1、现代农副产品冷链物流产业园建设项目可可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论1第一节 概述1第二节 研究结论3第二章 项目建设必要性及意义5第三章 投资环境及市场环境分析12第一节 投资环境分析12第二节 市场环2、境分析14第四章 建设目标及建设内容16第一节 建设目标16第二节 建设规模17第三节 项目建设内容18第五章项目场址与建设条件25第一节项目场址25第二节建设条件25第六章 项目经营方案及设备系统28第一节 物流中心的选择及定位28第二节 主要物流设备设施28第三节 物流中心经营及管理策略29第四节技术设备31第七章工程技术方案32第一节总体设计概况32第二节总平面布置32第八章环境保护与安全34第九章组织机构及劳动成员35第一节组织机构35第二节劳动定员及培训35第十章投资估算及资金筹措36第一节投资估算36第二节资金筹措40第十一章财务评价41第一节营业收入和营业税金及附加估算41第二节3、总成本费用估算43第三节 项目盈利能力分析45第四节 项目不确定性分析46第十二章 政策需求48第一章 总论第一节 概述项目名称：XXXX现代农副产品冷链物流产业园项目建设单位：江苏XX物流发展有限公司注册地址：江苏XX项目负责人：XX企业使命：打造现代食品物流平台；提升食品企业竞争力；塑造食品物流第一品牌企业理念：诚信 高效 创新 回报企业目标：打造全国物流网络，创建国内冷链物流行业龙头企业，积极开发应用冷链物流信息技术，建立物流交易的电子商务平台，开拓冷链物流行业经营新理念、新思路。联系地址：江苏省XX市建邺区奥体大街118号紫金地产大厦3楼一、项目建设单位基本情况江苏XX物流发展有限公司4、总部设在市河西新城区，是一家以低温仓储为特色、以食品物流为主营业务、兼营配送、加工业务的现代化股份制物流公司。公司注册资本8亿人民币。1、公司宗旨及目标：公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。2、经营原则及范围公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。服务经营范围：（1）提供货物5、搬运、仓储服务；（2）提供第三方物流服务；（3）提供物流电子商务平台；（4）提供物流系统及物流方案设计；3、公司发展规划（1）发展战略公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资源。公司将采取标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求很高，公司将通过网上6、订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的该冷链物流行业标准的制定企业。利用公司自身的技术优势、管理优势、资金优势和规模优势，建立一体化的食品供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的农副产品冷链物流骨干企业。（2）经营目标拟建设的XX农副产品物流园项目的规划为：到2015年，成为华北地区农副产品物流企业的领先者；在华北地区初步建成农副产品物流配送网络，并形成现代化、科学化的物流企业形态。二、项目背景公司通过产权多元化、运作规范化、功能完善化、规7、模最大化的战略目标为先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装备更新速度、行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。为了应对国内外物流行业日趋激烈的竞争，公司将打破传统的物流经营模式，积极探索新的利润增长点。第二节 研究结论1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。2、XX是华北地区的重要交通枢纽城市，是华北地区的政治、文化、经济中心城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心，将为推动XX及周边的地区的发展起到重要作用。3、建设规模为8、：总投资37.81亿元，固定投资358747万元，流动资金19307万元，占地面积 1300亩，总建筑面积96万平方米。主要建设内容为：冷藏中心、食品展示中心、物流配送中心、交易批发中心、信息及结算中心、检疫检测中心六个功能区及相关办公、生活配套区、变电站、污水处理厂、垃圾厂和信息网络系统等配套设施。4、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。 第二章 项目建设必要性及意义一、我国及XX物流事业发展的需要物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度9、分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。现代物流产业要国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。因此，随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。为促进我物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。XX为促进市内物流发展及物流布局的需要，在“十一五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快XX物流中10、心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。目前，随着人们生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮水果等在人们的食品结构中所占的比重也越来越高，这些食品均属于易腐食品,大都需要冷藏物流。因此随着产销量的快速增长,我国的冷藏物流业也将进入快速增长时期。虽然冷藏物流具有很大的发展潜力,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题。一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响11、着食品产业的发展。二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，准确性和及时性，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。三是食品冷链的硬件设施建设不足。原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50%。第二个是食品安全方面存在巨大隐患。 四是食品冷12、链缺乏上下游的整体规划和整合。由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目前农民“运输难”和“交易难”的问题，具有重要的现实意义。二、项目建设的意义江苏XX物流发展有限公司拟投资兴建的XXXX现代农副产品物流产业园是集现代化冷藏配送于一体的商品流转和交易的场所。对促进XX市乃至华北地区的物流产业向现代化、信息13、化、专业化发展具有积极作用。同时，也在增加农民收入、解决就业压力、带来税收等方面为当地作出贡献。1、促进现代农业发展公司落户后，将利用订单农业，农业信息化等技术和管理模式，推动促进传统农业向现代农业发展。利用公司独有的冷藏保鲜技术， 扩大农副产品销售半径，延长农副产品销售时限，从而提高销售价格，提高农民收入，这样将有力的推进社会主义新农村建设。（1）直接收入由于现代化冷藏中心的建立，可以使得农副产品得以保鲜和反季节销售，这样能大大提高农副产品的销售价格和产量，根据国际惯例，通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高30%左右，价格将会提高15%左右，这样给XX市农业带来的经济效益十分的明显。（14、2）农业结构转型带来的效益目前，XX市农村的产业结构依然存在农户生产结构趋同、规模偏小的弊病，在目前社会主义市场经济的条件下，其产品有较大的市场风险，进而导致农村居民收入的不稳定性和收入结构的不合理性，收入增减受宏观经济环境和市场因素左右的程度较大。随着我公司项目的落户，通过规范农业生产过程，调整农村的产业结构，将会带来3%的农户改变农业的生产方式和结构，一般会带来2-3倍的经济效益，如果以2倍计算，这样可以使整个农业产值增加2.91%。通过这样从宏观上来带动农村居民收入结构的调整，通过推进农业产业化，带动、扶持和促进优质高效农业的发展，从而提高从事农业生产农民收入的增长。2、缓解当地就业压力15、（1）直接岗位的增加项目投入营业后预计定员1200人，其中行政管理人员60人、配送中心职工为200人、冷库管理员80人、批发展示中心职工为200人，加工配送区员工100人，其他为普通员工（如：冷库搬运工、市场搬运工、清洁工、保安等）。（2）配套服务设施岗位的增加配套服务约5000的商户，配套设施人员的增加按照1：3的比例计算，围绕项目将会增加15000个岗位。（3）产业链上岗位的增加由于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，按照1：3的比例计算，在整个食品供应链上将会15000个岗位。整个项目预计会新增加岗位31200人。3、增加当地的税收项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带16、来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计五年后我们的经营规模可达到年销售额为251.2亿元.4、完善城市功能配套随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。人们对于日常饮食的习惯也在日新月异。市民的消费需要更加卫生和安全，通过我们公司在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民的菜篮子。由于我们采用的是世界先进的冷链物流技术，从农产品和原料的生产加工的源头到市场销售等所有环节的温度进行严格的控制，在最大程度上保证城市百姓的食品安全问题。在今后的几年中，随着市场不断地发展壮大，我公司的影响力将会辐射整个黄河金三角地区17、。我们的市场可以充分地发掘XX市及周边地区对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。5、形成新型产业链冷链物流是一个新兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对食品的安全性和新鲜度的要求日益增加，冷链物流市场的需求巨大，据了解，自上世纪80年代以来，我国也曾投资数亿元人民币先后修建了100多座气调贮藏库，并从国外引进了一批较先进的具有一定规模的农产品加工生产线，主要用于农副产品加工储藏。但由于不适应我国国情，引进的机械设备利用率不高，绝大多数企业规模小，水平低，加工18、产品质量不稳定，加工废弃物未得到综合利用，企业成本高、效益差。我公司的入驻，将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以冷链物流为龙头的新的产业模式。物流市场的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农业、商业的极大繁荣。6、带动XX食品加工业发展由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络，XX市食品企业一直存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱的现象。随着我公司项目的落户，将会给当地的食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农副产品销售企业带来19、先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业更加有目的性的学习成长。XX的农副产品资源十分丰富，由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务，XX市农副产业发展一直受到制约，随着我公司项目的落户，利用我们现有的冷藏中心和物流配送网络，彻底的打开制约发展的瓶颈，使当地产品大量外销，帮助解决了冷藏保鲜、销售和配送的问题。现代化冷藏中心的建立，将带动整个食品行业的发展，降低企业成本，增加产品销量，根据目前XX市的整体状况，将会给整个食品行业带来5%的增长。同时，食品加工企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个XX市的经济良性发展。第三章 投20、资环境及市场环境分析第一节 投资环境分析 XX市因“盐运之城”而得名。是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于晋、陕、豫三省交界处，黄河金三角经济圈黄金位置，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。全市辖1区2市10县、146个乡镇（办事处）、3338个行政村。全市乡村人口351万，占71%。全市总耕地877.3万亩，农业人口人均耕地2.15亩。XX市地势平坦，气候温和，土壤肥沃，光照充足，是传统的农业大区。年平均降雨量525毫米，日照2350小时，气温13摄氏度，无霜期212天，农业生产条件较为优越。形成了初具规模的果、畜、菜、粮、棉五大主导产业21、。仅苹果一项就达300多万亩，2011年XX苹果产量32亿公斤，成为全国优质果品基地之一。XX区位优势明显，位于晋、陕、豫三省交界处，黄河金三角经济圈黄金位置。交通便利，南同蒲铁路纵贯南北，侯西铁路横亘东西，南同蒲铁路侯马至东镇段复线建设已接近尾声。境内有运(城)风(陵渡)高速公路、运(城)三(门峡)高速公路、侯(马)运(城)高速公路和环城高速，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成了纵横交错网络，北上太原、南下西安、东去郑州都有高速公路直达。XX市公路里程8611公里，居山西省第一，高速公路里程235公里，居山西省第一；环中心城市高速网和通往各22、县(市)的一小时经济圈初步形成；XX市全市实现了村村通油路。第二节 市场环境分析一、商业市场环境分析随着市场经济运行体制的逐步完善，XX的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。XX已成为黄河金三角地区重要的商贸中心城市。XX的商贸活动十分活跃，物流市场建设逐步规范，管理水平不断提高，物流环境极大改善。正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为黄河金三角地区重要的商品集散地和贸易中心之一。二、物流市场环境分析1、我国物流市场总规模分析根据国际货币基金组织2005年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为17.9%,23、对未来10年进行预测:假设按照2005年我国物流总成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2010年中国物流成本占GDP比例为15.9%,2015年中国物流成本占GDP比例为13.9%,则2005-2015这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为15.9%;我国第三方物流在物流市场上的比例前五年(2005-2015)按照国际平均数1/3左右计算,后五年按照1/2计算,则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.24。根据测算结果,到2015年,我国物流总成本将达到48000多亿元,第三方物流市场总规模将达到22000多亿元,而目前我国第三方物流业才刚24、才起步,实际总规模非常微小,因此发展空间非常大。2、物流市场机会分析（1）国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割与“大而全”、“小而全”等传统观念，我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。例如，根据2004年底国家统计局的统计，我国独立核算工业企业产成品库存占其全年产品销售收入的9.6%,如果加上应收帐款,两项资金占用为产品销售收入的29%。2004年，我国企业流动资产周转次数为1.41次。同年，我国产品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。可见我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面25、挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。（2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会3、消费需求分析2006年中按中国农业统计年鉴公布数字计算，年需粮食1289.2万吨，蔬菜746.5万吨，食油41.7万吨，肉类112.1万吨，家禽21.5万吨，水产品41.96万吨，初级农产品总需求量为2253万吨（26、见附表），如果加上方便面、糕点等副食和禽蛋、饲料等需求总量会更大。（单位：公斤）城乡居民家庭人均食品消费量(数据来源年中国农业统计年鉴)2000年2001年粮 食：城市63.7 61.2 农村230.8 224.7 油脂类：城市11.3 11.2 农村9.6 8.6 蔬 菜：城市133.6 128.2 农村117.6 111.0 猪 肉：城市29.5 26.8 农村30.1 28.5 家 禽：城市9.5 9.9 及制品 农村6.8 7.3 蛋 类：城市11.9 11.2 农村5.7 5.6 白 酒：城市2.2 2.7 农村5.4 5.3 鲜瓜果：城市46.2 46.7 农村18.1 19.5 27、奶 及：城市24.3 23.1 奶制品 农村0.8 1.1 大型超市在经营过程中迫切需要货源稳定、产品质量高、包装好、运送速度快的物流企业长期供货。通过调查了解，各大型超市生鲜产品主要有以下渠道供货：一是由大的供应商供货，这是大部分超市的供货模式。由采购员选择合适的供货商为超市提供生鲜产品，并签定一定的供货合同协议，明确产品的规格、等级、质量、包装、价格等；二是超市自采。由于生鲜产品质量不易掌握，并且由于品种鲜度、价格变化较快，一些超市采取自采方式；三是产地直供。是由生产大户直接供应给超市生鲜产品，这是最理想的供货方式，但所占比例很小。目前主要存在以下突出问题：一是缺乏信誉度高，长期合作的供应28、商；二是所供生鲜产品保鲜、包装能力差，产品质量不好掌握，也没有保证；三是产销脱节，没有形成链条，生鲜产品中的环节停滞时间长，成本高。四是生产者基本上是一家一户，生产规模小，产地直供难以实现。5、 消费市场价格分析通过对黄河金三角地区内及北京、天津、济南、上海、武汉、西安等大中城市的农贸市场、超市的农副产品价格进行实地调研，经过仔细分析比较发现：一、市内及周边省份大中城市超市内的农副产品同类同期价格存在明显差别。同类同期农副产品省内超市价格与周边省份大中城市超市价格相比平均低10%15%，其中蔬菜、瓜果类平均低10%15%，粮油、肉类、禽蛋类平均也低3%6%，价格差空间较大。二、省内及周边省份大29、中城市农贸市场农副产品同类同期价格相比也有差别。三、同一城市同类同期农副产品农贸市场价格与超市价格相比价差更大。瓜果、蔬菜类农贸市场价格平均低于超市价格20%80%。四、XX市农贸市场同类同期农副产品价格与周边省份大中城市超市价格相比也明显偏低。粮油、肉禽蛋类平均低5.5%8%，蔬菜、瓜果类平均低60%300%。总之，通过以上分析比较，可以看出，XX市作为直辖市，农副产品资源无论在产量上，还是在产品价格、质量上，都有无可比拟的优势，蕴藏着巨大的利润空间，为农副产品物流园区的建设奠定了基础，同时也为入驻园区的农副产品物流配送企业提供了巨大商机。第四章 建设目标及建设内容第一节 建设目标一、建设目30、标的提出江苏XX物流发展有限公司面对飞速发展的经济形势，将在机制、规模、技术、管理等方面与外资物流企业展开激烈竞争。为此公司提出要打破传统的物流经营模式，确立“大市场、大贸易、大流通”的战略思想，建设现代化的物流配送中心。本项目建设地点为XX市夏县，在充分利用江苏XX物流发展有限公司现有条件的基础上，根据XX市及周边地区市场分析与需示预测，结合公司现有情况，提出以下建设目标。二、建设目标1、总体要求 具有物流配送的社会化服务功能，成为黄河金三角地区有较大影响力的专业性物流配送基地之一。 采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。 建立完善的信息处理和交换系统可以扩展、升级。2、目标年限设计31、使用年限30年。3、规模物流中心占地面积1300亩，商品经营品种包括肉制品、冷饮、调味品、干货、水果、蔬菜、水产品，海产品、农资等9大类约70000余种商品。4、配送及仓储规模 配送能力：日订单发生量50000张，120000笔；日发生品种数120000种；进货提前期3天；配送提前期18小时；第二节 建设规模为实现上述建设目标，需新建大规模的冷藏中心、物流配送中心、批发展示中心、检验检疫中心、结算和信息中心，以及有关配套设施，共计占地1300亩。一、主体工程新建物流产业园区，占地面积约1300亩，物流园区规划为九个功能区（1）果品交易区；（2）蔬菜交易区；（3）肉类交易区；（4）水产粮油南北货32、区；（5）物流配送区；（6）展示中央商务办公区；（7）配套生活区；（8）高低温智能冷库区；（9）农资交易区。其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约960000m2。 项目总投资37.81亿元，固定资产投资总额为358747万元，流动资金19307万元。二、辅助配套设施工程1、辅助配套设施用房主要为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房；2、多功能广场、室外停车场等室外工程；3、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心、批发展示中心所需的物流设备、信息系统及办公用具等。第三节 项目建设内容一、冷藏中心建设冷藏中心拟定选用高架库货架，高架库货架包括货架和托盘，托盘拟采用33、木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。地面采用金刚砂耐磨地坪技术，起到很好的防尘及防沙的作用，单位面积承重5吨/M，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求。配有活动层式货架，采用叉车唧车配合作业。仓库分为存储区、理货区、出货暂存区，全部实行电脑化管理。冷藏中心设备主要有运输车辆、高架库货架、夹包机、监控系统，高度调节板等。作业设备主要包括电瓶升降叉车、电动托盘叉车、液压手动叉车、夹包机）等，还配置了货架，小推车、老虎车等专业作业设备。该中心计算机管理及监控系统包括服务器（双机热备份）、磁带机、计算机、入出库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、红外通讯装置、显示屏系统、服务器操34、作系统、数据库系统、管理软件、监控软件、动画软件等。二、配送中心建设配送中心的作业流程可分为：进货、检验、编码、入库、配货、补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录与工艺编制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各物流网点的目的。配送的主要流程见图4-1。备货入库检验分拣及储存客户验收送达服务配送运输加工或分装信息反馈出库及检验图4-1 配送流程路线示意图配送运输车辆主要有箱式货车、电瓶搬运车、升降车等。电瓶搬运车主要用于货物在配送中心内部的运输，箱式货车主要用于货物的外运，升降车主要用于高架库货架与库房地面之间的货物搬运。根据拟建库区内部运输情况，暂考虑电瓶搬运车配置335、5辆、升降车35辆、夹包机30台。根据对外配送地区的情况分别考虑箱式货车的配备初步确定城区安排5.5吨车220辆,城外安排20吨车80辆。考虑食品冷藏需要，别外购置20吨和15吨进口冷藏车各50辆。同时，购置自动扶梯、电梯、办公用具等相关设备。三、批发展示中心建设批发展示中心以配送中心和冷藏中心为依托，建成多功能、综合化批发展示中心，通过对不同商品的分类和定位，提供全方位的服务，基本涵盖目前市场上的不同需求。四、信息中心建设从供应方的角度来看，配送中心从事高效的流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方的角度来看，配送中心必须以最大的灵活性和及时性满足各类客户的需要。管理信息则为配送中心完36、成这些功能提供有力的支持和保证。配送中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其现代化程度的重要的标志。（一）信息系统总体设计1、信息流商品流通过程中存在着三种重要的内容流，即商品流、资金流、信息流。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生，另一方面又起着引导物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流、导向资金流、进行经营决策的重要依据。在物流配送中心，如何调度好信息流流向，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。系统信息流简图见图4-2。要货超市配送需求决策分析订货计划采购管理生成订单库存管理财务供货商作业计划编制配货配载管理验货37、编码到货管理 要货 订货 订货要 订货 货 订货发 到货 货 到货 进货图4-2配送中心信息流简图2、信息系统目标 做好仓库收、发、存等基本信息的收集、保存和加工工作，为其它系统的相关处理提供准确的数据支持。 最大限度地缩短商品出入库的时间，减少劳动力消耗； 通过系统内部及公众网络，使得其他关系统能及时得到最新的库存信息，提高管理工作的有效性以及对客户的服务质量； 逐步形成企业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科学合理的手段。（二）信息系统总体结构在充分考虑系统的开放性、集成性、实用性、先进性、可靠性和经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求，形成本配送中心信息系统的体系结构，详见图38、4-3。硬件HARDWARE支撑平台操作系统进货管理配送需求门店信息管理商品库存管理配货配载运力管理决策支持财务管理物流信息公开发布应用系统内部数据库公共信息数据库数据库图4-3信息系统总体结构示意图从系统的结构图可以看出，系统具有充分的开放性，既能满足配送中心的发展需要，又从技术上充分考虑不同层次的信息要求；不但促进了网上电子商务的发展，而且可以为社会用户提供信息服务。基于上述总体结构，确定以下信息系统功能模型图与系统功能树，分别参见图4-4。车辆人员物流设施信息系统配送商品信息(至门店)库存信息销售指令(变价、清仓、盘点)商品市场信息门店营业数据门店需求配送中心政策指令经营决策 图4-4 39、物流配送中心信息系统功能模型图（三）条形码技术信息系统拟采用条形码技术，条形码技术作为一种成熟的信息处理技术，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条形码技术是实现电子数据交换（EDI）的基础，是仓储物资快速准确保障的重要手段。本项目物流配送中心采用国际条码标准，建立一整套物流条码标准体系，大力推进物流条码的应用和发展。四、检验检疫中心建设检验检疫中心的建立，将建立和完善食品安全预警与快速反应制度，密切监测食品安全信息，做到早发现、早预警、早处理。建立突发食品安全事件的快速应对机制，及时调查情况，准确汇总数据，统筹安排应对，缩短反应时间。通过利用精密的检验检疫设备和先进的技术手段，40、对进出物流园的食品进行全程的监控，保障食品的安全供应，检验检疫中心的主要业务集中在以下几个方面：1、承担国家指定的食品及发酵产品的： 质量检验、委托检验、产品检验、型式检验和营养标签规定中营养成份检验等。2、对实行生产许可证产品的质量、重要新产品投产的鉴定、产品质量的认证进行检验和复检。 3、研究开发新的检验技术和方法，对企业的质量检验机构进行指导和人员培训； 协助企业建立化验室、化验人员培训。4、帮助企业制定“特殊膳食食品标签”。5、产品保真系统：为企业制定全套防伪、防窜货及物流管理解决方案。 集现代计算机、通讯网络、信息编码及高科技印刷等高新技术为一体的信息化防伪及管理系统，并与各种最新防41、伪技术结合进行综合防伪 、防窜货及物流管理。第五章项目场址与建设条件第一节项目场址本项目场址所在地：XX市，占地面积1300亩。第二节建设条件XX市因“盐运之城”而得名。是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于晋、陕、豫三省交界处，黄河金三角经济圈黄金位置，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。全市辖1区2市10县、146个乡镇（办事处）、3338个行政村。全市乡村人口351万，占71%。全市总耕地877.3万亩，农业人口人均耕地2.15亩。XX市地势平坦，气候温和，土壤肥沃，光照充足，是传统的农业大区。年平均降雨量525毫米，日照2350小时，42、气温13摄氏度，无霜期212天，农业生产条件较为优越。形成了初具规模的果、畜、菜、粮、棉五大主导产业。仅苹果一项就达300多万亩，2011年XX苹果产量32亿公斤，成为全国优质果品基地之一。XX区位优势明显，位于晋、陕、豫三省交界处，黄河金三角经济圈黄金位置。交通便利，南同蒲铁路纵贯南北，侯西铁路横亘东西，南同蒲铁路侯马至东镇段复线建设已接近尾声。境内有运(城)风(陵渡)高速公路、运(城)三(门峡)高速公路、侯(马)运(城)高速公路和环城高速，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成了纵横交错网络，北上太原、南下西安、东去郑州都有高速公路直达。XX43、市公路里程8611公里，居山西省第一，高速公路里程235公里，居山西省第一；环中心城市高速网和通往各县(市)的一小时经济圈初步形成；XX市全市实现了村村通油路。 第六章 项目经营方案及设备系统本项目建设内容由果品交易区；蔬菜交易区；肉类交易区；水产粮油南北货区；物流配送区；展示中央商务办公区；配套生活区；高低温智能冷库区；农资交易区九大功能区组成。第一节 物流中心的选择及定位中国目前物流企业在服务质量上有所欠缺，无法满足市场个性化需求。虽然物流网络资源丰富，但利用和管理水平较低，缺乏有效的物流经营方式。我国应通过采取新型的物流管理模式和技术手段，改变目前市场混乱的状况，制定符合中国国情的物流行44、业标准。公司根据市场的发展和形势的变化，利用自身资源整合能力和规模优势，建成以冷藏中心、配送中心、批发展示中心为基础，充分利用信息化技术和平台，创新管理模式和手段，力争成为物流行业内的标准制定者之一。第二节 主要物流设备设施物流园区的设施主要包括库内外装卸及运输、信息管理软硬件等。但从其流程来看，设备由四部分组成：一是园区设备、二是园区外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。物流设备总体构成：1、配送中心物流设施主存储区：冷冻设备、重型货架缓冲区：暂存货架和平库拣选：配货区、流动货架、轻型货架出货：配载区、轻型货架加工区：分装、贴码站台2、输送设备以高频单件拣选为主的流动货架作业区，输45、送方式为人车方式；以高频单箱拣选为主的流动货架作业区，输送方式为传送带；拣选过程结束后，形成的指向门店的货箱分流采用自动分拣设备。3、条码和电子标签设备高频货物采用数字拣选系统（DPS），其余货架和货位，均以条码标识。第三节 物流中心经营及管理策略一、经营策略公司以冷藏中心为依托，建立批发展示中心、配送中心和结算和信息中心，通过对物流平台的建设，整合第三方物流资源，建立第四方物流运营模式。利用公司的规模优势和资源整合能力，迅速取得行业领先地位。二、管理策略为了提高管理效率，降低运营成本，不但要建立完善的服务体系，还必须采取以下措施：坚持品牌经营，产品（服务）经营和资本经营相结合的系统经营模式；46、企业的发展战略与员工、供应商、经营商的目标充分结合，使双方共同发展，实现双赢；建立和完善物流网络，对货物进行实施动态跟踪和信息自动处理，及时响应客户需求；组建客户俱乐部，为公司提供一个稳定的客户群。主要管理制度包括：1、凡是须放入库内存放的物品必须办理入库手续方可入库，凡是须出库的物品必须办理出库手续方可出库。2、除总经理、行政中心总监及配送中心所有员工外，任何人未经总经理书面批准，不得进入物流配送中心库房。3、树立机械化、自动化的观念，注重先进设备、技术、人才的引进与开发，重视规范化管理，这是物流配送中心功能充分发挥的关健。4、推选配送合理化，通过采用专业设备、设施及操作程序，取得较好的配送47、效果并降低配送过分综合化的复杂程度及难度。5、实时动态库存数据至少每1小时更新1次。6、推行准时配送系统。准时配送合理化重要内容。配送做到了准时，用户才有资源把握，可以放心地实施低库存或零库存，可以有效地安排接货的人力、物力，以追求最高效率的工作。三、储存策略储存策略主要是指储位（Dedicated Location）的指派原则。良好的储存策略可以减少出入库移动的距离、缩短作业时间，甚至能够充分利用储存空间，本项目拟采用分类储放。1、每一类储存货品都有相对固定储位，货品不能互相储位，因此必须规划每一项货品的储位容量不得小于其可能的最大在库量。2、储区安排要考虑物品尺寸及重量。3、采用三点定位原48、则，方便货物提取。第四节技术设备一、计算机管理系统计算机管理系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，拟与物流配送中心信息系统统一设计和建设。在计算机具体配置上，拟通过服务器IBM AS400,PC+POS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪销售的最新动态。二、其它设备考虑本项目特点，特别是项目建设方案，还需采购设备包括：营业设备、公用工程设备及其它设备（包括自动扶梯、垂直电梯、办公用具等49、）。第七章工程技术方案第一节总体设计概况本项目是建设功能齐全、结构合理、设施配套的农副产品物流园。考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势、周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，设计方案的总体设计有原则是：1、充分考虑我国物流配送的特点和发展需要，建设成为集冷藏、展示交易、物流配送、统一结算、统一调度等一体的现代化综合性农副产品物流基地；2、建筑造型新颖，具有时代特色，体现出物流建筑的内涵及鲜明个性；3、总体科学规划，布局合理，功能齐全，最大限度的提高土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、与周边协调的环境；4、各功能用房设计既具科学性和合理性，又要注意实际50、效益；5、结构、给排水、消防、强弱电、暖通等专业功能设计具有技术先进性和经济合理性；第二节总平面布置总平面设计原则：1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便，留有一定发展余地；2、基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；3、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；4、便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施。第八章环境保护与安全根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目中环境保护工作接受XX市环保部门的监督，采用的环境保51、护标准为：1、建筑项目环境保护管理条例【国务院（98）253号令】2、大气污染物综合排放标准【GB162971996】3、污水综合排放标准【GB89781996】4、环境空气质量标准【GB30951996】5、地表水环境质量标准【GBZB11999】6、城市区域环境噪声标准【GB309693】本项目属一般公用民用建筑，集物流和办公于一体，建设基地位于XX市区，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水、固体废弃物及室内空气质量等环境问题，只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会产生环境污染。第九章组织机构及劳动成员第一节组织机构本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构52、。本项目建设单位为江苏XX物流发展有限公司，项目筹建和建设由公司办公室具体负责，采取国内外招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料采购等工作，与承包单位签定合同，制定施工进度计划，全程严格控制工程质量、工期、造价。公司实行公司董事会领导下的总经理负责。董事会决定分公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。第二节劳动定员及培训本项目计划劳动定员为1200人。所需人员除部分中高级管理人员由公司内部选用外，其余将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。第十章投资估算及资金筹措第一节投资估算根据国家概算指标及XX市有关部门规定53、的收费标准，对本项目进行了初步估算。一、投资估算编制依据1、XX建筑工程概算定额；2、XX市对建筑安装工程的有关规定；3、江苏XX物流发展有限公司提供的项目相关资料。二、项目总投资本项目总投资37.81亿元，本项目全部工程固定资产投资总额为358747万元，包括工程及设备费用、工程建设其它费用、不可预见费。本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为19307万元。三、主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表101。表101 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注主要技术指标1总用地面积亩1300866667平方米2总建筑面积万m2962.1展示中心万m54、25.962.2综合交易区万m232.44水果交易区万m213.48蔬菜交易区万m28.46肉类、水产交易区万m22.50粮油、南北货交易区万m28.002.3商务办公区万m25.002.4生活配套区万m236.00300亩2.5高低温冷库万m27.0010万吨2.6常温库区万m26.002.7物流配送中心万m21.603绿化率%40.004建设周期年1.50有效施工期5劳动定员人1200四、主体及辅助配套设施工程新建物流产业园区，占地面积约1300亩，物流园区规划为九个功能区（1）果品交易区；（2）蔬菜交易区；（3）肉类交易区；（4）水产粮油南北货区；（5）物流配送区；（6）展示中央商务办公55、区；（7）配套生活区；（8）高低温智能冷库区；（9）农资交易区。其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约960000m2。项目总投资37.81亿元，固定资产投资总额为358747万元，流动资金19307万元。五、投资估算说明1、根据工程建设方案，新建物流产业园区，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约960000 m2。其中农副产品综合交易展示中心5.96万平方米；果品物流交易区13.48万平方米；蔬菜物流交易区8.46万平方米；肉类、水产物流交易区2.50万平方米；粮油、南北货物流交易区8.00万平方米；高低温冷库7万平方米，室内采用钢结构垂直分割，10万吨容量；常温库区6.00万平方米；56、商务办公区5.00万平方米；生活配套区36.00万平方米，物流配送中心1.60万平方米；配套用房2.00万平方米。建筑工程费根据XX市的实际情况，主体工程商务办公区按每平米建筑面积3200元造价估算；展示中心、生活配套区、配送中心和配套用房每平米建筑面积1600元造价估算；交易区，常温库区每平米建筑面积1200元造价估算；冷藏中心考虑室内垂直分割，按每平米建筑面积7500元造价估算。专业工程中的给排水工程（包括消防设施）按每平米30元估算；电气工程包括消防电设施按每平米170元估算；暖通工程按每平米190元估算；室外工程按建筑工程与给排水及消防、电气、暖通等专业工程费用之和的12%估算。2、本57、项目所需设备包括物流配送中心所需的物流设备、运输车辆、计算机及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施，设备购置费需18672万元。3、土地费用的构成包括收购或租赁兴建物流配送中心所占用的土地及其附属建筑设备，总面积1300亩。4、本项目电增容15X600KVA，供电贴费按300元/KVA估算；水增容费按Dn300计，需水增容费240万元。5、市政公用基础设施配套费按190元/m计取。6、新型墙体材料发展基金按8元/m计算。7、消防设施建设费按5元/m计算。8、结建人防费按40元/m计算。9、教育地方附加费按30元/m计算。10、白蚁防治费按2.8元/m计算。11、咨询费按工程费用58、的0.5%估算。12、工程监理、质监、安监费按工程费用的1.7%估算。13、勘察设计费按工程费用的1.7%估算。14、建设单位管理费按工程费用的1.9%估算。15、不可预见费按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算。第二节资金筹措一、固定资产投资来源根据企业融资情况，结合本项目的实际情况，拟定固定资产投资资金融资方案为：a.企业自筹资金208747万元，约占57.00%。b.向银行申请长期贷款150000.00万元（年利率6.6%），占43.00%。还款资金的来源本项目用未分配利润、折旧费和摊销费作为还款资金偿还贷款本金。第十一章财务评价本项目财务评价确定计算期为16年，其中：建设期1年，经59、营期15年。一、营业收入和营业税金及附加估算本项目的营业收入根据现有物流中心的实际运转情况并结合项目的具体情况进行估算。1营业收入估算本项目正式运营后，批发交易中心年交易额达到400亿元，批发交易中心的管理服务收入按年交易额的1%计算，该收入在项目运营正常后每年征收约40000万元。项目在正常运营年的主营业务收入约为47802.8万元。2营业税金及附加估算根据国家有关的税收规定，本项目房产出售营业税5%，房产租赁税12%，装卸费收入营业税率为3%，库房仓储、配送业务、分拣配货、批发交易中心及管理服务等收入营业税率为5%，城市维护建设税按营业税额的7%计算，教育费附加按营业税额的4%计算，建筑税60、5.56%。二、总成本费用估算1成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括超市商品零售成本、外购燃料费、水电费、房产费、土地使用费、职工工资及福利、折旧摊销费用、修理费用、财务费用、其它费用等。本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及有关物流配送公司的实际运营情况进行估算。三、总成本费用构成1、外购燃料、动力费用参照有关标准，本项目燃料费按配送及装卸收入的5%估算，水电费按营业收入0.8%估算。2、房产税和土地使用费房产税率按固定资产投资70%的1.2%估算，土地使用费按当地价格估算。3、职工工资及福利项目投入营业后预计定员1200人，职工年均工资福利61、按2万元计。本项目正常年职工工资及福利为2400万元。4、折旧、摊销费固定资产折旧按照国家有关规定，采用分类直线折旧计算，房屋建筑按35年折旧，残值率为4%，机器设备按10年折旧，残值率为4%。土地使用权摊销年限按35年，无形资产及递延资产均按10年摊销。5、维修费用维修费用按年折旧费用的10%估算。6、财务费用本项目财务费用主要为流动资金银行贷款利息，流动资金借款利率取6.12%，长期贷款利率为6.6%。7、销售费用参照商业物流企业并结合股份公司目前的销售费用水平测算。8、其它费用其它费用包括办公费、差旅费、交际应酬费、会议费、工会经费等费用，参照以往物流企业有关费用综合水平及股份公司的实际62、情况，其它费用按营业收入的0.5%估算。本项目正常年总成本费用为18141万元。3项目盈利能力分析3.1项目损益情况分析本项目正常年收入总额为47803万元（正常运营后），营业税及附加为3929万元，总成本费用为18141万元，计算可知税前利润总额为25733万元。根据中华人民共和国企业所得税法规定，本项目所得税率为25%，正常年所得税为6433万元，所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，正常年盈余公积金为1930.0万元，盈余公益金为965.0万元。该项目正常年未分配利润为16405万元。3.2投资利润率和投资利税率本项目投资利润率和投资利税率如下：年利润总额投资利润率= 663、.81%项目总投资（投资总额流动资金）年利润总额销售锐金及附加投资利税率=7.85%项目总投资（投资总额流动资金）3.3财务现金流量分析根据现金流量分析。计算求得结果见表11-1。表11-1现金流量分析结果表序号指标名称单位全部投资自有资金所得税前所得税后1财务内部收益率%12.209.5518.202投资回收期年7.647.805.47以上结果表明：本项目财务内部收益率为12.20%，大于基准内部收益率，投资回收期7.64年，说明企业盈利能力能满足基准要求。4项目不确定性分析4.1盈亏平衡分析投产年的固定成本不尽相同，按各处实际成本构成计算，以项目年生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），64、其公式为：BEP=年固定成本/【营业收入-可变成本-销售（营业）税金】100%经测算，本项目盈亏平衡点（BEP）为53.96%。由盈亏平衡分析可知，按基价计算，本项目生产能力利用率达到53.96%时，即能达到盈亏平衡。超过该比率就有盈利，否则将产生亏损。本项目该项指标表明，项目有一定的抗风险能力。4.2项目敏感性分析项目的财务分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的项目投资、营业收入、经营成本等因素在10%的范围内进行了敏感性分析。 结果表明：运营收入、经营成本和建设投资对本项目影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，65、制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动。第十二章 政策需求江苏XX集团有限公司投资38亿元，建设占地1300亩的现代化商品流转和交易为一体的物流中心，营业前总计税收为26921万元，项目进入正常营运年后年税收约38204万元。该项目的建立将对促进XX市乃至黄河金三角地区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极的作用。对于解决各商贸企业多头对外向供货厂（商）进货，以及为销售客户、消费者各自上门送货服务所造成的人、财、物资源分散、成本倍增的问题，具有十分重要的意义。鉴于上述原因，希望政府在软硬件环境上给予企业一定的政策支持，帮助企业做大做强，发挥预期效益，造福于广大人民。