1、城市生态旅游运营前置投入项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章 总论5第2章旅游项目运营可行性分析62.1XXXX旅游项目运营可行性分析62.2市场营销172.3旅游项目投入产出汇总19第3章 移动酒店项目运营可2、行性分析203.1酒店市场定位203.2经营思路263.3移动酒店经营测算293.4移动酒店产业招商初步模式363.5结论36第4章 旅游重点招商项目前置要求可行性分析374.1直升机项目374.2热气球项目434.3游船游艇项目484.4电动观光车项目514.5项目投入产出汇总54第1章 总论XX年在国家大力推进城镇化的大时政背景下，XX生态旅游公司借由XX集团向绿色城市运营事业转型的东风，乘势推出了郑州雁鸣湖、XXXX、惠州福田三大生态旅游项目的创新构想及经营模式，各项目将密切围绕 “7+N” 产品模式，结合国际露营地计划和都市候鸟计划，高效整合各方资源，创新度假服务型产品，从吃、住、行、3、游、购、娱、养7大要素及无限任意变量“N”的全面有效组合带来给我们的候鸟客户群一个完整、满意的绿色生态旅游体验。“国际露营地”以全国首创的优势，打造功能齐全，配套完善、规模领先的综合旅游地产项目。通过房车营地模式作为基础及连接点，同时容纳多个不同类型的景点及旅游项目，以其独有资源为核心(生态资源为主)的营地综合体。发挥房车可移动的优势，通过定制或套餐形式为游客提供分时段、分区域、分景观体验吃、住、行、游、购、娱的新型“露营地”模式，创造以“心情跟着风景走，营地随着心情走”为核心理念的新模式。模式最大特点：不占用建设用地指标国际露营地同时也是“候鸟计划”的旅游目的地，是候鸟计划的旅游体系的延伸。4、“国际露营地”通过与“候鸟庄园”产品的结合。真正实现具有旅游度假功能的旅游地产产品。借助旅游体系的发展，拉动其他产业的延伸及拓展，完成城镇化的初步阶段引入人流，拉动区域经济有效增长的第一步。 XX年是旅游公司推建项目示范点的元年，郑州雁鸣湖、XXXX、惠州福田三个主推项目陆续在年中启动对客经营，生态旅游公司全体将团结奋进，争取达成未来三年的经营计划目标。第2章旅游项目运营可行性分析2.1XXXX旅游项目运营可行性分析2.1.1项目背景安徽依托现有产业，构筑“一轴两核双翼”产业分布格局，“两核”指合肥、XX，是安徽目前发展最具活力和潜力的两大增长级，是承接产业转移的核心区域。其中，XX大力发展汽5、车、新型材料、电子电器、现代服务业等产业，包括瑞创叉车工业车辆生产基地、集瑞联合重工、玉柴联合动力、新兴铸管三山工业园、美的日电生产基地等，重点项目拟投资总额超500亿元，将形成全国重要的制造业基地、现代物流中心和创新型城市。十二五规划显示，XX市到十二五期末城市规划人口逼近五百万，现阶段XX市人均GDP近7000美元，周边城市都进入休闲度假旅游时代。安徽省旅游空间布局确定为“3411”，即三个旅游中心城市、四大旅游板块、十大旅游主题功能区、十大旅游精品。三个旅游中心城市，即黄山市、合肥市和XX市。皖江城市带旅游区以XX为龙头。在XX旅游发展格局中，XX镇依托优质的水资源，打造水乡休闲度假旅游6、区。XXXX宏观区位条件良好，处于泛长三角经济圈、南京都市圈、马芜铜金三角三重辐射范围内，周边有芜马、芜宣高速，205及318国道，交通便利，项目基地距XX县城15分钟车程，距XX市约40分钟车程。项目基地连接XX市的湾石公路将拓宽为双向六车道，高铁贯通XX后，项目将进入沪、杭、宁、合两小时交通圈。总体而言，XX成为省级产业发展极核，产业投资额高，资本劳动密集产业多，人口基数大，创造的社会财富大大增加，人们的经济收入大大提高，有利于旅游产业的发展。加之XX的旅游格局处于安徽整体布局的重要位置，政府对XXXX旅游发展会有一定的政策倾斜。随着交通环境不断完善，周边大型经济圈能为XX项目基地源源不断7、地提供丰富客源。因此，XXXX发展旅游业顺应时代发展的潮流。2.1.2市场分析2.1.2.1旅游客源市场XX市旅游发展总体规划数据显示XX旅游客源以本省客源为主，占游客总数的64%，XX旅游客源前几位的城市是XX、上海、合肥、南京。XX市国民经济和社会发展统计公报（20072011）统计，2011年XX主要客源市场人均可支配收入情况为，XX21561元，上海36230元，合肥22459元，南京32200元，马鞍山27325元，该数据表明XX主要客源市场人均可支配收入均高于全国平均水平，出游力强。2.1.2.2旅游消费特征XX旅游市场增势迅猛，主要客源市场消费能力较强，休闲度假产品开发成为趋势。8、XX客源市场以家庭游、自驾游为主流形式，乡村游等城郊游异常火爆，银发旅游成时尚。长三角客源以休闲度假为主要动机，乡村度假、商务会议、康体疗养等是旅游热点。客源出游目的旅游消费首选出游偏好其他出游特征重点市场江苏观光、度假比重大，60.58%住宿餐饮比重高（22.5%、20.12%）文物古迹、山水风光等传统大众型旅游产品个人、家庭或与亲朋结伴出行的比重最高，占59.91%文化游、乡村游、自驾游上海观光为主，其次度假和疗养交通、餐饮为主更加理性和自主，倾向旅游的休闲性讲究质价比，重游率低，重游者多为商务游客自助游、家庭游、商务游浙江观光游览、休闲度假人均计划旅游花费885元近郊休闲自助游为主，占59、2.6%乡村游、自助游、度假游数据来源：中国国内游客抽样调查资料2.1.2.3旅游专项市场（1）乡村旅游市场l 市场现状目前我国乡村旅游的年接待游客人数已经达到三亿人次，旅游收入超过400亿元，占全国出游总量的近三分之一。XX乡村旅游异常火爆，2012年“十一”双节期间，以长三角地区为主的旅游车辆大量进出XX市，吃农家菜、品味农家韵味、体验XX乡村优美环境的乡村旅游成为最受热捧的旅游产品之一；8天时间，乡村旅游的游客量同比增长60%。l 市场特征人群特征出游时间出游方式出游目的产品偏好来自XX及经济发达的大中城市居民以12天居多；受季节影响较大多为自驾游，以家庭和朋友结伴出游为主回归自然、康体10、养生、增长知识、增进感情对文化、风光、美食要求较高，注重参与性l 供给分析供给丰富：XX现有全国农业示范点4家、省最佳旅游乡镇1家、省优秀旅游乡镇1个、省旅游乡镇4个、省农家乐旅游示范点7家；缺文化、少配套：虽然XX及周边不乏高品级乡村旅游产品，但其开发仍处于初级阶段，缺少特色文化注入及高品级度假配套注入。2小时交通圈内主要客源地高品级乡村旅游产品分析产品区位特色主要产品级别大浦乡村世界XX市区灾害体验海啸体验馆、热带植物园、特色瓜果园、农场采摘、葫芦神宫、浦天童乐、避雨葡萄园、生态酒店、3D影院等AAAA、全国农业旅游示范点三十岗乡生态农业旅游区合肥市庐阳区绿色农业生态观光农业园、原生态天然11、氧吧公园、农家乐AAAA肥西老母鸡家园景区合肥市肥西县鸡文化逮鸡场、斗鸡场、垂钓中心、摸鱼塘、野炊凹、CS野战营地等AAAA丰乐生态园合肥市长丰县农业休闲精品花卉、亲水休闲、果蔬采摘、体育运动、儿童娱乐AAAA（2）家庭旅游市场l 市场现状家庭休闲度假旅游成为当今旅游一大热点，25%的家庭旅游携带18岁以下的孩子，其中91%的家庭旅游以休闲娱乐为主；上海、南京家庭旅游的愿望在全国最强烈，一半以上被调查家庭已经全家旅行过，52.7%的家庭有全家出行计划；XX市场家庭游、自助游等新形式成为出游主流方式。l 市场特征：目的地选择：选择可提供多种娱乐方式的旅游地，如XX方特欢乐世界是适合家庭游的产品；12、出游方式：自驾车为主；出游时间：寒暑假及节假日；“亲子游”持续升温，家庭旅游与孩子教育复合是趋势；小手牵大手：以孩子需求为导向，孩子意愿影响全家停留时间；在旅游中增进与孩子间的情感交流；女性决策为主。（3）自驾车市场l 市场现状自驾游已成为来XX旅游的最主要方式，以方特双园、大浦乡村世界、马仁奇峰、丫山花海石林等景区为旅游目的地的自驾游散客量约占总游客量的70%；XX自驾游客源地除XX本市及长三角游客外，还包括北京、天津、新疆、河南、江西、湖北等十多个省、市、自治区；截至2011年，XX市汽车保有量已达22万辆，年增长20；2011年在上海举行的“首届长三角自驾游产业论坛”指出，长三角自驾游出13、行数量将占整个旅游市场的45至55。l 市场特征：休闲度假是主要出游目的，占比达到38.3%；环境和交通条件是重要关注点；追求自由化、个性化、私享性的休闲度假体验；自驾车旅游者中，男性多于女性，超过总数的70%；以2545岁的中青年人为主；以短途游为主；自驾车旅行大多集中于13日游。（4）商务会议市场l 市场现状商务会议市场有规模大、时间长、档次高、利润丰厚等突出优势，被公认为旅游业“金矿”；国际会议协会（ICCA）预测，中国有可能成为21世纪国际会奖旅游首要目的地；目前，XX市年产值超百亿元企业3家，超10亿元53家，超亿元487家，其中，境外世界500强企业投资的有36家企业；高端商务会议14、目的地多为休闲度假功能丰富的景区型会议场所。l 市场特征消费能力强，重质不重价；商务客人与观光客人消费比是 2.5 ：1；该群体受季节约束较小，能有效地平衡旅游市场的淡旺季，提高旅游产品、设施的利用率，进而提高区域的综合经济效益；平均停留时间较长，其产业拉动力远高于大众旅游；一般旅游产业对相关产业的拉动比为1：4，商旅有更强的联动效应，拉动比为1：6。l 供给分析供应量充足：截至2010年底，XX市星级酒店增至22家，其中五星级酒店1家，四星级3家，三星级7家，二星级11家；景区型会议场所缺乏：虽然XX有一批高星级酒店，但缺少适合度假的景区型商务会议场所。2.1.2.4市场分析总结根据市场现状15、交融辐射范围、经济水平以及资源影响力，锁定目标客源市场以XX为本市核心市场，以23小时交通圈为出游力强的其他城市（包括上海、合肥、南京、马鞍山等）为辅助市场，打造体现本地特色文化、度假配套完善的四季型乡村度假产品；增加科普性强且针对全家不同成员的多元娱乐休闲产品；打造景区型会议度假设施；补充适合银发客群的一至二日游短途游产品；打造软硬件兼具的一流自驾车目的地。2.1.3旅游资源禀赋分析2.1.3.1自然资源分析及开发导向（1）重要自然资源l 以纵横水网为特色的水系资源；l 以香湖岛为代表的岛田资源；l 以水稻、棉花为代表的农作物资源；l 以青虾、鱼鳖为代表的水产资源；l 以荷花、芦苇为代表的16、景观植物资源；l 以湿地鸟类为代表的动物资源。（2）自然资源总体评价基地内部水网纵横、田园成岛、风光秀美、物产丰富，共同形成了以香湖岛为集中代表的典型皖南田园水乡风光。目前已经具备旅游开发的基础条件，但高品质资源缺乏，亟待激活潜在价值。（3）自然资源开发导向水网资源岛田资源农作物资源水产品资源植物景观野生动物开发策略功能丰富化、产品多样化一岛一品、合岛成群、岛居生活更新品种、形成示范、承载休闲体验品牌突破，价值链延伸由点到线，由线到面，营造氛围精心保护，面对专项，综合开发开发方向水上休闲、水上演出、水上活动、多层级的游船系统景区休闲化改造提升，周边扩展休闲产品和度假产品引入经济作物、构建科技农17、业示范，打造休闲农业精品以旅促销，以销促养，以养带游。美食、休闲体验产品现有荷塘景观补充休闲功能，新增特色植物景观针对性的打造少儿科普、摄影等专项产品2.1.3.2人文资源分析及开发导向（1）重要人文资源XX圩陶木匠（陶渊明后裔）率众筑堤围垦。香湖岛小乔香消玉殒处灵龟墩守护XX的神龟（2）人文资源总体评价项目所在地XX圩是建于南宋、保留至今的古老农耕文化遗址。代表了传承千年的水乡生活形态。除此之外，基地内部没有现存历史文化遗迹，仅有“陶渊明后裔筑圩”、小乔香消玉殒、灵龟墩等传说在遗留民间。有赛龙舟、鱼鹰表演等民俗活动。人文资源品质不高，有待深度开发。（3）人文资源开发导向文化观光、文化休闲特色18、景观、主题活动乡村休闲、农业体验田园度假、商务会议生态居住、文化地产博物馆、情景商业、创意园区景观系统、活动节庆、婚庆产品农家乐、农业科普、农事体验度假村、主题会所、休闲养生文化商业、创意园区、景观地产2.1.4旅游项目开发思路2.1.4.1主题定位“XXXX水韵清末民国水乡主题灵魂的载体”2.1.4.2开发思路及建设内容水乡主题氛围及露营地打造以水上人家为核心、陆地以徽派文化为主的两种类型为依托，建立4种核心内容设施作为硬件氛围营造，与现场的人、其他延伸内容作为软件进行相互呼应，打造身处中原特色清末民国水乡小镇的感觉。主题延伸服务、氛围、设施、配套项目（1）硬件开发l 徽派仿古商业街区（酒吧19、商店、餐厅、徽派建筑酒店、会议室）l 水上露营地（水上木屋营地、水上运动、科普教育、水上团队拓展项目）l 农/牧场游乐区（蔬果采集、农耕体验、生态科普、婚庆摄影、动物喂养、骑马）l 水乡标志性建筑物（茶楼、小桥、码头、牌楼、游船、屏风）l 儿童户外职业体验综合区（家庭陶艺坊、儿童驾校、儿童高尔夫、儿童渔场、儿童牧场、儿童军营、蛋糕制作工坊）（2）软件配套现场的服务人员、保安、工程人员及管理人员的服装，还原民国的传统服饰。（3）延伸产品支撑1）表演以安徽民国初级作为蓝本，以当地文化为背景，演出一场具有跨时代集杂技、走秀小品、话剧为一体及耳熟能长的表演秀，如：l 乱世家人舞台剧l 烟雨话江南情景20、话剧l 坐花轿迎亲表演l 水上擂台比武招亲表演2）娱乐以江南水乡为背景，打造一系列的主题游乐、观光、娱乐项目：l 江南水乡荷花游船l 江南人力车、坐轿体验l 江南婚庆仪式体验l 江南取景摄影l 农场农耕或牧场体验l 葡萄酒试酿体验l 堆沙、滚草球、拓展3）商品以江南小镇为背景，打造一系列的主题商品、餐饮、消费体验：l 旅游特色纪念品l 植物香薰DIYl 合家欢餐饮DIYl 休憩呼吸新鲜空气散步l 工艺品DIY2.1.5旅游项目前期建设投资估算XXXX基本需求设置表编号项目尺寸单价XX(万元)数量用地需求（亩）费用1洗手间男蹲位4格，尿池5个；女蹲位8格，残疾人洗手间一格25611502指引牌221、.5米高0.351806.33垃圾筒环保分类，500平方需一组0.085330.542.644大门出入口验票道闸系统（含闸机和会员系统）3511355售票处60平米，房车3012306客服中心100平米，房车4011407商店100平米，房车203360外卖车卖小吃、饮料430.512医务室30平米，房车2010.520码头可同时停泊20艘船1511.515保安岗2.25平方（符合风格）150.55景观亮点挖掘亮点视觉元素（主题景）10011010019跑马场10亩，4米宽跑道，含马厩501108021山地车场5亩地，不规则土地，车棚和维修点60156027小动物放养1000平米场地，各式小动22、物放养1011.51028表演场地简易站立式（含简易灯光、音响）501305029开办费包含筹建期工资、运营办公物料采购、员工宿舍与膳食等等2001020031儿童体验综合馆3300平方（含迷你高尔夫、儿童驾校、环保科普展。）15015150总计731065942.1.6旅游项目运营成本分析项目运营成本（万元）名称XX（按8个月）20142015注释芜湖陶辛人力成本100人240万120人541.32万132人595.45万除游船外，游玩项目消费外包，人力成本按照合同除工衣、培训外所有费用由乙方承担，收益以分成各自占相应比例，所以其员工费用我司承担工衣、培训等1000元一人一年。我司占人数1023、5人（保安24人、保洁10人、绿化6人、售票10人、验票5人、客服3人、市场营销7人、行政人员（含财务）10人、船夫和导游20人、工程维护5人）,人员工资平均3000元一月，13个月，含福利（培训）50、工资2400（含管理人员）、工衣50、住宿100、工作餐400。之后按照相应比例增加。年营运杂费150180198水、电、排污费用，设备维修，公共区域维护，耗品等。根据营业额20%的增加，相关费用相应增加。营业税金6%102127.8178.2根据营业额5%计算市场推广150180180第一年市场认知度不高，包含广告推广、策划活动等，占预计营业额12.5%，第二年调整为7%；第三年调整为5%。24、所得税费0192.97404.37总营业额减去所有费用支出余额25%计算。餐饮与商品90180180外卖餐饮店与商品按70%毛利率计算，首年10万人次，20元人均消费。办公（差旅）203639.6包括办公设备维修、文件、办公用品、差旅。公关招待244347.3政府、同行、业务往来等财务支出85.2885.99106.99根据前期投入1065.94万元（加上产品更新费用）按银行利率8%年利率分摊。产品更新0300300第二年随着第一年的成功迎客，社会知名度提升，招商方面引入更多元素，产品更新费用是为新招商户提供必备基础设施建设。产品不断更新才有市场竞争力和推广理由，创造回头客。表演活动9211025、121黄金周及重要节假日（元旦3天、春节7天、清明3天、劳动节3天端午3天、暑假的周末17天、八月十五3天、十一7天，总共46天）临时表演节目，每场2万.另还有已经营造的乐器演出。地价10.9538.2238.22地价为1500元/亩/年，73亩总计964.232015.32389.132.1.7旅游项目产出分析项目占地经营类别产出分析（万元）注释第一年第二年第三年芜湖陶辛原3A景区范围内人流量25万人次年我司36万人次年39.6万人次年消费人数按照10万人次为基数由于XX产品以荷花观赏的特殊性，所以把游船收入作为门票收入方式，在岛上和部分陆地面积经营游玩项目和二次消费项目。每年有300万产品26、更新费用预算，用于新招商户我方投入和增加项目设置的费用。餐饮（小吃为主）和商品消费 人均20元200100%45元人162060元人2376游船45元人450古筝、笛子演奏345（人均二次消费30元，其中10元为招商合作的游玩项目，分成比例3:7，我司占30%）30%936（游玩项目的增加，运作的优化调整，人均二次消费35元，其中15元为招商合作的游玩项目，分成比例4:6，我司占40%）9361188（游玩项目的增加，运作的优化调整，人均二次消费40元，其中20元为招商合作的游玩项目，分成比例5:5）1188热气球50元人水上运动20元人垂钓30元人直升飞机待定热气球80元人热气球广告收益5027、万年水上单车20元人荷花观赏小计（万元）99525563564未包含投入成本回收分摊期的平均费用。2.2市场营销根据项目开展，通过建立自主独立营销体系“候鸟会员营销体系”、传统渠道营销体系、因特网营销体系，三种体系组成国际露营地的营销模式。通过以“成报”为核心在各地展开市场推广的相关工作。第一步：2月建立“候鸟会员营销体系”将候鸟计划实体化呈现在我们的客户面前。计划在XX年4月完成系统及网店的搭建。第二步：3月完成因特网营销体系的网络及合作关系建立，4月开始进行项目线上销售。第三步：4月完成传统营销体系的网络及合作关系建立，5月各地正式成团到项目参观游玩，“成报”完成各地媒体的公关及舆论推广，28、逐渐推出各类主题活动。（1）候鸟会员营销体系实体1）绿色候鸟4S体验店主要设置于项目及周边经济发达的中心城市，分为社区店和旗舰店两类，连锁经营。是“都市候鸟计划”的市场销售与营销终端。在三地项目及周边打造先行打造20家，其整合了集团绿色城市运营的四大产业板块的服务和产品末梢。核心价值在于：l “候鸟生活方式”最完整最直接的体验式窗口；l 客户渠道最有力的保证与把控；l 候鸟计划各项产品的零售终端，客服终端；l 合作联盟商加盟的有力支撑点；l 国家绿色产品的示范销售点；l 候鸟庄园的体验点；l 销售。运用“绿色候鸟4S体验店”作为平台,短时间内融合所有以绿色环保及促进低碳生活为目标的产业链。增强29、及缔造明确的“候鸟计划”产业市场融合优势，形成有型的销售实体，为联盟商提供最实效的市场效应。2）经营模式租赁铺位以连锁体验店经营模式为基础，利用产品联营、铺货的零售店商业模式进行整合经营，产品展架等由联营商提供，我们从产品销售中提取10%-20%盈利，打造市场首家生态集生态旅游，绿色地产，绿色商品及农场品、低碳生活保障、环保食品为一体、绿色环保资讯的4S体验店模式。（2）候鸟营销体系实体销售会员卡建立联通XX业主、各联盟商家及目标客群的会员预付卡/消费卡系统，在以实体店为支点实现充值、预定、消费、服务功能的高度统一和集中。建立最直接有效的客户市场，并累计“候鸟”客户群，同时利用卡消费模式，将联30、盟商户的消费提成与我司作为发卡方的利润挂钩，增加收益同时具有非常庞大的产业扩张能力，是联盟经营的基础营销产品。缔造开发商、营运商、合作商为持卡者带来巨大附加值。（3）推广体系成报媒体推广平台通过以成报集团为营销推广运营商的核心角色，通过生态旅游公司的产业招商板块配合，为项目及联盟商搭建营销推广平台，并有效在市场上更快，更直接，更优惠的实现市场推广及营销的作用，放大各项目及联盟商的产品优势及产品特色。推广策略：在根据旅游产业的特殊性，以低成本高产出为前提，重点投放户外硬广、电台、微博、电视四大宣传渠道为主要宣传手段，同时搭配报纸、杂志等复合手段在短时期内将项目知名度提升，实现造人气的前期条件。（31、4）营销体系定期举办各类论坛、展览及主题节庆活动活动营销：通过成报的推广为基础，利用各地项目的拓展，打造“中国城镇化”论坛、“城市候鸟”论坛、“生态旅游户外用品”体验展销会、“绿色旅游农产品”体验展销会以及项目当地文化为背景的“大闸蟹节”、“荷花节”、“菜心节”的主题打造，形成每个项目具有“三展二论坛一节”的整体活动营销体系。（5）因特网营销网络营销联盟商及自营网络的营销前期建立有效的线上营销体系，与驴妈妈、携程等国内外一流旅游营销网络平台建立合作关系，通过线上平台针对项目进行销售。在中期利用候鸟体验店以及消费/预付卡的营销体量的递增，开展自营网络平台的搭建。（6）传统渠道营销建立全国战略合作32、旅行社300家在项目筹建期，在目标客群的客源地建立超过300家的传统渠道营销网络，利用项目的市场差异化及区位优势。打造区域绝对优势的强势营销渠道，保障基础年游客量的到达率。（7）国际露营地经营体系三维一体经营以金钥匙物业、酒店为经营管理基础，以国家4A景区标准，套用国际ISO9001服务体系以及加拿大金色养老服务体系为核心。打造具有国际化的旅游休闲养老度假区。（8）经营体系连锁品牌利用金钥匙、候鸟计划为基础，以全国项目为支持，形成全国具有国际影响力的连锁度假经营品牌。2.3旅游项目投入产出汇总旅游项目投入产出汇总表（单位：万元）项目前期投入用地需求（亩）第一年第二年第三年营业额经营成本营业额经33、营成本营业额经营成本芜 湖1065.9473995964.2325562015.335642389.13利润-30.77540.71174.87总利润1684.8（扣除前期投入1065.94万元，还收益618.86万元）通过运营核算及财务分析，我方一次性投入1065.94万元，三年总营业额为7115万元，经营成本（含产品更新投入）5368.66万元，营业利润1684.8万元，减去前期投入费用，三年回本后收益618.87万元。项目年度投资财务内部收益率落差为正数，大于基准收益率及地产升值率，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，整体项目在经济分析上是合理可行的。34、通过区域主题打造景区，形成有主线串联的全国项目，形成XX特有而较难快速复制的旅游地产产品，利用产品在短期收获人气及经济效益，中期收获品牌效益，长期收获国家政策导向下社会效益。旅游景区运营的作用大大提升区域地块的知名度，为都市候鸟计划提供丰富多彩的游玩配套，配合绿色城市运营土地一级开发，配合新城镇化以综合运营提供有力保障。第3章 移动酒店项目运营可行性分析3.1酒店市场定位移动酒店作为XX项目项目的一部分，由广州利百鑫酒店管理有限公司进行整体运营和管理，酒店以休闲度假、温泉养生、会议会展、绿色餐饮为主要的经营板块，以候鸟庄园创新的酒店形态为载体，融入了以“减压文化”为核心的文化元素，打造一个吃、35、住、行、游、购、娱、养一体化的消费模式，满足了客户的生活、度假需求，让客户充分享受在度假的美好时光，感受移动酒店给他带来的创新生活方式，打造生态休闲旅游度假王国。定位阐释（1）XX地区历史文化源远流长，名胜古迹星罗棋布，但是，由于人口密集，生态资源却弥足珍贵，XX为长三角地区珍贵的自然资源。作为项目将大力开发生态度假旅游以及附属产品，酒店是生态旅游的核心载体，本酒店为可移动式、低碳、环保、创新等特点，包含一体化的吃、住、行、游、购、娱、养的硬件设施，全面丰富的娱乐配套设施，构成了“一站式”消费模式，满足了客户的度假需求，让客户充分享受在休闲度假的时光，感受我们给他带来的候鸟生活方式。（2）项目36、均具有良好的地理区位优势和政策优势，结合生态会议、会展的蓬勃发展和XX等周边中原地区日益增长的会议、会展需求，以政府、企业为核心客户群，打造集会议、接待、展销、婚庆多形式于一体的生态会议会展新模式。通过会议会展的成功搭建，为酒店创造更多的经济效益，保证候鸟庄园的良性运营。通过以上的定位阐述，移动酒店将以生态度假、生态会展的核心定位，填补市场空白，打造项目地区的度假、会议酒店的知名品牌，通过温泉、农耕年华的特色吸引点，带动整个项目的前期开发，为绿色城市运营的后续开发提供有力支撑。文化主题定位一、移动酒店的风格主题1、安徽XX项目：徽派民居风格安徽XX地块周边现拥有大量的老式民居，徽派的建筑特色鲜37、明，整个景区定位为保护原始的民居风格，修旧如旧。现移动酒店地块的设计主题依旧保持整体设计风格，以徽派民居的设计风格进行建设。以下为设计风格的图例：由于移动酒店的特殊性，以上的建筑风格需要进一步与建造商沟通，了解建造的难度和可行性，但整体以控制投资成本为基础，保持以上风格设计。以上的酒店风格设计为外观和结构方面，酒店内部保持星级酒店的专业性和高端性。二、文化主题移动精品酒店不同于星级酒店，颠覆了传统酒店的模式。以“减压文化”为核心文化，在功能规划上突出特色、精品，真正打造成为具有特色的度假。，同时融入睡眠文化、沐浴文化、健身文化、红酒文化等，为移动精品酒店注入文化元素，提升品位。l 睡眠文化移动38、酒店客房采用目前主流的阳光大房设计，客房内设置有可供选择的睡眠枕头，减压音乐播放，配合生态景区内的生态氧吧、蝶鸟虫鸣、让客户在房间里放松、减压，尽享轻松个人空间。 l 沐浴文化浴室内设置有先进的减压淋浴设备，可依据自身的情况调节淋浴设备，配合高端的温泉会所和SPA服务，将减压融入沐浴文化内涵。 l 农耕文化移动酒店通过农业体验、农业观光、农业科普、绿色餐饮等方面，还原农耕的原始生活，让客户感受农耕文化，体验健康的生活。l 健身文化如今生活快捷奏，疾病年轻化，在这些情况下，我们更应该加强身体锻炼，我们将健身文化如入移动酒店，更是将健康还给我们的客户。我们精心的为客户设计一套健身计划，将室内健身和39、户外运动结合在一起，让健身回归自然。 l 红酒文化酒文化在中国文明中源远流长，然而，我们将红酒文化引入移动酒店的目的是想打造一种浪漫并且不贪杯的氛围，我们设置有红酒吧，客户可以参与红酒的酿造过程，品尝自己酿造的美酒。具体的项目可以依据客户的喜好自行选择。 l SPA文化： Spa与养生的完美结合，在轻音妙曼、芳香的雅致空间里，享受水滴、花瓣、绿叶、泥土的亲抚，吮吸大自然森林原野的植物所散发出清新气息。 l 心灵瑜伽文化： 一片心灵的净土，众多烦恼袅袅而散。独具创意的宇宙治疗音乐结合了中医十二经络与阴阳五行理论，让您在音乐的陶冶中得到放松。 减压文化是酒店的核心文化，通过音疗、中医五行、自然风景40、等方式让客户得到放松。 l 环保文化： 倡导绿色移动酒店理念，高品质，选材用料一丝不苟，支持社会公益事业发展，提升品牌形象，从此走向低碳生活。 移动酒店的建材均采用环保产品，配合景区的自然风景，为客户营造的是一个环保主题氛围。 3.2经营思路安徽XX目前已经是3A级景区，景区内部拥有一定数量的住宿设置，但整体层次、合理性均有待提高，针对市场现状，我司结合移动酒店的自身优势和市场环境，通过以下方法完善经营策略。（1）市场推广在移动酒店的市场推广方面，我们采用线上+线下的模式，其中在港口、机场、车站、高速路等地方安放广告牌，在项目周边迅速产生轰动效应，配合媒体（报纸、电视、电台、网络）的宣传力度，41、短时间内将移动酒店产品融入客户群的生活中，促进整体营销。通过成报传媒、当地著名传媒机构、物业客户资源、订房网络平台、国际金钥匙联盟销售平台进行酒店前期的宣传推广，结合移动酒店创新、时尚的酒店新形态的话题，提高移动酒店在知名度和关注度，引起轰动效应，吸引更多的媒体及先关机构关注和报道。（2）客源市场移动酒店的主要客户为散客（自驾游客户、家庭度假客户）、会议团、高端旅行团、会籍客户。周一至周四由旅行团的团队客户、会议团队客户保证日常开房率，周五至周日则减少团队客户的接待量，主要针对自驾游、度假游等客户。（3）营销模式在移动酒店的前期，我们与旅行社合作，设立高端度假团、生态会展团等团队形态，通过旅行42、团保证移动酒店周一至周四的正常开房率，并提升移动酒店在周边城市的认知率，吸引更多的高端散客前来休闲度假、温泉养生、农业体验、理财投资，逐步扩充移动酒店的营销网络。同时，高端旅游团客户、会展团客户将成为移动酒店的未来潜在客户。通过会籍的导入，使会籍会员的高端客户群和移动酒店捆绑在一起，通过体验移动酒店产品最终成为移动酒店的忠诚客户。另外，酒店专业的营销团队将针对500强企业、外资大型企业、知名国企、事业单位等进行市场营销，使这些客户资源来到移动酒店举办活动、接待等，增强移动酒店的知名度，增加酒店收益。（4）特色功能配套l 农业体验在移动酒店的餐饮设置上，我们采用中西结合的方式，其中，中餐以项目当43、地的农家特色饮食文化为基础，以有机农产食品为原料，运用原汁原味的地方烹饪方法，打造绿色、健康的饮食体验，而西餐主要是为了满足酒店的功能配套，亦是有机食品为原料进行烹饪，满足酒店日常早餐、午餐、晚餐的基本要求。通过中西餐相结合的方式，满足不同客群的实际需求，完善酒店的餐饮结构，通过饮食体验，促进了农业有机产品的推广和销售。移动酒店的客户可以选择性的参与农事耕作，体验农耕的乐趣，如客户没有精力长期照例，也可以委托我司待其照理农田，通过农田的耕作，体验农事活动的乐趣，了解农业知识，实现农业体验、农业观光、农业科普的效果。（5）主题活动多样化XX历史文化深厚，人文文化浓郁，酒店管理公司将针对移动酒店的44、自身优势和当地市场反映，在不同时期及季节组织丰富多彩的主题活动，如有机蔬菜节、大闸蟹节、旅游节、荷花节、音乐节等，另外，五一黄金周、十一黄金周、元旦、春节等主要节庆假日，我们都将推出主题活动，吸引客户前来消费、体验，在丰富移动酒店的主体化的同时，极大地拉动了移动酒店的人气，提高了移动酒店的经营收入。（6）国际金钥匙联盟服务及平台移动酒店采用国际一体化金钥匙服务，针对各地项目实际情况的不同，有针对性的增加特色性服务，整体的服务标准符合4星级酒店的要求。通过金钥匙管家服务，为购买了移动酒店的客户，提供一对一的金钥匙生活服务、顾问服务、代理服务等等，让客户享受金钥匙带来的尊贵享受。另外，通过金钥匙联45、盟的酒店、高端物业的资源，为分时度假提供有力的支撑，金钥匙联盟拥有完善的酒店预定系统和酒店的客户资源，覆盖中国29个省75个主流商业城市，其中，海外酒店28家、中国酒店117家。客户通过金钥匙预定酒店可以享受低价折扣、一卡通的便利性、积分反馈等等，极大地提升了客户的专属性和尊贵性。移动酒店通过金钥匙的平台，大大提升了移动酒店的价值延伸，同时也为返租式销售、积分赠送等营销行为提供了有力支撑。金钥匙联盟拥有景区酒店、生态俱乐部酒店、生态农庄等度假资源，为分时度假提供了平台和分时度假的成员，有利于分时度假模式的操作，为分时度假的正常运营提供后台保障。（7）分时度假分时度假是候鸟计划的服务载体和运作基46、础，客户可以通过移动酒店的平台实现分时度假，20余个景区内移动酒店，配合金钥匙联盟300余家酒店，充分满足分时度假的普遍性、广泛性、可操作性，实现分时度假的合理落地。把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，用锁定且优惠的价格按份以会员制的方式一次性出售给客户，顾客拥有在一定的期限内（一般为20至40年）在这一住所每年住宿一周的休闲度假权利，同时还享有增值、转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。当消费者购买了某一处住所后，通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方同等酒店的使用权，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。通过以上的阐述，我们的47、经营思路是以特色化温泉、体验式农业、主题化活动为基础，通过返租的销售模式和会籍权益设定，以及整合物业、农业、旅游、传媒、金钥匙联盟等相关资源，通过分时度假的运作模式，提高移动酒店的知名度和人气，保证移动酒店的客房、餐饮、温泉、会议、生态SPA等主要板块的经济收益，为移动酒店的销售提供良好的服务口碑和优越的生活体验。3.3移动酒店经营测算3.3.1XX项目经营测算XX项目移动酒店功能规划有客房、餐饮、会议、生态SPA、温泉等。以下针对福田项目移动酒店进行了投资成本匡算。 移动酒店预期投入成本估算（XX项目）项目单价/系数建筑面积（）成本小计（元）备注酒店接待中心投资成本3000200600,0048、0含建筑成本、硬装成本总服务台及办公室20行李房201间保险箱101间商务中心101间男女厕所20各1间酒店大堂120客房投资成本250036809,200,000含建筑成本、硬装成本一房一厅2400单套面积：60、套数：40套二房一厅800单套面积：80、套数：10套三房一厅480复式单套面积：120、套数：4套温泉会所投资成本25001,5003,750,000含建筑成本、硬装成本会所大堂150SPA40010间温泉区9501个大池、5个小池餐厅投资成本40006002,400,000含建筑成本、硬装成本就餐区350150个餐位厨房150餐厅工作间100会议投资成本30006001,80049、,000含建筑成本、硬装成本大会议室2501间中小会议室3004间卫生间50男女各1间后勤区投资成本600700420,000含制服房、酒店仓库、机电用房、仓库，其他由物业负责机电用房2201间酒店行政办公区200租用农民房酒店总仓库200租用农民房（1间）制服房801间土地成本800元/亩/年43亩172,0005年土地租用成本温泉打井成本2000001200,000打井深度不深于100M机电设施设备3007,2802,184,000含供电供水系统、弱电、温泉设备等开办费及运营费4007,2802,912,000含布草、用品、餐厨具、3个月员工工资、员工宿舍 总计23,638,000备注：投50、资成本是系数参照四星级酒店标准取定，档次定位中高端。XX项目酒店客房为54间，包括一房一厅40间，二房一厅10间、三房一厅4间，以下为开业首年的日营业收入： 移动酒店基期日营业收入（XX项目）房型容量使用率平均价格小计合计客房一房一厅4065%6001560045870二房一厅1065%9005850三房一厅450%16003200总计5424650生态餐厅150150%6013500会议440%12001920生态SPA（外包分成）1050%100500温泉6080%1004800杂项500备注：客房价格为套票价格，含景区门票、游艇体验、温泉、农耕体验、早餐。为了更清晰的了解XX项目移动酒店51、的经营情况，我们列出了5年经营财务预测。 移动酒店5年营业收入预测（XX项目）第1年第2年第3年第4年第5年合计客房8,997,250.00 9,537,085.00 10,715,868.71 11,358,820.83 12,040,350.08 52,649,374.61 餐饮4,927,500.00 5,223,150.00 5,868,731.34 6,220,855.22 6,594,106.53 28,834,343.09 会议700,800.00 742,848.00 834,664.01 884,743.85 937,828.48 4,100,884.35 生态SPA91,252、50.00 96,725.00 108,680.21 115,201.02 122,113.08 533,969.32 温泉1,752,000.00 1,857,120.00 2,086,660.03 2,211,859.63 2,344,571.21 10,252,210.88 杂项182,500.00 193,450.00 217,360.42 230,402.05 244,226.17 1,067,938.63 合计16,651,300.00 17,650,378.00 19,831,964.72 21,021,882.60 22,283,195.56 97,438,720.89 移动酒53、店5年营业成本预测（XX项目）第1年第2年第3年第4年第5年合计客房899,725.00 953,708.50 1,071,586.87 1,135,882.08 1,204,035.01 5,264,937.46 餐饮1,971,000.00 2,089,260.00 2,347,492.54 2,488,342.09 2,637,642.61 11,533,737.24 会议70,080.00 74,284.80 83,466.40 88,474.39 93,782.85 410,088.44 生态SPA18,250.00 19,345.00 21,736.04 23,040.20 24,54、422.62 106,793.86 温泉350,400.00 371,424.00 417,332.01 442,371.93 468,914.24 2,050,442.18 杂项91,250.00 96,725.00 108,680.21 115,201.02 122,113.08 533,969.32 合计3,400,705.00 3,604,747.30 4,050,294.07 4,293,311.71 4,550,910.41 19,899,968.49 移动酒店5年固定费用预测（XX项目）单位：人民币元年份/项目行政管理费工资及福利水电能源费维修及储备金宣传推广费合计1 666,055、52.00 2,366,400.00 1,665,130.00 166,513.00 499,539.00 5,363,634.00 2 706,015.12 2,508,384.00 1,765,037.80 176,503.78 529,511.34 5,685,452.04 3 793,278.59 2,658,887.04 1,870,940.07 187,094.01 594,958.94 6,105,158.65 4 840,875.30 2,818,420.26 1,983,196.47 198,319.65 630,656.48 6,471,468.16 5 891,327.856、2 2,987,525.48 2,102,188.26 210,218.83 668,495.87 6,859,756.25 合计3,897,548.84 13,339,616.78 9,386,492.60 938,649.26 2,923,161.63 30,485,469.10 XX项目移动酒店员工人数为58人（其中包括客房、餐饮、大堂、温泉会所、工程、人事行政、财务、后勤等），平均工资及福利3400元/人/月。 移动酒店人员配置明细（福田项目）部门分部人数（人）备注总经办2营销部2房务部前厅部7客房11PA3会所会议农家乐厨房8餐厅服务员7酒吧2含户外SPA0外包温泉救生员2更衣室3电57、瓶车驾驶员0旅游公司提供会所前厅3工程部0旅游公司负责人事行政部办公室0与旅游公司统一管理员工餐厅0物业托管司机1财务部财务办公室2物业财务兼管收银3采购1仓管1保安部0物业托管总计58 移动酒店5年经营利润预测（XX项目）单位：人民币元年份/项目酒店营业收入营业税金及附加营业成本及费用折旧费用营业利润所得税净利润1 16,651,300.00 582,795.50 8,764,339.00 4,727,600.00 2,576,565.50 644,141.38 1,932,424.13 2 17,650,378.00 617,763.23 9,290,199.34 4,727,600.0058、 3,014,815.43 753,703.86 2,261,111.57 3 19,831,964.72 694,118.77 9,926,190.78 4,727,600.00 4,484,055.17 1,121,013.79 3,363,041.38 4 21,021,882.60 735,765.89 10,521,762.23 4,727,600.00 5,036,754.48 1,259,188.62 3,777,565.86 5 22,283,195.56 779,911.84 11,153,067.96 4,727,600.00 5,622,615.75 1,405,653.59、94 4,216,961.81 合计97,438,720.89 3,410,355.23 49,655,559.32 23,638,000.00 20,734,806.34 5,183,701.58 15,551,104.75 XX项目移动酒店自营部分通过5年的经营预测核算，预计5年经营收入9743万元，5年扣除折旧费用2363.80万后经营净利润1555.11万元。3.4移动酒店产业招商初步模式安徽XX项目示范区以54间客房的体量率先投入，各示范区的移动酒店总投入和产出将以产业招商合作经营的模式（目前磋商中有上市公司的中集集团、北新集团，民企的启光集团）合作方向初步总投资为我方30%：对方760、0%的投资、按利润双方50%分红比例分享收益，具体的合作细节仍需进一步双方磋商确定。合作经营模式投入产出匡算前期投入（30%：70%）利润分红（50%：50%）XX总投入合作方我方总利润合作方我方2363.8万1654.66万709.14万3918.9万1959.45万1959.45万3.5结论通过我司对安徽XX项目的宏观市场状况、酒店市场现状的了解和分析，配合切合实际的市场定位，酒店以休闲度假、温泉养生、会议会展、绿色餐饮为主要的经营板块，以候鸟庄园创新的酒店形态为载体，融入了以“减压文化”为核心的文化元素，打造一个吃、住、行、游、购、娱、养一体化的消费模式，满足了客户的生活、度假需求，让客61、户充分享受在度假的美好时光。 为了更精确的了解酒店的经营情况，我们对项目进行了详尽经营预测，三地项目的经营利润均非常可观，投资回收均在2-3之间，投资回报率高。结合以上，我司认为在安徽XX投入移动酒店是可行的。第4章 旅游重点招商项目前置要求可行性分析产业招商重点项目合作模式：（1）成立合营服务公司，原则上产品由投资方投入，我方投入土地、运营及基础配套设施；（2）比例分成原则上按50：50。4.1直升机项目（1）背景分析2010年11月14日，第八届珠海航展开幕前两天，国务院、中央军委下发了关于深化我国低空空域管理改革的意见，明确“十二五”期间将改革空域管理体制。此次意见的最大亮点在于对40062、0米以下低空飞行的制度的改变无需报批，只需报备。从飞行高度分析，直升机和螺旋桨机是政策最主要受益住，被压抑的低空空域中通用航空和私人飞机需求将有一个爆发式增长的过程。航空游览正在成为一种新的时尚旅游项目，我国航空游览具有很大的潜在市场。我国旅游景区多，景区内景点多而分散，有不少地方利用地面交通工具很不方便。虽然目前我国直升机空中观光、短途包机等项目还没有形成规模和产业，但随着国民经济发展，各项审批手续的简化，我国的直升机旅游市场有望真正启动，在未来510年得到飞速发展。郑州雁鸣湖、安徽XX、惠州福田三个项目周边市场缺乏直升机旅游产品供给，紧抓这片空白市场，在三地开发直升机航空旅游产品，寻求差异63、化发展，能够提升景区整体的市场竞争力，也能够提升景区品位档次，促进旅游中、高端消费市场份额扩张，增加景区的旅游收入。（2）主要意向客户：（3）投资项目：直升机低空观光（4）商业模式分析：直升机概念是一种特性效应的营销方式，生态旅游借助效应营销提升项目的品牌的知名度，并通过媒体及口碑传播快，速集聚人气形成论点，经过分析商业模式可分为短中长三种：短期通过低空观光、合影留恋、活动航拍、影视广告实现盈利，同时还可以申请专项扶持；中期可以捆绑别墅营销，买别墅送直升机飞时，地产提升了别墅档次，利用噱头实现价值翻倍，直升机项目通过飞时返还实现盈利，同时还可以成立“直升机精英飞行俱乐部”，推出直升机的购买租赁64、维护保养等增值服务；远期双方紧密合作引入资本进行规模复制，以实现生态旅游+全国低空联网的资本化运作。（5）经营模式A、双方成立项目公司，如：XX雁鸣湖直升机服务有限公司，我公司与合作方以30%：70%比例成立股份公司B、项目公司负责航道、资质等流程申批、运营C、生态公司负责基础及配套建设、推广营销（6）产业投入分析合作伙伴XX集团负责项项目名称量化金额项目名称量化金额要求直升机3台3500万停机坪500平方米50万围蔽、周围绿化飞机师3人300机库400平方米300万钢结构玻璃幕墙，含三个停机位250平方，维护车间100平方，办公室50平方维护师3人150油库1个5万地下油罐1个管理成本5人65、300基础配套20万水、电、排放、网络、入园闸口运营维护成本365天350万宿舍11人用15万项目宿舍楼分配开办费用开园100万土地使用20亩20万租用10年注册费用10万注册费用10万注册合资公司单项合计4710万合计420万（7）运营成本分析第一年运营成本项目名称XX数量费用（万）人力成本11人650耗品成本3架500水电成本900平方50税金成本10%430风险控制成本200推广成本100小 计1930第一年运营成本（万元）第二年运营成本（万元）第三年运营成本（万元）项 目XXXXXX成 本19302026.52127.8注：在第一年运营的基础上，后续运营成本以每年5%的速度增长（8）产66、出分析第一年产出效益项目名称XX流量单价/时/人营收卖别墅送机时10000600元600万低空观光13000800元1036万航空拍摄5050000元250万影视商业5050000元250万合影服务10万人次30元/人300万纪念品10万件30元（利润）300万合 计2736万总 计第一年产出效益（万元）第二年产出效益（万元）第三年产出效益（万元）项 目XXXXXX效益27363283.23939.84小 计总 计注：在第一年产出的基础上，后期产出以每年20%的速度增长通过财务评价及旅游地产分析，我方前期一次性投入成本420万元，第一年运营成本1930万元，后续每年以5%速度增长，前三年运营成67、本总和为6083万元，第一年产出效益2736万元，后续每年以20%速度增长，前三年产出效益总和为9958万元。前三年净收益为3875万元，我公司按30%比例收益为1162万。收益按年度30%增长，运营成本按5%增长，项目年度投资财务内部收益率落差为+25%，大于基准收益率及地产升值率，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济分析上是合理可行的。4.2热气球项目（1）背景分析热气球项目具有航空体育比赛、探险、休闲、空中摄影、气象探测、旅游观光、空中广告、地质地貌测绘、青少年科普教育等多重产业，与直升机项目在生态旅游平台上可以有效的形成互补，热气球运营成68、本低、留空时间长、具有静态与稳定性特殊优势。热气球运动在国外是非常流行的旅游、体育等休闲方式，是一项老少皆宜的运动项目，是目前媒体追踪报道的热点。据国际航联统计，所有飞行器中，热气球的安全系数最高。在国内已经形成一定规模的热气球运动俱乐部，如中航外企热气球运动俱乐部、宁夏中航热气球运动俱乐部、安徽中航热气球运动俱乐部，深圳中航热气球运动俱乐部，内蒙古中航热气球运动俱乐部等。，并举办有专门的热气球节庆赛事，主要有中国（莱芜）国际航空体育节、中国安阳国际航空运动旅游节、中国大足龙水湖国际航空体育旅游节、宁夏红寺堡航空旅游节、首届榆林波罗热气球旅游节、中国包头秦长城热气球节、中国（廊坊）国际热气球节69、全国热气球精英赛、全国热气球锦标赛（青海）等。可以预见热气球在未来几年会成为一种十分火热的旅游消费方式。（2）主要意向客户： （3）投资项目：热气球旅游观光（4）商业模式分析：与直升机项目概念属性相同，商业模式分为短中长三种：短期通过旅游观光、合影留恋、活动航拍、影视广告、科普教育实现盈利，同时还可以申请青少年科普教育专项扶持（高达3000万，由地方教育部门直接核发）；中期可以捆绑别墅营销，买别墅送热气球飞时，地产提升了别墅档次，利用噱头实现价值翻倍，热气球项目通过飞时返还实现盈利，同时还可以成立“热气球VIP俱乐部”推出热气球专线飞行增值服务；远期双方紧密合作引入资本进行规模复制，以实现生70、态旅游+全国低空联网的资本化运作。（5）经营模式A、双方成立项目公司，如：XX雁鸣湖热气球服务有限公司，我公司与合作方以49：51比例成立运营股份公司，固定资产属于XX生态，甲乙双方享受比例的利润分成B、项目公司负责航道、资质等流程申批、运营C、生态公司负责基础及配套建设、推广营销（6）产业投入分析合作伙伴XX集团负责项项目名称量化金额项目名称量化金额要求热气球1个30万停机坪250平方10万围蔽、周围绿化（城投负责）配套损耗件若干20万办公室库房50平方15万飞行师1人39万基础配套300平方10万木屋别墅型（城投负责）维护师4人41万土地使用300平方5万水、电、排放、网络、入园闸口（城投71、负责）燃料费96场/年8瓶/场30万开办费用现金25万项目宿舍楼分配（城投负责）车辆费1人10万租用10年（城投负责）空管费365天10万运输、开园、前期筹备（乙方提的要求）注册费用5万注册费用5万注册合资公司单项合计185万合计70万球体包含：1个定制球、8个航空钢瓶、2个双头燃烧器、8根系留绳、起球鼓风机、其它设备若干（7）运营成本分析第一年运营成本项目名称XX数量费用人力成本5人33万耗品成本燃料20万水电成本300平方10万风险控制成本50万税金成本10%144万土地租金300平方1万推广成本50万小 计308万总 计第一年运营成本（万元）第二年运营成本（万元）第三年运营成本（万元）项72、 目XXXXXX成 本308323.4339.57小 计总 计注：在第一年运营的基础上，后续运营成本以每年5%的速度增长（8）产出分析第一年产出效益项目名称XX流量单价/时/人营收低空观光6000人次700元420万航空拍摄4个广告100次，1000元40万商业活动20场2万40万飞时返还1000时500元50万小 计550万总 计1650万第一年产出效益（万元）第二年产出效益（万元）第三年产出效益（万元）项 目XXXXXX效益550660792小 计总 计注：在第一年产出的基础上，后期产出以每年20%的速度增长（9）建议结论通过财务评价及旅游地产分析，我方前期一次性投入成本70万元，第一年运73、营成本308万元，后续每年以5%速度增长，前三年运营成本总和为970万元，第一年产出效益550万元，后续每年以20%速度增长，前三年产出效益总和为2002万元。前三年净收益为1032万元，我公司按49%比例收益为505万。收益按年度30%增长，运营成本按5%增长，项目年度投资财务内部收益率落差为+25%，大于基准收益率及地产升值率，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济分析上是合理可行的。4.3游船游艇项目（1）背景分析1）2009年12月1日，国务院下发关于加快发展旅游业的意见，首次提出把旅游业培育成国民经济战略性支柱产业，并作为新兴产业和经济增74、长点加以培育扶持。国务院还首次提出：（1）要培育新的旅游消费热点，支持有条件的地区发展邮轮、游艇等新兴旅游业；（2）把邮轮、游艇等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业目录；（3）积极支持利用荒滩、边远海岛等开发旅游项目。国务院关于加快发展旅游业的意见的正式出台，给处于起步阶段的我国游艇新兴产业带来极大的发展机遇与契机，对促进我国游艇产业的新一轮发展具有极其重要的意义。2）自2006年底成立中国交通运输协会邮轮游艇分会，特别是2008年10月成立全国游艇发展专家指导委员会（由中央八大部门现职司局长、处长29 人组成）以来，游艇经济经过近两三年的积极推动，从悄无声息的发展，开始浮出水面，开始引起国家的75、关注和重视。未来几年，游艇将成为中国一项可以广泛普及的蓬勃发展的有品位的水上休闲生活和运动。3）中国交通运输协会邮轮游艇分会（CCYIA）和全国游艇俱乐部协作联盟（CYCA）调查后认为，游艇最大的消费群体是中等收入群体，价格在人民币50100 万元左右的钓鱼艇、帆船等中低档游艇将最受欢迎，中低档游艇既可以作为海上运动、游乐、商务活动和社交的工具，也可以用来载客经营；中高收入阶层及一般机构和企业都能够承担其价格和费用，而这类消费群体是今后相当长时期游艇的主力消费群体。（2）经营模式XX生态项目都是以水为重要亮点，产业招商部引入了船舶公司投入特色游船及游艇项目，成立合营公司共同运营。A、双方成立项76、目公司，我公司与合作方25：75比例成立运营股份公司，游船游艇资产属于合作方资产，其他资产全部属于XX生态旅游，甲乙双方享受25：75比例的利润分成B、项目公司负责游艇船的旅游资质等流程申批与运营C、生态公司负责基础及配套建设、推广营销（3）产业投入分析合作伙伴XX集团负责项项目名称量化金额项目名称量化金额要求画舫游船4艘乘40座1600万船站码头100米50万停靠20艘（带缆桩30个，靠船岸壁安装橡胶护舷100米，旧汽车轮胎80个）运输济郑10万候船区30人30万游客候船区座椅及遮阳棚，配备卫生箱、监控。豪华游艇2艘600万售票房管理房各1个20万各15平方人员16人67万办公室2间30万各77、15平方车辆费1辆4万宿舍区16人50万分男女区，备有厨房、洗手间、洗浴室注册费用5万电源、消防820万码头上应配备电源箱（380V电源）4个，加水龙头2个，消防栓2个，并有足够的照明设施土地使用300平方5万租用10年（城投负责）开办费用现金80万运输、开园、前期筹备（乙方提的要求）管理用船65万应急、环卫、安保、救生、防护注册费用5万注册合资公司单项合计2286万合计355万（4）运营成本分析第一年运营成本项目名称XX数量费用人力成本16人62.4万耗品成本燃料30万水电成本100万税金成本10%80万风险控制成本50万推广成本80万合计402.4万总计第一年运营成本（万元）第二年运营成本78、（万元）第三年运营成本（万元）项 目XXXXXX成 本402.4422.52443.65小 计总 计注：在第一年运营的基础上，后续运营成本以每年5%的速度增长（5）产出分析第一年产出效益项目名称XX流量 单价/时/人营收游船观光15万次50元750万商业包船100次5000元50万广告租赁4艘36万144万游艇包船200场5000元100万合计1044万总计第一年产出效益（万元）第二年产出效益（万元）第三年产出效益（万元）项 目XXXXXX效益10441252.81503.36小 计总 计注：在第一年产出的基础上，后期产出以每年20%的速度增长（6）建议结论通过财务评价及旅游地产分析，我方前期79、一次性投入成本355万元，第一年运营成本402万元，后续每年以5%速度增长，前三年运营成本总和为1267万元，第一年产出效益1044万元，后续每年以20%速度增长，前三年产出效益总和为3799万元。前三年净收益为2532万元，我公司按25%比例收益为663万。收益按年度30%增长，运营成本按5%增长，项目年度投资财务内部收益率落差为+25%，大于基准收益率及地产升值率，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济分析上是合理可行的。4.4电动观光车项目（1）背景分析旅游景区质量等级的划分与评定（修订）（GBT177752003）中明确规定“5A级旅游区应80、使用清洁能源的交通工具，5A级以下旅游区使用低排放的交通工具，或鼓励使用清洁能源的交通工具，以确保旅游资源的永续利用和旅游业的可持续发展”，安徽XX辛淘按照5A级旅游区标准来打造，应大力发展电动观光车这种安全、无污染的交通工具，以满足景区发展的需求。三地项目均超过30平方公里的广阔区域，包含了生态观光、人文观光、游玩观光等，人流量均超过20万人次以上，电动观光车作为项目的必需配套产业，有着很好的运营支撑与基础。（2）经营模式分析A、双方成立项目公司，我方投入30%，项目公司投入70%，由我方运营，利润分成及股份拟按49：51比例。B、项目公司负责观光车的旅游资质等流程的申批审核；C、生态公司负81、责基础及配套建设、推广营销。（3）产业投入分析合作伙伴XX集团负责项项目名称量化金额项目名称量化金额要求电动车150500停车场500平方50万出发点50台车停车面积运输费用30万充电设施30个10万户外充电源注册费用5万候车月台30个20万沿线上落标识50个5万注册费用5万注册合资公司自用车辆15150后勤、高级接待、温泉酒店单项合计535万单项合计240万（4）运营成本分析第一年运营成本项目名称XX数量合计人力成本30人117万耗品成本20万水电成本300平方100万税金成本10%80万推广成本80万合计397万总计第一年运营成本（万元）第二年运营成本（万元）第三年运营成本（万元）项 目X82、XXXXX成 本397416.85437.69小 计总 计注：在第一年运营的基础上，后续运营成本以每年5%的速度增长（5）产出分析第一年产出效益项目名称XX流量单价/时/人营收车票25万次30元750万包线100次3万300万合计1050万总计3150万第一年产出效益（万元）第二年产出效益（万元）第三年产出效益（万元）项 目XXXXXX成 本105012601512小 计总 计注：在第一年产出的基础上，后期产出以每年20%的速度增长（6）建议结论通过财务评价及旅游地产分析，我方前期一次性投入成本240万元，第一年运营成本397万元，后续每年以5%速度增长，前三年运营成本总和为1250万元，第一83、年产出效益1050万元，后续每年以20%速度增长，前三年产出效益总和为3822万元。前三年净收益为2572万元，我公司按49%比例收益为1206万。收益按年度30%增长，运营成本按5%增长，项目年度投资财务内部收益率落差为+25%，大于基准收益率及地产升值率，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济分析上是合理可行的。4.5项目投入产出汇总旅游重点招商项目投入产出汇总表注：项目运营三年数据统计结果项 目直升飞机热气球游船游艇电动观光车油茶总 计芜湖用地需求（亩）合作方投入（万）471018522865357716我方投入（万）420703552401085运营成本（万）6084.3970.971268.571251.549575.38营业额（万）9959.0420023800.16382219583.2利润（万）3874.741031.032531.592570.4610007.82利润分配比例（甲：乙）3：749：5125：7549：51我方利润（万）1162.42505.2632.91259.533560.05