1、船舶重工公司研究所地块及周边商业广场项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月船舶重工公司研究所地块及周边商业广场项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月182可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录序言9项目研究的范围93、郑州市临街商业开发与批发综合市场结合的专业人士的分析98、地块潜力的分析以及建设规划建2、议1012、xx临街商业开发项目开发模式建议10第一部分10项目决策背景及摘要10第一节 外部环境10一、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位11二、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响21老城区改造与新区并重22第二节 内部因素24xx项目建设背景24第二部分33第一节 宗地位置及现状33一、xx项目区域背景资料33二、xx宗地位置38三、宗地现状41场地地势情况42第二节 项目周边环境及社区配套46交通运输条件46第三节 规划控制要点及土地价值评估48总体项目规划49第三部分52法律及政策性风险分析52第一节 房地产市场发展趋势52房地产金融的完善和发展53第3、二节 xx项目改造面临的法律及政策性风险54国有企业深化改革与政府职能转换之间的矛盾55第三节 临街商业项目开发法律及政策性风险控制策略56专业化的地产运营操作56第四部分58第一节 项目地块周边商业分析58一、项目周边商业情况简介58二、区域内周边商业类产品供应的特征67三、本案进行商业尤其是临街商业机会点分析68第二节 项目地块周边地产情况分析69一、项目地块周边地产情报分析69具体位置：中原航海路与桐柏路交叉口85二、区域内地产供应产品特征85三、区域市场内本地块的机会点分析86第三节 本区域消费者市场分析87一、消费者行为支撑因素分析87二、纯住宅类消费者需求特点90三、商住两用类住宅4、消费者特点96四、写字楼（酒店式公寓）98五、纯商铺部分101六、对xx项目片区的认识105七、项目周边三块地改造劣势体现108第四节 项目定位109项目定位说明109一、总体项目定位110二、项目定位总纲111项目规划设计分析及工程建设方案118第一节 总体项目规划设计分析119规划设计目标1193、 在生活区，逐步减少建筑的密度，增加绿地和公共空间的数量。120建筑色彩规划121第二节 项目工程建设方案124一、总体项目建设方案124二、环境与景观规划125三、道路形式及场地排雨水126四、工程建筑消防126五、结构设计127钢筋 HPB235 fy=210 KN/m2128六、公用工程15、28七、环境保护方面130八、运营期对环境影响及治理措施131九、节能、节水131第三节 规划设计的可行性分析133一、项目总体规划详表133二、规划设计的可行性分析135既定建筑指标下的产品类型和特征135第六部分138第一节 土地升值潜力评估139一、市场供给趋势139二、市场需求预测139三、房地产配套体系发展趋势140四、郑州市房地产市场分析141五、项目所在区域市场发展状况143第二节 立即开发与作为土地储备优缺点分析145一、立即开发优缺点分析145二、土地储备优缺点分析146三、工程计划146四、销售（出租）计划146第六部分147投资收益分析147第一节 项目开发投资估算1486、地块分类技术指标148一、713项目地块一用地投资估算149二、713项目地块二用地投资估算153636万元 +9.79万元 =645.79万元155三、713项目地块三用地投资估算155四、综合投资估算157第二节 项目开发经济效益158一、项目工程总投资158二、总收入预算159三、总成本预算160四、利润分析160五、财务评价160第三节 经济效益分析161一、常规情况下经济效益一览161二、项目投资收益敏感性分析161第四节 项目资金预测163一、项目地块开发序列163二、资金投入计划及安排164三、资金回款计划164第八部分165管理资源配置165第一节 项目开发经营策略165一、市7、场化运作166二、与周边商业、环境同步166三、项目分期、分时序开发策略166四、保证资金的安全性和快速回笼166五、项目招商和经营167六、售后的物业管理服务167第二节 管理资源配置168一、资源配置模式分类168二、建议采取资源配置模式169第九部分173第一节 项目SWOT分析174一、优势（Strength）174二、劣势（Weakness）176三、机会点（Opportunity）178四、威胁（Threat）179第二节 效益分析180一、社会效益180二、经济效益：180三、项目风险分析180四、结论和建议181河南xx企划有限公司182xx项目部182序言20xx年3月9日28、0xx年3月29日，河南xx顾问有限公司713项目部针对xx项目地块进行了为期20天的市场调研及可行性研究工作，本次市场调研分两个部分进行：第一个部分主要是对郑州市城市发展状况、城市商业（西南区）发展状况、郑州市房地产发展状况以及xx项目地块（鞋城对面）发展潜力、商圈内临街商业的发展状况以及项目地块竞争性商业项目、房地产竞争型楼盘以及xx改造资源现状等方面的可行性调查研究工作；第二个部分主要是对郑州市尤其是西南区（陇海铁路以南、京广铁路以西区域）临街商业需求及房地产物业购买人群的消费者心理和xx项目周边商业的可持续性发展消费者方面的一次整体性、全面性的市场调查可行性研究过程。尤其是针对xx地块9、周边商业开发与房地产方面问卷市场调查过程的实施，是在前期对郑州市发展状况、郑州市房地产发展状况以及郑州市西南区（陇海铁路以南、京广铁路以西）本项目地块竞争性楼盘及项目的详细市场调查的基础上进行的一次关于郑州市xx区域有购房需求和临街商业消费人群的消费者心理的一次整体性、全面性的市场调查摸底过程；本次市场调查的主旨：通过问卷市场调查的过程了解顾客（潜在顾客、现有顾客、不同区域顾客）的购买房地产物业的需求和欲望，尤其是针对xx临街商业开发的需求和欲望；了解顾客对已有物业和未来物业的需求和建议；了解顾客习惯于接受的营销传播方式；了解顾客购物的行为习惯与购买房地产物业的关系。通过了解顾客的需求和欲望，10、分析形成顾客需求的研究报告，结合前期的市场调查，综合而形成xx临街商业策划定位工作目标包括有：xx整体规划，全面客观的分析和评估xx所区改造资源现状；确定xx临街商业定位；建立xx临街商业市场化开发方案。为xx项目地块的开发、运营和营销提供可行性的论证和执行基础。项目研究的范围 1、郑州市经济发展与房地产市场（尤其是商业地产）及本区域市场的宏观和微观的分析 2、西南区临街商业、商圈状况与地产相关行业及商业地产的行业动态的分析 3、郑州市临街商业开发与批发综合市场结合的专业人士的分析 4、郑州市西南区消费者购物、居住、文化需求及对xx印象的分析 5、现有本项目商业开发竞争性综合地产项目的分析与研11、究 6、项目地块周边状况及xx资源状况的分析7、xx所在区域住宅地产现状市场调查及研究 8、地块潜力的分析以及建设规划建议9、xx临街商业土地利用价值判断10、xx临街改造涉及国家、地方政府相关政策研究及建议11、xx临街商业开发项目策划提案12、xx临街商业开发项目开发模式建议 13、项目可行性SWOT的分析14、依据企业的实际情况的项目启动、运营的可行性战略分析项目分析的方法1、 定性研究法2、 定量研究法3、 综合研究法根据各类分析报告数据的汇总、分析、整理第一部分项目决策背景及摘要第一节 外部环境一、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位当前中国国内的经济状况改革12、开放以来，我国的经济发展速度一直走在世界的前列，2005年我国经济发展的成就集中表现在：经济保持平稳较快发展，综合国力进一步增强；改革取得重要进展，对外开放实现新突破；社会事业加快发展，人民生活继续改善。2004年，国内生产总值达到1365万亿元，比上年增长95；财政收入263万亿元，增长214；社会消费品零售总额54万亿元，增长133；进出口贸易总额115万亿美元，增长357，由上年居世界第四位上升为第三位；城镇新增就业980万人，超过预期目标；城镇居民人均可支配收入9422元，农村居民人均纯收入2936元，扣除价格因素，分别实际增长77和68。所有的这些成就标志着我国在全面建设小康社会道路13、上又迈出了坚实的一步；同时，中国经济的强劲发展，也促进了中国住宅产业的飞速发展。有中国特色的社会主义市场经济是市场手段和宏观调控相结合的有效的经济运行机制，国家为了使我国的经济平稳的增长和良性的循环，做出了正确的宏观调控举措：国家加大力度控制固定资产投资的过快增长，大力加强薄弱环节。主要是严把土地审批和信贷投放两个闸门，控制投资需求膨胀，遏制部分行业盲目投资和低水平重复建设。深入整顿和规范土地市场秩序，全面清理各类开发区；暂停半年审批农用地转非农建设用地；制定了关于深化改革严格土地管理的决定；完善国土资源管理体制。提高商业银行存款准备金率，上调金融机构存贷款基准利率，放开贷款利率上限，加强商业14、银行资本充足率管理；提高钢铁、水泥、电解铝、房地产等行业建设项目资本金比例。依法清理在建和拟建项目。全年全社会固定资产投资增长258，增幅比一季度回落172个百分点。货币信贷增幅明显减缓。国内经济连续几年的快速发展，中国人民的生活水平有很大的提高，但是也为中国经济的良性发展带来了部分危险，尤其是在对外贸易方面，中国加工产品价格的低廉，经常引起我国与欧美等发到国家的贸易摩擦；因此，国家加大宏观调控措施使经济得以平稳运行。目前中国住宅建设国情概述改革开放以来，我国住宅建设取得了巨大成就，民众居住条件有了明显改善，住宅建设理论、生活理念，住宅建设质量也有了较大提高。多年来，住宅建设问题虽然一直受到党15、和国家的高度重视，但目前仍存在诸多问题，实出表现在：由于计划经济体制下的大而全，小而全指导思想的影响，居住区与城市其它功能区交叉，与商业区、工业区为伍，尤其是在中小城市，这种现象更为严重；住宅建设仅是为了解决有房住，根本谈不上居住环境质量问题。前些年起步的房地产开发，多是利用市区边角空地，采取插建、联建的方式进行，本身存在严重的先天不足；后来一些房地产开发走向了成片小区规模形式，考虑了居住环境与居住质量问题，但仍存在不少误区，开发商为了摊薄开发成本，拼命提高容积率，牺牲了质量本来就不高的居住环境，尤其在配套及周边关系、物业管理等方面常存在严重问题。为实现政府提出的让住宅建设成为居民新的消费热点16、与国家新的经济增长点的目标，并实现住宅产业化，我国目前在住宅建设方面实施了三项重大工程：一是小区试点工程；二是小康示范工程；三是安居工程。这些工程的实施，造成了多样化的居住形式及多彩的居住环境。当前房地产市场发展方向展望市场供给趋势1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，房地产开发产业的利润比较高，吸引过多商家进入，小规模公司在调整后，加之地产商之间实力的竞争，规模优势、品牌优势成为企业赢得竞争的关键。2、房地产供给将向多元化方向发展。配合以前住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。即面向高端的商品房，面向中低收入的经济适用房以及面向贫困阶层的低租金公寓等，房地17、产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。3、商品住宅价格将稳中有降。商品住宅市场供过于求，依照供求规律，商品住宅价格应下降以刺激需求。市场需求预测2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住宅需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加。大量危旧房改造以及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房满意率上不超过20%，约有48%的居民提出在两、三年内愿意购买房屋；已购公房中有67%希望通过换购住房改18、善居住条件和环境，再加上还有不少居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。以城镇人口人均增长10平方米计算，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1亿平方米左右），今后10年，我国的住房建设有持续的发展。具体表现在投资和消费会同步增长（投资增速有可能减缓），改变地产市场以集团或机构消费为主为个人消费为主；个人买房比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住房与房地产法制建设将得到加强。房地产配套体系发展趋势1、房地产金融的完善和发展。房地产19、业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件，包括开发信贷和消费信贷两部分。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，房地产消费信贷业将有迅速的发展。2、住房一级市场将对房地产业发展起着越来越大的作用。住房需求较大的往往是二次以上置业者，据预测，住房实物分配切断后走向货币分配，个人收入将增加。全面开放一级市场所产生的效益要比切断实物分配产生增加量还要多。未来一级市场将充满活力，所以注重产品的质量和品位、服务的提高尤为重要。3、当前世界住宅建设发展方向只能是以人为本，以环境为本，在城市外围营造居住小区，提高居住区环境质量与发达国家居住模式接轨。住宅建设应符合低容积20、率，高绿化率，社区公建配套设施完备的原则，居住区与城市主干道应能迅速联通，居民有权享受清新的空气、悦目的绿地与优美的环境，尤其是住宅所能传递过来的全新的生活理念，这就是当前中国人的最佳生活模式，是当前住宅建设发展的必由之路。4、商业地产的发展以住宅为本，以居民需求为本的时代来临。随着住宅产业的发展，临街商业、大型购物中心、批发市场、综合性的商铺渐成燎原之势，成为投资的后起之秀；同时，也给住宅的配套提供了充分的保障和方便。郑州市房地产市场分析郑州市概况郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112 42 - 114 14 ，北纬34 16 - 34 58 ，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄21、淮平原。郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4 C 。7月最热，平均27.3C ；1月最冷,平均0.2C ；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。郑州市是河南省省会，全省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2003年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积212.4平方公里；2003年末全市总人口 697.7万人，中心城区人口32222、万。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名和卫生城市行列。悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在郑州周围，还有星罗棋23、布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，中华人文始祖黄帝，著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等就出生在郑州。郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，随着高速客运专线的修建，郑州西安的高速客运线开工等，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。郑州商贸发达，24、是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。根据“十五”目标，郑州市政府围绕拉大城市框架，将高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人25、为本、规划先行的原则的“郑州西部开发”策略，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。20xx年全市实现生产总值1650亿元，增长15.8，人均生产总值达到2850美元；地方财政收入151亿元，增长30.7；全社会固定资产投资820亿元，增长28.6；社会消费品零售总额706.7亿元，增长14.5；非公有制经济完成增加值875亿元，增长22，占全市生产总值的比重达到53。城镇居民人均可支配收入达到10640元，增长13.6；农民人均纯收入达到4774元，增长14.1。 工业经济快速增长，产业竞争力不断增强。全部工业增加值完26、成759.7亿元，增长20.8，其中规模以上工业增加值569.7亿元，增长24.2。销售收入超亿元企业达到306户，比2004年增加110户。“工业项目建设年”活动成效显著，工业投入创历史新高，项目投资完成300.9亿元，增长43.3，中铝河南分公司70万吨氧化铝等78个重点工业项目竣工投产。铝工业、装备制造、汽车、食品加工等优势产业竞争力不断增强。氧化铝产量突破170万吨，位居亚洲首位；宇通公司豪华客车、城市公交客车产销量居全国第一，郑州日产的高档皮卡国内市场占有率达40；速冻食品产量达到32.3万吨，占全国总产量的50以上。“宇通”、“三全”、“思念”成为“中国500最具价值品牌”。 商业27、新型业态发展较快，现代服务业迅速成长。传统商贸流通业加快升级，连锁业得到快速发展，家世界、家乐福、麦德龙、五星电器等知名商业零售企业先后落户我市，家世界、正大易初在我市的扩张步伐不断加快，圃田建材等交易园区建设进展顺利。现代物流业发展迅速，国际航空货运中心工程正在抓紧建设，公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。总投资22亿元的郑州国际会展中心建成并投入使用，已成功举办了第十一届郑交会、中原国际工业博览会等大型展会。我市入选中国会展业最佳会展城市、中国最具潜力的会展新锐城市，郑州国际会展中心被授予中国展馆新锐奖。文化产业快速发展。积极实施文化精品名牌带动战略，打造了一批艺术精品，28、文化产品的市场竞争力全面提升。大型原创舞剧风中少林荣获全国舞蹈界最高奖“荷花奖”金奖，入选国家舞台艺术精品工程，已成功赴台湾演出，并签订赴美国巡演协议。旅游业继续保持良好的发展态势，全年旅游总收入达到178亿元，同比增长28.4。郑交所白糖期货成功上市，保险、中介等服务业迅速发展。 城市建设力度加大，城市面貌明显改观。中心城区保护改造“三年一大变”目标基本完成。续建、新修南三环东段、新柳路等道路14条（段），西三环化工路立交已建成通车，北三环文化路立交等工程进展顺利，改造支路背街小巷121条，对全市红线宽20米以上的道路全部进行了整治。新开、优化公交线路55条，新购运营车辆303台，新增供水管29、道160公里，新建、改造雨污水管网49.7公里，市区新建公厕102座。全年新增绿地700余万平方米，新建公园8个、游园42个。五龙口污水处理厂一期日处理10万吨工程建成投入运行，马头岗污水处理厂全面开工建设，垃圾综合处理场主要填埋场建成投入使用。绕城高速公路已建成通车。“四城联创”成效明显，创建国家园林城市工作胜利完成，创建国家卫生城市工作已通过技术考核，创建国家环境保护模范城市工作大多数考核指标已达标。 2005年全市各项目标任务的圆满完成，标志着“十五”期间郑州市经济社会发展跃上了一个新台阶。综合实力显著增强。“十五”期间，郑州市经济增长速度逐年提高，全市生产总值年均增长13.6，增速比全30、省和全国分别高出2.2个和4.1个百分点，生产总值和人均生产总值都实现了翻番。地方财政收入由2000年的46亿元增加到2005年的151亿元，年均增长24.9。在国家统计局评定的2004年度中国城市综合实力百强城市中，郑州市名列第23位，比上年位次前移5位。城市建设取得重大进展。城市基础设施建设投入大幅增长，5年累计完成投资309.8亿元，年均增长43.3。建成区面积由2000年的133.2平方公里扩大到262平方公里，城镇化率由55.1提高到59.2。城乡居民生活水平和质量明显提高。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长分别为13.5和10.4。城市居民和农村居民人均住房面积分别达到31、23和43.7平方米，分别比2000年增加3.2和11平方米。经过“十五”的快速发展，郑州市在全省乃至中部地区的影响力和辐射力明显增强。房地产市场发展状况2005年以来，随着郑州市秉承“北移东扩”的城市发展策略，东区、北区的房地产开发如火如荼；随着国家对房地产市场的宏观调控尤其是2005年6月份以来在“国八条”等房地产新政策实施后，郑州楼市曾出现一段观望时间，但是随着时间的推移，尤其是郑州市整体房价与全国房价存在着的差距，后半年以来房地产的发展将走向平稳走高状态。2005年11月份，郑州市共批预售项目21个，较上月减少5个。批预售总面积为53万平方米，较上个月下降11%。其中批预售面积多层占532、0%，高层占30%，商业占12，别墅占3%。郑州市销售商品房4603套，较上月增长20.4%，同比下降3.3%；总销售面积51.5平方米，较上月增长17.6%，同比下降3.6%；总销售额17.1亿元，较上月增长18%，同比增长9.9%。商品房整体均价3312元，较上月增长0.3%，同比增长14%。其中销售商品住宅3717套，较上月增长18%，同比增长4%；总销售面积45.5万平方米，较上月增长18.6%，同比下降4%总销售额12.7亿元。较上月增长18.7%，同比增长15.4%。商品住宅整体均价2794元，较上月增长0.1%，同比增长20.3%。非住宅销售738套，较上月增长34.4%，同比下33、降29%；总销售面积6万平方米，较上月增长10.6%，同比下降0.2%；总销售额4.4亿元，较上月增长16%，同比下降3.5%。均价7196元，较上月增长5%，同比下降3.7%。11月郑州商品住宅销售出现量升价稳的良好态势，尤其是高端住宅市场表现突出，其中别墅和高层销售套数较上月增长分别为111%和56%，同时销售均价较上月分别下降了5%和8%；多层住宅市场销售和价格变化情况比较稳定。高端商品住宅的价格调整是稳定住宅市场价格，促进销售增长的关键因素。高层类销售套数前五个项目为：正大世纪广场、五行嘉园、21世纪广场左岸国际、帝湖花园帝湖王府、海逸名门；别墅类销售前五个项目为：思念果岭、普罗旺世、34、家和万世花园、鹿港小镇、水映唐庄；多层类销售套数前五个项目为：东郡香域巴黎、江山名居、鑫苑都市领地、富田太阳城、绿地郑东新苑。非住宅市场商业服务类销售套数前五个项目为：帝湖花园、天隆商贸城、大上海城、百年德化风情购物公园、澳柯玛（郑州）国际物流园区，其中帝湖花园项目对本月销售增长营销较大，总销售套数占整体套数的31.7%。写字楼市场销售套数前两个项目为：绿地世纪大厦、新澳世贸大厦。二手房11月份成交1699套，较上个月增长28%。均价为1972元，较上月增长5.8%，交易面积共14万平方米，较上月增加27%。详细见下表：销售指数（套）价格指数住宅（套）商业用房（面积）办公用房（面积）1317135、565135816901574项目所在区域市场发展的战略地位xx项目位于京广路与航海路交叉口，东北侧过铁路为郑州市的商业中心（CBD）区域，紧邻鞋城、华中食品城、中陆物流中心、眼睛大世界、万客来、金泰成灯饰广场等综合批发市场；同时又处于碧波园商圈的核心地带，世纪联华碧波园店、大学路上国美电器、陇海路上国美电器、即将动工的沃尔玛大学路店（郑州西服总厂地）、长城康桥华城商业的启动等等，标志着郑州商业中心副中心的崛起；尤其是在政府近期规划中，政府继续加快郑汴快速通道确保年内建成通车，做好郑州至新郑快速通道建设前期工作，开工建设郑州高等级绕城公路西段和北段的改造工程，打通航海东路及中原西路，开工建设郑36、州至石人山等高速公路，配合做好郑州至西安高速铁路客运专线及郑州车站西出口建设工作，配合做好郑州至石家庄、郑州至武汉高速铁路客运专线和铁路客运专线枢纽站的前期工作，加快新郑机场航站楼和停机坪改造扩建，配合做好南水北调中线工程规划建设等正在紧张实施的工作，严重打破了京广铁路阻隔了商业副中心应当承担的商业地位。而713项目地块所在区域因为大片为铁路局用地和市中心最密集的居住区域的商业辐射作用也将显现出来。随着政府提出“郑州西部开发”的构想以来，西部正在积极进入紧张开发阶段，在郑州原有“东建材、西棉纺、南食品、北汽车、中服装”的商业格局基础上将更突出单项区域的复合商业效应。西南区的房地产开发逐渐强劲，37、帝湖花园、凯旋门、金色蓝湾、长城康桥华城、亚星盛世家园、瑞隆城墅、元通纺织城等项目为本区域的房地产注入了活力。二、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响郑东新区的发展规划根据“十五”目标，郑州市政府围绕拉大城市框架，将高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。通过新区的发展来带动城市形象、经济等各个方面的发展与突破。目前，郑东新区建设“三年出形象”目标基本实现。累计完成投资232亿元，引进项目170个38、，开工项目120个。基础设施建设明显加快，续建和新建道路137条（段），其中96条（段）基本具备通车条件，通车里程达到102公里。新区热源站开始供暖，中心湖喷泉景观及水幕电影投入使用。中央商务区形象基本显现，入驻项目59个，其中52个开工建设，内、外环正在建设的47栋高层中31栋已结顶；河南艺术中心的美术馆、艺术馆主体已封顶，会展宾馆项目已与上海绿地集团签约。龙湖南区、商住物流区、龙子湖区、科技园区建设取得新进展。老城区改造与新区并重随着郑州市发展“北扩东移”战略制定的同时，由于政策等方面的原因，西南区有点落伍，主要表现在基础设施到不到条件、政府财政投入不够、经济发展底气不足，一大批老的国营企39、业面临亏损、倒闭现象；在这种情况下，政府提出了“郑州西部开发”的战略，将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则的策略，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域；项目研究区域基本上属于原有铁路局职工家属区集中区域，人口多，经济生活条件及消费水平不低，对本区域的商业开发和地产运作有一定的潜在地域实力。交通捷运系统的规划与建设郑州作为全国铁路的交通枢纽城市，交通在郑州的发展历程中起着举足轻重的地位，本地块处于陇海铁路与京广铁路交汇处火车站的南侧，东侧紧邻京广铁路。随着郑州市的发展和建设，京广路的拓宽工40、程势在必行，京广路的拓宽建设对于疏通目前京广路与航海路口经常堵车的现象是一个良好的解决办法，同时也为鞋城周边商圈的进一步壮大提供了有效的交通保障；郑州至西安的高速铁路建设已经排上日程，高速铁路的建设能够更快的连接郑州至西安的生意人和旅客，它的建设推动了郑州火车站西广场建设的迫切性，拆迁马上开始；航海路作为城市快速路到，东接107国道和京珠高速，西接上街、巩义、新密、新郑、禹州等城市，尤其是客运中心在地块对面，使得该地块人气聚集能力大增。政府重大政策及局部区域开发重点本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则的策略，改善老城区面貌，提高人居环境质量的要求，郑州市41、政府2005年底以来便提出了郑州“西部开发”的战略决策，元统纺织城、大厨房等大型的楼盘、商业项目西区发展态势良好；随着“南水北调”工程的施工进度，其工程正在西南区本项目附近河道从京广南路向西绕郑州市而过，水面宽度达100米，对提升本地块的空气、景观质量将起到举足轻重的作用；西南区商业发展一直处于相对于火车站的劣势地位，随着鞋城改造的成功、家世界在本区域开店数量的攀升、二七商圈的重新布点及调整，本区域的商业地位优势明显，例如家世界大学路长江路店的开业、嵩山路家世界的影响，国美电器大学路、陇海路布点，长城康桥中心商务区的即将建成等等，商业重组尤其是批发业与零售业的发展和战略组合，将推动本区域更明朗42、化的发展。第二节 内部因素xx项目建设背景七一三所简介中国船舶重工集团公司第七一三研究所，创建于1963年，位于河南省郑州市京广南路126号。主要从事机械、液压、电子、自动控制、热能动力、压力容器、化工、计算机软硬件、系统集成、计量检验测试等领域的研究、开发、生产和经营。七一三研究所具有先进的科研生产设施和完善的管理体系。下设八个研究室、一个现代化的计算机辅助工程研究(CAE)，一个计量检验测试中心和一个试制工厂。计算机工程研究部拥有大型计算机工作站，并配有机械、电子、压力容器等数十种设计和分析软件，为科研提供了现代化的设计分析和研究手段。情报研究室，科技资料齐全，藏书丰富。计量检验测试中心是43、国家二级计量检定机构，拥有200多套先进的测试仪器设备和数据实时处理系统。所属的130工厂（海神电梯公司）工种齐全、设备先进，有多台数控加工中心和五联动数控加工机床，具有较高的生产水平和生产能力。所内建有包括国家二级计量单位河南国防区域计量站4505校准实验室(中国船舶工业郑州声学振动计量测试站)等在内的30多个实验室和一个可供机、电、液一体化等大型设备综合性试验的试验场。七一三研究所占地近800亩，建筑面积20多万平方米。全所现有职工近千人，其中研究员60多人，高级工程师200多人，工程师300多人，国家、省部级有突出贡献专家30余人和一批专业学科带头人。现有两个硕士学位授权点，一个博士学位44、授权点，2003年，经国家人事部批准设立了博士后科研工作站。每年都积极推荐优秀青年攻读博士、硕士学位或出国留学，多次组团到发达国家学习或邀请国外专家来所进行学术交流。是国内多种学术团体的理事长、副理事长或理事单位。编辑出版有两种学术刊物对国内外发行。改革开放以来，七一三所充分发挥自身的技术、人才、设备优势，面向国民经济主战场，致力于发展民品。研制开发并推向市场的民用产品主要有：牧草烘干机组、自动液压打包机、高中低温热风炉、ABC干粉灭火剂生产线、犁刀式混合烘干机、逆变直流电焊机、VVVF与ACVV电梯、自动扶梯、自动人行道、汽车双燃料系统、大功率电源、美容仪器、大型彩色显示屏、全自动立体停车设45、备、城市轨道交通站台屏蔽门、自动门等；在计算机软、硬件开发、系统集成，城市轨道交通、楼宇自动化、消防工程、技防安防及监控系统，智能小区系统等工程领域取得了一定的业绩。建所四十年来，七一三所承担着多项国家重点项目，获国家、省、部级科技成果奖200多项。开发生产的产品销往全国20多个省、市、自治区，并出口国外，为国民经济的发展作出了应有的贡献。七一三所通过了GJB9001A-2001、GB/T19001-2000质量管理体系认证。已连续十五年获得“全国优秀质量管理小组”称号，1999年度被河南省委、省政府授予“省级文明单位”称号。经过四十多年的建设和发展，七一三所已成为科、工、贸一体化、科研实力雄46、厚、专业配套齐全、军民结合型的多学科、多产业的综合性研究所。目前xx综合了713小学、郑州航海医院、713宾馆、科技服务部、郑州海神物业管理公司、xx劳动服务公司、中船重工第七一三所综合服务部、郑州机电工程研究所印刷厂、郑州经达机械厂、海神汽车运输公司、郑州海新智能建筑工程中心、海神电梯公司、xx七一三分校等多方面经营内容，业务拓展能力增长很快。所区现状改造的需要功能构成根据现状用地性质的不同，713研究所所区主要有以下五个部分组成：办公科研实验区、生活区、文化区、文化教育区、公共服务区以及工厂区。科研办公实验区是713研究所的核心部分，位于所区的中部，下设八个研究所、一个现代化的计算机辅助工47、程研所（CAE），一个计量检验测试中心和一个试制工厂。此区域主要建筑有：新建综合办公楼、科验楼、试制车间、老办公楼等。生活区位于研究所的东部，除了研究所员工住宅之外，区内还包括一座小学、一座幼儿园、一座职工活动中心以及一座综合性医院（航海医院）。文化教育区是指处于所区西北部的xx713分校，由原郑州工学院和中船重工集团公司第七一三研究所联合创建，旨在利用713研究所的场地和人力资源，在xx的督导下以培养计算机专业本科生为主的一所学校，管理严格，教学经验丰富。目前，在校本科生900余人，校舍建筑面积7000平方米。纯教学占地面积56亩，教职工64人，其中专任教师21人，其中12人具有高级工程师职48、称，兼职教师43人，其中5个研究员，23个具有高级工程师职称。公共服务区是指为生活和办公提供公共服务的场所，如足球场、篮球场、713宾馆、运输公司、小食堂、配电房、水泵房等。工厂区位于研究所西南部，工厂区主体为隶属于713研究所的海神电梯公司，公司成立于一九八六年，现有员工200余人，其中拥有中高级职称的技术人员占职工总数的白分之四十，具有年设计、制造、安装数百台电梯设备的生产能力。建筑状况 由于713研究所创建时间较早，除了生活区局部住宅楼以及航海路一侧的713宾馆建筑建造相对较晚以外，区内大部分建筑建造于196070年代，距今已有近4050年的历史，多数建筑面临改造与更新的要求。现有建筑大49、多为7层以下的多层建筑，所区西部的工厂区、xx713分校、曾做小学与幼儿园使用已经废弃的紧临航海路的区域、以及713宾馆东侧、北侧区域内的建筑为12层。在生活区出入口附近为两幢新建不久11层的住宅楼。由于大多数建筑建造时间较长，因而普遍面临着不同程度的结构老化的问题，生活区内相当一部分多层建筑的户型结构也难以适应新的生活方式，建筑亟待更新改造。工厂区内的建筑空间与体量也日趋难以满足现代化30生产的需要。生活区住宅楼以多层为主，建设年代不一，时间跨度较长，北部有新建小高层（11层）住宅楼2幢，南北东三面临街建有简易门面房对外开放营业。道路系统研究所目前的道路系统属于方格网模式，结构较为清晰，道路50、等级可以划分三种：主路、次路要道、支路。研究所的主要道路呈南北走向，宽度约15米，主要有三条，两条分别位于科研办公区的东西两侧、另外一条自南往北贯穿生活区，道路两侧种植法梧行道树，绿化条件较好。研究所的次要道路宽约1020米，主要是三条之间相互沟通的东西方向道路。支路是指研究所各个功能区内部的道路，道路宽度约48米。研究所的道路骨架整体来讲比较明晰，但在局部存在着出入口位置不尽合理、交叉口错位、道路路面设施不完善、道路景观条件不佳等方面的问题。基础设施研究所现有基础设施主要有：锅炉房、变电站、配电室、水泵房等。上述基础设施用房在所区内呈“碎片”式零星分布，建筑体量较小，建筑形态单一。绿化条件研51、究所现状绿化条件总的来看较好：主要道路两侧法桐种植连续性很强，遮荫性强，所区内部绿化层次和绿化种类丰富，乔灌花草配合得当，层次清晰，科研楼前小花园、老办公楼周边、郑大713分校校园内绿化基础较好。但从整个绿化分布来看，目前的绿化覆盖呈南部薄弱、北部茂密的状态，南半部绿化较弱，尤其是乔木数量较少，绿化环境较为单调。所区存在主要问题解决的需要问题主要表现在以下几点：1、总体功能结构不够完善；2、土地的利用潜力没有充分的得以发挥；3、道路体系有待进一步完善；4、对外的景观形象缺乏鲜明的特色；5、部分建筑质量老化与功能老化状况严重，亟待综合整治；6、景观形象缺乏统一的风格；7、具有良好的品质的公共空间52、缺乏，且构不成体系；8、各个功能之间的过渡与分隔方法过于僵硬，景观特征不佳；9、索取周边商业价值没有能够充分利用，与周边配套尤其是商业配套不搭配，影响最佳收益和效果。xx项目临街土地商业开发建设的必要性所区现状改善的需要 713研究所作为国有单位，成立时间比较早，为国家作的贡献比较大，同时受国有体制的影响，比如大而全等方面的影响变革的能力或者是真正跟得上时代经济步伐的行动性受程序等方面的制约稍有迟缓；因而所区现状存在的问题比如：总体功能结构不够完善、土地潜力没有充分发挥（尤其是周边土地）、道路系统有待进一步完善、景观特色不突出、部分建建筑严重老化、公共空间缺乏、周边商业价值不能够充分应用等方面53、的问题。xx改革发展的需要 改革开放以来，七一三所充分发挥自身的技术、人才、设备优势，面向国民经济主战场，致力于发展民用产品，推动经济的发展同时，也加快了自身市场经济步伐的转换；建所四十年来，七一三所承担着多项国家重点项目，获国家、省、部级科技成果奖200多项。开发生产的产品销往全国20多个省、市、自治区，并出口国外，为国民经济的发展作出了应有的贡献；经过四十多年的建设和发展，七一三所已成为科、工、贸一体化、科研实力雄厚、专业配套齐全、军民结合型的多学科、多产业的综合性研究所。 面对21世纪的挑战和我国经济体制改革的进一步深入，xx能够抓住我国稳定大局下经济发展优先的战略，适合时宜的调整自己的54、发展战略，在进行自身所取改造的过程中提升自身的品牌影响力和核心竞争力，同时通过所区的最优化改造实现经济上的最大收益为所区发展和区域经济发展积极作出自己应有的贡献。地块价值的需要 xx周边地块商业价值的开发是地块自身优势的需要，郑州西服总厂即将搬迁代之的是零售巨头沃尔玛，鞋城在原来辐射功能上的升级改造，碧波园商圈永乐家电上演，国美电器在此区域攻城略地，长城康桥华城的商业旗舰地位，铁路局居民的聚集程度，加上化种食品城、茶叶市场、眼镜大世界、中路物流广场、万客来等商业副中心的优势；随着郑州火车站西广场的修建、郑州到西安等高速客运站的开通、京广路的拓宽改造、客运总站的交通优势、南水北调工程对本区域环境55、的优化作用、火车道两侧的改造工程启动等等，本区域的商业价值凸现，地块的潜力急需发挥出来。强势外围经济发展环境的影响改革开以来，郑州市经济社会获得前所未有的发展，1992年跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优城市行列。全市拥有工业企业5.3万户，分跨百多个工业门类，其中乡及乡以上工业企业3000多户，大中型工业企业129户。纺织、机械、建材、耐火材料、能源和原辅材料产业具有明显优势。有色金属、食品、煤炭、卷烟等为主导产业。郑州是全国纺织工业基地之一是全国重要的冶金建材工业基地，氧化铝产量占全国一半左右；机械工业拥有亚洲最大的磨料磨具企业白鸽集团。利用其地处中原、交通便利、商贸发达的优势和特点56、，郑州市加快商贸城建设。一是建成功能齐全、交易规范的农产品期货和现货市场。以农产品交易为主的中国郑州商品交易所，是国务院确定的我国第一家期货市场试点单位，拥有期货会员300家，遍布28个省、市、自治区。二是建成一批档次较高的大型批发市场。“八五”新建102个各类批发市场中，年成交额超亿元的有26个。郑州汽车交易市场汽车交易量约占全国产量的1/10，郑州农机市场年交易量约占全国农机交易量的1/4。郑州煤炭交易市场跻身全国5大煤炭市场之列。三是新建、改扩建一批大型零售市场，市区形成高、中、低三级商业群相配套的零售商业网络。全市年营业额超亿元商场有8家，进入全国百强行列的5家。四是大力培育金融、科技57、等生产要素市场。全市有技术贸易机构3000多家，各类人才市场10余个。郑州科技市场是国家规划的我国中部地区的技术交易中心，中国中原毕业生人才市场。全市有各类金融机构2000多家；证券交易机构22家，外汇市场郑州分中心纳入了全国统一的外汇市场。融资市场融资达100多亿元。五是每年在郑州举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次，涉及钢铁、建材、汽车、农机、医药、百货等几十个行业。全国糖酒交易会已在郑州举办9次，每次参会逾10万人，成交额突破百亿元，成交额突破百亿元。医疗器械交易会、汽车配件交易会、农机定货会和每年供销社系统看样订货会成交额也都在百亿元以上。郑州交易会是国内贸易部58、批准的第3个全国性商品交易会。国内外近万家商贸机构在郑州设立了办事或经营场所。 实施全方位对外开放，使郑州成为外商在中西部地区投资的热点城市。铸钢生铁、磨料、电话机、碳化硅和焦炭等出口额在千万美元以上，工业制成品出口比重达到89。7%，附加值较高的机电产品比重超过26%，商品远销38个国家和地区。该市还在美、俄、捷、罗马尼亚、香港等国家和地区举办了海外贸易、生产、商业、服务业等多种门类企业，并在香港独资设立“郑港商务有限公司”，积极开展招商引资等对外经贸业务。目前，郑东新区、北区大学城、东区大学城、西区大学城等已经投入使用，郑州市的经济发展出现了前所未有的局面，国家统计局近日公布了2004年度59、中国综合实力百强城市的排名中，郑州市位居第23名，综合得分超过了珠海、厦门、大庆、常州、石家庄等城市，位次比2003年前移了5名。尤其是在“北移东进”政策基础上和“中部崛起”的经济潮流中，郑州市在作为区域中心城市的地位突出的基础上提出了“郑州西部开发”的政策，并且已经开始实施，西南部的潜力将得到大大的发掘和凸现。 项目启动对xx发展战略、发展规划的意义改革开放以来，七一三所充分发挥自身的优势，面向国民经济主战场，致力于发展民用产品，推动经济的发展同时，也加快了自身市场经济步伐的转换；开发生产的产品销往全国20多个省、市、自治区，并出口国外，为国民经济的发展作出了应有的贡献；经过四十多年的建设和60、发展，七一三所已成为科、工、贸一体化、科研实力雄厚、专业配套齐全、军民结合型的多学科、多产业的综合性研究所；而临街商铺、综合住宅的开发对本身的战略发展规划意义主要表现在：1、推动xx在市场经济条件运作和企业迅速转型。xx作为国有企业，在国家大力推崇市场经济体制改革尤其是国有经济体制改革的同时，xx如能抓住此机会进入地产开发运作，将是对本所形象价值、经济价值提升的一个重要砝码。2、通过713临街商业土地的开发和运作，为本所其他子公司及产品的推广作为更好的营销宣传和推广。xx综合了713小学、郑州航海医院、713宾馆、科技服务部、郑州海神物业管理公司、xx劳动服务公司、中船重工第七一三所综合服务部61、郑州机电工程研究所印刷厂、郑州经达机械厂、海神汽车运输公司、郑州海新智能建筑工程中心、海神电梯公司、xx七一三分校等多种产业，而所区的改造升级即临街商业地块的开发和建设将更大的提升其它方面的市场价值。3、通过713临街商业土地的开发和运作，为本所员工谋得更大的福利，比如住房等等。xx随着业务的拓展力度加大和人员的增加，居住成为一大难题，通过所区的改造可以改善一部分人的居住状况，通过居住状况的改善更能够使其为本所用心服务，提升本所的价值。4、为周边商业的竞争和市场化运作提供一个崭新的场地和运营空间。随着鞋城的升级改造、航海市场的改造、小李庄的改造等工程的进行，临街商业土地的开发必将是对本区域的62、市场活跃起来，尤其是在沃尔玛、家世界等零售业进驻之后，此区域的商业优势将更佳的突出。5、获得一定的经济收益，713能够涉足地产增强自身的实力价值。通过临街商业用地的开发，可以得到很大的投资回报以及社会效益。第二部分项目概况第一节 宗地位置及现状一、xx项目区域背景资料河南位于黄河中下游，因大部分地区在黄河以南，故名“河南”。2000多年前，为中国九州中心之豫州，故简称为“豫”，且有“中州”、“中原”之称。是中华民族古代文明主要发祥地之一。有着“中原”之称的河南，物华天宝、英才辈出。这里曾孕育出我国古代的思想家李耳 、庄子，政治家商鞅、李斯，科学家张衡，医圣张仲景，文学家韩愈，哲学家程颢，民族英63、雄岳飞以及吉鸿昌、杨靖宇、彭雪枫、邓颖超等历史名人1000多人。在漫长的历史长河中，河南在中国的政治、军事、经济、文化上始终占据有重要的地位。曾先后有20个朝代建都或迁都于河南，中国七大古都河南就占有三个洛阳、开封、安阳。河南位于我国中部偏东、黄河中下游，处于东经1102111639、 北纬31233622之间，与冀、晋、陕、鄂、皖、鲁6省毗邻，东西长约580公里，南北跨度约550公里。全省土地面积16.7万平方公里，在全国各省市区中居第17位；人口为9400多万人，在全国位居第一。河南正处于我国第二阶梯向第三阶梯的过渡地带，位置适中。河南在全国的版图上，以政区和交通地位来看，占居中的地位。以64、河南为中心，北至黑龙江畔，南到珠江流域，西延天山脚下，东抵东海之滨，大都跨越两至三个省区。若以省会郑州为中心，北距京津唐，南下武汉三镇，西入关中平原，东至沪、宁、杭等经济发达地区，其直线距离大都在600800公里之内。在历史上，河南一向是我国人民南来北往、西去东来的必经之地，也是各族人民频繁活动和密切交往的区域。京广、京九、焦枝、陇海、新菏等铁路干线纵横交织于河南境内；京珠、106、107、310、312等高速公路与国道也分别纵横贯通于河南境内；其他公路干线更是如同织网遍布于境内各个区域；郑州国际机场每天都有三十多次以上的航班飞往全国各地，这种优越的地理位置和便捷的交通条件，使河南与全国各地的65、联系更加密切。因此，无论从与全国的经济联系考虑，还是从相邻省区经济技术的交流着想，河南均处于中心位置，在当前发展社会主义市场经济、大力开发中西部地区的形势下，其在全国经济活动中所具有的承东启西、通南达北的重要作用是其它省区无可比拟的。河南地处北亚热带和暖温带地区，气候温和，日照充足，降水丰沛，适宜于农、林、牧、渔各业发展。全省由于受季风气候的影响，加上南北所处的纬度不同、东西地形的差异，使得河南的热量资源呈现南部和东部多，北部和西部少；降水量呈南部和东南部多，北部和西部少，气候的地区差异性十分明显。由于河南处于暖温带和亚热带的过渡地带，南北两个气候带的优点兼而有之，具有南北之长，有利于多种植物66、的生长。由于受季风的影响，往往全年的降水量主要集中在夏季，约占全年降水量的4560，这种降水的不稳定性极易引起旱涝灾害，但季风气候对农业有利的方面仍是主导的。河南地质条件复杂，地层系统齐全，构造形态多样，是我国地质条件比较优越的省区之一。河南地貌主要有两个特点：其一，地势西高东低，东西差异明显。从西部太行山到东部平原，最高处与最低处相差2390.6米。其二，地表形态复杂多样，山地、丘陵、平原、盆地等地貌类型齐全。多种多样的地貌类型，为河南农林牧和工矿业的全面发展提供了有利的条件。河南山脉集中分布在豫西北、豫西和豫南地区，丘陵主要集中分布在豫西北少数地区，豫西山地东缘和豫南东部边缘地带。平原地带67、广布，辽阔坦荡；省内中部，东部和北部平原，西起太行山和豫西山地东麓，南至大别山北麓，东西和北面至省界，面积广阔、土壤肥沃，是我国重要的农耕区。西南部为南阳盆地，面积约2.6万平方公里，是河南最大的山间盆地。 截至2004年底，全省管辖17个省辖市，1个省直管市，21个县级市，48个市辖区，89个县，2123个乡镇，4.80万个行政村。省辖市为：郑州、开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤璧、新乡、焦作、濮阳、许昌、漯河、三门峡、南阳、商丘；省辖地区为：周口、驻马店、信阳；省直管市为济源市。郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112 42 - 114 14 ，北纬34 16 - 34 58 ，北临68、黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，辖6区5市1县，总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里。总人口为614.8万，其中市区213.4万。地势西高东低，西部多山地丘陵，占总面积的2/ 3，东部平原占总面积的1/ 3。郑州是中华民族的发祥地之一早在3500年前这里就是商王朝的重要都邑，曾有夏、商、管、郑、韩5朝为都，隋、唐、五代、宋、金、元、明、清8代为州，这表明郑州地区在历史上相当长时期曾是国家的政治中心。郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4C 。7月最热，平均27.3C ；1月最冷,平均0.2C ；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间69、约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。 郑州自然资源丰富，已探明矿藏34种，主要有煤、铝矾土、耐火粘土、水泥灰岩、油石、硫铁矿和石英砂等。其中煤炭储量达50亿吨，居全省第一位；耐火粘土品种齐全，储量达1.08亿吨，约占全省总储量的50%；铝土储量1亿余吨，占全省总储量的30%；天然油石矿质优良，是全国最大的油石基地之一.郑州盛产小麦、玉米、大豆、水稻、花生棉花、经济林果等粮食作物和苹果、梨、红枣、柿饼、葡萄、西瓜、大蒜、金银花和黄河鲤鱼等农副土特产品。中牟、新郑、荥阳是全国重要的粮食基地县。 郑州地处中州腹地，九州之中，十省通衢，是全70、国重要的交通通信枢纽，物资集散中心，也是全国商贸城市、开放城市、卫生城市、历史文化名城和我国中原地区新兴的中心城市。“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通枢纽。 郑州处于黄河中下游的交接点上，位于全国东、中、西三大经济带的结合部，在全国经济发展格局中具有承东启西、贯通南北的重要作用，区位优势独特。她作为新来欧大陆桥中国段最主要的中心城市之一，更具有广阔的发展前景。郑州是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽。京广、陇海两大铁路干线在此交汇，拥有3个铁路特等站，郑州北站是亚洲最大的列车编组站，郑州东站是全国最大零担货物中转站，郑州车站是全国最大客运站之一，她是全国7个公路主枢纽城市之一，国71、道107线和310线以及境内的18条公路干线，辐射周围各省市。郑州至开封、洛阳、许昌高速公路均已建成。这里拥有铁路和航空一类口岸1个，铁路和公路二类口岸各1个，货运在这里可联检封关，直达国外。开通了郑州至香港直达集装箱专列。郑州空港与全国30多个大中城市通航，并开办直飞港澳的包机业务。新的4E级国际民航机场郑州新郑机场已建成通航。邮政、电信业务总量均居全国前列。市话装机总容量70万门，市话普及率30部/百人。 作为国务院公布的国家历史文化名城，郑州已经成为我国第八大古都，这里拥有距今8000年的轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、距今5000年的大河村、秦王寨等多种类型的仰韶文化与龙山文化遗址，夏都72、阳城遗址和商城遗址等。全市有国家重点文物保护单位14处，省市重点文物保护单位123处。以少林寺、中岳庙和嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区，以黄河浏览区、黄河大观和水河村原始村落遗址为主的黄河历史文化风景名胜区，以及浮戏山区景区、环翠峪风景区、北宋皇陵、北魏石窟寺、杜甫故里等名胜古迹，均以其独有的神采魅力吸引八方来客。 郑州市经济发展部的总思路：以商贸城建设为龙头，以“三港五区”（航空港、铁路港、公路港和开发区、商务区、科技园区等）开发为基础，以支柱产业发展为支撑，形成综合经济料力较强，产业结构与布局合理，基础设施完善，科技教育较为先进，城市环境优良，市民生活较为富裕的发展格局，要把郑州建成73、我国中部地区商贸金融城市之一；到2010年，建成全国性的商贸金融中心城市之一，成为我国重要的交通通调枢纽、综合性区域中心城市、工业生产基地和旅游重点城市。二、xx宗地位置地块位置xx位于郑州市南部，南临航海路，东临京广路，北侧临航海北街，总用地面积为29.85公顷。该区域属于郑州市商业中心（火车站商圈）的城市商业副中心区位，基本上在郑州市铁路局职工家属居住和办公区域，人口密集，为综合性密度较大的居住区域。本次研究主要是临街商业地块的开发方向，地块位置如图所示：1、地块一：是沿政通路xx郑大分校东侧至京广路梯形地块（26.27亩）xx将此地形地块分成两部分，第一部分是西侧长方形地块：即航海医院东74、侧路以西至xx征大分校东侧路，北侧为政通路，南侧为航海医院北支路，总长度为267.5米，宽度为20米，面积为5350平方米，占地8.02亩；第二部分是东侧长方形地块：即西起侧航海医院东侧路，东至京广南路，南起28号楼北侧支路，北至政通路，总长度147.5米，宽度为82.5米，总面积为12168.75平方米，总占地18.25亩；详细情况见下表：地块一情况明细表项目/分类地块一备注详细编号D-1AD-1B地块分编标准基准按照713项目所区改造规划图及现场实际勘查为标准。东西长度267.5米147.5米南北宽度20米82.5米地块面积5350平方米12168.75平方米地块亩数8.02亩18.25亩75、地块面积总计17518.75平方米地块亩数总计26.27亩2、地块二：航海路xx主入口西侧废弃区长方形地块（0.82亩）西侧紧邻规划中要打通的道路，东侧为规划中的广场位置，北侧为xx区内由南往北第一条东西支路；东西长145米，南北长37.5米，总面积为543.75平方米，总占地为0.82亩。详细情况见下表：地块二详细情况表项目/分类地块二备注详细编号D-2地块分编标准基准按照713项目所区改造规划图及现场实际勘查为标准。东西长度145米南北长度37.5米地块总面积543.75平方米地块总亩数0.82亩3、地块三：航海路与京广路交叉口xx东南角地块（14.34亩）xx原小学、幼儿园位置以及四栋南76、侧破旧住宅（28号楼南侧），该地块西起713宾馆东侧支路，东到京广南路，北侧为xx园区内从南到北第一条东西道路；该长方形地块东西长度为225米，南北长度为42.5米；总面积为9562.5平方米，总占地为14.34亩。详细情况见下表：地块三详细情况表项目/分类地块三备注详细编号D-3地块分编标准基准按照713项目所区改造规划图及现场实际勘查为标准。东西长度225米南北长度42.5米地块总面积9562.5平方米地块总亩数14.34亩调研地块情况总表项目/分类编号地块总面积地块总占地备注地块一D-1A5350平方米8.02亩地块分编标准基准按照713项目所区改造规划图及现场实际勘查为标准。D-1B177、2168.75平方米18.25亩地块二D-2543.75平方米0.82亩地块三D-39562.5平方米14.34亩总计27625平方米41.43亩三、宗地现状功能构成根据现状用地性质的不同，713研究所所区主要有以下五个部分组成：办公科研实验区、生活区、文化区、文化教育区、公共服务区以及工厂区。科研办公实验区是713研究所的核心部分，位于所区的中部，下设八个研究所、一个现代化的计算机辅助工程研所（CAE），一个计量检验测试中心和一个试制工厂。此区域主要建筑有：新建综合办公楼、科验楼、试制车间、老办公楼等。生活区位于研究所的东部，除了研究所员工住宅之外，区内还包括一座小学、一座幼儿园、一座职工活78、动中心以及一座综合性医院（航海医院）。文化教育区是指处于所区西北部的xx713分校，由原郑州工学院和中船重工集团公司第七一三研究所联合创建，旨在利用713研究所的场地和人力资源，在xx的督导下以培养计算机专业本科生为主的一所学校，管理严格，教学经验丰富。目前，在校本科生900余人，校舍建筑面积7000平方米。纯教学占地面积56亩，教职工64人，其中专任教师21人，其中12人具有高级工程师职称，兼职教师43人，其中5个研究员，23个具有高级工程师职称。公共服务区是指为生活和办公提供公共服务的场所，如足球场、篮球场、713宾馆、运输公司、小食堂、配电房、水泵房等。工厂区位于研究所西南部，工厂区主体79、为隶属于713研究所的海神电梯公司，公司成立于一九八六年，现有员工200余人，其中拥有中高级职称的技术人员占职工总数的白分之四十，具有年设计、制造、安装数百台电梯设备的生产能力。场地地势情况场地内地势基本平整，地块一紧邻航海北街（政通路）上，西侧为原来航海医院北侧的临街一层商铺，现在正在租赁，砖混结构，简单地基，较容易拆迁；地块一东侧临街为一层商铺门面房，内侧是学校的一个停车场，地势较平坦，中间由于熊耳河源头的问题，场地标高低于京广路。地块二位于项目改造地块的西南角，原来作为工厂车间，现在为废弃地，场地上扔有一些废弃物品，继续改善，拆迁较容易；北侧为xxxx分校生活区；地势标高上明显高于航海路80、。地块三位于东南角原来多层住宅处，多层住宅属于砖混结构，条形地基，不太容易拆迁，尤其是牵涉到拆迁安置方面的问题时；此地块地势高于航海路与京广南路持平。总体来说，地块上的拆迁较为容易，难度不大；地势高低方面属于东北高、西南低的标高分布；但是不影响小区内的排水，因为所区内比周边道路都要高一点。建筑状况由于713研究所创建时间较早，除了生活区局部住宅楼以及航海路一侧的713宾馆建筑建造相对较晚以外，区内大部分建筑建造于196070年代，距今已有近4050年的历史，多数建筑面临改造与更新的要求。现有建筑大多为7层以下的多层建筑，所区西部的工厂区、xx713分校、曾做小学与幼儿园使用已经废弃的紧临航海路81、的区域、以及713宾馆东侧、北侧区域内的建筑为12层。在生活区出入口附近为两幢新建不久11层的住宅楼。由于大多数建筑建造时间较长，因而普遍面临着不同程度的结构老化的问题，生活区内相当一部分多层建筑的户型结构也难以适应新的生活方式，建筑亟待更新改造。工厂区内的建筑空间与体量也日趋难以满足现代化生产的需要。生活区住宅楼以多层为主，建设年代不一，时间跨度较长，北部有新建小高层（11层）住宅楼2幢，南北东三面临街建有简易门面房对外开放营业。道路系统研究所目前的道路系统属于方格网模式，结构较为清晰，道路等级可以划分三种：主路、次路要道、支路。研究所的主要道路呈南北走向，宽度约15米，主要有三条，两条分别82、位于科研办公区的东西两侧、另外一条自南往北贯穿生活区，道路两侧种植法梧行道树，绿化条件较好。研究所的次要道路宽约1020米，主要是三条之间相互沟通的东西方向道路。支路是指研究所各个功能区内部的道路，道路宽度约48米。研究所的道路骨架整体来讲比较明晰，但在局部存在着出入口位置不尽合理、交叉口错位、道路路面设施不完善、道路景观条件不佳等方面的问题。地下状况地下情况及土地的完整性（供水、排污、热力、电力、通讯等）项目地块接城市电网在京广路上，项目改造后应该采取地下电缆的方式进行，电缆应该沿着所区内的主要道路进行走线；电压器拟设五个，现有变电站一个在从航海路入口的东侧校园内1层矮房及配电室。所区的给水83、接口处应在所区内中间东西主干道路侧，从京广路上接城市供水管网，沿着所区内的主干道和次干道进行所区内的供水工程；矿泉水供给路线主要在项目的住宅小区内，从32号楼西侧的矿泉水井进行给水压力，对东区的综合住宅区进行矿泉水供应，其它区域没有矿泉水供应；排水系统管网主要在主干道及次干道上，总体排水按照由南向北、东西两端向中间的方案进行排水，排水管网集中在航海北街的航海医院和综合办公楼后面进入航海北街市政排水管网，然后经过下水道排入熊耳河或者其它城市污水管网。xx原来的供热基本上采取的是集中供热系统，供热点在锅炉房，管网沿主干道进入到各家各户以及工厂操作车间供生活及工作之用；建议改造后废除集中供暖系统，而84、改为接城市热力管网，接口从京广路上进行，然后沿着主干道进行分户、分类供应。有线电视、电话、网络接口在京广路上，由于本区域属于铁路局家属集中区域，所余电话通讯方面较为方便，网通、铁通、中国电信等管网铺设都已经到位，基本上沿着京广路两侧进行；所区改造规划按照所区中央东西道路直达京广路上的城市集中通讯管网进行连接，达到统筹应用，节省成本。所区内三块地由于建筑时间比较久，建筑结构基本上是砖混结构，有些房子还属于苏联援华式的建筑，因此地上建筑物没有原有的桩基等难以拆迁因素；项目地块上没有地下建筑。现有的基础设施主要包括：锅炉房、变电站、配电室、水泵房等。上述基础设施用房在所区内呈“碎片”式零星分布，建筑85、体量较小，建筑形态单一。由于临街商业土地地块较为分散，而且在地块上的原有建筑或附着物不一样，因此土地性质不太同意，拆迁有点困难；土地基本平整，供水、供电、供热等方面条件比较充足，有效。绿化条件研究所现状绿化条件总的来看较好：主要道路两侧法桐种植连续性很强，遮荫性强，所区内部绿化层次和绿化种类丰富，乔灌花草配合得当，层次清晰，科研楼前小花园、老办公楼周边、郑大713分校校园内绿化基础较好。但从整个绿化分布来看，目前的绿化覆盖呈南部薄弱、北部茂密的状态，南半部绿化较弱，尤其是乔木数量较少，绿化环境较为单调。工程地质及水文条件郑州市位于伏牛山脉向黄淮平原过渡的交接带，地理坐标位于东经11242-1186、414,北纬3616-3458之间。海拔高度为86-136米。地貌特征为西南高、东北低，地势由西南向东北逐渐倾斜，坡度一般为0.6-2。郑州市区属于新世纪第三、第四纪沉积层。地层总趋势自西南向东北由薄变厚，从50米到100米以上，在60米以内多为粉质壤土和粉质粘土，境内有冲击形成的黄土丘陵，相对生降、切割制造形成沉积阶地，东部地区夹杂有淤泥土和淤泥。允许承载力在70-130kpa之间。郑州市区属于华北地震区的中南部，处于和北地震带、汾渭地震带和许淮地震带的相邻部位，其地震活动同许淮地震带相似，强度较弱，频度偏低。根据中国地震动峰值区划图（GB18306-2001）,查得工程区域的地震加强度为087、.15g，相当于地震基本度的度区。郑州地处华北地台南缘，秦岭东延部分的高箕山前，地表处露地层主要为第四系，地下水类型以松散岩类孔隙水为主。市区的地下水受地形制约，受地壳形成的外部（河流）内部（地下水位）补给条件的影响，总的分布是西南深、东北浅。浅层（全新系-上更新统）水埋深在地表下60-70米，北部及东北部受黄河侧渗影响，岩性为中细沙、少量砾石，富水程度高，单井出水量大于100吨/小时。境内有大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，流域面积分别是2132平方公里和5313平方公里。黄河水系主要河流有黄河干流、洛河、汜水河、枯河。淮河水系主要有贾鲁河、双洎河、索须河、金水河、熊耳河。本地块东侧88、临近政通路与京广路交叉口为熊耳河的源头所在，并有源头公园以作纪念。气候条件郑州市地处北温带，属大陆性气候，四季分明，年平均降水量640mm，24小时降水量多年平均值90mm，百年一遇H24（1%）=245mm，7、8、9三个月的降雨量占全年的55%。本地区年平均气温为14.3C，极端最高气温43C，极端最低气温-15.8C，最大冻结深度为18cm。郑州多年最大风速：18m/s，南风16m/s。第二节 项目周边环境及社区配套交通运输条件郑州市不仅是京广铁路、陇海铁路交汇的地方，为全国最大的铁路特级站之一，货运零担居全国之首，为国家批准的一类口岸，而且107国道、310国道交汇于郑州，连霍高速、京89、珠高速公路、郑少高速路、机场高速路和现代化的航空港构成了郑州市的交通枢纽中心地位。本项目地块东侧即是京广铁路，距离火车站很近，随着郑州高速客运路线的建设，郑州火车站西广场的建设即将开工，更加便利了铁路运输；南侧紧邻航海路，东至107国道和京珠高速、机场高速，西至西环可直达310国道，随着区域性道路如郑州至新郑高速的修建（本区域内）等公路交通优势明显；南侧紧邻郑州客运总站，有发往全国各地的客车交通；公交系统发达202、212、K 901、603、81、19、318、46、3、55、25路公交车环绕本地块周边。随着南水北调工程的顺利进行，向南运河景观运输存在着潜在的价值；另外京广路的拓宽工程即将进90、行，对存在的京广路航海路经常性的交通堵塞现象解决有着举足轻重的作用。本工程施工现场毗邻城市主道路，交通条件便利，有利于工程的实施。有多路公交车到达，有利于项目建成后游人的到达。项目周边环境从周边商业上来看，该地块京广路以东是郑州最大、辐射中原的鞋业批发中心郑州鞋城；航海路以南东侧有郑州茶叶批发市场、郑州钢材市场、华中食品城；京广南路到南三环有眼镜大世界、中陆物流配货广场（中心）、万客来；航海西路有零售大卖场家世界；北侧有交通路保全街原火车头体育场改建的世纪联华碧波园店、庆丰市场、建设中途停止的家乐福庆丰街店、航海农贸市场、陇海路以北有幸福路服装一条街；淮河路上有金泰成灯饰广场、古玩城、西建材；91、大学路上有国美电器等等。同时大学路上西服总厂即将搬迁，代之的是全球第一零售巨头沃尔玛；大学路与桃源路交叉口长城康桥华城即将引领商业副中心的弄潮儿，因此本区域商业竞争、商业氛围之浓厚本市其它区域内不可比及。其它配套方面来看，航海路中都饭店、713宾馆、铁原宾馆、台湾大酒店、京航饭店、漓江温泉、海豫大酒店等；医院方面有航海医院、省妇幼保健院、皮肤医院、市红十字医院、公交医院、三院等；教育配套方面，大学路有航空工业管理学院、测绘学校、xx、教育学院，航海路有中州大学、黄河科技大学，地块内有正大分校、713小学、十二中、铁路一中、六中等等，周边配套成熟。公用设施依托条件本项目周围公用设施较齐全，地块内92、部作为成熟社区改造项目天然气、暖气、自来水、有线电视、宽带网等配套成熟；社区内采取集中供暖的方式进行供暖，变电站、配电房、水泵房等配制合理，功能适用；项目内部还有矿泉水供应。大部分施工用水、用电、临时用房均能就地解决，施工条件较好，不能满足部分采用从附近运水和自备发电机等方法均能满足需要。第三节 规划控制要点及土地价值评估规划控制说明依据xx城市规划设计研究院所作的中国船舶重工集团公司xx研究所所区改造规划和针对本项目的实地、综合性市场调研确定本项目的项目定位。本项目研究主要针对临街三地块的项目可行性研究，主要包括临政通路的地块一、航海路与新建路拐角的地块二、航海中路与京广南路的地块三共计4193、.43亩，占地面积27625平方米。各地块情况见下表：项目/分类编号地块总面积地块总占地备注地块一D-1A5350平方米8.02亩地块分编标准基准按照713项目所区改造规划图及现场实际勘查为标准。D-1B12168.75平方米18.25亩地块二D-2543.75平方米0.82亩地块三D-39562.5平方米14.34亩总计27625平方米41.43亩总体项目规划总体项目规划说明（1）项目地块一西段，即D-1A长方形地块，基本上在航海医院北侧，由于航海医院高度为2层，绝对高度不够高；而地块紧邻政通路，路北侧为航海农贸市场，具有一定的商业优势，此地块还包含航海医院大门；与航海医院形成良好的和谐关系94、的基础上，将此地块定位于二层框架商铺进行开发。（2）项目地块一东段，即D-1B长方形地块，基本上在小学北侧，紧邻政通路和京广南路，此地块接近碧沙岗商圈，同时又在鞋城北侧，交通顺畅，适合居住，将此地块定位于12层小高层住宅；同时，临近京广路部分定位于小户型，一层、二层为底商进行综合性开发；东门进行合理的修建和包装。（3）项目地块二，在xx西南角，对面位高层海逸名门，西侧紧邻规划中路段，路西为嵩山机械；由于此地块在所区内的公共服务区和工厂区南侧，而且航海路上从淮南街往东没有写字楼等综合办公场所，加上对面为汽车客运总站，因此将此地块定位于写字楼和综合性展厅，写字楼位于拐角处，临规划中路部分作为写字楼95、的商业裙楼，总为综合商业门面；接近大门部分作为展厅来利用。（4）项目地块三，即713宾馆往东到京广南路长方形地块，为住宅用地，本地块位于京广南路与航海中路交叉口，东侧为鞋城、南侧为汽车客运总站适宜居住，定位为普通多层住宅。总体项目规划详表地块分类地块一地块二地块三合计地块编号占地总面积5350m212168.75m2543.75m29562.5m227625m2总占地亩数8.02亩18.25亩0.82亩14.34亩41.43亩建筑类型临街商铺小高层住宅写字楼及裙房多层住宅楼层设计2层12层14层6层建筑结构框架框架框架砖混总建筑面积9630m226771.25m24893.75m212622.96、5m253917.5m2容积率1.82.291.32绿化率25%34%28%38%限制高度10米30米40米20米综合容积率1.95简要说明由于本地块属于所区改造项目，所区原有绿化、厂房等都考虑到绿化等相关因素；道路已经划定不好更改，所以容积率的设定按照总体建筑需要进行；其它严格按照建筑设计实施规范进行。综合说明：1、 总占地面积为27625平方米（41.43亩）；净用地面积18992.2平方米；绿化面积8632.8平方米；道路面积因为只有航海医院入口，其它都在道路以内，故忽略不计。2、 住宅建筑总面积为39393.75平方米；商铺面积为9630平方米；写字楼及裙楼建筑面积为4893.75平方97、米。3、 容积率指标：D-1A地块容积率为1.8；D-1B地块容积率为2.2；D-2地块容积率为9；D-3地块容积率为1.32；综合而得出本项目三个地块的综合容积率为1.95。4、 控制高度上来讲，D-1A地块商铺建筑控高为10米；D-1B地块小高层控制高度为30米；D-2写字楼及裙房控制高度为40米；D-3普通多层住宅的控制高度为20米。本区域土地价值评估随着本区域交通区位优势的更加明显和环境建设的突出发展，尤其是本区域商业的副中心核心区位优势的逐步形成，本区域土地价值凸现；前段时间煤炭干部管理学院土地价值在200万/亩左右，本区域地块近邻鞋城、汽车总站、几个大型的批发市场和商业中心，尤其是98、未来沃尔玛的进驻，本区域土地价值将会飙升。经查询，郑州市土地市场本区域的（航海路与京广路交叉口鞋城附近）土地基准地价为80万，由于本块土地较为零散，牵涉拆迁以及土地性质变更等问题，所以xx将土地价格确定在78万元/亩。第三部分法律及政策性风险分析第一节 房地产市场发展趋势土地市场将更加规范随着我国房地产的发展，房地产开发管理法制化的程度越来越高，尤其是在我国经济快速增长和存在着一定泡沫的前提下2004年-2005年，国家发改委、建设部等多个部门联合下发了新旧“国八条”以加强对房地产开发良性发展的控制，这样一来土地市场的运作将更加趋于规范和良性循环。房地产金融的完善和发展房地产业是一个资金密集型99、产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件，包括开发信贷和消费信贷两部分。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，房地产消费信贷业将有迅速的发展。住房一级市场将对房地产业发展起着越来越大的作用住房需求较大的往往是二次以上置业者，据预测，住房实物分配切断后走向货币分配，个人收入将增加。全面开放一级市场所产生的效益要比切断实物分配产生增加量还要多。未来一级市场将充满活力，所以注重产品的质量和品位、服务的提高尤为重要。住宅建设中人性化、参与性的加入促进人居住宅诞生当前世界住宅建设发展方向只能是以人为本，以环境为本，在城市外围营造居住小区，提高居住区环境质量与发达国家居住模式接轨。住100、宅建设应符合低容积率，高绿化率，社区公建配套设施完备的原则，居住区与城市主干道应能迅速联通，居民有权享受清新的空气、悦目的绿地与优美的环境，尤其是住宅所能传递过来的全新的生活理念，这就是当前中国人的最佳生活模式，是当前住宅建设发展的必由之路。商业地产的发展以住宅为本，以居民需求为本的时代来临随着住宅产业的发展，临街商业、大型购物中心、批发市场、综合性的商铺渐成燎原之势，成为投资的后起之秀；同时，也给住宅的配套提供了充分的保障和方便。国有企业市场化转型与可持续性发展经济体制改革的加速进展使得很大一部分国有企业面临企业转型和市场化运作方面的难题。随着郑州经济体制改革的深入，郑州西部工业集中区如棉纺101、业、电缆生产、橡胶等大型国有企业都在进行着国有企业向地产方面投资以及进行自身企业深化转型等方面的普遍现象。第二节 xx项目改造面临的法律及政策性风险土地性质的变更依据中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市规划法，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。在城市规划区内新建、扩建和改建102、建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。中船重工713研究所土地属于国有企业，土地性质上属于国家划拨的工业研究用地，因此如果进行周边三块土地的临街商业综合住宅开发需要首先改变临街三块土地的性质，之后方可进行商业化的运营；而这种土地性质更改的先例不多，运作必须由专业的和非常有实力的专业地产机构或者有经验的房地产开发商联合来进行运营。国有企业深化改革与政府职能转换之间的矛盾在促进中部103、地区崛起的强势政策之风中国有大中型企业与政府职能深化转换之间存在着统筹发展、相互影响的关系。促进中部地区崛起，是统筹区域发展，促进东中西互动，实现优势互补、共同发展的必然选择；是充分发挥中部发展潜力、推进我国经济发展和扩大对外开放的迫切需要；是解决我国“三农”问题、推进工业化和城镇化、全面建设小康社会的重大举措。政府改革也是促进中部地区崛起的关键。通过政策协调和机制创新，东部发达地区可以为中部地区培训党政干部和公务员，选派东部发达地区优秀党政干部到中部地区任职，在中部地区推行东部发达地区政府职能转变的成功经验等等。这些举措将推动中部地区的政府改革，从而提高中部地区的政府效率，减少市场经济主体的104、政府交易成本。国有企业受原来体制的影响，应该在改革开放的核心思想推动下，提高自身的市场经济下的适应能力，敢于向陈旧运作程序挑战。周边环境的不确定性和政策突发变革性xx周边，基本上是以商品批发、零售等商业为主，而其核心区域乃原郑州铁路局的集中居住区域，鞋城作为政府与企业联姻的商业运作模式，在今后的郑州区域性中心城市的发展过程中比如高速客运线路的修建、铁路周边商业的改造、鞋城客运总站的拆迁或者向外搬迁等因素，会对本项目的开发、经营形式、产品类型等形成一定的制约因素。xx首次转入地产开发领域的不适应性xx作为机械类尤其是船舶等方面的研究所，对运营房地产开发、销售、经营方面没有熟悉的模式和经验，有可能105、产生不可预料的经营风险和对项目的可持续性发展产生不利的影响。第三节 临街商业项目开发法律及政策性风险控制策略专业化的地产运营操作聘请专业化的地产运营公司或者和有经验、实力的开发商联合对本项目的临街商业地块的土地性质变革、规划调整、报建程序的操作和运行、销售策划执行进行全程合作开发或者局部合作开发。针对土地性质改变尤其是国有划拨土地的改变的政策可行性操作，需要涉及到与政府关系、土地交易流转税等多方面的操作运行，在郑州这样的项目先例很少，且难度比较大。xx自身企业在地产运营思路的变通和革新地产开发属于资金密集型产业，而针对本地块，由于本企业未曾涉足此类项目的操作和运营，应当进行专业知识和规范操作程106、序方面的培训和经验的学习和借鉴。临街地块商业开发产品设计要考虑周边环境的适应性和本身的特色性产品设计不能盲目的进行，拍脑瓜形式进行，而必须综合本区域的居民居住习惯、本区域的发展方向和居民的消费习惯以及有可能发生的消费变革结合本区域的长远可持续性发展，综合而设计本项目的产品，并且突出xx本身特色的情况性形成自己产品的突出特色。开发模式与xx经营模式相结合在xx主业前行的原则下，使得本研究所形成另外一种实业运作模式，xx关于本临街商业开发可以考虑与有经验地产开发商联合成立一个地产开发的独立法人，对本项目进行操作，同时对于本所以后涉足或者进入房地产开发领域作为准备，独立法人进行操作可以使xx其它方面107、的经营内容有条不紊的进行，保持主业优先，和谐发展。第四部分市场分析第一节 项目地块周边商业分析一、项目周边商业情况简介题记：xx针对项目周边，范围主要涉及陇海铁路以南、京广铁路以西区域进行了广泛的商业市场调查，本区域商圈主要包括：鞋城周边商圈(鞋城、华中食品城、茶叶市场、眼镜大世界等)、碧波园商圈（古玩城、世纪联华、庆丰市场、金泰成灯饰广场）、碧沙岗商圈（商业大厦、中原商贸城等）三部分进行。鞋城周边商圈商圈简介：本商圈主要是以批发市场为主体，分布于京广南路、航海中路、淮河路等几条路上，主要包括：鞋城及鞋城周边、华中食品城、郑州茶叶市场、郑州眼镜大世界、中陆物流配货中心、万客来、古玩城、金泰成灯108、饰广场、世纪联华碧波园店等。（1）鞋城及鞋城周边区域鞋城简介： 鞋城位于京广南路与航海路交叉口，从现实情况来看分为南北两个区域，南区主要针对中档消费者进行，北区装修较好主要针对零售客户；2003年温州商人投资4亿元对郑州鞋城进行升级改造，该一、二期工程已经交付使用。改造后成为我国中西部地区鞋业批发集散的新“航母”，营业总面积将增加到13万平方米，可容纳商户2500户，新增就业岗位8000个；改变了鞋城多年来多权分治、 管理滞后的局面。 目前有商户2000多户，其中60是温州人，鞋城改造后，年交易额从13亿元增加到35亿元，每年上缴的利税将从3000万元上升到6000万元；而对于温州方面而言，目109、前这里经销的鞋子60都是温州鞋，无形中增加温州鞋的影响力和辐射力。商业情况：旺盛交易时段主要集中在早上到中午，人流量、成交量较大；南区生意好于北区，客流量、成交量都大于北区。外地批发客户占60%左右，40%左右客户为本地进货客户，本地客户一般以电动自行车、面包车进货为主；同时，鞋城东侧区域小高层商场改造还没有完全交付使用，商户入驻比较少。客流量分析表(3月15日)：门口位置客流量1客流量2客流量3西门1（从北查）21人/5分钟25人/5分钟11人/5分钟9：1010：3313：04西门2（同上）54人/5分钟80人/5分钟30人/5分钟9：2010：4413：00西门3（同上）45人/5分钟3110、5人/5分钟27人/5分钟9：3010：4012：55西门4（同上）95人/5分钟70人/5分钟62人/5分钟9：4010：5012：50南门115人/5分钟165人/5分钟145人/5分钟9：5010：5612：36xx周边商业情况：xx西侧为规划中的道路，尚未有打通，暂不作考虑；北侧临航海北街即政通路，对面为航海农贸市场，只有航海医院两侧有少量门面房出租，经营百货生活用品外，其它没有什么经营内容；东侧京广路鞋城对面主要是以鞋类品牌专卖店和为鞋城商户服务的如修鞋店、小饭店、鞋类销售综合需要产品等为主，主要品牌有：千喜堂、德子鬼、安踏、名乐、与狼共舞、大鲨鱼、沃特、喜德龙等；南侧临近航海路主要111、是部分物流公司、印刷用品销售、日用百货等商店经营内容。京广路商业可以，主要得益于鞋城的商户和来进货的客户；航海路因为是快速路，南侧商业一般，北侧因为政通路较窄，受世纪联华的吸引以及航海市场改造不太成功，生意也一般，租金上不去。鞋城及其附近租金情况：鞋城北区和东区由于定位高档和新建商场，租金稍微贵一点，南区租金稍微低一点；京广路两侧租金稍贵，航海路与政通路两侧租金一般。详细情况见下表：区域特例平均租金备注面积租金鞋城南区48平方米4500元/月97.8元/m2月商铺因为位置不同，租金状况宜有不同。鞋城北区52平方米5000元/月108元/m2月航海北路（政通路）30平方米500元/月17元/m2112、月航海路北侧45平方米1200元/月26.7元/m2月（2）世纪联华碧波园店及其周边商业商圈简介：世纪联华碧波园店，原来为铁路局的火车头体育场，在金博大强劲发展的时机，吃进此区域进行零售网点布置，辐射范围主要集中在京广铁路以西的西南区域；后世纪联华进驻北京，金博大与世纪联华合作进行大卖场的经营与开发，辐射力度加大；随着零售业郑州市场的攻城略地，世纪联华的辐射范围逐步缩小，西有家世界、国美电器，北有丹尼斯麦场；加上沃尔玛郑州西服总厂选址、长城康桥华城区位优势明显等因素，削减了碧波园店的辐射效应。但是，陇海路以南、淮北街以东、京广铁路以西区域仍是其品牌辐射范围。由世纪联华碧波园店向北为庆丰市场、幸113、福路服装一条街等服装综合交易市场，对市场的分流占有相当大的比例。同样属于碧波园商圈，但是分流了一大部分中老年人群，因素在于本区域多为国有企业家属、员工，受改革开放的影响下岗人员较多，消费水平不是太高。商业情况：周一至周五商业情况一般，客流量较小；主要客户为区域内高档消费人群和大学生等学生型拟高档消费人群，由于世纪联华店交通不是很通顺，庆丰市场、幸福路等生意很好。客流量主要集中在下午下班前后一段时间，客流量较大，其它时间，除了周末生意一般。客流量情况：具体位置即时客流量测试时间北入口67人/5分钟9：30北入口78人/5分钟11：00北入口65人/5分钟13：00北入口70人/5分钟15：00北114、入口110人/5分钟16：20北入口127人/5分钟17：30世纪联华周边商业情况：世纪联华周边商业附近如保全街主要是以品牌服装店的形式和家庭生活服务的经营内容，例如：恒源祥、法国都彭等，另外永乐家电量贩即将加入本区域；庆丰市场改造过程中，很大一部分同样是以服装销售作为主要经营内容，其次是日常生活用品经营；淮河路金泰成灯饰广场主要是以灯具批发零售为主的综合性灯具饰品批发销售市场；古玩城是以文物、旧书、玩赏用品、字画、收藏品为主的综合性市场已经形成良好的周边市场效应,并且形成了良性的市场销售模式。世纪联华及其附近租金情况：世纪联华北侧保全街门面房面积多在4060平方米左右，往东店铺面积较小，一般115、在20平方米左右。以下是几个市场的租金情况表：项目名称特例平均租金备注面积租金保全街服装商店30平方米3200元/月106.6元/m2月商铺因为所处的地理位置、楼层不同而价格租金有所不同。庆丰街烟酒店40平方米1800元/月45元/m2月淮河路商店50平方米2300元/月46元/m2月交通路小吃店60平方米1500元/月25元/m2月金泰成灯饰广场60平方米3600元/月60元/m2月古玩城18平方米1500元/月83.3元/m2月（3）碧沙岗商圈及其周边商业商圈简介：碧沙岗商圈是以碧沙岗公园为中心（建设路与嵩山路交叉口）附近的商业群聚现象，原来领袖商业主要是商业大厦，现在让位于中原商贸城、泰116、隆商厦等建设路与嵩山路交叉口与棉纺路与嵩山路交 叉口的丹尼斯大卖场、苏宁电器、国美电器等几个大卖场而形成的一个郑州西区的综合型的商业中心。xx企划研究人员将嵩山路与陇海路交叉口的家世界、中原路的手机聚集中心都泛称为碧沙岗商圈。碧沙岗商圈辐射范围主要是以西区包括中原区、二七区为主的消费者，随着零售业进军郑州市场如家世界在嵩山路的布点、在航海路的布点、即将在棉纺西路的布点；世纪联华在汝河路与伏牛路的布点，西区的商业出现局部分散状态，尤其是在农业路打通、秦岭路打通、嵩上北路打通之后，随着交通的方便，本商圈的辐射范围实际上有所缩小，局限在陇海路以北、大学路以西区域，北侧不容易过陇海铁路。由于中原区多为117、工业集中区域，随着政府北移东进战略的实施以及西区经济由于体制原因的滞后，西区市民收入赶不上东区市民，且有迁移现象，因此本区域消费水平整体不高，商业格局基本上随着区域经济而有不同的变化。商业情况：家世界位于嵩山路与陇海路交叉口，辐射范围主要包括：东起大学路，西至桐柏路、南至航海路、北到中原路区域，一层为百货、专卖店；二层、三层属于大卖场，贴近生活、符合附近居民的需要；客流量尽管受到前期客户蓄水的制约，但其经营业绩在逐步攀升，附近居民中的口碑良好。商业大厦由于基础设施的落后比如说没有空调、电梯设计不合理、产品不适销对路等原因三楼以上出现无人租赁的状况，另外一个重要的原因就是受到新型零售业态的挑战，118、更重要的原因是其经营体制的滞后。其客流量远远不够，尽管其一楼、二楼加入了永乐家电，但是，大部分客户还是奔向中原商贸城去，生意惨淡。中原商贸城由于定位的准确，基础设施较好，尤其是其前期的形象、品牌宣传到位给客户心中留下了好的印象；产品定位明确、业态组合合理，品种时尚满足了不同年龄阶段男女的生活需求，至少在西区达到了人们对于时尚购物、享受购物的体验式的软硬件设施配置，达到了预期的效果，并对老的商业模式起到了较强的冲击作用。丹尼斯大卖场、国美电器在棉纺路与嵩山路交叉口的布点阻断了沿嵩山路南下去碧沙岗商圈购物的消费者，可谓具有先见之明；苏宁电器后期奋起直追，逐渐形成了以丹尼斯大卖场、国美电器、苏宁电器119、为主的棉纺路嵩山路商业集聚地，共同组成了碧沙岗商圈。由于苏宁电器、国美电器以产品精到类别专业取胜，吸引了大量消费者进行购物消费；而丹尼斯大卖场充当起了生活的保障供给者，成为最佳组合，给碧沙岗沙岗商圈一股不可多得的生气，同时也给传统百货零售业态给以严重的冲击。客流量情况：由于本区域单体商场较多只是针对固定时间的商场主入口客流量作了简要的统计，具体统计情况如下（3月12日）：项目名称具体位置客流量测试时间丹尼斯卖场东南主入口86人/5分钟11：43南入口32人/5分钟11：40中原商贸城东入口132人/5分钟10：32国美电器南入口68人/5分钟11：50苏宁电器南入口56人/5分钟11：56商业120、大厦北入口21人/5分钟10：20嵩山路家世界西主入口40人/5分钟10：05碧沙岗商圈周边商业情况：本区域周边商业基本上以平常的衣食住行为主，其中中原商贸城南侧有品牌服装、鞋帽专卖品牌店、百花路毛衣达世界，商业大厦中原路南侧主要是以平常服装、小吃店等为主；家世界对面主要还是以此区域的西建材市场延伸的建材类产品为主，其次即是以办公用品、传播业、太阳能销售为主；棉纺路两侧商业由于受高炮学校和碧沙岗公园的影响商业迹象不太明显。碧沙岗商圈周边商业店铺租金情况：本区域租金水平明显不高，低于碧波园商圈附近租金水平，本区域租金研究对象主要包括中心商场周边商店的租金、中心写字楼、商住楼租金情况等对象进行研究121、：项目名称具体名称特例平均租金备注面积租金中原商贸城南侧品牌服装店40平方米3200元80元/m2月店铺因为位置、楼层、区位等因素租金水平有所变动。天龙大厦商贸城东110平方米2500元22.7元/m2月商业大厦大厦北中原路25平方米600元24元/m2月国美电器对面棉纺路南侧40平方米2100元52.5元/m2月苏宁电器对面棉纺路南侧80平方米1500元18.7元/m2月家世界嵩山路建材店40平方米1500元37.5元/m2月（4）伏牛路汝河路商圈及周边商业情况商圈简介：伏牛路汝河路商圈主要包括伏牛路汝河路交叉口世纪联华汝河路店、陇海西路郑州图书城、郑州毛衣大世界等几个基本区域，本区域由于伏122、牛路正在进行整修改造，所以只是针对世纪联华伏牛路店及其周边进行调查研究，以供本区域临街商业策划作借鉴。商业情况：汝河路世纪世纪联华超市主要辐射对象为中原路以南、工人路以西、航海路以北、西环路以东区域。本区域经济实体多为工业企业，居住区域比较集中，人流量明显少于东部区域，但是世纪联华汝河路店由于竞争对手少，客流量，成交量比较大。客流量情况：本区域客流量,每周主要集中在周末，每天主要集中在傍晚时分，详细客流量统计见下表（3月16日）：入口位置客流量测试时间南门36人/5分钟9：45南门68人/5分钟10：35南门95人/5分钟12：20南门20人/5分钟13：36南门70人/5分钟15：30南门1123、26人/5分钟17：45周边商业情况：本区域受客流量和经济收入水平等条件的制约，品牌专卖店的形式不多，大卖场成为主体，陪衬商店比较少；例如汝河路和伏牛路等还是以人居基本需求的产品供应范围作为经营内容。再者，世纪联华是在对原来大岗刘农贸市场改造的基础上建立起来的，主要吸引的生活居民；而且汝河路比较窄，且由于伏牛路去华山路地势由低到高影响正常客流量。周边商业店铺租金情况：本区域内的商铺租金情况不高，尤其是汝河路，伏牛路正在拓宽改造，桐柏路作为城市环城主要道路，店铺租金较高，详细情况见下表：项目名称特例平均租金备注面积租金汝河路服装商店40平方米2200元/月55元/m2月商铺因为所处的地理位置、楼124、层不同而价格租金有所不同。伏牛路医药店80平方米1800元/月22.5元/m2月桐柏路复印店20平方米800元/月40元/m2月二、区域内周边商业类产品供应的特征1、大盘时代结束，旧城改造项目是本区域内的产品供应特点。由于本区域（大学路以东，陇海路以南、京广铁路以西、长江路以北区域）属于二七区核心商业区域，紧邻火车站商圈，周边商业项目的开发比如说：金泰成灯饰广场、西建材、鞋城改造、眼镜大世界、茶叶市场等都在几年前已经完成了商业改造；而本区域内的新的商业项目诞生大多为临街商铺，而且是底商，纯为商铺的除少数农贸市场改造内的产品供应除外，都呈现零星分布，不具备大片投资条件；近期原煤炭干部管理学院改造125、开发的长城康桥华城项目比较具有本区域特点，其在商铺、底商方面的结合比较完美。2、租金水平逐步提高，临街底商的出租率高于某些纯商铺的出租。通过对本区域临街底商和部分商铺的出租租金调查发现可以看出，本区域（核心区域）的综合商铺租金水平维持在60.98元/平方米；而临街底商的出租率明显高于纯商铺的出租。3、商铺平均面积不大，维持在80平方米左右。从抽样调查显示，商铺面积水平基本上在80100平方米之间。4、分布区域比较分散，经营方向和定位不准，呈现租户定位态势。本区域的地产开发基本上饱和，只有庆丰市场部分门店正在招租、鞋城北区部分店铺招租、大学路有部分单位开发独栋住宅销售出租，其它区域基本上都已经按126、照成熟模式进行。三、本案进行商业尤其是临街商业机会点分析1、临街商铺存在区位优势。本项目地块北临航海市场、东临鞋城、南临眼镜大世界和汽车总站，区位优势明显，首先在人气上面不输于本区域内的任何其它地块房方面的商业氛围；同时本地块在世纪联华碧波园商圈之中，零售、批发兼具备，这样本项目的临街商铺定位恰当，是最大的差异化定位。2、本区域商业辐射效应必经之路。政通路与大学路交叉口郑州西服总厂已经与全球零售巨头沃尔玛签下协议，近两年内开始开工建设，沃尔玛的开业政通路成为东、南区客户进入场地的必经之路，必将带动本项目地块的临街商业的发展。3、鞋城配套服务的优越性。东侧紧邻京广路，对面即为鞋城，京广路的拓宽工127、程在即，必将扩大京广路原来的交通优势，而鞋城作为综合鞋业的批发和零售，为其服务的经营项目以及品牌鞋店必须在周边进行，京广路临街商业的改造定位将占据这一优势，成为焦点优势商铺。4、旅游经济及长途旅客因素。航海路是通往巩义、新密、上街、禹州的就近路段，随着南水北调工程的进展以及郑州到新郑高速的修通，对本区域的带动力度将会加大，航海路京广路交叉口的商务优势明显；汽车总站的旅客吞吐量比较大，同样航海中路逐步成为成长型公司商务选择的地方。第二节 项目地块周边地产情况分析一、项目地块周边地产情报分析郑州市西南区是“郑州市的后花园”。这里地势开阔，没有工业污染，沙尘和噪声污染小，南边约2公里处就是南水北调大128、运河，往南约200米是600亩游乐园，嵩淮广场、滨河公园、绿城广场、碧沙岗公园等为该区居民提供了休闲娱乐好去处。 近两年，郑州西南区域市政建设日新月异，地产资源与日俱增, 全长50多公里、总投资20多亿元的西南绕城高速公路的建成，将极大地改善郑州市的交通格局。南水北调工程将有10多公里的渠段从郑州西南部绕城经过，按照规划方案，南水北调工程途径郑州西南区域的渠段，两边绿化面积各宽150米，加之渠道本身近百米，将形成郑州西南区域一条巨型生态绿化带、天然大氧吧，同等情况下，西南区域要比郑州其他区域降水量多出0.6毫米。西南区域的资源优势已越来越明朗，这将在很大程度上刺激和拉动相关区域的生活消费和住房129、消费。近年来，该区域市政建设力度增大，嵩山路、兴华街、淮河路、长江路等相继拓宽打通，形成了四横（长江路、中原路、航海路、建设路）三纵（桐柏路、嵩山路、京广路）便利的交通格局。随着城中村的改造，城南配套的布局逐步合理。世贸商城、恒泰服饰广场、郑州小商品城等百货零售业和物流业的布局，开始向南区扩展。该区域有楼盘20余家，商业设施不算发达，只能满足该区域市民日常生活消费所需，商业街道较少，写字楼不多，以社区商业为主体。周边环境的改善和提高，有效地提升了区域内小区的品质。业内人士普遍认为，本区域楼盘以稳健著称。这里楼盘价位适中，随着市场形势的发展，城南区域楼市升温，呈现供需两旺势头。（一） 鑫苑国际城130、市花园楼盘名称：鑫苑国际城市花园开发商：郑州建投鑫苑置业有限公司类型：多层户型：一居室、二居室、三居室、四居室所在区域：二七区价格：多层均价2700元/平方米；小高层均价3420元/平方米销售热线：0371-67723777 67723888总户数：一期多层住宅588户；公寓1216户；项目规模：总占地235亩，规划建筑面积40万平方米停车位：地上停车位，地下停车库装修状况：毛坯房物业管理：河南鑫苑物业管理有限公司公交路线：11、25、101、9等30余条公交线路周边配套：二七商圈、碧沙岗商圈、北京华联、金博大、丹尼斯商场、苏宁电器、中原商贸城、人民公园、碧沙岗公园；一期户型：一室一厅、两室一131、厅、两室两厅、三室两厅、复式二室二厅、三室二厅、四室二厅；面积从60平方米到250平方米不等；建筑密度：21.8%绿化率：40%鑫苑城市花园项目卖点：鑫苑国际城市花园位于郑州市第一行政大道金水路旁，坐落于二七商圈与碧沙岗商圈之间。郑州市重点工程解放路立交桥的兴建，将更使鑫苑国际城市花园拥有市中心罕有绝版地段，“一桥架双圈，一路通四方”成为鑫苑国际城市花园的真实生活体验。“源自名家，超越名家”，又一个新样板社区的诞生将使您实现超级居住梦想。项目占地235亩，规划建筑面积40万平方米；项目整体布局以“一轴、两带、六区”为规划原则，通过错落有致的景观规划格局，创造多元开放、景观均好的园林体系，社区中132、心景观休闲广场、组团中心绿化及宅间景观小品层层渗透，营造舒适宜人的花园式社区。300米浓荫森林大道，双水系阳光水岸生活，感受生活无限魅力。依托丰盛的餐饮、娱乐、购物、教育、医疗、交通等市政配套，享受生活超级便利；社区大型商业，享受购物零距离；名校教育，让孩子赢在起跑线上，高等级会所彰显身份品位；更兼有中心社区罕有双气社区，一经出现就注定了生活的丰盛和产品的稀有。鑫苑品牌以对人性化居住的不懈追求对建筑精雕细琢。水绕宅而过，宅依水而生，每一扇窗外都是独特的风景。户型自公寓、优雅两房，阳光三房，平层、跃层多种设计，全部采用大面宽、小进深，采光观景，视野更佳，一切皆为风景所致。（二） 新田天地间楼盘名133、称：新田天地间开发商：新田置业类别：小高层户型：小户型区域：二七区价格状况：均价3220元/平方米销售热线：0371-66860888 66860999地理位置：交通路与郑大市场南街交叉口公交路线：4、T4、201、57、63路等周边配套：学校、公园、银行、超市项目卖点：本项目位于交通路与郑大市场南街交叉口，新田置业开发，小高层。交通方便，金融发达，文化氛围浓厚。（三） 茗品仕家楼盘名称：茗品仕家开发商：鹏程实业有限公司类别：多层、小高层户型：一居室、二居室、三居室区域：二七区价格：2500元/平方米销售热线：0371-68711777 0371-68736777总户数：272户地理位置：航海134、路与石柱路交房时间：20xx年初项目规模：2万平方米停车位：地上停车装修状况：毛坯房公交路线：62、46、36、25路等周边配套：茶叶市场、华中食品城、中州大学项目卖点：茶文化社区（四） 绿岛港湾楼盘名称：绿岛港湾开发商：河南兴业房地产有限公司 河南正商置业有限公司区域：二七区基本情况：共有13栋楼，东西两侧为小户型七层带电梯；户型有二室二厅一卫、三室二厅一卫、四室二厅二卫；户型面积有118.35米2、123.52米2、118.35米2、179.28米2、194.90米2、47.78米2、95.97米2不等；地下车库，景观造仿金色港湾，人车分流。价格情况：平均价格2625元/平方米；普通多层单135、价2626元/平方米；小户型平均单价2650元/平方米。销售热线：0371-68762000 68762111地理位置：郑州市京广南路与长江路路交汇处向南300米路东公交线路：62、55、212、19、k62、k904、k4、318、804项目卖点：中轴位置，铄金地段；京广路，郑州市中心轴线，横接东西、纵贯南北。东接紫荆山路，沿航海大道直达城市的发展方向郑东新区、美国加州工业城；往西，第二行政区，人文荟萃；往南，万商云集，自由畅达；往北，连接中心城区和二七商圈。（五）华逸名家楼盘名称：华逸名家开发商：郑州郑豫房地产开发有限公司类别：高层户型：二居室、三居室区域：二七区价格情况：均价2720元/136、平方米销售热线：0371-63263000 63263111地理位置：航海路中路中都饭店西侧项目规模：25亩停车位：地下公交线路：213、203、25、T3、K906、Y804、803周边配套：鞋城、客运总站、银行、学校、华中食品城项目卖点：（1）优越位置：位居南城迎宾大道航海路，南水北调全面提升西南后花园生态环境。（2）尊崇形象：两栋小高层，三房四房纯美大户，阔绰大户，眼光通透彰显气度。（3）完美配套：客运总站，环城高速，门前数十条公交穿行，市六院、临街商铺等（4）名校教育：七十四中、郑州航院、黄河科技大学、中州大学等全面人文教育环境。（六）广兴航海花城楼盘名称：广兴航海花城开发商：河南广兴137、置业有限公司类别：多层户型：小户型、二居室、三居室区域：二七区价格情况：2480元/平方米销售热线：0371-68759888总户数：480户地理位置：航海中路与冯庄路交叉口交房时间：2007年5月项目规模：40亩公交路线：25、62、46、36路公交车周边配套：规划中约200亩公园、郑州市62中、62中。项目卖点：浓郁的文化氛围，小学中学坐拥周围；商业密集，升值潜力大；休闲娱乐，方便近在眼前。（七）长城康桥华城楼盘名称：长城康桥华城项目简介：2005年3月11日，郑州新长城房地产有限公司通过土地挂牌，以1.35亿元人民币取得该地块的使用权。长城康桥华城由此登上舞台，成为郑州文化、教育密集区的138、商业功能再造者。长城康桥华城总占地面积80.7亩，总建筑面积31万平方米，包含9栋标志性建筑群。长城康桥华城是商业、酒店、写字楼、高层住宅为一体的大型城市建筑综合体；长城康桥华城位于市政府所在地的中心城区版块,基地北面紧邻xx，其地理位置的唯一性就在于中原只有一个xx，该区域行政机关、大专院校、医院、众多，城市配套成熟。xx、金水河、各大银行、家世界超市等开发商：郑州新长城房地产开发有限公司类别：高层、写字楼、商铺街区区域：二七区总户数：1858户价格：一房一价，估计均价3800元/平方米销售热线：0371-66338888地理位置：郑州市大学路与桃源路交汇处南项目规模：总建筑面积30万平方米139、停车位：地面100辆；地下1145辆 物业管理：河南长城饭店物业管理有限公司 绿化率： 49% 建材说明:（1）钢板制散热器内防腐涂料及涂装技术；（2）柱型钢制散热器应用技术；（3）复合式改性菱镁通风管道应用技术；（4）RA2000-1网络智能抄表系统；（5）RSD软密封喷塑球墨铸铁闸阀应用技术；（6）给水用高密度聚乙烯管材与管件应用技术；（7）无规共聚聚丙烯PP-R管材管件应用技术（8）埋地排水排污用硬聚氯乙烯（PVC-U）双壁波纹管应用技术（9）衬塑复合钢管和管件应用技术长城康桥华城项目卖点：升华城市，再次诠释城市价值只有大型建筑综合体才具备一种不可思议的转化能力，把建筑的物理形式转化为艺140、术形式，转化成一种精神生活方式。长城康桥华城也一样，凭借功能的完整性、有机性、聚合性，它的建成必将体现郑州的新的精神内核，30万平方米的大型现代主义建筑风格冲刷一个城市的视野，再次诠释城市的力量与价值。9栋城市地标建筑集群城市名片（标签），标志着城市精神。建筑是凝固的空间语言，它以特有的方式阐释城市的文明，代表城市的形象，甚至成为所在地的“城市名片”。作为城市的一面镜子，建筑映射出城市的历史文化、城市的发展优势、城市的发展现状、城市的价值观念和生活态度。长城康桥华城，担负再造城市价值的光荣责任，置于大郑州繁华之上，成就绿城崭新的现代橱窗。各种居用物业类型，兼容并包的新城市精神住宅作为建筑综合体141、特殊的组成部分，其得天独厚的内部强大的商业设施配套支撑，必将极大地降低生活成本，提升居住的方便性和舒适度；在长城康桥华城随之而来的还有强化居住的身份感，彰显城市最高的居住尊严和尊崇的使命。而商业作为建筑综合体最璀璨的组成部分，其必将凭借强大的人流支撑，使得商业价值凸显；在长城康桥华城，成就一个城市的最美丽时刻，写字楼代表着城市的最高财富，作为建筑综合体的核心标志，长城康桥华城写字楼注定要想有更多的关注，地位，财富，和尊严，诠释国际化的时代的商务，也诠释着一个城市的繁华梦。（八）博雅西城楼盘名称：博雅西城开发商：郑州众兴置业有限公司 营销策划：郑州英之杰物业类别：高层所属区域：中原区项目规模：占142、地1800平方米 地理位置：中原路与桐柏路交叉口南50米 户数：56户户型面积：183.85平方左右三室二厅二卫；225.68左右四室二厅二卫；价格：平均价格2620元/平方米 交房时间：20xx年9月售楼热线：037167621588 67621988 周边配套：工行、建行、市中心医院、家世界、裕达国贸、华山医院公交线路：102、103、55、75、216、212、210、201 （九）南溪瑶台楼盘名称：南溪瑶台开发商：河南盛煌实业发展有限公司 销售证：（2004）1105、1213 物业类别：多层 所属区域：西南区中原区 项目规模：30亩 施工进度：现房地理位置：工人路与航海路交叉口 户数143、：200户价格：销售均价2300元/平方米 交房时间：05年 售楼热线：68879333/9777 周边配套：汝河小学 郑州市外国语中学 第七人民医院 公交线路：63、87、88、211路停车位：60个物业管理：郑州盛煌物业管理有限公司 项目简介：距淮河路、长江路、嵩山路、桐柏路围合的西南大型居住区地标航海路与工人路交汇处中心枢纽，十几个知名社区环绕左右，真正的中心，真正的中心生活。金水河、滨河公园环绕小区，逶迤而过，300亩金海湖风声水起，独特区位，郑州稀有自然水景清新生活。航海路贯穿郑州东西，工人路为西区南北主干道，出市可直达环城高速，入市则可达市内各大区域，周边有87、63、211等多条144、公交线路汇集，出入尤为方便快捷。桐淮小学、汝河小学、郑州市外国语中学、四十二中、七十三中等重点中学及高校分布四周，文化气息浓厚，让孩子从小到大有一个健康的成长环境赢在起跑线上。（十）国家863中部软件园项目名称：国家863中部软件园开发商：河南省863软件孵化器有限公司 物业类别：小高层所属区域：西区高新技术开发区 项目规模：总建筑面积10万平方米 地理位置：郑州高新区翠竹路与银屏路交汇处 价格情况：均价2580元/平方米售楼热线：65318863 65325863 63265863 建筑组成：由多层，小高层，商务别墅等11栋框架结构建筑组成周边配套：高新区管委会、郑州工商管理局高新区分局、高145、新区房管局距离园区均不超过500米。距离园区500米范围内的商务配套酒店有；郑州烟草科技酒店：具有住宿、餐饮、会议等功能的商务酒店，可提供国际同声传译服务；省国税培训中心酒店：三星级，集住宿、会议、培训、餐饮等功能于一体；西海岸大酒店：具备3星级配套标准的综合商务酒店，具有住宿、餐饮、会议等功能。距离园区2公里范围内；荣辉天天渔港大酒店；以餐饮为主经济型酒店：光华大酒店：四星级酒店，具有住宿、餐饮、会议、咖啡馆等多重功能的综合型酒店。 金融配套：中国建设银行、中国银行、中国农业银行、中国工商银行四大国有银行高新区支行距项目1.5公里；交通银行、招商银行、农村信用合作社三大商业银行高新区支行距项146、目1公里； 邮政物流、思达物流、中通物流的服务中心遍布高新区；荣辉天天渔港、西湖春天美食等餐饮服务星罗棋布。技术配套：科研机构林立，高新区聚集了众多的科研机构，郑州机械研究所、郑州烟草研究院、河南省电子商务中心、河南省生物工程中心、郑州磨料摸具磨削研究所等环绕河南 863 中部软件园，为园区企业在产品研发、成果转化、技术服务、人才等方面提供最有力的支持。 人力资源配套：大学城，高新区内具有科技企业发展的最佳区位优质大学城，xx，工业大学，信息工程大学，三所河南省一流名牌高校分别位于高新区的西、北、东三个区域，能够形成良好的文化气息，学术氛围浓厚，人才资源充足，有利于高新技术企业的人才储备，能够147、为高新技术企业提供较好的学术支持。交通配套：高新区主干道路 科学大道、瑞达路科、长椿路、雪松路、梧桐街、枫扬街为双向四车道，莲花街为双向六车道，道路宽广、交通畅达， 9 条公交线路通过，出行比较方便。并且在市政规划中，郑州市轴线道路农业路与梧桐街、东风路与化工路即将打通，将会弥补高新区的交通不足，拉近高新区与市区的距离，提升高新区的价值空间。 公交线路：72、31、45、68、315、56、76、24、T72路公交车绿化率：40%容积率：1.1项目简介：国家863中部软件园位于郑州高新技术开发区翠竹路东段，紧邻建设中的大学城，向东临近解放军信息工程大学新校区，西接xx新校区，北靠河南工业大学新148、校区，路程均不超过 2000 米；毗邻郑州烟草研究院、机械研究所、外国语中学等优质科研机构及中学。已初步形成人文馥郁的软件产业环境。东面的瑞达路宽 60 米，是高新区重要的城市南北主干线，翠竹路道路宽阔，交通便捷。国家863中部软件产业基地总规划占地约68.26公顷，规划建筑面积80余万平方米。分别由A1、孵化起步区；A2、居住生活区；A3、国际软件园区；A4、综合区；B1、骨干软件企业区；B2、骨干软件企业区；B3、骨干软件企业区；B4、骨干软件企业区等八大园区组成。国家863中部软件产业基地规划布局合理、功能分区明确，是一个集生产、生活、休闲于一体的综合体。国家863中部软园（国家863中149、部软件产业基地A1孵化起步区）总占地面积133亩，总建筑面积近10 万平米，由多层、高层、小高层及商务别墅等11栋框架结构建筑组成。容积率1.1，绿化率50%，4000多平米景观广场，另有近 8000 平米商业配套，是一个集工作、休闲与一体的专业软件园区。（十一）凯旋门项目名称：凯旋门项目地址：陇海路与桐柏路交叉口开发商：居易国际河南龙湖置业有限公司发展策划：郑州新世纪住宅建设有限公司行销企划：北京胜联阳楼盘简介：共有三座高层组成；酒店式soho，属于公寓写字楼建筑形态；酒店式SOHO；随着郑州市西区开发步伐的加快，吸取日渐露出发展潜质，西三环立交桥的建设、中原西路合桐柏路的加宽改造、伏牛路的150、改造、农业路等多条大路的打通、延伸；区位优势明显。户型设计：1-4层为商业裙房，歌德咖啡已经入住；户型60260平方米，一室、二室、三室、四室分布在不同楼宇。销售情况：销售率已达65%，现房交房在即。价格情况：均价3520元/平方米销售电话：0371-68706000 68706222周边配套：市中心医院、中原区区委、政府、广发银行、郑州图书城、世纪联华大型超市、市七院、家世界大型超市、碧沙岗、绿城广场、裕达国贸、中原商贸城。（十二）兰亭名苑楼盘名称：兰亭名苑楼盘位置：长江路与大学路交叉口西南角开发商：河南兰亭房地产开发有限公司规划设计：北京威斯顿上海设计公司景观设计：上海嘉投景观艺术公司行销151、企划：上海尚安机构楼盘情况：小区共有18栋楼组成，包含了商业街区、小户型公寓、普通多层、业主会所、临街门面房等多种业态组合。户型设计：50260平方米价格水平：均价2300元/平方米销售热线：0371-68763111 68763222交通状况：大学路直达市中心、有T3、T4、53、203、258、317、803、804路公交车，四通八达，方便快捷。周边配套：家世界大卖场、金海农贸市场、大学路小学、74中、62中、郑州市大、郑州航院等。（十三）亚星盛世家园楼盘名称：亚星盛世家园楼盘地址：嵩山路与长江路交汇处投资商：郑州市亚星房地产开发有限公司开发商：郑州市金汇房地产开发有限公司营销策划：恒辉项152、目简介：总占地53万平方米大社区；亚星盛世家园是西南区的明星楼盘，分五期开发，现在正在销售的为鳌博园中缘，多层景观小户型。产品类型有普通多层、小高层、小户型公寓等。户型设计：3080平方米小户型价格水平：主体均价2650元/平方米楼盘情况：位于郑州市嵩山路、长江路、兴华南街三路环抱之中，占地389亩，规划建筑面积约50万平方米，亚星盛世家园地处郑州西南区，空气清新、没有工业污染、沙尘及噪声污染小，是郑州市区最适宜居住的区域。南边约2公里处就是南水北调大运河，往南约200米占地60亩的游乐园近在咫尺，北边嵩淮广场、滨河公园等为小区居民提供了休闲娱乐的好去处。xx、解放军测绘学院、郑州师范专科学校153、郑州商业专科学校、黄河科技大学、嵩阳中学、74中、22中、工行、建行、农行、交行、电力医院、骨科医院、八院、思达超市、另有84、57、53、38、82、317等多路公交车使小区居民的日常生活更为方便。（十四）瑞隆城墅项目名称：瑞隆城墅位置：陇海路与兴华北街交叉口开发商：郑州瑞隆置业有限公司全案咨询：美丽桃园项目简介：瑞隆城墅占地面积35亩，建筑面积5万平方米，由7栋多层与3栋小高层组成，低密度、纯住宅，绿化率达37%，小区坡地景观是居住环境极为精致。区内小品、景观设计别具一格，以人为本，追求人与空间的和谐性，追求高品质的居住环境。周边交通便捷，生活配套齐全，浓郁的文化底蕴，是中产阶层的精神领154、地。户型设计：二室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫等二十多种户型；面积108.83平方米两室、136.67平方三室、141.77平方三室、174.42平方四室等。价格水平：均价3200元/平方米周边配套：绿城广场、碧沙岗、金水河滨河公园、省图书馆、科技馆、博物馆；骨科医院、电力医院、碧波园超市、佳和家居、家世界；xx、测绘学院、工程学院、交通学校、经贸职业学院、五十七中、郑州二中、郑大附中、郑大附小、幸福路小学等。交通状况：49路、46路、44路、75路、901路、38路、201路、63路、82路、T5路、321路、59路、1路、216路等公交车。建材标准：地板采暖、外墙内保温、中空彩塑、155、智能化标准、地下室等等(十五)帝湖花园楼盘名称：帝湖花园具体位置：中原航海路与桐柏路交叉口 开发商：郑州布瑞克房地产开发有限公司占地面积：2070000平米建筑面积：2060000平米开盘时间：2005-12-14 绿化率：45%目前均价：2700 元/平方米开盘起价：2300 元/平方米 售楼电话：68627188、68627288、68627388 售楼地址：航海路与桐柏路交汇处帝湖花园售楼中心楼盘介绍：帝湖花园扼守西南门户，大楼盘、大气度多层住宅、小高层住宅、别墅、高层住宅组成，正在销售的帝湖王府是帝湖花园在第一阶段成功开发的基础上,推出的实现全方位升级、能够代表当今居住潮流的高层住宅项156、目。由8栋2833层的高层住宅、商务会所及地下车库组成，总建筑面积40万平方米，住宅建筑面积32万平方米，公建及配套面积8万平方米，总投资6亿元，建成后可容纳住户2200户，为7000多人提供优质住宅。 二、区域内地产供应产品特征1、经济适用房项目较多。江山书香名邸、帝湖花园等项目的开发基本上以低价位取胜，后期由于总体环境及区位优势等方面的提升，开始商品房的开发和销售，比如江山书香名邸开始以教育住宅为主题，而第三期则是商品房出售。2、地产项目销售均价比较低。随着亚星盛世家园、帝湖花园等几个少数大盘的开发及运营成功，本区域的地产销售均价开始提升，多层均价2540元/平方米；小高层均价3150元/157、平方米；商铺机临街商铺、底商销售均价在6000元/平方米；别墅类产品投放较少，忽略不计。3、出现一批以都市村庄改造而著称地产项目。此类项目基本上是以都市村庄的改造为原有，承诺房产证可以办理，销售均价比较低，在1800元/平方米左右。4、核心区域（项目地块）周边地产开发项目较少。产品供应多以多层住宅为主，小高层为辅的方式进行。5、写字楼项目比较缺乏。随着西南区域的升温，本区域地产呈现稳步增长势头，除了航海路与淮北街交叉口的亚新投资大厦、正在强势宣传的正商置业的写字楼外，还没有其它写字楼项目。三、区域市场内本地块的机会点分析1、地块交通优势地位带动人气效应。鞋城作为综合性的批发中心，辐射范围较为广158、泛；火车站等批发市场的从业人员的居住选择地基本上在本区域；京广路的拓宽以及火车站西广场的修建都将大大带动本区域的人流因素，从而催生地块价值提升；尤其是汽车客运总站的长途客流量的提升在郑州逐步作为旅游城市的条件下，将更加明显。2、本区域地产项目比较少。本区域由于处于成熟社区地位，尤其是属于原来铁路局家属区域，开发比较早，本地块的房地产项目投放，将起到石破天惊的效果。3、西南区的发展升级日益加速。西南绕城公路的建设、南水北调工程的郑州段等的开发建设，到路的拓宽区域市场的发展逐步升级，西南区的发展日益加速；为本区域的住宅消费、商用消费、商务消费提供了良好的发展平台。4、本区域投资型地产产品较少，基本159、上为自用型。由于本区域批发市场比较多温州商人、外地商人较多，在本区域内找不到可以投资的地产项目，大多数投资到了东区或者北区的投资兴地产产品，忽略了本区域的产品投资性能。比如小户型住宅、写字楼、临街商铺等的投资产品将会随着区域市场的升级而紧俏。第三节 本区域消费者市场分析一、消费者行为支撑因素分析购房区域选择因素 在对未来1-2年内买房区域优先的调查中，本区域（西南区域陇海铁路以南、京广铁路以西）内二七区成为购房者的首选，所占比例为48%；其次是郑东新区，所占比例为20%；再次是金水区、中原区、高新技术开发区和经济技术开发区、最后是惠济区。其所占比例详细如下：优先选择区域所占比例二七区48%中原160、区12%金水区15%郑东新区20%惠济区1%国家郑州高新技术开发区2%国家郑州经济技术开发区2%经济支出额因素 在对本区域每月家中经济支出额度的调查中，绝大多数家庭的每月家中经济支出额度在1000-1500元；其次为500-1000元；再次为1500-2000元；详细情况见下表：每月经济支出额度所占比例500元以下3%5001000元32%10001500元34%15002000元14%2000元以上16%收入余额流向因素 在对消费者收入余额流向的调查中，储蓄、教育、买房置业占据前三位，表明受中国经济体制以及文化观念的制约，人们把储蓄、教育的看重程度仍然排在首位，同样也暗示了购物的心理：即对于161、目前流行的超前消费的一种反驳。其它收入余额流向所占比例见下表：收入余额流向所占比例储蓄33%教育19%保险8%买房置业18%有价证券2%私家车4%旅游5%其它10%房地产物业类别选择 在对目标客户的调查访问中，消费者对纯住宅（普通多层、小高层、花园洋房、联排别墅、独立别墅）的需求量占据首位，所占比例为68%；其次是商住两用类住宅，所占比例为20%；再次为商铺，所占比例为9%；最后为写字楼，所占比例为3%。可见，纯住宅的需求量还是最大的，即消费者在住的需求上面的满足程度远远还没有能够达到。详细情况见下表：房地产物业类型所占比例纯住宅（普通多层、小高层、花园洋房、联排别墅、独立别墅）68%商住两用162、类住宅20%写字楼3%纯商铺9%二、纯住宅类消费者需求特点纯住宅类别需求特点 普通多层的需求量占据首位，其次为小高层住宅，由于本区域铁路局等家属院多有小高层住宅，所以小高层住宅需求明显偏高；再次是花园洋房、独立别墅和联排别墅等，具体情况见下表：纯住宅类型所占比例普通多层（5-7层，不带电梯）60%小高层住宅（8-15层，带电梯）30%花园洋房（4-5层）6%独立别墅3%联排别墅（2-4层）2%对现有住宅弊处的看法 从访问中可以看出，由于以往住宅在本区域内多为单位分房，面积较小、客厅布置不合理；楼间距窄，采光不太充足；物业管理不到位，感觉到不太安全；没有停车场，停车场管理混乱成为消费者反映对象，163、其它反映的问题主要是周边配套和建筑质量等问题。总之，面积小客厅小、采光不充足、没有停车场成为消费者最重视的问题。详细情况如下：对现有住宅看法所占比例还行，面积小、客厅小43%光线有点暗17%层高低，建筑质量差（裂缝、漏水、渗水）7%不太安全7%集资房，没有物业管理5%很好，教育不太方便4%没有停车场，停车管理混乱10%卧室布置不合理，不实用7%购房决策影响因素 在客户的购房过程中，户型设计的好与坏以及建筑质量是影响客户购房的关键性因素；其次是物业管理、地段及城市发展潜力、社区配套健全程度、周边配套和开发商实力及品牌知名度。详细见表格：购房决策影响因素所占比例地段以及城市发展潜力18%户型设计和164、建筑质量25%物业管理20%社区配套健全程度15%开发商实力及品牌知名度10%周边配套12%户型设计需求因素 三室两厅两卫、三室两厅一卫处于主导地位；其次为二室二厅一卫、二室一厅一卫、四室二厅二卫以及复式楼或别墅，详细排位如下：户型设计所占比例三室两厅一卫18%三室两厅二卫39%二室二厅一卫18%二室一厅一卫16%四室二厅二卫5%复式楼或别墅3%客户意向楼层需求 三楼、四楼仍是客户的主力需求，再次是二层、五层和一层；可见消费者受经济因素制约和对现代建筑质量的信任，正在逐步改变对楼层以往的偏见看法，其它情况见下表：楼层一层二层三层四层五层六层七-十层十层以上比例7%13%36%21%8%5%4%165、5%购买住宅用途需求 随着政府拉大框架，吸引大批外来人口入住郑州，人们对住宅的需求比例加大；而首次置业成为消费者的首选项目，其次是第二次置业，再次是给家人买或者投资及其它；详细见下表：购买住宅用途所占比例第一次置业，自己居住65%给自己的家人购买（老人或者孩子）12%第二次置业，改善居住环境19%进行投资2%其它用途2%户型面积需求 100-120平方米成为客户的首要需求，其次是80-100平方米，60-80平方米，120-140平方米等，详细情况见表格：户型面积所占比例60平方米以下3%60-80平方米11%80-100平方米25%100-120平方米41%120-140平方米10%140-166、160平方米6%160-180平方米2%180平方米以上1%意向平均单价 客户期望值纯住宅平均单价仍然停留在两年前的价格水平之上，1500-1800元/平方米占首位；其次为1800-2100元/平方米；再次为2100-2400元/平方米，其它见表格:意向平均单价所占比例1500-1800元/平方米43%1800-2100元/平方米26%2100-2400元/平方米16%2500-2800元/平方米6%2800-3000元/平方米9%意向总价需求 15-20万元/套是消费者愿意承受的住房总价；其次是20-25万元每套房子，其它情况见表格：意向总价范围所占比例10万元以下/套4%10万-15万元/167、套22%15万-20万元/套32%20万-25万元/套23%25万-30万元/套14%30万元以上/套4%建筑结构需求 平层和复式成为消费者需求的主流，详细见下表：建筑结构错层平层跃层复式所占比例5%69%6%20%户型设计需求 现代建筑风格进入内地之后，消费者对住宅产品的流行性接触很快，一些新的户型设计理念已经进入消费者的心目中，也少不了媒体的广泛宣传：大客厅小卧室打破了以往的住宅格局，同时将户型设计中的动静分区、干湿分离成为客户首选；大飘窗、阳台封闭、地下室车库储藏室、单元对讲门防盗门成为客户必须要有项目；一楼要有花园成为最好要有项目，可见人们的生活享受水平的提高。表格略。消费者交房标准需168、求 全毛坯房（没有进行任何装修）成为消费者的首选交房标准，占48%比例；普通标准装修（内墙粉刷、厨卫装修）占39%的比例；再次是厨卫完全装修其它是毛坯房，占7%比例；其它的占6%比例。表格略。消费者建筑风格需求 现代建筑风格成为消费者对住宅建筑风格的首选，简约，所占比例为62%；消费者比较理性，风格并不重要，关键在于适合居住，占比例13%；其它的是欧式风格、中国古典建筑风格、江南建筑风格等其它建筑风格等等。表格略。消费者周边配套需求 针对消费者周边配套需求我们从六个方面进行了论证调查，统计发现：在生活设施方面，菜市场、超市、大型百货、社区小卖部成为必须要有项目，中餐厅成为最好要有项目；在运动设169、施方面，乒乓球室、游泳池、健身房成为最好要有项目；在休闲娱乐类方面，老年人活动中心、儿童游乐场、图书室成为必须要有项目；在社区服务类方面，社区诊所、有线电视宽带网、停车场成为必须要有项目，其它小区接送专车、家政服务、临时儿童托管服务成为做好要有项目；教育设施方面，幼儿园、小学、中学是必须要有项目；在周边公共设施方面，公交车站、停车场、银行、邮局、医院被列入必须要有项目。消费者付款方式需求 本区域多为商户，选择一次性付清款项方式的消费者占相当多数，占50%比例；其次是工程分期付款（28%）和银行按揭（22%）。消费者贷款还款计划需求 首期交款由多到少排序依次是：30%、50%、20%、80%；首170、期款数量不超过金额由多到少排序依次是：10万元、5万元、12万元、15万元；月还款不超过金额由多到少排序依次是：1500元、800元、2000元、3000元。三、商住两用类住宅消费者特点临街商铺种类需求 经过调查发现，此区域潜在目标客户普遍对一层底商框架结构的商铺比较满意，支持率达55%；其次是对一、二层同时出售的底商框架结构比较热衷，支持率达45%。临街商铺面积需求 在对目标客户意向购买商铺面积的调查过程中发现，面积在2080平方米的商铺比较适合客户需求，所占比例为51%；其次是80150平方米的商铺，支持率为39%；详细情况见下表：意向购买商铺面积所占比例20平方米以下4%2080平方米5171、1%80150平方米39%150平方米以上6%被访问者现有商铺面积 从被访问者方面了解到，其作经营的商店面积集中在50100平方米左右，占比例43%；其次是50平方米以下，占比例35%；再次为100150平方米，占比例18%；其它面积状况见下表：商铺面积范围所占比例50平方米以下35%50100平方米43%100150平方米18%150200平方米2%200250平方米1%250平方米以上1%所经营商铺租金情况 所经营商铺租金水平主要集中在500元/月以上，其中500-1000元/月的商铺最多，所占比例39%；其次是1000-1500元/月的商铺，所占比例为19%；再次为2500-3500元/172、月的商铺，占比例为16%；其它情况见下表：租金水平所占比例500元/月以下0500-1000元/月39%1000-1500元/月19%1500-2000元/月9%2000-2500元/月11%2500-3500元月16%其它6%消费者眼中的商住两用类住宅 消费者普遍比较看好这类住宅，但是从需求结构上来看，主要是经商或者对经营投资较感兴趣的消费者对此比较热衷；普遍认为，商住两用类住宅，可以居住又可以经商，比较方便（占比例45%）；但是提出几个比较突出的问题：1、物业管理要到位，必须做到安全（16%）；2、要有停车场或者车库（15%）；3、投资此类住宅一定要有升值的空间（14%）；4、要严格业态划173、分、管理，尤其是有污染的行业（7%）；5、住宅是休息的地方，不应该经商（5%）。四、写字楼（酒店式公寓）购买写字楼用途需求 写字楼作为商务办公的必备场所，是城市高度商业化的产物，并且为城市和经济的发展起到了一定的推动作用；显然，在调查过程中发现目标客户购买写字楼的用途主要有两种一种是自己公司办公用，另外一种是进行投资。自己办公用和进行投资分别占50%的比重。本项目建写字楼或酒店式公寓的可行性 普遍认为，本区域地块紧邻批发重地鞋城和河南汽车总站，交通便利，客流量比较大，而且多为外地人，作写字楼肯定有市场，尤其是在本区域还没有此类产品的时候，所占比例为44%；另一观点，随着都市村庄改造工程的推进和174、郑州市火车站西广场的改造推进、京广路的拓宽、南水北调工程的绿化施工等等，本项目区位优势明显，作为郑州市老城区的CBD商业副中心，作写字楼和酒店式公寓有一定的市场，所占比例33%；反面观点认为，本区域紧邻汽车站和鞋城，交通拥挤、经常堵车，京广路路窄难走，不宜作写字楼、酒店式公寓等类产品，所占比例22%。综上，目标客户对于本区域间写字楼或者是酒店式公寓（商务用房）还是比较有认同感的。消费者对写字楼周边环境的要求 足够的人流、物流、商流成为写字楼周边环境要求的首要因素，所占比例为50%；其次是交通要极为方便，所占比例为25%；再次是金融、保险等各种商业配套要成熟以及要有大酒店、超级娱乐场所，所占比例175、分别是13%。详细情况见下表：周边环境要求所占比例金融、保险等各种商业配套要成熟13%要有大酒店、超级娱乐场所13%交通要极为方便25%足够的人流、物流、商流50%写字楼（酒店式公寓）楼层需求 13层-16层成为客户的首选；其次为1-6层、7-13层、20层以上，详细见表格：楼层需求所占比例16层22%1 cv713层11%1416层56%1720层020层以上11%写字楼（酒店式公寓）户型面积需求 本次调查显示，60-140平方米的面积需求最易于接受，占比例为44%；其次是140-160平方米的面积，占比例33%；再次是180平方米以上的面积需求，占22%；写字楼（酒店式公寓）关键因素 所处176、的地段和本地块的潜力是写字楼投资的关键，占比例为55%；其次是好的经营管理，占27%；再次是投资收益性。详细见下表：投资关键因素所占比例能够有所收益9%所处的地段和潜力55%好的经营管理27%自己应用无所谓9%本区域写字楼（酒店式公寓）建设的可行性 由调查显示，目标客户认为本区域属于黄金地段，建写字楼（酒店式公寓）很有市场，所占比例45%；其它普遍认为这样的举动有远见、有眼光，适合城市的发展。写字楼（酒店式公寓）内部配套需求 客户要求先后排序如下，完善的物业管理服务排在首位；其次是现代化的智能安防系统；再次为烟感报警、供暖、中央空调系统；最后是对建筑结构的要求，应当是完全框架结构可以自由分割。177、现有办公场所面积及租金 客户反馈情况可见，现有办公场所面积集中在50-150平方米之间；而租金集中再1500-2500元/月之间，其它租金水平在1500元以下。详细情况见下表：租金水平需求所占比例500元以下/月13%500-1000元/月13%1000-1500元/月13%1500-2000元/月25%2000-2500元/月25%五、纯商铺部分商铺购买关键性因素 地段、人流量成为商铺购买的最关键性因素；其次是商圈的构成，即商铺在不在商业中心区；另外，在未来发展最有潜力的地段、商户的集聚程度、经营的好坏、管理是否到位起到很关键的因素。详见下表：关键性因素所占比例是否在商业中心区27%地段、人178、流量40%自己经营得怎么样6%在未来发展最有潜力的地段16%商户的集聚程度10%将来管理的是否到位2%本项目地块商业性质评价 建一条商业步行街成为消费者的主要需求，再次是综合性的商场、临街底商、特色商铺等；但是必须符合商业、城市规划才行，见下面表格：商铺类型所占比例综合性商业步行街33%临街底商就不错了22%本地特色的综合商铺14%大型的综合性商场25%不适合商铺开发3%得符合政府的商业规划3%本项目商铺客户商铺面积需求 客户对商铺面积的需求集中在了2050平方米以及80120平方米，分别占比例39%和24%；其它主要集中在5080平方米，占14%比例；详细情况见下表：商铺面积需求所占比例20179、平方米以下14%2050平方米39%5080平方米14%80120平方米24%120150平方米2%200平方米以上8%购买商铺用途及楼层需求 本区域内由于商户众多，因此自己投资经营的比例（82%）远远大于其它区域的进行投资的比例（14%）；在楼层需求上，一层最热，占68%比重，其次是三层、二层和四层以上。商铺单价、总价水平承受范围 客户需求本区域商铺单价水平集中在3000-3500元/平方米；其次是3000元以下、36004500元/平方米，占比重4%；再次是51006000元/平方米的，占比例2%；其单价、总价承受水平如下：单价水平需求表单价需求水平所占比例3000元/平方米以下46%30180、00-3500元/平方米48%3600-4500元/平方米4%4600-5000元/平方米2%5100-6000元/平方米2%总价水平需求表总价需求范围所占比例15万元以下34%15万-20万元26%20万-25万元2%25万-30万元18%30万-50万元14%50万元以上8%商铺投资信心分析 在调研中发现，有无统一的经营谋略、区位影响因素、周边良好的商业氛围对商铺投资者信心起着举足轻重的作用；其次是统一的广告宣传、良好的物业管理服务、知名商业或者品牌的介入；最后是业态划分、资金的回收速度和硬件设施是否健全。项目经营业态品种需求分析 服装鞋帽、鞋类服装品牌专卖店、综合为鞋城商户客户服务的经营181、范围、建材灯饰古玩等经营排在前面；其次是饭店、银行证券、金融、进行店铺租赁；再次娱乐场所、宾馆旅店发廊等。现有商铺面积分析 消费者现有商铺面积集中在50平方米以下，其次为50-100平方米；再次为150平方米以上范围，其比例数据见下表：现有商铺面积所占比例50平方米以下60%50-100平方米24%100-150平方米13%150平方米以上2%现有商铺的租金水平分析 租金水平因为地段、位置的不同而有不同的变化，总体来说次区域租金水平不低；详细见下表：商铺租金水平所占比例500元以下/月12%500-1000元/月30%1000-1500元/月21%1500-2000元/月14%2000-250182、0元/月16%2500-3000元/月7%六、对xx项目片区的认识xx了解程度分析 经过问卷访问分析，xx在本区域内有很强的知名度，但是由于其地理位置有点偏、靠近铁路有32%的客户不知道、说不清xx的具体位置；说明其知名度在区域市民中存在设神秘感。xx印象分析 绝大多数被访问者知道xx属于军工企业、国家的、有钱；其次，觉得其很神秘，不太了解；再次知道其内部组成包括医院、713宾馆、三个学校；剩余即是了解到其是船舶制造、技术水平比较过关等方面的情况。xx附近安家舒适程度分析 绝大多数的消费者觉得在此区域安家比较合适，占58%；认为安家于此舒适度一般的占32%；非常合适于非常不合适的各占5%。本区183、域购房看重因素分析 在对看重因素进行调研中发现，排在第一位的是次区域紧邻鞋城，碧波园世纪联华商圈，商业氛围浓厚，购物方便；其次是本区域在汽车站旁边，航海路通往107国道和京珠高速，交通方便；再次是xx实力强，教育、医疗等配套比较成熟，又安全；最后两个是京广路拓宽、郑州火车站西入口的开放将来升值潜力较大以及京广路是通往新郑龙湖的必经之地，地段优势明显。目标客户对三地块建筑产品建议 通过问卷访问，了解到客户对于三块地的一些建议和意见，具体情况见下表：建议产品类型所占样本比例地块一地块二地块三普通多层住宅（5-7层）40%31%27%花园洋房（4-5层）3%4%2%联排别墅（2-4层）3%4%5%独184、立别墅2%2%3%小高层电梯住宅（8-15层）16%18%16%写字楼4%9%11%具有特色的商业街和商铺（中低档住宅，大众需要）19%（15%）（16%）休闲广场等综合场所能吸引人气（更高档楼盘）9%（4%）（5%）高档公寓或酒店（有自己特色，不同于别人）4%（16%）（16%）目标客户对本项目住宅配套建议 突出了绿化、硬件配套、物业管理、户型设计等因素，详细情况见下表：住宅配套建议所占比例应配有一层车库或储藏室12%小区绿化率要高18%学校、医院等配套教育12%社区内或周边商业配套到位9%物业管理要到位14%停车场、行车道与人流分开10%天然气、暖气、宽带要健全17%关键在于建筑质量，不能185、马虎8%713印象测试 受众对xx的第一印象是有实力的国有企业、军工企业；再次觉得xx领导能力强，有远见，有魄力；有一批高能力的管理层。详细见下表：xx印象测试内容所占样本比例有实力的国有企业34%厂区比较破，不知经济效益怎么样6%不太了解，可能是军工企业22%xx领导能力强，有远见，有魄力15%国有企业体制要活，不然没戏12%有一批高能力的管理层，现代化管理运作10%xx投资地产的感觉 目标客户对xx涉足地产或商业开发的信心比较充足，决定做地产更有实力，占比例27%；其次是必须由专业化的专业团队来运作，占比例20%；再次要注重国企的内涵与品牌塑造；其它情况见下表：713投资地产感觉所占样本比186、例有实力，做地产更有实力27%首次投入房地产，必须聘请专业化地产精英20%不太看好，造房子与造船不一样7%作为国企，更应注重企业内涵与品牌塑造14%企业的普遍现象，做大就涉足地产10%关键看企业领导有无兼容并蓄的魄力9%应当加强企业的专业化运作机制7%避免体制约束，解放思想，敢于挑战6%xx文化测试 现代科技的集成者，梦想的实现者是客户最认同文化；其次是军人特有的严谨与尊严；再次为船舶（或者军舰）；最后是在历史的阵痛中，正在努力的提升自己。详细见下表：713文化体现所占样本比例船舶（或军舰）27%军人特有的严谨与尊严30%在历史的阵痛中，正在努力地提升自己11%现代科技的集成者，梦想的实现者3187、2%七、项目周边三块地改造劣势体现通过调查验证，本项目周边三块地的改造存在以下劣势，主要表现在：（1） 政策性影响因素。鞋城、眼睛大世界、华中食品城、茶叶市场作为专业批发市场，有很强的辐射作用；但是，其有很强的政府政策影响作用，比如拆迁改造、土地性质不好变更等。（2） 商业竞争厉害。附近有强大的碧波商圈和庆丰农贸市场，会分流客户；同时，将来西服总厂沃尔玛的进驻、长江路与大学路加世界的进驻、大学路陇海路商业中心崛起等都会对零售商业以更大的打击；涉商要谨慎。(3)人流受限制。本地块紧邻汽车站，人流量较大但是驻足时间比较短，对形成商业氛围，有一定影响；再加上航海路车流较快，林荫不足，影响人流。(4)188、土地性质问题。xx土地作为国家划拨土地，产权上不太好处理，容易引起客户情绪，不利于销售和进行市场化运作，存在着一定的政策风险。第四节 项目定位项目定位说明依据xx城市规划设计研究院所作的中国船舶重工集团公司xx研究所所区改造规划和针对本项目的实地、综合性市场调研确定本项目的项目定位。本项目研究主要针对临街三地块的项目可行性研究，主要包括临政通路的地块一、航海路与新建路拐角的地块二、航海中路与京广南路的地块三共计41.43亩，占地面积27625平方米。各地块情况见下表：项目/分类编号地块总面积地块总占地备注地块一D-1A5350平方米8.02亩地块分编标准基准按照713项目所区改造规划图及现场实189、际勘查为标准。D-1B12168.75平方米18.25亩地块二D-2543.75平方米0.82亩地块三D-39562.5平方米14.34亩总计27625平方米41.43亩一、总体项目定位总体项目定位说明（1）项目地块一西段，即D-1A长方形地块，基本上在航海医院北侧，由于航海医院高度为2层，绝对高度不够高；而地块紧邻政通路，路北侧为航海农贸市场，具有一定的商业优势，此地块还包含航海医院大门；与航海医院形成良好的和谐关系的基础上，将此地块定位于二层框架商铺进行开发。（2）项目地块一东段，即D-1B长方形地块，基本上在小学北侧，紧邻政通路和京广南路，此地块接近碧沙岗商圈，同时又在鞋城北侧，交通顺畅190、，适合居住，将此地块定位于12层小高层住宅；同时，临近京广路部分定位于小户型，一层、二层为底商进行综合性开发；东门进行合理的修建和包装。（3）项目地块二，在xx西南角，对面位高层海逸名门，西侧紧邻规划中路段，路西为嵩山机械；由于此地块在所区内的公共服务区和工厂区南侧，而且航海路上从淮南街往东没有写字楼等综合办公场所，加上对面为汽车客运总站，因此将此地块定位于写字楼和综合性展厅，写字楼位于拐角处，临规划中路部分作为写字楼的商业裙楼，总为综合商业门面；接近大门部分作为展厅来利用。（4）项目地块三，即713宾馆往东到京广南路长方形地块，为住宅用地，本地块位于京广南路与航海中路交叉口，东侧为鞋城、南侧191、为汽车客运总站适宜居住，定位为普通多层住宅。总体项目定位详表项目/分类编号总面积总占地详细定位楼层结构地块一D-1A5350m28.02亩临街商铺2层框架D-1B12168.75m218.25亩小高层住宅，东侧为小户型12层框架地块二D-2543.75m20.82亩写字楼，裙楼为商铺、展厅14层框架地块三D-39562.5m214.34亩普通多层住宅6层砖混合计27625m241.43亩二、项目定位总纲本项目定位的目标主要是针对临街商业方面的土地，分为住宅部分、临街商铺部分、底商部分和写字楼部分四部分进行项目定位。总体项目定位理念1、 精密 “精密”体现为两种含义，一种是只研究所作为一著名的高192、科技机构所蕴含的精密工作方式；另一种是地块的改造、建筑是在可行性分析的基础上针对自身的目标客户的产品需求与市场最恰当的结合而形成具有本项目特色能够体现本项目总体改造规划的产品和产品组合。2、 绿色 可持续发展是目前城市建设与建筑设计中所遵循的一条基本理念，在本规划中贯彻绿色设计的概念是研究所未来高品质发展的需要。绿色设计具体可以体现为生态性、绿化的系统性以及建筑与场地设计的低能耗性。3、 共享 纵观国内外高科技园的发展历程以及未来的发展趋势可以看出，“高科技”+“高情感”是所有高科技企业和研究机构发展的突出特征：科技程越高，对员工生理、心理等方面的全方面关怀倾向性就越高。“高情感”要求研究机构193、在环境设计中应该尽可能为员工提供丰富多样的多层次共享交流空间，以增加人与人交流碰面的机会，使员工能够从繁杂的数据和冰冷的机器中暂时解脱出来，还原为一个真实的、作为生物个体的人，得到心理和生理上的解脱，从另外一种方面拓展研究人员的综合研究素质，从而进一步提高工作效率，因而“共享”应该成为本项目定位所遵循的一条基本理念。住宅部分项目定位及产品建议本次研究涉及住宅部分项目地块主要包括地块一的东侧，即D-1B地块，产品是12层小高层住宅；地块三，即D-3地块，产品为6层住宅。住宅的产品设计必须符合“精密、绿色、共享”定位理念所能体会出来的包括在外立面设计、楼层规整、户型设计、环境绿化与商业配合等方面的194、和谐统一。建筑结构D-3地块采取砖混结构，临街门面房采取砖混框支结构；楼层结构多采用平层，错层可以应用一部分；临街住宅商业采取一、二层底商的方式。户型设计户型设计方面，采用现代化的户型设计手法，改变以往单位盖房等方面的户型设计需求，适应市场需求进行户型设计。户型设计的因素比如大客厅小卧室、干湿分离、动静分区、大飘窗等要设计进去；户型面积100120平方的户型为主，其次是80100平方米的户型；户型结构上以三室两厅和二室二厅为主。户型结构设计配比需求和面积配比需求如下表：户型结构设计配比表户型结构所占比例户型设计配比三室两厅一卫18%三室两厅一卫：三室两厅二卫：二室二厅一卫：四室二厅二卫：五室以195、上=18：25：18：16：5：3三室两厅二卫25%二室二厅一卫18%二室一厅一卫16%四室二厅二卫5%五室以上3%户型面积设计配比表（单位：平方米）范围60以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180以上比例3%11%25%41%10%6%2%1%配比60以下：60-80：80-100：100：120：120-140：140-160：160-180：180以上=3：11：25：41：10：6：2：1特别说明：地块一中的D-1B部分专门做一个小户型（4080平方米）酒店式公寓小高层住宅，以满足外地客商如温州人等临时租住的要求。目标客户来源二七商圈尤其196、是碧波园商圈的潜在购房客户、各大批发商市场的商户和工作人员、来郑务工者、xx内部员工、xx内部员工家属或朋友等。临街商铺部分项目定位及产品建议本次研究涉及临街商铺部分的地块为地块一西侧，即D-1A地块，产品设计层数为2层，结构为框架结构；地块而大门西侧的商铺（展厅），设计层数为3层，建筑形式和风格进行创意突出。在符合项目总体改造定位理念“精密、绿色、共享”的理念下，使得企业内部的文化与外围的市场气氛做到恰当的结合。商铺面积客户需求商铺面积集中在20-120平方米之间，其中本区域20-50平方米的最多，其次是80-120平方米的商铺，考虑到商铺的自由分割等因素，小间的面积应该以此为准。客户商铺面197、积需求如下：商铺面积需求表商铺面积20以下20-5050-8080-120120-150150以上所占比例14%39%14%24%2%8%面积配比20以下：20-50：50-80：80-120：120-150：150以上=14：39：14：24：2：8经营方向临街京广路一侧主要是以鞋类品牌专卖店、服装专卖店为主，其次以综合为鞋城、汽车总站司机和客户提供服务的经营，比如饭店、银行、超市、鞋类加工修补、外延产品经营等；临政通路商铺主要以学生用品、生活用品、服装、医药机构、饭店等产品进行经营；临近新修路部分以咖啡店、办公用品、卖场等方面的经营；同时为xx产品提供展示机会。目标客户来源鞋城商户、本区域198、或者本市范围内对鞋业经营感兴趣的客户；外来温州人等投资主体客户；古玩城、建材市场、灯饰城等商户以及xx内部职工及其家人朋友等等；零售主体，如思达、九头崖等。底商部分项目定位及产品建议本次研究涉及底商部分的地块主要是地块一东侧的小高层和地块三的多层住宅以及写字楼下面的裙楼；底商要充分考虑到对居住客户的方便需求的满足同时，必须以居民的健康为前提，因此底商的业态划分和经营内容要有所要求，比如减少噪音、空气污染等等。在符合项目总体改造定位理念“精密、绿色、共享”的理念下，使得住宅所能体现出来的精神与底商氛围达到恰当的结合。底商面积底商面积主要集中在80-160平方米，因此，底商建筑结构应当以框架结构，199、使得面积能够达到自由分割的效果；最为集中的是100-120平方米，设计底商楼层为1-2层，采用框架结构。确定底商每间（一、二层）面积为160平方左右，其它详见面积需求表如下：底商面积需求表（平方米）范围60以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180以上比例5%11%15%30%16%11%8%4%配比60以下：60-80：80-100：100-120：120-140：140-160：160-180：180以上=5：11：15：30：16：11：8：4经营方向临街京广路一侧主要是以鞋类品牌专卖店、服装专卖店为主，其次以综合为鞋城、汽车总站司机和客户提200、供服务的经营，比如饭店、银行、超市、鞋类加工修补、外延产品经营等；临政通路商铺主要以学生用品、生活用品、服装、医药机构、饭店等产品进行经营；临近新修路部分以咖啡店、办公用品、卖场等方面的经营；同时为xx产品提供展示机会；临近航海路以物流、印刷、家居用品、等作为经营内容；所有经营内容必须经过统一的管理，不能对三楼以上住户造成影响为基准。目标客户来源华中食品城、万客来、眼镜大世界以及其它方面商户；二七商圈内部对本区域认可的投资者、郑州市区范围内对鞋城周边感兴趣的投资经营者；xx内部职工以及职工关系介绍人群，外地到郑州经商者等等。写字楼部分项目定位及产品建议写字楼部分在项目地块二，即D-2地块，航海201、路作为通顺之路，写字楼较少，主要有亚新投资大厦等，新开楼盘有金色港湾的蓝钻，总体上航海路上写字楼稀缺，本区域批发商集中，代理商、本区域中小企业、公司办公地方紧缺，加之京广路的拓宽、大学路附近商圈的崛起，本区域写字楼具有很大优势。设计层数为14层，通过写字楼与xx办公楼、大门形成一种烘托气氛。写字楼面积客户需求写字楼面积集中在50-120平方米，对写字楼的面积设计上因为建筑结构为框架结构，基本单位应以110平方为基准进行面积设计；外立面要充分能表现出写字楼本身应当具备的高雅、高贵的气氛以及气质与xx的工厂区及办公大楼相辉映。特别要注意停车场或者地下停车场的设计恰当，停车位够用；裙楼以应当与大门西202、侧展厅进行外立面、色彩的创意搭配；客户写字楼面积需求表如下：写字楼面积需求表（单位：平方米）面积60-8080-100100-120120-140140-160160以上比例11%11%11%11%33%22%配比60-80：80-100：100-120：120-140：140-160：160以上=11：11：11：11：33：22目标客户来源中小公司、成长型公司、鞋城、食品城、茶叶市场、灯饰城等厂家、代理商以及外地从新密、登封、禹州等过来的外地公司综合办公用。第四章项目规划设计分析及工程建设方案第一节 总体项目规划设计分析规划设计目标在建构“结构合理、功能完善、景观独特、环境宜人”的现代化新203、型高科技园区的规划目标中，针对临街商业的开发做到适销对路和可持续发展经营的设计理念。总体规划结构总体规划结构可以概括为：五大区域、四条轴线、六大节点、一系列主题花园。五大区域：东部生活区、西部的工厂区域教育区（xx713分校）、中部的办公科研实验楼综合区和公共服务区。四条轴线：办公科研试验综合区东西两侧的主要道路轴线、南北贯穿生活区的主干道轴线、所区中部的东西向主干道轴线。六大节点：新建筑办公楼周边环境（包括办公室主入口）节点、新建办公楼东侧依托水泵房形成的绿化空间节点、新建筑办公楼西侧依托原有锅炉房和变电站原址上面形成的绿化节点、生活区中心绿地节点、试验楼周边环境节点、新生活区出入口节点。一204、系列主题花园：在建筑之间的空隙地带、在主要建筑入口区域、在庭院里面等区域通过精致的环境设计形成一系列风格各异、主题多样的小型花园。用地功能规划用地功能调整主要内容如下：1、 在靠近城市道路的区域，提高土地的开发强度，再用地功能方面突出商业、科技成果应用、综合办公等“三产”服务功能的分量，增加土地的利用效率，盘活土地资源。2、 在研究所的内部区域，增加绿化与公共活动空间的数量和质量，增加土地利用的集约性。3、 在生活区，逐步减少建筑的密度，增加绿地和公共空间的数量。4、 在办公科研区，增加公共服务性建筑的种类和数量，如学术交流中心、综合服务楼、地下停车场、自行车停车场等设施。5、 重视空间的立体205、化建设。充分利用地下空间，设置地下停车库、设备机房、仓储用房等，上部形成绿化交往空间。6、 对xx713分校的用地结构进行进一步优化，主要包括合理进行功能分区、增大土地的利用强度、建筑与环境的一体化建设等方面。道路系统规划研究所目前的道路系统保持了研究所建立的基本格局，以现在为横平竖直的古典样式，这种路的格局有很多优点，比如说骨架清晰明了、利于人们行走时辨别方向、便于建筑布置等等，因而，本规划认为大的道路骨架基本上不变，在今后的发展完善过程中研究所道路的优化和调整的中心应放在细微层次上面。建筑高度规划整齐有序的空间格局是一个高科技研究所不可或缺的组成部分，因而，在现状调查的基础之上，考虑到今后206、的长远发展以及研究所用第的不同位置、以及外围的交通、建筑、环境条件，制定一个合理的高度分区规划对于研究所未来整体形象非常关键。整个研究所的高度格局由高到低可以分为四个层次：1、临近航海中路包括新建主办公楼在内的“高层建筑区”，规划高度在13层以上。这是研究所未来高度最高的区域，对于此区域之所以进行如此高度规定，一来可以与大尺度的航海路进行配合，二来可以增加研究所黄金地段的土地开发强度，第三还可以形成研究所良好的形象。2、临近京广南路的“中高层建筑区”，此区域规划建筑高度仅次于航海中路临街区域，规划高度控制在7-12层。属于研究所的第二级高度区，建筑类型主要为住宅。3、沿研究所西北-东南方向，有207、规划调整后的xxxx分校、科研楼、新建筑办公楼东侧的多层住宅构成的“多层建筑区”，规划建筑高度控制在4-6层，属于研究所的第三级高度区。4、有工厂区、试验车间、新建办公楼东侧公共绿地、以及老办公楼、航海医院、职工俱乐部、足球场等构成的“低层建筑区”，属于研究所的第四高度区，也是研究所中最接近人的尺度的区域。以上四种高度控制区共同形成疏密有致、高低错落的高度格局，也为研究所内、外部步转景移的景观体验提供了基础条件。建筑色彩规划根据色彩学原理，色彩与人的心理、情绪有着密切的互动关系，色彩的冷暖、色彩的浓淡、色相等都对人的心理会带来不同的影响，色彩感觉与文化特征密切相关，不同的文化背景对立统一中色彩208、的心理感应往往大相径庭。一般来说，红、黄、橙等暖色，会使人感到温暖、热情、奔放和活力，而滥、自、绿色属于冷色系，给人的感觉是沉静、清爽、淡雅，黑色与白色属于中性色，适于和任何颜色搭配，其中黑色往往代表沉闷、神秘，往往和权利联系在一起。根据色彩学与环境心理学的相关研究经验，对于建筑环境来说，不同类型的建筑、不同类型的空间往往要求不同的主色调来协调氛围，对于居住建筑和居住区，主色调适宜选择暖色，可以给居住其中的人一种温馨的感觉和温暖的氛围；对于商业区，由于商业活动的独特要求，往往采用暖色为主的夸张、强烈对比、鲜艳色彩，以激发人的购物欲、渲染商业氛围；对于生产性建筑和工业区，主色调适于选择冷色，可以209、使员工在工作中沉着冷静，全力以赴；对于办公区冷色、暖色均可以选择。新建办公主楼外墙选用的是红色面砖，由于其体量、高度在研究所内处于统帅地位，因而，对周边建筑色彩的选用会带来直接影响。综上，本规划确定如下色彩策略。1、 整个研究所按照不同的功能分区制定三种主色调：红色调、黄色调、灰色调。具体来讲：办公/科研/教学区以红色为主色调、生活区以淡黄作为主色调，生产区以灰色作为主色调，红色与黄色属于暖色、色相环上距离较近，容易彼此协调，灰色为中性色并置并不突兀，三者可以构成一个协调而又有变化的整体。2、 在主色调的统一背景下，应该在局部重点部位（如窗套、檐口、色带、线脚等）加入活跃色形成一定的色彩对比，210、本规划区确定以白色作为活跃色，白色与红、黄、灰色均能够和谐搭配、并且容易从背景色中凸显出来。3、 在建筑的勒脚部位以及坡屋顶，适宜采用灰色，避免雨水对墙体颜色的侵蚀，灰色坡屋顶与墙体也很容易形成视觉上的层次感，同时与郑州多风沙的气候条件相适应。4、 临街建筑应当考虑相邻建筑之间色彩的呼应关系，以形成统一的节奏和韵律。5、 铺地的色彩选择逐步向彩色系列转变，尤其是主要道路两侧人行道铺面，逐步从现在的灰色向蓝、红、绿色转变，或者是几种色彩的叠合，使在上面的步行成为斑斓的色彩之旅、形成一种享受。6、 对于所区中的小品性建筑，由于其体量较小，建筑形式多样，其色彩选用比较自由，可以不受上述主色调的规定所211、支配。基础设施规划基础设施规划不是本项研究的主要内容，详细规划可由专门的施政设计单位进行设计，在本次规划中，仅提供若干基本的控制原则，使之与用地、道路、绿化、建筑等相互配合。按照郑州市相关管理规定，结合研究所自身发展的具体考虑，基础设施改造主要策略如下：1、 给排水系统主要依托现有的给排水体系，并在现有给排水机制上进一步完善，主要内容在于对排水系统的进一步优化方面。2、 电气改造设计重点放在电气线路的更新、照明设施的强化、以及室外照明方式的进一步完善方面，同时结合研究所未来的发展，估算研究所的未来用电负荷量，对变电设施进行相应的更新。3、 逐步改变现有的供暖方式，采用城市集中供热采暖模式，更新212、现有的供暖管道，新建城市集中供热交换站，停止现有锅炉房的运作。4、 对水泵房、变电站、配电室等基础设施用房进行景观方面的整治设计，并在其周边增加绿化种植，并以此为依托，逐步形成风格各异的主题花园，使基础设施用房成为花园里的景观。第二节 项目工程建设方案一、总体项目建设方案总体项目建设说明1、项目地块一西段，即D-1A长方形地块，基本上在航海医院北侧，由于航海医院高度为2层，绝对高度不够高；而地块紧邻政通路，路北侧为航海农贸市场，具有一定的商业优势，此地块还包含航海医院大门；与航海医院形成良好的和谐关系的基础上，将此地块定位于二层框架商铺进行开发。2、项目地块一东段，即D-1B长方形地块，基本上213、在小学北侧，紧邻政通路和京广南路，此地块接近碧沙岗商圈，同时又在鞋城北侧，交通顺畅，适合居住，将此地块定位于12层小高层住宅；同时，临近京广路部分定位于小户型，一层、二层为底商进行综合性开发；东门进行合理的修建和包装。3、项目地块二，在xx西南角，对面位高层海逸名门，西侧紧邻规划中路段，路西为嵩山机械；由于此地块在所区内的公共服务区和工厂区南侧，而且航海路上从淮南街往东没有写字楼等综合办公场所，加上对面为汽车客运总站，因此将此地块定位于写字楼和综合性展厅，写字楼位于拐角处，临规划中路部分作为写字楼的商业裙楼，总为综合商业门面；接近大门部分作为展厅来利用。4、项目地块三，即713宾馆往东到京广南214、路长方形地块，为住宅用地，本地块位于京广南路与航海中路交叉口，东侧为鞋城、南侧为汽车客运总站适宜居住，定位为普通多层住宅。（总体项目建设指标详表见下页）二、环境与景观规划针对研究所目前环境景观方面存在的主要问题，本规划进行富有针对性的研究，提供了切实可行的规划对策，环境与景观规划主要包括以下内容：1、 努力提升现有绿化的景观质量和功能利用率；2、 努力打造“三竖一横”四条林荫大道；3、 对建筑风格与色彩进行合理的控制与引导，使之整齐有序；4、 对研究所内不同功能区之间的围墙进行景观型改造，使之功能性与景观性合一；5、 充分利用建筑之间的空间，进行有针对性地景观设计，形成丰富多样的绿化空间，每一215、处绿化都有自己的主题，使之具有较强的可识别性；6、 完善主要道路两侧的人行道的环境舒适度和景观质量，使之环境宜人；7、 对于研究所主要部位进行详细的环境设计，使之具有强烈的标志性，并为整体景观质量的提升提供支持；8、 增加室外环境中为人们休闲提供支持的设施，比如座凳、休息廊、凉亭等等。总体项目建设指标详表地块分类地块一地块二地块三合计地块编号D-1AD-1BD-2D-3占地总面积5350m212168.75m2543.75m29562.5m227625m2总占地亩数8.02亩18.25亩0.82亩14.34亩41.43亩建筑类型临街商铺小高层住宅写字楼及裙房多层住宅楼层设计2层12层14层6层216、建筑结构框架框架框架砖混总建筑面积9630m226771.25m24893.75m212622.5m253917.5m2容积率1.82.291.32限制高度10米30米40米20米综合容积率1.95简要说明由于本地块属于所区改造项目，所区原有绿化、厂房等都考虑到绿化等相关因素；道路已经划定不好更改，所以容积率的设定按照总体建筑需要进行；其它严格按照建筑设计实施规范进行。三、道路形式及场地排雨水整个园区道路形式采用城市型道路，暗管排水方式。路面结构采用双面坡水泥砼路面。道路宽度及转弯半径应符合有关规范要求，最大纵坡为0.5%，竖向设计呈平坡式布置形式，排雨水横坡不小于5，雨水经过道路暗管汇集后排217、入园区外城市道路雨水管网中。四、工程建筑消防（1）防火分区根据建筑设计防火规范，本区域的建筑耐火等级为二级，二级耐火等级建筑物防火分区每层最大允许建筑面积2500平方米。建筑物各层面积均未超出这个面积范围，可按一个防火分区设置，每个分区至少设两个安全出口。（2）安全疏散建筑物内安全疏散距离，安全出口宽度、数量，走道和楼梯宽度均根据建筑设计防火规范执行，疏散门开向疏散方向，一层楼梯间均能直通室外。五、结构设计（一）分类结构设计地块中的编号为D-1A、D-1B和D-2分别作为二层商铺、小高层住宅和写字楼及裙房，其主体结构为现浇混凝土框架结构。现浇楼板，垂直荷载有框架体系承担，基础采用混凝土独立基础218、。钢筋砼结构体系应考虑房屋内部的空间要求和所受载荷的性质及大小，竖向荷载要求结构有足够的抗压能力，水平荷载则要求结构有足够的抗弯、抗剪强度及刚度。地块编号为D-3建筑主体结构为普通砖混结构。砌体房屋应优先布置为横墙或纵墙共同承重的方案。在满足建筑功能要求的同时，应力求体型简单，受力明确，便于施工。房屋各层结构布置力求一致，横墙的布置和间距以及房屋总高度满足建筑设计抗震标准设防7度的要求；为防止和减轻由于温度变化和墙体干缩变形引起的墙体竖向裂缝，应在墙体温度和收缩变形引起应力集中部位设置温度缝，并应设置层层圈梁以免地基不均匀沉降或较大震动荷载引起墙体开裂。基础可考虑采用筏式基础。（二）抗震设计及219、荷载取值1、本区域建筑的重要性类别为乙类，抗震设防烈度为度。2、本区域建筑物楼面均布荷载2.0KN/m2。3、上人屋面或荷载2.0KN/m2，不上人屋面或荷载0.5KN/m2。4、结构材料砼强度等级 C30钢筋 HPB235 fy=210 KN/m2 HRB335 fy=300 KN/m2墙体防潮层以下采用240厚机制红砖墙，防潮层以上采用240厚空心粘土砖砌筑，局部为120厚加气砼砌块。六、公用工程（1）供水本项目用水可考虑由市政供水设施统一供给，其水质、水量均能满足要求。主要用水为日常生活用水和绿化用水。按照入住人口4500人计算，初步计算日用水量为923.03T，最大小时用水量为297.220、01T。713研究所给水系统由市政自来水管网直接供水同时所区内有深度矿泉水井一眼。生活用水室外可考虑采用PE管或球墨铸铁管，室内采用PPR管。消防水源可由自来水管网供给。室内消防栓用水量：15L/S；火灾延续时间：2h。消火栓给水系统可考虑由自来水给水管网、室内环状消火栓给水管网组成。在楼内适当位置设普通手提灭火器。（2）排水本项目排水量按照日用水量（除绿化用水）的75%，初步计算日排水量为273m3。最大小时排水量为72m3。排水系统拟采用雨污分流制。生活污水及卫生间排水采用污废合流，室内污水排出室外后，先经化粪池初步处理后，再排入附近沟渠，最终排入市政污水管网。屋面雨水采用有组织排水，有屋221、面排水系统排入附近沟渠。（3）、供电本项目供电以市政10KV供电线路为电源，供电为二类负荷，供电电压380V/220V，三相，50Hz。按照预计的建筑面积，初步计算用电容量为9422.7KW，建议在配电室设置4台2500KVA变压器和配电设施，即可满足项目运营期用电需求。（4）采暖、空调及通风xx临街项目改造建筑室内采用380V柜式空调器，每个房间后部靠外窗处设空调负荷箱一个，写字楼及展厅采用220V分体空调器。楼梯间设可开启外窗，自然通风。卫生间设排气扇。（5）燃气工程根据城市燃气设计规范规定，燃气负荷指标为0.2-0.3m3/人日。本项目根据游客以及入住人数初步估计天然气负荷为:Q=450222、00.25=1125m3/日。（按4500人计算）。在所区天然气入口处设用户调压箱，天然气管道使用无缝钢管，楼内敷设在管道井内，室外直埋敷设。满足流量和压力要求。（6）弱电可根据使用数量及需要楼内设置电话系统；在房间内舍公用电视插座及宽带接口，满足网络设置的需要。考虑在建筑物内分别安装火灾自动报警系统、消防栓给水系统，以满足消防的需要。（7）防雷与接地保护系统本项目建筑按三类防雷设计。屋顶设避雷带，利用柱中通长主筋作引下线，利用基础钢筋作接地装置，要求接地电阻不大于1欧姆。采用TN-C-S系统电源进线处作接地。进线以后的各级配电线路均加一根与零线同型号、规格的导线做PE线。七、环境保护方面（一223、）设计标准1、河南省建设项目环境保护条例；2、环境空气质量标准（GB3095-1996）；3、城市区域环境噪生标准（GB3096-93）；4、污水综合排放标准(GB8978-1996)；5、地表水环境质量标准（GHZB-1999）；6、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）。（二）环境现状项目位于郑州市西南区京广路与航海路交汇，本区域的环境、空气地表水、地下水、声环境、生态质量优良，符合建设要求。（三）施工期对环境影响及治理措施（1）噪声施工期间施工机械及运输车辆等会产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采用的噪声防治措施有：限制高噪声施工季节和时间；对施工机械进行润滑224、和保养。施工噪声应符合建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）规定。（2）污水施工地的生活污水、施工中开挖的土方和堆放的建筑材料被雨水冲刷会形成废水。各类施工人员会产生生活污水。施工地生活污水经过化粪池处理后，集中排入市政排污管网。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取维护和遮盖等措施防止流失，或由专人负责定期清运。（3）大气影响建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。可采取将运输车辆车厢密闭，定期清扫施工场地及运输路面上散落的土、石方，定期洒水的防治措施。（4）废弃物影响施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料会产生固体废弃物。经集中收集后全部运至城市垃圾处理厂妥善堆放，以减少对225、环境的影响。八、运营期对环境影响及治理措施（1）污染源本项目产生的废水主要为工作人员、学生及游客产生的生活污水，以及餐厅食堂产生的废水，固体废弃物主要为上述人员产生的生活垃圾，主要噪声源为交通噪声。（2）治理措施废水经化粪池处理后可达标排放；生活垃圾定期清运至城市垃圾站；餐厅食堂安装油烟净化设备，减少油烟排放量；噪声可采取增加与噪音源的距离，设绿化带、广场、围墙，密闭门窗，贴吸音材料等措施，达到降噪的目的。九、节能、节水（一）必要性能源和水资源是社会生产发展的基础。节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消费指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它226、是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。所以，建议本项目建设采用新设计技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源的消耗。（二）节能措施（1）采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。（2）给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。（3）建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。（4）在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节所耗用的能量。楼房屋面设隔热层，其维护结构也考虑保温。在保证冬季室内热环境、改善夏季227、热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位面积的能耗，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。（5）建筑设计中尽可能利用可持续发展能源，如室外路灯尽可能采用太阳能，雨水应回收利用等。（6）采用合理的建筑体型机窗墙类型，推广保温隔热层性能好的维护结构，考虑采用墙体节能施工措施，围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准采暖通风与空气调节设计规范（GBJ19-87）和现行行业标准民用建筑节能设计标准（GBJ26-95）的规定。（7）采用节能型设备。合理选择用电设备的型号和台数，布置合理，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使单机与负荷相适应，防止轻载或过载，节约能源228、。（三）节水措施（1）应采用节水型设备和器具。如采用自闭式冲水阀门等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。（2）供水系统采去防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。（四）能源管理建立单位能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。第三节 规划设计的可行性分析一、项目总体规划详表总体项目规划详表地块分类地块一地块二地块三合计地块编号D-1AD-1BD-2D-3占地总面积5350m212168.75m2543.75m29562.5m227625m2总占地亩数8.02亩18.25229、亩0.82亩14.34亩41.43亩建筑类型临街商铺小高层住宅写字楼及裙房多层住宅楼层设计2层12层14层6层建筑结构框架框架框架砖混总建筑面积9630m226771.25m24893.75m212622.5m253917.5m2容积率1.82.291.32绿化率25%34%28%38%限制高度10米30米40米20米综合容积率1.95简要说明由于本地块属于所区改造项目，所区原有绿化、厂房等都考虑到绿化等相关因素；道路已经划定不好更改，所以容积率的设定按照总体建筑需要进行；其它严格按照建筑设计实施规范进行。综合指标说明：1、 总占地面积为27625平方米（41.43亩）；净用地面积18992.230、2平方米；绿化面积8632.8平方米；道路面积因为只有航海医院入口，其它都在道路以内，故忽略不计。2、住宅建筑总面积为39393.75平方米；商铺面积为9630平方米；写字楼及裙楼建筑面积为4893.75平方米。3、容积率指标：D-1A地块容积率为1.8；D-1B地块容积率为2.2；D-2地块容积率为9；D-3地块容积率为1.32；综合而得出本项目三个地块的综合容积率为1.95。4、控制高度上来讲，D-1A地块商铺建筑控高为10米；D-1B地块小高层控制高度为30米；D-2写字楼及裙房控制高度为40米；D-3普通多层住宅的控制高度为20米。总体项目规划说明（1）项目地块一西段，即D-1A长方形231、地块，基本上在航海医院北侧，由于航海医院高度为2层，绝对高度不够高；而地块紧邻政通路，路北侧为航海农贸市场，具有一定的商业优势，此地块还包含航海医院大门；与航海医院形成良好的和谐关系的基础上，将此地块定位于二层框架商铺进行开发。（2）项目地块一东段，即D-1B长方形地块，基本上在小学北侧，紧邻政通路和京广南路，此地块接近碧沙岗商圈，同时又在鞋城北侧，交通顺畅，适合居住，将此地块定位于12层小高层住宅；同时，临近京广路部分定位于小户型，一层、二层为底商进行综合性开发；东门进行合理的修建和包装。（3）项目地块二，在xx西南角，对面位高层海逸名门，西侧紧邻规划中路段，路西为嵩山机械；由于此地块在所区232、内的公共服务区和工厂区南侧，而且航海路上从淮南街往东没有写字楼等综合办公场所，加上对面为汽车客运总站，因此将此地块定位于写字楼和综合性展厅，写字楼位于拐角处，临规划中路部分作为写字楼的商业裙楼，总为综合商业门面；接近大门部分作为展厅来利用。（4）项目地块三，即713宾馆往东到京广南路长方形地块，为住宅用地，本地块位于京广南路与航海中路交叉口，东侧为鞋城、南侧为汽车客运总站适宜居住，定位为普通多层住宅。二、规划设计的可行性分析既定建筑指标下的产品类型和特征既定指标（参照总体规划详表）下的产品类型和特征及转化为现实产品的可行性分析，针对地块一，我们分为两个分类，即地块一的西侧，地块编号为D-1A地233、块，在航海医院北侧地块，由于医院高度楼层为两层，临街以两层框架商铺为产品设计需求，从地块指标来看，地块南侧近邻医院北侧东西通道，进深设计按照9米进行设计，容积率为1.8，符合产品设计要求，北侧为政通路。地块一东侧，地块编号为D-1B地块，在政通路与京广路交叉口，南北宽度为84米，涉及了区内住宅的原有停车场和临街（政通路）商铺，涉及产品类型为两栋或者三栋小高层，楼层规划为12层，限制高度为30米，符合常规建筑设计要求，容积率为2.2，采光个方面都能够达标，其中临近京广路的小高层建议为小户型投资产品类型进行开发。地块二，即编号为D-2地块，紧邻航海路，东侧为xx主大门，西侧为规划中的道路，由于地块234、北侧近邻所区内东西道路第一条道路，往北为xxxx分校以及所区内工厂车间的位置，此处进行写字楼高层项目开发是可行的，同时与大尺度的航海路相匹配，达到统一的效果，设计容积率为9，符合产品既定规划设计目标。地块三，即编号为D-3地块，属于所区生活区，由于原来的楼宇建筑年代比较早，考虑的主要是更新以及对原来的环境进行优化，地块面积较大，考虑到住宅西侧的基础设施等方面的建设，设计容积率为1.32，符合国家规范多层容积率要求，能够达到与小区环境及xx整体改造的良性统一。容积率变化为产品设计概念、产品的类型和特性的影响本次规划中的关于三块土地的容积率设计，是在同类型参照的情况下，针对xx所区改造地块的长度、235、宽度以及建筑产品有可能对采光、楼间距等方面的综合考虑而进行的，同时有很大一部分是在保证与xx所区整体素质相一致的情况下考虑到项目开发的盈利情况而进行设计的，因此容积率的变化有可能影响既定设计思路的对产品最终的形态表现。土地本身特征对产品设计的影响和考虑由于本区域地块是属于所区改造项目，不是新开发地块，原来的包括通讯、供暖、供水、排水系统以及矿泉水供应系统及管道都已成型，基本上是按照沿主、次干道进行的策略，而三块地都不包括原有的道路系统，或者说都在原有定位的道路系统之外，因此各种能够管道只需要在大门、楼体占压部分稍微变动，不影响原来的供电、供暖、供气、给排水系统；地上部分主要涉及的临政通路的临街236、商店拆迁问题和临航海路住宅的拆迁为题，由于多为砖混结构，现浇地基不多，拆迁不会太困难；可以请专业的拆迁公司进行拆迁；地块三属于废弃地块，比较好处理。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑本区域在交通核心地位区域，南侧为航海路，交通大动脉，北侧为政通路，东侧为京广南路，本区域属于批发、物流、交通综合区域；鞋城、华中食品城、茶叶市场、万客来、金泰成灯饰广场、世纪联华碧波园超市等；受火车站商圈的影响以及本区域多为铁路局家属或所辖地块，铁路文化以及商业文化比较浓厚；因此本地块产品设计，在突出xx自身文化的同时，融进周边商业的文化氛围之中，才能够相得益彰。周边市政工程配套及周边配套设施对产品的影响237、和考虑京广路的拓宽有可能影响到xx东侧原有商铺的进深缩短，与北头的垃圾中转站相平行，因此产品设计要考虑仅这一点，同时由于鞋城改造工程、火车站西广场的修建、郑州西服总厂的改造及沃尔玛的有可能入住，都将对产品的类型以及将来的客流控制、产品、经营范围定位有着良好的的借鉴和借势作用。因此产品要结合商业化和综合商业化的考虑，利用此重大契机，把握好地块升值的良好氛围，突出产品特点。市场分析结果对产品设计的影响和考虑本次市场定位以及产品设计定位和规划实在对市场详细分析包括宏观市场和微观市场分析综合的基础之上得出的产品设计及规划理念以及产品户型设计、楼层设计、结构设计等方面的综合产品定位；因此，产品设计符合消238、费者（目标消费者或者潜在目标消费者）对产品的需求考虑，而相对于周边的商铺类、写字楼类、住宅类产品，本产品有着自己的独特区位优势和产品特点，能够很好的把握市场的契机。详细参考市场分析部分。第六部分项目开发第一节 土地升值潜力评估一、市场供给趋势（1）房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，房地产开发产业的利润比较高，吸引过多商家进入，小规模公司在调整后，加之地产商之间实力的竞争，规模优势、品牌优势成为企业赢得竞争的关键。（2）房地产供给将向多元化方向发展。配合以前住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。即面向高端的商品房，面向中低收入的经济适用房以及面向贫困阶层的低租239、金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。（3）商品住宅价格将稳中有降。商品住宅市场供过于求，依照供求规律，商品住宅价格应下降以刺激需求。二、市场需求预测2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住宅需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加。大量危旧房改造以及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房满意率上不超过20%，约有48%的居民提出在两、三年内愿意购买房屋；已购公房中有67240、%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。以城镇人口人均增长10平方米计算，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1亿平方米左右），今后10年，我国的住房建设有持续的发展。具体表现在投资和消费会同步增长（投资增速有可能减缓），改变地产市场以集团或机构消费为主为个人消费为主；个人买房比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住房与房地产法制建设将得到加强。三、房地产配套体系发展趋势（1）房地241、产金融的完善和发展。房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件，包括开发信贷和消费信贷两部分。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，房地产消费信贷业将有迅速的发展。（2）住房一级市场将对房地产业发展起着越来越大的作用。住房需求较大的往往是二次以上置业者，据预测，住房实物分配切断后走向货币分配，个人收入将增加。全面开放一级市场所产生的效益要比切断实物分配产生增加量还要多。未来一级市场将充满活力，所以注重产品的质量和品位、服务的提高尤为重要。（3）当前世界住宅建设发展方向只能是以人为本，以环境为本，在城市外围营造居住小区，提高居住区环境质量与发达国家居住242、模式接轨。住宅建设应符合低容积率，高绿化率，社区公建配套设施完备的原则，居住区与城市主干道应能迅速联通，居民有权享受清新的空气、悦目的绿地与优美的环境，尤其是住宅所能传递过来的全新的生活理念，这就是当前中国人的最佳生活模式，是当前住宅建设发展的必由之路。（4）商业地产的发展以住宅为本，以居民需求为本的时代来临。随着住宅产业的发展，临街商业、大型购物中心、批发市场、综合性的商铺渐成燎原之势，成为投资的后起之秀；同时，也给住宅的配套提供了充分的保障和方便。四、郑州市房地产市场分析郑州市概况郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112 42 - 114 14 ，北纬34 16 - 34 58 243、，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4 C 。7月最热，平均27.3C ；1月最冷,平均0.2C ；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。郑州市是河南省省会，全省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2003年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积212.4平方公里；2003年末全市总人口244、 697.7万人，中心城区人口322万。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名和卫生城市行列。房地产市场发展状况2005年以来，随着郑州市秉承“北移东扩”的城市发展策略，东区、北区的房地产开发如火如荼；随着国家对房地产市场的宏观调控尤其是2005年6月份以来在“国八条”等房地产新政策实施后，郑州楼市曾出现一段观望时间，但是随着时间的推移，尤其是郑州市整体房价与全国房价存在着的差距，后半年以来房地产的发展将走向平稳走高状态。2005年11月245、份，郑州市共批预售项目21个，较上月减少5个。批预售总面积为53万平方米，较上个月下降11%。其中批预售面积多层占50%，高层占30%，商业占12，别墅占3%。郑州市销售商品房4603套，较上月增长20.4%，同比下降3.3%；总销售面积51.5平方米，较上月增长17.6%，同比下降3.6%；总销售额17.1亿元，较上月增长18%，同比增长9.9%。商品房整体均价3312元，较上月增长0.3%，同比增长14%。其中销售商品住宅3717套，较上月增长18%，同比增长4%；总销售面积45.5万平方米，较上月增长18.6%，同比下降4%总销售额12.7亿元。较上月增长18.7%，同比增长15.4%。246、商品住宅整体均价2794元，较上月增长0.1%，同比增长20.3%。非住宅销售738套，较上月增长34.4%，同比下降29%；总销售面积6万平方米，较上月增长10.6%，同比下降0.2%；总销售额4.4亿元，较上月增长16%，同比下降3.5%。均价7196元，较上月增长5%，同比下降3.7%。11月郑州商品住宅销售出现量升价稳的良好态势，尤其是高端住宅市场表现突出，其中别墅和高层销售套数较上月增长分别为111%和56%，同时销售均价较上月分别下降了5%和8%；多层住宅市场销售和价格变化情况比较稳定。高端商品住宅的价格调整是稳定住宅市场价格，促进销售增长的关键因素。高层类销售套数前五个项目为：正247、大世纪广场、五行嘉园、21世纪广场左岸国际、帝湖花园帝湖王府、海逸名门；别墅类销售前五个项目为：思念果岭、普罗旺世、家和万世花园、鹿港小镇、水映唐庄；多层类销售套数前五个项目为：东郡香域巴黎、江山名居、鑫苑都市领地、富田太阳城、绿地郑东新苑。非住宅市场商业服务类销售套数前五个项目为：帝湖花园、天隆商贸城、大上海城、百年德化风情购物公园、澳柯玛（郑州）国际物流园区，其中帝湖花园项目对本月销售增长营销较大，总销售套数占整体套数的31.7%。写字楼市场销售套数前两个项目为：绿地世纪大厦、新澳世贸大厦。二手房11月份成交1699套，较上个月增长28%。均价为1972元，较上月增长5.8%，交易面积共1248、4万平方米，较上月增加27%。详细见下表：销售指数（按套）价格指数住宅（按套）商业用房（面积）办公用房（面积）13171565135816901574五、项目所在区域市场发展状况xx项目位于京广路与航海路交叉口，东北侧过铁路为郑州市的商业中心（CBD）区域，紧邻鞋城、华中食品城、中陆物流中心、眼睛大世界、万客来、金泰成灯饰广场等综合批发市场；同时又处于碧波园商圈的核心地带，世纪联华碧波园店、大学路上国美电器、陇海路上国美电器、即将动工的沃尔玛大学路店（郑州西服总厂地）、长城康桥华城商业的启动等等，标志着郑州商业中心副中心的崛起；尤其是在政府近期规划中，政府继续加快郑汴快速通道确保年内建成通车，249、做好郑州至新郑快速通道建设前期工作，开工建设郑州高等级绕城公路西段和北段的改造工程，打通航海东路及中原西路，开工建设郑州至石人山等高速公路，配合做好郑州至西安高速铁路客运专线及郑州车站西出口建设工作，配合做好郑州至石家庄、郑州至武汉高速铁路客运专线和铁路客运专线枢纽站的前期工作，加快新郑机场航站楼和停机坪改造扩建，配合做好南水北调中线工程规划建设等正在紧张实施的工作，严重打破了京广铁路阻隔了商业副中心应当承担的商业地位。而713项目地块所在区域因为大片为铁路局用地和市中心最密集的居住区域的商业辐射作用也将显现出来。随着政府提出“郑州西部开发”的构想以来，西部正在积极进入紧张开发阶段，在郑州原有250、“东建材、西棉纺、南食品、北汽车、中服装”的商业格局基础上将更突出单项区域的复合商业效应。西南区的房地产开发逐渐强劲，帝湖花园、凯旋门、金色蓝湾、长城康桥华城、亚星盛世家园、瑞隆城墅、元通纺织城等项目为本区域的房地产注入了活力。第二节 立即开发与作为土地储备优缺点分析一、立即开发优缺点分析（一）优势点分析（1）由于郑州市的经济发展水平远远赶不上沿海以及靠近沿海的区域，尤其是河南属于一个农业大省，人口多等因素制约，郑州的房价在全国仍处于初步阶段，即土地价格处于初级阶段，立即开发能够把握土地升值的最佳切入点。（2）郑州房地产开发还不十分规范。由于xx项目所在地为国有划拨土地，同时我国国有企业正属于251、强势转型期，国家在政策上、法律上还不太健全，能够通过变通实现企业的良性转型，立即开发能够抓住这一时机。（3）周边商圈整合在即。随着沃尔玛的附近入住、康桥华城商圈的再造、京广铁路沿线的绿化以及火车站西广场的修建等因素，立即开发有利于在其之前占据至高领地。（二）劣势点分析（1）xx西侧路段具体打通计划不详，还没有动工；京广路拓宽和政通路两侧都市村庄改造还需要时间，且有政策性风险。（2）xx项目本身地块原有建筑的拆迁、拆迁安置比较麻烦。由于改造地块上有商铺、住宅、厂房等，拆拆不太方便。（3）土地性质转变与否比较重要。土地性质的转变与否牵涉着土地开发的模式和经营的方法以及进行的策略分析和对策。（4）不252、能够确定周边商圈洗牌对本区域是否有利和本项目定位是否适销对路。由于商圈洗牌格局还不明确，立即开发怕冒市场风险。二、土地储备优缺点分析（一）优势点分析（1）随着土地的升值，可以考虑将本地块转让或者联合开发，赚取更多的利润。（2）通过前期的运作，能够更好的把握市场以及政府性政策风险的解决办法，在进行开发，同时符合了周边商业稳定收入的政策。（3）有利于稳定内部员工情绪。（二）劣势点分析（1）机会稍纵即逝。周边市场混乱反而证明了市场存在着的巨大的机会，土地储备也有政策性风险。（2）国家土地市场的制度化、法制化将更加规范。（3）对所区的整体改造计划有冲突，会损伤所区整体改造的既定思想。三、工程计划项目开253、发序列根据周边市场的发展以及地块优势点的具备先后程序进行开发，首先进行航海医院两侧临街二层商铺的开发；然后再进行地块一东侧临京广路西侧小高层住宅（含小户型）的整体开发；再次是进行东南角多层住宅的开发；最后进行写字楼及群房商业开发。工程分期可以按照两期进行，一期开发为地块一、地块三；二期开发为地块三；总体开发周期为3年。四、销售（出租）计划首先确定项目土地性质是否变更以及项目地块开发是不是商业化运作；项目的销售（出租）计划是在工程计划之后执行的。保证工程计划的回款到位。第六部分投资收益分析第一节 项目开发投资估算投资范围及内容本次项目投资估算主要指临街商业、住宅综合开发投资，包含共41.43亩x254、x周边商业改造用地。本次估算含土地投资、建安工程投资、辅助及配套工程投资、建设期费用、部分绿化设施及其它费用、基本预备费等，不包含拆迁费用和拆迁安置费用。编制依据1、投资项目可行性研究指南计办200215号；2、投资项目经济咨询评估指南咨经199811号；3、河南省建筑装饰工程综合基价（2002）；4、郑州市建设工程材料价格信息。投资估算及效益分析本投资估算和效益分析分两种情况：一种为自筹资金自行投资；第二种按“建议出让土地”方式进行的投资估算及利润分析。地块分类技术指标地块分类地块一地块二地块三合计地块编号D-1AD-1BD-2D-3占地总面积5350m212168.75m2543.75m2255、9562.5m227625m2总占地亩数8.02亩18.25亩0.82亩14.34亩41.43亩建筑类型临街商铺小高层住宅写字楼及裙房多层住宅楼层设计2层12层14层6层建筑结构框架框架框架砖混总建筑面积9630m226771.25m24893.75m212622.5m253917.5m2容积率1.82.291.32限制高度10米30米40米20米综合容积率1.95简要说明由于本地块属于所区改造项目，所区原有绿化、厂房等都考虑到绿化等相关因素；道路已经划定不好更改，所以容积率的设定按照总体建筑需要进行；其它严格按照建筑设计实施规范进行。投资估算 按自筹资金自行投资方式计算一、713项目地块一用256、地投资估算D-1A商铺地块D01：经济技术指标D01-1 713项目地块D-1A地块经济技术指标表总占地面积总建筑面积建筑结构5350平方米（8.02亩）9630平方米框架根据河南省现行各项费用及建筑工程费、公共设施费用及土地费用等所需投资进行测算，xx项目改造地块D-1A项目总投资2767.7万元，分项如下：D01-2 713项目地块D-1A用地总投资测算表成本类别工程投资静态成本2748.44万元动态成本19.26万元成本合计2767.7万元投资分项测算表说明（一）、静态分析1、前期费用687.62万元土地费用：土地按78万/亩计算(根据郑州市土地分区基准地价)8.02亩78万/亩=625257、.56万规划设计费：按总建筑面积每平方米20元/平方米计算9630平方米20元/平方米 =19.26万地质勘探及文物勘探 土地面积（平方米）2元/平方米5350平方米2元/平方米=1.07万、报建及开发前期费用： 5350平方米78元/平方米=41.73万2、工程建安成本：框架按1000元/ 平方米计算：9630平方米1000元/平方米=963万；3、小区各项配套设施工程费：按100元/每平方米（建筑面积）计算9630平方米100元/平方米=96.3万4、商铺开办费 建筑总面积1000元/平方米 9630平方米1000元/平方米=963万5、建设单位管理费用：工程总造价2%963万2%=19.258、26万6、不可预见费：工程总造价2%963万2%=19.26万以上各项费用合计：2748.44万元（二） 动态费用由建设期利息及涨价预备金组成。1、建设期利息：按项目融资资金占用总额，年利息6%，计算资金使用成本。暂略2、涨价预备金：按工程建安成本的2%计算。963万元2%=19.26万（三）、工程投资为：2767.7万元2748.44万元 +19.26万元 =2767.7万元D-1B小高层地块D02：经济技术指标D02-1 713项目地块D-1B地块经济技术指标表总占地面积总建筑面积建筑结构12168.75平方米（18.25亩）26771.25平方米框架根据河南省现行各项费用及建筑工程费、公259、共设施费用及土地费用等所需投资进行测算，xx项目改造地块D-1B项目总投资4679.85万元，分项如下：D02-2 713项目地块D-1B用地总投资测算表成本类别工程投资静态成本4626.31万元动态成本53.54万元成本合计4679.85万元投资分项测算表说明（一）、静态分析1、前期费用1574.39万元土地费用：土地按78万/亩计算(根据郑州市土地分区基准地价)18.25亩78万/亩=1423.5万规划设计费：按总建筑面积每平方米20元/平方米计算26771.25平方米20元/平方米 =53.54万地质勘探及文物勘探 土地面积（平方米）2元/平方米12168.75平方米2元/平方米=2.4260、3万、报建及开发前期费用： 12168.75平方米78元/平方米=94.92万2、工程建安成本：框架按1000元/ 平方米计算：26771.25平方米1000元/平方米=2677.13万；3、小区各项配套设施工程费：按100元/每平方米（建筑面积）计算26771.25平方米100元/平方米=267.71万4、建设单位管理费用：工程总造价2%2677.13万2%=53.54万5、不可预见费：工程总造价2%2677.13万2%=53.54万以上各项费用合计：4626.31万元（二） 动态费用由建设期利息及涨价预备金组成。1、建设期利息：按项目融资资金占用总额，年利息6%，计算资金使用成本。暂略2、261、涨价预备金：按工程建安成本的2%计算。2677.13万元2%=53.54万（三）、工程投资为：933.07万元4626.31万元 +53.54万元 =4679.85万元二、713项目地块二用地投资估算D-2写字楼地块D03：经济技术指标D03-1 713项目地块D-2地块经济技术指标表总占地面积总建筑面积建筑结构543.75平方米（0.82亩）4893.75平方米框架根据河南省现行各项费用及建筑工程费、公共设施费用及土地费用等所需投资进行测算，xx项目改造地块D-2项目总投资645.79万元，分项如下：D03-2 713项目地块D-2用地总投资测算表成本类别工程投资静态成本636万元动态成本9262、.79万元成本合计645.79万元投资分项测算表说明（一）、静态分析1、前期费用78.1万元土地费用：土地按78万/亩计算(根据郑州市土地分区基准地价)0.82亩78万/亩=63.96万规划设计费：按总建筑面积每平方米20元/平方米计算4893.75平方米20元/平方米 =9.79万地质勘探及文物勘探 土地面积（平方米）2元/平方米543.75平方米2元/平方米=0.11万、报建及开发前期费用： 543.75平方米78元/平方米=4.24万2、工程建安成本：框架按1000元/ 平方米计算：4893.75平方米1000元/平方米=489.38万；3、小区各项配套设施工程费：按100元/每平方米（263、建筑面积）计算4893.75平方米100元/平方米=48.94万4、建设单位管理费用：工程总造价2%489.38万2%=9.79万5、不可预见费：工程总造价2%489.38万2%=9.79万以上各项费用合计：636万元（二） 动态费用由建设期利息及涨价预备金组成。1、建设期利息：按项目融资资金占用总额，年利息6%，计算资金使用成本。暂略2、涨价预备金：按工程建安成本的2%计算。489.38万元2%=9.79万（三）、工程总投资为：645.79万元636万元 +9.79万元 =645.79万元三、713项目地块三用地投资估算D-3多层住宅地块D04：经济技术指标D04-1 713项目D-3地块用264、地经济技术指标表总占地面积总建筑面积建筑结构9562.5平方米（14.34亩）12622.5平方米砖混根据河南省现行各项费用及建筑工程费、公共设施费用及土地费用等所需投资进行测算，713项目D-3地块项目总投资22300.7万元，分项如下：D04-2 713项目D-3地块用地总投资测算表成本类别工程投资静态成本2223.65万元动态成本16.41万元成本合计2240.06万元投资分项测算表说明（一）、静态分析1、前期费用1244.14 万元土地费用：土地按78万/亩计算（根据郑州市分区基准地价）14.34亩78万/亩=1118.52万规划设计费：按总建筑面积每平方米20元/平方米计算12622265、.5平方米20元/平方米=25.25万地质勘探及文物勘探 土地面积（平方米）2元/平方米9562.5平方米2元/平方米=1.91万、报建及开发前期费用： 12622.5万平方米78元/平方米=98.46万2、工程建安成本：框架按650元/平方米计算：12622.5平方米650元/平方米=820.46万3、小区各项配套设施工程费：按100元/每平方米（建筑面积）计算12622.5万平方米100元/平方米=126.23万4、建设单位管理费用：工程总造价2%820.46万2%=16.41万5、不可预见费：工程总造价2%820.46万2%=16.41万以上各项费用合计：2223.65万元（二） 动态费266、用由建设期利息及涨价预备金组成。1、建设期利息：按项目融资资金占用总额，年利息6%，计算资金使用成本。暂略2、涨价预备金：按工程建安成本的2%计算。820.46万元2%=16.41万（三）、工程投资为：22300.7万元2223.65万元 +16.41万元 =2240.06万元四、综合投资估算D05 713项目地块开发总投资表项目地块总投资估算D-1A（商铺）2767.7万D-1B（小高层住宅）4679.85万D-2（写字楼及裙房）645.79万D-3（普通多层住宅）2240.06万合计10333.4万备注：不含地上原有建筑的拆迁费用和拆迁安置费用。第二节 项目开发经济效益题记：按自筹资金自行267、投资方式计算；以下经济分析针对xx临街土地（三块共41.43亩）进行投资收益测算（含全额土地款，不包含xx三块临街土地拆迁费用和拆迁安置费用）。一、项目工程总投资G01 713项目地块开发总投资表项目地块总投资估算建筑面积D-1A（商铺）2767.7万9630平方米D-1B（小高层住宅）4679.85万26771.25平方米D-2（写字楼及裙房）645.79万4893.75平方米D-3（普通多层住宅）2240.06万12622.5平方米合计10333.4万53917.5平方米说明：713项目总投资额为10333.4万元人民币，不包含原有建筑改造拆迁费用和拆迁安置费用。二、总收入预算按项目全部销268、售计划计算收入计算方式，预计销售周期为一年。总收入表：销售商品类别销售收入D-1A商铺销售5778万元D-1B小高层住宅销售9637.65万元D-2写字楼及商业裙房销售1800.9万元D-3普通纯多层住宅销售3307.1万元销售收入合计20523.65万元计算说明：1、D-1A商铺销售均价按照6000元/平方米进行计算 9630平方米6000元/平方米=5778万元2、D-1B小高层住宅销售均价按照3600元/平方米进行计算 26771.25平方米3600元/平方米=9637.65万元3、D-2写字楼及商业裙房销售销售均价按照3680元/平方米进行计算 4893.75平方米3680元/平方米=269、1800.9万元4、普通多层住宅销售均价按照2620元/平方米进行计算 12622.5平方米2620元/平方米=3307.1万元三、总成本预算1、总成本由工程投资+营销费用+管理费用+营业税金+附加成本。2、营销费用 销售总收入20523.65万元3%=615.71万元3、管理费用 销售总收入20523.651.5%=307.85万元4、综合税金及附加按总收入的5.5%计算，销售总收入20523.65万元5.5%=1128.80万元5、713项目总成本为：10333.4万元+615.71万元+307.85万元+1128.80万=12385.76万元。 项目总成本为12385.76万元。四、利润270、分析税前利润=总收入总成本 =总收入20523.65万元12385.76万元=8137.89万元五、财务评价(一) 投资利润率投资利润率=税前利润总成本100% = 8137.89万元12385.76万元100% =65.7%（二）投资利税率：投资利税率=（税前利润+营业税及附加）总投资100% =（8137.89万元+1128.80万元）10333.4万元100% =89.68%第三节 经济效益分析一、常规情况下经济效益一览713项目开发投资估算数据一览表投资估算项目数据统计项目开发总建筑面积53917.5平方米项目开发总投资额10333.4万元项目经营总成本12385.76万元税前利润81271、37.89万元投资利润率65.7%投资利税率89.68%二、项目投资收益敏感性分析土地成本涨价因素项目地区域土地基准地价在80万元/亩左右，随着区域周边市场的逐步改造升级以及西南区环境改造的逐步升级，本区域土地价格会继续涨高；因此，土地越早开发成本越低，按照土地涨价10%进行本项目的投资收益分析有以下变化：1、土地成本=80万元/亩110%41.43亩=3347.54万2、现在工程总造价=原来工程总造价+土地成本上涨价格 =10333.4万+116万 =10449.4万3、总成本由工程投资+营销费用+管理费用+营业税金+附加成本。 =10449.4万+615.71万元+307.85万元+112272、8.80万 =12501.76万4、投资利润率=税前利润总成本100% =8137.89万元12501.76万元100% =65.1%5、投资利税率=（税前利润+营业税及附加）总投资100% =（8137.89万元+1128.80万元）12501.76万元100% =74.12%即有：土地成本上涨后的收益情况如下表：项目投资收益情况土地成本上涨投资收益率65.1%土地成本上涨投资利税率74.12%产品售价上涨因素考虑到xx属于国有企业，因为xx项目改造用地属于国家划拨土地，土地性质以及设计变更等因素制约，项目开发的时间可能延迟，在郑州市房屋上涨延续性的影响下，项目开发如果在1-2年后进行，销售273、价格可能上升，现就地产价格上升15%进行计算，估算项目的投资收益情况如下：1、涨价后总收入=原来总收入115% =20523.65万元115% =23602.20万元2、税前利润=总收入23602.20万元12385.76万元 =11216.44万元3、投资利润率=税前利润总成本100% =11216.44万元12501.76万元100% =89.72%4、投资利税率=（税前利润+营业税及附加）总投资100% =（11216.44万元+23602.20万元5.5%）12501.76万100% =100.10%即有：产品销售价格上涨后的收益情况如下表：项目投资收益情况销售价格上涨投资收益率89.274、72%销售价格上涨投资利税率100.10%第四节 项目资金预测一、项目地块开发序列根据区域市场的发展特点以及本项目所处位置的周边环境以及配套因素，制定本项目的统一规划、分片开发策略。即项目土地性质的变更针对三块的统一进行，统一对各个地块进行规划；分片开发主要体现在首先进行政通路及京广路临侧地块一和地块三临街二层商铺和小高层住宅以及多层住宅的开发。这样可以避开xx商业化地产开发首期运作难的问题，其次可以缓解如西侧道路没有打通、整体所区改造没有进行、本区域入住人口不多等因素而造成的将来写字楼及商业裙楼开发销售不顺的局面。二、资金投入计划及安排本资金投入计划及安排按照统一规划分片开发的原则进行，开发275、时间按照3年内（共36个月）完成的时间要求进行。项目分类资金投入内容资金投入量投入时间备注前期费用土地款3231.54万第1-2个月投入起始时间自20xx年8月份开始2009年8月份结束；一期开发主要指地块一、地块三临街土地的开发。一期费用项目规划、勘测、报建费用352.71万第3-7个月一期工程工程建安成本投资4460.59万第8-17个月一期工程配套、商铺开办、管理等费用1704.46万第12-20个月二期工程项目规划、勘测、报建费用14.32万第18-23个月二期工程工程建安成本投资489.38万第22-28个月二期工程配套、商铺开办、管理费用68.52万第28-33个月三、资金回款计划276、本资金回款计划及安排按照统一规划、分片开发的原则进行，开发时间按照3年内（共25个月）完成的时间要求进行；即资金回收时间自2007年5月-2009年10月。项目分类资金回收内容资金回收量回收时间备注一期商铺、住宅资金回收18722.75万第1-18个月资金回收起始时间自2007年5月份开始2009年10月份结束；一期开发主要指地块一、地块三临街土地的开发。二期土地开发指地块二的写字楼及周边裙楼开发。一期费用写字楼及裙房商业1800.9万第15-25个月一期工程工程建安成本投资4460.59万第8-17个月第八部分管理资源配置第一节 项目开发经营策略孙子兵法云：知彼知己，百战不殆。在项目的开发经277、营过程中要按照城市经营、和谐发展的原则去做好所区改造计划中临街商业方面的开发工作。在开发过程中要努力做到以下几点：一、市场化运作项目的开发在市场化运作的氛围和经营中，才能够得到市场真正的回报，因此调整自身战略，采取与有实力开发商、运营商合作的办法能够减少弯路，达到效益最大化；规避开发过程中可能出现的问题和保持自身主业的良好发展。二、与周边商业、环境同步保持本项目开发与周边环境的和谐、环保性，都应该首先将环境的和谐和可持续性放在首位；尤其二七商圈变动频繁、暗潮冲动的环境下，必须以机敏的眼光和动作迅速抓住机会，然后取的项目开发成功，使得项目改造和临街商业开发保持续性的经营和发展。三、项目分期、分时278、序开发策略根据运作程度和资金到位程度，尤其是考虑到市场发育的程度对本次研究三个地块应当按照分期、分时序的开发策略进行，同时要考虑到拆迁及安置等因素的影响和制约；建议首先开发政通路临街商铺和东北角编号D-1B地块的小高层住宅项目；其次开发地块编号为D-3位置的多层住宅项目；最后根据西侧规划中路的打通程度进行地块编号为D-2的写字楼及商业裙房开发实施。四、保证资金的安全性和快速回笼资金的安全性主要表现在资金的连续性和回收收益性方面，在本地块的投资过程中由于土地性质的国家划拨性，必须通过一定的政府关系和规范的土地操作程序才能够实现土地的快速开发；资金的回笼还表现在开发后的销售方面，只有产品销售之后才279、能够得到收益，因此与专业化的地产运营公司合作进行操作能够更快速达到此目标。五、项目招商和经营项目开发之后的项目招商和经营工作是重头戏，尤其是写字楼、综合性商铺的经营。商铺销售50%左右，便开始针对各个市场的定位，进行定向的招商，同时将一揽子的优惠政策、税收政策出台并保证长期不变；通过与政府关系的沟通和巩固，达到政府与企业双赢的结果。六、售后的物业管理服务后期的商业管理和物业管理要科学化、现代化。可以专门聘请专门的物业管理公司作指导或直接聘用专业物业管理公司入驻，对本项目进行管理，达到最优化的配置资源和起到良好的社会效应。第二节 管理资源配置一、资源配置模式分类中国船舶重工集团xx研究所属于国营280、企业，而在操纵商业化的土地开发过程中由于体制、土地因素等因素的制约不利于土地的有效开发和资金的快速回笼，因此建议对管理资源进行配置，配置方式有以下几种模式：（一） 针对于地产项目xx为主，选拔出本所内的核心组成人员组成地产开发项目部进行运作，然后从社会上招聘专业人士加入本项目部进行开发运营。（二） 针对于地产项目xx从有实力的开发公司或者有经验的地产运营公司中选择一家，双方按照以xx人员为主的方式重新组合成一个独立法人进行运作；但是xx和开发商或者运营公司是以联合的方式进行，按照控股比例享有权利和义务。（三） xx以宽阔的胸怀，严谨涉足房地产，将本本项目地块的开发经营等过程全部交付某一具有核心281、竞争力的地产运营公司进行操作和运营；xx给运营公司以一定比例的运所费用，其它收益归xx所有并且负责对涉及本单位土地、资金、人力资源等方面的协调和运作。建议：建议采取方法一、方法二中的一种作为自己三块土地运作的经营方式进行管理资源配置；这样既能保证地块的顺利快速开发的同时又能够使的xx将来涉足房地产开发和运营积累了一定的经验和实力。二、建议采取资源配置模式联合运作平台组建基本原则（1）以xx为主体的原则即重新组建的临街商业项目运作平台在法人投资主体方面，中国船舶重工集团占有股份必须是绝对多数或者是运作平台的法人代表或者是执行董事必须是xx的法人代表来进行整体运作平台的组建。（2）投资股份比例确定282、的实有投资和无形资产即品牌价值以及技术入股的原则713项目临街商业开发土地虽为国家划拨土地，但是实际为xx所有；因此xx可以以此土地共计41.43亩（以实际测量土地为准），按照市场价格80万元/亩，折合人民币共计3314.4万元人民币以及xx本身的品牌优势，组合人民币按照5000万元人民币（具体可经专业评估公司进行资产评估）进行入股。合作方按照两家或者两家以上进行，以其资金和地产开发经验技术入股，具体入股所占股份最多不能超过50%，然后进行项目整体运作平台的组建和公司的注册等事宜；同时，双方的收益分配亦是按照双方的投资比例进行收益的分配，所有这些都将以组建公司平台的公司章程形式进行固定下来，并283、且在工商局备案。（3）组建平台的专业化和可持续发展的原则重新组建的平台应当在约定投资比例的前提下，按照现代企业运作体制和专业化发展的原则进行公司平台的组建，尤其是在人力资源管理和财务管理方面应当达到投资方和xx以及加盟本公司的其它人员的相互监督与相互制约的管理方案进行资源的优化配置，做到透明、科学，保持运营平台的可持续性发展。（4）在合作过程中的资金具有时间价值的原则双方在确定投资比例和注册资金比例的情况后，在进行对本项目的实际投资过程中应当遵循资金具有时间价值的原则进行公司的资金运筹和合理科学的资本金管理方案运行；即按照项目的开发进度在时间限制的情况下对本项目进行按照约定投资比例的方案进行投284、资，如果一方推迟时间或者是减少投资额将按照资金具有时间价值这一原则制定的公司资本金和后期投资管理办法对没有按照既定投资方案进行的一方予以处罚并给另一方予以奖励。同时，在公司运营过程中要自始至终贯彻这一原则。（5）双方共同大受益的原则xx正处于转型发展的时期，与投资和技术方合作，使得投资方和xx本身能够得到恰当的资源共享，并且保持xx得精力集中，加快自身的发展步伐，由于xx本身的政府关系，可以在将来平台发展过程中的到持续性发展和政府政策的更多支持和帮助。（6）人才第一的人力资源管理策略和有效激励制约机制相结合的原则重新组合的项目开发运营平台必须秉承人才第一的理念进行项目的开发运营，科学规划形成自285、己独有的运营平台薪酬管理制度和良好的员工发展职涯规划战略，保证运营平台的发展生命力和可持续性发展的方向。（7）经营过程中灵活运用和科学管理相结合的原则重新组建的运作平台首先在保证科学管理的情况下，要充分结合现实情况进行合理的创新比如对二期产品的形式、销售模式、运作思路、经营谋略等进行有效科学的灵活处理原则情况下使得本运营平台的发展更具有生命力和创新能力。通过公司章程、公司制度等正规化的运营模式将公司运营科学化；通过灵活的思维创新，使得公司的发展和将来的运营更具有创新能力和生命力。（8）运作成本节约的原则在新组建的运作平台上要充分厉行成本节约的原则，达到资源的最优化配置，形成运作平台的核心竞争力286、。xx临街商业开发联合开发合作方案1、组建临街商业地块实业开发平台在xx领导的联合运营下，京广南路与航海路交叉口共计41.43亩地的，xx项目临街商业地块开发已经进入可行性研究阶段，细分共分为四小块零散用地，分为地块一、地块二、地块三共计三块地；郑州西南区区位优势逐步明显，抢占先机开发将获得更大的收益，因此成立新的平台对三块土地的运作迫在眉睫。2、xx与联合方投资方融资比例确定根据一起项目预算投资量，主要包括项目开发的41.43亩地，包含住宅开发、临街商铺开发、底商开发以及小高层和写字楼开发等，总投资为10333.4万元人民币；其中土地款按照最高价78万元/亩计算，共需土地款资金为3231.5287、4万元人民币；xx以此土地评估资金包含xx本身的品牌价值合计为5000万元人民币，进行将来运营平台的联合融资比例的底价进行资金、管理资源配置，合作方投资及无形资产投资比例在将来运营平台中的所占股份比例不能超过50%。平台搭建后即可以开始本项目的开发和运营，收益比例按照各方在运营平台中所占的股份进行收益分配。3、进行运营平台的注册和制度、章程等运营方案的制定在投资方与xx合同签定后，进行平台公司的注册、办公场所的选定、公司制度、章程等运作方案的确定；进行平台运营组织购设计和专业人员的招聘，本着双方合作的八大基本原则进行平台的组建，实现平台的运营正常进行。4、平台公司对xx临街商业开发以及后期土地288、开发逐步运营土地款的落实，红线确定，优惠税收等政策的争取；地面部分拆迁补偿和有效协调，三通一平的实现；项目的规划、定位、调研以及项目的报建、招标等工作相继展开；实现项目的策划、销售和回款，进行下一周期项目开发。第九部分综合分析与建议第一节 项目SWOT分析一、优势（Strength）（1）全国房地产市场整体供应不足，为房地产发展保持良性循环提供了良好的理论和现实需求基础。优势点分析：2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住宅需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加。大量危289、旧房改造以及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房满意率上不超过20%，约有48%的居民提出在两、三年内愿意购买房屋；已购公房中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。以城镇人口人均增长10平方米计算，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1亿平方米左右），今后10年，我国的住房建设有持续的发展。（2）河南省是人口大省，农村人口占的比重比较大，而我国的加快城镇化建设、小城镇建设尤其是在中原崛起号角吹起的背景290、下，加快城市化、城镇化建设是长远国家政策，必然促进城市建设的进一步发展，郑州优势更加突出。优势点分析：全省土地面积16.7万平方公里，在全国各省市区中居第17位；人口为9400多万人，在全国位居第一，大致相当于西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、六个省区的总人口。但是大城市和特大城市数量不多，实力较弱，城市聚集和扩散辐射功能也有待增强，在我省加速推进工业化和城市化进程中，急需加快发展大城市（包括特大城市），以带动全省经济社会持续快速健康发展。城市化水平在30%至70%之间是加速发展阶段。有关部门预测，2000年河南城市化水平将在35%左右，2010年城市化水平将提高到45%左右。由此判断，河南291、省已进入城市化加速发展阶段。要重点加快郑州区域中心城市规模的扩张和管理水平的提高，5至10年内把郑州建成超大城市并向国际化大城市迈进；加快建立以郑州为核心或龙头，包括焦作、洛阳、新乡、漯河在内的中原城市群建设，形成带动河南乃至中西部地区发展的经济高地或经济增长极，经过几年努力把中原市场城市群建成国家一级城市经济圈。（3）本项目地块近邻鞋城、碧波园商圈，人口密度大，属于原铁路局职工家属区域有一定的经济购买水平；国美电器、家世界、沃尔玛大学路路的入住等，必将促使郑州市商业副都心商圈的崛起。优势点分析：鞋城作为成熟的中原鞋业批发市场周边范围较广，客源、商源充足；在郑州“东建材、西纺织、南食品、北汽车292、”的商业格局下，京广南路的华中食品城、茶叶市场、中陆物流配送中心、万客来、眼镜大世界等综合批发市场，吸引着众多的商家；从零售业上来看，世纪联华碧波园店的辐射范围在家世界、国美电器、即将开始动工的沃尔玛等竞争下有所缩小，同时陇海路与大学路商圈逐渐崛起，对本区域的商业影响起着积极的促进作用。（4）本区域交通区位优势明显，郑州汽车客运总站、京广路的拓宽、郑州火车站西广场的修建、郑州至西安高速客运铁路专线的修建、近邻火车站、航海路通往107国道与京珠高速。优势点分析：从铁路方面来说，本区域近邻火车站，加上郑州火车站西广场的修建已经提上日程、郑州至西安高速路、京广高速路等的即将修建，为本区域地块的升值提293、供了基础；从公路客运上来说，南侧即是汽车客运总站，京广路的拓宽、以及航海路与107国道、京珠高速、机场高速、郑少高速等公路网的沟通，使得短途、长途客运方便快捷；项目地块周边公交线路多，直达市区各处。（5）xx综合实力比较强，下属有海神电梯等多个子公司，背景比较深属于国家重点科研单位，资金、技术实力雄厚；涉足地产更能将此优势发挥出来，同时将地产的经营盘活，取得更好的经济效益。优势点分析：中国船舶重工公司集团第七一三研究所，创建于1963年，主要从事机械、液压、电子、自动控制、热能动力、压力容器、化工、计算机软硬件、系统集成、计量检验测试等领域的研究、开发、生产和经营，是一座科、工、贸一体化、科研294、实力雄厚、专业配套齐全、军民合型的多学科、多产业的综合性研究所。研究所领导能够抓住市场经济的大好时机，有魄力、以善于经营的思维来经营自己的研究所，能够把握住市场经济的脉搏。二、劣势（Weakness）（1）郑州作为区域性中心城市，由于依托商贸，没有大型的工业企业经济支撑，后续经济发展有点乏力；造成了经济发展速度高，但是市民实际纯收入不多，没有足够的消费能力来享受住宅、商铺等的销售。劣势点分析：郑州没有工业，从改革开放以来，主要依托铁路、公路等交通优势来发展商品贸易，成为中国几个最大的商品集散地，尤其是中西部最大的商品集散地，工业经济的匮乏，使得郑州政界加紧对工业经济的招商引资比如加州工业城等项295、目的引进等等。（2）本地块处于批发中心和零售中心的夹缝地带，业态、经营内容不好选择；近邻鞋城、客运中心交通拥挤，经常堵车，航海路车速较快不易形成客运驻足停留。劣势点分析：本地块东侧为鞋城、茶叶市场、华中食品城，南侧为眼镜大世界、中陆洗化广场物流中心、万客来，西侧有古玩城、西建材，北侧有金泰成灯饰广场等批发零售中心；零售业上，又世纪联华碧波园超市、国美电器、家世界、未来沃尔玛、陇海路大学路商业中心等；业态饱和、产品类型饱和，不利于本区域地块业态、经营内容的选择，并且竞争性非常强，不利于形成自身的核心竞争力。（3）项目地块存在着法律政策性风险，主要表现在：该地块属于国家划拨土地，不易进行土地性质的296、更改和进行商业化的地产开发；批发市场等存在设搬迁等因素容易冲击本商圈固定商业习惯。劣势点分析：由于xx为原来国家划拨的工业综合用地，工业性质较强，根据国家有关法律和办法，此类用地用途不易变革，即不方便进行商业化的开发和运作；此地块近邻京广铁路，随着铁路的提速以及京广高速客运、火车西广场的开发等有可能涉及到鞋城等拆迁等因素，不利于良性形成本区的商业习惯和模式。（4）xx跨行涉足房地产开发，存在着一定的不可知制约因素，比如经验、关系、专业等等。劣势点分析：xx是一个主要从事机械、液压、电子、自动控制、热能动力、压力容器、化工、计算机软硬件、系统集成、计量检验测试等领域的研究、开发、生产和经营，是一297、座科、工、贸一体化、科研实力雄厚、专业配套齐全、军民合型的多学科、多产业的综合性研究所；而对于房地产领域还未曾涉足，尤其是商业项目的开发和运营，存在着一定的未可知制约因素。三、机会点（Opportunity）（1）在中部崛起的号角吹动下，河南经济正在走上快速轨道，尤其是在城镇化加速的过程中，地方城市、农村向城市靠拢性加大；在郑州市拉大城市框架，吸纳人才的政策下，住宅的需求量会进一步加大，住宅的价格会进一步上升；本项目的开发抓住了这个机会，促进了本区域的发展。机会点分析：郑州的住宅销售价格在全国同类城市中还不高，有一定的涨价余地，河南作为人口大省，随着毕业学生、进郑州工作人员的增多，房地产物业方298、面的产品仍然供不应求，但是随着人们的理性消费和政府加大对房地产开发的宏观调控，其升幅若与前两年。（2）本区域环境优势逐渐明显，随着南水北调工程沿郑州西南侧而过，必将对本区域的气候以及环境形成良好的先天条件，随着郑州西南区的开发力度加大，本区域距离火车站商业中心较近，必将占尽优势。机会点分析：南水北调工程的进程加速、西南区商业的从新布局、家世界长江路与大学路的选址、沃尔玛大学路的选址、长城康桥华城的造成计划、国美电器的布点无一不在显现本区域的优势突出。（3）交通优势占尽天机，商务、旅游休闲方便快捷。机会点分析：随着火车站西广场的修建、京广路的拓宽改造、到新郑快速路的修建等；航海路连接着飞机场、1299、07国道、京珠高速；本路线是通往新密、少林寺的必经之路；紧邻客运总站，全市公交交通快捷方便。（4）xx综合实力比较强，领导有魄力，敢于在市场经济大潮中乘风破浪。机会点分析：xx作为非常有活力的国有企业之一，运营体制灵活，能够很好的在市场经济中把握形势，向市场要效益，面向市场生存。（5）地块本身的优势明显，地块一的临街商铺、住宅开发；地块二的住宅开发；地块三的写字楼&展厅开发。机会点分析:随着航海北街（政通路）的改造升级，尤其是小李庄等都市村庄的改造地块一商业价值明显，本区域居住人群大部分为火车站或者其它批发市场的老板、从业人员，东北角作为小户型投资有一定的优势；南侧地块，交通方便，东南角地块三300、，具有住宅投资的价值；地块二，紧邻航海路与新建路拐角，可以填补本区域写字楼空缺以及商品展示大厅（xx自己利用）。四、威胁（Threat）（1）地块商业化运营存在着土地性质变更、不利于规划的问题。由于xx为国家划拨土地，从新出让难度较大，强行开发不会得到批准，必须首先解决临街开发土地的市场化运作前提土地性质的变更。（2）地块比较分散，定位有点难，并且不利于形成统一的联动效应，且地块面积都不大，没有统一感，很紧凑。（3）周边商业竞争激烈，从批发到零售，很难做业态的定位与选择；不利于后期的推广宣传；铁路阻隔东西两区，商业交通有一定的不利因素。（4）缺乏专业的地产运作机构作为合作伙伴，容易造成资金链、301、关系链、开发链的联动滞后效应，不利于项目的充分、效率开发。第二节 效益分析一、社会效益xx项目的改造尤其是周边临街商业方面的改造适逢其时，能够在市场经济的潮流中力挽狂澜，主动出击充分显示了企业的生机和魄力。随着京广路拓宽改造、火车站西广场的修建、南水北调工程的进程加快、鞋城改造后的凝聚力的反应加上零售业方面家世界、沃尔玛、国美电器在此区域的攻城略地，从金博大商城的近期进行拍卖可以看到二七商圈重新洗牌在即，713研究所能够在此绝佳机会中独自秀出，具有精明的经营头脑；同样也为本区域尤其是碧波园商圈上演一幕绝好的商业大戏，带动本区域的优化升级；促进xx的经营范围和实力更加匹配，更有生机和活力。二、经302、济效益：从上述效益分析来看，xx项目临街三块地开发以最低利润计，本项目可获税前利润8137.89万元，投资利润率为65.7%；投资利税率89.68%。不含公司拆迁及拆迁安置费用，同时将土地性质变更的可行性直接按照建议出让的方式进行经济效益测算，为考虑进去xx可以争取更多的政府政策优惠等政策。三、项目风险分析(一)土地性质变更的项目风险：本项目的开发具有一定的风险性。主要表现在所区土地为国家划拨土地，将土地性质进行变更存在着很大的变数和风险。应对措施是联合专业的地产开发商和运营商规避风险，比如采取租售方式等等。（二）项目西侧规划中路修通时间不确定性风险：考虑到西侧规划为工厂区合计将打造的写字楼综303、合办公和本所业务展示和产品展示区域，路修通与否（包括京广路的拓宽改造）对项目的开发有一定的风险。（三）土地价值升降与最佳投资机会结合的风险随着南水北调工程的加快进程以及西南区加速发展和政策支持的加强，西南区的发展势在必行，但是政府真正的支持力度和发展方向并不明确；本项目应当在土地没有升值之前进行土地性质和变通方式的变更，然后再决定土地是储备还是进行开发或者是某一块土地先开发还是几块土地先开放，留几块土地进行土地储备等等。（四）地产营销风险房地产市场价格波动，价格不稳定；本区域同档次项目竞争激烈；体制、机制与资源整合的的能力能否达到，营销宣传是否能够到位等等地产营销风险。但是，受政府的大力支持和304、足够多的优惠条件，小樱桃动漫城的开发建设，能够紧紧抓住河南省、中原地区的文化发展的契机，并且能够借势，项目的开发能够稳操胜券！四、结论和建议结合以上市场研究与分析，得出项目尤其是713项目临街商业方面项目产品设计建议与建设方案，从而得出投资的内容以及投资的机会，临街商业方面项目的开发从社会效益到经济效益方面对xx的形象提升和实力提升都是非常重要的和必需的在市场经济的大潮中；从投资收益方面来看，税前利润为8137.89万元，投资利润率为65.7%，投资利税率为89.68%，从这些指标上来看，进行项目的临街商业项目的开发和投资是可行的，具有战略性的。河南xx企划有限公司xx项目部执笔：xx二xx年四月五日09：48