1、房地产工程造价案例分析及合同管理标准化房地产工程造价案例分析及合同管理标准化汉略地产研究中心汉略地产研究中心贡献地产智慧贡献地产智慧 专注培训专注培训/猎头猎头第一部分：第一部分：工程造价分析与成本控制要点工程造价分析与成本控制要点第二部分：合同标准化的实施第二部分：合同标准化的实施2009.11 深圳第一部分工程造价分析与成本控制要点工程造价分析与成本控制要点第一章第一章 房地产项目工程成本的构成解析房地产项目工程成本的构成解析第二章第二章 成本事前控制的方法：目标管理成本事前控制的方法：目标管理第三章第三章 开发各阶段对工程造价的影响及过程控开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点制要点第2、四章第四章 成本管理数据库的建立与维护成本管理数据库的建立与维护第一章房地产项目工程成本的构成解析房地产项目工程成本的构成解析31.房地产成本与造价的组成结构2.项目成本造价数据及比重分析3.影响造价的关键因素分析4.典型项目的造价对比分析5.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素4土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用项项目目发发展展成成本本（全全成成本本）1.房地产成本的组成结构序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其3、他费用12不可预见费合计51.房地产成本的组成结构对比分析：项目开发建设投资对比分析：项目开发建设投资2003建设项目经济评价完全成本序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计61.房地产成本的组成结构对比分析：建筑安装工程费用项目组成对比分析：建筑安装工程费用项目组成注意区别造价与成本财务角度的成本；工程经济范畴的造价二者联系72.房地产项目成本数据及比重分析一级成本科目数据：按费用类型建造成本的数据分析人材机构成按分部分项工程按合同比重83.影响造价的关键因素分析几个层面的成本管理：成本的决定因素和影响因素成本的变动性分析全成本的变4、动性建造成本的变动性分析案例分享：标杆企业的成本基准数据表94.典型项目的造价对比分析几个品牌企业同类项目的数据对比对比分析：不同企业产品战略的成本状况105.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素体现不同侧面的技术经济指标各业务对成本的影响：无效成本的分类与管理方法11第二章 成本事前控制的方法：目标管理成本事前控制的方法：目标管理121.成本目标及目标管理的意义2.成本目标的内涵与外延3.成本目标的制定4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施1.成本目标及目标管理的意义动态掌握和控制项目总成本水平保证每个项目的盈利指标实现公司的经营目标13u实行目标管理5、的根本意义：u成本目标的作用不是上限是基准保持心中有数“做了再算”转为“算了再做”2.成本目标的内涵与外延成本目标的内涵成本目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本目标的范围：成本目标的范围：目标范围可覆盖全成本、开发成本、建造成本，是整个项目开发团队的目标；143.成本目标的制定15目标制定的时间：目标制定的方法：目标制定的要求：成本目标的评审与确定：案例分享：成本目标全套表格4.成本目标的五种分解方式及作用按合约计划分解：示范表格按成本科目分解按管理责任分解：示范表格按财务核算模型分解按现金流出时间分解：示范表格17动态成本的概念与构成动态成本=已发生成本+待发生6、成本 概念：成本发生：5.成本动态的跟踪与监控案例分享：几种成本月报对比动态成本的反馈机制：控制产品标准，落实到设计、选型与合约中技术经济相结合的手段开展各项业务，保证目标实现实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化偏差调整与内部平衡，保证总目标过程与结果的全面考核185.保障目标实现的手段与措施第三章 开发各阶段对工程造价的影响及开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点过程控制要点191.成本控制重点与原则概述2.立项阶段成本管理3.策划阶段的成本管理4.设计阶段的成本管理5.发包阶段的成本管理6.施工阶段的成本管理7.销售阶段的成本管理8.竣工结算的成本管理9.维护阶段的成本管理成本控制的7、重点对象成本控制的重点阶段前期与后期不同的控制方式成本控制的责任划分1.成本控制的重点与原则概述案例分享：标杆企业的责任成本管理文件案例分享：标杆企业的责任成本管理文件项目开发成本控制重点对象项目开发成本控制重点对象投入大、占比重重大的：投入大、占比重重大的：客户敏感性强的：客户敏感性强的：市场不规范的：市场不规范的：技术不成熟的：技术不成熟的：通过对房地产各类重点成本进行控制，实现降低成本、提高控制效率的目的。控制的重点阶段控制的重点阶段控制的重点阶段控制的重点阶段“70%的成本由设计阶段确定”？判别：成本的 阶段成本的 阶段成本的 阶段在成本决定阶段、控制费用低的阶段进行控制这是预控的效益8、和核心价值1，全过程控制的阶段全过程控制的阶段立项立项策划策划设计设计发包发包施工施工竣工竣工维护维护2，对应成本实现过程对应成本实现过程-由虚到实由虚到实虚拟：估、概、预算虚拟：估、概、预算 控制方式：控制方式：现实：合同价、付款、结算价现实：合同价、付款、结算价 控制方式：控制方式：项目开发不同阶段成本控制方式2.立项阶段的成本控制主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准工作文件：调研报告，新项目发展成9、本估算 可行性研究报告 案例分享：成本调研报告；可行性研究的关键指标案例分享：成本调研报告；可行性研究的关键指标3.策划阶段成本控制主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品 控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求 工作文件：策划定位报告 项目发展成本测算项目发展计划 案例分享：根据经营要求选择不同产品组合案例分享：根据经营要求选择不同产品组合4.设计阶段成本控制方案设计主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；控制要求：符合项目定位，经济合理性最10、大，制定相应成本目标控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求 工作文件：设计任务书及限额设计指引成本目标 出图计划 案例分享：结构成本设计优化流程案例分享：结构成本设计优化流程4.设计阶段成本控制扩初设计主要工作：材料设备选型，编制部品控制计划 控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料 工作文件：材料设备选用意见、部品控制计划4.设计阶段成本控制施工图设计主要工作：编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；第一次图纸会审控制11、要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；工作文件：限额设计合同条件图纸会审纪要 施工图预算及成本目标调整报告 案例分享：施工图预算指标分析案例分享：施工图预算指标分析5.发包阶段成本控制前期准备主要工作：供应商考察，确定招标组织和计划，准备招标文件及相关资料控制要求：保证有充分竞争性的、适用的供应商；图纸和招标文件基本完备图纸完善控制重点：所选入围队伍的深入摸底，招标内容范围规定明确工作文件：合约规划，考察报告及投标资格审批招标文件案例分享：合约规划模版案例分享：合约规划模版5.发包阶段成本控制招标过程主要工作：12、发标、答疑、回标开标、评标、澄清、定标控制要求：保证过程严谨，文件资料完整、有效；控制重点：深入评定技术、商务标；确保有效承诺和履约保函工作文件：收发标记录答疑文件评标文件澄清及洽谈记录及定标审批文件 案例分享：评标表格；澄清文件案例分享：评标表格；澄清文件5.发包阶段成本控制签约阶段主要工作：合同洽谈、签订合同，内部合同交底控制要求：合理的价格，完备的合同，规避风险，实现双赢控制重点：工作内容与责任、进度、质量、价款的形成及变更与调价条款；违约责任及退出条款；工作文件：合同文本合同审批文件 6.施工阶段成本控制施工准备主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工现场准备，施工组织设计的确认控制要13、求：全面统筹，减少临时性花费；控制场地使用、进度和方案控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；施工组织设计审查工作文件：施工组织设计6.施工阶段成本控制主体施工主要工作：变更与签证的管理（办理，统计，分析）；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理，支付合同款；控制要求：依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；控制重点：控制重大变更；控制关键工期节点的付款，防止超付；每月动态报表；相关索赔及时通知工作文件：成本动态报表，设计变更及签证系列表单，付款系列表单案例分享：标杆企业的变更签证管理规定案例分享：标杆企业的变更签证管理规定6.施14、工阶段成本控制竣工验收主要工作：办理验收手续，竣工资料审查（区别结算资料）控制要求：符合实事，及时办理控制重点：验收文件中对时间、质量和数量的确认；对隐蔽和拆除工程和中间验收，入伙的配合及保修协议的落实工作文件：竣工验收系列资料7.销售阶段成本控制主要工作：营销费用预算管理，售楼工程成本控制（销售策划），销售承诺与资料的把关控制要求：销售资料及营销承诺的多专业评审（保修期限的确定），营销费用不超预算，售楼工程的合理策划与成本目标管理控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和按进度支出工作文件：售楼准备工程方案营销费用预算及执行报表案例分享：营销费用计15、划表案例分享：营销费用计划表8.结算阶段成本控制主要工作：结算办理、索赔办理，项目后评估控制要求：及时性，合理性，全面性，系统性控制重点：工程和材料的数量和价格依据；工期和费用索赔，有关质量和配合处罚；超付的可能性；工作文件：结算及索赔系列表单，项目成本后评估报告案例分享：结算对比分析；成本后评估报告案例分享：结算对比分析；成本后评估报告9.物业维护管理成本控制主要工作：维护维修，保修金支付，质量缺陷统计分析控制要求：落实维修责任；物业提前介入，把握全寿命期成本，独立、健康运营，防止物业管理亏损控制重点：一次性投资与使用成本的平衡，智能化系统，景观灯具，水景；维修责任索赔办理工作文件：支付及索16、赔文件，质量缺陷分类统计表第四章 成本管理数据库的建立与维护成本管理数据库的建立与维护381.数据库建立的目的与作用2.数据库主要内容与形式3.如何建立及维护数据库4.数据库的案例39目的目的掌握市场信息掌握市场信息积累经验数据积累经验数据汇总公司资源汇总公司资源沉淀业务知识沉淀业务知识衡量工作成效衡量工作成效作用作用保证公司的成本管理水平稳定、提升保证公司的成本管理水平稳定、提升1.数据库建立的目的与作用40成本管理数据库内容分类成本管理数据库内容分类p资源信息：p数据信息：p作业质量标准：p结果评价标准：2.数据库主要内容与形式41l成本数据的两类指标l成本数据对象的三个层次l成本数据的相17、关信息成本数据信息的构成42数据库的形式用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理软件：通用、定制（如万科、金地、招商）如何选择适合的数据库平台根据公司的管理现状和需要区分管理类软件和信息类软件结合具体业务流程和管理特征尽可能集成，防止重复劳动43工作内容工作内容建立制度与规范，制定成本管理数据的标建立制度与规范，制定成本管理数据的标准与分类；分析整理（准与分类；分析整理（BCIS的方法）；录的方法）；录入与维护入与维护工作时间工作时间在几个节点上进行：调研、询价、招标、在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不合同、结算；最好能与工作过程结18、合而不是做为额外的工作是做为额外的工作工作人员工作人员专职或专业人员，二者结合专职或专业人员，二者结合3.如何建立与维护数据库44成本分析的成本分析的原则分析口径的统一分析口径的统一面积的可比性面积的可比性利用相似性利用相似性数据库建立中几点需要注意的问题数据库建立中几点需要注意的问题第二部分第二部分 合同标准化的实施方法合同标准化的实施方法 第五章第五章 房地产企业合同管理综述房地产企业合同管理综述第六章第六章 如何设置标准工程合同主要条款如何设置标准工程合同主要条款第七章第七章 不同阶段的工程合同管理内容不同阶段的工程合同管理内容第八章第八章 标杆企业如何建立标准合同管理体标杆企业如何建立19、标准合同管理体系系第五章第五章 房地产企业合同管理综述房地产企业合同管理综述461.工程项目管理中合同的地位与作用工程项目管理中合同的地位与作用2.房地产开发涉及的主要合同类型和内容房地产开发涉及的主要合同类型和内容3.房地产开发企业的合同管理模式房地产开发企业的合同管理模式4.行业内合同标准化状况介绍行业内合同标准化状况介绍1.工程项目管理中合同的地位与作用合同在项目管理中的核心地位（如图）主要作用实现资源的整合，达成甲方开发意图防范风险体现标的物的形成过程和结果合同管理的原则对外：诚实信用，合法双赢对内：项目全过程管理、全员合同意识472.房地产开发涉及的主要合同类型和内容按业务划分合同类20、型：工程：设计：营销：土地投资：财务：行政人力：按合同计价种类划分：单价总价；固定可调483.房地产开发企业的合同管理模式合同管理的模式：甲方为主的合同管理：乙方为主的合同管理：第三方为主的合同：甲方内部合同管理的组织方式：建议的管理模式：494.行业内合同标准化状况介绍标准合同的层级国际国家地区行业企业房地产企业标准合同状况：50第六章第六章 如何设置标准工程合同主要条款如何设置标准工程合同主要条款511.合同标的描述与范围划分2.双方的工作3.合同价款4.合同工期5.质量要求6.安全文明及配合7.材料管理8.变更管理9.支付条件与程序10.违约、索赔与奖惩11.争议的解决及合同的中止方式121、2.其他附加条件内容1.合同标的描述与范围划分合同标的体现的主要内容合同标的体现的主要内容合同范围划分的考虑因素合同范围划分的考虑因素条款要求522.双方的工作：主要责任、权利和义务n承包方责任包括：n乙方配合义务：n乙方分包的管理：n甲方的责任与工作：533.合同价款：价格形式、计价方式价格的形式：承包价格应包含的内容：计价方式可调价范围和方式几种费用的约定：暂定量、暂定价的处理结算价格的组成544.合同工期：总工期及节点工期，开竣工要求，确认方式开工条件及确认方式施工总体进度要求阶段性工期要求竣工条件及确认方式工期延误处理555.质量要求：技术要求、质量标准质量控制要求施工技术措施要求验收22、标准工程样板的利用控制重点质量保修条款566.安全文明及配合：措施要求及费用安全文明措施要求配合工作要求有关措施和配合方面费用约定577.材料的管理：供应方式、检验方法等n甲供材料品牌和价格规定n甲供材料管理约定n乙供材料的管理n材料样板管理的方法n材料付款的特殊要求588.变更管理：可变范围、程序、计价等n变更内容范围的约定n量的调整、价的调整原则n变更过程的约定599.支付条件与程序n预付款的支付n进度款付款条件说明n进度款审核及支付手续和要求n结算款与保修金的支付n往来款扣除方式n甲供材付款的控制n超付款的处理6010.违约、索赔与奖惩违约责任及违约金额奖惩事项及额度索赔的办理条件及过程23、6111.争议的解决及合同的中止方式纠纷处理原则争议解决的方式选择合同中止及退出的6212.其他附加条件内容一系列附件，对双方的约束详细工作指引沟通方式说明风险预防：文件资料要求63第七章第七章 不同阶段的工程合同管理内容不同阶段的工程合同管理内容641.招投标阶段的合同管理2.施工阶段的合同管理3.结算阶段的合同管理4.常见风险与对策1.招投标阶段的合同管理管理目标：职责划分组织者、参与者与决策者的职责（图）工作内容、流程及要点：分为三个阶段招标前的准备工作招标阶段合同签订阶段文档要求招标前的准备工作形成责任小组，拟定招标计划、方案合约规划，界定范围：落实图纸、产品品质和技术标准施工现场条件24、及相关要求供应商考察与资格预审准备招标文件资料：招标过程发标踏勘看样答疑回标开标评标澄清定标合同签订阶段合同谈判：签约审批发放合同编号及文档要求合同交底有关资料移交合同信息管理2.施工阶段的合同管理管理目标：职责划分：甲方履约责任人、双方履约管理部门工作内容、流程及要点：乙方的履约过程跟踪甲方的履约管理变更的控制资金与支付的管理文档管理要求70n工程进度跟进及节点工期确认：n质量检验及阶段验收n安全文明及配合工作n甲方指令的执行乙方的履约过程跟踪乙方的履约过程跟踪71n图纸资料的提交n场地等条件提供n支付合同款：n报建手续：n分包及甲供材料的协调甲方的履约管理甲方的履约管理72变更的控制变更的25、控制n变更的定义与分类n设计变更管理程序n现场签证的管理方法n变更签证的量价确定n变更原因及责任分析73资金与支付的管理资金与支付的管理n资金计划的编制n实际进度与产值的确认n支付手续和授权原则n满足税务要求3.结算阶段的合同管理管理目标：职责划分：结算主办部门：权限设置结算依据提供部门结算纠纷处理部门其他：支付，备案手续办理部门工作内容、流程及要点：合同结算办理反索赔办理纠纷处理开展后评估文档管理要求75n结算原则：n结算的计划及立项n结算时间的控制n结算方式：n结算审核要点n结算资料构成及要求n结算协议书内容n结算成本对比分析合同结算办理合同结算办理反索赔的办理反索赔的办理n索赔分类：n常26、见几种索赔情况：n办理时间要求：n索赔依据：n注意事项：合同纠纷处理合同纠纷处理n处理原则：n及早预警：n“收集”有利证据n分层授权处理n有效利用资源后评估的内容后评估的内容n项目后评估：项目后评估：n合同评审：合同评审：n履约评估：履约评估：n成本控制评价：成本控制评价：4.常见合同风险与对策几大方面风险来源不利的自然条件供方履约能力外部环境变化：政策、市场内部变化：经营、管理、技术直接表现：不利结果：7980风险管理方法及手段风险管理方法及手段n有关工具：n合同条款约定：n内部控制要点第八章第八章 标杆企业如何建立标准合同管理标杆企业如何建立标准合同管理体系体系811.合同标准化的组织工作27、与责任机构2.标准合同的形成过程3.合同后评价的方法与要点1.合同标准化的组织工作与责任机构 按照合同管理的职责划分：按类型、分模块完成标准化的初建工作，形成合同数据库合同管理制度化，开展经常性的维护工作年度、月度计划落实，做为有关部门考核内容之一822.标准合同的形成过程一般过程拟定内容分项和计划（人员，时间）收集资料：以往合同，业内参考版本起草、征求意见会签、审批试行、修改，审批、发布过程及版本记录几点注意事项833.合同后评价的方法与要点组织方式评估时间评估内容评估结果的应用84谢谢聆听！感谢您的支持！本培训可支持开发企业内部培训！感谢您的支持！本培训可支持开发企业内部培训！联系电话：联系电话：0755-82640999 13902483155（陆先生）（陆先生）