1、物业服务有限责任公司小区物业管理方案 物业服务有限责任公司服务中心第一章小区自然状况某小区是4栋连排高层电梯楼，每栋楼4个单元，每个单元26层，一梯二户，共计832户，共有16部电梯，无绿化，共计建筑面积：7万平方米，物业费1.60元/平方米/月。假设小区设有监控室一处，配电室一处、发电机房一处，消防泵房一处、生活水泵房一处（已移交自来水公司），供热交换站一处（已移交供热公司）。小区共有两个出入口。该小区将于年6月竣工交付使用，7月将办理入伙手续。第二章 组织机构 工资标准组织架构、工资标准项目经理1人行政财务1人客服主管1人秩序主管1人食堂1人前台接待1人保洁员10人综合万能工1人电工1人秩2、序维护员12人楼内岗9人外围岗1人秩序维护1班4人秩序维护2班4人秩序维护3班4人房管员2人说明：该小区物业项目部由项目经理、行政财务、客服部、秩序维护部组成,共计32人。二、工资标准及人员配备部门岗位（管理：7人操作：25人）定编人数月工资标准（元/月）人员配置说明办公室 （3人）项目经理14000负责小区全面工作行政财务12500负责行政人事财务核算厨师11300客服部 （14人）客服主管12500负责客服全面工作以及保洁日常管理前台接待11500负责接待业主咨询及业务处理房管员21500负责收取物业费保洁员101200人均面积8000平米秩序维护部 （15人）秩序维护主管12500负责小3、区公共秩序安全及工程日常工作管理秩序维护班长31800秩序维护员91500万能工11800电工11800第三章年经营情况一、费用测算（按一年计算）（一）、费用测算基础物业服务按照一级服务等级标准执行，收费标准如下：物业类别：住宅，物业费标准：16元/月（二）、年收入费用：1344000元依据住宅物业费收费标准1.60元/月，年收入1344000万元，明细表如下:收费类别住宅地上车位合计备注管理费（万元）收费标准1.60（元/月m2）收费面积70000（m2）收费率100%月收入112000（元）年度收入1344000按整年收费（三）年支出费用：（见下页明细表）1、共计32人，全员工资及福利总计4、：700078.08元(计算方法略)其中：（1）工资: 561600元（2）五险一金:92494元（3）补助费用：45984元（4）服装费用：7192.75元2、公共设施、维修及保养费：29324元3、能源费:300153元 包括园区照明、楼内照明、物业楼能耗、物业楼供热费33元/，电费单价0.525元/度、水费、4、保洁费用:48340元，其中垃圾清运费用：30240元；5、绿化养护费：维保期内不发生费用6、秩序维护费：7590元包括消防检测、器材费用、人员保险费7、固定资产折旧：6300元8、法定税费：75264元9、办公管理费：44000元包括办公、社区文化费等8项，具体明细如下表：办公5、费用序号项目金 额 （元）依 据1办公费用10000包括电话费、网费、年检2社区文化5000端午节、六一儿童节、消夏晚会、国庆节、圣诞晚会活动每次1000元3低值易耗品费5000办公耗材4公共责任险100004栋楼面积：7万 ，投保公共责任险5人员招聘10006业务招待费10000招待物业办、税务局、街道、社保、医保等7培训费3000消防员培训，外出学习等合计金额44000费用支出明细序号项目金额（元）1工资及福利700078.082公共设施、维修及保养费293243能源费3001534保洁清洁、垃圾清运费483405秩序维护费75906办公管理费440007固定资产折旧63008税费按收入16、344000元的5.6%提取75264总计1211049.08二、2012年利润评估 2012年合计收入1344000元、支出1211049.08元，利润132950.00元（不含其他收入），利润率9.5%年收入支出比例表年度收入年度支出利 润利润率1344000.001211049.08132950.929.5%第四章小区前期投入开办费测算2012年7月份入住前预计费用1.64万元（不含资产购置）明细如下：序号项目金额计算依据1人工工资32,600.00 项目经理1人*2月*4000=8000行政财务1人*1月*2500=2500客服主管1人*1月*2500=2500前台接待1人*1月*157、00=1500房管员2人*1500*1月=3000秩序维护主管1人*1月*25002500秩序维护班长2人*1月*18003600万能工1人*1月*1800元1800元电 工1人*1月*1800元1800元秩序维护员2人*1月*15003000元保洁员2人*1月*1200=2400元2办公费100.00 办公用品1月*100元3招聘费500.00 1月*500元4电话费200.00 1月*200元5招待费1,500 3次*500元6印刷费10,000 入住资料印刷费7布置费1,500入住现场布置费合计16,400.00 （说明：此项费用由开发商负责承担）第五章 小区资产购置费及其他费用一、资产8、购置费20.9 万元（一）、办公设施7.6万元序号名称单价数量金额说明1联想计算机4000416000项目经理1台、行政财务1台、客服主管1台、秩序维护主管1台2复印机(打印功能)10000110000办公室使用3班台、沙发300013000项目经理使用4办公桌椅50052500行政财务1套，房管员2套，主管2套5挂捞档案柜78021560存放832户业主档案资料用6电水壶1008800项目经理1个、主管办公室1个、客服办公室1个，保洁休息室2个、秩序维护部2个、工程人员1个7茶 几3002600项目经理室、客服中心各1套8接待台300023000前台接待一套9接待椅30041200办公室接待9、业主用4把10会议室椅90302700会议室、培训室11会议桌250012500会议室12员工椅904360前台接待2把、秩序维护岗亭2把13接待沙发150011500前台接待使用14验钞机180011800财务使用15手提金柜2001200财务使用16保险柜180011800财务使用17钥匙柜85021700存放钥匙18档案柜52052600项目经理1个，行政财务2个、客服1个、秩序1个、19三门更衣柜45041800经理室1个，行政财务1个，客服秩序各1个，20六门更衣柜55052750秩序维护员2个，工程维修1个，保洁员2个21电话机1105550经理室1部，行政财务1部，前台1部，主管10、办公室1部，监控室1部22塑封机4001400客服部1台23石英钟505250经理办公室1个,接待大堂1个,行政财务1个，主管办公室1个，中控1个24打卡机150011500管理人员签到使用25数码相机250012500社区文化以及房管员装修巡查使用26食堂设备10000110000购置食堂设施:排烟机,炉罩等27仓库架79032370行政、工程、保洁各1个合 计75940（二）、工程维修工具及保洁物品2.3万元序号品名单价数量合计1电焊机1500115002电锤90019003电镐1100111004手枪电钻30013005充电电钻30013006角磨机30013007疏通机6001600811、砂轮机28012809手动葫芦400140010气泵600160011云石机200120012合梯1.5M800180013合梯2.5M10001100014对讲机（含电池）13802276015无齿锯500150016工具组箱15003450017垃圾箱35016560018垃圾车100011000合计22640（三）、秩序维护用具3.8万元序号品名数量单价金额1胶皮警棍4401600 2防水强光手电42951180 3车位路障10880 4新式头盔(防火头盔)43501400 5隔热服415006000 6巡逻棒11300 13007巡逻棒点40135208对讲机5138069009岗亭212、20004000 10岗伞217034011站岗台215030012ABC灭火器8kg12011013200 13消防服（单）214027014消防靴（单）2120240 15防毒面具2150300 16消防斧23366 18消防镐23570 合计37766（四）服装费用附表部门岗位定编人数服装标准服装费用年服装费用（每套24月）月服装费用办公室（3人）项目经理1500500250行政财务1500500250厨师1300600300客服部 （14人）客服主管1500500250前台接待1500500250房管员25001000500保洁员1037837801890秩序维护部 （15人）秩序主管13、1500500250秩序班长3635190595.25秩序维护员963557152857.5万能工1300300150电工1300300150合计327192.75(五) 秩序维护费用预算明细表序号项目金额（元）测 算 依 据1低值易耗品440.001.路障10元/个*8=80元;2.警戒带30元/卷*12=360元2安全消防5,950.00 1.具灭火器打压维修：110具*45元/具=4950元;2.设备检测:1000元3人身意外险1,200.00 秩序维护12人*100元=1200元合计7,590.00(六) 保洁费用预算明细表序号 项目金额（元）计算依据1生活垃圾清理费30,240.0014、垃圾清运费：每年（6车*14元/M3*30天*12个月30240.00元）2垃圾车1,000.00订做一个垃圾车清运生活垃圾3垃圾车维修费500.00维修垃圾车，更换车带等4垃圾箱5,600.00350元/个，共需16个（每个单元门前摆1个）；合计费用：350.00元*165600.00元；材质为加厚硬脂塑料5保洁耗材4,000.00主要有：推雪板、铁锹、拖布、抹布、笤帚、搓子、洗衣粉、肥皂、竹笤帚、去污粉、铲刀、刀片、胶皮手套等7保洁用水费用7,000.008合计费用48,340.00(七) 能源费用预算明细表序号项目金额(元)计算依据（电费单价0.525元/度)1公共区域照明28875园区15、照明等用电（参考估值）2住宅楼梯照明357416个单元816盏20W灯泡 供电时间1小时/天计算：16*816*0.02*1*365*0.6=.92元3物业办公楼电费20000容量95KW 包括食堂、中控、办公室等，估算20000元4物业采暖费9240物业用房280平米 计算：280*33元/平米=92405电梯使用电费238464参考水韵名城用电量合计300153(八) 共用设施设备维修养护费用序号名 称项 目每月支出每年支出备 注1 设备维修保养公共区域照明维护100.00 1,200.00 维护耗材2 园区内设施景点、标识、智能化系统等养护100.00 1,200.00 日常园区内各种设16、施、标识的维护、保养3电 梯检测费269,24.00参考专业机构检测数据得知合计金额29,324.00序号名称单价数量合计折旧年限1电脑40004160005年2沙发3000130005年3复印机100001100005年4数码相机2500125005年总计31500固定资产折旧6300(九)固定资产统计表第六章 确认小区服务标准该小区为一省物业服务等级标准（具体内容略），与开发商签订前期物业服务合同（合同内容略）。第七章：接管验收工作组织落实验收小组成员，与开发商一起按照约定时间按照接管验收标准（接管验收标准略）对小区实施验收，验收分两二个阶段，第一次验收后对于验收中发现的问题，开发商进行整17、改，整改后进入第二次验收，对第一次验收中发现的问题进行复检，如果仍有部分未整改的，开发商继续整改。第八章 入伙工作安排及流程（一）、需向地产公司收集的资料1、业主资料的移交等。2、施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。（二）、业主办理入伙手续同时，发给业主的资料有1、物业使用指南；2、房屋装修申请表；3、业主临时规约；4、前期物业管理服务协议；5、房屋验收交接单；6、房屋质量保证书；7、住宅使用说明书；（三）业主入伙工作流程业主凭房屋调配证办理相关手续，经过“资格确认”、“缴纳费用”、“签署资料”、“接收钥匙”、“房屋验收”五18、个程序：1、确认资格购房者凭地产公司确认统一交楼的文件即可到物业服务中心办理入住手续。2、缴纳费用（1）根据建龙第一城物业服务协议，自地产公司发出的房屋调配证上确定的办理入伙手续之日起计收物业管理服务费。（2）入伙时物业公司以现金形式预收一年物业管理服务费。3、签署资料（1）业主入住需要签署的资料有物业服务手册、业主临时规约、物业服务协议、装修管理服务手册，并填写业主（住户）情况登记表及各项资料签署页。（2）业主入伙需要准备本人及家属等相关居住人员身份证复印件各一份、彩色免冠1寸近照各2张，用于建立业主档案及办理住户卡，并在业主（住户）情况登记表上填好有关资料并贴上照片。4、接收钥匙业主入住的19、各项资料签署完毕后，您将会接收到该房屋的全套钥匙，此时您开始履行作为房屋业主的责任，拥有房屋的所有权及使用权。请您注意对房屋及设备设施的管理，进行室内装修要遵守装修管理服务手册等室内装修管理之相关规定。5、房屋验收结束上述程序后，物业服务中心工作人员会陪同业主对房屋进行质量检查，对发现的质量问题经工作人员确认登记后，安排施工单位进行维修或给予回复，同时与地产公司协调履行质量保修责任。第九章 管理思路用“ 勤业、敬业、精业、创业”高标准的服务理念为业主服务,以真诚和严谨的工作作风、专业的技术、规范的管理标准，一流的员工素质，一流的企业形象，创造出辉煌的业绩，用真诚与奉献为社会描绘出更加绚丽多彩的20、画卷。本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有序衔接。用建龙品牌奠定基础，确定高端服务品质。 一、抓基础，练内功人才是物业管理公司能够提供优质服务的关键，要在员工的文化素质、文化素养、道德情操及服务观念和意识上狠下功夫，积极发挥人的主观能动作用。从事物管的员工，无论是管理层还是操作层，都要不断提升自身能力和提高综合素质，才能高效完成各项工作。1、加强人员培训。培训是将工作制度、程序、标准和要求告诉员工，让员工知道如何正确的做事，从物业基础知识、规章制度、岗位职责、工作流程加以反复培训，工作逐渐形成固化模式。2、加强工作的指导和监督。通过日常监督、检查、考核，持续改进工作中的不足，确保21、员工正确地按规定做事，从而形成良好的工作习惯。要求员工每天进步一点点，一年就会有惊人的进步。二、培养综合型人才1、要求物业服务的管理层通过学习和自身努力应具有专业的物业知识、经营头脑、组织管理等多方面知识，同时还要有化解矛盾，沟通协调、统御全局的特殊能力；2、操作层岗位素质要求比其它行业的同类工种要一专多能，能兼容多种专业技术工作，有较强的应变能力，对一些急难问题会及时处理解决，还要会与人打交道，会礼貌和技巧服务。三、服务专业化与服务拓展 1、随着居民物业管理消费意识的逐步提高，对物业管理服务水平的专业性要求越来越高，而物业管理费的日渐提高，必然会加强物业管理成本的控制，只有将各项物业管理服务22、做专做精，并能合理控制成本，才能在市场中具有竞争优势。 2、除开展小区物业管理常规性服务外，可尝试借助外力开展特约有偿专项服务，发挥各自特点，满足居民生活需要，引导居民消费，塑造良好生活空间。服务项目的确立必须来自于居民生活需求的调查，在业主大会允许的范围内开展，利用空地划出车位出租；结合小区实际需要有效益地开展，这些服务项目的开展既满足了居民的生活需求，又拓宽了有偿服务内容，使物业管理公司取得了良好的经济效益和社会效益，也增加了小区物业管理服务的附加值，使企业的无形资产和小区物业保值增值。四、完善服务技术手段普及物业管理项目的计算机网络运用技术，引入适合的智能化设施，以适应高效管理与质量管理23、的要求，提高服务质量和工作效率，提高管理人员素质，提升专业服务的科技含量。五、换位思考加强与业主的正常沟通 物业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业户的联系与沟通。通过开展丰富多彩的社区文化活动可以拉近“距离”关系，这样既能了解业主的需求，又能做到相互支持、相互理解。除此之外，平常还要与业户多沟通，让业户了解我们的工作内容，听取他们的意见，除客服房客员以外，中层管理人员要定期开展走访工作，要与业户做有效沟通，想业主所想，急业主所急，真正成为业主的好管家。第十章工作倒排计划序号工作项目完成时限责任人完成情况一组织架构及工资标准二人员配备三入伙前工作跟进及2012年费用测算）四物业服务标准五前期物业服务协议签订六物业接管验收七施工现场介入八入伙工作安排及入住流程