该重点发展集休闲农业、生态旅游观光、乡村休闲旅游和生态休闲度假为主的旅游产业。2、xx湖生态旅游度假区在xx镇总体规划修编中明确为xx镇重要的产业节点，重点发展多功能复合型的，城郊生态休闲居住旅游度假产业。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是推进新农村建设的需要党的十六届五中全会作出了加快社会主义新农村建设的重大决定，提出实施以“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容26、整洁、管理民主 ”为内容的新农村建设战略。建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，是统筹城乡发展和以工促农、以城带乡的基本途径，是缩小城乡差距、扩大农村市场需求的根本出路，是解决“三农”问题、全面建设小康社会的重大战略举措。新农村建设主要包括其中，发展新产业，就是要打牢物质基础，千方百计增加农民收入，促进农民持续增收等。本项目不仅包含生态农业、生态旅游，还包括基础设施建设等内容，因此项目的实施则不仅大大改善了相关地区的基础设施，且对区域新旅游经济开发和小城镇建设起到积极的促进作用。2.2.2项目建设是实现可持续发展的重要支撑xx全镇有102个自然村庄，设有xx8个村委会，1个居委会27、，111个经济社。长久以来，xx镇以农立乡、民风淳朴、乡村意境浓厚、生态环境良好、农业基础厚实，已具备生态乡镇雏形，其发展应紧抓国际旅游岛建设机遇，把握自身优势、因地制宜、转型升级，充分挖掘农村自然与文化的深厚内涵，在原有的农业基础之上，充分思考如何对接及分享国际旅游岛建设的利益，积极融入大海口旅游经济圈，以改善目前面临的三农问题，提升农村生活水平，创造更鲜明的农业乡特色，优化产业结构，创建经济社会发展与生态环境保护双赢模式。由此可以看出，本项目的建设是十分必要的。第三章 建设选址及建设条件3.1 项目选址选址：在*省海口市xx镇xx水库东南部，总面积为1150亩。项目距海文高速公路2公里，距28、xx机场12公里，距海榆东线公路3公里，距海口市区28公里，处于海口半个小时生活圈范围内。3.2 资源条件3.2.1 自然条件项目所在的xx镇位于海口市东部，地处北纬1953、东径11036；地势较平坦，少许属半丘陵地。xx镇东望国营xx农场，南邻大致坡镇，西与琼山区的红旗、云龙镇交界，北与演丰镇接壤。有琼文干线公路和海文高速公路穿镇而过，交通十分便捷。3.2.2农业基础农业是xx镇的重要的经济命脉，也是农业生态旅游经济发展背后强而有力的支撑。如绵延连片的稻田区、整齐成排的花卉区等，其经济作物则丰富多样，以花卉、蔬菜、龙眼、荔枝、香蕉、甘蔗等果树；户户饲养家禽家畜，其中以猪、鸡、鸭最为普遍，厚29、实的农业基础与先天条件已具备发展农业旅游经济的生态乡镇雏型，为项目开发奠定了无限可能的后发转型潜力。3.2.3地貌风光项目用地范围内的田野、水库是发展农业经济、生态旅游最大的财富资源。以农为本的xx镇，以生态保护为主要发展方向，在长期发展累积之下，已孕育出厚实的田园气质，其丰富的生态农业、乡村田野特色，通过资源串连。未来通过城乡一体化的整合发展，特别强化项目高价值化的农业田园资源，将可与大海口旅游彼此相互支撑，形成相辅相成的发展关系，扩大海口市旅游资源的丰富性与多样面貌。3.3 建设条件3.3.1 交通项目邻近琼文干线公路和海文高速公路，距海口市中心28公里，距xx镇镇区2.5公里，距xx国际30、机场12公里，约10分钟车程，在海口半个小时生活圈内，交通十分便利。3.3.2 供水项目区水源主要分为自来水、水库水、地下水、地表水。3.3.3 排水目前项目区现状少量雨水和农业生产用水均自然排放。3.3.4 电力目前项目用周边35KV变电站供电，输入电源为10kv单向单回路电源，敷设方式为架空线路。3.3.5 通讯项目区已接固定电话和宽带设备。GSM与CDMA移动通信信号已覆盖本区，满足未来通信需求。3.3.6建筑材料项目附近区域有砂土、石料，施工取土及开采石料较为方便。施工中所需钢材、沥青、水泥及汽油、柴油等，均可在县城、省城市场购买，交通便利。综上所述，项目所在地自然条件、基础设施及社会31、条件良好，构建了开发建设的基本条件。第四章 项目定位及规划4.1 项目客源市场分析1、海口市和文昌市客源市场（一级客源市场）海口市现有人口180多万，其中城区人口110多万。且收入水平在整个*省属于较高水平，已经具备了休闲、观光旅游的能力。度假养生社区开发、水上观光娱乐是xx湖生态旅游度假区旅游开发的重要构件。根据季节特点布局推出的系列农园活动、水上游乐活动，对海口市区居民以及邻近城镇居民提供双休日休闲内容。其关键是形成有影响力的旅游促销主题，并在提高旅游景区生态性、观赏性、参与性上独树一帜。本地旅游者目标市场是取得稳定经营效益的基本层次。2、xx水库周边地区客源市场（一级客源市场）与xx水库32、度假旅游区相的海口市及周边县市，人均收入增长较快，近年来，外出旅游人数增多，随着xx水库景区特色旅游产品的不断推出，景区独特旅游资源和优越的区位条件将吸引一定数量的周边县市的旅游者前来。这是扩大xx水库景区知名度、形成新的经济增长点的主体目标市场层次。3、“国际旅游岛”游客（二、三级客源市场）*“国际旅游岛”旅游热线将成为国内外闻名的旅游线路。xx湖生态旅游度假区位于海文高速旅游带上，凭借着便捷的交通题体系，可形成由生态度假和山水风光为核心组成的极具特色和感召力的旅游目的地。本着健康养生的开发理念，针对国内外的高收入群体，进行旅游地产开发促销；具体的说，海口市和文昌市为基本依托，以生态旅游和回33、归自然为核心，重点吸引*“国际旅游岛”旅游者。总之，该项目将凭借其以养生健体、回归大自然为主题的生态观光旅游和养生度假社区，形成理想的可吸引各地旅游者的目标市场圈层体系。4.2定位与功能4.2.1 总体定位规划将项目定位为：生态休闲旅游区。即包括三个方面的内容：（1）以绿色、花卉、田园为主的农业经济发展示范区；（2）以农业休闲旅游为主导，发展休闲旅游、健康养生等相关产业，实现农业与旅游的共同发展；（3）与大海口旅游圈形成互补，丰富海口的旅游的旅游产品。4.2.2、 主要功能（1）农业经济示范对传统农业进行转型升级，通过对农业区的整体规划，建立旅游配套、生产基地、展示和交易平台；建立农业休闲旅游34、科研学习与实践示范基地。（2）休闲度假基地面向短期、长期的旅游客户群体营造一种全新回归自然的生活方式；打造都市白领放松心情、舒展心身的健康、高端的休闲度假目的地。（3）旅游观光包括乡村旅游观光、农艺观光、热带植物观光、科普观光、田园野趣观光、地方特产体验观光等。（4）旅游服务发展成为区域旅游接待基地，为观光团队、短期度假游客提供住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游咨询等服务，以及为区内长期度假者提供休闲、购物、文化娱乐、医疗保健等服务设施。4.3 项目规划及总体布局4.3.1 规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月）；2、城市规划编制办法（2006年4月1日）；3、*省城乡规划条例（235、009年10月）；4、*省旅游发展总体规划（2002年）；5、*国际旅游岛建设发展规划纲要(2010年)；6、中共*省委、*省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见；7、海口市城市总体规划（2011-2020）；8、海口市xx区xx镇总体规划修编（2009-2020）；9、xx湖生态旅游度假区总体规划（2011-2012年）；10、*省相关的规定、规范和政府文件；4.3.2项目规划规划形成“一带、四区、多轴、绿网串联”的空间结构：（1）一带：滨湖公园带区（2）四区：酒店、旅游综合服务区、 花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖区和生态庄园区。（3）多轴：丹绿线交通主轴和与其他组团及各区内联系的交通次36、轴。（4）绿网串联：以水库、花田、果园等生态保育用地串连各功能片区，形成多个生态绿网，各绿色生态保育网络又相互串联，形成绿色有机生态系统，同时将休闲文化内涵与乡村风情融贯其中。4.3.3功能分区规划分为四个功能区，分别为“酒店、旅游综合服务区、 花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖区、特色果园区和生态庄园区”1、酒店、旅游综合服务区建设xx源的区域性的旅游服务区，不但为项目提供旅游服务，还为周边项目的提供旅游休整、旅游安排等服务。2、花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖区以花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖为主题的产业区，包括一系列花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖区，将农业经济和休闲旅游结合起来，形成特色旅游产品。3、特色果园37、区*及世界各国特色水果种植观赏区，通过挖掘*的特色水果和引进世界各国具有特色的水果，形成科研、种植、观赏和产业化孵化推广基地。4、产业庄园以农艺经济为支撑的各具主题特色的产业集聚区，包括一系列农艺经济种植园、养殖园及研发实验区等，其将产业与旅游结合起来，基本功能包括种养殖、产品初加工、观光体验、度假休闲等。4.3.4 规划分区图： u “一带四区”u “一带”：滨湖公园带u “四区”： 酒店、旅游综合服务区 花卉、蔬菜种植和观赏鱼养殖区 生态庄园区 特色果园区4.3.5 规划总平面布局：庄园区果园区花卉、蔬菜园区龙虾 区观赏鱼 区美食街游客服务区酒店区游船码头垂钓区演 艺广 场酒吧区xx水库438、.3.6 鸟瞰图：4.3.7. 规划产品产品类型产品构件生态休闲产品簇群生态观光体验旅游产品热带花卉园、热带果蔬园、鱼类观赏园、百草园、特色农产品展示区等。度假产品簇群度假人居旅游产品生态庄园。康体运动旅游产品水上舞台、水上娱乐区、滨水公园、游船码头等。旅游服务簇群游客服务产品旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、导游服务区、其它服务区（包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供投诉管理等）。第五章 建设内容与工程建设方案5.1项目建设内容5.1.1建设内容：项目总用地面积约为1150亩，项目计划投资约97540万元，其中农业开发用地900亩，建设39、用地约250亩（约17公顷），总建筑面积约15万平方米。5.1.2分区规划内容：（1）旅游综合服务区：占地约100亩，总建筑面积约6万平米，功能为商业、美食街区，建设内容包括旅游信息服务中心、旅游商品购物街、美食街、演艺广场等；（2）庄园酒店区：占地约150亩，总建筑面积约8万平米，按五星级标准建设的休闲度假酒店。（3）养殖、种植区和特色果园区：占地约900亩，建设内容包括水果区、花卉区、特色养殖观赏区、垂钓区等休闲农业产业，园区的配套建筑约1万平米。5.2工程建设方案5.2.1 技术依据1、高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-2005）；2、民用建筑设计通则（GB 50352-20040、5）；3、住宅设计规范（GB 50096-2006）；4、住宅建筑规范（GB 50386-2005）；5、灾后重建规划相关建设标准选编；6、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；7、建筑结构荷载规范（GB 5009-2001）（2006年版）；8、混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）；9、建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）；10、建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）；11、砌体结构设计规范（GB 50003-2001）；12、建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；13、建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）；41、14、建筑桩基技术规范（JGJ 94-2008）；15、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2010）；16、建筑设计防火规范（GB 50016-2006）。17、*省地震局行政审批文件 （ 琼震行震（2009）21号）；18、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；19、供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；20、建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）；21、建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；22、10KV及以下变电所设计规范（GB 50053-94）；23、通用用电设备配电设计规范（GB 50055-93）；24、电力工程电缆设计规范（GB 542、0217-2007）；25、低压配电设计规范（GB 50054-95）；26、建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB 50343-2004）；27、安全防范工程技术规范（GB 50348-2004）；28、城市电力规划规范（GB 50293-1999）；29、建筑给水排水设计规范（GB 50015-2009）；30、建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）；31、室外给水设计规范（GB 50013-2006）；32、室外排水设计规范（GB 50014-2006）；33、污水综合排放标准（GB8978-1996）；34、采暖通风与空气调节设计规范（GB 500192003）；35、城市43、道路设计规范（CJJ37-90）；36、公路路线设计规范（JTG D20-2006）；37、公路路基设计规范（JTG D30-2004）；38、公路路基施工技术规范（JTD F10-2006）；39、公路沥青路面设计规范（JTG D50-2006）；40、公路沥青路面施工技术规范（JTGF40-2004）；41、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；42、城镇道路施工与质量验收规范（CJJ 1-2008）； 43、公路工程抗震技术规范（JTJ004-89）；44、公路工程技术标准（JTGB01-2003）；45、其他相关规范及标准等。5.2.2 建筑设计1、开发建设要求规划期44、内开发建设总量上限控制为15万，根据空间设计，结合功能布局和开发强度来确定建筑的限制高度，采用建筑高度控制分区，提出相应的高度控制要求；规划区内建筑高度控制分为4个层次，包括：12m（3层）以下高度控制区；18m（5层）以下高度控制区；24m（7层）以下高度控制区。场地内具有标志性意义的重要建筑可以根据情况提高建筑高度，但必须经过严格的三维空间规划论证。本项目拟分三期进行建设，主要内容详见表4-1。表5-1 主要建筑面积综合表序号项目名称单位数量备注1土地（建设用地）亩2502土地租赁亩9003基础设施及配套 100004旅游综合服务区 600004.1农家乐 350004.2综合服务 50045、04.3滨水公园 100004.4休闲娱乐 100005庄园及酒店800006养殖、种植区及特色果园区亩9002、建筑设计（1）以徽派建筑风格为主调1）建筑风格：以旅游服务中心及酒店，层数为1-3层。2）节能设计：采用自然日照通风、采光、雨水平衡、污水净化、水循环微气候调节等绿色节能设计。（2）商业及公共服务设施建筑主要包括行政办公、医疗卫生、社会福利等公共管理与公共服务设施建筑，商贸中心、会议及培训中心、高端主题酒店、健康养生公寓等建筑。此类建筑不仅要考虑其通风、采光、防晒等要求，还要考虑避免相互干扰，以及与周边建筑风格、景观环境相协调。（3）建筑色彩建筑外墙采用白色调，配衬灰瓦，使建筑物和46、谐统一，显示出夕阳、白墙、灰瓦，小桥、流水、人家的效果。（4）垂直交通组织采用楼梯和电梯相结合的垂直交通组织，以满足垂直交通与消防要求。3、结构设计对于不同的建筑、商业及公共服务设施建筑分别采用不同的结构设计。（1）设计数据1）基本风压：0.75kN/ ；2）抗震设防列度：6度（0.15g）；3）抗震设防级别：丙类。（2）地基与基础1）工程地质情况根据区域地质资料，场地内不存在近期（全新世）以来的活动性断层，也不存在不良地质现象，区域的地基稳定性良好，适宜进行工程建设。2）地基基础设计基础根据不同地质情况可分别采用筏型、条形、柱基等基础。（3）上部结构设计1）结构造型：采用钢筋混凝土框架或钢剪47、结构2）抗震设计：建筑物抗震设防烈度为6度，框架抗震等级为二级。4、附带设施建筑可能附带运动场、休憩广场、游泳池、儿童活动场和生态停车场等设施。运动场跑道及各类球场地面为塑胶地面，体憩广场、室外儿童活动场采用花岗岩石铺设，停车场铺砖为透水砖。5、室内给排水设计（1）室内供水管与室外供水管网连接，引入管径为DN90。（2）供水方式：采用集中水池、泵房供给各建筑物生活、消防给水系统。 （3）计量方式：采用IC卡水表计量方式，集中管理、方便快捷，减少干扰。（4）排水系统1）排水系统采用分流制，粪便污水及洗涤废水分别收集，粪便污水经化粪池外理后再排放到项目区管网中。洗涤废水直接排入项目区管网中，集中至48、旅游区道路排水管网。2）室内排水管道采用PVC排出管，粘接。5、空调通风通风采用自然通风和空调通风两种方式。6、电气（1）拟建建筑属二、三类建筑，按二、三类负荷供电。消防报警设施和电梯、楼梯照明的事故照明按二类负荷供电。（2）供电电源及供电系统1）供电电源主近从箱式变电站接入。2）供电系统低压配电系统采用TN-S系统。各建筑380/220V电源由各区域变电所引出，采用YJV22-10kV电缆放射直埋进入设在各栋楼一层的强电小间内，再以树干式向各层表箱供电，然后再采用BV导线以放射式向各住户用箱供电。配电线路除在强电小间内明敷外，其它均为暗敷。3）电能计量每户设置单相电度表，集中管理。4）防雷接49、地设计本项目建筑均按二、三类防雷进行设计，在屋顶周边设避雷带，利用柱内主钢筋作防雷引下线，利用基础结构钢筋组成接地网，采用供电接地系统，接地电阻不大于1。消防控制金属支架和金属管道及电气设备，在正常情况下不带电的金属外壳均需可靠接地。5）弱电弱电设计主要内容：电视、电话和宽带网管线。5.2.3 道路交通工程本项目主要考虑规划区内道路交通规划设计。1、内部道路交通（1）路网结构根据自然地形，保留原主要道路丹录线，形成东西向交通主要道路，各次要道路乡道与主要道路自由串联，形成环路或自由式路网结构。 1）主要道路：联系各功能区，同时又是组织内部道路对外交通的道路。2）次要道路：各功能区内部交通的主要50、道路。（2）道路断面1）主要道路：一块板，红线宽度20m。断面形式为：2.0m（人行道）1.5m（绿化带）13m（车行道）1.5m（绿化带）2.0m（人行道），两侧各控制20m的绿化带。2）次要道路：一块板，红线宽度14m。断面形式为：1.5m（人行道）1.5m（绿化带）8.0m（车行道）1.5m（绿化带）1.5m（人行道），两侧各控制10m的绿化带.3）乡道：一块板，红线宽度7m，断面形式为： 7.0m（人车混行），两侧各控制5m的绿化带。（3）道路交叉口不设立交，采用渠化交通和环岛组织交通。（4）交通设施综合接待中心、服务中心设置机动车公共停车场；结合农产品展销中心及汽车站设置社会停车场；51、其它停车场主要分布在各级公共中心、出入口处结合项目设置。公共交通以电力为主，规划在综合接待中心及各个功能区内配设充电站。2、道路设计方案（1）设计规模本项目主要考虑规划区内的道路设计方案，根据城市道路设计规范要求，并结合区内路线所经过的地形、地貌等情况，确定路网建设的规模。（2）纵断面设计1）设计原则*合理利用地形地貌，土方尽可能就地平衡。*满足运输、排水和景观要求，与场地能够顺畅联接。*有利于市政管网设置，满足雨污水排放及防洪排涝的要求。2）竖向纵断面设计*与周边道路标高为控制点，规划道路标高尽可能接近原地形。*道路坡度设计要以保持道路平坦顺和路面排水、使用方便等原则为前提。（3）横断面设计52、道路车行道路拱设计坡度采用双面坡，人行道采用单面坡，坡度均为1.5。（4）路基工程1）场地清理路基基底范围内的树木、灌木丛等均应在施工前砍伐或移除清理，清除地面表层的腐殖土、表土、草皮等，并应先做好截水沟、排水沟等排水及防渗设施。2）土方路堤的填筑应先清除路堤基底的有机土、种植土，平整后按有关规定要求压实。路基基底原状土强度不符合要求时，应进行换填，换填深度，应不小于50cm，并予以分层压实，压实度不应小于90%，当路堤填土高度小于路床厚度（80cm）时，基底的压实度不宜小于路床压实度标准。路基填土应选用优质填料（如粗粒土、低膨胀性土、不易冻胀土等）分层回填，不得使用腐殖土、生活垃圾土、淤泥、53、冻土块和盐渍土。3）挖方路基的施工土方开挖不论开挖工程量和开挖深度大小，均应自上而下进行，不得乱挖超挖。路堑路床表层下为有机土、难以晾干压实的土、CBR值小于规定的土或不宜作路床的土，均应清除换填符合规定的土。4）路基压实路基压实度按公路土工试验规程（JTJ 051）进行。土基回弹模量值应大于30MPa，不能满足要求时应采取措施提高土基强度。5）地基处理根据现场实际情况，结合工程地质勘察报告，施工时先对道路路基范围内清表0.3-50cm，然后根据现场路基开挖情况，采取不同的处理措施：*对于建筑垃圾、杂填土等必须完全清除后再按设计要求碾压密实；*对于低液限粘土，进行夯实，压实度必须满足设计要求；54、*对于基坑含水量过大或淤泥层较稀，宜先抽水，挖除表层淤泥，采用水稳性好的透水性材料，先抛填片石30-50cm，再分层回填碎石土，要求分层碾压，压实度不小于93%，最后再回填砂性土碾压，片石应采用石质坚硬不易风化的石料，片石大小不小于10cm。（5）路面工程经综合考虑，本项目道路拟采用水泥混凝土路面，其中车行道为水泥砼面层18或20cm（28d龄期弯拉强度不小于5.0Mpa）+水泥稳定碎石基层20cm+级配碎石底层20cm+压实路基（压实度95%）=58-60cm，人行道或旅游步道为3cm厚火山岩板+2cmM10水泥砂浆找平+12cm 4%水泥稳定石屑+压实路基（压实度93%）=17cm。水泥混55、凝土路面设计以重100KN的单轴荷载作为标准轴载。设计使用年限为20年。（6）交通工程1）道路标线路面标线涂料采用热熔涂料，产品应附有合格检测报告；涂料预混玻璃微珠，热熔施工时再面撒布玻璃珠。路侧标线用黄色（，其余均为白色。涂料密度1.82.3（g/c），软化点90120，涂膜外观应无发皱、泛光、起泡、开裂和发粘等现象，涂膜颜色和外观应与标准板差异不大。不粘胎干燥时间3（min），抗压强度12Mpa，玻璃珠含量1523%；预混的玻璃微珠和面撒玻璃珠应符合路面标线用玻璃珠JT/T 446-2001中的要求。2）道路标志交通标志应严格按照要求尺寸制作，指路标志尺寸偏差为其外形尺寸的0.5%，其他标56、志外形尺寸偏差为5mm。标志板应平整，表面无明显皱纹、凹痕或变形，底板每平方米范围内的平整公差不应大于1.0mm。厂商生产的交通标志需经持有CMA标志的国家计量单位检测。标志面反光标志膜采用高强级反光膜，标志面上文字采用中英文对照，地名用汉语拼音，专用名词用英文，其他图案、符号均应符合道路交通标志和标线（GB 5768-99）的规定。禁令、警告、指示标志底板采用玻璃钢材料，指路标志底板采用铝合金材料；标志板与支架或立柱应能固定连成一体；标志板应具有抗变形强度（标志板受到任意方向的500N的力的作用时，标志板的残余变形不应大于100mm/）；铝合金板的化学成分，冷轧板材牌号、规格、力学性能、尺寸57、应符合GB3190、GB3880、GB3194的规定；玻璃钢应符合公路交通标志板技术条件（JT/T 279-1995）中的要求。交通标志立柱采用钢管材料，钢柱应进行防腐处理（涂防腐油漆3道）；标志牌基础土基需夯实，禁令、警告、指示标志基础土基压实度80%；指路标志基础土基压实度90%。5.2.4 市政基础设施工程1、给水工程（1）用水量预测参照城市给水工程规划规范（GB50282-98），确定人均综合生活用水指标为450L/人d（包括公建和市政用水），规划区远期人口约5000人，则最高日生活用水量为2250t/d。农业用水直接取水库水进行灌溉。（2）给水管网布置给水管网采用环网系统，不考虑采用58、大型水塔或高位水池等流量调节设施；输配水干管结合道路进行布局，高层建筑可自设贮水池，配置加压设备进行加压供水。规划给水管网的铺设以规划用水量为依据，并适当留有余地。管网的建设随道路的建设和土地的开发建设同步进行，一般沿着道路东南侧建设。本规划区消防供水与生活供水同用一个供水系统，负责消防供水管段，给水管径不小于DN100。室外消火栓主要沿路布置，设置间距不大于120m。（4）管材及其附属构筑物根据目前国内外给水管材的使用情况，主要有：球墨铸铁管、钢管、PVC-U 管、PE 管、PCCP 管、玻璃钢夹砂管、预应力钢筋砼管等，考虑到本规划区的特殊性，规划给水管道均设计在机动车道下，建议位于机动车道59、下面的给水管道采用焊接钢管或衬塑钢管，考虑竖向上保证重力流管道空间，给水管道一般埋设较浅，故建议在机动车道下给水管道采用混凝土满包加固； 部分位于绿化带或者街坊支管如无荷载可考虑PE100塑料管。消火栓安装应选用深型地下式消火栓，两个消火栓井的最小间距按小于 120m 布置。阀门井、排气井、泄水井 应按照供水调度、检修和用户接管等的要求，设置一定数量的阀门井、排气井和泄水井。 在管道沿线安装有弯头、三通、异径管、阀门等的部位，应设置管道支墩和拖拉墩。2、排水工程（1）污水工程1）污水量预测按用水量的85%计算，则规划区内污水量约为1912 m3d。2）污水处理及厂址选择规划区内污水处理及厂根据60、地形地势通过污水泵提升后统一处理。污水经处理达标后作景观用水、市政用水等。3）污水管网结合地形地势，尽量保证片区内污水都能靠重力流顺利排放，减少污水提升泵的数量和规模，污水管的设计尽量满足以下原则：污水管管径的计算按最大日最大时污水量计算。市政污水管道的最小管径取DN300，最小坡度取0.3%。污水管道在规划道路下按收水一侧布置。在竖向布置上，污水干管位于雨水管之下。规划区内的生活废水可以直接排入污水管网，生活粪便污水须经化粪池初级处理后才能进入污水管网；带有病毒、细菌的污水必须先经消毒处理，才允许排入污水管网。4）中水回用为提高水资源利用效率，规划提高污水再生回用率，将再生水纳入可利用水资源61、进行统一调配。规划项目再生水回用率达到60%。结合实际情况，规划考虑积极稳妥的推广污水处理厂出水深度处理，出水后就近用作工业用水、景观用水、市政用水等。采用小型污水处理设施处理污水的零星地块，采用封闭式的污水管理系统，污水处理达标后作冲厕用水。5）污水管道的最大充满度 管道的设计充满度参照遵守室外排水设计规范（GB500142006）的规定。 6）检查井 检查井的位置，应设在管道交汇处、转弯处、管径或坡度改变处、跌水处以及直线管段上每隔一定距离处。 检查井的最大间距参照 室外排水设计规范（GB500142006）。7）管材及管道基础 结合*现有污水管道的使用情况，本次设计管道推荐采用管材为：P62、E双壁波纹管，管道连接采用橡胶圈承插接口。 （2）雨水工程1）雨水量计算雨水量按下列公式计算：Q=qF式中：径流系数，具体情况根据集雨区地表状况和地形坡度情况而定。 q设计暴雨强度（L/Sha）。 F汇水面积（ha）。现采用海口市的暴雨强度公式计算： q=1085（1+0.575lgP）/（t1+mt2+9）0.584 l/sha式中：P重现期取P=1年。t1地面汇水时间，单位为分钟；在本次雨水管道管径计算中，根据径流区面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况，取t1=515min不等。m延缓系数，明渠m=1.2，管道m=2。t2雨水在上游管段流行的时间。2）雨水管渠布置依据雨水排放原63、则，就近排入天然水体，以缩短排水距离，减小雨水管渠断面及埋深。规划区内的雨水应尽可能靠重力流排放，故雨水管渠的布置应遵循以下要求：根据地形，道路坡向，雨水干管的位置来布置雨水管渠，使雨水就近水体排放。雨水管渠的覆土深度应尽量控制在0.7m2.5m左右，覆土不足0.7m的管段需作加固处理。雨水管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度。由于许多道路和建设用地背靠山体，需要修建沟渠截流雨水。为了加大沟渠的截流能力，使它可以起到一定的截洪作用，紧靠山体的排水沟渠设计以石砌、水泥批挡的梯形断面明沟为主。道路和建设用地区域，排水系统以雨水暗渠上设盖板为主。排洪沟雨水可沿山势排入水系或就近排入雨水暗渠。64、3）雨水集蓄利用结合城乡建设、城乡绿化和生态建设、雨水渗蓄工程、防洪工程（如拦河坝工程）建设，广泛采用透水铺装、绿地渗蓄、修建蓄水池等措施，在满足防洪要求的前提下，最大限度地将雨水就地截流利用或补给地下水，达到雨水资源的充分利用。4）雨水管道的最大充满度 管道的设计充满度参照遵守室外排水设计规范（GB500142006）的规定。雨水管道和合流管道应按满流计算。 5）检查井 检查井的位置，应设在管道交汇处、转弯处、管径或坡度改变处、跌水处以及直线管段上每隔一定距离处。检查井的最大间距参照 室外排水设计规范（GB500142006）。6）管材管材采用钢筋混凝土排水管及浆砌片石边沟。 7）雨水口采用65、偏沟式双篦钢砼雨水口，间距 2540 m。3、电力工程（1）用电负荷预测根据本规划区建设用地的不同性质与规模，采用分类综合用电指标进行负荷预测。根据规划确定的用电性质、规模和容量计算，预测本规划区内总用电负荷约 kW，同期系数取0.7，线损取5%，则最大用电负荷约64497.0 kW。（2）照明工程1）供电系统照明主要考虑道路广场及集中绿地照明工程，其供配电系统用就近用箱式变电站，分别供应区内道路广场及绿地照明用电。低压配电由低压配电开关箱接出。2）路灯照明系统根据城市道路照明设计标准及IEC标准，本工程机动与非机动车道照明标准为：平均亮度：0.5Cd/。主次干路采用10m双臂路灯，道路两侧对66、称放置，灯杆间距为35m左右。灯具选用截止型高压钠灯，功率为250W150W。支路照明采用单排8m单臂路灯，灯杆间距为35m左右，灯具选用截止型高压钠灯，灯具功率为105W。在主要道路交叉路口处设中高杆灯以弥补路灯照度的不足。照明控制方式采取手动控制与自动控制相结合。路灯自动控制采用CMC-28B电脑时控仪，并使其统一纳入规划区路灯微机监控系统进行管理。道路照明配电主干线选用VV22-1kV电缆直埋地暗敷，电缆过街、过路口及引入引出变压器处均穿SC50镀锌钢管保护，钢管需做防腐处理。4、生态基础设施本项目生态基础设施包括雨水滞洪池、污水处理系统等基础系统。5、环卫设施规划（1）生活垃圾收集、转67、运及处理生活垃圾收集以容器为主，分类投放收集，自收集点运到转运站，再由转运站再统一运至垃圾填埋场处理。建设具有压缩功能的密闭式垃圾中转站，配置垃圾清运车，发展密闭式、压缩式清运车，解决垃圾运输途中的二次污染和污载问题。主要道路按间隔2550m；各功能区内部道路或人流集中地方按照需要加设果皮箱；主要道路设置间隔5080m，次要道路设置间隔80100m。 （2）粪便治理粪便运输实现机械化、密闭运输。养猪场由真空吸粪车收集猪粪便，回收的有机粪泥通过相应技术手段加以发酵再利用。人流集中的公共场所按一、二类公厕标准、3000人/座设置公厕，公共建筑内部配套公共厕所。6、综合防灾规划（1）消防工程根据规划68、发展规模、发展方向及用地布局，确定项目消防安全布局、消防站及消防装备、消防通信、消防供水、消防车通道等内容，指导项目消防工作科学、合理、有序地发展。（2）人防规划战时人防遵循疏散与留城隐蔽相结合的原则，疏散和留城人口按3：2比例控制，人员掩蔽以就地掩蔽为主，掩蔽工程人均使用面积1，人防专业人员使用面积3。工程布局要保证在空袭警报发出10min内人员全部进入为原则。分期逐步完善各类人防报警器的安装，组成一个自动化报警网，建立起警报自动控制系统和空情报知网络。按照国家规定及未来城镇的规模组建人防专业队伍，以满足防空袭抢险救援工作的需要。（3）防洪工程山洪防治应以小流域为单元进行综合治理，坡面汇水区69、应以生物措施为主，沟壑治理应以工程措施为主。排洪渠道平面布置应力求顺直，直接排入就近水库等泄洪水体；条件允许时，可在上游利用截洪沟将洪水排至其它水体。泥石流防治应采取防治结合、以防为主，拦排结合、以排为主的方针，并采用生物措施、工程措施及管理等措施进行综合治理。（4）防震减灾规划新建的各类建筑应按国家现行的建筑抗震设计规范GBJ11-89进行设计和施工，由县建设行政管理部门监督管理。现有的房屋建筑应分期由房屋产权部门组织抗震鉴定，进行必要的抗震加固，使其达到应有的抗震能力。加强避震疏散体系建设(如体育场、广场、公园等)，提高城镇生命线工程的防震能力，结合城镇建设，提高综合抗震能力。区域的防灾、70、避难场地应结合区内绿地以及广场建设，并保证区域中心避难通道。5.2.5绿地系统1、规划构思充分考虑绿地现状，结合实际，注重对现有资源的保护与复育，加强生产性景观特色绿地系统塑造，由农田以及滨水绿地、道路绿地、防护绿地、公园等构成，形成点、线、面相结合的网络化、生态化的绿地系统。面状绿地：山体、农田、生产性景观等；线状绿地：生态廊道、道路绿化带等；点状绿地：公园和街头绿地等组成；2、绿地类型根据绿地类型来分，共分为公园绿地、生产绿地、防护绿地。（1）公园绿地结合现状水库、河流、坡地等自然资源，包括滨水公园及生产绿地等。（2）滨水公园：结合xx水库设置滨湖公园，在滨湖周边配套水体、绿化及游乐设施。71、（3）生产绿地主要指苗木、花草、田园地景等；区内农业实行生态化、观光化，结合现有农业生产用地，形成田园、林地、花圃等观光性农业景观绿地；（4）防护绿地1）道路防护绿地、高压廊道、防风林以及各功能组团之间和市政设施用地外围的隔离带；2）道路绿化设计：主要道路、次要道路、乡道两侧设置绿化隔离带，减少交通噪声和粉尘污染影响。绿化隔离带结合地形和现有植被条件进行具体设计。当地属热带气候道路绿化除考虑景观效果，更多关注遮荫系统联络成网，使游客始终处在绿荫之下；5.2.6 旅游空间设计充分考虑项目区域生态环境、旅游资源等特点和旅游产业特征，形成“一轴穿四区、两翼呼互动”的旅游空间格局，在开发空间布局上张弛72、有序，动静结合，做到既不破坏生活生产活动和生态环境，又能够丰富旅游层次，有序地组织旅游空间活动和旅游线路。5.2.7 旅游系统设计根据项目旅游资源特色以及市场趋势，由观光型为主的旅游向休闲度假生态旅游转型,项目的旅游产品可分为以大众为主要目标人群和以高端游客为主要目标人群两大类旅游吸引物。即民族风情类旅游吸引物、高端度假类旅游吸引物、产业型旅游吸引物、乡村类旅游吸引物、花田地景观光类旅游吸引物、户外运动类旅游。第六章 环境保护6.1 环境现状本项目位处xx镇xx水库区，区域内没有重型污染的企业及污染源，近几年的大气环境质量一直是优良，符合国家环境空气质量标准一级，水质符合国家地表水质标准三类。73、由于项目区为农村，无污水处理系统，现有排水系统为自然直接排放，现状土地利用大致由水库和坡地组成。6.2 环境保护设计原则环境保护应贯彻以防为主、以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目区的生态环境等特点制定环境保护总体设计方案，做出技术先进、经济合理、使用可靠的道路环境保护设计。环境保护设计除应符合环境保护设计规范外，还应符合国家现行的有关环境质量标准的规定。6.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测本项目的环境污染是指施工期、营运期的三废等对生活环境的污染：建设期1、建筑垃圾：项目建设过程中会产生建筑垃圾，若管理不善，会对环境造成不良影响。2、扬尘：场地土方的开挖，水泥，沙石等建筑材料的运输74、，装卸，筛选，搅拌时，在风力的作用下会产生粉尘，其和施工机械产生的道路扬尘会对施工区周围大气环境产生污染。3、噪声：施工运输车辆及施工设备产生的噪音也是主要的污染源。4、机动车辆尾气：经国内外的试验研究，已明确机动车辆排放物中，对人体健康有直接危害作用的为CO、NO2、IP以及排放物的二次衍生物光化学烟雾等，同时，也发现上述污染物对其他动物、植物和人类赖以生存的水、土等环境均有不同程度的不利影响。道路通车后来往车辆排出的废气必然会对周围的环境造成污染。5、水土流失：本项目的挖填方量较大，若遇雨季，易造成水土流失。6、景观破坏：施工中的废弃物对景观环境的污染。运营期项目建成后，有生活污水、生活垃75、圾、交通废气、噪音等产生。1、生活污水：由于项目建成后会增加大量旅游和旅游人群，其主要是生活废料和人的排泄物，包括厨房洗涤、沐浴、洗衣等的废水以及冲洗厕所等的污水。主要成分是有机和无机的可沉和不可沉固体，细菌，还有氮、磷等营养物质。2、固体废弃物：固体废弃物污染源主要是旅游接待与度假区、住宅区、公共场所产生的生活垃圾，其主要成分为果皮、菜叶、枯草、树叶及塑料包装物等。3、废气：本项目废气污染源主要是旅游接待与度假区、生活居住区的厨房油烟气和车辆排放的废气。营运期间汽车尾气排放有害气体污染大气环境。主要污染因子为CO、NOX、SO2及烟尘。4、噪声：声环境主要污染源有道路交通噪声。5、其他：路面76、径流、施工废水和废渣、汽车洒落的有害物质，经雨水排入河流、海洋，造成水环境污染；汽车尾气中一部分有害物质沉积在道路两侧，随着时间延续，这种积累会逐渐增加，从而造成土壤污染。不当使用农药、化肥等对土壤及水环境的污染。6.4 环境污染治理 项目建设和建成后对环境的影响及治理：6.5项目建设期1、粉尘：土石方作业产生扬尘污染环境，为控制施工期间的粉尘污染，应加强施工现场的管理，制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响。2、固体废弃物：由于本项目的施工区域较大，大部分地段需要进行土地平整，且一些原有的建（构）筑物需拆迁，以至施工过程中产生一定量的建筑垃圾，77、应有计划，有步骤搬运或堆存；如施工中有弃土土方，弃土点应尽量选择在荒地上，或进行有效利用，避免在道路两侧直接弃土，弃土后采取修建挡土墙、平整或植被等防止水土流失的措施。施工对环境生成的临时性破坏在施工结束后应尽量恢复到原样。3、噪声：项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪音污染。因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在低于声环境质量标准( GB3096-2008)中类区标准以下，减少对周边群众的影响。居民区附近严禁夜间施工。4、防止水土流失：建设期内将要进行大量的土地平整、挖沟建渠、修路筑坝及其他土建工程，会改变地形地貌，如果施工不当或阴雨、暴雨时会造成大量水土流失78、。道路建设时破坏植被同样会引起水土流失。因此在土方开挖时，剥离表土，裸露时间不要过长，阴雨，暴雨时避免施工，防止水土流失。同时加大绿化率，严格控制建筑密度及人员流动量，保护周围环境生态功能。5、废水：工程产生的废水主要有建筑污水，经处理后可排入区内水溪，对周围环境影响较小。6.6项目运营期1、废气：交通量的增长使机动车排放出大量的CO、NO2等废气，将会对大气环境带来一定程度的污染。目前尚无有效控制交通引起大气污染的方法，通常采用在道路两侧设置绿化带等减缓污染措施。加强交通管理，实行汽车尾气排放检查制度，严格执行国家汽车排放标准，禁止超标车辆上路行驶。厨房油烟气处理主要采取安装抽油烟机除油雾，79、使用液化气（天然气）等清洁燃料减少烟气有害成份等办法解决。2、固体废弃物：污染源主要是区内人员产生的生活垃圾，其主要成分为果皮、菜叶、枯草、树叶及塑料包装物等。可进行定点分类收集，生活垃圾收集以容器为主，分类投放收集，自收集点运到转运站，再由转运站运至垃圾填埋场处理。建设具有压缩功能的密闭式垃圾中转站，规划按各功能片区分别设置小型垃圾中转站，每座占地面积约1000。配置垃圾清运车，发展密闭式、压缩式清运车，解决垃圾运输途中的二次污染和污载问题。普通垃圾运往城市垃圾处理厂集中处理，其它有毒害成份垃圾送危险废物处理中心处置。3、噪音：项目建成后由于车辆的增加，同样会给周围环境造成一定程度的噪声污染80、，采用在道路两侧设置绿化带，利用屏障阻挡噪声；采用限速、禁鸣等措施，在噪声可能较大的道路两侧增设禁鸣笛标志，设置隔声墙、噪声反射板等降噪装置。4、生活污水：项目区内的生活污水由提升集中后统一由污水处理厂处理。即保证污水的排放符合规范要求标准，又符合了绿色节能的理念。5、控制项目运行期绿化使用的杀虫剂和化肥的施用量。并尽量采用国内先进的生物农药和有机肥料，最大限度地减少因降雨将项目所在区域农药和化肥带入环境。本项目建设工程规模较大，对周围环境影响也较大，如不注意绿化工程，易造成水土流失等环境问题，应切实做好设计工作，尽可能地减少对环境的影响。6.7 环境影响评价通过对建设期和营运期中所产生的污染81、有针对性地提出行之有效的环境保护措施，并且严格执行环保设施与主体工程“三同时”方针；对产生的污染物如污水、废气和噪音等采取防治措施，使之均能达到排放标准；施工期也将采取相应的生态保护措施。从环境保护角度看，本项目对环境的影响较小，项目建设是可行的。第七章 节能减排7.1节能减排的设计主要依据1、中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第90号）；2、中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令第33号）；3、民用建筑节能条例（国务院令第530号）；4、民用建筑节能管理规定（中华人民共和国建设部令第l43号）；5、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）；6、公共建筑节82、能设计标准（GB50189-2005）；7、*省公共建筑节能设计标准（DBJ03-2006）；8、建筑中水设计规范（GB 50336-2002）；9、民用建筑节水设计标准（GB505552010）；10、节水型企业评价导则（GB/T 7119-2006）；11、节水灌溉工程技术规范（GB/T 50363-2006）；12、建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB 50400-2006）；13、城市污水再生利用（分类）（GB/T 18919-2002）；14、城市居民生活用水量标准（GB/T 50331-2002）；15、通风机系统经济运行（GB/T 13470-1992）；16、评价企业合理用电技83、术导则（GB/T 3485-1998）；17、企业供配电系统节能监测方法（GB/T16664-1996）；18、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）19、*省发展应用新型墙体材料管理规定（琼府200629号）；20、*省太阳能热水系统建筑应用管理办法；21、*省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法；22、*省民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法；23、国家和*现行的其他节能减排标准、规范。7.2主要的能源消费的种类、来源及消费量1、电力（1）电源项目用地从附近的变电站接出。（2）用电负荷预测根据本项目区建设用地的不同性质与规模，采用分类综合用电指标进行负荷预测。2、一84、次供水（1）水源及水厂选择取xx水库作为本项目自来水厂的取水水源，地下水作为备用水源。（2）用水量预测参照城市给水工程规划规范（GB50282-98），确定人均综合生活用水指标为450L/人d（包括公建和市政用水），规划区远期人口约5000人，则最高日生活用水量为2250t/d。7.3建筑节能1、项目区域为夏热冬暖地区，体形系数没有要求。2、屋顶类型主要采用钢筋混凝土+胶粉聚苯保温颗粒屋面，使屋顶传热系数和热惰性指标满足建筑节能设计标准的要求。3、围护结构主要外墙采用200厚加气砼砌块，外加盈速粒涂料，使墙体外墙传热系数和热惰性指标满足建筑节能设计标准的要求。4、钢筋砼墙外墙钢筋砼墙外墙采用钢85、丝网架聚苯板进行保温处理，钢筋砼墙外墙进行保温处理后传热系数和热惰性指标满足建筑节能设计标准的要求。5、底面接触室外空气的架空或外挑楼板地面接触室外空气的架空或外挑楼板采用聚苯板进行保温处理，地面接触室外空气的架空或外挑楼板采用聚苯板进行保温处理后传热系数满足建筑节能设计标准的要求。6、门窗 门的类型主要为实木及夹板节能外门，窗的类型主要为PVC框+透明玻璃，玻璃的透光率大于40%。部分保温要求高的外窗采用中空玻璃。外窗平均传热系数平均窗墙面积比外窗综合遮阳系数2.040.700.507、地面类型无保温防潮地面，热阻系数R大于1.08、地下室外墙（与土壤接触的墙）350厚钢筋防水砼墙，热阻系数86、R大于1.0。7.4给排水节能1、采用优质名牌设备、器材和节水型卫生洁具及配件。2、各用户单位分别安装水表电表计量。3、绿化用水采用微喷滴灌方式浇，并设置单独用水计量装置4、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。5、卫生间坐便器采用容积为6升的冲水箱。6、公共卫生间采用遥感式水嘴和感应式水便器冲洗阀。7、生活废水经过处理后可二次使用，用于绿化及道路浇洒。8、室外设雨水收集系统，作为杂用水的水源，室外铺砌地面采用透水砖，室外绿地低于道路10cm，雨水通过透水路面和绿地回渗地下，补充地下水，减少外排。9、为减少供水电耗，生活给水管采用PPR塑料管及聚乙烯塑87、料复合管，以降低阻力接头；对多、高层建筑实行分区恒压供水，充分利用市政水网压力对低层建筑供水。7.5 电气节能1、设计上优先采用国家推荐的节能产品和质量过硬的变配电设备，如选用低损耗变压器，力求降低供配电设备自身损耗。2、选用无功功率自动补偿装置，保证在大量互感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗，使功率因素应为0.9以上。3、配电系统应选择合适的配电电压等级；宜用较高电压，变压器的长期工作负载率不宜大于85%；合理选择变电站位置，力求使其位于负荷中心，从而最大限度地减少配电距离，节省电缆，降低线路损耗。4、电气照明应满足建筑照明设计标准GB50034-2004所对应的照度标准、照88、明均匀度、统一眩光值、光色、照明功率密度值、能效指标等相关标准值的综合要求；节能光源、高效灯具以及节能电器附件；建筑物设计应充分利用自然采光，节约能源。5、住宅公共照明采用节能自熄控制开关；室外照明分区、分路、分时段控制照度与照明时间。6、在重点旅游景区及酒店，试验推广使用风能太阳能路灯，既美化环境，又节约能源。7、采取分项计量方法，50KW以上的电动机单独配置电压表、电流表、有功电能表；旅馆的每间（套）客房设置节能控制型总开关。7.6 暖通空调、动力节能1、对分体空调系统：（1）按节能要求调节窒温：制冷时室温定高1度 ，制热时室温定低2 度，均可省电10%以上。 （2）定期清扫过滤网：灰尘会89、堵塞滤清器网眼，降低冷暖气效果，应半月左右清扫一次。 （3）减少开门窗次数，使用厚质、透光的小窗帘可以减少房内外热量交换，利于省电。 （4）勿挡住室外机的出风口，否则也会降低冷暖气效果，浪费电力。 （5）选择最新型直流变频主机。 （6）控制好开机和使用中的状态设定，开机时，设置高风，以最快达到控制目的；当温度适宜，改中、低风，减少能耗，降低噪音。 （7）连接管不宜过长，室外机置于易散热处，室内、外连接管尽可能不超过推荐长度，可增强制冷/热效果。2、对中央空调系统：（1）合理确定各类功能用房使用温度。（2）合理确定各类功能用房通风换气次数及空调新风量。（3）合理确定空调系统制冷功率。功率偏低或太90、大都会增加系统运行的电力消耗。（4）选择能量回收型变频压缩主机。温差控制器对中央空调冷媒水、冷却水的进出口水温进行检测，并根据实际的温差值控制变频器调整冷却泵的工作状态（主要是转速），使系统冷媒流量跟随负荷的变化而同步变化，从而在确保中央空调系统能够满足人体对舒适度的要求的前提下，保证空调系统的能效率（COP值）总是处在最优化的节能运行状态。（5）做好管道系统保温。（6）做好冷却水的循环重复利用。3、对动力系统如风机、水泵、电梯采取节能措施。主要包括：（1）电机变频器节能。变频调速的性能最好，调速范围大，稳定性好，运行效率高，广泛用于电动机调速、负载功率变化的场合。（2）电机相控器节能。电机在91、额定负载状态下，其机电转换效率可达95%，但当电机在轻载状态下运行时，其机电转换效率可低至20%。在电机与电网之间加上一能量管理控制器，通过实时检测电机运行的电压和电流及其相位角的大小，判断电机所处运行负荷和效率状态；当电机在低效率轻载状态下运行时，通过优化运算决策实时调节加于电机的电压和电流的大小，以调整对电机的功率的输入，保证电机的输出转矩与负荷需求精确匹配。（3）低压电网三相布控节电器节能。节电器主要用于220V380V供电系统中，是一种系统的节电保护器，适用于电压、电流波动较大的场合，节电率可达到15%左右，并能取到保护电路的作用。它根据三相系统因开关动作、电机启动、电子电路开关电源、92、雷击等引起的顺变、浪涌引起的谐波，采用技术去平衡、抑制和吸收危害系统耗费电能的有害因素，从而达到保护电路，又节省电能的双重功效。节电器一般通过分级布控，才能达到最佳效果，主控制极一般安装在电路总表的输出端，分控制级一般安装于各（车间或各楼层）分闸或电表的输出端，未级（用电极）一般安装于大型负载处。7.7太阳能热水系统利用按照*省太阳能热水系统建筑应用管理办法要求，在12层以下（含12层）的住宅建筑、单位集体宿舍、医院病房、酒店、宾馆、公共浴池等公共建筑，在推广使用太阳能热水技术，节约生活用燃料及电能。7.8结论通过以上各类节能减排措施的实施，整个项目的主要节能减排指标将符合国家及*省相关政策及93、标准规范要求，各单项目工程将能够通过*省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法及*省民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法规定审查，项目在节能减排方面是完全达标的。第八章 项目进度安排与实施管理8.1 项目的组织及建设管理本项目已确定由*生态农业有限公司组织实施，为加强建设管理，建议建设单位采取如下管理办法：1、组织一支精干高效的管理队伍建议*生态农业有限公司组建项目基础设施及土地开发整理工程项目组。2、采用“社会监理”原则，引入竞争机制本项目拟采用委托招标的组织形式，邀请招标的招标方式进行招标。招标、评标实行“社会监理”的原则，通过招标选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工94、程质量、进度、监理。3、加强投资管理工程款实行专款专用，项目收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概预算作为控制依据。4、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5、加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创95、造良好的工程形象。8.2项目实施进度建议1、分期原则项目开发建设需要统筹协调各类公共资源、基础设施的配置及树立项目形象与特色，分期开发，分期建设的确定遵循以下原则：远近结合：从实际出发，近远期相结合，便于分期开发建设，兼顾环境效益、社会效益与经济效益；产业导向：根据农业经济产业发展需求进行分期规划；市场导向：从分析市场出发，针对市场变化，进行分期开发；2、分期计划（1）一期一期启动以树立特色、完善配套、改善环境、农业开发建设示范为主要出发点，主要包括基础设施建设、农业园区建设及旅游服务区建设。（2）二期二期重点是凸显休闲旅游主题，加强农艺经济产业庄园区建设，以形成休闲经旅游经济产业体系为目标，96、将休闲经济产业价值向旅游经济、知识经济、创意经济方向转化。表8-1 项目分期建设计划表序号项目名称建设期小计第一期第二期第1年第2年第3年第4年投资投资投资投资1旅游综合服务区（100亩6万平方）1.1农家乐（3.5万平方）80009500175001.2综合服务（5000平方）250025001.3滨水公园（1万平方）3000200050001.4休闲娱乐（1万平方）3000300060002庄园酒店区（150亩8万平方）2000030000500003养殖、种植区和特色果园区（900亩）2500250011基础设施配套40001500500600012土地（250亩建设用地，900亩租地）97、27075002708040合计1227017000330003527097540第九章 投资估算、资金筹措9.1 估算的范围和依据9.1.1 估算的范围 估算范围为*生态休闲旅游区工程。内容包括土地开发平整、路网及配套工程，供水、排水、供电、村庄集中迁建及周边环境整治工作，各类旅游基础设施的建设等。9.1.2 估算的依据1、本项目建设方案所涉及的内容。2、国家发展和改革委员会与建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。3、*省相类似工程经济指标。4、*工程造价信息2012年1-3期海口地区材料价格。5、工程取费有关文件及标准。9.1.3 估算的其他说明1、由于项目是以政府主导、企98、业投资、农民参与的方式运作，因此在土地费用中，仅将征地及补偿等费用列入了投资，土地出让金作为项目收益考虑，没有在投资中列支。2、项目涉及的产业建设，把为其进行的基础设施、配套设施等建设投资列入匡算范围，具体产业项目以招商为主，投入产出独立核算。3、项目所处位置山多田少、交通不便、基础设施落后，需要大量市政配套和基础设施建设，因此该项投资匡算指标适当提高。4、投资周期按4年考虑，一期2年，二期2年。5、项目前期工程咨询费用以及前期专业费用支出按工程费用的2%匡算。6、基本预备费按投资的5%匡算。7、由于建设周期长，计算投资与收益均目前币值计算，不考虑通胀影响。9.2建设投资估算估算结果为：建设投99、资总额为人民币97540万元（项目一期投资29270万元，二期投资68270万元）。建设投资估算详见附表1“项目投资估算表”。9.3 建设资金筹措项目一期以及二期前期投入的资金来源，投资商自筹资金50%，争取项目融资贷款50%。第十章 项目财务评价10.1评价依据1、本项目财务评价依据国家发改委和建设部颁布的建设项目评价方法与参数（第三版）中的有关规定，并结合项目的实际情况进行；2、本项目建议书中，以融资前财务分析为主，重点考察项目盈利能力；3、因本项目以政府主导、企业投资的模式运行，为体现项目整体盈利能力，土地出让金等政府收益未列入财务分析的开发成本；4、本项目建设、销售周期按10年计算，整100、个周期内边投资、边开发、边运营、边销售；5、本项目内包含的产业建设，以招商建设、独立运营、自求平衡为原则，因此未在本财务分析中涉及（为产业进行的基础设施、配套设施建设等列入项目投资）；6、营业税税率为5%，城市维护建设税率5%，教育费附加5%。10.2财务评价指标项目投资财务内部收益率（所得税后）：13.44%项目投资财务净现值（ic=6%）（所得税后）：13089.37万元投资回收期（所得税后）：4.87年项目运营期平均年利润（息税前）7617.2万元总投资净利润率 7.8%（因项目整个周期内投资、运营与销售基本并存，所以投资回收期反映的是项目能够实现自身资金平衡的年份，而非真正回收了所有投101、资。指标详见附表2“项目投资现金流量表”、附表3“项目损益表”）10.3财务评价结论本项目经计算分析得出税前财务内部收益率为13.44%，超过了基准值 的要求，经济效益和投资效果好；项目投资净利润率为 说明该项目盈利前景很好，盈利能力较强。综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。第十一章 社会效益分析1、有效解决“农业产业升级”问题本项目以休闲农业为切入点，对传统农业进行改造升级，引进入休闲农业的概念，提高农业的附加值，为农业产业化转型探索出一条确实可行的路子。优化当地经济结构，增加就业，提高居民收入，建设和谐新农村。2、带动地方经济发展本项目在原有农业基础之上，充分对接及分享国102、际旅游岛建设发展的利益，因地制宜进行转型升级。以农业经济发展为基础，提供以田园风光、民俗风情为特色的旅游度假体验，形成“绿色旅游度假基地”，实现共赢。通过项目的开发建业以及后期运营，可以大幅度提高的税收收入，增强地方财政运用能力，从而促进地方经济社会和谐发展、共同富裕。3、保护生态环境农业经济发展的前提是保护好生态环境，在不降低环境质量的前提下发展产业，达到社会、经济、环境协调发展，实现保护与发展 “双赢”。本项目中，将生态保护，构建科学、合理、完善的生态保育网络。第十二章 结论与建议12.1结论本项目建设符合*国际旅游岛建设发展规划纲要、海口市土地利用总体规划（2006-2020年）；海口市103、城市总体规划（2011-2020）；xx镇土地利用总体规划（2006-2020年）海口市xx区xx镇总体规划修编（2011-2020）等相关政策的要求；从项目工程技术方案角度分析，其工程技术方案成熟可靠，项目的建设是稳妥的、可行的、适时的；本项目基础设施及配套的建设不仅可以使项目区农业开发有一个良好的基础，使区域内的土地得到较好的利用，促进区域农业经济和旅游经济发展，产生良好的经济效益，因此项目具有良好的社会效益和经济效益。12.2建议1、项目风险主要来自筹资风险和社会风险。建设单位应加强管理，积极宣传，严格按规划要求办事，务求通过有效管理和积极的宣传避免风险。2、建设单位应建设一支精干、高效104、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一协调指挥，把项目作为一个系统来认真筹划和研究。3、制定详细可行的施工组织计划，尽量避免建设期间对景观和环境的破坏。4、由于项目具有良好的经济效益且社会效益显著，为此建议有关部门在项目立项、信贷资金等方面给予大力扶持，以使项目早日上马，发挥作用。附1：项目建设单位简介 项目业主项目单位: *生态农业有限公司法人代表: 夏冰 项目股东概况1、*生态农业有限公司由博大兰花科技有限公司和深圳新能基业投资有限公司组成的股份公司。2、*博大兰花科技有限公司是我省最早从事热带兰花科研和生产相结合的专业企业。公司以兰花种苗组培生产为龙头，通过产业化栽培，进行技术推广105、和示范，带动全省众多企业和农户进行兰花生产，是*热带兰花行业的重点龙头企业。公司培育的兰花品种多次获得国内外花卉博览会大奖。公司与中国热带农业科学院生物技术研究所、品种资源研究所，*大学农学院、园林学院，北京林业大学、美国佛罗里达大学等院校长期合作，开展热带兰花育种、研究生培养等方面的工作。公司已承接国家科技支撑计划、省重大科研课题计划等多项热带兰花育种方面的课题研究任务，具有坚实的科研及品种资源开发能力，在国内热带兰花研究方面具有领先的地位。公司拥有设施齐全、技术先进的实验室、组培工厂和和规模化的种植基地，现有热带兰生产基地近400亩，已建成高科技设施基地4个。其中海口城西盆花基地80亩，三106、亚兰花出口基地100亩，演丰育苗基地15亩，xx苗木基地200亩。公司拥有4座近万平方米的水帘风机温室育苗大棚，海口、三亚两座组培工厂年产兰花苗1500万株。目前规模化生产文心兰、石斛兰、蝴蝶兰、莫氏兰、千代兰、万代兰、安诺兰、大花蕙兰以及*野生优良原种种苗。公司现有热带兰花种质圃二个，主要收集国内外优良品种及*野生兰优良种质，积累了丰富的种质资源。通过优良种质资源进行杂交育种，不断推出具有自主知识产权的新品种，始终保持行业育种的领先地位。多年来公司除自身的发展外，为热带兰花企业提供规划设计、人员培训、产业化栽培技术等全程技术服务。公司以优良种苗和种植技术支持和帮助琼海、三亚、乐东和文昌等市县107、的企业和个人成功建立了产业化兰花生产基地，对推动*热带兰花产业的发展做出了巨大的贡献。 博大兰花三亚出口基地 博大兰花演丰种苗基地 博大兰花组培工厂 博大兰花城西盆花基地3、深圳新能基业投资有限公司是由香港第一实业发展有限公司2007年在大陆投资成立，公司主要投资方向为房地产、旅游、酒店、高效生态农业、商贸等方面，公司近年来投资的项目有：芜湖奥运康城奥运康城位于，位于安微省芜湖市利民路奥体公园附近，占地近21万平方米，总建筑面积45万平方米，建设总户数3120户。合肥杰瑞泰生活广场合肥华林家园华林家园安徽省合肥市于黄山中路，毗邻大蜀山，中国人民解放军电子工程学院对面，中国人民解放军炮兵学院西侧108、。一期工程总占地面积52718.5平方米，建筑面积131071平方米，建设总户数616户。项目投资估算表 单位：万元 序号项目名称单位数量 单价（元） 金额（万元）备注1土地（建设用地）亩250 300,000.00 7,500.00 2土地租赁亩900 6,000.00 540.00 按三年一付，每亩1000元计算3基础设施及配套 10000 6,000.00 6,000.00 4旅游综合服务区 600004.1农家乐 35000 5,000.00 17,500.00 4.2综合服务 5000 5,000.00 2,500.00 4.3滨水公园 10000 5,000.00 5,000.00109、 4.4休闲娱乐 10000 6,000.00 6,000.00 5庄园及酒店80000 6,250.00 50,000.00 6养殖、种植区及特色果园区亩900 28,000.00 2,520.00 合计97,560.00 项目分期投资运营估算 单位:万元序号项目名称投资期运营期第一期第二期合计合计2013201420152016201720182019202020212021投资投资投资投资投入成本投入成本投入成本投入成本投入成本投入成本1农家乐8000950017500300030003000300030003000180002综合服务建设2500250003滨水公园3000200050110、0050050050050050050030004休闲娱乐30003000600010001000100010001000100060005庄园及酒店20000300005000006养殖种植及特色果园区2520252042042042042042042025207基础设施配套40001500500600008土地租赁2702705402702705409土地750075000合计122901700033000352709756049204920519049204920519030060项目收入估算表单位：万元序号项目名称建设期运营期合计综合税费2013201420152016小计201720111、182019202020212022小计收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入1农家乐3000900012000900090009000900090009000540006600039602滨水公园6001200180022502250225022502250225013500153004593休闲娱乐0450045004500450045004500270002700016204庄园及酒店36000360003600010000100004000600009600096005养殖种植及特色果园区160016001600480016001600160016001600160096001440112、00合计016005200478005460053350273502735021350173501735016410021870015639项目损益表序号项 目 名 称合计2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1收入218700 0 1600 5200 47800 53350 27350273502135017350173502项目投资成本97560 12290 17000 33000 35270 3运营成本30060 4920 4920 5190 4920 4920 5190 4土地增值税2880 1080 1080 300 30113、0 120 0 5营业税及附加12029 0 88 286 2629 2934 1504 1504 1174 954 954 6利润总额76172 -12290 -15488 -28086 9901 45496 20926 20656 15256 11476 11206 7所得税19043 -3073 -3872 -7022 2475 11374 5231 5164 3814 2869 2801 8税后利润57128.6-9217.5-11616-210657425.7534121.81315694.3115491.8111441.818606.8138404.3139盈余公积金(5%)285114、6.43-461-581-1053371170678577557243042010未分配利润54272.2-8756.5-11035-200127054.7532415.81314909.3114716.8110869.818176.8137984.31311累计未分配利润54272.2-8756.5-19792-39803-32748.3-332.437514576.8829293.6940163.548340.3156324.6312可还款利润54272.2-8756.5-11035-200127054.7532415.81314909.3114716.8110869.818176.813115、7984.313项目全部投资现金流量表单位：万元序号项 目123456789101现金流入0 1600 5200 47800 53350 27350 27350 21350 17350 17350 1.1收入016005200478005335027350273502135017350173502现金流出12290 17088 33286 38979 8934 10838 12158 10028 8743 8946 2.1固定资产投资12290 17000 33000 35270 2.2运营成本4920492051904920492051902.3土地增值税108010803003001200116、2.4所得税4114 5164 3814 2869 2801 2.5综合税费0 88 286 2629 2934 1504 1504 1174 954 954 2.6 偿还其他应付款3净现金流量-12290 -15488 -28086 8821 44416 16512 15192 11322 8607 8404 4折现净现金流量-12290 -14611 -24996 7406 35181 12339 10710 7530 5400 4974 财务内部收益率：13.44%13089.73 折现率：6%财务净现值：投资回收期4.87 长期借款还本付息估算表 单位：万元序号项 目1234 5678117、一长期借款偿还1年初借款累计20000 20000 45000 4500045000200002本年借款增加200003本年应计利息25000 4本年还本0 0 20000250005本年付息16001600 2000 3600 3600 3600 16006年末借款累计25000 45000 45000 4500020000二还款资金来源1600520047800533502735027350213501上年余额2利润3折旧费4摊销费5可利用收入01600520047800533502735027350213506其它还款资金项目贷款偿还期（年）5.86 贷款分二期第一期贷款2.5亿,第二期贷款2亿。利息按8%计算。