1、XX公馆驿站建设项目可行性研究报告广东广东XXXX工程咨询有限公司工程咨询有限公司二二二二三三年年十十月月XX公馆驿站建设项目可行性研究报告目录第一章 概述.11.1 项目概况.11.1.1 项目全称.11.1.2 项目建设地点.11.1.3 项目建设内容及规模.11.1.4 建设工期.21.1.5 投资规模.21.1.6 资金筹措.31.1.7 绩效目标.31.2 项目单位概况.31.3 编制依据.41.4 结论与建议.41.4.1 主要结论.41.4.2 建议.6第二章 项目建设背景和必要性.72.1 项目发展背景.72.1.1 区域经济发展现状.72.1.2 茂名大学城发展现状.112.2、2 规划政策符合性.122.2.1 本项目建设符合国家教育政策及规划.122.2.2 本项目建设符合地方政策及规划.122.3 项目建设必要性.122.3.1 项目的建设是促进茂名大学城发展的需要.122.3.2 项目的建设是改善茂名教育环境的需要.132.3.3 项目的建设是构建茂南区经济增长极，提供就业岗位的有效途径。.132.3.4 项目的建设是完善茂名市配套旅游设施的需要.14XX公馆驿站建设项目可行性研究报告第三章 项目需求分析与产出方案.163.1 地块控规指标.163.2 需求分析.163.3 建设标准.173.3.1 规划依据.173.3.2 建筑设计依据.173.4 项目产出3、方案.173.4.1 直接产出.183.4.2 间接产出.18第四章 项目选址与要素保障.194.1 项目区位与场址.194.1.1 茂名市概况.194.1.2 项目建设所在区域概况.214.1.3 项目建设选址.214.1.4 项目用地概况.224.2 项目建设选址周边情况.234.2.1 学校.234.2.2 村镇概况.244.2.3 社区概况.254.2.4 周边 10km 内商业综合体概况.264.2.5 周边旅游资源概况.284.2.6 周边文化脉络概况.284.3 项目建设条件.294.3.1 气象条件.294.3.2 地质地貌.304.3.3 水文条件.324.3.4 公用工程供4、应条件.334.3.5 自然资源供应条件.344.4 土规、控规、国土空间规划符合性分析.35XX公馆驿站建设项目可行性研究报告4.5 防范大拆大建论证.354.6 历史文化保护传承论证.354.7 要素保障分析.364.7.1 国土空间规划.364.7.2 建设用地控制指标.364.7.3 征地拆迁与管线迁改分析.364.7.4 资源环境要素保障.37第五章 项目建设方案.385.1 技术方案总体架构.385.1.1 规划依据.385.1.2 规划指导思想.385.1.1 规划指导思想.395.1.2 设计原则.395.2 总平面规划.405.3 建筑方案.435.3.1 设计理念.435.5、3.2 平面设计.435.4 结构方案.445.4.1 设计依据.445.4.2 建筑使用年限和安全等级.445.4.3 建筑结构选型.455.5 给水工程.455.5.1 设计依据.455.5.2 用水量预测.465.5.3 给水工程方案.485.6 排水工程.485.6.1 设计依据.485.6.2 污水排放系统.485.7 消防方案.49XX公馆驿站建设项目可行性研究报告5.7.1 设计范围.495.7.2 供配电设计.495.8 强电工程.505.8.1 设计依据.505.8.2 用电负荷预测.515.8.3 消防控制系统.535.8.4 应急电源.535.8.5 照明系统.535.96、 弱电工程.545.9.1 设计依据.545.9.2 网络系统.545.9.3 电话通信系统.555.10 空调与通风工程.555.10.1 设计依据.555.10.2 空调设计.555.11 建设管理方案.555.11.1 施工组织机构设置.555.11.1 质量安全管理方案及验收标准.565.11.2 建设工期.565.11.3 招标方案.57第六章 项目运营方案.596.1 运营模式选择.596.1.1 建设期间组织管理机构.596.1.2 运营管理机构.596.2 劳动安全卫生与消防.596.2.1 劳动安全卫生.596.2.2 消防.61第七章 项目影响效果分析.637.1 社会效益7、分析.63XX公馆驿站建设项目可行性研究报告7.2 社会适应性分析.637.3 生态环境影响评价.647.3.1 评价依据.647.3.2 建设期环境影响及对策措施.657.3.3 项目运营期环境影响及对策措施.687.4 资源和能源利用效果分析.717.4.1 依据与标准.717.4.2 节能减排措施.727.4.3 能耗分析.74第八章 项目投资估算与融资方案.758.1 投资估算.758.1.1 估算范围.758.1.2 编制依据.758.1.3 取费标准.758.1.4 投资估算.768.2 资金筹措.81第九章 项目评价.829.1 财务评价编制说明.829.1.1 财务评价编制依据8、.829.1.2 财务评价基础参数.829.2 财务评价基础数据.839.2.1 营业收入和税金估算.839.2.2 总成本费用估算.849.2.3 利润总额、企业所得税和盈余公积金.849.3 财务评价指标.909.3.1 盈利能力分析.909.3.2 清偿能力分析.91第十章 项目风险管控方案.9610.1 风险识别与评价.96XX公馆驿站建设项目可行性研究报告10.1.1 风险识别依据.9610.1.2 利益相关者分析.9610.1.3 风险调查.9810.2 风险管控方案.10210.2.1 合法性风险管控.10210.2.2 技术经济风险.10210.2.3 生态环境风险.102109、.2.4 经济社会影响.10310.2.5 安全卫生.10410.2.6 媒体 舆情.10510.3 风险应急预案.10510.3.1 应急组织设置.10510.3.2 应急预案.107第十一章 研究结论及建议.10911.1 主要研究结论.10911.2 问题与建议.110XX公馆驿站建设项目可行性研究报告第一章 概1述1.1 项目概况1.1.1 项目全称项目名称：XX公馆驿站建设项目。项目性质：项目性质为新建。建设单位：茂名市XX投资开发有限公司。1.1.2 项目建设地点XX公馆驿站建设项目选址位于位于茂名大学城板块，周围环绕XX大道、环市西路、茂化快线等城市主要干道，地理位置优越，高校林10、立，交通便利。规划总用地面积 13938.90（约 20.91 亩）。1.1.3 项目建设内容及规模项目总用地面积 13938.90（约 20.91 亩），拟建总建筑面积34060.99，建设五层的综合商业体及餐饮、娱乐和住宿等配套设施。其中计容建筑面积 24071.62，不计容建筑面积（地下室）9989.37，室外道路与广场 4746.86，绿地面积 4181.97，主要建设内容及规模详见下表。项目建设内容及规模表 1.1-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积13938.9020.912建、构筑物占地面积6270.513总建筑面积34060.993.1计容建筑面积24071.62一层面其11、中积6344.30二层面商业、书院和中央厨房积5745.95三层面积5745.95文娱商业、孵化基地XX公馆驿站建设项目可行性研究报告四层面2积3206.92五层面酒店公寓积3028.503.2不计容建筑面积9989.37室外道路与广4场4746.86停车5位个220地下停车5.1位个220地面停车5.2位个06绿地面积4181.977容积率1.738建筑密度%44.99%9绿地率%30.00%1.1.4 建设工期本项目实施工期为：2023 年 10 月-2025 年 8 月，具体节点计划如下：1、准备阶段：包括可行性研究报告批复、建设方案的确定，建设资金来源的落实等，计划在 2023 年 112、2 月底完成。2、勘察设计：计划在 2024 年 3 月底完成。3、施工准备：根据项目施工图设计进行施工准备，包括项目招标，计划在 2024 年 5 月底完成。4、施工阶段：2024 年 6 月初各项目进入施工阶段，计划在 2025年 6 月底完成。5、竣工验收：2025 年 8 月底完成。6、项目开业时间：2025 年 9 月。1.1.5 投资规模项目建设资金初步估算合计 19476.61 万元，其中建安工程费为13100.85 万元（建筑工程费为 9999.90 万元，设备购置费为 2772.91万元，安装工程费为 328.04 万元），工程建设其它费用为 1465.47XX公馆驿站建设项13、目可行性研究报告万元，土地费用 4181.97 万元，预备费 728.32 万元3。项目总投资为 19920.25 万元，其中建设投资为 19476.61 万元，建设期利息为 443.65 万元。1.1.6 资金筹措经初步估算，本项目总投资为 19920.25 万元，其中建设投资为19476.61 万元，建设期利息为 443.65 万元。其中，15000.00 万元拟申请长期贷款解决，占项目总投资的 75.30%,贷款利率为 4.20%。项目资本金 4920.25 万元，由建设单位自筹解决，占项目总投资的24.70%。1.1.7 绩效目标项目绩效目标（暂定）表 1.1-2目标类型建设期运营期时14、间建设期 2 年。运营期 13 年。完成XX公馆驿站和室外工程建设。实现项目总产出建设投资：产出19920.25 万元。运维本项目全部内容，实现项目可持续运营，设施设备完好。1.目标质量需符合国家、广东省、茂名市投资渠道，提高资本收益率。2、为当地民众及周边创造就业机会。3.满足当地的法律法规、规范及标准的要求，通过竣工验收。4.按期开工率达到 100%质量。1.运维养护需满足现行国家、广东省、茂名市有关运营维护的法律法规、规范及标准的要求。2.按期投入运营。是改善茂名教育环境、促进茂名大学城发展、完善茂名市配套旅游设施、构建茂南区经济增长极，提供就业岗位的有效途径效益。1.2 项目单位概况项15、目由茂名市XX投资开发有限公司实施建设本项目。XX公馆驿站建设项目可行性研究报告1.3 编制依据1.投资项目可行性研究报告指南（2002 年试用版）；2.企业投资项目可行性研究报告编写参考大纲（2023 年版）；3.中华人民共和国环境保护法（1989.12.26）；4.建设项目经济评价方法与参数（第三版）（中国计划出版社，2006 版）4；5.中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；6.关于改进规范投资项目核准行为加强协同监管通知（发改投资20132662 号）；7.节能中长期专项规划（国家发改委发改环资2004）；8.广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和16、 2035 年远景目标纲要；9.茂名市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；10.其他相关的规划、法规、规范及文件；11.现场踏勘收集的现状情况；12.建设单位提供的其他有关资料。1.4 结论与建议1.4.1 主要结论1.建设必要性。项目的建设是改善茂名教育环境、促进茂名大学城发展、完善茂名市配套旅游设施的需要，也是构建茂南区经济增长极，提供就业岗位的有效途径。2.要素保障性。本项目不涉及用地性质改变，不涉及征地拆迁、XX公馆驿站建设项目可行性研究报告耕地、林地等农用地转用。经核对，不涉及环境敏感区。综上，本项目要素保障性较强5。3.工程可行性。本项目所属地区地质、自17、然条件等满足建设要求，大部分建设内容是在现有的基础场址上建设，拟建场地周围空地足够，基础设施较为完备，具备施工场地和供电、供水、运输等条件，完全满足项目建设的施工需求。经对建设方案进行初步论证，本项目各建设内容工程上、材料、设备等均可行。4.影响可持续性。本项目对影响主要为改善区域内基础设施条件，有力促进周边地块的开发和建设。进一步改善当地投资环境，促国民经济增长。5.风险可控性。通过落实相关风险防范措施，制定应急预案和环境保护措施，可有效控制风险和应对风险，本项目风险影响较小。6.风险可控性。通过落实相关风险防范措施，制定应急预案和环境保护措施，可有效控制风险和应对风险，本项目风险影响较小。18、7.财务指标。（1）投资规模项目建设资金初步估算合计 19476.61 万元，其中建安工程费为13100.85 万元（建筑工程费为 9999.90 万元，设备购置费为 2772.91万元，安装工程费为 328.04 万元），工程建设其它费用为 1465.47万元，土地费用 4181.97 万元，预备费 728.32 万元。项目总投资为 19920.25 万元，其中建设投资为 19476.61 万元，建设期利息为 443.65 万元。（2）资金筹措项目总投资为 19920.25 万元，其中建设投资为 19476.61 万元，XX公馆驿站建设项目可行性研究报告建设期利息为 443.65 万元。其中19、，15000.00 万元拟申请长期贷款解决，占项目总投资的 75.30%,贷款利率为 4.20%。项目资本金 4920.25万元，由建设单位自筹解决，占项目总投资的 24.70%6。（3）财务指标项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）6.09%，项目投资财（ic=6.0%）务净现值（所得税后）得税后)11.92 年147.86万元，项目投资回收期(年)(所。8.可行性结论：本项目总体可行。1.4.2 建议1.本项目建设投资规模较大，资金尚待进一步落实，建议加大前期工作力度，切实做好各项准备工作，落实建设资金，以保证项目能顺利实施，达到预期效果；2.严格执行建设程序，并做好工艺设计，确保工程质20、量，使项目早日建成投产。XX公馆驿站建设项目可行性研究报告第二章 项目建设背景和必要7性2.1 项目发展背景2.1.1 区域经济发展现状2022 年，茂南区地区生产总值 1160.99 亿元，其中第一产业增加值 38.11 亿元，第二产业增加值 659.57 亿元，第三产业增加值 463.3元。农林牧渔业总产值 63.56 亿元，比上年增长 4.2%；规模以上工业增加值下降 12.3；固定资产投资增长 14.6%；社会消费品零售总额483.05 亿元，增长 0.6%。实际利用外商直接投资 5000 万元。城镇常住居民人均可支配收入 3.8 万元，增长 2.2%，农村常住居民人均可支配收入 2.21、31 万元，增长 4.4%。千千方方百百计计稳稳住住经经济济大大盘盘，迈迈出出了了转转型型升升级级的的有有力力步步伐伐。政策发力助企纾困。全年累计退税、减税、缓税、降费近 8.9 亿元，新增各类市场主体 2.43 万户，总量突破 11 万户。产业发展质效双增。60 万吨高岭土功能材料等 7 个重点项目建成，茂石化炼油转型升级、广东粤电天然气热电联产等大项目落地。茂南区获评广东省“制造业发展较好区”。爱琴海购物公园、高凉非遗美食体验地籺村开门迎客。茂名东汇城入选省级特色步行街（商圈）。千亩综合性货运枢纽茂名东货场建成运营。花生产业园入选省级现代农业产业园。“超有机罗非鱼质量规范”在全国团体标准信22、息平台发布。公馆镇上榜全国乡村特色产业超十亿元镇。羊角镇入选国家级农业产业强镇创建名单。“荔枝定制”模式促进产销两旺。项目建设牵引有力，40 项重点项目完XX公馆驿站建设项目可行性研究报告8成投资达年度计划 2 倍多。抓住政策“窗口期”，争取债券资金 14.5亿元、政策性开发性金融工具基金 11.43 亿元，资金规模创历史新高。扬扬长长补补短短激激发发城城乡乡活活力力，打打造造了了日日臻臻完完善善的的城城乡乡环环境境。掀起交通建设新热潮。完成广湛高铁茂南段征拆任务，沈海高速改扩建茂南段顺利建成。高凉南路、天桥路南段等 6 条多年未能打通的“断头路”变通途，建成东粤路北段、官山七路、双山八路，东23、环大道、复兴大道延长线、文才路等 13 条道路征拆加快推进。打响城市更新攻坚战。整治路域环境问题 3254 项，茂名大道、复兴大道等 14 条道路周边环境提档升级。红旗街道“无违建镇（街道）”试点取得扎实成效。全区治理违建 27.5 万平方米，治理总量全市第一。红旗路片区启动城市更新改造一期工程。动工改造老旧小区 76 个。系统推进XX森林社区规划提升。创文巩卫持续发力，市容市貌不断改善。焕发美丽乡村新活力。“百墟千村振兴计划”深入推进，传承矿业文化和油城精神的“油城墟”初具规模，环湖观光火车（南线）即将开通。茂南区成功入选全国水系连通及水美乡村建设县名单。农村路由“通”向“好”，建制村“单改24、双”77.87 公里。全域创建省级卫生镇。城镇建成区改造全面铺开，美丽圩镇建设取得明显成效。乡村振兴“走听看想比”活动深入开展，1483 个自然村实现“干净整洁村”，85 个行政村达到美丽宜居村标准，乡村振兴实绩考核全市排名第二。毫毫不不放放松松守守牢牢环环保保底底线线，擦擦亮亮了了绿绿色色发发展展的的生生态态底底色色。坚决打好蓝天、碧水、净土保卫战，以最严要求推动中央生态环境保护督察反馈问题整改落实。创新环境监管方式，聘请“环保管家”为全域生XX公馆驿站建设项目可行性研究报告9态环境精准把脉开方。创新构建“三级河长+智能监控+市场运作+监督反馈”河湖管护新模式。出台畜禽养殖污染防治规划。新建25、改建城镇污水管网 246.7 公里。118 个重点入河口（排污）完成整治。农村生活污水处理设施“建、管、维”一体推进，完成治理率 64.6%。国考、省考、市考断面水质均达到考核要求。市区空气质量优良率排名全省第二。雄鹰岩场土地整治和综合开发利用项目打造了集地质灾害治理、生态修复及资源循环再利用于一体的生态修复范例。建成区智慧林长平台，1100 个网格林长常态化巡林护林，助力茂名再添一张闪亮的国家级名片“国家森林城市”。城市生活垃圾分类持续深化，农村生活垃圾清运走向规范化、市场化运作。超额完成节能减排任务，单位 GDP 能耗预计下降 3.5%。持持之之以以恒恒改改革革创创新新，凝凝聚聚了了追追赶26、赶跨跨越越的的强强大大动动力力。坚持改革引领。推出高频“一件事”主题集成服务 128 项、“视频座席”专窗服务。在全市率先实行镇级“一枚印章管审批”。党建引领“办事不出村”为特殊人群等提供上门服务 6000 多人次。部门“一把手”化身体验员促政务服务效能提升。政务服务中心被评为广东省县（区）级标杆培育政务服务中心。成立区代建中心。整合重组鼎兴集团，转型升级食品集团。坚持创新驱动。新增国家“小巨人”企业 2 家、省“专精特新”企业 16 家、创新型中小企业 21 家。58 家制造业企业实施数字化转型。引导“个转企”34 家，推动“小升规”企业 10 家。建成 5G 基站 323 座。发明专利授权27、量 155 件，居全市首位。市场监管局被评为广东省市场监管（知识产权）系统先进集体。开放合作纵深XX公馆驿站建设项目可行性研究报告10推进。招商引资多点突破，新引进 5000 万元以上项目 40 个。外贸稳中提质。争取到奖补资金 586.8 万元。实际利用外资 5000 万元，超额完成市下达任务。预计全区进出口总额 36 亿元，实现正增长。用用心心用用情情增增进进民民生生福福祉祉，交交出出了了温温暖暖厚厚实实的的民民生生答答卷卷。疫情防控精准有力，370 次通告提示提醒，100 余条举措精准施策，4 千多医护人员舍小家、为大家，1 万多机关企事业单位干部职工闻令而动、下沉社区，100 多万茂南28、人民守望相助、共克时艰，构筑起护佑生命的“铜墙铁壁”，以快制快处置了 7 起突发本土疫情，因时因势优化防控措施，实现由“防”到“治”的平稳转换。民生保障持续改善。省、市十件民生实事分解任务和区十件民生实事全面完成。全年民生支出 36.8 亿元，占一般公共预算支出 76.7%。驻镇帮镇扶村工作走深走实，636 个产业扶贫项目持续助农惠农。茂南、金秀协作结硕果。基本医疗保险参保率持续稳定在 95%以上。在全市率先超额完成年度社保扩面征缴任务。实现社会工作服务站（点）、困难群众和特殊群体社会工作服务两个 100%覆盖。粮食安全责任制有力落实，粮食总产量达到 13.6 万吨。1.6 万亩撂荒地“满绿复29、活”，“五聚焦五解决”工作经验全市推广。就业形势保持稳定，“粤菜师傅”“广东技工”“南粤家政”三项工程完成培训近万人次，城镇新增就业 9525 人。办好人民满意的教育，西城学校、华师附设茂南实验学校、茂南第一实验学校开学，山阁镇中心幼儿园等 18 个教育项目竣工投用。新增优质公办学位 1.3 万个。医疗卫生补短板提速，建成健康驿站，区妇幼保健院等一批项目加快建设。殡改工作走在全市前列。弘扬红色文XX公馆驿站建设项目可行性研究报告11化，中共茂名县委、茂名县人民政府活动旧址修缮布展。安全形势稳定向好。生产安全事故起数同比下降 25%。石化园安全整治提升、茂蝶甲线重大安全隐患整治取得扎实成效。摩电30、整治顺利摘牌。整治道路交通安全隐患 105 处。在全市率先建成食品加工小作坊集聚区，推动小作坊标准化发展。茂南区成为第三批省食品安全示范创建推荐县。防灾减灾救灾能力持续提升，成功防御台风“暹芭”，高效处置“0707”特大洪水险情，投入 5000 多万元修复水毁工程 111 宗。全年化解信访案件 683 宗。争取“保交楼”专项借款 2.568 亿元，6 个问题楼盘复工。电信网络诈骗犯罪整治实现“一降两升”。2.1.2 茂名大学城发展现状茂名大学城位于西城片区总体规划面积约 15 平方公里，首期面积 4 平方公里，起步区 1.5 平方公里。该大学城于 2018 年 9 月开始建成投入使用，入驻的学31、校有广东茂名幼儿师范专科学校，广东农林科技职业学院，广东石油化工学院、茂名市第五中学。茂名大学城是茂南未来经济社会发展的重要增长极，是推进高端产业发展的坚实平台。本项目所在地为茂名大学城，周边师生及居民人数近数万之众。目前项目周边的地区的商业设施以中小规模超市及商业服务设施为主，由于学校办学的局限性，学生购物和休闲娱乐很不方便，目前项目周边的商业业态是生存于大型综合卖场及购物中心的商圈市场边缘的零售业态，主要经营快速消费食品，少量的日用品，休闲饮料等商品。XX公馆驿站建设项目可行性研究报告2.2 规划政策符合性2.2.1 本项目建设符合国家教育政策及规划在十八大报告指出，要努力办好人民满意的教32、育，教育是民族振兴和社会进步的基石。要坚持教育优先发展，全面贯彻党的教育方针，坚持教育为社会主义现代化建设服务、为人民服务，把立德树人作为教育的根本任务，培养德智体美全面发展的社会主义建设者和接班人。全面实施素质教育，深化教育领域综合改革，着力提高教育质量，培养学生创新精神。同时，还提出加快发展现代职业教育，推动高等教育内涵式发展，积极发展继续教育，完善终身教育体系。由此可见，高校是我国今后重点发展的一个非常大、非常重要的教育基地，那么它所容纳的消费市场也具有非常重要的意义和价值12。2.2.2 本项目建设符合地方政策及规划1.广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲33、要；2.茂名市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；3.茂名市教育发展“十四五”规划4.茂名市茂南区教育发展“十四五”规划（20212025）5.茂名市茂南区基本公共服务“十四五”规划2.3 项目建设必要性2.3.1项目的建设是促进茂名大学城发展的需要茂名大学城承担着建设粤西地区教育示范区的重要职能，肩负着培育人才、孵化技术创新等重任。但是茂名大学城及周边地区缺乏专业化大型综合性商业体，目前商业设施以中小规模超市为主，这给周边近万名师生及居民的学习和生活带来了较大的不变。且由于各个中XX公馆驿站建设项目可行性研究报告小超市进货渠道复杂，使得很难保证所销售相关产品的质量34、，也难确保最优惠的价格13。本项目的建设将优化茂名大学城建筑空间布局，极大地解决服务设施薄弱现状，通过集约化统一管理，确保了销售商品的一流品质，也保证了优惠的价格，满足项目周边师生及居民的学习、生活对于购物、休闲、娱乐的需求。从宏观上可以有效地带动粤西办学资源向茂名大学城流动，带动人才、技术等创新源动力向茂名流动，实现大学城发展与茂名市、茂南区发展战略高度契合。2.3.2项目的建设是改善茂名教育环境的需要中国教育现代化 2035中提出，到 2035 年，总体实现教育现代化，迈入教育强国行列，推动我国成为学习大国、人力资源强国和人才强国，为到本世纪中叶建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化国家35、奠定坚实基础。该建设项目有助于提升茂名大学城配套设施，扎实推进“一带一路”教育行动。有助于实现茂名教育发展，形成学习型社会，促使我国进入人力资源强国行列。2.3.3项目的建设是构建茂南区经济增长极，提供就业岗位的有效途径。就业，不仅是每一位劳动者生存的经济基础和基本保障，也是其融入社会、共享社会经济发展成果的基本条件。因此，就业是民生之本：促进就业，关系到亿万劳动者及其家庭的切身利益，是社会和谐发展、长治久安的重要基础，因此，促进就业是安国之策。就业问题历来是各国经济和社会发展的核心问题之一。我国劳动力资源丰富，劳动力供大于求的格局将长期存在：就业的结构性矛盾越来越突出；新成长劳动力就业、农业36、富余劳动力转移就业和经济结构调整中失业人员再就业的矛盾交织，使得就业问题具有长期性、艰巨性和复杂性。XX公馆驿站建设项目可行性研究报告促进就业是我国长期的战略任务，党的十六届六中全会把实现社会就业比较充分作为构建和谐社会的重要目标之一。因此，项目的建设是构建当地经济增长极，提供就业岗位的有效途径14。本项目建成后将增加固定就业岗位，为剩余劳动力找到了就业门路。同时通过项目建设投资以及生产经营活动带动了相应的安装服务、交通运输、贸易等行业的需求，也能增加工作岗位。项目落成运营后，将完善项目周边的商业基础设施，有利于产品流通，有利于经销商来此设立营销窗口，扩大营销网络，提高市场占有率，从而更有利于37、促进大学新区的发展，提高周边师生的生活水平。2.3.4项目的建设是完善茂名市配套旅游设施的需要旅游业具有资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好等优势，在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，已成为我国战略性产业之一。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。茂名是一座拥有全地形特征的中国优秀旅游城市，北有高山草甸、原始森林，南有浩瀚大海、百里银滩、千年渔港，再加上温泉、农业、人文等资源，旅游资源丰富，发展旅游业的条件得天独厚。但由于长期以来，茂名旅游服务设施投入不足，导致高品质旅游资源低层次开发，未形成具有较强吸引力的旅38、游品牌。旅游业是茂名市极富潜力的优势产业，而旅游配套设施是旅游业得以快速发展的基础和保障。本项目建设XX公馆驿站将弥补茂名大学城旅游配套设施的不足，将有助于提升茂南区旅游综合吸引力，促进茂南区旅游业的全面发展。综上所述，本项目的建设是改善茂名教育环境、促进茂名大学城发展、完善茂名市配套旅游设施的需要，也是构建茂南区经济增长极，书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告15提供就业岗位的有效途径。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告16第三章 项目需求分析与产出方案3.1 地块控规指标根据茂土交网挂告字202312 号文，本项目控规指标如下：1、本项目宗地编号：WG2023-21；2、宗地坐落：茂名市39、茂南区西城片区 XC03-14-01；3、宗地面积：13938.90 平方米；4、土地用途：零售商业、公用设施营业网点；5、出让年限：商服 40 年；6、容积率3.0；建筑密度45%；7、绿地率30%；8、建筑高度：不限。3.2 需求分析图 3.2-1 项目功能空间需求分析本项目为零售商业、公用设施性质地跨，结合周边地块特征信息，本项目所需的功能空间包括休闲娱乐、产业集群、餐饮美食、家庭活书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告17动和户外活动等。3.3 建设标准本项目建设严格遵循国家、省市现行的其它设计标准、规范、规程、规定等。具体标准、规范如下：3.3.1 规划依据1.中华人民共和国城乡规划法40、；2.工程建设标准强制性条文城乡规划部分；3.城市规划编制办法(建设部令第 146 号)；3.3.2 建筑设计依据1.建筑设计防火规范（GB50016-2014）；2.现行建筑设计规范大全第 4 册工业建筑）（2014）；3.无障碍设计规范（GB50763-2012）；4.民用建筑设计通则（50352-2019）；5.办公建筑设计标准（JGJ/T67-2019）；6.工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分 2013 版）；7.民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2020）；8.公共建筑节能设计标准广东实施细则（DBJ15-51-2007）；9.国家其它现行的建筑工程建设标准、设计规41、范和制图标准。3.4 项目产出方案本项目计划于 2025 年 8 月底完成书房岭公馆驿站建设项目建设并投入使用。运营期内，按照安全、环保、便捷、高效等运营管理原则，科学组织运营维护工作，建立完善的养护管理体系；同时，创新手段，完善管理，提高应急救援的能力。本项目公共产品为符合国家、书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告18省市相关标准的建设工程，公共服务为工程提供符合相关运维标准的运营维护服务，产业导入后将带动茂名大学城的发展。产出主要包括直接产出和间接产出两个方面。3.4.1 直接产出建筑工程内容及其规模：项目总用地面积 13938.90 （约 20.91亩），拟建总建筑面积 34060.9942、，建设五层的综合商业体及餐饮、娱乐和住宿等配套设施。其中计容建筑面积 24071.62，不计容建筑面积（地下室）9989.37，室外道路与广场 4746.86，绿地面积 4181.97，主要建设内容及规模详见表 1.1-1。3.4.2 间接产出本项目通过建设书房岭公馆驿站建设项目，改善区域内基础设施条件，有力促进周边地块的开发和建设；改善茂名教育环境、促进茂名大学城发展、完善茂名市配套旅游设施、构建茂南区经济增长极，提供就业岗位；开拓节能减排低碳的绿色发展新领域，推动碳中和碳达标目标。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告19第四章 项目选址与要素保障4.1 项目区位与场址4.1.1 茂名市概况43、茂名市地处中国南海之滨，位于广东省西南部，背靠祖国大西南。茂名素以“南方油城”著称，是我国重要的石油化工基地和能源基地。茂名是广东省农业第一大市、全国水果第一市、“中国最大的水果生产基地”、全国综合实力 100 强城市。此外，茂名是粤桂琼三省区的交汇点、广东与西南 5 省（广西、海南、四川、云南、贵州）经济往来的通道，同时是珠三角核心区向北部湾地区辐射扩散的重点过渡带。图 4.1-1 茂名市省域层面区位图书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告20茂名市下辖 2 个市辖区（茂南区、电白区）、代管 3 个县级市（高州市、信宜市、化州市）以及广东茂名滨海新区（以电白区电城镇、博贺镇为起步区）、茂名高新44、技术产业开发区（省级高新技术产业开发区）、水东湾新城等功能区、开发区。茂名市南部临海，迂回的海岸线长约 20 公里，拥有水东、博贺等规模多个天然良港。水东港是中国对外开放一类口岸，已建成多个万吨级品油码头和杂货、集装箱码头，拥有中国最大的 25 万吨级单点系治原油接卸系统，年吞吐能力达到 1450 万吨。2021 年茂名市地区生产总值为 3698.10 亿元，地区生产总值从2016 年的 2618.9 亿元增至 3500 亿元以上，年均增长 5.0%以上；来源于茂名财政总收入从 487.1 亿元增至 573.6 亿元，年均增长 3.3%；一般公共预算收入从 121.4 亿元增至 148.4 亿45、元，年均增长 4.1%。金融机构存贷款余额分别突破 3300 亿、2000 亿元，存贷比超 60%。胜利打赢脱贫攻坚战，全市建档立卡贫困户 6.6 万户、15.44 万人全部脱贫，与全国一道全面建成小康社会。2022 年是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。茂名市持“稳字当头、稳中求进”，扛起稳定经济的政治责任，突出做好十方面工作，其中包括：第一条，聚力育动能、兴产业，增强发展核心竞争力。坚持把发展着力点放在实体经济上，按照“城市定位功能分区产业集聚项目建设”发展逻辑，涵育新动能，依靠产业走向未来。高水平建设产业园，制定园区高质量发展规划。培育一批龙头骨干企业，力争省级产业园规上工业增加值、46、工业投资占所在地比重达 50%以上。完善“七通一平”设施，推动省级产业园尽快建成标准园。加快处置“五未”土地，提升园区承载力。推进产业园与城市公共设施无缝对接，着力打造产城融合新园区。支持园区建立与政务服务中心协同服书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告21务机制，提供一站式服务，积极实现“审批不出园区”的服务目标。4.1.2 项目建设所在区域概况茂名市茂南区，位于广东省西南部，茂名市南部。2020 年，辖 8个街道办事处和 9 个镇，区域土地总面积 587.78 平方千米。根据第七次人口普查数据，截至 2020 年 11 月 1 日零时，茂南区常住人口1035411 人。茂南区是茂名市的政治、47、经济和文化中心，全区林地面积 9675公顷，森林覆盖率 16.3%，活立木蓄积量 44.43 万立方米。重要矿产资源有油母页岩、高岭土、石英砂和地热矿泉等。油母页岩可供开采量 44.62 亿吨，是南方的炼油基地和广东省规模最大的罗非鱼良种生产基地。主要旅游景点有茂名森林公园、茂名露天矿生态公园、牙象大地艺术公园、南越 1959 文化创意街等。截至 2018 年，茂南区共辖 8 个街道、9 个镇，包括（城南街道、红旗街道、河西街道、河东街道、露天矿街道、新华街道、官渡街道、站前街道、金塘镇、公馆镇、新坡镇、镇盛镇、鳌头镇、袂花镇、高山镇、山阁镇、羊角镇），区人民政府驻茂南区站南路 138 号。248、021 年，茂南区（含市直）实现地区生产总值 1096.52 亿元，比上年增长 6%。4.1.3 项目建设选址书房岭公馆驿站建设项目选址位于位于茂名大学城板块，周围环绕书房岭大道、环市西路、茂化快线等城市主要干道，地理位置优越，高校林立，交通便利。规划总用地面积 13938.90（约 20.91 亩）。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告22图 4.1-2 项目建设用地具体位置4.1.4 项目用地概况项目建设用地现状有排水涵洞和排水沟，场地平整前建议将排水沟改为排水箱涵。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告23图 4.1-3 项目建设用地现状4.2 项目建设选址周边情况4.2.1 学校4.2.49、1.1 广东石油化工学院1、占地面积：约 1504 亩2、师生人数：约 2.8 万人3、距离项目地：50 米4.2.1.2 广东茂名农林学院1、占地面积：450 亩2、师生人数：约 1.5 万人3、距离项目地：50 米书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告244.2.1.3 广东茂名幼儿师范专科学院1、占地面积：约 1200 亩2、师生人数：约 1.3 万人3、距离项目地：1.5 公里4.2.1.4 茂名市第五中学1、总建筑面积：约 2.8 万平2、师生人数：约 3 千人3、距离项目地：1.3 公里图 4.2-1 项目建设用地周边学校概况4.2.2 村镇概况项目周边 3KM 范围内村镇分布较多，50、人口需求量大。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告25图 4.2-2 项目建设用地周边村镇概况4.2.3 社区概况1、茂名碧桂园：总建筑面积：41.88 万平方、规划户数：2366 户2、星期置业翰林雅苑：总建筑面积：3.72 万平方、规划户数：两栋 19 至 20 层。3、西城文都：总规划面积：40.13 万方4、山湖海上城：总规划面积：49.71 万方5、蓝光雍锦半岛：总规划面积：68 万方6、海印森邻四季：总建筑面积：34.20 万平方、规划户数：112户书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告26图 4.2-3 项目建设用地周边社区概况4.2.4 周边 10km 内商业综合体概况项目周边 51、10km 内暂无大型商业综合体且相对老旧，仅有商业综合体如下：1、华侨城购物广场距离：12.1 公里总占地面积：3.8 万平方产品类型：商业综合体、卖点：一站式社区购物中心，五星级影院风格：现代风格2、东汇城距离：16.5 公里总占地面积：60 万平方产品类型：集大型综合购物中心、住宅、写字楼一体卖点：高端大型综合体书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告27风格：高层商业建筑3、南越 1959 文创街距离：12.5 公里总占地面积：13 万平方产品类型：美食、文教娱乐卖点：创意街区、创客空间、南越艺术馆风格：岭南建筑4、茂名印象汇距离：14.5 公里总占地面积：3.8 万平方产品类型：餐饮、儿童52、娱乐、休闲、时尚一体卖点：大型超市沃尔玛风格：现代风格图 4.2-4 项目建设用地周边 10km 内商业综合体概况书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告284.2.5 周边旅游资源概况周边有广东茂名森林公园，茂名市将森林生态旅游纳入全市旅游发展规划，成为林业产业的新兴力量，2023 年五一假期数据显示：1、人流量三天三万一千三百人次，当日游客量达 1 万+，现场统计除茂名本地车辆外，还有来自湛江、阳江、广州等外地车辆。2、园区内部及周边无对应体量的配套服务设施，景点之间配套设施不完善、旅游业态单一，限制游客停留的时间和消费。3、景区所在地没有其他旅游资源相匹配，又不处于游线上，使得景区既不能串53、线，也不能自求发展。4.2.6 周边文化脉络概况1、公馆镇古代驿站公馆镇立圩早于明朝万历之前，得益于古代驿道的经过，从而形成驿站。茂南古代北南走向驿道：高州石鼓金塘公馆鳌头吴川梅菉（湛江市管辖）。2、书房岭公馆驿站公馆和通道中的重要节点。书房岭公馆驿站从古至今都处在茂名市重要的交通路线上，具有天然地利的优势，历史中古代驿道、古时公馆的文化烙印在这个片区之中，在民国时期逐渐形成现在认知的“公馆文化”。3、茂化快线重要通道茂化快线现在是茂南化州的重要必经通道，也是古代水陆联运驿道，与公馆驿站相辅相成。古代东西走向水陆联运驿道：电白林头羊角杨屋村袂花鳌头公馆圩公馆艾屋村化州城。书房岭公馆驿站建设项目54、可行性研究报告29图 4.2-5 项目建设用地文化脉络概况4.3 项目建设条件4.3.1 气象条件茂名市属亚热带季风性气候，地处北回归线以南低纬度地区。季风气候特别明显，受太阳直射和地面辐射影响较大，温湿多雨，阳光充足，雨量充沛，少霜无雪，但光、温、雨资源分布不均，台风暴雨多，旱、涝自然灾害时有发生。地理环境背山面海，北部为低山，南部为沿海，弧形海岸线长，西部为盆地，受大陆性气候和海洋性气候的共同影响比较大；电白的最低气温月份出现在 1 月，7 月份气温最高；1990-2004 年，多年平均气温为 24.0，年际变动一般在23.4-25.0之间。日极端最高气温为 38.8（发生时间为 199955、 年 7月 27 日），日极端最低气温为 3（发生时间为 1995 年 12 月 17 日）。由于地形上差异，电白区内的各地区气温也有差异，北部沙琅地区年均温为 24.7C，西部霞洞地区年均气温为 23C，而一些山区气温垂直差异大，存在明显的立体气温，一般平均每升高 100 米，气温就书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告30降低 0.6C 左右。大部分地区无霜期 362-365 天，年均低气温 5C和霜冻日数只有 1-4 天。茂名市雨量充沛，但年降水量分配不均，大气降水主要集中 4-9月，占全年降水量的 85%以上，常有春冬旱、夏秋涝现象。多年平均降水量为 1541.0 毫米，年降水量有地域的56、差异，由南往北递增，变幅在 1400-1900 毫米之间，汛期多雷阵雨，雷暴也时有发生。电白区平均蒸发量为 1993.4 毫米，最大年蒸发量为 2001 年 2412.4 毫米，最小年蒸发量为 1999 年 1470 毫米。电白区因受大陆性气候和海洋性气候共同影响，风向多随季节而变换，多年平均风速为 3.1 米/秒，沿海风力较大，山区风力较小。瞬时风速大于 19 米/秒的大风各月都可出现，以 7、8 月份为多，大多数为台风热带低压影响所致。市内降雨量分布不均匀，东北部及西部为多雨区，中南部为少雨区。高温多雨是茂名市电白区主要天气特征，故作物品种繁多，并具有明显的热带特色。本区气候全年可施工作业57、。4.3.2 地质地貌茂名市位于广东省西南部，北靠高州、阳春，东连阳西，西接茂南区、吴川，南临南海，是茂名市唯一的沿海区。海岸线迂长、海域辽阔，放鸡岛、竹洲岛、南士岛、青洲岛、大洲岛、三洲岛、岭仔屿等七大岛屿有如天然屏障。茂名滨海新区地势自东北向西南倾斜，北部、东北部高，南部、西南部低，南部南海环绕，港湾迂回。地貌主要有山地丘陵、台地和平原三类。山地、丘陵地貌主要分布在望夫、罗坑、那霍、黄岭等镇境内和沙琅、观珠两镇的东北部，以及霞洞镇西北部浮山岭地区。台地地貌主要分布在岭门、麻岗、树仔、旦场、陈村、水东等镇的部分地域。平原地貌主要是沿江两岸和沿海的冲积层，沿江平原分布在沙书房岭公馆驿站建设项目58、可行性研究报告31琅江两岸的林头、霞洞、观珠等镇的部分地区，儒洞河两岸的马踏镇和望夫、岭门等镇的部分区域。山脉众多，主要有鹅凰嶂岭、双髻岭、刺戾石岭、浮山岭、石床岭、青鹅顶岭、鹤婆钩岭。标高在 700 米以上的有白云顶岭、塔石项岭、大娘岭、望夫岭、企岭、筋薮岭等。其中鹅凰嶂岭位于电白区罗坑镇东面，地处阳西县、阳春市、电白区三县（市）交界处，是区内最高山岭，标高 1337 米，是广东第二高峰，素有“阳江屋脊”之称。鹅凰嶂莽莽苍苍，巍峨挺拔，其石极黑，其水极清，漫步其中犹如云雾中穿梭。登上鹅凰嶂顶峰，可俯瞰南海；其山脚下，有著名的里坪风光，那情意绵绵的流水，醉人的山歌小调，古老的水车，犹如世外桃源59、。这是一座鲜有人涉足的山峰，主峰附近是无人烟的地带，甚至连当地的猎户也甚少涉足主峰，其中五福瀑布和瑶池仙湖最具特色。双髻岭（又名丫鬟山）位于罗坑镇东北 12 公里，海拔 1264 米。山有双峰高插云霄，翠若双鬟，因而得名。为电白与阳春两县（市）的界山。浮山岭位于霞洞镇西北北部 6 公里，海拔 941 米，盘亘 12 公里，为高州与电白分界山，是生态旅游和农业观光旅游的好去处。相传尧时，洪水泛滥，此山独浮，因而得名。浮山岭山清水秀，树木郁葱，泉溪清澈，云雾缭绕，置于其间，恍若仙境。山上峭峰凌空，怪石嶙峋，有一石洞面积达 70 多平方米，壁立如阁。山腰和山下荔枝、龙眼连片成林，花繁果硕。浮山岭有独60、特的文化古迹，历为兵家要地。早在南朝梁、陈至隋初时，百越族首领冼太夫人曾在此设置营地，现存有冼太营地、冼太庙（诚敬夫人庙，也称晏宫庙）。其中冼太庙相传始建于隋唐代，清道光年间重修。庄山位于电白县电城镇北 1 公里处。海拔 249.5 米。山上秀石错落，古木参天。源于山巅的庄泉全长 200 多米。其间形成 30 余个大小不一的天然浴池，掩映于石群之间，水清如镜。溪畔明清石刻如“临流观书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告32化”、“海飞云立”、“涤尘”、“庄泉”等散布于石涧、峭壁之上。项目建设场地地形较为平整，地壳稳定性良好，无活动性断裂及其他不良地质作用存在，地层分布稳定，可以满足项目施工的需要61、。4.3.3 水文条件茂名市水系发育，有大、小河流 25 条，其中较大的 14 条，习惯称一江十三河，据其流向及入海情况，分为西北部水系、东部水系和南部沿海水系。西北部属鉴江水系有沙琅江，沙琅江（又名袂花江）是电白区最大河流，位于西北部，干流长 112 千米，在电白区境长86 千米。上游称那霍河，中游称潭儒河，下游称三桥河，平均河床比降为 1.09%。沙琅江支流较多，流域总面积达 2516 平方千米，境内集水面积为 1130 平方千米，年径流总量为 11.9108 立方米。沙琅江的主要支流有：黄岭河、石坦河、里联河、里平河、龙记河和郁头鹅河，较小的支流有和睦河、淡粉河、莫村河、排子河、坡富河、62、石顶河、潭白河、黄坑河、羊角河、马鹿河等十数条；龙珠河（又名崩洪河）在电白区之西部，发源于高州市官庄岭，河长 24 公里，在电白区境长 15 公里，集水面积为 145 平方千米，年径流总量为 1.2108 立方米，河床比降为 2.7%。东部水系儒铜河位于电白区的东部，是电白区与阳西县的分界河，发源于鹅凰嶂岭东南麓，自北向南汇入南海，干流全长 54 千米，电白区境内长 28 千米，河床平均坡降为2.84%，流域面积 697 平方千米，电白区境内集水面积 362 平方千米，年径流总量为 7.8108 立方米。根据广东省地震区划图（1990）及有关资料记载，项目所在地区域地震活动性不明显，属 VII63、 度地震区，按 IV 度设防。项目场址及邻近没有不良地质现象分布，建筑场地稳定，宜于建设。建设场址无重大不良地质灾害，属相对稳定区，满足工程建设要求。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告33根据建筑抗震设计规范（GB500112010）划分，项目所处区域抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g。根据附近地质勘察资料，场址建筑范围内未发现土洞及溶洞发育，土层厚度较大，力学强度较高，物理力学性质稳定，均匀性较好。而经现场踏勘考察，未发现有地裂、地陷等不良地质现象。可满足工程建设要求。4.3.4 公用工程供应条件1、交通网络四通八达茂名地处粤西交通咽喉，也是中国大西南的重要出海口，64、水陆交通网络四通八达。陆运有国道（两条）、省道、县道、乡道、高速公路、铁路、航空（距湛江机场 105 千米）以及海运交织成网的交通网络。主要有贯通东西南北的“五横”：G228（原 325）国道、G325（原 S281）国道、深茂高铁（设有马踏站和电白站）、沈海高速（G15）、汕湛高速（S14，含全长 32.62 千米茂名港支线）和“四纵”：进港大道、水（东）霞（洞）大道、包茂高速、新港大道等立体交通网络。至 2018 年末，全区公路通车总里程 6308.14 千米，其中高速公路123.29 千米，国道 120.60 千米，省道 303 千米，县道 106.62 千米，乡道 1599.24 千米65、，村道 606.39 千米，其他通车小道 4889 千米。城区有 4 座短、长途客运站投入使用。沿海的水路交通运输也日臻完善。粤西中心枢纽茂名港是广东省区域性重要港口，国家沿海港口布局规划的珠三角地区港口群中进口石油、天然气接卸中转储运系统的主要港口，交通部规划的全国沿海港口大型货主码头，也是国家四大进口原油接卸港，包括水东港区、博贺港区、博贺新港区、吉达港区，是国家一类对外开放口岸，广湛水陆交通线的中心点，东接珠三角，西临北部湾，南濒南海，面向东南亚，北靠广阔的大西南、中南地区。茂名港建成 500 吨、3000 吨、5000 吨、1 万吨、2 万吨、3 万吨、3.5书房岭公馆驿站建设项目可行66、性研究报告34万吨、7 万吨、10 万吨及 30 万吨级等各类码头泊位 18 个（不含旅游、渔业等码头），其中万吨级以上泊位 11 个，港口年吞吐能力达到 2817万吨；另外建有全国首座 25 万吨级单点系泊原油接卸系统，有罐容111.20 万立方米，输送管道 250 千米，年输送能力 1800 万吨；博贺新港区规划建设万吨级以上泊位 33 个，可实现吞吐能力 152 亿吨，其中 30 万吨级码头泊位 1 个，20 万吨级码头泊位 2 个。2、邮电通信业广泛普及境内移动信号覆盖全辖区，现代化的通讯网、程控电话、图文传真、无线电话和传呼可直接与国际国内各大城市传讯。3、供水地块配套市政自来水管道67、，采用双管布线形式，可满足生活用水的不同需求。4、排水项目场地雨水排水利用场地坡度向面道路排水，通过雨水井统一排放至已拟建的茂化快线雨水管道。污水由污水主干管收集后近期排往临近污水处理厂进行处理。4.3.5 自然资源供应条件1、矿产资源茂名自然资源丰富，其中矿产资源种类繁多。探明的矿产有 7 类40 多个品种，有钨、锡、金、钾长石、锆英石、独居石、煤、油页岩、高岭土、石灰石等，其中石灰石储量超过 2 亿立方米，高岭土（陶瓷土）储量在 1.4 亿吨以上。2、水资源主要河流有沙琅江、儒洞河、龙珠河、马店河、大桥河、麻岗河、旦场河、寨头河等。其中沙琅江是最大河流，位于县境北部，发源于书房岭公馆驿站建68、设项目可行性研究报告35那霍镇青鹅顶岭南谷，流经那霍、罗坑、沙琅、霞洞、林头和今属茂港区的羊角、坡心、七迳、小良等镇，汇入鉴江后入海，干流长 112公里。沙琅江支流多，流域面积广，主要支流有黄岭河、石坦河、里联河（庙背水）、里平河（华垌河）、龙记河（观珠河）、郁头鹅河（白芒水）等。沙琅江沿岸多是冲积平原，土地肥沃，盛产稻谷、花生及瓜菜，是电白粮食的主要产地之一。儒洞河在县境东部，发源于鹅凰嶂岭东南面，流经望夫、马踏、岭门等镇，汇入沙扒港，是电白县与阳西县的界河。干流长 54 公里。主要支流有望夫河、龙湾河等。综上所述，项目作为规划的商业设施用地，具备了实施项目的良好建设条件。现有的基础设施条件69、能满足项目营运过程和外部环境条件的要求，也符合环境保护的相关要求，地址选择是可行的。4.4 土规、控规、国土空间规划符合性分析本项目项目用地主要为商业服务设施用地，不涉及用地性质改变，不涉及耕地、林地等农用地转用。经核对，本工程不涉及环境敏感区。4.5 防范大拆大建论证项目建设范围不存在 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知中提到的成片集中拆除现状建筑，大规模新增老城区建设规模，大规模、强制性搬迁居民等大规模拆建情况。4.6 历史文化保护传承论证本项目建设红线范围内经核查，不涉及破坏城乡历史文化遗产，不涉及破坏、改造不可移动文物。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告364.7 要素保70、障分析4.7.1 国土空间规划本项目改建涉及用地经与国土空间规划核实均为商业服务设施用地。4.7.2 建设用地控制指标本工程不涉及用地性质改变。4.7.3 征地拆迁与管线迁改分析1、征地拆迁本工程不涉及征地拆迁。2、管线迁改本项目现状可能存在部分管线，需地勘探明。管道保护的步骤如下：（1）管槽开挖前，施工单位应向有关单位和其管理部门提出管线临时保护的书面申请，办妥相关手续，制定好管线保护方案，在得到有关单位和其管理部门同意后方可实施。（2）施工前必须进行周密细致的施工组织设计，设置必要的管线安全警戒线、安全标志牌、警示牌，在需要保护的地下管线处做出明显标志，标明每一处沿线下方的埋地设施名称、属71、性、材质、特征、断面尺寸和埋深。（3）管槽开挖到需保护的管线附近时，必须采用人工开挖方式进行施工，严禁超挖、深挖，严格按照批准的管线保护方案进行实施。对管槽其他土方的开挖必须在管线保护措施实施且经相关部门检验合格后进行。（4）应组织建设单位、管线管理单位和施工单位的有关人员定期检查管线保护措施的落实情况及保护措施的可靠性。施工人员必须书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告37严格遵照安全操作规程的有关规定实施作业，严禁违章操作、违章施工。（5）对管槽内裸露管线加强沉降和水平位移监测，定期向建设单位和有关管线管理单位提供沉降观测资料。当管线位移超出允许值时立即停止施工，在加固处理完成后方可继续施工72、。（6）施工中如遇实际情况与设计图纸不符合时，应暂时停止施工，并及时通知设计、监理、业主单位及管线单位共同协商处理。如有必要，应对地下管线需重新进行探测，以充分了解、复核各管线特性，确保施工过程中各类管线的安全。（7）施工前应针对可能发生的意外情况或台风、暴雨等极端天气提前制定相应的应急预案。4.7.4 资源环境要素保障拟建项目推广新型建造方式、减少施工现场材料浪费和能源水资源消耗，建设后采用市政供水、供电，项目不涉及大量耗水、耗电、耗能类型建筑，废气排放不会对大气环境造成破坏。经核对，本工程不涉及环境敏感区。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告38第五章 项目建设方案5.1 技术方案总体架构73、5.1.1 规划依据1.中华人民共和国城乡规划法（全国人大，2008）;2.城乡规划编制办法和城市规划编制办法实施细则（建设部建规1995333 号文）；3.工程建设标准强制性条文城乡规划部分；4.广东省城乡规划条例（广东省人大，2012）;5.城乡规划编制办法和城市规划编制办法实施细则（建设部建规1995333 号文）；6.工程建设标准强制性条文-房屋建筑部分；7.城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）；8.民用建筑设计通则（GB50352-2005）；9.建筑设计防火规范（GB50016-2014）；10.城市停车规划规范（GB/T51149-2016）；11.城市道路74、绿化规划与设计规范(CJJ75-97)；12.城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)；13.城市排水工程规划规范(GB50318-2017)；14.地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；15.茂名市城市规划管理技术规定；16.国家其它现行的建筑工程建设标准、设计规范和制图标准。5.1.2 规划指导思想书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告395.1.1 规划指导思想1.总体构思要体现出现代化商业综合体的特征，建筑和设施要适度超前，体现出一定的前瞻性，体现出时代的特色。全面体现出现代商业综合体的美观性、适用性和经济性。2.形成新颖独特的组织结构模式，在满足本项目功能需要75、的同时，实现建设的可持续发展，形成空间丰富、结构严谨、景观有序的结构形态。3.注重新商业综合体规划的合理性、科学性，并保护与创造良好的绿化环境。强调合理利用地势、依景而建的理念，富景于园，园景和谐，以不同形式，不同风格，不同审美范畴的多元化园林空间，以创造优美的科研和生产环境，体现出丰富的文化内涵。使园林与建筑互为背景、相互呼应，共同构筑丰富多彩、赏心悦目的商业综合体景观。4.充分注重建筑的朝向通风和形体的景观效果，兼顾整体的同时灵活布局，同时辅以庄重的色调、简洁的形体和装饰，展现和谐明亮的建筑意象。5.坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料，推广新技术。5.1.2 设计原则1.贯彻执行国76、家经济建设的方针、政策和规定，遵循基本建设管理的有关程序，精心设计，尽可能做到建设投资少，综合效益高。2.充分利用环保及节能材料，并依托现有的自然环境和条件，巧妙构思，精心设计，营造出别具特色的景观，达到人与自然的和谐与交融。3.在生态环境绿化景观功能分区路网构成总平面艺术以及建筑单体的多功能定位开放性智能性综合利用等多方面书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告40多下功夫，做到经济社会环境和效益的整体优化。4.作为完整的个体，内部功能丰富、灵活，适应各种功能的要求，以适应信息的快速变化和持续发展，充分发挥社会效益和经济效益。建筑物设计力求美观实用，并且有现代化风格，尽量减少不必要的投资，以减低77、工程造价。5.本着技术先进、成熟可靠、经济合理、安全实用的原则，尽可能选用国内外先进设备。5.2 总平面规划项目总用地面积 13938.90（约 20.91 亩），拟建总建筑面积34060.99，建设五层的综合商业体及餐饮、娱乐和住宿等配套设施。其中计容建筑面积 24071.62，不计容建筑面积（地下室）9989.37，室外道路与广场 4746.86，绿地面积 4181.97，主要建设内容及规模详见下表。项目建设内容及规模表 5.2-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积13938.9020.912建、构筑物占地面积6270.513总建筑面积34060.993.1计容建筑面积24071.6278、其中一层面积6344.30商业、书院和中央厨房二层面积5745.95三层面积5745.95文娱商业、孵化基地四层面积3206.92酒店公寓五层面积3028.503.2不计容建筑面积9989.374室外道路与广场4746.865停车位个2205.1地下停车位个2205.2地面停车位个06绿地面积4181.97书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告417容积率1.738建筑密度%44.99%9绿地率%30.00%图 5.2-1 项目总平面规划图书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告42图 5.2-2 项目规划鸟瞰图示意图书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告43图 5.2-3 项目规划平视图5.3建筑方79、案5.3.1 设计理念1、以人为本，顺应建筑多样性、综合性的趋势，精心设计，尽力创造建筑内外的公共活动空间、多层次的社会性共有空间，创造亲切、宜人的环境。2、建筑平面空间及建筑形象应具有鲜明的标识性，又具有自身的个性和整体形象。功能布局合理、分区明确，远近结合、打造智能型、现代化、信息化的建筑形象。3、结合用地地形的自然形态，体现生态环保意识和节能观念。5.3.2 平面设计本项目共设置地上五层，其中一层面积6344.30、二层面积5745.95 、三层面积5745.95、四层面积3206.92、五层面积3028.50。地下一层 9989.37。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告445.4 结80、构方案5.4.1 设计依据1.建筑结构设计术语和符号标准（GB/T50083-97）；2.建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；3.建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；4.混凝土结构设计规范（GB50010-2010 2015 年版）；5.建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）；6.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；7.建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；8.建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）；9.高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；10.地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；11.建筑结构制图81、标准（GB/T50105-2010）；12.建筑桩基技术规范（JGJ 94-2008）；5.4.2 建筑使用年限和安全等级根据广东省震烈度区划分，茂名地区的基本烈度为 7 度区。按 建筑抗震设防分类标准，各建筑设施抗震措施，拟按 8 度抗震强度设防。结构安全等级二级，建筑耐火等级二级，地基础设计等级乙级，设计基准期 50 年。结构设计根据该地段的工程地质和水文地质条件及城市整体规划要求，结合周围地面建筑物和构筑物、管线和道路交通状况，通过对技术、经济、环保及使用功能等方面的综合比较，合理选择施工方法和结构形式。设计时考虑应尽量减少施工中和建成后对环境造成的不利影响，并考虑城市规划引起周围环境改82、变时对地下结构的影响。根据以往对大型地下停车场的设计经验，采用结构自重及覆土重书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告45量抗浮设计方案，在不计入侧壁摩擦阻力的情况下，结构抗浮安全系数 Kf1.05。结构构件应力求简单、施工简便、经济合理、技术成熟可靠，尽量减少对周边环境的影响。5.4.3 建筑结构选型地基基础设计，必须坚持因地制宜、就地取材、保护环境和节约资源的原则。根据岩土工程勘察资料，综合考虑结构类型、材料情况与施工条件等因素，精心设计。根据该地段地层持力岩石的基本状况，该项目建筑的主要基础型式暂定为旋挖桩桩基。待有关工程地质工作完成后再依据对其地质资料的分析计算后确定。结构设计采用轻钢结构83、和钢筋混凝土框架结构体系，现浇楼盖。柱混凝土等级采用 C30C50，梁、板混凝土等级采用 C25C35，主要受力钢筋一般采用 HRB400 级钢，其余采用 HPB300 级钢筋。建筑外墙采用 200 厚小型砌块，内墙用 100/200 厚轻质填空材料。建筑结构设计要安全坚固，并能防御各类重大意外灾害的影响，满足抗震设防、抗风设防要求。5.5 给水工程5.5.1 设计依据1.城市给水工程规划规范（GB50282-2016）;2.建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（2009 年版）；3.室外排水设计规范（GB50014-2006）（2014 年版）；4.室外给水设计规范（GB5001384、-2006）；5.生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；6.给水排水制图标准（GB/T50106-2001）；书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告467.二次供水工程技术规程(CJJ140-2010)；8.建筑设计防火规范（GB50016-2014）；9.消防给水及消火栓系统技术规范（GB509742014）；10.自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005 年版）；11.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；12.建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；13.以上规范的最新版和其他国家现行有关的规范、规程、规定。5.5.2 用水85、量预测项目预测每日需水量 117.4 立方米，每年水量 2.1 万立方米，具体详见下表：书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告47项目用水量预测表 5.5-1序号用途用水定额（L/Pc/d）用水单位（人）用水时间(h/d)年用水天数小时变化系数日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/d）平均时用水量（m/h）全年用水量（万m）1商业综合体50100082501.550.09.46.31.32绿化用水34181.972120112.56.36.30.23道路、广场浇洒用水34746.862120114.27.17.10.24地库浇洒用水39989.372120130.015.015.86、00.365未预见用水10%估计10.73.83.50.2合计117.441.538.12.1书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告485.5.3给水工程方案水源来自城市市政自来水管网，市政供水压力按 0.30MPa 计。从工业大道上驳接一根 DN150 的引入管成环状供水。其中一根给水管道上设置室外消火栓及绿化喷头，另一根接入建筑内供其用水。接入建筑前需设检修阀门及水表，并在水表后设置低阻力倒流防止器。室外给水管采用钢丝骨架塑料复合管，电熔连接。管道、管件及阀门的工作压力 1.0MPa。给水管基础采用砂基础，厚度为 200mm，给水管地基承载力应大于 10kPa。室内给水管立管安87、装于管井内，主管采用内筋嵌入式钢塑管，管径 DN100；支管采用 PPR 塑料管暗敷。铸铁材质（铜质阀芯），管道、管件及阀门的工作压力 1.0MPa。注：上述给水工程管道、阀门工作压力以给水设计方案为准。5.6 排水工程5.6.1 设计依据1.室外排水设计规范（GB50014-2006）(2014 年版)；2.建筑给水排水设计规范（GBJ50015-2003）（2009 年版）；3.建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB50400-2006）。5.6.2 污水排放系统项目每日需水量 117.4 立方米，排放系数取 0.8，则生活污水排每日放量 105.7 立方米。地面层以上建筑内产生的污水经下水88、道收集后，靠重力排入室外污水管道中，污水经室外排污水管网集中收集后排入工业大道市政污水管网。卫生洁具均采用节水型，应满足节水型生活用水器具（CJ164-2002）要求，构造内无存水弯的卫生器必须设存水弯，且存书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告49水弯的水封深度不得小于 50mm。所有卫生间采用直通式地漏，篦子为不锈钢或铜镀铬材料，地漏下装设存水弯，水封高度不小于 50mm。5.7 消防方案5.7.1 设计范围消防设备供配电及控制；应急照明；火灾自动报警及控制。5.7.2 供配电设计1、负荷等级消防水泵、消防风机、应急疏散照明等消防负荷属于一级负荷，其余为三级负荷。2、应急照明公89、共门厅、疏散走道、疏散楼梯、电梯前室设疏散指示照明，照度 5.0Lx。应急照明持续供电时间要求：火灾时仍需坚持工作的场所大于 180 分钟；其它区域大于 30 分钟。应急照明灯火灾时强制点亮。3、火灾自动报警及消防联动控制系统设计系统组成及保护等级的确定a、在建筑物内设置本工程消防控制室，内设火灾报警控制器、联动控制台、火灾应急广播系统、消防专用电话系统。b、火灾报警控制系统由报警联动控制系统，消防广播系统，对讲系统，气体灭火系统组成；火灾探测器、报警控制器及手动报警按钮等设备的确定火灾报警控制器台柜内设消防报警显示，消防广播，对讲主机，联动控制系统；设硬线灭火联动控制柜；各场所按规范要求设置90、温感或烟感探测器；公共门厅，电梯前室，走道设烟感，消火栓内设碎玻按钮，主要疏散出口设手动报警按钮。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告50火灾自动报警与消防联动控制要求、控制逻辑关系及监控显示方式消火栓泵一用一备，由报警控制器自动、或消火栓按钮或就地或消防中心联动控制柜硬线手动启停。喷淋泵一用一备，由压力开关或报警控制器自动、或就地或消防中心联动控制柜硬线手动启停。消防风机由报警控制器自动或就地或消防中心联动控制柜硬线手动启停。防火通道的防火卷帘门由设于门两侧烟温感控制，烟感报警，防火卷帘门下降一半，温感报警下降到底。火警确认后：启动相关楼层警报装置或消防广播，停平时送风机，启动91、相关区域防排烟系统，强迫电梯停于首层，手动切断相关非消防电源，强制点亮应急疏散照明，所有启停信号反馈至消防中心显示。火灾紧急广播及专用通信的概述主要疏散出口设对讲电话，公共门厅，疏散走道，电梯前室设消防广播。线路敷设方式控制线、信号线、消防 24V 电源线，消防广播线，消防通信线分别穿管敷设，楼层竖井穿钢管明敷，各分支线路均穿 S20 管或紧定管暗敷。消防通信线导线采用 ZC-RVSP 2X1.5 型，24V 电源干线采用 ZCN-RV 2X2.5+2X1.5。5.8 强电工程5.8.1 设计依据1.民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；2.建筑设计防火规范（GB50016-2014）92、；3.供配电系统设计规范（GB50052-2009）；4.低压配电设计规范（GB50054-2011）；书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告515.通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；6.中国南方城市配电网技术导则（Q/CSG-10012-2005）；7.建筑照明设计标准（GB50034-2013）；8.建筑物电子信息系统防雷设计规范（GB50343-2012）；9.电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；10.其他相关标准、规范。5.8.2 用电负荷预测项目用电量约为 249.0 万 kwh，具体详见下表：书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研93、究报告52项目用电量预测表 5.8-1序号项目面积（m2）负荷密度（W/m2）参考图集19DX101-1（W/m2）设备容量（kW）需求系数日均使用时间（h/d）年使用时间（d/a）年耗电量（万 kwh）11-3 商业综合体17836.2080一般 40801426.90.48365166.724-5 层公寓6235.424030503室外绿地照明4181.97881533.50.4121201.94道路、广场照明4746.86881538.00.4121202.25地库用电9989.371099.90.42436535.06充电桩446.150%快充22500001100.00.25250294、7.56.250%慢充227000154.00.252503.97不可预见用电按 5%计取142.611.98合计2994.8249.09同时系数取 0.92695.310无功补偿至 0.92994.811变压器容量（kVA）3 台 1250书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告535.8.3 消防控制系统设置消防控制中心，内设火灾自动报警及消防自动控制系统，建筑物标准厂房、设备房、各层公共走道及电梯前室等部位设置智能感烟探测器及智能温度感应器对建筑物实现监测，并在公共通道出入口等有需要的地方配置一定数量的破玻手动报警按钮。系统对建筑物内的消防水泵、自动喷水灭火系统、排烟风机、气体95、消防动作开关等实现联动控制。系统设置专用火警电话实现对外联系，同时对广播系统进行切换作火灾应急广播。5.8.4 应急电源为确保本项目的消防需要及重要负荷的供电，在变配电房内设应急柴油发电机组作为应急电源，当市电停电或变压器维修时，应急母线失电，应急柴油发电机自动启动后向 220/380V 应急母线供电。5.8.5 照明系统本项目含一般照明和应急照明。一般照明和应急照明设置如下：变配电房、发电机房、消防控制室、楼梯间、消防风机房、消防水泵房、疏散走道、主要出入口等场所设应急疏散指示灯，所有疏散指示灯均自带蓄电池，应急供电时间不小于 90 分钟（具体依据国家相关标准）。室内照明采用节能灯具，安装时96、应考虑将来的维护和检修方便。所有气体放电光源应实行单灯就地电容补偿，或采用电子镇流器，将功率因数提高到 0.85 以上，降低无功损耗。在对显色要求不高的场合，建议采用 LED 节能灯。以达到节约用电，保护环境，建立优质高效、经济、舒适、安全可靠、有益照明环境的目的，将绿色照明的节能环保的理念体现在照明设计中。不同场所的照度要求根据建筑照明设计标准（GB50034-2013）设置。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告54照明设计贯彻国家“绿色照明”的有关方针政策，消防控制室、办公室照明采用高效、节能荧光灯具或 LED 灯具。设置荧光灯时，灯具长轴平行于工作人员的主视线，并与地面平行97、。在安全出口和疏散门的正上方设置“安全出口”指示标志；沿疏散走道设置疏散指示标志。与消防有关的设备用房内正常照明与应急照明兼用，由应急照明配电箱供电；公共部分应急照明与正常照明兼用，由双控开关控制。疏散指示标志灯、安全出口灯采用智能型，受消防联动系统控制。室外设建筑物立面泛光照明及庭园照明。采用高效、节能 LED灯具。灯具选型满足功能、消防、节能和舒适性等几方面的基本要求。电气附件（包括开关、插座、灯具附件、线管等）满足消防、节能和环保等方面的基本要求。5.9 弱电工程5.9.1 设计依据1.民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）。2.有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）。398、.建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2012）。4.市内电话线路工程设计规范(YDJ8-85)。5.9.2 网络系统网络系统包括布线，布线全部采用超六米双绞线，并适当增加终端接口。布线系统均采用标准模块化设计，由水平配线子系统、垂直干线子系统、工作区、设备间子系统、管理子系统组成。以超六类双绞线连接到信息端口，以保证 100Mbps 的数据传输速度至桌面，有特殊书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告55要求的则需要保证 1000Mbps 的数据传输速度。5.9.3 电话通信系统在办公室处设置外线电话。5.10 空调与通风工程5.10.1 设计依据1.采暖通风与空气调节99、设计规范（GB50019-2012）；2.建筑设计防火规范（GB50016-2014）；3.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；4.采暖通风与空气调节术语标准（GB50155-92）；5.其它有关技术规范与技术措施。5.10.2 空调设计本项目对配套办公楼进行空调系统安装，冷负荷预测详见表5.10-1。空调冷负荷估算表表 5.10-1序号建设内容数量(m)单位面积冷负荷（W/m)冷负荷（kW）1综合体地上部分24071.621002407.16合计24071.622407.165.11 建设管理方案5.11.1 施工组织机构设置施工单位应设置项目组，包括工程项目经理及技术负责人牵100、头负责，具体机构设置参考如下：书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告56图 5.11-1 项目施工组织架构（建议）5.11.1 质量安全管理方案及验收标准本项目按照国家、省、市及区建设工程方案进行验收。5.11.2 建设工期本项目实施工期为：2023 年 10 月-2025 年 8 月，具体节点计划如下：1、准备阶段：包括可行性研究报告批复、建设方案的确定，建设资金来源的落实等，计划在 2023 年 12 月底完成。2、勘察设计：计划在 2024 年 3 月底完成。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告573、施工准备：根据项目施工图设计进行施工准备，包括项目招标，计划101、在 2024 年 5 月底完成。4、施工阶段：2024 年 6 月初各项目进入施工阶段，计划在 2025年 6 月底完成。5、竣工验收：2025 年 8 月底完成。6、项目开业时间：2025 年 9 月。5.11.3 招标方案本项目采用公开招标方式。5.11.3.1 招标依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）广东省实施中华人民共和国招标投标法办法；（3）工程建设项目勘察设计招标投标法办法；（4）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定；（5）必须招标的工程项目规定（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 16 号文）；（6）国家发展改革委办公厅关于进一步做好和实施工作的102、通知（发改办法规2020770 号）；（7）政府投资条例（中华人民共和国国务院令第 712 号）；（8）其他有关招标投标事项的规定。5.11.3.2 招标范围本工程严格按照招标投标法及相关规定进行招标活动。业主单位为对项目投资进行合理控制，拟在相关部门对本报告审批立项后，项目将进入下一阶段。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告58根据国家、广东省及茂名市有关规定，达到公开招标的限额达到公开招标的限额，因因此必须采取公开招标。此必须采取公开招标。5.11.3.3 招标组织方式建设单位在相关部门的监督和指导下，可采用委托招标形式，委托有资格的专业咨询机构代理技术性和事务性的招标工作。103、按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动。招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标公告、澄清及答疑、接受投标书、公开开标、评标定标、评标报告、定标、中标公告公示、发出中标通知书。详见招标基本情况表建设项目招标基本情况表表 5.11-2招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察104.81设计308.83建筑安装工程13100.85监理218.24重要材料其它情况说明：建筑工程及安装工程招标估算金额已包含项目所需的重要材料的估算投资额，重要材料的估算投资不再另列。建设单位盖章年月104、日书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告第六章 项目运营方59案6.1 运营模式选择6.1.1 建设期间组织管理机构本项目建设期间组织管理机构为茂名市XX投资开发有限公司。6.1.2 运营管理机构项目建成后由茂名市XX投资开发有限公司或者由具有商业综合体运营经验的公司进行运营管理。6.2 劳动安全卫生与消防6.2.1 劳动安全卫生6.2.1.1 劳动安全卫生依据1.中华人民共和国安全生产法；2.建筑安全生产监督管理规定；3.建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定；4.中华人民共和国职业病防治法；5.职业健康监护管理办法；6.工业企业设计卫生标准（GBZ1-2010）；7.工业企业噪声105、控制设计规范（GBJ50087-2013）；8.建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年修订）；9.工业企业采光设计标准（GB50033-2013）。6.2.1.2 项目建设期劳动安全卫生措施为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目施工符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，本项目建立健全的安全生产责任制度和群防群治制度，并采取以下防了书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告60措施：1.建筑施工企业安全生产管理实行企业安全资格审查制度。在建筑工程开工前应当到建筑安全生产监督机构申办安全条件认证。2.对施工现场的安全管理人员、特种作业人员106、及其他施工作业人员进行安全生产培训。3.建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报建筑安全生产监督机构备案。4.施工现场使用的安全防护用品、电器产品、安全设施、架设器具及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。5.本项目应严格按照区市容和环境卫生管理要求，做好日常卫生管理工作。6.2.1.3 项目运营期劳动安全卫生措施为确保项目实施后符合107、职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，应采取以下的防范措施：1.营运过程中，工作人员，尤其是维修人员，需严格按照操作规程操作各种器械。并对员工定期进行安全生产培训、教育，牢固树立安全第一的观念。2.电气设计和电力装备的选取，严格执行爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范、地方有关规定及行业标准。该项目涉及到安全问题的设备，主要为电力设备等。这些设备均按有关规定设计、采购、书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告61安装使用，职工将经有关部门系统培训后，持证上岗。平时进行经常性的检查，确保操作安全。建立安全有效的防护措施，避免设备在工作中发生危险。（1）采用以下方108、法防止电击的发生：设备外壳接地；等电位接地；使用隔离电源系统；采用低电压供电；采用双重绝缘措施。（2）正确使用电源插头插座、确保可靠接地。（3）所有设备应可靠接地，有的可采用漏电保护装置及防雷击装置。（4）对使用、操作和维修人员均应进行用电安全的培训，确保安全用电。6.2.2 消防6.2.2.1 建设期消防措施1.施工企业应当在施工现场配备充足完好的消防设施和灭火器材。禁止在施工现场焚烧垃圾和废弃物。禁止在易燃易爆物品附近实施明火作业。2.因施工危及毗邻建筑物、构筑物或者地上地下管线安全的，施工企业应当暂停施工，在采取相应的补救措施并确认安全后，方可恢复施工。3.施工时发现爆炸物或者不明管线的109、，施工企业应当暂停施工，采取必要的应急措施，并及时向有关部门报告，经有关部门处置完毕后，方可恢复施工。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告624.施工时，发生有害气体外溢、爆炸、坍塌、掩埋等安全事故的，施工企业应当立即停止作业，采取有效措施组织抢救，防止事故扩大，保护事故现场，并按照国家生产安全事故报告和调查处理条例的规定处理。6.2.2.2 运营期消防措施1.消防培训火灾的发生具有明显的季节性和时间性。从季节上看，火灾多发生在冬春季节。春季大风天气比较多，风干物燥，建议组建起一支义务消防队。2.建筑构件、装修材料的防火根据建筑耐火等级一、二级的要求选择构建材料。内部装修时，其装110、修材料应符合建筑内部装修设计防火规范的规定。隔墙和吊顶等应具有必要的耐火性能，内部装修和家具陈设力求使用不燃或难燃材料，以减少火灾发生和控制火势蔓延。3.消防系统建筑物根据规范要求设置室内、室外消火栓给水系统、室内自动喷水灭火系统。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告63第七章 项目影响效果分析7.1社会效益分析本项目该项目的建成，可增加当地人民的劳动就业机会，解决当地剩余劳动力，提高当地人民的收入及生活水平，增加当地财政收入，推动地方经济发展速度，带动地方产业链经济快速发展，对 建设和谐社会具有重要的积极作用。项目的实施，符合国家产业政策，对促进茂南区乃至粤西新能源电池及新能源111、汽车产业发展和经济发展，都具有积极作 用。项目社会影响分析表表 7.1-1序号社会因素影响的范围、程度1对居民收入的影响能提高当地部分居民的收入水平，影响程度较好2对居民生活水平与生活质量的影响能进一步提高当地居民的生活水平和改善生活质量，影响程度较好3对居民就业的影响能增加当地的就业机会，影响程度较好4对不同利益群体的影响负面影响微乎其微5对脆弱群体的影响-6对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响不会造成资源供应的紧张，影响程度较少，促进城市建设进程，影响程度较好7对少数民族风俗习惯和宗教的影响不会对少数民族风俗和宗教产生影响7.2 社会适应性分析项目的实施，使储能产业得到了快速发展112、，是一项利国利民的阳光产业。顺应社会发展要求，符合国家经济建设发展战略。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告64项目的实施不占用耕地，不存在移民拆迁等问题，产生的污水得到有效处理后达到排放标准。厂界噪声低于GB/12348-2008工业企业厂界噪声标准中的 2 类标准。该项目在实施及运营过程中不会产生利益受损者。项目的实施，有效带动了新能源电池及新能源汽车产业的快速发展，大大提高相关产业的生产效率。对促进国民经济快速发展和地方经济发展具有积极影响。项目的实施与项目地的 经济发展将会产生良好的适应性，也将产生良好的社会环境，是 能被当地人民所接纳的。与该项目直接相关的群体主要有企业113、工作人员、服务人员、当地居民及弱势群体，项目的实施将增加为当地提供大量就业岗 位，提高当地居民的收入水平，同时带动当地建筑、餐饮、住宿 等行业发展，这些相关群体对该项目持积极态度。7.3 生态环境影响评价7.3.1 评价依据1.中华人民共和国环境保护法；2.中华人民共和国环境影响评价法：3.中华人民共和国水污染防治法；4.中华人民共和国大气污染防治法：5.中华人民共和国环境噪声污染防治法；6.中华人民共和国固体废物污染环境防治法；7.环境影响评价技术导则总纲(FJ2.1-2016)：8.地表水环境质量标准（GB3838-2002）；9.环境空气质量标准(GB3095-2012)；10.声环境质114、量标准(GB3096-2008)；11.大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)；书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告6512.污水综合排放标准(GB8978-1996)。7.3.2 建设期环境影响及对策措施7.3.2.1 项目建设期对环境地影响施工期主要环境影响因素表 7.3-1序号类别污染源可能的环境影响1废水生活污水，施工废水，地表径流处理不当将产生水环境影响2废气施工机械尾气和施工产生扬尘施工人员和周围居民产生影响3噪声机械设备和运输车辆产生的噪声施工人员和周围居民产生影响4固废建筑垃圾和生活垃圾处理不当将产生环境影响1.噪声污染项目施工期间噪声源主要为动力式施115、工机械产生的噪声，施工场地挖掘、装载、运输等机械设备同时作业时产生的噪声。运输车辆的交通噪声具有声源面广、流动性强等特点。施工机械噪声和运输车辆的交通噪声会给项目建设周边产生影响。2.水污染源施工期废水来自生产废水和生活废水。施工过程生产污水主要为施工机械、车辆和施工场地的冲洗废水、施工人员的生活污水及施工现场的跑、冒、滴、漏等。此外，还有混凝土搅拌用水，路面、土方、土地喷洒水等。这些用水中对外排放量较少，其成分主要含有泥沙、不含有害物质和其它有机物。生活污水来源与厨房洗涤用水和施工人员洗涤用水，主要污染物为 CODcr、BOD5、和 SS 等。3.空气污染源装修建设期间，废气主要来自施工机械116、排放的废气和各种车辆排放的汽车尾气，主要污染物为 NOx、CO 及 CO2等。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告664.固体废弃物施工期固体废物主要来自施工期的建筑垃圾和生活垃圾，建筑垃圾主要包括基础开挖及土建工程产生的砖瓦石块、渣土、泥土、废弃的混凝土和水泥砂浆等。建筑垃圾组成以无机成分为主。生活垃圾来源于施工工作人员生活过程中遗弃的废弃物，其成分与城市居民生活垃圾成分相似，以厨余物等有机物为主。7.3.2.2 项目建设期环境保护措施施工期对环境的影响主要为施工时产生的噪声、扬尘、废水以及施工垃圾，应采取相应的防治措施，减少对环境的影响。1.声污染防治措施本项目建设期主要的施117、工噪声源为运输建材的车辆、电钻、电锯等。为了减轻施工噪声与振动对附近敏感点的影响，本项目可以采取以下控制措施：（1）严 格 执 行 建 筑 施 工 场 界 环 境 噪 声 排 放 标 准(GB12523-2011)中规定和 建设工程施工现场管理规定 建设部(92)15 号令中有关要求，严禁夜问施工（22：00 至次日 6:00）如确因工艺和特殊原因需夜问施工，应提前申报，办理夜间施工许可证。严格控制施工机械设备的运行路线和操作规范。合理安排时间，最大限度减少对周边居民的工作及生活的影响。（2）优先采用低噪声、低振动的施工方案。（3）施工机械尽量放置于对周围居民点造成影响最小的地点，在高噪声设备118、周围设置临时声屏障。（4）施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起公路沿线噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，控制汽车鸣笛。2.水污染防治措施书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告67本项目建设期产生的废水主要为施工机械、车辆等冲洗产生的施工废水和施工人员产生的生活污水，生活污水应接入现有的污水管网，接入污水处理厂处理。3.大气污染防治措施建设期对环境的影响主要由施工机械的燃油废气和施工场地的粉尘、扬尘所造成。施工场地的扬尘主要由建筑材料，如沙石料、水泥等在装卸、运输、堆放等工程中因风力作用而产生。在施工过程中，应当及时清理剩余的淤泥渣土，减少扬尘的排放量，水泥会引起较多的119、粉尘污染，建议及时清理水泥包装袋。建设期产生的大气污染物必须采取可行的控制措施，减轻污染程度，缩小其影响范围。对施工现场进行有序科学的管理，沙石料统一堆放；当不利气象条件，如风速过大，应停止施工作业；天气干燥时，施工场地应经常酒水，保持一定的湿度，减少扬尘。4.固体废弃物污染防治措施建设期间建筑垃圾来源于建筑材料废弃物，熟砖瓦、沙石、水泥包装袋等，应当采取有效的防护措施，集中堆放，及时清理，严禁随意丢弃和堆放；在施工期间，施工人员的食宿产生一定的生活垃圾，应集中存放，建筑垃圾应及时清扫、分拣，尽量废物利用，不能利用的部分及时清运，生活垃圾集中堆放，由环卫部门按时集中清运。项目施工拟采用的环境保120、护措施详见下表。项目建设期拟采用的环境保护措施表 7.3-2序号污染名称拟采取的治理措施1施工噪声合理安排各类施工机械的工作时间，对于夜间施工认真执行申报审批手续，并报环保部门备案；做好施工机械噪声防护工作，注意保养施工机械，使机械维持最低噪声水平。2地表水污染施工泥浆水、机具清洗水等工程废水经沉淀后上清液可书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告68序号污染名称拟采取的治理措施作为施工用水回用，或用于场地洒水抑尘；施工营地应建临时厕所，施工人员的生活污水经化粪池预处理后由环卫部门定期抽运，严禁排入附近地表水体。3大气污染施工产生的建筑垃圾、渣土不能及时清运的，应当在施工场地内设置临121、时性密闭堆放设施进行存放或采取其他有效防尘措施；运输建筑垃圾、渣土等易产生扬尘的施工车辆，应加盖斗篷，密封运送，防止起尘。4固废污染施工营地等处的生活垃圾统一收集，由环卫部门定期清运。建筑垃圾、弃方应及时运至用土单位指定的工程渣土专用处置场地作妥善处理。7.3.3 项目运营期环境影响及对策措施7.3.3.1 项目运营对环境的影响1、废气本项目运营期产生的废气主要是餐饮行业厨房废气。厨房废气是指在烹低烤制炸制等食品加工过程虫产生的烟雾、蒸气和气味等物质，这些废气不仅会污染室内空气，还会排放到室外环境中，对怀境和人体健康造成危害。为此，需要采取一系列的环保措施来处理。2、污水本项目运营期产生的废水122、主要为餐饮行业厨房废水及员工生活污水。厨房污水是指餐厨垃圾经过固液分离后的含有食用废弃油脂的高浓度有机污水。厨房污水成份比较复杂，污水中含有各种有机物、动植物油、蛋白质、糖、淀粉等。污水污染指标与生活污水相比，具有组成相似但有机物含量高，且含有大量的动植物油。如不经预处理直接往市政污水管道排放会造成很大的危害。油脂容易在下水管道中凝固结块造成污水管道堵塞甚至整个城市污水网瘫痪。此外餐饮污水书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告69油脂含量较高会影响污水处理系统后续的“生化处理”正常运行。3、噪声运营期的噪声污染源较小。4、固体废弃物本项目产生的固废为生活垃圾。7.3.3.2 项目运123、营期环境保护措施1、废气针对厨房废气，通常采用以下几种处理方式，可以有效地降低污染。1）安装油烟净化器油烟净化器是一种通过物理吸附和化学分解的方法来处理厨房废气的设备。通过这种净化方式，可以有效地去除油烟和异味，保护居民的健康，同时也能减少对室外环境的污染。一股来说，油烟净化器的工作原理是通过过滤风将空气中的油烟和颗粒物过滤掉，然后再利用活性炭、紫外线、复氧，等技术来去除异味和有害气体。2）加装换风设备除了安装油烟净化器之外，加装换风，设备也是一种有效的处理厨房废气的方法。通过换风，可以有效地排出室内空气中的排放物，使空气保持新鲜。换风设备可以采用排风扇、排风，管等方式来实现。2、污水其常规处124、理方法是将其中废弃油脂与污水相分离，然后分别处理，可以有效地降低污染。1）化学分离法书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告70絮凝分离法是一种常用的成本低廉的油水分离方法。优化了混凝剂的组成，使餐厨污水中的乳化油实现了破乳分离。结果表明采用聚丙烯，腐植酸钠酰胺和聚合硫酸铁的混合药剂，可以实现污水与油脂的迅速分离。电解分离法是指通过电解产生的大量的细小气泡吸附在油滴表面上，使油滴可以随着气泡一起上浮到水面上而实现油水分离。絮凝沉淀技术工艺成熟，费用低；但药剂量大，当水质波动较大时，处理效果较差，且会产生大量的化学污泥。而电解法尽管油脂去除率较高，但装置复杂且耗电量较大。2）物理分离法125、重力分离法除油效果较稳定，在除油技术中很方便，应用广泛的技术。但其主要去除污水中的分散油和悬浮油，对乳化液和溶解油的去除效果较差。离心分离法(小型的油水分离器)适应于小型企业，且能耗较大。聚集分离技术(又称粗粒化分离技术)是指让含有油脂的污水通过具有疏水亲油性能的粗粒径滤料，油珠会吸附在滤料表面上，不断聚集后形成一层油墨。当油墨厚度较大时，会在水流剪切力和浮力的共同作用下脱离滤料表层，上浮到液面上完成分离。其可以将 510um以上的油脂与水完全分离，但不适宜处理悬浮物含量较高(5%以上)的餐厨污水，因为长期使用会使聚结材料发生堵塞。膜分离法去除油脂的效率较高，但膜易受到油脂污染而导致膜通量降低126、。此外，粘附油脂的膜较难清洗。增大油滴的粒径，降低水的粘度，增加油与水的密度差等 3 种方式可以提高餐饮污水中油滴的上浮速度，进而提高油水分离的效率。3）餐厨垃圾污水综合处理技术-废弃油脂的资源化利用技术书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告71油水分离出的废弃油脂具有资及废物的二重性，处理时应尽可能实现资源化利用，废弃油脂通常可作为化工原料生产生物柴油，肥皂、硬脂酸等产品。4）去油脂餐厨污水属于高浓度有机污水污水中有机物含量在几万毫克每升以上，氮磷含量也分别达到几千和几百毫克每升，其中含有 5%左右的悬浮固体，但难降解物质较少，可生化性较好，适宜生物处理。去油脂餐厨污水由于其有机127、物及氮磷等营养物质含量均很高，处理法为厌氧-好氧的工艺，选用设备等可用新型内循环厌氧反应器(IC)处理餐厨垃圾污水。7.4 资源和能源利用效果分析7.4.1 依据与标准1.中华人民共和国节能能源法2.中华人民共和国计量法；3.中华人民共和国电力法；4.中华人民共和国建筑法；5.民用建筑节能条例（2008 年中华人民共和国国务院令第530 号）；6.固定资产投资项目节能审查办法（国家发改委 2023 年第2 号令）；7.能源管理体系要求（GB/T23331-2009）；8.综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；9.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；10.民用建筑热工设计128、规范（GB50176-2016）；11.建筑照明设计标准（GB50034-2013）；书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告7212.民用建筑电气设计规范（JCJ16-2008）；13.广东省用水定额(DB44T1461-2021)；14.城市给水工程规划规范（GB50282-2016）7.4.2 节能减排措施7.4.2.1 建筑节能措施建筑节能是节能中的一个重要环节，本项目中建筑节能主要通过下述措施实现：1.在设计中要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关建筑节能技术标准。2.在装修中采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。采用新型墙体材料与复合墙体围护结129、构，在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料；对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等；采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。3.加强建筑物周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木。以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。4.在各建筑物的设计上，充分考虑当地气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗；对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。7.4.2.2 电气和照明节能措施130、1.供配电系统（1）充分利用当地地外网络，节省投资及运行费用。（2）采用无油干式高效低损耗的节能变压器，合理地计算、选书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告73择变压器容量。（3）变电所配电深入负荷中心，减少损耗；配电半径尽量不超过 200 米，有效地降低配电系统自身的损耗。（4）合理选用设备系统，提高其负荷率，使设备处于经济运行状态，降低其无功损耗。（5）按照电流合理选择电缆截面，降低线路损耗。（6）在低压配电系统设功率因数自动补偿装置，补偿后的功率因数大于 0.92，减少无功损耗。（7）在室外环境照明部分应该太阳能光伏电源，在节省管线的同时取得节能效果。2.照明节能措施（1）按131、照建筑照明设计标准GB50034-2004 及使用要求，合适地设计及考虑各个场所的照度值及照明功率密度值。（2）一般照明采用直接照明方式，所有照明灯具、光源、电气附件等均选用高效、节能型提高照明效率。（3）公共区域照明实施集中统一控制，按时间表有系统地投入切出照明，以节省电能。（4）利用自然光、减少人工照明。（5）选择电子整流器或节能型高功率因数电感整流器。（6）采用高发光率、低损耗、寿命长的新型节能灯。室内照明选用 T5 节能荧光灯，室外环境及建筑物效果照明选用 LED 光源，以发电为主要目标。（7）利用太阳能，如太阳能路灯、太阳能风能复合路灯和太阳能景观灯等。书房岭公馆驿站建设项目可行性研132、究报告可行性研究报告747.4.2.3 节水措施合理规划地表与屋面雨水径流途径，降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水渗透量。绿化用水、场地清洗用水等非饮用水采用再生水、雨水等非传统水源。本项目村域内的绿化用水、场地清洗用水和消防水源可利用现有水资源，以节省市政用水的供给。采用节水设备包括：卫生间节水设备等。有关节水器具如：节水管网、节水马桶、节水龙头、感应水嘴以及电磁阀的等。采用节水器具和设备，节水率不低于 8。7.4.3 能耗分析本项目建设过程中的能源消耗种类主要是现场现场的临时用电。能源消耗数量由施工单位定期进行计量，并根据国家和行业的有关要求进行合理监控。项目在合理安排工序、选择合适施133、工机械和采用节电型设备的情况下，能耗指标能达到我国建筑施工行业先进水平。项目运营过程中的消耗能源主要为用电和用水。主要用电设备有照明，水主要用于地面冲刷水、绿地灌溉用水等。根据 5.5 给水工程用水预测和 5.8 强电工程用电预测等章节，换算成能耗当量数据详见下表：能耗当量估算表表 7.4-1序号项目年消耗量折算标煤系数年消耗折标煤占比（%）数值单位数值单位（tce/a）1用电249.0万 kW h0.1229kgce/（kWh）306.098.81%2用水2.1万 m30.0857kgce/m31.80.59%3柴油1.28t1.4571kgce/kg1.90.60%合计309.7书房岭公馆134、驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告75第八章 项目投资估算与融资方案8.1 投资估算8.1.1 估算范围本报告投资估算编制范围包括各建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费用。8.1.2 编制依据1.投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；2.建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；3.市政公用设施建设项目经济评价方法与参数（建标2008162 号）；4.市政工程投资估算编制办法（建标 2007 164 号文）5.建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；6.广东省建设工程计价依据（2018）；7.广东省安装工程计价依据（201135、9）；8.其他费用详见投资估算表。8.1.3 取费标准1.建筑工程参照茂名市近期类似工程经济技术指标值予以估算；2.设备购置费根据生产厂家报价并参考市场价确定；3.基本预备费，按各（工程费用+二类费）*5%计算。4.工程建设其他有关费用依据：（1）前期咨询费依据计价格19991283 号文国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知；（2）设计费根据国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告76定（计价格200210 号文）计算；（3）工程勘察费暂按工程费用的 0.8%计算；（4）工程建设监理费根据建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改136、价格2007670 号）计算；（5）招投标服务代理费根据计价格20021980 号文计算；（6）施工图技术审查费按设计费之和的 6.5%计算；（7）勘察审查费暂按 5 万计算；（8）全过程造价咨询费按粤价函2011742 号计算；（9）场地准备及临时设施费按工程费用的 1%计算；（10）建设单位管理费按财政部财建2016504 号计算；（11）检验检测费，根据工程费用的 2.0%计算；（12）工程保险费按工程费用的 3计算（建标2007164 号文）；（13）白蚁防治费按粤价2003370 号计算；（14）城市基础设施配套费按粤价2003160 号、茂规字2014105 号计算；（15）土地费137、用，按每亩 200 万元计算；（16）工程测绘费，按 25 万元暂估；（17）充电桩，按照总停车位的 20%配置充电桩，平均每台按照5 万元的安装成本计算；8.1.4 投资估算项目建设资金初步估算合计 19476.61 万元，其中建安工程费为13100.85 万元（建筑工程费为 9999.90 万元，设备购置费为 2772.91万元，安装工程费为 328.04 万元），工程建设其它费用为 1465.47万元，土地费用 4181.97 万元，预备费 728.32 万元。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告77项目总投资为 19920.25 万元，其中建设投资为 19476.61 万138、元，建设期利息为 443.65 万元。项目总投资估算表如下所示：书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告78项目总投资估算表表 8.1-1序号序号工程或费用名称工程或费用名称估估算算价价值值投资额投资额工程量工程量综合单价综合单价备注备注建筑工程费建筑工程费设备购置费设备购置费安装工程费安装工程费其他费用其他费用合合计计(万元万元)单位单位数量数量单位单位数量数量1 1工程费用工程费用9999.909999.902772.912772.91328.04328.0413100.8513100.8513100.8513100.8534061.034061.0元元/3846.33846.3139、1.1场地处理168.81168.81168.8113938.9元/121.11.1.1场地平整18.8118.8118.816270.5元/30.01.1.2排水沟改为排水箱涵150.00150.00150.00m500元/m3000.01.2地下建筑部分2313.83422.5866.912803.322803.329989.37元/2806.31.2.1基坑开挖、支护216.06216.06216.069989.37元/216.3其中基坑开挖35.9635.9635.96m44952.17元 m8.0按半地下室面积平均挖深 4.5m余方弃置104.89104.89104.89m34962140、.80元 m30.0运距按 10km，含消纳费基坑支护75.2175.2175.211504.13元/500.0按基坑侧壁面积1.2.2基础工程299.68299.68299.689989.37元/300.01.2.3土建结构工程1498.411498.411498.419989.37元/1500.01.2.4装饰工程299.68299.68299.689989.37元/300.01.2.5设备安装工程422.5866.91489.49489.499989.37元/490.0其中给排水及消防143.8515.98159.83159.839989.37元/160.0电气工程134.8614.98141、149.84149.849989.37元/150.0通风工程53.955.9959.9459.949989.37元/60.0弱电系统44.964.9949.9549.959989.37元/50.0抗震支架44.964.9949.9549.959989.37元/50.0标识工程19.9819.9819.989989.37元/20.01.3地上建筑部分7221.481732.06192.449145.989145.9824071.62元/3799.5地上 5 层1.3.1土建结构工程3610.743610.743610.7424071.62元/1500.01.3.2装饰工程3610.743610.142、743610.7424071.62元/1500.01.3.3设备安装工程1732.06192.441924.501924.5024071.62元/799.5书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告79其中给排水及消防433.2948.14481.43481.4324071.62元/200.0电气工程541.6160.18601.79601.7924071.62元/250.0空调与通风433.2948.14481.43481.4324071.62元/200.0弱电系统216.6524.07240.72240.7224071.62元/100.0燃气工程17.221.9119.1319.1143、312755.53元/15.0半地下、一、二层电梯工程90.0010.00100.00100.004元/台250000.01.4室外工程295.78295.78295.788928.83元/331.31.4.1道路与广场（含室外停车场）142.41142.41142.414746.86元/300.01.4.2室外绿化108.73108.73108.734181.97元/260.01.4.3室外管线工程44.6444.6444.648928.83元/50.0强弱电、给排水管道1.5高低压变配电工程134.814.97149.74149.74kva2994.83元/kVA500.0暂估1.6充电桩144、安装198.022.00220.00220.00个44元/个50000.01.7人防工程增加费285.531.72317.22317.226344.30元/5002工程建设其他费用1465.471465.471465.472.1前期工作费58.6558.6558.65计价格19991283 号2.2勘察费104.81104.81104.81暂按工程费用的 0.8%2.3设计费308.83308.83308.83计价格200210 号其中方案设计79.8979.8979.9暂估初步设计92.6592.6592.6暂估施工图设计136.29136.29136.3暂估2.4工程监理费218.2421145、8.24218.24发改价格2007670 号2.5招标代理费25.6825.6825.68计价格20021980 号发改价格2011534 号2.6施工图审查费21.5121.5121.51按设计费 6.5%计2.7全过程造价咨询费86.6486.6486.64粤价函2011742 号2.8场地准备及临时设施费131.01131.01131.01按工程费用的 1%计2.9检验检测费131.01131.01131.01按工程费用的 2%计2.10工程保险费39.3039.3039.30按工程费用的 0.3%计2.11白蚁防治费4.814.814.81粤价2003370 号书房岭公馆驿站建设项目146、可行性研究报告可行性研究报告802.12城市基础设施配套费334.98334.98334.98粤价2003160 号 茂规字2014105 号其中地上建筑部分231.09231.09231.0924071.62元/2400.0按 24 米建筑高度100 米，2400 元/计算地下室部分103.89103.89103.899989.37元/2600.0第一、第二部分合计9999.902772.91328.041465.4714566.3214566.323 3预备费预备费728.32728.32728.32728.32728.32728.323.1基本预备费728.32728.32728.32第147、一、第二部分合计(不含土地费用)的 5%3.2涨价预备费4 4土地费用土地费用4181.974181.974181.974181.974181.974181.9720.9120.91元元/亩亩2000000.02000000.05 5建设投资合计建设投资合计9999.909999.902772.912772.91328.04328.042193.792193.7915294.6415294.6419476.6119476.6134061.034061.0元元/5718.25718.26 6建设期贷款利息建设期贷款利息443.65443.65443.65443.65443.65443.657 7148、建设项目总投资建设项目总投资9999.909999.902772.912772.91328.04328.042637.432637.4315738.2815738.2819920.2519920.2550.20%13.92%1.65%13.24%79.01%100.00%书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告818.2 资金筹措项目总投资为 19920.25 万元，其中建设投资为 19476.61 万元，建设期利息为 443.65 万元。其中，15000.00 万元拟申请长期贷款解决，占项目总投资的 75.13%,贷款利率为 4.20%。项目资本金 4964.50万元，由建设单位自149、筹解决，占项目总投资的 24.87%。项目总投资使用计划与资金筹措表表 8.2-1单位：万元序号项目合计建设期12分年投资计划100.00%20%80%1项目总投资19920.253958.3215961.931.1建设投资19476.613895.3215581.291.2建设期利息443.6563.00380.651.3流动资金0.000.000.002资金筹措19920.253958.3215961.932.1项目资本金4920.25958.323961.932.1.1用于建设投资4476.61895.323581.292.1.2用于建设期利息443.6563.00380.652.1.3150、用于流动资金0.000.000.002.2债务资金15000.003000.0012000.002.2.1用于建设投资15000.003000.0012000.002.2.2用于建设期利息0.000.000.002.2.3用于流动资金0.000.000.00书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告82第九章 项目评价9.1 财务评价编制说明9.1.1 财务评价编制依据本项目财务评价应遵循的主要经济法规和规定有：1、中华人民共和国企业财务通则2、中华人民共和国企业会计准则3、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）4、中华人民共和国增值税暂行条例及其实施细则5、财151、政部 税务总局关于调整增值税税率的通知（财税201832 号）6、中华人民共和国房产税暂行条例及其实施细则7、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展改革委、建设部发布9.1.2 财务评价基础参数1、项目计算期、建设期、经营期本项目按 15 年运营期限测算，其中 2 年建设期，13 年运营期，贷款 15 年期限。2、财务基准收益率根据行业基准收益率水平，结合项目融资成本及投资方的收益预期，本项目所得税前财务基准收益率设定为 8.0%，所得税后财务基准收益率设定为 6.0%。3、税率书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告83（1）本152、项目建设投资中建安工程费和预备费按照9%的进项税率，设备购置费按 13%的进项税率，其他费用按照 6%的进项税率，建设期利息无法取得进项税。（2）经营成本中，其他管理费用按工资或薪酬的 25%估算。（3）税金附加：城市建设维护税、教育费附加分别按应纳增值税的 7%、5%计征。（4）本项目所得税率为 25%。9.2 财务评价基础数据9.2.1 营业收入和税金估算1、地上 13 层商业设施租赁经营收入运营期第 1 年出租率 80%、第 2 年达到 85%、第 3 年达到 90%、第 4 年及之后均按 95%。运营期第 1 年的租金为 60 元/月，之后第 2 年按照年 3%的递增率。2、地上 45153、 层公寓租赁经营收入运营期第 1 年出租率 80%、第 2 年达到 85%、第 3 年达到 90%、第 4 年及之后均按 95%。运营期第 1 年的租金为 300 元/套日，之后第 2 年按照年 3%的递增率，月入住率按 20 天。3、停车位出租收入运营期第 1 年出租率 80%、第 2 年达到 85%、第 3 年达到 90%、第 4 年及之后均按 95%。运营期第 1 年每天的租金为 50 元/个日，之后第 2 年按照年 3%的递增率。4、停车场充电桩运营期第 1 年出租率 80%、第 2 年达到 85%、第 3 年达到 90%、第 4 年及之后均按 95%。运营期第 1 年按 200 元/154、个日的营业收入书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告84（扣除电费支出，但包含维护费），之后年份递增率按照 3%。5、下沉广场商铺出租收入运营期第 1 年出租率 80%、第 2 年达到 85%、第 3 年达到 90%、第 4 年及之后均按 95%。租金为 45 元/月，之后第 2 年按照年 3%的递增率。营业收入详见表 9.2-1。9.2.2 总成本费用估算项目总成本费用详见表 9.2-3。9.2.3 利润总额、企业所得税和盈余公积金利润和利润分配详见表 9.2-8书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告85营业收入估算表表 9.2-1书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告155、可行性研究报告86增值税及附加估算表表 9.2-2总成本费用估算表表 9.2-3书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告87运营成本估算表表 9.2-4工资薪酬估算表表 9.2-5修理费估算表表 9.2-6书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告88其他费用估算表表 9.2-7利润与利润分配表表 9.2-8书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告89固定资产折旧费估算表表 9.2-9书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告909.3 财务评价指标9.3.1 盈利能力分析盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之一，是在编制现金流量表与利润和利润分配表的基础上156、，计算项目财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，其中财务内部收益率为项目的主要盈利指标。反映盈利能力的动态指标为财务内部收益率和财务净现值，静态指标为投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率。（1）财务内部收益率（FIRR）。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率 ic 进行比较，当 FIRRic 时，即认为项目的盈利性能够满足要求。项目财务内部收益率是假定没有负债融资，投资全部由投资者直接投入、不需要支付利息条件下的盈利性指标。资本金财157、务内部收益率是用于考察项目资本金税后收益水平的盈利性指标。（2）财务净现值（FNPV）。财务净现值是指按设定的折现率 ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。它反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值0，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。（3）本项目反映盈利能力的动态指标值本项目反映盈利能力的动态指标值见下表。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告91盈利能力动态指标表表 9.3-1序号指标名称指标名称指标1项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）8.17%2项目投资财务内部收益率（%）（所得税后158、）6.09%3项目投资财务净现值（所得税前）（ic=8.0%）238.12 万元4项目投资财务净现值（所得税后）（ic=6.0%）147.86 万元5项目投资回收期(年)(所得税前)10.21 年6项目投资回收期(年)(所得税后)11.92 年9.3.2 清偿能力分析反映清偿能力的主要指标有资产负债率、流动比率、速动比率和借款偿还期等。本项目需偿还的长期借款为 15000.00 万元。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告92项目投资现金流量表表 9.3-2书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告93项目资本金现金流量表表 9.3-3书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可159、行性研究报告94还本付息计划表（等额本金）表 9.3-4还本付息计划表（等额本息）表 9.3-5书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告95财务计划现金流量表表 9.3-6书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告96第十章 项目风险管控方案10.1 风险识别与评价10.1.1 风险识别依据1.中共中央办公厅、国务院办公厅关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）的通知（中办发20122 号）；2.国家发展和改革委员会关于印发国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（发改投资20122492 号）；3.国家发展改革委办公厅关于印发重大固160、定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资2013428 号）；4.中华人民共和国风险管理原则与实施指南（GBT24353-2009）；5.现行的其它有关重大项目社会稳定性风险评估标准、规范、规程；10.1.2 利益相关者分析1.项目建设单位/业主单位项目业主对项目目标实现起主导作用，是工程项目的责任主体，对项目从建设到生产经营实行全面负责，并承担投资风险。工程项目业主应当依法认真履行自己的职责。作为建设单位，业主需要负责建设项目的筹划、筹资、设计、建设实施，建设筹划阶段项目业主需要充分考虑环境风险、社会影响风险、投资及效益风险等。作为管理单位，项目业主对项161、目进行全面管理，明确任务和内容，有严格的工作深度和精度要求，严格遵守并实施项目管理的相关制度，包括项目法书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告97人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制等，明确职责，创造最大的社会和经济效益。2.当地居民当地居民是本项目的直接受益群体，项目建设后将对本地居民带来较多实惠，因而态度是积极的。但值得注意的是，项目建设过程中产生的水污染、空气污染、噪声污染、生态环境影响等问题也会对居民造成一定程度影响，因此，应充分考虑居民的意见与建议。3.政府本工程建设可改善区域内基础设施条件，有力促进周边地块的开发和建设。同时进一步改善当地投资环境，促进国民经济的增162、长。项目建设期间给施工区地方政府带来施工的环境、噪声问题，但不管从短期还是长远来看，项目的实施能够拉动当地产业发展，提供更多的就业机会，直接惠及项目地区，能够为项目区带来极大的社会效益与经济效益，促进当地经济社会的发展。4.其他利益相关者：如设计单位、建设施工单位、监理单位、咨询机构等。在项目建设阶段，涉及设计单位、建设施工单位、监理单位、咨询机构等，他们为工程的进程做出了保障，同时也是利益相关者。他们受业主委托，作为第三方机构进行项目设计、管理、监督、建设等。项目设计单位受业主委托进行设计工作，严格按照设计规范进行设计，一方面对项目业主负责，另一方面需要对社会负责、对地方负责。设计单位派出常163、驻代表到现场配合监理工作，并根据实际情况对实施项目现场进行优化设计变更。参加建设施工的主要队伍通过招标投标竞争成为这一阶段的内部利益相关者。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告9810.1.3 风险调查社会稳定风险调查重点围绕拟建项目建设实施的合法性、合理性、可行性和可控性等方面开展。调查范围应覆盖所涉及地区的利益相关者，充分听取、全面收集群众和各利益相关者的意见，包括合理和不合理、现实和潜在的诉求等。10.1.3.1 拟建项目的合法性本项目符合国家和地方产业政策及规划要求。已开展前期概念设计，本项目不涉及树木迁移，能耗较低不需要实施节能评估，不涉及文物保护等，本项目立项后，将完164、成初步设计后招标，项目程序合规。10.1.3.2 征收征用风险本项目项目用地主要为商业服务设施用地，不涉及用地性质改变，不涉及耕地、林地等农用地转用。经核对，本工程不涉及环境敏感区。10.1.3.3 生态环境影响工程建设过程中会产生一定的废污水、废气粉尘、噪声和生态环境破坏等，通过实施相应的环保措施之后，可以减免工程施工期带来的这些不利影响；项目运维过程中，可能对居民本地的生活造成交通、环境、噪声等干扰，影响其正常生活，因此，应充分考虑居民的意见与建议。若建设单位能认真落实本环评提出的污染防治措施和生态保护措施，切实做到“三同时”和达标排放，并在运营期内持之以恒地加强管理，则从环保角度看，本项165、目建设是可行的。10.1.3.4 经济社会影响项目社会经济影响重点关注对本地居民的经济、生活方面的影响，本项目主要影响的风险在于：1.施工方案书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告99项目实施时，部分改造项目，可能在施工周期中会干扰周边居民生产生活等。2.文明施工和质量管理施工单位可能存在违反文明施工和质量管理的相关规定，造成环境污染，停水，停电，停气，影响交通等突发情况等。3.流动人口管理本项目流动人口一方面为施工人员，另一方面为运营期废气、废水、噪声、固体废弃物，可能对本地人民的出行、生活、安全造成影响。10.1.3.5 安全卫生社会治安和公共安全影响的主要风险在于施工队伍规模166、管理模式可能产生的影响，施工人员有一部分为外地人员，流动性较高，若对施工人员管理不当，或对施工管理不当，可能造成安全事故。10.1.3.6 风险识别及评价分析项目风险识别表 10.1-1类型序号风险因素参考评价指标是否为该项目特征风险因素政策规划和审批程序1立项、审批程序项目立项、审批的合法性否2 产业政策、发展规划项目与产业政策、总体规划、专项规划之间的关系等否3规划选线（选址）项目与地区发展规划的符合性、与地块性质的符合性等否4立项过程中公众参与规划、环评审批过程中的公示及诉求、负面反馈意见等否征收征用风险5土地房屋征收征用范围项目建设用地是否符合因地制宜、节约利用土地资源的总体要求，土167、地房屋征收征用范围与工程用地需求之间、与当地土地利用规划的关系等。否6土地房屋征收、征用补偿资金资金来源、数量、落实情况。否书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告100类型序号风险因素参考评价指标是否为该项目特征风险因素7拆除过程文明拆除方案的制定和拆除过程的监管，拆房单位既往表现和产生的影响等否8特殊土地和建筑物的征收程序涉及基本农田、军事用地、宗教用地等征收征用是否与相关政策的衔接等否技术经济9工程方案工程方案此风险因素一般将伴随工程安全、环境影此风险因素一般将伴随工程安全、环境影响方面的风险因素同时发生，可依具体项响方面的风险因素同时发生，可依具体项目展开分析（如，易燃易爆项168、目应考虑安目展开分析（如，易燃易爆项目应考虑安全距离内外可能造成破坏影响；在技术方全距离内外可能造成破坏影响；在技术方案中案中的设计与群的设计与群众的众的要求不一致要求不一致）是是10资金筹措和保障资金筹措方案的可行性，资金保障措施是否充分。否11 项目运营的可持续项目运营的可持续项目能较好的可持续实现运营，相关设施项目能较好的可持续实现运营，相关设施获得较好的维护，运营单位获得合理收益获得较好的维护，运营单位获得合理收益是是12项目运维项目运维项目设施可获得较好的保护和运维，在一项目设施可获得较好的保护和运维，在一定时期内能保持较好的使用状态。定时期内能保持较好的使用状态。是是生态环境影响1169、3大气污染物排放厂界内、沿线、物料运输过程中各污染物排放与环保排放标准限值之间的关系，与人体生理指标的关系，与人群感受之间关系等，包括施工期、运行期两个阶段否14水体污染物排放否15噪声和振动影响否16土壤污染重金属及有毒有害有机化合物的富集和迁移等否17固体废弃物及其二次污染（垃圾臭气、渗沥液等）固体废弃物能否纳入环卫收运体系、保证日产日清；建筑垃圾、大件垃圾、工程渣土、有毒有害固体废弃物能否做到有资质收运单位规范处置等否18公共开放活动空间、绿地、水系、生态环境和景观公共活动空间质和量的变化、公共绿地质和量的变化，水系的变化，生态环境的变化，社会景观的变化等否19水土流失地形、植被、土壤结170、构可能发生的变化，弃土弃渣可能造成的影响，是否有水土保持方案等否20其他影响如文物、古木、基地以及生物多样性破坏否经济社会影响21项目“五制”建设法人负责制、资本金制、招投标制、监理制和合同管理制等否22项目单位六项管理制度审批或核准管理、设计管理、概预算管理、施工管理、合同管理、劳务管理等否23施工方案施工方案施工措施与相邻项目建设时序的衔接，施施工措施与相邻项目建设时序的衔接，施工周期安排是否干扰周边居民生产生活等工周期安排是否干扰周边居民生产生活等是是24文明施工和质量管文明施工和质量管理理违反文明施工和质量管理的相关规定，造违反文明施工和质量管理的相关规定，造成环境污染，停水，停电，停171、气，影响交成环境污染，停水，停电，停气，影响交是是书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告101类型序号风险因素参考评价指标是否为该项目特征风险因素通等突发情况等通等突发情况等25社会稳定风险管理体系项目单位和当地政府是否就项目进行充分沟通，是否对社会稳定风险有充分认识并做到各司其职，是否建立社会稳定风险管理责任制和联动机制，是否制定相应的应急处置预案等否26文化、生活习惯地方传统文化、邻里关系、生活习惯、社区品质等方面的改变，可能引起群众的不适否27宗教、习俗可能与项目所在地群众的宗教信仰和风俗习惯有冲突否28对周边土地、房屋价值的影响土地价值变化量和变化率、房屋价值变化量和变化率172、等否29就业影响项目建设、运行对周边居工总体就业率影响和特定人群就业率影响等否30群众收入影响项目建设、运行引起当地群众收入水平变化量和变化率，以及收入水均匀程度变化等否31相关生活成本项目建设、运行引起好高骛远地基本生活成本（水、电、燃气、公交、粮食、蔬菜、肉类等）的提高等否32对公共配套设施的影响对教育、医疗、体育、文化、便民服务、公厕等配套设施建设、运行的影响等否33流动人口管理流动人口管理施工期流动人口变化、运行期流动人口变施工期流动人口变化、运行期流动人口变化管理的影响等化管理的影响等是是34商业经营影响施工期、运行期对当地商业经营状况的影响否35 对周边交通的影响对周边交通的影响施173、工方案对周边人群交通出行的考虑（临施工方案对周边人群交通出行的考虑（临时便道的设置，临时停场地安排，临时公时便道的设置，临时停场地安排，临时公交站点的布置等），运行期项目周边公共交站点的布置等），运行期项目周边公共交通情况变化，项目所增加的交通流量与交通情况变化，项目所增加的交通流量与周边路网的匹配度，项目出入口设置对周周边路网的匹配度，项目出入口设置对周边人群的影响等边人群的影响等是是安全卫生36火灾、洪涝灾害项目实施导到处火灾、洪涝等灾害发生的概率，是否有防火预案、防洪除涝预案等否37社会治安和公共安社会治安和公共安全全施工队伍规模、管理模式，运行期项目使施工队伍规模、管理模式，运行期项目174、使用人分析（使用人来源、数量、流动性、用人分析（使用人来源、数量、流动性、文化素质、年龄分布等）文化素质、年龄分布等）是是媒体舆情38媒体舆论导向及其影响是否获得媒体支持，是否协调安排有权威、有公信力的媒体公示项目建设信息、进行正面引导，是否受到媒体的关注入舆论导向性的信息否书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告102根据以上风险对比，项目的主要风险点包括工程方案、项目运营的可持续、项目运维、施工方案、文明施工和质量管理、流动人口管理、对周边交通的影响、社会治安和公共安全等风险。10.2 风险管控方案10.2.1 合法性风险管控设立相应的监管部门，加强监督检查，强化合规合法性管理。175、对项目进展情况实行公开透明化，接受公众监督。下一阶段要严格按照法律法规要求进行工程招投标。招投标过程中，要依据各承包商的综合实力、技术水准、相关建设经验等方面综合考量，确定合适的承包商，并督促承包商在施工过程中尽职尽责履行义务。10.2.2 技术经济风险项目主要风险在于项目运维的可持续性风险。建议结合目前的建设内容，聘请专业活动策划单位，初步预估项目的市场发展前景，项目的发展方向建议，项目定位及策划重点，为后续项目运营提供实操性建议。10.2.3 生态环境风险10.2.3.1 设计阶段项目涉及要充分尊重本地原有生态环境及要素，尽量减少对原有生态环境的破坏和干扰，结合现状因地制宜设计。雨季施工要176、做好场地的排水设计，保护排水沟的畅通；对下雨产生的地面径流应做好收集工作，经过沉淀后方能排入附近雨水管网。施工结束时，建议结合地方生态规划的要求，对所有具有植被恢复条件的临时占用造成的裸地及时进行植被恢复，尽量降低环境的人书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告103为破坏及新增的水土流失危害影响。10.2.3.2 施工阶段1.强化施工组织的监督管理，充分利用不良低级预压处理的卸载土方，减少废方，杜绝乱掘乱挖。2.及时对工程临时用地进行地表植被补偿恢复。3.与路基填方施工配套实施高标准的路基边坡防护工程、道路综合排水设施和绿化工程，有效降低雨水径流直接冲刷裸露地表强度，减少水土流失和177、生态破坏。4.临时用地尽量选择在场地内。5.加强对施工人员的管理，尽量减少对作业区周围植被的损坏。10.2.3.3 运营阶段1.加强管理，确保正常运行加强营运期管理，确保各项工程设施完好和确保安全生产是生态保护最基本的措施。2.生态养护运营单位必须强化生态环境的管理和养护，加强宣传教育，保护生态环境不受损坏。配备专业人员定期对绿化苗木进行浇水、施肥、松土、修剪、病虫害防治，检查苗木生长状况，对枯死苗木、草皮进行更换补种。10.2.4 经济社会影响1.文明施工风险防范措施“五一”国际劳动节、国庆节、春节、清明节及当地重大公共活动期间不进行道路挖掘施工。因气候、地质条件等特殊原因需要延长挖掘期限或178、者扩大挖掘面积的，应当在批准挖掘期限届满前，按原审批程序办理延长或者扩大书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告104的变更手续。项目施工前应该做好各项准备，尽量在计划时间内完成。施工期间的作息安排充分考虑工程所在地周边群众的生活习惯，不影响当地民众的休息。2.流动人员由于项目施工期会有大量外来的施工人员，这会对加强当地社会治安的工作力度带来一些风险，所以要制定好一套员工管理办法，对施工人员进行管理，降低社会治安引起的风险。利用协调会、座谈会、巡检、交底等机会，开展讲座、教育、通报、案例研讨等形式的教育、普法工作。利用工地广播、悬挂标语、宣传画等途径开展文明宣传工作。为施工人员提供电179、影等文化娱乐活动条件，丰富其业余生活，减少其外出时间。管理人员定期与施工人员进行交流、谈心，了解其生活上的困难和需求，给予他们精神关怀。3.交通影响前期设计阶段应做好交通流线设置，尽量降低对本地居民的影响。做好预备疏解交通方案，在人流量过高时，应启动交通疏解备用方案等措施。10.2.5 安全卫生本项目安全风险主要在于施工期的施工安全问题。主要措施包括：建设单位不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。建设单位在申请领取施工许可证时，应当提供建设工程有关安全书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告施工措施的资料1180、05。建设单位应当自开工报告批准之日起 15 日内，将保证安全施工的措施报送建设工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门备案。10.2.6 媒体 舆情该项目建设、运营过程中舆论宣传和正面引导的作用非常重要，将是该项目社会稳定风险的重要组成部分。宣传部门加强媒体正面宣传，加大舆论正面引导。建立健全与媒体的联系机制，充分利用网络、报刊、广播、影视等多种传播媒体，积极拓展宣传渠道，协调调动新闻媒体力量。全面正面地宣传项目建设的背景及意义，合理引导群众对项目的心理态度，同时加强信息的公开化，透明化，营造健康发展的舆论环境。10.3 风险应急预案10.3.1 应急组织设置1.组织181、设置成立项目应急处置工作领导小组，下设“应急小组办公室”、“应急现场指挥部”，以及现场处置、后勤物资、人员调配、消防安全、通讯联络、现场保障、善后处理等七个专业应急小队作为具体的实施机构。应急小组办公室由茂名市XX投资开发有限公司相关领导负责，安全生产管理人员负责值班和其他日常工作；应对本级突发事件处置和更高等级突发事件前期应急处置工作，控制事态的发展；专业小队由各部门人员组成，在应急指挥小组的部署下于各自专业领域发挥作用。书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告106组长副组长后勤物资人员调配消防安全现场保障善后处理通讯联络应急小组办公室现场处置现场指挥图 10.3-1 应急指挥小182、组组成图（参考）2.应急指挥小组职责（1）贯彻执行国家、地方政府和上级主管部门关于突发环境事件发生和应急救援的方针、政策及有关规定；（2）组织制定应急预案，组建救援队伍，有计划进行相关培训和演习；（3）接受政府的指令和调动，领导、组织、协调突发环境事件应急处置措施；（4）负责突发环境事件应急处置重大事项的决策，负责人员、资源配置、应急队伍的调动；（5）负责发布突发环境事件的重要信息；（6）审议批准中心应急指挥办公室提交的应急处置工作报告等重要事项；（7）向上级汇报和向周边单位报告事件情况，必要时向有关单位发出救援请求，组织事件调查，总结应急救援经验教训；（8）负责启动和终止本预案。3.应急小组183、办公室职责书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告107（1）贯彻落实中心应急指挥小组的各项工作部署；（2）检查督促各部门做好各项应急处置工作，及时有效地处理突发环境事件；（3）进一步建立和健全突发环境事件应急预警机制，组织突发环境事件应急预案的实施；（4）负责各成员部门之间的协调工作；（5）调查计划实施应急措施的部门情况，建立详细的档案库；（6）向中心领导、应急指挥小组及其成员部门报告突发环境事件应急处置工作情况；（7）做好应急值班工作，确保中心应急体系第一时间做出反应；（8）负责组织和落实各级别的应急演练，总结经验，不断改进突发事件应急预案。10.3.2 应急预案社会稳定问题产生184、根源在于工程建设和运营对群众造成的各种影响，但问题的发生又具有很大的不确定性，其表现形式也复杂多变。风险只能控制，不可能完全消除。因此在全面落实上述措施化解风险的同时，为以防万一，尽可能把项目建设所造成的社会负面影响降到最低，对难以预料和把控的因素应制定应急预案，加强维稳和处置能力，一旦发生影响社会稳定问题的苗头和事件时，要及时向相关部门报告并启动相应的应急预案，并按以下程序开展工作：1.建设方应制定落实内部责任体系，建立内部应急处置响应机制。2.建立健全工程建设协调领导小组，及时协调解决有关社会稳定问题。3.对已发生的群体性事件，相关部门要认真接待，并根据起因即书房岭公馆驿站建设项目可行性研185、究报告可行性研究报告108通知有关人员赶赴现场做好耐心细致的疏导工作，防止矛盾激化，把群众稳定在当地。4.第一时间召开维护社会稳定工作会议，通报不稳定情况和处理情况，分析研究可能出现的重大问题及对策。并将不稳定情况向所在地政府有关部门报告，请求帮助和支持。5.对问题复杂、规模较大的群体性事件，有关领导要迅速抵达现场，组织工作，及时提出处理意见。6.有关人员在接到重大社会不稳定通报后，移动电话要保证 24小时畅通；值班电话 24 小时值班，随时掌握各方面信息，并及时上传下达。图 10.3-2 项目重大突发事件总体应急预案框架书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告109第十一章 研究结186、论及建议11.1 主要研究结论1.建设必要性。项目的建设是改善茂名教育环境、促进茂名大学城发展、完善茂名市配套旅游设施的需要，也是构建茂南区经济增长极，提供就业岗位的有效途径。2.要素保障性。本项目不涉及用地性质改变，不涉及征地拆迁、耕地、林地等农用地转用。经核对，不涉及环境敏感区。综上，本项目要素保障性较强。3.工程可行性。本项目所属地区地质、自然条件等满足建设要求，大部分建设内容是在现有的基础场址上建设，拟建场地周围空地足够，基础设施较为完备，具备施工场地和供电、供水、运输等条件，完全满足项目建设的施工需求。经对建设方案进行初步论证，本项目各建设内容工程上、材料、设备等均可行。4.影响可持187、续性。本项目对影响主要为改善区域内基础设施条件，有力促进周边地块的开发和建设。进一步改善当地投资环境，促国民经济增长。5.风险可控性。通过落实相关风险防范措施，制定应急预案和环境保护措施，可有效控制风险和应对风险，本项目风险影响较小。6.风险可控性。通过落实相关风险防范措施，制定应急预案和环境保护措施，可有效控制风险和应对风险，本项目风险影响较小。7.财务指标。7.财务指标。（1）投资规模书房岭公馆驿站建设项目可行性研究报告可行性研究报告110项目建设资金初步估算合计 19476.61 万元，其中建安工程费为13100.85 万元（建筑工程费为 9999.90 万元，设备购置费为 2772.9188、1万元，安装工程费为 328.04 万元），工程建设其它费用为 1465.47万元，土地费用 4181.97 万元，预备费 728.32 万元。项目总投资为 19920.25 万元，其中建设投资为 19476.61 万元，建设期利息为 443.65 万元。（2）资金筹措项目总投资为 19920.25 万元，其中建设投资为 19476.61 万元，建设期利息为 443.65 万元。其中，15000.00 万元拟申请长期贷款解决，占项目总投资的 75.30%,贷款利率为 4.20%。项目资本金 4920.25万元，由建设单位自筹解决，占项目总投资的 24.70%。（3）财务指标项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）6.09%，项目投资财务净现值（所得税后）（ic=6.0%）147.86万元，项目投资回收期(年)(所得税后)11.92 年。8.可行性结论：本项目总体可行。11.2 问题与建议1、首先在项目建设过程中，项目单位要加强与当地有关部 门的联系，包括规划、交通、消防、供水、排水、供电、环保等 部门，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设的 顺利实施。2、本项目的建设资金需求量较大，企业应积极筹措资金，保 证项目的正常进行。3、建议政府相关部门级金融机构给予大力支持，以保证项目早建设，早获益。