1、会议接待观光旅游休闲居住建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月会议接待观光旅游休闲居住建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月81可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论 61.4.1法定代表人简历：71.5合作投资企业简介7第二章 城市概况及建设条件 14 2.2项目区的基本情况1522、.3.2地质162.3.3水文17 第三章 项目建设的背景及必要性 18 第五章 市场分析与预测和建设规模355.2.4房地产与旅游业联姻,促进两者互动,相得益彰。405.3旅游市场预测40第六章 总体方案设计456.1环境概况456.2规划设计指导思想46(1）营造一个人与自然相联系的“人的领地”46(2）营造视线走廊,经营和谐优美的景观网络47(3）着力经营与实体相生的外部空间476.3功能区规划47(1）入口服务区48(2）酒店居住区48(3）复修重建北宋时期的*跑马场区49(4）休闲民俗村49(5）以会议接待为主的五星级酒店休闲区506.4景点规划516.5道路规划516.6绿化规划53、16.7电气设计52（1）负荷估算52（2）电源53（3）低压配电系统53（4）照明53（6）防雷53（1）综合布线系统54（2）电视电话系统55（3）火灾自动报警系统556.8给排水设计55（3）建设单位提供的规划图。55（3）热水系统：热水供应采用集中热水供应与分散式供应相结合。56第七章 环境保护与安全防护577.1环境保护577.2安全防护57第八章 实施进度计划59第九章 招标投标管理61（1）招标范围61（2）招标组织形式62（3）投标、开标和中标程序62招标基本情况表63四、评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。63(4)评标委员会的人员组成和资质要求64第十章 投4、资估算及资金筹措6610.1编制依据66(9)其他费用根据有关行业规定及建设单位提供的有关资料估算。6710.2投资估算6710.3资金筹措70第十一章 效益分析71一、经济评价72二、敏感性分析72第十二章 结论74一、附表76二、附图76三、附件76附件1：项目单位营业执照副本复印件76附件3：企业信用等级证明和龙头企业级别认定材料76第一章 总论1.1项目名称：*湖xx（会议接待、观光旅游、休闲居住）建设项目1.2拟 建 地：*省*市郊*北岸*镇1.3业主单位：*实业有限公司 项目负责人：*（法定代表人）1.4项目单位简介：*实业有限公司成立于2005年3月，注册资金1000万元，占地15、400亩，现有职工480余人，其中高中级职称22人，是一家集双孢菇种植、深加工，资源综合利用于一体的农业生态示范园区和循环经济试点的农业现代化企业。该公司采用恒温环境四季种植双孢菇，代替了农民季节性种植双孢菇的传统模式，使双孢菇的分散型、季节型种植经营，转化为工厂化生产、现代化管理、产业化经营的农业现代化模式，体现了高附加、高产出、高效益、低风险的现代农业特色，为农业产业化发展起到示范带动作用。项目在充分利用该公司生产和加工双孢菇的基础上，扩展新的发展领域，项目以公司示范种植为起点，逐步推广周边农村基地建设，形成产供销一体化、种储加一条龙的产业化格局。整个园区路、林、沟、渠全面绿化，水、电、路6、等基础设施配套齐全，目标是建成国内一流的农业生态示范园区和现代农业循环经济试点。1.4.1法定代表人简历：*实业有限公司法人代表,*,男,32岁，汉族,*省*市人，中共党员，从事企业管理多年，所学专业企业管理 ，大学学历，并多次到全国各地学习优秀企业管理经验，参加清华大学和中国企业联合中心举办的中国高级企业管理人才科研班，从企业文化、员工素质、质量、降低成本、开发新产品、搞好研发、提高企业发展和竞争活力等全方面着手全面企业管理。曾在中国移动、中石化、*实业有限公司等多家知名企业任职,曾经担任过公司企业管理部长、销售经理、生产副总、常务副总、总经理等。曾荣获2009年“*企业管理风云人物”、 27、010年“优秀企业家”等荣誉称号。1.5合作投资企业简介*投资集团有限公司（简称*集团），始创于1995年，注册资本七千万元，总资产人民币50多亿元，拥有全资子公司5家、参股份公司3家，职工总人数1000余人，是一家以股权管理及投资的控股集团。目前*集团的投资实体包括两家年产百万吨级煤矿，一家准四星级酒店，一家销售收入近两亿元的林板一体化企业，拥有林地30000亩，金融服务企业担保公司一家，典当行一家，参股银行若干家。十几年来风雨历程，*集团从小到大，在市场开拓、技术创新、产业整合、资本运营、项目投资等方面实现了跨越发展，与多家大中型企业建立了战略合作关系。目前，公司已形成矿业开发、酒店服务、8、农林产品加工、投资担保、典当行和村镇银行为一体的跨行业、跨区域的多元化实业投资集团。*集团多年来奉行“以诚为天，厚德载物”的经营及理念，践行商业道德和市场公民的责任，充分利用国内、国际资源、积极开拓国内外市场。集团成立以来，以服务客户为己任，以合作共赢为基础，以铸造“*”品牌为积淀；集合自身实际，探索高效的管理机制，创造具有开放性和包容性的特色企业文化，形成了一支汇聚项目投资、生产管理、金融服务等方面优秀精英运作管理团队。*集团将“诚信经营，做百年老店”作为企业集团的发展战略目标，以先进的经营理念和管理方式、锤炼专业团队、立足创新，把公司打造成为一个竞争优势明显、核心竞争力突出、富有生机和活力9、的企业，实现集团的可持续发展。 1.6编制依据及范围 编制依据： （1）国家有关建设项目管理规定规范; 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）*省中长期社会发展规划纲要;（3）国务院关于*市城市总体规划的批复 国函201080号（4）*市城市总体规划（2010-2020年）（5）*市旅游发展总体规划（2009-2020）。（6）*省人民政府关于加快发展旅游业的决定（*政1998第31号）（7）各有关职能部门对本项目的意见;（8）国家有关建设项目技术及经济评价的规定规范;（9）现行财税制度和价格体系（10）可行性研究有关规定和深度要求；（11）*实业有限公司提供的编制可研基10、础资料;（12）*实业有限公司委托可行性报告编制合同;（13）其它有关专业设计规范及项目单位提供的基础资料。编制 范围：本报告根据国家对可行性报告研究阶段工作范围深度的规定,对项目建设的意义，必要性、可行性和条件进行论证。对旅游市场的需求进行分析预测，对建设方案规模、工艺技术、设备选择、公用工程、环保、消防安全；劳动保护及卫生、节能、项目实施进度、招投标、投资估算及资金筹措和财务经济效益评价、社会效益评价等方面进行综合性研究分析和评价，为项目建设决策提供可靠的依据。1.7研究结论（1）*是*省省会，地处中华腹地，九州通衢，北临万里*，西依中岳嵩山，东、南接黄淮海大平原，四季分明并各具特色。是中11、国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家综合交通枢纽、中国中部重要的中心城市、拥有得天独厚的自然资源。是中华人文始祖轩辕黄帝的故里，夏朝的都城阳城(*登封)，商朝开国君主商汤所建的亳都，今*省政治、经济、教育、科研、文化中心。悠久的历史给*留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国12、现存最大的道教建筑群中岳庙等。*是*省对外对内贸易的主要窗口。中国在*设立国家高新技术产业开发区，国家经济技术开发区和郑东新区三个国家级商业经贸区，拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在*设有办事处或经营场所。 *素有中国铁路心脏之称,中国重要的公路铁路客货运枢纽中心，最大无水港。京广、陇海两大干线在此交汇，周围还有京九、焦柳、月石、平阜线通过，形成三纵三横干线框架。*目前拥有3个铁路特等站：*北站是目前亚洲作业量最大的铁路枢纽编组站；*东站是目前13、全国最大的零担货运站；*站位于市中心，是全国最大的铁路枢纽客运站之一，有列车可直达国内25个省、市、自治区。*机场是全国重要枢纽机场之一。一个以*为中心，四通八达辐射全国的航空运输网已经形成。*历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。项目拟建地位于*近郊*北岸, 且有得天独厚的优势, *湖静水山庄的建没给*增添了无穷的魅力。（2）历史与文化的积淀，大自然的赐予，使得古老的中部地区旅游资源异常丰富，而且开发的潜力巨大。因此，中部地区应充分认识到发展旅游业方面的资源优势，把旅游业作为中部大开发的重要产业抓紧落实，努力把旅游资源优势转化为产业优势，带动相关产业的发展，可极大地促进区域经济的发展，具有重要的14、经济意义。（3）*是周边交通枢纽，是中西部开发的窗口，*湖静水山庄位于市郊，是共同构建旅游产业的基本骨架。因此，*湖静水山庄（会议接待、观光旅游、休闲居住）项目的建设不仅对发展本市的旅游事业，振兴本市经济有重要的作用，而且对中西部开发也具有一定的历史意义。根据项目位于市郊的特殊因素，旅游资源丰富，通过项目建设，可将旅游资源优势转化为经济事业优势。项目建成后，除增加国家税费及本单位直接受益外，还能全面带动餐饮、酒店、商业和工业农副产品的营销及服务行业的全面发展，还能大量安排项目所在地部分就业人员的工作。因此，发展*湖xx（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目是全市人民的迫切希望，是促进当地经济15、发展，繁荣经济的需要。（4）*湖xx（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目位于*市北郊，该项目地址距*市中心仅20公里，距*少林寺、云台山、开封龙亭、龙门石窟等景区高速公路直达。*湖xx（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目开发有它独特的*历史遗迹和自然风光，有雍容福贵的*们幸福、快乐的在宁静的水面戏水、观光农业生态园以及复修重建北宋时期的*跑马场遗址，有休闲民俗村、酒店居住区、老年公寓等名胜风景点。*湖静水山庄地处*北岸，有身处琼台之感，夏季凉风怡人，是避暑休闲的绝佳去处。目前项目区的空气、水资源、植被等良好，自然生态环境优，非常适合生态旅游项目的综合开发。（5）*湖xx（会议接待、观光16、旅游、休闲居住）建设项目区占地1200亩，主要开发的项目有*湖300亩，酒店居住区500亩，休闲民俗村200亩,复修建北宋时期的*跑马场，以此带动山庄、老年公寓等第三产业的发展。建设规模为总建筑面积600000平方米，该区目前正准备开发的生态项目有：以会议接待为主的五星级酒店、*湖、休闲民俗村、休闲养老度假胜地、观光农业生态园、跑马场、等休闲、文体、游（娱）乐中心。（6）建设周期分三个阶段：第一期工程为水电路配套建设，自然山水树草环境建设，商务酒店、温泉浴场、休闲度假养生居住区建设，生态能源建设，三年完成；第二期工程为生态种植、养殖、加工、储藏建设，二年完成；第三期工程，康复、体检、医疗中心和17、文化园建设，二年完成。总投资15亿元人民币，其资金来源，我公司自筹六亿元，金融机构融资九亿元。经测算，本项目一期总投资为50656.36万元，固定资产总投资为49000万元，主要投资为建筑工程34000万元，占总投资的67.12%，其次为其它费用9900万元，占总投资的4.15%，设备与安装费2100万元，占总投资的19.54%，预备费为3000万元，占总投资的5.92%，建设期利息1656.36万元，占总投资的3.27%。 本项目一期总投资为50656.36万元，资金来源为：公司自筹30656.36万元，金融机构融资20000万元。建设期为4年。 （7）经财务测算，本项目全部投资财务内部收益18、为18.92%（税前），15.51%（税后）；财务净现值为35312.6万元（税前），2036.3万元（税后）；平均投资利润率20.42%，投资利税率22.47%；投资回收期7.9年（税前）、8.8年（税后）。贷款偿还期为5.4年。经财务及经济抗风险分析，该项目具有较强的抗风险能力。 该项目在实施过程中，要做好建设管理，节约建设成本，控制投资，力争节省投资，并加强经营管理，努力提高经济效益。第二章 城市概况及建设条件 2.1城市简况*是中华民族和中华文化的重要发源地，是中国历史文化名城，也是中国八大古都之一，文化底蕴十分深厚。轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、商城遗址等记载了*800019、多年的文明史，以*游览区、大河村遗址为主的有中国特色的*文化、以少林寺为代表的少林武术文化和以嵩山为代表的道教文化给*增添了无穷的魅力，也使*成为全国重要的旅游城市。目前，*拥有自然和历史文化旅游景点、名胜古迹156处，其中国家5A级景区1个，4A级景区6个，3A级景区11个，2A级景区4个，全国工农业旅游示范点10处。*丰富的文化旅游资源也为旅游业的发展创造了有利的条件。项目所在地位于*近郊*北岸*镇、南靠*、与*市隔河相望，属*县行政区域，西邻温县、博爱，北界*、修武，东接获嘉、原阳。县域东西长45公里，南北宽20公里，地跨北纬3456至3510，东经11310至11339之间。两头宽，中20、间窄，状如飞碟，总面积832平方公里。*县总面积832平方公里，辖7镇7乡，367个行政村，总人口65万人，*自然资源丰富，主要有煤炭、石灰等20个品种。*工业在*北地区起步较早，发展较快，现已基本形成了化工、建材、农副产品加工、轻纺、机械加工等六大优势行业。*县现有耕地60万亩，主要作物有小麦、玉米、棉花、芝麻、红薯等，小麦种植经验闻名全国，是小麦高产、稳产、优质、低成本栽培技术的发源地。*省主要产区生产县。 现在，*湖xx（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目区的建没，将对*县经济发展产生极其深远的影响，为*县的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。 2.2项目区的基本情况本项目位于*镇，21、南与*隔河相望，西距*市35公里，距*火车站2公里。拟建项目位于*晋城高速公路南侧，东距107国道3公里，交通运输方便。建设场地地势平坦，所处地址远离居民区，场内土质密实，地基承载力为15吨/平方米，地下水资源丰富，水质优良，水位埋深 24米。半径10平方公里周围无污染，符合项目建设的要求。*湖xx（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目区，自然环境优美，区域优势明显，是旅客游玩、度假的好处所，其有土地总面积1400亩，其中*湖水面300亩，境内中心地带平坦，稍加改造便可开发利用。境内、春秋多雾，夏季凉爽，气候宜人。有1条省际公路条穿过其内，加上紧靠高速公路，交通十分方便。植被资源丰富，常有*22、野雉、野兔、画眉、山麻雀及蛇类栖于其中。*湖xx正准备开发的生态项目有：休闲民俗村、*湖、休闲养老度假胜地、观光农业、跑马场、以会议接待为主的五星级酒店等休闲、文体、游（娱）乐中心。*旅游事业的迅速发展，对基础设施的建设提出了更高与更迫切的要求，尤其需要以工程项目投资来拉动经济。因此，*湖xx（会议接待、观光旅游、休闲居住）建没项目工程的建设有利于推动我省经济深层次发展。 2.3自然条件 2.3.1气象*属于温带大陆性季风型气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，降水集中，四季分明。年平均气温14.4，年平均降水量575.1毫米，年平均无霜期为221天，年平均太阳实际可照射时数2553.2小时，占23、可照射时数的50，年平均地温17.3度，年平均相对湿度为65。土壤多为粘性土壤，土质较松软, 植被资源丰富。独特的气候和特有的地理环境，十分适宜休闲度假。2.3.2地质*地处*与沁河交汇处，为华北平原西南之边陲，系*、沁河冲积地带，地势平坦，自西南向东北略微倾斜；东西比降为1：2000，南北比降为1：2500，最高海拔106米，最低海拔81.3米，相对差24.7米；形成了岗洼相间、微度起伏的地貌特点，其地貌可分为河漫滩、洼地、岗地、砂丘和丘间砂地、古*滩地、冲积平原六个类型。地震裂度为7度。2.3.3水文 *县属于*冲积陆地，覆盖层较厚。根据*城建部门提供的材料表明，地质情况良好，地基承载力124、20150Mpa。*县水源丰富，境内有*、沁河、蟒河、济河、大狮涝河、大沙河等河流15条，分属*、海河水系。地下水位较高，并处于相对稳定状态，加上河道支流及人工开挖的沟渠，水资源丰富，开发利用率高，排灌比较方便，经测试，地下水对混凝土无腐蚀性。 2.4社会条件 2.4.1供水方便 建设施工及生活用水全部由自来水供给，完全可以满足工程建设施工所需用水。 2.4.2电力有充裕保障项目地电力资源丰富，所在县市都完成电网改造，都已达到农村初级电气化标准，全年区内发电量达9亿千瓦时，供电网络完善，有国家、地区两大电网，因此，供电十分稳定可靠。 2.4.3交通及通讯项目地现已具备铁路、公路、机场、河运的立25、体交通运输网络，是全国重点交通枢纽城市之一。京广、陇海两大铁路干线在*交汇。*北站是亚洲最大货运编组站，*东站是全国最大的零担货物中转站；国道107线和310线以及境内18条公路干线辐射周围各省市；4E级的*新郑国际机场每周有近500个航班通往全国40个重要城市和香港、澳门、台湾地区；*邮政、电信业务总量均居全国前列，市话装机总容量70万门，市话普及率30部/百人。*已成为中国铁路、公路、航空、信息兼具的重要综合性交通、通讯枢纽，亚欧大陆桥上的中心立交桥和中原地区通向世界的重要门户。 项目紧靠郑-焦-晋高速公路, 省道穿境而过, 交通十分方便。邮电通讯实现了自动化、数字化、程控化、移动电话、无26、线寻呼机网覆盖*湖静水山庄生态旅游区，可直达世界各地。第三章 项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景 3.1.1旅游业已经成为国民经济发展新的增长点。旅游业既是古老的产业，同时又是当今世界经济发展的一个热门，它发展到今天，已成为许多国家和地区最重要的经济支柱。旅游业因具有稳定、持久、综合三种特性，作为全世界的朝阳产业方兴未艾，在经济发展中具有重要的地位和作用。 经过20年来的发展，我国旅游业从无到有，从小到大，产业形象日益鲜明，产业规模不断壮大，成为国民经济中发展速度最快的行业之一，同时也是具有明显国际竞争优势的产业之一。目前，我国旅游事业发展变化更为明显，在短短的时间里，我国由旅游资源大27、国发展成为世界旅游大国，旅游创汇2.63亿美元升到88亿美元，世界旅游组织预测，2010年世界出境旅游人次规模可超过10亿人次，我国将成为世界最大的客源接纳国。据有关统计和预测资料，到2020年，我国入境旅游人数将达到1.35-1.45亿人次，比1998年增长1.1-1.3倍；国际旅游外汇收入520-750亿美元，比1998年增长3.1-4.9倍，国内旅游收入1.9-2.7万亿人民币，比1998年增长6.9-10.3倍，实现世界旅游强国的历史性跨越，届时旅游业总收入将超过3.3万亿人民币，相当于国内生产总值的8%，成为国民经济中的支柱产业。 随着经济的发展，公民出游能力极大提高。据预测，我国G28、DP在未来10年将保持7%左右的速度增长，旅游需求将随着人们生活水平的不断提高而维持增长。双休日、节假日、家庭式小团队分散休闲、度假旅游将成为人们新的一种生活方式。 从宏观背景看，和平、发展、合作仍然是当今世界的主题，经济全球化的趋势正在深入推进，人员之间的流动范围更广、频率更快，全球旅游市场必将继续处于活跃状态。随着旅游向纵深发展和全球气候变暖趋势上升，旅游需求结构出现新的变化，生态旅游、乡村旅游、休闲度假旅游将变得越来越红火。*作为全国九大生态良好区域之一，非常适合这些项目，旅游业的发展空间将更为广阔。*省委、省政府已经作出了建设旅游强省的决定，*、*被列为重点发展地区之一，必定会得到更多29、的重视和支持。京汉、郑西高速铁路已经通车，4E级的*新郑国际机场每周有近500个航班通往全国40个重要城市和香港、澳门、台湾地区，*省高速公路已建成里程居全国第一，国省道干线公路改造升级全面推进，交通状况的大改善必将促进旅游业的大发展。 近年来，我省旅游业发展来势迅猛，省政府将旅游业的发展列为未来三大经济发展战略之一，我省旅游业已进入了发展的快车道，发展旅游业是发挥资源优势、提升城市形象的有效途径。旅游业既是展示城市形象的黄金名片，也是扩大对外开放的桥梁纽带。*省旅游资源丰富，自然景观与人文景观兼容并蓄，交相辉映，“山、佛、寺”组合度之好全国少有，观音文化、曲艺文化、陶瓷文化、魔术文化、温泉文30、化等，都是发展旅游的宝贵财富。大力发展旅游业，不仅有利于实现资源利用效益最大化，推动经济发展，增强城市实力；而且能够带动城市公共服务水平和市民文明素质的提升，充分展示*省的秀美山水、厚重文化和发展活力，塑造良好的城市形象，进而让更多的人走进*、了解*湖静水山庄，让*湖静水山庄走向全国、融入世界。3.1.2旅游业以其巨大的带动作用和广阔的发展前景，逐渐成为中西部地区的支柱产业。旅游业已成为世界上发展最快的产业之一，据世界旅游组织预测，到2020年，中国接待入境旅游者人数将达到1.4亿人次，成为世界上最大的旅游目的地。这种巨大的市场需求为中西部旅游业的发展提供了广阔空间。 历史与文化的积淀，大自然31、的赐予，使得古老的中西部大地旅游资源异常丰富，而且开发的潜力巨大，首先，从现实情况来看，中西部地区的旅游资源存量不仅盘子大，而且得天独厚，极具特色。我国传统的旅游地主要集中于东部、中部经济发达地区，而中西部地区的旅游业还是一个“原始股”，那里丰富的特色旅游资源对于“求新、求异”的旅游者有非常大的吸引力。这些都为中西部生态旅游的发展提供了广阔的市场前景。如著名作家张贤亮在贺兰山下人迹罕至、荒凉无毛的镇北堡，利用那儿的两座废墟，建起了一座“华夏西部影视城”，吸引了不少人到宁夏拍片、旅游、消费，短短几年就有了上千万元的经济收入。 为实施中西部大开发战略，中央已明确要将国家财政拨款、国债资金以及国际金32、融组织和外国政府贷款的70%投向中西部，并先后制定了一系列的优惠政策。今年，国家已安排6亿元国债支持中西部旅游发展。中央提出对国民经济结构战略调整和西部大开发战略，将旅游业列为国民经济新增长点，加快了我国开发利用旅游资源的步伐，对促进国民经济和社会发展起到了积极作用。中西部生态旅游业是一项朝阳产业，还处于刚刚起步阶段，需要大量资金、人力、物力等投入。廉价的劳动力资源成为吸引外部资本进入的重要优势，为中西部地区开展生态旅游业提供了很好的物质基础。 因此，中西部地区充分认识到发展旅游业方面的资源优势，把旅游业作为西部大开发的重要产业抓紧落实，努力把旅游资源优势转化为产业优势。 3.1.3旅游业的发33、展将大幅度地拉动相关的产业经济的增长。旅游业在整个经济发展中的地位、关键性、带头性以及不可替代性，已经被越来越对的国家所重视。它已经成为各国经济发展中的支柱产业，大幅度地拉动经济的增长，使群众致富。一个景区富一个县，一片景点富一个镇，一个景点富一个村，这样的事实，已经被一个个 事实所证明。旅游业的价值，不仅表现在眼前，更重要是在长远，随着国际旅游业的发展，我国将成为世界旅游的热点。旅游业不仅涉及到吃、住、行、游、购、娱乐等多个经济部门，还涉及通讯、信息、文化等相关产业，是扩大内需，拉动消费最有效的途径之一。相对而言，旅游业比其它产业投入较少，而产业大效益好，当我们把大量资金盲目地投入重要建设项34、目的时候，当我们把大量资金固执地去发展那些没有市场销路的产品的时候，当我们只把眼光放在工业产值的增长和企业表面规模发展的时候，我们是否想到修一条通往名胜风景区的高等级公路，修建以会议接待为主的五星级酒店，开发景区建设，如果是这样会受到比投资建厂更大的经济效益。旅游业的发展，必将带动交通运输、商业、银行、餐饮、建筑产业的发展，效益是不可估量的。来自香港的一位政协委员在谈到旅游时曾说过这样一句话：“今天的旅游者，就是明天的投资者”，从这句话中我们应该领会到，随着地区旅游业发展，旅游的客源不断增多，所需的吃、住、行、娱乐、购物就必须增多。中西部地区与沿海城市相比，当然现代工业比较落后，但地方的具有民35、族特色的手工制品必然会受到游客的青睐，随着游客的增加购买力增大，手工业就会得到发展并逐渐形成规模，进而拉动其它相关工业品的生产，投入市场。更加上当地的土特绿色产品也会受到游客的欢迎，形成一道亮丽的风景线。地方土特产品发展了，也会带动其它生产加工企业的发展，当形成一定规模时，外资就可能进入，加快地方民族工业的发展，意义是深远的。同时，一个地方旅游业的发展程度，是其市场经济发育程度的重要标志，是衡量其经济发展水平及人民生活水平的重要标准。因此，旅游业是一个充满生机和活力的产业，市场前景广阔，是永远的朝阳产业。 3.2项目建设的必要性 3.2.1项目的建设有利于丰富人们的精神文化生活旅游业是现代经济36、和社会发展的产物，旅游既是人们的一种发展需求，又是一种享受需求，是物质生活与文化生活的综合，对丰富人民生活，提高国民素质和生活质量具有重要作用。作为现代社会的基本生活方式之一，随着经济和社会的不断发展，旅游需求有增无减和日益普遍化，居民的消费将更多地向旅游消费倾斜。现代城市生活日益紧张，竞争激烈。工作、生活被噪声、劣化的空气所包围，城市的人们在心里上需放松，生理上需恢复健康，休闲度假旅游使人们从绿色世界中恢复健康，从绿色世界中实现身心平衡，休闲度假旅游自然而然地成了当前世界上最为时尚的旅游，甚至是最为时尚的一种生活方式的主要内容。 科学技术的发展，使人们的工作效益普遍提高，休假时间也就越来越多37、，紧张的工作之余，人们特别迫切需要寻找自己休闲的地方轻松自己，调节身心，愉悦心情，从而提高自己工作效率，该项目位于市郊、又是碧水、蓝天、绿草自然风光，恰好能满足市民的上述需求。 因此，项目的建设有利于保护、研究、展示和发展具有民族特色的文化遗产，创立自己的文化旅游品牌，同时使群众有一个民族文化 活动中心，使我省旅游事业能健康持续的发展。 3.2.2项目的建设是为了满足广大市民休闲娱乐、观光、旅游的需要我国大城市的老城区一般也是城市的中心城区。在漫长的发展过程中，这一地区既是城市文化特色和景观风貌的留存区，同时也存在着住房、交通、基础设施等建设严重滞后于城市发展的问题。而在城市发展的各个阶段中，38、各种城市功能又在不断地向这一地区叠加，导致这一地区一直都在超负荷运转。这种超负荷运转所取得的效益产出往往是以牺牲环境为代价的。其结果，住房危旧、交通拥挤、设施不全、污染严重、绿地奇缺就成为大城市老城区所面对的共性问题。*市老城区基本上以三环路为界，北至北三环，南到南三环，西至西环，东到 107 国道，面积约 135 平方公里，现有人口约 147 万人。 虽然*市老城区绿地建设自新中国成立之后就保持着持续稳定的发展，尤其是十一届三中全会以后，城市绿化建设发展速度较快。 1984 年，跨入全国园林绿化先进城市行列，并荣获“绿城”称号。 但是近 20 年来，随着城市建设的迅猛发展，老城区的开发强度日39、益加大，但城市绿地的建设却未能同步发展。城区内除紫荆山公园、碧沙岗公园、人民公园三大公园外，新增公园很少，新建的广场、街旁绿地也是由原有的封闭绿地、苗圃改造而成。由于所谓“绿化广场”的铺装面积过大而使实际的绿地数量有所减少。因此，以*市老城区现有的绿化水平与国家“园林城市”的标准相距甚远，与其它省会城市相比也存在着一定的差距。 每到节假日和双休日，人民公园人山人海，拥挤不堪，比集市赶场还热闹，造成广大市民娱乐内容单调，空间选择单一。因此人们迫切希望能在市郊另开辟一个大型的综合性休闲度假场所，供市民休闲、游览、观光。*湖静水山庄生态旅游开发项目便应运而生，*湖静水山庄生态旅游开发的建设既是城市发40、展的需要，也是为了满足人民日益增长的物质文明和精神文明的需要。 *作为全国重要的综合性交通、通讯枢纽，作为中国历史文化名城和中国优秀的旅游城市，具有发展会展业得天独厚的优势。*会展业不仅具有*国际会展中心、中原国际博览中心等一批较高水准的硬件设施，而且在会展组织、会展品牌等软件建设方面也居于国内前列。目前，*会展业已具有一定的产业规模，并呈现出继续 快速发展的势头。*作为“中部会展之都”的地位已经初步形成。因此，加快发展旅游业，不仅是适应*经济社会发展水平的需要，也是适应*会展发展形势的需要。高起点发展*会展业，是进一步扩大对外开放、推动国际商贸城建设的客观要求；是带动旅游、商贸、物流等现代服41、务业快速崛起，促进产业结构优化升级的重要举措；是提升*在中原城市群中的中心城市的地位，增强对中原城市群的辐射力和影响力，增强对中原城市群乃至中部地区的服务功能，提高*的城市综合竞争实力的必然选择。对于进一步稳固和提升*作为“中部会展之都”的地位，提升*城市形象，提升*整体经济水平具有重大意义。城市建设更是日新月异，城市范围不断扩展，道路两旁商业网点密布，高楼大厦林立，车水马龙，一派繁荣景象，吸引了各路商贾名流来郑开厂办店，促进了*的经济发展，根据国务院批准的*市城市总体规划（2010-2020年），在总体规划确定的7446平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。要合理定位老城区与郑东42、新区的功能，优化城市空间布局，提高对周边地区经济社会发展的辐射带动能力。根据市域内不同地区的条件，有重点地发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，优化村镇布局，促进农业产业化和农村经济快速发展。到2020年，中心城区城市人口控制在450万人以内，城市建设用地控制在400平方公里以内。根据总体规划确定的城市空间布局，积极引导人口的合理分布。然而这样一座中原大都市，仅有一个的人民公园和几个小游园，大城市老城区往往是城市人口密度最高的地区，人口的高密度和设施的不配套导致的结果必然是城市绿地人均指标的“走低”。这种状况即使在已被评选为国家“园林城市”的城市中也普遍存在。以北京市 2000 年城市绿化43、普查的数据为例，城区（含东城区、西城区、崇文区、宣武区）人均公共绿地为 3.63M2，近郊区（含朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）人均公共绿地为 11.73M2，其差值竟达到 8.1 M2。 3.2.3项目的建设是加快改革，促进经济发展，繁荣经济的需要。 *省地处中原,是中华民族的发祥地,漫漫的历史长河不仅在*筑起了一座浩瀚的历史实物博物馆,也形成了秀丽多姿的自然风光。质高量丰的旅游资源使*发展旅游业独具优势,但近年来所取得的旅游业绩却不甚理想,一直徘徊在全国中下游水平,强大的旅游资源优势并没有转化为相对应的经济效益。改革开放以来，旅游业对加速沿海地区外向型经济发展起到了重要作用。同时在帮助贫44、困地区脱贫致富和促进中西部地区经济和社会发展方面也发挥了积极作用。中央提出对国民经济结构实施战略调整和中西部大开发战略，将旅游业列为国民经济新增长点，加快了我国开发利用旅游资源的步伐，对促进国民经济和社会发展起到了积极作用。 据“世界旅游组织”资料介绍，旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增长1个直接就业人员，社会就能增加5个就业机会。另外据报道，未来10年中国的饭店、航空和旅游社等旅行旅游产业将创造1500万个就业岗位，与旅游业直接相关的产业也将新增3500万个工作岗位。因此，开发一方旅游景点，可以带动一方经济发展，致富一方人民已在各级党委和政府形成共识。大力引进外45、资，努力开发旅游事业已纳入了城市远景规划。*是中原大都市，旅游资源丰富，是中部振兴的窗口, *湖静水山庄位于市郊，是共同构建旅游产业的基本骨架。因此，该项目的建设不仅是发展本市的旅游事业，振兴本市经济有重大的作用，而且对中西部开发也具有一定的历史意义。通过项目建设，可将旅游资源优势转化为经济发展优势。项目建成后，除增加国家税费及本单位直接接受益外，还能全面带动全市餐饮、酒店、商业和工业农副产品的营销及服务 的全面发展，还能大量安排本市部分就业人员的工作。 因此，发展建设旅游项目是全市人民的迫切希望，该项目的建设是促进*经济发展，繁荣*经济的需要。 3.2.4项目的建设是建设“生态园林城市”和环46、境保护的需要。 历史经验和美国西部开发的经验也都证明，传统的开发模式难以超越生态环境破坏这一关，工业化时代的生化污染对环境的破坏是极其严重的。而能够将保护环境与经济发展有机结合起来的旅游业是西部开发首选的产业之一，因为旅游业与环境的保护具有天然的联系，处理好两者的关系旅游业发展就会成功。一方面，优势的环境质量增强旅游地的吸引力。在环境意识日益深入人心的现在，如果没有优势的环境，再好的旅游资源也要大打折扣。大连只所以能够吸引海内外众多的游客，除了气候及海宾的自然条件外，优美的环境也是重要原因。另一方面，旅游促进环境的改善。旅游业是许多旅游地区加强环境治理的最大动力。虽然初期投资增加，但长远的经济47、效益是理想的，而且旅游收入也是环境保护经费的重要来源。*湖静水山庄项目对山水园林城市的建设起着重要的作用。同时，开发和建设好该项目对改善城市生态环境，促进生态平衡，减少城市热岛效应，提高城市环境质量起着巨大的作用。 第四章 旅游业及其旅游资源的内涵 4.1旅游业简释 4.1.1旅游概念 旅游是人们为了休闲、商务和其它目的，离开他们惯常的环境，到某些地方去以及在某些地方停留，但连续停留时间不超过一年的活动。 旅游概念由三个要素组成：离开惯常环境的旅行距离；停留时间不超过一年；旅行目的的不是就业和移民。 旅游活动是人类的生活需求之一，是较高品位和格调的消费方式，是精神追求和文化享乐的新型载体。经济48、越发达，社会越进步，外出旅游在现代人们生活需求结构中地位就愈发突出，旅游是较发达社会评估生活质量的重要指标。 4.1.2国内旅游和国际旅游 旅行者的访问地在其居住国的政治疆域内，这种旅游称为国内旅游，即：人们为了休闲、商务和其它目的，离开他们惯常的环境但在他们常住国内，到某些地方去以及在某些地方停留，但停留时间不超过一年的活动即是国内旅游。 如果旅行者的旅游活动超出了国境，这一活动即是国际旅游。 4.1.3旅游业 旅游业是一个综合性产业，把行、住、吃、游、购、娱各个环节联为一体，提供“一条龙”服务，通过产业关联带动、吸纳就业等功能，推动和刺激着经济增长和社会进步；旅游业是服务性行业，一直面服务49、产销合一主要行业特性。 旅游业是在世界范围内迅速发展的一个新兴现代产业。二战以后，现代旅游业迅速崛起，60年代以来进入加速发展、高速增长阶段，逐渐成为当今世界上发展前景广阔、产业规模庞大的新兴产业之一。 4.2旅游资源的内涵 所谓旅游资源是指：自然界和人类社会，凡能对旅游者有吸引力、能激发旅游者的旅游动机，具备一定旅游功能和价值，可以为旅游业开发利用，并能产生经济效益、社会效益和环境效益的事物和因素。也有的专家将旅游资源定义为：“具有游览、观赏价值的景观、风貌”或“能够吸引旅游者进行各种旅游活动的自然和社会因素”。 一般认为，旅游资源是旅游业赖以生存和发展的前提条件，是旅游业发生的物质基础，50、是旅游的客体，是旅游产品和旅游活动的基本要素之一。构成旅游资源的基本条件：一是对旅游者有吸引力，能激发人们的旅游动机；二是具有可利用性，随着旅游者旅游爱好和习惯的改变，旅游资源的包容范畴不断扩大；三是资源的开发能产生不同的经济效益、社会效益和环境效益。 旅游资源不同于传统的土地、水和矿产等资源，它具有多样性、独特性、变异性和永续性等特点。多样性表现在既有自然的，又有人文的；既有景观性的，又有文化性的；既有古代遗存的，又有现代兴建的；既有实物性的，又有体察性的。独特性表现在，凡是旅游资源，都是有与旅游者通常的生活习俗、文化背景和居住环境不同之处，这种差异越大，对旅游者来说就越独特，对旅游者的吸引51、力也就越大。变异性表现在某些事物在其存在之初并没有被作为旅游资源，但随着旅游者需求的变化，它成了具有吸引力的旅游资源；反之亦然。永续性表现在，大多数旅游资源具有无限重复利用和不断再生的特点，如作为旅游资源主体的观光、度假、特种和专项旅游资源本身是旅游者带不走的，旅游者带走的只是对它们的各种印象和感受。只要保护得当，大多数旅游资源是可以永续利用的，而某些旅游资源还会随着社会经济的发展和科学技术的进步而不断丰富的再生。 4.3度假旅游活动是现代旅游产品最重要的组成部分。 随着现代旅游活动向多样化和参与性方向的发展，度假活动与观光、游览、体育、健身、文化娱乐及会议接待等商务贸易活动相互结合，从而使度52、假旅游从传统的静态休憩向现代化参与性方面大大迈进了一步，而且其开发建设和经营管理都极为重视自然生态和景观环境的质量，因此成为颇受旅游者欢迎的一种旅游产品形式。旅游度假产品的开发，是我国旅游业顺应国际旅游市场潮流和趋势，加速产品结构调整，实现产品升级换代的重要决策。 1992年，经过14年发展的中国旅游业，已基本解决了供给短缺的矛盾，逐步进入产业经营阶段，但旅游产品的类型基本上还属于文化观光、景点游览等单一型初级产品，难以满足客源市场多反面的需求。因此，开发旅游度假产品，由提供单一的观光型旅游产品转向提供观光与度假相结合的旅游产品，使其顺应国际市场发展趋势，增强产品国际竞争力，已成为中国旅游业面53、临的必然选择。 我国旅游度假产品的大规模开发建设，是以1992年10月国务院正式批准在大连金石滩、青岛石老人、苏州太湖、无锡太湖、上海横沙岛（后改为上海佘山）、杭州之江、福建武夷山、福建湄洲岛、广州南胡、昆明滇池、三亚亚龙湾、北海银滩等12个地区试办国家旅游度假区为标志的。这些地区旅游度假资源丰富，交通便捷，国际旅游者流量大，试办国家旅游度假区后可以享受国务院赋予的优惠政策，以利用外资为主开发建设，同时高起点规划、高标准建设，最终目的是建成符合国际度假旅游需求、以接待海外旅游者为主的综合性旅游区并形成旅游业新的创汇基地。 旅游度假区的建设使我国旅游产品的开发实现可由点到面的发展，由景点设施等单54、体项目建设转变为区域开发、成片发展，同时也为我国旅游业的发展开拓了新的领域，使度假区建设成为旅游行业管理的重要内容和调动地方政府发展旅游业积极性的重要手段，为旅游业实现可持续发展目标迈出了具有决定性意义的一步。 第五章 市场分析与预测和建设规模5.1市场分析经国家统计局确认的统计结果表明：2002年我国城乡公民出游人数42700万人，旅游收入突破4417万元大关。2003年国内旅游人数达9亿人次。2004年，我国入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面快速增长，国际国内旅游业总收入达6000亿元。2004年，全国国内旅游人数达9.78亿人次，比少年增长12.01%。其中：城镇居民4.85亿人次55、，农村居民4.93亿人次。全国国内旅游收入为4250亿元，比上年增长10.11%。其中：城镇居民旅游支出3148亿元，农村居民旅游支出1102亿元。全国国内旅游出游人均花费441.80元，比上年下降1.7%。其中：城镇旅游者人均花费739.70元，农村旅游者人均花费209.07元。 2006年，我国接待入境旅游人数达1.25亿人次，是1978年的66倍，位居世界地四位，旅游外汇收入292亿（境）达3452.36万人次，成为亚洲第一大客源输出大国；国内游人数达到13.94亿人次，成为世界上规模最大的国内旅游市场。预计“十一五”期间我国旅游收入年均增长10%，到2020年我国将成为世界第一大旅游目56、的地国和第四大客源输出国，旅游业总收入占GDP的比重达到8%左右。随着国家有关部门和各地政府从政策上及协调配合上进一步采取措施，随着双休日制度的实施、居民有薪假期时间的增多，以及旅游交通设施的完善，国内旅游正日益成为人们的一种生活时尚，我国国内旅游业将会有更大的发展。 国内旅游业所拥有的市场有三个显著的特点：现实性、规模大和潜力足。其现实性体现在它是一个适应不同层次消费者的市场，无论花费高低，其相应的旅游消费需求都能得到满足。这一多层次的消费特征，决定了它是一个现实的、大众化的市场。 随着经济的发展和人民生活水平的提高，国民对旅游的消费需求将更加普遍，旅游市场的发展潜力将不可限量。发展旅游业是57、增加有效供给、回笼货币、稳定市场的有效途径。旅游业已经成为许多地方新的经济增长点，它促进区域经济发展、改善地区经济结构，带动了一大批相关产业的发展。 国内旅游业的发展，不但可以使中低档次的旅游景点产生效益，而且由于它具有创造的就业空间大、劳动就业成本低的特点，从而可以吸收大量人员就业，进一步扩大内需、拉动经济，创造新的经济增长点，促进老少边穷地区脱贫致富。随着国家有关部门和各地政府从政策上及协调配合上进一步采取措施，随着双休日制度的实施、居民有薪假期时间的增多，以及旅游交通设施的完善，国内旅游正日益成为人们的一种生活时尚，我国国内旅游业将会有更大的发展。*湖xx（会议接待、观光旅游、休闲居住）58、建没项目位于*省省会近郊，地理条件优势，交通四通八达，使旅游事业及旅游产品市场跃上了一个新的台阶，购买群体的区域范围不断发展扩大。*湖静水山庄，自然环境优美，有600多亩成片的森林，是*的一大绿色走廊，是旅客游玩、度假的好处所。境内春、秋多雾，夏季凉爽，气候宜人。境内景观秀丽壮美，*湖静水山庄的日出、绿地、湖水、*、杜鹃等景观令游人惊叹不已。 5.2老年公寓房地产与旅游业结合发展的分析旅游业与房地产同属第三产业。国民经济是一个有机的整体，每一部门之间都是相互联系、相互促进的。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又59、涉及到机械、钢材、石油等几十个工业部门的发展。随着社会福利制度的完善，老年人的消费能力日益增强，多层次的养老需求还不能得到较为全面的满足，真正意义上的老龄产业还未形成。近年来，随着经济的发展突飞猛进，大批先进的企业纷纷进入，外来人口不断涌入，城区不断在向周边拓展，人口老龄化的潜在危机正在不断的形成。按照国家“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老龄事业发展目标，建设老年公寓应是符合国家经济社会发展要求。*湖静水山庄老年公寓的建立将“立足*、辐射周边”，逐步提高影响，以构建老龄系统工程为主要发展方向。旅游业的发展也刺激了建筑业的发展，修建以会议接待为主的五星级酒店、饭店60、及其它娱乐和休息场所，还可刺激轻工业、农业和商业等。 据不完全统计，从1978年至今，全国利用外资进行旅游开发建设为2000亿美元，其中1500亿美元在旅游饭店建设，200亿美元在旅游度假区，200亿美元在度假别墅、以会议接待为主的五星级酒店，100亿美元在旅游景观建设。预计从2010年-2020年，将有100亿美元在饭店建设，80亿美元在旅游景区建设。中国拥有得天独厚、令世人称羡的旅游资源。这块植根于中国的美景风情将成为“聚宝盆”，成为中国旅游发展的重要一部分。 5.2.1财政收入的重要来源 在现代市场经济中，房地产业为国家提供了巨大的积累，成为建设资金重要来源，是国家财政收入的重要产业。在61、我国经济特区深圳市，每年政府获地价收入约占该市当年财政收入18%-25%，成为经济支柱。不仅如此，房地产业还是吸引外资的优势部门。旅游业的发展促进了地方经济的发展，许多地方以旅游为支柱产业或先导产业，带动了当地经济。随着经济的发展，旅游业也将会得到进一步的发展，现阶段就有可能成为国民经济的支柱产业之一。 5.2.2市场经营的波动性 房地产业与旅游业容易受经济大环境的影响，经济的波动直接影响着居民的收入，进而影响居民的消费水平，而房地产和旅游市场，都是与居民消费能力密切相关，消费水平高市场就大，相反，消费水平低市场就会萎缩，因此，两个产业的市场随着居民消费水平的变化而波动。 5.2.3充分掌握旅62、游资源，抢抓机遇及早介入占领市场 我国旅游业的快速成长，造就了旅游业的巨大发展潜力。面对竞争激烈的市场，房地产业必须找到可以发展的结合空间，所以开发商就必须懂得什么是旅游资源，并掌握旅游资源，创造商机。而商品房市场“供大于求”的现状和房企之间的激烈竞争，房地产业的发展需要依靠有关产业的推动，找出新的开发题材已是刻不容缓的战略选择了。 那么，如何发现发展空间和商机，一句话，参与当地旅游规划，做到及早介入抢占市场。参与旅游建设规划：一是推荐最高质量的旅游策划方案；二是有钱出钱，加快完善旅游景区知名度；三是实现房地产对旅游行业的投入，形成旅游资源的整体竞争力。通过全程参与旅游资源开发，把握商机，为创63、新房地产开发经营打好基础。5.2.4房地产与旅游业联姻,促进两者互动,相得益彰。房地产业是经济发展的“寒暑表”,经济环境又影响居民的消费。能否满足消费者的需求,是房地产和旅游市场连结的关节点,也是焦点所在。因为居民消费水平的高低直接影响房地产市场和旅游市场,消费水平高就会有市场,而消费水平低市场就会萎缩,两个产业结合的纽带就在这一点上。房地产业参与旅游业的开发建设,使旅游基础设施配套完善,可以增强旅游接待能力,而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机,二者互动互补,互相促进,相得益彰。5.3旅游市场预测旅游业因具有稳定、持久、综合三种特性,作为全世界的朝阳产业方兴未艾,在经济发展中具有重要的地64、位和作用。随着经济和社会的发展,个人可支配收入的提高和闲暇时间的增多,就会产生旅游的动机。国际研究资料表明“旅游”是消费者选择的仅次于食品和住房的第三大消费项目”。旅游业自20世纪50年代以来蓬勃发展,其增长速度位居各种产业之首。旅游是一项综合性很强的经济事业,涉及许多领域。旅游业的发展不仅能够带动食、住、行、购、娱乐等多个经济行业的发展,而且能够增加就业,扩大内需,拉动消费。在德国,旅游总产出占 GDP116%,旅游就业人员占就业总数的115%。其经济效益和社会效益可见一斑。中国的中西部大开发应该瞄准世界产业发展的潮流,结合自身的竞争优势,将旅游业开发放在先行一步的位置。有关数据表明,无论是65、世界旅游业还是国内旅游业,去年增长速度均明显快于国民经济同期的增长水平,而且今后的发展前景也显得非常乐观。实际上,国内旅游业由于旅游资源十分丰富和国民经济的持续快速增长,目前我国已经成为亚洲的旅游大国。更重要的是,国内旅游业近年来已经出现了蓬勃发展的繁荣景象,随着以观光旅游、度假旅游收入占国民生产总值比重的加大,各行业景气指标也在不断上升。早在1999年,我国接待入境旅游者就已经居世界第5位,旅游创汇居世界第7位。去年我国实现国际和国内旅游业总收入已经占国民生产总值的百分之五。据世界旅游组织预测,到2020年,中国接待入境旅游者人数将达到1.4亿人次,成为世界上最大的旅游目的地。这种巨大的市场66、需求为中西部旅游业的发展提供了广阔空间。5.3.1世界范围内旅游热潮的兴起,为中部的旅游开发提供了巨大的客源市场。20世纪90年代以来,我国国际旅游客源市场进入高速增长阶段,表现为市场规模扩大,市场地域分布不断展宽。1995年来华旅游人数在10万人以上的主要客源国已由1990年的3个发展到11个。近年来,虽然日本和美国仍是最主要的两大国际客源市场,但北欧、东欧、东亚、东南亚旅游华人数也在看涨,其中东亚和东南亚将是旅华客源输出市场中增长最快、份额最大的一部分。香港、澳门的回归也将使港澳台胞成为我国客源市场举足轻重的部分。中国人节假日的增多也是一个巨大的潜在客源市场。2008年北京奥运会期间，北京67、奥组委预测，北京奥运会期间来京观看比赛的人数约为640万，其中有15%至20%为海外游客。据北京市旅游局统计，目前在北京旅游的游客人均消费约为1000美元，2008年北京奥运会期间，猛增的人数和提升的房价将会为旅游业带来足够“量”的增长， 2010年上海世博会总参观人数突破7000万, 但服务需求和标准对于现有旅游行业水准以及服务水平来说，是一次发展机遇，更是一次严峻挑战。加强国内外市场客源,特别是对欧、美、韩的促销,开拓东南亚、南亚客源。*省的旅游事业继续保持稳步发展。2000年以来, *省各地都把旅游工作作为经济工作的组成部分,把旅游业作为国民经济新的增长点进一步发展壮大。旅游产品开发也由68、单一走向多元化,在完善观光旅游的同时,发展了一批特种旅游产品。旅游发展的基础条件得到加强,交通、通信、游览、住宿等设施有了很大改善。旅游服务质量、市场管理逐步提高。2000年, *狠抓了旅游区的综合管理,取得了明显成效。1. 南阳内乡县衙博物馆2. 南阳西峡县老鹳河漂流风景区3. 开封府景区4. 开封铁塔公园 5. 开封中国翰园碑林6. 新乡辉县万仙山风景区7. 新乡京华园景区8. 信阳南湾湖风景旅游区9. 信阳鸡公山风景名胜区10. 洛阳嵩县白云山国家森林公园11. 洛阳栾川重渡沟风景名胜区12. *世纪欢乐园13. 巩义康百万庄园14. 登封中岳庙15. 安阳羑里城景区16. 济源王屋山风69、景名胜区17. 许昌鄢陵国家花木博览园17个旅游区（点）被评为国家顶级4A级旅游区。少林寺、龙门石窟、云台山被评为国家顶级5A级旅游区。今年一季度，全国旅游业总收入同比增长12.9%，比生产总值增速高出6.8个百分点，对保持经济平稳较快发展发挥了重要作用。“五一”期间我市实行旅游景区减免门票的营销措施，游客人数同比增加3倍，旅游收入增加9倍，带动了消费大幅增长,目前,旅游业已经成为国民经济新的增长点和重要的支柱产业之一。发展旅游业是优化经济结构、创新发展方式的内在要求。旅游业是服务业的引导产业。“服务”作为一种特殊的使用价值，在经济发展中发挥着越来越大的作用。发达国家第三产业在生产总值中的比重70、一般都在2/3,美国高达70%；北京、上海等发达地区，第三产业也早已超过第二产业，占到地区生产总值的50%以上。我市作为资源型工业城市，第三产业占生产总值的比重低于全省、更低于全国平均水平；工业结构中能源原材料产业比重偏高，高耗能行业占规模以上工业的70%以上，优化经济结构、转变发展方式的任务既紧迫又艰巨。大力发展旅游业，不仅可以带动服务业上规模、上水平，提高服务业占生产总值的比重，而且能够推动农业、工业的优化升级，促进三次产业协调发展。同时，科学发展既要“金山银山”，更要“绿水青山”。旅游业是天然的绿色产业和“无烟工业”，资源消耗少，环境污染小，具有一定的环境修复功能。通过旅游业的繁荣发展，71、能够有效突破经济发展的资源环境约束，促进自然生态系统与经济社会系统良性循环，实现人与自然和谐发展。因此,兴建*湖xx建没项目,不仅符合*省旅游发展总体规划,而且也符合国家大力发展第三产业的政策要求,并且能获得良好的经济效益和社会效益。5.4建设规模：项目的建设坚持以市场导向为主,资源导向为辅的原则,主要根据市场分析预测,人们的需求及项目所在区域的旅游资源确定投资规模和建设项目的内容。本项目贯彻植物造园、人工湖为主、复古建筑为辅的方针和因地制宜、因时制宜的方针,结合*文化历史和特定条件,以满足市民游憩需要为主,具有时代气息的、多功能的集休闲、养老居住、观光农业、文体、（娱）游乐会议接待于一体的市72、级综合性山水园林型*湖静水山庄生态旅游区。*湖静水山庄生态旅游区占地1200亩，主要开发的项目有*湖300亩，酒店居住区500亩，休闲民俗村200亩,复修建北宋时期的*跑马场，以此带动山庄、老年公寓等第三产业的发展。建设规模为总建筑面积600000平方米，该区目前正准备开发有：以会议接待为主的五星级酒店、*湖、休闲民俗村、休闲养老度假胜地、观光农业生态园、跑马场、等休闲、文体、游（娱）乐中心。第六章 总体方案设计6.1环境概况*湖静水山庄占地1200亩，主要开发的项目有*湖300亩，酒店居住区500亩，休闲民俗村200亩,复修建北宋时期的*跑马场，以此带动山庄、老年公寓等第三产业的发展。该项目73、地址距*市中心仅20公里,其南面与*游览区、少林寺旅游景区相邻,并有一条高速公路与之贯通。西面和云台山景区相邻面,有一条高速公路与之贯通。形成了少林寺旅游景区、*游览区、*湖静水山庄生态旅游区、云台山景区四位一体的旅游黄金线路。*湖静水山庄生态旅游区开发有它独特的历史遗迹和自然风光,有复修建北宋时期的*跑马场，有休闲民俗村、*湖、休闲养老度假胜地、观光农业、跑马场、以会议接待为主的五星级酒店等休闲、文体、游（娱）乐中心等名胜风景点。登上*大堤,可俯瞰*全貌,夜间城内闪烁霓红仿佛就在脚下,有身处琼台之感,夏季山上凉风怡人,是避暑休闲的绝佳去处。目前项目区的空气、水资源、植被等良好,自然生态环境优74、,非常适合生态旅游项目的综合开发。6.2规划设计指导思想规划设计的总体思想为观赏、游览、休闲六个字。*湖xx建没项目在遵循规划设计的总体思想要求下,旨在保护*湖静水山庄现有的环境风貌,维护生态平衡,提高环境质量,恢复重建*湖静水山庄原有的历史文物,增设交通、供电与休闲服务设施,使之成为观赏、游览、休闲、开发历史文化教育,丰富人民文化生态、建设社会主义精神文明的游览、休闲胜地。规划设计从*湖静水山庄的道路网络结构、功能布局、景点设置、空间的环境审美追求、建设风格选择及绿化生态规划等方面,实施其规划思想。(1）营造一个人与自然相联系的“人的领地”在总体规划中,综合地形地貌特点,把*湖静水山庄规划为75、一个游览、休闲的主要活动场所。根据游览设施的需要,适当设置一些景点。建筑与景点的设计,遵循因地制宜、因境制宜、因景制宜的原则,宁小勿大,宁低勿高,宜淡雅朴素,忌豪华富丽。处处以自然为背景,以人的基本尺度为准则,采用小尺度、小比例,构成恰当的、人情味的空间。主要建筑形象均体现*风土建筑风格（结构及隐蔽部分采用现代手段）,以洗练豪放、舒展质朴的建筑形象、淡雅素静的色彩基调,创造出“世外桃源”的意境。充分利用青石、青瓦等地方建筑材料,发挥其色泽、质感的特征,形成灰白黑和棕色,既对比又和谐的山寨基调,生长出地方风格和山寨的艺术特质。(2）营造视线走廊,经营和谐优美的景观网络*湖静水山庄的景观特征主要是76、其自然风貌和将修建的各类建构筑物。规划既要提高环境质量、扩大环境容量,又要保护山庄的自然风貌,烘托各个建构筑物的景观特色。因此要严格控制景观建设的高度、体量及其与山体、水体的美学关系。为了保护山庄的自然环境,建筑物均采用仿古修建,除了了望亭、塔外,其他景观建筑基本不突破丛林天际线,使硬质的人工景观匿藏于丛林之中,若隐若现。(3）着力经营与实体相生的外部空间*湖静水山庄是以大片丛林、湖水、沟壑为基础,景观上突出自然的特点,以植物造景为主,尽量减少建筑物实体景观,同时有意识地去经营与实体相生的外部空间。山庄内每组建筑都造址于大小适宜的台地上,地形的丰富变化和*西风土建筑的廊院组合,为我们经营外部空77、间提供了十分有利的操作条件。因此每组建筑都有高低、大小不等的数个庭院组成精巧丰富的外部空间,作为建筑空间的延续。6.3功能区规划整个*湖静水山庄规划划分为四个大的功能区,即入口服务区、五星级会议接待酒店、休闲民俗村、别墅区、跑马场、观光农业区和“老年公寓”区。根据景区占地面积大,目前只有一条主干道将各景点相连的特点,采用线型布局：建筑主要是沿着主干道展开。由于地形的限制,建筑不可能在这条干道之外无限扩展,只能择地而设,分列其左右,从而呈现出自然美的形状。(1）入口服务区位于詹泗公路旁、景区的入口处。主要项目有膳食阁和*湖静水山庄牌坊。膳食阁布置在詹泗公路边的空地上,为一小型高档风味餐馆,可兼作78、茶室,常年对外营业。建筑面积5000m2,四层。建筑中部布置四季中庭。建筑内外造型将现代技术与古典风格有机结合,力求简洁明快,清新高雅,能较好地反映餐厅经营特色。在膳食阁边设停车场一个,可停放小车300辆。在膳食阁后, 景区的入口处,作一些起景的处理,使人把心收拢到眼下的环境刺激中来,把注意力集中到未来目标的追寻上。起景有实发和虚发两类。本设计中,采用虚发,即以牌坊等虚拟构件给人以步入一种新空间的意向。牌坊和其上的对联具有点题入境的作用,虽然含蓄,却有意味,很适合东方人的文化心态。(2）酒店居住区位于景区的边缘,规划布置仿古小院30幢。内客厅、餐厅、厨房、起居室、书房、卫生间、阳台、储藏室以及79、车库组成,建筑面积一般在300400m2,均为三层。其平面设计布局在满足各房间功能要求前提下,尽可能做到各类房间既可灵活分隔又可相互流通,既有明确的功能分区,又不受封闭空间的限制,从而创造出水平方向和垂直方面大小空间相互穿插的空间构图。屋顶均采用双坡屋顶。(3）复修重建北宋时期的*跑马场区马，自古以来就和人类结下了不解之缘，一直作为身份的象征和贵族的标志。北宋时期在那金戈铁马的远古时代，伴随无数骑士经历了铁与血的考验，建立了不朽的功勋。如今骑马更成为一项代表身份的贵族运动，是成功人士的标志。*九龙跑马场拥有良种的马匹数百匹，良好的马道，优良的环境，是您亲近自然，放松身心的好地方。跑马场位于景区80、*堤下,主要由跑马场和其边上的一栋办公管理用房一栋饲养用房组成。跑马场拥有良种的马匹数百匹，良好的马道，优良的环境，是您亲近自然，放松身心的好地方。天高云淡，策马扬鞭，快意江湖，不亦快哉！整个建筑外形均为仿木抬梁式结构,具体做法则是由现代的钢筋混凝土框架结构与木结构的结合。(4）休闲民俗村重点打造民俗风情园、民俗休闲园、民俗演艺坊和民俗茶艺吧等。餐饮：餐饮以小米树叶饭、烙饼蘸蜜、烤玉米、山野菜、盐水核桃仁、烤全羊、烤兔为特色，可同时接待 1500人就餐。休闲娱乐村内有百花谷景点，游客不出村即可戏水游玩。探河谷、观游鱼、赏瀑布，是集吃、住、游为一体的好地方。(5）以会议接待为主的五星级酒店休闲区81、其功能规划为以会议接待为主的五星级酒店。主要项目为“”形的五星级酒店二幢和一个公共草坪。“”形以会议接待为主的五星级酒店为二区,总建筑面积16800m2,可布置标准客房400间。以会议接待为主的五星级酒店沿边缘与坡地的交线环形布置,从而围出以会议接待为主的五星级酒店前的公共草坪。草种选用生长良好、管理粗放的狗牙根、天堂草等,其中再点缀几株观赏性乔木,从而使休闲区空间继承中国传统院落空间的独到构成方式围合,即以“间”为单位组成建筑单体,单体又通过拼接,围合成具有家庭归属感的院落。在草坪中,孩子玩耍,老人纳凉,其乐融融。这一围合而成的“中间层次”构成了安全舒适的“可防卫”空间,创造了适于相互交往的82、公共空间,营造出亲切的家园气氛。五星级酒店屋顶采用富有表现力的局部重檐坡顶与大面积的檐口坡顶相结合的艺术处理手法,既有必要的重复韵律,又具丰富的变化。在建筑中充分运用白墙、青瓦、马头墙,室内采用花格窗等,多方表现出*西风土建筑的特点。6.4景点规划*湖静水山庄的每个建筑物均力求成为一个景点,在功能区规划中已经述及。局部景区的空间上,规划设计中布置些亭台长廊,来丰富景区的景观层次及空间。在景区入口的一边,布置一个双重檐八角亭。八角亭之后接长10m的风雨游廊。游廊采用双坡屋顶,顶部吊顶,饰彩画。再在景区另一边局部分设四方亭及双方亭,单檐,配以长短不一的游廊。6.5道路规划*湖静水山庄的道路分主要道83、路、次要道路和游览道三级。主要道路宽6m,从入口服务区到以会议接待为主的五星级酒店休闲区。道路边浆砌片石水沟。次要道路宽4m,允许车辆单向行驶,主要布置在跑马场一带。主要道路、次要道路均采用混凝土路面,转弯半径大于9m。游览道宽1m,采用青石板铺成,按连接景点需要设置,长长的“青青石板路”可勾起人对*西古街特色的回忆。6.6绿化规划绿化规划遵循“*湖静水山庄以景观林为主”的原则,并根据*湖静水山庄详细规划中各建筑和景点的景观和功能要求。绿化遵循以下三个原则。（1）因地制宜,丰富层次,注重已形成杉林的利用和改造。（2）与景区内各建筑、景点结合,形成植物形式多样的景观特征。（3）树种选择强调观赏作84、用,注重四季变化。*湖静水山庄的林木栽植时间已长,已基本郁闭,植被覆盖良好。但品种单一,管理差。规划拟保持其浓郁的基调,为促进生长,丰富季相化,间伐密度较大的杂木,选择秋季红叶和黄叶的火炬,黄栌及春天开花的迎丰、连翅等作为伴生树种。依据现状,因地制宜的与杉林成不规则的块状、带状混交。景区庭园绿地根据景点艺术空间构思,景观结合的需要,精细配置乔灌木及草坪、花卉与硬质景观取得一种动态平衡,同时赋予建筑实体及山寨空间季相变化的美感。植物选择上,每个功能区都有各自的特色,形成不同的个性。入口服务区以春花烂漫、色彩鲜艳为主, 跑马场以秋季红叶见长。别墅区以芳香馥郁的桂花、木香、梅花为主, 民俗村以草地、85、玉兰、香樟取胜。6.7电气设计1、供配电（1）负荷估算参照国内常用重要用电设备负荷等级划分，本项目用电负荷等级为III级。供电参数为电压380220伏，50赫兹三相交流电。电压波动不超过额定电压的5。根据电力景区的使用功能,按照负荷密度进行负荷估算。同时系数取0.7,COS取0.9得：计算负荷2500kw。（2）电源本项目10千伏高压电源直接由*镇变电站提供的专用供电线路，架空接入厂区变电室，厂区的电压等级为10kV、0.38kV、0.22kV。变压为380伏220伏后，通过地埋电缆线路系统呈放射状敷设至各用电场所。（3）低压配电系统低压母线采用单母线运行方式,电源由10kv变压器供给,备用母86、线段电源由柴油发电机供给,工作母线段与备用母线之间设联络开关,正常工作时,联络开关断开,当工作电源失电时,备用电源投入,带接消防负荷。本景区低压配电采用放射式供电,重要消防负荷采用双回路供电至末端配电箱切换。低压配电系统设计布置于建筑底层。（4）照明灯具先用节能型日光灯、白炽灯、建筑装饰灯等。本景区各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计。景区内道路照明选用低杆景园灯,光源选用暖色调的高效光源。（6）防雷本景区内均为三级防雷建筑物,根据建筑物防雷设计规范进行防雷设计。从变电室至各建（构）筑物均为低压配电，低压配电电压为380220V，采用电缆放射式直埋，穿越道路和基础时均需穿钢管保护。车间内供87、电方式采用放射式，电缆穿钢管埋地敷设，其它建（构）筑物室内供电方式采用放射式和树干式相结合的方式，导线穿套管暗设于墙、板、地内。变电所高压侧设避雷专柜，厂区高于20m的建筑物和构筑物均设避雷针或避雷带保护。变电所设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。高压配电设避雷专柜。高低压电气设备均采用有效的接地保护措施，各建筑物按照GBJ57-83规定安装避雷装置，有效防止直击害。2、弱电根据景区发展的要求和现代通讯技术的发展趋势,本山寨只有建成智能化的建筑,才能十分便利地与外界在通讯、数据、图像等方面交流,故本景区的弱电系统包括有：综合布线系统,电视电话互联网88、系统,火灾自动报警系统。（1）综合布线系统该系统能传输语言、数据、图像等信号,每个功能单元均设置计算机和电话机信息点。使用者根据需要在信息、插座上接上电话或计算机,即可与外界实现图像、数据、语言交流,实现办公自动化和通讯现代化。（2）电视电话系统从有线电视网及公众电信网中分别引入电视、电话信号,在各单元设置若干电视电话点,可满足通讯及娱乐要求。（3）火灾自动报警系统在建筑物中按规范要求分别设置火灾自动报警及联动系统,以确保人身、财产安全。6.8给排水设计1、设计依据（1）建筑专业有关资料（2）国家有关规程、规范建筑给水排水设计规范GBJ15-88建筑设计防火规范GBJ16-87（3）建设单位提89、供的规划图。2、给水设计（1）给水系统：由建设方意见、生活用水采用井下取水,取水点为*湖旁。此设计为：建一水泵房并在后山设一集水池,再由集水池集中供水。水泵选择二台（其中一台为备用泵,也可作为消防泵用）,由水泵把水抽至后山上集水池,扬程约40m左右,供水干管管径为100mm。供水管室外采用暗敷,由供水支管分别向用水户供水。集水池容积根据用水负荷初定为280m3(1083.5),此容积应根据用水负荷以及井下水源情况再修正。（2）消防系统：依据防火规范,按*湖静水山庄规划区内同时着火次数按一次计算,确定蓄水池储备水量。同时在水泵房内有一台备用泵可用作消防水泵。以会议接待为主的五星级酒店等大型公共场90、所走道处设室内消火栓箱,内置启动铵钮,水龙带、水枪等,保证室内每一点有两水栓同时到达。最大室内消火栓用水量为15L/S。并且在室外设置水泵接合器。所有建筑物室内均设足够数量的磷酸铵盐手提灭火器。（3）热水系统：热水供应采用集中热水供应与分散式供应相结合。3、排水设计整个*湖静水山庄规划区内排水体制为雨污分流制。生活污水需经化粪池处理,其粪便污水量与生活废水量较大的地方采用分流处理,再排入排水总管。雨水系统：根据就近的原则,排入现已形成的天然雨道中。第七章 环境保护与安全防护7.1环境保护项目区的自然生态环境优良、空气、水资源、植被等良好,可以说,项目区环境质量完全适应本项目的综合利用和开发。项91、目建成后,不从事生产活动,故不会产生工业性污染。项目对环境的影响,污染源主要来自游人及区内工作人员及的生活垃圾、废弃物和生活污水,无有害物质。生活垃圾及废弃物集中到垃圾站统一运至城市垃圾场。生活污水采用化粪池处理,能解决污水出路问题,完全符合环保要求。在开展项目建设中,既考虑经济效益,又要考虑保护环境的原则。在施工建设中,避免噪音和灰尘对周边居民生活的影响,施工单位要严格按照建设项目环境保护管理条例执行,切实做好防治水土流失及控制噪声污染等工作。7.2安全防护根据同类旅游项目规模,*湖静水山庄暂定员500人,为保证全区安全防护工作。应做到：（1）建立健全安全管理制度；（2）严格遵守国家有关法律92、法规；（3）对员工进行严格的岗前安全知识培训,持证上岗；（4）主要建筑物应设有消防栓和泡沫式灭火器材。第八章 实施进度计划首先全面完成本项目前期工作,如完成可行性研究并报批,完成项目的设计文件（包括设计图纸）等,并落实项目自筹资金及贷款资金,全面落实建设资金。本项目一期建设实施总工期取4年。期间在统一规划、统一要求的基础上,经周密安排,各项准备、工程施工可适度交叉进行,以确保工程建设的顺利进行和按期竣工,交付使用。整个项目分期实施,自第1年6月开始至第5年8月完工。工程实施进度表季度项目123456789101112可研报告及评估景区设计招投标施工图设计土建工程设备安装人员培训试运营正式运营93、第九章 招标投标管理招标投标管理是每一个项目都应遵循的准则。项目单位在招标过程中应严格遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则,并严格遵守中华人民共和国招标投标法、国家计委三号令工程建设项目招标范围和规模标准规定及“*省实施中华人民共和国招标投标法办法”的规定。为了提高工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益、社会公共利益的和合法权益，提高经济效益，编制本项目的招投标方案。本项目实行招标投标管理包括以下内容：（1）招标范围本项目建设内容包括土建及设备采购安装、总图工程等建设项目。招标的范围包括勘察设计、施工监理、施工企业、材料采购安装四项。鉴于项目法人单位目前尚不94、具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。（2）招标组织形式对勘察、设计、施工、监理,以及重要设备、材料采购等各项招标活动拟采用委托招标或自行招标。（3）投标、开标和中标程序对勘察、设计、施工、监理,以及重要设备、材料采购等各项招标活动拟采用公开招标。根据本项目质量要求高，施工难度大的情况，据建设项目分期建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：一、经主管部门批复同意后一个月内，招标代理机构在指定媒介上发布招标公告。二、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招95、标。投标文件应当对招标文件提出的要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历，业绩和拟用以完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合投标。招标基本情况表形式项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、测量设计监理土建设备材料安装其他合计情况说明：三、开标时由委托招投标公司主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件实质性要求。四、评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。五、中标人确96、定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30日内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求不同。不同的施工项目有以下资质要求：1)设计招标勘察设计是整个项目的前期性基础工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，标人的资质要求甲级以上。2)监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求在甲级以上。3)企业选择招标依据工程的需97、要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质在一级以上，公开选择投标人。4）设备采购招标依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。(4)评标委员会的人员组成和资质要求 项目全部采用公开招标的方式，因此，在招标过程中，为保证项目的公正公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1)评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术，经济方面的专家组成。评标委员会主任有专家临时推选：评标委员会采用单数制，最低不少于5人，且技术，经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较98、。按得分高低排出名次，推荐中标候选人，得分最高者中标。2)评委会成员要求在副高（副教授）职称以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十章 投资估算及资金筹措10.1编制依据(1)土建工程：采用*省建设委员会颁发*省建筑工程概算定额,*省建筑工程单位估价表和*省建筑工程单位估价表汇总表,按相应的调整文件调整,并参照目前同类单位工程造价；(2)安装工程：执行*省统一安装工程基价表（2004）和*工程造价安装工程材料预算价格,并参照目前*市类似工程概算指标99、估算；(3)建设部建标（2004）全国统一机械台班费用定额；(4)建设项目所在地的主要材料市场价格及预算价格；(5)取费标准：设备及安装工程采用*省企业统一安装工程取费标准（2004）,其余采用*省建设委员会*省施工企业建筑工程取费标准；(6)工程勘设费采用工程勘察、设计收费标准；(7)设备购置费根据初步询价估算；(8)建设系统收费按省物价局、省财政厅关于重新发布建设系统行政事业性收费项目及标准的通知执行；(9)其他费用根据有关行业规定及建设单位提供的有关资料估算。10.2投资估算根据本项目与标准,投资估算（见表101）, 一期总投资为50656.36万元。4年实施完工。项目一期固定资产总投资100、为49000万元,主要投资为建筑工程34000万元,占总投资的67.12%, 其次为其它费用9900万元,占总投资的4.15%,设备与安装费2100万元,占总投资的19.54%,预备费为3000万元,占总投资的 5.92%,建设期利息1656.36万元,占总投资的3.27%。土建工程按框架结构参照*市域内同类型项目实际造价估算投资。电力供应10KV架空线路由供电方承担,本顶目投资估算仅计大楼内低压配电工程投资。本项目总用地1200亩,根据建设方提供的资料,土地实行租用制,总租金为800万元,故建设投资中只计入建设期的土地租金。表10-1 项目投资估算表序号项目投资额(万元)比例(%)备 注一建101、筑安装工程3400067.121观光农业30002老年公寓区6000修复及仿古建设3以会议接待、旅游为主的五星级酒店10000住宿、歌舞、会议4民俗村100050栋、休闲5军事射击场200机枪、步枪、冲锋枪、等6居住区3000特别住宿(30栋)7人工湖、温泉浴场1000湖边长廊、钓鱼、休闲亭8体育广场500各种体育活动9儿童娱乐中心500儿童各种娱乐设施10本土风情园1000本土特色11跑马场100012索道800高400m,长1000m13公路及游道300014绿化及造景200015配套设施2000大门、围墙、停车场、水电设施等二设备购置及安装21004.151娱乐设备5002健身设备500102、3射击设备1004其它设备1000三其它费用9900.019.54(1)建设期土地费4000征用500亩建筑用地(2)土石方工程2000(3)租地800(4)建设管理、质监、监理等费用20003%(5)项目勘察规划设计费600按标准(6)工程保险费500四基本预备费30005.925%五固定资产总投资49000.096.73六建设期利息1656.363.277.74%七总投资50656.36100.010.3资金筹措本项目一期总投资为50656.36万元,资金来源为：资金来源为：公司自筹30656.36万元，金融机构融资20000万元。建设期4年。第十一章 效益分析本项目主要对经济效益进行评估103、。景区主要以会议接待、观光旅游、休闲度假、娱乐、养老为主要内容，目前该项目正在收益，为便于计算，建设期间的收益忽略不计，项目建成并完善后，暂定游人进入景区前三年人均最低消费150元/人，第四、第五年增加到200元/人，第六年后每年平均按250元/人计算。根据国内、省内经验，成功的新产品加上成功的营销，开放初期游人增长幅度往往较高，增长到景区最大接待能力时，通过营销手段、价格手段控制变幅。考虑在建设期加强营销工作，计算期第一年景区接待游人按M=8万人计算，第二、第三年每年按Q=50%的速度递增，以后每年按Q=30%的速度递增，增长到景区最大接待能力30万人时，通过营销手段、价格手段控制在30万人104、左右，景区的经营是长期的，而且产品是在不断升级、更新换代，一般的景区项目按50年作为计算期，本项目取20年作为收益计算期对景区进行收益分析，20年后按产品的升级、更新换代重新改造、建设，重新评估。效益评估如下（参照各景区的综合指标，平均利润率取30）：一、经济评价经济评价参数（1）社会折现率：本项目在评价时，社会折现率采用10%。（2）主要评价标准：项目经济内部收益率大于社会折现率10%。国民经济评价本项目计算期取24年，考虑前期建成后全面对外开放，工期54年，收益计算期20年。工程总投资50656.36万元，建设期收益忽略不计，第六年初开始收益，依据国民经济效益费用现金流量表得出的国民经济指105、标为：EIRR24.1910%，ENPV2109.680，EBCR2.8651投资回收期为9.7年。从国民经济评价的指标来看，本项目的经济内部收益率为24.19%，远远大于社会折现率10%，在国民经济上是合理可行的。二、敏感性分析本项目国民经济评价的敏感性分析考虑投资与效益单因素增减20%的情况进行分析。在效益减少20%的情况下，国民经济指标为：EIRR20.72%，ENPV1461.530，EBCR2.291；在投资增大20%的情况下，国民经济指标为：EIRR21.4%10%，ENPV1883.480，EBCR2.3881。从敏感性分析的结果看，本项目具有一定的抗风险能力，在投资增大20%，106、效益减少20%的不利因素影响情况下，项目的国民经济指标仍然可行。第十二章 结论从上述研究报告中看出，*湖静水山庄自然资源十分丰富，旅游资源十分宝贵，特别是民俗文化风情旅游资源更是得天独厚，红杏出墙。休闲旅游建设项目创意独特，背景可靠，前瞻性很强。启动*湖静水山庄建设工程，有别人无法分享的优势。一是紧靠省会近郊优势。是名副其实的*后花园。二是“区位”优势。*湖静水山庄距京广线*火车站2公里、新郑国际机场仅55公里，距高速公路入口3公里，是中原旅游的一条精品线，实惠线，整个行程时间短，景观全，耗资少，游客可以游得舒适、安全、愉快，距国家5A级景区云台山41公里, 距国家5A级景区少林寺73公里，区107、位优势更加明显。三是“资源”优势，入境游客*湖静水山游览既可以看到*湖白*的神奇，饱览天下第一悬河的雄伟，更可品赏民俗村的乡土文化，大饱眼福、耳福、口福，*湖静水山庄是一处令人神往的休闲旅游胜地。*湖静水山庄项目启动后，做到了自然、历史、民俗、文化、体育、美食的完美统一，给景区所在地带来无限的商机，给世界各地前来观光的游客带来一种全新的体验，文化民俗风情旅游必将成为*旅游业的一颗耀眼的明珠。综上所述，启动*湖静水山庄项目建设工程符合国家和谐社会、与时俱进向小康迈进的国家大政方针，也适合项目所在地大力发展旅游产业的既定政策，适合时代潮流，且经济效益和社会效益显著，项目切实可行，建议早日搞好规划设108、计，注入资金，尽快将工程启动，建议有关单位和各级领导给予大力支持，将项目早日建成，为武涉县的经济发展和*省旅游产业的发展作出贡献。附 录一、附表附表1： 损益表附表2：续附表 损益表附表3：借款还本付息表二、附图1-5、*湖静水山庄效果图6、项目区域图7、*湖静水山庄项目所在地旅游资源分布图三、附件附件1：项目单位营业执照副本复印件附件2：项目单位近两年现金流量表和社会中介机构出具的近两年财务审计报告附件3：企业信用等级证明和龙头企业级别认定材料其他附件附表1 损 益 表 单位：万元序号年 号5678910111213141516171收入19990.0019990.0019990.00199109、90.0019990.0019990.0019990.0019990.0019990.0019990.0019990.0019990.0019990.002营业税金及附加1039.481039.481039.481039.481039.481039.481039.481039.481039.481039.481039.481039.481039.483总成本费用9450.008804.798547.808547.808547.808547.808547.808547.808547.808547.808547.808547.808547.804利润总额9500.5210145.7310402.7110、210402.7210402.7210402.7210402.7210402.7210402.7210402.7210402.7210402.7210402.725所得税2375.132536.432600.682600.682600.682600.682600.682600.682600.682600.682600.682600.682600.686税后利润7125.397609.307802.047802.047802.047802.047802.047802.047802.047802.047802.047802.047802.047盈余公积金712.54760.93780.20780.111、20780.20780.20780.20780.20780.20780.20780.20780.20780.208公益金356.27380.46390.10390.10390.10390.10390.10390.10390.10390.10390.10390.10390.109可供分配利润6056.586467.906631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.7310应付利润0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0011未分配利112、润6056.586467.906631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.73表2续附表1 损 益 表 单位：万元序号年 号18192021222324合 计1收入19990.0019990.0019990.0019990.0019990.0019990.0019990.00399800.002营业税金及附加1039.481039.481039.481039.481039.481039.481039.4820789.613总成本费用8547.808547.808547.808547.808113、547.808547.808547.80172115.164利润总额10402.7210402.7210402.7210402.7210402.7210402.7210402.72206895.205所得税2600.682600.682600.682600.682600.682600.682600.6851723.806税后利润7802.047802.047802.047802.047802.047802.047802.04155171.427盈余公积金780.20780.20780.20780.20780.20780.20780.2015517.148公益金390.10390.10390.1114、0390.10390.10390.10390.107758.579可供分配利润6631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.73131895.7010应付利润0.000.000.000.000.000.000.000.0011未分配利润6631.736631.736631.736631.736631.736631.736631.73131895.70附表3 借款还本付息表 单位：万元序 号年 号123456合 计1借款及还本付息1.1年初借款本息累计0.002596.755394.498408.7711656.363320.24本金0.00250115、0.005000.007500.0011656.363320.24建设期利息0.0096.75394.49908.770.000.001.2本年借款2500.002500.002500.002500.000.000.0010000.001.3本年应计利息96.75297.74514.28747.59902.20256.992815.551.4本年还本付息0.000.000.000.009238.323577.2312815.552偿还借款资金来源2.1还贷利润0.000.000.000.006056.586467.9012524.482.2还贷折旧0.000.000.000.002279.542279.544559.072.3还贷摊销0.000.000.000.000.000.000.002.4计入成本的利息支出0.000.000.000.00902.20256.991159.192.5其他0.000.000.000.000.000.000.00合计0.000.000.000.009238.329004.4318242.75