1、 青岛二手房经营模式探索青岛二手房经营模式探索 高端二手房经营路线高端二手房经营路线 执行总结执行总结 一、市场分析 (一)宏观政策环境及其影响 2010 年是房地产市场风起云涌的政策年， “新国十条” 、 “新国五条”以及 相关实施细则的出台使大中城市房地产市场遭受较大的调控压力。 公司应该选择 政策稳定的时机开展二手房经营项目，避免在调控的峰期进入市场。 (二)、市场交易行情 2010 年青岛二级市场交易行情与其他大城市相比走势良好，在没有限购令约 束的情况下表现出色。而三级代理市场受限贷政策影响较大，与 09 年相比交易 出现明显下滑，情况不太乐观。 (三)、房源情况 介绍青岛房源分布的2、区位、价格特征。 (四)、二手住宅市场需求情况 对二手住宅的需求主要集中在市区，其中大部分是对中小户型经济型住宅的 需求，但对高端住宅的需求同样不可小觑。 (五)、青岛中介行业现存问题 服务质量参差不齐，存在诚信缺失现象，一锤子买卖盛行缺乏持久的客户关 系。 二.竞争分析 （一）二手房与新房的竞争 新房与二手房互为替代品，其竞争程度决定了两个市场各自的利润份额。与新房 相比二手房虽大多存在房屋损耗、房产使用年限减少等缺陷，缺乏购买者心理上 的认可与喜好，但同样具备着一些新房无可比拟的优势， 二手房经营同样有充足 的利润潜力。 （二）中介同行内的竞争 中介行业内竞争主体包括大型房产中介公司、小（3、私人）中介公司、网络（自由） 房产经纪人。其中大型房产中介公司为我们的主要竞争者。通过对 21 世纪不动 产、太平洋房屋、二十二世纪不动产、惠百家不动产这四家房产中介公司的经营 模式的重点分析，对竞争格局与态势有了进一步了解。 三.市场战略定位 (一)目标市场选择与核定 （二）市场战略 充分利用公司在二级代理市场上的客户、房屋资源，走纯粹高端的二手房经 营路线，竭力打造高端品牌，占领高端二手房市场，运营成熟后进一步开展向其 他城市的横向推广和与向中端二手房市场的纵向延伸， 拓宽市场范围提升利润空 间。 (三)目标市场具体划分（包括目标客户、目标房源） 为了扩大市场份额，同时也为了体现专业化水平，将高端二手房市场进行了 细分与合并， 把居住类、 办公类、 商业类三个高端二手房细分市场作为目标市场， 并根据购买与租赁两种交易形式进一步划分。 四.经营模式精英直营式 (一)概念： 精英直营式的经