1、危房改造成商业娱乐金融业写字楼公寓综合体开发项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月危房改造成商业娱乐金融业写字楼公寓综合体开发项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月79目录一、可行性研究项目基本情况概述6第一部分市场可行性研究7一、房地产市场总体分析71、北京市房地产市场发展背景72、商品房建设将持续成为开发热点83、政策导向94、北京的危房改造、经济适用房建设将进入一个新高潮9二、北京市房地产市场供给形势分析10（一）经济条件、社会因素分析12（二）交通及基础设施状况20二.供应市场细分状况市场调查与分析2412、调查目标242、数据来源和调查方法241、周边典型主要商业状况调查252.周边区域主要公寓项目调查303.周边主要写字楼情况调查354、高档酒店市场调查和分析375、客源需求构成状况调查研究421、 区域市场需求情况调查422本区域商业、住宅、办公的需求情况调查49三项目市场可行性的基本结论531） 从基础开发条件分析本案的环境条件532）从统计资料调查分析市场发展趋势543 ）从区域市场调查分析本案市场发展的特征554）本案的问题点和机会点565）市场定位建议576)风险分析59第二部分规划及建设实施可行性研究61一、项目设计方案61（一）.规划设计理念和主要思路61（二）.道路交通系统设3、计67（三）.景观绿化系统设计69（四）技术经济指标70二.项目建设实施方案72（一） 建设工程主要内容72（二）.项目开发实施步骤72第三部分财务可行性分析75一总投资费用测算（参见表二 ）751. 前期费用752. 建安工程费763. 销售税费774. 其他税费：77二资金使用77建安成本：资金投入从2004 年开始，至2006年结束。77三营业收入测算771. 出售价格的选取：772. 公寓的出售收入：62,730万元人民币783. 商业面积出售收入：299,000万元784. 写字楼（含酒店）收入：118,580万元人民币78五. 敏感性分析78前 言一、可行性研究项目基本情况概述北京4、市xx三角地南区危改项目（以下简称本项目）位于xx三角地，北至xx胡同，南至站xx路中线及xx小学北侧延长线，东至xx胡同，西至崇xx大街。（具体见附件：xx危改图）,项目总占地面积约12.39公顷。规划建设成为集商业、娱乐、金融业、写字楼和公寓的大型建筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为2003年要为人民办的60件实事的重点危改项目，并得到了北京市东城区政府、北京市政府有关部门的高度重视和关注。第一部分市场可行性研究一、房地产市场总体分析1、北京市房地产市场发展背景北京的房地产市场从97年至今，已连续5年保持较高的速度增长，这得以于中国已连续十几年的经济快速发展，同时首都北京作为中国的政治5、经济和文化中心自然成为房地产投资商关注的焦点地区，特别是加入WTO和北京审奥成功，在2002年-2003年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到北京，促使北京的房地产市场进入一个空前繁荣的时期。北京需求市场通过近五年的结构调整，内需市场已基本打开，个人购房成为需求市场的主流；外地投资北京的购房人群逐年快速增长；北京市二级市场的完全放开也直接刺激一级市场的发展；银行对个人购房按揭逐渐规范并已形成相当的规模，外国金融机构抢滩北京市场，刺激北京的信贷资金的流动，从而间接刺激房地产市场的发展速度。2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆6、和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。2002年至2008年，全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点，平均每年达到14%，全北京市累计总投资将突破18000亿元，投资率保持在50%以上，这为北京经济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠定了基础。全市房地产业增加值达到129.8亿元，比上年增长16.7%，占国内生产总值的比重达到4.1%，提高1个百分点。北京城市生态环境的明显改善，交通通讯设施便利程度的提高，城市功能的进一步现代化及承载力的增强，都将提升北京对国内外商业、贸易、旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼、酒店业、商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资。在未来5年内7、，北京房地产投资将进入一个较高的增长期，保守估计，将比正常水平提高30%。在总体形势利好的基础上，北京的房地产形势导向呈现以下几种新的特点：2、商品房建设将持续成为开发热点2002年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破90%，达到92.5%，比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6万平方米，比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长38.2%，占全市住8、宅竣工总面积的88.0%，提高10.8个百分点。在扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底，全市商品房空置面积在一年以上的为406.3万平方米，其中商品住宅323万平方米，分别增长20.9%和14.8%，其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。3、政策导向一是规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发；二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二、三级市场，鼓励有房户通过出售其原住房并购买新商品9、房改善住房条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源；三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅、高档住宅及宾馆；四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市场交易。4、北京的危房改造、经济适用房建设将进入一个新高潮建设用地，特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公顷。其中，危改用地2002年、2003年均为300公顷至350公顷，2004年200公顷至250公顷，2005年100公顷至150公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷至200公顷。交通10、基础设施、能源建设每年需求划拨用地为50公顷至60公顷。二、北京市房地产市场供给形势分析A北京市房地产市场供给主要数据1998-2002年北京市施工、竣工面积与投资额（单位：万平方米）项 目19981999200020012002施工面积28323499378344555966竣工面积682.3842.81208.51365.61707.4B北京市住宅市场供给总量数据分析1998-2002年北京市住宅施工、竣工面积（单位：万平方米）项 目19981999200020012002住宅施工面积15702107244829714349增长率-34.2016.1821.3646.38住宅竣工面积4811、3.31588.71908.261013.661393.4增长率-21.8154.2811.6037.46C写字楼供给分析1998-2002年北京市写字楼施工、竣工面积（单位：万平方米）项目19981999200020012002施工面积616.54604484.40449.09652增长率（）-2.00-19.80-7.2945.18竣工面积76.92103.2108.7997.25150增长率（）-34.160.54-1.154.24D商业营业用房1998-2002年北京市商业营业用房施工、竣工面积单位：万平方米项目19981999200020012002施工面积240.58321.00212、81.32281.35396.00增长率-33.4212.361.0640.75竣工面积39.87122.7043.1248.6698.00增长率-207.75-64.8512.85101.40（一）经济条件、社会因素分析1、北京总体经济发展状况（1）北京人口结构基本状况根据我国第五次人口普查（2000年）和第四次人口普查（1990年），北京市人口的年龄，家庭都有一定变化。2000年比1990年北京人口数（常住人口中）由1081.9万增加到1356.9万。劳动适龄人口（我国现行劳动法规劳动适龄人口，男性1659岁，女性1654岁）由90年的66.3万增加到70.8万，增加了4.5%，主要原因是13、由于外地人进京引起。1990年家庭户为310.2万户，2000年为409.7万户，2000年比1990年增加了32.1%，家庭结构变化见下表：家庭规模一人户二人户三人户四人户五人户合计1990年12.218.632.421.415.4100%2000年12.124.239.114.610.0100%三人户增加速度最快，增幅为6.7%，其2次是二人户。这反映了北京市家庭户正在向小规模方向转变。北京市中心城区土地面积崇文区东城区西城区宣武区面积（平方公里）16.4625.3831.6618.5北京市人口结构基本状况数据统计指标：A常住人口 截止2002末，常住户籍人口1122.3万人，人口密度为614、68人平方公里。B流动性 在京居住一天以上的流动人口突破300万人，达308 .4万人，其中居住半年以上的人口为256 .8万人，占83 .3%。C年龄分布 0-14岁人口占13.6%，15-64岁人口占78.0%，65岁及以上人口占8.4%，年龄中位数高达34.4岁。按国际通用标准，65岁及以上人口占7%，年龄中位数在30岁以上者，即为老年型人口年龄结构。2000年北京的人口年龄结构，符合以上标准，北京人口已进入老年型人口年龄结构。D职业分布 生产、运输设备操作人员及有关人员最多，占在业人口的29.3%，其次是商业、服务业人员，占24.0%，专业技术人员位于第三，占17.3%。E文化素质 在15、北京市6岁及以上人口中，接受大专及以上教育的228.5万人，占17.5%；接受高中教育的314.3万人，占24.1%；接受初中教育的466.5万人，占35.8%；接受小学教育的230.2万人，占17.7%，未上过学和扫盲班的62.9万人，占4.8%。F收入结构 2002年城镇居民人均可支配收入11577.8元，生活费支出8923元，近几年来消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升；城镇居民人均住房使用面积17.62平方米。2002年农民人均可支配收入5098.8元，农村居民人均住房面积31平方米。（2）北京GDP水平和经济发展状况1997-2002年GDP的统计数据 年份 16、项目199819992000200120022003国内生产总值 （亿元）1615.71810.02011.32167.72460.52817.6增长率（%）9.199.619.8010.0011.011.01998-2002年北京市职工平均工资（元/年） 年份 项目19981999200020012002职工收入（元/年）1101912285137781635018640增长率（%）10.511.512.218.714 由以上数据可以看出，近几年来随着经济增长，北京市职工收入稳步提高。经济稳定增长和人民生活水平提高是土地增值的基本条件。北京市经济的发展速度连续多年持续在9%以上，表现出一种持17、续稳定增长的形势，这一点从房地产投资增长势头不减也得到了佐证。居民收入水平也在稳定增长，以北京市城镇居民人均可支配收入6253.5元，同比增长13.4%，扣除价格因素，实际增长16.2%，实际增幅比上年同期提高10.1个百分点。城镇居民人均消费性支出4954元，增长15.3%，扣除价格因素，实际增长18.1%。2.区域经济情况调查（1）区域生产总值北京市中心城区2002年国内生产总值（亿元）东城区崇文区西城区宣武区国内生产总值(亿元)8125172136.6（2）区域主要经济指标2002年北京市各城区主要经济指标比较地区人均国内生产总值（元）全社会固定资产投资（万元）人均社会消费品零售总额（元18、）常住户籍人口（万人）平均工资（元）东城4266446137872062.866512357西城49364344031028478.726114426崇文3072141616827941.724710296宣武3081201205734953.681311102朝阳51633840738612148.76512682海淀1432148404415682157.0773151643北京主要商业情况介绍1）、北京市商业发展规划北京市商业发展的规划重点概括为以下几点：A促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；B提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区19、（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平。C繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈D开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心E培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)F完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；G加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以两网三区三圈十城十街400社区为骨干的商业网20、络新格局；以发挥北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业体系。2）区域重点商业区A 主要城区商业状况统计分析2002年大中型批发零售贸易业商品购、销、存总值 单位：万元东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区商品购进总额4135156564541210470041988702435394912899123284562128838商品销售总额4271924535088211723322288438494954114353843310982215191其中：对居民销售额41128384267621381332362782640227581512886421、701114年末库存4975451994099215770518141738813105188301102982602002年北京市各城区各类消费品零售额比较东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区合计74466998583841898347139116429196131373196032494643吃的商品278820263848171532157142540520283987178753384890穿的商品12622718205966921445562250806492014076107248用的商品3303745369771790732660537541002416561218022、01983866烧的商品9248295414573640123219225744974186399（二）交通及基础设施状况1北京总体交通状况近几年来，北京的交通状况得到了很好的改善，建成了以“四环，三线”为主体的交通网络。同时，北京的各主要道路也进行了改造和扩建。地铁及轻轨的修建也以初步形成了规模。2001年，北京市区道路长度达到3300公里，新增城市道路长度658.6公里，地铁运营线路达到53.3公里，增长26.6%。公共电汽车运营线路达到7984公里，增长96.5%。公路总长度达到13311公里，增长12.7%。但是随着2008年奥运会的到来和未来北京的发展趋势，现有的交通状况还不能完全满23、足社会的需求。北京未来的交通发展以将方便快捷、安全有序、经济环保为目标，全面推进北京交通建设与管理的现代化进程。加快轨道交通、城市道路、高速公路、首都机场扩建等工程建设，形成以公共交通网络为主体、以城市快速轨道交通为骨干、对外交通发达的现代化交通体系，为保障和促进北京社会经济及城市发展提供充分的交通条件。把城市轨道交通建设作为重点，建设北京城市轻轨、地铁八通线、地铁五号线、地铁四号线、地铁奥运支线、东直门至首都机场快速轨道交通等工程。到2008年，北京市新增轨道交通线路148.5公里，总里程达到202公里，地铁在城市客运出行量中的比例达到10左右。 建设完成五环路、六环路、京密路等高速公路和一24、批一级、二级公路项目，到2008年，全市高速公路达到718公里，公路通车里程14700公里，公路网密度达到87.3公里平方公里。 加强城市路网建设，加快完善由环路、通道线、联络线组成的快速干道系统；结合旧城改建，增大城区路网密度。到2007年，新建和改建城市道路318公里。 加快停车场建设，缓解市区停车难问题；在重点地区建立停车诱导系统；优先在轨道交通换乘站和大型公交枢纽站配建一定数量的机动车和自行车公共停车位。 2.区域交通及设施状况东城区的交通十分发达，以东长安街、朝阳路、朝阳北路三条平行线为主线贯穿东、西，以南河沿大街、王府井大街、东单大街、东二环为主线贯穿南北形成了本区的网状分布，东西25、向主要大街包括：南部有北京站东街、xx、崇文门西大街、前门东大街、东长安街、建国门内大街；中部有五四大街、东四西大街、朝阳门内大街、地安门东大街、张自忠路、东四十条路；北部有鼓楼东大街、交道口东大街、东直门内大街、安定门西大街、安定门东大街；南北向主要大街包括：西部有鼓楼外大街、景山东街、北池子大街、南池子大街、正义路；中部有安定门外大街、安定门内大街、交道口大街、美术馆后街、王府井大街、台基厂大街、雍和宫大街、东四北大街、东四南大街、东单北大街、崇xx大街、和平里东路、东直门北小街、东直门南小街、朝阳门北小街、朝阳门南小街、北京站街；东部有东二环路、春秀路等，道路网密度较高。这些道路状况基本26、良好，除前门大街略有堵车现象外，其他道路基本畅通。尤其值得一提的是东直门将建成首都机场的门户，于2007年竣工。该项目是北京市2001年的重点工程，投资近10亿元人民币。这条大街全长公里，建有上下条车道，与东西二环立体交叉，与长安街、平安大街平行，西与京石高速路相通，东接东四环，极大地方便了北京南城的对外交往。另外，该区内的崇外大街是目前全市唯一的一条贯穿南三环与北二环的交通干线，交通运输十分方便。北京市环线地铁崇文门站位于崇文区的北侧，可以方便崇文区北部的居民出行。规划中的地铁五号线贯穿崇文区的南北，建成后将使这里的轨道交通更加方便。北京站、北京南站作为进出北京的重要交通枢纽，分别位于该区的27、东南角和西北角。3公共设施状况医院：在区域内聚集了多所全国著名的医院，包括北京同仁医院、北京协和医院、北京医院和北京普仁医院。这几所医院为全国及周围居民提供了高水平和方便的医疗服务。学校：汇文中学是有着悠久历史的北京市重点中学，和本项目仅有2公里距离。餐饮娱乐：在本案的南侧，临法华寺路及崇文门，分布有便宜坊烤鸭店、花市大酒店、崇文门饭店、哈德门饭店、新侨饭店等。除天坛公园等旅游景点外，北京游乐园、北京体育馆、自行车比赛场、东单体育中心等也是十分有名的体育运动及休闲娱乐场所。商务：除崇文门附近分布少量的商务办公楼外，崇文区其它区域商务办公物业较少，商务气氛淡薄。4.本案所处区域交通状况本项目位于28、北京市心脏地区,有地铁1号线和地铁5号线,104、108、10、102、1、4、57、52、103、等20多路公共汽车停靠,交通十分便捷。根据实际调查：高峰(上下班时间)时期机动车流量为平均每小时3950辆,其中公交车740辆,自行车8100辆,行人8200人；平常时间每小时2100辆,公交车350辆,自行车3200辆,行人3400人,据北京市规委规划确定：为解决交通流量，崇内大街往东扩路宽达到80米,项目门前道路将更加畅通无阻,使前来购物、休闲娱乐的客人更加方便和快捷。二.供应市场细分状况市场调查与分析1、调查目标A本项目周边区域地产投资基础环境调查。B重点区域市场供给和市场需求特征调查。229、数据来源和调查方法 A分类随机抽样调查对市场需求采用分类随机抽样调查。在同一时间段，对城区内各中高档办公、居住、商业密集区域人群有选择地发放调查问卷，进行抽样调查。B定向数据调查对市场供应采用定向数据调查。调查人员以客户身份对所选项目进行访谈，实地现场考察，收集数据等。C其他调查方法向政府相关部门咨询的方式收集与项目相关的规划和政策性文件。主要调查结果：1、周边典型主要商业状况调查从本项目周边的商业情况来看，大型集中商业，如新世界商场，经营情况较好，另外，像红桥市场等长期经营的特色商业批发市场经营情况较好。所以，大都市商业区等商业形态目前尚处于启动阶段，并未形成商业气候，从目前的情况看，要实30、现较好的经济效益，必须完成有效的市场定位。A新世界商业北京新世界商场位于北京市崇文区二环路以内的崇文门外大街，该商场于1998年6月开业, 商场总营业面积70000平方米，是一家集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合商场，2001年完成销售收入4.5亿元，是崇文区规模最大的一家综合性商场。商业物业开业时间区域经营方式/档次租金或抽成 （人民币元）出租率（%）新世界一期1998年崇文购物中心/百货20-45美金/月/平方米100B前门商业前门大街遍布一些老字号商店、饭店，如瑞蚨祥丝绸店、全聚德烤鸭店等。这里以规模较小的商铺为主，10-30平方米的店面，它们的服务对象主要是一些来京旅游的国内外游客。早31、在清朝年间，前门大街就以其特殊的地理位置和独特的商业氛围成为当时京城著名的商业街之一，现在仍然是首都的商业窗口。由于外来游客为主要消费群体，因此前门大街已经形成了以经营北京特色产品为主的商业街道。租 金10万/年经营模式以经营北京特色的产品为主经营状况2000元左右/天客流量(人次）40-50万/天客流来源旅游人士、北京居民代表性铺面名称全聚德烤鸭、月盛斋、丝绸店等百年老店及以奥尼尔皮货城等皮制服饰店C红桥商业红桥市场位于天坛路和崇外大街交界处，紧邻天坛公园东门，是一座集旅游、购物、餐饮、娱乐于一体的综合交易市场。以水产品品种丰富鲜活在北京享有很高的知名度，其它的商品丰富又价格便宜，因此很受百32、姓的欢迎。红桥市场三层主营珍珠饰品，是目前北京市最大的珍珠集散地。商业物业开业时间区域经营方式/档次租金或抽成 （人民币元）出租率（%）红桥市场1991年崇文铺位/中低档3万-4万/铺位/月100D大都市街北京大都市街连接前门和新世界，构成了“U”字型商圈，北京大都市街全长1.8公里，总建筑面积30万平方米，北京大都市街每组商街均以三、四层低层建筑为主体，北京大都市街的15组街（商场）被划分为以体育、服装、家居等为主题的市场，每一主题的商品被规划在一栋或几栋商街内。在项目推广方面，北京大都市街项目采用分期分批推出的方法，一期首推4组商街，在开盘时每平方米套内建筑面积达到人民币43000元（不含33、公摊）。大都市商业价格一览表：行 业楼 层租金叫价美金/月/m2 （使用面积）租金叫价 美金/月/ m2 （建筑面积）成交价 美金/月/ m2 （使用面积）成交价 美金/月/ m2 （建筑面积）餐 饮首层5027.535-4019.25-22二层40223016.5三层3016.520-2511-13.75服装服饰首层7038.56033二层5530.254524.75三层40223519.25展 厅首层5530.254524.75二层4524.753519.25银 行首层7038.56033二层5530.2545-50珠宝眼镜首层7038.56033二层5530.254524.75三层40234、23519.25小型超市首层2011158.25二层13-15105.5家 居首层4524.7530-35二层40222513.75平均价格4672573762074E王府井大街王府井步行街紧临长安街、地铁站，交通便利。周边有天安门、故宫等旅游景点，所以消费群体以游客为主，步行街内多为大商场，街道以北有25-30平方米的私人小铺面。租 金2万-4万/月装修标准小铺面装修简单经营模式音像店、服装店、小吃店、鞋店经营状况3000-5000元/天客流量(人次)/客流来源外地游客、国外旅游人士代表性铺面名称外贸服装店、新颖服装店F东单商业街大街全长1800左右，路西为300平米以上的大型铺面，路东为235、0-40平米的铺面，紧靠东长安街，与王府井交相互呼应。路东的小铺面比路西的大型面更具人气。租 金例：70平方米租金为30万元/年装修标准简单装修经营模式服装、美容美发、餐饮经营状况/客流量(人次）19万/天客流来源白领、年轻人、北京居民、少量游客代表性铺面名称魔力点子：咖啡厅，以商务人员及白领为主要消费者;体育用品商店；服装店2.周边区域主要公寓项目调查区域在售项目主要集中在两广路两侧，均属于危改项目，拆迁量比较大，开发成本比较高，因此，市场定位较为相似，平均价格在10000元左右。户型以两居、三居为主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅为主。东部地区当前在售典型项目一览表：项目名称地 址规 模（万36、m2）主力户型（m2）均价（元/m2）东方银座 东直门立交桥东南角161居56-98135002居1043居161当代万国城 东直门外大街502居96-12589003居158瑞城中心 燕莎东侧4.83居2502000（2750/美金）4居3283居1413居142.69国展.国际(英特公寓) 西坝河西里82居137-152108003居198-2262居1253居139博雅园 农展南路102居123.71100003居170.95棕榈泉国际公寓 农展南路322居140100003居170-1863居158（塔楼）康堡花园 工体东路8号7.71居85.7096802居123.17蓝筹名座 华普37、大厦北8.21居45-5295802居92-1033居145最大户型2652居156最大户型265元嘉国际公寓 东直门南大街32居116120003居1503居146-196.5国际港 三元桥东南8.13居1349580嘉和丽园 霄云路8.71居81.662居108.783居195.754居288.0911000CBD商务区域当前在售典型公寓项目一览表：项目名称地理位置规模（万M2）主力户型（M2）均价（元/M2）怡景园外交部东南角351居100128002居188旺座中心关东店南街102居157$ 22003居256乐澜宝邸劲松桥东202居12690003居1454居163-170光彩国际公38、寓工体西路153居218160004居273怡禾国际中心光华西里182居23312000恋日国际东环南路2.51居53-7712600世纪.财星赛特东南3.98单元18615000东方瑞景国际公寓建国桥东南角12.51居84120002居213建外SOHO永安里70单元260-40013500住邦2000慈云寺桥东南角65单元260-40010700阳光100国际公寓光华路212居107110003居171新城国际朝外大街302居120128003居160-190蓝堡西大望路322居10497003居178项目名称地理位置总规模（万平方米）在售规模（万平方米）建筑形式户 型均 价 (元/m2)39、入住时间物业管理费（元/月.平方米）新世界太华公寓崇文门外大街163塔楼1居1002居1503居230复式400起价/均价11600/13000现房9.2新世界家园崇文门外大街6311层板式建构90250平米均价11000期房本案区域在售高档公寓项目一览表:3.周边主要写字楼情况调查从目前的写字楼市场来看，写字楼的销售价格和公寓销售价格比较接近。一个方面反映出的区域商务市场并未形成；另一方面也提示本案要选择新的发展思路，如：小型化独立办公楼。北京写字楼市场在售代表项目情况汇总表：项目名称地理位置规 模 （万m2）单位面积（m2）均价 （m2）配套设施及其他蓝筹名座朝阳门华普大厦北8.250-140、00016000双豪华商务大堂、每户至少5台外线鼎极（嘉华世纪)建国门外大街4.390-150-160150001层为购物中心、2层为长廊式热带景观大堂、光纤入户、卫星频道建外SOHO永安里70260-40013500中央集中空调、卫星电视巨石公寓保利大厦东4.7300/单元16500/住邦2000慈云寺桥东南角65260-400/单元107005A智能化国展.国际西坝河西里8134-3539800热带雨林植物园、四管制中央空调、宽带100兆入户，自成集团电话网，办工局域网旺座中心光华路102200美金健身中心、天然地热温泉、富氧活性纯净水入户、国际卫星电视系统，700个地下车位世纪城紫竹桥往41、西1500米18.68写字楼-1200 商铺-20以上写字楼-8500 商铺-2.3/天五星级酒店、地下商业街银网中心黄庄路口东5.187-300014370超5A高智能科技、前厅挑高36米，全部通透办公国润大厦阜成门向西1.72532/单元14000微机自动化监控，IC卡全自动电脑管理的地下车库，先进的楼宇自控系统国际科技会展中心朝阳区裕民路/2000美金/4、高档酒店市场调查和分析调查范围本次主要对5个北京市四星级以上的酒店进行了调查。名 称星级标准位置标准间报价面积（平方米）分 析港澳中心瑞士酒店五星级合资酒店东城朝阳门北大街1920422套客房酒店拥有422套客房, 都配有独立空调系统42、, 彩色电视机, 卫星电视和娱乐电影节目, 国际长途直拨电话, 语音信箱, 磁卡门锁, 独立的电脑数据接口及小酒吧和冰箱酒店顶部的六层瑞士行政楼层设有为商务客人提供特别服务的设施, 其中包括快速登记, 文秘服务, 管家服务, 图书馆，会议室以及免费早餐, 免费下午茶/ 咖啡, 鸡尾酒等服务。24小时营业的商务中心配备了完善的, 最新式的通讯与办公设备, 并提供高水准的商务支持服务, 包括因特网/电子邮件及各类软件, 笔译/口译, 计算机, 文字处理, 传真, 复印，秘书和国际快递等服务。商务中心还设有会议室, 供客人租用。保利大厦四星级的大型涉外酒店东城东直门南大街1385288套客房大厦地处43、平安大街与东二环路交汇处，矗立在东四十条立交桥畔，伴于市中心高速发展的商务区内，地理位置十分优。保利大厦内的保利剧院越可接待大型歌剧、交响乐、芭蕾舞、音乐剧等各类演出，其良好的艺术氛围、幽雅的舒适环境。保利大厦内的保利艺术博物馆藏文物“珍、奇、稀”展品以青铜器、佛教石刻造像艺术珍品。服务项目：手动和电脑叫早；24小时送餐到房；免费市区、市郊电话，IDD、DDD自费；客房7至20层的房间均设有INTERNET接口；26套电视节目；游泳池、按摩室和美容美发室；大小不等6个会议室；传真等服务。五洲大酒店四星级的大型涉外酒店安定门外北四环路北辰东路150（美金）单人-28双人-28套间-62行政套房-44、78北京五洲大酒店地处亚运村集会议、展览、旅游、办公、居住、娱乐、购物及餐饮服务、证券交易于一体的北辰金融商贸城内。酒店设有卡拉OK歌舞厅、KTV包间、多功能厅，并提供外币兑换、信用卡结算、旅游、购物、机票销售、美容美发、按摩、桑拿、传真、打字、复印、洗衣、IDD、卫星电视等综合服务。兆龙饭店四星级涉外商务散客饭店朝阳工体北路 2号1480元258套客房房间装璜典雅，设施先进，DDN专线入客房，标准电脑接口，足不出户既可遨游网上；国际、国内直拨电话，迷你小酒吧，遥控电视可接收HBO、CNN、NHK等数十套、十种语言的国际卫星电视节目；商务中心可收发电子邮件并提供网络服务；充分满足商务客人的需要45、。会议接待场，配备了先进的多媒体声像设备，包括演讲投影仪，幻灯机，大屏幕等会议设备。东方花园饭店四星级商务酒店东城东直门南大街6120（美金）单人-30双人-30套间-51豪华间面积-40饭店座落于古都东城繁华区，毗邻中央商务圈，距北京火车站乘车15分钟，距飞机场乘车25分钟，距使馆区乘车5分钟，饭店无定点出租车公司。注：朝阳区内四、五星级酒店占北京市高档酒店的38%，周边有高档写字楼和完善的生活配套设施，交通便利，去机场方便快捷。是国内外企业商务人士的首选之地。而其他区域酒店占有情况为海淀区大约占20%，东城区大约占22%，西城区大约占9%，其他区域大约占11%左右。从住酒店的客户来分，可分46、为一般旅游客户和商务客户。商务客户对于商务配套和商务服务要求较高。目前北京市四、五星级酒店在一般标准的星际服务以外，也设立了多项商务服务，例如：港澳中心瑞士酒店为商务客人提供特别服务的设施包括快速登记、因特网/电子邮件及各类软件, 笔译/口译, 计算机, 文字处理, 传真, 复印，秘书和国际快递等服务。商务中心还设有会议室, 供客人租用。5、客源需求构成状况调查研究调查分析内容：A北京市重点商业区需求抽样调查，和本项目区域进行对比分析。B集中调查本区域的住宅、商业和办公的消费需求情况。调查结果如下：1、 区域市场需求情况调查0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%747、0.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD公司个人其他重点区域资金来源的分布资金来源本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD公司24.8%55.2%31.4%54.9%31.3%50.0%44.4%个人66.4%41.4%56.9%40.2%48.1%40.0%45.0%其他8.7%3.4%11.8%4.9%20.6%10.0%10.6%注：本地区以“个人”作为资金来源的比例高达60%以上，表明此地区以小型商业形式为经营的主要特色；其次为“公司”，但所占比例仍不到25%，这点与西直门地区相仿。公主坟、中关村、金融街、CBD等区域则以“公司”作资金来源的主体。可见，地区在资金来源方面具有鲜明的48、个性特征。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD广告宣传亲友意见售楼处咨询无所谓重点区域信息渠道的分布信息渠道本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD广告宣传35.8%46.5%24.2%37.9%28.2%35.3%35.2%亲友意见31.5%18.8%38.9%27.2%35.1%23.5%22.0%售楼处咨询22.4%25.7%25.3%21.4%30.5%35.3%30.2%无所谓10.3%8.9%11.6%13.6%6.1%5.9%12.6%注：本地区获得房产信息的渠道以“广告宣传49、”为主体，但“广告宣传”与“亲友意见”、“售楼处咨询”间的比例差距并不明显。其他区域则表现出不同特点，如公主坟、中关村等西部区域以“广告宣传”为主，东部区域则与崇文门地区呈现出相似的特点。0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD集中商业商铺其他 重点区域商业形式的分布商业形式本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD集中商业28.1%36.8%24.8%45.7%25.6%28.2%29.8%商 铺54.8%44.8%46.5%40.7%59.4%52.6%35.8%其 他17.1%18.4%28.7%13.6%15.0%50、19.2%34.4%注：本地区的商业形式以小型商铺为中坚，与此区域“个人”作为资金来源的特点是相吻合的，另外，赛特、金融街地区也呈现出相同特点。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD餐饮娱乐贸易其他 重点区域商铺经营种类的分布经营种类本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD餐饮29.5%23.0%17.0%22.4%34.4%18.8%17.4%娱乐22.6%20.7%19.0%17.6%18.3%27.5%7.3%贸易32.9%35.6%35.0%32.9%30.5%27.5%38.5%其他15.151、%20.7%25.0%27.1%16.8%26.3%36.7%注：“餐饮”、“娱乐”、“贸易”及“其他”经营形式所占比例相当，无明显区域差异。CBD地区“贸易”、“其他”所占比例较为突出，表现出明显的商务特征。 重点区域房产付款方式的分布0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD一次性按揭付款方式本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD一次性33.3%41.4%44.6%29.3%19.1%28.4%41.1%按 揭66.7%58.6%55.4%70.7%80.9%71.6%58.9% 注： “一次性”52、付款的方式均低于“按揭”。除赛特地区选择“按揭”付款的被调查者不到20%，其他各区则无明显差别，“按揭” 基本在60%左右，“一次性”在30%左右。0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD100m2以下100300m2300500m2500800m28001000m210005000m25000m2以上 重点区域需求面积的分布需求面积本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD100m2以下34.3%43.7%45.9%43.3%24.6%42.9%56.0%100300m241.4%35.6%36.7%44.4%51.5%33.3%53、0.0%300500m217.1%10.3%12.2%3.3%18.5%16.7%24.2%500800m25.0%2.3%4.1%2.2%1.5%4.8%11.0%8001000m20.7%3.4%1.0%5.6%1.5%1.2%2.2%10005000m20.0%0.0%0.0%0.0%0.8%1.2%3.3%5000m2以上1.4%4.6%0.0%1.1%1.5%0.0%3.3%注：本地区和赛特地区对商业铺面的需求集中在100-300 m2之间，其次是100 m2以下。对于500 m2以上的铺面，各区的需求量很小。因此，100-300 m2是最佳需求面积。重点区域选择房产位置的分布位 置54、崇文区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD临 街59.6%59.8%60.2%61.0%50.4%62.2%54.3%路 口22.5%21.8%24.3%15.9%34.4%24.4%23.2%无特别要求17.9%18.4%15.5%23.2%15.3%13.4%22.5%注：多数被调查对象选择临街的地理位置，基本在60%左右，对于是否在路口则无特殊需要。0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD毛坯精装 重点区域房产装修标准的分布装修标准本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD毛 坯55.3%49.4%38.2%46.3%55、51.1%49.4%40.4%精 装44.7%50.6%61.8%53.7%48.9%50.6%59.6%注：选择毛坯房与精装修的比例基本持平，表明消费者对于商铺的装修标准持有不同的观点 重点区域客流要求的分布0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD一般集中非常集中客流要求本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD一 般13.7%21.8%12.7%19.5%13.0%15.3%25.8%集 中59.0%63.2%64.7%75.6%70.2%58.8%57.6%非常集中27.3%14.9%22.5%4.9%1656、.8%25.9%16.6% 注：对于商铺的客流要求以“相对集中”为主体，对于“非常集中”的客流不具有特别要求。2本区域商业、住宅、办公的需求情况调查A. 商业1需求面积 （m2）100-300 - 41.40%100以下 - 34.30%300-500 - 17.10%2房产位置临街 - 59.60%路口 - 22.50%无特别要求 - 17.90%3房产价位 （元）12000-16000 - 57.70%16000-18000 - 28.90%18000-22000 - 5.60%4付款方式按揭 - 66.70%一次性 - 33.30%5商业形式商铺 - 54.80%集中商业 - 28.1057、%其他 - 17.10%6商铺种类贸易 - 32.90%餐饮 - 29.50%娱乐 - 22.60%7客流要求集中 - 59.00%非常集中 - 27.30%一般 - 13.70%8资金来源个人 - 66.40%公司 - 24.80%其他 - 8.70%9装修标准毛坯 - 55.30%精装 - 44.70%10信息渠道广告 - 35.80%亲友 - 31.50%售楼处咨询 - 22.40%B住宅1性别分布男 - 63.80%女 - 36.20%2年龄分布 （岁）25-35 - 39.80%18-25 - 29.20%35-45 - 20.80%3婚姻状况已婚 - 53.20%未婚 - 46.858、0%4工作区域朝阳 - 26.60%东城 - 17.40%崇文 - 16.50%5现居住区域朝阳 - 26.30%崇文 - 19.40%东城 - 15.10%6教育程度大学 - 59.40%高中 - 28.80%研究生 - 7.40%7单位性质国有 - 37.00%外资 - 27.80%集体 - 11.00%8职务分布一般管理人 36.70%普通职员 - 20.50%部门领导 - 10.50%9交通工具公交车 - 45.50%私家车 - 30.10%自行车 - 15.40%10家庭收入(元)2000-5000 - 61.40%5000-8000 - 30.50%8000-10000 - 5.459、0%11消费支出 储蓄 - 25.80%教育 - 16.50%保险 - 15.20%13家庭结构三人 - 40.20%单身 - 25.40%两人 - 21.90%14现住房结构二居 - 51.60%三居 - 20.00%一居 - 19.60%15意向户型二室二厅一卫 - 40.90%二室二厅二卫 - 26.80%三室二厅二卫 - 17.70%16现住房面积(m2)60-90 - 42.90%60以下 - 24.30%90-120 - 23.90%17意向面积(m2)90-120 - 43.00%60-90 - 25.60%120-150 - 14.70%18购买目的改善条件 - 62.70%投60、资 - 20.60%其他 - 16.70%19建筑形式板楼 - 42.10%多层 - 34.20%塔楼 - 23.80%20现住房权属私人 - 64.50%单位集体 - 16.60%21未来三年置业意向不确定 - 57.80%肯定 - 33.30%否定 - 8.80%22购买因素价格 - 23.60%交通 - 22.00%地段 - 20.90%23装修标准精装 - 38.40%普装 - 35.00%菜单式 - 26.60%24信息渠道广告 - 41.20%售楼处咨询 - 34.50%亲友 - 16.80%C.写字楼1需求面积 （m2）100-300 - 40.00%100以下 - 28.50%61、300-500 - 23.80%2房产位置无特别需求 46.20%临街 - 34.60%路口 - 19.20%3房产价位 （元）10000-12000 41.80%12000-15000 24.60%15000-18000 24.60%4购买因素交通 34.70%价格 - 32.40%地段 - 31.00%5资金来源公司 58.00%个人 - 32.80%其他 - 9.20%6付款方式按揭 76.70%一次性 - 23.30%7物业需求中档 54.50%普通 - 26.10%高档 - 19.40%8装修标准精装 58.80%毛坯 - 41.50%9配套设施车位 35.40%商务中心 25.7062、%会所 - 13.50%10信息渠道广告 42.70%售楼处咨询 30.80%亲友 - 16.80%三项目市场可行性的基本结论 1） 从基础开发条件分析本案的环境条件通过对项目基础条件的调查，本案所在地处于北京的老城区中心，千年北京的发展历史，悠久文脉、地脉、人脉特征在这里得到了最集中的体现。北京在申奥成功后，对市政的投入必然大大加快、加强南城建设，区域市政整体条件也将得到了很大改善。除了道路交通高速发展之外，区域也加快了轨道交通的发展速度。整个区域的重要公共设施，均集中在项目周边区域，如同仁医院、汇文中学、新世纪商场、崇文门饭店、北京游乐圆、北京体育馆等大型设施。另外，本案所属区域属于老城区63、，传统文化的氛围比较浓厚，对于发展旅游型商业提供了保证。从经济情况看，北京的GDP一直处于较快的增长状态，居民的收入水平也在显著提高，但从本案所在区域的经济情况看，具有和其他区域不同特征,区域经济发展增长集中在商业零售、旅游、制药等行业,本案周边区域已初步形成了以商业、旅游等行业为特色的客户人群。纵上所述,从对本项目开发基础条件的调查分析，可以看出本项目所处的项目基础条件从硬件设施等方面具有较大的优势。从整体的经济条件环境看，也具有有利方面，重点在于其区域的商业环境优势和旅游及传统文化基础。2）从统计资料调查分析市场发展趋势通过对北京市场近年来项目开发市场所做的统计分析表明：从商业市场的调查情64、况显示，北京商业市场除了大型商场以外，主要以中小型商铺的形式分散布局，从近几年的发展趋势看，特色商业街成为商业市场的一支新秀，但商业街的开发模式、规模、经营种类等相关条件准备普遍存在不完善的特点,缺少很好的规划设计与经营管理措施，从长远目标角度上看，商铺投资和经营逐渐成为本案所在区域一个新的投资热点，特别是受到外地来京经商的人群增加的影响，商铺投资经营将成为一个区域发展的优势,尤其是有特色的专业商业街。3 ）从区域市场调查分析本案市场发展的特征本案周边的商业情况来看，大型集中商业，如新世界商场，经营情况较好，从目前的情况看，要实现较好的经济效益，必须完成有效的市场定位。从目前的写字楼市场来看，65、高档写字楼的销售市场与其他区域相比有较大的弱势，写字楼的销售价格和住宅销售价格比较接近。反映出的区域商务市场并未形成。北京的住宅市场呈现供求两旺的状态，住宅的价格因素重点集中在产品的性价比方面，即在相似区域，相似条件下，在产品的功能设计、市场推广、物业服务等方面产生的差异性，从对本项目周边区域项目调查的情况反映出本区域项目呈现同质化的倾向，特别是在价格和产品功能设计方面有很多相似之处，户型以两居、三居为主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅为主。4）本案的问题点和机会点问题点土地价值还待开发 按照新的土地供应政策，将来的土地开发需要的土地主要由政府统一供应，在增加土地供应透明度的同时，政府利用土地调66、控房地产市场的力度加大了，并加强了土地供应的计划性，土地供应的规模和速度对土地的价值将有比较大的影响。比如，本项目区域土地来源于对危旧房屋的改造，土地供应的量十分有限，在完成改造之后，可供应的土地量的潜力几乎挖掘殆尽。土地供应的减少将导致土地的增值。因此，对本项目区域土地增值应持乐观的想法。机会点1.项目用地属于北京市二级土地，北距东长安街200米，南临崇文新世界商圈，西至崇内大街，与东交民巷隔街相望，东靠北京火车站，与站前广场、恒基中心融为一体,在现存土地资源中已是最稀有的宗地之一.2.地处市中心区，也是崇文区与东城区交界的核心地带，医院、学校、体育场馆、公园等生活配套完善，大市政条件十分成67、熟。3.属于老城区危改项目，享有政府危改优惠政策。4.道路四通八达，公共交通便利、三个地铁出口遍布项目用地周边。5.紧邻东单公园和明城墙遗址公园，形成历史与现代相交融的区域文化价值。6.区域住宅危改项目保持高速增长，带动区域商业消费能力的快速提升。5）市场定位建议*客户定位根据上述调查情况分析,本项目主要客户群体应定位为:A.需要在北京长期从事商业及商业活动的外省市公司和个人。 B.希望长期在北京定居或希望安排家属在北京生活及解决子女教育问题的个人。 C.希望以北京为基地或跳板,发展中国北部地区或国际业务的企业和个人。 D.与中央单位、部门或北京市主管单位有较强的业务联系,或计划在京发展的外地68、公司和个人。 E.看好北京地产市场或看好本项目的企业品牌,希望进行投资后长期经营的投资型客户。 F.本人或亲属对本地区有较强的怀旧情节,希望长期生活在本区域内的人群。 G.喜欢老北京的京味,喜欢老北京的商业环境,喜欢在天坛公园周边生活的人群。 H.来北京长期定居或投资的华侨及外籍人士等。 I.由于客户群体的多样化决定了客户的年龄分布比较广泛,从25岁到60岁左右。*产品定位1.周边现有的重复性商业配套设施对项目的内容定位提出了新的要求周边东单商业街、东方广场、恒基中心、崇文门新世界百货等众多的商业、酒店、办公项目鳞次栉比。独树一帜地赋予地块新的使用功能或是利用业已形成的规模效应加入现有的商业体69、系需要精确的市场定位。2.地块内悠久的历史文化遗迹，承载老北京传统生活的胡同、古树，沉静宁谧的亚斯立堂等老北京的城市肌理和碎片如何融入崭新的都市空间；如何加强新都市空间的可识别性；如何组织新的公共空间和购物空间等，是本项目在规划设计阶段需要面临的问题。 3.充分发挥北京在旅游资源方面的特殊优势，积极发展适应旅游事业日益发展需要的多种风格的旅游商业。充分利用靠近旅游胜地的区位优势和独特的历史文化资源，形成以满足国内中高档旅游消费和海外观光客旅游为主的文化旅游商业区。4.适当建设特色商业街,商业街的建设要围绕居住者的实际消费需求和投资经营需求.同时，利用项目地块现有文化资源和周遍社区资源，逐步发展70、满足日常休闲生活需要的餐饮、文化、健身、娱乐相结合的休闲服务业。*价格定位（均价）商 业：13000元/平方米住 宅: 9000元/平方米写 字 楼：11000元/平方米推广时机的选择最好具备以下几个条件:A.销售手续基本完善。B.售楼处建设完成。C.有3万平方米建筑建设完成（包括:单体和环境）。D.在当年的4-10月集中销售期。 6)风险分析1、市场风险分析(1)针对商业而言，本项目周边有现有的红桥市场、新世界商场、新东方广场、东单商业街、北京站商业街、前门商业街等较成熟的商业区，所以在销售上有一定的风险；为保证项目成功，开发应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。(2)项目市场定位71、是建立在合理的规划基础上，包括总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。2、经营管理风险分析(1) 本项目主要应加强市场营销工作，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。(2) 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。(3) 做好物业管理和售后服务工作。第二部分规划及建设实施可行性研究一、项目设计方案（一）.规划设计理念和主要思路1.建筑群体和公共空间形态设计-街区文化72、复兴，小街区概念街区购物作为城市中最为清晰的市井文化脉络，具有其他商业组织模式无法替代的优点。当前的商业组织形式有百货、零售、连锁、超市和街区购物等。而零售商业形态正从百货公司、超市与连锁商店走向电子商务，一些原始的商业形态面临淘汰；街区购物与之相比则具有更大的包容性和延展性，它将各种商业形态融汇一体，提供一种轻松舒畅的休闲购物空间。单纯的步行街由于受尺度规模的限制，具有其自身的局限性。由此提出了将小街区，密集路网与街边停车相结合的概念。用宜人的街道尺度，更多的沿街立面，方便的路边停车构造出更为人性化的商业购物空间。经过对国内外成功购物街区实例的分析对比，我们将街区尺度定位为60-100米。与73、之对应的路网密度达到10.9 km/km2。城市道路交通规划设计的相关资料表明：在城市中心地区、商业繁华地段，其路网密度可高达10-12 km/km2，使该地区有较大的交通容量。相对较密的支路，将用地划成小的地块，有利于分块开发，也便于埋设地下地上管线，提高城市基础设施的服务水平。同时最大程度的增加了沿街商铺的数量，增加商业人流的停留时间，汇聚更多的商业人气。2.公共空间的设计-寻找历史的碎片，挖掘历史闪光点历史街区的保护不同于文物古迹的保护。历史街区仍是现实生活的场所，与现代人的物质生活紧密联系。保护文物古迹的目标，是尽量保存其历史的真实性，尽可能延缓其变化更新的速度。而保护历史街区的目标，74、是在改善其实用功能的前提下有所变化更新，尽量使其历史要素得到保存延续。我们在规划过程中以此为出发点，对地块内有价值的历史要素：教堂，具代表性的四合院，古树进行了完整保留，同时保留部分胡同片断，弱化其原有的交通意义，用形象上的暗示保留其文化和审美价值。并以此形成整个项目的景观中心。将原有的不具保护价值、不能满足基本居住需求的危旧住宅取消，代之以配套完善、功能完备的现代城市空间。规划中新的建筑群体围绕以保护遗产为主导的景观中心形成半围合的格局，组织出城市中心区闹中取静，舒适宜人的公共活动空间。用现代的城市形态编织传统元素中具有价值的碎片，充分发掘其历史文化的闪光点，同时以历史元素增加现代空间的可识75、别性，是我们在此次旧城改造规划中所做的尝试。3.商业空间的安排-过街廊相连，组成内外一体，线面结合的综合商业为形成相对集中的公共空间，在项目北部和东部布置密度较高的建筑群体，利用其裙房组成商业空间。由东到西的贯通连廊将项目东西两区，以及北京站和地铁2号、5号线连为一体，形成内部立体购物通廊。北部东西向的规划道路两侧同样是商业店面，形成外部购物走廊。这两条互相平行的购物带以过街廊相连，组成内外一体，线面结合的综合商业空间。离散的地下地上的垂直交通引入点和用过街廊连接的贯通的平面形成纵横交织、立体有序的商业网络。将街区购物和集中购物空间有机联系在一起。 4.地块功能的划分-以时间为线索，完成公共商76、业空间形态划分提出从发展更新的速度的角度将城市公共商业空间形态划分为三类：a）以购物、综合服务为主题的全天候时区；代表城市中更新速度最快的元素。提供全天候的服务。是都市街景中最为时尚，最具动感，代表流行文化的商业空间。从形态上以零售业为主，服务周边及北京站人群。内容上可能包括酒店、快餐、超市、咖啡店、影剧院、服饰专卖、银行、邮局等休闲娱乐服务设施。在建筑空间上应采取灵活易变的形式。b）以新兴办公居住、艺术村落为主题的北京时区；代表城市中一定阶段内保持不变的元素。体现北京作为首都和政治文化中心的地位。它服务于北京，代表当代中国文化形象。从形态上以办公居住为主。内容上可能包括博物馆、工作室、艺术学77、校、杂志编辑、时尚设计、演艺音乐、节目制作工作室等文化艺术办公空间。在建筑空间形式上应采取与功能相适应的大空间和自由布局。c）以公共空间为主题的东八区。代表城市发展过程中稳定不变的元素。体现北京作为世界文化遗产的一部分的重要地位。服务于来自世界各地的人们。形式上以公共空间、广场、水面等景观元素为主。利用具有历史意义的城市纹理，碎片提高城市空间的可识别性，展现永恒的东方文明。它是代表城市记忆的永恒元素，城市历史文化的载体，是被时间积淀下来的宝贵遗产。应在充分保护的基础上充分挖掘其价值。这三个时区以艺术为切入点，相互交织渗透，按照其服务性质和功能需要有序安排在地块内。沿主要街道站xx，崇内大街和北78、部大街由于人流辆大，交通聚散速度快的特点布置全天候时区。向内依次为北京时区及东八区的内容。以此形成纵横交织的按权重分配组织的都市网格。达到各部分功能的合理配置。同时用其独特的文化艺术魅力提升地块品质，吸引更多人群。 5.交通系统的联系-建设交通枢纽，导入商业人气项目地处北京站这一交通中心，周边存在着地铁、公交、火车等多种交通系统，需同时解决带有大的方向性和跨区域的导乘问题和市区地面客流的导乘问题。地铁2号线、5号线以及二十多条公交线路在此交汇。特别是北京站地区地面人多，客流集散特点突出，给换乘管理、交通运营带来很多问题。在主要交通流量集散地建设交通枢纽，可以改善交通秩序，实现对客流的有序组织、79、引导，还能缓解交通压力。同时将人流有效引导引入项目内，增加了商业项目的必须的人气。由此考虑在用地北区建立联系各种交通系统的交通接驳点，将地下层的地铁、火车出站和地下停车，地面层的公交和地面人流，二层的火车进站和西区项目人流通过垂直交通点联系起来。实现各种交通系统间的零换乘。有效缓解了地面交通压力，疏导了人流，使到达项目内部变得更为便捷。 6.街区高度的控制根据原有规划条件，结合调整后的使用要求，对各地块的高度做了部分调整。沿主要道路两侧建筑限高45米，内部地块限高18米，另有绿化广场用地，形成围合格局（详见附图）。对于沿外围道路一侧的用地通过入口广场的设置、高层形体的变化减少由于体量较大形成的80、压迫感，丰富干道两侧的体型和空间。（二）.道路交通系统设计项目的过境交通主要通过外围道路xx、崇xx大街和项目北侧规划道路解决。项目内部道路主要为项目内部的商业、办公、住宅人流服务，为城市辅助支路。在区分了道路功能以后，可以有效地在不同的系统和地段组织车流和人流，确定道路适宜的宽度。密集路网和相对较窄的路面宽度使车辆有较好的可达性，还能缓解交叉口的交通压力。为增加人流的停驻时间，减少过往车流对人行的影响，对于道路宽度和道路断面等做了以下设计：1.单行道限速项目内只有一条贯通南北的道路为双行道，对应用地以北的规划道路形成主要通路。其他道路均规划为单行道。通过对方向、出入口的合理组织，使得车流可以81、便捷的到达项目各处。而单行道配合路边停车带来的较慢的车辆流速最大限度的减少了对人流购物穿行街道的影响，并使停车购物更加随意自由。同时满足了步行和车行人流人性化的购物要求。2道路断面道路断面的设计以降低流速、街边停车为原则。内部道路均为适用于机动车交通量不大，非机动车较少的次干路和支路的单幅路。路面宽度根据单双行分为8米和12米两种。在道路红线范围内的道路用地由车行道（含机动车道、非机动车道及路边停车带）、人行道、绿化带和设施带组成。为使道路宽度符合人性化的购物尺度将人行道、绿化带和设施带结合设置。（详附图）3道路绿化由于用地内建筑密度较大，绿化面积相对较少，通过道路绿化美化环境，净化空气就显得82、更为重要。并应在设计中注意以下原则：道路绿化设计应处理好与道路照明、交通设施、地上杆线、地下管线等关系；在道路平面、纵断面与横断面设计时应注意保护古树名木，并将沿线风景点组织到视野范围内；绿化不应妨碍行人和行车的视线。在道路交叉口的视距三角形内，不应布置高度大于0.7米的树丛。交通广场绿化必须服从交通组织的要求，不得妨碍驾驶员的视线。4停车设置停车方式使用路边停车带和地下停车库相结合的方式。地下车库出入口根据车行流线均衡布置。5. 人行道及公共服务设施人行道与周围广场、建筑有机结合。人行道上所有公共服务设施（垃圾筒、邮筒、休息座椅、电话亭等）、道路交通设施（公共汽车站、盲道、交通指示牌、信号灯83、等）、景观设施（花坛、草木花卉、树池、喷泉、雕塑、标志符号等）照明设施（路灯、射灯、地灯、装饰灯等）须经过统一设计安排。（三）.景观绿化系统设计1.以保留古建为中心的集中广场和绿地A. 教堂的保护地块内的教会崇文门堂始建于1870年，是美国卫理公会（美以美会）在北京所建的第一所礼拜堂。定名为亚斯立堂。1989年美国总统布什，1998年美国总统克林顿访华时，都曾到亚斯立堂做礼拜。亚斯立堂已成为历经风雨的中美关系的见证。规划中将亚斯立堂和水面结合, 用水面围绕教堂，形成无特定功能的公共活动空间。水面的使用扩展了视野范围，构造出自由、随意而不乏凝聚力的场所空间。 B.胡同四合院的保护保留胡同的意向，84、在胡同片断周围形成下沉广场。对于地块内有价值的三组四合院进行了完整保留，将其作为各地块内的景观中心。用教堂和下沉广场组织整个用地的景观轴。以此实现文化遗产的保护和都市空间的再造。达到历史与现代、人文与环境的完美契合。2.入口和交通中心的开敞空间针对地块北部建筑密度较高的问题，在其间布置了小型开敞空间，用广场舒缓建筑紧张的节奏。两条主要街道汇聚处的交通中心也做开敞广场。形成人流聚散的中心。3对地块外绿地景观的引用东部架空的地面空间则将用地以东的城市绿地景观引入。（四）技术经济指标总用地面积：12.39公顷总建筑面积：465,000m2 地上：350,000m2 地下：115,000m2 其中: 85、商业建筑面积：230,000m2居住建筑面积：69,700m2写字楼建筑面积：70,600 m2酒店建筑面积：37,200m2地下停车面积: 57,500m2建筑密度：32.8%容积率：2.82绿地率：6.0%项目用地编号及现有规划条件一览表：用地编号面积（公顷）功 能容积率高度 （米）绿地率 （%）备 注3225-191.46C2商业金融用地3.04530含金朗大酒店3225-201.17R2住宅用地2.245303225-211.11C2商业金融用地3.245303225-080.45G1公共绿地1003225-090.19R2住宅用地1.618303225-100.1R5中小学托幼12现86、状保留3225-060.59C2商业金融用地2.530303225-110.34U市政公用设施2.03035公安交通分局3211-140.78C2商业金融用地3.230253211-130.57U2市政公用设施0.61830二.项目建设实施方案（一） 建设工程主要内容1拆迁工程项目地块内总户数约2300户，小学两座（北京铁路第一小学、xx小学），幼儿园两座，商铺近180间，各类旅店近40家，古树3株。计划在项目实施一期对地旧建筑全部一次拆迁完成。2.建安工程3.市政工程根据项目现有市政条件和东城区政府改造计划的安排，本项目的市政条件基本准备就绪。（二）.项目开发实施步骤 1.整体开发策略先造环87、境采取“先造环境，后售楼”的开发方式，既充分显示发展商的雄厚资金实力，给消费者以信心保障。整体开发与滚动开发相结合单一的整体开发形式或滚动开发形式不能同时满足大型项目在资金使用、市场营销、工程建设等多方面要求，因此需要将整体开发形式和滚动开发形式有机的结合起来，以适应本案总体开发的需要。分期开发由于项目采取滚动式开发和整体开发相结合，为此将开发分为一、二、三期，但应该对项目整体规划设计，建设计划、资金运做上要作为一体来考虑，其目的是发挥项目的规模效益。各期既各成体系，各有相对独立的配套系统和环境系统，又是统一的整体，形成南北呼应并相互补充的建设开发格局。市政建设和住宅建设协调同步市政建设要和一88、期建设同步开工，红线外部分在一期工程的第二阶段完成，红线内部的市政工程建设分别和一期、二期工程同步实施。住宅建设资金和大市政建设资金同步使用。2.开发主要操作规程1.项目合作关系的确立2.前期工作1、“四源”供应方案 - 资金落实证明 - 拆迁许可证 - 伐树许可证 - 供电方案报装 - 落实各项市政方案 - 签定市政、四源协议。2、地价评估 - 签定土地使用合同并交地价款 - 建设用地许可证 - 列入市计建委年度计划 - 建设工程规划许可证3、办理拆迁手续 -申请户口冻结 - 拟定拆迁计划 - 领取拆迁许可证。3.建设期5、办理开工手续 - 委托监理 - 施工招投标 - 市质量监督登记 - 89、绘验线钉桩 - 建委开工证。6、施工单位进场施工 - 甲方现场管理。7、市政部门施工 - 供电局供电设备铺设电缆 - 市政局建路、下水、雨水- 自来水公司上水 - 煤气公司煤气管道。8、补齐土地出让金 - 办理商品房预售许可证 - 开始商品房预售。4.建设后期9、单体项目验收 - 公建及配套设施验收- 竣工交验报告。10、物业启动第三部分财务可行性分析一总投资费用测算（参见表二 ）本案总投资费用由前期费用、建安工程费、销售税费和其他各种税费四部分构成。1. 前期费用前期费用包括征地补偿费和前期工程费，占总成本的50.81%。（1）征地补偿费由拆迁安置费和地价款（含四源费）两部分组成，共计人民币90、16.32亿元。地价包括公寓、商业和车库。地价款合计7.8亿元人民币，分三次缴纳。（2） 前期工程费包括三通一平费和设计费。2. 建安工程费建安工程费包括主体工程费、市政工程费、其他工程费和不可预见费，占总成本的40%。（1）主体工程费指对包括公寓、商业、写字楼、酒店、车库及配套公建的建筑工程费。本案是融汇了高档公寓、酒店、写字楼、国际精品店及各色商业形态为一体的项目，因此对建筑材料、配套设备等都要求要有好的产品。因此，建安造价估算是高于市场行情。（2） 市政工程费：包括自来水、雨水、污水、热力、天然气、电信、供电等，按每平米450元计算。（3） 其他工程费：包括执照费、建筑工程监理费、招标费91、预算审查费、质量监督管理费、竣工图纸费。（4） 不可预见费：按主体工程费和市政工程费的5%计算。3. 销售税费包括销售费用和营业税及附加两项。销售费用按照销售收入的3%计提，营业税及附加按照销售收入的5.5%计算，两项合计为40826万元人民币。4. 其他税费： 包括环卫绿化费、防洪费、物业启动费、开发公司管理费，其中比较大的支出项目为物业启动费和开发公司管理费，各占此费用的30.89%和24.19%。本案的经营以出售房屋为主，所需经营成本较小，固经营所需的流动资金的需要量也较少，这里忽略不计。二资金使用资金使用：见资金支出明细表（参见表三）根据项目的建设进度安排，本案自2004年1月开始拆92、迁，2006年12月底完工交付使用，工程历时3年。分年度各项资金投入计划入下：建安成本：资金投入从2004 年开始，至2006年结束。三营业收入测算营业收入主要指公寓、商业、写字楼（含酒店）的出售收入，暂定2004年第2季度开始预售（参见表四）1. 出售价格的选取：由于我国已加入世贸总协定和即将举办2008年奥运会，考虑到在未来的几年内，北京市将继续进行大面积的老城区及旧商业区的改造，并将陆续兴建一批各方面更加完备的居住小区及中、高档大型综合商场，会有越来越多的外资及外地的商业机构进驻北京，因此不论是居民小区还是商业区，市场竟争将变得较为激烈，销售价格将不会有很大的提高。2. 公寓的出售收入：93、62,730万元人民币（） 出售面积：69,700平方米（） 出售价格：均价为9,000元/平方米3. 商业面积出售收入：299,000万元 （） 出售面积：230,000平方米。（） 出售价格：均价为13,000元/平方米4. 写字楼（含酒店）收入：118,580万元人民币（） 出售面积：总面积为107,800平方米（） 出售价格：均价为11,000元人民币五. 敏感性分析虽然能够影响项目财务评估结果的因素很多，但就本案而言，投资额、可销售建筑面积和销售价格对本项目影响最大，因此本案只选三个主要因素来进行敏感性分析，计算模拟结果请见（表八）。附报表： 基本经济技术指标投资费用测算表费用支出明细表销售收入测算表现金流量表（季度）现金流量表（年度）项目经济效益分析汇总表敏感性分析