1、皖南山区山林平原风光生态旅游观光园开发项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月皖南山区山林平原风光生态旅游观光园开发项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论9一、项目概述9二、可行性研究报告编制依据和原则9（一）可行性研究编制依据9（二）可行性研究编制原则101、2、可持续发展原则102、强调独特性原则113、突出美、创造美的风景美学原则114、合理布局、协调发展的整体性原则115、统一规划、分期开发、滚动发展的原则12三、建设单位概况12四、可行性研究结论132、有利于该地区经济的可持续发展。133、项目财务上可行。13第二章 项目建设理由15一、旅游发展的优势和有利条件15（一）区位优势16（二）资源利用优势16（三）企业优势16（四）xx服务设施的下迁17（五）xx山下项目的发展17（六）xx二次创业机遇17二、旅游开发存在的问题17（一）资源劣势17（二）环境劣势18三、有利于解决旅游开发中存在的问题18（一）可改善xx风景区产品结构18（二）可提3、升xx风景区产品质量19（三）可改善xx空间布局19第三章 建设定位与市场分析20一、建设定位20二、国内旅游发展背景20三、客源市场状况21四、客源市场细分22（一）按旅游消费水平细分22（二）按年龄构成细分22（三）按旅游爱好和习惯细分23（四）按旅游目的地细分23非赢利企业工作人员 陪同家属出差者23五、客源市场预测24六、景区容量方法与指标25（一）环境容量与旅游规模的相互依存关系：25（二）xx生态观光园环境容量的估算：28四章 建设方案和总体布局29一、概述29（一）规划区范围界定29（二） 规划区划分原则29二、 项目建设方案与功能布局29（一）接待服务区29（二）佛茶文化苑314、（三）居士品茗庄34（四）佛茶观光园37（五）旅游购物街40（六）禅农耕作区40第五章 旅游形象策划与产品开发43一、形象策划43（一）理念基础43（二）形象定位45（三）促销口号45二、产品规划461、观光旅游产品系列462、休闲旅游产品系列463、专题旅游产品系列46第六章 建设条件与基础设施规划47一、项目建设条件471、地质地貌472、水文气候473、人文历史484、社会经济状况485、历史沿革49二、公用工程49（一）交通49（二）给排水51第七章 环境保护57一、环境卫生维护57二、大气污染防治584、加强监测管理，巩固完善烟尘控制区。58三、噪声污染防治581、控制大型货运车辆在5、规划区的通行。58四、固体废物处理584、居民区科学地饲养禽畜，以圈养为主，有利于卫生。59五、生物及景观保护591、保护原则59第八章 企业组织和劳动定员60一、组织机构和劳动定员60二、人员培训61（一）提前开展招聘工作61（二）开展岗位培训61（三）制定政策、吸引人才62第九章 项目实施进度62表91 项目实施进度表62第十章 投资估算与资金筹措63一、旅游项目投资概算63二、资金筹措与使用计划65第十一章 财务效益分析66一、财务评价编制依据66二、基础财务数据与说明661、项目投资规模662、项目计算期663、旅游人次估计664、税金675、利润分配676、财务基准收益率67三、营业6、收入预测671、餐饮收入：682、购物收入：683、商铺出租的收入：1.5*(880+680)2340万元68四、营运成本估算682、职工工资及福利683、固定资产折旧与摊销694、修理及维修费695、外购原辅材料费用696、购燃料、动力费用：主要为水、电、汽油和煤气费用，水按平均0.369五、项目经济效益评价69（一）项目财务评价69（二）项目清偿能力分析70（三）财务不确定性分析70（四）经济效益评价结论71 第一章 总 论一、项目概述项目名称：xx生态旅游观光园开发项目建设单位：xx旅游集团公司董事长：XXX总 裁：XXX单位地址：XXXXX联系电话：XXXX邮政编码：XX项目负责人：X7、XX二、可行性研究报告编制依据和原则（一）可行性研究编制依据1、风景名胜区管理暂行条例2、国务院办公厅关于加强风景名胜区保护管理工作的通知3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国森林法5、中华人民共和国土地管理法6、中华人民共和国水利法7、中华人民共和国文物保护法8、中华人民共和国水污染防治法9、中华人民共和国水土保持法10、旅游度假区管理暂行办法11、旅游规划通则12、风景名胜区规划规范13、风景名胜区管理暂行条例14、风景名胜区建设管理规定15、中华人民共和国自然保护区条例16、旅游安全管理暂行办法实施细则17、xx柯村地藏菩萨大铜像景区详细规划18、xx风景区柯村基地中心区控制性详8、细规划19、xx乡建设发展与保护规划20、池州市旅游发展总体规划21、青阳县xx镇总体规划22、青阳县旅游发展总体规划（二）可行性研究编制原则1、可持续发展原则旅游开发与资源、环境保护相结合。遵循“保护第一，以发展促保护”的总体思路，在保护的基础上进行科学、合理、适度的开发。在开发建设时，以生态经济和旅游经济理论为指导，严格遵循建设项目环境管理的有关法规，做到先评价后开发，在有效保护与培育的基础上适度、有序开发。使经济效益、社会效益和环境效益三者达到最优化和持续化。以保护为前提，合理开发，达到资源永续利用与可持续发展的目的。2、强调独特性原则xx生态旅游观光园旅游区，以山林与平原相结合的风光为9、特色，生态环境优雅。在开发建设时，要突出利用背面xx岳峰林的无限风光与佛茶文化的结合，重点发挥旅游、观景、休闲、会议的功能，有机融合地方文化景观，以生态环境建设和景观特色要素为主体，结合现代旅游市场的需求，因地制宜，对各个景区或单元进行各具特点的规划，将本地最有个性特点的事物景象加工提炼并使之充分显现，展示富有地方个性的景观，开发富有当地特色的项目活动。3、突出美、创造美的风景美学原则旅游区是一个突出美、创造美的区域。在开发中，任何人工建筑的体量、造型、风格、色彩都应与自然环境和旅游气氛融为一体，体现出自然美与人工美协调统一。xx生态旅游观光园的开发就是围绕此风景美学的原则，将山岳峰林的无限风10、光与几个不同主题的佛茶游览地开发及其徽派老式的建筑风格，让人感受到浓郁的人文气息。4、合理布局、协调发展的整体性原则风景旅游区是一个涉及多种因素和行业的综合体，包括吃、住、行、游、娱、购等旅游业六大基本生产要素，涉及文物、自然资源、生态环境保护等。本区的开发应与安徽旅游发展接轨，使景点风光、服务设施、交通道路、绿化系统、基础设施等配套成龙，统一在一个总的旅游环境之中，形成一个环境优雅、协调的空间整体。5、统一规划、分期开发、滚动发展的原则在明确长远的基础上统一规划，强调突出整体形象，体现科学性、高起点、高立意和适度超前性，使环境、经济、文化形成体系，在地域结构与空间布局上日趋合理，使旅游开发建11、设成为优化工程。同时，着眼于现实的可操作性，实行分步分期实施，分阶段滚动发展的方式，使有限的资金发挥更大的效益，实现资源配置的优化。三、建设单位概况xx旅游集团公司是池州市国资委授权从事xx风景区内的国有资本运营、旅游服务、旅游商品开发与经营、风景区门票和景区内线客运专营、新旅游项目和新景点开发与旅游信息咨询的大型国有独资旅游企业。集团公司现有xx旅游发展股份有限公司，xx风景区票务中心、xx新区开发建设有限公司、xx旅游客运有限公司、xx游客服务中心、xxxx旅游有限公司、xx旅游商品开发公司、xx水务有限公司、xx宾馆和安徽xx茶旅游有限公司等10家一级分子公司和10家二级分子公司。集团公12、司拥有资产5.55亿元，2004年共接待海内外游客90.48万人次，实现营业收入12595万元，实现利润1935.55万元，是安徽省三大旅游企业集团之一。目前，xx旅游集团公司正围绕建设“世界级旅游胜地，国际性佛教道场”目标，按照“xx、大旅游、大发展”思路，实施“产业化、国际化、信息化”战略，积极向外拓展，整合池州市及周边旅游资源是重要战略之一。随着对周边景区（点）的收购、托管，必将推动区域旅游经济的发展，显现出龙头企业对池州旅游经济发展的带动作用。四、可行性研究结论1、xx生态旅游观光园旅游开发项目的建设是非常必要的，是切实可行的。xx生态旅游观光园位于xx前山。可依托xx的客源，也为来x13、x旅游的游客提供了一个休闲、观光的好去处。在项目区建设上加大投资，完善该项目区的服务配套设施，加强项目区的形象宣传，特别是生态观光园项目区临近xx核心景区，时空距离小，与xx的旅游产品具有互补性。2、有利于该地区经济的可持续发展。本项目在建设过程中，将进一步注重绿色环境建设，进一步合理布局，进一步提高资源及土地利用率，从而有利于该地区经济结构的改善，有利于该地区的可持续发展。3、项目财务上可行。本规划区固定资产投资8141.26万元，流动资金1200万元全部为自筹，投资回收期7.19年，项目在财务上是可行的。可行性研究报告主要技术和经济指标如下：序号项目名称单位数据或指标1项目总投资万元99814、02流动资金万元12003职工人数人2574年平均销售收入万元8463.00 5年平均销售利润万元2551.65 6投资利润率%25.57%7投资利税率%32.86%8资本金利润率%73.05%9销售利润率%30.15%10借款偿还期年5.58 11资产负债率最高值%74.48%12全部投资税前指标投资回收期年5.96 财务内部收益率%22.69%财务净现值（ic=%）万元6897.82 13全部投资税后指标投资回收期年7.19 财务内部收益率%15.55%财务净现值（ic=%）万元2861.42 14自有资金指标投资回收期年7.17 自有资金内部收益率%23.95%自有资金财务净现值万元4215、21.87 15盈亏平衡点%54.04%第二章 项目建设理由本规划区位于xx镇xx村，xx镇是皖南山区的老镇之一，镇初形成于唐朝，是青阳县西部的主要城镇。镇内以旅游服务为主导的第三产业正在兴起，由于交通边界，地理位置优越，是xx风景区的必经之路，旅游、观光、休闲、娱乐以及交通运输必将成为带动全镇经济发展的纽带。项目先开发建设约55.2公顷，理由如下：一、旅游发展的优势和有利条件随着经济的发展，旅游业已成为世界第一大产业。国内旅游的发展，更是如火如荼，尤其是实行了“五一”和国庆长假后，旅游已成为城镇市民节假日生活的重要组成部分。随着经济的进一步发展和带薪假期的推行，国内旅游发展将更为迅猛。在这种16、旅游大发展的形势下，对于规划区的发展无疑是十分有利的。（一）区位优势xx生态旅游观光园位于xx风景区北侧，具有得天独厚的区位优势。2004年共接待海内外游客90.48万人次。规划区完全可以依托xx现有的客源市场，借助xx的人气，借助已形成的多层次、高密度的旅游网络来发展旅游业。xx生态旅游观光园旅游区可依托xx，融入xx的旅游范围内，有利于自身的发展。在建的五九大道、柯村环行公路，使得规划区的外部交通更为便捷，有利于旅游区的发展。（二）资源利用优势规划区虽有一定的资源基础，但优势不明显。但从另一方面来看，规划区可借由笔架山、狮子峰、独秀峰所构成的绵延的瑰丽山景，只要运用手段独特，它也是难得的资17、源。（三）企业优势xx旅游集团公司虽成立不久，但其管理者及员工都有着多年从事旅游工作的经历，由此形成集团公司丰富的景区开发经验和较高的经营管理水平。集团公司实力雄厚，下属的子公司即将成功上市，资金和人力资源有稳定的保障，这对于规划区的开发无疑是十分有利的。（四）xx服务设施的下迁1988年经国务院批准实施的xx风景名胜区总体规划明确提出：为了保护xx街寺庙的建筑特色，开辟旅游后勤供应基地，管理机构及相关部门、单位一律下迁到柯村，使其成为xx风景区的政治、经济和文化中心。面对xx日益突出的发展矛盾，柯村建设工程终于在2001年正式启动并动工。规划区与柯村临近，可借机开发有特色的、与规划区相结合的18、接待设施来弥补柯村的不足。（五）xx山下项目的发展xx目前大力发展山下的项目，诸如99米地藏菩萨露天大铜像及刘冲石刻规划区、舒潭印月规划区等工程建设。这些景区都可以成为规划区的重要联合产品，与之形成联动效应。（六）xx二次创业机遇目前xx正通过“二次开发、二次创业”，抓紧实施国务院批准的xx风景名胜区总体规划，在xx要“二次创业”的形势下，规划区开发尽得天时、地利、人和之利。二、旅游开发存在的问题（一）资源劣势xx生态旅游观光园旅游区中旅游资源数量少、规模小、分布不均衡，缺乏高档次、高品位的旅游资源，整体吸引力不强。有影响的历史人物、历史事件很少，且资源等级普遍较低，缺乏上档次的资源单体。（二19、）环境劣势xx佛茶生产基地设在现有的规划区内，目前废气通过烟囱几乎不经过任何处理排放到大气中，影响空气环境质量，存在一定的污染隐患。且规划区内的两个水塘水质不好，不够清澈，且有机物含量较高，以至于长出藻类。三、有利于解决旅游开发中存在的问题（一）可改善xx风景区产品结构xx，作为四大佛教名山、地藏菩萨的道场，千百年来已形成以宗教朝圣为主体兼山岳观光的产品结构，正在筹建的地藏铜像景区仍属这类产品。这种产品的主要客源市场是宗教朝圣者。从xx近几年的接待情况也可以看出这一市场特点。据xx管委会提供的资料，香客约占每年总接待量的60以上，游客比率低，但呈上升趋势。xx现有的宗教产品，主要是寺庙和佛像，20、产品显得过于凝重,对旅游者，尤其年轻人这一国内旅游的主要群体，吸引力不强。本规划设计的居士品茗山庄、佛茶3观光园、佛茶文化苑等规划区，在延续xx佛教文脉的基础上充分考虑了国际国内旅游的市场特点和发展趋势。将观光、娱乐、休闲相结合，将佛教文化和茶文化相结合，突出文化特色，大大拓宽了产品线，改善产品结构，能尽可能多地迎合国际国内旅游市场各群体的需求。（二）可提升xx风景区产品质量与黄山、张家界等国内名山相比，就山岳景观而言xx的不足之处是“太露”，不够含蓄。xx最为俊秀的山峰是柯村东部的笔架山、狮子峰，这几座山峰在规划区外便可一览无遗，而且整座山脉呈带状，显得单一，缺乏黄山的那种递进的层次和错综复21、杂的结构，缺乏含蓄美，这是xx的劣势。本规划在xx以北，开发生态观光园，以佛茶文化打入市场，与xx的佛文化紧密结合，弥补景区的不足，开发佛茶旅游观光园及佛茶品茗山庄，以及各时期的佛茶文化体验，形成其他国内名山难以企及的强烈特色，增强了xx的整体吸引力。（三）可改善xx空间布局xx主要内容集中在xx街附近和天台一带，山下的景观局限于xx河东岸的柯村，布局不够合理，也缺乏大气。本规划将景区延伸至xx镇，大大拓宽了山下景区的空间，使之显得更为完整、更加大气。真正形成以xx河为轴线，疏密有度、功能齐全、内涵丰富的山下综合旅游接待基地。第三章 建设定位与市场分析一、建设定位从xx及规划区资源特点和区位条22、件分析，规划区的市场定位应该是非常明确的。它只能作为xx的一个重要组成部分，必须充分依托xx的旅游市场。在产品定位上应针对xx的市场特点、发展趋势和xx现在和将来的产品性质来确定规划区的产品。本项目的产品定位是在：以餐饮、购物见长，融观光、休闲、娱乐于一体的综合旅游接待产品。在观光上突出不同于xx又能与xx现有产品形成强烈互补的独特的，与佛茶有关的观光产品。休闲方面则突出休闲与佛茶文化的结合，强调有丰富文化内涵的主题旅游产品。二、国内旅游发展背景自八十年代以来，随着人们收入水平的不断提高和对闲暇效用的日益重视，我国旅游业发展方兴未艾。经过20余年的发展，中国旅游经济的总体规模已经十分可观。据统23、计，2004年全国接待入境旅游人数达1.08亿人次，旅游外汇收入达255亿美元，外汇收入有望超过德国、英国跃居世界第五位。国内旅游人数达9.3亿人次,国内旅游收入超过4000亿元。其中三个黄金周累计接待旅游者2.7亿人次，实现旅游收入1083亿元，均创历史新高。放眼未来，中国旅游业的增势更为明显，世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。国家旅游局研究认为，再经过20年的发展，中国将实现从亚洲旅游大国向世界旅游强国的历史性跨越！根据这个宏伟蓝图，到2020年，中国旅游业将得到更大的发展，入境旅游将达到1.35-124、.45亿人次，旅游外汇收入达到520-750亿美元，国内旅游收入1.9-2.7万亿人民币，届时旅游总收入将超过3.3万亿元，相当于全国国内生产总值的8%，中国将挤身世界旅游强国之列。三、客源市场状况xx以香客为主，约占总接待人次的60%以上，近几年游客比率上升较快，其中以团队为主要形式。千百年来，国人仅知道xx是佛教四大名山之一，是地藏菩萨的道场，是一处宗教场所，并不了解xx还有秀丽的山岳风光。xx作为宗教名山与其他三座相比，国人对其特色也不甚清晰，显得并不突出。就四座名山的四位菩萨在民间的形象而言，以观音的知名度最高，而且也最为慈善，最可亲近。地藏菩萨则相反，普通民众往往将他与凶残无情乃至恐25、怖的阎罗王联系在一起，跟死亡、地狱等联系在一起，以致影响了xx的形象。xx的宣传促销也仅停留在对产品的宣传，在形象宣传上缺乏足够的市场意识，并未有意识地改善xx的形象。xx未来的营销工作应予以抓紧突破,同时这也显示了xx旅游仍然有极大的发展空间。从游客构成分析，xx（香客不在分析范围内）的客源地主要是长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈三大区域。出游形式以团队为主，散客为辅；以观光为主，度假的极少。目前游客在xx停留的时间约为12天，停留两天以上者很少。四、客源市场细分（一）按旅游消费水平细分按照这一标准细分，旅游市场司划分为豪华旅游市场、一等旅游市场、旅行旅游市场和经济旅游市场，xx国内游客26、以企业管理人员、公务员、专业/文教技术人员、服务销售商贸人员所占比重较大，属一等及旅行旅游市场。规划区内的项目设置分为高、中、低档，各层次消费及免费的旅游产品都有，如和尚家风茶堂为免费区，居士品茗庄适宜中、高档消费，而斋菜馆则提供了高、中、低不同价位的旅游产品。这些产品不仅适宜一等旅游市场和旅行旅游市场的游客，也为豪华旅游市场和经济旅游市场开辟了更广阔的空间，更利于打开xx的市场。（二）按年龄构成细分xx国内旅游客源市场主体是2544岁年龄段，规划区项目的设置如素斋馆开辟有传统素斋馆以面向年龄较大的游客，可以吸引更广的年龄段，也开辟有时尚素斋馆以面向年龄层次为2030岁的游客。随着我国人口老龄27、化水平的提高，老年人旅游市场将逐步扩大。（三）按旅游爱好和习惯细分了解消费者的旅游爱好和习惯是旅游企业营销人员和其他设计人员所应获得的重要信息。这些信息包括旅游者所选用的交通工具，何种旅游项目，付款方式，旅游服务等级，旅游季节的选择以及其他因素。不同的旅游企业根据本企业所需要的市场信息进行市场细分。项目规划区主要针对旅游者对茶文化、茶艺表演的喜好、茶叶加工生产工序等设置项目，吸引游客。 （四）按旅游目的地细分旅游组织和旅游企业使用最广泛的细分市场的方法是按旅游目的细分。首先要区分公务性旅游者和非公务性旅游者，即非游乐性旅游者和游乐性旅游者。这两类旅游者还可再细分如下: 公务旅游者 非公务旅游者28、 政府工作人员 度假旅游者 业主 探亲访友者 私人公司工作人员 家有急事者 非赢利企业工作人员 陪同家属出差者了解这些差别对旅游企业的经营者来说是非常重要的，因为他们必须根据市场实际情况来制订不同的市场营销计划以满足不同细分市场的需要.从而制定规划区范围内的各种措施以周全考虑。 五、客源市场预测xx风景名胜区旅游发展总体规划对xx旅游者国内客源市场的预测结果数据如下： 2005年 80100万人次 2010年 120150万人次 2020年 180200万人次根据规划区的定位以及发展趋势，同时结合规划区项目内容、吸引力强度，预期规划区年接待游客量如下表。表31 预期客源市场流量表时间项目近 期29、（2005-2006）中 期（20072010）远 期（2011-2015）增长率（%）15108年份0506070809101112131415年接待游客45.652.460.266.372.980.288.295.2102.9111.1120年均游客数（万人）4969.987.5合计（万人）98279.6437.4预测理由：1、由于规划区产品的特殊型，地理位置的特殊性，以及对规划区功能的定位，即作为xx风景名胜区内集观光、休闲、购物于一体的接待地，实现游客到xx必到前山生态旅游观光园的目标。2、从xx近四年游客接待情况分析：平均增幅为8%（全国的平均增幅），而新规划区的增长幅度应略高于这一30、增幅，远期为8。3、在建的徽杭高速、合铜黄高速、铜九铁路及其他交通工程的建设，都将大大改善xx的旅游环境，给xx旅游注入新的活力。对本规划区游客人次年增长率有一定的支持作用。 六、景区容量方法与指标（一）环境容量与旅游规模的相互依存关系：1、风景区的环境容量：它是指一定地域范围内的风景名胜区，所拥有的景观资源对游人的容纳量。这种容纳量对一个风景区来说是固有的，容纳量的大小是衡量一个风景区具有多大的景观内涵，是否具有开发价值和发展前景的一个重要因素。风景资源是固有的，当一个风景区的地域范围确定后，环境容量也随之确定，这种以风景资源为内涵的环境容量，称为风景容量，风景容量是风景区最终可利用的最大的31、环境容量。但实际上，在一定的时期内，风景区的环境容量往往受时间、景区开发程度、游览方式、投入资金、资源保护等因素的影响，风景区的风景容量只能部分地被利用，规划上就产生了预测一定规划期内环境容量的方法，常用的方法有卡口容量法、生态容量法、设施容量法(如游线容量法、服务接待设施容量法)等。2、风景区的旅游规模：风景区的人口规模，它包括风景区的常住人口和流动人口规模。流动人口规模又分成休疗养、度假人口和旅游人口规模。风景名胜区的旅游规模又称游人规模或游人量，它是指在单位时间内，风景区内的游人数量。合理地预测风景区的旅游规模，才能确定景区的开发强度、景点建设规模、服务接待设施规模、基础设施布置等，为合32、理地、有效地开发建设风景区提供了依据。3、旅游规模与环境容量的关系：旅游规模与环境容量的关系，其本质是旅游的发展对风景区的需求与风景区本身的承受能力的关系。当旅游规模小于环境容量时，说明风景资源开发不全，尚有发展余地，这时供大于求，有利于风景资源的保护、也有利于接待设施和基础设施的维护；当游人量基本接近环境容量时，景区趋于饱和，此时，应停止开发，使风景区处于平衡状态；当游人量超过环境容量时，说明景区已处于超容量开发状态，这时，求过于供，景区的风景资源及设施将受到破坏，应限制游人量的发展或进一步开辟新景区、新景点、新设施，才能满足需求。总之，旅游规模与环境容量两者的关系相互依存，又相互制约。规划33、中，要找出两者最合理的参数，保持两者的平衡，以免景区超容量开发，使风景区得以永续利用。4、影响环境容量估算和旅游规模预测的因素：(1)环境容量的估算方法可分为面积容量法、生态容量法、设施容量法及卡口容量法等。a、面积容量法：(估算风景容量)面积容量法与风景资源类型、风景资源界面的大小、风景资源内涵以及地形地貌相关。范围越大、风景资源内涵越丰富、地形地貌越有利于开发，则风景容量越大、反之，就越小。风景容量是一个景区所能达到的最大的环境容量，是不可变的，可以用技术参数来估算。b、生态容量法：生态容量法是规划人员在合理地考虑保护风景资源的情况下，用生态压力指标，制定出的容量。生态容量法的估算受景区本34、身的地域环境、风景资源内涵，生态指标、规划管理部门对保护景区的要求等因素的影响。c、设施容量法：设施容量法估算出的环境容量主要指风景区内旅游接待设施及水、电、路基础设施的容纳量，它受风景区设施的建设规模、资金投入、建设时间、建设队伍素质以及管理水平等因素的制约。d、卡口容量法：卡口容量法的估算，是在景区规划完成，游览方式和游路组织确定后进行的。卡口容量法受景区的地形地貌，游览方式、游览组织、交通运输工具等的影响。以上几种环境容量的估算法，除面积容量法外，其它均是可变的。(2)旅游规模的预测受景区本身的风景资源辐射范围，接待设施水平和基础设施的完善程度；受景区所在的地理位置、对外交通条件；受国际35、国内旅游业的兴衰、社会物质水平、生活方式以及旅游宣传和组织等内部和外部条件的影响制约。（二）xx生态观光园环境容量的估算：根据xx生态观光园的地形条件、景观内涵、基础设施布置、生态环境及景点的游览方式的等情况，规划中选择了两种方法来估算环境容量。1、以面积容量法估算风景容量：此方法以人均占有风景区的面积为指标，估算环境容量。xx生态观光园总面积为55.2公顷，以每个游人占有游览面积50平方米,年游览天数300天来计算。则：xx生态观光园日风景容量55.2104 5011040(人)年风景容量1.1万人300330(万人)2、生态容量法：生态容量以生态压力为标准，它表示景区在生态环境不受到破坏的36、情况下，所允许的最高游人量，规划中取生态压力指标为200人/公顷。生态容量景区可直接游览面积生态压力指标则：日生态容量景区的总面积70%生态压力指标55.2公顷70%200人/公顷7728人年环境容量0.77(万人)300231万人根据以上计算的结果，应采取生态容量法为合理容量，保护生态环境为主。则：xx生态观光园的日环境容量为7728人，年环境容量为231万人。四章 建设方案和总体布局一、概述（一）规划区范围界定xx生态旅游观光园景区规划区的范围：东至六房袁，南至新屋袁家，西至xx河，北至老虎岭。规划区总面积约为55.2公顷。（二） 规划区划分原则1、景观资源特色鲜明，完整。2、游程适当，便37、于安排。3、功能清楚，保持整个规划区的功能完整性。4、界定清晰，便于经营管理。二、 项目建设方案与功能布局（一）接待服务区1、范围面积本区位于现天方茶场所在区域，包括周边地块，总面积1.48公顷。2、功能定位服务于xx的游客餐饮中心。3、项目内容（1）茶鼓主题广场百丈清规法器章规定，寺院设立茶鼓，既是僧侣饮茶的需要，又是佛教生活中的一大风情。文曰：“茶鼓，凡主持上堂，小参，普说，入室，并击之，上堂时二通茶鼓长击一通。”其表达的就是寺院设鼓的情由。茶鼓主题广场，体现的就是以上这种理念，作为游客的主要集散广场。主要布置项目如下：巨形茶鼓石雕：高18米，作为规划区内的标志性景观建筑，南北两面可分别以38、禅林法语“吃茶去”和“未吃茶”为宣传标语，创导的是禅茶的同一种“悟”，即吃茶能悟性，悟得更空，从而超脱物我。小型茶鼓石雕：高9米，分设3座，分别刻有“戒、定、慧”，体现的是茶与佛教的修行方式的互通之处。（2）生态停车场与管理用房占地面积5000平方米。五九公路以东新建接待管理用房，占地面积500平方米，内可布置景区办公室、卫生间等。（3）天方自助素斋馆以现天方茶场所在位置为中心，占地面积6500平方米。作为xx地区首家以团队接待为主的大型自助餐厅，总餐位500个。项目分为传统素斋和时尚素斋。传统素斋面向传统、年龄较大的游客；时尚素斋则面向时尚年轻的游客，命名为我行我素，长线可考虑向城市发展连锁39、。现天方茶场周边的水塘可作为水体景观溶入素斋馆的总体布局，内可栽种莲花，体现“莲花佛国”的意境。（二）佛茶文化苑1、范围面积本区位于接待服务区以东，总面积0.68公顷。2、功能定位集中体现中国佛茶文化的主题游览景区。3、项目内容（1）三德园佛教认为茶有“三德”：一是提神，坐禅时可以通夜不眠。二是在满腹打坐时，可以帮助消化；空腹打坐时，可以提供营养。三是茶是“不发”之物，能使人清心，不淫欲。三德园占地面积1500平方米。作为餐后游客的小型集散中心，以园林景观、水景布置为主。（2）“和尚家风”茶堂在佛教中，认为茶是一种养身正心之物。于是，饮茶便成了“和尚家风”。据宋代普济的五灯会元载：问如何是和尚40、家风？师曰；饭后三碗茶。”由于佛教提倡饮茶，因而在中国许多寺院，设有茶鼓，辟有茶堂，一些大的寺院，还配有“茶头”，派有“施茶僧”，布施茶水。宋代林通西湖春日载：“春烟寺院敲茶鼓，夕照楼台卓旗酒”，说的就是这个意思。寺院中的茶叶，称作“寺院茶”，一般用途有三：供佛、待客、自奉。据蛮瓯志载，觉林院的僧人待客中等茶、自奉以下等茶、供佛以上等茶。“寺院茶”按照佛教规矩有不少名目，每日在佛前、堂前、灵前供奉茶汤，称作“奠茶”；按照受戒年限的先后饮茶，称作“戒腊茶”；化缘乞食得来的茶，称作“化茶”等等。时至今日，在寺院重大佛事活动时，仍有施茶之举。佛教寺院的重要茶事活动，通常都在茶寮进行。茶寮，据明人许次41、纡茶疏载：“小斋之外，别置茶寮”，“京前置一几。以顿茶注茶盂，为临时供具。”茶寮一般设一两个茶头，也称施茶僧。在进行茶事活动时，诸如进行茶汤会时，先要出示点茶牌，“右某今晨斋退就云堂点一钟，特为后堂首座大众师，仍请诸如事同垂光降。”每日进行茶汤会时，还有一定规矩和程序：“每日粥罢，令茶头行者门外候从至，鸣板三下。大众百寮，寮长分手。寮主、副寮对面左右位。副寮出，烧香归值。茶头喝云，大众和南遇旦望点汤。”鉴于目前xx核心景区所存茶堂、茶寮不多，规划在此予以恢复。“和尚家风”占地面积4200平方米，由茶堂、茶寮等建筑群组成，设置席位500个，作为游客餐后的休憩场所，建设为免费品茶区，为游客提供免费42、的茶水。可设置的活动如下： xx茶宴（类似于径山寺茶宴），今后xx的主打休闲品牌之一。开展餐后的“茶品品行、论佛颂经”类的活动，可聘请高僧讲经、以养生正心为主，时间不宜过长，3045分钟为宜。 茶仪表演，按百丈清规记载，不但佛降诞日要有奉茶仪之举，而且在圣节、佛成道日、涅磐日、达摩忌日、比丘示寂日等，也都有规定的茶仪。规划予以恢复，作为规划区内的特色表演项目。还可以针对散客市场推出“茶汤会”，通过以上活动项目布置，让游客体会到佛教与茶这种“以茶养生”、“以茶正心”、“以茶供佛”、“以茶为祭”、“以茶译经”的种种风俗。（3）xx禅茶廊由于僧侣修炼的需要，在饮茶成为“和尚家风”之后，僧侣们也把茶与43、佛教清规、饮茶论经、佛教哲学、人生观念融为一体，从而产生了“茶禅一味”的佛教茶理。中国历史上，有许多名僧，都成了煮茶品茗的高手。规划所建的xx禅茶廊占地面积2900平方米，用亭廊、石刻组图的形式体现以上的意境，建议补充挖掘xx地区得道高僧与佛茶的典故，部分参考的石刻内容如下： 据xx志载：公元718年（唐开元6年）新罗国国王近族金乔觉东渡入唐，访名山辗转至江南，卓锡xx，携来茶籽，植于神光岭下，取其清芳以解坐禅之苦空。相传唐至德年间（公元756758年）江南瘟疫流行，百姓深受瘟疫之苦，地藏施茶以解众生之疾。此后，xx植茶之风大兴。周围山民以茶为生，寺院众僧在禅事活动中参茶悟道，可谓“茶佛一味”44、。“xx佛茶”故而得名，距今已有一千多年历史。 唐释皎然能诗文，善烹茶，一生写有许多饮茶诗文，为后人传颂。 五代十国时，吴僧文了，因善于烹茶，被后人称之为“汤神”，并授予“华定水上人大师”称号。 宋代杭州净慈寺的南屏谦师，深通茶事，烹茶达到“得之于心，应之于手，非可以言传学到者”的程度，被后人称之为“烹茶三昧手”。 即使是被人誉为“茶圣”的陆羽，虽非僧人，却幼小生活于寺院，陆羽3岁时，为竟陵(今湖北天门)龙盖寺智积禅师收养。识公嗜茶，从此陆羽练就了一身烹茶技艺。（三）居士品茗庄1、范围面积本区位于佛茶文化苑东北面，总面积0.32公顷。2、功能定位中国居士茶文化的集中体现区，以休闲娱乐为主。3、45、项目内容居士，乃是对信佛而不出家，且又有学问的文人的雅称。自古居士好饮茶，尚茶爱佛，相兼不误；茶如参掸，掸可悟性；茶掸相融，颐养天年。这是文人的使然，佛教僧侣的所为。在中国古代，有许多爱茶的文人学士，号称居士的是相当多的。其实，在中国历代居士茶人中，不少是由儒入佛的茶人。特别是唐代，天宝后多寄兴于江湖僧寺，更多走的是儒、道、佛三教调和的路。他们在介入茶事的同时，也以佛修性，使茶文化注入了佛教文化的色彩。规划设置的居士茶庄每座占地面积280平方米，共设茶庄10座，以体现唐、宋、明三个时代时期的茶文化为主题，茶艺培训中心400平方米。具体设置内容如下：（1）唐茶文化区 青莲居李白自号青莲居士。他的46、答族侄僧中孚赠玉泉仙人掌茶，是中国以名茶入诗的最早诗篇。选择唐代为起点，象征着xx佛教文化的开端。李白信奉道教，但与xx的渊源比较深，故选之。 香山居人中的唐代诗人白居易，自号香山居士，平生爱茶，一生共写过50多首茶诗，又称“别茶人”。在他的琴茶诗中，说弹琴需茶，吟咏需茶，生活中离不开茶。在其代表作琵琶行中，记录了江西景德镇北的浮梁县，唐时已是著名的茶叶集散地。他的夜闻贾常州、崔湖州茶山境会亭欢宴诗，是描写两郡太守欢宴贡荼 阳羡茶和紫笋茶的名篇，常为后人所传诵。（2）宋茶文化区 六一居欧阳修自号六一居士，毕生尚茶，最推崇洪州(今江西修水)双并茶，写有归田录，记有颇多茶事。又写过许多茶诗，其中以47、双并茶最令人喜爱，双井茶也因欧阳修公的推崇而蛮声京师。 东坡居苏轼自号东坡居士，精于煎茶、饮荣，在岭南还种过荼，著有漱荣说；又写有咏茶诗词数十首。其中，尤以次韵曹辅壑源试焙新芽最为茶界称道，特别是从来“佳茗似佳人”一句，后人把它与东坡所作的饮湖上初晴后雨中的“欲把西湖比西子”一句并提，集成茶联，用来尚茶。 易安居南宋女诗人李清照，自号易安居士，她与丈夫、金石学家赵明诚，提倡用茶令的方式、论理对书学文，为后人传为佳话。 石湖居南宋诗人范成大，自号石湖居士，也借茶技，精茶艺。他在夔州竹枝歌描写繁忙的采茶景象，但却充满生活气息。在他的田园四时杂兴中，在描写农村风光的同时，还不忘写到去农村买茶行商。（48、3）明茶文化区 六如居明代书画家唐寅自号六如居士，一生嗜茶。他创作的事若图，青山绿水，茅屋竹篱；人物传神，动静结合，颇具隐逸脱俗之感。 衡山居明代书画家文征明自号衡山居士，平生好茶。由他创作的患山荣会图，描写了无锡惠山茶会的情景，为现存古茶画中的佳作。此外，文氏还有是夜酌泉宜兴吴大本所寄茶等20余首条诗，现存于世，不傀是一份精荼画善茶诗的民士。 鸿苞居明代戏曲家屠隆，自号鸿苞居士，平生尚奈，又精茶道、茶艺。他著的条笺，至今仍不泛实用价值。 圣华居明代书画家丁云鹏，自号圣华居士，平生好茶。他以唐代卢全品“七碗茶”为题材，创作的玉川烹茶团，成为条文化史上的茶画名作之一。 视具体情况可以增加元代、清49、代居士名称予以调整。（4）茶艺培训中心茶艺是通过夸张地演绎泡茶的程序，从而达到泡茶美感的艺术境界。茶艺培训中心为想要学习茶艺的旅客及喜好茶艺的旅客，提供平台，传达纯、雅、礼和茶道的精神理念。长线可形成往城市发展的连锁茶馆。 （四）佛茶观光园1、范围面积本区位于居士品茗庄以东，总面积3.2公顷。2、功能定位佛茶观光区，以观光、休闲旅游为主。3、项目内容（1）中国佛茶园“天下名山僧占遍，自古高僧爱斗茶”。 根据史料记载、以及民间传说，我国古今众多的名茶中，有不少最初是由寺院种植、炒制的： 如四川雅安出产的“蒙山茶”，亦作“仙茶”，相传是汉代甘露寺普慧禅师亲手所植，因其品质优异，被列为向皇帝进贡的贡50、品。 福建武夷山出产的“武夷岩茶”，前身叫“乌龙茶”，该茶以寺院采制的最为正宗，僧侣按不同时节采摘的茶叶，分别制成“寿星眉”、“莲子心”和“凤尾龙须”三种名茶。 北宋时，江苏洞庭山水月院的山僧采制的“水月茶”，即现今有名的“碧螺春茶”。明隆庆年间，僧徒大方制茶精妙，其茶名扬海内，人称“大方茶”，是现在皖南茶区所产的“屯绿茶”的前身。 浙江云和县惠明寺的“惠明茶”，有色泽绿润，久饮香气不绝的特点，1915年在巴拿马万国博览会上荣获一等金质奖章。此外，产于普陀山的“佛茶”、黄山的“云雾茶”、云南大理感通寺的“感通茶”、浙江天台山万年寺的“罗汉供茶”、杭州法镜寺的“香林茶”等，都是最初产于寺院中的名51、茶。规划设置的中国佛茶园占地面积1.4公顷，分别引种上述各名优佛茶，让游客体会“自古名寺出名茶”之说。（2）亚洲佛茶馆布置的亚洲佛茶馆占地面积0.7公顷，均取材于佛教盛行亚洲国家的茶文化，如韩国、日本、印度等国家，让游客体验不同风情的异域佛茶文化。 韩国茶道馆韩国的饮茶史也有数千年的历史。公元7世纪时，饮茶之风已遍及韩国并流行于广大民间，因而韩国的茶文化也就成为韩国传统文化的一部份。在历史上，韩国的茶文化也曾兴盛一时，源远流长。在我国的宋朝、元朝时期，全面学习中国茶文化的韩国茶文化，以韩国“茶礼”为中心，普遍流传中国宋元时期的“点茶”。约在我国元代中叶后，中华茶文化进一步为韩国理解并接受，而众52、多“茶房”、“茶店”、“茶食”、“茶席”也更为时兴和普及。20世纪80年代，韩国的茶文化又再度复兴发展，并为此还专门成立了“韩国茶道大学院”，教授茶文化。现如今，韩国把每年5月25日定为茶日，举行茶文化祝祭。其主要内容有韩国茶道协会的传统茶礼表演、韩国茶人联合会的成人茶礼和高丽五行茶礼、陆羽品茶汤法等。和日本茶道一样，源于中国的韩国茶道，其宗旨是“和”、“敬”、“俭”、“真”。“和”，即善良之心地；“敬”，即彼此间敬重礼遇；“俭”，即生活俭朴清廉；“真”，即心地真诚，人与人之间以诚相待。 印度茶艺馆印度人饮茶之风从中国西藏而得。茶叶一到印度便很受欢迎，加之印度是佛教发源地，佛属甚多，茶有提神醒53、脑之功能，无疑给参禅念经的和尚增添一付“醒脑剂”。印度人多饮红茶。他们把茶放入铜、铝壶里煮，加入牛奶、白糖，茶水成粥状，味无苦而香甜，因而成了很多印度人民的“早点”。视具体情况还可以增加其它国家佛茶内容。（3）纪念茶园占地面积0.4公顷，以布置参与性项目，如自助采摘体验等活动来丰富规划区旅游活动内容。（4）茶叶加工厂占地面积0.7公顷，布置茶叶加工生产工序，多种茶叶的制作工序，包括手工和机械加工供游人参观及亲身体验。绿茶加工馆：体现工序有杀青、揉捻、干燥。可采用唐代发明的制法蒸青绿茶，在我国目前少用，但经日本人研究改进后生产的绿茶色绿、汤绿、叶底绿，很受欢迎。 红茶加工馆：体现工序有萎凋、揉捻54、发酵、干燥四道工序。 乌龙茶加工馆：体现工序有萎凋、做青、杀青、揉捻、干燥五大工序。 黑茶、黄茶、白茶加工馆：分杀青、揉捻、（渥堆）、（闷黄）、干燥。其中白茶不揉不炒，只晾晒和烘干。（五）旅游购物街1、范围面积本区位于居士品茗区以西，服务接待区以北，总面积0.25公顷。2、功能定位旅游购物功能。3、项目内容xx自助购物中心占地面积0.15公顷，作为xx地区首家大型的旅游自助购物超市来开发，给传统的旅游购物方式赋予全新的理念。（六）禅农耕作区1、范围面积本区位于五九公路以西，xx河以东，总面积13.09公顷（五九公路以西约1000亩农田需要划入范围）。2、功能定位生态农业观光、休闲区。3、项目55、内容禅宗提倡“一日不作，一日不食”的禅居生活，亦农亦禅、农禅结合是其优良传统。僧侣们在礼佛、坐禅之余，不但参加耕种、收割、植树等农林劳动，还要从事砍柴、挑水等日常劳作。正式创立农禅制度的是唐代百丈怀海(720-814)禅师。怀海，福州长乐人，出家后师从马祖道一，在江西弘扬禅宗二十多年。他制了禅寺中的集体劳动制度，称为“普请”法。怀海以身作则，带领僧众参加劳动。执事僧见他年老，心中不忍，暗中藏了他的农具，请他歇息。怀海一时找不到他的农具，竟然不肯吃饭。“故有一日不作，一日不食之语，流播寰宇矣。”怀海之后，农禅之风盛行禅林。 本区主要生产与佛教饮食相关的地方特色农副产品。在期间布置以下4座“禅农”56、手工艺作坊，展示佛教修行的必要生活资料，同时吸引游客购买各类的手工艺品，作坊都为单层建筑，其风貌因主题而异：（1）水碓作坊禅宗认为，穿衣吃饭、日常劳动，都是佛法。实行农禅，可使得心境溶为一体，佛法、世法打成一片，也有利于寺院经济的自给自足，增强僧侣的勤劳习惯。此外，劳动能够活动筋骨，益寿延年，六祖慧能就曾在碓房内干过杂活。水碓作坊内设置的仿古木制水碓，以制香为主，同时也是景观的体现。（2）草鞋作坊禅宗历史上曾有“一只草鞋”的传说，表示祖师达摩归返天竺。师（祖师）传法于慧可后，即束装返回天竺，途中五度遭人以毒药谋害，皆不能伤师毫发，第六次再遭下毒，师以尘缘已尽，不复留之，遂安祥坐化。门人葬之熊耳57、山。事逾三载，一日魏使宋云，奉令出使西域，途经葱岭，遇师手持单履，翩然而行，问师将何往，师答西天去。皇帝闻言，即派人开棺，赫然发现师已不知去向，唯留草鞋一只。草鞋作坊由草棚搭建而成，展示的是禅林生活的日常用品，有现场的制作表演，游客也可参与。除了编草鞋外，还可以编蒲团、打蓑衣等,设置草垛等农家景观。（3）凉席作坊禅宗历史上曾有“一苇渡江”的传说，表示祖师达摩东来中土传法。达摩祖师辞别武帝，欲往嵩山少林寺。来到江边，望著滔滔江水，寻不著舟子渡江，便信手取来江边芦苇，编成小舟，摆渡过江，此即“一苇渡江”之由来。凉席作坊除了出售各种凉席：芦苇席、草席、竹篾席外，还可以编制芦苇小舟作为特色的旅游纪念品58、供游客购买。（4）竹木艺作坊竹木艺作坊，制作各种竹木制品，如木鱼、佛珠等，供游客购买，旁边可提供竹筒饭，作为本区内的烧烤小吃点。（5）漂流上站配套于五溪山色景区建设，在xx生态旅游观光园禅农耕作区设漂流埠头（五九公路六泉口处以西），置漂流竹筏80张。设票房，面积约20平方米，徽派民居风格。第五章 旅游形象策划与产品开发一、形象策划 （一）理念基础1、地脉分析（1）xx因素规划区位于青阳县xx镇内，为xx风景名胜区的北大门，五九公路穿过规划区，是旅游者进入xx风景名胜区必经之地，因此，规划区从地脉来讲，与xx有着很大的关联。 （2）天方茶厂因素规划区着力打造的xx佛茶，以隶属于安徽天方茶叶集团的59、xx天方茶厂为基础，天方茶场现状占地面积7亩，紧邻五九公路，厂内有绿茶生产线两条，年产茶叶约2万吨，现已与xx旅游集团公司合作打造xx佛茶品牌。因此，结合天方茶厂，开发的采茶、观茶、制茶、品茶等旅游产品，必须以天方茶厂为依托。2、文脉分析规划区内的文脉虽然不是十分丰富，但也个性明显，首先我们需要做好xx佛茶文化因素，其次，就要把握好区内优良的生态资源，紧扣茶文化主题，打好生态牌。文脉构成的主要环境因素有：（1）生态文化规划区内优美的自然风光，如：生态茶园，禅农耕作，双岭塘水库等等，都构成了一幅优美的山水画。（2）佛教文化著名的“四大佛教名山”之一的xx，原名九子山，因唐代大诗人李白见此山“高数60、千丈，上有九峰如莲花”的赋诗更名为xx。唐开元年间，新罗国（今韩国境内）王子金乔觉卓锡xx，潜心修持75年， 99岁圆寂，佛门认证其为地藏菩萨化身，xx由此被辟为地藏道场，香火之盛甲于天下。xx山势雄伟，群峰竞秀，植被繁茂，瀑飞泉涌；气候温和湿润，四季分明，自然风光与人文景观、佛教气氛融为一体，素有“东南第一山”之称，自古就是我国著名的佛教旅游胜地。规划区位于xx的北大门，佛教文化颇有渊源。（3）佛茶文化据xx志载：公元718年（唐开元6年）新罗国国王近族金乔觉东渡入唐，访名山辗转至江南，卓锡xx，携来茶籽，植于神光岭下，取其清芳以解坐禅之苦空。相传唐至德年间（公元756758年）江南瘟疫流行61、，百姓深受瘟疫之苦，地藏施茶以解众生之疾。此后，xx植茶之风大兴。周围山民以茶为生，寺院众僧在禅事活动中参茶悟道，可谓“茶佛一味”。“xx佛茶”故而得名，距今已有一千多年历史。 xx乃佛教名山，其间千峰竞翠、万壑峥嵘。得天独厚的自然环境润育了“xx佛茶”特有的内在品质。“xx佛茶”以其外形扁直呈佛手状而堪称一绝。 （二）形象定位经过对规划区地脉和文脉的分析，以及基础资料的收集，规划区的形象定位可以采用多种策略和方式，但主要还是要把握以下内容：首先，必须紧紧扣住佛茶文化这一中心主题，xx发展旅游业已有多年，经过多年的市场推广，xx佛教圣地的形象已经在市场上形成了一定的知名度，因此，在规划区提出佛62、茶文化的主题，是对xx佛教文化一个很好的补充，符合xx旅游的思想。其次，生态因素也是规划区形象定位所必不可少的内容。总之，旅游区的形象塑造需要一个长期的过程，在抓住主要地格因素的前提下，不断的提炼，现课题组对规划区的总体形象概括为：xx佛茶园（三）促销口号根据这一形象定位，以进一步策划好我们的主体形象，提升我们的品牌，在将来的形象推广过程中可以采用以下促销口号。和尚家风，禅茶一味吃茶去！未吃茶！xx佛茶，地藏禅风二、产品规划根据前述分区规划的内容，以及各分区的功能定位，规划区旅游产品可分为以下三类，即观光旅游产品、休闲旅游产品和专题旅游产品。1、观光旅游产品系列 xx佛茶观光游 生态农业观光游63、2、休闲旅游产品系列 莲花佛国我行我素游：天方自助素斋馆 佛茶文化体验游：佛茶文化苑观茶艺、品佛茶 煮茶品茗休闲游：居士品茗庄、佛茶观光园 异域佛茶体验游：亚洲佛茶馆 佛茶采摘体验游：佛茶观光园 禅农耕作体验游：禅农耕作区3、专题旅游产品系列 科考修学游 商旅会议游第六章 建设条件与基础设施规划一、项目建设条件1、地质地貌规划范围内地质主要为冲前洪积扇地貌，扇轴方向呈东南西北向区内地形起伏不大，地形变化总趋势由东南向西北逐渐降低，各级高差一般在0.51.5米之间，最大达3米。xx镇属皖南山区丘陵地带，县内两个小盆地之一的xx盆地嵌入本镇，地势南高北低，土壤以酸性结晶岩发育的黄红土壤、坡洪积物及64、河流冲积物发育的水稻土为主。2、水文气候规划区属于北亚热带湿润季风气候类型。又受海拔高度、地形地势影响而形成阴、湿、凉的小区气候特点。规划区内气候凉爽，夏凉冬温，年温差不大，宜于人们生活和旅游。四季分明，气候温和，雨量充沛，年平均气温在16左右，年平均降雨量约1500毫米，降雨主要集中在6-7月份，无霜期220天左右，常年风向多东北。规划区内的中更新统冲积层为不含水层，全更新统冲积砾石层和上更新统冲洪沙砾积层为含水层，且含水性好，地下水位埋藏深度大部分为125米，而xx河的河床中地下水水位埋深只有0.2米，地下水主要受大气降水补给，埋深大部分在1-1.25米，总流向为东南向西北运动，水质较好，65、且水量丰富，为低矿化度淡水，适宜生活饮用、可打井采用。3、人文历史项目所在范围以北的六泉口，距五溪3公里，在“五九”公路东侧，为一口浅水池，长3米，深不逾1米，莹澈见底。池中有6个井眼，常年不竭，流沙喷涌，如吐金花，故有“六泉口”、“金沙泉”之称。相传元末常遇春、徐达率部与陈友谅激战xx时，曾掘此泉供兵马饮用。如今“六泉”由xx银杏矿泉公司开发成优质矿泉饮品。院内建有六角古井亭。4、社会经济状况xx镇现辖17个行政村，2个居委会，143个村民小组，全镇人口24499人，6790户，其中：农业人口约19867人，非农业人口约4632人，劳动力11130人，男女性别比例为1：0.98，人口自然增长66、率为5。现乡镇企业基本形成了建材、农副产品加工、木竹制品加工、绣品加工、交通运输、商业、饮食服务等七大支柱产业。全镇乡镇企业共完成产值1.75亿元，营业收入2亿元，实现利税926万元，村财政收入246万元。5、历史沿革xx镇是皖南山区的老镇之一，相传早在夏商时期就有人居住，镇初形成于唐朝，大当时是慕善乡管辖之地。相传明朝时期，开国皇帝朱元璋选都址曾到过次第，明永乐正德年间曾是慕善乡所在地，设镇时就取名“xx镇”，被镇市集繁华，是青阳县西部的主要城镇。二、公用工程（一）交通1、对外交通规划（1）航空方面：距离xx241公里的屯溪机场为中型民航机场，经过1988年机场拓建后，开通有至合肥、杭州、上67、海等多条航线，交通十分便利；另外安庆机场也可作为游客中转支线机场。（2）铁路方面：铜陵经芜湖至南京的宁铜铁路接京沪干线，铜陵站离xx仅92公里，转乘公共汽车两小时即可到达；08年建成的铜九铁路，其中xx站离前山生态旅游观光园仅相距25公里，建成后交通极为便利。（3）公路方面：以xx风景区为中心的六条干线公路均使得规划区交通相应的便捷。 xx合肥高速公路。 xx芜湖、南京沿江高速公路。 xx贵池、安庆、九江、武汉沿江高速公路。 xx宣城、无锡、上海318国道。 xx黄山、屯溪、杭州103国道、徽杭高速公路。 xx景德镇221省道。其中五九公路紧邻前山生态旅游观光园，规划区通过该公路与对外的其它交68、通网络相连。综上所述，目前前山生态旅游观光园规划区的对外交通定位应以公路为主，然后与附近的已建和在建的高速公路、铁路、航空线路相连接。2、对内交通前山生态旅游观光园内部道路交通网络由旅游道路、游步道、停车场等其它交通工具组成。（1）旅游道路修建规划区的外环线（杨村-水库-吴村-景区入口），在原有的路基上进行改造，拓宽至5-6米，路面硬化。（2）游步道游步道具有组织空间，构成景观，引导游览，集散人流的多功能特点。前山生态旅游观光园的游步道应根据其地理位置的特征与风景资源的特点及其游憩活动的安排来设置。可根据路形特征、路线长短、区位条件的优劣，设计成曲径通幽或引人入胜的游路，游步道的选材应就地取材69、，可选用青石铺设。游步道的宽度不宜太宽，每隔一定的距离可设供游客休息的坐凳。具体规划：（1）在景区入口处规划景区大门楼、停车场与茶鼓广场，沟通景区内外。青石板铺就。（2）各分区内的游步道形成一个环线，路宽1.8米至3.6米不等，以求变化。材质以石质为主，以求整体统一。 （3）沿湖游线中间采用竖向格栅交错型大理石板或青石板铺筑，两边采用鹅卵石路面和条石护边；考虑到游人的亲水性，也适当结合小广场以接近水面。（4）各分区内的道路以青石板做路面，路基素土夯实处理，道路宽为时清米左右，材质要与房屋的整体色彩及统一。表61 主游步道一览表景区长度（m）宽度（m）起止点接待服务区2153生态停车场-茶鼓主题70、广场-天方自助素斋馆佛茶文化苑1353天方自助素斋馆xx禅茶廊三德园“和尚家风”茶堂居士品茗庄3513佛茶文化苑唐茶文化区宋茶文化区明茶文化区佛茶观光园8453中国佛茶园亚洲佛茶馆纪念茶园茶叶加工厂旅游购物区3053茶叶加工厂xx自助购物区天方佛茶交易中心禅农耕作区10203水碓作坊草鞋作坊凉席作坊竹木艺作坊漂流上站（二）给排水1、给水规划（1）用水量预测1）散客用水量预测表62 旅游用水量规划表规划时期日平均游客量（人）指 标（升/人.日）日用水量（吨）2005-2006年13421520.132007-2010年19151528.7252011-2015年23971535.9552）住宿游71、客用水量预测表63 旅游用水量规划表规划时期日游客量（人）指 标（升/人.日）日用水量（吨）2005-2006年1342400536.82007-2010年19154007662011-2015年2397400958.8说明：a、日平均游客量根据客源市场分析和规模预测得到，用水天数以365天计算；b、根据数据计算，旅游高峰最大用水量为958.8吨日。（2）给水现状目前规划区大部分地块为农田，基本无任何管道设施。（3）给水系统规划可就近接入xx镇给水管网，整个给水管网系统的主干管线采用DN350mm的自来水管，具体分布和走向主要是沿着规划区的内部交通线路（包括旅游道路和游步道）进行地下铺设，然后72、通过支水管线就近对各用水点进行供水。2、排水规划（1）污水排放量预测排污量按旅游用水量的80%估计，那么最高日排污总量为990吨日。（2）排污现状规划区内无设置系统的排污管网系统。（3）排污规划由于规划区内建有大面积的宾馆，规划在？建一定规模的污水处理站，排污管网将就近连入该污水处理系统。以解决规划区内的污水处理问题。采用雨污分流制，雨水沿道路边沟就近排入小溪；生活污水就近排入污水管，然后汇总统一排入规划区内的污水处理站进行处理，达标后排放。污水处理方式：进水-格栅-沉淀池-生化处理-排放。具体位置见给排水规划图。在规划区内建造生态厕所，化废为利，就地处理，既提供了能源又保护环境。（三）电力、73、电讯工程1、电力规划（1）电源选择目前紧邻的xx镇内已建有1座变电所，可直接接入该用电网，专线接入，并在相应的位置辅以一定功率的配电箱。（2）用电量预测以各时期游客量预测为依据，一般游客近期按人均0.5度，用电日平均总量如下表：表6-4 旅游用电量规划表规划时期日平均游客量（人）指 标（度/人.日）日用电量（度）2005-2006年13420.56712007-2010年19150.5957.52011-2015年23970.51198.5说明：1、日平均游客量根据市场分析和规模预测得出，用电天数以365天计算；2、因此，旅游高峰最大用电量为1198.5度/日。（3）供电工程规划 从xx镇的变74、电所通过10KV架空中压线路引入高压电源，并在规划区附近建10/0.4KV变压器一座，统一向规划区内供电。电线铺设方式主要遵循区内地埋（地下）的原则，对地下的线路要做好必要的防腐保护措施。输电线路的布置和走向同给排水管网系统，并可参照电力、电讯规划图。2、电讯规划（1）区内通讯与区外通讯方式建成后规划区内各主要景点以及景点内各部门之间的通讯本规划将通过建设内线电话网络（但必须可以通过总机外转）实现，以方便管理和节约成本。对外则主要通过程控电话和移动通讯网实现。目前规划区内及周边地区已经有良好的移动通讯系统，且信号良好。（2）电话总机容量、机房位置与用地面积根据规划区内各功能区容量需求以及各管理75、部门和公用电话亭的需求，初步计划全区的电话总机容量为500门，并在接待中心设一间30平方米左右的电话转换中心。（3）邮电营业网点的设置根据有关资料，与xx生态旅游观光园规划区紧邻的xx镇中已有1个邮政所，可以就近利用。除此之外，规划在接待中心设置邮政待办所。（4）通讯主干线路的走向与架设方式进入规划区的通讯主干线路和支线路走向和布设仍然沿规划区道路进行下埋铺设。具体可参照电力、电讯规划图。（5）公用电话设施规划规划区内应根据规模配置相应的公用电话亭，每个亭设2 部公用电话，电话亭的外观宜与整个旅游区主题和周边环境相协调，以免破坏整体气氛。预计总数为30部。（6）宽带网络设施规划规划在景区建设的76、同时，建设一定量的宽带服务设施，具体规模应根据当地经济及科技发展水平确定。第七章 环境保护一、环境卫生维护1、 严格管理区内公厕卫生设施。规划区内各主要景点与接待服务点，均应按规划要求设置公共厕所，采用水冲式卫生设备,并进行初级净化处理，不得直接排入山体、水体。厕所位置应方便、隐蔽，建筑形式要与周围景观环境相协调。2、 统一回收管理生活垃圾。 规划在墙背村外设立集中式垃圾收集站，各景点、服务点及旅游步道沿线应分布垃圾箱(按50米服务半径设置垃圾箱) 。 各自然村庄应设立隐蔽性垃圾收集点，实行袋装运送，由指定责任人定时收运，送至垃圾站统一进行处理，严禁随意倾倒垃圾。3、 规划区内各自然村，应重点77、加强各自的环境整治工作，参加国家有关村镇环境卫生管理规定，做好环境卫生工作和当地的环卫管理。同时,积极开展各种宣传教育，建立和完善各种健康文明的村规民约，大力开展精神文明建设和“旅游文明村”活动，提高社会道德与风尚。4、规划要求在xx生态旅游观光园风景名胜区管理机构中成立环卫环保专(兼) 职机构，负责对规划区内的环境卫生质量进行监督、检查和管理，并制订相应的环境卫生管理办法。二、大气污染防治1、认真执行环境保护基本国策和有关规定，逐步调整生产、生活燃料结构。2、逐步改造规划区内的xx佛茶厂，对于现有厂区的烟尘排放，需设置高效消烟除尘设备，确保大气环境质量。3、生活用能源要使用高效、方便、清洁的78、优质能源，尽可能地使用液化气、水电、太阳能等作为能源，加强集中供热。4、加强监测管理，巩固完善烟尘控制区。三、噪声污染防治1、控制大型货运车辆在规划区的通行。2、降低交通、生产、生活娱乐噪声，进行工业区和居民区的合理建设。四、固体废物处理1、规划区内的固体废弃物，主要是纸、塑料、易拉罐等，在垃圾箱的设置过程中要考虑可降解和不可降解垃圾分类投放，每隔80100m左右设置一个垃圾箱(坑)，方便游客投放垃圾。 2、旅游区、接待区、野营地实行袋装垃圾，生活垃圾集中回收，运至垃圾中转站后统一处理，加强对有害、医疗、放射性废物的管理，做到分类、集中、专门处理。 3、用传单、标语、解说等形式引导游客文明游览79、，不要随地扔垃圾，以免污染环境。 4、居民区科学地饲养禽畜，以圈养为主，有利于卫生。5、安排专人随时清理规划区内的垃圾，打捞水体飘污物，以保环境整洁。6、通过增加方便食品供应、减少厨房垃圾，以减少固体废弃物的排放量，提倡鼓励固体废物综合利用。五、生物及景观保护1、保护原则 1） 整体性保护：生物资源具有多样性，复杂性和一定的古老性、原生性，既要保护生物资源、生物多样性和生态系统平衡，也要保护环境资源和其它资源。 2）综合性保护：采用隔离带保护、封山护林、森林防火、森林病虫害防治、人工培育与管理、宣传教育等措施相结合。3） 重点保护与全面保护相结合：在强调整体性与全面性保护的前提下，对湿地生态系80、统进行重点保护。规划区内一切自然地貌、景物景观，应按照不同保护要求严格执行。开发建设必须遵照规划进行,做到规划到位、统筹安排、合理选址、精心设计和施工；且应及时清理施工中的建筑垃圾，最小限度地减少对环境造成的损害。严格保护自然植被，严禁乱砍滥伐。对有科研、观赏价值的树木，要进行调查、登记、建档、挂牌，划定保护范围，采取相应的防护措施。第八章 企业组织和劳动定员一、组织机构和劳动定员xx生态旅游观光园旅游开发区由xx旅游集团公司承担开发任务,由该公司进行项目的前期准备和建设工作。公司性质为：国有独资公司。公司的管理按照现代企业制度规范进行，实行项目法人代表董事长负责制，旅游区设总经理、总经理助理81、各一人；部门为三部一室，具体有营销部、管理部、工程部和办公室。各部室根据各自的职责，在总经理的领导下，负责项目建设管理的各项任务。企业的工作制度采用单班制度,每班的有效工作时间为8小时,全年工作日为251天。本项目建成后需在本地招聘一定数量的管理人员和服务、种植、维护人员。本项目安排劳动定员总数为257人，其中高级管理人员10人，包括总经理、总经理助理和各部门负责人各一名；一般员工257名，其中：管理房人员5人，斋菜馆80人，“和尚家风”茶堂20人，居士品茗庄30人，佛茶观光园17人。旅游购物中心85人，禅农耕作区10人。其它人员10人。人员招收将根据国家劳动部和人事部相关法规以及池州市有关规82、定依法进行。人员培训应在工程竣工前先期启动，分层次、分批进行。二、人员培训（一）提前开展招聘工作项目建成后需要专业人才来经营管理，因此在本项目建设的同时，主管单位就应有计划有目的地引进和招募各类人才，满足项目建成后经营管理的需要。（二）开展岗位培训旅游业是向旅游者提供一段特殊经历和体验而进行面对面服务的行业，员工的素质最终决定其产品服务的质量，因而建立一支业务精通、服务一流的从业队伍，将是xx生态旅游观光园旅游业发展的根本动力和支柱。培训方法：当地培训与区内外引进相结合，院校培养与在岗培训相结合，培训、上岗与人事、工资管理相结合，实行“继续教育”和“终身教育”。 人员培训应在工程竣工前先期启动83、，分层次、分批进行。 （三）制定政策、吸引人才通过制定各种优惠政策吸引紧缺人才与高层管理人才，并积极为高层管理人才外出考察或到著名高等院校学习创造条件人员招收将根据国家劳动部和人事部相关法规以及池州市有关规定依法进行。第九章 项目实施进度本项目自项目前期研究起，至一期正式开业止，各项工作开展顺利的前提下，约需13个月（详见项目实施进度表）。表91 项目实施进度表序号年限内容12005年4月总体策划、立项、可行性研究报批22005年5月7月初步设计、土地征用32005年8月9月施工图设计、部分项目开工建设42005年10月12月完成区内三通基础设施，建设部分景点52006年1月3月建设其余景点684、2006年4月全面试营业72006年5月景区正式营业开张第十章 投资估算与资金筹措一、旅游项目投资概算表101 旅游项目投资表功能区投资概算（万元）接待服务区其中茶鼓主题广场280生态停车场与管理用房120天方自助素斋馆600佛茶文化苑其中三德园300“和尚家风”茶堂500xx禅茶廊600佛茶观光园其中中国佛茶园200亚洲佛茶馆300纪念茶园500茶叶加工厂350居士品茗庄其中唐茶文化区350宋茶文化区400明茶文化区400茶艺培训中心150旅游购物区其中xx自助购物中心1050禅农耕作区其中水碓作坊15草鞋作坊15凉席作坊15竹木艺作坊15漂流上站20合计6180.0表102 固定资产投资估85、算表序号工程内容估算价值建筑工程其它费用合计1工程总费用7753.67753.61.1工程费用7427.9 7427.9 旅游项目建设6180.0 公用工程1247.9 1)道路工程2002)供电工程3003)通讯工程1004)给水工程1205)排水工程227.9 6)绿化工程1007)环卫工程2001.2其它工程费用325.7 325.7工程前期费用116.3 勘查设计费155.1 建设单位管理费54.3 2预备费用387.66 387.663建设期利息638.74638.74合计（123）8780二、资金筹措与使用计划项目总投资9980万元人民币，其中：拟向开行贷款6487万元，其余的由企86、业自筹。资金使用计划见下表：表103 资金使用计划表名称来源第一年第二年第三年合计固定资产投资开行贷款3950.00 2537.00 0.00 6487.00自筹821.74 1921.26 750.00 3493.00 流动资金开行贷款0000自筹04507501200第十一章 财务效益分析一、财务评价编制依据1、本项目财务评价编制依据为国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数（第二版）中财务评价及现行有关政策规定；2、国家的各项财务、税收和金融政策；3、旅游业的相关资料和同类型企业运营情况。二、基础财务数据与说明1、项目投资规模本项目总投资为9980.00 万元人民币，其中固定资产87、投资8141.26 万元，建设期利息638.74 万元，流动资金1200万元。2、项目计算期本项目设定的计算期为12年，其中建设期为2年，第2年投入试运营，经营期为10年。3、旅游人次估计结合旅游市场预测，本项目预计经营第一年负荷为50，之后逐年增长至70，90，100年游客总人次达 120万人次（详见市场预测）。4、税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从经营收入中直接扣除的税金及附加主要有增值税、营业税、城市维护建设税和教育附加税。从利润中扣除的有所得税(税率为33%)。营业税按国家规定税率5%计算。城市建设维护税为7%，教育附加税为4%。综合税率为8.6%。5、利润分配本项目每年所获利润88、总额按以下顺序进行分配：（1）按规定缴纳所得税。（2）利润的10%提取法定公积金（当公积金达到注册资本的50%时，则不再提取），提取5%盈余公积金。（3）可分配利润。6、财务基准收益率基准收益率的建设项目评价财务收益的基准判据。根据现行银行利率、行业近年来的统计数据等因素，在银行利率基础上加4.3%的风险率，本项目取定财务基准收益率为10%。三、营业收入预测本项目的主要经营收入按客源支付费用估算收入，根据客流量，按每人次计算（考虑每一收入的参与比例并取其平均值）。营运后期年度考虑一定的经济发展，消费能力提高和通货膨胀因素，有一定幅度增长（具体增长幅度详见测算）。1、餐饮收入： 前5年平均30*89、98.4=2952万元 后5年平均30*120=3600万元每人餐饮消费按30元计算，并考虑一定通货膨胀率。2、购物收入：前5年平均35*98.4*0.8=2755.2万元 后5年平均35*120*0.8=3360万元 该规划区范围内有较大的购物市场，购物收入客观，按每人购物花费35元计算，有80的游客会在此消费；后五年考虑经济收入增长游客购买力增强按每人购物花费45元计算，有80的人会购买。3、商铺出租的收入：1.5*(880+680)2340万元设定商铺面积30000平方米，其地段差别以层数表示，平均以两层计，一层租金价格设880元/年，二层租金价格设680元/年。详见营业收入预测表。四、90、营运成本估算1、项目总成本费用按国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数有关总成本估算表编制。2、职工工资及福利营业期管理人员工资福利：高级管理人员按年薪10万计算，中级管理人员按5万计算，员工按人均1.5万元/年计。3、固定资产折旧与摊销本项目建成后形成固定资产8141.26 万元，固定资产按平均年限法，平均折旧年限为15年，残值率为10%，固定资产余值为3256.50 万元，年折旧额为488.48 万元。4、修理及维修费按年固定资产折旧额的15%计。5、外购原辅材料费用客房成本按其收入的30%计算，餐饮成本按其收入的45%计算，购物零售成本按其收入的70%计算，游乐活动、区内交通及其收入的91、20%计算。6、购燃料、动力费用：主要为水、电、汽油和煤气费用，水按平均0.3升/人；电按平均0.7度/人测算。五、项目经济效益评价（一）项目财务评价（1） 项目投资利润率（年平均利润/投资总额）100%=25.57%（2） 项目投资利税率=（年平均利税总额/投资总额）100%=32.86%（3） 项目资本金利润率=（年平均利润/资本金）100%=73.05%（4） 项目销售利润率=（年平均利润/年平均销售收入）100%=30.15%由上述四项静态指标看，项目的财务盈利能力较强。（1）财务内部投资收益率：全部投资（税前）为22.69%，全部投资(税后)为15.55%；自有资金为23.95%。（92、2）财务净现值：计算期内全投资（税前）财务净现值（ic=10%）为6897.82 万元。全部投资（税后）财务净现值（ic=10%）为2861.42 万元。（3）投资回收期（税前）为5.96 年，（税后）为7.19 年（含建设期）。具体计算见现金流量表（全部投资）和现金流量表（自有资金）。（二）项目清偿能力分析项目拟申请贷款6487.00 万元人民币。还款资金来源：各年新增利润及新增折旧和摊销费的100%用于还贷。借款还本付息计算详见附表。项目借款偿还期为5.58年（含建设期）。资金来源和运用表详见附表。从资产负债表中可以看出：资产负债率在大部分计算期内小于50%；流动比率、速动比率在整个计算期93、内逐年增加，且所有年份均大于2 ，这表明项目的净资产完全能抵补负债。（三）财务不确定性分析1、平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点54.04% 。BEP=年平均固定总成本/（年平均销售收入年平均可变总成本年平均销售税金及附加）100% =54.04% 计算表明：该项目负荷只要达到设计规模的54.04%，企业就可保本，说明该项目具有较强的抗风险能力。2、敏感性分析项目的固定资产投资、经营收入、经营成本诸因素变化对项目的内部收益率、净现值、投资回收期都有非常敏感的影响。其中经营收入对各指标的指标影响最大，即当经营收入发生较大变动时，内部投资收率、净现值、投资回收期都将发生大幅波动，经营成本影响94、次之，固定资产投资变化影响较小。因此，本项目应加强投资管理和经营管理，注意节约成本，不断开拓经营业务，以提高企业的经济效益。（四）经济效益评价结论根据以上测算，项目年平均销售收入8463.00 万元，年平均销售税金及附加为727.82 万元，年平均销售利润2551.65 万元，项目投资利润率25.57%，项目投资利税率32.86%，全部投资（税前）回收期5.96年，全部投资（税后）回收期为7.19年（含基本建设期），贷款偿还年限5.58年，产量盈亏平衡点54.04%。从上述指标看，项目经济效益较好，并具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。从综合效益看，该项目不仅能取得良好的经济效益，同时也能带来巨大的社会效益。现代旅游的日益多样化和层次性，往往使偏僻的乡村变得和繁华闹市一样具有吸引力，从而带动了当地经济的发展，增加了当地政府的财政收入；更重要的是企业将得到当地政府的支持，提高企业的良好口碑和影响力，使企业更具竞争力。