1、酒文化度假村国际会议中心酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月92可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录一 项目总论11.1项目背景11.2项目申请单位情况21.3项目建设规模和内容21.4可行性结论41.4.1 市场预测41.4.2 投资估算41.42、.3 资金筹措41.4.4 财务分析51.4.5 项目结论5二 项目分析72.1项目概况72.1.1建设地址72.1.2项目规模72.1.3总体规划设计理念72.1.4总体规划构思82.2项目所在地规划状况92.3项目资源分析102.3.1地理位置优势102.3.2 自然景观优势122.4项目区位和交通分析122.5旅游区位分析14三 项目投资环境153.1宏观市场分析153.1.1茂名市宏观经济分析153.1.2茂名市经济稳步发展163.2人均收入和生活水平持续上升173.3茂名旅游市场持续高速增长183.4投资环境评价19四 酒店行业概况214.1酒店业情况214.1.1我国星级酒店数量、3、结构214.1.2星级酒店行业景气224.2 酒店业经济特点244.2.1属资本密集型和劳动密集型行业244.2.2.对经营管理的要求高244.3酒店业发展趋势254.3.1旅游行业发展趋势预测254.3.2酒店业发展趋势预测264.4竞争分析274.5 SWOT分析304.6 竞争分析结论32五 发展规划335.1总体设想335.2 发展战略步骤设想335.2.1完成酒店试营业335.2.2.提高酒店知名度34六 经营和管理356.1 经营方式356.1.1酒店功能类型356.1.2 采用产权式经营376.2 目标市场386.3产品与服务386.4销售渠道386.4.1 直接渠道386.4.4、2 间接渠道396.5 公关宣传策略396.6 销售策略406.6.1 客房业务406.6.2 餐饮业务416.6.3 提高回头率的措施426.7 销售激励制度426.8 基本业务426.9 运营管理计划436.9.1服务项目436.9.2建立完善的质量标准436.9.3建立完善的财务内控制度446.10 机构设置456.11 人员配备47七 社会效益和环境分析487.1 本项目对社会经济效益的影响分析487.2 项目对区域环境的影响507.2.1 施工期环境影响507.2.2 运营期环境影响517.2.3环境保护的措施517.2.4 建议53八 项目开发建设进度54九 投资估算与财务评价555、9.1投资估算559.2 资金筹措579.3销售收入预测589.4 经营收入预测599.4.1 季节淡旺预测599.4.2 住宿收入预测599.4.3 餐饮收入预测609.4.4 会议收入预测619.4.5 其他配套收入629.4.6 总收入预测629.5 成本预测649.5.1 项目盈亏平衡点预测649.5.2 项目经营业成本测算649.5.3 综合成本659.6 项目运营利润预测699.7 现金流量预测699.8 贷款偿还能力分析699.8.1 偿还贷款699.8.2 偿债能力分析709.9 财务评价70十 敏感性分析7310.1 赢利能力分析7310.2 项目敏感性分析73十一 可行性研6、究研究结论与建议7511.1拟建方案的结论性意见7511.1.1项目建设手续正在办理之中7511.1.2项目建设后续资金有保证7511.1.3项目具有良好的社会效益7511.1.4项目经济效益高于行业一般水平7511.2项目主要问题的解决办法和建议7611.2.1项目的主要问题7611.2.2 建议7611.3项目风险及防范建议7711.3.1项目风险7711.3.2 风险防范建议7711.4 结论78一 项目总论1.1项目背景1、项目名称：国际会议中心酒店2、项目建设单位 :广东XXXX置业有限公司 广东XX庄园投资有限公司3、项目地点：广东省茂名市茂南区4、项目咨询机构：XX市建佳造价咨询7、事务所有限公司5、咨询机构资质：工程咨询丙级6、项目规划情况：被茂名市政府列为市重点项目之一。（1）占地范围：项目用地面积为353451.75平方米;其中国际会议中心酒店占地140029.57平方米。（2）建筑面积：总建筑面积84616.2，其中地上建筑面积67033.2，地下建筑面积约17583;（3）项目建设进度：建设期预计30个月，计划开工于2009年5月，完工于2011年11月。7、项目建设目标：国际会议中心酒店按超五星级酒店功能配套规划，以“酒文化”为中心主轴，以旅游度假酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村区为辅，从而带动项目的整体发展。8、申请报告编制依据：（1）国际会议中心酒店申8、请报告咨询服务委托书（2）广东省企业投资项目核准暂行办法（粤府2005119号）（3）广东省政府核准的投资项目目录（2004年本）（粤府2005121号）（4）调查收集的茂名社会经济、旅游及自然条件等方面的资料1.2项目申请单位情况广东XXXX置业有限公司在广东省XX市工商局注册成立，注册资金1000万元，成立于2003年10月27日，公司总部设在XX市麦地南路麦地南山庄F栋安华大厦八楼，主要经营农业科技研究：收购、销售农副产品；厂房租赁；房地产开发、物业管理；土石方工程，园林绿化工程，室内装饰，工程技术咨询服务、销售：建筑材料、建筑工程机械、电子产品、家用电器；进出口贸易。近年来, 广东XX9、XX置业有限公司经营效益良好，可支配资金充足，为实现资金效益的最大化，经公司董事会研究决定在茂名注册10000万元成立广东XX庄园投资有限公司，负责开发和经营本项目。1.3项目建设规模和内容本次研究的是国际会议中心酒店项目。根据广东XXXX置业有限公司提供的投资协议、规划设计图纸及其他相关资料，得项目用地总体经济技术指标如下表1-1：表1-1 XX庄园国际会议中心酒店区主要经济技术指标序号项目名称计量单位数量层数备注1总用地面积平方米353451.752计算用地面积平方米140029.573计容积率建筑面积平方米67033.23.1其中产权式客房部分平方米1890163.2康体中心、高级SPA10、平方米616123.3酒店大堂及连廊平方米345713.4中西餐厅平方米138413.5宴会厅平方米722833.6娱乐中心及接待门厅平方米454623.7宿舍楼平方米527853.8行政楼平方米397863.9产权式酒店度假村平方米678033.1荔香居（产权式）平方米12093.11小岛国际会议中心平方米230823.12小岛总统套房及连廊平方米213233.13小岛贵宾楼平方米339033.14庄园门楼及管理处平方米28114不计容积率建筑面积平方米175834.1其中客房部地下室平方米52654.2酒店大堂地下室平方米33004.3中西餐厅、宴会厅、娱乐中心地下室平方米74134.4小11、岛国际会议中心地下室平方米16055建筑占地面积平方米250005.1产权式客房部分平方米42085.2康体中心、高级SPA平方米15065.3酒店大堂及连廊平方米34575.4中西餐厅平方米13845.5宴会厅平方米28125.6娱乐中心及接待门厅平方米25185.7宿舍楼平方米11965.8行政楼平方米8565.9产权式酒店度假村平方米26045.1荔香居（产权式）平方米4345.11小岛国际会议中心平方米14435.12小岛总统套房及连廊平方米11445.13小岛贵宾楼平方米13025.14庄园门楼及管理处平方米1366建筑密度17.85%7容积率0.488绿化率48.00%9建筑层数112、2、3、5、610建筑最大高度米2711总客房数套47611.1其中豪华及标准双人间（产权式）套22211.2豪华及标准单人间（产权式）套2411.3豪华套房（产权式）套2011.4度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房（产权式）套14011.5小岛总统套房及随从房套1011.6岛贵宾楼豪华客房套6012总车位数个5701.4可行性结论1.4.1 市场预测项目定位高端,以“酒文化”为中心主轴，以度假村酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村为辅。此符合市场细分需要，利于建立区域旅游酒店市场领导者地位，从而提升项目开发价值、品牌价值和发展空间，使本项目具有较好的市场发展前景。1.4.2 投资估算项目预计13、于2009年5月开工，至2011年11月竣工验收。根据测算，项目的总投资为66618万元人民币（含地价）详见附表2。 1.4.3 资金筹措XX庄园国际会议中心酒店项目分三期进行投入开发。本项目施工期为30个月，工期安排为：第一期土建工程（含土方、基础工程、主体工程）为10个月；第二期装饰工程为10个月；第三期设备及附属工程为10个月；从2009年5月份开工，从以上情况可以看出，该项目的实施进度较为合理。资金来源计划：（1）自筹20000万元人民币；（2）向银行借贷及融资46618万元人民币。本项目计划在三年内顺利完成三期的全部开发建设及营业前期准备工作。表1-2 项目资金来源表序号项目名称资金14、(万元)比例1自筹2000030.02%2银行借贷、融资4661869.98%总投资66618100%1.4.4 财务分析预测：项目在计算期内各年预计发生的经营收入如下： 表1-3项目主要经济技术指标序号项目计算公式金额(万元)1销售利润（税后）(1.1)-(1.2)-(1.3)4645.721.1销售收入35860.571.2建设成本268041.3销售税金销售收入的12.3%4410.852经营利润（税后）(2.1)-(2.2)-(2.3)-(2.4)-(2.5)-(2.6)-(2.7)361470.922.1经营收入1090576.952.2开发成本398142.3营业成本257170.15、032.4综合成本169039.432.5利息成本3816.192.6所得税165137.822.7分配给产权式客房业主的利润19%94128.563税后利润（1）+（2）366116.64 4投资净利润率年平均净利润/总投资15.27%5静态投资回收期3.7年注：静态投资回收期从2012年正常营业开始算起,计算期从20122047年。1.4.5 项目结论本项目属酒店地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，符合茂名茂南区总体发展规划。项目用地权属清晰，自筹资金达30.02%，静态投资回收期为3.7年，资金回收周期短,投资风险低。项目建设有利于改善区域环境，带动当地酒店业发展，进而带动旅游、16、观光酒庄及相关产业的发展，并带来较多的就业机会，对扩大茂名市品牌知名度、增强城市吸引力和招商引资有积极的意义。综上所述，本项目具有良好的宏观经济基础，且有广阔的市场空间，投入运营后将成为茂名市新增加一座新型的现代化五星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者都带来丰厚的回报。二 项目分析2.1项目概况2.1.1建设地址国际会议中心酒店项目位于广东省茂名市茂南区。北靠大玉山，东北面为茂名交通大动脉环市西路，直通茂名市区；西面为乡镇公路，不远处为茂名市森林公园，南面与观光酒庄和旅游度假村相连。2.1.2项目规模“XX庄园酒文化旅游度假村”项目用地面积为353451.75万平方米17、，其中国际会议中心酒店用地140029.57平方米,总建筑面积约84616.2平方米。其中地上建筑面积67033.2，地下建筑面积约17583。酒店客房总套数为476套。2.1.3总体规划设计理念1)XX庄园以“酒文化”为中心主轴，以度假酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村区为辅，从而带动项目的整体发展。2)充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境。2.1.4总体规划构思国际会议中心酒店按超五星级酒店功能配套规划。1)规划布局利用地块中的水塘，以绿岛式规划布局布展酒店区。在岛上设置酒店大堂，前后边接湖区，眺望18、湖岸酒庄，构筑度假村入口中轴线，形成“楼在岛上，岛在湖中”的层叠式景观。观光酒庄和度假村在整个酒店的园景中隐约显现阻而不隔，使XX庄园三大功能区共享湖岸景致，XX庄园利用一条环路则联系了各功能区，达到环境、交通、投资的最效益化。2)功能分布酒店区以H型布局，由入口前区湖景和中心花园湖景围合面成，酒店大堂（包括咖啡厅、西餐厅、大堂吧等）位于前后湖面连接小岛上，抬高地势，下层可停车，视野也开阔，成为入口的标志物。通过它联系了北面的娱乐区（多功能宴会厅、娱乐大楼、后勤服务等）和南面产权式的客房266套及康乐区、SPA区等；西面和东南面设有产权式度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房140套。湖中小岛设领导19、会见厅及贵宾楼豪华客房60套，独立的总统套房10套、国际会议中心、中西餐厅、健康中心等，同时设有小码头和连桥与各功能区相联系。3)交通组织XX庄园国际会议中心酒店的交通体系由“一环两轴”构成，满足各功能区步行、车行服务和消防应急疏散要求。“一环”围绕酒店及湖岸景区布置，使酒店大堂、娱乐、后勤、康乐SPA等拥有各自独立的出入口，也可引导游客到酒店、度假村等功能区。“两轴”以酒店为中心，酒庄及荔园水乡住宅区的内部道为放射轴，连系到环路上，交汇的节点设置区域等管理处，使各功能区各自独立，满足管理上的便利。“桥”以“曲水溪流”为主题的水系景观与交通环路紧密结合，形成一串拱桥、栈道、连廊等服务车行和人行20、的交通结点，它既是必不可少的交通设施，又是XX庄园别致的人文景观。 项目鸟瞰图2.2项目所在地规划状况XX庄园酒文化旅游度假村，征地面积约36万平方米，地势平坦，内有若干水塘。东北角临环市西路，作为项目主要出入口；西南角临乡路可作观光酒庄原料入口。项目用地呈喜鹊临门，代表宝物临门之意;根据地形条件用地，规划分为三大功能区：北部国际会议中心度假村酒店占地约6.67万平方米(本研究项目)；南部荔园水乡占地约14.68万平方米;西部旅游观光酒庄占地约6.67万平方米，内设有果林基地约11.3万平方米。XX庄园酒文化旅游度假村主要经济技术指标如下表2-1：表2-1序号名称指标备注1总用地面积3534521、1.75其中商住及配套用地：265.1亩 工业及配套用地：265.1亩2总建筑占地面积83000.003果林基地面积113000.001、旅游观光酒庄及果林基地共265.1亩4景观湖49600.002、国际会议中心酒店及配套用地100亩5地上总建筑面积270000.003、XX水乡及配套用地165.1亩6容积率0.777建筑密度23.5%2.3项目资源分析2.3.1地理位置优势茂名以炼油、乙烯生产为龙头的石油化工工业在全国占有重要位置， 是广东省重要的能源、原材料和重化工业基地。茂石化炼油加工能力、乙烯生产能力分别达到1350万吨年和100万吨年，拥有华南地区最大的原油加工能力，有中国南方油城22、之称。与此同时，茂名石油化工工业产量大,废气排放量也非常大,茂名市区空气质量受到一定程度的影响。茂名还是“全国水果第一市”，XX、龙眼、香蕉、芒果等水果种植面积大，且集中连片，茫茫果海，一望无际，适宜发展农业生态游。茂名的XX种植以面积大、品种齐、成熟早、产量高、质量好、市场广而闻名，其中红荔阁、贡园早已是声名远播的旅游景点，每年吸引着大批国内外游客，是我省较有影响力的农业生态旅游区之一。XX庄园酒文化旅游度假村是一个集水果种植、加工、销售及旅游观光、休闲于一体的新兴观光基地。借助茂名XX天下扬名的美誉，能迅速提升酒店的品牌知名度。本项目离茂名市区仅7公里，周边环境优美，空气清新，在相当大程度23、上增强本项目的地理优势。2.3.2 自然景观优势本项目地处低纬度，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。陆地常年葱绿，生机盎然。本项目自然景观资源优越。楼上观望，XX森尽收眼底，此起彼伏，如海如涛。二月，荔花盛开，春风扑面，是香之海、蜜之海；五月，XX成熟，一片绿海红潮，红荔似海。荔荫间，一座座豪华别致的“别墅”若隐若现，有如绿海星帆。2.4项目区位和交通分析茂名交通便利，已形成铁路、公路、海运等运输网三茂(三水-茂名)铁路与京广、广九线相接，河茂(河唇茂名)铁路与柳(州)湛（江）铁路相连。公路四通八达，密度达每平方公里71.5公里，国道207线、325线纵横境内，市区至各县(市24、)已通一级公路，广湛高速公路已建成通车。茂名港是国家对外开放一类口岸，拥有多个万吨级成品油码头和杂货、集装箱码头，以及全国最大的25万吨级单点系泊原油接卸系统，年吞吐能力1759万吨，名列全国大港第17位。本项目位于广东省茂名市茂南区。北靠大玉山，东北面为茂名交通大动脉环市西路，直通茂名市区；西面为乡镇公路，不远处为茂名市森林公园，南面与观光酒庄和旅游度假村相连，离茂名市区仅7公里。2.5旅游区位分析从2001年至2006年，茂名市旅游业总收入猛增至49.77亿元，与2000年比，总量增长了8倍，连续6年保持了平均20以上的高速增长，平均年增长率在全省位居第一。由全省最落后的旅游城市发展成为“25、中国优秀旅游城市”。旅游业已经成为茂名市经济中发展最具活力的产业，成为全市第三产业发展的龙头。茂名市旅游资源具有较强的综合优势，而且具有个体品牌优势。2004年，茂名市提出了打造旅游休闲度假目的地城市的战略目标，并结合创建中国优秀旅游城市攻坚战，开始打造品牌战略。项目所在区位，旅游业高速发展，政府提出打造旅游休闲度假目的地城市的战略目标，本项目顺应当地旅游业发展大潮，符合政府发展规划。三 项目投资环境3.1宏观市场分析3.1.1茂名市宏观经济分析茂名市概况(1)气候茂名地处北回归线以南，属热带亚热带季风温和气候。全年平均 气温在摄氏22以上，年平均降雨量在15301770毫米之间；年日照时数为26、15602160小时，日照率35.6%以上。全市常年植物葱绿，生机盎然。(2)面积地貌茂名市国土总面积11459平方公里，地势北高南低，地貌以山地丘陵为主，兼有平原和沿海滩涂。平原占总面积13.8%，丘陵占55.8%，山地占11.2%，台地占6.6%，河流水面占12.6%。耕地面积7.065万公顷（255.23万亩），其中水田13.44万公顷（201.60万亩）占79.4%。茂名市位于南中国海之滨，地处广东省西南部，背靠祖国大西南。据史载，茂名秦朝时分属象郡和南海郡，隋朝时设置茂名县。1959年设立茂名市，1983年实行市管县体制，现辖茂南区、茂港区和电白县，并代管高州市、化州市和信宜市。2027、07年末，全市户籍人口716.44万人,其中市辖区126.45人。茂名“三高农业”蓬勃发展，XX、香蕉、龙眼等“岭南佳果”驰名中外，在1996年“中华之最”评选活动中，茂名市被国务院发展研究中心命名为“中国最大的水果生产基地”。2000年，江总书记在茂名高州出席县级领导干部“三讲”教育动员会，期间亲手植下“中华红”XX树，使茂名XX更是名扬天下。 茂名市南部临海，迂回的海岸线长220公里，拥有水东、博贺等多个天然良港。水东港是我国对外开放一类口岸，现已建成多个万吨级成品油码头和杂货、集装箱码头，拥有全国最大的25万吨级单点系泊原油接卸系统，年吞吐能力达到1450万吨。博贺港是全省三大渔港之一，28、盛产龙虾、对虾、海参、鲈鱼膏蟹等，全市水产品产量居全省第一。3.1.2茂名市经济稳步发展经过“十五”时期，茂名市经济社会发展取得新的重大成就。全市继续坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神，落实科学发展观，以“把茂名建设成为粤西经济强市”为目标，全面实施“工业立市”、“四大跨越”发展战略，国民经济和社会各项事业全面发展。2007年全市生产总值1066.85亿元，比上年增长13.1。其中，第一产业增加值235.83亿元，增长4.8；第二产业增加值422.08亿元，增长12.0；第三产业增加值408.94亿元，增长18.9。人均生产总值1781929、元，增长11.1。产业结构逐步优化。在经济总量快速壮大的同时，经济结构战略性调整取得重要进展，农业经济向工业经济转型加快，重化工业成为我市新一轮发展潮的主旋律，现代服务业发展迅速。2007年三大产业结构由2000年的30.435.534.1调整为22.1:39.7:38.2。注:茂名市国民经济和社会发展统计公报3.2人均收入和生活水平持续上升2007年末，全市户籍人口716.44万人，其中市辖区126.45万人。人口增长得到有效控制，2007年全市人口出生率为10.98，死亡率4.33，自然增长率6.65。年末全市常住人口604.68万人。全市就业人员336.22万人，比上年末增加9.4万人。30、其中城镇单位从业人员30.3万人，城镇私营和个体企业从业人员28.98万人。全年在岗职工工资总额58.01亿元，比上年增长10.69。在岗职工人均工资19886元，增长15.95。市区城市居民人均可支配收入11195元，比上年增长8.9。农村居民人均纯收入5051元，比上年增长5.0。年末全市民用车辆拥有量108.59万辆，增长3.8。其中私人汽车7.94万辆，增长18.0。3.3茂名旅游市场持续高速增长从2001年至2006年，全市旅游业总收入猛增至49.77亿元，与2000年比，总量增长了8倍，连续6年保持了平均20以上的高速增长，平均年增长率在全省位居第一。由全省最落后的旅游城市发展成为31、“中国优秀旅游城市”。旅游业已经成为我市经济中发展最具活力的产业，成为全市第三产业发展的龙头。2007年城市住宿设施接待过夜游客408.1万人次，比上年增长8.5。其中国际游客3.4万人次，增长18.1；国内游客404.6万人次，增长8.4。旅行社组团国内游16.4万人次，出境游0.4万人次。全年旅游业总收入53.65亿元，增长7.8。其中旅游外汇收入986万美元，增长14.6。星级宾馆开房率62。注:茂名市国民经济和社会发展统计公报3.4投资环境评价根据对茂名茂南区旅游市场和投资环境的分析，目前旅游市场正处于高速发展时期，这为本项目提供了较好的外部环境和发展机遇，其主要表现：1) 茂名地区经32、济的持续发展，城市吸引力不断增强，成为旅游等第三产业快速发展的根基，这也是近年茂名旅游业快速发展的根本原因；2) 茂名城市群人均GDP、户均储蓄和可支配收入等指标表明人民的生活水平已从“温饱型”向较全面“小康型”升级，从而对生活品质提出更高要求，特别是休闲度假方面；3) 茂名居民可支配收入与消费支出呈增长态势，消费活跃，为本项目提供了支持；4) 区域旅游业近年快速发展，给予了本项目良好的发展机遇；从上述诸点可看出，茂名市目前所处的社会经济、产业特征、人民生活水平阶段正是大力发展旅游酒店最佳阶段，本项目若能把握当前发展机遇和外部环境，提升品牌价值，将具有较好的发展前景。四 酒店行业概况4.1酒店33、业情况4.1.1我国星级酒店数量、结构根据中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2006年年底的12751家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。2000年到2006年，全国星级酒店的客房数量从594700间增长至1459800间左右，年均增长率为7.7%。2007年，旅游酒店数量达到14327家，其中五星级361家，四星级1631家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显，2007年新评定五星级饭店65家，比2006年增长30家，同比增长幅度超过20%。我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4-1： 图4-1注：资料来源2002-2007年的中国星34、级饭店统计公报从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9，三星级酒店约占酒店总数量的32，一星、二星中低档酒店约占酒店的60；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重近39。截止2002年我国星级酒店规模及客房情况见表4-2所示。 表4-2星级酒店家数客房(万间)酒店总量比重客房总量比重五星级3022.37%11.527.9%四星级136910.74%29.0019.9%三星级477937.48%59.8541.0%二星级569844.69%42.4129.0%一星级6034.72%3.212.2%合计12751100%145.99100%注:资料来源2007年中国星级饭店统35、计公报4.1.2星级酒店行业景气由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在2003年达到一个低点后，至2003-2007年一直处于上升过程中，酒店出租率从2003年的5.14左右的低点后开始上升，星级酒店总体上出租率上升平缓，其中五星级酒店出租率上升比较快。我国星级酒店近年来出租率情况见图4-3：图4-3注：资料来源2002-2007年的中国星级饭店统计公报茂名星级酒店近年来出租率情况见图4-4： 图4-4注：资料来源2002-2007年的茂名经济统计公报国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为36、酒店出租率60，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60，其中茂名星级酒店出租率相对较高，但还远低于1992年我国星级酒店接近95的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90的酒店出租率，从酒店出租率上看，还有提高的空间。4.2 酒店业经济特点4.2.1属资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收37、入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。4.2.2.对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。4.3酒店业发展趋势4.3.1旅游行业发展趋势预测酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，38、旅游业得到了快速的发展，占GDP的比重也稳步上升，至2006年我国旅游总收入已经达到6299.74亿元，占GDP的5.4。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速,2001年2006年旅游外汇收入情况见表4-5。 表4-5指 标200120022003200420052006旅行社数(个)105321155213361149271624518475 国际旅行社 131013491364146015561688 国内旅行社 92221020311997134671468916787旅行社从业人员(人)1924082291472498022439、6219248919293318 国际旅行社 72801891281007428934289250 国内旅行社 119607140019149060156877159669星级饭店数(个)735888809751108881182812751入境旅游人数(万人次)8901.299790.839166.2110903.8212029.2312494.21 外国人 1122.641343.951140.291693.252025.512221.03 港澳同胞 7434.458080.827752.738842.059592.799831.83 台湾同胞 344.2366.06273.19368.540、3410.92441.35 过夜旅游者人数(万人次)3316.673680.263297.054176.144680.94991.34国内居民出境人数(万人次) 1213.441660.232022.1928853102.633452.36 因私出境人数694.671006.11481.09229825142879.91国内旅游人数(亿人次)7.848.788.711.0212.1213.94旅游收入 国际旅游(外汇)收入(亿美元)177.92203.85174.06257.39292.96339.49 国内旅游收入(亿元)3522.363878.363442.274710.715285.8641、6229.74注：资料来源2007年的中国旅游统计年鉴根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2。旅游业将是我国增长最快的产业之一。4.3.2酒店业发展趋势预测近年来，随着世界经济的繁荣发展以及全球经济一体化的不断深入，跨国、跨区域的经贸会议、展览活动日益频繁。目前全球每年会议收入约2200亿美元，且以8%至10%的速度增长。据国际会议协会(ICCA)统计，全球每年举办的国际会议中，参加国超过4个、参加人数超过50人的42、国际会议有40万个，其市场价值超过2800亿美元。随着中国在世界上的政治、经济地位日益提高，中国与世界各国的政治、经济、文化交流与合作日益紧密与频繁，越来越多的国际大型会议在中国召开。随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。按国家旅游局的初步估计，目前我国已有星级度假酒店111家，其中2004年至2006年出现了14家，但我国的度假酒店还没有世界顶级产品。在旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年将催生出世界一流奢华产品。2004年，茂名市提出了打造旅游休闲度假目的地城市43、的战略目标，并结合创建中国优秀旅游城市攻坚战，开始打造品牌战略。2005年，市人民政府做出了关于加快建设休闲度假旅游目的地城市的决定，提出要打造旅游精品景区，实现由旅游资源大市向旅游经济强市的转变。茂名市投入资金45亿元配套和完善了一大批城市旅游设施，为今后旅游业的健康和可持续发展奠定了良好基础。本项目XX庄园酒文化旅游度假村“国际会议中心酒店”符合市场发展的需要，顺应茂名市打造旅游休闲度假目的地城市的战略目，将具有较好的发展前景。4.4竞争分析由于五星级及四星级酒店的客源基本相同，因此，茂名市每家五、四星级酒店都将是国际会议中心酒店的竞争对手,竞争对手基本情况为：茂名国际大酒店(五星级)茂名44、国际大酒店位于广东省粤西地区茂名市新区中心地带，是茂名国际投资（集团）有限公司属下的一家五星级的涉外旅游商务酒店。交通便利，到火车东站及汽车总站均只有不到5分钟车程。酒店建筑总面积达8万多平方米，酒店分主楼和副楼。主楼高15层，副楼高12层。酒店规模宏大，集住房、餐饮、娱乐、休闲、健身、商务功能于一体。酒店有客房232间/套，分布在主楼7-15楼，其中七到十一层为标准客房楼层，拥有豪华大床房25间、豪华双人房124间、豪华三人房5间、豪华双人套房12间，其中蜜月套房2间，2个中西特色不同的餐厅，31间豪华KTV房，3个多功能会议室。星河国际大酒店(五星级)星河国际大酒店是以梁创齐先生为董事长的45、广东创齐置业发展有限公司投资兴建，位于广东省化州市区中心北岸尖沙咀，正是鉴、罗两江交汇处。酒店使用面积500亩（包括水上乐园），总建筑面积75000平方米，楼高31层，总投资5亿元人民币，是粤西地区目前规模最大的一家五星级豪华商务度假酒店。星河国际大酒店的大型宴会厅可容纳800人，中餐厅及中餐包房有2000多个餐位；西副楼整楼为夜总会，建筑面积8000平方米，有62间KTV贵宾房，演艺大厅设有自动伸缩升降舞台，可同时容纳480人观看表演；68层康体中心拥有桑拿房62间及各类康乐项目；927层拥有各类豪华客房315间；顶层为圆型拱顶豪华小宴会厅；酒店广场及地下停车场拥有1000多个泊车位。茂名花46、园酒店(四星级)中英大酒店被伯恩集团收购, 已更名为茂名花园酒店，将全权委托广州花园酒店进行管理，将按照五星级标准来全新打造,使之成为茂名地区住宿、餐饮、娱乐、商务、会议于一体的现代化大酒店。酒店占地面积8000平方米，建筑面积33000平方米，楼高30层，位于市光华南路繁华商业地段，毗邻人民广场，四周环境优雅，酒店集中西餐、旅业、娱乐、桑拿、沐足、健身、美容美发、商务、茶艺、购物于一体。东园大酒店(四星) 东园大酒店座落于茂名市区官山四路，位于新城区中心，交通便利。酒店于08年6月正式通过国家旅游局评定，升为四星级旅游饭店。配套功能齐全，容纳千人的大型多功能会议厅、容纳280人的实木家具课桌47、式多媒体会议厅、商务中心、国际IDD长途电话服务、中餐、中式风味自助餐厅、KTV娱乐、棋牌、茶艺、健身会所一应俱全，并设有乒乓球室、儿童游乐场。配备大型停车场，可提供车位两百个以上。国际会议中心与竞争对手的主要情况对比见下表4-6所表4-6 名 称茂名国际大酒店星河国际大酒店茂名花园酒店东园大酒店国际会议中心星 级五星五星四星四星五星客房数量232315不详不详476酒店新旧程度旧新旧旧新总建筑面积/m2800007500033000不详84616.2配套设施较齐全齐全较齐全较齐全齐全会议设施齐全齐全较齐全较齐全齐全娱乐设施齐全齐全齐全齐全齐全停车设施较多多少少多周边风景一般较好一般一般好周边48、商务环境好一般好好一般交通便利程度好一般好好较好酒店定位商务旅游商务旅游商务旅游商务旅游商务旅游4.5 SWOT分析优势(S) 具有新建设酒店的优势。酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速。作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益； 本项目北靠大玉山，东北面为茂名交通大动脉环市西路，直通茂名市区；西面为乡镇公路，不远处为茂名市森林公园，南面与观光酒庄和旅游度假村相连。该项目离茂名市区仅749、公里，在相当大程度上增强本项目的地理优势； 项目拥有观光酒庄、荔园水乡等优势资源，具有发展休闲度假和会议中心旅游产业的优势； 利用地块中的水塘，以绿岛式规划布局布展酒店区，形成“楼在岛上，岛在湖中”的层叠式景观，移步异景，有较佳景观资源； 当前银行多次降息，具有资金成本低的优势。劣势（W） 本项目发起人广东XXXX置业有限公司以往未涉足酒店行业，尚缺少酒店行业管理经验。 国际会议中心酒店作为新开业的酒店，是茂名酒店市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。 国际会议中心酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店50、客源和酒店房间价格。机会（O） 茂名地区经济持续快速发展、居民生活水平较高，对休闲度假等品质生活有较多追求； 目前茂名地区城镇居民的恩格尔系数较低，属于相对富裕水平，户均拥车比例较高；而本项目交通条件优越，为自驾车旅游提供了较好条件； 茂名地区的旅游市场处于快速成长期，但各旅游区档次参差不齐，特别是定位于高端市场的特色旅游区供应不足，例如高端的会议旅游；因此对本项目而言，高端旅游市场空缺，即是一个机遇又是一个挑战。威胁（T） 酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争； 酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件51、出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象； 当前金融危机常在，3年后经济存在不景气的可能。4.6 竞争分析结论根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施国际会议中心酒店项目，使国际会议中心酒店能够在2012年茂名旅游旺季到来之前正式投入运营。五 发展规划5.1总体设想对酒店按照五星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2012年茂名旅游旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、52、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在23年成为茂名市知名五星级酒店。5.2 发展战略步骤设想5.2.1完成酒店试营业本阶段目标本阶段需要实现的目标：及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。工作重点积极寻找合作伙伴，尽早完成酒店的装修和设备配备工作，按照五星级酒店的要求建立管理和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。招聘适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作53、。第一阶段计划在35个月内完成。5.2.2.提高酒店知名度本阶段目标通过五星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据茂名市五星级酒店的领先地位，成为茂名市知名酒店之一。工作重点加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。第二阶段计划在23年内实现。六 经营和管理6.1 经营方式6.1.1酒店功能类型酒店功能类型可以分为三种类型：纯酒店、进行酒店式经营和管理的公寓式酒店和产权式酒店。下面对三种酒店类型在本项目中的适应性进行分析，选择较为适合本项目的酒店功能类型。纯酒店纯酒店是拥有40年产权，产权54、与经营权统一，通过经营获取长期收益的酒店类型。通过对商务综合建筑体专题研究的了解，在商务综合建筑体内的酒店一般都是4星级、5星级高档次的纯酒店，产权与经营权不分离，由知名酒店管理公司经营管理，是商务综合建筑体高品质的有力保证，对综合建筑体内的其它功能有较强的支持作用。对于本项目而言，设置纯酒店的有利因素是：1.市场当中缺乏高档次酒店，而对高档酒店的需求在不断增长；2.酒店是商务综合建筑体中的重要功能，有利于综合建筑体不同功能的协调，促进总体价值提升。但不利因素也很明显：1.纯酒店是进行长期经营获取收益的，一般不出售，资金的回收期限比较长。贵司开发酒店物业，是涉足新的市场领域，迎接新的挑战的战略55、考虑，纯酒店的开发存在着高投入与难以快速回笼资金的矛盾，对公司继续做市场领航者在资金支持方面有不足。2.五星级高档酒店是茂名市场所需要的，高档酒店对装修、设施设备的要求较高，本项目如果建设纯酒店无疑需要加大成本投入，风险大，而长期经营是否能够保证项目成本的顺利回收存在不确定性，而且后期的经营也存在风险。通过以上分析，可以判断，本项目不适合开发纯酒店。公寓式酒店根据北京、上海等发达城市的经验，在高档商务综合建筑体内或在商务区内，已经出现了起到酒店功能并且进行酒店管理的公寓式酒店。虽然在本质上，它们是有70年产权的公寓，但它们实现了一定时期内产权与经营权的完全分离，并且通过酒店的销售渠道获得租客，56、由专业的酒店管理公司统一经营管理，从品质到管理到服务都接近或达到高档酒店的水平，客户以短期的商务客人为主。此类公寓式酒店兼顾了产权式酒店与居住型公寓的属性，购买者可以满足其自用与投资的多重需求，对购买者而言比较有保障。本项目不具有公寓出售规划，可以判断，本项目不适合开发公寓式酒店。产权式酒店产权式酒店是旅游与房地产相结合的产物。产权式酒店即投资者购买酒店的客房后一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，获取一定的投资回报，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店一般位于自然景色优美的旅游度假区，满足投资者休闲度假和获取投资收益的双重需求。产权式酒店也是真正的57、酒店，产权为40年，进行酒店式经营与管理，长期收益。作为一种投资产品，投资者拥有产权和收益权，但没有经营权。从国外的经验来看，产权式酒店的成功要素中有几个必要的因素：1.有庞大的客户群2.位于自然景观、娱乐休闲资源优越的旅游度假区3.专业的管理公司和网络化经营对于本项目而言，开发产权式酒店具有以下优点：1.本项目地处XX庄园文化度假村，是旅游度假区，对客户的吸引力强；2.与本项目旅游度假氛围相协调；3.本项目按照五星级酒店的价格出售给投资者，用高总价获得较高的首付款，一次性获得大部分成本的回收，降低投资风险；4.通过获得长期的统一经营管理权，实现五星级酒店的功能，对于综合建筑体总体功能的协调和58、总体价值的提升有促进作用。6.1.2 采用产权式经营本项目采用产权式酒店经营，以合理的价格出售大部分客房，对出售后的客房统一回收经营权，聘请专业的酒店管理公司对其经营管理。6.2 目标市场1、购买产权的主力客户群购买产权的客户为看好本商业模式投资价值的人士。在茂名市，目前的所有投资型客户都是本项目的主力客户群，具体包括：1）家庭投资：经济收入不断增长的中产家庭、投资型闲富贵族，消费先行者。2）机构投资：集团公司购买作长远投资，或用于各类国内、国际活动和会议如学术年会、旅游年会、竞技比赛基地等等。2、酒店运营客户群参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来茂名旅游的人员。具体可分为如下层次：1）59、队：省内及省外旅行社（北京、上海、广州）组织的团体客人。2）客：茂名市内外高档消费的商务、公务散客。3）会议会展客人：政府各职能部门、企事业单位及市内外各大中型企业。6.3产品与服务主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。6.4销售渠道6.4.1 直接渠道1) 通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。2) 通过与市内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。3) 通过与市内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。6.4.2 间接渠道通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向高档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公60、司2003年中国网上订房订票研究报告的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8居第一位，其次是网上预订27.9。另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。6.5 公关宣传策略1) 新闻媒体：加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。2) 交通工具：如火车、巴士上的介绍和宣传。3) 人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。461、) 内部宣传：客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网-自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。6.6 销售策略6.6.1 客房业务(1)旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与茂名本地较62、大的旅行社建立联系的同时，在茂名市外与广州、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中茂名市内旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及旅行社领导的商务公关活动。(2)会务客源以政府各职能部门、茂名市内外商务及会议公司作为主要销售对象。与茂名市各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。(3)散客客源散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人63、的散团比例。具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来茂名市散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户，针对长住客户，给予一定的优惠。6.6.2 餐饮业务增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还可计划通过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”、中西餐培训班，扩大餐饮知名度64、；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。6.6.3 提高回头率的措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱65、乐服务和优惠折扣的奖励。6.7 销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客，制定合理的拉客奖励制度。6.8 基本业务酒店住宿的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。6.9 运营管理计划6.9.1服务项目酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：1) 接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务66、；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。2) 客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。3) 餐饮服务项目，包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。4) 娱乐服务项目，如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。5) 商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。6) 其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。6.9.2建立完善的质量标准1) 前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待67、人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。2) 68、餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。3) 娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。4) 安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。6.9.3建立完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，国际会议中心酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。酒店计划的内部及财务流程如下图669、-3所示：图6-36.10 机构设置国际会议中心酒店计划的机构设置如图6-2： 图6-2采购部财务部康乐中心商务中心会务部餐饮部前厅部保安部工程部副总经理财务总监总 经 理副总经理董 事 会客房部行政部人力资源部公关销售部餐饮部的机构设置计划如下图6-3所示： 图6-3餐饮部经理经理助理宴会经理房内用餐主管管事部经理酒水经理厨师长餐厅经理宴会领班餐厅领班各点领班领 班领 班酒水领班送餐员订餐员清洁工服务员服务员服务员预订员厨师6.11 人员配备对茂名及其他地区五星级酒店的调查，得酒店客房量及员工人数的相关情况如下表6-4: 表6-4五星级酒店员工人数客房量员工客房比上海金茂君悦大酒店1350570、552.43:1茂名国际大酒店5002302.17:1根据五星级营业方式及茂名地区的实际情况，国际会议中心酒店将按2.2：1的比例配备服务人员，约1000人。酒店的管理团队部分来自于广东XXXX置业有限公司，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。七 社会效益和环境分析7.1 本项目对社会经济效益的影响分析本项目的开发和建设，对茂名市旅游业、区域经济具有十分积极的作用，具体分析如下：1、项目对茂名旅游业带动作用(1)塑造城市名片、建设茂名城市新形象旅游业是以城市形象、城市特色为品牌。城市形象建设是发展旅游业成败的关键因素，旅游业建设重在突出城市的个性，树立城市的名片。茂名旅游资源丰富，属景点高密度71、分布区，是广东旅游资源大市之一，自然景观有中国第一滩、森林公园、放鸡岛海上乐园世界、仙人洞自然风景旅游区等，人文景观有长坡旧城、冼太庙、宝光塔镇、隆古书院等。但目前城市个性化不足，缺乏品牌和特色，这在一定程度上影响了茂名市旅游业的发展。而本项目的开发建设，发展目标定位为“国家级旅游度假区、国际级会议中心”，整体形象定位是“顶级会议度假中心”，定位高端，立意广阔。通过本项目的建设，将能重塑茂名城市旅游形象，建立城市名片和旅游品牌，促进茂名旅游业的发展。(2)扩大宣传，创建品牌在旅游业的发展上，著名的旅游城市都有地方氛围浓郁的特产，如杭州西湖龙井茶，无锡酱排骨，南京盐水鸭等。而茂名也有较多土特产，72、比如化州白切鸡、水东鸭粥、隔水蒸鸡等，但大都没有形成全国知名品牌，更没有与当地文化、风土人情相联系形成带地方特色的精品。本项目的开发建设，将吸引众多游客，即能带动旅游的快速发展，同时也能扩大影响，为茂名土特产品牌的重新树立建立创造外部环境。2、项目对社会经济和产业的影响旅游业对具体国家的社会产值和国民收入产生重大影响，旅游消费问题影响社会产值和国民收入，因为促进旅游地产和物质生产领域的发展。同时，旅游业还是一个竞争性、综合性很强的产业，其有很多的关联带动作用，将带动交通运输业、服务业、地产建筑业、酒店旅馆等多个相关产业的发展。据日本野村综合研究所的测算在工业发达国家，旅游消费支出每增加一个单位73、，工业产值可扩大2.71 倍，国民收入可扩大1.36 倍。投资可扩大0.25 倍。在发展中国家所起的作用会更大，可以分别扩大到3.7倍、2.7倍、0.9倍。另据WTO/OMT的统计，旅游业与相关产业的投资带动作用比例是1:7。通过本项目的开发建设，将带动茂名旅游业新一轮的快速发展，从而带动了茂名社会经济和相关产业的进一步发展。3、项目对地方财政税收的贡献本项目的建设预计将为国家创造经营税金、土地增值税、所得税等相关税费合计为229530.41万元。4、项目对就业的影响由于酒店业是一个高关联的产业，因而在带动众产业发展的同时，也创造了更多的就业机会，进而缓解就业的压力。5、项目创汇效应本项目定位74、有国际会议中心和XX庄园酒文化度假村，正将使本项目能举办大型国际性会议，从而增加茂名的知名度和外汇收入。7.2 项目对区域环境的影响7.2.1 施工期环境影响本项目施工期建设中将对部分林地、荒地进行开挖，用于建设构筑物、道路和公用工程，在施工过程可能会使区域内现有生态状况有所改变；同时施工会产生扬尘、噪声、固废、废水等污染物。1、废水项目施工期为30个月，施工期废水主要有：土方挖掘后未及时回填，在雨水作用下形成的泥浆水，污染物主要为SS；员工日常生活产生的生活污水，主要污染排放浓度CODcr约280mg/L、BOD5约160 mg/L、SS约150 mg/L。2、扬尘、废气项目大气污染源主要来75、自施工期土地开挖、回填、道路铺设、车辆运输和装卸等作业过程中有大量扬尘散逸到周围大气中，以及工程车辆运输过程中产生的汽车尾气都会对周围大气环境有一定的负面影响。3、噪音项目工程施工期间，作业机械种类较多，且具有阶段性、临时性和不固定性。根据类比调查，噪音强度在75105dB(A)之间，这些突发性非稳定噪音源将对周围环境产生较大影响。4、固体废物项目施工期间产生的固体废物主要为地面清理、开挖等作业产生的建筑垃圾和施工人员日常生活产生的生活垃圾。5、生态环境本项目选址为XX庄园酒文化旅游度假村，对部分林地、荒地进行开挖，施工对陆地生态环境影响大。7.2.2 运营期环境影响1、是酒店服务设施所排放的76、“三废”会对植物产生损毁或破坏；2、是旅客的流动和暂时停留对植物造成破坏。项目的建设也将增加区域内人为活动的数量，增加生活污染物排放量，对大气、水体及声环境产生一定影响。酒店倾倒的生活垃圾和固体废弃物不仅破坏环境、传播疾病，还会产生严重的白色污染。7.2.3环境保护的措施1、项目施工期污染防治措施(1)废水：对泥浆水和扰动废水采取有效的拦泥措施；要求施工单位在施工时尽量利用附近单位的卫生设施和食堂设施，并采取隔油、沉淀、三级化粪池等预处理措施，经过处理后废水排入下水道，严禁直接排入地表水体。(2)噪音：施工时为避免施工噪声扰民，要合理安排施工时间。本评价建议项目在敏感时段施工时，应禁止施工单位77、在午休时间（12：0014：00）和夜间（24：006：00）从事挖掘等高噪声作业。(3)扬尘、废气：施工期间需要做到文明施工，在管道施工中应注意对运输路面和挖土方临时堆存处采取洒水，防止扬尘。施工单位要按计划及时对弃土进行处理，并在装运过程中对运输的汽车采取帆布覆盖车辆（保持车辆封闭式运输），同时尽量避免在起风的情况下开挖土方和装卸物料。(4)固体废物：施工过程中产生的建筑垃圾必须统一收集、装运、运送至城市建设部门指定的建设垃圾堆放处统一处置；对于施工人员垃圾交由当地的环卫部门统一处理。(5)生态保护：工程施工时尽量少破坏植被，取土结束后必须对整个料场迹地进行植被恢复。施工临时占地在工程结束78、后必须及时种树植草，尽量恢复原来的地貌；对永久渣场，表面要进行植被重建，并定期维护直至植被完全恢复为止。2、项目营业期污染防治措施(1)噪声：采取有效的隔音措施，尽量减少对周边的影响； (2)固体废物：酒店倾倒的生活垃圾和固体废弃物要集中堆放，统一运输处理；(3)提高环保意识：加强对环保意义的宣传，建立环保与经济效益挂钩的制度，使职工人人参与,互相监督,增强其环保意识。7.2.4 建议建设单位应严格落实本环评提出的污染防治措施，以及环保、水利、水产等主管部门要求，严格按照设计原则进行调度，落实各项污染防治、生态恢复和监督管理措施。建议建设单位对工程投标单位作出明确规定施工中应尽量使用混凝土搅拌79、站的混凝土；在营业期建立良好的监管机制，以防治污染事故发生。项目营运工程中如有污染投诉，须立即进行停业整治。八 项目开发建设进度根据项目现状及项目的准备状况，项目计划在2009年5月初开工，2011年11月底竣工，工期为30个月。项目施工进度如下表8-1：进度计划表 表8-1工期2009年5月2010年2011年56月712月13月412月1月211月第一期第二期第三期九 投资估算与财务评价9.1投资估算项目预计于2009年5月开工，至2011年11月竣工验收。项目具体开发指标如下：根据测算，项目的总投资为66618万元人民币（含地价）详见下表：表9-1：项目总投资估算表序号分项工程名称计算依80、据数量单位单价（元/）造价合计备注一建设工程费(小计)59222.361建筑工程费总建筑面积84616.2平方米11009307.7822室外装修工程（包括墙玻璃幕墙）地上建筑面积67033.2平方米9006032.9883室内精装修连家具地上建筑面积67033.2平方米297519942.3774给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积84616.2平方米297.52517.3325喷淋、气体消防总建筑面积84616.2平方米85719.23776污水处理（含管线）总建筑面积84616.2平方米34287.695087空调工程地上建筑面积67033.2平方米382.52564.01998地下室81、通风工程地下室建筑面积17583平方米161.5283.965459照明、防雷、动力、变配电总建筑面积84616.2平方米5104315.426210电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积84616.2平方米4253596.188511煤气工程总建筑面积84616.2平方米34287.6950812电梯总建筑面积84616.2平方米1701438.475413室外总体总建筑面积84616.2平方米85719.237714杂项工程总建筑面积84616.2平方米127.51078.856615洗衣房设备地上建筑面积67033.2平方米10268382、.7386416厨房设备地上建筑面积67033.2平方米195.51310.499117园林、绿化绿化面积165473.952平方米2504136.8488二工程建设其他费用7395.2971土地使用费2000按土地使用权交价2建设单位管理费建设工程费59222.36301万元1.00%592.223633前期工作费建设工程费59222.36301万元1%592.223634勘察费总建筑面积84616.2平方米40338.4648按工程勘察设计收费管理规定200210号估算5设计费建设工程费59222.36301万元2.49%1474.6368按工程勘察设计收费管理规定200210号估算6研究83、实验费0007建设单位临时设施费建设工程费59222.36301万元1%592.22363惠府20081号8工程建设监理费建设工程费59222.36301万元1.86%1101.536按建设工程监理与相关服务收费管理规定2007670号文，以建筑工程费为基数按基价估算9工程保险费建设工程费59222.36301万元0.20%118.44473按建筑工程保险费（基本险）以建筑工程费为基数估算10施工招标代理费011初步设计、施工图审查费建设工程费59222.36301万元0.15%88.83354512预算编制管理费建设工程费59222.36301万元0.30%177.66709根据粤价199884、72号和惠价1998114号13质量监督费建设工程费59222.36301万元0.25%148.0559114工程安全监督费建设工程费59222.36301万元0.25%148.0559115市政配套费根据投资协议由甲方提供16白蚁防治费总建筑面积84616.2平方米2.7122.93099总投资666189.2 资金筹措XX庄园国际会议中心酒店项目分三期进行投入开发。本项目施工期为三年，工期安排为：第一期土建工程（含土方、基础工程、主体工程）为10个月，第二期装饰工程为10个月，第三期设备及附属工程为10个月；从2009年5月份开工，从以上情况可以看出，该项目的实施进度较为合理。资金来源计划85、：（1） 自筹20000万元；（2）银行借贷、融资46618万元（2014年4月从银行融资）。本项目计划在三年内顺利完成三期的全部开发建设开始营业。表9-2 项目资金来源表序号项目名称资金(万元)比例1自筹2000030.02%2银行借贷、融资4661869.98%总投资66618100%9.3销售收入预测本项目销售部分为产权式酒店客房，根据委托方提供的资料、项目的规划指标、定位及市场分析，预计项目的销售收入为35860.57万元。序号项目面积(平方米）单价(元）小计（万元）1产权式客房189011250023626.252产权式酒店度假村8070.21516012234.323合计3586086、.571、销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，本项目的主要税费有营业税（销售收入的5.0%）、城市建设维护税（营业税的7%）、教育费附加（营业税的3%）、土地增值税（按销售收入的1%计算，其中商铺、豪宅3%，车位、办公用房2%）、预征企业所得税（销售收入的3.75%）、堤围费（销售收入的0.05%）等，产权式酒店客房销售税费合计约为销售收入的12.3%，故项目销售税金及附加共为4410.85万元。2、项目销售回款计划根据茂名地产项目正常销售情况及本项目实际情况，按项目开发规划:产权式酒店的销售期从2012年1月初至2012年12月底，销售期为1年；9.4 经营收入预测9.4.1 季节淡旺87、预测根据行业、广东省市场及茂名当地实际情况预算酒店淡旺季：旺季元月、5月、6月、10月、12月平季2月、8月、11月淡季3月、4月、7月、9月9.4.2 住宿收入预测根据茂名市星级酒店的一般情况，预计豪华客房(豪华及标准双人间、豪华及标准单人间、岛贵宾楼豪华客房)在旺季、平季、淡季的出租率分别为90、60和35，豪华套房（豪华套房、度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房）的出租率分别为80%、50%、30%，总统套房的出租率为40%、20%、10%，则营业首年住宿收入可达到13094.057万元，详见详见表9-4: 表9-3首年酒店出租情况项目旺季平季淡季豪华客房天数15095120出租率90%6088、%35%年均出租率64.11%豪华套房天数15095120出租率80%50%30%年均出租率55.75%总统套房天数15095120出租率40%20%10%年均出租率24.93%营业首年住宿收入如下表9-4: 表9-4首年住宿收入情况序号客房类型客房数量(间)预测客房价(元/天)年均开房率预计年收入(万元)1产权式客房1.1豪华及标准双人间22260064.11%3116.899981.2豪华及标准单人间2470064.11%393.122521.3豪华套房20125055.75%508.718751.4度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房140150055.75%4273.23752非产权式客房89、2.1岛贵宾楼豪华客房60180064.11%2527.21622.2小岛总统套房及随从房102500024.93%2274.8625合计13094.057从表9-4可知，产权式客房经营收入约占客房总收的63.33%，根据表9-7客房收入约占项目经营收入的50%，按产权式酒店的经营模式及其自身特点，预测产权式客房经营利润分配方式为6:4,其中业主6,酒店经营公司4,故产权式客房分配给主业的利润约占经营总利润的63.33%*0.6*0.5=19%。9.4.3 餐饮收入预测酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，90、由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。餐饮收入预测：1. 本项目餐饮设备情况如下表9-5:序号设施座位类型座位数量1宴会厅中餐位10822西餐厅西餐位3103娱乐楼酒吧位7804茶艺厅茶位422. 根据珠三角餐饮业综合消费水平，高档餐饮人均消费水平为120150元之间；中档餐饮人均消费水平为5080 元之间；大众餐饮人均消费水平为3050 元之间。根据茂名当地经济水平及相关行业的经营情况,依据谨慎原则,预测:中西餐厅、酒吧和茶艺厅人均消费水平分别为110元、100元、50元;3. 上座率分析：餐饮上座率资料难以收集，但通过对酒店客房率与餐饮上座率关系，可以91、求得餐饮上座率。假设餐饮的上座率与客房开房率基本持平，首年保持64.14%的上座率;根据茂名市星级酒店餐饮收入的一般情况，预测本项目首年营业餐饮收入详见表9-6: 表9-6 首年营业其他配套收入序号设施座位数量上座率周围率人均消费月均收入(万元)首年收入(万元)1宴会厅108264.14%2.5110572.545716870.548522西餐厅31064.14%2110131.230441574.765283娱乐楼78064.14%1100150.08761801.05124茶艺厅4264.14%1.5506.0612372.73476合计859.9249810319.19.4.4 会议收入92、预测1. 国际会议中心有一个会议室，约容纳220人；2. 会议淡旺季预测旺季：元月、11月、12 月；淡季：2 月、5 月、6 月、8 月、9月；平季：10月、3 月、4 月、7 月。会议旺季出租率：70%，共62 天；淡季出租率：30%，共50天；平季出租率：40%，共48天。全年会议时间共160天。根据茂名地区的实际情况，会议室出租价格约为8000元/天，其首年收入如下：8000160=128万元9.4.5 其他配套收入根据行业实际情况，其他配套收入(SPA、健身房、游泳池等)按住宿、餐饮和会议总收入的10%估算。其首年收入如下：(13094.057+10319.1+128)10%235493、.116万元9.4.6 总收入预测（1）营业首年收入预测如下表9-7 表9-7序号项目年收入(万元)1住宿收入13094.05752餐饮收入10319.09983会议收入1284其他配套收入2354.115725合计25895.273(2)经营期总收入预测1) 住宿收入增长预测茂名经济持续健康发展，旅游收入不断增加，2007年经济增长率为11.1%，旅游收入增长率为7.8%，预测国际会议中心酒店出租率年均增长3%，到2015年酒店的客房、套房和总统套房出租率达到相对饱和，分别为70%、61%、27%。2) 餐饮收入增长预测随着本项目客房入住率提高，本项目餐饮将保持一定增长，预期保持年均5%增长94、，根据行业经验，餐饮一般经过5年的经营过渡期，至2016年经营状况将趋于稳定。3) 会议收入增长预测随着本项目配套完善，酒店客房入住率提高，会议将保持一定增长，预期会议中心收入将保持10%增长。根据行业经验，预期在2016年会议收入的经营状况将趋于稳定。4) 其他配套收入增长预测随着住宿、餐饮、会议收入的增长，其他配套也将保持一定的增长。经营期收入的情况，详见下表9-8 表9-8项目类型项目经营期20122013201420152016201720182047住宿收入13094.113486.913891.514287.914287.914287.914287.914287.914287.9餐95、饮收入10319.110835.111376.811945.612542.912542.912542.912542.912542.9会议收入128140.8154.88170.368187.405187.405187.405187.405187.405其他配套收入2354.122446.272542.322640.392701.832701.832701.832701.832701.83合计25895.32690927965.529044.329720.129720.129720.129720.129720.1经营期总收入1090576.945注：项目经营为2012年至2047年9.5 成本预96、测9.5.1 项目盈亏平衡点预测国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60%，本项目酒店的开房率和其配套设施营业负荷率按照60%进行估算。9.5.2 项目经营业成本测算项目的营业成本主要包括各项目低值易耗品、客人用品、员工制服费用、员工工资成本、餐饮成本、商务中心、非经营性费用及其它服务成；1. 住宿成本预测根据广州五星级酒店业单位客房成本为7080元/间(含人工成本)，本项目客房量为 间，初步估计客房年成本为1216.181389.92万元。由于茂名地区物价和人均工资都比广州偏低，本项目取客房首年成本为1200万元。随着经济的发展,预测客房成本年均增长5%至2016年趋于稳定。2. 餐97、饮成本预算餐饮成本构成：进货成本25%，设备损耗成本2%，能源消耗成本4%(在能源总成本里)，人工成本10%，其他成本3%，总成本40%。3. 会议成本预测会议成本：主要是由人工、辅助耗材及能源费用构成，约1015%，本项目按10%计算。4. 其他配套成本预测SPA、健身房、游泳池等配套成本：主要由人工成本、设备损耗成本、能源成本构成，约20%。根据行业调查和对比分析，我们得出各经营项目的经营成本，具体如下表9-8所示。9.5.3 综合成本综合成本费用包括景区整体的管理成本、公共设施设备维修、能源开支及税息成本等，其成本如下表9-8所示。(1)项目经营税金及附加，按规定，本项目的主要营业税（营98、业收入的5.0%），城市建设维护税（营业税的7%），教育费附加（营业税的3%），所得税25%及其他税种等；(2)维修费用（除各单体项目之外的景区其他区域费用）按总收入的2%计算；(3)能源消耗（除各单体项目之外的景区水、电、能源消耗费用）按总收入的2%计算；(4)银行货款利息,按当前利率6.12%（三年以上货款利率）计算；(5)管理费成本按总收入的4%计算；(6)其他成本（包括土地增值税及不可预见成本）按总收入的2%计算。 表9-9项目经营成本预测 项目项目经营期20122013201420152016201720182047估算依据1.营业成本5811.26 6097.36 6397.67 99、6712.52 7034.89 7034.89 7034.89 7034.89 7034.89 1.1客房成本1200.00 1260.00 1323.00 1389.15 1458.61 1458.61 1458.61 1458.61 1458.61 年均增长5%至2016年1.2餐饮成本4127.64 4334.02 4550.72 4778.26 5017.17 5017.17 5017.17 5017.17 5017.17 餐饮收入的40%1.3会议成本12.80 14.08 15.49 17.04 18.74 18.74 18.74 18.74 18.74 会议收入的10%1.4其他100、配套成本470.82 489.25 508.46 528.08 540.37 540.37 540.37 540.37 540.37 其他配套收入的20%2.综合成本4013.77 4170.90 4334.65 4501.87 4606.61 4606.61 4606.61 4606.61 4606.61 2.1总能源成本517.91 538.18 559.31 580.89 594.40 594.40 594.40 594.40 594.40 总收入的2%2.2总修理成本517.91 538.18 559.31 580.89 594.40 594.40 594.40 594.40 594.101、40 总收入的2%2.3营业税1294.76 1345.45 1398.27 1452.22 1486.00 1486.00 1486.00 1486.00 1486.00 总收入的5%2.4城市维护建设税90.63 94.18 97.88 101.66 104.02 104.02 104.02 104.02 104.02 营业税的7%2.5教育附加费38.84 40.36 41.95 43.57 44.58 44.58 44.58 44.58 44.58 营业税的3%2.6管理费1035.81 1076.36 1118.62 1161.77 1188.80 1188.80 1188.80 1102、188.80 1188.80 总收入的4%2.7其他成本517.91 538.18 559.31 580.89 594.40 594.40 594.40 594.40 594.40 总收入的2%3.利息成本3166.59 649.59 4.所得税3225.91 3997.79 4308.29 4457.48 4519.65 4519.65 4519.65 4519.65 4519.65 合计16217.54 14915.64 15040.62 15671.88 16161.15 16161.15 16161.15 16161.15 16161.15 经营总成本595163.47289.6 项目103、运营利润预测经测算，项目的利润总额、税后利润（净利润）、投资利润率等指标详见下表9-10所示： 表9-10 项目利润估算表序号项目计算公式金额(万元)1销售利润（税后）(1.1)-(1.2)-(1.3)4645.721.1销售收入35860.571.2建设成本268041.3销售税金销售收入的12.3%4410.852经营利润（税后）(2.1)-(2.2)-(2.3)-(2.4)-(2.5)-(2.6)-(2.7)361470.922.1经营收入1090576.952.2开发成本398142.3营业成本257170.032.4综合成本169039.432.5利息成本3816.192.6所得税1104、65137.822.7分配给产权式客房业主的利润19%94128.563税后利润（1）+（2）366116.64 4投资净利润率年平均净利润/总投资15.27%5静态投资回收期3.7年注：静态投资回收期从正常营业时算起 。9.7 现金流量预测本项目的现金流量情况见附表9现金流量表(所得税后)。9.8 贷款偿还能力分析9.8.1 偿还贷款在建设期内，由于要花费大量资金，从银行融资，暂不还本付息，利息计入建设成本中;在经营期内，以最大偿还能力还本付息，其中利息已计入经营成本中，具体情况如下表9-11： 表9-11 金额单位：万元项目2010.4201120122013利息2139.772983.9105、83166.59649.59还款前本息48757.7751741.7454908.3411263.88还款金额0041127.4611993.37所欠金额48757.7751741.7410614.290注：经营期的利息从经营成本中支付，贷款偿还期为1.9年（从正常营业时算起）。9.8.2 偿债能力分析贷款偿还能力如下表9-12： 表9-12 金额/万元序号项目201220131税息前资金回收额44294.05 12642.96 2当期应付利息3166.59 649.59 3当期应付本金51741.74 10614.29 4当期应付本息54908.34 11263.88 5利息备付率1398.106、79%1946.29%6偿债备付率80.67%112.24%从上表可知，2012年利息备付率远大2，且逐年增大，而偿债备付率营业首年为80.67%，且不断增大，到2013年达112.24%，本项目的还本付息资金充足，偿债风险小。9.9 财务评价财务净现值财务净现值（FNPV），是指按设定的折现率i计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为:公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 为第t年的净现金流量 n为计算期年数 i为设定的折现率当前银行长期借款利率为6.12%。考虑到目前资金成本较低，以及资金的机会成本和投资的风险性等因素，本着稳健的原则将i取10%（下同），此时，FNPV107、=42817.73（万元），远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。投资回收期投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设开始年算起。其表达式为：公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 为第t年的净现金流量项目投资回收期为3.7年。内部报酬率项目财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为：公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量为第t年的净现金流量 n为计算期年数本项目的项目所得税后财务内部收益率为19%，高于设定折现率10%,投资方案可行。十 敏感性分析10.1 赢利能力分析经测算108、，项目总投资约为66618万元，计划于2009年5月开工，2011 年11月竣工验收。项目静态投资回收期为3.7年，税后利润为366116.64万元，投资净利润率为15.27%，项目盈利指标高于普通酒店项目的一般水平，赢利能力较强。10.2 项目敏感性分析对项目经营收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算，测算过程详见表10-1： 表10-1 金额/万元序号因素变化变化率/%内部收益率敏感系数临界点/%临界值/基准收益率1基本方案019%60%10%2开发成本-20%24%0.3-10%21%0.210%17%0.220%16%0.130%14%0.240%13%0.150%12%0.160%1109、0%0.23经营总收入20%22%0.1-50%10%21%0.2-10%17%0.2-20%16%0.1-40%12%0.2-50%10%0.2经测算可知： 由上表可知，开发成本上升因素的敏感系数相对小，而成本下降因素的敏感系数较大;另外，经营总收入上升因素的敏感系数较小，而下降的因素的敏感系数较大;其中开发成本的临界点为60%，经营总收入的临界点为-50%，临界值为基准收益率10%。当开发成本上升幅度高于60%及经营总收入下降幅度高于50%时，此时内部收益率低于10%，项目不可行。 本项目的经营收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，其中经营总收入下降和开发成本下降的变动对110、项目内部收益率影响很大。 项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较好的赢利空间，说明项目具较强的抗风险能力。 在保证持续经营收入的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。十一 可行性研究研究结论与建议11.1拟建方案的结论性意见11.1.1项目建设手续正在办理之中项目用地权属清晰，目前尚处于开发的前期准备阶段，已取得国有土地使用证，其余开发建设手续正在办理中。11.1.2项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金和银行贷款，建设资金有保证。11.1.3项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。11.1.4项目经济效益高于111、行业一般水平 表11-1 项目主要经济技术指标序号项目计算公式金额(万元)1销售利润（税后）(1.1)-(1.2)-(1.3)4645.721.1销售收入35860.571.2建设成本268041.3销售税金销售收入的12.3%4410.852经营利润（税后）(2.1)-(2.2)-(2.3)-(2.4)-(2.5)-(2.6)-(2.7)361470.922.1经营收入1090576.952.2开发成本398142.3营业成本257170.032.4综合成本169039.432.5利息成本3816.192.6所得税165137.822.7分配给产权式客房业主的利润19%94128.563税后112、利润（1）+（2）366116.64 4投资净利润率年平均净利润/总投资15.27%5静态投资回收期3.7年11.2项目主要问题的解决办法和建议11.2.1项目的主要问题 项目档次较高、规模较大，要达到预期的销售价格和利润水平，对项目整体策划经营提出较高的要求； 如何保证项目经营收入的持续实现，是项目滚动开发和投资回报的关键，这对项目管理团队和经营团队提出较高要求，需要由对酒店业有丰富经验的团队对项目后期的经营管理操作。11.2.2 建议 项目需准确定位，控制开发节奏，并加大项目整体营销策划和推广； 施工阶段，严格控制建设成本； 聘请专业的酒店管理顾问，并着重培养企业的酒店运营团队和人才。11113、.3项目风险及防范建议11.3.1项目风险 客源影响带来的风险：酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。 人力资源风险：现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。 市场竞争风险：茂名地区目前拥有2家五星级酒店，并有多114、个四星级酒店。本项目定位为商务、旅游度假区的开发，将与茂名市内其他同类型项目构成直接竞争，因此市场竞争压力较大，如何制定有针对性的营销推广策略，吸引客户群前来商务活动、旅游度假是本项目最大的市场风险。11.3.2 风险防范建议 作好项目前期的市场调研和客户需求调查; 通过各种公关宣传,扩大酒店的知名,树立酒店的品牌;加强内部管理,提高服务质量,为客人提供精品服务,提高客人的“回头率”；与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，使客源多元化； 聘请专业的旅游管理顾问，培养企业的旅游运营团队和人才，以增强项目的抗风险能力和长期运营能力； 酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员115、工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。 酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。 关注国家宏观调控的政策，特别是对固定资产投资和货币的相关政策，以把握政策风向，及时对项目做出调整和防范。11.4 结论本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为茂名市增加一座新型的现代化五星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。 十二 附表下列附表所涉116、及金额其单位均为万元。附表1：项目工程计划横道图工期2009年2010年2011年56月712月13月412月1月211月第一期第二期第三期附表2：项目投资计划估算表序号分项工程名称计算依据数量单位单价（元/）造价合计备注一建设工程费(小计)59222.361建筑工程费总建筑面积84616.2平方米11009307.7822室外装修工程（包括墙玻璃幕墙）地上建筑面积67033.2平方米9006032.9883室内精装修连家具地上建筑面积67033.2平方米297519942.3774给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积84616.2平方米297.52517.3325喷淋、气体消防总建筑面积8117、4616.2平方米85719.23776污水处理（含管线）总建筑面积84616.2平方米34287.695087空调工程地上建筑面积67033.2平方米382.52564.01998地下室通风工程地下室建筑面积17583平方米161.5283.965459照明、防雷、动力、变配电总建筑面积84616.2平方米5104315.426210电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积84616.2平方米4253596.188511煤气工程总建筑面积84616.2平方米34287.6950812电梯总建筑面积84616.2平方米1701438.47541118、3室外总体总建筑面积84616.2平方米85719.237714杂项工程总建筑面积84616.2平方米127.51078.856615洗衣房设备地上建筑面积67033.2平方米102683.7386416厨房设备地上建筑面积67033.2平方米195.51310.499117园林、绿化绿化面积165473.952平方米2504136.8488二工程建设其他费用7395.2971土地使用费2000按土地使用权交价2建设单位管理费建设工程费59222.36301万元1.00%592.223633前期工作费建设工程费59222.36301万元1%592.223634勘察费总建筑面积84616.2平方119、米40338.4648按工程勘察设计收费管理规定200210号估算5设计费建设工程费59222.36301万元2.49%1474.6368按工程勘察设计收费管理规定200210号估算6研究实验费0007建设单位临时设施费建设工程费59222.36301万元1%592.22363惠府20081号8工程建设监理费建设工程费59222.36301万元1.86%1101.536按建设工程监理与相关服务收费管理规定2007670号文，以建筑工程费为基数按基价估算9工程保险费建设工程费59222.36301万元0.20%118.44473按建筑工程保险费（基本险）以建筑工程费为基数估算10施工招标代理费0120、11初步设计、施工图审查费建设工程费59222.36301万元0.15%88.83354512预算编制管理费建设工程费59222.36301万元0.30%177.66709根据粤价199872号和惠价1998114号13质量监督费建设工程费59222.36301万元0.25%148.0559114工程安全监督费建设工程费59222.36301万元0.25%148.0559115市政配套费根据投资协议由甲方提供16白蚁防治费总建筑面积84616.2平方米2.7122.93099总投资66618附表3：项目资金筹措计划表序号项目名称资金(万元)比例1自筹融资2000030.02%2银行融资4661121、869.98%总投资66618100%附表4：经营期收入测算表项目类型项目经营期20122013201420152016201720182047住宿收入13094.05713486.879213891.485514287.92514287.92514287.92514287.92514287.92514287.925餐饮收入10319.110835.054711376.807511945.6478612542.930312542.930312542.9302512542.9302512542.93025会议收入128140.8154.88170.368187.4048187.4048187.4122、048187.4048187.4048其他配套收入2354.11572446.273392542.31732640.3940862701.826012701.826012701.8260052701.8260052701.826005合计25895.27326909.007327965.490329044.3349529720.086129720.086129720.0860629720.0860629720.08606经营期总收入1090576.945附表5：经营期成本测算表项目项目经营期20122013201420152016201720182047估算依据1.营业成本5811.26360123、97.356586397.674456712.5247617034.885287034.885287034.885287034.8852827034.8852821.1客房成本1200126013231389.151458.60751458.60751458.60751458.60751458.6075年均增长5%至2016年1.2餐饮成本4127.63994334.02194550.722994778.2591445017.17215017.17215017.172105017.1721015017.172101餐饮收入的40%1.3会议成本12.814.0815.48817.036818.124、7404818.7404818.7404818.7404818.74048会议收入的10%1.4其他配套成本470.82314489.254678508.463461528.0788172540.365201540.365201540.365201540.3652011540.3652011其他配套收入的20%2.综合成本4013.76734170.896134334.6514501.8719174606.613344606.613344606.613344606.6133394606.6133392.1总能源成本517.90546538.180146559.309807580.8866989125、594.401721594.401721594.401721594.4017212594.4017212总收入的2%2.2总修理成本517.90546538.180146559.309807580.8866989594.401721594.401721594.401721594.4017212594.4017212总收入的2%2.3营业税1294.76361345.450371398.274521452.2167471486.00431486.00431486.004301486.0043031486.004303总收入的5%2.4城市维护建设税90.63345594.181525697.87126、92162101.6551723104.020301104.020301104.0203012104.0203012104.0203012营业税的7%2.5教育附加费38.84290940.36351141.948235543.5665024244.580129144.580129144.5801290944.5801290944.58012909营业税的3%2.6管理费1035.81091076.360291118.619611161.7733981188.803441188.803441188.8034421188.8034421188.803442总收入的4%2.7其他成本517.905127、46538.180146559.309807580.8866989594.401721594.401721594.4017212594.4017212594.4017212总收入的2%3.利息成本3166.59462574.317141928.667661226.191234464.079245004.所得税3225.9123516.609373826.124314150.9367594403.627054519.646864519.6468594519.6468594519.646859合计16217.53716359.179216487.117416591.5246716509.20491128、6161.145516161.1454816161.1454816161.14548经营总成本599321.2185附表6：项目利润测算表序号项目计算公式金额(万元)1销售利润（税后）(1.1)-(1.2)-(1.3)4645.721.1销售收入35860.571.2建设成本268041.3销售税金销售收入的12.3%4410.852经营利润（税后）(2.1)-(2.2)-(2.3)-(2.4)-(2.5)-(2.6)-(2.7)361470.922.1经营收入1090576.952.2开发成本398142.3营业成本257170.032.4综合成本169039.432.5利息成本3816.1129、92.6所得税165137.822.7分配给产权式客房业主的利润19%94128.563税后利润（1）+（2）366116.64 4投资净利润率年平均净利润/总投资15.27%5静态投资回收期3.7年附表7：贷款偿还能力分析表项目2010.4201120122013利息2139.772983.983166.59649.59还款前本息48757.7751741.7454908.3411263.88还款金额0041127.4611993.37所欠金额48757.7751741.7410614.290附表8:贷款偿还表序号项目201220131税息前资金回收额44294.05 12642.96 2当130、期应付利息3166.59 649.59 3当期应付本金51741.74 10614.29 4当期应付本息54908.34 11263.88 5利息备付率1398.79%1946.29%6偿债备付率80.67%112.24%注：经营期的利息从经营成本中支付，贷款偿还期为4.6年（从正常营业时算起）。附表9：现金流量表序号项目合计建设期营业期200920102011201220132014201520162017201820471有项目现金流入1126437.5200061755.8426909.0127965.4929044.3329720.0929720.0929720.0929720.092131、9720.091.1经营收入1126437.5200025895.2726909.0127965.4929044.3329720.0929720.0929720.0929720.0929720.091.2销售收入35860.5735860.571.3回收固定资产余值1.4回收流动资金1.5其他现金流入2有项目现金流出661781.4720000266182000022467.1617194.3817496.3418212.6518737.3418737.3418737.3418737.3418737.342.1建设投资66618.002000026618200002.2流动资金2.3销售税金4132、410.854410.852.4营业成本257170.030005811.266097.366397.676712.527034.897034.897034.897034.897034.892.5综合成本169039.430004013.774170.904334.654501.874606.614606.614606.614606.614606.612.6利息成本3816.190003166.59649.592.7经营所得税支出165137.820003225.913997.794308.294457.484519.654519.654519.654519.654519.65分配给产权式客房133、业主的利润94128.560001838.772278.742455.732540.772576.202576.202576.202576.202576.203有项目净现金流量464656.04-20000-26618-2000039288.699714.6310469.1510831.6910982.7410982.7410982.7410982.7410982.744无项目净现金流量5增量净现金流量464656.04-20000-26618-2000039288.699714.6310469.1510831.6910982.7410982.7410982.7410982.7410982.7134、46累计增量现金流量-20000-46618-66618-27329.31-17614.68-7145.543686.1514668.8925651.6336634.3847617.12464656.04注:静态投资回收期为3.7年,从经营期算起。附表10：敏感性分析表序号因素变化变化率/%内部收益率敏感系数临界点/%临界值/基准收益率1基本方案019%60%10%2开发成本-20%24%0.3-10%21%0.210%17%0.220%16%0.130%14%0.240%13%0.150%12%0.160%10%0.23经营总收入20%22%0.1-50%10%21%0.2-10%17%0.135、2-20%16%0.1-40%12%0.2-50%10%0.2附表11：损益和利润分配表序号项目建设期经营期201220132014201520162017201820471经营收入025895.2729326909.0073127965.4903429044.3349529720.0860629720.0860629720.0860629720.0860629720.086062总成本费用6661816217.5369314915.6370715040.6166815671.8812416161.1454816161.1454816161.1454816161.1454816161.1454136、83经营利润09677.73599911993.3702512924.8736613372.453713558.9405813558.9405813558.9405813558.9405813558.940584销售利润04645.72000000005对外投资收益00000000006营业外净收入00000000007应纳所得额012903.65 15991.16 17233.16 17829.94 18078.59 18078.59 18078.59 18078.59 18078.59 8所得税03225.91 3997.79 4308.29 4457.48 4519.65 4519.65137、 4519.65 4519.65 4519.65 9税后利润014323.46 11993.37 12924.87 13372.45 13558.94 13558.94 13558.94 13558.94 13558.94 10还款前本息51741.741554908.3360711263.87976000000011偿还贷款金额041127.45610614.28549000000012提留法定盈余公积金(10%)00137.91 1292.49 1337.25 1355.89 1355.89 1355.89 1355.89 1355.89 13提留公益金(5%)0068.95 646.24138、 668.62 677.95 677.95 677.95 677.95 677.95 14提留任意盈余公积金(5%)0068.95 646.24 668.62 677.95 677.95 677.95 677.95 677.95 15可供分配利润001103.27 10339.90 10697.96 10847.15 10847.15 10847.15 10847.15 10847.15 16应付利润00992.94 9305.91 9628.17 9762.44 9762.44 9762.44 9762.44 9762.44 17累计未分配利润00110.33 1144.32 2214.11 3298.83 4383.54 5468.26 6552.97 46465.60