1、商业广场五星级酒店式公寓建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业广场五星级酒店式公寓建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月38可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目介绍6二、市场容量分析11 天津高级酒店运营状况及未来预期看好121、 主要指标15 分区面积：15 项目重要时间节点：12、620xx年7月中旬 项目达到016三、x座酒店式公寓竞争力优势分析16一、 营销总目标：17二、 营销总精神：181、 强化优势：18地段优势 南京路中段CBx超白金地段182、 强化需求：183、 强化投资价值：184、 掩护销售：18三、 营销总策略：191、 策略一：通路为先192、 策略二：主力客户为先193、 策略三：资源为先194、 策略四：体验为先195、 策略五：服务为先20四、 销售模型设计：201、产权式酒店公寓：202、写字楼：213、商铺：21五、 销售价格策略：211、酒店式公寓价格推导：21（建议：如开发商可包回报，可提高整体售价。）222、写字楼价格推导：2233、商铺价格推导：235、 总销售回款：23（注：仍持有4000平米写字楼和5000平米商铺）24六、 销售推盘策略：241、原则：242、本案推盘策略：24七、 销售进度及回款计划：251、项目铺垫期：252、各产品销售进度及回款计划（见EX图）26九、销售组织方案：261、一般的项目销售组织方案：26高效能人士的50个习惯27l 高效地搜集并消化信息33l 善于集思广益、博采众议33成功人士选备的十五种能力36一、项目介绍xx地产推出的xx广场项目中，欲把x座建为酒店式公寓。酒店式服务公寓的概念，始于1994年 “酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信4、息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓具有“自用”和“ 投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。5、四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。酒店式服务公寓市场潜力巨大，它之所以能吸引客户主要原因是：第一、有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒6、店。项目名称xxxxxxx座座落区域xxxxxxxxx区类别酒店式公寓酒店式公寓待定用地性质商业住宅商业总面积约54000 m2约60000m2 酒店式公寓约30000 m224000 m2主力户型一室、二室46 m272 m2一室、二室45 m276 m243 m2150 m2装修标准室内外高档装修，带家具、电器等公共部位中高档装修，室内毛坯公共部位中高档装修，室内毛坯配套服务与住宅区共用所有配套服务与住宅区共用所有配套服务服务标准超五星级酒店管理五星级酒店管理层高首层：4.5米二层：5.1米标准层：3.3米首层大室：8.7米二层：7米标准层：3.6米首层：6米二层：4.2米标准层：3.9米7、顶层：4.2米层数一层大堂二二十八层酒店公寓一、二层商铺三十四层酒店式公寓一、二层商铺三十六层办公用房管理运营国际酒店管理集团运营英国酒店管理公司管理戴德梁行物业顾问自营管理价格区间9600元/m212000元/m2，三二十八层递增，其中邻水上座阳面比阴面高约300-500元/m26300元/m28400元/m2，三十四层递增，南北向差异500/m2左右物业管理费5元/月/ m22.8元/月/ m2暂定3元/月/ m2预期出租价格12美金/月/ m2约合3.3元/天/ m2（人民币）（可代租）56元/月/ m2约合1.87元/天/ m2（人民币）（可代租）装修配套xxx1、外檐涂料，局部玻璃幕8、墙，铝合金外窗。2、公共部位：地面：石材或高档地砖。楼梯间：1-2层地砖；2层以上水泥压光；墙面乳胶漆。3、户内：国产复合木地板；卫生间防水石膏板，墙面瓷砖；室内轻钢龙骨石膏板，墙面乳胶漆；灯具：吊顶区域配筒灯；厨房：高档橱柜，配不锈钢洗槽；洁具：ToTo或科勒开关面板：梅兰日兰、西门子或奇胜家电：索尼、三星或飞利浦25寸电视（一室）；二室以上配29寸；史密斯或阿里斯顿热水器；家具：电视柜、床、床头柜、沙发、茶几、写字台及椅子、衣柜、餐台；4、户内设施：电话：预留接口，赠送电话机；电视：有线、卫星；宽带：预留；空调：大金中央空调（新风）；保安：自动报警；水：自来水，中水入户（商业）；电：一户一9、表（商业）电梯：蒂森电梯；安防：多重安防设施。xxx1、外檐：（玻璃、石材、铝板）幕墙2、楼体保温：中空玻璃幕墙3、公共部位：电梯间：石材地面，墙面乳胶漆，石膏板吊顶；楼梯间：地面地砖，墙面乳胶漆；4、户内：毛坯，水泥沙浆麻面，墙面罩白；5、供热：地板采暖（民用）6、供电：市网（民用）7、电视：预留有线、卫星8、电话：预留9、宽带：预留x座1、外檐：新型外挂材料、幕墙2、外檐窗：中空玻璃，铝合金窗3、公共部位：石膏板、铝塑板吊顶（大厅）石膏板吊顶（其它部位）4、卫生间：高档洁具5、空调：中央空调（新风系统）6、水：市政给水、中水（商业）7、电：一户一表（商业）二、市场容量分析 酒店式公寓作为一10、类新兴的高端商务建筑，在全国范围内的发展方兴未艾。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在2535岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在815。这部分客户占整个客户总数的60左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于1011、0平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在10以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15左右。 除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。天津作为北京经济发展的重要辐射地带、面向东北的主要经济枢纽，许多企业在天津都有驻地、加上近年来天津开开发区的建设、企业的扩张再建、往来沟通的增加，天津同样拥有越来越广泛的客户资源。酒店市场开发度相比同级别城市，目前天津高级酒店供应相对较少。四星级以上酒店运营情况尤其良好。五星级酒店更是相对缺乏，随着天津经济的高速发展，众多国际酒店集团纷纷看好这块市场，未来天津酒店市场发展12、空间巨大。 天津酒店式公寓市场租赁火爆 外来投资持续增加带来大量目标客户 天津高级酒店运营状况及未来预期看好天津市真正意义上的酒店式公寓市场供应量不大，整体市场不够成熟，因此真对当前市场动作较成熟的三个项目进行分析，来描述天津市场的供应情况。项目对比分析项目名称地理位置酒店管理公司星级标准总建面投入时间交通环境商业环境商务环境泰达会馆南开区复康路9号泰达国际酒店有限公司五星607万2002928便利一般一般周遍仅有泰达会馆酒店天津奥林匹克大厦和平区西康路、成都道、昆明路交口新加坡雅诗阁集团四星4.2万1998便利较好较好紧邻五大道利顺德大厦和平区台儿庄路33号利顺德酒店管理四星1.15万19913、91127便利好较好紧临小白楼CBx中央商务区老城厢11号地酒店价格分析项目名称户型折扣价折扣价折扣价面积日租日租(人民币元月）(美圆月）(美圆天）(平米/套)(美元/日/平米）(人民币平米/天）泰达会馆二居室24000 2902 97 118.50 0.82 6.75 三居室28000 3386 113 185.02 0.61 5.04 一居室14886 1800 70 70.00 0.86 7.09 二居室21213 2565 116 118.50 0.72 5.97 二居室22329 2700 121 141.00 0.64 5.28 天津奥林匹克大厦三居室32377 3915 185 14、209.50 0.62 5.15 三居室（复式）41681 5040 234 256.00 0.66 5.43 四居室（复式）43169 5220 233 315.00 0.55 4.57 利顺德大厦一室一厅13500 1632 54 58.00 0.94 7.76 二室一厅16500 1995 67 85.00 0.78 6.47 三室一厅25500 3083 103 155.00 0.66 5.48 平均价0.71 5.91 此信息依据为005年月日实地调查。南京路项目：1、 主要指标 总用地面积：1.57万平米 总建筑面积：约18万平米 其中 地上： 14万平米 地下：4万平米 分区面积15、： A区：总面积 约63463平米（其中销售面积 约21237平米）楼层124层2532层3338层总面积42226平米12137平米9100平米物业类型国际五星级酒店产权酒店式公寓产权高级服务公寓套数约350套约176套约66套单套面积约6080平米约100160平米 B区：总面积 约40936平米（均销售）物业类型层数单层面积总面积单层套数总套数SOHO办公8层1125平米9000平米6套48套标准办公（2栋）16*2层99831936平米7套224套 C区：总面积 约30000平米 （自用办公，不销售） 临街商铺：总面积 约9590平米（裙房12层，部分销售） 项目重要时间节点： 20x16、x年7月中旬 项目达到0 20xx年9月中旬 14层裙房主体完工 2007年1月底 B区U型写字楼主体完工 2007年9月上旬 A区主体完工三、x座酒店式公寓竞争力优势分析1、 天津xx广场所处的天津新技术产业园区华苑产业区，地理位置优越，从城际交通来看，园区地处京沪高速公路天津入口、京冀福高速公路、津静公路和京津塘南通道交汇处、比邻和天津机场。来往的商旅都可以成为直接的客户。x座更是处于要塞，首先，x座作为信息广场楼群的重要组成部分，面向天津市重要交通要道之一的复康路，而且直通地铁，是市内交通的黄金地带。2、 周边环境优越，x座所在的xx广场是一个准CBx项目，其周围本身就是一块工作、生活、17、娱乐的优质地，但是却没有市中心的喧闹。商务方面，各类企业进驻园区，从而带来大量的商务人口流动，他们大都是代表企业形象的重要商务人员，频繁的商务交流必然需要得到便捷高质的食宿服务。x座酒店室公寓与企业办公点和客户经常光顾的园区管理委员会临近，也成为吸引顾客的一个优势。园区附近的2008北京奥运会天津比赛场馆、周邓纪念馆、水上公园等旅游景点也会使这里成为重要的人口集散地点，众多游客成为顾客的一部分。3、 商旅的日益增多必然对良好的居身之所产生市场需求，然而，目前周边现存的优质合理的住宿供应不足，已经出现了供不应求的状况，现有的主要供应点就是酒店，该酒店建造年限较久，装饰也已陈旧，而且建筑规模不大，18、容纳量有限；而红旗路上的酒店，价格高昂，在客户适用度上不具有普遍性。因此，x座商务式酒店的建立是十分及时和必要的。“酒店式的服务，公寓式的管理”将拥有更多的客户群，美观优质的建筑设计，合理的价格定位将使它更加具有吸引力。营销策略一、 营销总目标：1、占据市场强势地位，树立本项目为天津建筑综合体的第一品牌；2、通过整合营销手段，强化开发商在天津的整体品牌形象。2、在保证销售速度情况下，实现较理想的价格和利润。2、 力争在20xx年销售额达到1.5亿3、 力争项目总销售额达到8亿4、 力争项目在2008年6月达到90%的销售率二、 营销总精神：强化优势 强化需求 强化投资价值 掩护销售1、 强化优19、势：地段优势 南京路中段CBx超白金地段管理及资源优势 开发商深厚的星级酒店管理经验背景品牌号召力 WESTIN酒店品牌/开发商品牌/写字楼著名企业品牌/商铺主力店品牌2、 强化需求：强化项目特有的优势，就会带来旺盛的需求，在激烈的市场竞争中脱颖而出3、 强化投资价值：旺盛的需求的结果 较高的出租率/较高的出租价格 较高的投资回报率4、 掩护销售： 较高的投资回报率 吸引投资，易于销售 较快的销售速度/较高的销售价格三、 营销总策略：1、 策略一：通路为先 由于本项目属高档办公、公寓、商业类产品，非一般受众人群，故在常规营销模式（如静态营销、媒体营销等）之外，应强化特殊通道的销售手段（如组织论20、坛、SP活动、与行业协会或地方商会联谊等），加强销售的针对性和销售信息的到达率。2、 策略二：主力客户为先 针对部分大客户/著名客户的需求，采取灵活的销售/租赁手段（如分割要求、付款方式等）促进成交，借以扩大项目影响力，提高品牌认知度。所谓“物以类聚、人以群分“3、 策略三：资源为先 充分利用我公司现有客户资源（在津客户、天津房协、异地资源、易居会等）和开发商的酒店资源，深入挖掘潜在客户，扩大潜在客户范围。4、 策略四：体验为先本项目是期房销售，而“酒店化品质、酒店化管理”是本项目销售的灵魂，所以“销售现场的酒店化、销售道具的品质化”就显得至关重要，让客户来到现场从服务到环境宛如置身五星级酒店21、的感觉。如销售现场的空间设计、装修设施、销售员素质、服务水平等都应以五星级酒店为标准。5、 策略五：服务为先 针对本项目高端物业的属性，本公司将在销售中特别强化服务意识和增加服务内容，如增加大客户经理，配备销售专员（专门针对通路销售，组织SP活动）；提前组织“租务部”（或可为开发商代组），做好终端客户储备；代开发商组建业主（租户）俱乐部，搭建客户交流平台等。四、 销售模型设计：1、产权式酒店公寓：售出后统一较由一家管理公司管理（最好是WESTIN）由开发商或管理公司包一定年限，每年固定回报（如10年，每年10%）交由管理公司代租，管理公司收取管理费和代租佣金2、写字楼： 引进品牌物业管理公司管22、理建议保留部分好的楼层面，以相对较为优惠的条件吸引品牌客户、著名企业进驻（租赁），制造营销事件，拉升项目品牌形象，掩护写字楼其他产品出货。待物业成熟后，再以更高的价格将保留层面售出（带租约）3、商铺： 引进品牌商业管理公司同意经营管理建议至少保留50%的商业面积用做持有经营，以相对较为优惠的条件尽早引进世界著名品牌主力店进驻（租赁），制造营销事件，拉升项目品牌形象，掩护其他商铺产品出货。待物业成熟后，再以更高的价格将保留层面售出（带租约）五、 销售价格策略：1、酒店式公寓价格推导：天津目前酒店式公寓相关指数：租金范围回报率出租率5-6元/天/平米8%-10% 70%-99% 本案推算考虑未来一23、年的增长，以保守的租金5.5元/天/平米、较高回报率10、出租率80计算。同时以每年付出管理费18、每年150元/平方米的家具、家电、装修的维护和五年一次的翻新计算。 租 金年净租金推算售价5.5元/天/平米1167元/年/平米 11670元/平米 参照本区域内酒店式公寓参数，考虑到本项目作为期房销售，要预留一定的增值空间给未来业主，因此此推算售价取整得到本案酒店式公寓价格定位：11600元/平米。（建议：如开发商可包回报，可提高整体售价。）2、写字楼价格推导：天津南京路小白楼地区目前写字楼相关指数：租金范围回报率出租率3.5-8元/天/平米8%-10% 70%-90% 本案推算考虑未来12年24、的增长，以保守的租金4.5元/天/平米、较高回报率10、出租率80计算。 租 金年净租金推算售价4.5元/天/平米1314元/年/平米 13140元/平米 参照本区域内写字楼参数，考虑到本项目作为期房销售，要预留一定的增值空间给未来业主，因此此推算售价取整得到本案写字楼价格定位：12000元/平米。3、商铺价格推导： 本案商铺是一、二楼独立店铺的形式，只有一楼部分商铺临外街，商业价值较高；而一楼临内街和二楼的商铺价值减损较大，故：一楼临外街商铺售价：约 40000元/平米一楼临内街商铺售价：约 25000元/平米二楼商铺售价：约 15000元/平米因一楼临外街商铺的总面积占整体商铺的比例较小，25、故整体商铺的整体销售单价：约25000元/平米（建议：如设计允许，建议将临外街的商铺改为“1拖2”的形式，可提高整体售价。）5、 总销售回款：产权式酒店公寓：21237平米*11600元/平米 = 约2.46亿写字楼：建议保留4个层面引进品牌客户，则可售为40936平米-4000平米= 约37000平米37000平米*12000元/平米 = 约4.43亿 商铺：建议保留5000平米引进品牌客户，则可售为9590平米-5000平米= 约4590平米4590平米*25000元/平米 = 约1.14亿 总销售回款为：2.46亿+4.43亿+1.14亿 = 约8.03亿 （注：仍持有4000平米写字楼26、和5000平米商铺）六、 销售推盘策略：1、原则： 销售回款要求 工程进度配合 项目推广要求 项目市场地位 营销手段配合2、本案推盘策略：项目铺垫主推项目形象 小酒店公寓SOHO办公总价低、销售快，满足回款要求，易产生热销效应，快速拉升项目品牌著名企业办公楼租赁签约，项目形象提升，知名度提高，提高产品级别，提高售价，抬高门槛服务公寓标准办公1商 铺商业主力店签约，形成市场新的关注点标准办公2物业全面封顶，形象全面提升七、 销售进度及回款计划：1、项目铺垫期：时间：20xx年5月 9月目标：通过多种营销推广手段，引爆“天津建筑综合体第一品牌”的项目形象2、各产品销售进度及回款计划（见EX图）九、27、销售组织方案：1、一般的项目销售组织方案：项目销售总监项目企划助理 项目企划经理案场销售经理内业人员（若干）销售员（若干）主要职责：租务资源整合、服务；业主俱乐部、业主期刊、SP活动等主要职责：通路营销、资源整合、SP活动、大客户跟踪等客服专员销售专员内业人员销售人员企划助理项目销售总监客服经理大客户经理案场经理企划经理2、本案销售组织方案：以下附件为赠品，祝你事业有成！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标28、才成功。l 一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。l 培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。l 发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担29、别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”l 把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。l 不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。l 要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，30、能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。l 运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。l 合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利31、用零碎时间的人。l 习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。l 习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”l 习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成32、善于借助他人力量的好习惯。l 习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。l 树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。l 善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自33、己健康有益,对事业也是大有好处的。l 及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。l 责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。l 不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区34、别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.l 让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.l 重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.l 只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.l 把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好35、的人,绝不可能成为一名高效能人士.l 不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。l 专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。l 有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。l 36、及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。l 积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。l 保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。l 杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的37、敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。l 释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。l 合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。l 掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。l 及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系38、，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。l 注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。l 守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。l 高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成39、败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。l 注重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键。l 历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可40、以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。l 善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。l 善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。l 制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做41、一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。l 经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。l 有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相42、关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。l 遇到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。l 不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。l 及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。l 保持一颗平常心43、无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。l 给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。l 拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴44、趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。l 追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。成功人士选备的十五种能力l 解决问题时的逆向思维能力面对工作中遇到的新问题，一时又找不到解决方法。而且，上司可能也没有什么锦囊妙计时，他们擅长用逆向思维办法去探索解决问题的途径。他们清楚具体业务执行者比上司更容易找出问题的节点，是人为的，还是客观的；是技术问题，还是管理漏洞。采用逆向思维找寻问题的解决方法，会更容易从问题中解脱出来。l 45、考虑问题时的换位思考能力在考虑解决问题的方案时，常人通常站在自己职责范围立场上尽快妥善处理。而他们却总会自觉地站在公司或老板的立场去考虑解决问题的方案。作为公司或老板，解决问题的出发点首先考虑的是如何避免类似问题的重复出现，而不是头疼医头，脚疼医脚的就事论事方案。面对人的惰性和部门之间的扯皮，只有站在公司的角度去考虑解决方案，才是一个比较彻底的解决方案。能始终站在公司或老板的立场上去酝酿解决问题的方案，逐渐地他们便成为可以信赖的人。l 强于他人的总结能力他们具备的对问题的分析、归纳、总结能力比常人强。总能找出规律性的东西，并驾驭事物，从而达到事半功倍的效果。人们常说苦干不如巧干。但是如何巧干，46、不是人人都知道的。否则就不会干同样的事情，常人一天忙到晚都来不及；而他们，却整天很潇洒。l 简洁的文书编写能力老板通常都没时间阅读冗长的文书。因此，学会编写简洁的文字报告和编制赏心悦目的表格就显得尤为重要。即便是再复杂的问题，他们也能将其浓缩阐述在一页A4纸上。有必要详细说明的问题，再用附件形式附在报告或表格后面。让老板仅仅浏览一页纸或一张表格便可知道事情的概况。如其对此事感兴趣或认为重要，可以通过阅读附件里的资料来了解详情。l 信息资料收集能力他们很在意收集各类信息资料，包括各种政策、报告、计划、方案、统计报表、业务流程、管理制度、考核方法等。尤其重视竞争对手的信息。因为任何成熟的业务流程本47、身就是很多经验和教训的积累，遇到用时，就可以信手拈来。这在任何教科书上是无法找到的，也不是那个老师能够传授的。l 解决问题的方案制定能力遇到问题，他们不会让领导做“问答题”而是做“选择题”。常人遇到问题，首先是向领导汇报、请示解决办法。带着耳朵听领导告知具体操作步骤。这就叫让领导做“问答题”。而他们常带着自己拟定好的多个解决问题方案供领导选择、定夺，这就是常说的给领导出“选择题”。领导显然更喜欢做的是“选择题”。l 目标调整能力当个人目标在一个组织里无法实现，且又暂时不能摆脱这一环境时，他们往往会调整短期目标，并且将该目标与公司的发展目标有机地结合起来。这样，大家的观点就容易接近，或取得一致，48、就会有共同语言，就会干的欢快。反过来，别人也就会乐于接受他们。l 超强的自我安慰能力遇到失败、挫折和打击，他们常能自我安慰和解脱。还会迅速总结经验教训，而且坚信情况会发生变化。他们信条是：塞翁失马，安知非福，或上帝在为你关上一扇门的同时，一定会为你打开一扇窗。l 书面沟通能力当发现与老板面对面的沟通效果不佳时，他们会采用迂回的办法，如电子邮件，或书面信函、报告的形式尝试沟通一番。因为，书面沟通有时可以达到面对面语言沟通所无法达到的效果。可以较为全面地阐述想要表达的观点、建议和方法。达到让老板听你把话讲完，而不是打断你的讲话，或被其台上的电话打断你的思路。也可方便地让老板选择一个其认为空闲的时候49、来“聆听”你的“唠叨”。l 企业文化的适应能力他们对新组织的企业文化都会有很强的适应能力。换个新企业犹如换个办公地点，照样能如鱼得水般地干得欢畅并被委以重用。l 岗位变化的承受能力竞争的加剧，经营风险的加大，企业的成败可在一朝一夕之间发生。对他们来讲，岗位的变化，甚至于饭碗的丢失都无所畏惧。因此，他们承受岗位变化的能力也是常人所无法比拟的。在他们看来，这不仅是个人发展的问题，更是一种生存能力的问题。l 客观对待忠诚从他们身上你会发现对组织的忠诚。他们清楚地意识到忠诚并不仅仅有益于组织和老板，最大的受益者是自己，因为，责任感和对组织的忠诚习惯一旦养成，会使他们成为一个值得信赖的人，可以被委以重任50、的人。他们更清楚投资忠诚得到的回报率其实是很高的。l 积极寻求培训和实践的机会他们很看重培训的机会，往往在招聘时就会询问公司是否有提供培训的机会。善于抓住任何培训机会。一个企业，如果它的薪酬福利暂时没有达到满意的程度，但却有许多培训和实践的机会，他们也会一试。毕竟，有些经验不是用钱所能买回来的。l 勇于接受份外之事任何一次锻炼的机会他们都不轻言放弃，而把它看成是难得的锻炼机会。并意识到今天的份外，或许就是明天的份内之事。常看见他们勇于接受别人不愿接受的份外之事，并努力寻求一个圆满的结果。l 职业精神他们身上有一种高效、敬业和忠诚的职业精神。主要表现为：思维方式现代化，拥用先进的管理理念并能将其运用于经营实践中。言行举止无私心，在公司的业务活动中从不搀杂个人私心。这样，就敢于直言不讳，敢于纠正其他员工的错误行为，敢于吹毛求疵般地挑剔供应商的质量缺陷。因为，只有无私才能无畏。待人接物规范化，这也是行为职业化的一种要求。有了这种职业精神的人，到任何组织都是受欢迎的，而且，迟早会取得成功。