1、xxx置业有限公司管理手册 旧城项目部策划工作流程目录一、策划部工作流程图二、具体工作流程：1、项目投资策划1.1项目用地周边环境分析1.2区域市场现状及其趋势判断1.3土地SWOT（深层次）分析1.4项目市场定位1.5项目价值分析1.6项目定价模拟1.7项目投入产出分析1.8投资风险分析及其规避方式提示1.9开发节奏建议2项目规划设计策划2.1总体规划2.2建筑风格定位2.3主力户型选择2.4室内空间布局装修概念提示2.5环境规划及艺术风格提示2.6公共家具概念设计提示2.7公共装饰材料选择指导2.8灯光设计及背景音乐指导2.9小区未来生活方式的指导3项目质量工期策划营销3.1建筑材料选用提2、示3.2施工工艺流程指导3.3质量控制3.4工期控制3.5造价控制3.6安全管理4项目形象策划4.1项目视觉识别系统核心部分4.2延展及运用部分5项目营销推广策划5.1区域市场动态分析5.2项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策5.3目标客户群定位分析5.4价格定位及策略5.5入市时机规划5.6广告策略5.7媒介策略5.8推广费用计划5.9公关活动策划和现场包装5.10营销推广效果的监控、评估、修正6项目顾问、销售、代理的策划6.1销售周期划分及控制6.2各销售阶段营销策划推广执行方案实施6.3各销售阶段广告创意设计及发布实施6.4销售前资料准备6.5销售培训6.6销售组织与日常管理7项目服3、务策划7.1项目销售过程所需物业管理资料7.2物业管理内容策划7.3物业管理组织及人员架构7.4物业管理培训7.5物业管理规章制度7.6物业管理操作规程7.7、物业管理的成本费用7.8物业管理ISO9002提示xxx置业有限公司管理手册 项目投资策划流程（JRGD CHLC01-1.1）部门名称策划部流程名称项目投资策划层次2任务概要项目用地周边环境分析名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员托展部土地专员节点ABBBECDE开始采取实地考察销售咨询初步市场情况调查现场踩点报刊、文献、资料收集项目土地性质调查项目用地周边环境调查区域市场现状地4、块交通条件调查周边市政配套设施调查项目用地周边环境分析结束备注： 1、策划部每周定期或不定期通过销售咨询、实地考察、现场踩点、报刊、文献资料信息渠道等一切可利用的社会资源收集信息；2、了解地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状；3、了解地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况；4、了解地块周边的市政路网及其公交现状、远景规划，项目的水、路、空交通状况，地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状； 5、了解购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历5、史人文区位影响。xxx置业有限公司管理手册 项目投资策划流程（JRGD CHLC01-1.2）部门名称策划部流程名称项目投资策划层次任务概要区域市场现状及其趋势判断名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员拓展部土地专员节点ABBBECDE开始宏观经济运行状况项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规继续市场情况调查住宅市场板块的划分及其差异项目所在地房地产市场总体供求现状平均价格走势及市场价值发现区域市场现状客户构成及购买实态分析商品住宅客户购买行为分析各种档次商品住宅客户分析对区域市场现状及其趋势进行判断结束备注： 1、策划部每周定期或不6、定期通过销售咨询、实地考察、现场踩点、报刊、文献资料信息渠道等一切可利用的社会资源收集信息；2、通过市场调查，对国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量；房地产所占比例及数量、房地产开发景气指数；国家宏观金融政策：货币政策、利率；房地产按揭政策；固定资产投资总额：全国及项目所在地、其中房地产开发比重； 3对社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数、中国城市房地产协作网络信息资源利用等方面有个全面的了解。xxx置业有限公司管理手册 项目投资策划流程（JRGD CHLC01-1.3、1.4）部门名称策划部流程名称项目投资策划层次任务概要进行SWOT分析并初步提出总体策划7、思路名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员C土地专员节点ABBBECD开始项目地块的优势项目地块的劣势对土地进行SWOT（深层次）分析项目地块的机会点项目地块的威胁及困难点类比竞争楼盘调研项目定位建筑风格定位市场定位功能定位项目初步市场定位结束备注： 1、对土地SWOT（深层次）分析，即项目地块的优势、劣势、机会点、威胁及困难点；2、了解类比竞争楼盘的基本资料、项目户型结构详析、项目规划设计及销售资料对周边市场进行综合评判3、对项目区域定位主力、客户群、功能、建筑风格等方面定位xxx置业有限公司管理手册 项目投资策划流程（JRGD CHLC8、01-1.5）部门名称策划部流程名称项目投资策划层次任务概要项目价值分析名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员规划设计部节点ABBBECD1234567开始类比可实现价值决定因素：类比土地价值项目价值分析项目可提升价值判断价值实现的经济因素项目可实现价值分析项目价值类比分析类比楼盘分析与评价项目市场定位结束备注： 1、选择可类比项目了解市政交通及直入交通的便利性的差异；项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异、教育和人文景观的差异、各种污染程度的差异、社区素质的差异；周边市政配套便利性的差异；2、了解可类比项目建筑风格和立面的设计、材质；单9、体户型设计；建筑空间布局和环艺设计；小区配套和物业管理；形象包装和营销策划；发展商品牌和实力；3、对价值提升和实现要素对比分析、项目类比价值等方面进行计算。xxx置业有限公司管理手册 项目投资策划流程（JRGD CHLC01-1.6）部门名称策划部流程名称项目投资策划层次任务概要项目定价模拟名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员拓展部规划设计部节点ABBBECDE1234567开始分析有效市场价格范围均价的确定确保合理利润率，追加有效需求价格项目中具体单位的定价模拟项目定价模拟结束备注： 1、分析有效市场价格范围，确保合理利润率，追加有效需10、求价格，运用住宅项目均价确定的主要方法（类比价值算术平均法、有效需求成本加价法），确定均价。2、具体模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）3、各种差异性价格系数的确定：确定基础均价、确定系数、确定幅度，具体单位定价模拟xxx置业有限公司管理手册 项目投资策划流程（JRGD CHLC01-1.7）部门名称策划部流程名称项目投资策划层次任务概要项目投入产出分析名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员拓展部成本核算部节点ABBBECDE1234567开始项目总体经济技术指标项目经济技术指11、标模拟首期经济技术指标成本模拟表及其说明项目首期成本模拟销售收入模拟利润模拟及说明项目收益部分模拟敏感性分析结束备注： 1、对项进行目总体经济技术指标和首期经济技术指标进行模拟；2、制作项目成本模拟表并进行说明；3、制作销售收入模拟表、利润模拟表，分析可变成本变动时对利润的影响、销售价格变动时对利润的影响；xxx置业有限公司管理手册 项目投资策划流程（JRGD CHLC01-1.8）部门名称策划部流程名称项目投资策划层次任务概要投资风险分析及其规避方式提示名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员规划设计部节点ABBBECD1234567开始价12、值提升及其实现的风险性项目风险性评价减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本资金运作风险性项目市场定位经济政策风险项目价值类比分析结束备注： 1、分析项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值、项目形象包装和营销推广是否成功；2、对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼；3、注意国际国内宏观经过形势的变化、国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设。xxx置业有限公司管理手册 项目投资策划流程（JRGD CHLC01-1.9）部门名称策划部流程名称项目投资策划层次任务概要开发节奏建议名称项目总监分管副总分管副总拓展部13、负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员拓展部规划设计部节点ABBBECDE1234567开始了解影响项目开发节奏的基本因素项目开发节奏及结果预测模拟项目开发步骤项目投入产出评估结论备注： 1、了解影响项目开发节奏的基本因素，包括以下方面：政策法规因素 地块状况因素 发展商操作水平因素 资金投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素 上市时间要求2、提出项目项目开发步骤，对项目投入产出评估。xxx置业有限公司管理手册 项目规划设计策划流程（JRGD CHLC02-2.1）部门名称策划部流程名称项目规划设计策划营销层次任务概要总体规划名称项目总监分管副14、总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员拓展部规划设计部节点ABBBECDE1234567开始了解项目地块状况项目地块情况分析建筑空间布局道路系统布局绿化系统布局公建与配套系统分期开发分组团开发强度结束备注： 1、了解项目所属区域现状、项目临界四周状况、项目地貌状况；2、提出初步规划和设想，指出影响项目总体规划的不可变的经济技术因素，对土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避吗，提出项目市场定位下的主要经济指标参数；3、制作项目总体平面规划并说明，及其项目功能分区示意并说明；4、道路系统布局、绿化系统布局、公建与配套系统；5、提出分期开发思路、首期开发思路以及15、分组团开发强度。xxx置业有限公司管理手册 项目规划设计策划流程（JRGD CHLC02-2.2、2.3）部门名称策划部流程名称项目规划设计策划营销层次2任务概要建筑风格定位、主力户型选择名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员规划设计部节点ABBBECDE1234567开始项目总体建筑风格及色彩计划建筑风格定位建筑单体外立面设计提示项目所在区域同类楼盘户型比较主力户型选择目业态分析及项目户型配置比例主力户型设计提示商业物业户型设计提示结束备注： 1、制作项目总体建筑风格的构思，建筑色彩计划；2、商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外16、立面设计提示、不同户型的别墅外立面设计提示、针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示、其他特殊设计提示；商业物业建筑风格设计提示；3、一般住宅套房户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计提示，别墅户型设计提示；4、商业群楼平面设计提示，商场楼层平面设计提示。xxx置业有限公司管理手册 项目规划设计策划流程（JRGD CHLC02-2.4、2.5）部门名称策划部流程名称项目规划设计策划营销层次2任务概要室内空间布局装修概念、环境规划及艺术风格提示名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员CD规划设计部节点ABBBECD开始室内空间布局提示室内空间布17、局装修概念提示公共空间主题选择庭院景观提示项目周边环境调查和分析项目总体环境规划及艺术风格构想环境规划及艺术风格提示项目各组团环境概念设计项目公共建筑外部环境概念设计结束备注： 1、提出室内空间布局装修概念；2、对项目周边环境调查和分析，提出项目总体环境规划及艺术风格构想；3、提出项目主入口环境概念设计、项目营销中心外部环境概念设计、项目会所外部环境概念设计、项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计、针对本项目的其他公共环境概念设计。xxx置业有限公司管理手册 项目规划设计策划流程（JRGD CHLC02-2.6、2.7）部门名称策划部流程名称项目规划设计策划营销层次2任务概要公共家具概念设计提18、示、公共装饰材料选择指导名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员规划设计部节点ABBBECDE1234567开始营销中心大堂项目周边同类楼盘公共家具摆设管理办公室本项目公共家具概念设计提示公共装饰材料选择指导项目周边同类楼盘公共装饰材料比较本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思项目营销示范单位装修概念设计住宅装修标准提示项目营销中心装修风格提示结束备注： 1、公共家具设计，包括营销中心大堂和管理办公室；2、将项目周边同类楼盘公共装饰材料进行比较，提出本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思；3、制作客厅、厨房、主人房、儿童房、客房等装修概念19、设计，以及室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示；4、住宅装修标准提示。xxx置业有限公司管理手册 项目规划设计策划流程（JRGD CHLC02-2.8、2.9）部门名称策划部流程名称项目规划设计策划营销层次2任务概要灯光设计及背景音乐指导、小区未来生活方式的指导名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员规划设计部节点ABBBECDE1234567开始项目灯光设计背景音乐指导项目建筑规划组团评价小区未来生活方式的指导营造和引导未来生活方式结束备注： 1、项目灯光设计包括项目公共建筑外立面、公共绿化绿地、道路系统、室内等灯光设计；2、对广场音乐和20、项目室内背景音乐进行布置；3、对项目建筑规划组团评价，营造和引导未来生活方式。xxx置业有限公司管理手册 项目质量工期策划流程（JRGD CHLC03-3.1、3.2、3.3）部门名称策划部流程名称项目质量工期策划营销层次任务概要建筑材料选用提示、施工工艺流程指导、质量控制名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员工程部节点ABBBECD1234567开始区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比建筑材料选用提示新型建筑装饰材料提示建筑材料选用提示施工工艺流程指导项目工程招标投标内容提示质量控制文明施工质量管理内容提示结束备注： 1、与区域市场竞争性楼21、盘建筑材料选用类比，对新型建筑装饰材料和建筑材料选用提示；2、对施工工艺流程进行指导，制定工程施工规范手册和施工工艺特殊流程提示；3、对质量控制，制定项目工程招标投标内容提示、文明施工质量管理内容提示。xxx置业有限公司管理手册 项目质量工期策划策划流程（JRGD CHLC03-3.4、3.5、3.6）部门名称策划部流程名称项目质量工期策划层次任务概要工期控制、造价控制、安全管理名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员工程部节点ABBBECD1234567开始项目开发进度提示工期控制施工组织与管理造价控制建筑成本预算提示建筑流动资金安排提示项22、目现场管理方案安全管理安全施工条例结束备注： 1、项目开发进度提示，对施工队进行组织与管理；2、对建筑成本预算提示建筑流动资金安排提示；3、制定项目现场管理方案和安全施工条例。xxx置业有限公司管理手册 项目形象策划策划流程（JRGD CHLC04-4.1、4.2）部门名称策划部流程名称项目形象策划层次2任务概要项目视觉识别系统核心部分、延展及运用部分名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员销售部节点ABBBECD1234567开始名称标志工地环境包装视觉延展及运用部分营销中心包装设计公司及物业管理系统包装设计结束备注： 1、对于项目、道路、23、建筑、组团进行命名；2、确定标志、标志色、标准字体；3、建筑物主体、工地围墙、主路网及参观路线、环境绿化等包装；4、对售楼部室内外展示设计、功能分区提示、大门横眉设计、形象墙设计、台面设计、展板设计、营销中心导视牌、销售人员服装设计提示、销售用品系列设计、示范单位导视牌、示范单位样板房说明牌设计和制作；5、对公司及物业管理系统包装、办公功能导视系统、物业管理导视系统设计。xxx置业有限公司管理手册 项目营销推广策划流程（JRGD CHLC05-5.1、5.2）部门名称策划部流程名称项目营销推广策划流程层次2任务概要区域市场动态分析，项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策名称项目总监分管副总分24、管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员销售部节点ABBBECD1234567开始项目所在地房地产市场总体供求现状区域市场动态分析项目周边竞争性楼盘调查结论项目主卖点荟萃项目主卖点分析项目强势、弱势分析与对策结束备注： 1、对项目所在地房地产市场总体供求现状分析；2、项目周边竞争性楼盘调查包括：项目概括、市场定位、销售价格、销售政策措施、广告推广手法、主要媒体应用及投入频率、公关促销活动、其他特殊卖点和销售手段等方面；3、分析项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析制定对策。xxx置业有限公司管理手册 项目营销推广策划流程（JRGD CHLC05-5.3、5.4）部门名25、称策划部流程名称项目营销推广策划流程层次2任务概要目标客户群定位分析、价格定位及策略名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员销售部节点ABBBECD1234567项目所在地人口总量及地块分布情况开始项目所在地经济发展状况和人口就业情况项目所在地家庭情况分析目标客户群定位分析项目客户群定位项目单方成本项目利润目标价格定位及策略可类比项目市场价格价格策略价格分期策略结束备注： 1、对目标客户群定位分析市场调查资料汇总、研究；2、具体到定价方法、均价、付款方式和进度、优惠条款、楼层和方位差价、综合计价公式；3、制定价格分期策略，包括：内部认购价格、26、入市价格、价格升幅周期、价格升幅比例、价格技术调整、价格变化市场反映及控制、项目价格、销售额配比表。xxx置业有限公司管理手册 项目营销推广策划流程（JRGD CHLC05-5.5、5.6）部门名称策划部流程名称项目营销推广策划流程层次2任务概要入市时机规划、广告策略名称项目总监分管副总分管副总拓展部负责人拓展专员财务部分管副总分管副总分管副总策划主管策划员销售部节点ABBBECD1234567宏观经济运行状况分析开始项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析入市时机规划入市时机的确定及安排广告总体策略及广告的阶段性划分广告主题广告创意表现广告策略广告效果监控、评估、修正入市前印刷品的设计、制作结束备注： 1、对宏观经济运行状况分析和项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析，将入市时机的确定并安排。2、具体到定价方法、均价、付款方式和进度、优惠条款、楼层和方位差价、综合计价公式；3、制定价格分期策略，包括：内部认购价格、入市价格、价格升幅周期、价格升幅比例、价格技术调整、价格变化市场反映及控制、项目价格、销售额配比表。