1、师大附属学校科研教学劳作实践基地及生态农业园项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月师大附属学校科研教学劳作实践基地及生态农业园项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月42可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目基本情况41.1 项目概况41.1.1 项目名称41.1.2 项目简介41.1.3 项目建设规模2、41.1.4 项目市场预期51.2 项目投资主体概况5学前教育板块5第二章 项目比较优势152.1 项目市场前景分析162.1.1 城郊乡村旅游172.1.2 现代农业观光旅游市场空间192.1.3 现代农业观光旅游的新领域科研教学劳作实践基地192.2 农业项目技术优势202.3 三产项目商业模式优势20课本知识的立体化植物认知园23第三章 项目建设情况283.1 项目选址283.1.1 项目建设地址283.1.2 项目所在地区位条件283.2 项目用地合理性283.3 项目业态规划293.4 项目整体设计说明293.5 项目整体建设内容293.6 公用配套设施建设303.6.1 给排水303、3.6.2 排水303.6.3 供电系统303.6.4 通讯系统313.6.5 交通道路313.6.6 消防设施313.7 项目建设工期与施工进度31第四章 项目生态环境影响分析334.1 项目对周边环境影响评估334.2 资源利用及能耗分析334.3 项目环保措施334.3.1 施工期环保措施334.3.2 营运期环保措施344.4 可持续发展措施344.4.1 建筑节能设计344.4.2. 电气节能设计344.4.3. 加强节能管理354.4.3. 水土保持35严格按国家相关规定和要求，认真做好项目内水土保持工作。35第五章 项目财务分析365.1 项目投资预算365.1.1 估算范围364、5.1.2 估算依据365.1.3 项目建设投资估算375.2 项目资金来源385.3 项目财务预测385.4 项目财务分析39第六章 项目经济与社会效益分析406.1 项目对当地农民就业、增收及社会稳定的促进性406.2 项目对当地农业技术传播及创新的示范性和带动性406.3 项目对产业融合及产业聚集的推动性406.4 项目的社会效益40第七章 结论与建议427.1 项目结论427.2 项目建议42第一章 项目基本情况1.1 项目概况1.1.1 项目名称师大一中科研教学劳作实践基地生态农业项目1.1.2 项目简介师大一中科研教学劳作实践基地及生态农业园位于xx新区xx镇xx村，项目是一个以现5、代都市观光农业为基础，以生态开发为宗旨，集农业科研科普、种植养殖实践、文化教育交流、青少年亲农学农爱农培训等为一体的绿色生态园。项目建设主要内容有：劳作实践园、生态农业园、农科体验园（包含无土栽培体验大棚）、植物认知园、户外拓展和对外交流园区、汽车影院、科研教学楼、配套住宿楼和餐厅。1.1.3 项目建设规模项目占地500余亩，其中集体建设用地约21亩地，总投资约1.5亿元。项目分四期建设，第一期根据总体规划先期建设植物认知园、劳作实践园和部分配套住宿楼，占地约50亩；第二期建设农科体验园、无土栽培体验大棚，并完成科研教学楼及配套住宿楼和餐厅建设，占地约80亩；第三期建设生态农业园、乡村酒店、汽6、车营地和汽车影院等，占地约300亩；第四期建设户外拓展和对外交流区，占地约70亩。整个项目预计2020年年底建成。1.1.4 项目市场预期根据成都市建设世界生态田园城市的定位和要求，本项目将农业产业化经营和生态农业亲子教育、亲农休闲生活相结合，具备强大的竞争优势。预计项目建成后可实现年均收入约6000万元，其中农科体验项目收入约1000万元，住宿餐饮收入约1200万元，生态农业园认购及全生态蔬果销售收入约3000万元，户外拓展和汽车影院收入约800万元；年均利润预计可达约1500万元，计划投入并达产后10年收回投资。1.2 项目投资主体概况成都xxxx教育管理有限公司是一家纯民营性质的教育投资7、管理公司。经过十六年的辛勤耕耘，公司已成功构建从学前教育、基础教育到高等教育的全教育产业链。在学前教育和基础教育板块，成功打造出了“成都幼师幼儿园”“师大一中”等优质教育品牌，积累了丰富的投资、经营、管理经验，赢得了良好的办学声誉，取得了较好的社会效益和经济效益。同时，公司旗下的成都xx实业有限公司长期致力于房地产项目开发，一直是武侯区重点企业和纳税大户，并为公司教育产业的健康发展提供了强有力的支撑。旗下全资子公司 xxxxx房地产开发板块 成都xx实业有限公司重要从事房地产项目开发，近些年来，已先后开发了xx等多个大、中型楼盘，其效益显著。（附部分项目实景图） 教育产业三大板块学前教育板块 8、xx教育旗下xxxx幼儿教育事业发展有限责任公司，结合现代学前教育理念和强大的专家阵容、师资力量，已成功举办了高起点、高规格、高水平的幼师幼儿园xx。目前在建的成都幼师xx幼儿园位于xx新区视高镇，紧邻xxxx外国语学校附属小学，拟于2019年开园。办园成果xxxxxx丽都幼儿园（外景图） 河滨印象幼儿园及校车（实景图）基础教育板块师大一中“师大一中”全称xx师大附属第一实验中学。学校历经多年的发展，师大一中凭借严格的校风、严谨的学风、一流的质量稳居成都市初中教育前三甲，受到社会各界的广泛认可。 xx师大附属第一实验中学xx校区 xx师大附属第一实验中学xx校区 xx师大附属第一实验中学xx校9、区 xxxx外国语学校（在建） xxxx外国语学校附属小学（在建）学校近年中考成绩11年中考12年中考13年中考14年中考15年中考16年中考参考人数376521691741813802重点率87%86.95%85.24%85.24%88.26%90.15%升入四七九135214254286301336中考600分及以上人数168383369453416422师大一中办学荣誉学校先后被评为“国家基础教育实验中心外语示范学校”、“全国青少年科学实验活动示范学校”、“教育部中小学骨干教师国家培训基地”、“全国创新作文教育实验基地”、“全国科研先进单位”等荣誉称号，是成都市民办教育先进集体、省市级校10、风示范校。学校以先进的教育理念、精湛的教学艺术和浓浓的爱为孩子铺就成功之路；学生参加全国中学生英语能力竞赛145人获一等奖；参加全国初中数学联赛26人获一等奖；参加全国中学生创新作文大赛276人获一等奖；此外，学校的教学质量稳步提升，毕业生绝大多数升入了省级及以上重点学校，多次在市区调研考试中名列前茅。近四年学校中考成绩稳步提升，取得优异成绩。学校历年获得荣誉称号xxxxxxxxxx师大一中xx校区师大一中xx校区是一所走读、寄宿双轨运行的初级中学。xx校区现有54个教学班，在校学生2400余人。该校占地面积100余亩，拥有教学楼、艺体馆、学生公寓、计算机室、图书室、钢琴室、机器人训练室、理化11、生实验室、多媒体室、标准运动场及与之相匹配的各种现代教育、教学、生活辅助设施。学校教学理念先进，办学特色鲜明，先后获得国家基础教育实验中心外语示范学校、全国青少年科学实验活动示范学校、教育部中小学骨干教师国家培训基地、全国创新作文教育实验基地、全国科研先进单位、xx省校风示范学校、成都市民办教育先进单位等殊荣，是一所在省内外颇具影响的创新型实验学校。 师大一中xx校区图书馆和宿舍（实景图）师大一中xx校区师大一中xx校区位于成都市xx驿区同安镇阳光体育城，占地面积约120亩，建筑总面积约35000。初中部计划为54个班，在校初中生约2300人；2016年起开办高中部，计划每年招收10个班，3年12、后在校高中生约为1200人，师大一中xx校区初、高中在校生规模将稳定在3500人左右。师大一中xx校区的硬件配置已全面升级：所有教室安装防炫光灯、触摸屏电视系统黑板、小型中央空调、健康饮水机和新式学生课桌椅柜等；一万余平方米的运动场全面改造，重做混凝土基础和铺设塑胶及硅PV运动场，并全部新购体育器材和体育设施；图书馆内部重新吊顶装修，新增部分阅览设施设备和增添新的中学生阅览书籍，现已有图书12万册左右；学生宿舍全面装修升级。各房间均安装格力牌分体式空调，并配备全实木学生床、实木衣柜、棉絮柜和鞋柜，以及健康饮水机等。 师大一中xx校区教室、舞蹈室（实景图）师大一中xx校区师大一中xx校区教学楼、13、运动场（实景图）师大一中xx校区位于成都xx新区xx镇雅居乐社区，为走读、寄宿制初级中学。学校普通教室、音乐教室、美术教室、舞蹈教室、实验室、图书、科技、运动及其它综合性场馆一应俱全。学校占地40余亩（待扩大绿化、体育用地等租地面积后，总占地面积将达到150亩左右），通过改造后，学校建筑面积将近5万平米。该校于2016年9月开学，共设置54个班，学生2500人左右。师大一中xx校区运动馆、学术厅（实景图）xxxx外国语学校（师大一中xx校区在建）xxxx外国语学校位于成都xx新区视高镇，校园规划用地210亩，规划总建筑面积12万平米左右，其中教学楼 4万平方米左右，行政用房约1万平方米，包含普14、通教室、音乐教室、美术教室、舞蹈教室、实验室、图书馆、科技馆、办公室及其它综合性场馆；学生宿舍约3万平方米；体育运动场地、场馆约2万平方米。目前，该校区正在建设中，计划于2018年9月开学。xx校区学生总规模为4000人左右（初中54个班2500人；高中36个班1500人左右）。师大一中xx校区（综合楼透视图）师大一中xx校区（鸟瞰图）xxxx外国语学校附属小学（在建）xxxx外国语学校附属小学紧邻中学，占地约40亩，规划总建筑面积约2.5万平米。拟建教学综合楼、科学教学楼、艺术教学楼、科技馆和室内外体育场馆、学生宿舍、食堂等。目前该校正在建设中，计划于2018年9月开学。该校计划为36个班，15、学生1500人左右。师大一中xx校区附属小学（鸟瞰图）高等教育板块xx师范大学音乐学院xx师范大学音乐学院是在投资xx师范大学现代艺术学院的基础上，在xx师范大学学科建设和专业结构进一步调整过程中，将原艺术学院、原现代艺术学院的音乐类专业整合、组建的培养音乐类艺术人才的专业学院。 学院外景（实景图）xx师范大学音乐学院现有教授30人，副教授31人，名誉教授3人，讲师47人，近五年来学院教师在各类正式刊物发表论文400余篇，专著25部，省级以上专业获奖170余项，省级以上科研立项28个。学院开设音乐学、音乐表演（声乐）、音乐表演（器乐）、音乐学（电脑音乐制作）、音乐学（作曲与指挥）、表演艺术（声16、乐）和表演艺术（音乐）等本专科专业或专业方向，现有研究生教育、本专科学生教育、成人教育和国外留学生、进修学者培养等多个办学层次，在校生2000余人，在音乐学硕士学位授权点和艺术硕士（声乐方向）招收硕士研究生，同时在音乐方向招收教育专业硕士。音乐学院教学楼（实景图）成果丰硕，师生团体和个人荣获“中国音乐金钟奖”xx赛区金奖，小金钟奖钢琴比赛xx赛区金奖，“霍纳杯”全国流行手风琴邀请赛金奖，金芦笙民族器乐大赛金奖、中国民族声乐“敦煌奖”、“神州唱响”全国高校声乐大赛金奖，“逢春杯”xx省声乐大赛金奖，全国高校音乐教育专业声乐比赛一等奖及金奖等，在xx省第四届高校音乐教育专业大学生基本功比赛中，学院17、囊获七个基本功奖项中的四个一等奖、两个二等奖、两个三等奖、三项个人全能一等奖，以及大赛本科组团体一等奖。音乐学院剧场和演艺厅（实景图）xx师范大学舞蹈学院xx师范大学舞蹈学院是将xx师范大学原艺术学院、原现代艺术学院的舞蹈类专业整合的基础上，组建的以培养舞蹈类和音乐剧类专业人才为目标的专业学院。舞蹈学院教学楼（实景图）环境优美，硬件配套设施齐全，有建筑面积逾1万平方米的专业演出剧场和舞蹈教学大楼，拥有包括舞蹈排练厅、观摩厅、图书资料室、服装室等在内的舞蹈和音乐剧专业人才培养必备的硬件环境。学院有专兼职教师100余人，其中，具有副高级以上专业技术职务的教师40余人，硕士以上学位的教师近40人，近18、年获批省级科研项目4个，校级科研课题18项，论文在全国核心期刊刊载10篇。专业有舞蹈学（音乐舞蹈）、表演（音乐剧）、舞蹈学（舞蹈编导）、舞蹈表演（中国舞）、舞蹈学、舞蹈表演（民间舞）、舞蹈表演（国际标准舞）7个本科专业（或专业方向）以及表演艺术（音乐舞蹈）、表演艺术（舞蹈表演）2个专科专业（或专业方向），在校本专科学生1800余名。学院师生编创的作品参加国内大型艺术赛事，成绩斐然。 舞蹈俏花旦、石磨的歌荣获全国“桃李杯”舞蹈大赛一等奖，舞蹈达瓦尼玛、黒秀之舞获全国“桃李杯”舞蹈大赛三等奖，舞蹈天职获全国大学生艺术展演二等奖，舞蹈妈妈的女儿获全国大学生艺术节专业组三等奖，舞蹈五月天堂、彝族雄鹰、19、我心飞翔、尼苏渣夸、肩头的梦想等荣获xx省大学生艺术节专业组一等奖；音乐剧人生中最美好的那段时光获全国大学生艺术展演活动艺术表演类一等奖和优秀创作奖；学院国际标准舞代表队在2014年全国国际标准舞锦标赛中夺取“拉丁团体舞冠军”、“摩登团体舞冠军”以及组别与单项冠军4项，亚军3项，季军2项。组织师生参与了诸多大型文艺演出。学院学生参加“五月的鲜花”全国大学生“祖国万岁”大型校园文艺演出电视直播活动，参加中央电视台文艺中心录制我们共同走过庆祝人民政协成立60周年文艺演出，参加中央电视台 “中华情”文艺晚会，参加“感恩奋进”xx省庆祝新中国成立61周年文艺晚会，参加中央电视台心连心艺术团“欢歌大凉山20、”慰问演出，参加都江堰申报世界非物质文化遗产大典文艺演出，参加省内地市州文艺演出活动等，受到广泛好评。xx理工学院成都美术学院学院设有造型艺术系、视觉传达艺术系、环境艺术系和动画艺术系。分别有中国画、油画、雕塑、平面设计、装潢设计、广告设计、会展设计、环境艺术设计、园林艺术设计、动漫设计、游戏设计、数字空间和场景表现等专业，已累积为社会培养逾五千名美术专业人才。第二章 项目比较优势2.1 项目市场前景分析乡村农业旅游内涵丰富多彩，不仅包括田园风光游览，山村水乡休闲度假，而且还包括亲身参与农业劳动，体验民风乡亲，尤其是以家庭为单位的亲子农业实践，以学校班级为单位跨学科综合劳作实践等活动，是一种多21、层次、全方位、新形式的综合性休闲、教育、文化活动，可形成农村产业开发一道全新的靓丽风景线。本项目中的农业产业园，将以新型生态农业为基础，融入现代科技成果，进行高效集约化管理及统一技术指导与若干小面积分包经营相结合，在大力优化和提高农产品的品质基础上，努力开发新品种，大幅度提高蔬果产量以满足市场需求，这是本项目重要的收入来源。当前，城市家庭亲子互动户外活动可选择的模式比较单一，外出旅游居多，而旅游的过程中家长和孩子之间的亲情互动载体也很单一和薄弱。本项目提出的亲子教育亲农休闲户外活动，以父母携子女参与亲子互动的耕作、养殖、采摘、观摩、拓展、休闲等方式，在青山绿水间增进家庭成员感情、增长孩子见识、22、培养孩子亲农和劳作的意识与能力、锻炼孩子的意志力。数据显示，家庭亲子关系和睦亲近，可以有效改善孩子的学习态度，提升孩子学习效能。随着国家基础教育新课程标准的颁布实施，综合实践课成为了中小学越来越重要的必备课程。本项目可以为师大一中开设田园特色校本综合实践课提供必需的课程载体，放大学生实践活动的育人功能，引导学生不断进行跨学科的自主实践、探究、体验和应用。本项目可以让综合实践活动与学生的生活相结合，让学生时时事事处处都能感受到教育的快乐和成长的幸福，积极推动“处处能实践，生活即教育”的学校文化形成。本项目可以接待以家庭为单位的自驾自住亲子亲农劳作实践活动；还可以承担本校教学班级为单位的综合实践课23、实施，以及师大一中其他校区教学班级的跨校区综合实践课开展；并可以为本区内学校的综合实践课提供示范基地和教学场地；同时，本项目可以作为成都市和周边中小学春游、秋游的目的地。上述经营内容，可以让本项目的建设拥有很大的市场需求，而本项目还可以采用更多灵活多样的经营方式，如对园区内耕种土地采取租赁认领的方式，在亲子教育实践中推广，在园区周边社区中推广并逐步拓展范围。综合上述，项目本身经营理念先进，实际操作可行性高，经济效益显著，并且会带来极高的社会效益。建设科研教学劳作实践基地及生态农业园区不仅能为广大适龄学生提供良好的学习环境及教育服务，促进学生德、智、体、美全面健康成长，而且能为区域教育质量的整体24、提升赢得更多更好的教学业绩和教育荣誉，更为xx镇整体经济文化的发展产生积极的推动作用，这无疑是一件功在当代，利在千秋的大好事。综上，本项目前景积极乐观。2.1.1 城郊乡村旅游成都是一个休闲之都，城郊乡村旅游将会成为成都经济发展新的着力点。据不完全统计，目前成都市已有国家A级旅游景区63家，星级饭店140家，社会旅馆5300余家，旅行社364家，星级农家乐187家，星级乡村酒店107家，随着旅游产业规模不断壮大，质量有效提升，内涵更趋丰富，将会吸引了众多国内外游客前来旅游度假。根据中国旅游研究院发布的2014年第四季度暨全年全国游客满意度调查报告和60个城市游客满意度排名报告，成都全年综合排名25、居全国第4位，成都市游客满意度已连续五年稳居全国前5位。图2-1 2014年第四季度暨全年全国游客满意度调查报告和60个城市游客满意度排名报告2014年，全市共接待国内外游客1.862亿人次，同比增长20.05%，实现旅游总收入1665亿元，同比增长25.13%，预计2015年成都市将实现旅游总收入1930亿元。成都市区现有的酒店已满足不了当前旅游发展的需要，这为城郊旅游发展提供了机会。图2-2 成都市旅游总收入2.1.2 现代农业观光旅游市场空间成都市生态观光农业经过了郫县友爱镇的发端到现在五朵金花的盛况，已经成为中国乡村旅游一道靓丽的风景线。2014年，全省休闲农业与乡村旅游经营单位发展到26、3万家，接待游客3亿人次，综合经营性收入750亿元，产业规模、效益稳居全国第一。休闲农业为全省农民人均增收贡献77元，成为农民增收新的增长极。按照xx新区生态农业发展要求“农居成景点、农业成景观、农村成景区”着力打造xx新区田园化、景观化农业示范园区和示范基地，推动创意农业、休闲农业、体验农业发展，力争到2017年全市休闲观光农业收入突破300亿元，我市将打造形成“千亿农产品精深加工产业”、“百亿现代种业产业”和“百亿绿色有机农业产业”。项目以其优势竞争能力将拥有广阔的市场空间。2.1.3 现代农业观光旅游的新领域科研教学劳作实践基地 本项目定位独特，是现代农业观光旅游的一个新领域。定位于家庭27、亲子亲农休闲和学校集体户外活动，项目建设既符合xx新区生态农业发展要求，又能在体现教育功能、实现多维效益中寓教于乐，并产生较好的经济效益和社会效益。在青山绿水中实现农业增效，在寓教于乐中展现项目独特的价值。2.2 农业项目技术优势项目配备专业农业专家，在园区劳作实践园、农科体验园、无土栽培体验大棚、植物认知园和生态农业园环境中，种植绿色无污的有机蔬菜瓜果和非本地蔬菜瓜果，种植各种花卉，打造现代农业生态系统，尤其是由农业专家进行研究比对，选择最合适种植的高品质农作物品种和珍稀植物样本。项目拟选择市民餐桌不常见的有机时令蔬菜，品种进行针对性引进，并不断改良培育优良品种提升农作物优质特性，为当地农业28、现代化的发展提供示范。2.3 三产项目商业模式优势项目整合农业产业链，开发农业观光区、农产品采摘区以及农业认养区，集农业产生、农业消费为一体，提供多样化服务，包括有机果蔬亲子种植实践和学校教学种植实践、无公害农产品采摘、现代科技无土栽培试验、果树认养、亲子互动、文化艺术交流、户外素质拓展、科普参观学习、并配套餐饮住宿、露天汽车电影、露营地、健身锻炼场地等。科学、生态种植劳作实践园亲身参与农业劳动，体验民风乡亲，尤其是以家庭为单位的亲子农业实践，以学校班级为单位耕作实践，是园区开发的重点，也是农村产业开发的一道全新的靓丽风景线。通过劳作或见习，在亲子共同采摘中实现项目经济效益和社会效益的双赢。让29、综合实践活动与学生活动相结合，在日常的学生常规活动中灌注综合实践的理念与方法，放大学生活动的育人功能，引导学生认真实践，自主探究，重过程、重应用、重体验。课本知识的立体化植物认知园 综合实践课程可借助本项目进行“跨学科统整”，推进“学科间统整”，在基础学科教学中融入综合实践聚焦多个各科的理念，开展学科教学，努力形成学校全新的课程文化和教学文化。让课堂不仅仅是教室，让内容不局限于一个学科，让学习的内容更丰富，让学生经历更多精彩的学科活动。科技种植无土栽培体验大棚引进营养液或气雾栽培等不用土壤或基质来栽培植物的高科技种植技术，而以人工创造作物根系环境取代土壤环境，使作物根系处于最适宜的环境条件下。30、因此，瓜果蔬菜生长发育进程加快，时间缩短，生物量大大提高。较之传统种植，采用气雾栽培技术全年增加了4至5倍的种植茬数，再加上立体式的塔型种植，使其综合产量提高率可达50倍以上。这样，既节省了土地，又达到了集约高效管理的目的，是当前高产栽培技术中最先进的模式。 后期随着大棚规模的扩大，基地将在体验大棚科普功能基础上进行拓展，让更多的个人和家庭可以按一定数量单位认养无土栽培果蔬。本市及周边地区中小学春、秋游目的地寓教于乐且管理规范，是中小学春秋游选择目的地的重要考量。本项目园区本身就是作为学校教育劳作实践基地来开发，无论从园区内项目还是规模来看，都非常适宜作为本市及周边地区中小学春秋游目的地。 户31、外拓展园区除了亲农项目的学习认知和劳作实践外，园区的户外拓展项目也可以为学校组织集体活动提供适宜的场地。 园区配套建设的科研教学楼，为孩子们提供学习、观摩的教学场地。 项目还规划有汽车影院和露营场地，为不论是以家庭为单位还是教学班级为单位的活动提供更多活动选择。 生态种植园该生态种植园采取田园的菜园、果树认养模式，将作为实践基地主推的项目，对以个人、家庭为单位的目标人群提供服务。将更加有效地提升园区的管理和经营。 生态种植园作为园区面积最大的一个项目，拥有约300亩的田园土地。以一个认养单位认领若干土地为例，业主付出土地年租赁金和农作管理费用后，可提出自己的要求，园区根据业主的要求，组织农作技32、师依照全生态种植方式，为业主种植其需求的蔬菜瓜果。在业主认领的该土地范围内，业主可全程全部获得该土地上的农产品，并享有自主支配权。可以说，只要符合本地区气候和水土种植条件，业主将拥有一片完全属于自己的，有专人打理的私人蔬果庄园。第三章 项目建设情况3.1 项目选址3.1.1 项目建设地址项目位于xx新区xx镇xx村，占地500余亩。3.1.2 项目所在地区位条件师大一中教学实践及科研劳作实习园区建设项目位于成都市xx新区xx镇xx村，南临xx大道；西邻成自泸高速入口、红星路南延线和xx大道南延线；东邻xx驿区，接成环路和双简路，具有较好的区位优势。拟建项目紧邻雅居乐花园西北角。 3.2 项目用33、地合理性项目占地500余亩，其中建设用地约21亩为配套建设用地，通过农村集体建设用地流转取得。其余土地属于基本农田和一般农用地则通过农用土地流转取得。对于用地内原有农户，采用xx镇政府统一规划安置办法进行妥善安排。拟利用21亩农村集体建设用地建设配套住宿楼、餐厅和科研教学楼，利用480余亩农用地种植、有机蔬菜、花卉乔木、无公害果树等观光农业植被，严格按照相关土地使用要求进行项目开发。 3.3 项目业态规划项目开发集科研、种植、养殖、农科体验、劳作实践、文化交流、亲子休闲等农业产业和乡村旅游产业为一体，总体设计突出精致型、高品位，强调实效性、参与性、观赏性和体验性，同时项目以绿色、有机、健康为特34、色，为城市居民、家长学生提供难以获得的清新空气和绿色体验。3.4 项目整体设计说明（1）项目建设整体性整体设计使项目区域内的群体处理及绿化环境布置与建筑物的使用功能和周围区域环境相协调，使项目区域形成整洁、优美的环境，营造整个项目高端精致的氛围。（2） 项目建设协调性项目以整体生态农业与各区块产业特色、科技特色相结合为原则，使植物景观与人文景观相协调，社会效益与经济效益并驾齐驱。（3）项目风貌观赏性项目以有机农业为主，展现蔬果郁郁葱葱的绿色生机和金秋的累累硕果，区块及相关周边则种植银杏、桢楠、桂花、黄角树、朴树、蓝花楹、金合欢、日本红枫等名贵高大乔木为景点树木，建筑多以简约现代为主调，迎合xx35、片区的整体风格规划。3.5 项目整体建设内容生态农业园植物认知园劳作实践园农科体验园配套住宿楼餐厅科研教学楼户外拓展区汽车影院及露营园区3.6 公用配套设施建设3.6.1 给排水给排水规划应根据各区域统一安排的原则，直接从市政给水工程联网。3.6.2 排水本项目排水室内采用雨、污、废水分流制；室外采用雨、污水分流制。所有雨、污、废水均进行环保再生处理，循环使用。3.6.3 供电系统供电设计严格按照民用建筑设计通则（GB50352-2005）、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）、供配电系统设计规范等进行设计建造。3.6.4 通讯系统通信电缆在项目区域内局部形成环状，主要以枝状为主的通36、信管网，再分别连接各地块内的电话交接箱。通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责，要保障项目区域内的通讯、网络信号的通畅。3.6.5 交通道路项目区域内的主干道和消防通道宽度为4米左右，各区块内的人行道和推车道路路宽1.5-2米，纵向、横向贯穿项目园区内，拓展区的山地道路则因地制宜设置。3.6.6 消防设施按建筑设计防火规范要求，项目设置火灾自动报警、消防联动系统，消防电话系统以及火灾事故紧急广播系统。项目设置一间消防控制室，室内设置火灾报警控制柜、消防联动控制柜、火警广播及电话系统。高层楼内除面积小于5m的厕所、卫生间等外，均设置37、火灾探测器。按规范要求在配置探测器的区域适当位置设置手动报警按钮、声光报警器和火警广播等设备器材。3.7 项目建设工期与施工进度整个项目建设周期预计4年，计划2017年年底可实现项目一期运营。项目施工进度安排如下：2017年底前建设项目包括：植物认知园、劳作实践园和部分住宿楼（一期）；2018年底前，建设项目包括：农科体验园（含无土栽培体验大棚）、住宿楼（二期）、科研教学楼和餐厅等。2019年底前，完成整个生态农业园的打造和全面建设。2020年底前，完成户外拓展区、汽车影院和露营区的建设与使用，全面完善整个基地园区建设。第四章 项目生态环境影响分析4.1 项目对周边环境影响评估本项目建设及运营38、中对周边环境产生的主要污染物及处理：（1）废水、污水：本项目在建设工期对水的影响主要来自施工人员的生活污水，运营期间对水的影响主要来自旅客生活用水和餐厅经营用水以及员工的日常工作用水。项目区域的餐饮生活废水通过油污处理后排放。所有厕所均采用水冲式，经过化粪池沉淀发酵后进入污水管道，再通过微污处理后输送到生态农业园及农科体验园等用作农作物施肥灌溉。（2）噪声：车辆及电力设备工作过程中产生的噪音应低于国家相关标准。（3）废物：项目所产生的废物主要包括在建筑物建成后的建筑残料、顾客的生活垃圾等均定期清理和按规定转运。4.2 资源利用及能耗分析本项目消耗的主要能源是电、水、气。能源消耗主要用于以下几个39、方面：一是建筑内空调等设备及照明、实验用电；二是生活用水用气，办公劳作、农业观光、科研体验用水用气，场地和绿化用水，以及农作物灌溉用水等。4.3 项目环保措施4.3.1 施工期环保措施1、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放，堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施，不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后交由当地环卫部门清运。2、按环境影响及环评报告核实工程技术指标、施工工艺和工程规模，认真做好施工运营管理工作。4.3.2 营运期环保措施本项目无工业三废污染，只有生活污水和生活垃圾，废水的处理将根据国家地方的资源循环利用标准，通过建立废水处理站、沼气池等设施实现园区内循环，进行40、生态、有机、无污染的处理。针对生活垃圾要安置合适数量的垃圾桶便于回收垃圾，回收的垃圾要进行分类处理，可以利用实现再利用，不可利用的要按照相关规定进行掩埋处理等。4.4 可持续发展措施4.4.1 建筑节能设计朝向、通风与采光。在总平面布局上，用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面；建筑物采用南北朝向，采取遮阳措施，减少太阳辐射；建筑间距应保证室内获得一定的日照量，并结合通风、省地等因素综合确定，力求达到良好的自然通风、采光，避免了使用人工照明造成的能源浪费。4.4.2. 电气节能设计严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）所规定的照明功率密度值进行照明设计，室内照明优先采用节能荧光灯具照41、明，荧光灯自带电容器补偿，且在变电所采用集中电容补偿，以降低无功能耗。室外照明原则上使用金属卤化物灯具。走道及楼梯间均采用声光控延时开关控制。选用高效节能变压器及电气设备。设置电容器柜，通过自动补偿使功率因数达到0.9以上，从而减少无功损失；所有照明灯具尽量采用节能、高效、长寿型灯具。4.4.3. 加强节能管理（1）配备兼职人员负责日常节能工作。（2）制定并实施节能节水管理制度，制定并实施节约与浪费的奖励和惩罚措施。（3）按照用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）的要求，从节能的要求出发，建立专门的能源计量器具管理制度，建立能源计量台帐，凡需设置二级水表、气表、电表的地42、方进行二级表的安装，以利用单独计量、分表核算，并对计量器具严格按规定进行检定，保证能源计量器具的准确性，减少浪费。（4）每月进行能源消费统计，定期对能源消费状况进行分析，以便及时发现能源管理中的漏洞和能源使用中的问题，及时解决，杜绝能源浪费。4.4.3. 水土保持 严格按国家相关规定和要求，认真做好项目内水土保持工作。第五章 项目财务分析5.1 项目投资预算5.1.1 估算范围本次详细投资估算范围包括土地流转费、土地整理费、基础设施建设费、建安工程及装修费、设施设备购置安装费、配套设施建设费、植被购置费、管理费等。5.1.2 估算依据（1）国家现行投资估算的有关规定；（2）xx省建筑工程计价定43、额、xx省安装工程计价定额；（3）当地基本建设有关规定；（4）当地类似工程的造价；（5）xx省建筑工程计价定额、xx省安装工程计价定额；（6）当地基本建设有关规定；（7）其他设备依据询价确定。5.1.3 项目建设投资估算本项目总投资约1.5亿元人民币。项目投资预算表序号项目内容费用（万元）备注说明集体建设用地流转费用3276农用地流转费用125管理费用80青苗赔偿50迁坟、拆除建筑30政府相关费用设计费用110工程建设费用土建工程4800装修工程2500设施设备1500室外配套工程800生态农业开发费用1500财务费用300税费合计150715.2 项目资金来源项目主要以成都xxxx教育教育管44、理有限公司自筹资金进行投资。5.3 项目财务预测运营收支预算表金额单位：万元项 目2017年2018年2019年2020年备注一、收入总额劳作实践园300400500600住宿餐饮800120012001200农科体验园无土栽培体验大棚200400400生态农业园土地60018001800生态农业园管理200800800自营生态农产品销售200400400户外拓展园区400露营园区300汽车影院园区300收入小计1100280051006200二、管理费用生产及维护综合成本440112020402480根据类似旅游项目成本的一般估算来预测，预计日常生产及维护综合成本占收入的40%。人工成本3045、75136165项目人员平均工资及福利费折旧与摊销687.2687.2687.2687.2本项目的固定资产折旧采用平均直线折旧法，按20年折旧，残值率为10%管理费用3384153186管理费用（人工工资不包括管理人员工资，管理人员工资计入管理费用。）按照总收入的3%计提。销售费用66168306372销售费用按照总收入的6%计提。管理费用小计1256.22134.23322.23890.2三、财务费用税费36.9694.08171.36208.32增值税税金及附加，按照3%的增值税率缴纳，附加按照总收入的12%估算企业所得税0142.93401.61525.37企业所得税按照25%税率缴纳四46、利润-193.16571.721606.442101.48净利润428.791204.831576.11 5.4 项目财务分析以上数据显示，本项目除了带来十分突出的社会效益之外，还具有长期稳定的经济效益，项目投资回报较长但较为稳定，具有投资风险小和盈利稳定性的特点，是具有良好社会效益和投资价值的项目,具备社会、经济和财务上的可行性。第六章 项目经济与社会效益分析6.1 项目对当地农民就业、增收及社会稳定的促进性本项目将进行大量农业基础设施和科教体验设施的修建，项目实施和营运将直接带动当地人员的就业和增收，并能辐射周边，促进周边居民增收。6.2 项目对当地农业技术传播及创新的示范性和带动性以项47、目为依托，既可以传播现代农业生产发展需要的科技成果，促进当地农业产业升级，又可以发展农村社会文化事业、继承发扬当地农耕文化，带动农村生活水平的提升，促进美丽乡村的建设和发展。6.3 项目对产业融合及产业聚集的推动性项目建设以生态农业为基础，加大科技支农力度，调整和优化农村经济结构，保护生态环境，进行生态农业综合开发，实现农业生产和农民收入持续稳定增长，项目是集生态、经济和社会三大效益的于一体的生态农业示范园。6.4 项目的社会效益强大的社会效益的聚光灯效应，可以带动或关联的相关相生产业的发展，主要是第一产业和第三产业的发展机遇是十分显著的。首先，本项目可以对周边地区的就业产生积极效应。项目有机48、农业试验田（蔬果试验大棚、无土栽培试验园、养殖试验园），农业生态湿地，种植养殖劳作场地，这些试验田地林地，需要一定数量的专职和兼职的劳作实习指导师，这对于本项目周边本身以农业生产为主要生产生活方式的人群将产生适度对接。第二，本项目无论从设计规划到建设规模，在成都市乃至xx省内都是首屈一指的。独树一帜的生态田园教育基地创设，以及学校对国家新课程标准实践课程的深度实验，将给学校带来成为教学示范单位后的聚集和辐射效应。这将对项目周边第三产业的相应发展提供较大的支撑。可以乐观的预测，师大一中科研教学劳作实践基地建设项目所带动的周边产业发展，可以作出重大利好的预估。第七章 结论与建议7.1 项目结论总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展。7.2 项目建议（1）建议各级政府及相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺利进行和可持续发展。（2）建议建设单位应抓紧工程前期的工作，做好工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作。