1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月65可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、 立项背景与项目概况2二、 顶层设计与建设内容2四、项目综合评价6第二章 项目背景7第三章 市场分析11第四章 项目总体方案设计22、2第五章 项目技术方案281、生态环境综合治理技术282、无公害农产品生产技术293、庭院生态模式建设技术294、绿化工程技术设计要求30第六章 投资估算301、投资估算依据302、项目建设投资估算30第七章 财务评价33第八章环境保护分析40一、环境保护40二、项目污染源及防治41三、施工期环保措施42四、本项目无工业三废污染，只有生活垃圾和生活污水，为保护42第九章 风险分析441、自然风险442、市场风险45第十章 组织机构与人力资源配置481、工程项目管理482、实行总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体483、机构设置：人员配置。48第十一章 国民经济评价，社会评价48第3、十二章 研究结论与建议521周转次数计算552应收账款估算553存货估算564现金需要量估算565流动负债估算57一、 立项背景与项目概况 产业园开发建设项目处湖南省长沙、株洲、湘潭三市两型社会的核心地带，距三市中心均约18公里，素有“金三角”的美称，位于长沙县暮云镇京广线以西范围内:东靠京广线，南至湘潭市昭山脚下，西临湘江,北与长沙市天心区接壤。属湘江风光带城乡结合部，由三兴村、沿江村、牛角塘村、莲华村、暮云新村、新马村组成，是一个以开发生态农业为宗旨，集绿色种植、生态饲养、园林花艺、产品加工，教学科研、风俗文化、旅游观光、养生疗养、度假休闲、地产开发，商贸服务于一体的绿色农业生态园。规划总4、面积15000亩，建设期为5年，概算总投资十亿元。 二、 顶层设计与建设内容1、 项目建设的指导思想以原有自然景观和乡村风貌为基础，因地制宜、科学规划，合理布局，高端设计，招世纪人才、揽各方投资、纳四海宾朋，迎八方来客，打造中国中部国际文化生态农业旅游养生产业第一园，促进园区社会经济快速发展，实现园区经济效益、生态效益和社会效益同步增长。 2、 项目设计的总体原则 秉承人与自然和谐共处、发展建设与环境保护共赢，自然资源科学利用、自然环境严格保护，资源消耗率低、投资回报率高的可持续发展总原则。把资源开发与经济社会协调发展和农业可持续发展与城乡一体化发展有机结合起来，构建产业化发展和生态保护相互促5、进的良性循环。利用地域优势，坚持以农为本带动相关产业的共同发展的方针，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的要求，实施以现代高效生态农业和观光业为主要功能的开发建设，形成发展长久经济的“四个构想”：绿色生态农业、文化旅游观光业、养生康疗业、适当发展食品深加工业。 规划原则 1、整体性与开放性的原则：生态产业园的规划将从整体布局着手，特别注重观光和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，整个功能区尽量有各自的特点，但并不是一个分散的机构，而是一种开放式的有机结合体，同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。 2、生态性原则：生态园自身的生产、生活将更为注重生6、态方面的要求，节制引来物种，保护和发展乡土物种，这样就不全对本身和周边乡村产生不良影响。 3、经济性原则。生态园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源。同时，生态园本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益，求得生态自身良性循环。因此，在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容。 4、参与性原则 亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚、生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感、体验感”，结合生态园本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面、多层谣地体验农场7、生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。 5、特色性原则 特色是生态园经济发展的生命之所在，愈有特色，其竞争力和发展潜力就会愈强。本产业园区因属湘江风光带的结合部，并有一条自然形成的水港，独特的湘江之水和沿江风光带给园区诞生开发的遐想。水上乐园的建设也是本园较之其它园区无可比的地理环境。因此，生态园明确的资源特色会使生态园具有更鲜明的市场特色。 4、建设内容 按功能规划为接待服务区、景观区、种植区、养殖区、产品深加工区、果园林木区、体育运动区、养生保健疗区、并进行具体分区。计划盘点建设基础设施 申报2000亩标准化专业蔬菜基地建设项目。 兴建现代化的养殖中心。 建设水利排灌系统，道路布局硬化8、。 兴建综合办公楼，工作人员宿舍及接待中心。 兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化及乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲园区规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、景观品茗区、养生康疗区、体育运动区、水上乐园区。 建立绿色产品生态基地。 建立农业生态休闲观光园。 利用政策享受的土地建设职工商品房。 5、资金构成 项目估算总投资 万元，其中：固定资产投资 万元，(含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用)，流动资金 万元。 可行性研究报告编制依据 湖南省人民政府关于加快旅游项目建设培育旅游市场主体的意县湘政发200929号。 国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法(财发字19999、l号)； 国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释(财发字199957号)； 长沙县人民政府关于长沙县鼓励现代农业发展投资暂行办法的通知长县发200823号；国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知(国农办字2002175号)；国家农业综合开发项目建设试行标准(94)同农综字第28号本项目的项目建议书；企业提供的相关技术资料；企业提供的相关协议、资质、证书；公司财务报表；主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表指标名称单位指示项目总投资万元固定资产投资万元流动资金万元年均收入万元年均营业税金及附加万元年均营业成本万元年均利润总额万元年均所10、得税万元年均税后利润万元净现值（所得税前）万元净现值（所得税后）万元投资收回期限（所得税前）年投资收回期限（所得税后）年内部收益率（所得税前）%内部收益率（所得税后）%年均投资利润率%年均投资利税率%盈亏平衡点%四、项目综合评价 生态农业观光旅游养生康疗是旅游业发展的一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永葆秀丽；另一方面改变了传统的生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的11、有效措施，有力地推进了城乡一体化的发展。第二章 项目背景 1、项目的由来 生态观光农业是一种以农业和农村为裁体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代化农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业观光农业应运而生，这就拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。 现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲，于是回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择。 生态观光农业产园主要12、是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售好，人人爱吃的动物及特色品种，种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃或外观奇特的产品。尤其是有药用价质的品种更是受消费者青莱。 生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业，高效农业等同意义上的生态农业观光。它是现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为主导向，以区域优势为基础，以高效示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益，长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。 生态农业观光园是现代农业发展13、的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高，在解决温饱之后，人们在吃穿以外追求日益增加、日趋多样，这是观光农业发展的主要基础，与此同时，节假日的增多、双休日的实行为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向，而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。 2、项目建设的重要性与必要性生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向，在突出现代高新技术的先导性、农、工、贸为一体性、农业开发的多元性和结合性的基础上，强化资源节约、环境零损14、害的绿色性。生态农业实质上是生态化的现代农业。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农业社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实践的现代农业，是中国农业发展的方向。 3、项目建设的意义 （1）高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。 农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人、地、人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望，可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将15、成为我国传统农业向高精尖、高附加值尝试开发转移的农业现代化主流方向之一。 (2)观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期，社会资金寻求投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。 观光农业旅游由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠，城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批的投资者加入。 (4)项目建设单位概况(5)项目建设区域概况一、自然地理条件 、地理位置 湖南xx生态园地理位置十分优越；地处长沙县薯云镇辖区内，为长株潭城市群结合部，是长株潭融城后的中心地带，是长株潭的“心脏”所在。现在的暮云镇区域位置优势得天独厚，它扼京广铁路、107国道、京珠高速、芙蓉南路、16、湘江大道、新邵山路、距长株潭三城市中心均约8公里，有“融城金三角”的美誉。随着4家世界500强企业的入驻，以及长沙理工大学、长沙生态动物园、中烟物流、保利地产、湘雅四医院等知名国内企业、学校、医院、地产开发的相应加入，中心城市强大的辐射功能，使其承载着巨大的人流、车流、物流、资金流。 、自然环境 园地位于中国中亚热带的典型地段，具有春季低温多雨、夏季高温光强、秋季温和少雨、冬季冷湿的特点，园内年平均气温均在1617.3之间、气温年较差24.6、历年平均最低气温4.4(1月中旬)、最高气温29.8C(7月中旬)、年平均无霜期275天，日照在全省属中等偏上，平均日照总时数1677.1小时，日照率317、8。历年平均降水13001500mm，年平均降水量1389.8mm，降水年际幅度在8002300mm之间，年平均相对湿度为80。园地属湘东北典型的岗地平原地形，土地肥沃、水网纵横、生态多样、植被繁茂，实为人类宜居天然之所。水文与水文地质湘江流域降水年内分配不均，枯水季节水源以浅层地下水补给为主。水泊硬度和矿化度较高，而江水季节以降水形成的径流为主，水的硬度和矿化度则较低，湘江河水多年平均离子总量(mgle)为160mg/1，年平均总硬度为5.02德国度，多年平均PH值为8.1，水质属重碳酸钙型，水体中的溶解氧的含量为8.7mm1。 园区规划范围内水塘星罗棋布，农业用水方便，居民饮用不少已利用第18、，四条孔隙水，井深一般小于15米，水位离地表近，大多为4米左右，其水质尚佳，境内400米深层地下水亦有生产价值，可辟为生产水源。 基础设施、文卫教育 园内所在地暮云镇基础设施完善、交通便捷、107国道、京广复线纵贯全镇南北，省会长沙市芙蓉南路一直延伸至镇内，万家丽路、新韶山路和湘江生态经济带沿江防洪道路也穿镇而过；暮、石、莲云公路与107国道衔接，穿行东边各村，村村有公路。镇中心有一座11万伏的变电站，全镇农网改造早在2002年就完成。全镇有2座手机发射塔，在本园区三兴村建有一座日产5万吨的融城水厂。全镇有中学1所、小学13所、幼稚园10余所。长沙民政学院、湘雅四医院、长沙理工大学都落户镇内，19、基本形成了幼教、普教、职教、高教四位一体的教育格局。镇内有一甲以上的中心医院3个，卫生所遍及全镇。 综上所述，园地是一个得天独厚的“城中村”，是一块极具潜在开发价值的福地。 第三章 市场分析 一、生态农业观光园概况 生态农业观光的涵义 生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受20、和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动动的情况下进行。 近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光景点”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造21、人工景观、施乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。 生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种植涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同的概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与实施，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让与旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由22、最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅关注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，发展思路拓展到“人地共生”的旅游局业与农业结合的理想模式。 分布上的地域模式 地域模式代表的是同阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下(见表)：观光农业旅游开发的地域模式模式区位及目标市场特点管理形式例注依托自然型1）距大中城市20公里以外，但交通便利2)以多个大中23、城市为目标市场1）基础条件较好地貌类型齐全2）以独立完整的农业自然景观单元为依托3）范围广阔6平方公里左右1)基本保留原有农村各级组织2)分散管理3)接近原生自然江西井冈山观光农业区湖北随州观光农业区依托城市型1）距大中城市10公里以内2）以一个大中城市为目标市场1）借助一定的农业基础2）主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托3）范围较小2平方公里左右1）独立封闭行政组织2）集中管理3）更接近人工主题公园苏州“未来农林大世界”珠海“现代农业公园”生态农业观光园的主要类型 生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种： 1观光农业24、园：在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。 2农业公园：按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园别外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园面积，因性质和功能而异，既有谜你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。 3教育农业园：这是兼顾农业生产与科25、普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。 4森林公园：是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当的位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归26、自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。 5民俗观光村：在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的理想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方风俗。如深圳的民俗文化村等。 生态农业观光园的功能分区 生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区（见表） 1观赏区：由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。 2示范区：由农业科技示范、生27、态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。 3休闲体验区：由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。 4产品区：由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。观光农业园功能四分区方案场所分区规划面积构成系统功能导向例注观赏区50-601)观赏型农田带、瓜果区2)珍稀动物饲养场3)花卉苗圃使游客身临其境感28、受真切田园风光和自然生机珠海蝴蝶公园、随州银杏公园示范区15-251)农业科技示范2)生态农业示范3)科普示范范(配研修所)以浓缩的典型农业模式，传授系统的农业知识增长教益东莞年丰山庄，桑基鱼塘休闲体验10-151)乡村民居2)乡村活动场所营造游客能深入其中的乡村空间，参与体验并实现精神交流井冈山的农民客栈与公社食堂产品区5101)可采摘的直销果园2)乡村工艺作坊3)乡树集市让游客充分体验劳动过程并以亲切的交易方式回报乡村经济东莞年丰“动手果园” 生态农业观光园的目标 一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目29、标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。 二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。 三是示范观赏目标。离开了这个目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益日标”的实现。 生态农业观光园旅游分析 据有关部门总结30、百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。1989年，我国国内年旅游人数只有2.4亿人次，到2004年，近8亿人次出游。1990年，中国公民出境人数只有300万人次，到2004年，1213万人次周游列国。2005年更是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，比上年增长6.7，旅游外汇收入达178亿美元，比上年增长9.7，首次跃居世界第5位；国内旅游人数达7.84亿人次，比上年增长5.3。国内旅游收入达3522亿元人民币，比上年增长10.9。旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2，比上年提高了0.15个百分点。在“春节”、“五一”31、“十一”三个黄金周中，全国共接待国内旅游者1.83亿人次，实现旅游收入736亿元。到2011年，仅湖南省就接待入境旅游者227万人次，同比增长19.89；实现入境旅游收入10亿美元，同比增长14.39；接待国内旅游者2.48亿人次，同比增长96；实现国内旅游收入1692亿元；同比增长23.93；实施旅游总收入1782亿元人民币以上，同比增长24.98，预计2012年旅游总收入可望跨越2000亿元。 旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们32、现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：一是解决农民增收难，生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都部有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却能大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，大多数农副产品部供大于求，追求品质成为主33、流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农无论在逃择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业，旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元：旅游业34、每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。 生态农业观光园效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平，亲和力较强。 绿色食品市场分析 1.我国绿色食品市场的发展 1990年5月15日，我国正式宣布丌始发展绿色食品。我国绿色食品事业经历了以下发展过程：提出绿色食品的科学概念建立绿色食品生产体系和管理体系系统组织绿色食品工程建设实施稳步向社会化、产业化、市场化、国际化方向推进。 第一阶段，从农垦系统启动的基础建设阶段(1935、901993年)，1990年，绿色食工程在农垦系统正式实施。在绿色食品工程实施后的三年中，完成了一系列基础建设工作，主要包括：在农业部设立绿色食品专门机构，并在全国省级农垦管理部门成立了相应的机构：以农垦系统产品质量监测机构为依托；建立起绿色食品产品质量监测系统；制订了一系列技术标准；制订并颁布了绿色食品标志管理办法等有关管理规定：对绿色食品标志进行商标注册；加入了“有机农业运动国际联盟”组织。与此同时，绿色食的开发也在一些农场快速起步，并不断取得进展。1990年绿色食品工程实施的当年，全国就有127个产品获得绿色食品标志商标使用权。1993年全国绿色食的发展出现第一个高峰：当年新增产品的数量36、达到217个。 第二阶段，向全社会推进的加速发展阶段(1994年1996年)，这阶段绿色食品发展呈现出五个特点：(1)产品数量连续两年高增长。1995年新增产品达到263个，超过1993年最高水平1.07倍；1996年继续保持快速增长势头，新增产品289个，增长9.9。(2)农业种植规模迅速扩大。1995年绿色食品农业种植面积达到1700万亩，比1994年扩了3.6倍，1996年扩大到3200万亩，增长88.2。(3)产量增长超过产品个数增长。1995年主要产品达到210万吨，比上年增加203.8，超过产品个数增长率4.9个百分点；1996年达到360万吨，增长71.4，超过产品个数增长率6137、.5个百分点，表明绿色食品企业规模在不断扩大。(4)产品结构趋向居民日常消费结构。与1995年相比，1996年粮油类产品比重上升53.3，水产类产品土升35.3，饮料类产品上升20.8，畜禽蛋奶类产品上升12.4。(5)县域开发逐步展开。全国许多县(市)依托本地资源，在全县范围内组织绿色食品开发和建立绿色食品生产基地，使绿色食品开发成为县城经济发展富有特色和活力的增长点。 第三阶段，向社会化、市场化、国际化全面推进阶段(1997年至今)，绿色食品社会化进程加快主要表现在：中国许多地方的政府和部门进一步重视绿色食品的发展；广大消费者对绿色食品认知程度越来越高：新闻媒体主动宣传、报道绿色食品；理论38、界和学术界也日益重视对绿色食品的探讨。绿色食品市场化进程加快主要表现在随着一些大型企业宣传力度的加大，绿色食品市场环境越来越好，市场覆盖面越来越大，广大消费者对绿色食品的需求日益增长，而且通过市场的带动作用，产品开发的规模进一步扩大。绿色食品同际市场潜力逐步显示出来，一些地方绿色食品食业生产的产品陆续出口到日本、美国、欧洲等国家和地区，显示出了绿色食品在国际市场上的强大竞争力。绿色食品国际化进程加快主要表现在：对外交流与合作深度和层次逐步提高，绿色食品与国际接轨工作也迅速启动。为了扩大绿色食品标志商标产权保护的领域和范围，绿色食品标志商标相继在日本国和香港地区开展注册；为了扩大绿色食品出口创汇39、，中国绿色食品发展中心参照有机农业国际标准，结合中国国情，制订了AA级绿色食品标准，这套标准不仅直接与国际接轨，而且具有较强的科学性、权威性和可操作性。另外，通过各种形式的对外交流与合作，以及一大批绿色食品进入国际市场，中国绿色食品在国际社会引起了日益广泛的关注。21世纪是一个“绿色”的世纪，面临日益严重的环境和资源问题，世界各国将在实施可持续发展战略承诺的基础上采取实质性行动，而食物生产将是采取行动的重点领域。常规食物生产方式已引起人们广泛而深刻的反思，只关注食物生产的效率和效益已远远不够，而必须考虑生产方式对资源、环境、消费者的影响，这是因为它们己成为食物价值的重要组成部分，并且对食物生产40、政策、农产品国际贸易产生了影响，未来的趋势是，只有在洁净的土地上用洁净的生产方式生产的食物才更具有竞争力，才能更好地满足消费需求。21世纪的主导农业是生态农业，21世纪的主导食品是绿色食品。绿色食品的有机食品、生态食品、自然食品生产和贸易发展十分迅速，市场容量也在迅速扩在。 2.绿色食品的发展前景 有关专家认为，21世纪将成为“人类生命科学世纪”、“产品质量创新世纪”，当今世界各国都面临着“绿色世纪”和“绿色革命”的严峻挑战。随着高科技的发展，通过多层次加工的健身滋补食品、强力美容食品、野生植物食品、转基因食品等脱颖而出，将以其独特的品质和特性，抢占绿色食品市场。由此可见，新世纪绿色食品市场竞41、争将更加激烈。长沙市作为省会城市，绿色食品资源丰富，开发潜力巨大，绿色市场销售前景看好。绿色产业发展机遇与挑战并存，注重标本兼治为发展之根本。绿色食品如要超常规发展：首先，要增加市民的环境保护意识，减少污染源，依靠科技增加有机肥和开发“绿色”农药，减少化学肥，为开发绿色食品创造良好的绿色环境。其次，食品加工业部门要注重人才、技术、设备、资金的投入，依靠科技开展创新，在提高食品质量上做文章，在研究开发绿色食品上下功夫，把争创绿色名牌作为立足点、着眼点，领取进入国内外市场的“绿色通行证”。只有让更多、更好、更优的绿色食品走向市场，走向家庭餐桌，才能给世人的生活多添一份“绿色”。 综上所述，观光农业42、是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，具有着巨大的市场机会。第四章 项目总体方案设计项目建设指导思想 1、建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风貌。生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念；使生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合。因此，生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。 2、兼顾景观生态性和娱乐性。在对生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开。果树中间种农作物等措施，既牟富了植物景观群落，又增加了观光采摘的多样性和趣味性。 3、开发“体验经济”。通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然、健康为本”的感受，吸引城43、市观光者广泛参与到生态园的生产、生活中，增强农耕，民俗体验。 4、服务设施规划具有现代性。在办公区、服务接待区、展示区、停车场等服务设施的规划将采用现代化的材料和设计方案。 项目规划原则 生态园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。本公司根据自身特点和现状，因地制宜，利用地域优势和江水优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，44、受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和观光业为主要功能进行开发建设，形成发展长久经济的“四个构想”：发展绿色生态农业、文化旅游观光业、养生康疗业、适当发展食品深加工业。 规划原则 1、整体性与开放性的原则：生态产业园的规划将从整体布局着手，特别注重观光和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，整个功能区尽量有各自的特点，但并不是一个分散的机构，而是一种开放式的有机结合体，同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。 2、生态性原则：生态园自身的生产、生活将更为注重生态方面的要求，节制引来物种，保护和发展乡土物种，这样就不全对本身和周边乡村产生不良影响。 3、经济性原则。生态园将45、充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源。同时，生态园本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益，求得生态自身良性循环。因此，在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容。 4、参与性原则 亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚、生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感、体验感”，结合生态园本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面、多层谣地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。 5、特色性原则 特色是生态园经济发展的生命之所在，愈有特色，其竞争力和46、发展潜力就会愈强。本产业园区因属湘江风光带的结合部，并有一条自然形成的水港，独特的湘江之水和沿江风光带给园区诞生开发的遐想。水上乐园的建设也是本园较之其它园区无可比的地理环境。因此，生态园明确的资源特色会使生态园具有更鲜明的市场特色。 6、多样性原则 鉴于人们在当今休闲娱乐中将充分展现个性，生态园在进行观光规划中安排线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多种的休闲项目和线路供观光者选择。 7、适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对生态园的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态观光园区土地评价的基础是利用和地块之间的比较，也就是说，针对生态园内各个47、不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。 8、近期和远期规划性原则 生态园的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设，为保证其健康发展，一是要求搞好规划，按规划组织实施，二是要根据投入的资金合理分配进行分期建设。项目建设总体方案第一期 一、重点建设基础设施 1、按功能规划为综合接待服务区、景观区、种植区、养殖区、果园林木区、产品深加工区、体育运动区、养生保健康疗区、水上乐园区等，并进行具体分区。 2、兴建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区。 3、兴建小型现代化养殖中心。 4、48、建设水利排灌系统、道路布局硬化、电力增容。 5、申报标准化专业蔬菜基地建设项目、药材种植项目、稀类木材种植项目、水上乐园建设项目、养生康疗项目、养老项目。第二期 l、兴建集餐饮、棋牌、垂钓、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲区规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观赏植物区、观景品茗区。 2、建立绿色产品生产基地：进行土地资源综合开发，建立以种植和养殖为高效生态科技示范区。 4、建设农业生态休闲观光园，在生态示范区的基础上，立足生态园“山青水色、绿色环保”，以及生态园的休闲园的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景光和集“自然一生产一休闲一养生康疗一康乐49、一教育”于一体的景观综合体，发展体验农业、观光农业相结合的特色旅游。 二、项目建设内容 观光农业园立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境，生产优质的绿色农产品为宗旨，走农业观光、农业休闲渡假之路。在种植、养殖项目选择和设计上充分考虑了农业与旅游的有机结合。园区规划项目有：采摘园、垂钓池、水上乐园、设施农业、农作物迷宫、田园风光区、生态养殖(水产、家禽)、野营烧烤等项目，在休闲活动安排上，生态农业观光园追求与游客的互动性、游客参与性项目安排有采摘、酿酒、垂钓、植物培养、农耕活动等，使久居城市的人回归自然、追究野趣、体味“住一天农家屋、干一天农家活、吃一天农家饭”乐趣的理想渡假园区，也是学50、校进行“寓教于淳、寓教于乐”的科普教育理想之地。 1、设施农业区，园区建设有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施，主要种植各种各样的瓜果蔬菜，如小番茄、小黄瓜、草莓、西瓜、甜瓜、野菜等供采摘和园区餐厅所用。另外农业园还有观光型玻璃温室，温室里种植各种奇特瓜果，四季常绿，极具观赏性。 2、田园风光区：以石头石板辅设田埂，并架设老式水车灌溉系统，让游客真正参与农家事活动中来，其它包括在园区内放养了鸭、鸡、牛、羊等家禽家畜，建有老式茶楼、木楼交谈室、茅草休息亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。 3、农作物迷宫区，园区建有农作物迷宫，四季种植不同的农作物，利用其高度形51、成植物迷宫如向日葵、玉米、各种花卉、观赏菜；如观赏南瓜、五彩辣椒、蛇瓜、佛手瓜等，礼品菜，如手指黄瓜、樱桃蕃茄等。每年每季景观小同。并可在园中以石板铺设纵横交错的道路系统，同时在各个结点布置休闲的木桌椅和老井供游客使用。 4、垂钓区，农业园建有多个专业垂钓池和特种鱼垂钓塘。这些垂钓池环境优美，设施齐备、专业垂钓池养殖有多种常规鱼，特种鱼垂钓塘养殖一至二种稀特鱼。 5、嘻水区：为满足儿童喜欢玩水的需要，农业园建有嘻水河，水深在0.30.5之间，河底密铺鹅卵石，河边种植荷花，是儿童夏天嘻水，抓鱼的好地方。 6、水果采摘区：生态种植、养殖系统农业园种有桃、油桃、李、梨、葡萄、柑橘等种类果树的优良品种52、，基本上四季有花，全年有果。所有果园严格按照无公害农产品的生产、标准进行管理、采用施有机肥、果园种草覆盖，果实套袋。 7、水上乐园：本园区独特的地理位置，湘江近在只尺，并有一条天成的水港，狭长数公里的水港为我们提供了建设水上乐园的自然条件，水上乐园建成后配有各种游艇，木船以及深水垂钓设施。 8、餐饮区：园区建有较大规模的餐饮区，乡村建筑风格加古建筑风格的设计，可同时供数百人就餐，餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风格的农家菜。 9、生活管理区：朴实的砖房、弯曲延伸的石板路位于职工宿舍与服务建筑之间，在建筑风格、景观设计上与整体协调。 10、别墅区：别具53、特色，外观新颖，内部设施完备的别墅群。 11、养生保健区： 12、康疗养老院：争取民政部门的支持，在园区建设一个规模较大、功能齐全的养老院。对长、株、潭三城市开放。 13、素质教育区：与三市各中学对接，凡入校初、高中学生来园生活二天，体验劳作，教师实地讲授，生物、植物、土壤以及气候与农业生产的关系等课程，达到自然教育的目的。 第五章 项目技术方案技术方案原则 本项目的技术方案依照项目区的经济、社会条件、遵循自然、社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。 1、生态环境综54、合治理技术 重点推广使用现代化种养殖术和“畜一沼一果”、“种一养一沼一能”生态利用模式。对坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表滑流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。在农业生产上，推广应用新型高效生态利用模式，把养殖所产生的粪便，人类的生活垃圾及污水通过沼气池发酵，沼气作为能源再利用，沼液浇灌果园、沼渣作为肥料施入农田，从而实现资源高效利用，同时也优化了生态环境。 2、无公害农产品生产技术 利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害有色、绿色农产品的生产技术。在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，引进、推广平衡施肥技55、术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。在生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。 3、庭院生态模式建设技术 根据项目的自然、经济条件，结合家庭场馆建设，选择庭院生态模式。重点引进立体农业种植技术，发展“经济林果一蔬菜一家禽”生态模式：引进推广花卉、水果高效种植技术，发展“经济林果一花卉一养殖业”；引进、推广生态养殖技术，发展“养殖业一经济林果”生态模式。一个以上专业生产项目的生态庭院，使其家居环境56、更加优美、经济更加富裕。 4、绿化工程技术设计要求 依据林业绿化工程设计院设计(见设计书)。第六章 投资估算1、投资估算依据 (国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法)财发字1999号。 (国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法)若干条文的解释。 财发57号，关于印发的通知。 国家农业综合开发办公室关于印发的通知。(国农办2002175号文)。 建安工程：参照湖南省市政工程计价定额，湖南省建设工程费用定额，并结合实际情况进行估算。 设备采购，根据现行市场价格和设备生产厂家报价。2、项目建设投资估算 (1)项目固定资产投资 本项目固定资产投资估算为 万元，其中：建筑工程费 万元，设备购置费 万元57、，其他工程费用 万元，工程预备费 万元(按第一部分工程费的7计算)，建设单位管理费 万元(按第一部分工程费2.4计算)，工程勘察设计费 万元(按第一部分费用的2计算)，工程监理费 万元(按第一部分工程费用的18计算，临时施工费 万元(按第一部分费用的l计算)。详见表61。 (2)流动资金估算 流动资金估算按详细估算法(附录4)计算，流动资金估算为66.63万元。详见表。项目总投资 万元。表：投资估算表（1）序号项目名称工程费用设备费用安装费用其他费用合计工程指标备注单位数量造价（元）第一部分1门楼2围墙、围网3综合办公楼4餐饮、采买服务区5休闲别墅6养生康疗区7安乐养老院8公共厕所三9水上乐园58、二10多功能馆11景观品茗12员工宿舍13养殖场二14种植园15垂钓区16果园区17苗木、植树18草坪、绿化19供电、通讯20办公设备21体育运动区合计表投资估算表（2）序号项目名称工程费用设备费用安装费用其他费用合计工程指标备注单位数量造价（元）第二部分1建设单位管理费用2.4%2工程勘察设计费用2%3监理费用1.8%4临时施工1.0%5办公生活家具购置合计预备费用7%总计注：建设单位管理费按第一部分工程费24计算设计勘察设计费按第一部分费用的20计算工程监理理费按第一部分工程费用的18计算基本预备费按第一部分工程费的7计算临附施工费按第一部分费用的10计算本项目固定资产投资方向调节税为零税59、率表 流动资金估算表项目合计第1周年第2周年第3周年第4周年第5周年第6周年第7周年第8周年第9周年第10周年流动资产应收账款存款现金流动负债应付账款流动资金流动资金本年增加资金筹措项目估算总投资 万元，资金由集团公司提供。资金使用和管理 公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，提高资金使用效益，按照国家和集团公司用关规定执行。第七章 财务评价 71评价依据 本报告依据国家计划委员会和建设部1999年颁布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)以及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。 基本数据 计算器的确定 项目建设期为5年，项目计算期拟定为15年，其中第一年为建设期，第二60、年开始产生营业收入。 营业收入、营业税金及附加估算 本项目缴纳营业税，其税率为5，城市维护建设税按营业税额的l，教育费附加按 营业税额的35计算。详见表 总成本费用估算 (1)工资及福利 该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，丁工资乘以养老保险、失业保险、 医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按 元人+年计算。 (2)折旧及摊销 折旧与摊销采用平均年限法，建筑物折旧按年限25年，机械设备折旧年限13年，残值率按5计，递延资产摊销按10年计算。详见表营业收入、营业收入税金及附加计算表 单位：元项目12345678910营业收入合计税金附加合计游客量（万人）收入（元/人）营业收入产品销61、售税率5%营业税金附加营业税城建维护税教育费附加注：城市维护建设税按营业税额的1%计算教育附加费按营业税额的3.5%计算同定资产折旧无形资产递延资产摊销估算表项目折旧12345678910年限建筑工程25原值折旧费净值设备13原值折旧费净值其他资产10原值 折旧费净值列形无形、延递10原值摊销费净值 固定资产合计折旧费净值 (3)修理及道路维护费 该项费用什算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用计算，本项目按 万元年计算。 (4)其它管理费用 其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为 万元。总成本费用详见表。 利润估算及分配 利润总62、额=营业收入一总成本一营业税金及附加 依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为33。 企业所得税=应纳税所得额x税率 税后利润=利润总额一企业所得税 经计算，本项目年均矛岣司总额 元，年均缴纳企业所得税万元，年均税后利润 万元。详见表。 财务盈利能力分析 l投资利润率、投资利税率 投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润 总额或年利税总额与项目总资金之比率。 投资利润率：20.05 投资利税率：21.85 % 财务内部收益率(FIRR) 财务内部收益率(F工RR)是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折63、现率，表达式为：成本与费用估算表单位：万元项目合计12345678910工资修理及维护折旧摊销费利息其它费用总成本费用固定成本可变成本经营成本损益表单位：万元项目合计12345678910营业收入营业税、附加费用 总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金公益金未分配利润 注：投资利涧率=20.05 投资利税率一21.85 法定盈余公积金按10提取 法定公益金按5提取 经过对投资现金流量表进行分析计算，得出其所得税前后财务内部收益率分别为2 03 7和1 911，高于同期银行贷款利率。详见表。 财务净现值(FNPV) 财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的64、现值之和。表全投资现金流量表 单位：万元项目合计12345678910现金注入营业收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资流动资金经营成本营业税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量税前净现金流量累计税前净现金流量税后： 财务净现值： 内部收益率： 投资收回期：税前： 财务挣现值()： 内部收益率： 投资收回期敏感性分析计算表所得税后所得税前范围内部收益率（%）投资回收期（%）内部收益率（%）投资回收期（%）营业收入营业成本营业投资营业收入营业成本营业投资营业收入营业成本营业投资营业收入营业成本营业投资-30%-20%-10%10%20%30% 经计算，投资所得税前后财务净现值分别为 65、元和元，大于零。详见表。 一投资回收期 投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表(全部投资所得税前)累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为： Pt=(累计净现金流量开始出现正值年份数-1)+(上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量) 经计算项同税后投资回收期为年(含建设期 年)，税前投资回收期为 年(含建设期年)。详见表。 财务不确定分析 盈亏平衡分析 以营业收入水平比表示的盛亏平衡点(BEP)，其计算公式为： 盈亏均衡点=(固定成本营业收入营业税金及附加可变成本)100%=31.05%计算结果表明，项目经营收入只要达到预计收入额的31。05就可保本。 敏66、感性分析 该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收率的敏感性分析，计算结果详见敏感性分析计算表。从表中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10或降低100财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。 结论 该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合长沙市旅游业发展总体规划。 项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对67、于改善长沙市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。 从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定钓抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。第八章环境保护分析一、环境保护 自然环境现状本项目建设地点位于长沙市暮云镇辖区内，该地区属中亚热带地段，来势带湿润季风气候，多年平均温度1617常年葱绿、四季宜人。 2、空气环境质量现状 据经市环保部门监测数据，建设地点sOz小平时平均浓度00150.142mg时符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。 3、地表水质量现状 本项目所在区域水的硬度和矿化度较68、低，湘江河小多年平均高于质量(mgle)为160mg，平均总硬度为5.2德国度，多年平均10H值为8.1，小质属重碳酸钙型，水体中的溶解氧的含量为8.7mm。 拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合农业旅游项目对环境的要求。二、项目污染源及防治 环境保护设计依据与标准 建设项目环境保护管理条例国务院 建设项目环境保护设计规定国务院环境保护委员会 旅游项目设计卫生标准TJ3679) 大气环境质量标准(CB30952003) 污水综合排放标准(GB8972003) 旅游区(点)质量等级的划分与评定(修订) (GBT177752003) 旅游规划通则(GBT189712003) 三、69、施工期环保措施 l、施工废水应经沉淀后上清液排放，堆泥干后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施，不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后交由当地环卫部门清运。 2、按环境影响报告表核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择沥表和灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居区，并落实沥表烟污染防治措施，确保达标，现场施工采用沥表拌和站预制沥青，进行路面铺设。在丁程施工中_运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道蹄上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。 3、采用先进的施工工艺和低噪声声设备70、，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到建筑施工场界噪声限僮(GBl252390)，禁止夜间打桩，距离居民区200米范围内夜间禁止进行有噪声污染的施工作业，并按中华人民共和国环境噪声污染防治法的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。 四、本项目无工业三废污染，只有生活垃圾和生活污水，为保护项目区环境，各区间建立大型沼气池，利用分解后的生活垃圾解决各区间用气，其余做无公害处理。项目区将建生活污水处理设备，采用生化处理技术接触氧化法进行处理，使排水达到排放标，用于各景区树木花草灌溉。 节能： 建筑 本项目建筑采用民用建筑节能设计等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面71、积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐脚等做好保温等节能措施。电气交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具。 安全 本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护没施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下72、几点： (1)制定消防安全制度 结合景区的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。 (2)确定消防安全的岗位责任人 确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。 (3)针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在景区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。 (4)定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织73、防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。 (5)按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。 (6)保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合同家规定的消防安全疏散标志。第九章 风险分析 农业发展新问题 改革开放以来，我国农业有了巨大发展。但是，农业问题尚未从根本上得到解决，农业风险尚存。防范风险，必须依赖于一套完整的风险74、防范体系，生态农业观光则是防范农业风险的根本出路。 现代农业发展面临的风险 1、自然风险 自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其享化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。 2、市场风险 市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。 农业生态观光是化解农业风险的关键农业发展的推动力量主要来源于三个方面：投入的增加(包括土地投入、资本投入和劳动投入)、制度的变革、科技的进步，其中，后两种力量对农业增长的贡献并称为农业技术进步的贡献率。随着社会的发展，技术对农业发展作用75、日益增大。历史用事实反复论证了一个铁的定律：科技是农业发展的不竭动力，是解决农业问题的根本出路；具有了农业高新技术，就控制了农业发展的制高点。当前，科技对农业增长的贡献份额，发达国家达到70-80，我国也达到了12，农业科技进步已成为农业和农村经济发展的主要推动力。现在，农业已成为现代生物技术和信息技术应用最广阔、最活跃、最富有挑战性的领域，高科技农业的发展，将使农业发生革命性变化。 防范风险措施 l、制度安排与政策机制 它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使农业生态观光园的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农广生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生76、态 农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为生态农业的发展指出方向。 2、市场调节机制 农业生态观光园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。77、 3、资金投入机制 发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司、农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推广和应用研究，由此而形成相互依存、各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资全。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。 4、科技创78、新机制 科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光同产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。 5、推广应用机制 新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社会行为，二是农户成为推广应用的主体。社会在进行技术推广应用的过程中，应以农户为中心，形成“自下而上“的推广应用机制。因为农户是技术的最终需求者，而不是技术的被动接受者。 6、风险控制与管理机制 农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市79、场经济观念仍较淡薄，使农业生态观光园的发展“险上有险”。 7、人才培育机制 农业生态观光园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行奖励，鼓励农业科技人员为实现农业现代化作出贡献。要做好吸引国外留学生的工作，鼓励和引导留学人员、留居海外的农业科技人员回国工作或在国外为农业生态观光园发展献计献策。 第十章 组织机构与人力资源配置 1、工程项目管理 建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过相适当的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程80、项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、办法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。 2、实行总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理、以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新、走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。 3、机构设置：人员配置。第十一章 国民经济评价，社会评价 (1)“可持续发展“将成为主导各国农业经济发展的指导思想 21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的81、农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成为经济发展的支柱产业。 (2)生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流 据在巴西召开的世界生态旅游大会上公布的数据，生态旅游每年至少给全球带来2000亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20。生态旅游之所以具有强大的生命力，是因为生态旅游是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎畲了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心82、，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“生态旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片砸迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。 在现代地理学和生态学结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。它既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速83、度、规模、容量、承载方等的目舶。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证生态旅游区可持续发展的一种有效途径。 在开展生态农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象：农村第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村经济的协调发展。 生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路。 许多地方已明确将生态农业建设与当地的社会经济发展紧密结合起来，并纳入到长远发展规划中。国家农业部门将积极发展生态农业，努力防治面源污染，寓生态环境建设和保84、护农业增效、农民增收之中，促进农业和农村经济的可持续发展。发展和保护是我国农业而临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，存很多地区是建立在牺牲生态环境基础之上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系。 1)生态农业观光园，是农业发展的更高阶段，它是在传统农业的基础上发展起来的，尽管世界上不少国家的农业发展进程可能有先有后，不堪尽相同，但是建设生态农业观光园是各农业必走的主要旋展道路。 85、2)建设生态农业光园是一项比较复杂的事业，涉及农业生产系统内部子系统之间及其与生态环境系统和社会支持系统之间的互作调控。因此，必须因地制宜进行分区治理。 3)建设生态农业观光园对技术要求较高，不但要充分发挥各种传统的有关经验和技术的作用，还需要积极引进和发挥现代有关最新技术。因此，必须注意积极引进人才，吸引有关单位大力支持，充分发挥他们的特长和首创精神，并且制定和实行相应的优惠和奖励制度，共同搞好观光园开发事业。 4)建设生态农业观光园是一件新事物，应加强领导，加大投入力度，组组由有关学科专家组成的专家班子，加强研究，全面规划，因地制宜作出示范，以点带面，逐步推广；并且大力加强人才培训，建立健86、全农村技术推广网络，应用多种方式提高农民科学素质，才能将生态农业观光园建设事业做好。 5)生态农业观光园可持续发展的方向 建设与发展观光农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护农村生态环境，增加农村土地的利用效益。长沙市作为省会城市加之目前长、株、潭融城，发展观光农业，转变传统的农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高我市农产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境。避免对野生动植物的干扰破坏，并与生态农业、林业等建设结合起来考虑。人文87、旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的种种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。 观光农业的基础是农业体系内部功能的良性循环和生态合理性。但以前部分观光农业园片面追求经济利益，过分依赖非自然技术手段，大兴土木，城市化、人工痕迹明显，破坏自然生态系统的平衡。这是与观光农业可持续发展道路背道而驰的。观光农业的“农业”内涵，应定位于旅游与生态农业协调所体现的地域特点，即地域生态农业特色和地域农业文化特色。根植于符合自然生态的生态农业和传统的农村民俗文化必须加以保持并得以充分体现开发时应选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合。 6)社会效益 项目每年可88、向市场提供载公害的蔬菜、瓜果，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。 随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。第十二章 研究结论与建议 方案总体描述 生态农业观光旅游是旅游业发展的一仑新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永葆秀丽，另一方而改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加价值，加速传统农业向现代新型农业的转变，89、是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动长沙、株洲、湘潭三市农业结构调整。 结论与建议 结论 在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：长沙市暮云西岸生态农业旅游养生产业园项目建设具有良好的社会、经济、环境效益，项目建设可行。 建议 工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、验证在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失90、。 加强宣传，营造种良好的旅游文化氛围。要结合中国人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。生态农业观光旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张、城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它是一种很有效的保健措施。生态农业观光旅游使人乐观、开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时，生态农业观光旅游能够开阔人的视野，增长知识与才干，还有助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力。总之，要把生态农业观光旅游与现代人的生活方式联系在起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。 提91、高服务的质量，增强消费者的旅游意识。生态农业观光旅游是一种消费行为，生态农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的生态农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，生态农业观光旅游服务好坏关系到消费者旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。因为，只有广大民众热心参加旅游活动，生态农业观光旅游业才能得到真正可持续的发展。 附录：流动资金详细估算法 流动资金的显著特点是在生产过程中不断周转，其周转额的大小与生产规模及周转速度直接相关。详细什算法是根据周转额与周转速度之间的关系，对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进92、行估算。在可行性研究中，为简化计算，仅对存货、现金、应收账款和廊应付账款四项内容进行估算，计算公式为： 流动资金=流动资产+流动负债 流动资产：应收账款+存货+现金 流动负债=应付账款 流动资金本年增加额=本年流动资金上年流动资金 估算的具体步骤，首先计算各类流动资产和流动负债的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。 1周转次数计算 剧转次数是指流动资金的各个构成项目在一年内完成多少个生产过程。 周转次数=360d最低削转次数 存货、现金、应收账款和应付账款的最低周转天数，可参照同类企业的平均周转次数并结合项目目特点确定。又因为： 周转次数=周转额各项流动资金平均占用额 如果周转次数已知，则：93、 各项流动资金平均占用额=周转额周转次数 2应收账款估算 应收账款是指企业对外赊销商品、劳务而占用的资金。应收账款的周转额应为全年赊销销售收入。在可行性研究时，用销售收入代替赊销收入。计算公式为： 应收账款=年销售收入应收账款周转次数 3存货估算 存货是企业为销售或青生产耗用而储备的各种物资，主要有原材料、辅助材料、燃料、低值易耗品、维修备件、包装物、在产品、自制半成品和产成品等。 为简化计算，仅考虑外购原材料、外购燃料、在产品和产成品，并分项进行计算。计算公式为： 存货=外购原材料+外购燃料+在产品+产成品 外购原材料占用资金：年外购原村料总成本原材料周转次数 外购燃料=年外购燃料按种类分项94、周转次数 在产品=(年外购材料、燃料+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费)在成品周转次数 产成品=年经营成本产成品周转次数 4现金需要量估算 项目流动资金中的现金是指货币资金，即企业生产运营活动中停留于货币形态的那部分资金，包括企业库存现金和银行存款。计算公式为： 现金需要量=(年工资及福利费十年其他费用)现金周转次数 年其他费用=制造费用+管理费用+销售费用一(以上各项费用中所含的工资及福利费、折旧费、维修费、摊销费、修理费) 5流动负债估算 流动负债是指在一年或有超过一年的一个营业周期内，需要偿还的各种债务。在可行性研究中，流动负债的估算只考虑应付账款一项。计算公式为： 应付账款=(年外购原材料+年外购燃料)应付账款周转次数 根据流动资金符项估算结果，编制流动资金估算表。