1、县城产业园标准化厂房建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论41.1 概况41.2 研究的依据与范围41.3 项目综述61.4 结论及建议10第二章 项目建设的背景及必要性122.1 项目建设背景1222、.2 项目建设的意义及必要性13第三章 项目建设的可行性203.1 项目场址与开发规模203.2产业园区性质213.3 项目建设条件21第四章 建设规划设计方案304.1 规划原则304.2规划设计314.3 建筑设计35第五章 项目机构设置及人员培训405.1机构设置405.2园区运作41第六章 项目管理和实施进度436.1项目管理436.2项目招投标446.3项目实施进度44第七章 投资估算与资金筹措467.1投资估算467.4资金筹措50第八章 效益评价508.1经济效益分析508.2社会效益分析538.3环境生态效益分析56第九章 结论与建议579.1结论579.2建议58第一章 总论3、1.1 概况1.1.1 项目名称：*产业园标准化厂房1.1.2 项目建设单位、法人代表：项目承办单位：XX*投资股份有限公司法 人 代 表 ：* 1.1.3 项目拟建地点：项目建设地点位于XX县产业聚集区内，建设用地位于XX县东营路东侧，安虎路北侧 ，洛河南岸。1.1.4 可行性研究报告编制单位编制单位：XX市规划建筑设计有限公司证书编号：工咨甲1.2 研究的依据与范围1.2.1 研究依据 （1）编制本项目可行性研究报告的委托书； （2）河南省国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要； （3）XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要； （4）XX市人民政府2009年、2010年政府工作报告；4、 XX县人民政府2009年、2010年政府工作报告 （5）XX市“十二五”工业发展规划；XX县“十二五”发展规划 （6）XX县城市总体规划； （7）XX县产业聚集区控制性详规（8）国家有关设计规范和规定；（9）项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。1.2.2 研究范围 我院在接受XX*投资股份有限公司的委托后，即组织有关专家及技术人员对XX*投资股份有限公司进行了考察和了解，对基地及其周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件及XX*投资股份有限公司的现状。在充分、细致调查的基础上，就编制本可研报告的有关问题与XX*投资股份有限公司领导及相关人员进行了交流，充分征询了项目承办单位及有关5、专家的意见。在反复论证和研究的基础上，依据国家有关部门对建设项目可研阶段工作范围和深度的规定，结合XX*投资股份有限公司现状和发展规划及建设基地的自然条件和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况、建设的必要性、建设内容及方案、环境保护与劳动安全及节能措施、项目管理及实施计划安排、投资估计与资金筹措等方面进行了综合研究和分析。并重点研究和论述了项目建设的必要性、建设内容及方案、投资及资金筹措等内容，为本项目建设决策提供了参考依据。根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区标准化工业厂房研究分析的特殊性，我们对园区标准化工业厂房建设的背景及必要性、园区标准化工业厂房性质6、与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区标准化工业厂房建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区标准化工业厂房的决策提供可靠的依据。1.3 项目综述1.3.1 项目建设的背景及必要性随着XX县经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XX县项目投资依托和新的经济增长点的产业园建设也取得了长足发展和显著成就。*产业园的开发建设，成了促进XX县区域经济发展的强有力的推动器。是XX县区域经济发展成最具活力的地区之一随着XX7、县产业聚集区的发展，产业聚集区的环境.，服务得到社会广泛认可，更多新的高新技术企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动XX县经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以难以发挥应有的带动作用。产业聚集区的集聚效应和龙头带动作用，使*投资股份有限公司发现了新的商机，在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在XX县产业聚集区投资兴建*产业园区，建设标准化厂房，即XX县*产业园标准化厂房。建立*产业园标准化厂房是XX县经济8、社会发展的客观要求，有利于拉动XX产业聚集区以及附近区域的经济增长，有效推进XX县城市化进程和XX县经济结构的调整、优化和升级，大力促进XX县“科教兴县”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进XX县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。总之，随着我国改革开放的深入，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。1.3.2 项目开发规模和园区性质 *产业园标准化厂房工业园规划总用地为750亩。本次规划拟把该区定位为一个以引进高科技9、环保类产业为主，重点发展环保类产品生产销售、技术研发、产品加工、设备制造等技术含量较高的高科技工业区。 1.3.3 项目建设规划设计方案概述*产业园标准化厂房工业园规划总用地50公顷（750亩）。总建筑面积40万，其中：标准化工业厂房面积36万，配套办公楼、员工宿舍等生活设施4万。标准化工业厂房采用多层框架结构厂房，标准化建设，配套标准化生产设施、设备。厂区规划作到三通一平。1.3.4 产业园区机构设置与运作*产业园内的工作由XX*投资股份有限公司统一领导和管理。产业园运作一要理顺各种关系，除明确由当地政府实行属地管理的工作外，产业园在规划区域内实行区域化管理，业务上接受XX县人民政府有关职能10、部门的领导；县直各个部门必须设立的派出机构，直接服务于*产业园，做好日常的协调和监督管理。营造宽松环境，设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，完善落实园区优惠政策；对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权；设立招商中心，建立一支精干、高效的招商队伍；对产业园实行相对独立的管理，设立产业园综合执法机构；三是高标准规划建设，制定切实可行的园区发展建设规划；高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念，突出高科技产业园特色。1.3.5 实施进度安排项目承办单位为XX*投资股份有限公司，由集团公司下属各主管机构具体负责项目的11、建设实施，确保按实施进度高质量、高标准完成项目。项目建设周期为24个月。1.3.6 投资估算与资金筹措 本次工业区投资估算内容包括标准化厂房、附属设施、道路和公用工程。工程总投资为60429万元。工程投资主要以政府引导招商引资，吸收社会资金为主、银行贷款为辅，综合利用多方经济来源。1.3.7 效益评价建立XX*产业园标准化厂房，能取得良好的经济效益，以产业园形式发展工业能有力推进“四个结合”：一是与推进城镇化结合，优化布局结构；二是与推进工业化结合，优化产业结构；三是与推进专业化结合，优化区域结构；四是与推进集约化结合，形成规模效益。建立*产业园标准化厂房工业园，将为企业创造良好的发展环境，能12、有力地推动政府更新观念，转变作风，强化服务；将形成XX市又一个技术创新和管理创新的策源地；将大幅度增加社会就业；将成为精神文明建设的重要基地，社会效益显著。建立*产业园区对加强生态环境建设、防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的生态效益，是实现经济建设和环境建设的协调发展，走可持续发展道路的有效途径 。*产业园标准化工业厂房的建设，有利于生态环境建设和经济发展结合起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进生态效益、经济效益和社会效益的协调统一。由于实行多层厂房的建设，有利于充分利用土地资源，缓解解决产业园的土地紧张问题，更进一步实现其经济和社会效益。1.4 结论及建议1.4.1 13、结论XX*产业园标准化厂房项目符合全省对外开放建设中原经济区的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。因而是适时的、可行的。建设*产业园标准化厂房项目符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。产业园内部硬件建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是必要的、可行的。建设XX县泰产业园标准化厂房，是XX县经济社会发展的客观要求，符合工业布局规律，有助于科学技术的进步和劳动者素质的提高，对加速XX县地方经济的快速发展，推进XX县工业化、城市化进程，实现经济结构的调整、优化和升级具14、有特别重要的意义。*产业园标准化厂房也势必成为XX县经济发展新的增长点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不可估量的。1.4.2 建议（1） XX县*产业园标准化工业厂房的战略定位。结合XX县实际，标准化工业厂房战略定位应为：具有XX县特色的外向型经济的窗口、基地与试验田。（2） 产业园区的招商引资。招商引资坚持内外并举，在加大引进外资力度，大力引进外资的同时，要转变观念，拓宽思路，面向全国全方位、多层次、宽领域对内开放、招商引资。（3） 产业园区建设及未来运作中需要处理的几种关系。要处理好全面规划与分期建设之间的关系；要处理好经济发展和环境保护的关系。最后，建议建设单位加快项目的前期工作15、进程，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景随着XX县经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XX县项目投资依托和新的经济增长点的XX县产业聚集区也取得长足发展和显著成就。*产业园建于XX县产业聚集区内，项目位于XX市XX县城，紧邻省道安虎县，规划建设面积40万平方米。*产业园坚持“筑巢引凤”的方针，抓住“招商引资，设施建设，诚信服务”这一主线，按照“总体规划，分步实施，建成一片，发展一片”的办法，克服困难，开拓进取，全方位加快*产业园建设步16、伐，区域经济和社会事业建设成效显著。 项目建成后将成为XX县最具活力的产业园区之一，而且将成为促进XX县区域经济发展的强有力的推进器。但由于XX县地处豫西山区，工业基础薄弱，区域经济发展受到遏制。区域发展空间一直受限，已远远落后于省内外先进县市。为推动县域经济发展，借鉴发达地区先进经验，通过产业园区的窗口作用、示范作用和带动作用，推动XX县经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平。为了更好贯彻“十六大”精神，紧紧抓住二十一世纪头二十年这一可以大有作为的重要战略机遇期，充分发挥产业园的集聚效应和带动作用，走新型工业化道路，强化对XX县工业基础支撑，强力推进城镇化进程，大力发展XX县工17、业经济，XX*投资股份有限公司在大量调研和反复研究讨论的基础上，决定投资建设XX*产业园标准化厂房（以下简称标准化厂房）。2.2 项目建设的意义及必要性2.2.1建设标准化工业厂房，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径 美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：（1）可以充分利用城镇的销售市场;（2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）18、有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间的竞争和改革；（10）可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会2005年国际投资报告指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。因此，建立标准化厂房，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。建设标准化厂房，走的19、是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。2.2.2建设标准化厂房 ，将大大强化开发区的功能和作用，拉动XX县经济增长，富民强县 就当前XX县县域经济发展现状而言，工业经济发展的滞后遏制了县域经济的纵深发展，充分发挥产业园区的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。标准化厂房建成后，将极大拓展XX县工业的发展空间，进20、一步强化园区的功能和作用，强力推进XX县县域经济的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动XX县经济的增长。同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资设厂的积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全县经济快速增长，达到富民强县的发展目的。2.2.3建设标准化厂房，使XX县加快新型工业化进程，强化工业经济基础，实现经济结构优化升级的客观要求 党的十六大报告指出：“实现工业化仍然是我国现代化进程中艰巨的历史任务。信息化是我国加21、快实现工业化和现代化的必然选择。坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。”但从XX市实际看，作为国家的老工业基地，其产业结构不合理，第三产业发展相对滞后；工业基础较好，但技术装备落后陈旧，工业化进程缓慢；传统产业所占比重过大，新兴产业及高新技术产业所占的比重较小。运用电子信息等高新技术和先进实用技术改造提升传统产业，以产品结构调整带动产业结构和企业组织结构调整，发展壮大新兴产业，是重振XX市老工业基地雄风的关键所在。XX县更是具有资源优势，而制造业、轻工业都比较薄弱，根据市场经济规律和我国经济22、发展的趋势，靠国家投资竞争性领域实现经济发展基本上是不可能的，更多的要依靠社会力量，大力发展外向型经济，走以信息化带动工业化、以工业化促进信息化的新型工业化道路，实现经济的可持续发展。因此，建设*产业园标准化工业厂房项目，将为社会资本搭起一个发展的平台，创造一个宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利于吸引省内外、国内外市场主体来XX投资创办高新企业，是XX县加快新型工业化进程，实现产业结构调整、优化、升级的有效途径。2.2.4建设*产业园区，对推进XX县的城市化发展具有战略意义，是XX县加快城市化进程的必然要求；在经济全球化的新形势下，国际间的竞争越来越来表现为城市为核心、以城市为载23、体、以城市为平台的综合实力的竞争。一个国家也好，一个地区也好，只要全力打造好城市这个平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高参与国际竞争的能力，进而在未来发展和竞争中赢得主动。 近年来，XX县经济保持了强劲的发展势头，城市建设日新月异，现老城区已无可供成片开发的土地，企业新建、扩建缺乏场地，急需寻找新的发展空间。总之，XX县城市框架相对较小、综合功能也不够完善，城市化水平不高等因素已制约XX县的发展，要实现市委、市政府提出的城市化目标，任务非常艰巨。建立*产业园标准化厂房，一方面产业园区引进外资实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引24、进国内外高科技企业进驻，使之成为城区的一个功能区，构成城区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面，产业园区企业的进驻将吸引农村劳动力向城市转移，同时，被征用土地的另外一部分农村人口将利用转让土地的收益成本，从事第二、三产业的生产与经营，从而提高城市化水平，加快XX县的城市化进程。2.2.5 建设标准化厂房，构筑平台，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作，促进经济发展；“十二五”全县经济社会发展的指导思想是：全面贯彻落实党的十七大精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，以“福民强县”为奋斗25、目标，深入实施“生态立县、产业兴县、开放强县、特色福民”战略，坚持项目引资双带动，着力加速推进新型工业化、城镇化和农业现代化，着力保障和改善民生，着力促进社会和谐稳定，奋力推动经济社会跨越发展。 为实现这一目标，招商引资和项目建设是重中之重。建立产业园区标准化厂房，将为企业提供良好的生产和工作环境，通过强化服务，增强吸引力，进一步扩大对外开放，强力拓展域内外市场，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚园区，从而使产业园区成为XX县招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。2.2.6 建设产业园区标准化厂房，是实现XX县产业聚集区和26、XX县跨越式发展的支撑点和切入点：所谓跨越式发展，是一个地区的经济总量的快速扩张与经济质量的大幅度提高，实现速度与效益的最佳结合，达到一种可持续性的连环式跨越。实现跨越式发展，对不同的地域、不同的经济基础、不同的人文背景、不同的产业布局，其基点、方式、幅度、效果也不尽相同。对于经济欠发达地区来讲，缩小与先进经济发达地区的差距，走上经济发展的快车道，走跨越式发展之路是必然的选择。XX县产业聚集区已落后于省内外先进开发区。近年来，在市委、市政府以及地方政府的关心支持下，经过全县上下的共同努力，产业聚集区建设已列上议事日程。显而易见，园区标准化工业厂房建设对拓展发展空问，实现XX县县域经济跨越式发展27、来说，具有特殊的意义。*产业园是XX县产业聚集区的重要建设内容，项目北临洛河，并紧挨安虎线，建设标准化厂房产业园区对实现跨越式发展也是显而易见的。建设*产业园标准化厂房是XX县实现跨越式发展的支撑点切入点。因为园区的兴建有利于发挥资源的集约化经营优势，在给定的有限时空条件下实行特殊的优惠政策，集中人力、物力、财力，以达到规模和效益迅速提高的目的，园区内实行资金和要素的集中投入，连片开发，这种集聚经济所产生的外部经济性使得它对于经济发展的效果明显优于以往“村村点火”、“遍地开花”的乡镇企业发展模式。同时，率先进入园区企业的示范效应会带动相关企业的进入和聚集，进而使园区滚动发展，实现*产业园和XX28、县跨越式发展的目的。 2.2.7建设*产业园区，符合发展循环经济，构件资源节约型经济社会的精神；“十二五”是全面实现小康社会宏伟目标、加快推进现代化进程的关键时期，也是XX县经济社会发展的重要战略机遇期，加快经济社会发展具有许多有利条件：和平、发展、合作的时代潮流，为我们提供了总体稳定的发展环境；科技进步和经济全球化，产业结构调整和产业转移，有利于充分利用两个市场、两种资源，拓展经济发展空间。优化资源配置，转变经济增长方式，发展循环经济，建设资源节约型和环境友好型社会，坚持走新型工业化道路，不断提高企业自主创新能力，以信息化带动工业化，继续推进工业结构战略性调整。建设*产业园区标准化厂房项目，29、实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。同时*产业园区以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区。 综上所述，建立标*产业园区是XX县经济社会发展的客观要求，有利于拉动XX县的经济增长，有效推进XX县城市化进程和XX县经济结构的调整、优化和升级，大力促进XX县“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进XX县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。第三章 项目建设的可行性3.1 项目场址与开发规模3.1.1 项目建设场址项目位于XX县产业聚集区内，基础设施条件配套便利30、。*产业园位于河南省XX县城南XX县产业聚集区内，项目紧临安虎线。地块紧临交通干道，且已实现了“三通一平”，周围有完善的水、电、路、气等城市基础设施可以与之连通共享。该场址具有明显的区位优势和资源优势，适宜兴建各类企业，能够满足产业园区发展的需要。同时工业区用地性质与XX县的总体规划相符合，属于土地利用总体规划确定的建设用地。3.1.2开发规模根据我国区域经济结构调整的趋势，XX未来具有大规模吸引外资项目和东部沿海发达地区转移项目的综合优势，因此，考虑*产业园的长远发展，结合XX县县域工业企业的现实状况，规划标准化厂房工业区用地50公顷，实行多层厂房的建设是较为适宜的。3.2产业园区性质 根据31、XX县城市总体规划(20112015年)的向外扩展方向、功能分区定位和产业布局安排，以及XX县产业聚集区作为工业发展区的现实状况和区位、交通、自然等综合因素条件，本次规划拟把该区定位为一个以引进高新技术环保产业为主，重点发展环保类产品销售、技术研发、产品加工、设备制造等技术含量较高的环保产业经济区。依托现有资源，建设*产业园内的“高科技创业园”。3.3 项目建设条件3.3.1 自然条件3.3.1.1 气候XX市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大风；春季暖和气温回升快，干旱少雨；夏季炎热，雨量集中：秋季凉爽，天气晴朗。各主要气候数据如下：夏季最热月（7月）平均温度 32 冬32、季最冷月（1月）平均温度 -4 极端最高温度 39 极端最低温度 -18.8 年平均温度 18 年平均大气压 1014.2hpa 最热月相对湿度 65% 最冷月相对湿度 35% 年平均相对湿度 52% 年平均降雨量 120mm 日最大降雨量 21mm 小时最大降雨量 14mm 最大积雪深度 10cm 全年盛行风向 W 夏季盛行风向 E 冬季盛行风向 S 夏季平均风速 2.4m/s 冬季平均风速 2.5m/s 最大风压 0.54KN/m2 最大冻土深度 10cm3.3.1.2 工程地质条件及地震基本烈度项目建设区内地质条件较好，大部分为洛河冲积式粉质粘土或湿陷性黄土区，主要持力层为冲积亚粘土，地33、基承载力120160kpa，地下水位在12米以下，工程地质良好，宜于建设各类型工业建筑。拟建工业区内地势坦荡，海拔160米，相对起伏小。该地区地震基本烈度为6度，按七度设防。3.3.2 基础设施条件 项目位于XX县产业聚集区内，基础设施条件配套便利。*产业园位于河南省XX县城南，紧临省道安虎线，距国内东西方向公路干网连霍高速不到40公里，XX到XX快速通道即将建成通车，届时XX到XX只需40分钟车程。工业区紧临省道安虎路，园区内已实现了“三通一平”，周围有完善的水、电、路、气等城市基础设施可以与之连通共享。（1）交通运输条件项目地块南邻安虎路，西临东营路，北临洛河，地理位置优越，交通条件便利。34、厂区地理位置及交通运输状况详见区域位置图。 （2） 给排水条件 本项目水源由*产业园内XX县城区自来水网供给。由沿安虎线城市供水管网管道引入，水压可以满足工业以及生活需要。 生产、生活废水的排放采用暗管分流制，经处理达标后分别排至*产业园下水管网。雨水亦采用暗管排放，由路面集水经暗管排至*产业园内雨水管网。（3 ）供电本项目用电设备安装总容量约为30万KVA，根据*产业园的供电情况和对今后的规划设想，供电电源引自产业聚集区110KV高压线网，向各厂房配电。供电设施为每个区内分设10KV配电站。3.3.3 经济社会条件3.3.3.1发展机遇千载难遂 随着经济全球化和我国加入世界贸易组织，XX市将35、进一步对外开放，为XX市企业开拓国外市场，吸引国外、境外资金和技术带来了机遇，也为深化企业改革，促进企业实现体制、管理创新和技术创新增加了压力和动力；科学技术尤其是信息技术的迅猛发展及国家对经济结构进行战略性调整，有利于XX市发展高新技术产业并用高新技术来推动和改造传统产业，加快经济结构的调整优化和升级；国家继续实施积极的财政政策，将会进一步扩大市场需求，拉动经济增长：国家西部大开发战略的实施及我省“东引西进”战略的实施，也为XX市承接东部沿海发达地区产业和技术转移以及企业开辟西部市场，调整产品结构提供了良机，也为*产业园拓展发展空间提供了千载难逢的发展机遇。3.3.3.2区位优势得天独厚 X36、X市地处陇海地带中部，横跨黄河中游两岸，处在欧亚大陆桥的桥面上，东距郑州148公里，西距西安324公里，是我国七大古都之一，是国务院首批公布的历史文化名城，XX也获得了“中国优秀旅游城市”和“欧洲人最喜爱的中国十大旅游城市”称号，也是老工业城市。历史上素有与国外及我国西部地区开展经济贸易和交流的传统，在改革开放的今天，不仅有利于吸引国外境外及东部沿海发达省市的先进技术、人才、资本、管理经验，发展“外向型”经济，而且有利于XX市向省外辐射，拓展省外市场。因此，XX市将成为河南东引西进、外联内引的基地，与郑州共同打造郑洛工业走廊，实现与省会城市及周边城市的政策互通、优势互补、资源共享，为中原城市群37、率先实现前面建设小康社会目标，推动全省走在中部崛起的前列提供重要支撑，发展潜力巨大。XX县作为豫西山区的一个经济比较落后的县区，资源优势及劳动力优势明显，发展前景广阔。3.3.3.3交通运输条件发达XX市不仅临近中国最大交通枢纽郑州，而且其身位于陇海铁路、焦枝铁路、连霍高速公路、郑少洛高速公路、洛界高速、310和207国道众多交通干道的交汇处。随着洛湛铁路贯通以及XX市航空口岸充分而有效地运行，这种区域交通网络中心的地位将得到进一步确立和加强。XX到XX则有高速通道相连，这些为项目建设及运营的提供了便利交通运输条件。XX县通过近几年的快速发展，交通也越来越来便利，北临连霍高速、东临二广高速、南38、临沪陕高速、西临三淅高速。XX县位于四条高速的中心位置。（如下图） XX县区位图3.3.3.4资源优势尤为突出一是矿产资源优势。境内已探明的黄金储量40余吨，远景储量达300吨，最长的含金带在县境长达27公里，年产黄金3万两以上；白银储量1500吨，远景储量5000吨，是国家有色系统三大白银开发基地之一;铅储量40万吨;花岗岩级储量达10964万立方米，远景储量近3亿立方米，潜在经济价值500亿元以上，现洛河南岸已圈定20余个工业矿体；还有铜、铁、锌等20余种金属矿藏。二是农林资源独具魅力，全县宜林面积达169万亩，林木蓄积量219万立方米，年生长量15万立方米，XX淡竹竿高节长，层多纹细，质39、坚性柔，产量居河南省首位，被誉为“绿竹之乡”。XX苹果闻名全国。矿产资源潜在经济总价值(不包括水气矿产)652108亿元。三是人文资源优势。XX是中华民族最早活动的区域和文明发祥地之一，早在5000年前，这里就有人类聚居。标志中华文化渊源的“洛书”出自XX县的长水村，现有汉魏时期和清雍正二年“洛出书处”石碑两通；传说黄帝史官仓颉在XX兴华乡阳峪河东造字，开中华文字书写先河，当地存有“仓颉造字台”遗址；诗经中有16首诗歌记述了先民们在洛河两岸生产生活的情景。悠久的历史，文化积淀丰厚。丰富的矿产资源、农产品资源和积淀丰厚的人文资源，构成了项目建设的资源条件。3.3.3.5科技、工业基础雄厚依托得天40、独厚的区位优势和丰富的自然资源，经过新中国60年来的建设和发展，XX县已形成了以矿产开发、冶金、建材、轻纺、食品等无大产业为支柱的工业体系。工业经济是县域经济的经济发展主导力量，而且在XX市工业经济中也占有相当的比重。2010年XX县全社会固定资产投资141.8亿元，增长24.5%，其中城镇固定资产投资114.4亿元，增长21.5%；财政总收入8.3亿元，增长59.5%，其中一般预算收入3.42亿元，增长17.7%，增幅居九县（市）第3位；一般预算支出11.8亿元，增长17.3%；社会消费品零售总额30.3亿元，增长17.9%；城镇居民人均可支配收入13322元、农民人均纯收入4338元，分别41、增长12.2%和11%。项目可以充分依托XX人才优势。XX市作为国家老工业基地之一，同时也是科研院所和科技人才密集的地区。全市拥有各类科研机构150余家，其中部、省属科研机构13家，企业技术开发机构64家。全市拥有各类专业技术人员137万人，其中高级专业技术人员近万人，两院院士5人。改革开放以来，开发各类科研成果5000余项，其中获国家发明奖35项，国家科技进步奖98项，部、省级科技进步奖2393项，市级科技进步奖2557项。全市拥有国家授权专利147l项。强势的工业经济和众多的科研机构和科研成果为标准化厂房工业区的建立提供了强有力的经济支撑和科技支撑。3.3.3.6城市基础设施建设目趋完善 42、改革开放近30年来，XX县城市建设飞速发展，特别是近年来，县委、县政府把城市建设作为重塑XX县形象的大事来抓，按照高起点、高标准的要求，以拉大城市框架、扩大城市规模、完善基础设施、调整和充实城市分区功能为重点，坚持新区开发与旧城改造并重的原则，开发新城空间。目前，XX县建成区面积9374平方公里，城市绿化率高，卫生状况良好；通讯事业发展迅速，通讯便捷；城市基础设施建设不断得到加强，提升品位，打造宜居宜业示范县。以建设一个人口20万左右的中等城市为目标，以创建“全国卫生县城”为载体，按照“东西兼顾、南北协调、两岸对应”发展格局，拉大框架，完善设施，强化功能。重点实施城东市场集群开发，滨河沿岸综合43、改造、永宁湖和凤翼山公园提升等项目，打造精品和样板。坚持产城融合理念，建设全省一流的产业集聚区，从而成为建立标准化厂房工业区的重要依托，并为未来标准化厂房产业园的运行奠定坚实的外部环境基础。3.3.3.7产业聚集区基础设施建设资金来源有保障工业区基础设施建设，根据计划安排，主要由三个来源：一是由XX县县政府注入一部分财政资金；二是通过银行解决一部分；三是通过制定并落实优惠的政策措施向社会进行用融资解决一部分。这将从根本上解决园区基础设施建设的资金短缺问题，保证园区启动后基础设施的有计划按步骤实施建设。3.3.3.8政府优惠政策的有力支持（1）免收省、市、县三级行政事业性费用。（2）符合高新技术44、企业标准的，自认定合格的当年可申请减按15%征企业所得税。（3）符合税法规定条件的从事国家重点扶持的公共基础设施项目和污染减排、节能节水项目企业，第1-3年免征、第46年减半征收企业所得税。（4）持续5年按企业实缴增值税、企业所得税、营业税县财政所得部分对企业进行奖励，第12年奖励100%，第35年奖励50%。（5）20091012年，对工业企业用电实行省网直供电价，比市场电价每度低0.08元。（6）每出口1美元，可享受0.1元人民币的国内运输补贴。（7）租用标准化厂房前三年享受房租全额补贴。（8）对符合结构调整和产业化扶持条件的，为其争取奖励资金，20102012年对投资企业贷款实行贴息。第45、四章 建设规划设计方案4.1 规划原则（1）贯彻落实XX县城市总体规划(20102015)，立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化工业经济园区。 （2）坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使工业经济园区建设带动城市总体建设进一步加快发展。 （3）结合工业区性质，合理确定各类用地性质和规模。考虑城市建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。 （4）节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。 （5）建立产业园与城市其他功能分区通畅便捷的交通联系，内外有机结合规划园区的道路交通体系。4.2规划设计4.2.46、1总体结构规划力求体现建设*产业园标准化厂房的目的，突出“环保、高新科技、产业、示范”四大功能，拟建成一个投资环境良好，以高科技环保产业为主导的经济技术开发产业园区，带动XX县县域经济加快发展。规划总体布局按照生产用房、仓储用房、后勤办公分类进行布置，产业园区管理机构的行政管理用地结合居住区配套设施，生产用地与生活用地通过规划防护绿地相隔离，既丰富了景观，又避开了干扰。结合考虑该地段分区规划和城市风向对工业、生活用地布置的要求。规划工业区近期建设主要以园区管理机构为带动尽可能集中连片建设，以利于形成未来园区有序的景观，研究考虑建设操作的可能性，用地选择包括了工业用地、混合用地和部分生活用地。447、.2.2道路交通（1）园区外交通该地段地块紧邻省道安虎路。从物质条件上已经为该地段的外部交通奠定了良好的基础条件，规划产业园区道路有机衔接总体规划、地段分区规划及该区的现状与城区规划道路的联系，保证了产业园区与城区的快捷、方便的联系。（2）园区内交通 园区内道路交通结合区外交通近远期一次规划，分期实施，形成方格网的道路基本骨架，交通流线明晰，区内道路划分出不同的标准地块，每个标准地块都有交通干道通达充分满足生产、运输要求。4.2.3市政设施4.2.3.1给水工程 本项目水源由城市自来水网供给。园区内自建给水管网，由其沿沪航路有比较标准管道引入，水压满足工业以及生活需要。4.2.3.2排水工程 48、本项目将根据场地的整平情况、周边地块的自然地面标高、四周道路标高，来确定场地的整平标高和室内地平标高，使其与四周建筑物和道路的标高相协调，以利于场地雨水的排放和厂内外物料运输。 本工程雨水及生产、生活污水的排放采用分流制、暗管排放的形式。雨水通过厂区暗管直接排入开发区雨水管。生产、生活污水在厂区内进行处理，达到国家排放标准后，再分别排至开发区污水管网。（1）污水工程规划 沿产业园区内主要道路敷设污水干管，以支管收集沿路两侧区内的污水，统一收集至污水处理厂，处理达标后方可排放，对于工业区内的工业厂区，其污水应在厂内作预处理，达到污水排入城市下水道水质标准后，方可排入污水管网，输送至污水处理厂进行49、处理。污水管网管径d300-d900采用钢筋混凝土排水管。（2）雨水工程雨水排水充分利用工业区内河系及天然沟河池塘，就近排放。雨水量计算采用XX市暴雨强度公式：雨水管网管径d600-d1500采用钢筋混凝土排水管。4.2.3.3供电（1）本项目用电设备安装总容量约为30万KWA,根据*产业园的供电情况和对今后的规划设想，园区设4个10KV配电站，向各厂房配电。供电电源引自*产业园内产业聚集区内110KV供电网络。（2）道路照明园区内道路照明均采用高压钠光源、不锈钢灯杆，道路采用单侧布置，杆距为35米左右。照明电缆采用直埋方式在绿化带或人行道下敷设。另设专用箱式变电站作为道路照明电源。4.2.350、.4通信通信工程是当今社会、经济领域的重要组成部分，要以社会信息化的需求为主要依据，考虑社会各行业、各阶层对基本通信业务的需求，保证向社会提供普遍服务能力，为园区的健康发展提供完善、便捷的通信条件。本项目中各厂房办公室及综合楼等附属民建均设电话通讯。由产业园区统一规划，考虑解决。4.2.3.5供热产业园区拟建4座热交换站，可满足产业园区热力要求。（1）热媒介质参数本规划供热系统采用热水分网络供热系统。采暖用户由热水管网供给。供水温度120。C，回水温度70。C。（2）管网布置供热管网采用枝状管网布置。枝状管网布置简单、管道的金属耗量小，基建投资小，运行管理方便。热水管网为闭式双管系统，管网分支51、处设分段阀。（3）管材选择及敷设方式供热管道DN300以下的选用无缝钢管，管径DN300以上的选用螺旋缝焊接钢管。热水管网采用直埋敷设。4.2.3.6消防根据城镇消防布局与技术装备配备标准的规定，结合城市总体布局结构、用地性质、火灾危险性和消防安全保卫的需要，该地段为甲类安全保护区，规划考虑设置消防站两处，为标准普通型消防站，每处消防站服务面积4-5平方公里，占地面积不小于5500平方米，配备车辆4-5辆。园区道路按100-120米设置消防栓，消防栓采用地上式，保证足够的水压。园区内交通性干道为消防车的主要通道，园区道路的建设应充分考虑消防车通行的要求。工业区内建筑设计严格遵守建筑设计防火规范52、，按照规范要求满足消防间距、疏散要求。4.3 建筑设计4.3.1.1建设规模 主要技术经济指标见表4-1。表4-1 主要技术经济指标表：标准厂房 1规划用地面积50万m2，合750亩2总建筑面积40万m23建筑占地面积 22.5万 m24建筑密度 45%5容积率0.86绿地率30% 表4-2 建设规模方案表标准化工业厂房厂房类型厂房跨度层数数量（幢）建筑面积（m2）多层工业厂房24米（长度不等）339360000其中：地块一78000 地块二89000 地块三1412000 地块四107000综合楼及附楼 建筑类型层数数量建筑面积（m2）办公楼砖混6312000员工宿舍6324000后勤服务用53、房344000合计400004.3.1.2 工程组成本项目由标准化厂房、变配电站、热交换站、综合楼及总图设施和厂区管网等组成。4.3.1.3 总平面布置（1）总平面布置原则 a)该工程的总平面布置的主要设计依据：工业企业总平面布置设计规范GB50187-93；建筑设计防火规范GBJ16-87等。 （b)设计在满足工业生产用地的前提下，考虑了物料运输，管线敷设，环境保护，安全卫生及消防等方面的用地需要， （c)总平面布置紧密结合拟利用场地的现状及当地的自然条件进行设计，作到分步实施，滚动发展。 （d)园区建、构筑物通道宽度适中，为通风、采光、安全卫生、物料运输、绿化等创造了有利条件。（2） 总平54、面布置概况详见总平面布置图4.3.1.4绿化美化设计 本项目在进行总平面布置设计的同时，考虑了厂区绿化美化用地。该工程绿化美化设计采用重点绿化和一般绿化相结合的方式，拟在厂前区、厂区大门附近采取重点绿化。可布置花坛、花池、种植供人们观赏的优良花卉和树种，并适当进行垂直绿化。在车间周围、围墙内、及其它闲散地带可栽植绿篱和草坪、片植、孤植乔木、灌木进行适当点缀。 总之，本工程绿化美化设计拟根据现场情况，选用适宜当地生长的树种、花卉、草皮进行绿化，以达到防止污染、净化环境、美化厂区、把该厂建成绿树成荫、环境宜人、花园式工厂的目的。4.2.1.5产业园区内道路、安全距离、采光、通风产业园区道路采用城市55、型水泥混凝土路面结构，技术经济指标符合厂矿道路设计规范要求。产业园区内道路设计为城市型混凝土路面，主干道宽8m，次要道路宽6m，可满足交通运输及消防要求。4.2.1.6建筑物的安全距离、采光、通风 生产车间厂房与周围建筑物间的间距均按建筑设计防火规范(GBJ16-87)要求设计。 生产车间以自然采光为主，局部采光不足部分辅以人工照明。 生产车间采用有组织的通风及排风。4.2.1.7防雷 本地区年平均雷暴日37.7d。为预防雷击灾害，厂房防雷拟按第三类工业建筑物进行设计。4.2.1.8 防寒该地区极端最低气温-20.8。为保证冬季工人正常的工作环境，厂房内拟设采暖设施。4.3.2 主要建筑工程 56、根据该地区的工程地质条件和气象条件，本项目主要车间厂房建筑设计拟采用钢筋混凝土框架结构。建筑物安全等级、耐火等级均按二级设计。办公楼及其他附属设施拟采用砖混结构。 建筑设计按7度设防。4.3.3 施工条件 产业园区地势坦荡，实现了“三通一平”，条件良好。根据地质条件，设备基础可采用天然地基基础。本项目主要设备基础采用大块钢筋混凝土基础。由于土建基础及构筑物较为复杂，故要求施工单位具有较强的土建施工能力，具有钢筋混凝土框架结构工程及砖混结构等综合、全面的施工能力。4.3.4 生活福利设施生活福利设施如厂区内的办公、食堂、浴室等根据生产实际需要及业主方的具体要求进行实施。第五章 项目机构设置及人员57、培训*产业园区管理归XX*投资股份有限公司统一管理，在项目组织和运作方面按工业技术开发区的模式运作。由XX*投资股份有限公司统一承包，XX*投资股份有限公司获得开发利益并承担招商风险，政府则负责营造发展环境，规范市场行为，强化资源管理，提供优质服务。5.1机构设置*产业园区标准化厂房管理归XX*投资股份有限公司统一领导和管理。以建立与市场经济体制相适应的、有利于园区发展和与国际惯例相衔接的行政管理体制为目标，本着政企分开、政事分开、职责分明、灵活高效的原则，XX*投资股份有限公司内部机构应作如下设置：综合处：负责日常文秘档案、行政后勤、对外联系等工作。经济发展处：负责协调招商引资、协助项目审批58、办理、经济协作、技术监督等工作。规划建设处：负责土地、规划、城建、环保、房地产、工程建设、物业管理等工作。劳动人事处：负责干部、人员调配、工资福利、劳动保障、安全生产等工作。财务处：负责财务预决算、资产管理、税费征管等工作。安保处：负责园区内治安管理和经济民警等工作。XX县产业集聚区管委会XX*投资股份有限公司董事会总经理副总经理副总经理副总经理劳动人事处安保处经济发展处综合处规划建设处财务处龙头产业园管理组织机构图5.2园区运作5.2.1理顺各种关系（l）除明确由当地政府实行属地管理的工作外，园区在规划区域内实行区域化管理，业务上接受XX县政府有关职能部门的指导，园区工作机构各项业务数据资料59、纳入*产业园和XX县政府有关部门的统计范围。（2）产业聚集区各部门必须设立的派出机构，应接受园区管理办公室的统一协调和监督管理。5.2.2营造宽松环境（l）县政府有关部门设立服务企业的联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，一条龙服务，方便企业入驻，提高企业入区的积极性。（2）完善落实园区优惠政策，对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权，维护投资方和企业的合法权益。（3）设立招商中心，管理办公室应利用政府的资源优势、对外联络优势，建立一支精干、高效的招商队伍，协助XX*投资股份有限公司进行招商引资。5.2.3高标准规划建60、设（l）制订切实可行的园区发展建设规划，做好园区规划与XX县城市总体规划的衔接，将新的城市发展理念揉进园区发展规划中去，在基础设施和区内环境建设方面设立较高的起点，规划一旦制订就视同法律，园区内所有开发、建设均应严格按照规划实施。（2）考虑到园区未来将是XX县经济发展窗口的一部分，建设过程中要根据“一步到位、分步实施、滚动发展、留有余地”的原则，高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念，突出新区特色，鉴于园区紧邻城区建成区，应设立较高的环保门槛。 第六章 项目管理和实施进度6.1项目管理 本项目承办单位为XX*投资股份有限公司。由XX*投资股份有限公司成立项目建设小组，由县主管领导任组长，确保61、项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。由XX县产业聚集区办公室具体负责征地手续的办理和园区规划、设计、报批与实施及项目的组织、协调等工作。 （1）项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。 （2）实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。 （3）实行工程监理制。在项目建设过程中，要聘请有资格的监理单位和人员，对项目进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。 （4）严格按照基本建设程序办事，在建设过程中，要接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。 62、（5）严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。6.2项目招投标 为了确保*产业园标准化厂房的工程质量，缩短工程建设周期，防范和化解工程建设中的违规行为，提高经济效益，按照中华人民共和国招投标管理法进行招标。 招标的范围包括基础设施建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标三项，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目承办单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，园区基础设施建设的招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。6.3项目实施进度本项目建设应在可行性研究报告批准后，应主要分以下几个阶段付诸实施：总体详细规划阶段、施工图设计阶段、场63、地准备阶段、土建施工阶段、设备安装及调试阶段、竣工验收阶段。为加快建设周期，各阶段应尽量提前完成，并允许有一定交叉，项目建设工期拟定为24个月。*产业园标准化厂房工业区基础设施建设实施进度表时间（月）项目 246810121416182022242628可行性研究报告编制和报批施工图设计招标施工设备采购安装竣工验收第七章 投资估算与资金筹措7.1投资估算7.1.1投资估算 *产业园标准化厂房建设工程项目可行性研究报告投资估算内容包括厂房、办公楼工程、道路工程、给水工程配水管网、污水工程截污管道、雨水管道工程、电力电讯工程、供热管道工程、燃气管道工程及二类工程费用。7.1.2编制依据 投资估算、64、估算依据与说明本项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的“建设项目经济评价方法与参数”（第三版）的规定进行编制。河南省建设工程工程量清单综合单价（2008版）及相关文件进行定额套取与取费；河南省工程造价信息-XX专刊2011年第2期。7.1.3 工程费用 土建工程根据其建筑面积和建筑结构特点，参照类似工程的造价水平估算。项目估价包括一般基本装修，不含高档装修与卫生洁具、公用管线支管等。 公用安装工程包括房间内的给排水、采暖工程、照明配电工程等，按其建筑面积套用类似工程概算指标估算。场区道路广场、绿化、公用管线根据占地面积指标估算。建筑物和构筑物均按一般的天然基础进行设计，未考虑地基需特殊处理的65、费用。工程费用估算表序号项目数量(m2)单价(元/ m2)合价(万元)1标准化厂房建安费用360000950 342002办公楼及员工宿舍2800095026603园区辅助设施1200085010203道路及广场125000120 15004绿化150000100 15005室外上下水变配电及室外照明100 50006合计 45880 7.1.4 其它费用(1) 土地费用及出让金：征地费：本项目建设用地通过挂牌取得,地价及拆迁赔偿费用估算：综合地价：10万元/亩10万元/亩7507500万元。（2）河南省工程造价信息-XX专刊2011年第2期。（3）建设单位管理费依据财政部财建2002394号66、文计取。（4）工程监理费依据建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）文件计取。（5）可行性研究费依据建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计委价格19991283号）的规定计取。（6）工程设计费、勘察费按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计取。（7）招标费用依据招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980号）的有关规定计取。（8）环境影响评价费按原国家计委及国家环境保护总局（计价格2002125号）关于规范环境影响咨询收费标准计取。（9）基本预备费以建设工程费为基数，综合估算不确定因素影响按5%费率计入。涨价预备费结合XX物价上涨情况及项目建设周期按5%计入。(67、10) 考古勘探费：按10元/平方米估算；同时参考XX市建筑市场实际收费情况估算其他费用估算表 序号项目估算价(万元)备注1土地费用75002考古勘探费5003勘察设计费917.64工程监理费3675消防设施配套费806建设单位管理费458.87工程招投标费用137.68工程质量监督费用09预备费45889.1不可预见费22945%9.2涨价预备费22945%合计145497.3 总投资估算本项目总投资估算为60429万元。其中：工程费用45880万元，其它费用14549万元。 7.4资金筹措工程总投资为60429万元，工程投资主要以政府引导招商引资，吸收社会资金为主、银行贷款为辅，综合利用多68、方经济来源。 第八章 效益评价8.1经济效益分析本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）及现行的财税制度编制进行评价。（1）基础数据本项目总投资60429万元项目财务基准收益率采用行业平均基准收益率6%。8.1.1 经营收入测算（1）营运收入：项目运营收入：项目建成后按每平米每月均价12元对外出租，满负荷运营出租年收入为：【360000（厂房）+ 28000（办公及宿舍）】1412=6518.4万元 8.1.2 成本费用项目定员：本项目投入运营后，职工总人数为50人。（1）成本费用估算职工工资福利：计算期内年按人均20000元/年 管理费用：按运营收入的5%估算设施维护费用：按固69、定资产原值的2%计算8.1.3 税金及附加营业税税率为5%，城市建设维护费为7%，教育费附加为3%。 年净收益估算表序号 费用名称单位数量备注1预计销售总额万元6518.42人工工资万元1003管理费万元325.94设施维护费用万元1208.65税万元358.56利润总额万元4525.47投资回收期年15（含建设期2年）8投资利润率%7.5%8.1.4经济评价结论通过以上分析结果表明,项目各项经济指标尚可,抗风险能力一般,结合项目的社会效益,从财务角度讲是可行的。影响本项目的两个敏感性因素主要是租金和出租率。项目实施后要时刻注意分析厂房出租市场的需求变化趋势，根据市场情况及时调整经营策略。只有70、项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会、生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。经过对XX地区标准化厂房的出租情况的综合调查及对国家政策的研究和社会发展的预测，本项目属产业聚集区标准化工业厂房建设项目，且项目位于XX县产业聚集区内，因此国家政策和地方政府都是大力支持的，效益估算时没有考虑这些因素，因此本项目抗风险能力还是比较强的。但仍建议建设单位在项目建设过程中严格控制造价，如果将造价降低，项目抗风险能力更强。 8.2社会效益分析第一，建立*产业园标准化厂房工业区，为企业发展创造良好的发展环境，能有力地推动政府更新观念，转变作风，强化服务。环境是一个地方思想解放程度71、市场发育程度和依法行政水平的集中体现，环境也是生产力。在我国经济体制转轨时期，对于高新技术产业来讲，最重要、最迫切的就是缺乏一个宽松良好的发展环境。建立*产业园标准化厂房工业区，将有力促进有关政府职能部门革除计划经济的旧观念，树立市场经济的新意识，积极推动政府职能和工作作风的转变，人幅度提高政府的服务质量和服务水平，从而为高新技术产业发展创造域住的环境。标准化工业厂房的建设为*产业园提供了一个不仅是硬环境优良、软环境宽松的投资者用武之地，而且也将成为推进政府改革的示范窗口。第二，*产业园标准化厂房将成为XX市又一个技术创新和管理创新的策源地。建立*产业园标准化厂房，将充分发挥XX县产业聚集区72、的功能，为企业技术创新和管理创新提供基础条件和优惠措施。企业为了适应激烈的市场竞争，可充分发挥科技资源优势，加大研发力度，促进科技成果转化，实现科技与经济的有机结合。在注重科技创新和科技进步的同时，将更加关注管理创新和管理水平的提高，在引进外资和项目的同时，也将引进大量的管理人才、先进的管理方法和管理手段，在园区内形成管理创新的攀比效应，产生管理质量提高的共振，从而大幅度提高企业的管理水平。第三，建设*产业园标准化厂房，将为未来企业的入住提供一个功能齐全的硬件平台，进而大幅度增加社会就业。环保技术产业，尤其是中小科技企业具有很强的成长性和吸纳能力，已经成为解决社会就业的重要渠道之一。目前，每年73、都有一大批大中专毕业生直接到中小企业就业。企业在激烈的市场竞争中，还通过资产兼并、重组等方式，盘话了一部分国有企业的存量，分流、安排了大批职工就业。随着中小企业的进一步发展壮大，中小企业在扩大社会就业，提高人民生活水平，保持社会稳定方面将发挥积极作用。第四，*产业园标准化厂房将成为精神文明建设的重要基地。中小企业，尤其是中小科技企业是自主开发企业文化研究和实践的成功典范，多数中小科技企业都非常关注企业文化建设，经常研讨企业文化与精神文明建设的热点问题，深层次探讨个人与企业，企业与国家和社会的关系等等，逐步形成了丰富的企业文化内涵。在企业文化建设的过程中，不少中小科技企业特别重视人才的培养和使用74、，尤其是重视具有研究开发能力、管理经营能力的高层次人才的引进、培养和使用。园区是技术人才和管理人才的聚集地，企业员工能形成浓厚的创新意识、发展意识和民族忧患意识，极大地调动职工爱国、爰党、爱岗的工作热情，将成为传播先进文化、倡导精神文明建设的重要基地。8.3环境生态效益分析建设*产业园标准化厂房对加强生态环境建设、防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的环境生态效益，是实现经济建设和环境保护的协调发展，走可持续发展道路的有效途径。*产业园标准化厂房规划发展重点是发展技术含量高、附加值大、市场情景好、带动性强、低耗能、物耗小、无污染或污染轻的环保产业等技术含量较高的环保工业项目。据此，产75、业园区在招商引资时通过严把项目的环境门槛，把重污染项目拒之门外，从环境保护的角度促进国民经济结构调整、企业技术进步和工业清洁生产的协调和统一。同时，以产业聚集区的途径发展工业，有利于通过公共环保设施的配套完善，集中进行环境的综合治理，降低环境治理成本。还有利于强化环境管理工作，通过集中的环境管理和服务使环境保护得以落到实处。把产业园区建设一个以引进环保技术产业为主的“环保高科技创业园”。总之，产业园区的建设，有利于生态环境建设和经济发展结台起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进生态效益、经济效益和社会效益的协调统一。第九章 结论与建议9.1结论综前所述，我们不难看出，无论是国家的大环境76、，还是河南省、XX市、XX县的小环境，无论是从工程技术上，还是从社会、经济、生态、科技效益方面，该项目均是可行的。（l）建设*产业园标准化厂房符合全省对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。因而是适时的、可行的。（2）建设*产业园标准化厂房符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。开发区内部硬环境建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是可行的。（3）建设*产业园标准化厂房管理体制设立在借鉴省内外各类开发区管理体制的基础上，按照与国际惯例接轨，适应社会主义经济体制77、的原则，能够在管理模式上体现一个“特”字，机构设置上体现一个“精”字，运行机制上体现一个“活”字。引入市场机制，实行政企、政事、政社分开；能够竞争上岗，择优用优，效率争先；办事公开、公正、公平，强化服务。充分体现了“精简、高效、统一、灵活”的思想，符合开发区的内在需求及其发展规律，为项目的顺利运行提供了强有力的体制保证。（4）建设*产业园标准化厂房，是XX县经济社会发展的客观要求，符合工业的布局规律，有助于科学技术的进步和劳动者素质的提高，对加快XX县工业化、城市化进程，实现经济结构的调整、优化和升级具有特别重要的意义。*产业园标准化厂房项目开发也势必将成为XX县经济发展新的增长点，其产生的社78、会效益、经济效益、科技效益是不可估量的。9.2建议9.2.1关于*产业园标准化厂房的战略定位战略定位对产业园区的建设和发展至关重要，战略定位准确有利于产业园区的成长和壮大，战略定位错位往往会导致开发区开而不发。根据XX市众多经济技术开发区的经验和教训，结合XX市实际，我们认为，*产业园标准化厂房项目战略定位应为：XX县加快环保技术产业发展的孵化基地，走新型工业化道路的试验田。（1）坚持六条思路。一足坚持“科技产业为主，三产联动，配套开发”的思路二是坚持“基础设施先行，招商建设并举，开发一片，收效一片，滚动发展”的建设思路；三是坚持实施“三化”(绿化、美化、亮化)工程，塑造绿、美、亮、洁、静、馨79、及吃、住、行、游、购、娱两个“六位一体”的综合配套投资环境思路；四是坚持“廉洁高效、阳光作业”的一条龙联合办公，一站式集中服务的思路：五是坚持采用“政策招商、环境招商与企业招商”三结合，实行全员、全社会、全方位招商的思路；六是坚持精神文明与物质文明建设一起抓，两手都要硬，两项成果一齐要的思路。（2）建设一站式服务窗口。一是把产业园区建设成为吸引外资，发展对外贸易及高新技术的窗口；二是把产业园区建设成为东引西进、外引内联，发展融合经济的窗口；三是把产业园区建设成为法制化行政、国际化管理，按照国际惯例运作，方便快捷、优质服务的窗口；四是把产业园区建设成为具有豫西特色及综合投资环境最佳、竞争力最强的80、窗口；五是把产业园区建设成为社会主义精神文明的窗口。（3）发挥四个作用。一是发挥产业聚集区的产业主导作用，引导外商拓宽投资领域，促进环保技术产业配套协调发展；二是发挥产业聚集区载体功能作用，调整、优化产品结构，形成地区支柱产业体系；三是发挥产业聚集区示范带动作用，传播先进技术，提高管理水平，带动内资企业转变经济增长方式；四是发挥园区窗口作用，实行联动发展，扩大出口创汇，加快国际化进程。（4）建成三大基地。一是建设成为XX市优势资源深加工的基地；二是建成发展环保高新技术，实行科工贸结合、产学研一体化的新型产业基地；三是建成XX市新型产业、产业结构优化的示范基地。9.2.2关于工业区的招商引资招商81、引资是产业聚集区的重中之重，虽然产业聚集区一般定位是以服务外资、发展外向型经济为主，但只顾眼睛朝外，不重视对内招商引资是不完善的，产业聚集区应学会两条腿走路，招商引资坚持内外并举，在加大引进外资力度，大力引进外资的同时，要转变观念，拓宽思路，面向全国全方位、多层次、宽领域对内开放、招商引资。使内外资相互促进、其同发展。瞄准最有活力和扩张能力的民营资本，实现投资主体多元化和所有制结构最优化的双重目标。瞄准国内一流的高等院校、科研院所拥有的知识、科技、人才优势为我所用，大大提高开发区科技创新能力。利用产业园区特殊体制和政策，抓住世界制造业向我国转移及东部发达省市产业向内地转移的机遇，最大限度引进和82、聚集这些地区的生产要素和经济资源，并充分发挥比较优势，积极参与这些地区的分工协作和市场竞争，争取实现优势互补，优势共享，互利共赢。9.2.3关于产业园区的产业发展模式以工业为主，以利用外资外主，以生产环保产品为主，即“三为主”的方针，是创办*产业园的重要指导思想。 确立“以环保高新技术产业为先导”的产业体系。在招商引资中应以引进和建设高新技术环保产业项目为主，重点放在技术含量高，加工链条长，产品竞争力强的环保产业项目上。 9.2.4关于开发区建设及未来运作中需要处理的几种关系（1）要处理好产业园区建设与城区改造之间的关系。产业园区建设，在某种程度上是城区的延伸，不可能与城区割裂开来单打独斗搞建83、设。因此，产业园区建设必须从城市总体规划来全面考虑，比如，在布局上产业园区与城区在城市景观、建筑风格和功能园区等方面应保持总体协调，各项功能性设施应与现有城区紧密衔接，工程项目、水电、通信、交通、环卫、绿化、养护、环保、防灾以及市政等等均需纳人整个城区建设规划统筹安排。 （2）要处理好全面规划与分期建设之间的关系。在符合整个城区统一规划思想的前提下，产业园区要做到高起点统一全面规划：在建设资金不十分充实的条件下，要做到高标准、分步骤开发建设，并做到开发一片，建成一片，收益一片。规划要高瞻远瞩，着眼于百年大计，甚至千年大计，建设要优质高效，既要考虑满足近期产业发展的需要，又先分考虑长远的利用功效和发展需要，把眼前利益和长远利益结合起来。（3）处理好经济发展和环境保护的关系。随着工业化的推进，愈益严重的环境问题日益威胁着经济社会的可持续发展。为此，XX*产业园标准化厂房工业区要适当提高门槛，对于入驻的项目和企业要制定相应的环境标准，要拒绝和限制污染超标项目和企业的入驻，以实现开发区经济效益、社会效益和生态效益的共同协调提高。最后，我们建议建设单位加快项日的前期工作进程，积极落实建设资会，落实设计及施工单位，尽早开工，保证质量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。