1、河南省老年宜居文化社区建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月河南省老年宜居文化社区建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论11.1 项目名称11.2 项目选址1河南省新乡市xx县xx村11.3 项目定位11.4 项目承办单位11.5 承办单位概2、况11.6 项目提出的理由21.6.1 符合国家养老政策21.6.2 解决人口老龄化所面临问题21.6.3 满足日益增长的对养老服务机构的需求31.7 项目建设规划41、投资估算52、资金筹措51.9 项目工程安排61.10 项目经济、社会效益分析61.11 可行性研究编制依据61.12 可行性研究范围7第二章 项目建设的必要性92.1 符合新乡市经济发展的需要92.2 促进新乡市老龄服务业及养老机构建设发展92.3 满足老年人生活的需求92.4 改变当前养老机构现状102.5 项目的优势和意义10第三章 市场需求分析113.1 项目市场定位113.1.1 整体定位113.1.2 项目内容113、3.2 区域房地产业分析113.3 养老地产行业分析123.3.1 市场现状123.3.2 养老地产市场需求影响因素123.3.3 本项目的运营方案12第四章 建设地点与建设条件144.1 建设地点144.2 建设条件144.2.1 地理位置144.2.3 气候154.2.4 抗震设防15第五章 项目建设方案155.1 项目建设指导思想和基本原则155.2 设计依据16第七章 公用工程及辅助设施177.1 电力工程177.1.1 设计依据177.1.2 负荷等级177.1.3 负荷估算177.1.4 供电系统187.1.5 供电线路及室外照明187.1.6 主要电气设备187.1.7 电气设计4、197.2 给排水工程207.2.1 设计依据207.2.2 设计范围208.2.3 给水系统208.2.4 排水系统217.3 供热工程227.3.1 编制依据227.3.2 建设方案设计原则227.3.3 热负荷估算237.4 消防工程237.4.1 设计范围237.4.2 设计防火类别237.4.3 消防给水237.4.4 室内消火栓系统247.4.5 灭火器设置24第八章 节能、节水措施258.1 节能节水的必要性258.2 设计依据258.3 建筑节能268.4 节电措施268.5 节水措施278.6 能源管理28第九章 环境保护与消防299.1 环境保护299.1.1 项目选址环境5、现状299.1.2 执行标准299.1.3 项目环境影响分析309.1.4 设计中环保措施319.1.5 项目运营期间环保措施319.1.6 环境影响评价结论329.2 消防329.2.1 设计依据329.2.2 消防要求339.2.3消防安全措施33第十章 组织机构及劳动定员3510.1 组织机构3510.2 机构设置35第十一章 项目管理与实施进度3611.1 项目建设期管理361、项目实施原则362、施工管理363、财务管理3611.2 项目实施进度36第十二章 项目招投标方案3712.1 招标依据3712.2 招标组织原则3812.3 招标范围3812.4 招投标程序381、招标3826、投标403、评标和中标4012.5 招标的具体情况41第十三章 投资估算与资金筹措4313.1 编据依据4313.2 估算范围4413.5 项目资金筹措及资金来源49第十五章 结论与建议50第一章 总论1.1 项目名称新乡xx老年宜居文化社区1.2 项目选址河南省新乡市xx县xx村1.3 项目定位项目定位于全国智能化养老实验基地,建设具有文化氛围的居住社区,为河南省老年人提供居住、休闲、娱乐、健康服务。1.4 项目承办单位新乡市XX置业有限责任公司1.5 承办单位概况新乡市XX置业有限责任公司是一家大型民营企业，成立于2008年，注册资金1亿元，主要从事房地产项目的开发、经营、租赁、物业及酒7、店管理等业务，公司倡导以人为本的理念，鼓励员工永葆创业激情，积极主动投入工作、生活，提升人生品质与价值。公司已开发成功的项目：公司以发展战略为统领，全面落实科学发展观，坚持价值思维导向，以改革创新为动力，以做强做优做大为方向，着力提升服务水平，着力增强开发实力，着力提高经济效益，以一流的服务水准、一流的经营业绩、一流的企业管理、一流的资源配置、一流的员工队伍、一流的企业文化，全力打造开发、服务、经营三位一体的一流专业公司。回望过去，我们取得了辉煌的业绩；展望未来，XX人正沿着以提升国人居住品质为己任、“成长为中国房地产有价值和影响力的品牌”的方向坚定前行！1.6 项目提出的理由1.6.1 符合8、国家养老政策 “老年宜居文化社区”将按照信息化、现代化、集约化、人性化、标准化的原则和要求，进行实验示范基建设。目前该项工作已经启动，进入实施阶段。1.6.2 解决人口老龄化所面临问题我国在全面建设小康社会的关键时期，迎来了人口老龄化的快速增长。第七次人口普查显示，60岁及以上人口为26402万人，占18.70%(其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。未来我国人口老龄化将出现四个趋势：一是老年人口快速增长。我国老年人口2016年将超过2亿，2025年达到3亿，2034年超过4亿，大约每10年增加1亿左右，平均每年增长1000万老年人。本世纪中叶达到最大值近5亿。二是高龄化持续9、加速。据测算，到2050年，我国80岁以上老人将达到1.47亿，而60-64岁的低龄老人也会突破1亿。 三是老年人家庭空巢化逐步加速，农村留守老人问题突出。目前，我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%。四是失能老人总量大幅增加。国家卫健委老龄健康司数据显示，2021年我国约有1.9亿老年人患有慢性病，失能失智人数约为4500万。另一项调查显示，2030年我国失能老人将超过7700万。1.6.3 满足日益增长的对养老服务机构的需求自上世纪七十年代中期实行计划生育政策以来，家庭结构和生活形态也随之发生了深刻的变化，许多独生子女成家之后，10、所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存竞争下，要同时照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足；同时，居民生活水平和居住观念也有了很大的改变，“三口之家”已成为社会的主要家庭结构，传统的几世同堂家庭逐渐减少，下一代与老一代分居现象不增加，家庭结构逐渐形成老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，“社会养老”将成为未来养老的发展趋势，越来越多的老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不想到养老院，开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生着根本性的变化。1.7 项目建设规划表1-1： 一期技术经济指标序号项目单位数量备注一规划用地面积平方米976.45亩二建设规模1总建筑面11、积平方米1.1地上建筑面积平方米其中住宅平方米商业平方米幼儿园平方米加油站平方米中小学教学楼平方米综合教学办公楼平方米学生宿舍平方米学校食堂平方米全国老龄委驻西北研究中心平方米1.2地下建筑面积平方米2建筑占地面积平方米3户数户4容积率5建筑密度6绿化率表1-2： 二期技术经济指标序号项目单位数量备注一规划用地面积平方米1110.28亩二建设规模1总建筑面积平方米1.1地上建筑面积平方米其中住宅平方米教学楼平方米行政楼平方米医务楼及综合教学楼平方米学生食堂平方米教工食堂平方米学生宿舍平方米超市、银行、邮政平方米会所平方米干训楼平方米教工宿舍平方米门诊大楼平方米住院大楼平方米医技楼平方米住院部平12、方米传染病隔离楼平方米传染病治疗研究中心平方米高级住院楼平方米后勤服务及餐饮楼平方米高级疗养别墅平方米健康理疗中心平方米健康养生会所平方米老年健康研究所平方米酒店平方米服务网点平方米1.2地下建筑面积平方米2建筑占地面积平方米3户数户4容积率5建筑密度6绿化率1、投资估算本项目建设预算总投资0000万元。其中工程费用0000万元，工程其他费用0000万元，预备费0000万元，流动资金0000万元。2、资金筹措项目总投资0000万元，所需资金全部由企业自筹解决。1.9 项目工程安排该项目将于第一年3月完成立项审批手续，第一年7月份开始一期建设。项目总建设计划安排为10年（第一年7月至第十年6月）13、，具体按排如下：其中：一期工程建设期4年（第一年7月第三年6月）；二期工程建设期3年（第三年7月第六年6月）；1.10 项目经济、社会效益分析据估算，本项目税后财务内部收益率为000%（大于Ic=8%），税后财务净现值为0000万元，税后全部资金投资回收期为000年（包括建设期7年），年均净利润为0000万元，投资利润率000%，项目的经济效益良好。本项目的建设，符合新乡市经济发展的需要，促进了新乡市老龄服务业及养老机构的发展，改善了当前养老机构的现状；另外本项目建成运营后，能够直接带到000余人就业，促进了当地的就业。项目社会效益良好。1.11 可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权14、益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知（国办发200019号）（4） 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）（5）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号（6）中华人民共和国土地管理法（7）全国老龄办信息中心智能化养老实验基地建设标准（试行）及智能化养老实验基地实施办法（试行）（8）国家发改委和建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（9）老年人建筑设计与规范（GB/T 50340-15、2003）（10）省、市五保供养服务机构建设十一五规划（11）河南省人民政府办公厅转发省民政厅等部门关于加快实现福利社会化实施意见的通知（陕政办发【2000】82号）1.12 可行性研究范围报告书编制单位河南泽蓝环保科技有限公司，遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家投资项目可行性研究指南的规定，对新乡xx老年宜居文化社区项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场16、址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。第二章 项目建设的必要性2.1 符合新乡市经济发展的需要xx县南依省会郑州，北接市府新乡，西傍工业重镇焦作，东与七朝古都开封隔河相望，居四市交汇之中心。与省会郑州一河之隔、四桥相连，被誉为“郑州后花园，新乡南大门”。根据新乡市xx县总体发展战略要求，经深入考察调研和研究讨论，结合本区域的人文环境，决定建设新乡xxxx老年宜居社区，满足日益增长的经济、社会需求。2.2 促进新乡市老龄服务业及养老机构建设发展老年公寓作为专供17、老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。对社会稳定起到了直接的促进作用。2.3 满足老年人生活的需求人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。2.4 改变当前养老机构现状养老机构供不应求。目前，养老服务事业的发展与老年人口增长相比显得相当滞后。当前我省的养老服务已经无法满足老年人养老的需要，绝大部分老年人仍是“居家养老”。参照国际通行标准，养老床位数和每千老年人口之比，发达国家是5%-7%，一些发展中国家是2%-3%，而我国仅为1.8%，18、差距明显。2.5 项目的优势和意义1、具有宽松的政策环境及各级党政领导的重视和支持。民政部等11部委在关于加快实现社会福利社会化的意见中明确提出了优惠政策鼓励发展各种形式的养老机构，并根据规模情况给予资金扶持。2、社区建成后，让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。3、新乡xx老年宜居文化社区将严格按照国家标准城镇老年人设施规划规范（GB/T 50340-2003）执行。第三章 市场需求分析3.1 项目市场定位3.1.1 整体定位项目将采用“国家智能化养老示范基地+文化产业园”结合的经济发展方式。3.1.2 项目内容1、为全市老年人提供具有优质服务的智能化老年住宅及配套子女19、住宅。2、建设适合老年人的大型活动中心、购物中心和酒店。3、建设一个特色文化产业园，为周边企业和居民提供服务平台。4、以上三个大的主体，结合城市规划，配置相应的公园、文化广场、学校、医院等公益设施。3.2 区域房地产业分析中国房地产业处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重品质、效益的市场细分转变。从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。3.3 养老地产行业分析3.3.1 市场现状我国养老地产较欧美发达国家而言尚处于起步发展阶段，市场发展还不成熟:第一，从养老地产市场需20、求看，家庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了养老地产消费者的消费意愿;第二，从养老地产开发类型上看，我国养老地产尚处于起步阶段，开发类型以老年福利中心、老年公寓、养老院、敬老院等政府兴办的各种福利性养老地产为主，房地产企业、机构、社会和个人资本参与的养老地产在市场中比重较小，市场缺口较大。3.3.2 养老地产市场需求影响因素养老地产市场需求是指在某一特定时期内特定消费群体愿意购买而且有能力购买的养老地产商品的数量。由于影响养老地产市场需求的因素众多。3.3.3 本项目的运营方案经营理念：通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老21、人平均寿命，延缓老人的衰老过程。收益模式：本项目采取“地产+福利事业”相结合的复合模式，除了针对中高端消费群体配备家庭式养老住宅及别墅外，还设立公益性的养老公寓，以满足不同的消费群体的养老需求。本项目的收益模式为：智能化养老住宅、配套子女住宅及别墅采取房地产销售模式，养老公寓采取公益性收费模式。另外，项目其他收益如配套商业、酒店、三甲医院、民俗风情园、休闲养生会所、健康理疗中心等采取长期经营的模式，以适应目前的市场，同时又可取得长期稳定收益。经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或者跟专业公司联营，以实现长远的经营收益。配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在22、充分满足住户的前提下，向社会开放。第四章 建设地点与建设条件4.1 建设地点本项目拟建地点位于河南省新乡市xx县XXXX村，规划用地面积约1600亩。4.2 建设条件4.2.1 地理位置新乡市地处黄河、海河两大水系，平原面积占78%。水库容量1.99亿立方米。黄河流经新乡市170公里，流域面积达4558平方公里。新乡自然条件、土地耕作条件较好，是中国粮棉主产区、国家优质小麦生产基地和河南省畜牧生产加工基地，是农业大市。xx县地处河南北部平原，南临黄河，北面是余河通道，地势西南偏高，东北偏低，地貌属黄河冲积平原，其地理坐标东经自113.36114.15度，北纬34.5535.11度，其四邻，东接23、封丘，西邻武陟、获嘉，背靠新乡、延津，南于中牟和郑州郊区隔河相望，历史悠久，文化灿烂.4.2.3 气候新乡市是河南省下辖的地级市，全境地处河南省北部、南临黄河，紧邻河南省会郑州.新乡的季风特征明显，冬季盛行东北风，夏季盛行西南风。在地理环境、大气环流、地形，地势等因子的综合作用下，形成了暖温大陆性季风型气候。4.2.4 抗震设防根据中国地震动参数区划图（GB 18306-2015）及建筑抗震设计规范(GB50011-2010)规定，新乡市所在地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。第五章24、 项目建设方案5.1 项目建设指导思想和基本原则1、保护现有生态环境为前提，注意与周围环境的协调性，实现环境与文化的溶合。2、 充分利用地形、地貌、坡度等自然环境资源。3、 体现独具特色的文化产业园。5.2 设计依据1、建设单位对建筑物的功能要求；2、民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；3、住宅设计规范（GB5009-2011）；4、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；5、老年人居住建筑设计标准(GB50340-2016)；6、城镇老年人设施规划规范（GB 50437-2007）；7、无障碍设计规范（GB 50763-2012）；8、混凝土结构设计规范GB 50010-225、010；9、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；10、建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002；11、建筑结构荷载设计规范GB50009-2001 （2006版）；12、建筑抗震设计规范GB50011-2010（2010版）；13、砌体结构设计规范GB50003-2001 ；14、建筑地基基础设计规范GB5007-2002；15、工程可靠度设计统一标准 GB50153-2008。；16、建筑工程设计文件编制深度的规定；17、国家现行的其它有关技术规范规程等。第七章 公用工程及辅助设施7.1 电力工程7.1.1 设计依据1、给水排水工程管道结构设计规范GB 50332-2002；26、2、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；3、自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2017；4、室外给水设计规范（GB 50013-2018）；5、室外排水设计规范（GB 50014-2021）；6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-2014；7、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；7.1.2 负荷等级根据民用建筑电气设计规范、城镇老年人设施规划规范规定，本项目应急照明、消防设施、呼叫系统以及医院电力设备为二级负荷，其他为三级负荷。7.1.3 负荷估算根据全国民用建筑工程设计技术措施、城镇老年人设施规划规范规定，参考国内同类性质用电负荷指标，对本27、项目内不同地块用电负荷采用单位负荷法及需要系数法进行估算。7.1.4 供电系统为使负荷分配合理，提高电源质量和节约能源，采取缩短低。压供电半径的措施，根据负荷估算，一期工程设置4台S11-M-8000KVA/10kv-0.4油浸式变压器，二期工程设置5台S11-M-8000KVA/10kv-0.4油浸式变压器，三期工程设置2台S11-M-8000KVA/10kv-0.4油浸式变压器，可满足本项目用电需求消防，应急及疏散照明等采用自带EPS 设备，以满足其对供电可靠性的要求。7.1.5 供电线路及室外照明本项目10kV 高压进线电缆型号、规格由供电部门确定，直埋引至各箱式变电站。由各箱式变电站至28、各用电场所的配电干线选用VV22-1kV 型电力电缆直埋敷设，线路在过道路、管沟及硬化地面时需加穿保护管。本项目室外照明采用路灯、庭园灯及建筑物立面泛光灯等多种形式。采用光电控制。线路选用VV22-1kV 型电力电缆直埋敷设。7.1.6 主要电气设备根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置23组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。7.1.7 电气设计本项目建筑电气设计主要包括动力、照明配电系统，通讯及网络综合系统29、，消防报警系统，闭路电视系统，管理设施系统，广播音响及呼叫系统，接地系统。1、动力、照明配电系统所有动力配电采用就地和集中的控制方式。2、消防报警系统各建筑设区域报警系统，每座设置一台区域报警控制器，区域报警控制系统设在各期工程的服务中心控制室，具体安排按国家相关标准设计。3、管理设施系统银行、酒店、服务中心设管理计算机系统，用于办公自动化、帐务管理、调度管理等，具体安排按国家相关标准设计。4、广播音响系统及呼叫系统各建筑设置广播音响系统，具体安排按国家相关标准设计。康复中心设置床头呼叫系统，具体安排按国家相关标准设计。5、接地系统采用TN-S 接地系统，电气接地、保安接地、防雷接地、消防报警30、装置及其它弱电系统接地共用接地装置。要求接地电阻不大于1 欧姆，在需要的位置设接地预埋件，具体安排按国家相关标准设计。7.2 给排水工程7.2.1 设计依据1、建筑给水排水设计标准（GB 50015-2019）；2、建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；3、建筑灭火器配置设计规范（GBJl40-2005）；4、生活饮用水卫生标准GB 5749-2006；4、室外给水设计规范（GB 50013-2018）；5、室外排水设计规范（GB 50014-2021）；7、建筑设计防火规范GB50016-2014；8、老年人居住建筑设计标准(GB50340-2016)；7.2.2 设计范围1、室内31、给水、排水；2、消防给水；3、室外给排水。8.2.3 给水系统1、设计原则给水系统应根据生活和消防等各项用水对水质、水温、水量和水压的要求，结合室外给水系统等因素，经技术经济比较或经综合评判方法而确定。2、用水量预测本项目最大生活用水量一期工程为1201m/d，二期工程1251m/d，三期工程805 m/d，总计为3257m/d。3、给水水源市政水源;由四周道路的市政给水环网引入，作为本工程生活及消防的给水水源。8.2.4 排水系统1、排水体制排水体制的选择，关系到整个排水系统的建设规模和格局，对于城镇的环境影响项十分重大。选择排水体制需考虑的主要因素有：环境保护要求、经济造价分析和维护管理费32、用等。最终根据城镇规划、当地降雨情况和排放标准、污水处理和利用情况、地形和水体等条件综合考虑确定。2、生活污水排放量及主要污染物污水量按照生活用水量的80%折算，根据生活用水量折算，新乡xx老年宜居社区总污水量总计为2605.6 m/d。污水中含有粪便、油脂、BOD5、COD、少量细菌等污染物，排水不含有毒有害物质。3、污水管网污水管线沿道路铺设，充分结合地形及道路纵向坡度变化合理布置。污水管线顺应地势形成重力自流排水形式，根据园区外围城市市政规划排水管网接口处高程，自流排入市政排水管网。7.3 供热工程7.3.1 编制依据1、新乡xx老年宜居社区规划；2、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(33、GB 50736-2012)；3、公共建筑节能设计标准(GB 50189-2015)；4、老年人居住建筑设计标准(GB50340-2016)。7.3.2 建设方案设计原则供热工程与建设管理区内其他基础设施同步建设；考虑发展在方案设计上留要有余地，并采用以下设计原则。1、采用技术先进、高效节能、经济合理、安全可靠的设计方案，实现优质、完善的采暖、通风及空气调节保障体系；2、集中供热，提高热效、便于管理；3、管网一律暗埋敷设，无碍观瞻，有利于建筑物内部的装饰与美化；4、处理好供热工程建设与环境保护的关系。5、采用建筑面积指标法估算热负荷值。7.3.3 热负荷估算根据城市热力网设计规范(CJJ34234、002)、公共建筑节能设计标准(GB501892005)，住宅热负荷指标为45W/，公共建筑热负荷指标为55W/，则热负荷估算为：一期工程为41.9MW，二期工程39.8MW，三期工程16.3MW，总计为98.9MW。7.4 消防工程7.4.1 设计范围1、室外消防给水系统的管网、室外消火栓及各系统消防水泵接合器等。2、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、灭火器系统等。7.4.2 设计防火类别 医院按二类建筑进行防火设计 ，其余按二类建筑进行防火设计。7.4.3 消防给水1、消防水源本工程消防用水由市政管网供给，小区给水管接自市政给水管、设DN150引入管接入小区消防环状管网，小区环状管网上设有35、室外消火栓。消防贮水池以景观水池做为消防贮水池，消防贮水池设取水口。2、消防用水量项 目用水量（L/S）火灾延续时间（h）总用水量（m）室外消火栓系统202144室内消火栓系统202144自动喷水灭火系统3011087.4.4 室内消火栓系统1、室内消火栓给水管道布置成环状，每层消火栓布置均能满足火灾时任何部位有二股充实水柱到达。景观水池内设有二台潜水式消火栓泵.2、消火栓箱均采用SG24B65Z型。7.4.5 灭火器设置火灾类型为A类, 配置场所的危险等级中危险级。灭火器设于专用箱内，专用箱设在消火栓下面.箱内设手提式磷酸铵盐MFA4二具。 第八章 节能、节水措施8.1 节能节水的必要性2036、21年12月28日，国务院印发的“十四五”节能减排综合工作方案，明确了到2025年，全国单位国内生产总值能源消耗比2020年下降13.5%，能源消费总量得到合理控制，化学需氧量、氨氮、氮氧化物、挥发性有机物排放总量比2020年分别下降8%、8%、10%以上、10%以上。节能减排政策机制更加健全，重点行业能源利用效率和主要污染物排放控制水平基本达到国际先进水平，经济社会发展绿色转型取得显著成效。8.2 设计依据1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。2、公共建筑节能标准；公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）。3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 137、34-2010）；4、“当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节水措施”。8.3 建筑节能1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。8.4 节电措施本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施：1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型38、用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电 。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。（1）高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。（2）较大场所采用照明分区控制开关。（3）采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。（4）充分利用自然光并根据自然光的照度变化， 调整电气照明点亮的范围。4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时39、，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。8.5 节水措施本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。1、认真贯彻执行中华人民共和国水法、城市供水条件（国务院158号令）、建设部城市节约用水管理办法，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。8.6 能源管理1、建立有效的能源管理制度，安设用电分项计量40、装置，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效率，达到合理用能、均衡用能、节约用能。2、提高工作人员节能意识，利用节能宣传周广泛宣传节能工作，开展节能活动。3、工作人员在日常工作中，不得损坏建筑物围护结构保温层和室内采暖供热管网系统造成损坏的，应当及时修复。第九章 环境保护与消防9.1 环境保护9.1.1 项目选址环境现状本项目拟建地点位于新乡市西北方向，与市中心相距大约7公里。该区域空气中的总悬浮物、二氧化硫及氮氢化合物均可达环境空气环境标准二级标准的要求。9.1.2 执行标准环境保护标准：1、中华人民共和国环境保护法2、建设项目环境保护管理条例（国务院1998253号）3、建设项目环41、境保护设计规定（国计字1986002号）4、关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环1993015号）5、大气环境质量标准（GB3095-96）一级1、地表水环境质量标准GB3838-2002； 2、污水综合排放标准GB8978-1996；3、城镇污水处理厂污染物排放标准GB18918-2002；5、医疗机构水污染物排放标准GB18466-2005；6、环境空气质量标准GB 3095-2012；7、大气污染物综合排放标准GB16297-1996；9、建筑施工场界环境噪声排放标准GB 12523-2011；10、工业企业厂界环境噪声排放标准GB 12348-2008；11、汽车定置噪声42、限值GB16170-1996；14、饮食业油烟排放标准GB18483-2001；9.1.3 项目环境影响分析1、建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。2、建设期间环保措施（1）施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。（2）施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，严禁直接排入河。（3）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场43、地产生的噪声满足建筑施工场界噪声限值(GBl252390)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。9.1.4 设计中环保措施1、通风系统均安装消声器。2、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上卫生防护带。3、水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。4、厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。5、水泵出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。9.1.5 项目运营期间环保措施1、严格划定保护区范围，并规定和执行旅游景区保护条例和文物保护法。2、严格保护区内的水资源环境，防止水土流失，环卫设施的布设须远离水体。3、废气：餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除44、去油分后排放，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。4、固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的废旧材料予以充分回收利用。根据国家建设部和国家环保总局即将出台的城市生活垃圾分类方法及评价标准和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目根据环保要求将垃圾进行分类、收集、处理。9.1.6 环境影响评价结论1、项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染。2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，基本不会造成非人为的环境影响；3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是45、有限的，而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内，不会降低现有环境的使用功能。4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督管理工作，防止人为地造成环境污染；5、该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的。9.2 消防9.2.1 设计依据1、建筑工程消防监督审核管理规定；2、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；3、城镇老年人设施规划规范（附条文说明）(GB 50437-2007)；4、建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）。9.2.2 消防要求1、本项目没有生产和储存物品可燃性物质，但有可能产生人员集聚，园区管理应立足于以防为主，防火与灭火相结合，合46、理设置消火栓，并实行消防责任制，明确防火责任。2、应根据消防规范敷设环形消防管网，设置室外地上式消火栓，消防配置应符合建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）规定。室内消火栓、灭火器，最好采用组合式暗装，要有明显标志。消火栓箱用击碎玻璃门式。9.2.3消防安全措施1、总平面设计本工程在进行总平面设计时，合理的确定了建筑物通道之间的距离为15 米，符合规范规定的距离。而且在各建筑物的两边设置消防车道，以应付紧急情况。2、安全疏散口老年公寓、酒店、超市、银行、老年大学、康复中心、服务中心、餐厅、食疗会馆防火分区的安全疏散口设置了两个以上，在各建筑物的两端和中央，安全出口之间的距离均大于547、m，满足规范要求。3、灭火系统所有楼内设有消火栓灭火系统和防排烟系统。楼内各部分的楼梯及室内，按防火规范要求设置手提式灭火器和干粉灭火器。4、消防报警及联动控制系统在楼中设置火灾自动报警系统。设立消防控制中心，并在楼内设区域报警控制器。在主要房间、电梯前室和主要通道设烟感或温感探测器。楼内各主要部门设置独立的与本地消防部门联系电话。5、消防教育和管理经常加强对职工的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。对楼内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。根据实际情况每年可举办一至二次全院消防演练。第十章 组织机构及劳动定员10.1 组织机构公司经营管理的最高决策机构是董事会，由董事48、会聘任项目经理及主要经营管理人员，审查工作报告和财务报告，并监督新乡xx老年宜居文化社区的经营活动。10.2 机构设置本着机构精干，注重效率，各负其责，协调运转，有效制衡的公司治理结构原则，公司经营管理实行总经理负责制，总经理由公司董事会任命，并受其领导，公司下设总经理办公室、营销部、人力资源部、财务部等部门，各部门的主要职能是：1、总经理办公室负责完成综合性行政事务，包括公司各项规章制度的制定及实施，负责对主要区域的管理。2.财务部负责公司各项财务制度的制定和实施，负责财务记账及核算，严格执行各项财税规章制度和公司财务制度。负责企业的融资和投资工作。3、营销部负责市场分析预测、促销管理、销售49、推广、企业形象设计等。4、生产经营部下设经营部和生产建设部。经营部负责养生园的全部接待服务任务，包括安排、引领、接送等，并负责餐厅、文体中心、羽毛球馆等人员的管理。的清洁整理等。5、人力资源部负责公司职工的招聘、培训，人事档案的管理。第十一章 项目管理与实施进度11.1 项目建设期管理1、项目实施原则项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到监管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确责、权、利，确保项目顺利实施。2、施工管理由基建办按照合同对中标人进行监管，要求中标方对项目做出详细的施工方案，明确项目50、目标、实施进度、质量技术保证等内容，经审批后方可执行。3、财务管理项目财务由项目财务处统一管理，项目开支及资金拨付根据进度按合同执行。 11.2 项目实施进度本项目建设期为7年。第十二章 项目招投标方案12.1 招标依据1、中华人民共和国招标投标法2、工程建设项目招标范围和规模标准规定中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令；3、招标公告发布暂行办法（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）；4、工程建设项目自行招标试行办法（中华人民共和国国家发展计划委员5号令）；5、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员第9号令）；6、评标委员会和评标51、方法暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员第11号令）；7、中华人民共和国政府采购法。12.2 招标组织原则为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。12.3 招标范围本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。12.4 招投标程序1、招标鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下52、：（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。（2）招标人在中国采购与招标网或信息日报发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。施工企业选择招标根据工程的需要，采用总承包方式，53、选择施工企业。本工程根据实际需要设勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在二级以上，面向全省公开选择投标人。设备与主要材料采购招标根据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。2、投标（1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人54、少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。（3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。3、评标和中标（1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相55、关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。（4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。12.5 招标的具体情况招标文件发售前须上报发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见表12-1。第十三章 投资估算与资金筹措13.56、1 编据依据本估算依据项目平面图提供的各项技术参数、数据，根据郑新乡市类似工程近期造价水平估算。并参照：1、投资项目可行性研究指南计办投资200215号；2、投资项目经济咨询评估指南咨经（1998）11号；3、河南2006建筑工程消耗量定额；4、河南2006装饰工程消耗量定额；5、河南2006安装工程消耗量定额；6、河南2009清单计价规则；7、造价管理补充定额；8、近期相近工程技术经济指标及市场调查价。13.2 估算范围表13-2： 项目一期投资估算表 序号工程或费用名称单位数量单价 （元/平方米）建筑工程（万元）设备购置（万元）安装工程（万元）其他费用（万元）合计一工程费用1土建装饰工程157、.1住宅平方米1.2公共建筑平方米1.3地下建筑平方米2基础设施工程2.1电气工程(强电)平方米2.2电气工程(弱电)平方米2.3给排水设施平方米2.4供配电及照明设施2.5供热工程2.6电梯工程3总图工程3.1三通一平平方米3.2道路与广场平方米3.3消防设施平方米240.0024.003.4绿化平方米二工程建设其他费用1待摊投资1.1前期咨询费1.2环评咨询费1.3建设单位管理费1.4勘查设计费1.5工程监理费1.6工程招投标费1.7施工图审查费1.8场地准备及临时设施费2无形资产2.1土地使用费三预备费1基本预备费2涨价预备费四建设投资（一+二+三）五流动资金六总投资（四+五） 表13-58、3： 项目二期投资估算表 序号工程或费用名称单位数量单价 （元/平方米）建筑工程（万元）设备购置 （万元）安装工程 （万元）其他费用 （万元）合计一工程费用1土建装饰工程1.1住宅平方米1.2公共建筑平方米1.3地下建筑平方米2基础设施工程2.1电气工程(强电)平方米2.2电气工程(弱电)平方米2.3给排水设施平方米2.4供配电及照明设施2.5供热工程2.6电梯工程3总图工程3.1三通一平平方米3.2道路与广场平方米3.3消防设施平方米3.4绿化平方米二工程建设其他费用1待摊投资1.1建设单位管理费1.2勘查设计费1.3工程监理费1.4工程招投标费1.5施工图设计审查费1.6场地准备及临时设施59、费2无形资产2.1土地使用费三预备费1基本预备费2涨价预备费四建设投资（一+二+三）五流动资金六总投资（四+五） 13.5 项目资金筹措及资金来源经估算，本项目总投资0000000万元，根据项目建设单位的投资意向、财务状况和筹资计划，本项目建设投资资金和流动资金全部以自有资金投入，资金来源主要以建设单位资本金和向股东、社会投资者募集资金等方式解决。第十五章 结论与建议1、本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心的绿化营造、良好的物业管理等，预计将有较强的市场竞争力。2、从市场需求来看，偃师市首阳新区目前的中高端商品房购房者大部分都是在附近工作的中高档收入人仕、收租保值的当地居60、民。市场对高端物业的需求一直存在，而目前并没有适合的产品，就目前而言，已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣，并有意购买，因此，我们预测该项目推出后的销售情况较好。3、从经济效益来看，本项目亦具有较好的还贷能力，项目整体是可行的。本可行性研究报告,由河南泽蓝环保科技有限公司工程咨询部编制;本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度 ，在所有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，认为有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议 :1、由于建筑设计施工方案、营销方案等一系列问题有待确定，实际操作时需要深化。2、本报告的预算是在考察新乡市(以及郑州市xx县)房地产市场的基础上，且进行价格试水后确定其预售价的，这在很大程度上依赖与目前新乡市房地产市场的供求关系和未来几年本市经济和人民生活水平状况。因此,应确切的进行实地调查分析.