1、外国语实验学校文化长廊新建项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月88可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论1一、项目概况1二、报告编制的依据2三、编制内容2四、结论与建议3五、主要技术经济指标4第二章 业主基本情况6一、业主简介6二、学校优势9三、2、学校所获得的成绩10第三章 项目背景和建设的必要性14一、项目背景14二、项目建设的必要性18第四章 项目市场分析22一、项目需求分析22二、项目定位22三、项目定价22四、项目SWOT分析23第五章 项目建设条件24一、项目位置24二、项目建设用地情况24三、项目综合情况25四、项目建设条件26第六章 项目建设工程方案31一、主要设计依据31二、设计指导思想及主要原则32三、建筑方案概要32第七章 环境保护和节能措施48一、环境保护48二、节能措施51第八章 劳动安全卫生与消防56一、国家有关法规56二、项目实施中有可能对劳动法造成的危害56三、安全措施56第九章 项目的管理及实施58一、组3、织机构58二、项目的监督和评价60第十章 项目实施进度计划61一、项目的建设进度计划61二、项目的销售计划表63第十一章 投资估算和资金筹措65一、投资估算65二、资金筹措69三、贷款偿还计划69第十二章 项目的经济评价71一、评估依据、原则和方法71二、基础数据选取72三、收入估算73四、费用估算76五、财务分析77第十三章 不确定性和风险分析82一、不确定性分析82二、风险分析及应对措施82三、防范和降低风险对策84第十四章 社会效益评价86第十五章 结论与建议87第一章 总论一、项目概况（一） 项目名称文化长廊建设项目（二） 项目业主xx外国语实验学校（三） 法定代表xx（四） 项目地址4、重庆市xx县xx街道望江大道（五） 项目性质新建（六） 建设规模以及内容重庆市xx外国语实验学校文化长廊建设项目占地20961.97平方米，总建筑面积30834平方米，其中文化长廊建筑配套用房建筑面积7295.54平方米，室内篮球场建筑面积2563.91平方米；教师周转房及学生公寓建筑面积20974.50平方米；停车泊位123个，建筑密度37.19%，容积率1.47，绿地率34.89%。（七） 建设周期 本项目建设周期为14个月。（八） 项目总投资及资金筹措1、项目总投资本项目总投资为6000.00万元。其中，建设投资579.14万元，建设期贷款利息208.60万元。2、资金筹措项目总投资为65、000.00万元，其中：业主自筹2000.00万元，占总投资的33.33%；银行贷款4000.00万元，占总投资的66.67%。二、报告编制的依据（1）国家发展和改革委员会及建设部联合发布建设项目经济评价与参数（第三版）；（2）重庆市统计局有关房地产市场的统计资料；（3）xx“十一五”发展规划；（4）中华人民共和国防震减灾法；（5）重庆市相关工程造价概算定额；（6）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（7）建筑工程抗震设防分类标准（8）业主提供的相关基础资料；（9）业主对项目建设的主要意见及预期目标；（10）xx县社会、经济、人口、土地等基础资料。三、编制内6、容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资等。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、结论与建议1、本项目地处xx新县城中心。文化长廊内配置车库、商场，环境优美安静，生活方便，交通便捷，完全满足人们对高品质居住环境的诉求，极具市场竞争力。本项目要以商业经营的模式来经营休闲项目，让人们在里面走动时就能看到各种休闲娱乐项目，提高他们的参与积极性，引发他们的文化细胞，这样有更好的交流性和参与性。经济效益、社会效益和环境效益的高度统一；努力创造一个布局合理、设施完7、善、环境优美、交通便捷的文化长廊广场；为校园及xx县增添一个新的文化亮点。同时注重校园与文化长廊的关系，相互联系又互不干扰。从工程技术和管理水平看，本项目运作周期较短，工程技术成熟，项目建设单位拥有充足的项目开发管理经验，这些都为项目开发奠定了坚实的基础。从资金供应看，如果能够获得资金支持，项目在整个运作期现金流状况良好，始终处于资金盈余状态，保证了项目的顺利实施和完结。因此，项目整体风险水平较低，有较强的还本付息能力。2、从项目的经济效益看：内部收益率为16.74%，高于行业基准收益率13%；财务净现值为323.76万元，大于0，说明项目的盈利能力较强。3、本项目拟于2010年3月开工建设，8、2011年4月底完工。建设工期14个月。4、项目总投资为6000.00万元，其中：企业自筹2000.00万元，占总投资的33.33%；银行贷款4000.00万元，占总投资的66.67%。业主项目资本金为2000.00万元，占总投资的33.33%，符合中央银行的相关规定。5、 建议尽快为项目安排信贷资金，填补资金缺口，促进项目顺利推进，以获得银企双方共赢的结果。五、主要技术经济指标表5-1 xx外国语实验学校文化长廊建设项目技术指标名称单位金额备注总用地面积m220961.97总建筑面积m230834按功能分文化长廊建筑配套用房m27295.54室内篮球场m22563.91教师周转房及学生公寓m9、220974.50按地下地上分地上建筑面积m230834地下建筑面积m20停车位停车泊位个123地面个123地下个0建筑密度%37.19容积率1.47绿地率%34.89表1-2 主要经济指标表名 称指 标备注项目投资财务内部收益率16.74%行业基准值13%项目投资财务净现值323.76项目投资静态回收期2.28年含建设期项目投资动态回收期2.62年含建设期经营收入9940.12上缴税金1,231.99贷款银行利息655.6万元含建设期贷款利息贷款偿还期5年第二章 业主基本情况一、业主简介重庆市xx外国语实验学校成立于2003年8月，由温州新纪元教育发展有限公司改制原万县市重点中学xx县云安中10、学而成立，是一所民办性质的十二年一贯制学校，隶属于新纪元教育集团。学校位于中国移民新城xx县新县城，面临浩浩长江，背依青山古寨，环境幽雅，设施先进，是莘莘学子求学成才的理想之地。学校实行董事会领导下的校长负责制。学校在集团“尊重差异、提供选择、开发潜能、多元发展”教育理念的指引下，秉承“教育服务，对每个学生负责；全面育人，使每个学生进步”的办学思想，在“辅仁成德，为事致善”校训指引下，坚持走特色发展和内涵发展的精品教育之路，现有100个教学班，在校学生5746人。学校在教学质量管理，校园文化建设，校本课程开发，学段衔接教育，英语和艺体教学，问题学生和留守学生教育和研究等方面已形成特色和优势，办11、学效益已经凸现，2010年1月升格为重庆市市级重点中学。学校拥有一支从全县选调的优秀教师队伍，并聘请各地教坛精英及外籍教师执教，现有专任教师272人，平均年龄34岁；其中外籍教师1人，特级教师2人，中学高级教师48人，中级职称教师76人，市县级骨干教师及培养对象112人。学校依托新纪元教育集团聘请的顾泠沅、于漪等13位全国知名专家和名优教师所组成的专家队伍，定期以网络视频会议、来校现场指导等方式对教师进行专业培训，引领教师提升专业水平，着力打造市、县名师。近年来，我校教师在市县级学科教学和专业竞赛中多人次夺得一、二等奖，在各级获奖或发表的论文近500篇。一大批领导和教师被评为重庆市优秀教育工作12、者、xx县首届名校长、xx名师、十佳教学能手、新纪元教育集团首席教师、学科带头人、班主任带头人。云外校科研气息浓郁。教师专业发展的校本研究问题学生和学生问题研究等十多项市、县级科研课题研究正如火如荼地展开；重庆市第二届农村中小学（初中组）运用现代教育技术开展学科教学赛课活动等市县级大型学术活动先后在学校举办。云外教研、云外文丛、云外报等阵容强大的校园媒体为师生的交流与展示提供了广阔的平台。云外文丛升格为新纪元教育集团和xx县校园文学社团联谊会文学刊物。学校教育教学质量稳步攀升，各科教学成绩在xx居于领先地位。高考升学率在90%以上，本科上线率在70%以上，重高上线率在40%以上，学校先后培养出13、了全县文理科状元，中考状元，先后为清华大学、北京师范大学、复旦大学等全国一流大学输送了大批优秀人才。2009年，小学、初中、高中三个学段教学质量均夺取全县一类学校第一名。学生参加全国、重庆市作文竞赛，演讲赛、数学联赛等各种学科竞赛1000多人次夺得一、二等奖。近年来，学校得到了原重庆市市委书记汪洋、全国政协副主席张榕明、国家级督学于芳、国家基攻坚办公室主任吴宣文、重庆市副书记邢元敏、重庆市教委主任彭智勇等重要领导的亲临指导，迎接了来自市内外教委和兄弟学校来校交流参观达5000余人次。学校是“重庆市课程与教学研究基地重点实验学校”、“重庆市双语教学实验点”、“重庆市家长示范学校”、重庆市先进教研14、集体”、“重庆市最佳绿化单位”、 “新纪元教育集团校园文化建设先进学校”、“全国首届优秀民办中小学”；是重庆市少先队工作重点联系学校，团委是“重庆市五四红旗团委”，文学社是“全国五十佳优秀校园文学社”。目前，学校正在创建重庆市示范学校，以良好的发展态势朝着“渝东一流，重庆前列，跻身全国名校，与国际教育接轨”的办学目标阔步前进。学校规划设计图如下：二、学校优势（一）办学优势政府支持，集团办学，规范管理，资源共享。 （二）师资优势专家治校，强大的名师队伍执教，汇集四方精英，构建一支爱岗敬业、博爱争先、素质精良的一流的稳定的教师队伍。学校现有专任教师181人，其中小学46人，初中45人，高中90人，15、平均年龄32岁；特级教师2人，中学高级教师25人，小学高级教师17人，市级骨干教师19人。 （三）管理优势以精细化、高效能的质量管理，打造外国语实验学校的管理和服务品牌。以 “量化、标准化、规范化、科学化”为管理目标，不断提高办学质量。 （四）教学优势1、没有超班额现象，严格按国家标准班额教学。 2、有先进的教学理念。 以中青年骨干、名优教师为主，教保结合，知识传授和能力培养并重，让学生的情感、态度、价值观都得到发展，使每一个学生的个性潜能都得到最佳开发。 3、突显英语特色。 从小学一年级到十二年级，都注意加强英语口语教学。通过开展英语日、英语角等活动，借助广播、电视等媒体手段为学生学习英语创16、设良好的语言环境。英语课实施小班化教学，小学毕业能让学生的英语听、说能力基本过关，能熟练用英语进行交流，英语水平达一般学校初中毕业生水平。初、高中英语学科课时比国家规定的多，除采用国家统编教材外还要引入新概念英语、展望未来等国外教材，对学生进行系统的听、说、读、写训练，大幅度提高他们的英语能力。 4、普及信息技术教育。 从小学一年级开始，全面开设信息技术课，使每一个学生能熟练操作计算机，中学生积极利用网上资源，开展网络协作学习。 5、具备科学的课程体系。 必修课、选修课、活动课协同发展，培养学生的创新精神和实践能力。 通过开展英语日、英语角等活动，借助广播、电视等媒体手段为学生学习英语创设良好17、的语言环境。 （五）服务优势实施优质服务，使学生养成良好的生活习惯和行为习惯；实行全程管理，24小时亲情呵护；有完善的疾病监控、医疗保健措施；有严格的营养调配制度；构建以家长委员会、家长亲情热线为主渠道的家校沟通体系，吸纳家长参与学校管理。 三、学校所获得的成绩（一）管理方面2003年12月，曾义荣校长获得县教委授予的“xx县优秀校长”荣誉称号； 2004年1月，学校连续获得xx县教委和重庆市教委分别授予的“xx县家长学校示范校”、“重庆市家长学校示范校”荣誉称号； 2004年6月，曾义荣校长撰写的论文培养一流的师资，打造一流的教育获中国教育报组织的论文评比一等奖； 2004年9月，该校小学部18、少先队获得“重庆市少先队红旗大队”称号； 2004年12月，该校被重庆市教科院授予“重庆市课程与教学研究基地2005-2007年度首批重点实验学校”称号； 2005年1月，该校获重庆市新世纪国防教育研究院授予的“重庆市国防教育示范学校”荣誉称号。 （二）教学方面1、各部升学考试成绩显著。小学部毕业生成绩较入口有大幅度提升，学生素质得到全面发展；初中2004级升学考试中重高上线24人，上线率居全县前列；高中2004级高考本科上线487人，其中重点83人，邬江红同学考中我县文科状元。 2、众多教师获得各类奖励及荣誉称号。熊桦林老师参加重庆市级赛课获一等奖；向舒、王云燕、刘亚琼老师先后参加xx县级赛19、课获一等奖。杜明军获“重庆市优秀教师”称号；蒋和清、曾嵘、黄涛、李坤平获“xx县优秀教师”称号；黄华文获“xx县教学能手”称号。 3、各部积极参加各级各类学科竞赛，成绩喜人。其中高中部、初中部参加重庆市数学联赛，获市一等奖1人，二等奖10人，三等奖5人；在重庆市第二届中学生作文大赛中，该校获一等奖6人，二等奖18人，三等奖36人；小学部在全国第五届“美育杯”书画和作文邀请赛中荣获集体一等奖，31位同学作品获一等奖。在2004年信息学奥林匹克竞赛中，2006高一班学生徐俊荣获提高组全国二等奖，为渝东片区唯一的获奖选手，创造了渝东片区近几年最好成绩。 （三）教研方面学校非常重视教育科研，以科研兴校20、。 已成功申报中国教育学会中语会立项课题“中学校园文学社团可持续发展研究”，国家级课题子课题1个，重庆市级课题2 个，xx县级课题6个。 教研成绩突出，2003年该校荣获县教研先进集体； 在20032009年度xx县教育学会及“三优工程”论文评比中，有16人次喜获一等奖； 2004年12月该校获浙江省民办教育协会授予的优秀论文评比集体二等奖； 在20042009年度xx县教育学会及“三优工程”论文评比中，有27人次荣获一等奖。 （四）校园文化建设方面 2003年9月2010年12月，该校校刊新纪元文丛（云外文丛）已出版15期，共30万份；。其中，有近40篇学生作品被推荐到省级及其以上刊物发表。21、此举大大丰富了师生的精神生活，充分展示了学校的良好形象，在县内外产生了极大反响。 2004年9月，该校获新纪元教育集团20032004学年度“校园文化建设先进学校”称号； 2004年12月，该校“云外文学社”荣获xx县教委授予的“xx县十佳文学社”称号； 2004年12月，在xx县教委组织的有关校园文学的优秀论文评比中，全县5个一等奖，该校占了4个； 2005年1月，该校“云外文学社”荣获团中央主办的中学生杂志授予的“全国五十家优秀校园文学社”称号； 2009年12月，该校获得全国优秀学校称号； 2010年1月，该校成功升级为重庆市重点中学。第三章 项目背景和建设的必要性一、项目背景（一） x22、x教育发展规划党的“十六大”全面建设小康社会的宏伟目标对教育改革和发展提出了更高的要求。西部大开发、建设长江上游经济中心、移民迁建的实施，为xx教育带来了难得的发展机遇。坚持以发展为第一要务、以创新为第一动力，努力发展xx教育，不断满足社会经济发展对人才和科技的需求，不断满足人民群众对教育的需求，是xx教育改革发展的奋斗目标和总体要求。“十一五”xx教育改革与发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持教育优先发展，坚持科学发展观，大力实施 “科教兴云”和“教育移民”战略，全面贯彻党的教育方针，推进素质教育，深化教育改革，促进教育发展，不断提高教育质量和办学效益，努力办好让23、人民满意的教育，为建设小康xx提供足够的智力支持、人才支撑和知识贡献。（二） xx教育改革与发展的目标1、总体目标全面提高义务教育质量，促进义务教育均衡发展，发展学前三年教育，调整普职教育比例，扩大高中阶段教育规模，努力发展优质高中教育，发展高等师范和职业技术教育，发展和规范民办教育，努力形成各类教育协调、均衡发展的格局，增强教育为经济社会发展服务的能力；全面推行素质教育，逐步实现教育思想和教育手段的现代化，积极推动教育信息化，努力打造具有xx区域特色的教育品牌和渝东教育高地。全县教育坚持“加强领导，全面规划，分步实施，重点投入，务求实效”的工作思路，全面完成教育事业“十一五”规划中的重大项目24、和各项目标任务，确保全县教育整体水平达到重庆市的总体要求。2、具体任务（1）2010年全县小学、初中入学率分别达到99.90%、98%以上；残疾儿童少年入学率达到85%以上；青壮年非文盲率99%以下；小学和初中专任教师的合格率达到100%。设备设施均达到验收标准。（2）根据方便学生就近入学和充分利用教育资源、提高办学效益的原则，进一步合理调整中小学布局，改善中小学办学条件，消除大班额。保障大班分流学生和新增学生的基本教学、生活需要。逐步解决好城镇化进程中因城区人口持续增加带来的就学矛盾，在新县城建立办学规模与30万人口中等城市相配套的学校体系。（3）加快寄宿制学校建设。2007年完成中央、市下25、达的第一批寄宿制学校建设项目，基本消除中小学现有危房。2010年前争取中央、市第二批寄宿制学校建设项目。加快学生食堂建设和学校饮水工程实施。（三） xx教育现状及存在的问题1、xx教育发展现状xx县地处重庆市东部，位于三峡库区腹心地带，幅员3,649平方公里，下辖25个镇、40个乡（其中1个少数民族自治乡），总人口129万人。根据初步统计，全县有各级各类学校701所（含村校办学点203个），其中：高完中5所、初级中学46所、九年一贯制学校11所、单设小学587所（含村校办学点203个）、中级师范学校1所、成人中专1所、职业教育中心1所、特殊教育学校1所，幼儿园48所；截止2005学年实有正式教26、职工8,368人，在校学生24.2万人，其中：初中学生6.2万人，小学14.1万人。2、xx教育发展存在的问题（1）教育投入与教育发展的需求差距很大。受地方财力的限制，教育投入不足，全县教育事业公用经费严重不足，小学和初中生均公用经费大大低于市财政局、市教委规定的标准，学校运转困难。（2）全县整体办学规模不够。农村中小学办学条件简陋，生均占地面积、校舍建筑面积、运动场地面积和教育设备设施装备均严重不足，因教学用房和功能用房不够形成的“大班额”严重影响了学生的身心健康和教学质量。随着新县城规模和区域经济社会的快速发展，现有学校规模已远远不能适应人口急剧增长的需要，学生入学矛盾日益尖锐。特别是高中27、阶段学校总量不足，教育的规模不够，严重影响到高中阶段教育的发展。（3）中小学新增危房面积大。因超期使用校舍的逐年增加和频繁的地质灾害影响，我县每年新增危房超过2万，严重威胁着师生的生命财产安全。（4）寄宿制学校建设任务艰巨。全县山高坡陡，人口分布极不均衡，约有85%左右的初中生、30%左右的小学生需要寄宿。要降低大班额，满足山区和边远地区学生的基本寄宿需求，虽然有中央和市级补助，但寄宿制学校建设资金的供需矛盾仍十分突出。（5）师资队伍量少质弱。教师总量已出现负增长，师生比平均达到1:30；全县聘请的代课教师已占全市代课教师总数的十分之一。教师队伍的年龄结构和知识结构不合理，影响到教育的发展。（28、四） xx县社会经济状况xx县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北东南走向分布，南北长87km，东西宽54km，幅员面积2901km2。长江横穿县境47km，水上距离重庆主城区172km、陆上150km。东依石柱土家族自治县，南接武隆县、彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。全县辖31个乡镇340个行政村，总人口82万人。全县属亚热带季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。 xx是著名的旅游名城，被誉为东方“神曲之乡”。境内有名山、雪玉洞两个4A级景区和国家级森林公园双桂山、鬼王石刻等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区、龙29、河流域自然风情旅游区、新县城旅游综合服务区三大旅游景区。xx紧紧抓住三峡工程带来的历史机遇，在移民政策的扶持下利用自身的优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长的快车道。近年来，xx的城镇化进程很快。城镇化率已从2004年的15%增长到2009年24%，新增城镇人口8万人。二、项目建设的必要性（一）是重庆市普九教育发展的需要根据重庆市十一五规划，“十一五”期间，重庆市将以发展农村教育为重点，巩固提高“普九”成果，力争酉阳、巫溪、城口3个县按规划完成“两基”任务。加大全市中小学尤其是农村中小学危房改造工作力度，在2007年基本消除全市中小学现存危房。加快农村寄宿制学校建设，到201030、年，分别达到1200所和800所。积极推进中小学标准化建设，提高实验设备和图书的装备水平，稳步推进农村中小学现代远程教育。此外，主城区和经济发达地区积极推进高水平、高质量普及九年义务教育，到2010年累计20个区县实现“双高普九”。因此xx外国语实验学校文化长廊即教师周转用房和学生宿舍的修建，正是符合上述重庆市普九教育十一五规划的范围。（二）是重庆市城乡统筹实验区发展的需要根据重庆市城乡统筹规划，在规划区范围内，实行城乡统一规划管理，充分发挥城乡规划对城乡统筹发展的先导作用，引导城乡生产力要素合理配置。加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和31、地区差距。要贯彻工业反哺农业、城市支持农村的原则，优化和完善市域城镇和乡村发展布局，促进农业产业化和农村经济发展。而本项目的建设就是以提高覆盖地区农村孩子的就学条件为目的，在一定程度上提高当地孩子的受教育程度，为三峡库区的发展起到一定的作用。（三）是三峡库区教育发展的需要由于多方面的原因，xx的教育尤其是基础教育一直离党委、政府的要求和人民群众的期望甚远。到目前，有相当部分外出务工的村民，因不识字在外闹出许多笑话，甚至有的村民在外寄钱回家时，因不会写字请别人代寄。“文盲根不除，科技难深入。”由于没文化，许多科学技术也很难在农村推广，村民长期靠传统的方式耕作，产量相当低。相当一部分群众一年到头只32、能在温饱线上挣扎。xx是山区农业县，农民是主体，教育要围绕为农民群众、为新农村建设服务。因此，要在全县形成送子女读书上学的良好风气。“要摘贫困帽，学习文化进学校。”只有知识，才能为xx的科技兴农打下了基础，科学种田也才能够得以推广，长期沿袭的落后耕作方式才得以逐渐改变。现在首先要做的就是让适龄儿童能受教育，普及九年制义务教育。（四）是xx县社会发展的需要基础教育高标准高质量均衡发展是实现教育改革发展总目标的标志之一。义务教育是整个教育的重要组成部分，办好每一所学校，为每一个适龄儿童少年提供良好的教育，是各级政府必须落实的法律责任。教育的发展程度体现了一个地区的经济建设成就，在xx县经济蒸蒸日上33、的今天，其教育发展也应该有相应规模。近年来，xx县教育取得了很大的进步，但是其教育资源不足的现象依然严重。本项目的建设是改善学校办学条件及xx县基础教育现状的有效途径之一。为适应西部大开发与重庆市教育发展的需要，xx外国语实验学校正努力发展成一个区域性、示范性学校，2010年1月学校已升为重庆市市级重点中学，由于学校快速的发展现有设施不能满足学校师生的需要。为了加快教育事业的发展，为周边区县起到辐射带动作用，改变学校目前的现状，提高xx县科技文化水平，xx外国语实验学校文化长廊必须尽快建设，以改善教学环境，提高教育教学质量，满足学生特别是农村留守儿童的寄宿学生需求。综上所述，新建xx外国语实验34、学校文化长廊项目是十分迫切而必要的。第四章 项目市场分析一、项目需求分析学校在教学质量管理，校园文化建设，校本课程开发，学段衔接教育，英语和艺体教学，问题学生和留守学生教育和研究等方面已形成特色和优势，办学效益已经凸现，2010年1月升为重庆市市级重点中学。现有100个教学班，在校学生5746人，专职教师272人，而目前已有的教师及学生宿舍楼远远不能满足日益增长的住宿需求。二、项目定位本项目是一项以娱乐、休闲、运动及学校师生住宿为主要目的的建设项目。项目所处地段为校园内外连接的一个重要枢纽地带，人流比较集中，有着较好的交通条件。重庆市xx外国语实验学校是xx县知名学校，该地段人气旺盛、文化氛围35、浓郁。本项目秉承现代风格设计，高绿化率、体现出以人为本的理念。充分结合xx县城和周边地区环境，合理规划布局，使建筑有机融入城市肌理之中，丰富城市风貌，美化城市环境。力图打造一个舒适、温馨的绿色校园。本项目为广大民众提供一处休闲娱乐的好去处，同时为学校师生提供一个运动和住宿的场所，拟以商业经营模式来经营休闲项目，与众不同的文化长廊让人们在里面走动时就能看到各种休闲娱乐项目，提高他们的参与积极性，引发人们的文化细胞，增强交流性与参与性，为校园及xx县增添一个新的文化亮点。三、项目定价重庆市xx外国语实验学校是xx县的知名学校，学校环境优美，交通便捷，地理位置优越。项目建成后配套用房、教师周转用房和36、学生宿舍拟出售。初步定价为教师周转住房和学生宿舍3000元/平方米；商业门面5000元/平方米。四、项目SWOT分析 项目SWOT分析表项目优势（S）本项目劣势(W)1. 本项目为校园内外连接的一个枢纽地带，充分结合xx新县城总体规划及周边环境，合理规划布局，使建筑有机地融入城市肌理之中，丰富城市风貌，美化城市环境；2项目建筑设计充分利用项目地理特征，将其设计成为一个集娱乐、休闲、运动及学校师生住宿于一体的生态景观商业街，项目的户型格局、采光较为合理，符合师生住宿要求。1项目地块地势高差较大，平场开挖土石方量大，增加建设成本；2项目业主应取得项目开发所需相关资质。本项目机会(O)本项目威胁(T37、)本地无同类型产品可比，增强有效的产品引导及推广消除一定的市场竞争力。周边房地产建设项目的推出将分化本案的部分潜在客户。第五章 项目建设条件一、项目位置本项目位于重庆市xx县xx街道望江大道，地处xx新县城中心区域。区域环境优美，交通便捷，地理位置优越。具体位置见下图：项目区位图二、项目建设用地情况本项目位于重庆市xx县xx街道望江大道428号，重庆市xx外国语实验学校校区内。项目拟建场地现状见下图：项目建设用地现状图三、项目综合情况xx外国语实验学校文化长廊建设项目建设用地面积20961.97平方米，位于重庆市xx县xx街道望江大道，地处xx新县城中心区域。本工程总建筑面积30834平方米，38、其中文化长廊建筑配套用房建筑面积7295.54平方米，室内篮球场建筑面积2563.91平方米；教师周转房及学生公寓建筑面积20974.50平方米。表5-1 xx外国语实验学校文化长廊建设项目经济技术指标名称单位金额备注总用地面积m220961.97总建筑面积m230834按功能分文化长廊建筑配套用房m27295.54室内篮球场m22563.91教师周转房及学生公寓m220974.50按地下地上分地上建筑面积m230834地下建筑面积m20停车位停车泊位个123地面个123地下个0建筑密度%37.19容积率1.47绿地率%34.89四、项目建设条件（一）自然条件1、地形地貌拟建场地属丘陵斜坡地貌39、，地表大部分地带有第四系残坡积层覆盖，局部为第四系素填土所覆盖，该场地地势平坦，地形高差约3m，地形最低点202m，最高点205m，地形坡角多在1045之间。场区地质环境复杂程度属：初等复杂场地。2、气象据xx县气象资料表明：场区属亚热带暖湿季风气候区，气候温和，降水充沛，光照适宜，四季分明。春季气温回暖早，夏季多暴雨、洪涝，盛夏炎热多伏旱，秋多绵雨，无霜期长等自然特点。年平均气温18.7，最高年平均气温19.4，最低年平均气温18.3，日极端最高气温为43.5(2006.8.15)，极端最低温度为-4摄氏度(1997.1.30); 规划区多年平均降雨量为1145.4mm，最多1752.6mm40、(1963年)，日最大降雨量240.9 mm(1982.7.7)，最大时降雨量达38.8mm，多年平均最大日降雨量125mm，降雨多集中在每年510 月。日照平均每年1484.8 小时，最多年1736.5 小时，最少年1245.2 小时。多年平均无霜期304 天。3、水文场地属丘陵斜坡地貌，地形总体上呈中间低两侧高，最低点位于中部，项目紧靠长江，水量来源为大气降雨，水量不稳定。场地的地表水流入长江。地表水主要由大气降水补给，大气降水大部分下渗形成地下水径流沿基岩面排出场地。4、地层岩性拟建场地地表多为第四系残坡积粉质粘土覆盖，局部地带零星分布有第四系人工堆积层所覆盖，基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂41、岩、泥岩和粉砂岩 。各岩土层工程地质基本特征由新至老顺序分述如下：（1）第四系全新统人工填筑土层（Q4ml）杂色，主要由全强风化泥岩、砂岩、粉砂岩组成，及大量粉质粘土组成，弱风化泥岩、砂岩颗粒含量约1525%，粒径15400mm 不等，最大达到1m，厚度0.515.70m。结构松散，稍湿，均匀性差，颗粒级配较差，堆填年限约30 年。（2）第四系全新统粉质粘土（Q4el+dl）褐黄色、紫褐色，偶含强弱风化泥岩、砂岩碎石及植物根系或灰黑色有机质，可塑状，无光泽，韧性中等，无摇震反应。局部地带碎石含量约15%,粒径520mm，厚度0.516.3m。在整个场地绝大地带均有分布。(3)侏罗系中统沙溪庙组42、(J2S)场地基岩为侏罗系中统沙溪庙组泥岩、砂岩、粉砂岩层。砂岩：灰白、褐黄色，夹极薄层泥岩条带，主要由长石、石英、云母等矿物组成，砂质结构，中厚层状构造，钙质胶结，强风化带岩质较软，岩芯较破碎，呈碎块状和砂状。弱风化带岩质较硬，岩芯较完整，呈短、长柱状。场地内部分地带有分布，厚度未揭穿。泥岩：紫红、暗紫红色，偶夹灰绿色团块及灰白色砂岩条带，主要为粘土矿物，泥质结构，中厚层状构造，强风化带岩质较软，岩芯较破碎，呈碎块状和砂状。弱风化带岩质较硬，岩芯较完整，呈短、长柱状。场地内部分地带有分布，厚度未揭穿。粉砂岩：暗紫褐色，矿物成分以粘土矿物为主，部分含砂质较多，泥质胶结，块状构造，岩质软，易风化43、崩解，表层风化强烈多呈碎块及碎裂状，强风化带岩质较软，岩芯较破碎，呈碎块状和砂状。弱风化带岩质较硬，岩芯较完整，呈短、长柱状。场地内部分地带有分布，厚度未揭穿。5、地震根据1990年中国地震烈度区划图（1：400万）；本区地震基本烈度属类，其50年内的超越概率为10%。从区域地震看，项目区境不属于地震灾害多发地区。根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）及2001年版中国地震动参数区划图（GB18306-2001）规定，测区地震基本烈度为VI度，项目所在区地质动峰加速度a0.05g，地震反应谱周期T0.35s。本项目按7度抗震设防。场地地形起伏较大，经施工整平后，场地覆盖土层岩44、性为人工填筑土及粉质粘土，覆盖层厚度变化较大，厚度约024.65m。根据重庆地区经验，人工填筑土剪切波速取Vse=110m/s，粉质粘土剪切波速取Vse=180m/s，建议压实填土将来实测波速校核地震效应评价的建议。按建筑抗震设计规范(GB50011-2001)表4.1.6 划分场地类别为类。（二）建筑材料及运输条件1、建筑材料本工程所需建材在xx县城项目区附近储量丰富。工程所需河砂及砂卵石可以就近采购。工程所需粘土，可以从项目区不远沟谷及泥岩分布地带采集，施工用水使用市政自来水。所用水泥、钢材、木材等可就近在市场上购买，运输方便。2、运输条件本工程位于xx县城范围内，xx县城内拥有云万高速公45、路、渝巴路、云开路等公路，因此项目工程所需施工机具、材料的运输，施工队伍的进场，均可直接依赖项目区现有公路，故交通运输方便。（三）社会环境xx新县城是三峡库区远距搬迁的县城，是由原旧县城xx镇、云安镇、双江镇组合搬迁而成。通过建设者们十年的艰苦奋战，现已成为三峡库区一座独具特色的移民旅游新城。xx新城襟山带江，江河交织，真山真水，风光旖旎多姿，素以“库区明珠”著称。城区有绮丽的清朝古梨园、雄秀险峻的磐石城，美丽如画的龙脊岭文化长廊、伟岸的长江第一梯，3.6公里长的城市滨江森林公园，柳叶流翠，浓荫藏宇，宛如一幅雄浑的天然风光画卷。为了使xx新城更绿更美，近年来，xx十分重视城市园林绿化工作，始终46、把创建市级园林城市作为城市环境建设的中心工作，紧紧围绕“显山、露水、透绿、现蓝”的工作要求，着力打造“城市森林，大江风貌”的独特个性。 目前，xx新城将完成新增绿化面积30万平方米，实现可视范围内的全覆盖，达到“应绿尽绿、添景添色、实现四季有绿、三季有花、常年有景”的总目标。一个清新秀丽、充满灵气和活力的山水园林城市正在xx新城逐渐形成，目前新城常住人口已达13万余人。 （四）文物路线经过工程所在地的地表及地下无文物分布，但不排除将来施工阶段开挖取土发现文物情况的发生，建设单位需做好事前计划安排，制定应急措施，依法及时与文物主管部门联系，以保障工程的顺利实施。（五）政府政策及当地意见本项目建设47、能促进xx县新区的建设，加快工商各行业的发展，解决部分就业压力，完善投资环境等。政府及项目建设地周边的社区和人民群众均对本项目的建设给予了大力支持，项目的实施将在行政上得到保障。地方政府部门承诺将积极做好配合与协调工作，尽量为施工创造有利条件。第六章 项目建设工程方案一、主要设计依据（一） 主要设计规范和标准（1）民用建筑设计通则GB 50352-2005；（2）城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002年版）。（3）住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）；（4）住宅建筑规范GB 50368-2005；（5）重庆市居住建筑节能设计标准DB 50/5024-2002；48、（6）公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006；（7）汽车库建筑设计规范JGJ 100-98；（8）商店建筑设计规范JGJ 48-88； （9）建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）；（10）重庆市建设工程初步设计审查要点（2006年版）；（11）工程建设标准强制性条文(2002年版)房屋建筑部分；（12）国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。（二） 工程设计有关文件（1）重庆市企业投资项目备案证，编码：310235P844119322；（2）建设工程选址意见书；（3）重庆市建设工程方案设计审查意见通知书；（4）xx县建设委员会下达的本工程现状规划红线地形图49、；（5）开发商提供的设计委托书、本阶段的设计要求及各种有关设计的基础资料和双方会商纪要；（6）有关部门批准并经开发商确认的由工程方案设计文件；（7）建筑工程设计合同。二、设计指导思想及主要原则各专业在符合国家和重庆市现行有关规范、规定和技术标准的前提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求，并完善建设各项配套设施。同时，应针对该项目的特点对方案进一步深化。充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。设计总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、省地、环保”的国策。采取具体措50、施和作法，满足有关节能设计规范的要求。充分挖掘用地潜力，多利用地下空间，增加停车位。采取具体措施和作法，保护环境，实现可持续性发展的战略要求。坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进，经济合理，形象美观。合理利用地形设计布局及其他功能建筑物，以降低工程造价，方便用地的开发。三、建筑方案概要（一） 总平面设计1、工程概况重庆市xx外国语实验学校文化长廊是一项以娱乐、休闲、运动及学校师生住宿为主要目的的建设项目项目用地处于重庆市xx县外国语实验学校内，项目用地紧邻校园大门，面向马路。所处地段为校园内外连接的一个重要枢纽地带，人流比较集中，有着良好的交通51、条件。2、规划构想及布局特点(1) 规划构想本项目本着“以人为本，改造环境，效益至上”的原则，充分考虑人的需要，合理布置总平面，为广大命中提供一个休闲娱乐的好去处，同时为学校师生提供一个运动和住宿的场所。因为地处重庆市xx外国语实验学校的重要地带，创造美好的城市空间也是本项目的重要理念。本项目不仅注重社会效益和环境效益，同时还注重了经济效益。与传统的文化长廊不同的是，本项目要以商业经营的模式来经营休闲项目，让人们在里面走动时就能看到各种休闲娱乐项目，提高他们的参与积极性，引发他们的文化细胞，这样有更好的交流性和参与性。经济效益、社会效益和环境效益的高度统一；努力创造一个布局合理、设施完善、环境52、优美、交通便捷的文化长廊广场；为校园及xx县增添一个新的文化亮点。同时注重校园与文化长廊的关系，相互联系又互不干扰。(2) 建设布局本项目以环境为本，努力创造一个实用，和谐的建筑环境。在布置总平面时，把建筑往道路后退，留出足够的广场空间。建筑分布在校园大门两侧。在商业街头设置开敞空间，并且通过校园入口广场连接起来。本项目主入口面向校前道路，教师周转房及学生公寓从北面进入，做到了各种人群的分流。这样设置入口的好处在于不让出入该建筑的人车流干扰周围的大环境。文化长廊建筑附近的室内篮球场也能很好的带入人流，并且能很好的吸纳人流。在总平面的总体规划中，在合适的地点设置相应的服务部门。在校园大门口布置有53、地面停车场。在空间组织上，利用建筑的不同布局方式，形成了商业空间的多样化，形成了院落空间，内街及室内空间。同时注重环境和主题建筑之间的相互渗透，注重文化长廊建筑空间和室外空间的融合、渗透、流动，加强了交往空间与环境的交流，打破传统住宅的立面壁垒，形成多视觉层次的人与环境的交流，借助建筑本身空间的凹凸而形成丰富的光与影的和谐。项目效果图（二） 建筑设计1、设计依据（1）民用建筑设计通则GB 50352-2005；（2）城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002年版）。（3）住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）；（4）住宅建筑规范GB 50368-2005；（5）重庆54、市居住建筑节能设计标准DB 50/5024-2002；（6）公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006；2、平面设计建筑平面设计在本着“以人为本”和“适用、经济、美观”的原则，按照人的行为模式合理的安排各单元空间。户型设计进行严格的功能分区、动静分区、洁污分区，注重住宅建筑的舒适性、安全性、灵活性及多样性。本项目建筑中一二层为文化长廊配套用房，都以8.1米开间进行划分。配套用房的平面布置注重空间的变化，形成了院落空间以及内街，增加了空间流动性和穿透性，增强了室内外空间的交流。教师周转房和学生公寓位于文化长廊上部，减少文化长廊对师生休息场所的影响。室内篮球场位于校园内部，平面方正。一层为门55、厅及大厅，库房及更衣室位于负一层，运动员和观众流线互不交叉。3、立面设计建筑立面设计力求简洁大气，轻盈活泼，尽量使建筑具有整体感，强调建筑体块的组合和穿插。充分重视建筑凸窗、景观阳台以及建筑构件等细部设计，通过对细部结构的处理，使得整个建筑形象独特、轻盈，富于光影变化。教师周转房和学生宿舍通过立面采用转材质，与校园建筑相协调，以打造高品质的居住和文化长廊。建筑外部材料还采用了大面积的玻璃，形成鲜明虚实对比玻璃良好的透光性不仅能大面积采光，更重要的是其透明的特性能把建筑内部的活动和建筑外部空间的活动融合为一体，以达到人与自然，建筑与环境的完美结合。室内篮球场采用上实下虚的处理手法，利用钢、玻璃、56、钢屋架结构，同时应用部分建筑形体的穿插及色彩变化表现建筑的现代形象，力求创造环境优美、建筑形体简洁的现代校园形象。4、剖面设计学生公寓和教师周转用房层高3m，层数为八层。文化长廊配套用房层高3.6至4.5，层数为二层。具体详见附件：项目总平面图项目总平面布置图（三） 结构设计1、主要设计依据及资料现有的国家规范及地方标准。2、工程设计标准设计基准期为50年；本工程属丙类建筑，建筑结构安全等级为二级；本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.10g；设计地震第一组。3、基本设计参数(1)风、雪负载：基本风压荷载标准值0.40KN/m2（按50年一遇风压）；基本风压荷载标准值0.45KN/57、m2（按100年一遇风压）；基本雪压荷载标准值0.00KN/m2（按100或50年一遇雪压）。(2)恒载：以建筑结构荷载规范（GB50092001）为基本依据，根据工程实际情况再作调整。(3)活载：宿舍客厅、卧室、书房、餐厅、过道等：2.0KN/m2楼梯3.5 KN/m2厨房、卫生间2.0 KN/m2阳台2.5 KN/m2上人屋面2.0 KN/m2 不上人屋面0.5 KN/m2商铺3.5 KN/m2(4)使用材料：1）钢筋：610为HPB235级钢； 1225为HRB335级钢。主筋HRB335，箍筋HPB235板：冷轧带箍钢筋CRB550。2）混凝土：墙、柱为C50- C25混凝土。梁、板：58、C35- C25混凝土；地下室外墙、底板：C30混凝土，抗渗等级为0.6MPa。3）柱、剪力墙：主轴压比0.7-0.9。4）梁：主框架梁按300*600-400*1000，次梁250*500-300*700控制，住宅外边梁统一为200*600，阳台边梁150*400，卫生间及厨房小梁为150*550或150*300，其余梁高按实际，最小梁为200*300，悬臂梁为200*400-600。5）板屋面板取120mm，过道板取120mm。4、结构体系(1)上部结构：1）高层住宅：结构型式为现浇钢筋混凝土结构，结构体系为剪力墙结构，剪力墙抗震等级为三级。2）多层住宅：结构型式为现浇钢筋混凝土结构，剪力59、墙抗震等级为四级。 (2)基础设计基础暂定为桩基加承台，承台间由地基梁拉接，具体情况待工程地质勘察出来后定。（四） 给排水设计1、设计范围(1)室内给排水(2)消防给水(3)本工程用地范围的室外给排水2、供水工程规划(1)水源本工程生活用水为市政自来水。本建筑分高、中、低三个区供水，并充分利用市政水压进行供水。(2)用水量标准根据城市供水工程规划规范并结合重庆地区的实际情况确定供水标准。用途最高日用水量小时变化系数使用时间居住用房250L/人.d2.82.324h商 铺8.0L/ m21.51.212h车库地面清洗2.0 L/ m21.08h绿化用水2.0 L/ m2.d1.08h浇洒道路用水60、2.5 L/ m2.d1.08h(3)管网布置小区内形成独立的供水环状管网，由主管支管入户管形成供水系统。(4)管材及管道埋深室内管道采用塑料排水管，室外管道采用双壁波纹管。管道埋深为地下1.2m。3、排水工程规划小区排水采用雨污分流排水体制。排水方式采用重力自流式排除。污水排入市政污水管网，雨水排入市政雨水管网中。4、生活污水规划(1)污水量根据城市排水工程规划规范，居住区污水量的折减系数取0.9。(2)污水管网布置形成独立的污水管网排水方式，由出户管污水支管污水干管形成排水体系，将污水排入市政污水管网。(3)污水处理设置无能耗的污水装置处理污水，污水处理达标后，排入市政污水管网。(4)污水61、管材及管道埋深污水管道采用聚乙烯双壁波纹管，管道埋深为地下水2.1m。(5)雨水规划1)雨水量计算根据城市排水工程规划规范，暴雨强度公式采用重庆地区暴雨强度公式：Q2882（10.7751gp）/（t12.8pm0.076）0.77其中：设计重现期p按2年取；地面集水时间10分钟；综合径流系数取0.7；雨水量计算公式：QF.q2)雨水管材及管道埋深雨水管道采用聚乙烯双壁波纹管，管道埋深为地下1.4m。(6)消防给水1)消防用水量多层住宅：室内消火栓系统用水量：5L/S；高层住宅：室内消火栓系统用水量：40L/S；地下车库喷淋用水量：30L/S；室外消火栓系统用水量：15L/S。2)消防系统室外62、采用低压制，室外消防系统环路接入市政给水管网，并与泵房内的室外消火栓泵连接。室内采用加压消防给水系统：A、本工程设置集中消防水池水泵房供室内消防给水；B、在本工程的电梯公寓内设消火栓系统；C、地下车库、会所、商铺等公建部分设置喷淋、消火栓系统。(7)其他卫生洁具采用节水型。政接口位置根据市政资料明确。（五） 电力电讯设计1、设计范围从1路10KV电源进入文化长廊开始至各用电设备为止得高低压供配电系统（包括消防供配电系统）、电气管网、自动控制、照明（包括正常照明和应急照明）及防雷接地等。2、负荷计算根据重庆地区住宅电气设计规范DB50/T50031997和建设单位要求负荷计算标准为：1室户按3.63、5KW计算，2室户按4.5KW计算，3室户按5.5KW计算；管理值班室及商铺等按由空调设计，考虑60W/m2；车库考虑10W/m2；其计算结果如下：（1T）住宅系统：Pj=986KW,将功率因数补偿至0.92及以上，Sj1052KVA；（2T）公用系统：Pj554KW，将功率因数补偿至0.92及以上，Sj602KVA；小区二级负荷（包括消防负荷）估算：Pj200KW，其最大点击55KW。3、用电负荷估算本规划根据用电性质和规模，采用单位建筑面积电力负荷指标法：住宅用电负荷按75W/m2计，配套商业用电负荷按100W/m2计。用电性质建筑面积(m2)用电指标(w/m2)需用系数规划用点电荷(KW64、)居住用房50408750.62274.54公建配套14621000.8105.334、供电方式居住用房各单元及公建各单体建筑设置总配电箱，箱内总进线回路设置带漏电保护装置（漏电电流300mA）的断路器，同时设置过电压电涌保护装置。公建各层设置楼层配电箱，其照明、插座、空调分设不同配电回路，其中除空调电源插座回路外，其它电源插座回路设置30mA漏电保护装置。居住用房各层设置电表箱，其照明、插座、空调分设不同配电回路，其中除空调电源插座回路外，其它电源插座回路设置30mA漏电保护装置。居住用房各层设置电表箱，由电表箱每到每一住户的分路开关采用DPN的自动开关，每户均设置用户终端配电箱。用户终端配65、电箱内照明、插座、空调、厨房分设不同配电回路，其中除空调电源插座回路外，其它电源插座回路设置30mA漏电保护装置。由变配电站引出至各单体建筑的供电干线采用树干式或放射式的方式，住宅各单元内采用树干式和放射式相结合的供电方式，公建内总配电箱与楼层配电箱之间采用放射式供电方式。居住用房和公建部分，凡要做二次装修的，其室内部分有二次装修时统一考虑。5、电信工程(1)规模预测电话指标：A、住宅电话：20对/户；B、公建电话：1对/100m2；C、公用电话：1对/250户。文化长廊内所有电话用户均使用重庆市电信局直拨线路。电话系统及宽带系统设计由各系统运营商承担，设计文化长廊内管线和单体建筑内管路的预留66、。(2)有线电视系统电视指标：1终端/户；用户电平要求：644dB。文化长廊内有线电视均接入当地有线电视网，有线电视的分配分线系统设计由当地电视主管部门承担。设计文化长廊内管网和单体建筑内管得的预留。6、燃气设计(1)气源天然气由城市天然气管道供应。天然气供应压力为0.4MPa，文化长廊内管道呈枝状及环状相结合布置。(2)系统设计室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压至低压后，经庭院天然气管道送至各个用气点使用，各个用气点均设置流量计单独计量。(3)管材室外天然气管道采用无缝钢管或PE管，直接埋地敷设。无缝钢管采用沥青玻璃布防腐。（六） 消防人防设计1、总体布局在总体布局方面，建筑67、的间距保证每幢楼周边有足够的防火间距，每幢楼保证有符合要求的补救面和消防车道。部分消防车道位于庭院绿地范围，其绿地敷设用专业消防嵌草砖，满足消防车通过时的荷载要求，同时保证了文化长廊环境的优美及完整性。2、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、非承重墙、柱梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。3、消防给水(1)用水量室外：30L/d(3h)；室内：40L/s(3h);自动喷水：30L/s(1h)。(2)室外消防给水系统1）给水采用生活和消防独立供水体制，进水管两条，管径为DN100mm。2）管网呈环状形敷设，68、干管管径为DN100mm。(3)室内消防给水系统1）室内消防采用临时高压制，设置消火栓系统，并在会所、商业及地下车库设自动喷水系统。2）在地下室设置独立的消防水泵房和消防水池。(4)化学消防1）在会所、商业及地下车库、住宅各层设置手提式灭火器。2）其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。5、防排烟设计(1)不具备自然排烟条件的地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/小时计算确定。(2)不具备自然69、排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于60m3/h计算，但单台风机的最小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。(3)地下室所有排烟、送风风机均选用消防高温排烟风机，并设于机房内。(4)不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前均设机械加压送风系统。6、消防电气本工程消防保护等级确定为一级。消防用电设备由变电所及发电机分别提供电源，发电机房设在地下车库内，报警系统另配UPS电源。7、人防设计本工程采取异地人防。（七） 节能设计1、总平面节能尽量减少硬化（混凝70、土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑群的布置、建筑物的平面布置有利于自然通风。2、建筑节能(1)总体布置建筑朝向尽量采用南北朝向；(2)建筑房间实现全明设计；套内主要厅室南北贯通，穿堂风顺畅；(3)尽量减少建筑物外表面积，尽量使建筑的体型系数合适；(4)选用合格的外窗尺寸和窗墙比，门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；(5)单面采光房间的进深适当；(6)厨房和卫生间排风口的设置，避免强风时的倒灌和油烟等对周围环境的污染；(7)屋面、外墙尽可能表面采用浅色处理；(8)建筑物外围护墙采用保温砂浆砌体，门窗采用塑钢窗，屋顶采用挤塑泡沫板保温隔热构造。3、设备节能给排水、电气设计选用节71、能型设备实现运行节能。（八） 环保规划1、工程概况本项目属于民用建筑，没有工业污染源及污染物，其对环境有可产生影响的是生活设施噪声和生活污水。按照有关规范分别采取必要的控制措施。2、污水处理生活污水主要来自厨房、浴厕。生活污水最终经过二级生化处理达到排放标准后，排入市政管网。排放水质标准：SS30rag/L，CODcr100mg/L，BOD530mg/L，NH3N15mg/L,油20mg/L。3、废气处理厨房油烟和卫生间排气均采用变压式排烟道高空排放，柴油发电机房的通风采用消声设施。4、垃圾收集垃圾收集处理方式为袋装垃圾临时集中，专人定时收集至垃圾收集站。由专人负责进行垃圾分类，有机垃圾进行生72、化处理，无机垃圾回收利用。5、噪声处理选用低噪声设备，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用轻接口，并根据需要安装消声装置。管道支架采用单性支吊架。6、绿化设计文化长廊景观以绿化为主，设计中追求人与自然的和谐共存，使住户最大限度地亲近自然，享受绿色空间，充分体现以人为本的设计理念。（九） 防灾减灾1、总体设计场地总体地势较高，四周自然状况无洪水侵蚀可能。基地周边无存在安全隐患的加油站、加气站等。2、建筑防火减灾按照建筑消防设计规范3、地质灾害防治竖向设计时将易塌方的破碎山体去除，并合理组织地表排水，以减少滑坡等地质灾害。4、抗震防治本项目所在地地震烈度按6级设防进行相关设计。5、电气安全按规73、范对各建筑设置防雷设施。6、交通安全文化长廊虽东临高速路，但由于封闭，无交通隐患。北靠宽阔的城市干道三环路，由于有道路绿化隔离带，并通过红绿灯组织人流车辆交通，大大减少了本文化长廊的交通安全的影响。第七章 环境保护和节能措施一、环境保护（一） 环境保护标准环境空气质量标准（GB30951996）二级地表水环境质量标准（GB38382002）III级城市区域环境噪声标准（GB309693）2类建筑施工场界噪声限值（GB1262390）（二） 环境质量现状本项目区域环境质量总体情况较好。根据xx县环境监测站的监测结果，该区域环境空气中NO2、SO2、PM10浓度均能满足环境空气质量标准的要求，环境74、空气质量较好。噪声监测点能满足城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中2、4类标准要求，声环境质量较好。梅江河断面各监测因子均未超标，水质能满足类水域水质标准，水质现状较好。（三） 施工期环境影响及防治措施1、环境空气：由于燃油动力机械为间断作业，使用数量不大，仅对施工区域近距离的环境空气质量产生短期的不利影响。施工人员生活燃料使用清洁能源或液化气，对环境空气影响不大。在施工过程中，应加强管理，切实控制施工扬尘污染。2、声环境：施工噪声对项目周围环境有一定影响，易出现噪声超标。施工期应采用较先进、噪声较低的施工设备和合理的施工方法，加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而使机械噪声增75、大的现象发生。施工单位应注意合理安排施工时间和机械设备的摆放位置，尽量避免出现施工噪声扰民问题。3、地表水环境：施工场区应设隔油、沉砂池，施工期产生的废水经沉砂后达标排放或回用，施工机械产生的含油废水经隔油沉淀处理后达标排放；在施工期工地会有一定量的生活废水，施工人员利用附近公厕，减少生活污水的排放量，使施工期对地表水环境质量影响降低到最低程度。施工方有责任做好污染防治工作，使这些问题不对区域环境造成影响，使施工期对地表水环境的影响降低到最低程度。4、固体废弃物：场地现已基本平整，仅局部去高填低，土方基本持平，无弃方。管沟开挖后及时安装管道以将泥土回填到位，对建筑弃渣收集至指定渣场处置，不能随76、意堆放、倾倒。施工人员生活垃圾集中处理，不得乱倒，必须集中收集后送往指定垃圾处理场统一处理，废渣经以上方法处理后对环境影响很小。5、水土流失：工程场地开挖时易造成水土流失，在施工期应合理安排工期，地表开挖尽量避免暴雨季节，根据施工计划，预先修建沉砂池、排水沟等，对于长时间裸露的开挖面，遇雨时应用塑料布覆盖，减轻降雨的冲刷，施工完成后应尽快进行路面硬化和绿化工作，把水土流失降低到最低限度。6、交通影响分析：施工期大量工程车辆进出施工场地，会加大该地区的交通压力，容易形成交通堵塞，并产生一定的噪声影响。施工方应合理规划车辆进出路线，安排专人指挥交通，以防止交通阻塞和噪声污染，车辆上路前必须将泥土清77、理干净，严禁车轮带泥土上路和超高、超载运输。（四） 营运期的环境影响1、废气：项目工程投入使用后，对大气的污染主要为餐饮及住宅厨房油烟、备用柴油发电机的废气、生化处理池产生的臭气和汽车尾气。各住户均使用清洁能源天然气，排放废气中的污染物对大气环境影响很小，住宅楼油烟经排气道高空排放，对环境影响小；餐饮厨房油烟经油烟净化器处理后，由专用排气道高空排放，对环境影响小；备用柴油发电机由于使用时间短，排放废气量少，经排放管道至竖井高空排放，对大气环境影响甚微；生化处理池产生的臭气经专用管道接入就近楼顶排放，对环境影响很小；车库中尾气排放量少，经机械排风系统由专用管道至竖井高空排放，对环境影响甚微。2、78、废水：生活污水可直接排入市政污水管，营业性餐饮污水需经隔油、生化处理达一级排放标准后排入市政污水管，文化长廊各种污水经市政管道最终汇集到xx县污水处理厂处理。3、噪声：本项目投入使用后，对噪声值较高的部分设备，采取了极为严格的防治措施，主要噪声设备，如备用柴油发电机、泵、风机等，均置于地下层设备用房内，且采取较为严格的隔声、减震等措施。故正常情况下，对外部声环境不会产生明显影响。临街居民楼，建筑设计中将主要房间门、窗朝向文化长廊内一侧，临街一侧只做厨房、卫生间等次要房间。4、固体废弃物：文化长廊的主要固体废弃物是生活垃圾，生活垃圾实行分类袋装化，每日由专人到居民区收集后运至专门垃圾收集点，由环79、卫部门统一处置，不危害环境。（五） 环境影响评价通过以上措施，可以极大地减少道路施工期间水土流失对环境的影响，同时尽力使这种影响短暂，随着工程竣工立即消失。本工程交通顺畅，服务水平高，且管理完善，将大大地减少噪声、废气、交通振动的污染。总体上，本工程道路运营期间对城市环境影响较小。二、节能措施（一） 设计依据民用建筑热工设计规范GB50176-93；重庆市公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006；重庆市居住建筑节能设计标准GB 50/ 5024-2002;建筑照明设计标准GB 50034-2004。节水型生活用水器具CJ1642002。（二） 建筑节能1、总平面节能设计中尽量减少硬化（80、混凝土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑群的布置疏密有间，布置有利于自然通风；建筑物的平面尽可能保证通风良好，特别是板式住宅通风条件相当优越。大部分住宅类建筑尽可能偏于南北朝向布置。2、建筑单体节能将住宅主要活动房间布置在南面，使房间夏天可减少室外热量侵入，冬天可获得较多的日照；选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合重庆市居住建筑节能设计标准和公共建筑节能设计标准的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；原则上减少建筑物外表面积。选用合适的建筑体型系数，居住建筑满足重庆市居住建筑节能设计标准的规定；厨房和卫生间排风口的设置，避免强风时的倒灌现象和油烟等对周围环境的污染81、；单面采光房间的进深适宜；屋面、外墙表面采用浅色处理；楼梯间采用可开启式外窗;加强楼地面、分户墙的保温隔热处理;住户的空调机组室外机位置合理，满足通风要求，不易受阳光直射。3、建筑物外围护墙节能在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，考虑以下几点：采用保温隔热性能好的墙体材料，如烧结岩空心砖、加气混凝土砌块、陶粒混凝土砌块、加保温层的复合墙板等；采用外墙保温体系（如聚苯颗粒保温浆料保温砂浆、挤塑聚苯板保温板等），以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。4、门窗节能除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还应从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定：选用塑料窗82、框型材；采用传热系数低的外门窗玻璃（中空玻璃、低辐射中空玻璃、Low-E玻璃等）材料；门窗应具有良好的密封性能。住宅外窗气密性七层以下不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的3级，七层及以上不低于4级。公建外窗气密性不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的4级。透明幕墙的气密性不低于建筑幕墙物理性能分级规定的3级。5、屋面节能利用屋顶植草、栽花、种植灌木、形成生态屋面；保温层设置在防水层上，形成倒置式屋面。6、对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时，将在施工图设计阶段进行建筑物全年耗电量的综合性能指标（或权衡）判断，通过调整构造，使该指标能满足相应建筑节能设计标准的规定。（三83、） 给排水节能1、选用节水型卫生洁具及配水件。2、按用水部门设置水表进行计量收费。3、水池（箱）设报警溢流水位，防止长时间溢流排水。（四） 电气节能1、供配电系统节能变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗；合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗，合理分配负荷，控制变压器负载率在75%-85%之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内； 2、减少线路损耗尽量选用电阻率较小的导线；尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路；变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径； 对于较84、长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。 3、提高功率因数 设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)；在采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。4、变压器、电动机节能选用SCR9节能变压器；选用高效率的电动机；采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节转速使得与负载变化相适应以提高电动机轻载时的效率。5、照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。充分合理地利用自然光，使之与室85、内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能；照明设计满足建筑照明设计标准中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度，其主要场所的平均照度及功率密度值如下； 商业用房 300lx楼梯、平台 75lx电梯厅 150lx设备用房 150lx在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯； 使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等）；公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。 根据照明使用特点，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点；公共场所及室外照明采用程序控制或光86、电、声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。（五） 节能效果评价采取以上节能措施后，能源利用率将得到提高。本项目可达到国家节能规定的要求，符合节约能源的总方针。第八章 劳动安全卫生与消防一、国家有关法规（1）中华人民共和国行政处罚法2007-02-02（2）中华人民共和国安全生产法2007-02-02（3）中华人民共和国消防法2007-02-02二、项目实施中有可能对劳动法造成的危害（1）土石方爆破：土石方爆破中如违反安全规则操作，对劳动者将产生严重的生命安全危害，必须杜绝发生。（2）土方开挖：土方在开挖的过程中有可能出现崩塌，这也可能危害劳动者的生命安全，必须尽可能避免87、对人造成伤害。（3）机械伤害：施工过程中将使用各种大型机具，若操作不当，也会造成对人的伤害。（4）施工人员在现场的住房：若消防安全措施不到位，亦可能造成火灾，从而危及人员的安全。三、安全措施（1）组成：以业主、施工单位、监理单位为主要成员的安全、消防领导机构，制定切实有效的安全管理条例，定人定期定时对安全消防进行检查，凡不符合安全生产及消防安全的作法随时纠正，避免发生安全事故。（2）严格对危险品如炸药、雷管等的管理，非危险品操作人员不得接触危险品。存储危险品的库房，应有安全消防措施，并应距人员集区、道路、房屋保持安全距离。（3）对施工机具应制定安全操作规程，操作人员应持证上岗，杜绝无证操作。（88、4）对现场施工人员的住房，应按建筑设计防火规范的规定修建，应有必须的消防通道及消防措施，严格对用电、用火的规定检查，消除火灾隐患。（5）对随时会产生安全危害的作业应采取必要的安全保护措施；如土方开挖时的护坡和支撑等，没有安全措施不得施工。（6）应按工作需要或气候特点发放劳动保护用品、清凉或消暑、防寒药品和用具。第九章 项目的管理及实施一、组织机构组织机构是否合理，不仅会影响工作效率，而且会对其员工的精神面貌、工作态度产生影响。组织机构设置的基本原则有九条，分别是：组织的目标性：使组织内各部分于单位整体经营目标下能充分发挥能力而达成各自目标；组织的成长性：考虑单位的业绩经营与持续成长；组织的稳定89、性：随着单位成长而逐步调整组织是必要的，但经常的组织、权责、程序变更将使员工信心动摇；组织的简单性：组织的简单将有助于内部协调与人力分配；组织的弹性：保持基本形态，又能配合各种环境条件的变化；组织的均衡性：各部门业务量的均衡，将有助于内部的平衡与分工；指挥的统一性：一人同时接受二位以上主管管理，将使其产生无所适从的感觉；权责明确化：权责或职责不清将使工作发生重复或遗漏、推诿现象，易使员工产生挫折感；作业制度化：明确的制度与标准作业可减少摸索时间。当然，在实际运作过程中，组织机构的设置应根据项目的发展和变化而不断进行动态调整。组织机构设置的重点是管理跨距与专业化。管理跨距（控制界限）受单位主管直90、接有效地指挥、监督部属的能力限制，最适当的管理跨距设计并无一定的法则；专业化则是在可能的范围内由各单位人员担任单一或专业分工的业务活动，可加强单位面对多变竞争环境的适应能力。 因此业主成立以学校领导为主的项目实施组织机构，配备足够的管理人员。组织机构图学校领导层项目负责人销售部财务部工程部安全消防部后勤部（1）以学校主要领导为项目负责人，统一管理项目的实施。（2）该项目管理办公室，负责处理日常文字打印，公文交接等事务。（3）设立财务部，负责处理现场预决算和小额财务费用的报销经账。（4）设立工程部，主要控制项目实施的进度，施工质量和工程量的确认等，可吸纳监理单位监理工程师共同组成。（5）设立安全91、消防部，负责项目实施过程中的安全规章的制度，检查落实工作，并对消防工作和现场的保卫防盗防火负责，其主要责任人为项目经理。（6）设立后勤部，主要负责施工人员的生产生活必需品的采购供应及发放工作。（7）设立销售部，负责对项目进行推广销售。二、项目的监督和评价（一） 实施质量监督1、项目的监督机构由项目业主和xx县农业银行的人员组成，主要监督资金到位和运用情况，确保专款专用和工程的顺利实施。2、项目的监督可采取现场查勘、资料抽查等监督方式。3、定时向银行及有关部门报送监督报告和年度及项目结束总结等，监督报告的编写要求具体、详实。工程监督实行工程监理和质量监督，报请政府派出机构质量监督站，并委托有相应92、资质的社会监理公司进行质量监督，结合专家组共同把好工程建设质量关。（二） 监督方式监督分为两种：经常性监督：即对项目活动的各个环节进行监督检查，如计划的可行性、计划的实施情况、资金的到位情况、建设质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施和投资效益的发挥。阶段性监督：即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实。设备的安装和使用等。对项目中的不足之处进行修改和完善。第十章 项目实施进度计划本项目的运作周期，从项目前期工作到实现全部销售，为缩短工期建设期，部分工作交叉进行。根据谨慎预计，在项目满足所有建设条件下，按照正常的建设速度，项目可以实现2011年4月底全93、部工程竣工。2012年底全部销售。一、项目的建设进度计划本项目的建设期为14个月。根据业主的建设计划，在满足资金供应的前提下，项目的建设计划进度如下：2010年3月，完成项目的前期报建手续、可行性研究以及初步设计方案；2010年4月，完成项目融资手续、项目施工图设计和开工；2010年5月，进行项目平场工程施工；2010年6月至2010年11月，进行项目主体工程施工；2010年12月至2011年1月，完成给排水、电气、消防、供电供水、天然气安装工程；2011年2月至2011年3月，砌体工程，门窗工程，外装修工程；2011年4月，完成本项目的绿化及亮化工程;进行试运行和竣工验收。项目的建设计划进度94、见下表：表10-1 项目建设计划进度工作阶段2010201134567891011121234567891011121.前期工作2.项目融资3.平场工程3.基础、主体工程建造4.管网工程安装5.装修工程6.竣工验收二、项目的销售计划表按照项目的建设进度，业主的销售计划如下表：表10-2 项目销售计划表项目建设预售期销售期合计2011年2012年2013年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度学生公寓可销售面积10240.5销售比率15%15%10%15%15%15%15%100%学生公寓面积（m2)1536 1536 1024 1536 1536 1536 1536 0 0 195、0241 单价（万元）0.30 学生公寓销售收入460.82 460.82 307.22 460.82 460.82 460.82 460.82 0.00 0.00 3072.15 教师公寓可销售面积10734.00 销售比率15%20%15%15%15%10%10%100%教师公寓销售面积（m2)1610 2147 1610 1610 1610 1073 1073 0 0 10734 单价（万元）0.30 教师公寓销售收入（万元）483.03 644.04 483.03 483.03 483.03 322.02 322.02 0.00 0.00 3220.20 文化长廊配套用房可销售面积（m96、2)7296 销售率15%20%15%15%15%10%10%100%文化长廊配套用房销售面积1094 1459 1094 1094 1094 730 730 0 0 7296 单价（万元）0.50 文化长廊配套用房销售收入（万元）547.17 729.55 547.17 547.17 547.17 364.78 364.78 0.00 0.00 3647.77 合计1491.02 1834.42 1337.41 1491.02 1491.02 1147.62 1147.62 0.00 0.00 9940.12 项目的整个销售将于2011年12月结束。第十一章 投资估算和资金筹措一、投资估算（97、一） 投资估算的编制依据1、建设部建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）2、重庆市建设工程设计概算编制规定3、重庆市关于建设工程各项费用的相关文件4、建筑、结构和公用工程各专业单位提供的设计图纸和数据5、国家相关税收法律、法规和政策（二） 建设投资估算1、征地拆迁费用本项目总用地面积为20916.97平方米，合约31亩，其中约20亩属于出让土地性质。根据国有建设用地使用权挂牌出让实施方案，本项目出让土地价格为40万/亩，出让价格合计800万元。2、工程费用经测算，本项目的工程费用共4350.59万元，占项目总投资的72.51%。表11-1 建筑安装工程投资估算表序号工程及费用名称单位工程98、量估算单价估算价值（元）（万元）一工程费用4350.59 1土建工程30834.0 3854.0 1.1教师周转房及学生公寓m220974.5 11002307.2 1.2文化长廊建筑配套用房m27295.5 1300948.421.3室内篮球场m22563.9 1200307.671.4室内篮球场配套设施m20.0 0290.682安装工程381.032.1变配电123.332.2照明及防雷36.672.3生活给排水及消防54.332.4火灾报警25.382.5有线电视16.702.6电话15.572.7宽带网17.012.8通风及防排烟26.842.9天然气15.202.10 电梯50.099、03 室外工程115.603.1 室外管网22.983.2 场区道路及广场38.483.3 土石方20.003.4 绿化34.143、工程建设其他费用1）前期工作费：按渝价2000352号计列，考虑市场价格因素为11.0万元。2）设计费：工程勘察设计费、施工图纸编制费、工程造价咨询服务费按计价格200210号文计列。3）施工图纸审查费：按渝价2005649号文考虑市场因素按每平米3.5元计列。4）环境评价费：按计价格2002125号计列。5）招标代理费：按国家计委计价格20021980号关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知计列。6）防雷工程：按渝价2001402号计列。7）城市建设配套费100、：按渝府发200762号文考虑市场因素以每平米90元计算。8）人防易地费：按渝价200432号文考虑市场因素以每平米15元计列。9）建设单位管理费：按渝财建2002274号计取。10）建设工程规划综合费：根据渝办发200548号文考虑市场因素以每平米2元计算。11）建设工程质量监督费：按渝价2001345号文计列3.5%。12）建设工程综合服务费：以渝价2005143号计取。13）白蚁防治费：根据渝价2002662号文考虑市场因素以每平米0.3元计算。4、预备费由于本项目建设时间较短，约2年，因此不做涨价预备费估算。按照建设部的规定，基本预备费按工程费用和其他费用的3%计取，为168.15万元101、。5、项目建设工程静态投资估算汇总经汇总计算，本项目建设投资总额为5791.40万元，详见表。 表11-2 工程建设投资估算汇总表 序号工程及费用名称估算价值（万元）一工程费用4350.59二工程建设其它费用（含土地费）1272.66三基本预备费168.15合计5791.406、利息估算 项目静态投资为5791.40万元，利息按照本金4000万元计算，贷款期为3年，贷款利率为基准利率5.96，按照还款进度安排，利息总额为655.60万元，其中建设期贷款利息208.60万元，销售期利息447.00万元。7、项目动态总投资 加上建设期贷款利息，项目动态总投资为6000.00万元。项目投资估算表序号102、工程及费用名称单位工程量估算单价估算价值比重备 注（元）（万元）（%）一工程费用4350.59 72.51%1土建工程30834.03854.0 64.23%1.1教师周转房及学生公寓m220974.511002307.2 38.45%1.2文化长廊建筑配套用房m27295.51300948.4215.81%1.3室内篮球场m22563.91200307.675.13%1.4室内篮球场配套设施m20.00290.684.84%2安装工程381.036.35%2.1变配电123.332.06%2.2照明及防雷36.670.61%2.3生活给排水及消防54.330.91%2.4火灾报警25.380103、.42%2.5有线电视16.700.28%2.6电话15.570.26%2.7宽带网17.010.28%2.8通风及防排烟26.840.45%2.9天然气15.200.25%2.10 电梯50.000.83%3 室外工程115.601.93%3.1 室外管网22.980.38%3.2 场区道路及广场38.480.64%3.3 土石方20.000.33%3.4 绿化34.140.57%二工程建设其它费用1272.66 21.21%1土地费用亩20400000800.0013.33%按每亩土地40万计算2前期工作费11.000.18%渝价2000352号文3设计费68.921.15%计价格2002104、10号文3.1 工程勘察设计费43.510.73%计价格200210号文3.2 施工图编制费m230834515.420.26%计价格200210号文3.3 工程造价咨询服务费10.000.17%渝价200649号文4施工图审查费m2308343.510.790.18%渝价2005649号文5环境评价费25.000.42%计价格2002125号文6招标代理费11.660.19%计价格20021980号文7防雷工程1.090.02%渝价2001402号文7.1 防雷工程设计审核费0.590.01%7.2 防雷工程施工检审费次105000.500.01%建构筑物楼层28层8城市建设配套费9073.105、881.23%渝府发200762号文9人防易地建设费m2308341546.250.77%渝价200432号文10建设单位管理费56.510.94%渝财建2002274号文11建设工程规划综合费m27.480.12%渝办发200548号文12建设工程质量监督费152.272.54%渝价2001345号文3.5%13建设工程综合服务费6.890.11%渝价2005143号文 14白蚁防治费m2308340.30.930.02%渝价2002662号文 三基本预备费168.152.80%0.03四一 三合计5791.40 96.52%五贷款利息208.603.48%按基准利率5.94%六项目总投资6106、000.00 100.00%二、资金筹措项目总投资为6000.00万元，其中：业主自筹2000.00万元，占总投资的33.33%；银行贷款4000.00万元，占总投资的66.67%。三、贷款偿还计划（一）还款来源本项目贷款总额为4000.00万元，还款来源为教师周转用房及学生公寓、文化长廊建筑用房销售收入。（二）贷款利率按现行银行3-5年贷款利率执行。本项目贷款利率均按5.96%计算。实际贷款时，根据项目的具体情况算。（三）贷款偿还计划本项目贷款总额为4000万元，贷款期限为5年，贷款利率按5.96%计算，本项目利息总额为447.00万元。利息支付及本金偿还计划见贷款偿还期预测表。贷款偿还期预107、测表序号项目合计建设期建设预售期销售期2010年2011年2012年2013年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度1期初贷款本金累计4000.00 4000.00 4000.00 4000.00 3500.00 3000.00 2500.00 2000.00 1500.00 1000.00 500.00 2本期贷款0.00 4000.00 3本期应计利息447.00 29.80 59.60 59.60 59.60 55.88 48.43 40.98 33.53 26.08 18.63 11.18 3.73 4本期还本付息4447.00 29.80 59.60108、 59.60 59.60 555.88 548.43 540.98 533.53 526.08 518.63 511.18 503.73 4.1本期偿还本金4000.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 4.2本期偿还利息447.00 29.80 59.60 59.60 59.60 55.88 48.43 40.98 33.53 26.08 18.63 11.18 3.73 5期末贷款本金累计4000.00 4000.00 4000.00 4000.00 3500.00 3000.00 2500.00 2000.0109、0 1500.00 1000.00 500.00 0.00 6贷款偿还期3年第十二章 项目的经济评价财务评价是在国家现行财税制度和价格体系前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，并分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。一、评估依据、原则和方法（一） 依据(1)国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版；(2)投资项目可行性研究指南(试用版)；(3)本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为依据；(4)本项目的建设方案、工程进度安排和销售计划；（二） 原则(1)本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的原则；(2)本评价遵循110、效益与费用计算范围一致性原则。(3)本评价遵循基础数据确定中的稳妥原则，即在计算费用时取上限，在计算效益时取下限。以增加项目经济效益计算的可实现性。(4)按照谨慎性原则和合理预期原则，本次经济评价假设项目计算期为11个季度。(5)根据谨慎性原则，项目的基准收益率按照行业水平确定为13%。(6)业主固定资产房屋及建筑物折旧年限为30年，通用设备折旧年限为10年,按年限法计提折旧。(7)根据现有税收政策，该项目测算时，土地增值税按税率1%预缴，营业税及附加5.5%，所得税25%。（三） 评价方法本项目是一个新建项目，因此，按新建项目进行财务评价。（四） 假设条件1、工程建设内容和规模按预定方案实施111、，建设进度如期完成，销售状况达到预期目标；2、在经营期间，有关信贷利率、赋税基准及税率、市场行情无重大变化；3、我国有关法律、法规、政策无重大变化；4、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成重大不利影响。二、基础数据选取（一） 计算期本项目建设期为14个月，从2010年3月开工到2011年4月底结束；销售期1.5年，从2011年4月预售房开始到2012年12月结束，整个项目计算期为11个季度。（二） 基准收益率参照1-3年期银行贷款利率，结合本项目特点和行业风险，确定基准收益率为ic=13。（三） 成本估算本项目属于新建项目，其成本测算采用生产要素法进行估计，其成本构成除了项目的建造成本以外112、，还包括项目销售费用、业主日常管理费用。根据对类似项目的费用水平，考虑地域市场因素，预计销售费用为收入的5，管理费用为收入的3。三、收入估算项目按照业主的销售方案，除去室内篮球场面积2563.90平方米外，其余的28270.00平方米住宅全部对外销售。根据目前xx县城的同类房地产的销售价格，结合本项目的实际情况，估计项目居住用房预售单价为3000元，商业用房预售单价为5000元。故居住用房销售面积20974.5平方米，定价3000元/平方米；商业用房销售面积7295.5平方米，定价5000元/平方米。根据项目的形象进度计划，2010年3月开工，2011年4月份拿到预售许可证，2011年第二季度113、开始对外销售。销售进度及回款计划如下：表12-1 销售进度及回款计划表项目建设预售期销售期合计2011年2012年2013年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度学生公寓可销售面积10240.5销售比率15%15%10%15%15%15%15%100%学生公寓面积（m2)1536 1536 1024 1536 1536 1536 1536 0 0 10241 单价（万元）0.30 学生公寓销售收入460.82 460.82 307.22 460.82 460.82 460.82 460.82 0.00 0.00 3072.15 教师公寓可销售面积10734.00 销售比率15%114、20%15%15%15%10%10%100%教师公寓销售面积（m2)1610 2147 1610 1610 1610 1073 1073 0 0 10734 单价（万元）0.30 教师公寓销售收入（万元）483.03 644.04 483.03 483.03 483.03 322.02 322.02 0.00 0.00 3220.20 文化长廊配套用房可销售面积（m2)7296 销售率15%20%15%15%15%10%10%100%文化长廊配套用房销售面积1094 1459 1094 1094 1094 730 730 0 0 7296 单价（万元）0.50 文化长廊配套用房销售收入（万元）115、547.17 729.55 547.17 547.17 547.17 364.78 364.78 0.00 0.00 3647.77 合计1491.02 1834.42 1337.41 1491.02 1491.02 1147.62 1147.62 0.00 0.00 9940.12 四、费用估算（一） 项目工程建设投资估算1、项目工程建设投资总额为6000.00万元，资金的投入按如下进度进行：表12-2 项目投资计划投入表投入时间投入比例投入金额2010年3-12月70%4200.002011年1-4月30%1800.00合计100%6000.002、建设期贷款利息为208.60万元。（二）116、 税金1、营业税金及附加营业税率为5%，教育费附加3%，城市维护建设税7%。计算公式：营业收入5%（1+3%+7%）2、土地增值税本项目为非普通住宅，土地增值税税率见下表：表12-3 土地增值税税率表增值比例范围增值税计算公式比例=20%0（普通住宅）20%比例=50%=增值额*30%50%比例=100%=增值额*40%-扣除项目金额*5%100%比例=200%=增值额*50%-扣除项目金额*15%200%比例=增值额*60%-扣除项目金额*35%为简化计算，土地增值税按销售收入的1预征测算。此种简化方式带来的误差在允许范围之内。3、所得税所得税按当年利润总额25%估算。（三） 管理费用根据对117、类似项目的费用水平，考虑地域市场因素，管理费用按销售收入的3%估算。（四） 销售费用根据对类似项目的费用水平，考虑地域市场因素，销售费用按销售收入的6%估算。（五） 财务费用按贷款本金4000万元，贷款期限3年测算。五、财务分析根据上述指标计算项目的现金流量情况见附表。经测算，项目主要经济指标如下：表12-4 主要经济指标名 称指 标备注项目投资财务内部收益率16.74%行业基准值13%项目投资财务净现值323.76项目投资静态回收期2.28年含建设期项目投资动态回收期2.62年含建设期经营收入9940.12上缴税金1,231.99贷款银行利息655.6万元含建设期贷款利息贷款偿还期5年项目财118、务内部收益率为16.74%，大于行业基准收益率13%；投资财务净现值为323.76万元，大于0。说明项目在财务上具有可行性。从资金的充足性看，如果贷款能够及时到位，本项目的资金始终保持在盈余状态，项目实施有很强的资金保障。 项目上缴税金计算表 单位：万元建设预售期销售期2011201220132季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度合计销售收入（万元）1491.02 1834.42 1337.41 1491.02 1491.02 1147.62 1147.62 0.00 0.00 9940.12 开发成本900.00 1107.28 807.28 900.00 900.00 69119、2.72 692.72 0.00 0.00 6000.00 土地增值税14.91 18.34 13.37 14.91 14.91 11.48 11.48 0.00 0.00 99.40 管理费用44.73 55.03 40.12 44.73 44.73 34.43 34.43 0.00 0.00 298.20 营业费用89.46 110.06 80.24 89.46 89.46 68.86 68.86 0.00 0.00 596.41 财务费用26.08 18.63 11.18 3.73 0.00 59.60 营业税及附加82.01 100.89 73.56 82.01 82.01 63.12120、 63.12 0.00 0.00 546.71 利润总额359.91 442.80 322.83 359.91 333.84 258.39 265.84 -3.73 0.00 2339.80 所得税89.98 110.70 80.71 89.98 83.46 64.60 66.46 0.00 585.88 上交税金1231.99 资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计建设期建设预售期销售期2010年2011年2012年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一资金来源15,940.126,000.000.000.000.001,491.021,834.421,337121、.411,491.021,491.021,147.621,147.62自有资金2,000.002,000.00自筹资金0.00借贷资金4,000.004,000.000.00农行贷款4,000.004,000.00他行贷款0.00本项目销（预）售收入9,940.121,491.021,834.421,337.411,491.021,491.021,147.621,147.62本项目出租收入0.00本项目自营收入0.00未结工程款(垫支)0.00其他资金来源（拆借资金）0.00土地取得费用返还0.00二资金运用8,261.873,504.641,217.88638.74638.74362.054122、25.12315.61339.70325.73249.63244.04工程建设投资5,791.403,474.841,158.28579.14579.14建设期利息208.6029.8059.6059.6059.60土地增值税99.4014.9118.3413.3714.9114.9111.4811.48财务费用238.4055.8848.4340.9833.5326.0818.6311.18管理费用298.2044.7355.0340.1244.7344.7334.4334.43销售费用497.0174.5591.7266.8774.5574.5557.3857.38销售税金及附加546.7123、10.000.000.000.0082.01100.8973.5682.0182.0163.1263.12所得税585.880.000.000.000.0089.98110.7080.7189.9883.4664.6066.46三当期盈余资金7,678.252,495.36-1,217.88-638.74-638.741,128.971,409.301,021.801,151.321,165.29897.99903.58四当期期初盈余资金0.002,495.361,277.48638.740.00628.971,538.272,060.072,711.393,376.683,774.67五借款124、本金偿还4,000.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00六累计盈余资金结余2,495.361,277.48638.740.00628.971,538.272,060.072,711.393,376.683,774.674,178.25项目现金流量表 单位：万元项目合计建设期建设预售期销售期2010年2011年2012年2013年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度现金流入9940.12 0.00 0.00 0.00 0.00 1491.02 1834.42 1337.41 1491.02 1491.0125、2 1147.62 1147.62 0.00 0.00 销售收入9940.12 0.00 0.00 0.00 0.00 1491.02 1834.42 1337.41 1491.02 1491.02 1147.62 1147.62 0.00 0.00 现金流出8265.60 3504.64 1217.88 638.74 638.74 362.05 425.12 315.61 339.70 325.73 249.63 244.04 3.73 0.00 工程建设投资5791.40 3474.84 1158.28 579.14 579.14 0.00 0.00 0.00 0.00 建设期利息208.126、60 29.80 59.60 59.60 59.60 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用298.20 0.00 0.00 0.00 0.00 44.73 55.03 40.12 44.73 44.73 34.43 34.43 0.00 0.00 销售费用497.01 0.00 0.00 0.00 0.00 74.55 91.72 66.87 74.55 74.55 57.38 57.38 0.00 0.00 财务费用238.40 55.88 48.43 40.98 33.53 26.08 18.63 11.18 3.73 0.00 经营税金及附加546.71 0.00 0.00 127、0.00 0.00 82.01 100.89 73.56 82.01 82.01 63.12 63.12 0.00 0.00 土地增值税99.40 0.00 0.00 0.00 0.00 14.91 18.34 13.37 14.91 14.91 11.48 11.48 0.00 0.00 所得税585.88 0.00 0.00 0.00 0.00 89.98 110.70 80.71 89.98 83.46 64.60 66.46 0.00 0.00 净现金流量1674.52 -3504.64 -1217.88 -638.74 -638.74 1128.97 1409.30 1021.80 128、1151.32 1165.29 897.99 903.58 -3.73 0.00 累计净现金流量-3504.64 -4722.52 -5361.26 -6000.00 -4871.03 -3461.73 -2439.93 -1288.61 -123.32 774.67 1678.25 1674.52 1674.52 财务净现值(年I=13%，季I=3.25%)323.76 -3504.64 -1179.54 -599.16 -580.30 993.39 1201.03 843.39 920.37 902.22 673.38 656.24 -2.62 0.00 累计财务净现值-3504.64 -129、4684.18 -5283.35 -5863.65 -4870.25 -3669.23 -2825.84 -1905.46 -1003.24 -329.86 326.38 323.76 323.76 财务内部收益率（季）4.19%财务内部收益率（年）16.74%静态投资回收期2.28年动态投资回收期2.62年第十三章 不确定性和风险分析一、不确定性分析建设投资和销售收入都来源于预测，具有一定的不确定性，其发生变化对项目经济内部收益率的影响程度见表13-1。表13-1 敏感性分析表项目不确定因素变化率项目财务内部收益率敏感度系数基本方案16.74%建设投资-5%20.24%-5.10-10%23130、.96%-5.4310%10.35%-4.365%13.45%-4.57销售收入-5%12.08%4.54-10%7.18%4.6610%25.42%4.245%21.18%4.33上表可以看出，项目财务内部收益率对建设投资和销售单价比较敏感，尤其是对销售单价的敏感程度更高。当项目单价降低或营业收入降低10%时，项目投资内部收益率（所得税后）为16.74%；仍高于行业基准收益率13%的目标。分析表明，本项目有一定的抗风险能力。二、风险分析及应对措施投资项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。参考本类项目的131、实施和运营状况，其风险主要有以下几种：（一） 市场风险市场风险主要表现在购房需求量减少，产品滞销，价格降低，导致实际营业收入与预期相差较大。市场风险是一般项目经常遇到的重要风险，从风险影响程度考虑，应属“较大”。经过前面对本项目产品进行的市场分析，可以看出，xx房地产市场目前处于健康发展状态，市场需求基本为刚性需求，几乎不存在投机性购房，市场容量充足。因此，本项目市场风险发生的可能性应属“低”。（二） 政策风险房地产市场受国家和地方政策的影响较大，从风险影响程度考虑，应属“较大”。近段时间以来，随着房地产市场的逐步回暖，某些地方提价的风潮又出现了。为了避免房地产市场过度繁荣，切实保障人民的住房132、需求，打击投机性购房行为，国家出台了一系列的政策，包括“国四条”、 “拿地首付不低于50%”，营业税优惠政策终止、开征物业税等。这些措施将会对房屋销售产生一定影响。上述措施主要针对投资和投机性购房，对正常的消费购房作用不大，因此，本项目政策风险发生的可能性应属“适度”。（三） 资金风险本项目能否顺利进行，资金保障是关键。经过对本项目的现金流量和资金来源运用进行分析，只要能够获得贷款支持，项目的现金运动情况比较好，在项目建设期和销售期都处于资金结余为正的状态。项目投资财务内部收益率为16.74%，高于行业基准收益率13%，具有较强的盈利能力和生存能力，从风险影响程度考虑，应属“适度”，从风险发生133、的可能性考虑应属“低”。（四） 建设条件的风险建设条件不落实，会给项目造成很大损失，从风险的影响程度考虑应属“严重”。本项目建设地点位于xx县城，配套设施齐全。从风险发生的可能性看，应属“低”。根据方法与参数（第三版）的分类方法，以上各个风险因素分类结果见表13-2。表13-2 综合风险等级分类表风险等级风险影响的程度严重较大适度轻微风险的可能性高较高适度2低413可见，本项目不存在K级和M级风险，T级风险和R级风险发生的可能性均为低。因此，本项目的风险很小。三、防范和降低风险对策根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已然明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策，提134、请项目有关各方考虑：（1）建议项目制订合适的价格策略，采用低价渗透法定价。在整个项目达到一定的销售程度时，配合一定的价格上调。（2）建议项目加大宣传力度，特别是对xx县在外打工的潜在消费群进行宣传。以扩大项目的知名度和市场需求量。（3）加大对资金风险的控制力度，制订较为合理的资金投放计划和筹措计划，以达到项目的财务风险最小。（4）在建设过程中控制项目造价和工程进度，重视项目质量。以优质的工程项目促进项目的最好销售。第十四章 社会效益评价1.本项目的实施可以极大地提高xx外国语实验学校整体形象和品质，满足人们日益增长的消费需求。2.本项目实施能够提供300多个就业岗位，对维护当地的社会安定团结能135、起到一定的作用。3.项目实施可实现销售收入9940.12万元，上缴税金约1231.99万元。4.项目实施可带动当地交通、运输及建筑业的发展。5.项目地处新县城中心区，本项目的建设可历史性的展示xx人民的精神，为世人所注目和景仰。6、本项目的建设能推动xx新县城和xx总体规划的建设，对当地社会影响深远。经分析论证，该项目选址合理、建设规模和建设方案可行；项目总投资经济合理；项目实施进度计划和组织保障措施得力。项目建成后将极大地改善xx外国语实验学校的办学条件、扩大学校招生规模、提升学校的办学质量和办学水平，为促进辖区基础教育的发展作出贡献，将产生良好的社会效益，故该项目的建设是十分必要而可行的。136、第十五章 结论与建议xx县位于重庆东翼，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。2006年以前，xx县商品房基本上是多层砖混结构，随着人们生活水平的提高，对住房的品质提出了更高的要求。本项目地处xx新县城中心。文化长廊内配置车库、商场，环境优美安静，生活方便，交通便捷，完全满足人们对高品质居住环境的诉求，极具市场竞争力。本项目要以商业经营的模式来经营休闲项目，让人们在里面走动时就能看到各种休闲娱乐项目，提高他们的参与积极性，引发他们的文化细胞，这样有更好的交流性和参与性。经济效益、社会效益和环境效益的高度统一；努力创造一个布局合理、设施完善、环境优美、交通便捷的137、文化长廊广场；为校园及xx县增添一个新的文化亮点。同时注重校园与文化长廊的关系，相互联系又互不干扰。从项目的经济效益看：内部收益率为16.74%，高于行业基准收益率13%；财务净现值为323.76万元，大于0，说明项目的盈利能力较强。从工程技术和管理水平看，本项目运作周期较短，工程技术成熟，项目建设单位拥有充足的项目开发管理经验，这些都为项目开发奠定了坚实的基础。从资金供应看，如果能够获得资金支持，项目在整个运作期现金流状况良好，始终处于资金盈余状态，保证了项目的顺利实施和完结。因此，项目整体风险水平较低，有较强的还本付息能力。建议尽快为项目安排信贷资金，填补资金缺口，促进项目顺利推进，以获得银企双方共赢的结果。