1、古城旅游区保护与开发旧城改造业态设置环境营造项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月古城旅游区保护与开发旧城改造业态设置环境营造项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、总 论10（一）项目概述101、项目名称：*古城旅游区保护与开发一期项目102、项目主体：*市文化旅游有2、限公司103、编制依据105、项目主要内容和规模11（1）开发思路11（2）建设要点11（3）古城旅游区保护与开发一期项目主要内容126、项目主要功能13（二）*古城旅游区保护与开发一项目的社会经济意义和目前的进展情况。13（三）*市进行古城旅游区保护与开发一期项目的优势和风险14（四）项目计划目标151、总体目标152、经济目标15二、*古城旅游区保护与开发一期项目的技术可行性和成熟性分析16（一）项目的技术可行性论述161、项目建设符合国家发展规划和旅游产业发展相关政策要求16（1）符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求。16（2）符合国家中部崛起战略和中部地区旅游发3、展规划172、项目实施符合安徽旅游“十一五”规划和安徽省旅游发展战略。173、项目实施*市城市总体规划的城市目标与定位要求。174、项目实施符合*市旅游总体规划要求。185、项目实施符合*市历史文化名城保护规划保护要求。186、项目实施符合*市北关历史文化街区保护规划关于北关的定位与要求。197、项目实施已有具体专项规划支撑，项目具有技术可行性。19（二）项目的成熟性和可靠性论述191、项目实施面临良好的外部机遇19（1）世界旅游发展的大环境趋势19（2）国家整体发展战略所带来的机遇202、项目实施得到安徽省、*市政策大力支持。203、项目实施区域现状旅游资源丰富、基础条件良好，具有优越的实施4、条件。22（1）主要景点堪称精华，文化、艺术价值高22（2）街巷格局保持完整，历史风貌依旧22（3）市井生活历史悠久，民俗文化丰富22（4）商业活动延绵不绝，商业氛围浓厚22（5）地处城市黄金地段，开发条件优越22三、*古城旅游区保护与开发一期项目产品市场调查与竞争能力预测23（一）*市旅游发展战略定位与目标体系231、*旅游核心资源价值分析232、*市旅游发展SWOT分析243、*市旅游发展战略定位24（二）古城旅游区旅游开发定位251、总体定位252、发展目标253、形象定位25中原古商埠，药都新古城25（三）古城旅游区市场定位与旅游人口预测251、市场定位25（1）按地域分26（2）按人5、口学特征分262、旅游人口预测28（四）产品方案291、总体思路302、产品定位303、产品开发及构想30（1）观光旅游产品30（2）文化旅游产品31（3）休闲旅游产品31(4)夜旅游产品324、游线设计32（1）内部游线32（2）外部游线33（一）保护与开发一期项目开发计划331、项目建设332、市场促销343、相关企业升级35内容35年度35管理负责机构354、信息服务355、软环境建设35内容35年度35管理负责机构35（二）保护与开发一期项目建设技术方案361、古城旅游区总体布局“一轴一带三区多点”362、一期重点项目十大项目规划设计方案36（1）花戏楼博物馆及广场地段36（2）南京巷6、钱庄博物馆（古金融文化展览馆）37（3）古淝公所38（4）福建会馆39（5）人力三轮车游古城40（6）“魅力涡河”游船41（7）“七巧宛”41（8）茶酒时代品鉴中心42（9）xx整体修复、地面旅游设施工程43（10）北关历史文化街区主要沿街立面整治、基础设施工程和业态引导调整软性工程43（三）营销方案441、重要客源城市市场开拓行动计划442、近中期旅游市场开拓渠道建设46（1）旅行社销售渠道建设46（2）客源地销售窗口建设46（3）旅游网站建设463、主题营销十二字决：观听赏、玩学闲、吃住行、游购娱464、营销策略47（1）产品推出与包装47（2）价格制定与区别47（3）促销策略与方式47（7、四）其它问题的解决方案481、居民社会调控与拆迁安置48（1）保护与开发一期项目的人口疏散及安置49（2）古城旅游区开发得到当地居民的拥护与支持，但具体实施时仍应坚持以群众利益为优先。492、环境保护及环卫规划49（1）大气环境保护49（2）水环境保护50（3）环境卫生处理503、防灾规划设计51（1）消防规划51（2）防洪及排涝规划51五、投资预算与资金筹措52（一）项目总投资估算521、投资估算522、编制依据523、其他工程费用52（二）投资使用计划531、资金来源532、借款偿还计划53六、效益分析54（一）经济效益分析541、评价依据及评价参数542、成本估算543、收益估算544、8、盈利能力分析555、清偿能力分析55（二）社会效益分析56（三）*古城旅游区保护与开发一期项目总体评价58一、总 论（一）项目概述1、项目名称：*古城旅游区保护与开发一期项目*古城旅游区保护与开发项目是*市市委市政府在安徽省建设新皖北旅游区的战略指导和政策支持下，根据*市旅游发展总体规划、*市北关历史文化街区保护规划、*古城文化旅游区修建性详细规划提出的。保护与开发一期项目分为两大部分，xx片区与北关历史文化街区项目建设，古城旅游区其他项目根据一期项目建设运营情况滚动安排。2、项目主体：*市文化旅游有限公司*市文化旅游发展有限责任公司成立于20xx年4月11日，注册资金为1500万元人民币。是9、由市政府直管、并受国资委监管的一家国有独资公司。公司目前拥有xx等11个景点的经营管理权。公司采取纯市场化运作的模式，整合*市现有文化旅游资源，发掘提炼*历史文化精髓，提升*文化旅游内涵，对外招商引资，延伸文化旅游产业链，做大做强*文化旅游产业。公司现有员工80人，拥有一批年轻型、知识型的核心团队，文化旅游专业人士和本科以上学历人员占70%以上。 公司自组建以来，经营状况良好，各项工作稳步推进。先后接待了美国、加拿大、日本、韩国、台湾等国家和地区的旅行团体数十个。吸引了包括央视走遍中国摄制组、旅游卫视、安徽卫视、河南卫视等中央、省级媒体前来拍摄宣传。3、编制依据（1）中华人民共和国国民经济与社10、会发展“十一五”规划（2）安徽省国民经济与社会发展“十一五”规划（3）安徽省旅游发展“十一五”规划（4）*市国民经济与社会发展“十一五”规划（5）*市旅游发展总体规划（6）*市北关历史文化街区保护规划（7）*市老庄道家文化旅游开发修建性详细规划 （8）*三国曹魏文化旅游开发修建性详细规划（9）*古城文化旅游区修建性详细规划5、项目主要内容和规模（1）开发思路尊重和继承历史传统，通过保护、整治、恢复、再现、创新、参与等手法，以整治、恢复、再现古城的历史风貌为主导，整体展现文化底蕴丰富的*历史文化名城特色。突出物质形态方面和社会历史环境方面的特色，使*古城成为一个能带动*城市旅游和相关产业，起辐射11、带动作用的综合性旅游区。一期项目选择具有发展基础和实施可行性和效益性高的区域北关历史文化街区和xx进行重点突破，带动整个古城旅游区的保护与开发有序开展。（2）建设要点空间结构调整：通过旧城改造工程，将xx、xx和xx片区与北关历史文化街区连为一体，实现*古城旅游区空间上的统一开发。一期项目包括xx与北关历史文化街区项目建设，其他项目根据一期项目建设运营情况滚动安排。重点业态设置：鼓励各类资本在古城内建设一系列茶室、酒吧及地方特色餐饮场所，尤其是改造北关古街，业态上实现创新，包括中药主题街、民俗街、明清购物街等，在古城内建设集娱乐、购物、餐饮、休闲为一体的游憩商务区（RBD）。景观环境营造：古街12、建筑风貌、街区环境风貌整改；以再现的手法恢复古部分*的专业街巷市场，并打造“前店后坊”的模式，形成中国知名的中国特色商品小市场；充分利用重点建筑，如各种会馆；打造*精品夜旅游产品，提升*城市旅游形象；打造特色交通工具，古城内部统一使用人力黄包车作为交通工具，提升古城文化氛围。居民迁移工程：为控制古城古街的环境，增加古街旅游容量，北关历史文化街区居民要部分迁出；同时增加古街旅游设施容量。（3）古城旅游区保护与开发一期项目主要内容北关历史街区整体开发，并使之与花戏楼景区、涡河景观带连为一体。范围：北起涡河景观带南缘，南至和平西路 和平东路（含北门），东起席市街（文化巷），西抵花戏楼路，面积 31.13、10 公顷。主要项目包括：根据*古城旅游开发的需要，结合北关历史文化街区的改造，项目主要包括*市北关街区基础设施改造和*市北关街区环境整治与景点修复工程。包括古淝公所改建、维修、元化客栈改建、南京巷钱庄博物馆扩建、“七巧宛”文化研习馆改建、布艺街（白布大街）整治、手工作坊街（打铜巷）整治、老字号一条街（爬子巷）整治、美食小吃街（兴隆巷、小花子街及永和街部分）整治、华清池药浴馆改建、花戏楼博物馆扩建、福建会馆（含梨园春戏院）扩建、金陵会馆恢复、新天地会所(古淝公所)改建、茶酒养生中心新建、民居博物馆（何家旧宅）恢复、北关影院改建、室内健身馆改建、SPA生活馆改建、时尚酒吧街（纯化街）整治、中心停14、车场新建、游客服务中心（含商铺）新建、涡河游船及古码头新建、明清街整治恢复等。xx整体修复、地面旅游设施工程。xx是曹操卓越军事才能的历史见证，它的发现和发掘在全国引起了极大轰动，是目前国内规模最大、年代最早、保存最完整的地下军事栈道，它不但是古代军事史上的奇迹，也是古代建筑史上的奇迹，被誉为“地下长城”。 曹操xx于1938年首次被发现。1969年，在城内东、西、南、北四条大街两侧挖出运兵道数条，总长近2000米。从目前发掘情况看，曹操xx以市内大隅首为中心，向四门延伸，由青砖筑成，总长度12000多米，离地面1.8米到3.5米，底宽0.7米左右，高2米左右，有单行道、并行双道、上下双层道，15、转弯道等多种类型，纵横交错，规模宏大。修建运兵道时考虑精细，如砖壁1米高处距离不等留有小龛可以放灯，且为防止相对而行时的拥挤，隔一段修上下两层，上层既可容一人至数人隐身，也可起到人员分流的作用。另外还有猫耳洞、单人掩体、多人掩体、障碍券、绊腿板、陷阱、通气孔、通话孔等，设计十分巧妙。曹操运兵道由于受到城市建设和文物保护以及开发技术的限制，目前只开发了一小部分。由于开发空间受限，运兵道的入口和出口非常局促，游客容量非常小，游客无法真正领略到“地下长城”的魅力。本次xx整体修复、地面旅游设施工程包括xx修复5400m和地面旅游设施如汉阙门楼、汉阙、广场铺装、小品、游客服务中心、停车场等。同时结合入16、口处防空工程建设地下陈列馆，展示xx及曹操战术的相关知识，并为xx增加地下入口。6、项目主要功能*古城是*市区最重要的旅游资源之一，集中了*最重要的历史古迹资源，如北关古街、花戏楼、xx和xx等历史建筑，是*旅游资源最集中的区块，应该成为*城市旅游的突破口。但由于开发理念原因，历史悠久的古城缺乏从整体考虑，古城面貌日见模糊，古城旅游发展受到限制。*老城区是*文化的主要载体，是*旅游资源最主要的聚集区，古城观光游是旅游市场上永不衰败的产品。*古城旅游区项目的整体开发将有利于*古城的保护与可持续发展，提升古城旅游品质，发扬*文化，提升城市旅游品牌，是发展*旅游的需要，也是建设养生*的需要，其市场前17、景十分广阔。一期项目选择具有发展基础和实施可行性和效益性高的区域北关历史文化街区和xx进行重点突破，带动整个古城旅游区的保护与开发有序开展。（二）*古城旅游区保护与开发一项目的社会经济意义和目前的进展情况。 *自古就是南北货物的集散地，商业的发达，经济的繁荣，使*古城留下了许多文化遗迹。从目前保护、开发与利用的总体情况来看，*古城的文物文化资源虽多，但资源点分散，整体古城休闲文化氛围不浓，要想通过点状的开发来启动*城市文化旅游的难度非常大。*古城旅游区保护与开发一期项目坚持“保护优先、合理开发”的原则，将xx片区与北关历史文化街区连为一体，实现*古城旅游区空间上的统一开发。在加强古城保护力度的18、同时发展旅游业，在促进旅游经济的同时提升历史文化保护意识，扩大旅游就业，大力提高*居民的历史文化保护与旅游发展互相促进的意识，实现旅游富民，促进和谐社会建设。同时，通过历史文化保护和旅游发展，促进*市城市特色塑造，营造良好的投融资环境，促进*城市可持续发展。目前一期项目已完成前期策划，重点项目已有明确的规划实施方案，项目前期工作开展顺利，已进入项目实施准备阶段。资金安排得到*市委市政府的大力支持，银行贷款已与中国进出口银行南京分行达成初步协议。（三）*市进行古城旅游区保护与开发一期项目的优势和风险*城自“楚平王筑谯城”始，至今已有2500多年的历史，自商代成汤地“亳”，约在西周时即已建成。1919、86年批准为国家级历史文化名城。*市区是*市的政治、经济、文化中心，这里旅游资源分布集中，包括花戏楼、xx、北关古街、曹氏宗族庙、华祖庵、*中药材交易市场等资源，是*市旅游资源等级和数量最多的区域。依托相对较好的交通区位条件和基础服务设施优势，集中包装*古城旅游区、中药材旅游购物区和*市旅游集散中心，使*古城旅游区成为*旅游近期发展的核心，充分发挥对*旅游整体发展的带动力。一期项目选择古城旅游区中最具知名度和开发潜力的xx和以花戏楼为核心的北关历史文化街区进行保护与开发，具有实际可行性和战略突破性。*市古城旅游区的开发符合国家发展规划和旅游产业发展、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年20、规划纲要、国家中部崛起战略和中部地区旅游发展规划、安徽旅游“十一五”规划和安徽省旅游发展战略、*市城市总体规划、*市旅游总体规划、*市历史文化名城保护规划、*市北关历史文化街区保护规划等规划的要求，同时一期项目实施已有具体专项规划支撑，项目开发具有明显的优势。项目开发的风险较小，主要表现在旅游客源的不稳定因素、历史文物和历史文化的保护与旅游的协调问题、旅游与当地居民利益协调等问题上。*市古城旅游区已得到安徽省、*市政策大力支持，旅游规划、策划已得到专家的智力支持，随着*古城旅游区空间上的统一开发，将极大提升古城旅游区的知名度。随着旅游开发的全面提速，知名度扩大，游览项目增多，游客规模将逐步增长21、，旅游客源将逐渐趋向稳定。同时*古城旅游区的开发切实坚持了以*古城旅游区特有的南北交融的地域文化、中西交融的明清建筑、古今传承的专业街巷、雅俗共赏的市井生活为定位基础，以中原文化为基底，以优秀历史建筑、明清古街为依托，以亳商文化和市井生活为主线，以旅游休闲为主导，通过创造性开发，将*古城旅游区打造成为皖北第一古城旅游区，随着*古城旅游区的前期策划、宣传、规划工作的不断深入，古城旅游区开发已得到*市民的大力支持，配合实施程度高。但在项目具体实施的过程中仍应坚持以群众利益为优先。（四）项目计划目标 1、总体目标项目总投资22221万元，通过银行贷款、政府自筹、土地出让、上级项目资金等方式筹集资金。22、其中银行贷款获得部分资金10000万元，其余启动资金由以下几种方式筹集：（1）政府自筹。（2）通过规划区范围内部分商业、居住等地块的土地出让获得部分启动资金。（3）争取上级项目资金，如历史文物保护、历史街区保护等资金。*古城旅游区近期期末（2010年）可接待游客94万人次，中期期末（2015年）可接待游客188万人次，远期期末（2020年）可接待游客276万人次。2、经济目标全面提升旅游经济，并发挥旅游业的综合带动作用，真正做到“大文化、大旅游、大产业”， 通过旧城改造工程，将xx和xx片区与北关历史文化街区连为一体，实现*古城旅游区空间上的统一开发。一期项目指标项目低方案中方案高方案201023、20152020201020152020201020152020全市GDP（亿元）4355557094596749904857811258GDP年均增长率（）8.05.05.010.08.08.012.010.010.0国内游客接待量（万人）8613818594188276110274441国内游客人均消费（元）5006508005507009006509001200国内旅游总收入（亿元）4.38.9714.85.1713.1624.847.1524.6652.92国外游客接待量（万人）0.24 0.57 0.90 0.33 0.83 1.67 0.37 1.07 2.63 国外游客人均消费（24、美元）250350500300450600400550700国外旅游总收入（万美元）60 198 450 100 375 1000 147 587 1843 二、*古城旅游区保护与开发一期项目的技术可行性和成熟性分析 （一）项目的技术可行性论述1、项目建设符合国家发展规划和旅游产业发展相关政策要求（1）符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出要大力发展旅游业 ，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，规范发展出境旅游。合理开发和保护旅游资源，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设，规范旅游市场秩序。继续发展观光旅25、游，开发休闲度假以及科普、农业、工业、海洋等专题旅游，完善自助游服务体系。继续推进红色旅游。加快旅游企业整合重组。鼓励开发特色旅游商品。（2）符合国家中部崛起战略和中部地区旅游发展规划中部地区是我国重要区域之一，党中央、国务院对中部崛起的工作高度重视。2006年国务院办公厅发出国务院办公厅关于落实中共中央国务院关于促进中部地区崛起若干意见有关政策措施的通知中明确提出，“加强黄河中游、长江中游等集中连片旅游区的规划，推进跨省区旅游合作”；同时，在中国旅游业发展“十一五”规划纲要中，中部地区旅游发展规划被列为优先开发和规划的重点之一。 2007年国家旅游局组织编制中部地区旅游发展规划好中部地区旅游26、发展规划要紧紧抓住中央高度重视中部崛起的有利契机，围绕旅游资源、丰富的历史文化和生态环境，以人为本，科学规划，统筹安排中部地区的旅游功能，把中部地区建设成为世界著名的旅游区、重要的旅游目的地和集散地。2、项目实施符合安徽旅游“十一五”规划和安徽省旅游发展战略。安徽旅游“十一五”规划提出将安徽旅游产业建设成为安徽国民经济的支柱产业。规划格局包括：三大版块、四条主线。其中三大版块是以黄山为龙头的大皖南国际旅游区板块、以合肥为中心，巢湖和大别山为依托的泛巢湖国家旅游区板块、以*为重点的新皖北区域旅游区板块。皖北地区主要是指安徽省北部淮河流域六市蚌埠、淮南、*、阜阳、宿州、淮北六市,总面积约3.6万平27、方公里。该区域的旅游资源类型丰富,文物古迹、革命遗址、山水风光等数量众多,尤以“历史文化”类资源著名,老子、庄子、曹操、华佗、朱元璋春申君、淮南王、管仲、鲍叔牙等历史名人孕育于此。*是安徽的“北大门”，是新皖北旅版块的核心，发挥*历史文化名城的人文资源优势，充分挖掘资源潜力，打造世界知名的文化旅游目的地，成为皖北旅游发展的核心，从而改变安徽旅游“南热北冷”的局面，从而实现安徽旅游跨越发展。3、项目实施*市城市总体规划的城市目标与定位要求。*市城市总体规划定位*市的城市性质为国家级历史文化名城，全国著名药都，皖西北区域中心城市之一。*古城旅游区项目的实施将进一步发挥*作为国家级历史文化名城的魅力28、和吸引力，积聚城市人口，完善城市功能，成为皖北旅游核心城市和皖西北中心城市。4、项目实施符合*市旅游总体规划要求。*市旅游发展总体规划对*市旅游资源、市场需求作了详尽的分析，对*市的主要文化作了深入解读，提出了建设“世界知名的中医药康体养生旅游目的地”的战略定位和塑造“天下道源、中华药都”的旅游品牌，并设计了“道源、养生、古韵、绿色、醉美、帝都、红色”七大品牌旅游产品。根据对*市及周边区域的旅游资源与产品分布、交通及区位等条件的分析，对*市旅游业从空间上进行全面整合，*市旅游发展形成“一核一带三区”的旅游空间战略布局。一核指*历史古城旅游核、一带指涡河文化旅游带、三区指中华药都养生休闲旅游区、29、天下道源文化休闲旅游区、生态水乡休闲度假旅游区。*市区是*市的政治、经济、文化中心，这里旅游资源分布集中，包括花戏楼、xx、北关古街、曹氏宗族庙、华祖庵、*中药材交易市场等资源，是*市旅游资源等级和数量最多的区域。依托相对较好的交通区位条件和基础服务设施优势，集中包装*古城旅游区、中药材旅游购物区和*市旅游集散中心，使*古城旅游区成为*旅游近期发展的核心。一期项目是实施旅游发展总体规划的重要战略行动。5、项目实施符合*市历史文化名城保护规划保护要求。*市历史文化名城规划明确提出*名城特色为老君之地，商汤之邦；三曹故里，华佗故乡；名胜遍布，古迹众多；豫皖商埠，著名药都；涡水萦绕，老街纵横。其中北30、关区为一级保护区、古*城范围为二级保护区、白布大街、帽铺街、爬子巷和人民北街为重点保护的老商业街、古运兵地下道为重点保护的地下巷道、花戏楼、xx等为一级保护点；古淝公所、福建会馆等为二级保护点；人民北街民居等为三级保护点。*古城旅游区保护与开发一期项目以xx、花戏楼、南京巷钱庄、古淝公所、福建会馆、北关等历史保护区和优秀历史建筑为载体，挖掘文化内涵，实现有形历史文化遗产和无形历史文化遗产的有效结合，实现古城的有效和可持续保护。6、项目实施符合*市北关历史文化街区保护规划关于北关的定位与要求。*市北关历史文化街区保护规划对北关历史街区作了深入的研究，提出了“文化北关+商居北关+绿色北关”的保护框31、架，提出了分层分级的保护体系和保护措施，并对人口与社会生活调整和基础设施改善作出了妥善的安排。*古城旅游区保护与开发一期项目着重从旅游发展的角度进行了深化、拓展。项目在空间格局和物质形态上基本遵循*市北关历史文化街区保护规划，所提出的建设项目均符合强制性要求，并在旅游发展和文化传承上作了优化、提升。7、项目实施已有具体专项规划支撑，项目具有技术可行性。针对*市旅游发展总体规划提出的重点旅游项目库和区域，*市旅游局积极组织编制了*古城文化旅游区修建性详细规划、*市老庄道家文化旅游开发修建性详细规划、*三国曹魏文化旅游开发修建性详细规划，重点项目已有明确的规划实施方案，一期项目前期工作已经顺利开展32、。 （二）项目的成熟性和可靠性论述 1、项目实施面临良好的外部机遇（1）世界旅游发展的大环境趋势随着世界旅游环境变化和新旅游特征的形成，世界旅游需求与日俱增，专家预测，在未来的15年里旅游产值将翻一番。同时，旅游特征正表现出新的兴趣、动机和期望。旅游逐渐成为人们的一种生活方式。新的环境下，旅游者对那些量身定制的、高质量的旅游产品更加情有独钟。*拥有的机会是将自身定位为一个整体质量都很高的旅游目的地。这种高质量不仅基于其自然和文化的魅力，更体现在它向旅游者提供的服务行为和风格上。新一代旅游者热衷于寻找真实的生活体验，要求具有地道的、原汁原味的感觉，能促进自身的发展并能增强自信心。从这点说，假如*33、能保持自己文化的真实性、地方价值和自然空间，*就有可能抓住旅游发展的机会。（2）国家整体发展战略所带来的机遇国家整体发展战略强调服务经济和旅游业的发展，同时中部崛起是中央政府着眼现代化建设全局的决策，属于国家总体发展战略的重要组成部分，其中第三产业被列为“中部崛起”战略中五大支柱产业之一。旅游业是第三产业中产业关联性最大的产业，2006年9月，六省旅游局共同签署了中部六省旅游合作协议，决定联合拓展旅游市场，共同营造发展环境，从而开拓了中部旅游崛起的新篇章。“中部崛起”的新契机为*旅游创新发展提供了有利环境。另外中国传统文化复兴和中国文化的影响力的扩大也给*这个古城带来的新的机遇。2、项目实施得34、到安徽省、*市政策大力支持。2007年8月6日，省委17号文件中共安徽省委安徽省人民政府关于推进旅游产业大省建设的意见正式印发全省。要求当前和今后一个时期，安徽省旅游发展要坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻科学发展观，围绕中心，服务大局，坚持政府推动、东向带动、企业驱动、项目牵动、市场拉动和区域联动，建立和完善旅游市场体系、产品体系、人才体系、要素体系和服务体系，强化中心城市，发展县域旅游，打造精品景区，培育市场主体，提升产业素质，把旅游业发展成为全省的重要支柱产业，把安徽省建设成为全国重要的旅游目的地和旅游产业大省。在安徽省人民政府的领导下，新皖北旅游区的建设正在大力推进35、，新皖北区域旅游协作组织已于2007年9月7日成立，首届年会通过了新皖北区域旅游协作章程，发表了新皖北区域旅游协作组织2007*合作宣言。新皖北区域旅游协作组织旨在整合新皖北区域性旅游区旅游要素，建立新皖北区域旅游部门合作长效机制，进一步促进区域旅游合作与发展，其目标和任务是树立新皖北区域旅游形象、研究区域宏观旅游发展战略、协调解决旅游业发展中的矛盾和问题。随着皖北旅游发展的推进，皖北已经在资源开发、产品设计、市场定位、宣传促销等方面达到了行动协议，现已着手联合开发皖北历史文化访古之旅、淮河风光揽胜之旅、淮海战役故地之旅等旅游产品；联合制定区域旅游宣传和市场开发战略，今明两年共同策划组织主题为36、“欢乐新皖北，魅力文化游”大型宣传促销活动等。安徽省省委省政府、安徽省旅游局、*市人民政府对*旅游开发给予重要政策支持。2009年2月17日至20日，省委副书记、省长王三运来到阜阳、宿州和*三市调研皖北经济社会发展情况。对三市旅游业的发展寄予厚望，强调要坚持科学发展不动摇，发挥自身优势，注重地方特色，努力走出一条符合皖北实际的特色旅游发展之路。在考察了*市古井酒文化博览园、花戏楼和曹操运兵道等景点后，王三运省长指出，*文化旅游资源非常丰富，文化旅游最为集中、品位最高、最有开发价值，酒业、文化旅游美不胜数，三国文化、曹操、华佗、老子、庄子等历史名人也有很多文章可做，仅曹操运兵道一个景点就可做成一37、篇大文章，打造成闻名全国的文化旅游品牌。*市可以学习借鉴河南省发展历史文化旅游的经验，在保护现有文化旅游资源的基础上，充分挖掘潜力，逐步进行开发，做大做强*文化旅游产业。2009年3月27日，召开了*市旅游发展大会。强调要加快建设一批能代表*旅游形象的标志性项目，着力做好中医药养生文化、老庄文化、曹魏文化和古城文化旅游产品。要求以市文化旅游发展公司为平台，积极开展旅游招商引资，实现资本与资源的最佳结合，使游客购有商品、娱有去处、吃有特色、住有档次，以此增加*市的吸引力。目前，各项项目建设已在前期策划、规划阶段。同时*市政府为进一步提升和发展旅游业，提出一系列扶持旅游发展的政策，主要包括：（1）38、招商引资政策为了解决资金不足问题，市政府成立了招商引资包装旅游景点领导小组，对全市旅游项目进行认真筛选，建立了旅游项目库，库存项目30多个，为招商引资做好了前期准备工作。（2）奖励政策为了切实推动*旅游业发展，调动方方面面的积极性，在*市人民政府关于加快旅游业发展的实施意见中明确了对旅游发展的奖励政策，其中包括：“对新评为三星级、四星级、五星级的饭店；对新评为AAA级、AAAA级、AAAAA级的景区；对组织大型团队来亳旅游的旅行社给予奖励”等，从政府层面上为全市旅游业加快发展提供了政策支持和资金鼓励。（3）优惠政策*旅游营销及奖励优惠政策。将对组团来亳开展“一日游”、“二日游”的旅行社进行奖励39、，并保证全市所有景点门票对地接社和组团社的旅游团队实行优惠。3、项目实施区域现状旅游资源丰富、基础条件良好，具有优越的实施条件。项目实施区域位于*老城区和北关区域。是*市区最重要的旅游资源之一，集中了*最重要的历史古迹资源，如北关古街、花戏楼、xx等历史建筑，是*旅游资源最集中的区块，应该成为*城市旅游的突破口。（1）主要景点堪称精华，文化、艺术价值高花戏楼中原艺术瑰宝，国家重点文保单位，南京巷钱庄省级重点文保单位，是保存最完好的钱庄之一。xx是目前国内规模最大、年代最早、保存最完整的地下军事栈道，它不但是古代军事史上的奇迹，也是古代建筑史上的奇迹，被誉为“地下长城”。（2）街巷格局保持完整，40、历史风貌依旧街巷格局与尺度基本保存完好，历史时期的城市风貌清晰可鉴。（3）市井生活历史悠久，民俗文化丰富*古城区作为较早的居民区，保留了丰富的民俗风尚，如“剪纸”、“民间三乐”等。（4）商业活动延绵不绝，商业氛围浓厚北关从码头商埠起步，演化为商贸重镇，部分商业街仍然繁荣，商业氛围浓厚。老城区商业氛围也极为浓厚。（5）地处城市黄金地段，开发条件优越京九线、徐阜线、105国道、312国道、京景高速、介阜蚌高速、商阜高速均通过*市区，涡河航运直通沪杭，交通十分便利，可进入性极强。*古城旅游区位于*市区的中北部，距离市中心仅有5公里的距离，是游客游览*的必到之处；与*主要的商业区近在咫尺，交通便捷，客41、流量巨大，是商业开发的黄金地段。用地条件决定了旅游开发需以软性策划为主，硬件建设为辅。古城旅游区位于城市建成区以内，基础设施的外部接入条件优良，现状供水、供电、通信等能基本保证。且大部分景点分布在街巷两侧，连续性较好，有利于集中、连片的旅游开发，有利于形成统一的主题，凸现文化特色，具有优越的实施基础条件。三、*古城旅游区保护与开发一期项目产品市场调查与竞争能力预测 （一）*市旅游发展战略定位与目标体系1、*旅游核心资源价值分析核心文化资源资源代表文化资源品牌等级开发潜力主要开发价值方向道家文化老子、庄子、陈抟、天静宫、xx、庄子祠优大道家文化观光体验、道家文化修学度假、老庄道家文化论坛酒文化古42、井镇、高炉镇、古井酒文化博物馆中中康体养生旅游、购物旅游药文化资源中药材交易市场、药材植物园、井泉中药植物园优大康体养生旅游、购物旅游、科普教育旅游市井文化花戏楼、北关古街中大古城观光休闲、购物曹魏帝王文化曹操运兵道、三国揽胜宫、曹氏公园中中曹魏大众观光旅游、体验性旅游活动生态文化西淝河、蝴蝶泉、白鹭洲中大生态休闲度假旅游红色文化新四军纪念馆、雪枫公园中小大众观光旅游、爱国主义教育旅游2、*市旅游发展SWOT分析SWOT分析及策略矩阵S（优势）世界级的人文历史资源；南北向、东西向的交通格局；相对区位条件优越安徽北大门；W（劣势）资源整合不够；品牌效应不强；旅游目的地形象不突出；旅游功能不健全；43、旅游企业规模不大；O（机遇）“中部崛起”战略的实施；安徽旅游走出中国；中原文化旅游线路趋热；政府部门的高度重视；SO策略明确提出*旅游的核心品牌，重点围绕核心品牌打造国际化要求的旅游产品；以城市旅游带动市域整体发展，从空间上进行突破；挖掘文化的核心内涵，形成有吸引力的旅游产业链条；WO策略以政策优势引入大资本，一力解决基础设施建设问题；借力国内外先进智力机构，予以理念的前瞻性、科学性；T（挑战）周边城市旅游开发的快速发展；旅游开发与历史文物资源的保护；旅游市场日趋成熟，对旅游产品的选择要求日益苛刻；ST策略以文化品牌为核心契合点，寻找与周边城市旅游的差异点，由竞争转向合作，加快区域旅游的整体化44、发展；引入先进的理念，使旅游开发与资源保护互相促进；WT策略构建先进齐备的产品功能结构，全面改变落后面貌，提升游览价值，提升竞争力；总体来看，*市具有一定的内部资源竞争优势，而且还具有很好的外部发展机遇，在政策与管理支持上也具有良好的条件，这奠定了*市未来快速发展的基础与条件。3、*市旅游发展战略定位根据*市旅游总体规划，*市旅游发展战略定位为整合*旅游资源资源，通过创造性再开发，将*市打造成集文化观光休闲、中医药养生度假、生态观光休闲、商务会议于一体的综合性旅游目的地。泛长三角特色旅游中心城市；国内著名的道家文化旅游目的地；世界知名的中医药康体养生旅游目的地；（二）古城旅游区旅游开发定位1、45、总体定位皖北第一古城旅游区以*古城旅游区特有的南北交融的地域文化、中西交融的明清建筑、古今传承的专业街巷、雅俗共赏的市井生活为定位基础，以中原文化为基底，以优秀历史建筑、明清古街为依托，以亳商文化和市井生活为主线，以旅游休闲为主导，通过创造性开发，将*古城旅游区打造成为皖北第一古城旅游区。2、发展目标抓住以文化旅游为主题的区域旅游区建设的机遇，贯彻落实*市“1468”发展战略，依托资源特点，将*古城旅游区打造成为：*市区旅游发展龙头；新皖北板块的文化旅游示范区；具有全国影响力的主题文化旅游区。3、形象定位中原古商埠，药都新古城诠释：亳商文化来源于中原文化，*为明清时期的著名商埠；“中华药都”是46、*的整体定位，新街区意指古城旅游区经过策划、设计、开发后，注入了时代的内涵，重新变成一片繁荣的新街区、新景区。 根据形象定位，拟定古城旅游区的宣传口号如下：相约花戏楼，相聚老*（三）古城旅游区市场定位与旅游人口预测1、市场定位根据全国及安徽旅游市场发展现状、特征及其趋势，结合*市旅游市场调查结果，对古城旅游区的旅游目标市场进行定位。根据问卷调查，*的外省客源市场以河南为主，其次是江苏、河北、山东，而北京、上海、广东等国内重要客源市场非常少。省内客源市场除*本地游客外，主要以合肥和阜阳为主。来*的游客以企业管理或服务人员、专业文教科技人员、公务员三类居多，其次为工人和学生。古城旅游区是*的主要旅47、游区之一，在空间市场定位方面与*的市场定位基本一致，通过细分市场与*市场相区别。（1）按地域分基础市场定位于皖北、皖中、豫东、苏北、鲁西南等周边地区的居民,包括皖北六市加省会（*、阜阳、淮南、蚌埠、宿州、淮北、合肥等七市，6+1），河南省商丘市、周口市，江苏徐州市，山东菏泽市，这一市场空间距离近，交通便利，具有较好的近距离出游条件，消费水平中等，重游率高，是古城旅游区旅游市场的基础部分。重点市场定位于河南、江苏、山东等相邻省份的城市居民。这一市场空间距离稍远，消费水平中等偏上，出游率高，是古城旅游区的重点推广目标。定位于以上海、浙江为重点的华东地区城市居民。这一市场空间距离较远，但游客收入水平48、高，出游力强，是古城旅游区的另一重点推广目标。机会市场定位于到*旅游的其他地区居民，主要包括到*出差、商务和旅游的散客，以及景点串线的团队游客。这一部分市场具有较大的不可预见性，是古城旅游区的延伸市场。定位于海外华人圈等海外市场，主要包括港澳台地区居民和海外华人华侨。这一部分市场与对外商贸等因素密切相关，是古城旅游区的机会市场。（2）按人口学特征分家庭出游市场孩子在出行决策中有很大的影响力；寓教于行的家庭旅游呈上升趋势；寒暑假、黄金周及周末是主要的出行高峰期；自驾车旅游具有很大发展潜力；亲朋介绍、报刊杂志和电视是获取信息的主要来源；网络的推荐作用越来越重要。家庭出游市场是古城旅游区的核心人群，49、是休闲旅游、文化旅游的主力军。商务出游市场商务旅游者消费能力强，重质不重价；消费倾向明显、旅游花费高，重访率高、忠诚度高，时间观念强、游程紧凑，对商务配套设施要求较高，散客为主，受季节影响小、停留时间较长，景点选择主要与商务活动相关。商务出游市场特别是参加一年一度中药材交易会的药商成为古城旅游区游客的另一核心人群，是文化旅游、购物旅游的主力军。团体出游市场团体旅游者以观光和购物为主，人数众多，追求高性价比，从众心理重，旅游花费弹性大，出游的季节性不明显，对住宿和餐饮要求一般，景点选择往往受到旅行社的影响，报刊杂志和网络是获取信息的主要来源，口碑的宣传作用不可忽视。本地及周边城市的企事业单位、机50、关团体也是古城旅游区游客的核心人群，是观光旅游、购物旅游的主力军。城市白领市场以休闲、度假、体验为主；消费层次高，对价格不敏感；景点选择偏向于原真性的自然或人文旅游地；自驾车旅游是主要出游方式之一；对住宿和餐饮要求较高，需要星级宾馆或者有名气的餐馆；网络宣传、时尚杂志和朋友介绍对其出行决策有很大影响力。本地及周边城市的白领阶层也是古城旅游区游客的核心人群，是休闲旅游、文化旅游的另一支主力军。青少年学生市场景点选择文化型与自然型景区兼有，喜爱爬山玩水；追求时尚新鲜的事物，爱冒险刺激；与同学一起出行占有很大比重，另有一部分选择独自出行；寒暑假、黄金周及周末是主要的出行高峰期；对住宿设施与服务要求不51、高，当地居民家中或青年旅舍为首选；网络介绍或推荐具有重要影响力；自助旅行是出游的主要方式。青少年学生是古城旅游区游客的重点人群，主要为文化旅游和观光旅游。银发市场偏好文化型景点以及活动量较小的自然生态景点；时间充裕，活动安排应尽量松散；春季到秋季为主要的旅游时间；对住宿服务要求较高，喜欢安静、干净；以休闲、度假旅游为主；口碑具有重要的宣传影响力。银发游客是古城旅游区游客的重点人群，主要为文化旅游和观光旅游。修学市场景点选择偏向于文化型、艺术型景区和名胜古迹；对旅游产品的要求很高，需要有固定的场所、专业人士的讲解；旅游者的主要目的是学习体验当地的特色文化和特色艺术；一般为老年游客和青年学生以及专52、业人士；对住宿等要求不高，市场的淡旺季不明显。文化爱好者、研修者也是古城旅游区游客的重点人群，主要为文化旅游。2、旅游人口预测表3-1 2001年-2008年*市旅游情况年度入境人数（人次）同比增长 %国内旅游人数（万人次）同比增长 %旅游外汇收入（万美元）同比增长 %国内旅游收入（亿元）同比增长 %旅游总收入（亿元）同比增长 %2001111650.61102.240.433.7762.95.2371.485.25712002143128.25106.394.153.1757.454.89-6.54.93-6.120031378-3.785.28-19.837.66-29.23.59-26.53、63.62-26.62004193525.7128.8151.1656.8751.015.7961.255.8461.332005228918.29132.582.863.2111.155.821.755.870.52006281422.9152.1814.7877.6722.886.9819.937.0419.932007427251.81188.6823.98155.2999.938.9828.639.129.262008579635.6723424.0211.224.7211.324.18目前*古城旅游区中有知名景点如北关古街、花戏楼、xx和xx等历史建筑，是*市旅游的核心区块，由于现状54、景点较为分散，初步统计2008年，*古城旅游区旅游人数约为75万人次，占全市旅游人数的30%左右。通过旧城改造工程，将xx和xx片区与北关历史文化街区连为一体，实现*古城旅游区空间上的统一开发，将极大提升古城旅游区的知名度。随着旅游开发的全面提速，知名度扩大，游览项目增多，游客规模将逐步增长。根据旅游生命周期理论和游客平均增长理论，并参考同类景区以及*市旅游总体规划的目标预测，推算出古城旅游区2008-2020年的游客规模，见表3-2。表32 游客量的发展速度与规模预测古城旅游区2008年游客量近期年均增速2010年游客量中期年均增速2015年游客量远期年均增速2020年游客量（万人次）20055、8-2010（万人次）2011-2015（万人次）2016-2020（万人次）高方案750020%11020%27410%441中方案750012%9415%1888%276低方案7500 7%8610%138 6%185平均750093 200300基期游客量数据来源：2007年旅游区接待情况汇总表*旅游局采用中方案，即近期期末（2010年）可接待游客94万人次，中期期末（2015年）可接待游客188万人次，远期期末（2020年）可接待游客276万人次。（四）产品方案*古城旅游区的旅游产品开发是*市旅游产品体系的重要组成部分，*市旅游产品体系规划强调以*古城为中心，加快旅游产品体系建设，强化56、*市区与区域内旅游线路联动，完善*市旅游产品空间组织。完善旅游产品结构。提升观光旅游产品，从文化挖掘入手大力发展古城休闲、养生度假、生态度假和其他旅游产品；同时打造旅游产品集群。在核心品牌的基础上整合其他资源，形成“一个中医药康体养生核心品牌，“道源*、帝都*、古韵*、绿色*、红色*、醉美*”六大支撑产品体系的产品集群。*古城旅游区的旅游产品开发依托*古城、北关古街、花戏楼、南京巷钱庄等资源，重点打造古韵*：古城文化观光休闲旅游产品。1、总体思路将*古城内的文物文化资源整合开发，通过恢复、再现、创新、参与等手法，将逐渐消失的*古城文化特色整体展现，从而展现一个文化底蕴丰富的历史名城。首先要充实57、老街的旅游功能，包括商业、观光、休闲、购物、娱乐以及文化表演和交际活动。创造富有古城风情的游憩环境，营造富有特色的街区景观。对古街区注入时代元素，深化人文内涵，在核心地带以场景式和活动式的方式将店铺为主体的商业文化生动地展示与活化，再现明清商业街区的繁荣景象，形成主题传统商业街区，并在细节上注入文化要素，拓展观赏参与主题。2、产品定位以亳商文化、道教文化为内涵，以文化旅游为重点，打造融观光、休闲、购物、娱乐、社交于一体，满足游客多重需求的产品组合。产品组合观光旅游产品文化旅游产品休闲旅游产品夜旅游产品古城古街观光游明清建筑博览游亳商文化修学游民俗文化体验游涡河风光观光游亲水休闲游自助购物游夜景58、观光游夜间娱乐游 图3-1 旅游产品组合3、产品开发及构想（1）观光旅游产品产品构想规划利用好*古城旅游区现有的数十条明清古街及其所形成的良好空间格局，加强对环境的绿化美化及不良景观的改造，使路面整洁自然、立面景观丰富、天际线和谐，在*古城闹市打造一处舒适怡人、远离尘嚣的文化休闲空间。产品实施古城古街风貌：保护灵透、自由的街巷格局，修复白布大街、爬子巷、打铜巷、南京巷等商业街巷、修复整治人民北街（含北城门楼）及周边街巷，全方位展示明清时期的市井风貌。涡河风光：依托涡河整治工程与涡河景观带建设，开辟滨水步道，开通水上游线，供游客欣赏涡河的秀丽景色。（2）文化旅游产品产品构想规划利用好*古城旅游区59、遗留的物质文化遗产和非物质文化遗产，保护和修复会馆、钱庄、戏台等设施，重振老字号和手工艺，开展丰富多彩的民俗活动，为游客提供可观、可赏、可玩的全方位文化体验。产品实施明清建筑文化：保护遗留下来的钱庄、会馆、商号、民居等明清建筑，改建为博物馆、家庭旅馆，开展文化旅游。亳商文化：充实钱庄博物馆，建设亳商文化博物馆，展示亳商光辉的历程，揭密亳商成功之道，开展修学旅游。三国文化：开展xx整体修复和地面旅游设施工程，充分展现“地下长城”的魅力和古代军事史上的奇迹。民俗文化：建设手工作坊、美食小吃、布艺、老字号等主题商业街，观、听、学、吃、玩、娱全景式体验，多角度、多侧面展示北关的市井百态；恢复花戏楼的文60、艺演出，举办“三斗”、肘搁、高跷等特色民俗活动，开展民俗旅游。（3）休闲旅游产品产品构想规划利用好*古城旅游区现有的民居、商铺，注入时代元素，深化人文内涵，在核心地带以场景式和活动式的方式对亳商文化生动的展示与活化，做好、做足休闲娱乐文章，再现明清商业街区的繁荣景象，形成亳商主题商业街区。产品实施亲水休闲：衔接涡河文化景观带，拓展滨水休闲空间，开展水上休闲活动，适应游客近水、临水、亲水的需求。自助购物：采用“前店后厂”的方式经营各类店铺，集展示鉴赏、现场制作、自助体验（DIY）、即时销售四大功能于一体，充分发挥手工作坊、定制商店和手工艺人的示范作用，引导游客亲身参与特色商品的制作，满足游客体验61、式购物的需要。(4)夜旅游产品产品构想规划利用好*古城旅游区丰富的民俗文化活动及邻近市中心的有利条件，更新旅游开发理念，大力拓展“夜间5小时”旅游。加强城市亮化工程建设，美化北关夜景，举办多样化的夜间娱乐活动，延长商家营业时间，创造夜旅游的良好条件。产品实施夜景观光：亮化涡河两岸，架设霓虹灯；亮化北门楼、花戏楼等标志建筑，敷设景观灯；亮化白布大街、打铜巷、爬子巷、南京巷等主要商业街巷，营造现代与古典交响辉映的绚丽夜景。夜间娱乐：开办夜市，举办“道源*”文艺演出，开通“魅力涡河”夜游船，开展丰富多彩的娱乐、表演、交友等活动，使之成为古街旅游的亮点。4、游线设计（1）内部游线主游线运兵道xx-北门62、楼白布大街水门关爬子巷南京巷兴隆巷羊市街花戏楼次游线运兵道xx-花戏楼庙会广场门神街明清街里仁街洪济桥打铜巷白布大街北门楼xx运兵道；花戏楼羊市街兴隆巷永和街滨河步道席市街新街白布大街北门楼xx运兵道。（2）外部游线*古城一日游：汤王墓江宁会馆北关街区华祖庵xx曹氏宗族墓三国揽胜宫中药材交易中心*市域二日游：*古城旅游区涡阳天静宫蒙城庄子祠四、*古城旅游区保护与开发一期项目实施方案 （一）保护与开发一期项目开发计划 保护与开发一期项目总建设期为3年， 2009年为项目前期策划准备工作阶段。2009-2012年旅游项目开发计划包括项目建设行动计划、市场促销行动计划、相关企业升级行动计划、信息服务63、行动计划、软环境行动计划等五大部分。1、项目建设表4-1 项目建设行动计划内容年度管理负责机构2009201020112012花戏楼博物馆扩建旅游局、文化局南京巷博物馆扩建旅游局、文化局福建会馆扩建旅游局、建设局金陵会馆恢复旅游局、建设局游客服务中心新建旅游局元化客栈改建旅游局、建设局明清街整治旅游局、建设局白布大街恢复旅游局、建设局八步六条街恢复旅游局、建设局南京巷改建旅游局、建设局爬子巷改建旅游局、建设局兴隆巷改建旅游局、建设局“七巧宛”文化研习馆旅游局“魅力涡河”游船及码头旅游局、交通局家庭旅馆旅游局、发展局华清池药浴馆旅游局、建设局打铜巷旅游局、建设局新天地会所（古淝公所）旅游局、建设64、局民居博物馆（何家旧宅）旅游局、文化局xx整体修复、地面旅游设施工程旅游局、建设局2、市场促销表4-2 市场促销行动计划项目地点内容对象年度管理负责机构2009201020112012优惠促销活动*推出一票通、团体票、年票学生、导游、本地居民旅游局、物价局派团到主要目标城市促销合肥、阜阳、淮南、蚌埠、宿州、淮北、郑州、商丘、周口、南京、徐州、济南、菏泽旅游推介会、新闻发布会、广场设点宣传、重点单位上门促销新闻媒体、旅游界同仁、工会、妇联、老龄委、机关、学校旅游局派团参加重要旅交会合肥、郑州、南京、济南、杭州、上海派发宣传册、洽谈合同旅行社、投资商、旅游界同仁、新闻媒体、专家旅游局建设旅游电子商65、务网站*发布旅游资讯、展示产品和形象、网络推介、提供预订服务网民旅游局旅行社专业营销上海、杭州、南京郑州、合肥与重点城市旅行社建立良好合作关系，扩大销售渠道当地旅行社、当地媒体、车友会、驴友会、票友会、机场、火车站、汽车站、星级宾馆旅游局电视广告合肥、郑州、*旅游形象推广、旅游产品介绍公众旅游局旅游宣传品制作*、阜阳、淮南、蚌埠、宿州、淮北、合肥、商丘、周口、徐州、菏泽旅游形象推广、旅游产品介绍、节庆活动宣传公众旅游局3、相关企业升级表4-3 相关企业升级行动计划内容年度管理负责机构2009201020112012老字号餐馆恢复旅游局、商务局餐馆标准化服务旅游局、商务局特色小吃开发、评选旅游局66、商务局老字号商铺、钱庄恢复旅游局、商务局优秀旅游商品、购物点评选旅游局、商务局传统“戏班子”恢复演出旅游局、文化局家庭旅馆管理达标旅游局、商务局人力三轮车运营旅游局、公安局旅游班车停靠点设置旅游局、交通局4、信息服务表4-4 信息服务行动计划内容年度负责机构2009201020112012古街旅游宣传折页旅游局*古街网站旅游局古街旅游导示牌旅游局古街旅游咨询热线旅游局多媒体自助查询机旅游局旅游统计分析报告旅游局、统计局5、软环境建设表4-5 软环境行动计划内容年度管理负责机构2009201020112012管理机构优化市政府、旅游局完善奖惩促进办法市政府、市人大旅游投诉受理办法旅游局、质监局67、文物展示与保护办法旅游局、文化局旅游环境影响评价办法旅游局、环保局旅游安全保障办法旅游局、公安局诚信购物办法旅游局、商务局（二）保护与开发一期项目建设技术方案 1、古城旅游区总体布局“一轴一带三区多点”通过旧城改造工程，将xx和xx片区与北关历史文化街区连为一体，实现*古城旅游区空间上的统一开发。按照不同的功能性质，分为若干相对独立的功能分区，各功能分区包含若干景点（项目）。由点串线，由线带面，“化蛹成蝶”，最终形成“一轴一带三区多点”的空间结构，即：一轴：运兵道xx-北门口至花戏楼游览主轴线一带：旅游综合服务带三区：民俗商贸区古迹游览区滨水休闲区多点：是指重要景点，花戏楼、xx、xx等2、一68、期重点项目十大项目规划设计方案 （1）花戏楼博物馆及广场地段位置范围花戏楼博物馆位于咸宁街西首，由山陕会馆、岳王庙、关帝庙、张飞庙和朱公书院组成，占地面积7426平米。花戏楼广场地段，是北关历史文化街区主要游览景点花戏楼和明清街交汇的景观节点。根据土地利用及道路交通规划，空间景观规划以及无形文化遗产传承规划，该地块内主要承担的内容为市井风情广场、历史街区标识入口节点和旅游相关功能。功能定位博览、文化教育、文物保护、文化传承创意构思花戏楼博物馆设在花戏楼。花戏楼和大关帝庙、张飞庙、岳王庙毗邻，是一处集建筑艺术和历史文化的古建筑群，是全国重点文物保护单位，也是*市旅游重点开发项目之一。文化与艺术展69、览室陈列*市古建筑模型、绘画、书法、雕刻和各种出土文物、艺术品。花戏楼古建筑群周围增添绿化带。结合广场地段改造在在花戏楼南建门区和主要出入口，设停车场和标志牌，增添导游服务，并设固定望远镜观赏花戏楼上的雕刻和绘画艺术，加强对解说系统的信息化改造，更换多语种、图片化的标识牌，添置多媒体查询机，借助影像、音乐等手段更好的展示文化内涵。加强导游员的配备和培训，更生动地讲解华戏楼的建筑艺术和戏曲艺术。现状西入口改造成此出入口。现有花戏楼广场的设计空间尺度过大与花戏楼的环境协调性不足，建议进行改造。改造重点是改造单一广场为市井风情广场，充分展现北关历史文化街区清末民初的市井商业氛围，并通过广场上的休憩环70、境设计满足游客和居民对休闲空间的需求。在南侧靠近明清街面设立停车场。现状硬质广场通过绿化隔离分为两个部分，靠近花戏楼围墙部分新建戏台，成为广场重要的表演空间，恢复花戏楼文艺演出的传统，主要承担无形文化遗产传承功能。北部分主要为市民健身休闲场地。东侧地段加强保护的同时主要承担福建会馆的保护、梳理现状建筑, 展示传统民居风貌的内容，实施整修。内设的梨园春戏院作为室内表演场地。由此形成闭合和开敞相结合、历史建筑与现代生活相融合、文化保护与文化传承相促进的有着丰富承载和内涵的古城旅游区核心景点花戏楼。（2）南京巷钱庄博物馆（古金融文化展览馆）位置范围南京巷钱庄位于南京巷19号，是一个三进的四合院，占地71、面积约320平米。规划向北侧扩展，囊括21号、23号院落，规划面积约1363平米。创意构思南京巷钱庄是晋商“日升昌”在*的分号，中国保存完好的钱庄之一，文化价值很高，但其展品较少，展示方式静态、落后，无法展现古代钱庄的文化含义。另一方面，古代亳商由商业、贸易业升级到金融业是一个由低级阶段向高级阶段发展的过程，仅用钱庄来表现亳商文化有一定的局限性。鉴于此，扩建南京巷钱庄博物馆，新增亳商博物馆，丰富商业文化的展览内容，开展参与性活动，更全面、更深入展示古*的商业文化、金融文化。功能定位博览、文化教育、文物保护设计要求规划扩建南京巷钱庄博物馆，将保存较好的相邻21、23号院落划入博物馆范围，改建为亳72、商博物馆。搜集著名*商人的照片和经营实物等，陈列其中，并用视频、音频等现代技术展示其家族产业、经营故事、经营手法等，展现亳商历经艰辛而又屡创辉煌的商业历程，展示博大精深的亳商文化。亳商博物馆与钱庄博物馆内部相连相通，一体化经营。刷新南京巷钱庄门面周围的壁面，清理门口的电线，迁移门口的垃圾桶，重新制作统一风格的招牌，树立良好的入口形象。改进钱庄的展览方式，改造钱庄的标识系统，将柜台展示改为立式展示，将简单的文字标牌更换为多语种、图片化的标识牌，更直观、更人性地提供信息服务。收集更多古钱币、银票、汇票、帐簿、算盘、天平等物品，丰富展览内容，营造浓厚的金融文化氛围。在营业柜台后，由服务人员换上清代的73、服饰，模仿古代钱庄的营业活动，开展写汇票、兑古币等参与性活动，吸引游客参与，代替现状蜡像的静态展示。（3）古淝公所位置范围古淝公所，位于何家巷中段，总面积约3600平米。创意构思古淝公所是清初为合肥纸业、典当商人修建的会馆，房屋众多，高大宏伟，是*迄今保存完好的一座清代建筑群，系市级文物保护单位。古淝公所体量庞大、保存完整、风格鲜明，文化价值高，现为居民住宅，大大贬低了其文化、博览、旅游价值，因此改作会馆博物馆，展现会馆文化。古街区需要一处娱乐聚会的场所，古淝公所建筑风貌保存较好，内部空间较大，因此调整古淝公所的用途，改作娱乐会所。功能定位观光、博览、聚会设计要求规划置换公所内的居民住户，修复74、毁损的建筑，恢复历史原貌。修复后的古淝公所安排专人维护，主要建筑作为会馆博物馆，陈列当时的会议、办公设施，展示*独特的会馆文化，供游客参观。次要建筑和院落作为娱乐会所，定期向社会开放，供游客聚会、娱乐。（4）福建会馆位置范围位于大花子街中段路东，现仅存一栋建筑，约136平米，规划新增梨园春戏院和服务用房，扩大为1700平米。创意构思福建会馆原为福州商人在亳经商的行业会馆，大门上悬有匾额，内供海神妈祖塑像，具有鲜明的闽派风格。福建会馆古朴典雅，纹饰精美，艺术价值很高，供奉妈祖祈求平平安的习俗也符合现代人漂泊在外、祈求平安的心理需求，予以恢复。同时，花戏楼博物馆迫切需要一处文艺演出场所，但内部空间75、不够，福建会馆距其较近，且周围民居都为八十年后新建建筑，破旧不堪，文物价值和经济价值较低，故结合福建会馆的修复改造，新增一处小型戏院梨园春戏院。功能定位演出、娱乐、休闲设计要求规划修复福建会馆，仍供海神妈祖像，保持闽派风格。规划在福建会馆南侧新建一个小型戏院，取名“梨园春戏院”，作为花戏楼配套的文艺演出场所。福建会馆位于中央，与南侧的梨园春戏院、北侧的服务用房及东西两侧的厢房构成一个类四合院的院落。梨园春戏院采用半露天结构，戏台为室内部分，面积约45平米，看台为室外部分，面积约300平米。梨园春戏院大致呈矩形，戏台立于南侧，采用廊柱结构，四面透空，上支顶棚，高约2.5米，看台东、西、北三面分布76、。大花子街、小花子街、羊市街沿街的民居改建为商住两用房，“上住下商”,就地安置拆迁的居民。（5）人力三轮车游古城位置范围位于*古城，以*古城为主要活动范围，连接北关街区与其他旅游景点。创意构思人力三轮车是古*特有的印记，象征着城市古老的记忆。仿照北京胡同文化游，开通人力三轮车古城游，让游客深入街巷、民居、会馆等，亲身体验*的文化。功能定位观光、休闲、摄影设计要求车辆：采用*特有的木制人力三轮车，前座乘客二人，后座车手一人，总数控制在50辆以内。停车场：在花戏楼停车场、中心停车场等地附设人力三轮车停车位，车位数约50个。游线：曹氏公园三国览胜宫希夷大道人民南路古运兵道人民中路新华路华佗纪念馆xx77、人民北路北门楼和平西路明清街花戏楼博物馆江宁会馆汤王陵公园中药材市场。管理：由北关旅游开发公司统一管理、运营，协定统一的基准价格，制定服务规范，发放许可证经营。（6）“魅力涡河”游船位置范围主要游弋于涡河*城区段，停靠北关附近的码头。创意构思涡河是*的母亲河，上控豫陕，下通沪杭，航运便利，涡河托起了北关的昌盛。按照涡河航运的传统，适时推出游船项目，是涡河上下游联动开发、展现涡河文化的必然选择。待涡河两岸夜景亮化、美化后，还可推出“涡河之夜”项目，提供更丰富的旅游产品。功能定位观光、休闲、娱乐设计要求游船：游船船体采用玻璃钢，船上构筑物采用木质，采用无噪声污染和水污染的直流电动机作为动力，单只游78、船最大限载100座，数量控制在10只以内。码头：北关码头设在铺帽街北端灵津渡渡口，最多可容10只游船停靠，在原*六中涡河岸边设临时停靠点，可容2只游船停靠。游线：郑店子古码头北关历史文化街区大寺镇涡阳蒙城。管理：由北关旅游开发公司统一管理、运营，协定统一的基准价格，制定服务规范，租赁给经营商经营。（7）“七巧宛”位置范围位于打铜巷东首路南，面积约300平米。创意构思我国古代很多手工艺人技术精湛，化平凡为神奇，创造了辉煌的艺术高峰，将一门门普通的手工技艺变成了种种生活的艺术，为日常生活增添了许多生活情趣，令人叹为观止。到了现代社会，社会分工日益细化，生活节奏加快，机器代替了手工劳动，一些传统手工79、技艺逐渐失传，现代人也逐渐沦为社会化大生产的“工具”。“七”意为六艺之外的一艺，“巧”是心灵手巧之意，人们掌握了“七巧”意味着逐渐摆脱了机器的奴役，像老子所说的“君子不器”，不再是社会化大生产的“工具”，而是完整、个性的人。 功能定位观光、休闲、体验、购物。设计要求选取打铜巷东首路南的23栋民居改造为“七巧宛”文化研习馆，外部保持建筑原貌，内部按照手工作坊布置，设样品间、教学间、原料间等，面积约400平米。聘请经验丰富的民间艺人作指导教师，定期开设剪纸、蜡花研习班、日常药膳讲习班、中医美容辅导班、制酒品酒研习班等，教会游客一些简单的手工艺、保健、美容、养生等知识和技能，增添生活情趣。（8）茶酒80、时代品鉴中心位置范围位于何家巷北首路东，面积约800平米。创意构思饮茶、饮酒之风古已有之，代表着一种闲适的生活态度，是一种流行的消费时尚，演绎了丰富的茶文化和酒文化。现代社会生活节奏加快，“豪饮”现象比比皆是，饮茶、饮酒仅仅留下饮食功能，文化韵味荡然无存。为了再现茶文化、酒文化的淳厚韵味，引领时尚风气之先，将顶级的豪门贡菊冰茶、古井贡酒和*名点强强组合，打造一道清心可口的文化点心。功能定位品尝、休闲、购物设计要求选取何家巷何家巷北首路东的45栋民居改造为茶酒时代品鉴中心，外部基本保持建筑原貌，门窗改为玻璃，内部以茶、酒为主题布置茶具、酒器等装饰品，设储酒间、调制间、鉴定间、大厅等，面积约80081、平米。聘请茶艺大师、品酒大师、糕点大师作为技术总监，指导游客品尝最顶级的*名茶名酒名点，创造饮茶、饮酒消费高端品牌。游客将在美妙的伴奏音乐中享受着茶的清新、酒的香醇，回味博大精妙的茶文化、酒文化，还可将其购回家中细细品尝。（9）xx整体修复、地面旅游设施工程创意构思曹操运兵道由于受到城市建设和文物保护以及开发技术的限制，目前只开发了一小部分。由于开发空间受限，运兵道的入口和出口非常局促，游客容量非常小，游客无法真正领略到“地下长城”的魅力。本次xx整体修复、地面旅游设施工程包括xx修复5400m和地面旅游设施如汉阙门楼、汉阙、广场铺装、小品、游客服务中心、停车场等。同时结合入口处防空工程建设地82、下陈列馆，展示xx及曹操战术的相关知识，并为xx增加地下入口。功能定位观光体验、文化教育、文物保护、游客服务（10）北关历史文化街区主要沿街立面整治、基础设施工程和业态引导调整软性工程按照*北关历史文化街区保护规划和*市历史文化名城保护规划要求，尽快串连花戏楼、南京巷钱庄、北门楼等现有景点，形成比较完整的旅游线路，扩展游览空间，带动沿线旅游开发。复原、改造沿街的商业店铺，恢复明清风格的建筑特色，更新功能，调整业态，复苏老街的商业活力，增强对游客的吸引力。协调各条街道的开发主题，分类控制建筑风貌，增强古街的空间秩序和观赏性。按照“动静分离、商住分置”的要求布置旅游项目，南段多布置商业、娱乐项目，83、北段多布置文化、观光项目，实现游览与居住两相宜，互不干扰。复通道沿线的沿街立面，恢复明清建筑特色，翻修局部地段的水泥路面，改为青石板路，整理密如蛛网的电力、电信线路，改为埋地敷设，整治通道沿线的卫生环境，增配相应的环卫设施，塑造良好的游览环境。同时加强业态调整引导，选定某些主要街巷，逐步培植形成以古代*商贸活动为特色的商品专卖街市。包括布艺街（白布大街）整治、手工作坊街（打铜巷）整治、老字号一条街（爬子巷）整治、美食小吃街（兴隆巷、小花子街及永和街部分）整治、时尚酒吧街（纯化街）整治等。注重在整体开发的过程中，发展观光民居与家庭公寓，在老街巷内选择2030处典型的传统民居，对住户内外旅游环境进84、行规划建设，协助房主进行内部装修改造。按*地区城市居民生活方式完善居家设施：部分拆建房屋可按传统统三进四进规格重建，利用老街巷常住居民的传统民居和生活方式，接待游客参观游览，部分民居接待住户可改造成家庭公寓，为游客提供食宿。（三）营销方案 结合景区营销实况，确定本规划的营销理念为整合营销。全面整合营销活动四大要素（产品（product）、价格（price）、渠道（place）、促销（promotion），简称4P），相互配合，形成营销合力。市场营销近中期有两个目标，其一是扩大*古城旅游区的知名度、提高古城旅游区的美誉度、树立鲜明的形象，凸现本地的特色，形成自身的品牌，快速占领客源市场；其二是确85、立游客的忠诚度，锁定客户群，扩大市场份额或提高市场档次。市场营销远期也有两个目标，其一是提高*旅游的知名度，带动其他景区的开发；其二是提高*的知名度，提升*的城市形象，优化*的投资软环境。1、重要客源城市市场开拓行动计划表162 近中期国内重点客源城市市场开拓行动计划表客源城市市场特征行动计划皖北城市群包括阜阳、蚌埠、淮北等周边城市l 消费能力不高，但喜欢美食l 偏爱生态观光休闲旅游产品l 出游距离不远l 公务会议、消费是市场重要组成部分l 通过举办*旅游文化节，加强与周边城市旅游消费市场的联系；l 重点项目开发后，加强地方电视台和地方报纸的营销力度；l 在皖北城市群中举办各种赛事，选举在区域86、内具有知名度的名人作为*旅游的形象大使；l 重点营销利辛“皖北生态水乡”；上海l 周末度假为主，逗留时间短l 偏爱“乡村、自然”l 重游率高l 消费能力强l 信任口碑推荐l 经常在沪举办各种旅游线路及旅游活动推介活动；l 在上海寻找*旅游代理商；l 积极参加上海旅游展览会；l 与上海铁路部门联系，在*旅游节和其他和重要节庆期间开通上海*旅游专列；杭州l 周末、节假游览，以中短程旅游为主l 偏爱人文旅游产品l 餐饮、购物消费比较大l 消费能力较强l 自驾车旅游旺盛l 选择都市快报、钱江晚报等杭州市民订阅率高的媒介推介*旅游产品；l 在杭州举办中医药养生讲座；l 选择西湖、城隍阁等老年群体集中之处87、介绍和销售产品；l 与杭州知名旅行社建立合作关系，代理*旅游产品线路；南京l 注重旅游产品性价比l 偏爱“山乡”特色旅游产品l 重游率较低l 平均过夜时间短l 注重家庭游l 南京主流媒介、网络、户外广告推介；l 与南京知名旅行社建立合作关系；l 重点宣传“华佗故里，中华药都”养生旅游产品；l 重点推利辛“生态水乡休闲度假游”；表163 中远期重点入境市场开拓行动计划客源地行动计划港澳台及东南亚地区l 利用政府合作平台，在港澳台地区举办旅游推介会；l 与国内最知名的旅行商、外事组织、航空公司合作；l 在港澳台地区举办道家文化论坛和中医药养生文化讲座；日本l 利用安徽省到日本推介全省旅游的机会，抓88、住日本主要中心城市，通过文化交流活动，尽可能扩大宣传范围；l 与日本联合举办中医药养生文化论坛，扩大*中医药养生的知名度；l 寻求日本高知名度旅行社合作；韩国l 突出“服务精品”形象，优先宣传服务品牌；l 利用政府合作平台，在韩国举办大型的历史文物展，民艺民俗展，文化交流论坛；l 与韩国地方旅行社、航空公司合作；l 在国内韩国市场做的最好的张家界举办旅游推介会；2、近中期旅游市场开拓渠道建设（1）旅行社销售渠道建设选择与国内知名旅行社合作，尤其是上海、杭州、合肥、南京、郑州等主要一级市场的知名旅行社，建立畅通的行销渠道。（2）客源地销售窗口建设 在上海、杭州、合肥、南京、郑州等主要客源地开设旅89、游办事处。办事处的形式有：一是在航空办事处、商贸办事处或政府驻外省办事处设立旅游窗口业务，专门派人负责处理咨询事务；二是在客源地寻找合适机构和旅行商，成为代理商。（3）旅游网站建设将*旅游门户网站与国内知名度较高的旅游网站包括携程旅游网、上海旅游网、中国旅游资讯网等合作。3、主题营销十二字决：观听赏、玩学闲、吃住行、游购娱观印象古城 吃美食古城听趣闻古城 住民居古城赏演艺古城 行舟车古城玩民俗古城 游商贾古城学文化古城 购市井古城闲时尚古城 娱节庆古城4、营销策略（1）产品推出与包装不同阶段推出不同的产品 前期主要推出观光类、休闲类的产品，如美食小吃街、老字号一条街、吸引更多大众游客，后期更多90、推出娱乐类、购物类的产品，如涡河游船、时尚酒吧街等，提高附加值。品牌形象包装制作统一的招牌挂旗，制作规范化的标识系统，引进国内外著名休闲品牌，导入标准化的服务规范，塑造北关街区良好的品牌形象。在建筑外壳中强化文化特色，在旅游产品注入民俗因子，在商业经营中渗入“亳商”传统，继承和发扬亳商的商业精神，打响“亳商”品牌。（2）价格制定与区别组合定价 将主题互补或空间相近的多个景点组合起来，推出联票制，捆绑销售。区别定价针对不同市场期推出不同的价格。市场导入期、衰退期低价出售，市场上升期、市场稳定期高价出售。针对不同类游客推出不同的价格。如针对商务游客、团队游客，提供全程导游服务，高价出售；针对学生游91、客、散客，不提供导游服务，低价出售。（3）促销策略与方式广告投放前期形象广告、产品广告并举，树立形象，后期以产品广告为主，常出常新。选择电视台、户外媒体（安徽卫视、*电视台、*火车站入口、*长途汽车站入口、高速公路*段）发布形象广告，选择广播、短信（安徽交通广播台、*人民广播电台、*电信）发布形象口号，选择报刊杂志、宣传画册（中国旅游报、安徽日报、*日报、*旅游）发布推介广告，选择互联网（安徽旅游网、*旅游网、携程网、乐途网）发布产品广告。在举办节庆活动期间，全面运用广播、电视、报纸、户外、短信、互联网等各种媒体，密集、连续发布广告，强化游客印象。公共关系邀请安徽主要新闻媒体、旅行社的负责人来92、亳参观采风，游览北关街区，撰写采访手记、发表专题访谈，推荐北关街区，带动普通游客前来游览。借助名人的知名度和影响力，推动市场营销。选择与*古城旅游区内在品质吻合的名人作为形象代言人，参加各种营销活动。 节庆活动举办一系列节庆促销活动，推动旅游开发走向高潮。价格优惠实行弹性价格制，根据市场反馈和季节变更及时调整价格，主要的价格优惠政策有淡季优惠、团体优惠、VIP优惠。（四）其它问题的解决方案 1、居民社会调控与拆迁安置根据*古城区的发展目标和规划要求，居民社会调控规划的思路为：向外疏解部分人口，特别是北关历史文化街区内人口，限制常住人口的规模，与游客容量、市政设施容量相协调；调减部分居住用地，引93、导常住人口合理分布，使其符合旅游区的运转机制；加强市政设施改造，加强住宅内部功能改造，改善居民的生活及居住条件；加快发展旅游业，为本地居民创造更多的就业机会，引导剩余劳动力向旅游业及相关服务业转移。（1）保护与开发一期项目的人口疏散及安置保护与开发一期项目涉及拆迁安置按100户计算，具体实施时按实际情况、群众需求采用较为灵活的方式，充分考虑当地居民的需求。拆迁居民房屋的补偿安置政策采取货币安置、提供安置房及提供廉租房等多种方式。外迁人口的主要安置房大部分在明清街以西、和平西路以北。也可以结合*市城市近期建设，安置在经济适用房区域。目前，沿涡河景观带已划定了拆迁线，居民搬迁、安置工作正在有序进行94、中。（2）古城旅游区开发得到当地居民的拥护与支持，但具体实施时仍应坚持以群众利益为优先。根据实地勘察和街头访谈，大部分居民依靠临时性工作维持生计，收入较低，生活较为贫困。小部分居民沿街开店或作坊，收入相对高一些。总体上，缺乏强有力的产业支撑，随着*古城旅游区的前期策划、宣传、规划工作的不断深入，古城旅游区开发已得到*市民的大力支持，配合实施程度高。在项目具体实施的过程中要切实保护群众利益，保障群众生活。2、环境保护及环卫规划*古城旅游区面临的主要环境威胁是人口过于密集，居民生活产生的大量废水、废物和废气处理不足，对整个区域的旅游环境造成了一定程度的污染。随着游客量的增长，旅游污染有扩大的趋势。95、为此，需加大环境治理的力度，采取强有力的环保措施，遏制环境污染。（1）大气环境保护改善古城旅游区的燃料结构，规划使用天然气、液化石油气等代替蜂窝煤，提倡使用电能、太阳能等环保型能源；主要景区内部禁止或限制机动车通行，游客一律在外围的停车场换乘，以减少机动车辆的尾气排放；充分利用拆迁、清理出来的空地，增加绿化植被，滞尘吸气，考虑种植一些能够吸收有害气体、净化空气、有益健康的树种；加强整个城区的大气治理，创造一个优良的整体环境。（2）水环境保护严禁在涡河中洗涤衣物，严禁向涡河排放污水、倾倒垃圾，对已进入水中的垃圾等废弃物进行及时的清理整治；禁止非法填占、采砂等破坏河道的行为，及时疏浚河道，及时清淤96、，保持涡河的水域面积；加强古城旅游区的排水系统建设和改造，实施截污工程，严格处理居民和游客各类生活废水、污水，达标后再予以排放；加强岸线的保护，增加滨水绿化带，禁止建设永久性建筑物；对古城旅游区未来开发的水上旅游项目，应利用污水箱、垃圾箱袋集中收集污水和垃圾，不能直接排入水中；对游览船只，要求使用节约生态型能源；与整个流域的水治理协调，取得上游的治污支持。（3）环境卫生处理对古城旅游区的垃圾实行收集分类处理制。生活垃圾收集点按服务半径70米设置一处。设置小型垃圾转运站一处，面积150平米，统一运走垃圾，由城市的垃圾处理场处理；沿游览道路统一布置垃圾箱，收集各种废弃物。规划主要道路每隔80米布置97、一个，次要道路每隔100米设置一个。新增环保型公共厕所6处，游客中心、元化客栈、白布大街、爬子巷、福建会馆、花戏楼各一处，厕所由现有的旱厕改建而成，单座面积3050平米/座。公共厕所的设计和建造在形式与材质上应因地制宜，注意与周边景观相协调一致。专职卫生管理机构，加强环卫队伍建设，做好古城旅游区内各景区（点）、街道的卫生工作，确保街区容貌整洁美观；制定管理制度，设宣传标语，加强对游客和居民的宣传教育，增强游客和居民环保和节约意识，引导游人文明旅游。3、防灾规划设计（1）消防规划消防对于*古城旅游区来说十分重要，主要存在古城区道路狭窄，消防给水不足，单体建筑耐火等级低，建筑建设年代较早，其门、窗98、柱等很多为木质材料，乱拉乱接电线，形成火灾隐患等问题。宜采用以下消防措施：整理电气线路，强电、弱电线路入地，减少火灾隐患。开放宽3.5米以上的街巷为消防通道，且沿线设立高压消火栓给水系统。不能满足消防水压要求的地段，单独设立消防水池及泵房。不能满足消防通道要求的地段，应设置水池、水缸、沙池、灭火器等小型、简易消防设备。具重要意义的大型组合建筑群和单体建筑，尽量增设火灾自动报警和自动喷水灭火系统。新上旅游项目的设计、建设、经营，严格按照中华人民共和国消防法执行，对已有旅游接待场所、景区（点），进行全面消防检查，对不符合要求的，限期整改和完善；加强监督，对餐馆、饭店、大排档、流动摊点等火源点严加99、防范，派专人负责并监督用火安全，防患于未然；规划范围内的建筑物、构筑物建设按国家建筑设计防火规范严格执行；严格消防管理，加强消防监督、教育和宣传，增强旅游从业人员、居民和游客的消防意识；制定防火民规公约，通告游客，防微杜渐。（2）防洪及排涝规划按照*北关历史文化街区保护规划，防洪标准为100年一遇。与当地水文站合作，共享信息，监测涡河的水位变化，加固防洪堤坝，以确保人身和周边旅游设施安全；结合当地气象台的气象预报，时刻关注气象变化，适时发布暴雨、洪水警报；拓宽疏浚航道和街区外围河道，加固驳岸，保护群众生命财产免受损失；洪水来临时，提醒游客请勿在河边玩耍、嬉戏，加强沿河岸的巡逻、监视；河岸旁建筑100、地基一般应高于洪水地面标高（少量亲水平台除外），应距河岸有一定的安全距离，洪水线内不修建永久性建筑；排涝标准为：当市内发生20年一遇暴雨，区内不受涝。五、投资预算与资金筹措 （一）项目总投资估算1、投资估算项目总投资22221万元，其中：第一部分工程费用为 16650万元 第二部分其他费用为 3608万元 第三部分预备费用为 1013万元 建设期贷款利息为 950万元2、编制依据（1）本项目可行性研究图纸，文件及有关技术资料；（2）建设部建标（2007）163号文市政工程投资估算指标； （3）全国统一市政工程预算定额安徽省单位估价表；（4）全国统一建筑工程基础定额2000年安徽省单位估价表；（101、5）全国统一安装工程预算定额2000年安徽省单位估价表；（6）1999年安徽省建筑安装修缮工程定额；3、其他工程费用（1） 建设单位管理费：财政部财建2002394号文执行。（2） 工程建设监理费：按国家法改委、建设部发改价格2007670号文执行。（3） 勘察设计费按国家有关规定收取（2002年修订本）。（4） 招标代理服务费：国家计委计价格20021980号文执行。（5） 建设项目环境影响咨询费按文件计列。（6） 建设项目前期工作咨询费：国家计委计价格19991283号文执行。（7） 拆迁补偿暂按100户，25万元户列入投资，具体数据由甲方提供。（8） 基本预备费：按第一，二部分费用之和的102、5%计算。（9） 涨价预备费：按国家有关规定按0计算。（10） 银行贷款年利率为5.94%。（二）投资使用计划1、资金来源项目总投资22221万元，通过银行贷款、政府自筹、土地出让、上级项目资金等方式筹集资金。其中银行贷款获得部分资金10000万元，其余启动资金由以下几种方式筹集：（1）政府自筹。（2）通过规划区范围内部分商业、居住等地块的土地出让获得部分启动资金。（3）争取上级项目资金，如历史文物保护、历史街区保护等资金。2、借款偿还计划本项目总建设期为3年，银行贷款10000万元，偿还期为8.44年，按2008年12月23日基准利率（5.94%），等额本金还款方式偿还，还款来源主要为土地出103、售收取土地出让金和门票收入，及财政补贴。六、效益分析（一）经济效益分析1、评价依据及评价参数财务评价主要是根据原国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版和国家现行财税制度进行编制。（1）行业财务基准收益率：为12；（2）项目计算期按20年考虑，其中：建设期3年；2、成本估算由于本项目为城市基础设施和公益性项目建设，属地方政府投资项目。（1）工资根据组织机构设置和劳动定员，本项目安排人员30人，年平均工资按1.2万元计算。（2）维修费按建设投资的1.5%计算。（3）其他费用按年需100万元计算。（4）折旧费工程费用按20年计算，年折旧费，详见附表B6基1。3、收益估算（1）门票收入按照游客104、量预测，近期期末（2010年）可接待游客94万人次，中期期末（2015年）可接待游客188万人次，远期期末（2020年）可接待游客276万人次。本次门票收入按接待游客35%考虑。按人次定价(全票)近期50元，中期60元，后期80元。门票收入共计108744万元。（2）营业税及附加按营业额的6%计。4、盈利能力分析由于本项目是城市基础设施和公益性项目建设，项目建成后将改善区域生态环境，属非营利项目，主要通过土地出售收取土地出让金和门票收入、财政补贴偿还贷款。全部投资财务内部收益率、净现值见附表B7现金流量表(全部投资)自有资金财务内部收益率、净现值见附表B8现金流量表(自有资金)项目投资利润率、105、投资利税率和资本金利润率见附表B9利润表财务评价指标见表B10表6.1 财务评价指标（税后）序号指标名称指标1财务内部收益率(全部投资税前)(%)13.542净现值(ic=12%)(全部投资税前) (万元)2555.753静态投资回收期（年）9.544借款偿还期（年）8.445投资利润率(%)15.866资本金利润率(%)31.27全部财务评价指标见附表1财务评价指标计算结果汇总表。本项目税后财务内部收益率为13.54%，高于设定行业基准收益率12，说明本项目可行。5、清偿能力分析清偿能力分析依据资产负债表、资金来源与运用表和借款还本付息估算表，计算项目的资产负债率、流动比率、速动比率及固定资106、产投资借款偿还期，以考察项目的财务状况及清偿能力。项目总投资估算见附表B2附建设投资估算表。项目投资计划与资金筹措见附表B4资金使用及筹措表。 借款偿还估算见附表B12借款还本付息估算表。资产负债表见附表B11。通过该表可以看出，资产负债率先增后减，开始年份负债比较高，并在其后各年逐年下降。这表明项目的净资产能够抵补负债。通过以上分析可知项目具有清偿能力。（二）社会效益分析1、项目坚持历史文化保护与旅游发展的可持续，为*历史文化名城和街区保护提供了可实施的途径，将为安徽省其他地方的历史文化保护与旅游开发提供有力探索。当今的城市建设日新月异，中国的城镇化步入快速发展的轨道，如何在快速城镇化的过程107、中保护、继承与发扬历史文化，建设新时期的城市文明是党中央政府高度重视的问题。*是我国历史文化名城，境内有名胜古迹100多处，其中全国重点文物保护单位5处，省级重点文物保护单位有20余处，县市级文物保护单位122处。*古城旅游区内有着*目前保存历史遗存和文化内涵最为丰富的历史街区之一北关历史文化街区以及重要的文保单位xx、花戏楼、南京巷钱庄等。古城旅游区保护与开发一期项目的策划、规划、开发坚持有效保护与合理利用历史文化资源，有利于提升城市形象与文化品位，提升城市的综合竞争力，对安徽省乃至全国其它历史文化名城的旅游保护工作起到借鉴作用。2、项目继承与发扬*市优秀非物质文化遗产，有利于优秀文化、民俗108、手工艺的传承和宣传先进文化的作用。*古城旅游区保护与开发一期项目以中原文化为基底，以优秀历史建筑、明清古街为依托，以亳商文化和市井生活为主线，以旅游休闲为主导，通过创造性开发，将*古城旅游区打造成为皖北第一古城旅游区。会同文化部门划定保护范围，限制性开发，仅允许开展少量的观光、博览、文教等利用强度低的旅游活动，确保文化遗产不受损害。充分挖掘*古城旅游区的文化根底，按照“主题集中、分类经营、有机联系”原则，分期开发八条主题商业街，多侧面、多角度展现亳商文化。结合现代人的需求，选择性地恢复一些传统民俗活动，并引入部分特色商户、手工艺人，恢复亳商文化气息。有利于保护优秀民族工艺、特色民俗。3、以青109、少年为客户主体，*古城旅游区能积极承担对其文化教育、科普教育的作用*古城旅游区尊重和继承历史传统，通过恢复、再现、创新、参与等手法，将逐渐消失的*古城文化特色整体展现，以恢复再现古城的历史风貌为主导，从而展现一个文化底蕴丰富的历史名城。突出物质形态方面和社会历史环境方面的特色，使*古城成为一个能带动*城市旅游和相关产业，起辐射带动作用的综合性旅游区。青少年学生是古城旅游区游客的重点人群，主要为文化旅游和观光旅游。能积极对其进行中医药、三国历史、建筑艺术、民俗工艺等相关方面的知识普及和文化教育。4、*古城旅游区项目的开发能促进地区经济发展、提供就业机会和人才培养旅游业是城市经济重要的产业，更是富110、民产业。*古城旅游区项目的综合开发提供居民参与旅游业的机会，积极提升*市民的生活水平。旅游业更能带动餐饮娱乐、文艺表演、手工制品、交通运输等相关行业的发展，将零散的产品组合成产业链，提高经济效益。通过在群众中进行旅游普及教育，调动群众的旅游参与热情，引导居民积极参与旅游服务业，增加就业，提高收入水平；同时，加强对居民的技能培训，提高旅游从业队伍的素质，以适应旅游者的要求。*旅游业发展在人才规划方面积极建立人才培养和引进机制，充分调动旅游行政部门、培训中心、旅游院校和旅游企业等多方面教育培训的积极性、能动性和创造性，相互支持，优势互补，形成旅游人力资源开发的立体培训体系。旅游行政管理部门制定人才111、规划和人才政策；旅游培训中心开展人才培训；旅游院校则要发挥人力开发主渠道的作用，为行业提供各类合格专业人才；旅游企业要从配置、培养、使用、激励等环节，从增强企业竞争力和可持续发展的角度，整体性开发人才。*古城旅游区的率先开发，在政府的领导和社会的配合下，将积极为*市旅游发展培养储备更多的人才。（三）*古城旅游区保护与开发一期项目总体评价*古城旅游区保护与开发一期项目是切实落实安徽省旅游大省发展战略和*市旅游发展总体规划的重要举措，符合国家发展规划，是国家政策重点支持领域项目，是落实安徽省旅游文化大省建设战略的重点项目之一，项目坚持历史文化保护与旅游发展的可持续，为*历史文化名城和街区保护提供了112、可实施的途径，将为安徽省其他地方的历史文化保护与旅游开发提供有力探索，建议予以重点支持！一期项目选择具有发展基础和实施可行性和效益性高的区域北关历史文化街区和xx进行重点突破，通过*古城旅游区保护与开发一期项目建设，将*古城内的文物文化资源整合开发，通过恢复、再现、创新、参与等手法，将逐渐消失的*古城文化特色整体展现，从而展现一个文化底蕴丰富的历史名城，成为*旅游整体发展的突破口。同时随着*古城旅游区开发保护与开发一期项目的建成，必将成为*旅游产业的重要集聚核，不但将大力拉动*市经济发展，有效改善老城区居民就业、提升居民收入，提升*国家级历史文化名城形象，促进*市集文化观光休闲、中医药养生度假113、生态观光休闲、商务会议于一体的综合性旅游目的地的建设。保护与开发一期项目具有良好的经济效益和社会效益，根据项目投资预算分析，项目总投资22221万元，通过银行贷款、政府自筹、土地出让、上级项目资金等方式筹集资金。其中银行贷款获得部分资金10000万元。本项目总建设期为3年，偿还期为8.44年，按2008年12月23日基准利率（5.94%），最大能力还款方式偿还，还款来源主要为土地出售收取土地出让金和门票收入，项目具有清偿能力。项目开发的风险较小，主要表现在旅游客源的不稳定因素、历史文物和历史文化的保护与旅游的协调问题、旅游与当地居民利益协调等问题上，*市古城旅游区已得到安徽省、*市政策大力支持，旅游规划、策划已得到专家的智力支持，随着*古城旅游区空间上的统一开发，将极大提升古城旅游区的知名度。随着旅游开发的全面提速，知名度扩大，游览项目增多，游客规模将逐步增长，旅游客源将逐渐趋向稳定。同时*古城旅游区的开发切实坚持了以中原文化为基底，以优秀历史建筑、明清古街为依托，以亳商文化和市井生活为主线，以旅游休闲为主导，通过创造性开发，将*古城旅游区打造成为皖北第一古城旅游区，随着*古城旅游区的前期策划、宣传、规划工作的不断深入，古城旅游区开发已得到*市民的大力支持，配合实施程度高。但在项目具体实施的过程中仍应坚持以群众利益为优先。