1、微电子工业园新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月微电子工业园新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月138可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1 总论11.1基本情况11.2项目业主简介21.3编制依据21.4主要技术经济指标21.5主要结论22重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略22.2、1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况22.2重庆主城空间结构发展布局22.3实施开发区战略23重庆某某微电子园的发展战略与规划23.1园区开发的指导思想和基本方针23.2园区开发实施原则和思路23.3园区定位和产业选择23.4园区开发、建设发展规划24项目建设的背景及必要性24.1项目建设的背景24.2园区现状24.3项目建设的必要性25市场分析25.1园区竞争优势分析25.2园区政策及服务环境分析25.3重庆市及沙xx区土地供求状况分析25.4园区土地整治及转让模式分析26建设地址及建设条件26.1建设地址和地理位置26.2地质、水文和气象条件26.3交通、物流条件26.4基础设施条件23、6.5其它建设条件27园区规划、功能、建设内容及规模27.1规划依据27.2项目规划原则及目标27.3产业规划27.4园区功能布局27.5园区产业布局27.6建设内容27.7建设规模28征地拆迁及安置28.1 园区现状及基本数据28.2征地、拆迁面积及补偿标准28.3安置补偿方式29园区土地整治29.1土地整治原则29.2土地整治设计依据29.3园区地形地貌29.4土地整治规模及可售地面积29.5 投资估算210园区道路系统210.1道路现状210.2 设计依据210.3道路建设原则210.4园区道路结构形式210.5 道路经济指标210.6工程量及投资估算211供电设计方案211.1设计依据4、211.2现状概况与分析211.3 供电电源及电压等级211.4 用电指标211.5安装容量211.6变配电设施及网络211.7供电模式及输电线路211.8电能计量和电器安全211.9供配电投资估算212给排水系统设计212.1设计依据212.2给水水源212.3用水指标及其估算212.4给水管网212.5排水系统213天燃气系统工程213.1 设计依据213.2 燃气管道布置要求213.3现状概况213.4用气指标及用气量213.5供气方案214弱电设计方案214.1电信网布设原则214.2现状概况214.3电信管网布设方案214.4市话需求量估算214.5宽带网络建设214.6移动设施规划5、214.7投资估算215 园区自建部分建筑设计方案215.1设计依据215.2自建工程主要内容215.3建筑物荷载设计规范215.4建筑物剖面设计方案215.5建筑物设计方案215.6园区规划建筑面积215.7园区主要技术指标216 环保、绿化及防灾216.1园区环境保护的目标216.2园区主要污染源及治理措施216.3园区与环境的关系216.4园区绿化系统规划216.5园区防灾规划217 组织机构设置217.1设置原则217.2机构设置217.3人员配置218 项目建设进度及招投标方案218.1项目建设进度218.2项目招投标方案219 投资估算及资金筹措219.1投资估算219.2资金筹措6、与使用计划220经济效益及社会效益评价220.1评价依据和原则220.2评价方法220.3基础数据220.4财务评价结果220.5不确定性分析220.6社会效益评价221风险分析221.1项目主要风险因素识别221.2风险程度评价221.3防范和降低风险措施222结论及建议222.1结论222.2建议21 总论1.1基本情况项目名称：重庆某某微电子工业园建设项目项目性质：新建 建设地址：重庆市沙xx区某某镇项目业主：重庆某某微电子工业园开发有限公司法人代表：xx项目占地面积：20.3平方公里，折合30450亩建设内容：分阶段、滚动进行园区土地一级开发整治，按园区控规要求，完成土地平整、道路网络7、供电系统、给排水系统、燃气供应系统、电信系统及必要的园区配套设施、公共环境绿化系统建设（即五通、一平、一绿、一配套）。园区的开发整治和招商引资、土地出让、同步、梯次滚动进行。园区需整治的土地面积为14平方公里（去除山体、水体、绿化等用地），本项目分两期建设，一期完成8.5平方公里范围内的土地开发整治；二期完成5.5平方公里范围内的土地开发整治。建设周期：11年。一期为6年，二期为5年。项目总投资：项目建设总投资807192万元，其中：工程费用337709万元，工程建设其他费用318227万元，预备费32722万元，建设期利息120035万元。一期工程建设投资488410万元，其中：工程费用28、30970万元，工程建设其他费用172707万元，预备费20184万元，建设期利息64550万元。资金来源：项目建设总投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金412326万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。 一期工程建设投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金93544万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。 1.2项目业主简介项目业主为重庆某某微电子工业园开发有限公司，该公司是根据重庆市人民政府渝府（2005）168号文件精神9、，于2005年8月成立，注册资金10亿人民币，主要承担某某微电子工业园及其配套服务区的开发建设，包括区域内的征地拆迁、土地出让、园区设施建设、标准厂房建设，协调水、电、气通讯等基础设施建设和经营，并享受重庆市经济技术开发区和高新技术开发区的各项优惠政策。1.3编制依据1.重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；2.重庆市沙xx区总体规划；3.重庆市某某微电子工业园控制性详细规划（附说明和图）；4.中共重庆市委重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见（渝委发（2002）28号文）；5.重庆市发展和改革委员会关于重庆某某微电子工业园基础设施建设项目建议书的批复（渝发改投（2006）36910、号文）；6.重庆市人民政府关于重庆某某微电子工业园享受有关政策的意见（渝府（2006）81号文）；7.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；8.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序 号指标名称单位指 标备注1园区规模1.1项目总占地面积亩30450约20.3平方公里1.2规划人口（常住人口）万人11.2约3.7万户2园区道路园区出资2.1道路总长度公里65其中：一期道路长度公里45科技南线快速路公里4.5其中：一期科技南线快速路公里4.5主干道公里10其中：一期主干道长度公里7.7次干道公里28.5其中：11、一期次干道长度公理17.9支路公里22其中：一期次干道长度公里153供电系统3.1电缆沟总长（埋地）公里42.25园区出资其中：一期电缆沟长（埋地）公里29.293.2公用开闭所个23公用开闭所土建由园区出资、设备安装线路等由园区、电力双方平摊。其中：一期公用开闭所个83.3220kV公用变电站座2公用变电站由电力公司出资，专用变电站由企业出资。 3.4110kV公用变电站座23.5专用变电站座43.6总容量万kVA254供气系统4.1干管总长公里48.18由重庆凯源石油天然气有限责任公司集团出资。 其中：一期干管长度公理334.2配气站个24.3用气总量万m3/d42.344.65给排水系统12、5.1用水容量万t/d30.3给水由重庆市水务控股有限公司出资；排水一级干管、污水处理厂由水务集团出资；二级干管由园区出资。5.2供水总管公里46.2其中：一期供水总管公理31.95.3污水排水管公里81.25其中：一期污水排水管公里56.335.4雨水排水管公里61.1其中：一期雨水排水管公理42.365.5新建工业污水处理厂万吨/日106通信系统6.1电话容量万门10.48由各家自己出资（移动、联通、网通、电信、有线电视）（其中有线电视由园区垫资）。6.2有线电视电缆总长公里45.5其中：一期有线电视电缆总长公里31.557自建建筑物万平方米1157.1农民安置房万平方米50其中：一期农民13、安置房万平方米507.2标准厂房万平方米11其中：一期标准厂房万平方米77.3公寓楼万平方米9其中：一期公寓楼万平方米57.4研发楼万平方米45其中：一期研发楼万平方米338园区其它公用设施8.1消防站所38.2卫生设施公共厕所个18垃圾收集站个188.3停车场个48.4公共绿化公顷214.769总投资万元8071929.1自筹资金万元948669.2银行贷款万元3000009.3用于建设投资的土地开发收入万元41232610经济效益10.1所得税后财务内部收益率12.2510.2所得税后财务净现值万元6784010.3所得税后投资回收期年8.86包括建设期10.4所得税前财务内部收益率12.14、7210.5所得税前财务净现值万元7764810.6所得税前投资回收期年8.86包括建设期10.7投资利润率13.061.5主要结论某某是城市副中心、市级教育科研拓展区、铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，立足于发展高新技术产业。重庆某某微电子工业园位于重庆市沙xx区某某组团，地理位置较佳，铁路、公路及水、空运输条件十分方便，是重庆市政府重点建设的电子信息产业园区。园区以重庆大学城、重庆现代物流园、生态旅游区以及城市中心区为依托，共同构成科教领先、产业发达、物流畅通、功能完善、生态优美、最具核心竞争力和人居环境的重庆市西部新城。重庆市“十一五”规划强调“十一五”期间全市的基础产业和特色产业要有突15、破性发展，重庆市委、市政府高度重视信息产业等高新技术产业的发展，已把电子信息产业列入全市三大先导产业之一。微电子工业作为一个完整的产业集群和电子信息产业的核心，将在我市实施新型工业化战略和创建创新型社会进程发挥重要的示范和带动作用。重庆某某微电子工业园的开发建设对拉动重庆经济增长、推动全市高新技术产业的发展有着极其重要的作用，有利于推进重庆走新型工业化道路，形成以信息化带动工业化、以工业化促进信息化，加快结构调整，强化科技进步，推进体制创新，转变增长方式。园区的建成，将引导企业向园区集聚，发展产业集群。同时也将为就业和再就业提供更多的空间。因此项目的建设是必要的，经本报告技术、经济论证，项目是16、可行的。园区本次开发总面积20.3平方公里，建设开发周期为11年，按照政府导向、市场化运作的思路，采取联动开发、滚动发展及滚动出让方式进行开发。项目总投资807192万元。资金运作采取自筹、贷款、土地出让滚动投入等方式。财务评价表明，园区建设具有良好的经济效益、社会效益，项目建设是必要的、可行的。2重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略2.1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况2.1.1重庆市自然地理概况1.地理位置重庆市位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部，长江上游三峡库区及四川盆地东南部。地跨东经10517-11011，北纬281017、-3213之间，纵横幅度东西长470公里，南北宽450公里，幅员面积82269平方公里（土地详查数），地界东邻湖北省、湖南省，南靠贵州省，西连四川省泸州市、内江市、遂宁市，北接四川省广安地区、达川地区和陕西省。2.地形地貌重庆地貌特征是山多河多，山脉连绵起伏，河流纵横交错。长江干流自西向东横贯全境，在重庆境内流程665公里，以长江干流为轴线，汇集上百条大小支流。地势沿河流、山脉起伏，形成南北高、中间低，从南北向河谷倾斜的地貌，构成以山地、丘陵为主兼有平原浅丘的地形状态。地形高低悬殊，地貌结构复杂。3.气候 重庆属亚热带湿润季风气候，具有夏热冬暖，雨量充沛，湿润多云雾等特点，年均气温18.4，年18、降水量在1000毫米以上。2.1.2重庆市国民经济和社会发展概况重庆是我国西南地区和长江上游的经济中心城市，是全国重型汽车、摩托车、微型汽车和轿车、钢铁、铝材、装备制造业化学药物、大型自动化仪表生产基地之一。重庆是中国沿江开放城市，设有国家级的高新技术产业开发区，经济技术开发区和10个省级开发区。农副产品种类繁多，粮食、生猪、柑橘、茶叶产、蚕茧在全国各大城市居领先地位。重庆是西南地区最大的综合运输枢纽，水陆空交通发达，铁路有成渝、川黔、襄渝及渝怀四条干线在此交会；公路有成渝、渝黔、渝宜、渝邻高速公路、川黔、川湘、川汉（口）、汉（中）渝、渝南（充）及国道319、318、210等形成的网络；水运有19、西南地区最大的贸易港口和物资集散地重庆港及万州、涪陵、江津、合川等中小港口；航空有对外开放的江北国际机场和万州机场。重庆是长江上游最大的商业重镇和商品物资集散中心。重庆人才云集，科技力量雄厚，有重庆大学、西南师范大学、西南政法大学等20所高等院校。重庆市构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型二元经济城市。重庆市紧紧围绕建设长江上游经济中心、全面建设小康社会战略目标，把贯彻中央宏观调控作为加快重庆发展的重要机遇，全市经济在宏观调控中继续保持快速增长，主要经济指标创直辖以来新高，各项社会事业全面进步，人民生活水平进一步提20、高。统计至2005年，全年实现地区生产总值 3069.10亿元，比上年增长11.5%。其中，第一产业增加值463.42亿元，增长4.5%；第二产业增加值1258.32亿元，增长12.9%；第三产业增加值1347.36亿元，增长12.3%。一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为15.1%、41.0%和43.9%，三次产业对经济增长的贡献率分别为5.4%、50.6%和44.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值达到10978元（按当期汇率测算折合1340美元），比上年增长11.6%。分地区看，都市发达经济圈完成地区生产总值1295.88亿元，比上年增长11.9%，占全市生产总值的42.2%21、；渝西经济走廊完成868.97亿元，增长11.3%，占全市的28.3%；三峡库区生态经济区完成904.25亿元，增长11.0%，占全市的29.5%。2.2重庆主城空间结构发展布局 2.2.1重庆主城空间的变化“十五”期间，重庆各方面事业都取得了显著的成就，为了满足重庆未来快速发展的需要，重庆市城市总体规划（2005-2020）对重庆都市圈和主城区的定义相比98版总规发生了较大的变化。98版总体规划在都市圈范围内确定了两个空间层次：主城：东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钓鱼咀、道角，面积约600平方公里，是城市化水平较高、城市人口相对集中的地区。都市圈：东起迎龙、南彭22、，西至缙云山、白市驿，北起北碚、两路、鱼嘴，南至西彭、一品，面积约2500平方公里。2005版总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展：1.向北拓展跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。2.向西拓展跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里。用地平坦，条件较好，可拓展用地较大23、，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。3.向东拓展跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。处于城市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入较大，城市向北发展动力不足。尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。4.向南拓24、展跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。可发展区域的适宜城市建设用地约为79平方公里，用地少，不宜作为城市未来的主要发展区域。因此，重庆主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方公里。都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。2.2.2主城空间结构根据重庆空间结构的历史演变过程及发展条件的综合分析，预城市不同区域的发展：由于区域因素及自身条件因素，未来各区域将处于发展的相对不均衡状态，近期北部新区将保持快速发展态势，成为城市发展的龙头，中远期西部谷地与东部茶园鱼嘴等地区，将形成发展的两个增长极；最终形成一城五片的空间发展总体格局，城市的空间形态仍将继续保持多中心25、组团式模式。同时，结合两江四山的自然山水格局特征，将主城区的城市空间结构确定为“一城五片、多中心组团式”。“一城”即主城。“五片”指按两江四山的山水格局，将主城分为五大片区，即中部片区、北部片区、西部片区、东部片区、南部片区，各片区在空间上相对独立。“多中心”指城市中心即解放碑、江北城、弹子石CBD和六个城市副中心即观音桥副中心、南坪副中心、沙xx副中心、大杨石副中心、某某副中心、茶园副中心。“组团”指片区内由于地形地貌条件或其它因素分割，相对独立的城市建设区域。即渝中组团、沙xx组团、大杨石组团、大渡口组团、观音桥人和组团、大竹林礼嘉组团、两路组团、蔡家组团、唐家沱组团、北碚组团、某某组团、26、西彭组团、鱼嘴组团、茶园组团、南坪组团、李家沱鱼洞组团共16个城市组团。片区由自然山体和河流分隔，组团及功能区之间由公园绿地、郊野公园、生态农业区、林地、大型交通设施等隔离。城市空间结构详见重庆市主城区发展空间战略布局示意图2.3实施开发区战略1991年3月和1993年国务院分别批准了重庆高新区和重庆经济技术开发区两个国家级开发区。经过十多年的发展，重庆高新区和经济技术开发区均取得了令人瞩目的成绩。以经开区为例，近年来经开区对重庆经济贡献见表2-1重庆市与经开区2001-2005国内生产总值对比表：表2-1 重庆市与经开区2001-2005国内生产总值对比表 单位：亿元年份重庆市经开区贡献比例27、增长比例2001175032.61.86%2002197150.82.58%0.722003225172.483.21%0.6320042690903.35%0.142005306973.092.38-0.97%重庆是我国老工业基地，重化工业有一定的优势，但是整体工业化程度较低，科技创新能力和经济综合竞争力不强，城乡二元结构突出，人口增长、经济发展同生态环境、自然资源的矛盾加剧，劳动就业压力增大。为解决这一问题，重庆必须坚持走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。为了更好的发挥资源的集中优势以及绿色GDP的理念，重庆市政府提出了“退二进三”、28、“退城进园”的指导思想，即将工业逐渐从主城区迁出搬进工业园区，将第三产业逐渐迁入主城，这样既能更好的发挥整体工业化的优势和集聚效应，又能充分发挥第三产业的服务功能。经过几年的努力，重庆市不断优化产业结构，使之逐渐趋于合理。重庆市2000年至2010年产业结构见表2-2重庆市2000年至2010年产业结构调整表：表2-2 重庆市2000年至2010年产业结构调整表年份第一产业第二产业第三产业合计200017.8%41.4%40.8%100%200116.7%41.5%41.8%100%200216%41.9%42.1%100%200315.2%43.4%41.4%100%200416.2%39.29、5%44.3%100%200515.1%41%43.9%100%201010%50%40%100%重庆市特色工业园区是市属各区县（自治县、市）结合地域资源优势和产业特色，经市政府命名的以工业企业为主体的市级产业园区。截止 2003年7月7日，重庆市政府先后分三次批准建立了30个特色工业园区，并经2003年底国家土地市场秩序治理整顿验收合格。按我市的三大经济板块划分，其分布为：主城区10个园区，渝西经济走廊10个园区，三峡生态经济区10个园区。市政府批准特色工业园区启动区和拓展区建设面积63.4平方公里。园区的优势在于统一规划、统筹开发，打造形象，筑巢引凤，并在市和区县（自治县、市）两级政府的大30、力支持下，利用资源共享、集约化经营，形成具有活力、相对独立和完整的产业集群；实现项目、资金、人才、技术的聚集效应和规模经济；最终实现入驻企业和城市发展的双赢。为此，特色工业园区必将为重庆市社会经济发展构筑了重要的战略平台。 3重庆某某微电子园的发展战略与规划3.1园区开发的指导思想和基本方针3.1.1园区开发的指导思想1.立足园区地理位置及资源现状，着眼“入世”条件下全面经济发展阶段的最新走势，对园区定位、发展方向、区域布局、设施配套、项目布设等基本框架，进行科学论证、高标准规划，确保园区建设方向既切合基本实际，又顺应经济发展潮流；2.在坚持总体规划的前提下，立足当前，着眼长远，分层推进园区建31、设。近期以基础设施配套和重点项目布设为突破口，全面搭起框架、树立形象；后期以园区定位为方向，加速招商引资，全力扩大规模，形成特色；3.牢固树立项目发展观念，精心论证一批具有较强辐射带动力和盈利能力的项目入园布设，依托项目建设支撑园区发展。成熟一个建设一个，稳步发展；4.园区立足将集成电路产业和软件产业作为发展重点，以IC产业为龙头，打造集设计、研发、制造、配套于一体的微电子产业集群。努力将园区建设成为中国西部门类最齐全、规模最大的集成电路制造研发基地和国家软件产业基地，成为中国西部“硅谷”；5.在园区建设实际过程中，坚持入园项目要上规模，大、中、小相结合的原则灵活布设。3.1.2基本方针通过招32、商引资方式吸引高新技术、高税收、污染小、低能耗的半导体制造、封装测试与材料加工、软件与信息服务、电子信息产品制造等产业来园区落户，突出城市综合社会功能，处理好发展微电子制造业和城镇建设的相互关系。本着园区水、电、气、路、通讯和必要公建设施先行的原则，通过出让土地，招商引资，以项目带动开发的建设思想加快建设速度，注重市场调查，达到园区功能、效益和城市整体功能、效益的和谐统一。3.2园区开发实施原则和思路3.2.1坚持“统一规划、循序渐进”的原则园区规划必须遵照重庆城市总体规划的发展思路，坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设、循序渐进”的基本原则，把园区规划好、开发好、建设好。333、.2.2实行“统一征地、统一整治、统一出让、统一管理”的原则土地征用、安置补偿和一级开发属政府职能，由市人民政府授权园区业主统一负责。生地经一级整治成熟地后，由政府授权部门按开发土地的不同使用功能，会同项目业主（园区开发商），根据业主土地开发成本，分类制定土地出让价格。园区土地的开发整治工程由项目业主在园区建设领导小组指导下，按照经批准的园区开发建设规划，组织筹措资金投入，按规划和年度计划组织实施，并会同管委会组织土地出让和招商引资。3.2.3走“以地招商、以商育税、以税增财、以财建园”的发展道路园区的开发采取先期启动、滚动开发、土地滚动出让，实现以地招商、以商育税、以税增财、以财建园的良性发34、展模式。开发建设中，充分依托现有重庆大学城、重庆现代物流园、生态旅游区以及城市中心区，引导和协调电力、电信、燃气、供水行业、部门加速配套投入，快速推进园区的城市化和工业化建设。3.2.4坚持可持续发展战略，贯彻“社会、经济、环境三统一”原则园区虽突出以高新技术产业、产品为主导，但园区从本质上、长期性上、战略上讲是属于城市型高科技多功能园区，因此，必须为城市总体的可持续发展战略作出贡献。可持续性基本内涵是指经济发展在满足当代人的需求时，不伤害子孙后代的长远利益，发展经济要与保护资源、环境、生态相统一，不能顾此失彼，经济要发展，生活要提高，环境和生态也要改善。园区的建设，从时间上讲，有起点，无终点35、，从效益上讲，要最大限度追求社会效益、企业效益、环境效益的统一，既不能因环境、生态有意放慢开发建设速度，更不能以环境、生态为代价谋求短期经济效益。3.2.5园区基础设施要先行，加速招商引资基础设施必须先行。园区开发、建设速度取决于土地出让和招商进度。因此道路、供电、供气、供水、通讯、土地平整和配套公建设施要始终保持超前。3.3园区定位和产业选择3.3.1园区定位1.全国领先、西部最大、在国家微电子工业布局中具有重要影响的芯片制造及研发基地；2.全国一流的国家级软件产业基地；3.重庆市发展循环经济，建设资源节约型及环境优良型社会的示范区；4.人才富集、生态优美、服务高效的国际社区。3.3.2产业36、选择根据园区的定位以及自身的发展需求，在坚持可持续发展和以高新技术产业为先导的前提下，优先选择以下产业：1.半导体制造（1）芯片制造（2）LED照明产业（3）太阳能电池（4）低温多晶硅（LTPS）显示器2.封装测试与材料加工3.软件与信息服务产业4.电子信息产品制造（1）通讯设备制造业（2）医疗电子制造业（3）消费类电子（4）汽车电子（5）工业自动化控制及其他5.文化、教育、卫生6.第三产业3.4园区开发、建设发展规划某某微电子工业园的总体规划重庆某某微电子工业园的总体规划将坚持高起点、高标准，结合开发模式、开发时序，具有可操作性，基本满足现代工业园不断创新的要求。同时，注重环境建设和与周边关37、系的协调，具有可持续发展的潜力。总体规划的主要内容包括对园区进行合理定位；对产业布局用地范围内的各类产业布局进行规划；对园区的主要经济技术指标进行测算以及规定企业入驻的条件。同时，本规划从行业宏观的角度，对园区20.3015km2范围内的土地整治、道路、动力供应等进行规划，以满足入驻企业对场地、配套、环境、能源设施、交通等条件、设施的需求。重庆某某微电子工业园（即本次规划的规划区）位于重庆市城市副中心某某组团，组团分别由沙xx区某某镇、土主镇和陈家桥镇三镇的部分辖区构成。在重庆市主城区发展空间战略布局中某某组团具有重要的战略地位，主要功能包括城市科技人力资源中心、城市的物流中心和微电子工业中心38、。园区占地面积20.3015平方公里；园区建设用地13.7734平方公里。重庆某某微电子工业园将建设成为以工业现代化为基础、管理现代化为支撑、城市现代化为标志，以发展IC产业、软件产业、电子信息等科技型产业为主的微电子产业园区。重庆某某微电子工业园的产业策划重庆某某微电子工业园的功能定位是把园区建成全国领先、西部最大、在国家微电子工业布局中具有重要影响的芯片制造和研发基地；全国一流的国家级软件产业基地；重庆市发展循环经济，建设资源节约型及环境优良型社会的示范区以及人才富集、生态优美、服务高效的国际社区。为此，园区将来发展将呈现三园两区的局面，即IC产业园、软件园、应用产品园、综合发展区和生活配39、套区。目前，惠普、方正、华洋等公司已和园区有合作意向，将来会吸引更多的IC及软件业公司前来投资。4项目建设的背景及必要性4.1项目建设的背景目前，全球已经进入信息化时代，在知识日新月异的今天，高科技产业的发展已经日益成为决定一个国家国际竞争力和一个地域可持续发展的关键因素。集成电路产业和软件产业是高新技术产业的核心，是世界科技竞争的制高点之一；是信息化带动工业化、加快传统产业结构调整和优化升级以及催生新生科技产业的发展基石。我国历来十分重视高科技产业的发展，党和国家领导人更是提出了“科技是第一生产力”和“科教兴国”等战略思想。党的十六届五中全会指出：“要深入实施科教兴国战略和人才强国战略，把增40、强自主创新能力作为科学技术发展的战略基点和调整产业结构、转变增长方式的中心环节，大力提高原始创新能力、集成创新能力和引进消化吸收再创新能力。”2004年6月召开的重庆市委二届五次全委会通过了中共重庆市委关于加快推进新型工业化的决定，提出了推进重庆工业 “5444”的发展思路。即努力实现五大发展目标、集中力量发展四大重点产业、切实抓好四大战略任务和大力实施四大保障措施。2005年11月召开的重庆市委二届八次全委会审议通过中共重庆市委关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议，对“十一五”时期的全市经济社会发展作出全面部署，强调“十一五”期间全市的经济结构和经济增长方式要有根本性改善，基础产41、业和特色产业要有突破性发展。重庆市委、市政府高度重视信息产业等高新技术产业的发展，已把电子信息产业列入全市三大先导产业之一。微电子工业作为一个完整的产业集群和电子信息产业的核心，将在我市实施新型工业化战略和创建创新型社会进程发挥重要的示范和带动作用。引进、消化、吸收、创新是我市发展和壮大电子信息产业的必然选择。为积极引进国内外一批电子信息产业的重大项目，迅速形成我市电子信息产业的产业规模，奠定产业持续创新能力的基础，市委、市政府决定设立重庆某某微电子工业园，以此作为我市“十一五”期间电子信息产业发展的重要载体之一。为此，我市提出了“十一五”期间电子信息产业 “1162”的工作思路，即：通过1042、0亿美元的产业投入，主要依托北部新区和某某微电子工业园区等2个具有积聚功能的产业园区，力争通过重点发展包括微电子产业、软件与信息服务产业在内的6大产业集群，使我市的电子信息产业在“十一五”末达到1000亿元人民币销售收入以上的规模。4.2园区现状重庆某某微电子工业园自2005年8月22日批准设立以来，在市级各部门、市地产集团、沙xx区委、区政府的大力支持和帮助下，以市委、市政府提出的全市新型工业化“5444”发展战略和电子信息产业“1162”工作思路为指导，以把园区建设成为我市新型工业化战略“推进器”和电子信息产业发展“新平台”为己任，以尽快形成微电子相关产业集群为目标，聚精会神，抢抓机遇，科43、学规划，精心布局、积极招商，为园区的启动、全面开发建设和将来过渡成为国家级特色工业园区奠定了良好的基础。重庆某某微电子工业园的建设本身具有两大独特的优势。首先，位于该园区西侧的重庆大学城集中了在渝十多所高校，是重庆市人才富集的文教科技区，可为园区的产业发展提供高素质的人力、智力和技术支撑，容易形成教育资源推动产业形成，产业发展带动教育资源效益发挥的良性互动格局；其次，位于北侧的物流园区，依托全国铁路集装箱重庆结点站，建设以“国际集装箱多式联运”为主体，包括运输、仓储、配送、加工、包装等各种增值服务功能在内的，具有国际先进水平的综合物流园区，可为某某微电子工业园的启动在交通运输和物流配送等方面提44、供有利条件。重庆某某微电子工业园截止目前，园区招商引资的势头良好，先后与世界500强企业、国外知名企业和国内优势企业共12家企业进行了项目对接，签约入园项目6个，协议投资超过20亿美元。“811”项目已具备招标建设条件，厂房建设定于2006年4月正式动工； 太阳能电池项目已完成项目业主-川禾科技（重庆）有限公司的注册，1000万美元的注册资本金已全部到位，其开工建设在即；惠普全球软件服务中心（中国）重庆分中心已完成注册，并于2005年10月25日举行了重庆分中心授牌仪式。该分中心决定进驻某某微电子工业园，急切需要启动建设其2000人规模的研发和生活场地。另外，拟进入园区的北大方正基板、东芝锂电45、池、台湾高盛集团低温多晶硅LCD生产线以及煤科院重庆分院的工业安全、华洋控股的电子电器等一批重大高科技项目也急需园区提供生产、生活条件。4.3项目建设的必要性4.3.1有利于增强我国国际竞争力高科技产业的发展已日益成为决定一个国家国际竞争力的关键因素，发达国家为保持其经济和科技的领先地位，都把夺取未来15年高技术的制高点，作为科技发展战略的目标。作为全球最大的发展中国家，中国尤其需要重视高科技产业的发展策略，因为它不但影响中国的经济发展速度、国际竞争能力，也将决定中国能否在21世纪实现现代化的目标。未来15年，甚至更长时间内，我国将面临经济全球化竞争、经济社会协调发展、国家安全威胁和资源环境危46、机四大战略性挑战，而发展高科技产业是从根本上解决这些问题的必由之路。从1986年起，我国就开始实施高技术研究发展计划（“863”计划），推动了高科技领域的技术进步。但是与经济高速增长相比，高科技产业技术进步步伐还不够大，在某些领域与国际先进的技术差距甚至在拉大，存在的问题突出地表现在以下几个方面：高科技发展目标不集中；各类高科技发展和产业化计划缺乏有机协调；自主创新能力不强；有效投入严重不足等。为解决上述问题，国家建立了国际技术发展形势动态监测与预见体系；启动“兴业计划”促进高新技术成果工程化，从根本上解决科研与产业“两张皮”的问题；国家制定了一系列相关联的政策和规划，正在指导我国高科技产业的47、健康发展。4.3.2有利于提高重庆市综合竞争力重庆市位于中国版图的中腹部，处于东西联动，南北呼应的枢纽区位上，具有西进、东出、南下、北上的回旋余地，。长江黄金水道把重庆与辽阔的中部和东部紧紧相连，如同长江之水，“蓄势群山千般曲，冲出夔门天地宽”。在国家西部大开发的战略方针指导下，直辖后的重庆正在建成为长江上游及西部地区的经济中心。近年来，重庆市的高新技术产业化取得了令人振奋的成果。2005年的统计数据显示，重庆市的高新技术及产品产值697.06亿元，同比增长15%。但由于受客观条件的限制，部分高新技术产业尚处于空白状态，优势产业也有待整合提高。重庆市作为一个老工业基地，传统产业的比重非常大，重48、庆集“东北现象”和“西部现象”于一身。直辖初期，国企历史包袱沉重，结构性矛盾突出，为此重庆市提出举全市之力打好国企改革攻坚战，“5444”的新型工业化发展思路顺势萌生。计划到2010年，工业经济总量、工业集中度、工业经济效益和质量、信息化水平和科技创新能力、人民生活和就业水平实现“五个显著提升”；集中力量发展汽车摩托车、装备制造、资源加工、高新技术“四大重点产业”； 抓好优化调整生产力布局、改造提升传统产业、着力发展循环经济和充分发挥劳动力资源优势“四大战略任务”；实施深化经济体制改革、扩大对内对外开放、发挥人才支撑保障作用、加强组织领导“四大保障措施”，走一条有重庆特色的新型工业化道路。对于49、一个老工业城市，重庆市的汽车摩托车产业在全国乃至世界都有一定的知名度，重庆市的装备制造业在我国具有重要的地位，但高新技术产业不论从规模上，还是产值上，在全国各大城市中处于后进状态，特别是电子信息产业与先进水平相比，差距更为巨大；在进入信息化时代的世界，只有发展高新技术，才能保持经济的健康、高速发展，提高综合竞争力，因此某某微电子工业园的建设，是优化重庆市产业结构、提高重庆市综合竞争能力、保证重庆市国民经济持续发展的需要。4.3.3有利于发挥人才与高科技联动优势重庆市的IC产业及软件产业正处于起步阶段，与经济发达国家和地区相比存在明显的差距。高科技产业的发展需要大量的人才队伍做后盾，而高科技的发50、展反过来对人才的发展又起到促进作用。重庆市正在城市副中心某某组团范围内兴建重庆大学城。重庆大学城集中了在渝十五所高校，将成为重庆市人才富集的文教科技区。2005年9月已入驻2万新生，2010年就学学生将超过15万人；大学城内高校云集，人才、智力优势极为突出，必将园区紧密对接。园区为大量人才提供了用武之地，大学城又为园区发展提供了人力、智力、技术资源的强力支撑，为科研成果的孵化和产业化提供了最有力的保障。4.3.4有利于重庆市就业与再就业世界上不论是发达国家或发展中国家，为了国家及社会的稳定，都把扩大就业作为一个国家的基本国策之一。我们党和政府历来都非常重视就业和再就业的工作，并把它作为一个“重51、要工程”和一个严肃政治任务来抓，江泽民同志在十六大报告中明确提出：“就业是民生之本。解决就业问题是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。国家实行促进就业的长期战略和政策。各级党委和政府必须把改善就业环境和增加就业岗位作为主要职责”。为了贯彻党的十六大重要精神，从中央到地方各级政府都召开了再就业工作会议，强调在完善社会保障体系的基础上，重点作有劳动能力和就业愿望的下岗失业人员的再就业工作。最近在十二月十日，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上再次指出：“正确处理改革发展稳定关系，切实作好就业和再就业工作，完善社会保障体系，提高城乡居民生活水平，保持社会稳定。”作好再就业工作关系到下岗失职人员的切身利52、益，关系经济的发展和社会的稳定，我们必须以实践“三个代表”重要思想的高度，充分而认真落实十六大的精神，坚决执行党中央的指令。 5市场分析5.1园区竞争优势分析5.1.1区位优势园区坐落于中梁山、缙云山、寨山坪和梁滩河、虎溪河“三山两河”之间，重庆市沙xx区某某组团范围内，位于重庆市大学城的东侧。南北走向的襄渝铁路、渝遂高速公路及中环快速路，从园区纵贯而过，科技大道及南线从东向西贯穿园区，随着穿越中梁山的三条公路隧道（即将通车的渝遂高速，联接梨树湾及科技大道南线；规划修建的井口至土主快速路；规划修建的北部园区至回龙坝的快速路）及轻轨一号线（朝天门双碑大学城）的逐步开通，使沙区东、西（两大城市副中53、心）两区成为有机的整体；因此某某微电子工业园与空港、龙头寺火车站、寸滩深水港及主城各区的联系便捷。5.1.2兴业环境优势 1.能源供给 园区规划建设2个220KV变电站，2座110KV公用变电站， 4座110KV专用变电站，23座10KV公共开闭所，目前由重庆大学城白鹤村220KV变电站供电；园区规划供水规模为60-100万吨/天，规划建设处理能力为60-80万吨/天的污水处理厂；园区规划建设一座80万立方米/日燃气门站，目前园区供气规模已经达到6万立方米/天。 2.人力资源 重庆市拥有33所高等院校，在校学生约40万人。拥有1万多个科研和技术开发机构，56万各类专业技术人员；350余所职业技54、术学校，每年可培养10万名技术工人。 重庆大学城拥有5所大学，重庆大学、重庆师范大学、四川美术学校等已经建成开学。到2010年就读学生将超过15万人，形成园区发展的人力、智力、技术资源支撑。园区具备完善的人力资源服务体系，可为入园企业提供全方位的人力资源服务。 3.货物通关 园区专设保税仓库，海关派驻机构入园现场办公，便捷办理进出口商品通关业务，而且园区正在申请办理保税区。 4.通讯信息 园区通讯由中国电信、重庆移动、重庆联通、西南网通、有线网络共同建设。首期电话装机容量3.9万门，10G高速宽带网络为园区提供通向世界的快速信息通道。 5.交通物流 重庆目前拥有江北国际机场等3个机场，园区距江55、北国际机场、寸滩深水港25分钟左右车程。襄渝铁路、渝遂高速公路及中环快速路，由南向北纵贯园区，距重庆现代物流园1.8公里，园区内快速干道已竣工通车，11公里“一横五纵”骨架道路将于2006年6月全部建成。 6.生态环境 中梁山脉、缙云山脉横卧东西，梁滩河及虎溪河蜿蜒曲折流经园区，与生态绿地交相辉映，是高科技企业发展的理想之地。5.2园区政策及服务环境分析5.2.1基本建设方面1.园区的水、电、气、道路、通讯等基础设施建设纳入全区城市总体建设规划，由园区业主和有关部门优先安排；2.园区的土地必需用于高新技术产业及符合规划的相关事业，园区的土地使用权出让、转让及房产转让按有关法律规定办理；3.园区56、控制性详规审批通过后，由园区业主组织实施。需变更土地规划功能的，由园区建设领导小组签署意见后，报国土、规划部进行审批。5.2.2优惠政策1.普惠政策享有国家、重庆直辖市对高新技术及“三资”企业以及西部大开发优惠政策。2.特惠政策享有国家级高新技术开发区优惠政策、三峡库区优惠政策和重庆特色工业园区优惠政策。3.个案政策凡符合园区产业发展规划、科技含量高、投资规模大、产业聚集效应好的入园项目、除享受以上政策外还可以在土地供应、财政补贴、税收优惠、标准厂房租用及风险投入等方面实行个案优惠政策。5.3重庆市及沙xx区土地供求状况分析5.3.1重庆市土地供应状况分析2004年，重庆市土地交易活动比较活跃57、，全市成交面积达到15640亩。随着国家宏观政策的出台，2005年，重庆市土地交易活动出现回落，当年全市共成交土地141宗，共计13590亩，成交面积比2004年下降12.1%，土地供应政策的影响初步显现。进入2006年以来，重庆土地交易再一次走低，1-4月土地交易情况与去年同期水平相比见表5-12006年1-4月与去年同期成交情况比较表5-1 2006年1-4月与去年同期成交情况比较季度成交宗数（宗）成交面积（公顷）建筑面积（万平方米）成交金额（亿元）出让金（亿元）05年1-473523.041143.1357.9222.4406年1-449457.94677.4846.9220.49变化幅58、度-32.8%-12.4%-40.7%-19%-8.7%由上表我们可以看出，2006年1-4月土地成交情况比2005年1-4月有一定回落，交易土地49宗，成交面积457.94公顷，其中：经开园5宗，土地成交面积79.71公顷；南岸区4宗，成交面积105.68公顷；沙xx4宗，成交面积87.03公顷；渝北区10宗，成交面积51.54公顷；巴南区5宗，成交面积41.42公顷；九龙坡区6宗，成交面积31.83公顷；高新园区2宗，成交面积；江北区5宗，成交面积16.67公顷；大渡口2宗，成交面积4.49公顷；高新区4宗，成交面积5.13公顷；经开区1宗，成交面积2.08公顷；渝中区1宗，成交面积0.259、2公顷。这表明我市在盘活存量国有土地和利用市场机制配置土地资源方面有较大的提高，土地供应状况十分良好，全市大部分地区已经形成了规模开发及合理利用土地资源的趋势。5.3.2沙xx区土地供需情况根据城市化发展需求、西部大开发的发展机遇和沙xx区的创新创业需求，沙xx区的土地需求主要来自于以下几方面：1.沙xx区及重庆市其他几个城市中心区因为城市化、空心化发展的趋势，势必要求城市核心区的老旧工业企业、制造企业外迁至交通条件、基础设施条件、投资环境良好的近郊地区。根据目前重庆市近郊地区兴建的园区群来看，只有井口工业园区、西彭现代工业园区和重庆某某微电子工业园等几个定位于接纳工业制造业企业的地区，所以会60、产生较大的土地需求缺口。2.随着国家西部大开发等战略的实施，诸多对西部内地地区的优惠政策以及西部地区的相对低廉的劳动力和人才成本将吸引较多的外资企业和外地企业进入内地兴建制造等分支机构。而重庆市作为长江上游的经济发展中心城市以其独有的区位优势和经济发展优势必将吸引许多的企业进驻，因此也会产生较大的园区土地需求。3.重庆某某微电子工业园区是重庆市重点发展微电子工业的工业园区，伴随着国家大力发展微电子工业时代的到来势必产生较大的土地需求空间。据调查统计，2004年前三季度沙xx区出让土地112.5万平方米（其中工业用地82.65万平方米），2005年前三季度出让土地142.77平方米（其中工业用地61、24.1万平方米），同期增长27%，表明了沙xx区仍然存在着巨大的土地需求。但对比工业用地土地出让数据可知：05年较04年沙xx工业用地土地出让下降了70.8%，由于沙xx被定义为城市副中心，加之主城今年“退二进三”战略的实施，使得沙xx区对工业用地供给自然减少。随着重庆的直辖、城市化进程的加速以及经济的快速发展，重庆的工业化步伐也将越来越快，沙xx区土地有效供给不足与现实需求之间的矛盾将会加剧。重庆某某为电子园毗邻沙xx区，其建设可以为新兴工业以及高新技术产业提供成熟的土地资源，有效的部分解决这种矛盾，并可以与沙xx区互为依托，其建设前景良好。5.4园区土地整治及转让模式分析园区土地整治是合62、理利用国土资源和实现国土资源可持续发展，在规模开发和综合利用土地资源方面具有重要作用。土地整治属于土地一级市场的范畴，目前正在向社会化、市场化、产业化的方向发展。重庆某某微电子工业园区土地整治运作采用行政宏观指导和市场微观运作相结合的模式，对规划区域通过审批手续或者购买协议将农用耕地、工厂企业用地转化为园区建设用地，其整治过程包括土地征用或者收购、土地平整、基础设施建设、环境配套建设等过程，并从这一系列的建设过程中产生新增收益。待土地整治成熟后按照市场规律，结合土地区位、功用等因素综合考虑设定底价，以公开招标或者协议转让等方式转让给有土地需求的工业企业或者亟待产业化的高新科技企业，收回土地开发63、整治成本，带动地区经济发展。非经营性或者公益性建设用地的转让主要采用协议出让的方式，而经营性建设用地则主要采用公开招标拍卖的方式。6建设地址及建设条件6.1建设地址和地理位置重庆市某某微电子工业园建于重庆市西部新城（某某组团），位于重庆市大学城的东侧，分别由沙xx区某某镇、土主镇和陈家桥镇三镇的部分辖区构成。东接中梁山，北靠某某组团科技大道，西临500KV 陈家桥变电站，东南以某某组团总体规划确定的边界为界。园区附近的寨山坪自然生态区、园区西南面的生态植物园、园区内大量组团公园、沿河绿化带以及历史文物等为园区内工作生活的人士提供休闲了良好的休闲娱乐环境。6.2地质、水文和气象条件6.2.1地质64、条件1.地形地貌规划区环绕中部寨山坪布局。主要为平坝浅丘地形，坡缓沟浅，地势中部高四周低。寨山坪一带山体将用地分隔为东西北三部分，整个地貌为东、西、北三面是浅丘，中部较高，为构造剥蚀浅丘地貌类型。梁滩河自南向北穿过规划区东部，在河流两侧形成低缓的浅“V”型河谷地貌。红线范围内最大高程位于园区北面的寨山坪支脉山体范围内，其最高海拔高度为377.3米；区内最低高程276.9米，最大高差为100.4米，位于东侧梁滩河沿岸低洼地带。全区其余地形高程多在277-315米之间，相对高差一般小于15米。2.自然生态状况 （1） 植被规划区地带性植被为中亚热带常绿阔叶林，目前有马尾松次生林、竹林和一些人工林，65、其余皆为灌木丛或草丛植被。绝大部分为农地，以农作物为主，各种乔木、灌木及草本植物主要分布在农宅前后。周边山体植被较好，主要分布的乔木有马尾松、柏树林等。主要竹种是慈竹和硬头篁，生长在湿润的溪边、沟谷、山麓和农家周围。组成灌木的主要种类是黄荆、马桑、野花椒等。（2）土壤主要有水稻土、冲击土、紫色土、黄壤土、石灰岩土五种土类。3.地质构造及地震规划区所处地块位于新华夏构造体系川东南弧形构造带的华蓥山带状褶皱束与宣汉重庆平行褶皱束的交接地区。区内未见断裂及破碎带通过。据中国地震动参数区划图（2001）及建筑抗震设计规范（GB50011-2001），该区地震基本烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g66、。4.地质灾害评估根据重庆市地质矿产勘察开发局川东南地质大队作出的重庆西部新城某某科技产业孵化基地控制性详细规划地质灾害评价报告显示，本规划区多数用地为地质灾害低易发区和中易发区，寨山坪山体范围内的城市建设活动应谨慎控制进行。6.2.2水文条件规划区属中亚热带季风性气候。据重庆市气象台资料综合统计：规划区年均气温18.9，最高气温42，最低气温-1。年平均降雨量为1048.1毫米。区内以降雨为主，少见雪、雹。根据地下水储存条件、水力特征等，区内地下水主要为基岩裂隙水。含水层主要为侏罗系中统上沙溪庙组砂岩地层，以及侏罗系中统下沙溪庙组、侏罗系中统新田沟组、中下统自流井组、下统珍珠冲组的砂岩地层。67、该类地下水的含水层岩为一套以夹砂岩、薄层灰岩，或砂岩与泥岩不等厚互层的河、湖相沉积岩。砂岩中的裂隙是地下水储存、运移的主要通道，泥岩相对隔水，地下水除裸露区外，补给条件一般较差，含水量较低，具就近补给，就近排泄的特点，天然露头泉流量一般小于0.1升/秒。梁滩河及其支流为区内和周边的主要水系，向北最终汇入嘉陵江，是为一级支流。由于存在严重水质污染，用地以东梁滩河（虎溪段）治理工程目前已经列入国家环保总局拟定的五条全国次级河流整治试点。6.2.3气象条件根据有关气象资料，重庆市属于中亚热带湿润季风气候，气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，季风明显。气候具有明显随海拔高度变化的立体规律，是典型的68、山地气候。1.气温绝对最高温度 42.2绝对最低温度 -1.8历年年平均气温 17.8最冷月平均气温 7.2最热月平均气温 27.42.相对湿度历年年平均相对湿度 79%最热月平均相对湿度 75%最冷月平均相对湿度 83%3.降雨量历年年平均降雨量 1081.7mm最大日降雨量 192.9mm最大小时降雨量 65.2mm4.降雪量历年平均降雪天数 1.2d最大降雪深度 3.0cm5.气压历年平均气压 98.39Kpa6.风向全年主导风向及频率 N 13%年平均风速 2.2m/s最大风速 28.4m/s7.雷暴日历年平均雷暴日 38.6d8、日照历年平均日照时数 1230h9.风压基本风压 3069、kg/m2项目拟建场地位处亚热带，气候温暖潮湿，雨量充沛，多年平均降雨量1100mm以上，降雨多集中在5-9月份，占全年降雨量的三分之二。6.3交通、物流条件6.3.1交通条件南北走向的襄渝铁路、渝遂高速公路及中环快速路，从园区纵贯而过，科技大道及南线从东向西贯穿园区，随着穿越中梁山的三条公路隧道（即将通车的渝遂高速，联接梨树湾及科技大道南线；规划修建的井口至土主快速路；规划修建的北部园区至回龙坝的快速路）及轻轨一号线（朝天门双碑大学城）的逐步开通，使沙区东、西（两大城市副中心）两区联结成为有机的整体，因此使得某某微电子工业园与空港、龙头寺火车站、寸滩深水港及主城各区的联系变得更加便捷。6.370、.2物流条件规划区东北方向土主地区规划铁路集装箱节点站和大型综合汽车枢纽站以及轻轨、公交站场，将形成客货运输枢纽；回龙坝地区即将建设物流中心，直接与规划区相连，均可为规划区提供充足有效的通勤、运输服务。园区的物流通道目前有三条：其一，通过东北面土主的铁路集装箱节点站作为以铁路为主线的物流通道；其二，通过科技大道南线与渝遂高速公路的立交口，将渝遂高速公路作为主要物流通道；其三，通过中环快速路，形成以城市道路为主线的另一条物流通道。在远期，随着二环快速路的建成，将为本区新增加第四条物流通道。6.4基础设施条件 6.4.1电力按照某某微电子工业园区控制性详细规划,园区建设前期用电由重庆大学城白鹤村271、20KV变电站提供。后期拟在规划区建设2座220KV变电站，2座110KV公用变电站，4座110KV专用变电站，23座10KV公用开闭所。电源拟从园区外西北侧陈家桥变电站（500KV）线路输入，现经白鹤村220KV变电站向园区供电，将来经两座220KV变电站向规划区供电。6.4.2供水园区规划区内当前供水主要由现状陈家桥水厂和虎溪水厂及其它自备水厂满足，规划区内远期供水拟由井口水厂供给，井口水厂设计供水能力为30万立方米/日，该水厂以嘉陵江为水源。园区内沿规划道路形成DN500-DN400-DN300-DN200环状供水管道系统，满足生活、消防用水需要。6.4.3.燃气重庆某某微电子工业园内，72、目前还没有燃气管网。根据重庆市西部新城（某某组团）概念规划，在本规划区外东北面规划有一天然气配气站，该配气站气源由直径为426毫米的虎壁线供给，压力为次高压，配气站出管管径为325毫米和219毫米的主干管经过本规划区的城市主干道。远期用气可由重庆市城市外环供气骨干网络解决，气源供给有保障，可以解决规划区远近期供气需求。6.4.4通讯本园区目前电信业务由扩容后的团结村电信模块交换局负责，远期电话业务由规划的某某电信模块交换局提供，不足部分由陈家桥中心电信局提供，电信模块局所建设结合建筑进行布置。电信线路全部下地敷设，电信管道中应留出1-2孔供防灾通信等线路使用，规划区内均实行户线工程。6.5其它73、建设条件6.5.1配套设施条件邻近本区的重庆大学城，一期工程已经竣工，二期工程已经启动，并正在紧张地建设中，以重庆大学为核心的多所高校必将为某某微电子工业园提供源源不断的充足的人才保证，同时大学的科技研究成果可在本区进行直接转化。园区内将修建三甲医院一座，为企业服务的培训中心一座，中小学校合计 7座，西部新城高档次的与国际接轨的商业服务设施可为在本区内投资的海内外客商提供服务，可为入驻企业职工及家属提供医疗、文教服务。园区居住用地为278.44ha,可修建各类住宅超过400万平方米。因此园区配套设施齐全，服务方便多样。6.5.2发展形态评价分布于缙云山、中梁山之间的谷地保持规划区内相对完整，经74、由寨山坪山体加以分隔的用地格局发挥了天然屏蔽的作用，有利于根据用地条件合理选择用地性质，调配开发建设的规模、强度和时序。整体发展形态可与用地环境及交通布局相适应，在规划区的建设过程中实现组团发展、功能搭配和弹性开发等构想。6.5.3 产业用地条件某某微电子工业园主要定位为具有鲜明特色的专业化科技工业园区，在目前的产业规划中主要产业拟定为IC产业、软件产业和电子信息产品制造业。这些产业要求用地较平整，地块大小适中，供水、供电、供气便捷且足量，远离铁路，避免振动干扰等等。在目前的用地分析中，红线内大部分用地为一类用地，即适合修建用地。另外，由于其基础设施正在分期积极建设中，其水、电、气、讯的容量均75、能按时满足要求，因此本区域极适合所规划的各类产业用地的需要。7园区规划、功能、建设内容及规模7.1规划依据1.中华人民共和国城市规划法；2.城市规划编制办法；3.城市规划编制办法实施细则；4.城市用地分类及规划建设用地标准；5.城市道路交通规划设计规范；6.重庆市城市规划管理条例；7.重庆市城市规划管理技术规定；8.重庆市控制性详细规划编制技术规定(试行)；9.沙xx区总体规划(20022020)。7.2项目规划原则及目标7.2.1规划原则1.遵循“十分珍惜和合理利用土地”的基本国策。加强对土地经济效益的分析，充分体现用地的使用价值；2.“合理性原则”。合理确定规划区的功能布局、空间形态、交通76、组织和基础设施建设内容，保证各项设施配套，找到各种矛盾的平衡点，建设成独具特色的现代工业园区；3.“弹性规划原则”。在遵循总体规划所确定的布局结构和原则的同时，结合实际情况，作好现有用地的调整规划，统筹安排，合理布局，为经济发展服务；4.遵循“服务招商，便于政府土地使用权出让”的原则；5.“超前性与可操作性原则”。在保持规划合理性和管理延续性的同时，充分考虑实施的可行性，做到远近结合，使规划既具超前性又具有可操作性；6.“经济性原则”。竖向设计考虑工业区特点的同时尽量减少土方量并以“土石方在本地区内就地平衡”为原则，为园区低成本启动打下基础；7.“生态保护性原则”。注重工业园区生态保护，对于能77、起到改善生产生活环境作用的自然物质，如山体、水系尽可能保留。7.2.2 产业发展目标及方向发展目标：到2010年完成80亿美元的产业投入，形成1000亿元以上人民币产值，建成中国西部门类最齐全、规模最大的集成电路制造研发基地和国家软件产业基地，成为中国西部的“硅谷”。发展方向：以IC产业为龙头，打造集设计、研发、制造、配套于一体的微电子产业集群，包括：IC设计、研发；芯片制造、封装、测试；软件与信息服务；电子电器产品；仪器仪表及工业控制产品；新能源材料及配套产业。7.3产业规划1.某某微电子工业园将发挥工业园区产业聚集、资源配置优化、基础平台优良等特点，建立起完善的IC产业链：涵盖IC设计（在78、软件园内）、芯片制造及配套供应（芯片制造园）、封装测试及配套（封装测试园）、以及广泛的下游产业系统应用产品生产（应用产品园）；2.园区产业根据生产条件以组团形式布局。建成后的某某微电子工业园区入驻企业累计总投资将达840亿元人民币，预计实现工业总产值1480亿元；3.园区建成6英寸-12英寸多规格（0.35微米-0.09微米）芯片生产线共7-10条，芯片生产能力达到400-600万片；4.园区建成芯片封装测试及封装材料厂3-4座，重点发展PBGA、BGA、FC等封装技术和LED封装，封装生产能力达到10亿块；5.园区将建成国家级软件产业基地，从事IC设计、软件信息服务与外包业、信息安全、数字内79、容与娱乐、嵌入式软件、应用软件等；6.园区发展硅材料应用技术和各种电子产品制造业，如：LED照明、太阳能电池、通信设备制造业、消费类电子产品、数字医疗、汽车电子、工业自动化控制及其它电子产业。7.4园区功能布局园区由“四园两区”组成。它们是芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区。7.4.1软件园软件园内布设IC设计产业与芯片制造产业形成上下游产业链；随着惠普全球软件服务中心（中国）的落户，软件与服务外包成为软件园的重点产业布局之一。除此之外，还将重点发展IC设计、信息安全、数字内容与娱乐、嵌入式软件开发、应用软件等产业。园区还将设立SOHO区和标准厂房区，为海外归国80、人员和中高级软件技术人才提供创业平台，共同把软件园打造成为国家级软件产业基地。7.4.2芯片制造园芯片制造园的发展目标是全国领先、产业规模西部最大、在国内微电子工业布局中具有重要影响。芯片制造是微电子产业链中的核心环节。在芯片制造园规划建设7-10条6-12英寸芯片生产线。同时，太阳能电池、低温多晶硅显示器等以半导体加工制造为主的产业也在该区域布设。相对集中的产业布局不仅有利于公用管网设施的优化建设，而且更有利于主营企业和配套企业的共同发展，充分发挥聚集效应。7.4.3封装测试园封装测试园重点布设芯片封装、测试和封装材料生产，具有封装工艺研究和封装、测试解决方案的提供能力，主要采用塑料球型阵列81、栅格（PBGA）、内置暴露式散热片(BGA)、片级封装(CSP)、系统封装(SIP)、数字逻辑芯片和数字存储芯片等先进封装测试技术，对芯片制造园的产业形成产业链下游支持。7.4.4应用产品园依据重庆市“十一五”发展战略研究和市委“1162”工作思路，重点发展通信设备制造、医疗电子、消费类电子、汽车电子、工业自动化控制系统等电子信息产业，形成产业集群，成为重庆市电子信息产品制造业发展基地。7.4.5科技创新区科技创新区建于大学城与寨山坪之间，与大学城形成互动，成为整个微电子工业园与大学城联系的纽带；借助科技创新区的环境和位置优势，重点布设高技术创业区、企业研发中心区和企业总部区，体现微电子工业园82、的科技创新水平和对外形象。7.4.6生活配套区 生活配套区为到园区创业、工作的各类人士提供良好的居住环境和便捷的生活设施，居住、餐饮、娱乐、医院、学校、商业等功能完善。7.5园区产业布局7.5.1软件园软件园位于科技大道与科技大道南线之间梁滩河以西，呈“一”字型在园区内展开。该区域向南是以半导体制造为核心的芯片制造园，软件园中设置的集成电路设计产业与芯片制造产业形成上下游产业链，相互促进发展；向西毗邻大学城，与大学城丰富的教育和人力资源形成互动良性循环。7.5.2芯片制造园芯片制造园布置于科技大道南线以南和中环快速路西侧的区域，该区域呈“7”字型，位于园区中部。本区域主要由芯片制造以及其配套企83、业组成。芯片制造企业对振动干扰要求尤为严格；因此布置于远离铁路的区域。同时，芯片制造园内布置有太阳能电池、低温多晶硅等新兴生产企业及保税仓库。7.5.3封装测试园封装测试园布置于科技大道与科技大道南线之间、西临梁滩河、东至渝遂高速公路。对芯片制造园的产业形成产业链下游支持。7.5.4应用产品园应用产品园位于园区科技大道南线以南，西临梁滩河、东至渝遂高速公路。该区域发展各类电子产品制造业,成为重庆市电子信息产品制造业发展基地。7.5.5科技创新区科技创新区建于大学城与寨山坪之间，与大学城形成互动，成为园区与大学城联系的纽带，另外优美的环境适宜中介、科研工作的开展及无污染电子企业的生产活动。7.684、建设内容作为一个依托重庆大学城的微电子工业园区，重要的是为进入园区的业主提供平整后的土地和配套完善的公用设施。因此，本项目主要建设内容集中在整治土地的一级开发上，还配有部分需配套自建的建筑物。其它二级开发的内容则由招商引资进入的业主去具体建设和实施。二级开发内容包括工业厂房以及与之配套的仓储用房，除此之外还包括商品住宅、餐饮及娱乐等商业用房以及一些市政公共设施等。本项目主要建设内容除土地的整治外，另一个主要的建设内容就是园区的基础设施，包括道路网络和水、电、气和通信等。除此之外还包括有助于招商引资需自建的建筑工程，如安置房、标准厂房、研发楼以及公寓楼等。根据园区建设发展进程以及鉴于园区先期入驻85、企业的紧迫需求，将某某微电子工业园分为两期建设。一期主要为满足先期入驻企业的需要，为企业提供一个良好、舒适的生产生活环境，并为二期建设储备力量和积累经验。一期具体范围为重庆市某某组团R标准分区以及小部分M标准分区控制性详细规划范围。二期具体范围为重庆市某某组团M、W标准分区控制性详细规划范围。项目主要建设内容包括：1.园区内20.3平方公里土地中，除山体、水体作为公共绿地以及过境的铁路和对外公路外，其余均要进行土地整治即平基土石方工程；2.在整个园区内根据已批准的控制性详规，道路按主干线、次干线及支线的不同宽度和标准，进行区内的交通网络建设，同时还要沿道路建设护坡、路灯（含线路）及道路的绿化带86、等；3.供应园区内的电压等级为10KV，根据园区的安装容量和用电负荷分布，要分别在园内的三个标准分区建立多个开闭所，同时还要沿区内道路建设电缆沟并敷设相应的电缆；4.园区范围较大，在给排水方面，要沿园区的道路旁分别建设不同管径的给水管、雨水管以及污水管道；5.按照控制性详规，在园区内要敷设天然气、电信以及有线电视和光纤的网络线路；6.环境保护设施；7. 消防设施及公共绿化建设；8.本项目业主除进行上述土地的整治及公用基础设施外，还要自建一些建筑工程，如安置房、标准厂房、研发楼以及公寓楼等。7.7建设规模本项目建设规模是指由园区开发业主直接投资的工程部分，包括土地整治和基础设施中的道路、供配电、87、给排水、燃气、电信等以及由本项目自建的建筑工程等。另外，按照园区的控规要求，对今后园区引入项目后进行的二次开发的总体规模在后面章节也作一个测算。7.7.1用地规模本项目总体规划面积为20.3平方公里，即30450亩。其中，居住用地310.05公顷；工业用地624.7公顷；仓储用地9.9公顷；公共设施用地129.69公顷；对外交通用地26.92公顷；道路广场318.05公顷；市政公用设施用地10.64公顷；绿地318.48公顷；山体用地179.9公顷；其他用地100.93公顷。实际可出让土地面积952.4公顷（折合14286亩）。7.7.2公用工程规模1.供配电规模：总用电负荷约25万kVA，188、0KV输电线路总长42.25km。设220KV变电站两处，用地面积约6.3公顷。在地块R25-2、R41-1各设公用110Kv变电站一处，用地面积分别为0.71和0.73公顷。另外规划专用110Kv变电站4处，专用变电站不单独划出城市建设用地，由建设单位自行解决；在地块R37-2、R46、R58-2、R64、R70-2、R72-2、R79、R81 、W02-5/01、W06-3/01、W09-3/01、W14-1/01、W16-4/01、W22-1/01、W24-1/01、W25-1/01以及M标准分区共布置23处公用10kv开闭所。2.给水、排水规模：园区总用水量约30.3万m3/d，给水干89、管DN300、DN500、DN600为主，长46.2km，污水排水管长81.25km，污水总量22.06万m3/d。污水排水管道为400-600夹砂玻璃钢，在园区新建一个工业污水处理厂，设计能力为10万吨/日。雨水排水管道为800-1200夹砂玻璃钢，总长61.1km。在地块R06-4布置1处2*5000高位水池用地，用地面积为0.62公顷。3.道路、广场：园区内道路总长65km。各类道路设计宽度为：园区城市科技南线快速路宽为38m，主干道分为44m和32m两种，园区次干道为26m、22m两种，园区支路宽16m。规划区内共设社会停车场4处，位于地块W02-6/01（用地面0.25公顷）、W0990、-2/01（用地面积0.25公顷）、W16-2/01（用地面积0.21公顷）、W19-5/01（用地面积0.25公顷）。为发挥土地效益，宜场、库结合设置。园区内设公交首末站1处，位于地块W16-1/01，面积为0.57公顷。4.天燃气：总用气量约为42.344.6万立方米/日，燃气干管管径273mm，长48.18km，新建配气站1#位于寨山坪北边，规模：42万立方米/日，用地面积为0.15公顷；新建配气站2#位于应用产品园的西边,规模：30万立方米/日，用地面积为0.15公顷。5.电信及有线电视：园区内电话总装机量约10.48万门，通信电缆管线30.76km。有线电视线路纳入统一规划，管线长491、2.5km。城市通信管道预留13孔作为有线电视专用。6.消防设施：在地块M10-3/01、M33-3/01、W11-1/01各建一所标准消防站。7.卫生设施（1）规划区内共设垃圾收集站18处，分别布置于地块R01-1、R14、R07-2、R25、R39、R47、R62-2、R73-1和R82-1 、M1-1/01 、M23-1/01 、M35-3/01 、M54-2/01、W03-2/01、W05-3/01、W09-3/01、W11-2/01、W19-1/01；另设一垃圾压缩垃圾中转站。（2）规划区内共设公共厕所18处，分布在地块R06-2、R12-2、R29-2、R71-1、M1-1/01、92、M4/01、M19-1/01、M25-4/01、M42-1/01、M33-2/01、W01-4/01、W02-7/01、W05-3/01、W06-3/01、W11-2/01、W13-3/01、W15-4/01、W19-1/01。8.绿化工程：建设公共绿地214.76公顷，防护绿地103.72公顷。7.7.3自建建筑物规模自建建筑物共115万平方米，其中：标准厂房建筑面积11万平方米；农民拆迁安置用房建筑面积50万平方米；公寓楼建筑面积9万平方米；研发楼建筑面积45万平方米。8征地拆迁及安置8.1 园区现状及基本数据重庆市某某微电子工业园建于重庆市西部新城（某某组团），位于重庆市大学城的东侧，分93、别由沙xx区某某镇、土主镇和陈家桥镇三镇的部分辖区构成。辖区土地30450亩，受影响的农户5920户，受影响的人口20720人。8.2征地、拆迁面积及补偿标准8.2.1征地面积园区本期项目由R、M、W三个标准分区组成，总用地面积20.3平方公里，其中R标准分区740.28公顷、R-1标准分区172.57公顷、M标准分区500.30公顷、W标准分区787.42公顷、W-1标准分区269.9公顷、寨山坪179.9公顷。8.2.2补偿标准及征地费用本园区征地、拆迁补偿费用标准执行中华人民共和国土地管理法、重庆市土地管理规定（渝府地199953号）、重庆市耕地开垦费、耕地闲置费土地复垦费收取与使用管理94、办法（渝府地199954号）、重庆市征地补偿安置法（渝府地199955号）等相关文件规定。根据某某园区管委会提供的资料，本项目征地费包括：拆迁安置补偿费、应上缴税费以及土地出让金三部分费用。其中，拆迁安置补偿费主要有青苗及附着物补偿费、构筑物、个人房屋、人员安置、住房安置等费用；应上缴税费主要有耕地开垦费、新增土地有偿使用费、社会统筹基金、耕地占有税、征地管理费用组成，该部分费用按重庆市人民政府第55号令及市政府、市财政局、市粮食局联合颁发的有关文件测算。平均每亩土地征地费为10万元，总计304500万元。8.3安置补偿方式8.3.1补偿方式园区安置补偿方式采用一次性货币补偿方式。8.3.2补95、偿面积的确定1.土地补偿面积以集体土地使用权证登记数为准，房屋补偿面积按房屋所有权证登记的合法面积为准，构筑物按实计算，青苗补偿按征地时实际种植面积计算；2.未经批准占用耕地成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。9园区土地整治9.1土地整治原则1.采用不同的设计标高为节省投资和减少园区整治中的土石方工程量，本项目在实际进行土地整治时，根据工业园区所处地域内的浅丘地形特点，按照不同地块和路网所处的不同地形，分别采取不同的设计高程进行平基工程。2.挖填方平衡由于在平基时采用了不同的设计高程，本项目在土地平整过程中，一律采取挖方与填方平衡的原则，不弃土也不运入填方土以减少总体的土石方工96、程量。3.因地制宜布局，尽量保持山水园林特色按照园区的详规并结合本项目具体情况对区内各地块进行布局时，应根据园区内土地的实际情况因地制宜进行。将园区的低畦地（水体）及山地用作公园及公共绿化地，托映出渝西山水城市特色，将较为平坦的地块则安排为工业及仓储用地，其它如住宅、商业、文体及其公建等则按区内位置和地形作合理布置。4.保证物流人流有良好的运输和通行条件。5.场地排水畅通，考虑建筑物基础埋设深度。9.2土地整治设计依据本次土地整治的设计依据是根据重庆市西部新城（某某组团）概念规划所确定的地形图和重庆某某组团R、M、W标准分区控制性详细规划所定的道路网走向及标高进行土地整治规划。本次场地平整和土97、方量的计算均以挖方量计算，土方量大小为估算，估算方式采用单位面积平均挖填高度法计算，具体数量应由土方平场施工图确定的数量为准，本数据仅作为经济估算的依据。9.3园区地形地貌红线范围内整个用地较平整，以农田耕地为主，另有数十座小山丘分布其间，地块中部为寨山坪余脉，标高较高属于三类用地不能开发，其余用地均能作为开发用地，但须进行土地整治。根据场地高程分析的情况，本次用地自然标高从276.9米到377.3米，最大高差为100.4米。但是片区内高程较高点均位于场地内的小山丘上，扣除不可建用地外，其余地形高程多在277-315米之间，相对高差一般小于15米，较容易进行场地平整。9.4土地整治规模及可售地98、面积9.4.1土地分块及土石方量计算在土地整治设计中根据不同产业园的用地情况进行场地平整设计，分述如下：1. 1号地区本区占地面积约为125.57公顷，包括芯片制造园“811”工程所在地及其北面的部分软件园用地。其自然地形高差为32.4米，经土方平整后设计高差为28米，在设计中建议分成3-4个台阶，估算土方量为320万立方米，平均挖方高度为2.54米。2. 2号地区本区占地面积约为176.48公顷，包括芯片制造园一部分及软件园的大部分和部分生活配套区。其自然地形高差为47.8米，经土方平整后设计高差为18.5米，在设计中建议分成2-3个台阶，估算土方量为450万立方米，平均挖方高度为2.55米99、。3. 3号地区本区占地面积约为141.36公顷，包括封装测试园和应用电子园（1）。本区内现状有0.72公顷的文物古迹用地，在设计中进行保护，不进行场地平整。除此之外的其余自然地形高差为19.7米，经土方平整后设计高差为11.3米，在设计中建议分成2-3个台阶，估算土方量为190万立方米，平均挖方高度为1.34米。4. 4号地区本区占地面积约为442.52公顷，主要是科技创新区。其自然地形高差为31.5米，经土方平整后设计高差为10.0米，在设计中建议分成2-3个台阶，估算土方量为490万立方米，平均挖方高度为1.10米。5. 5号地区本区占地面积约为306.16公顷，包括芯片制造园南部及大部100、分生活配套区。其自然地形高差为44.2米，经土方平整后设计高差为25.5米，在设计中建议分成2-3个台阶，估算土方量为600万立方米，平均挖方高度为1.96米。6. 6号地区本区占地面积约为182.53公顷，为应用产品园的大部分区域。其自然地形高差为27.4米，经土方平整后设计高差为14.6米，在设计中建议分成2-3个台阶，估算土方量为330万立方米，平均挖方高度为1.81米。通过上述6个片区的统计，园区总计挖方量为2380万立方米，填方区靠近挖方区，挖填方量平衡，平均挖方高度1.72米。9.4.2土地整治规模本项目规划占地面积20.3平方公里，即30450亩，在计算园区土地的整治规模时，应扣101、除区内不需要整治（平基）的部分，不用整治土地如下：1.山体、水体及绿地等 8990亩2.对外交通道路 404亩3.文物古迹用地 11亩合计 9405亩土地整治规模 = 总规划占地 - 不需整治土地 = 30450 - 9405 = 21045 （亩）以上需整治的土地21045亩，占项目总规划用地69.12%，需整治的土地按用途分布如下：居住用地面积4651亩公共服务设施用地 1933亩工业用地面积9371亩仓储用地面积 149亩市政及公共用地面积 160亩道路广场用地面积4771亩合计 21045亩9.4.3园区可出售的土地面积及单价园区可售出的土地面积应是园区总的规划占地面积扣除一些不可出售102、的土地面积后剩下的面积，不可出售的面积包括以下方面：1.山体、水体及绿地等 8990亩2.对外交通道路 404亩3.行政办公用地 18.6亩 4.文物古迹用地 11亩5.道路广场用地 4771亩6.园区自建部分及其它公共服务设施用地 1809亩7.市政公用实施用地 160亩 合计 16164亩园区可售土地 = 总规划用地 - 不可出售地 = 30450 - 16164 = 14286（亩）园区可售土地占总规划用地的比例：14286 30450 = 46.9%在以上可出售的14286亩土地中：工业用地 9289亩 售价10万元/亩仓储用地149亩 售价10万元/亩居住用地 4455亩 售价 70103、万元/亩商业用地 393亩 售价 70万元/亩注：工业用地扣除标准厂房、公寓楼、研发楼的用地面积；居住用地扣除了安置房的用地面积。9.5 投资估算根据目前我市土石方平均综合单价12元/m3估算，土地整治工程估算投资为28560万元。10园区道路系统10.1道路现状 目前，渝遂、外环高速公路、中环快速路、襄渝铁路由南向北纵贯园区，园区内科技大道已经竣工通车，另外，总长为11公里的科技大道南线东延段、科技一路、科技二路、科技三路、方正路、滨河路六条园区骨架干道正在施工建设当中，预计将于2006年6月全部建成。10.2 设计依据1.重庆市城市总体规划(20022020)；2.公路工程技术标准（JTG104、 B01-2003）；3.重庆市西部新城（某某组团）概念规划；4.重庆某某组团R标准分区控制性详细规划；5.其它相关设计规范。10.3道路建设原则1.园区内主干道、次干道及支路的布置既要合理适度又要考虑其经济性，内部交通按环网布置，外部与周边区域道路相衔接，以达到安全、畅通、快速的使用效果。2.布置方式园区内道路系统按方格网络和自由式混合布置，按照园区的控规，区内道路以三纵三横干道构成主骨架，贯通南北的并平行渝遂高速公路的中环快速路形成园区中轴线，其它园区的道路沿高程线顺势布置。3.起点要高由于园区所处的良好地理位置和依托重庆大学城的优势，着眼区内道路以解决与未来某某组团城市中心区的交通联系为105、主重点，解决东南部与沙xx东部城区及西北部与重庆大学城之间的交通联系为次重点。因此，道路建设要高起点，高效率。10.4园区道路结构形式路网在本园区内形成三横三纵的道路交通网络。三横是指北面的69米科技大道、中部的科技大道南线和南面的城市主干道；三纵是中间的中环线快速路和其两侧的城市纵向主干道。其中外部物流主通道是科技大道南线和东面纵向的城市主干道，内部物流主通道是科技大道和其余的城市主干道。园区内车行道路分主干道、次干道、支路三级。其中三横三纵为主干道骨架，在其基础之上增加次干道和支路，形成交通畅通、物流便捷的道路交通体系。道路广场用地318.05公顷，占园区总面积的15.66%。对外交通用地106、26.92公顷，占园区总面积的13.26%。10.5 道路经济指标10.5.1道路等级1.科技大道快速路：园区最重要的交通主干道、景观大道，道路宽度59米，两侧绿化带各宽5米。2.科技大道南线快速路：园区南部干道，向西连接大学城，向东连接沙xx主城区，为规划区内重要的横向交通性道路，道路宽度38米。两侧预留10米绿化带。3.中环线快速路：园区重要的南北向交通干道、景观大道，道路宽度64米，两侧绿化带各20米。4.城市主干道：分布于园区的东西两侧和中部，联系渝遂高速公路与中环线快速路，连通西部新城中心地带与科技大道及其南线，道路宽度分别为32米和44米。5.城市次干道：位于园区中部，起到强化分区107、内部横向联系的作用，道路宽度分别为26米、22米。6.在干道网基础上结合规划用地情况合理布置16米宽的支路。7.渝遂高速公路和成渝公路旧线相接处立交已由交通相关部门规划。8.在区内根据服务半径分别规划3处社会停车场。9.规划四车道及以上城市道路平面交叉口的进出位置，双向均设展宽段，其宽度不应小于3.5米，长度不应小于50米。10.各快速路、城市主次干道均为一级柔性沥青路面。10.5.2设计时速1.科技大道快速路：60公里/小时2.科技大道南线快速路：60公里/小时3.中环线快速路：60公里/小时4.城市主干道： 60公里/小时5.城市次干道： 40公里/小时6.支路： 25公里/小时10.5.108、3设计荷载1.科技大道 汽-20 挂-100， 人群3.5 KN/m22.科技大道南线快速路 汽-20 挂-100， 人群3.5 KN/m23.中环线快速路 汽-20 挂-100， 人群3.5 KN/m24. 城市主干道 汽-20 挂-100， 人群3.5 KN/m25. 城市次干道 汽-20 挂-100， 人群3.5KN/m26. 城市支路 汽-20 挂-100， 人群3.5KN/m210.5.4道路分幅形式及技术标准道路分幅形式及技术标准见表10-1道路分幅形式及技术标准表10-1 道路分幅形式及技术标准分幅形式最小路缘石转弯半径R（米）最大坡度44米城市主干道7.5297.5205%38109、米科技南线54.51.5161.54.55205%32米城市主干道5225205%26米城市次干道5165107%22米城市次干道5+12+5107%16城市支路48458%10.6工程量及投资估算园区新建道路总长 65公里 总投资171450万元 其中：38米科技南线快速路 4.5公里 投资估算18900万元44米城市主干道 5.0公里 投资估算18500万元 32米城市主干道 5.0公里 投资估算17500万元 26米城市主干道 15.0公里 投资估算53200万元 22米城市主干道 9.5公里 投资估算23750万元16米支路 22.0公里 投资估算39600万元 （注：以上投资包括道路110、绿化、桥梁隧道等的投资）11供电设计方案11.1设计依据1.建筑电气设计技术标准（JGJ16-83）；2.供配电系统设计规范（GB50052-95）；3.城市电力规划规范；4.重庆市西部新城电力规划2005-2010；5.建设单位提供资料。11.2现状概况与分析1. 陈家桥镇是重庆的电力重镇，是重庆的电力枢纽之一。500KV陈家桥变电站位于本规划区外西侧，其20个220KV出线间隔已用完，目前暂时使用白鹤村220kv变电站，园区外西北侧有110KV天马山变电站。2. 园区内现状高压电力线走廊较多，对规划用地影响较大。园区内现有220KV陈竹北、南线，陈凉北、南线，陈双东、西线，陈柏线，陈马线；111、110KV有凉天线。3.园区内用电负荷大部分为二、三级负荷，以城市公建、居民用电与工业用电为主，现由110KV天马山变电站供给。11.3 供电电源及电压等级11.3.1供电电源根据重庆西部新城概念性规划和重庆电力设计院在2004年2月设计的重庆市西部新城电力规划2005-2010，园区用电由设在本规划区内新建的两座220KV变电站供给。该变电站的电源由500KV的陈家桥变电站提供。11.3.2电压等级供给园区内的电压等级 220kV11.4 用电指标根据园区内不同的地块和不同的建设内容，选取园区各类功能用地的负荷指标如下：配套设施用地用电： 400kw/ha； 工业用地用电： 300-400k112、w/ha；物流集散用地用电： 200kw/ha；绿化地用电： 10kw/ha；对外交通用地用电： 10kw/ha；道路广场用地用电： 10kw/ha；居住用地用电： 300kw/ha。11.5安装容量配套设施用地用电： 56130kw 工业用地用电： 218645kw物流集散用地用电 1980 kw绿化地用电： 3200kw对外交通用地用电： 270kw道路广场用地用电： 3180kw居住用地用电： 93015kw合计： 37.64万kw 11.6变配电设施及网络11.6.1园区用电总容量园区内的建设内容及功能较多，采用通常的需要系数法进行计算，按其不同的内容如工业、商业、办公、生活、文化及公113、建等分别选取不同的需要系数法进行计算，然后再加权平均后得出综合需要系数，其结果如下：有功功率 185000kW 无功功率 81000kVAR视在功率 201955kVA根据上述计算并考虑留一定的富余量，本项目变压器总容量为 25万kVA。11.6.2变电站的设置根据总体规划，在园区内设220KV变电站两处，在地块R25-2、R41-1各设110Kv公用变电站一处；另设专用110Kv变电站4处，专用变电站不单独划出城市建设用地，由建设单位自行解决。11.6.3开闭所设置开闭所设置原则是：1.靠近电源，交通运输方便；2.接近负荷中心，便于线路地引入和引出；3.不受洪水冲浸、不积水，地面排水坡度不小114、于0.5；4.开闭所设在污染源地全年最小风向下风侧，并避开易燃易爆危险地段和有剧烈震动的场所。为减少线路的电能损耗，一个10kV的开闭所，其最大供电半径在1至2km左右，因此按照本项目的25万kVA总变电容量，园区内共建设23座公用开闭所，每座平均输送容量为11000kVA。考虑到园区内用电性质各不相同，本园区采用变电开闭配电用户的综合供电模式，这为用户提供更大方便。由于园区无功负荷较大，考虑在10 kV开闭所设置无功补偿装置。11.6.4 供电网络1.采用四级供电网络：220千伏变电站110千伏变电站10千伏开闭所10/0.4千伏电力用户。在负荷密集地段设置10kV开闭所，每座转供容量120115、0015000千伏安。开闭所进出线方式为二进十出。规划区内共建设23座10KV公用开闭所，10KV开闭所均附设于公建内，不另占用地，每个开闭所建筑面积不大于200平方米。负荷超过2000千瓦的用户，由变电站出10千伏专线供电，不经开闭所。2.园区按二级负荷要求进行供电规划设计。每座开闭所由变电站取得两路电源；开闭所采用单母线分段的接线方式，从开闭所两段母线分别引出一路电源对各专用配电房和公用配电房供电。10千伏主干电缆构成闭环网络，开环运行。个别特别重要的负荷，除由双电源供电外，应自备发电机组作应急电源。3.为便于管理自动化和改善城市景观，规划区内，中、低配变设施全部纳入室内，采用无人值守开闭116、所和公用配电房（或箱式变压器）；10KV及以下的配电网全部规划入地，电缆沟沿道路人行道设置，同一走向的中、低压电缆要求同沟敷设。4.按城市电力规划规范220KV架空电力线留出35米高压走廊防护绿地，110KV架空电力线留出20米高压走廊防护绿地。11.7供电模式及输电线路11.7.1供电模式根据规划区内的企业用电负荷规模，采用两种供电模式：对芯片制造、封装测试企业，采用两路110KV电源直接进入厂区，企业自建专用110KV变电站，电源分别引自两个220KV变电站，专用变电站共4个。对其它用电企事业单位，另新设2座110KV公用变电站供电，设置位置见图。电源引自上级220KV变电站。11.7.2117、输电线路本项目在园区内10KV以下输配电线路一律采用埋地敷设方式，采用YJV-8.7/10kv交联聚乙稀绝缘聚氯乙稀护套电缆，通过沿道路旁设置的电缆沟进入各项目业主单位；10KV中压网络采用环网方式配电，低压配电半径不超过250米。规划110KV变电站10KV以上输电线路采用LGJ-185裸铝绞线钢塔架空敷设，供电线路采用放射式配电系统，向工业园区开闭所供电，保护装置采用空气断路器及热脱扣器进行保护。城区高压走廊控制宽度执行重庆市城市规划管理技术规定预留安全距离。另外，本项目应采用节能型干式变压器，并将此变压器安装在室内。11.8电能计量和电器安全11.8.1电能计量园区的电能计量采用高供高计118、方式，即在开闭所10kV侧（出线）设置计量柜，计量出有功及无功电能。11.8.2电器安全开闭所内各电器设备，变压器的零电位点以及开闭所的屋顶，都应妥善接地，并要求尽可能使用同一接地装置，使之成为一个等电位体。总接地电阻411.9供配电投资估算1.公用开闭所23个 15070万元2.供电电缆线路42.25km 3169万元3.路灯（含线路） 1500万元园区供电设施估算投资为19738万元。注：公用变电站由电力公司出资，专用变电站由入驻的企业出资；公用开闭所土建由园区出资、设备安装线路等由园区、电力双方平摊，专用开闭所由企业出资。12给排水系统设计12.1设计依据1.室外给水设计规范（1997年119、修订版）（GBJ13-86）；2.室外排水设计规范（1997年修订版）（GBJ14-87）。3.城市排水工程规划规范（GB50318-2000）；4. 该园区详规中给排水部分；5. 建设单位提供有关资料。12.2给水水源12.2.1给水现状园区供水目前由现状陈家桥水厂和虎溪水厂及其它自备水厂满足，供水能力为10000-15000 立方米/日，建议将陈家桥水厂和虎溪水厂纳入一体化经营管理，保证规划区的初期建设用水。12.2.2给水水源园区初期供水由高家花园水厂提供，高家花园水厂2006年春节供水，供水能力为3.0万m3/d；2009年引入大渡口丰收坝水厂，该水厂已建成，日供水能力为20万m3/d120、（现用水量仅5万m3/d），可为园区提供15万m3/d的用水量 ；2012年引入井口水厂，井口水厂设计供水能力30万m3/d，该水厂以嘉陵江为水源，穿过中梁山隧道引入园区。为保证园区供水的安全可靠，在园区地块R06-4规划有一座规模为25000立方米的高位水池(池底标高350.0米)。12.2.3给水水质市政供水水质满足生活饮用水水质标准，能满足一般生产、生活用水水质要求，个别对水质有特殊要求者，应自行处理。12.3用水指标及其估算12.3.1给水普及率规划近远期均按100%考虑。12.3.2用水量估算 用水量采用如表12-1指标进行预测。表12-1 用水量估算序号用水类别用水量标准（万m3/121、km2.d）用水量（万m3/d）1芯片制造7000m3/d条7.02芯片封装测试22000m3/d个8.83居住用地1.54.184公共设施用地1.00.205工业用地( 一类)1.24.376应用产品园2.03.817道路广场用地0.30.758仓储用地0.30.0359对外交通用地0.30.05410市政公用设施用地0.30.04311绿地0.21.02512小 计30.312.4给水管网12.4.1配水管网原则1.配水管网应按照城市规划，沿道路敷设；2.管线应遍布于供水区域内，布置成环状管网；3.城市生活应用水管网严禁和非生活应用水管网连接，严禁和农灌水管渠直接连通；4.给水管道一般敷设122、于地下，穿越车行道时，埋深不小于0.7m；5.园区室外消防用水量，按现行建筑设计防火规范采用下列标准：同时火灾次数一次；一次灭火流量20升/秒；灭火持续时间3小时；6.配水管网设计水量按最高日最高时流量设计，配水管网干管总长46.2km。管径DN300-DN600；7.从经济、安全和环保角度考虑，主供水管中流量的分配应大致相当，最高流速控制在2.5m/s以内，但为了防止杂质沉淀其流速应不低于0.7m/s，再考虑消防的要求，采用1.5m/s流速时合理的。12.4.2主给水管规划区给水管道沿规划道路敷设，主干管连成环状，以提高供水的安全性与可靠性，地块内部管网以DN200、DN300、DN400、123、DN500为主。并在规划区内形成网状供水管道系统，高低区供水依靠系统设立在给水调节池调峰。12.4.3低压供水管网园区内低压供水管网采用环状和树枝状相结合的混合布管方式，所有供水管均沿区内道路埋地敷设，其管网直径在DN200和DN400之间选择。供水管采用铸铁材料，对于个别高差较大的地方可选择球墨铸铁以增加耐压耐冲击强度。12.4.4 消防供水1.消防用水由生活和生产给水管网供给。室外消防采用低压制，消防时由消防车从室外消火栓取水加压。室外消火栓沿通车道路在不小于DN100的给水管道上设置（全部为地上型），消火栓间距不大于120米，其保护半径不应超过150米。消防给水管道应保证在消防工况下消火124、栓处水压不低于0.1兆帕，室外消火栓宜采用地上式。2.充分利用园区众多水库、人工湖、河流作为消防补充水源。12.5排水系统12.5.1 现状概况1.园区位于中梁山与缙云山槽谷地带，用地较为平坦，梁滩河自南向北穿过；虎溪河自西向东汇入梁滩河。现状的梁滩河水质污染、水土流失比较严重，泄洪能力较差，且水资源供需矛盾突出。经综合整治、改造，梁滩河可作为园区雨水排放水体。2.园区内现尚无雨、污排水管道系统和污水处理设施。3.根据重庆市西部新城（某某组团）概念性规划，沿梁滩河规划设置有污水截流干管，在梁滩河下游设有土主污水处理厂 ，接纳园区污废水。该污水厂2006年建成，日处理污水量为5万立方米，远期日处125、理量达到25万立方米。经处理后的污水达到一级排放标准。12.5.2排水体制及方式1.排水体制为提高环境质量，保护水体，该园区的排水应执行雨水、污水的分流制。雨水通过雨水管道收集后，相对集中地排入附近水体。2.排水方式采用重力自流式12.5.3排污总量生活污水按其给水量的90%计算,即90%4.18=3.76万吨/日；其他污水按给水量的70%计，污水总量为70%（30.3-4.18）=18.3万吨/日，其中工业污水总量为70%（7+8.8+4.37）=14万吨/日。园区内排污总量为22.06万吨/日。12.5.4雨水量雨水量采用重庆市暴雨公式计算：2822(1+0.7751gP)q =(t+12126、.8P 0.076)0.77式中：q暴雨强度，（L/（s.ha） P重现期，按1年计算；t降雨历时（min）。取P=2g=0.6t=20计算出Q=361升/秒.顷。经换算后，小时最大降雨为130升。12.5.5排水系统1.污水排水系统园区设计污水量为22万m3/d，土主污水处理厂一期设计处理能力为5万m3/d，2007年6月投入使用，终期设计处理能力为25m3/d，初期不能满足规划区污水处理的要求。结合远期发展需要，设计建议为满足园区内进驻企业的排水要求，在园区新建一个工业污水处理厂，设计能力为10万吨/日。各地块的生活污水采用生活污水处理设施预处理达到排放标准后排入园区污水管网, 工业废水必127、须达到污水排入城市下水道水质标准后方可排入污水管道内,园区内污水管网就近排至市政污水管网，最后集中至园区内将建设的污水处理厂以及规划区外的土主污水处理厂，达标到GB8978-1996一级排放标准后排入附近河流内。污水排水管要求全部采用钢筋混凝土管，城市道路污水管根据地形状况和汇流方向，其管径为D300-D800,按规范设置检查井或人孔，由园区统一建设，街坊内污水管由片区开发商按需要接入主管网。污水管通过溪河处，采用管桥。2.雨水排水沟园区属典型的平坝浅丘地形，坡缓沟浅，加上亚热带季风气候的影响，年降雨量超过1100毫米。排水系统根据地形进行划分，雨水按分散、就近、自流的原则排入梁滩河和虎溪河。128、将工业园区分为四个相对独立的汇水区，雨水管道沿道路布置，按园区中部高四周低的地形以及园区道路的竖向规划，对区内雨水采取截流、引流收集后，通过四个出水管向附近水体排放。不设雨水中途提升泵站，节省能耗，降低运行费用。 原则上采用地方材料石砌箱子，排水沟大小根据地形状况和汇流方向分为2.0m2.0m、2.0m1.5m、1.5m1.5m三种，按规范设置检查井或人孔，由园区统一建设，街坊内支管由片区开发商按需要接入主排水沟。12.5.6排水工程量给投资估算1.污水排水管网 81.25km投资估算4225万元 2.雨水排水管网 61.10km 投资估算3972万元 合计 投资估算8197万元 注：给水系统129、排水一级干管由重庆水务集团有限公司出资；二级干管由园区出资。13天燃气系统工程13.1 设计依据1.城镇燃气设计规范（GB50028-93）；2.燃气工程技术手册；3.城市燃气法规标准手册；4.建设单位提供相关资料。13.2 燃气管道布置要求1.园区内的天然气输配燃气系统应符合重庆市天然气管网的总体规划要求；2.天然气管网及配气站应根据天然气的气源、用户及用气量的分布，地形地貌及管器材的供应和施工、运行等诸因素，择优选取经济合理、安全可靠的供气方案；3.对于天然气的干管、应按园区工业及民用气的分布状况，采取沿道路形成环形的网络供气。13.3现状概况重庆某某微电子工业园内，目前还没有燃气管网。130、根据重庆市西部新城（某某组团）概念规划，在园区外东北面规划有一天然气配气站，该配气站气源由直径为426毫米的虎壁线供给。配气站出管管径为325毫米和219毫米的主干管经过园区的城市主干道。13.4用气指标及用气量13.4.1用气指标依据重庆市城市总体规划以及当地实际情况，和有关单位提出的要求，规划采用天然气供规划区用气。采用指标如下：1.生活配套区用气：1.5立方米/户.日，每公顷200-250户. 占地298公顷。2.科技创新区、软件园、应用产品园用气：0.02-0.04万立方米/公顷日, 占地600公顷。3.芯片制造园用气：占地393公顷,10条生产线，每条15000立方米/日。4.封装测131、试园用气：占地106公顷,4个生产厂，每个厂用量46000立方米/日。13.4.2用气量估算经计算，并结合本规划区的具体情况，预测规划区用气量为：42.344.6万立方米/日.按年度预测用气量为：2007年 20万立方米/日 2009年 35-40万立方米/日 2012年 42.3-44.6万立方米/日13.5供气方案13.5.1气源园区用气气源由设在园区内的两个新建配气站供给，这两个配气站的气源由管径为426毫米的虎壁线供给，压力为次高压，远期用气可由重庆市城市外环供气骨干网络解决。新建配气站1#位于寨山坪北边，规模：42万立方米/日，主要供应芯片制造园（大部分）、封装测试园、科技创新区、软132、件园。配气站用地面积为0.15公顷：新建配气站2#位于应用产品园的西边,规模：30万立方米/日，主要供应芯片制造园（一部分）、应用产品园、生活配套区。气站用地面积为0.15公顷。13.5.2压力级制根据园区的特点，园区内燃气管网一般输送压力采用中压燃气管道A级(0.2-0.4MPa)，输配系统采用中压一级系统。流程为：天然气长输干线送入城市各燃气配气站,经调压后送入中压输气干管，再由输气干管送入配气管网，各用户均从此管网接管。各用户经计量、调压后使用。个别用气量大的用户可直接供应次高压，由用户设配气站，经计量、调压后使用。13.5.3管网布置及敷设1.管网布置天然气管结合本规划区道路布设，规划133、在园区形成环形管网配气系统，各用户均从此环网接管。民用气部分设楼栋箱式调压器调压配气入户。工业用气由各单位根据自身工艺要求自行安排。2.管道敷设天然气管网道沿道路的人行道敷置，一般距公路路边1-4m。次高压长输气干管可顺公路敷设在公路下。要求管道坡度和道路同坡度敷设，管道覆土深度:在人行道为0.6米以下，穿越道路时不小于0.9米。管道穿越城市一般道路采用直埋敷设，埋深不小于0.9米。埋地管道采用石油沥青加强级或特加强级防腐。13.5.4安全措施地下天然气管道在埋设时与建筑物、构筑物及相邻的其它管网之间水平距离和垂直距离应满足燃气设计规范（GB50028-93）的要求。除特殊情况外，管线一律埋地134、敷设，其埋设深度(管顶至地面)：1.埋设在车行道时，不得小于0.8米。2.埋设在人行道时，不得小于0.6米。3.埋设在庭院时，不得小于0.3米。另外，在天然气管通过的地域，对可能产生不均匀下沉的地段，应对地层作针对性的处理。注：燃气工程由重庆凯源石油天然有限责任公司出资。14弱电设计方案14.1电信网布设原则1.加强邮政局和营业网点建设。在园区规划建设邮政营业所数座，园区内的大型企业可根据需要增设邮政代办点；2.所有的电信干线布置均采用树枝式方式进行，在主干道及重要地段采用地埋穿孔敷设方式；3.电信线路与电力电缆线路一律采用地下敷设。弱电管道走廊规划于道路人行道，与电力电缆沟分别置于道路的不同135、侧，以避免不必要的干扰。道路交叉口均设地下通信人孔，地面设置光（电）缆交接箱；4.每一路弱电管道走廊应预留1至3孔，作为城市有线电视、移动、联通的网络通道，以服务于园区并利于促进有线电视的发展，另外预留1孔作为城市防灾专用通道；5.移动通信网应不断技术更新，优化网络，以适应社会经济发展需要。对由园区内过境的一级光纤干线严加保护；6.需要安装有线电视的单位，应达到城市有限电视网的技术指标，要求用户终端信号强度不得小于70分贝，有线电视的出线一律采用高频同轴电缆。14.2现状概况在规划区外北面有已建的团结村电信模块交换局，交换容量3146门；根据重庆市西部新城（某某组团）概念规划，在园区外有规划的136、某某电信交换局一座，规划区范围内现还没有敷设任何电信管道。14.3电信管网布设方案本项目占地面积较大，园区内有居住、商业、金融、工业及科教文卫几大板块，电话安装量较大，因此不能靠附近的电话分局所能承担，按规划要求拟在园区W02-7/01、 M7-1/01地块各建设一个电信分局。园区内电信电缆采用树枝状方式向区内各用户点发散，所有电信电缆均采用埋地穿砼孔敷设。沿园区内主干道及快速道设置12回路的弱电管道走廊，沿园区内次干道设置8回路的弱电管道走廊，沿园区内支路设置4回路的弱电管道走廊，电信电缆埋地采用砼管，电缆检查井按相应规范要求设置。14.4市话需求量估算启动期电信需量按重庆市某某组团R标准分137、区控制性详细规划，共需电话3.3万门。其余M、W标准分区部分综合目前电信业务的发展，结合重庆通信网的现状情况，市话普及率按50门/百人（或1.5门/户）计，共需电话7.18万门。园区内总装机容量为二者之和，共10.48万门。14.5宽带网络建设现代化的工业园区要建设成为一个数字化的产业园，因此一个重要的任务就是要为用户提供一个方便快捷的信息交换平台，必需要在园区内建设信息高速公路宽带网。用户通过宽带网络可快速的查询、获得各种信息，同时通过自己的网页把企业（公司）介绍于社会，并以此进行市场调查、预测、产品销售及物资的储运、管理等，最终为高层人员提供经营指导和决策支持。园区将建成光缆环网供进驻企业138、使用。园区已经引进中国电信、中国网通、中国联通、中国移动等共同建设园区内的宽带网，该网可以提供10M/100M/1Gbps接入带宽，拥有高速的Internet出口。14.6移动设施规划1.现状概况移动公司和联通公司在该处均设有基站，移动通信覆盖率为100%。2.移动设施规划随城市发展的进度增设基站数量，提高通话质量，增加用户数量。3.广播电视规划采用共缆传输，尽快实施广播电视线路入地敷设。城市CATV电缆不单独占用管线走廊，采取屏蔽技术措施与电信电缆同管敷设(不同管孔)。4.邮政规划在园区内设立邮政支局一个，支局用地面积按1500平方米，在邮政支局下配设邮政所，每个邮政所服务人口0.51.1万139、人，建筑面积200300平方米。 14.7投资估算电信系统由各家自行出资（移动、联通、网通、电信、有线电视）（其中有线电视由园区垫资）。有线电视系统工程量为45.5km ，投资为2548万元。15 园区自建部分建筑设计方案15.1设计依据1.建筑结构载荷规范（GB50009-2001）；2.民用建筑设计通则（JGJ37-87）；3.建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；4.砼结构设计规范（GB50010-2002）；5.建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；6. 建设单位提供资料。15.2自建工程主要内容本项目作为一个典型的微电子工业园区，园区的主要建设内容除进行土地整治及140、相应的基础设施外，园区的建设单位还需自行建设一些配套性的工程，以启动园区的开发和管理之用并加速招商引资。园区自建工程包括公寓楼（作为园区管理及业主办公之用）；安置农民的农转非安置房；为方便投资者，以使一些短平快的项目尽快投产，按一般开发的惯例应先建设一些标准厂房；便于软件企业进行科研试验的研发楼；另外，还需自建部分配套实施。15.3建筑物荷载设计规范15.3.1风载重庆市常年最大风速在16-20米/秒左右，其风压值为0.16千牛/平方米至0.25千牛/平方米之间。根据建筑结构荷载规范（GBJ9-87）中规定，重庆地区重现期为30年的风压值，在设计中建筑物采用的基本荷载：W0 = 0.30千牛/141、平方米15.3.2雪载重庆地区虽然下雪不多，但按“荷载规范”的要求，仍然按规定取设计所需的荷载值：X0=0.15千牛/平方米15.3.3抗震要求按照中国地震烈度区划图（1990）中规定，重庆地区一般工业与民用建筑应按6级烈度设防。建筑物设计荷载1.标准厂房楼层1.5-2.5千牛/平方米2.农转非安置房 2.0千牛/平方米3.公寓楼 1.5-2.5千牛/平方米4.研发楼 1.5-2.5千牛/平方米5.楼梯及过道2.5千牛/平方米6.楼内厨房及厕所3.0千牛/平方米7.上人屋顶1.5千牛/平方米15.4建筑物剖面设计方案1.多层标准厂房层高米2.农转非安置房层高 2.8-3.0米3.公寓楼层高 3142、.2米4.研发楼层高米 5.地下层设备房及或车库 4.2米15.5建筑物设计方案1.标准厂房建筑面积11万平方米建筑结构 框架结构层数 4层层高一层5.0米，其余4.5米投资估算 13200万元2.农民拆迁安置用房R标准分区的居住地块R34-3、R37-2、R38地块为拆迁安置用地，用地面积13.09公顷。建筑面积50万平方米建筑结构 砖混圈梁结构层数 7层层高 3米基础砼带形基础投资估算 20000万元（注：该投资额是抵扣农民购买拆迁安置房的收入后的投资。）3.公寓楼建筑面积9万平方米建筑结构 框架结构层数 10层层高 一层4.5米，其余3.2米投资估算10800万元4.研发楼研发用地面积为143、31.40公顷，以软件开发与研究为主，通过提供科技孵化条件支持工业发展，在研发用地内形成研发中心。研发用地集中布置于R20-3、R21-2、R22-2、R23-2、R24、R25-1、 R26-2、R27-1、R28-1九个地块内。建筑面积 45万平方米建筑结构框架结构层数 3-4层层高 一层4.5米，其余4.0米投资估算 54000万元5.消防站按照详规，在M标准分区M10-3/01、M33-3/01、W11-1/01地块各规划1所标准消防站。具体内容如下：1.消防站建筑面积（砖混结构）3000平方米32.消防站训练广场（C20砼）1500平方米33.主要设施为消防车（东风牌） 21辆4.投144、资估算（包括设备） 6000万元5.停车场及车站规划区内共设社会停车场4处，位于地块W02-6/01（用地面0.25公顷）、W09-2/01（用地面积0.25公顷）、W16-2/01（用地面积0.21公顷）、W19-5/01（用地面积0.25公顷）。为发挥土地效益，宜场、库结合设置。停车场总建设面积9600平方米，采用C25砼厚150的面层。另外，按照园区详规，拟在园区内设公交首末站1处，位于地块W16-1/01，面积为0.57公顷。其内容如下：（1）300平方米调度室一个，砖混结构；（2）5400平方米停车场一个，C25砼厚150面层。停车场及车站投资估算275万元6.园区卫生设施（1）公共145、厕所按照详规要求，本项目要设置公共厕所18个，具体分布在R06-2、R12-2、R29-2、R71-1、M1-1/01、M4/01、M19-1/01、M25-4/01、M42-1/01、M33-2/01、W01-4/01、W02-7/01、W05-3/01、W06-3/01、W11-2/01、W13-3/01、W15-4/01、W19-1/01地块内。公共厕所建设数量18个公共厕所建筑面积80平方米18公共厕所建筑结构砖混结构公共厕所投资估算144万元（2）垃圾站按照详规要求，本项目要在园区内设置垃圾收集站18个，具体分布在R01-1、R14、R07-2、R25、R39、R47、R62-2、R146、73-1和R82-1 、M1-1/01 、M23-1/01 、M35-3/01 、M54-2/01、W03-2/01、W05-3/01、W09-3/01、W11-2/01、W19-1/01地块内。除上述垃圾收集站外，园区规划建设一个垃圾压缩中转站，由环卫局出资。园区内垃圾收集站数量18个建筑面积100平方米18层数双层建筑结构砖混结构投资估算108万元15.6园区规划建筑面积园区规划建筑面积是指进入园区的业主所进行二次开发的面积，同时也包括了小部分本项目自建的面积在内。规划的建筑面积是按园区控制性详规的要求，根据用地的性质、面积及容积率作出的规划，其各类建筑面积如下：1.工业用地建筑面积625147、万平方米 容积率1.02.仓储用地建筑面积13万平方米 容积率1.23.居住用地建筑面积620万平方米 容积率24.商业用地建筑面积84万平方米 容积率3.25.其它公用服务设施用地220万平方米 容积率2.26.市政用地建筑面积16万平方米 容积率1.5合计1578万平方米综合容积率0.5415.7园区主要技术指标1.项目规划占地面积 30450亩2.园区土地整治后可出售面积 14286亩占总规划面积47%3.园区土石方总量 2380万立方米4.园区道路总长 65公里5.园区10KV电缆（地沟）长度 42.25公里6.园区给水管网长度 46.2公里7.园区燃气管网长度 48.18公里8.园区148、电信管网长度 63.06公里9.园区规划总建筑面积 1703万平方米10.园区公共绿地3221亩16 环保、绿化及防灾16.1园区环境保护的目标大气环境：达到GB3095-1996环境空气质量标准及环发（2000）1号文修订单规定的二级标准。 水环境：河流水面达到GB3838-2002地表水环境质量标准的三级地表水水域要求；水库水达到二级地表水水域要求。 废水排放不排入区域污水处理站的废水达到GB8978-1996污水综合排放标准及（1999）285号文修该单规定的一级标准。 噪声环境区域噪声环境达到GB3096-93城市区域环境噪声标准的要求固体废弃物环境实现全过程环境管理，实现固体废弃物的149、减量化、资源化、无害化处理。16.2园区主要污染源及治理措施废水1.研磨废水研磨废水含硅晶粉屑，在制造过程中回收后排出，排出废水仍含有SS污染物质，必须对其进行化学沉淀处理，以去除悬浮物。2.酸碱废水酸碱废水集中存留，再排至中和池调整PH值后排放。3. 氰化物废水使用氯根及次氯根氧化产生含氰化物废水，采用臭氧处理、电解氧化法处理及湿式氧化法处理。4.重金属废水废水中含有铜等重金属元素，采用重金属化学混凝沉淀法予以处理，即于废水中添加NaOH、Ca（OH）2等碱性物质，调整其PH值，使废水中重金属离子形成不溶性的氢氧化合物后，添加助凝剂，形成粗大胶体，再以沉淀分离的方法除之。 废气1. 吸附法废150、气中含有VOCS成分，采用固体吸附剂作为吸附材料，当吸附剂饱和后进行再生（或抛弃）处理，这种方法能以最经济的手段几乎完全去除废气中的VOCS成分。2. 化学洗涤法借气-液接触的过程，使气相中的臭味成分转移至液相，依靠化学药剂与臭味成分的中和、氧化等化学反应去除臭味物质。臭味物质主要包括有机硫化物、含氮化合物、有机酸、含氧碳氢化合物、含卤化物等废气。3. 焚化技术将含有VOCS成分的气体在高温下氧化分解，达到净化废气的目的。4. 生物处理技术将废气中的VOCS经生物滤场或生物滴滤塔中微生物的洗涤、吸收氧化后，分解成CO2及水等物质。 资源回收1.资源回收情况表6-1为一条芯片制造生产线每个月所产151、生的废物回收情况表6-1 资源回收情况表分 类废弃物种类废弃物数量（吨/月）生成资源一般废物废 塑 胶13再生塑料废 玻 璃1.17再生玻璃废 铁 铝2.1再生铁铝废宝丽龙0.68再生宝丽龙废 纸10再 生 纸有害物质废 硫 酸52制成PAC废 磷 酸1.2制成生物营养剂废 汞 灯0.1回收汞与玻璃废五金材料1.7回收后再利用2. 资源回收机构在国内外芯片制造业中，均已形成了一批与芯片企业配套的资源回收企业，随着“811工程”的入驻，一大批国内外企业（含台湾的一些企业）将入驻本工业园，形成庞大的配套服务体系。同时，鼓励园区所在地的乡镇企业可加入到循环经济体中来。 其它固废物处理 其它固废物主要152、为垃圾和污泥，分别采用掩埋、焚化等方法予以处理。 工业园内其他环保措施1. 工业废水实行排污许可证和总量控制制度，强化工业废水的处理与管理；2.生活污水集中至位于土主的污水处理厂处理，达标后排放；3. 整治梁滩河水环境，各企业不得任意设排污口向梁滩河直接排放；4. 防治交通噪声和工业噪声，交通干线两侧设绿化隔音带，高速公路两侧设置50m（铁路两侧设置30米）乔灌木结合的绿化隔音带，交通干线穿过居住区路段设置隔音墙。16.3园区与环境的关系园区的开发建设起点高，虽然将来会有一些有害的废水和废气排出，但经过有效的处理措施，加之采取先进的环境保护措施，排放量又相对较小，因此，园区建成后，工业污染对周153、围环境的影响将按着现行环保法规控制在允许范围内。但随着园区的逐步开发，区内居民人数的逐步增加，道路交通的日益完善，将会带来生活污染和交通污染等问题。16.4园区绿化系统规划规划指导思想以建设生态环境优良的现代城市新区为目标，将园区建成代表重庆山水园林特色的新型城区。规划目标1.绿地指标要符合山水园林城市规划的要求；2.绿地形成点、线、面相结合布局体系；3.充分利用自然地形中的崖线、山体、水体等作为绿化用地，维护城市自然地形风貌，建设有地方特色的绿化景观，优化生态环境；4.园区大气环境质量应达到国家三级标准，地面水质应达到地面二级水标准，环境噪声应符合国家区域噪声环境控制标准。绿化及自然生态规划154、布局1.根据重庆市西部新城总体规划的要求，园区西部依托寨山坪，东部围绕梁滩河、襄渝铁路以及渝遂高速公路组织带状绿化空间，园区南部结合陈竹北、陈竹南、陈凉南高压走廊绿地形成东西向带状绿化空间；2.部分地块结合寨山坪山体绿地形成山地公园；部分地块结合梁滩河滨河绿地形成滨河公园；3.区内襄渝铁路路轨外两侧分别设置30米宽的防护绿带；4.区内渝遂高速路西侧布置30米宽的防护绿带；5.区内北部科技大道两侧分别设置各5米宽防护绿带；6.区内中段中环线快速路两侧分别设置各20米宽的防护绿带；7.区内科技大道南线两侧分别设置各10米宽的拓宽用地，该范围内用地近期建设为防护绿带；8.陈竹北、陈竹南、陈凉南高压线155、两侧分别设置18米宽的防护绿带；9.梁滩河以河岸为界，沿岸防护绿地的保护距离应大于30米；10.道路绿化树木与市政公用设施的相互位置应统筹安排，并应保证树木有需要的立地条件与生长空间。在道路交叉口视野三角形范围内，行道树绿带应采用通透式置配。依据城市道路绿化规划与设计规范CJJ7597中.条规定：园林景观路绿地率不得小于40；红线宽度大于50m的道路绿地率不得小于30；红线宽度在4050m的道路绿地率不得小于25；红线宽度小于40m的道路绿地率不得小于20。规划区内确定的公园绿地、防护绿地必须严格保护，严禁置换。绿化带须严格按规划执行，严禁侵占。16.5园区防灾规划16.5.1防洪规划园区西临156、梁滩河，东靠歌乐山。防止雨季河流洪水漫延和山洪暴发，是规划必须考虑的重要问题。1.根据西部新城总体规划确定的原则，按20年一遇洪水位标准设防。规划整治梁滩河河道，修建防洪堤和防洪护岸，提高防洪能力；2. 梁滩河分级设湖面调节洪峰。根据新城总体规划，在适当位置拓宽梁滩河，设置调峰湖面；3. 沿歌乐山脚设截洪沟，结合道路布置排洪渠；4. 加固沿山水库群堤坝，防止山洪冲击。16.5.2消防规划在某某微电子工业园规划用地范围内，布置三座消防站 (其中一座位中型，两座为小型)；并按标准配备必要的消防设备。消防用水利用基地供水管网，沿主、次干道布设消火栓，消火栓间距不大于120m一个，带消火栓的管径不小于157、150mm。园区内的建筑耐火等级为一、二级，控制三级建筑，严禁修建四级建筑。16.5.3防震规划严格执行重庆市建设工程场地地震安全性评价管理规定，规划建设时应避开活动断层对场地的影响。一般建筑按基本烈度6度设防，城市生命线工程（给排水、供电、通讯、桥梁、堤坝等）及主要公共建筑（如影剧院、体育馆、医院、消防站、重要仓库等）按7度设防。16.5.4人防工程规划按照“平战结合，因地制宜，注重实效”的原则，人防工程结合公园绿地、交通要道和地下通道作疏散干道系统并建设掩蔽工程，按照城市建设与人防建设相结合的要求配套建设居住区地下防空设施，高层建筑及重要建筑配建必要的地下人防空间。16.5.5地质灾害防治158、在西部新城总体规划评定的宜建区、可建区选择建设用地，避开慎建区和禁建区。各种建筑物施工前必须先进行基础和边坡工程的地质勘察。工程建设过程中尽量减少高切坡，形成切坡地段应及时处理，确保切坡稳定。17 组织机构设置17.1设置原则重庆某某微电子工业园开发建设有限公司是由沙xx区政府与地产集团合伙出资组建的国有企业，设立董事会、监事会。作为一个独立的法人实体，重庆某某微电子工业园开发建设有限公司的内部治理机构及人力资源的配置均按照公司法规定，并根据市场规则和现代企业机构设置原则建立。17.2机构设置按照现代企业制度产权清晰、职责分明、管理现代化、精简化的要求，重庆某某微电子工业园开发建设有限公司采用159、扁平化的公司治理结构，实行董事长下属总经理负责制，公司主要职能是：园区开发与建设、招商引资、提供中介服务及咨询等。公司现暂设综合处、规划处、土地处、招商处、建设处、财务处等职能部门。各部门职责分配如下：综合处：党团工作的开展，对外联络及接待，组织内部协调及沟通，档案管理，后勤内务管理等；规划处：园区土地征用，拆迁安置补偿，园区物业管理；建设处：根据规划进行园区土地整治，公共设施（道路、水、电、气、通讯、给排水等工程）的建设等；土地处：土地整治、园区市场策划；招商处：招商引资，中介服务；财务处：企业日常经济核算，财务管理，制定园区资金使用计划，对土地征用拆迁补偿、公费设施进行统计和审计，制定投融160、资方案，为园区开发的顺利实现提供资金保障。机构设置图见图17-1。17.3人员配置根据岗位工作性质和人员需求,共配置人员25人，各部门配置如下：1.董事长兼总经理（1人）；2.副总经理3人（兼任总工程师，总经济师，总会计师）；3.总经理助理（1人）；4.综合处4人（部长1名，按职能分工部员3名）；5.规划处4人（征地拆迁2人，物业管理2人，其中处长内部产生）；6.建设处4人（公用设施建设2人，技术管理2人，其中处长内部产生）；7.土地处2人（土地整治1人，总体规划设计1人）；8.招商处3人（处长1名，招商引资和咨询服务1名）；9.财务出3人（财务主管由财务副总兼任，会计1人，出纳1人，投资管理161、和预算计划1人）。18 项目建设进度及招投标方案18.1项目建设进度园区整体建设进度规划本项目主要建设内容包括土地的统一征用和整治工程、市政设施建设（含道路、电力和消防设施）以及服务配套设施建设（含安置房、公寓楼、生活服务区、软件研发楼和部分厂房）。重庆某某微电子园工业园区建设开发计划分步实施。从2005年至2015年逐步完成共20.3015平方公里土地的整治、出让及开发，工期为11年。项目分两期进行：一期主要启动8.5平方公里，建设时间为2005年至2010年（2005年至2006年主要完成“一横五纵”园区道路骨架建设，2006年至2008年完成主要基础设施建设，2008年至2010年完成建162、设任务）。二期建设时间为2011年至2015年，完成剩余11.8平方公里土地的整治、出让等工作。项目进度计划项目于2005年9月开始申请工作，分两期实施，第一期从2005年至2010年，逐步完成土地整治等工作；第二期从2010年至2015年。具体实施进度计划如下：1.2005年，完成项目前期有关申报工作。2.2006年，完成项目前期审批、可研报告编制、立项审批、相关规划设计工作、同时开展部分土石方及管网拆迁工程。3.2007-2014年，完成整个园区的土石方及管网拆迁、道路、隧道、桥梁、水、电、气工程以及通信、配套设施、绿化、消防等工程。4.2015年前，完善整个园区的公用设施配套以及环境工程163、的建设。项目进度计划详见表18-1重庆某某微电子工业园工程项目进度计划表。18.2项目招投标方案招投标形式及资质要求采取公开招标方式确定工程的勘察、设计、监理、施工以及重要设备、材料等。勘察、设计、施工、监理单位资质要求：勘察单位资质：甲级以上设计单位资质：甲级施工单位资质：二级以上监理单位资质：甲级招标信息发布招标人采用公开招标，应当发布招标公告。并通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。招投标工作组织由业主或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招标工作。招标要遵循公开公平公正的原则，进行标底编制招标公告发布资质审定评标中标通知等一系列招投标工作。参加公开招标的单位不宜少于5164、家，参与邀请招标的单位不得少于3家。19 投资估算及资金筹措19.1投资估算19.1.1投资估算范围 本项目为重庆市某某微电子工业园区的土地开发整治和部分自建建筑物的建设，该项目规划用地面积为30450亩 (约合20.3平方公里)。因此，本报告投资估算范围应包括：园内30450亩土地范围内的征地拆迁安置补偿、土地整治、基础设施建设（水、电、气、通信、道路工程等）、部分配套公共设施及自建建筑物的建设。19.1.2投资估算内容项目总投资估算应包括工程静态投资和动态投资两部分。静态投资由以下内容组成：1.园区30450亩范围内（其中需整治的土地约14平方公里）的“七通一平”工程，具体包括土石方平整、165、道路工程、供配电、给排水、天然气、通信和有线电视等；2.该区域内应配套的部分公共基础设施、环保及消防系统，如开闭所、消防站及公共绿化等；3.为满足园区启动和招商引资而修建的标准厂房、研发楼、公寓楼以及为安置拆迁农户而修建的安置房；4.项目所涉及的各项其他费用，如征地拆迁费、勘察设计费、建设单位管理费、招标代理费、工程监理费和其他费用等； 5.预备费。 动态投资部分主要是建设期利息。19.1.3项目总投资估算结果项目建设总投资807192万元，其中：工程费用337709万元，工程建设其他费用318227万元，预备费32722万元，建设期利息120035万元。一期工程建设投资488410万元，其中166、：工程费用230970万元，工程建设其他费用172707万元，预备费20184万元，建设期利息64550万元。有关计算详见表191投资估算总表、19-2一期投资估算表。19.1.4投资估算依据及有关说明1.投资估算依据 各级政府主管部门颁发的文件。 项目业主提供的有关资料。 表191中的建安、总图等费用参照： 1999年全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表； 1999年重庆市市政工程预算定额； 1999年重庆市建设工程费用定额； 国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标。2.投资估算的有关说明 （1）工程费用 本项目工程费用有：土石方工程、园区自建建筑工程、167、道路工程、供配电、排水、通信等系统以及与园区配套的部分公用设施等，经测算其费用为337709万元。 （2）工程建设其他费用 征地费用 本项目征地费包括：拆迁安置补偿费和应上缴税费、土地出让金三部分费用。其中，拆迁安置补偿费主要有青苗及附着物补偿费、构筑物、个人房屋、人员安置、住房安置等费用；应上缴税费主要有耕地开垦费、土地有偿使用费、社会统筹基金等费用组成，该部分费用按重庆市人民政府第55号令及市政府、市财政局、市粮食局联合颁发的有关文件测算。本项目占地规模为20.3平方公里，全部为新征土地。 根据业主提供资料和现场勘查结果，现征地范围内受影响的农户5920户，人口20720人，园区征地拆迁费168、共计304500万元。勘察设计费根据国家发展计划委员会、建设部联合颁发的工程勘察设计收费标准（2002年修订本）的规定计列，经测算其费用为6754万元。 建设单位管理费根据建设部建标（2002）394号文的规定计列，经测算其费用为1021万元。 工程监理费 根据重庆市的渝价（2000）352号文的规定计列，经测算其费用为3377万元。 工程招投标代理费 根据重庆市的渝价（2002）1980号文的规定计列，经测算其费用为99万元。 建筑工程质量监督费根据重庆市的渝价（2001）345号文的规定计列，经测算其费用为675万元。 前期工作费及其它主要包括项目可行性研究、规划、环境评价、地质灾害评估、169、水土保持方案、定额编制管理费、城市规划管理费及环境评价费等。根据当地主管部门的规定计列，经测算其费用为1800万元。 （3） 预备费 预备费按工程费用和其他费用之和乘以费率，本项目预备费的费率为5，经测算其费用为32722万元。 （4）贷款利息经测算本项目需向银行贷款300000万元。银行五年以上的固定资产贷款年利率为6.12，本项目暂按年利率6.12保守测算其利息，建设期共发生建设期利息120035万元。19.2资金筹措与使用计划资金筹资主体本项目筹资主体为沙区政府和地产集团，重庆某某微电子工业园开发有限公司的注册资金为10亿元。该公司有较强的融资能力和土地技术开发力量，且与当地政府及有关部170、门具有良好的合作关系和合作经历。项目资金来源项目建设总投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金412326万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。 一期工程建设投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金93544万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。详见表19-3投资计划与筹措表、表19-4投资计划与筹措表（一期）。资金筹措及使用方案 由资金滚动开发计划可知，项目整个开发建设期（2005年-2015年）投资总额为807192万元，实171、际需要投入资金838456万元（包括固定资产投资、贷款利息、经营成本、营业税及附加），而预测可利用土地滚动开发收入（包括出租、出售收入以及各项税收返还等）445090万元，差额为394866万元。差额部分由业主自筹资金94866万元（由业主注册资金和软贷款组成），资本金比例大于20%,其余300000万元向银行贷款。项目一期（2005年-2010年）投资额为488410万元，实际需要投入资金498900万元（包括固定资产投资、贷款利息、经营成本、营业税及附加），而预测可利用一期土地滚动开发的收入104034万元，差额为394866万元。业主自筹资本金94866万元（由业主注册资金和软贷款组成）172、，资本金比例大于20，那么其余300000万元向银行贷款；项目二期（2011年-2015年）投资额为320282万元，实际需要投入资金341056万元，随着招商引资的规模不断扩大，二期建设每年的土地滚动开发收入远大于该年的投入额，那么二期的投入可完全来自土地滚动开发收入，不需贷款。融资方案分析1.资金来源的可靠性分析根据投资内容和分年投资计划可知，本项目总投资807192万元是合理的，分年度计划的实施进度是稳妥可行的，经分析资金来源是可靠的。2.融资结构分析本项目资本金应包括业主自筹资金和开发收入部分，远大于开发总投资的20，符合国务院发布的国发（1996）35号文“国务院关于固定资产投资项目173、试行资本金制度的通知”中的有关规定。20经济效益及社会效益评价20.1评价依据和原则20.1.1依据 1.本项目经济评价以国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）为依据； 2.本项目有关税费的测算以国家的相关税费法规为依据。20.1.2原则 1.遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则； 2.遵循效益与费用计算口径一致的原则。20.2评价方法本项目土地整治属于滚动开发，而自建部分是通过出售、租赁等形式运作。因此，本报告的收入既有出售土地的收入，又有自建的标准厂房、公寓楼、研发楼的出售和租赁收入。将租赁及销售期间发生的园区招商费用、园区管理费用、出租管理费用、销售174、费用等作为项目的经营成本，另外加上固定资产折旧费、财务费用等组成项目总成本，作十八年计算期的成本、收益和现金流量分析，测算项目的内部收益率及其他有关财务评价指标。20.3基础数据20.3.1建设规模重庆市某某微电子工业园区本期占地面积为30450亩(约合20.3平方公里)。20.3.2计算期项目计算期共18年。建设开发期为11年，其中2005年-2010年为一期，2010-2015年为二期，期间完成园区20.3平方公里土地的开发建设以及招商引资。20.3.3成本估算1.分年度投入资金项目静态投资总额为687157万元，根据项目实施进度，建设期各年的静态投资投入资金分配如下：一期为423861万175、元，二期为264797万元。详见表19-3、19-4。2.自营资产折旧自营资产投资折旧包括园区自建的用于出租的标准厂房、研发楼、公寓楼等建筑的折旧，18年后固定资产残值为19887万元，各年的固定资产折旧详见附表1总成本费用估算表。3. 园区招商费用园区在招商引资的工作中会发生广告宣传等费用，本报告按2006年至2007年每年分别按50万元、100万元计算；从2008年开始每年按200万元计算。详见附表1总成本费用估算表。4.园区管理费用园区管理费用主要包括园区管理人员工资和园区机构日常办公费用。本报告按每年园区土地出售、出租收入的1计算。详见附表1总成本费用估算表。5.出租管理费用出租费用主176、要包括用于出租的建筑物的日常维护及物管费用。本报告按每年园区出租收入的5计算。详见附表1总成本费用估算表。6.销售费用在土地销售工程中，将发生交易手续费、管理费等销售费用。本报告按园区销售收入的3计算。各年的费用详见附表1。 7.财务费用项目需申请银行贷款300000万元，分期借款，2006-2008年只付息，从2009年开始就可用税后利润、折旧归还贷款本息，直到2015年时还清贷款。在此期间每年都将产生固定资产贷款利息，共计固定资产贷款利息120035万元。20.3.4土地开发收入测算1.园区土地出租、出售收入测算 本项目规划用地共30450亩，经整治后实际可出售土地面积为14286亩（其中177、，工业及仓储用地为9438亩，居住用地4455亩，商业用地393亩），另外，10平方公里配套服务区（位于科技大道以北）的综合用地出售收入可作为园区建设的资金来源，经测算项目出租、出售收入共588423万元，其中出售土地和配套建筑收入累计为469940万元，各年租赁收入累计为118483万元。销售单价和月租赁费用及各年的出售量等详见附表2。 2.政府各项税收及其他费用返还根据重庆市人民政府关于重庆某某微电子工业园享受有关政策的意见（渝府（2006）81号文），某某工业园区及其配套服务区、某某工业园区拓展区享受北部新区、经开区和高新区的各项优惠政策。以2005年为基期年，从2006年起，该区域新增178、的地方税收及附加全额返还重庆某某微电子工业圆开发有限公司；土地出让金、城市配套费等各项事业性收费全额返还重庆某某微电子工业圆开发有限公司。按有关要求用于园区建设。此意见暂定为10年。基础设施建设建安营业税返还园区开发建设期间，基础设施建安营业税，实行即征即返，按基础设施建设费用的3.3%计算。共计7606万元。城市建设配套费返还工业用地（包括仓储用地）部分，可享受重庆市相关优惠政策，返还城市建设配套费。工业用建筑地容积率按1.0估算，配套费按140元/m2，城市建设配套费匡算为：634.61.0140=88884万元征地税费返还征地税费中，耕地占用税和新增建设用地有偿使用费，实行即征即返，前者179、为40元/平方米，全额返还；后者为6元/平方米，按70%返还。经测算，共计55694万元。营业税及附加返还从2006年到2015年这十年间出售及出租发生的收入需缴纳的营业税及附加，全额返还给公司，用于园区的建设，共计18883万元。园区入驻企业新增税收返还园区平均每平方公里工业用地可直接创造工业产值约110150亿元，按综合税收3%测算，本园区工业用地634.6公顷面积每年可创造产值约698952亿元，增加综合税收约20.928.6亿元，其中地方财政留成部分为25%，计5.27.2亿元。其次，工业产值利润平均按6%匡算，年利润为41.857.1亿元，所得税按15%匡算，每年所得税为6.278.180、57亿元，其中地方留成40%，计2.53.43亿元。以上两项合计为7.710.63亿元，取低值为7.7亿元，按100%返还测算，根据某某微电子工业园区配套政策，对经市政府批准的特色工业园区内的企业建成投产后10年内（从2006年开始到2015年止），对超基数新增的地方税收和共享税收属市级和区县级财政留成的100返还园区。入驻企业均达纲生产年时，返还资金为7.71007.7亿元，预计从2009年开始每年按一定比例返还，共计256410万元。上述各项返还税收合计为430316万元。园区开发总收入由出售。出租收入以及各项税收返还收入组成，共计为1018739万元。20.3.5营业税及附加测算土地开发181、项目应上缴土地出让金、土地契税和土地管理费等税费，但本报告所提出的土地出售单价中已扣除了上述税费，故计算出的收入为扣税收入，另外租赁业和销售不动产应缴纳营业税及附加，其综合税（费）率按5.75计，项目累计营业税及附加为21761万元，年平均营业税及附加为2121万元，各年的营业税及附加详见附表2销售、出租收入及税金估算表。20.3.6利润测算由出售土地收入、其他财政收入及税费返还减去开发投资（固定资产静态投资）、销售费用、财务费用等，项目累计利润总额为123994万元，年平均利润总额为6889万元，所得税税率为15，累计所得税为18599万元，累计税后利润为105395万元，有关测算详见附表3182、损益表。20.4财务评价结果20.4.1基准收益率8(目前政府未公布土地开发项目的基准收益率，故按略高于中长期银行年利率作为基准收益率)20.4.2主要评价指标 所得税前内部收益率12.72； 所得税后内部收益率12.25； 所得税前财务净现值77648万元； 所得税后财务净现值67840万元； 所得税前投资回收期8.86年； 所得税后投资回收期8.86年； 贷款偿还期10.33年。 从上述评价指标可知，项目的内部收益率12.25，高于银行贷款利率6.12，也高于基准收益率8，累计利润总额为172588万元，年平均利润总额为11506万元，累计上缴所得税25888万元，所以项目有一定的经济效益183、。经济评价详细过程可详见以下附表： 附表1：总成本费用测算表； 附表2：销售、出租收入和税金估算表； 附表3：损益表； 附表4：全部投资现金流量表； 附表5：借款偿还计划表； 附表6：资金来源与运用表；附表7：主要技术经济指标。 20.5不确定性分析考虑建设投资、城建配套费返还、销售价格、政府各项税收及其他费用返还等因素变化，将对项目的财务内部收益率产生不同程度的影响，本报告对上述因素在一定的变化幅度内进行了敏感性分析，以上各因素的变化对所得税前的财务内部收益率的影响结果详见下表：敏 感 性 分 析 表项 目销售价格政府各项税收及其他费用返还建设投资20%15.09%15.41%7.54%15184、%14.5%14.75%8.71%10%13.91%14.08%9.96%5%13.32%13.41%11.29%基本方案12.72%12.72%12.72%-5%12.11%12.70%14.26%-10%11.52%11.98%15.93%-15%10.91%11.26%17.73%-20%10.30%10.55%19.33%从上表可知，对园区开发内部收益率影响程度分别为：建设投资最大，政府各项税收及其他费用返还次之，销售价格较小。在一定的变化幅度内，项目的财务内部收益率高于基准收益率8，也高于银行贷款年利率6.12，说明项目有一定的抗风险能力。20.6社会效益评价某某微电子工业园的建设，185、是我市实施西部大开发，建设长江上游中心城市，构建都市发达经济圈，带动渝西经济走廊和库区生态经济区的重要举措之一，某某微电子工业园的建设则是沙xx区跨入21世纪实现飞跃式发展的重要战略布署。经过十年的土地一级开发整治和投资建设，将把园区建成为全国先进、西部最大、在国家微电子工业布局中具有重要影响的芯片制造及研发基地；全国一流的国家级软件产业基地；重庆市发展循环经济，建设资源节约型及环境优良型社会的示范区；人才富集、生态优美、服务高效的国际社区。该园区的建设不仅给我市带来新的经济增长点，而且随着园区的开发和项目的引入，将为我市的就业提供更大的空间，给就业及再就业者创造更多的工作岗位，真正成为“代表186、最广大人民群众根本利益”的具体体现，其社会效益十分明显。重庆是传统工业产业比重较大的老工业基地，用高新技术产业改造、催化和提升传统工业产业的任务非常繁重。某某微电子工业园的开发和建设不但为都市发达经济圈增加一个经济亮点，而且它对提高我市高新技术产业的比重，对沙xx区传统工业产业的改造、提升进而提高该区及重庆直辖市的综合经济实力将会起到重大的促进作用，其社会效益将在今后五至十年陆续显现出来。项目建设地以重庆大学城、重庆现代物流园、生态旅游区以及城市中心区为依托，项目业主具有十分成熟的“政府搭台、企业唱戏”的开发、建设和管理经验，通过“筑巢引凤”、“引凤丰巢”的滚动开发招商建设，将建成中国西部门类187、最齐全、规模最大的集成电路制造研发基地和国家软件产业基地，成为中国西部的“硅谷”。21风险分析21.1项目主要风险因素识别21.1.1项目市场风险分析园区开发建设，属于城市土地经营行为，其市场风险表现在土地供求变化的不确定性，就本项目所在区域而言，随前工业经济的发展，其土地需求出现剧增。因此，项目 存在市场风险可能性很小。21.1.2项目经营风险分析项目的经营风险主要是经营过程中因决策、管理及控制失误而产生的失误，比如决策错误，成本失控、进度滞后等。本项目严格按照市场规划进行动作，科学管理，严格控制成本、进度，将项目的经营风险力降到最低。21.1.3项目技术风险分析作为现代化的工业园区，应建立188、完善的信息交换平台，包括信息的收集、处理、共享和发布机制，构建以现代化计算机网络技术为支撑的信息通畅、设施先进的现代化信息网络。如果不具备这此技术前提，园区后期扩张就会显得动力不足。21.2风险程度评价应用专家意见法，对以上三种风险的因素的风险程度进行了评价（见表21-1）。表21-1 风险因素和风险程度分析表 风险程度说明序号风险因素名称灾难性严重较大一般1市场风险11市场需求量12竞争能力13价格2技术风险21先进性22适用性23可靠性24可得性3经营风险31管理层决策能力32产业布设情况33政府作用21.3防范和降低风险措施1.加强园区企业与科研院所的联系，加大研究、开发和技术创新的投入189、，提高园区信息技术及其他高新技术水平。积极推动信息技术及网络传输技术在园区建设中的应用。2.积极探索现代科技工业园区的发展模式。 园区的初期发展阶段，要加强对园区的研究与规划，通过市场机制积极引进和发展高技术型企业，提高园区企业科技创新能力。3.政府应加大对园区建设的扶持力度，形成企业和 园区一同发展的良好氛围。 22结论及建议22.1结论如前所述，开发建设某某微电子工业园（以下简称园区）从战略发展意义上分析是必要的，从技术、经济发展路线上分析是可行的。1.重庆市作为中国最年轻的直辖市，在迎接WTO、实施国家西部大开发战略中肩负着重要的作用。微电子工业园作为一个完整的产业集群和电子信息产业的核190、心，将在我市实施新型工业化战略和创建创新型社会进程发挥重要的示范和带动作用。园区的开发建设有利于全市电子信息产业可快速形成一批核心企业、配套企业和生产性服务企业，形成上、下游紧密链接、产业之间互相配套的产业集群，某某微电子工业园将成为我市“十一五”期间电子信息产业发展的重要载体之一。2.园区规划用地面积20.3平方公里，计30450亩，规划建成以集成电路产业和软件产业为发展重点，具有专业化、高科技、高投入、高产出的鲜明特色。并融教育、科研、金融、现代文明城市生活于一园，具有21世纪特色的绿色科技新城，其发展目标具有前瞻性和科学性。3.园区建设开辟了就业空间，体现了十六大报告中“就业是民生之本”191、的精神，据初步测算，园区建成后二三产业可提供近两万个就业岗位，可减轻我市及沙区在就业及再就业上的压力，具有明显的社会效益和意义。4.园区具有良好的区位优势，便捷的交通网络和较为完善的基础设施条件，开发业主重庆某某微电子开发建设有限公司享有政府授权的一级土地开发权和较强的综合开发实力，土地整治高效、转让模式灵活。因此，园区开发建设项目的市场前景较好。5.本项目属于土地滚动开发项目。开发整治周期为11年，按照“人文、自然、科技”有机融合，“二、三产业协调发展”的可持续发展战略，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设、循序渐进”的滚动开发模式，采用“政府主导、企业运作、市场配置”的具体运192、作方式，具有很强的现实性和可操作性，技术上是可行的。6. 项目建设总投资807192万元，其中：工程费用337709万元，工程建设其他费用318227万元，预备费32722万元，建设期利息120035万元。项目建设总投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金412326万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。项目税后财务内部收益率为12.25%，投资利润率为13.06%，投资回收期（税后）为8.86年，贷款偿还期为10.33，累计利润总额为123994万元，累计所得税为18599万元，累计税后利润为105395万元193、，可见该项目具有较好的经济效益，在经济上是可行的。22.2建议由于项目建设周期较长，土地市场形势受客观经济形势和政策法律影响较大，加之项目筹资和开发经营方面尚有较大的不可预见性，因此开发建设中有一定的风险，故应注意：1.充分抓住经济全球化、国家西部大开发、重庆市产业结构调整的历史机遇，加快园区的基础设施建设以及伴随的招商引资和土地出让，努力规避投资风险。同时在产业布局和资金投向等方面要处理好多方面的协调关系，准确园区定位，避免与兄弟园区的无序竞争和重复建设。2.适应新形势，大胆探索开发建设新思路，创新招商引资方式，加大招商引资的力度；高度重视基础设施建设的高质量与高速度问题，探讨BOT等其它经194、营管理方式进行园区开发，以减轻政府和开发业主直接投入资金压力。3.维护规划的权威性，严格按照规划实施建设，配套设施不能提高标准或降低质量，确保园区真正成为一流的创业基地。4.加快园区修建性详规的编制，以指导园区的开发建设和土地出让。5.应尽快完善园区的规划用地手续，抓紧进行土地征用、安置拆迁等前期工作，为园区开发的顺利实施创造条件。重 庆 xx 微 电 子 工 业 园芯片制造园应用产品园软 件 园企业总部企业研发中心高技术创业区生活配套区科技创新区提供居住、餐饮、娱乐、医院、学校、商业等功能完善、环境优美的生活设施芯片制造及配套LED照明太阳能电池低温多晶硅平板电视IC软件设计软件服务与外包信息安全嵌入式软件开发数字内容及娱乐应用软件开发封装测试园芯片封装、测试封装材料相关研发及配套通信产品制造业医疗电子制造消费类电子汽车电子工业自动化控制系统图7-1 园区功能分区图