1、城市国际中心酒店公寓改造项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城市国际中心酒店公寓改造项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：XX人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1前言12广州区域概况22.1广州行政区域22.2广州地理位置22.3广州市交通32.4广州综合经济43XX区区域状况63.1XX区概2、况63.2产业经济63.3消费者需求73.4XX区未来发展战略73.5XX区2007年房地产发展状况7基本情况与特点8存在的问题104广州服务式公寓概况124.1广州公寓的含义124.2广州公寓的类型134.3广州服务式公寓概念对比表134.4广州公寓的发展历程154.5广州公寓的发展现状16区域分析16经营现状分析17客户群分析174.6广州公寓的发展趋势194.7小结205 广州酒店式公寓的概况215.1酒店式公寓的概念215.2功能配套215.3广州酒店服务式公寓市场现状分析22区域分布22供应量分析23租金情况23户型分析24客户群分析25广州酒店服务式公寓的未来的发展与机遇275.43、小结286 XX国际中心整体概况306.1项目所在区域整体概况306.2项目的区域地位306.3 项目简介316.4 地理位置327 XX国际中心现状及问题分析337.1写字楼建筑状况337.2 建筑楼层及其功能分布337.3空置率问题及分析347.4 售价问题及分析347.5 项目存在问题及解决思路35项目存在问题35解决思路358 S.W.O.T分析368.1 优势Strength368.2 劣势weakness378.3 机遇opportunity378.4 威胁trend398.5小结399 项目改造建议419.1产品调整419.2产品定位41目标客户群41产品价格定位41产品建筑风格4、调整419.3竞争项目分析42项目楼层状况42项目价格42项目相关配套43项目分析439.4项目内部调整建议43单元间隔调整建议43物业整体功能布局调整449.5户型建议及装修标准449.6 物业服务建议469.7营销策划建议4610 财务分析4711投资酒店式公寓的风险分析5612 总论58参考文献61致谢62 1前 言项目研究目的通过对XX国际中心的一部分写字楼改造成为酒店公寓的研究，了解整个广州的公寓市场的发展和未来的趋势，并对广州公寓市场的发展提出相关建议。项目的背景XX国际中心XXXX产品取得了良好的销售业绩，而XX的销售状况不理想，空置率高企等现象，作出对项目改造调整的研究。中国加5、入世界贸易组织和CEPA的签订及泛珠三角的启动，使广州市对外的经贸联系日益高涨，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的外籍人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是服务式公寓市场再度活跃。广州向国际化大都市迈进的作为城市CBD的发展前景，经济发展速度和人均收入增长都是很快的，广州的国际地位提高将带来公寓的大踏步发展。2002年落成的亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，每一次都是聚集了世界各地的眼光，无数物流、人流、资金流在这里汇集又发散出去，不少人都把交易会比作一个金矿。广交会是广州公寓项目6、旺销的重要原因之一。随着泛珠三角经济合作的进行、2010年亚运会的召开、广交会的知名度不断提高等条件，大量有实力的海外公司会驻扎广州，给广州酒店式公寓带来丰富的客户资源。项目研究方法 通过阅读大量有关广州公寓市场发展的资料，结合XX国际中心公寓改造方案的可行性研究，从项目的改造方案（项目改造背景、项目改造的依据、项目重新定位、项目营销等）中，总结出广州公寓市场目前的不足和优势，并对广州公寓未来的发展提出建议。2广州区域概况2.1广州行政区域2005年4月，国务院批准广州市行政区划调整方案：撤销东山区，将其行政区域划归XX区管辖；撤销芳村区，将其行政区域划归荔湾区管辖；设立南沙区和萝岗区。调整后7、的行政区划，广州市辖XX区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区10个区和从化市、增城市2个县级市。表2.1 广州市行政区域资料来源：广州市人民政府网2.2广州地理位置广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德区，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。由于珠江口岛屿众多，水道密布8、，有虎门、蕉门、洪奇门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切。2.3广州市交通海运：中国第三大港口广州港，是珠江三角洲以及华南地区的主要物资集散地和最大的国际贸易中枢港，现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来，2006年货物吞吐量达1.67亿吨。 黄埔新港和新沙港位于广州东部、珠江的出海口，均为华南地区最大的集装箱码头。 莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮，花都区开通往返香港的货轮。 内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各9、地和广西省，与100多条河道相连接。陆路运输铁路：铁路有京广复线、广茂线、广梅汕线、广深线、广九准高速铁路，还有建设中的广珠澳铁路、武广客运专线，构成了四通八达的铁路网络。公路：公路运输已基本形成以市区为中心，105、106、107、324、205国道为骨架，以三道环线为系带，连接各条国道，贯通广东省内97%以上的县、市、镇，并接邻近省市的公路网络。市交通设施和高速公路建设发展很快。目前已初步建成城市快速交通骨架网：内环路、环城高速公路、北二环高速公路、新国际机场高速公路、华南南路一期工程、广园东路以及四条内环路放射线。广州公交：广州公交车不设售票员，不设找赎，乘客自备零钱，上车投币。市内坐车10、一般每乘为1元、2元（空调车），车上语音系统以普通话、粤语双语报站，部分车辆加设英语。广州城市公共交通日均客运量达481万人次。广州地铁：广州地铁是广州的城市轨道交通系统，由广州市地下铁道总公司负责运营管理，现有地铁1号线（广州东站西塱）、2号线（三元里万胜围）、3号线（天河客运站番禺广场、广州东站体育西路）及4号线(万胜围金洲)在运营中，但远远无法满足交通需求。为解决拥阻的道路交通，广州地铁正在大规模扩建中。从2004年开始，广州地铁每年将平均开通35公里，预计2010年地铁3号线北延伸、4号线北延伸、5号线一期、6号线、8号线全部开通运营，总长为200公里。广州地铁的远期规划长度是600公11、里。 空运：广州白云机场始建于20世纪30年代，是国内三大航空枢纽机场之一，旅客吞吐量居全国第三，在中国民用机场布局中具有举足轻重的地位。广州新白云国际机场是国家“十五”期间重点建设项目，全部建成后将是国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国家级枢纽机场。2007年旅客吞吐量为2622万人次，货运吞吐量为100万吨。2.4广州综合经济经济总量：2007年，广州市实现生产总值（GDP）7050.78亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长14.5%。其中，第一产业增加值161.09亿元，增长5.0%；第二产业增加值2816.89亿元，增长15.6%；第三产业增加值4072.80亿元，增长1412、.1%。第一、二、三次产业增加值的比例为2.2939.9557.76。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.8%、43.1%和56.1%。财政收支：全年来源于广州地区的财政一般预算收入2116亿元，增长22.4%。其中，国税部门组织收入1295亿元，增长21.1%；地税部门组织收入595亿元，增长23.4%。地方一般预算财政收入523.79亿元，增长22.6%。其中，营业税123.54亿元，增长20.2%；增值税111.50亿元，增长15.3%；企业所得税59.67亿元，增长30.9%；个人所得税29.53亿元，增长27.4%；房产税26.21亿元，增长9.5%。地方一般预算财政支出623.6913、亿元，增长23.1%。其中，社会保障和就业支出72.16亿元，增长28.1%；环境保护支出4.86亿元，增长29.1%；教育支出80.77亿元，增长11.3%。固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资 1863.34亿元，增长9.8%；新增固定资产 940.05亿元，增长1.0%；固定资产投资率为26.4%，下降1.5个百分点。全年完成基本建设投资800.64亿元，下降3.7%；更新改造投资347.14亿元，增长15.3%；房地产开发投资703.80亿元，增长26.4%。市属单位（含区、县级市及其他）完成投资1542.61亿元，增长 8.7%，占全社会固定资产投资的比重为 82.8%；中央、省14、属单位完成投资 320.73亿元，占17.2%。从产业投向看，第一产业完成投资1.15亿元，下降35.9%。第二产业完成投资 402.77亿元，下降13.1 %；其中，工业完成投资 393.06 亿元，下降14.0%，工业技改完成投资 154.06 亿元，增长7.4%。第三产业完成投资1459.42亿元，增长18.5%。三次产业投资额的比例为 0.121.678.3。重点建设项目：全年广州市重点建设项目完成投资 449.92亿元，占全社会基本建设和更新改造投资的比重为 39.2%。一批重要生产力骨干项目建设取得新进展，广州市地下铁道总公司的地铁工程、新广州客站及相关工程、广州国际会议展览中心二15、期工程、广州电网输变电工程、广州港南沙港区二期工程、中船集团广州龙穴造船基地一期工程、广州珠江流域综合治理等项目对全社会固定资产投资增长起着支撑作用。房地产业全年房地产业实现增加值489.22亿元，增长14.8%。房地产开发业完成投资703.80亿元，增长26.4 %。商品房销售面积(含保障性住房) 1473.59万平方米，增长11.9 %。商品房价格指数上升7.0%。年末，商品房空置面积388.04 万平方米，下降14.3%。资料来源：广州市统计年鉴3XX区区域状况3.1XX区概况XX区位于广州市中心，总面积32.82平方千米。总人口114.06万人（2005年）。XX区辖22个街道（洪桥、16、广卫、北京、六榕、流花、东风、光塔、诗书、大新、人民、东湖、农林、大东、大塘、珠光、白云、建设、华乐、梅花村、黄花岗、矿泉、登峰）。 XX区积极积极落实“中调”战略，进一步提高经济运行质量，着力改善城市环境，改善民生福利，促进经济与社会和谐发展。2007年上半年，地区生产总值完成538.80亿元，同比增长9.96%；社会消费品零售总额完成253.67亿元，同比增长15.46%；商品销售总额完成1,698.25亿元，同比增长40.50%；实现外贸出口总值29.76亿美元，同比增长15.32%；财政一般预算收入完成12.99亿元，同比增长25.92%；城镇登记失业人员就业率为54.92%；人口自然17、增长率为0.17。3.2产业经济从2007年上半年XX区经济运行态势看，整体经济保持稳中有升的增长轨迹。生产总值一季度同比增长9.70%，二季度增长9.96%，呈平稳上升态势。其中，第三产业一季度同比增长10.40%，二季度同比增长10.98%。占生产总值比重达96.77%的第三产业保持稳定增长是整体经济保持平稳发展态势的主要动力。民营经济稳步发展。占XX区企业总量八成以上的民营企业今年上半年各项经济指标保持稳中有升的发展态势，成为XX区经济保持稳定增长的基础。上半年XX区民营企业实现营业收入932.17亿元，增长10.50%；实现增加值156.25亿元，增长10.00%。民营经济已从过去的餐18、饮服务、商品零售为主要领域，逐步转型成为商贸业、现代服务业、信息服务业、文化产业、房地产开发业、创意产业发展的生力军。3.3消费者需求从2007年上半年XX区经济运行态势看，整体经济保持稳中有升的增长轨迹。生产总值一季度同比增长9.70%，二季度增长9.96%，呈平稳上升态势。其中，第三产业一季度同比增长10.40%，二季度同比增长10.98%。占生产总值比重达96.77%的第三产业保持稳定增长是整体经济保持平稳发展态势的主要动力。3.4XX区未来发展战略1）“总部带动”战略：通过政府有计划的推动、行业商会的大力宣传和辖区企业的示范带动，提升对跨国公司和知名企业的吸纳能力，在国内外树立XX区作19、为华南地区总部经济集聚地的良好形象，规划建设好环市路中央商务区和“三大”商务带（东风路商务带、中山路商贸带和沿江休闲商务带），打造广州总部基地。2）“商业强区”战略：用现代技术手段和先进经营方式来改造创新传统商业；积极发展新型业态，延伸服务层面和服务对象；走专业化、品牌化、高档化路线，形成鲜明的个性、品牌、服务特色；利用新开通的地铁线站，加强网点规划和业态配套，加快轨道枢纽型商业中心建设；3）“协同发展”战略：充分利用区域综合环境优良的优势，围绕构筑总部经济的乐园，现代服务产业的高地的城区发展目标，加大商务型城区建设力度。4）“商务兴区”战略：注重四个结合，一是注重把发展商贸服务业和珠三角的制20、造业发展结合起来；二是注重把改造传统服务业和发展现代服务业结合起来；三是注重把发展生活服务业和发展生产服务业结合起来；四是注重将商贸服务业的品牌化、节约化与国际化结合起来。3.5XX区2007年房地产发展状况2007年，在宏观经济总体向好以及人们住房需求的强力推动下，XX区房地产开发投资全年保持较快增长，商品房市场销售畅旺，空置面积减少，住宅价格持续上升，房地产开发投资已成为XX区投资增长的主要动力。3.5.1基本情况与特点1）房地产开发投资完成情况房地产开发投资增长较快，成为XX区投资增长的支撑动力。2007年，全区419家企业完成房地产开发投资245.93亿元，同比增长25.91%，增速比21、上年提高8.94个百分点。房地产开发投资对XX区全社会固定资产投资增长贡献率达到64.02%，占全社会固定资产投资的48.05%，同比上升了2.91个百分点。住宅及商业经营性用房投资大幅增长。其中，住宅完成投资155.37亿元，比上年增长47.81%，占房地产开发投资的63.18%，同比提高9.37个百分点；商业服务等经营性用房完成投资24.13亿元，比上年增长34.38%；写字楼完成投资24.13亿元，同比下降39.6%。土地购置费用持续增加，土地储备充足。2007年全区房地产开发企业共购置土地面积99万平方米，同比下降17.14%,受土地价格大幅上扬的影响，企业实际支出土地购置费45.5522、亿元，同比增长6.54%。土地待开发面积54.31万平方米，比上年增加15.18万平方米,显示企业土地储备充足。2）房屋建设完成情况土地开发面积及新开工面积大幅增长。2007年，全区房地产开发企业完成土地开发面积2.75万平方米，比上年增长58.51%；商品房新开工面积365.31万平方米，其中住宅新开工面积273.90万平方米，分别增长39.51%和75.46%。商品房竣工面积总体同比下降，其中住宅竣工面积略增。2007年商品房竣工面积192.2万平方米，比上年下降16.81%，其中住宅竣工面积148.14万平方米，增长4.62 %。 经济适用房建设进展顺利。2007年全区房地产企业经济适用23、房施工面积7.5万平方米，和去年基本持平。经济适用住房销售面积59.49万平方米,比去年增加57.96万平方米。3）房地产市场销售情况商品房市场销售畅旺，销售面积及金额大幅增长。2007年，全区房地产开发企业商品房销售面积总计390.94万平方米，同比增长41.67%，商品房销售合同金额412.65亿元，同比增长71.10%。其中住宅销售面积336.34万平方米，销售金额343.91亿元，分别比上年增长48.57%和92.01%。分月度看，住宅面积各月销售量比较稳定，均保持在20-30万平方米，其中3月份销售量最低，仅9.8万平方米;12月为销售高峰期，住宅销售面积达到51.99万平方米。商品24、房住宅空置面积出现下降。2007年底商品房住宅空置面积为24.19万平方米，比年初减少2.21万平方米，下降了8.37%。4）房地产市场价格情况期房价格涨幅超过现房。2007年，XX区房地产企业期房销售均价为12292元/平方米，同比增长35.06%，现房销售均价为10158元/平方米，同比增长6.99%；其中住宅类期房销售均价为11957元/平方米，同比增长44.65%，现房销售均价为9917元/平方米，同比增长21.65%。住宅价格涨幅超过商用写字楼。2007年，XX区房地产企业住宅销售均价为11429元/平方米，同比增长38.65%，商用写字楼销售均价为13445元/平方米,同比增长1325、.79 %，商用写字楼涨幅大大低于住宅价格。5）建设项目资金来源情况建设项目资金中金融贷款部分比例上升,自筹部分比例降幅较大。2007年，XX区房地产开发企业当年到位资金444.73亿元，比上年增长27.34%。其中，金融贷款101.67亿元，比上年增长34.20%，占当年到位资金的22.86%，同比提高1.17个百分点；自筹资金49.67亿元，占当年到位资金的11.17%，同比降低10.67个百分点；其它资金来源中的定金及预收款139.04亿元，占当年到位资金的31.26%，同比降低5.13个百分点。自有资金及定金预收款比重的下降，显示房地产开发企业对银行的依赖进一步加大。6）房地产企业经济26、效益情况随着XX区房地产企业规模的逐步壮大，房地产企业效益也逐年递增。2007年在宏观经济持续向好、居民住房需求旺盛以及房屋价格上涨等因素的影响下，全区房地产企业效益总体向好，全年累计实现营业收入338.58亿元，同比增长79.39%，其中商品房销售收入296.56亿元，同比增长74.32%；实现利润总额94.09亿元，比上年增加49.6亿元，是去年的两倍。3.5.2存在的问题1）房地产开发偏向于大型高档住宅，结构合理性亟待进一步改善国家针对一段时间来房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产业，措施规定：“新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积27、所占比重，必须达到70%以上”。目前，XX区房地产企业开发投资的结构还存在一定缺陷，具体表现为商品房局部供给过剩和短缺并存,高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。2007年XX区房地产企业住宅新开工面积273.9万平方米,其中90平方米以下所占的比例分别仅为11.23 %,远远低于国六条规定的要求。在商品房空置面积中，写字楼和商业营业用房达到39.94万米方米, 比年初增加了11.92万平方米，占商品房空置总面积比率达到48.34%，比年初提高了8.03个百分点；而住宅空置面积为24.19万平方米,比年初减少了2.21万平方米,其中尤以90平方米以下的住宅销售效果显著28、,空置面积仅剩下0.67万平方米，比年初减少了1.9万平方米。2）大型企业流失现象严重，投资增长压力骤显大型企业集团一直是XX区房地产开发投资的中坚力量，对XX区的投资增长贡献显著。2007年XX区投资10亿元以上的企业有三家，分别是富力、保利、合景。这三家企业资金充足，开发项目多，土地储蓄丰富，投资潜力较大，2007年完成了XX区近六成的房地产开发投资。但富力和保利现已分别迁往天河区和海珠区，不再纳入XX区统计范围。因此,预计XX区2008年房地产开发投资总额将出现较大幅度下降,进而带动全区固定资产投资增速回落。 3）房价增长速度过快，居民购房负担加重2007年，XX区房地产企业开发的商品住29、宅价格增长达到29.24%，全年住宅销售面积只比上年增长48.57%，而住宅销售金额却增长92.01% 。对一户家庭来说，由于价格的上涨，2007年买100平方米的住房要比2006年多支出20多万元。而2007年广州市居民人均可支配收入22469元，同比增长 13.2%，收入增长速度远远跟不上房价的涨幅，人们购房的经济负担更加沉重。4）房地产市场秩序差强人意，需加大力度进行整治随着近年来国家和地方对房地产市场秩序整顿工作的展开，XX区房地产市场秩序已明显好转。房地产企业开发建设中违法违规行为大幅减少、商品房销售中的不规范行为如合同欺诈行为得到有效整顿、房地产物业管理水平大为改观、中介服务也日益30、规范。但仍有少数企业利欲熏心，不守诚信，存在拖欠工程款、商品房销售面积“缺斤少两”、一房多卖等问题，既扰乱了全市房地产市场秩序，也阻碍XX区房地产市场的健康发展。如2007年上半年建设部通报的XX区广州国龙房地产公司违规销售案就为我们敲响了警钟。资料来源：XX区统计局4广州服务式公寓概况4.1广州公寓的含义公寓概念最早源于欧洲，当时旅游区内租给游客供其临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。目前的公寓是指配置全屋装修，家具和家电齐全，并提供优质管家服务和物业管理的公寓。由于政府现时对公寓并没有一个严格的定义与界定，因此，在实际中，公寓与普31、通住宅、商务用房的区分标准模糊，公寓的概念众多，如酒店式公寓、商务公寓、国际公寓、单身公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等等。其实，公寓(apartment)是个外国引入的概念，在国外它有两层的含义，一是指多户楼宇，与独院独户的别墅（house）相对；另一层含义则专指用于出租的房屋。由于第一层的含义过于广泛，因此结合广州的实际市场情况，我们对公寓的界定如下：1) 主要功能用于居住，不限于住宅物业，但不含以办公为主的公寓式写字楼；2) 出租型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业；3) 租期一般较长的，多按月交租；4.2广州公寓的类型一般说来公寓可分为三类：一是居住式公寓，提供高级装修，如马赛国际32、公寓、克莱国际公寓、世港国际公寓等近期新推售的公寓；二是商务式公寓，拥有全面的房间服务、早餐服务、商务中心等，如远洋商务大厦、中信公寓、祈福华厦等；三是酒店式公寓，如花园酒店、中国大酒店、东方宾馆、星河湾公寓等，提供全面的酒店式管理和服务。通过研究发现，现时广州市场上的公寓项目包括了下面四大功能类型，不同的规划功能在实际中会产生很大的差异，如土地出让年限不同，出让金标准、开发税费不同，按揭标准、交易契税标准不同以及使用者能否办理工商注册、能否迁入户口等等。表4.1 广州公寓的四大类型规划功能典型例子 土地出让年限 住宅 山水庭苑、新凯公寓、金亚花园等 70写字楼 远洋商务大厦 50酒店 富力爱33、丁堡 40公寓 岭南会、锦洲国际、白云堡等 50或70资料来源：收集汇总根据物业的各自特征，我们大致上可以把广州的公寓项目分成以下三大类型：表4.2 公寓的分类 类型特征项目酒店式公寓 依托酒店，可以和酒店共用设施 花园酒店、东方宾馆、凯旋华美达酒店、中国大酒店 、远洋商务大厦等服务式公寓 引入类似酒店式的专业服务和管理 中信公寓、怡苑、雅诗阁、新凯公寓、新大厦、汇景新城、岭南会、祈福华厦等普通公寓 提供常规的管理服务，户型一般较小 马赛国际、MBA国际公寓、新达城广场、双城国际、星汇国际、世港国际公寓等 资料来源：收集汇总4.3广州服务式公寓概念对比表纯服务式公寓（居住为主）酒店公寓（居住为34、主）服务式住宅（居住为主）商务公寓（办公为主）租售情况长线收租，只供出租，不会拆散出售只供出租同时出租或出售出售居多，一般都只售给用以办公的客户配套设施设施完备，不假外求共用酒店内现有之各项配套设施共同使用住宅屋苑内之现有配套设施配置了写字楼的硬件及服务，提供商务中心等配套，以求适合商务用户的需求租约期限租约最短一年（实际上可根据市场条件调整）租约弹性极高，最短由一个月至三个月均可，交易会期间更设日租服务租约年期以一年至二年为主多为小业主购买自行出租或者出售给中小型公司作为办公场所住客服务专设独立管理及服务队伍酒店内现有之专业服务管理队伍提供住客服务酒店管理队伍承包管理及提供酒店式服务；或由现35、有之物业管理公司担任酒店式的管理服务，同时提供商务办公服务管理费用租金已包含所有酒店式服务，不设管理费由于租金较日租低，服务范围略为减省 部分住宅租金不包括管理费及会所设施，清洁服务需要额外付款物业管理费与同档次的写字楼物业管理费相比具有很大的价格优势舒适程度着重住客生活之舒适及隐私；保安严密、管理完善。由于与日租住客公用空间，故保安程度及住客私隐性稍逊住宅外围虽然保安严密，但因部分单位已售出，故大厦内之保安较难控制作为办公场所，可能有较多人流出入，私隐性较差服务素质工作人员之素质较高，员工服务态度友善。注重大厦设施之保养及翻新服务态度友善，设施保养甚佳管理方面由于以节俭为原则，设施保养不理想36、，物业折旧程度高主要提供办公楼管理其他单位面积相对办公楼为小，但可通过打通两间房间扩大面积。表：4.3广州服务式公寓概念对比表资料来源：收集统计4.4 广州公寓的发展历程 图4.1 广州公寓发展背景 图4.1 资料来源:收集汇总广州公寓市场的产生源于上世纪80年代的改革开放，广州的对外交流增多，几家与外方合作的五星级酒店开业，为满足部分常驻外商的需求，酒店式公寓应运而生。其中以花园酒店、中国大酒店为主，提供以酒店套房改建的公寓并辅以酒店式管家服务，主要针对常驻广州的外籍人士及本地的高级管理人员。及至90年代中期，随着外籍人士和商务人士的不断增多，仅有的几家酒店式公寓已经满足不了市场需求，一些住37、宅项目有意识或由于销售不畅转而提供服务式公寓，租赁情况非常理想。由于服务式公寓的成功以及高回报，刺激公寓投资兴起，近年的公寓产品越来越多。中地行市场研究部把广州公寓的发展分为两个阶段，上世纪90年代为广州服务公寓的起步阶段，集中地多数在交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区，主要代表为富城花园、岭南会、广东国际大厦B附楼、嘉和苑等。第二阶段为2000年后至今，是“商务服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区，主要代表为祈福华厦、新大厦、中信公寓、双城国际等。下图是广州高端公寓历年的供应走势情况，可以看到，90年代前高档公寓主要集中在星级酒店里，90年代后提38、供类似酒店式服务的住宅公寓占主导，近年的供应套数更有所增加。图4.2 广州市历年高档公寓竣工图资料来源:收集汇总4.5 广州公寓的发展现状区域分析至目前为止，广州以外籍人士为主要目标客户的高档公寓（包括酒店公寓和服务公寓）约有4500套，主要分布在商务氛围成熟的珠江新城、五羊新城、二沙岛、天河北一带，山水豪宅集中的南湖一带以及一些市郊大盘亦开始兴建服务式公寓。 图4.3 广州酒店式公寓/服务式公寓分布图4.3 资料来源：收集汇总经营现状分析通过研究发现，不同类型的公寓有其各自鲜明的特色。酒店公寓和服务公寓以 外籍人士为主要客户，户型上一般较大，并由专业公司提供酒店式的管理服务，同时为了优化管理39、以及获取长期的高收益，一般采取只租不售或先租后售的模式，租金水平亦远远高于普通公寓。 表4.4 广州三类公寓经营现状类别 酒店式公寓 服务式公寓 普通公寓 数量（套） 714约3500超过4000客户类型 外籍人士为主 外籍人士为主 国内高级白领、中小型企业为主 产品 1-2房为主，面积标准较大以中大户型为主 小户型为主 经营模式 基本只租不售 只租不售/先租后售/对外销售对外销售 配套服务 星级酒店配套和服务 高档住宅配套，酒店式管理服务 常规管理为主 管理模式 酒店自管 多聘请专业公司 发展商自管 租金水平 （元/m2.月）150-25080-15045-65资料来源:收集汇总客户群分析从40、下图看到，广州外资企业主要来自港澳台，所占比例超过7成，香港人由于“地缘”关系，既可在穗置业，也可往返穗港两地，对服务式公寓需求不大，因此欧美、日韩、东南亚人士是广州服务式公寓的主要需求者，其中亚洲人约占需求的7成。图4.4 广州外资企业地区分布情况资料来源：广州外经贸局亚洲人需求特征比较明显： 1）公司福利政策“只租不买”，他们享有高额住房津贴和补助，租期一般2-3年； 2）自发形成按国籍聚集的居住群，如中信公寓形成日本人聚居； 3）外籍客户最注重地段便利性、居住环境、服务质素、保安水平、居家配套；4）欧美客户承租能力最强，面积需求也较大，厨房、卫生间要大；现时广州市购买公寓的买家大致可分成41、五类：第一类是集团买家，作为集团高级雇员的宿舍和跨国集团驻华办事处等。第二类是商务买家，主要用作中小型企业的办公楼、国内的私营业主、创意产业群(广告、IT、设计、投资咨询等)。第三类是投资买家，用于租赁或商住投资。第四类是自住买家，日常居住CBD办公族、BOBO一族等。第五类是SOHO买家，居住商务二合一的创意产业群(广告、IT、设计等)。4.6广州公寓的发展趋势就目前需求而言，广州公寓市场仍会越来越大，特别是在亚运会前几年，外资企业会越来越多。2005年广州的外资企业超过8000家，外商办事机构约6500家，世界500强企业中的140家已经在广州设立办事处，已有超过6万外籍人士在广州申请了签42、证(外籍人数实际远大于此数）常驻广州，人数逐年递增，预计到2010年将超过20万人（广州日报2006年3月26日采访广州政协教科文卫体主任周兆炎）。未来5年，广州的目标是建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市。随着2010年亚运会的举行、CEPA的实施、中国东盟（101）自由贸易区的推进和泛珠三角（9+2）经济合作的加强等，使广州的地缘优势更加突出，经济发展的空间和腹地进一步拓展，广州公寓市场的发展前景非常诱人。4.7小结1)广州公寓的特征广州中地行市场部总顾问黎文江认为，主要凸显出“商务服务”的新特征，尤其是住宅或写字楼经过装修、服务提升后，将会具备公寓之实。珠江帝景的公寓将分43、别与康景物业和珠江帝景国际酒店签订克莱国际公寓前期物业服务协议，将特设服务中心为业主提供管家服务、家政、文体、教育、商务等服务。从其营销策略来说，这些公寓计划面向海外发售。新加坡大地产商嘉德置地日前在天河打造的一栋公寓也将由该集团的雅诗阁国际负责管理。据了解，该集团在全世界40个城市拥有1.4万多套服务公寓，因此广州项目一诞生就将拥有国际性客源。公寓主要设施实际上和广州高档的住宅和会所的设施有点类似：一般要有健身房、室内室外的游泳池、商务中心等，服务类基本上是高级酒店，“尤其是24小时的安全”。2)发展趋势：珠江新城、体育中心、琶洲周边将是未来供应热点，萝岗 、南沙等外资生产企业集中的区域亦有44、一定空间，政府规划推动力度较大。在2010年亚运会之前，广州五星级酒店在现6家基础上新添10到15家，4星级以上数量将从目前24家增加到60家，新建五星酒店主要集中在天河，特别是珠江新城、体育中心一带。随着高星级酒店的激增，预计将增加相当数量的酒店公寓。目前，公寓市场比较成熟的是珠江新城和天河板块，其他区域如果有良好的配套，服务如果做得好的话，仍存有市场空白点。大型成熟豪宅社区抢占高端公寓市场。典型的有汇景新城、新凯公寓、凤凰城等。图4.5广州公寓发展演变资料来源:收集汇总国际品牌服务式公寓管理公司加快进驻和扩张。2005年全球最大的服务式公寓品牌奥克伍德接管山水庭苑E栋，成为其在广州继金亚花45、园后的第二个项目； 近期，亚洲最大的服务公寓营运商雅诗阁旗下两大品牌盛捷服务公寓（天文苑B栋）和雅诗阁（天河东项目）相继进入广州。国际品牌服务式公寓管理公司拥有强大的酒店集团支持和全球化订房网络优势，全球化的客源、成熟的服务管理模式，其租金水平亦不菲。可见，随着广州城市地位的日益提升，公寓项目的激增以及国际品牌专业公司的进驻，都将极大提升广州高档公寓的开发水平。广州未来公寓市场的竞争将更为激烈，但前景无疑是非常诱人的。5.广州酒店式公寓的概况5.1酒店式公寓的概念全称为“酒店服务式公寓”，是指提供酒店式服务和管理的公寓。与传统性的公寓不同，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务和管理模式，又吸收了信46、息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所多种功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。5.2功能配套良好的物业管理服务和设施配备，是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要点。酒店式公寓的租期相对酒店客户而言比较长，因此在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，在部分服务内容和配套设施方面需要适当进行调整，使其更具有“舒适性”和“私密性”。酒店式公寓除了在硬件设施（如会所等的设置）上配置完善，更重要的是让客户有熟悉认同感。通常情况下，酒店式公寓的功能配置包括硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括会所设施和商业配套设施。软件主要指公寓的服务管理水平。1)会所功能配置47、大多数中高档酒店式公寓都拥有功能齐全的独立会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等。2)配套设施配套辅助设施主要指商业设施，如商业中心、超市、美容美发厅等。酒店式公寓一般都建有停车场，部分实行便捷的市区巴士服务，最大限度满足客户方便快捷的生活需求。3)管理服务酒店式公寓又名“SERVICE APARTMENT”，服务是其本质特性。就软件服务而言，酒店式公寓的服务水准一般都达到高星级酒店的标准，甚至更胜一筹，它除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格48、局和家庭式服务，真正实现宾至如归。在服务种类上，一般都提供家政服务（如日常的房间清洁、干湿洗衣服务）；安全服务（24小时保安、24小时客房服务）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施）；其他服务（社区聚会、幼儿看护等）。但是，在服务水准上，不同档次的酒店式公寓差别较大。服务水准的差距主要体现在服务宗旨和服务人员的素质上。高档物业的物管人员接受专业、双语培训，并拥有丰富的管理经验。在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务，会针对目标客户提供个性化服务。而中档及中低档物业在服务质量上就稍逊一筹，服务水平不高是决定其档次水平的关键因素。5.3广州酒店服务式公寓市场现状分析区域分布目前广州49、酒店式公寓主要分布在三个区域：第一是集中在商业商务成熟或将来很有发展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政规划区域。这里林立的高档写字楼，集中了在穗的跨国公司高级管理和技术人员、驻华领事官员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高管和技术人员，就近的方便，他们多愿选择位于该商圈的酒店式公寓，如天河北的盛雅服务公寓、珠江新城的富力爱丁堡公寓、马赛国际公寓等。第二是会展经济区域琶洲商务圈。一年两度的广交会以及大大小小的商业活动在会展中心举办，自然会带动周边的酒店式公寓的繁荣发展。例如位于科韵路的新盘E品上馆定性为酒店式公寓，主要瞄准会展中心这个大市场，据说将为客户提供68项酒店式的服务。第三是景观资源50、丰富、环境好的居住区，如二沙岛、白云区南湖边。高档客户还喜欢环境幽雅、治安秩序好、人员素质高的社区，象广州大道二沙岛的金亚花园、番禺的星河湾、奥园的小资天堂、白云区南湖板块等也是他们乐意居住地方。图5.1广州市五星级、准五星级、四星级酒店分布比例图资料来源：根据广州市旅游局数据资料统计绘制供应量分析截止2007年8月，广州正运行、在售及预售的酒店式公寓项目达40个以上，仅2007年就有17个以上的项目，总货量约计4500套。2008年供应继续增加，新推出的项目有6个，总货量达到2640套，集中总天河北、珠江新城及XX、东山区。包括：VILI威尼国际公寓（1200套）、奥克伍德国际酒店公寓（约751、00套）、领峰（少量公寓）、富力盈丰大厦（史丹尼公寓升级版）、富力盈尊广场550套单元、共240套。附表1：广州服务式公寓项目详细列表 租金情况目前广州酒店式公寓整体出租情况比较理想，空置率低于10%，市场均价在140150元/平方米月。根据酒店管理的档次不同，价格差别很大，有的100元/平方米月，也有国外品牌酒店管理公司服务的达220元/平方米月，并且在交易会等大会期间价格会大幅上扬。预计租金在今年也会随之继续升高。第一太平戴维斯发布了一份对2008年广州写字楼、服务式公寓的市场展望报告，服务式公寓的租金则有望由去年平均167元/平方米/月、同比增长0.4，提高到增长510。酒店服务式公寓是52、广州服务式公寓中最高。图5.2酒店公寓租金一览图数据来源：收集资料统计户型分析酒店式公寓户型设计主要有以下特点：多为高层的一梯多户格局，房型一般不规则；此类公寓房所处的地段相对较好，所以在居室上很注重景观的设计，而在居室的朝向问题上一般不做太多考虑，并且多有暗间设置。在房间布局设计上基本采用当前普通住宅房的模式，房间的开间一般为3.6-4.2米左右，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念。厨卫设计相对注重其居住的舒适度和实用性，客厅与餐厅的设计基本采用目前最流行的模糊双厅的概念，处处体现居住的人性化，将酒店的概念在此彻底的消除，使每位居住者在这里都能找到一种“家”的感觉。酒店式公寓的房型比较多样53、化，从上海、北京等成熟市场来看，二室和三室是在市场上最受欢迎的，但一室也有较大的市场份额。不同户型房型设计各有特点，下面分别予以分析：房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅，但仍有两房或者三房产品推出。一室房型：其中一室无厅的形式，类似于酒店的标准房间，适合中短期停留的客户一人居住。而一房一厅则更富有家居氛围，无论起居室是独立的还是半独立的，都颇受市场欢迎。一房中的厨房和卫生间相对面积比较小，同时没有固定的餐厅，便于整套单元面积的控制，进而能控制住总价，便于销售。目前广州市场上30-70平米的主力户型都为这种户型结构。两室房型：不同的两房房型中，由于厅和卫生间数量的不同，造成了不同的面积差54、距。小于100平方米的大多为“两室一厅一卫”的形式。比较典型的两室房型形式，其中较大的一种为“两室加书房”的设计，与此类似的还有“两室加工人房”的形式。由于该种户型一般能保证两个主要房间直接通风采光，所以居住质量较高，比较适合中长期的小规模家庭使用。 目前广州市场上此种户型较少，100平米左右的户型多是以行政套间的形式出现，偏重房间的商务办公性，主要面向在家办公的私企业主。三室房型：三房房型的主要住客为长期的外籍人士，此类房型为完整的“家庭型”，一般拥有孩子的家庭会考虑租用三室。书房和工人房通常也是三房的主要功能空间。目前广州市场上也有少量这种户型的产品。由于该类产品在市场上非常走俏，从市场资55、讯知，2008年广州将大量推出该类型的产品。客户群分析1)海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员。国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或商务酒店式公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在很多一般不会选择酒店。 2)国内及海外商务人员。由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。 3)投资者。不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积较小，总价较低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。现在56、本地人的投资需求也很大，只要抓住机会，中产阶级也很乐意购买。 4)小企业和SOHO族。少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。 5)居家自住者。带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。此类需求者一般较少。 上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外机构是市场主力，投资者也占较高比例，其他人员或机构不是主要角色。图5.4 广州部分酒店式公寓57、项目1.马赛国际公寓 4.翠拥华庭2.尚峰 5.VILI威尼国际公寓3.勤天E品上馆 6.肯辛顿国际公寓此列举为近期广州市面推出的酒店式公寓项目，是以出售为主。这些公寓主要分布在XX区和天河区交通方便和商业比较繁华的地段。而且户型面积多数是小户型，100M2 左右。例如马赛国际公寓，位于珠江新城黄埔大道，毗邻广州两大商务中心区（珠江新城、琶洲会展中心）及高校区，商住的租赁需求大的地区。他们提供的单身工作间面积为4577 M2 不等。马赛国际公寓引进呢合生国际酒店集团作为物业管理公司，提供高档次的日常酒店式服务。目前，该项目目标人群为一些外企员工、外籍人士、会展参展商等具备良好经济能力人士。项目58、勤天E品上馆位于中山大道与科运路交界，地处被誉为“广州硅谷”的天河软件园的核心位置，距琶洲会展中心5分钟车程。该项目为IT精英、商务俊杰、参展商提供酒店式的服务公寓，面积户型为4070 M2的一房和三房，售价相对较高，为22,000元/ M2 。位于广州天河北核心商圈的VILI威尼国际公寓，东邻火车东站，南接中泰国际广场，西靠广州军事体育学院，雄踞天河北CBD西北角。VILI一词由VALUE、INCOME、LIVING、INVEST四个英文单词的第一个字母组成，它巧妙地将项目可商可住可投资、门槛低性价比高、收益巨大的性质和特性表现无遗。该项目也是提供100 M2 左右的小户型为主。广州酒店服务59、式公寓的未来的发展与机遇 1）酒店投资的机遇CEPA,泛珠三角，申亚成功，琶洲会展中心启用以及多条国际航线相继开通等利好消息的拉动，广州酒店业市场近期明显回暖。根据有关规划，至2010年亚运会前，广州星级酒店将从现在的207家增加到300家，约一半为四星级以上高端酒店。据悉，目前广州已有琶洲香格里拉、太古汇文华酒店、海景大酒店、正佳万豪、富力丽思卡尔顿、富力凯悦等8家以上新建成或者正在建设中的豪华五星级酒店，此外还有亚洲国际、天伦万怡、嘉逸豪庭等正申报五星级酒店。在未来3至5年内，广州在建和拟建的高星级酒店接近30家，预计新增客房近8000间，其中，四星级酒店约20家。这些高星级酒店80左右都60、将建在广州的天河区，尤其是以珠江新城、天河路、琶洲为中心，其中，天河路将会成为豪华酒店密集地区。 2）市政府有意打造旅游集团随着白天鹅宾馆，中国大酒店，花园酒店因合同期满将收归广州市政府所有，市政府将整合现有酒店资源，吸引更多国外知名酒店管理集团进驻，带动旅游汽车餐饮等板块的整体发展，打造广州旅游的航空母舰。为广州树立新的国际形象3）广州酒店业将面临重新洗牌有关市场人士认为，未来五年广州酒店市场仍然大有作为，未来市场的竞争还在于优质服务。随着跨国酒店集团和民营酒店都瞄准了广州酒店市场，整个广州的酒店业将重新洗牌。4）政府取消酒店限价造就酒店楼盘的发展广州取消了广交会期间酒店房价的限价，市内酒店61、价格飞速上涨，一些客商转向选择广交会附近的酒店楼盘，遮羞酒店楼盘都是按照四五星级的标准建造，收到客商的青睐。5）酒店业主要客户来源广州的亚运会以及广交会跃居世界单年展会规模第二，广州国际家具展，建材展，汽车展等超大型展会的举行，为广州带来了豪华酒店的主要客源。同时，来广州旅游的人数也在不断增长，也提升了酒店的入住率。5.4小结酒店式公寓是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店公寓总结为以下几点特征62、：1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓；2）商居两宜；3）具有“自用”和“投资”两大功效；从以上特征可以看出，酒店式公寓市场会变成未来投资的热点之一。究其原因，酒店式公寓存在不少的优势：1）出租率较有保证：酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；2）租金稳定性较有保证：在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整63、体租价；3）性价比比酒店更有优势：酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。4）产权问题：拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。 6.XX国际中心整体概况6.1项目所在区域整体概况项目所在行政区域为XX区。XX64、区在广州市城市发展战略中定位为城市“内圈”的核心，是广州市的政务中心、商贸服务业中心、金融中心、文化教育中心、信息中心和交通枢纽中心，区位优势独特。全区各大商圈密布，汇集了广州市众多的商业龙头企业。商业基础雄厚，商务氛围浓厚，商贸旅游资源密集，对外辐射力较强，享有较高知名度。2005年XX区被中国总部经济研究中心授予“总部经济实践研究基地”。迄今为止，区内设立分支机构的世界500强及国内500强企业已有106家，如汇丰银行、渣打银行、壳牌、西门子等一批跨国巨头均入驻本区，区内亿元以上的规模企业达403家，总部企业有250家。“2006广东省企业100强”榜中，该区有21家总部企业入榜，占百强企65、业的20以上，其中前50强该区有14家。作为华南地区总部经济集聚地，XX区目前正强化实施“总部带动”战略，也是第一个出台总部鼓励政策的区域。该区正加大力度规划建好环市路中央商务区和“三大”商务带（东风路商务带、中山路商贸带和沿江休闲商务带），打造广州总部基地。着力打造“区域龙头为示范、重点楼宇为载体、品牌企业为带动、优质服务为支撑”的总部经济发展新格局。6.2项目的区域地位XX国际中心位于三带之一的“中山路商贸带”范围内，已被列入XX区“十一五”发展计划的重点招商项目。以环市东国际中央商务区和北京路国际商贸旅游区为核心区，以东风路商务带、中山路商贸带和沿江休闲商务带为核缘区，以农林下路东山口商66、圈、英雄广场商圈、海印商圈、流花商圈、一德路海珠广场商圈、矿泉商圈为拓展区协同发展，构筑以总部企业为龙头，“中轴叠加、两区带动、三带并举、六圈策应” 的商贸服务业发展格局。图6.1 XX区“一轴两区三带六圈”产业空间布局图资料来源：XX区规划局6.3 项目简介XX国际中心由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一香港昌盛集团有限公司全额投资建成。它位于广州市中山三路与较场西路交界处。XX国际中心，广州摩天新地标，地铁上盖物业，总高268米，为广州第二高建筑，写字楼建筑面积达12万平方米。硬件配置上远远领先于市场同类甲级写字楼，如：中国首家采用千兆EPON网络，广州首家楼体灯光准点报时，广州67、首家采用门禁安保系统等等。配有近2万平方米中国最大的CEO国际商务会所，内设会议中心、商务宴会厅、图书室、游泳池、网球场和室内壁球馆等康体娱乐设施，商务休闲一应俱全。在开发理念上，发展商大胆引入“TOFO国际A级写字楼”概念，将具备国际A级商务空间的“TOP OFFICE”与可24小时居留的办公空间“XX”两种产品功能完美融合。XX国际中心以其高端品质，荣膺2005-2006年度“中国十大最具价值写字楼”，并成为XX区政府挂牌“总部经济发展基地”分二期开发，第一期：1995年2000年，第二期：2000年2007年.建筑整体是1幢，分为十层以下群楼，主塔楼62层，副塔楼27层。总高度268米，68、广州第二高写字楼，为广州摩天新地标，提供国际甲级写字楼面积达118,890平方米。XX国际中心塔楼楼层层高为3.85米，净空达2.75米，独有1013层近2万平方米中国最大写字楼豪华会所；还将引进LowE双层镀膜中空玻璃、5A智能化管理体系及五星级酒店式的物业管理服务。6.4 地理位置XX国际中心雄踞于广州市中心中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士陵园站上盖。XX国际广场的北面与广州著名的公园“烈士陵园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与地铁烈士陵园站A出口相接，多路公交车路经此地，交通非常便利。7.XX国际中心现状及问题分析7.1写字楼建筑状况写字楼工程于2004年7月69、动工，包括27层高的XX及62层高的XX。于2005年11月18日封顶，整个写字楼项目2006年底交付投入使用。XX国际中心塔楼楼层层高为3.85米，独有1013层近2万平方米中国最大写字楼豪华会所；XX国际中心高达268米，是XX区第一高楼。该项目占地约12万平方米，写字楼包括A、B两栋塔楼，XX楼高26层,总高128米；XX楼高62层，总高268米。其中，A、XX楼1126层互通相连，整层面积达到3699平方米，XX楼2762层整层面积为1800平方米。写字楼的10-13层设置为一个面积达2万平方米的国际商务会所，设施包括两层的阶梯式同声翻译会议厅、商务宴会厅、游泳池、壁球场和室内足球场等70、。办公区从14层开始，共有49层。最小的单位间隔将为100多平方米起。计划整栋写字楼容纳办公人员5000到7000人。其中七成面积将作为开发商的长线经营物业用于出租，另三成面积对外销售。楼内配置28部日本原装进口三菱垂直高速群控电梯，梯速最高可达6M/S；首层配备5部进口手扶电梯，直达二楼写字楼大堂。 7.2 建筑楼层及其功能分布 表7.2 建筑楼层分布图建筑用地面积35,000总建筑面积地上部分228,600地下部分65,700建筑总高度269.01m建筑密度40%建筑容积率6.4写字楼办公面积118,888裙楼商业建筑面积125,000标准层高3.85m吊顶后净空2.75m地下停车场位置地71、下三层数量约1,100个资料来源:XX国际中心建筑技术指标7.3空置率问题及分析 1）以下是XX国际中心未售楼层的状况：表7.3 XX国际中心未售楼层状况项目楼层范围层建筑面积m2总建筑面积m2层数单元建筑面积区间m2XX12-26F1,80223,42613150-404XX42-45F1,7206,8804133-345A、B连塔12-13F3,6047,2802-资料来源:表内数据由昌盛持有未售物业提供其中，XX建筑楼层为27层，未售出层数未1226F，占XX楼层的50%，目前空置率高企。2)造成空置率的原因:价格偏高, XX国际中心写字楼的租金定价紧逼成熟的天河北商圈的价格；产品宣传力72、度不够,营销渠道不多。7.4 售价问题及分析 表7.4 最近在售写字楼价格列表亚洲金融中心12000元/保利国际广场20000元/XX新都会9000元/富力盈泰广场23000元/XX城市广场11500元/紫园国际18000元/富力盈隆广场18000元/中石化大厦20000元/XX国际中心18000元/表5-3 资料来源：搜房网 分析：XX国际中心写字楼销售均价为18000元/，租金均价为130元/。价格与富力盈隆广场、紫园国际相同，价格紧追中石化大厦，比XX新都会价格贵1倍的价钱。从以上的价格数据中，分析XX国际中心的价格偏高.偏高原因:XX国际中心按照超甲级写字楼的装修标准，所以定价标准在甲73、级写字楼的平均价格水平以上；XX国际中心的价格偏高造成空置率高企:XX国际中心位于XX商业繁荣区域，此区域以商铺经营为主，附近较少高标准的写字楼。因此，XX国际中心写字楼的租金定价紧逼成熟的天河北商圈的价格是造成空置率高的主要原因.7.5 项目存在问题及解决思路 项目存在问题项目定位不准确：XX国际中心写字楼售价过高是由于其位置处于一个单纯以商铺的经营业态为主的区域内，而且XX国际中心是按照超甲级的标准建造的写字楼项目，售价和租金不能太低，加上空置率的问题,可以看出产品定位不准确。解决思路(1)XX国际中心的产品定位需要重新按照区域的发展而作出调整；(2)基于XXXX的销售成功，让其影响力继续74、推动剩下的项目销售，推出适合本区域“办公休闲”的经营模式；8 S.W.O.T分析8.1 优势Strength1）项目位于繁华的市中心:XX国际中心地处广州市政治、经济、文化中心XX区中山三路与较场西路交界，东临英雄广场，西面是广州最繁华的商业中心北京路，北望烈士陵园。XX国际中心是地铁上盖物业，且毗邻机场快线，周边交通路网发达，商业配套成熟完善，目前已有多家大型跨国科技企业及中资大型机构正在与其洽购。2）交通便利，临近大型公交车站、地铁站等:XX国际中心是地铁上盖物业，且毗邻机场快线，周边交通路网发达,地铁一号线、20条公交线路、附近有机场专线等等。3）周边配套成熟: 周边有中国工商银行、深圳75、发展银行、中国建设银行、中国农业银行,医院有:省人民医院、中山大学附属第一医院,学校有广东省实验中学等配套设施.4)XX国际的开发商有成功投资XX广场的经验和实力:昌盛集团成功打造了XX广场,项目首期投资十亿元，商场部分已于二000年四月全面投入使用，是广州市客流量最大的购物中心之一，每年为集团带来稳定的租金收入。成功打造了广州目前集购物、娱乐、饮食为一体的著名综合性商业广场XX广场之后，积蓄十年力量，转向写字楼市场进军。在一期的成功基础上，昌盛集团更加注重产品的差异化与精细化，为各大企业提供了一个国际化的商务办公场所。还成功开发海晟名苑和天秀大厦天, 海晟名苑该花园位于北京东二环外使馆区，毗76、邻北京市商务中心区，交通便捷。该项目被国际著名权威机构“财富”评为“中国十大顶级公寓”。广州天秀大厦是本集团在广州市中心发展的首个项目，已于一九九六年四月交付使用。该项目是广州首批的甲级写字楼之一。8.2 劣势weakness1）经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道(水、电、煤)、增加消防通道等；2）需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低；3）舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆；77、4）实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便；5）观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面；6）安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐；如果增加电梯，会对施工造成隐患；7）服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上等原因。8.3 机遇opportunity1)XX区以XX国际中心作为“总部经济发展基地”: XX国际中心亦被区政府列为XX区信息产业开发基地及总部经济的基地.进驻XX国际中心的总部企业可以享受由XX区争取提供的招商引资优惠政策:A. 享受XX区政府专门为总部企业定制的绿色通道”贴身”服务,包括优先受理，企业申报办理事项,免78、费为企业提供业务咨询,XX区内工商,税务,文化等各部门也制定了绿色通道服务细则;B. 队XX区新办和纳税的中部企业与最高限额50万元奖励;C. 对于纳税由突出贡献的总部企业,XX区政府将提供若干名区属省,市一级学校义务教育优质学位。2）“住宅禁商”法令实施后，激活了广州的公寓市场: 颁布日期：2006.6.19 实施日期：自发文之日起实行主要内容：对各类市场主体（含外国企业常驻代表机构）登记注册提交的住所使用证明文件从严审查，明确规定，不允许住宅楼作为办公用途。 实施前的市场状况：商住楼关注度转冷，商业用房开始热销。除此以外，由于写字楼、商铺等商用物业租金价格明显高于普通住宅，因此一些中小企业79、随着法规中“暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照”将受到较大影响，过高的成本有可能会导致部分小型企业面临进退两难的境地。 实施后的市场反应：此项法令的实施使得部分投资者的投资方向开始转为商业用房投资。而且随着北京与国际化大都市接轨的步伐逐渐加快，商住分开将成为今后的发展趋势。此次禁令的出台，还会促进社区正规商业的发展，对于写字楼中可以灵活分割的小开间也可望看好。 3）人们的生活改善，对工作和生活的要求越来越高: 房地产一直在变，是因为生活方式一直在变，如何改善、提高居住条件成为房地产商和消费者共同关注的问题。“时尚+品位”的组合是服装大牌的利器。服务式公寓讲位置、讲硬件、讲服务、讲品质的80、标准已趋明晰，所以豪华的内外装修就像时尚，唯有精致的品位才是服务式公寓核心的生活方式，有品位的服务式公寓才真正值得投资。4）政策还没有对公寓市场有任何的干预：目前，我国的政策没对公寓类型的项目有任何法例和限制。5）2008奥运、2010年亚运的举行给广州带来商机: 2008年北京奥运会将是酒店和服务式公寓租金上涨的助推器。2007年3月广州市政府召开“广州-酒店业发展新商机推介会”，向万豪国际集团、北京首旅日航国际酒店等全球主要酒店品牌管理集团负责人推介广州酒店业的发展及规划。广州将大力发展酒店业，根据规划，2010年前广州的五星级酒店将由现在的7家发展至20家左右。广州现有酒店超过200家，81、其中五星级酒店7家，而一批五星级酒店也正在建设之中。根据规划，为适应广州未来的发展，广州的五星级酒店将新添10至15家。至2010年亚运会前，广州星级酒店将增加到300家，约一半为四星级以上的高端酒店，而且还将有大量的连锁经济型酒店。据悉，目前广州四星级以上酒店的客房数约有8000至1万间，远不能满足广交会期间的需求，更不能满足2010年广州亚运会的需要，因此，广州近期将大力发展酒店业。6）广州的物流和会展业日渐成熟，大量吸引外来投资客随着广州市经济的快速发展，招商引资速度加快，而且会展和物流业日渐成熟，大量的外商进驻广州并为公寓市场带来大量的投资客。8.4 威胁trend1)公寓产品有季节性82、2)广州市写字楼的发展中心往东移至珠江新城3)服务式公寓不断在广州市场上涌现，而且定位较高4)最近住宅市场相对的不稳定，价格定位模糊8.5小结表8.1S 项目位于繁华的市中心 交通便利，临近大型公交车站、地铁站等 周边配套成熟 XX国际的开发商有成功投资XX广场的经验和实力W 项目开始定位不准确 开发商对公寓的经营和管理缺乏经验 容积率的限制，配套设施难跟上 上下班人流量大O XX区以XX国际中心作为“总部经济发展基地” “住宅禁商”法令实施后，激活了广州的公寓市场 服务式公寓开始在广州盛行，有上升的趋势 人们的生活改善，对工作和生活的要求越来越高 政策还没有对公寓市场有任何的干预 2008奥83、运、2010年亚运的举行给广州带来商机 广州的物流和会展业日渐成熟T 公寓产品有季节性 广州市写字楼的发展中心往东移至珠江新城 服务式公寓不断在广州市场上涌现，而且定位较高 最近住宅市场相对的不稳定，价格定位模糊9 项目改造建议9.1产品调整酒店式公寓在生活与工作上比普通公寓更便捷。在生活上，酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。鉴于XXXX产品取得了良好的销售业绩，受到市场买家的追捧，因此若XX物业能84、对装修条件重新进行定位，则可考虑将原写字楼物业调整为高档次的公寓类物业，并命名为XX国际中心酒店式公寓。9.2产品定位目标客户群目标人群为中高收入管理层人员、交易会参展商、投资商、外国投资商；产品价格定位市场定价：比周边的公寓项目高，再加上装修后的预期为27,000元/M2，精装修价格为2,000元/M2；产品建筑风格调整大楼主体为甲级写字楼，公寓以五星级标准改造，体现现代、高雅、精品的特质；9.3竞争项目分析尚峰，是位于北京路及广卫路的交汇处，广州大厦旁边，标准地名为“瑞安广州中心”。项目北接东风中路，西通吉祥路，南联中山四路、中山五路，距地铁一、二号线公园前站约5分钟行程。项目楼层状况楼高85、46层，是一栋商场、写字楼和公寓的复合物业，其中三层地下及首二层车库，3-6层为裙楼商场，7-19层为写字楼，21-46层为酒店式公寓，公寓部分共有286套单元，共有170多个车位。项目价格公寓目前是现楼状态， 2008年3月中下旬发售，9月左右交楼，均价大约在18000元/平方左右，物业管理费约为5元/平方/月。图9.1 尚峰资料来源：搜房网项目相关配套交通配套地铁一、二号线公园前站；多辆公交线路；周边配套小区内部配套:健身室、桑拿房、乒乓球室、阅读/上网室、儿童游乐室项目分析按照发展商提供的资料显示，项目的标准层高为3.5米，照此推算项目高度至少有161米，符合对外宣传的“北京路第一高楼”86、。而公寓部分位于21-46层，视野开阔，基本无建筑物阻挡。而项目的位置可以说是旺中带静，旁边有北京路商圈，又有人民公园，交通非常方便。从内部架构来看，项目的发展商为“广州瑞榕有限公司”，是香港“瑞安集团”附属公司。作为一栋复合型的物业，项目拥有比较明显的优势是具有单一业权， 写字楼、商场、会所及停车库由发展商拥业权及管理权。项目的物业管理公司仲量联行及代理公司世邦魏理仕，均是在纽约上市的世界知名企业。9.4项目内部调整建议9.4.1单元间隔调整建议图9.2 原有间隔示意图间隔调整建议：根据发展商提供1426F图，以及XXXX产品销售过程中客户反馈的意见，建议对原XX平面图进行相应间隔调整。1)87、 尽量避免“死角位”的出现，间隔按柱分割2) 标准层划分为20个单元（XX物业提供7部客梯及1部货梯）3) 公共走廊间距约1.51.8M4) 规划公寓产品具备商务居住功能，考虑到物业结构特点，单元内设置的厨房不考虑明火煮食5) 公寓户型设置主要包括单身公寓（一房二厅一卫、二房二厅二卫）6) 单元在平面设计方面可考虑选择跃式设计及平层设计7) 增加XX物业可售面积，XX1213F也改造公寓产品9.4.2物业整体功能布局调整物业功能定位汇总XX4245F：TOP OFFICEXX1226F：国际酒店式服务公寓XX1213F：酒店式大堂商场：10F： 潮流俱乐部（会所）商场9F： 潮流娱乐地带（餐饮88、KTV）9.5户型建议及装修标准以中小户型为主，45-123单身公寓至四房两厅单位可以尽可能齐全，45-123单身公寓至四房两厅单位是市场稀缺户型，弥足珍贵。户型紧凑实用、灵活多变，可依个人喜好，自由间隔组合空间，满足多重使用需求，自住投资皆宜。在环保的原则下，引进多种高科技技术，满足现代精英的高端商务居住需求，使其附加值增加。在产品宣传时可以重点突出其优越的地理位置，其带来巨大的物业租赁需求，而地铁、公交线路及快速干线等立体化交通网络更是锦上添花。户型参考：小二房大二房大二房图9.39.5 参考户型产品的装修标准：酒店式公寓一般都是精装修，而XX国际中心公寓将采用高标准的精装修，为顾客提供89、一个五星级的环境。酒店式公寓项目必须智能化程度较高，设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统等。设有单户求救电键，设消防自动报警及喷淋系统；卫星电视接收设备；每户有信息接口，实现办公通讯自动化。9.6 物业服务建议在物业服务上，XX国际中心必须引进国际先进的星级酒店式公寓服务管理，不仅提供一般居住小区的物业服务，还特别根据投资性质，增加多种商务服务，如设立为商务人士服务的一条龙服务，包括提供旅行社、票务中心、银行、邮局、汽车出租等多项服90、务。顾客的一个电话即可解决他的问题！全方位满足居住者的实际需求，更好的支持投资价值的实现实现。聘请有职业素养的物业管理团队，提高物业管理团队的素质，为客户着想，为顾客建立家一般的温馨体贴服务。拥有星级商务会所，泳池、健身房、棋牌室壁球场、网球场、健康及美容美发中心等康体娱乐设施齐全；与XX广场的配套设施形成互补等优势。在会所处可以多设立专门为商务人士商谈业务的多功能会议厅，满足商务人士的商务需求。9.7营销策划建议营销渠道：聘请有经验的营销代理团队；营销优势：在产品宣传时可以重点突出其优越的地理位置，其带来巨大的物业租赁需求，而地铁、公交线路及快速干线等立体化交通网络更是锦上添花。特色营销手法91、：因为XX国际中心公寓的目标客户群是有一定经济基础的商务人士，在进行热销期星级商务会所可以设立向业主免费开放，广邀业主亲身体验未来高尚生活。10.财务分析表10.1 项目经济指标表楼层总建筑面积单元建筑面积区间层数层建筑面积装修标准(元/M2)投资总额（元）备注XX1426F23,426 1504041318021,800 装修总额55,141,200 AXX连层1213F7,208 23604不可遇见费用2,205,648 按投资额4计算合计30,634 项目总投资57,346,848 出租价格160 注：不可遇见费用为材料价格上涨、每年维护费用等不可遇见的费用；表10.2 项目租赁收入表租92、赁收入表单位装修期经营期年份200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025投资总额千元57347 出租比率%50%60%70%80%85%90%95%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%出租价格元/平方米/月200 210 221 232 243 255 268 281 295 310 326 342 359 377 396 416 437 出租面积平方米15317 18380 21444 24507 26039 27571 29102 30634 3093、634 30634 30634 30634 30634 30634 30634 30634 30634 出租收入千元3063 3860 4728 5674 6330 7038 7800 8621 9052 9505 9980 10479 11003 11553 12131 12737 13374 表10.3 租赁税金及附加表租赁税金及其附加序号项目名称合计计算依据经营期200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420251租赁收入146928 3063 3860 4728 5674 6330 7038 780094、 8621 9052 9505 9980 10479 11003 11553 12131 12737 13374 2租赁税金及附加21305 444 560 686 823 918 1020 1131 1250 1313 1378 1447 1519 1595 1675 1759 1847 1939 2.1营业税7346 销售收入*5%153 193 236 284 317 352 390 431 453 475 499 524 550 578 607 637 669 2.2城市维护建设税514 营业税*7%11 14 17 20 22 25 27 30 32 33 35 37 39 40 495、2 45 47 2.3教育费附加220 营业税*3%5 6 7 9 9 11 12 13 14 14 15 16 17 17 18 19 20 2.4防洪工程维护费13223 销售收入*0.09%276 347 426 511 570 633 702 776 815 855 898 943 990 1040 1092 1146 1204 3所得税16467 1964 2475 3032 3638 4059 4513 5002 5528 5805 6095 6400 6720 7056 7408 7779 8168 8576 表10.4 详细投资计划表详细投资计划表（按比例）序号项目合计建设经营96、期（季度）20082009第三季度第四季度第一季度第二季度一开发成本100%49.04%29.81%10.58%10.58%1装修总额100%50%30%10%10%2不可预见费100%25%25%25%25%二开发费用100%25%25%25%25%1管理费用100%25%25%25%25%2财务费用100%三合计（不含财务）100%详细投资计划表（按金额）序号项目合计建设经营期（季度）20082009第三季度第四季度第一季度第二季度一开发成本57347 28122 17094 6066 6066 1装修总额55141 27571 16542 5514 5514 2不可预见费2206 55197、 551 551 551 二开发费用2407 403 690 823 491 1管理费用965 241 241 241 241 2财务费用1442 162 448 582 250 三合计（不含财务）58312 28363 17335 6307 6307 合计59754 28525 17783 6889 6557 表10.5 项目资金筹措表序号项目合计建设期（季度）单元：千元20082009第三季度第四季度第一季度第二季度1投资总额（不含财务费用）57347 58312 28363 17335 6307 1.1建设投资（不含财务费用）57347 58312 28363 17335 6307 2资98、金筹措57347 2.1自有资金4000020000200002.2借款资金17347 100007347 自有资金率70%借款资金率30%表10.6 贷款利息表项目年利率(%)一、短期贷款六个月（含）6.48六个月至一年（含）7.29二、中长期贷款一至三年（含）7.47三至五年（含）7.65五年以上7.83表10.7 项目还本付息表序号项目名称合计建设经营期（季度）单位：千元20082009第三季度第四季度第一季度第二季度第一笔借款年初借款累计0 10162 10491 本年借款10000 本年应计利息831 162 329 340 本年还本付息10831 10831 年末借款累计1016299、 10491 0 第二笔借款年初借款累计0 7466 7708 本年借款7347 本年应计利息611 119 242 250 本年还本付息7957 7957 年末借款累计7466 7708 0 借款汇总年初借款累计0 10162 17957 7708 本年借款17347 10000 7347 0 0 本年应计利息1442 162 448 582 250 本年还本付息18789 0 0 10831 7957 年末借款累计10162 17957 7708 0 注：1.当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）*年利率;2.贷款半年利率6.48%，则季度利率为3.24%。表10.8 项目损益表项目100、名称计算依据合计装修期经营期200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025租赁收入146928 3063 3860 4728 5674 6330 7038 7800 8621 9052 9505 9980 10479 11003 11553 12131 12737 13374 总成本费用包括利息59754 59754 租赁税金及附加21305 444 560 686 823 918 1020 1131 1250 1313 1378 1447 1519 1595 1675 1759 1847 193101、9 利润总额 （1-2-3）65869 2619 3300 4043 4851 5412 6017 6669 7371 7740 8126 8533 8959 9407 9878 10372 10890 11435 所得税（4）*25%16467 655 825 1011 1213 1353 1504 1667 1843 1935 2032 2133 2240 2352 2469 2593 2723 2859 税后利润（4）-（5）49402 1964 2475 3032 3638 4059 4513 5002 5528 5805 6095 6400 6720 7056 7408 7779 8102、168 8576 评价指标：年投资利润率110.23%自有资金利润率=123.51%表10.9 项目现金流量表现金流量表 (i=10%)装修期经营期年份2008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420251.现金流入0 3063 3860 4728 5674 6330 7038 7800 8621 9052 9505 9980 10479 11003 11553 12131 12737 13374 1.1租赁收入0 3063 3860 4728 5674 6330 7038 7800 8621 9052103、 9505 9980 10479 11003 11553 12131 12737 13374 2.现金流出57920 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 2.1项目总投资57347 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2管理费用573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 573 2.3所得税0 655 825 1011 1213 1353 1504 1667 1843 104、1935 2032 2133 2240 2352 2469 2593 2723 2859 3.净现金流量-57920 2490 3286 4155 5101 5757 6464 7227 8048 8479 8931 9406 9905 10429 10980 11557 12164 12801 4.累计净现金流量-57920 -55430 -52144 -47989 -42889 -37132 -30668 -23441 -15394 -6915 2016 11423 21328 31757 42737 54294 66458 79258 5.税前净现金流量-57920 3145 4111 105、5166 6313 7110 7968 8894 9890 10413 10963 11540 12145 12781 13449 14150 14886 15659 6.税前累计净现金流量-57920 -54776 -50664 -45499 -39185 -32075 -24107 -15213 -5323 5090 16053 27593 39738 52519 65968 80119 95005 110664 评价指标：税前税后财务净现值（I=10%）41879 23705 财务内部收益率12%9%注：管理费用为行政费用开支费用，按总投资的1计算表10.10 敏感性分析 全部投资基准方106、案租金变化 -20%-10%10%20%账务净现值（税后）23705 6700 15203 32208 40710 财务净现值升降幅度-71.74%-35.87%35.87%71.73%财务内部收益率（税后）9%6%8%10%12%财务内部收益率升降幅度-33.74%-11.65%10.44%32.52%租金临界点：-27.88%装修成本变化 全部投资基准方案-20%-10%10%20%账务净现值（税后）23705 35969 29837 17573 11441 财务净现值升降幅度51.73%25.87%-25.87%-51.74%财务内部收益率（税后）9%12%10%8%7%财务内部收益率升107、降幅度32.52%10.44%-11.65%-22.70%装修成本临界点：38.66%图10.1 敏感性分析图11投资酒店式公寓的风险分析1）市场风险从财务分析可以看出，无论是租金的正负变化，还是装修成本的变化，都会对项目的收益造成影响。因此，由于市场价格的不确定性导致损失的可能性是很大的。由于目前广州房地产市场的不稳定，而且政策环境不乐观，市场的需求量及市场竞争格局等方面的变化导致市场价格发生的不利变化而使投资项目经济效果和预期投资收益达不到预期的水平，比如租赁和销售收入、利润等低于期望水平。这是最主要的风险。2）税收问题由于这种“酒店式公寓”投资项目目前仍属于新生事物，在税收方面未知因素太108、多。首先是酒店按国家规定以25%交纳企业所得税进行纳税，再进行税后利润的分配；而投资者是按照居民出租住房的方式纳税，还是按经营性酒店的方式纳税，就连开发商自己也并不十分清楚。对投资者来说，如果按个人出租居民住房的方式交纳10%的所得税，税后利润也还是可接受的；但如果按25%的税率征收企业所得税的话，投资收益就不算太大了。3）信用风险在财务丑闻频出的今天，酒店财务报表的真实可信度是投资者进行投资的首选考虑问题。当然，投资者可通过建立业主管理委员会；聘请注册会计师事务所对酒店的财务报表进行核查审计等工作监督酒店的运营。但上述工作需要时间、精力和经验作为保证。如何建立一种“诚信”机制，相互沟通，相互109、信赖，一直是困扰开发商、投资者及酒店管理公司的一大难题。 4）酒店经营状况风险投资者的收益状况很大程度依赖于酒店的经营状况。酒店式公寓要想有可观的赢利空间，与酒店位置、周边配套设施、酒店管理公司的经营管理水平、旅游季节有很大关系。5）不确定风险酒店公寓在广州的发展一直比较缓慢，而且没有任何政策细则涉及单纯的酒店公寓的内容，所以会给开发此类项目带来不确定的风险。酒店公寓客户群比较固定，对于租户，酒店公寓的收入具有很强烈的季节性，因此，在作投资估算时是很难正确预测收益状况，这为投资商带来一定的风险。目前，国内房地产市场正处于政策调控的阶段，国家打击投机炒房行为下了决心，加上内地股市不利的局面，直接110、影响现时的房地产市场成交价格和宗数，而且目前还没有将要好转的迹象，这为现时投资房地产的投资商带来不确定的风险。6）其他风险在酒店经营管理中，可能会出现形形色色各种各样的问题，这就要求投资者在与开发商签定合同时考虑周到，如：今后酒店经营过程中再次装修的付费问题，由谁付费、如何付费；在利润分配方面，由于每间客房的楼层、朝向、面积的不同，购买价格相差很大，而利润分配是根据整个酒店的经营收入来确定的，这就会导致分配不合理现象的发生，如何减少这种不合理现象，也应引起投资者注意；明确合同的签定对象是开发商还是酒店管理公司，避免今后产生纠纷时，责任不清，开发商与酒店管理公司相互推委的现象等等。12 总论酒店111、式公寓主要的特点：酒店式公寓作为未来广州乃至全国的投资热点，这是和酒店式公寓有其独特的特点是分不开的。1）业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 2）酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务112、，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。 3）兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。酒店式公寓应该具备的竞争因素1）独一无二的地理位置。地理位置对于酒店式公寓来说至关重要，因为酒店式公寓属于商业物业，而商业物业对区位的要求是最高的。它需要在繁华地段，拥有良好的商务办公氛围，这样才能够吸引足够多的人群。 2）合理的投资回报模式。良好投资回报模式113、是吸引投资者的最重要因素。回报高，风险低的方式是投资者的首选，但同时又不能损害开发商和酒店管理公司的利益。因此，设计一个合理的投资回报模式是项目成败的关键因素之一。 3）专业的酒店管理。聘请专业的酒店管理公司对酒店式公寓进行经营和管理，专业的管理公司拥有良好的经营方式、丰富的管理经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响。同时能够给予客户坚定的投资信心。 4）良好的规划布局。规划设计要与环境相协调，并且需要增添开放式娱乐设施。酒店式公寓的裙楼配套设施不仅仅是为酒店客户服务，还应该面向公众开放，这样才能聚集人气、调动人气。 5）与相关机构合作。取得与各种国内、国际会议，如学术年会、旅游114、年会等合作的机会，以此来扩大物业的知名度和影响力，同时提高了酒店式公寓项目的盈利水平。 6）合理的档次定位。档次定位太低，影响物业形象，而且吸引不到有效客源；而档次定位太高，减小了客户层面，同时酒店管理成本过高。一般以34星级的酒店为主。 7）细分客源、人性化装修。摒弃“全国客房都标准，三星五星一个样”的僵化弊病，大胆创新，充分营造出家的氛围，实施差异化竞争，使酒店成为客人“家外之家”。酒店式公寓开发注意事项1）市场定位。酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的客户的需求。投资者群依托于客户，如果物业不能满足客户的需求，就不会有人投资115、。 2）区位选择。区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。 3）规划设计。酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒116、店式公寓中，居住空间同时是办公空间。而面积大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。目前市场以50-70的酒店式公寓为主。 4）选择经营方式。酒店式公寓的经营方式一般有出售、出租、租售并举三种。 出售方式：采用出售方式可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是大部分采用的经营方式。建成后的酒店式公寓交给酒店管理公司去经营管理，开发商不参与后117、期管理。由于开发商和酒店管理公司在出售时对服务内容没有明确承诺，致使后期管理中存在一些不确定因素和隐患，小业主的权益难以得到保障。这种模式往往在后期经营中给开发商带来一些负面的影响。 出租方式：在出租方式下，投资回收期长，而且存在较大的市场风险。酒店式公寓也是这样，采用出租方式经营酒店式公寓，出租率和租金收入只会不断下降，市场风险大。另外，采用出租方式，装修也是困扰开发商的一大难题，不装修没有客户租，带装修又怕不合客户心意，新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁，给经营管理带来很多麻烦。因此，出租方式往往不被开发商所考虑。 租售并举：租售并举也是酒店式公寓的一种经营模式。通常情况下，开发商118、都希望将所有户型单位卖掉，由业主去打理。采取租售并举，往往是一种无奈之举。售出的单位由业主自用或出租，售不出去的单位就由开发商直接出租经营。 采取何种经营方式，主要根据市场情况而定，一般情况下宜选择出售，避免风险。如果市场上酒店式公寓供过于求，租售并举也是扩大市场占有率的一种方式。全部出租的方式很少有开发商采纳。项目位置开发商开盘时间户型面积售价提供服务形式配套（软硬件）设施马赛国际公寓谭村路内，北临黄埔大道，与暨南大学对望广州珠江房地产开发中心有限公司200507单身工作间：面积由45-77平方米;商务公寓：面积由74-90平方米;双用公寓：面积由110-119平方米7000元/平方米酒店式119、的服务包括;儿童托管、上门美容、代订生活品、保姆、钟点工服务；医务室及预约出诊服务；上门收干、湿洗衣物；宴会预订酒店大堂票务中心；商务中心、法律咨询；24小时送餐服务，室内安装、维修服务等。外墙:裙楼为高级大理石，塔楼为高级外墙砖；电梯:高速豪华电梯通讯:每户配置2条电话线路，并配置宽带布线接口，预留插孔；预留可视电话对讲接口；每户均有紧急呼叫按钮，并预留独立的家居保安系统，与管理中心的检测报警相连。尚峰XX区北京路374号之二广州瑞榕有限公司20080384172平方米二房至三房高层洋房18000元/平方米24小时酒店式管家服务厨房:抽油烟机、洗碗碟机、洗衣/干衣机、微波炉、冰箱、TOTO洁120、具供水:Rinnai煤气炉供气:Haier分体式冷气机小区内部配套:健身室、桑拿房、乒乓球室、阅读/上网室、儿童游乐室勤天E品上馆中山大道与科韵路交界处勤天集团200707主力户型为40 余的一房两厅和70余的三房两厅，亦有少量100余的四房三厅22000元/平方酒店式服务高10.5米的酒店式入户大堂豪华气派、5台高速三菱电梯、9.3米高的观景阳光电梯间、11处空中庭院、大幅落地玻璃翠拥华庭天河区车陂路426号广州市京武房地产开发有限公司20071043平方米76平方米一房二房，84平方米172平方米二房三房9500元/平方米装修：豪华装修，科勒洁具、奥的斯电梯、美的空调、新风系统；小区内部配121、套超市、泛会所、管理处VILI威尼国际公寓天河区广州火车东站广州天王房地产开发有限公司20080540-60平方米的单身公寓和商务公寓；4080方的酒店公寓100200方商务公寓。未定国际知名酒店管理小区内部配套:商务配套：商务中心、五星级管家式服务中心、票务中心、秘书中心、会议中心等生活配套：洗衣店、银行、便利店、咖啡厅、中餐、西餐、茶室等会所：健身中心（含健身器械室、瑜伽室、多功能运动室等）、生态休闲区等铂林国际公寓天河区珠江新城花城大道16号广州凯蓝房地产有限公司2006-05-13小复式公寓面积约3060平方米，以40平方米左右的一房两厅单位为主；另有60平方米左右的三房两厅；而平层单122、位都是34平方米左右的单身公寓。起价:13000元/平方米；最高价:17000元/平方米电梯:星码高速空调电梯；供电:装独立电表，室内管线暗埋，名厂开关插座，户内配电箱。通讯:设有电话、有线电视、宽带预留位，需另行申请开通；可视对讲：每户配可视对讲系统及大堂出入口门禁；富力爱丁堡国际公寓天河区珠江新城CBD西南部广州富力地产股份有限公司2006-06-1704西南向:2室2厅2卫1厨187.2110单位:1室2厅1卫1厨89.4609单位:2室2厅2卫1厨123.7908单位:2室2厅2卫1厨125.84均价:20000元/平方米；2500元/平方米装修内墙墙身：会客厅及客房墙身局部贴高级精美123、墙纸或墙布，茶水间铺贴优质墙砖； 户内：各单元衣帽间附送精美衣柜； 空调：全屋陪送名牌集中式中央空调，外设中央空调主机装饰格栅； 电话及电视：每户会客厅及客房均预留IDD国际电话插座、国际卫星电视系统、公共有线电视插座、款待网接线盒；项目位置开发商开盘时间户型面积售价提供服务形式配套（软硬件）设施新大厦天河区广州大道珠江新城I区I1-5地块广州双城房地产开发有限公司2000起价:9600元/平方米均价:10000元/平方米最高价:13000元/平方米小区内部配套:游泳池 儿童活动中心 有线电视 Internet接入 停车场 保安系统 花园电梯:花岗岩、仿石材料、消防喷淋系统。日本原装进口三菱电124、梯。采暖:厅房内预留空调机位和空调机排水管位。通讯:每户客厅、主人房设有电视公共天线插座，均预留IDD直拨电话线插富力史丹尼国际公寓珠江新城华穗路西侧广州富力地产股份有限公司“南塔”：200705户型间隔以40平方米-60平方米为主均价 21000元/平方米嘉裕礼顿阳光天河区珠江新城西区华成路8号（双城国际北侧）广州市嘉裕房地产发展有限公司2006-10-15单身公寓35-47，一房55-70，二房至三房80-127。均价:16000元/平方米酒店式服务曼哈顿公寓天河区中山大道190号广州合生科技园房地产有限公司2005-10-0182、112、130平方米三种面积户型均价:8500元/平方米125、；带1000元/平方米装修独立分区全封闭式管理小区内部配套:大型星级会所、四个露天泳池、一个恒温泳池、两个羽毛球场、两个篮球场、壁球场、乒乓球场、桌球室、棋牌室等，提供高质素的休闲、康体娱乐设施。中小学:国际婴幼儿培育机构、骏景中学、骏景小学、中大EMBA班构筑完美教育体系；骏景卓尔艺术学校、北京芭蕾舞考级中心、启华舞蹈学校、骏景小音符音乐中心等珠江新岸公寓海珠区滨江东路、靠近广州大桥西侧广州珠江实业开发股份有限公司2007-10-3050-90平方米,主力户型为50左右的单间和一房一厅起价:17000元/平方米；均价:18000元/平方米；最高价:22000元/平方米服务式公寓空调：厅、卧室126、配送分体空调； 通信：有 中国电信提供电话、ADSL宽带业务（开通等费用由买受人承担），每户预留电话线、电话插座； 有线电视：有广州有线电视提供数字电视业务（开通费用有买受人承担），每户厅及卧室预留电视插座； 智能化系统：室内设彩色可视对讲机，带物业管理信息发布、报警、应急求助呼叫系统等功能； 电梯：选用德国原产蒂森高速电梯五台，地面铺高级石材；中凯国际公寓海珠区怡安路（江湾桥南）广东易高旅游发展有限公司2007-1140-92平方米，以50平方米为主。均价:15000元/平方米24小时酒店式管家服务公寓 + 时尚创意LOFT小区内部配套:首层美食坊、潮流步行街、Salon、SPA、Caf. 127、BarMBA国际公寓天河区黄埔大道暨南大学南门西侧广州宏日房产发展有限公司2006-03-15均价:9500元/平方米；带800元/平方米装修服务式公寓电梯：A栋设有4台高速豪华内饰电梯，轿厢加装通风设备；弱电设备：每户预留有线电视接收插座，电话插座，宽带网络接入到户，预留可视对讲机接口，每户均有紧急呼叫按钮，与管理中心的检测报警相连。项目位置开发商开盘时间户型面积售价提供服务形式配套（软硬件）设施嘉裕君玥公馆天河区珠江新城花城大道39号（地铁三、五号线交汇站珠江新城A2出口广州市嘉裕房地产发展有限公司2007-10-01户型面积从130-200平方米最高价:23000元/平方米酒店式服务内部128、配套：东南亚风情立体水景园林、会所、室内羽毛球场、儿童活动中心、商场等外墙：象牙白色外墙砖配灰色玻璃三木国际公寓XX区建设六马路广州市双林房地产咨询有限公司2007-12-151146平方米之间起价:11000元/平方米均价:15000元/平方米最高价:20000元/平方米雅诗阁服务公寓天河区天河东路73号雅诗阁集团2007一房、二房、三房一房：豪华房880元/天；18000元/月行政房1000元/天；20000元/月二房：23000元/月三房：28000元/月24小时前台接待24小时保安和监控系统服务商务中心服务5个会议室和1个多功能厅每日客房清洁服务干洗和湿洗服务保姆服务购物服务室外游泳池和儿童游泳池烧烤区客人休息区和住客活动阅览室无线上网区域宽带上网配置齐全的健身房和体操房休闲Spa餐厅配置齐全的现代化厨房家庭娱乐系统桑拿和蒸汽房广州盛雅服务公寓广州天河区体育西路105号雅诗阁集团2007行政单间：38平方米豪华一房：65平方米豪华两房：95平方米豪华三房：138平方米行政单间：580元/天豪华一房：800元/天豪华两房：1000元/天豪华三房：1400元/天24小时前台接待 24小时保安及闭路电视监控 客房清洁服务 干湿洗服务 客房服务 商务中心服务 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