1、管理处简介管理处隶属深圳市物业管理有限公司。属物业管理行业国家三级资质。1.0 小区简介座落在深圳市交界处。小区所处地形特点属商业旺区，交通便利，商住楼宇。物业类型：； 入伙时间：年月日；管理处有员工 人，其中：管理处主任1人，管理员 人，出纳1人，安管部 人均为复员退伍军人；机电工程技术部 人，均持电工证。“深圳市物业清洁服务有限公司主要负责小区清洁卫生和绿化管理。2.0 建筑结构、各层用途及收费标准：属商住楼。地面 层为商业裙楼，由 层起为住宅单元。建筑总高度： M、占地面积： M2，总建筑面积： M2；其中商业面积者M2；管理费收费标准：元/ M2；住宅面积： M2；管理费收费标准：元/2、 M2；地下车库： M2，小区内共有个车位；其中：地下车位共：个，收费标准：元/个/月；地面车位共：个；收费标准：元/个/月；设备用房： M2；管理用房： M2。3.0 住宅户型统计户型指标建筑面积（m2/套）户数（套）户室比（）一房B11楼两房一厅三房两厅合计可收费面积：住宅M2； 商业M2；4.0 公共设施： 4.1 电梯总数量：共部，全部为垂直梯。电梯品牌：；4.2 火灾自动报警系统品牌：，探头数量：个；其中烟感个，温感个。4.3 防火卷帘安装在停车场和裙楼部分，用于分隔防火区。共安装 台。全楼共计置机械排烟系统（包括排风兼排烟系统）个，机械加压送风系统个。排烟阀在温度达到280C时自动3、关闭。以上系统经可由消防中心控制，也可就地手动控制。一旦发生火灾以上设备均能与智能报警控制盘联动。4.4 保安设施4.4.1 每户有可视防盗对讲门禁系统（栋楼共 套）；4.4.2 停车场、电梯、小区出入口均有电视监控与录像机（全小区共有 个摄像头）；4.5 供电设施4.5.1 高压环网柜品牌：西门子，数量：组；4.5.2 变压器品牌： 数量：台，容量： KVA、KVA（备用）； 4.5.3 柴油发电机品牌： 台 功率： KVA；4.6 供水设施4.6.1 小区共有蓄水池 个，其中地下生活蓄水池 个，每个M3左右，天面生活蓄水池 个，每个 M3左右，生活水与消防水共用。4.6.2 水泵：共台，其4、中4.6.2.1生活泵品牌： ，数量： 台，扬程 M ，流量： M3/H；4.6.2.2消火栓泵品牌： ，数量： 台；扬程 M ，流量： M3/H；4.6.2.3自动喷淋泵品牌： ，数量：台；扬程 M 流量： M3/H；4.7 有线电视系统及网络系统5.0 管理处常用电话号码：管理处： 或 中控室24小时值班电话：安全管理值班电话： 急救电话： 110组织架构图管理员机电工维修班长安管员机电工安管班长安管主管运行班长出纳工程部主管会计客服助理客服主管工程部财务室安管部客服部主任助理管理处主任管理处工作职能1.0 参与物业验收，办理业主入伙手续，装修审查及检查等工作。2.0 对所辖物业实施的日常5、物业管理，根据国家及政府的有关法律法规和物业管理条例、物业管理委托合同的规定对房屋建筑、设施设备、消防、保安、清洁、绿化、社区文化等进行一体化管理；组织业户意见调查和分析，对业户投诉进行处理。3.0 严格执行公司有关管理方针与管理制度。4.0 严格执行公司财务管理制度，与业户共同创造社区社会效益、经济效益、环境效益。5.0 有权制止违反物业管理法律法规的一切行为。做好日常消防管理工作，杜绝重大火灾隐患或事故的发生。6.0 就有关重大管理问题向公司和有关部门请示汇报。7.0 负责物品供应商的初步挑选及供应商的管理，所供物品的验收。8.0 完成公司下达的工作计划、管理目标、经济指标。主任岗位职责在6、公司经理的直接领导下，全面负责管理处的日常管理工作：1.0 根据各项法律法规规定、物业管理委托合同对所辖小区实施综合性的物业管理，负责管理处的全面工作，对管理、服务、经营有指挥和决策权。2.0 带领员工落实小区的各项管理服务工作，完成公司指定的工作计划、经营指标和管理目标，坚决贯彻执行上级公司下达的决策和指令。3.0 制定和健全各项管理制度，抽查各类工作和监督实施效果，对因决策不力、领导不力导致的经营不善、服务质量降低、损害公司声誉、物业或设备严重损害和内部管理混乱等负直接责任。4.0 编制管理处工作计划并确保落实；对员工实施绩效考核和奖惩措施，对不合格员工有辞退建议权。5.0 加强员工内部管7、理和培训工作，组织高效率、高水准的服务队伍；对管辖物业发生重大事故、重大火灾和刑事案件负责。6.0 经常巡视物业和走访业户，不断改进管理服务工作。7.0 根据公司安排参加各类考评和创优活动，加强与外界沟通，充分树立和对外宣传品牌形象。8.0 完成公司领导交办的其他工作。主任助理岗位职责在主任的直接领导下，协助主任管理日常工作：1.0 对分管工作实施的监管，认真落实主任下达的工作任务，并向主任反映管理中所存在问题和提出合理化建议。2.0 协助管理处主任做好分管工作的长远规划，年度计划和季度（月）作业计划的编制并协助主任组织实施。3.0 负责分管范围内的各项工作，并组织监督和检查，组织业户意见调查8、分析工作，对存在的问题提出改进意见和建议。4.0 负责所分管范围内各项工作的优化管理，提出合理化建议，收集、整理、上报，推行技术革新和相应设施设备的改造。5.0 组织日常培训；安排内勤工作，关心员工的工作和生活。 6.0 协助主任处理各班组间的工作，对紧急情况作出正确判断和处理，对职责范围内的工作因决策不力、领导不力造成的投诉、事故和损失负责。7.0 接受管理处主任委托，在主任不在职期间代行主任职责。处理管理处与有关部门的业务和关系， 8.0 完成主任交办的其它工作。财务室工作职能1.0 严格遵守国家财经法规和财经制度，充分发挥财务工作的核算和监督管理职能，促进管理处降低成本费用，改进经营管理9、，提高经济效益；为广大业户当好家、理好财。2.0 负责管理处一切经济活动往来帐目的处理，认真审核原始单据，根据审核无误的原始单据，填制记帐凭证，及时入帐。3.0 严格执行公司财务制度，掌握各项开支的范围、开支标准和报销审批权限。4.0 按权责发生制核算成本、费用，做到真实、准确、完整，及时编制上报各类会计报表、财务计划和财务分析，做到责权、债务清楚，并即时清算。5.0 管理和控制管理处的流动资金，加强管理费等各项费用的收取工作，作好资金收支计划，平衡调度工作，严格检查备用金的使用，严格执行库存现金限额制度，并定期将资金变化情况向管理处主任及公司财务部领导汇报。6.0 负责管理处各项财产的登记，10、定期抽查，做到帐实相符，并按有关规定计提折旧。会计岗位职责1.0 严格遵守财务部颁发的公司财务通则、企业会计准则、物业管理企业财务管理规定和公司财务制度。2.0 具有会计专业技术资格；熟悉国家有关法律、法规、规章，忠于职守，坚持原则。3.0 按照国家有关规定、行业要求设置会计科目。4.0 按公司费用报销规定，监督检查各种报销凭证。5.0 采用权责发生制原则记账，根据审核无误的原始凭证填制会计凭证，电脑登帐，打印账簿，保证公司财务凭证数字清晰、内容真实、保管完整。6.0 编制公司会计报表，做到编报及时，真实可靠，全面完整，相关可比和便于理解。7.0 按时计算、申报、交纳管理处所有税费。8.0 对11、公司业务往来款的帐目进行跟踪管理，对各项牧业管理服务费用的收取进行监督控制，对应收款项督促有关部门和人员及时催收，并向部门领导汇报。9.0 安全完整保管财务资料及会计档案，查阅和复印会计原始资料需经财务部经理和公司领导批准。10.0 完成公司领导、财务部经理、管理处主任交办的其他工作。出纳岗位职责1.0 必须具备高度的责任心、事业心和良好的职业道德。2.0 正确使用银行存款账户，每日清点核对库存现金，公司结算起点以上的现金应及时缴存银行。3.0 对审核无误的收付款凭证逐日序时登记“银行日记账”和“现金日记账”。4.0 现金做到日清月结，银行存款做到按期对帐，保证帐证相符和帐实相符，及时编制“银12、行余额调节表”。5.0 所有收支款项必须符合财务管理规定程序，不得收无批示的款项，借款，报销必须有审批手续，不得白条抵库，不得坐支现金。6.0 出纳人员必须完整安全保管有关财务票证和有价证券，序时分类登记使用情况。7.0 出纳人员不得兼管和登记除“银行日记账”、“现金日记账”以外的其他所有明细收支账目和总账。8.0 对收款员的工作进行指导、检查和管理。9.0 配合会计工作，完成财务部经理交办的其他工作。收款员岗位职责（此岗并入公司财务会计、出纳岗）1.0 在公司财务及本部门领导下，负责管理处管理费、商铺租金、水电费等各项费用的收取及管理工作（核算、打单、收费、统计等）。2.0 依据停车卡办理规13、定，负责停车卡的办理和登记工作。3.0 每日收费金额，于下午五点前交存银行，并留存现金交款单。节假日按银行规定执行。4.0 与财务做好单据交接工作，领取有关票据，并及时与财务做好核销工作。5.0 建立妥善保管建立各项收费资料，便于查阅。6.0 负责受理业户及事项人员的咨询，对业户提出的问题耐心解答，服务态度热情。7.0 完成领导交待的其它任务。客户服务部工作职能1.0 客户服务部是物业小区管理的职能部门。2.0 负责物业小区/商厦活动场所、居民文化体育设施，车辆保管场地，小区内各类配套服务设施的管理，参与接管物业小区/商厦的日常物业管理工作。3.0 走访业户，与业户沟通，掌握辖区每一业户情况，14、及时处理小区业户申请服务及投诉问题，并按期回访，回访率达到100% 。组织成立业主管理委员会，建立良好的关系和服务形象。4.0 向业户宣传和告知政府各职能部门的各项规定、文件通知，配合有关政府职能部门做好计划生育、暂住人员管理工作。5.0 负责接待来电来访和投诉，并安排处理和跟踪完成情况。6.0 负责办理入伙、装修、搬迁、车位租赁等各类手续。检查制止违章乱搭建及不安全设施，业户室内装修，临时动火作业的审批与监督，发放和各类门禁IC卡。7.0 负责建立和完善小区业户档案（包括租户、商家及其他物业使用人），以及各类文件资料的收发、打印、存档工作。 8.0 制定社区文化工作计划和实施方案，开展丰富多15、彩的社区文化活动，并定期制作和刊登宣传栏。对小区会所及各项娱乐设施进行管理，提供星级会所服务，满足业户的要求。9.0 每月负责管理费的单据发放工作，协助财务部按时向业户收取物业管理服务费，空置房屋物业管理费、租金、各类水、电费及房屋本体维修基金等费用，做好收据发票及停车卡领用登记资料并作好催缴工作。10.0 积极向业户宣传物业管理法规、政策及各项管理制度，宣传环保，协调同业户关系，努力培养业户环保意识。并对清洁绿化工作实施监管。11.0 完成主任交办的其他工作。客户服务部主管岗位职责在主任的直接领导下，负责客户服务部的日常事务工作：1.0 负责管理处辖区范围内的环境卫生的检查、组织、指导工作，16、组织制定保洁工作计划、培训计划、例会、清洁方案并实施，并组织对保洁员的绩效考评。2.0 负责管理处辖区范围内的绿化工作检查、组织、指导工作，组织制定绿化工作计划、培训计划、例会、绿化方案并实施，并组织对绿化工的绩效考评。3.0 负责管理房屋、设施、消防、文秘、档案、考勤、收费、接待等方面工作，以及客户服务部日常的管理工作。4.0 熟悉辖区规划及各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的分布、走向、位置和分布情况。5.0 熟悉国家和特区物业管理法规及政策，妥善处理业主投诉及热情接待业户来访，做好对投诉人和违章人员的解释工作，对违章操作或行为及时制止或按规定处理。6.0 负责本部17、门员工的日常培训工作，制定培训计划，并报管理处主任审批后实施。7.0 协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施、设备的大、中、小修及更新工作和业户的装修审核、监督。8.0 组织收集、整理、归档、使用管理处各类档案、投诉处理和回访情况，并统计分析报管理处主任审批。9.0 组织成立小区业主委员会，经常与业委会沟通，做好协调工作。10.0 负责本部门各类员工的周检及绩效考评工作，并填写周检及考评记录。11.0 督促本部门员工及时收缴各项物业管理费及其他费用，统计各项费用的收缴率并向主任汇报。清洁/绿化班长岗位职责1.0 负责管理处保洁、绿化工作的安排、检查、指导、考核。2.0 负责保洁、绿化工作的现场18、管理，每天抽查楼道及外围班组成员责任区域至少3次以上，并公正客观予以记录，督促整改。及时了解员工的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向客户服务部主管汇报。3.0 熟悉小区内的整体环境和楼宇结构，制定小区保洁、绿化实施方案。4.0 严格按照保洁、绿化管理作业程序和保洁、绿化检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括：自查、互查、主管检查、主任抽查、管理处定期大检查，五级检查制度，考核结果切实与员工工资挂钩，并将考核结果反馈给被考核人，以利于其及时改进工作。5.0 合理配置小区内保洁器具及绿化工具的数量，合理配备保洁、绿化人员，确保住宅区域内不留卫生死角。6.0 负责保洁、绿化班的内务管理工作的安19、排和实施，每周五组织召开保洁、绿化情况 分析会，总结一周保洁、绿化工作，并制定下周工作计划。7.0 负责保洁员、绿化工的岗位技能培训工作，向绿化工传授相关专业知识及技术。8.0 带领保洁绿化班完成领导安排的各项临时任务。9.0 负责保洁员、绿化工每月的考勤、考核，并于每月1号报管理处。10.0 负责保洁、绿化工具、材料的领用及监督使用，教育员工增收节支，并负责保洁绿化班仓库的日常管理。工程部工作职能1.0 负责设备的管理、运行、维护、保修工作，实行24小时值班制度，并做好值班记录。2.0 每天定时巡视一次机电设备各部位运行状况和公共设施情况，发现异常和损坏及时报修。3.0 对重大突发性故障，立20、即组织抢修，如无法解决及时向上级报告。4.0 热情接受业户报修、投诉，及时、快捷、合理解决出现的问题。5.0 节能降耗、合理更新，为业户提供优质服务。6.0 每月抄录水电表读数，确保数据无误，并对水电通知单进行审核。编制本小区水、电用量汇总表报主任和公司相关部门。7.0 制定每月备品备件的采购计划，并上报管理处。8.0 按设施设备实际情况，提出的合理化建议。9.0 负责管理处大型维修保养项目的审查、报批及合同审查。工程部主管岗位职责1.0 在管理处主任的直接领导下，负责小区房屋建筑、设施设备的运行、维护、保养工作。2.0 对小区机电设备的运行、保养、维修进行技术指导、检查和监督。3.0 熟悉各21、小区机电设备的性能和使用状况，掌握技术管理中的难点、重点。4.0 审核运行报表，掌握能耗规律、发现异常、分析原因、提出有效的节能措施。5.0 审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差，及时纠正。6.0 巡查设备运行技术状，发现隐患，及时排除。对重大故障，立即报告上级领导并组织力量及时处理。7.0 监督检查维修工程、增改工程的质量与进度，发现问题及时采取措施。8.0 制定审核各管理处公共设施、设备、房屋本体的年、季、月维修保养计划，并负责检查、监督。有计划、定期组织机电人员进行技术培训。9.0 根据每月检查情况对管理处机电设备管理工作效果进行考评。10.0 完成主任交办的其他任务。安全管理部工作职能22、1.0 负责所辖物业内治安、保卫、消防等工作的日常管理和督导。2.0 给业户提供24小时的治安、保卫、车管等服务。3.0 编制所辖物业内治安、保卫、消防等管理规定及具体措施。4.0 保证所辖物业内车辆正常有序的停放，确保所辖物业良好的交通秩序环境。5.0 维护所辖物业的公共秩序，负责紧急情况和事故的处理。6.0 负责实施岗位技能、消防基础知识和应急战备措施等的训练和考核。7.0 配合管理处其他部门做好人防、技防和公共设施检查等工作。8.0 办理物品搬迁手续，做好所辖物业内报刊、杂志、信件等的收发工作。9.0 编制值班排班表，将记录、表格等编目存档。10.0 完成管理处主任交办的其他工作。安全管23、理部主管岗位职责1.0 在管理处主任的直接领导下全面负责安全管理部的工作。2.0 由公司统一招聘安全管理员。3.0 负责安全管理部的培训计划的制订，并组织实施。4.0 负责安全管理部的日常工作安排、检查及监督。5.0 在管理处主任的指导下合理安排岗位、调配人员。6.0 负责每日对辖区内安全工作进行巡查。7.0 负责组织各班长检查宿舍内务。8.0 负责辖区内的交通及车辆管理的监督、检查工作。9.0 负责辖区内消防日常巡查工作的监督和指导。10.0 负责每月对全体安全管理员进行考核。11.0 负责监督和指导安全管理员对安全器材的使用和管理12.0 协助管理处主任处理好辖区相关政府职能部门的关系。124、3.0 配合辖区派出所做好治安宣传和防范工作。14.0 完成管理处主任交办的其它工作。前台文员岗位职责（此岗兼顾档案资料岗工作）1.0 坚守岗位，不得擅自离岗，对于业户咨询事项给予热情、主动、礼貌的答复和解释。2.0 负责政府各职能部门和相关业务单位来人、来访的咨询、指引和接待，并做到文明礼貌、热情周到。3.0 负责管理处各部门邮件、信件及报刊的签收，并及时分发给各相关部门。4.0 监督管理处工作人员的打卡考勤，并负责月底考勤统计。5.0 保持前台位置的环境卫生，并随时负责清洁，以维护公司、管理处的形象。6.0 与档案资料员并岗后，负责建立和完善管理处各类档案资料（业主档案、工程技术资料、管理25、处各类文件）的归档管理工作，每月查询档案情况，如有残缺，应及时督促补齐归档。7.0 完成领导安排的其它任务。档案员岗位职责（此岗并入前台接待岗）1.0 负责本部门档案及管理处较重要档案的管理工作，保证档案的准确性、系统性和完整性。2.0 做好档案的借阅管理工作。3.0 具体确定文件材料归档范围和保管期限的划分。4.0 参与承办各类档案的整理、鉴定、归档、销毁工作。5.0 保证档案资料质量完好；确保案卷材料组合排列的条理性；保证案卷规格形式合乎有关标准要求；案卷装订结实美观。6.0 负责各类档案的分类编目，以便查阅和利用。7.0 负责资料的安全与保密工作，对所管理档案的丢失、损坏、泄密负责。8.26、0 档案员应熟悉公司档案归档范围，懂得分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。9.0 完成上级交办的其它任务。物料管理员岗位职责1.0 物料管理员负责审核各部门月度及零星物料需求计划中物料库存情况，制订月度采购计划，经领导审批后，通知采购员采购。2.0 负责物料的入库、验收、发放和登记，物料入库应填写入库单，出库应填写出库（领料）单。，建立仓库物料卡、台帐、明细账，每月向财务报送报表，定期盘点库存。3.0 负责仓库物料的管理与发放，做到材料、工具、设备等物品分类摆放，标识明确，取存方便、安全，防止因贮存、管理及发放不善而造成的材料、工具、设备的降级、报废或进出账不平。4.0 对工具、设备进行日27、常的维修、养护，保证工具、设备能有效及时利用，不得转借或转送他人。5.0 负责库存物资的统计，明确库存，物资的利用率及仓库最低库存量。6.0 定期清扫库房，保持库房干净、整洁，化学物品应与其它物品分开存放，并做好隔离、防火、防爆措施。7.0 尽最大可能修旧利废，降低成本。8.0 完成领导交待的其它任务。厨师岗位职责1.0 厨师在管理处主任和食堂管理员领导下进行工作。在工作中自觉接受监厨的监督和监厨小组提出的意见，及时改进工作。2.0 按时上班，保证准时开饭。3.0 努力学习烹饪技艺，不断提高烹饪水平，经常调换菜的花色品种，改善职工生活。4.0 保持厨房清洁卫生，做到地面勤扫，桌凳勤擦，炊具勤洗28、，物品放置定位。5.0 搞好个人卫生，做到勤洗衣服，勤剪指甲，勤理发，勤刮胡须。工作时不得光背和穿拖鞋。6.0 严防食物中毒，把好进菜进粮关，不用腐烂变质的物品；米、菜要清洗干净，保证饭菜的质量，做到饭熟、菜香、汤美。7.0 节约用水用电用气，努力降低就餐成本。前台接待服务管理办法为了便于广大业主与管理处之间沟通，提高服务水平和服务质量，管理处实行“柜台式”管理模式，即在管理处办公室设立专柜负责接待业主及来访人员。1.0 服务主要工作内容包括：2.0 指引业户装修申请、批准、验收；3.0 业户报修登记指引、传达；4.0 业主投诉的接待及处理；5.0 入伙手续的办理；6.0 来电、来访的登记、接29、待、转达；7.0 出入物品的控制；8.0 进入小区各类人员证件办理；9.0 各类文件资料的发送、传达及归档；10.0 其他管理处日常业务处理。11.0 柜台式服务的具体方式：12.0 专人负责：来电来访人员由专人进行接待或转达、处理。13.0 一个归口：业主与管理处的沟通及联系均通过前台来解决。14.0 快速传达：凡遇到前台无法及时解决的问题，及时传达相关负责人进行处理、解决。管理处档案管理规定1.0 对接管物业，管理处应向有关单位索取有关该楼宇房屋建筑、设施设备和物业相关的各种资料。2.0 楼宇房屋建筑、设施设备和物业相关的各种资料，由管理处档案管理员或指定专人负责保管。借阅相关资料，须经管30、理处主任同意。3.0 楼宇房屋建筑、设施设备因故改建时，管理处应及时将相关技术资料归档保存。4.0 资料遗失，管理处应查清原因，并追究相关人员的责任，同时申请复制一份。资料管理员应定期检查资料保管情况。5.0 业户档案管理。5.1 管理处客户服务部负责做好业户或其他人的基本情况登记工作，填写业主（住户）基本情况登记表和相应的资料归档。5.2 业户办理入住手续时，客户服务部应对业户、随住人员情况进行登记，并记录联系电话。5.3 业户搬离小区楼宇时，应及时在业主（住户）基本情况登记表上注明搬离时间，存档保管。5.4 管理处客户服务部每半年对住户情况进行一次清理登记。5.5 业户的档案由管理处保存，31、未经主任许可，任何人不得借阅、查询。管理处值班制度1.0 管理处值班分管理人员值班和财务值班1.1 管理人员值班：节假日及每天晚上，管理处须安排一名管理人员值班，处理有关事务。1.2 财务值班：由管理处在每周星期六上午须安排一名财务人员值班，负责该处财务工作。2.0 管理处值班时间2.1 节假日管理人员值班时间： 上午： 9：0011：30 下午：14：0017：002.2 晚上管理人员值班时间： 晚上：17：3020：003.0 管理处值班安排3.1 管理处每月底须安排好次月值班表，并上墙公布，公司相关部门随时抽查。3.2 值班人员因故请假、调班，须经主任同意，安排好代班人员。3.3 当值人32、员因故需离岗，须安排好代班人员。4.0 管理处值班纪律及要求4.1 当值人员须穿着工作服，佩戴工作牌。4.2 当值人员不能迟到、早退、脱岗。4.3 当值人员不得擅自调班，否则按脱岗论处。4.4 当值人员值班地点为管理处办公室。4.5 当值人员遇到不能处理的事应立即向上级领导汇报。4.6 当值人员违犯值班纪律，按员工奖惩条例与考勤细则有关规定处理。4.7 当值人员须认真填写值班记录表。5.0 管理处值班人员权限5.1 管理人员值班人员有权调动本处的所有员工，有权纠正本处员工的违章违纪行为。对违纪人员，有权建议管理处按员工奖惩条例予以处罚。5.2 管理人员值班人员对本处的突发事件有临机处置权。5.33、3 财务值班人员只负责本处的费用收缴工作，不办理退款手续，特殊情况须由主任签字方可办理。5.4 财务值班人员对未结清费用而需搬离本小区的业户，有权要求管理人员值班人员采取相应措施。6.0 补休6.1 管理处值班不计加班工资。6.1.1 节假日管理人员值班可安排补休。6.1.2 只有一个财务人员在晚上值班的管理处，财务人员工作日的上班时间由原八点调至九点。6.1.3 管理人员值班人员补休须经主任同意。7.0 遇强台风、暴雨、洪水及公司组织的各项活动等特殊情况，管理处全体人员均须留守管理处。8.0 本规定由公司管理人员部负责解释和监督执行。管理处主任巡查规程为了保证小区各项工作正常有序的运转，管理34、处主任必须随时掌握小区各项工作的情况，因此，要求管理处主任每周应对以下几项工作进行检查，检查可采取轮流抽查，现场查看、询问等方式。1.0 机电部分1.1 检查项目 消防设备、电梯、供电系统、给排水设备、空调设备。1.2 检查依据和标准依据公司制订的关于消防、电梯、供电、给排水、空调管理程序中的各种规定对机电人员是否对以上设备按有关程序进行操作和按有关规定进行检查、保养、维修，是否对各种检查、保养、维修情况进行记录。2.0 治安部分2.1 检查项目 安全管理管理、车辆管理、物品进出管理、安全管理员工作安排。2.2 检查依据和标准检查安全管理员在工作中是否严格执行公司制订的各项管理制度和按程序办理35、人员进入、车辆物品进出手续。检查值班人员的巡查、交接班、车辆进出等记录。3.0 清洁部分3.1 检查项目 小区的清洁、保洁、沟渠、沙井、化粪池等设施的畅通情况。杀虫、灭鼠的有效性及各种质量检查记录。3.2 检查依据和标准 对所辖区域卫生进行抽查，发现问题责成有关人员立即整改。4.0 绿化部分4.1 检查项目绿化的生长、修剪、除草、杀虫、施肥、浇水、保洁等项目。4.2 检查依据和标准对所辖区域内的绿化进行检查。5.0 财务部分5.1 检查项目财务应收款状况、财经纪律执行情况、报表记帐等。5.2 对财务工作进行检查，发现问题立即整改或处理。各部门巡查规程1.0 目的规范管理处各部门的巡查工作并及时36、发现存在的问题，维护小区安全秩序，保障业户正常的居家生活。2.0 适用范围适用于公司各管理处各部门的巡查工作。3.0 工作职责3.1 管理处主任负责各部门的巡查制度的审核、落实，巡查工作的抽查、监督。3.2 各部门负责巡查制度的制订和巡查工作的组织实施。3.3 管理处主任、管理员、机电班长、安全管理主管/班长和安管员负责各自职责范围的巡查工作的具体实施。4.0 工作程序4.1 管理处每周组织一次全面自查，参加人员应包括主任及各部门主管并将检查结果作记录。4.2 管理处主任每天对各工作岗位检查一次，每周夜间巡岗不少于一次。4.3 客服部管理员每天对小区全面巡查不少于一次。4.4 机电班长每二天对37、小区全面巡查一次。4.5 安全管理主管每日对各工作岗位的巡查不少于四次，对管理辖区每日不少于两次的巡查。夜间巡查每月不少于六次。并认真填写巡查记录。4.6 安全管理班长每小时对岗位巡查不少于一次。每班对管理辖区巡查不少于两次。并认真填写巡查记录。4.7 交接班时，交接班长到各岗位巡查一遍，检查各岗位运行情况是否正常，交接是否清楚。5.0 巡查的内容5.1 全面巡查所管小区内的安全隐患、消防违章、装修违章、清洁卫生、公共设施设备是否完全，检查各岗位运行状况和员工工作状态。5.2 利用巡查机会与业户进行沟通。6.0 巡查值班岗位要领6.1 值班人员是否按规定和工作程序执勤；值班人员精神状况是否良好38、；值班人员对业户的服务是否合格；检查值班岗位卫生状况是否良好。6.2 岗位运行状况：各种记录填写是否详细、周全、及时；岗位设备（如对讲机、灭火器等）是否正常；检查卫生状况是否良好。7.0 辖区检查要领7.1 楼层巡查7.1.1 巡楼人员乘电梯到天台，从天台走楼梯逐层巡查到地下室从上至下认真仔细地巡视一遍。7.1.2 楼层巡查时，应采取“望、闻、听、问、切”。“望”眼睛多看多观察有无异常情况；“闻”鼻子多闻多嗅有无异常气味；“听”耳朵多听有无异常响动；“问”对可疑人员进入小区多问多盘查；“切”对所发现的问题或情况能处理的及时处理，不能独自处理的及时汇报给部门领导。7.2 消防巡查及时发现和消除各39、种隐患。巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损，若有损坏或异常情况要及时记录在案。情况严重的要立即报告管理处有关领导处理，并填写值班记录。7.3 车库巡查7.3.1 引导车辆停放在指定车位，严禁乱停乱放。若发现行车通道、消防道及非停车位有车辆停放，及时填写违规记录并通知相关车主将车辆停放好。7.3.2 检查车况，发现有未关锁门、窗和漏水、漏油漏气等情况及时报告向上级领导处理，并填写好相应记录。7.4 装修巡查7.4.1 检查施工人员有无出入证，证件是否相符合，有无过期。对已过期的出入证应当场予以没收处理，报有关部门并填写记录。7.4.2 检查施工现场中有无按规定配备灭火40、器，装修施工过程中有无违反装修管理规定及装修许可证中所规定的内容。如有违反应及时勒令停工，并报上级领导处理。7.4.3 装修现场动用明火作业时，必须检查操作人员有无上岗证，相关防范措施是否落实到位。禁止装修施工单位在装修现场生火做饭。7.4.4 装修垃圾必须有袋装，并按指定的线路堆放在指定的位置。禁止装修施工单位在清运垃圾车进场前把垃圾搬出户外。7.5 巡逻时重点注意事项7.5.1 管理处、监控中心、设备房、仓库、电梯等设备为巡逻重点部位，非工作人员未经允许擅自进入该要害部门应予以制止。7.5.2 每班次至少对要害部门巡查2次，当自然灾害发生时，应加大巡逻力度，发现有异常时应立即向部门领导汇报41、，随时与管理处保持联系。7.5.3 巡逻到有危险标识的要害部门时，应注意自我安全保护，碰到陌生人时应提高警惕同时注意安全防范。7.6 巡查中发现的问题处理要领7.6.1 巡查时发现有上述问题出现时，应详细填写记录。能处理的应立即处理解决；不能及时处理的，报告上级领导和有关部门处理。7.6.2 巡查中发现的重大问题应向管理处主任汇报。7.6.3 客户服务部每天必须对巡查记录进行审查，并归档保存。管理处工作手册各项工作检查表 _管理处 WI/DTF/GI-027 版本：A/0 检查所属时间： 记录项目巡 检 结 果问 题 描 述整 改 措 施机 电消 防治 安清 洁绿 化财 务备 注 主任签名/日42、期：管理处工作手册周未（节假日）值班情况记录表 _管理处 WI/DTF/GI-028 版本：A/0 时 间值班人情 况 记 录处 理 措 施处 理 结 果物业管理服务费的收取对物业管理服务费用收取过程进行控制，规范物业管理服务费的收取和使用，保证物业管理工作的正常运作。1.0 管理处财务人员负责参照有关规定制订物业管理及服务的各项收费标准和各项费用的收取工作。2.0 管理处主任负责审核各项收费标准并监督费用收取的执行情况。3.0 总经理负责审批各项收费标准并监督费用收取的执行情况。4.0 客户服务部负责各项收费单据的投放和催缴工作。5.0 工作程序5.1 收费标准的制定5.1.1 管理费、房屋43、本体维修基金、有偿服务费等的收取标准由管理处财务组参照深圳市政府有关职能部门及业主委员会规定的标准制订，经管理处主任审核、总经理批准，如有必要报政府部门、物价局批准后执行。5.1.2 财务人员在业户入伙时即建立物业管理费用收费一览表，明确每个业户的物业管理费用和房屋本体维修基金收费标准。5.2 管理费的收取和水、电费的代收代缴5.2.1 管理处从业户办理入伙之日起计收管理费。 5.2.2 每月底由财务人员核算业户的物业管理费用并录入电脑。5.2.3 管理处工程部每月底抄录水、电表读数，交由财务人员将上述数据输入电脑，按照收费标准核算打单。5.2.4 每月的收费通知由财务人员于每月5日之前打出，44、交客户服务部发放到业户的信箱中。5.2.5 每月管理费和水电费均通过银行划款，存款金额不足无法托收时，由客户服务部负责通知业户补足存款余额再行划款，特殊情况下可现金或支票交纳。5.3 房屋本体维修基金的收取5.3.1 管理处从房屋竣工保修期完成后开始向业户收取房屋本体维修基金，收取标准按深圳市政府职能部门的有关标准执行。5.3.2 房屋本体维修基金按月收缴，委托银行扣款代收。5.4 有偿服务收费5.4.1 管理处工程部向业户提供有偿服务时，如实填写有偿服务单，写明人工服务费、材料费及总金额等，签名确认，并请业户对有偿服务进行验收及在有偿服务单上签名确认。5.4.2 管理处财务人员根据有偿服务单45、相关栏目中的金额数收取费用。5.5 监督管理5.5.1 一切收款票据均由财务人员专人负责保管，发票必须由会计保管5.5.2 收费需领取收款票据时，根据有关财务制度进行登记5.5.3 票据使用完毕后，领出人要把存根联及时交财务票据保管人，并即时清结。5.6 违章处理5.6.1 业户逾期未交纳管理费的，超过规定时间后，由财务人员发出催款通知书，限时缴交。5.6.2 催款通知书发出后，过期拒不缴交又无正当理由的，客户服务部报管理处主任处理。6.0 支持性文件及质量记录6.1 有偿服务单 此单由管理处制作6.2 物业管理服务收费通知单 此单由财务部制作6.3 催款通知书此单由财务部制作6.4 物业管理46、费用收费一览表此单由财务部制作6.5 安装维修及有偿服务收费标准 此单由管理处制作费用催缴办法1.0 每月5日前，财务人员将费用缴交通知单交给管理处，客户服务部将费用通知单送发至业户。2.0 财务人员每月25日列出未缴、欠缴费用的业户名单交给管理处，由客户服务部发出费用催缴单，并请业户或租用公司财务人员在签收栏内签名。3.0 业户收到费用催缴单后仍愈期不缴纳费用，由客户服务部上门催收或由主任亲自上门催收，因特殊原因偶而拖欠费用的，客户服务部主管应做好记录向主任汇报，经主任同意后可拖延1个月，对于无特殊原因，经常拖欠费用，或者拖欠2个月的业户，由财务人员统计名单，由客户服务部再次发出费用催缴通知47、单。4.0 对限期内仍不交费的业户，经主任批准后，客户服务部主管通知业户管理处将停止提供有关服务。限期不交费用的租户，由客户服务部主管通知该房业主。5.0 连续十个月不交费用的业户，由管理处主任上报公司通过法律手段解决。费用催缴通知单 ：住户第二联贵户欠交管理费由 年 月 日起至 年 月 日止，共计 个月水电费由 年 月 日起至 年 月 日止，共计 个月其 它贵户以上费用合计欠款人民币 元，本月10日时因银行余额不足扣款不成功，请接此通知后前往银行存款，本公司将在本月20日前进行第二次扣款或请移步亲临管理处缴纳现金，同时每天按0.5计收滞纳金，以此类推。如在20日仍未划到款项的，滞纳金将继续按48、每天0.5计收到下月10日，且超过25日将停水停电。现将此有关具体事宜通知贵户，望贵户依时将预扣款存入银行指定帐号。多谢合作！年 月 日共二联：第一联为存根，第二联发往用户。附注：电话催款登记物业接管1.0 物业接管 总经理负责组织成立楼宇接管领导小组。各部门依照各自的职责分工,参与楼宇接管工作,并按规定组成接管领导小组的各项专业组。2.0 物业入住2.1 管理处主任负责整个入住过程的策划、组织、分工和安排。2.2 管理处主任助理负责邀请嘉宾参加入住典礼,并进行舆论宣传,发布信息。2.3 管理处相关人员负责入住的具体实施。3.0 楼宇接管小组的成立和要求3.1 由总经理牵头,组织各部、处、室成49、立验收、接管领导小组，组长由总经理担任，按专业设立工程土建组、机电组和资料组。3.2 由领导小组组长负责整个工作过程的总策划、总指导、总分工，由各专业组组长负责接管验收工程质量的把关。领导小组组长组织编制物业接管组织计划。3.3 各专业小组按国家、省、市工程验收标准城市住宅小区竣工综合验收管理办法、房屋接管验收标准、关于住宅区物业管理接收程序和收费有关事项的通知 验收楼宇，确保楼宇的各项功能、指标符合规定之要求。4.0 楼宇接管资料的准备4.1 在楼宇现场检查验收之前,资料组应向开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等收集索要物业规划图、竣工50、总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明、用水、用电、用气指标批文、水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有图片资料进行查验，记录在_楼宇接管图纸资料交接清单上。4.2 楼宇初次检查验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照城市住宅小区竣工综合验收管理办法、房屋接管验收标准、关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知规定，联合组织的现场检查验收工作。4.351、 工程土建组、机电组负责对楼宇的主体结构、单元住宅、公共配套设施、供水供电、机电设备、电梯、消防、管线、开关等工程土建、机电实施进行现场检查验收，具体执行城市住宅小区竣工综合验收管理办法、房屋接管验收标准、关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知之规定,并将现场查验收结果分别记录在物业交接验收表上。5.0 核实资料5.1 工程土建组、机电组在现场检查的同时，应核实资料组提供的资料，逐项查明，计量清楚。当发现实际情况与资料有不符时，应及时记录并请相关单位的陪同检查人员签字，同时提请相关单位尽快查明原因。5.2 验收结束后，接管领导小组组长在现场召开总结会，对验收中存在的问题进行归纳汇总52、，并将物业交接验收表交工程施工单位、监理单位，限期整改。6.0 楼宇复验6.1 楼宇的复验由工程土建、机电专业人员会同开发建设单位、工程施工单位、监理单位、配套工程施工单位联合进行。6.2 工程土建组、机电组对初次验收发现的问题进行复查,对尚未整改或整改不彻底的部位进行跟踪,直至达到符合规定的要求和标准,并记录在物业交接验收表上。7.0 楼宇及公用设施等到接管交接7.1 接管领导小组会同开发建设单位、工程施工单位、监理单位、配套工程施工单位等联合进行接管交接。7.2 楼宇及公用设施等移交内容7.2.1 楼宇7.2.1.1 各类房屋清单及各类钥匙；7.2.1.2 单体建筑、结构、水、电、气设备竣53、工图；7.2.1.3 住宅区规划图、竣工总平面图；7.2.1.4 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽技术签证）。7.2.1.5 公用设施、设备及公共场地；7.2.1.6 公用设施、设备及公式场地清单；7.2.1.7 绿化竣工图、室外竣工图（含地下管网、道路、停车场等）；7.2.1.8 机电设备操作、维护说明书；7.2.1.9 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽技术签证）。7.2.2 移交钥匙 由物业接管小组组织对楼宇的单位住宅、商业用房、停车场、机电设备房、值班室、卫生间等的门锁钥匙进行核对，准确无误后，正式接收钥匙，并填写钥匙交接记录，由施工单位、监理单位、物业接管单位负责人签字后，三方54、各执一份。7.2.3 移交资料7.2.3.1由资料组负责各类图纸资料的核对接收,填写物业交接验收表，并根据文件管理程序要求予以分类编号，列出清单，然后转交办公室文件管理员统一归档保管。在核对中，对发现缺少和不符的情况，应及时与相关单位联络补充修正。7.2.3.2 由接管领导小组与开发单位就楼宇保修事宜，明确维修责任和保修期限，签订楼宇交付保修协议书。7.2.3.3开发建设单位按总投资2%的比例一次性向物业管理公司划拨专用基金，用于购买管理用房和部分商业用房以及公用设施重大维修养护项目。7.2.3.4由总经理按照深圳住宅局关于住宅小区（大厦、工业区）管理处主任任职条件的通知的要求任命管理处主任,55、并组建管理处。管理处按照物业委托管理合同和政府的有关规定对已接管的物业进行管理。8.0 物业入住8.1 入住准备8.1.1 管理处主任负责业户入住准备工作的安排策划，并编制具体的业主（住户）入住工作人员分工计划。8.1.2 相关人员根据计划安排，做好以下准备工作。8.1.3 备齐入住前的所有文字资料,具体见业主（住户）入住资料清单。8.1.4 入住手续办理场地的安排、布置、装修。8.1.5 对入住现场进行具体布局、安排、分工。8.1.6 组织各岗位人员进行专业培训、岗位分工，明确注意事项。8.1.7 如需要举办入住仪式典礼,则由管理处主任、主任助理负责安排和组织,安管部负责维护现场秩序。8.156、.8 管理处通过准备,要确保做到对业户提供一条龙服务,为业户节省时间,保证办理入住手续简洁、方便。管理处工作手册物业资料移交清单 _管理处 WI/DTF/GI-033 版本：A/0 物业名称： 物业位置： 序号资 料 名 称数量备 注移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月 日管理处工作手册物业资料移交清单内容 一、产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 二、市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； 57、f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。 三、工程技术资料 a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。 b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件58、的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。管理处工作手册房屋及公用设施等移交书 _管理处 WI/DTF/GI-034 版本：A/0 工程名称所在位置开发单位结构类型建设单位建筑面积物管单位交接时间移 交 内 容备注住户钥匙的接收 共 户、每户 套业主(住户)家中水、电、建筑的接管验收 户公共部位的验收（走道、天台、管道井等）裙楼的验收地下室的验收绿化的验收室外管网（井）的验收公用设备清单 份 张公用设施清单 份 张公共场地清单 份 59、张移交单位(盖章): 日期:接收单位(盖章): 日期:管理处工作手册房屋附属设施设备移交书 _管理处 WI/DTF/GI-035 版本：A/0 物业名称所在位置开发单位结构类型建设单位建筑面积物管单位交接时间本物业经双方验收，以下系统符合接管验收标准。电梯自备发电系统中央空调生活水泵消防水泵高、低压配电柜干式变压器交通道闸系统消防系统闭路监控系统对讲报警系统公共天线系统其它移交单位(盖章):代表: 日期:接收单位(盖章):代表: 日期:管理处工作手册工程质量问题处理通知单 公司： 由贵公司开发的 工程项目，经检查，发现存在以下质量问题，严重影响使用功能及安全，请贵司责成有关单位整改为盼。接收人60、：序号存在的质量问题及位置检查人整改结果复查人 深圳市祥祺物业管理有限公司 年 月 日 第一联：发展商 第二联：管理处 第三联：项目部业户入伙管理规程1.0 公司负责指导管理处入伙工作的筹备和进展，并在有需要时调配资源。2.0 公司行政办公室负责在入伙前一个月将所需各项印刷文件资料及指导、现场布置用品准备齐全。3.0 管理处主任负责入伙管理工作的主要安排，明确有关负责入伙工作人员的职责，并对整个入伙工作进行综合性管理协调。4.0 客户服务部负责入伙发放文件及签约工作，解答业主在入伙过程中提出的各项提问，或给予指引及帮助，展现公司优良服务形象。入伙现场为接待组。5.0 财务部负责先为业主结清购楼61、手续款项，然后收取入伙费用。入伙现场为财务组。6.0 工程部负责陪同业主验楼，并将不合格问题及时反馈给发展商，并督促完成。入伙现场为验楼组。7.0 安管部负责维持现场秩序，给业主指引方向和位置，展现安管服务形象，并在有需要的情况下协助验楼组工作。8.0 工作程序8.1 接待组工作程序8.1.1 接待组协调各部门做好入伙准备工作，明确入伙各项手续，准备好入伙所用的各类资料、表格，分户装袋统一编号。8.1.2 向发展商索取有关业主资料，并确认无误。8.1.3 安排人员负责对业主办理入伙手续时的咨询和引导，并在办公现场张贴有关公告及指引等。熟悉入伙作业程序和各种表格填写方法。8.1.4 业主前来现场62、办理入伙时，由接待员将业主领至签约组办公区，简略向业主介绍入伙收楼的程序，并介绍细看有关公告。8.1.5 客服助理对业主提交的收楼（入伙）通知书、个人资料包括身份证原件、护照、购房合同原件、委托书等资料进行核验。8.1.6 确认后收取收楼（入伙）通知书，并向入伙申请人发放业主公约、住户手册、前期物业管理协议、房屋质量保证书、住宅使用说明书等资料，需要签约的当场签约，并要求填写业主资料登记表、车辆管理档案，提供身份证、购房合同复印件和家庭成员、车辆照片。8.1.7 已有装修计划者发放业户申请装修审批表、前期装修管理协议、装修承诺书、防火责任书等资料，并要求申请人对上述文件在业户文件资料发放登记表63、上进行签收。8.1.8 完成以上程序后，告知业主在财务部交纳各项入伙费用。8.2 财务组工作程序8.2.1 业主在客户服务部签约组填写和接收完各类书面文件后，到财务部缴纳各项费用。8.2.2 财务组工作人员需先确认业主购房款项及手续已清，才能为其办理入伙费用缴纳手续，未缴清购房余款的需先缴纳此项费用。需验的单据或资料有：已缴楼款收据、购房款余额/抵押证明书、购房合同原件等。8.2.3 凭缴款通知书收取每户三个月预交管理费、信报箱费，开具收据。8.2.4 凭缴款通知书代收有线电视、煤气、宽带开户费等，开具收据。8.2.5 费用收缴完后，告知业主可进行验楼。8.3 验楼组工作程序8.3.1 业主在64、财务部交纳完各项费用后，由验楼组指派一名工作人员陪同业主验房。8.3.2 带领业主详尽检查屋内各项目，必须亲手扭动水喉、按开关、推关窗户、往下水道注水等，以确认房屋各项质量完好，足以安全、放心交付业主使用。8.3.3 经验收确认完好后，核实水、电、煤气表底数，双方在验楼表上签名，并签署房屋交接书，将房屋钥匙交予业主，至此入伙验楼手续完成。8.3.4 验楼过程中如遇到各类质量问题，工作人员将问题详细填写于验楼表上，并核实表底数，但不给钥匙。8.3.5 将需整改的问题统计后向发展商开出工程质量问题处理单，督促发展商尽快解决。8.3.6 在质量问题解决完后，验楼组工作人员陪同业主再次验楼，重复上述865、.2.28.2.3程序。经业主确认签名后，正式签署房屋交接书并发给钥匙。入伙工作流程图核验入伙资料：业主提交的收楼（入伙）通知书、身份证原件、护照、购房合同原件、委托书或委托人身份等资料给业主发放各类文件，签定各类协议或约定，并要求填写和提供业主个人资料告知业主到财务部确认购房款项及手续已清，并交纳各项入伙费用。向发展商开出工程质量问题处理单，督促发展商尽快解决。工程人员陪同验房，确认是否质量完好和水、电、煤气表底数， 存在问题 质量完好 双方在验楼表上签名，将房屋钥匙交予业主，至此入伙验楼手续完成。 入伙手续办理流程图业 主 收 楼1 表明业主身份，出示购房款凭证、房屋买卖合同或银行按揭合同66、等资料。2 未缴清购房余款的缴纳购房款。接 待 组 3 同意收楼则签署交接纪录，领取钥匙。4 领取房屋使用说明书、质量保证书和纪念品。1 填写个人资料，签署协议和公约，领取发放的文件。2 交纳入伙各项费用。签 约 组验 房楼 屋完 验1 查看房屋各设施，抄三表，质量完好则收楼。2 如果存在质量问题，由发展商在七个工作日内整改完毕，再收楼。验 楼 组毕 收收楼（入伙）通知书尊敬的_女士/先生： 您好！_已经通过政府有关部门的综合验收，定于200X年 月 日正式入伙，阁下认购的物业_阁_房可以交付使用，为使您能够顺利入伙，现将有关事宜通知如下：1为避免业主在办理手续时长时间等候，物业管理公司将分期67、分批为业主办理入伙手续。请您接到本通知书后，按下列规定时间到现场办理入伙手续（时间为每天8:30AM17:00PM）：200 年 月 日至200 年 月 日： 2如果您因事务繁忙，不能亲自前来，入伙手续可委托他人代办。3如果您不能按规定的时间前来办理入伙手续，可以电话另行约定时间办理入伙手续。您在前来办理入伙手续前，请仔细阅读收楼须知、入伙会签单、收费项目及标准等有关文件，以避免因资料不全引致不便。联系电话：深圳XXXXXXXX开发有限公司深圳市*物业管理有限公司年 月 日收楼须知欢迎阁下成为XXX花园的业主！为方便您办理收楼(入伙)手续，现将收楼程序和有关事项告知如下：1、请您在接到入伙通知68、书后在规定的时间内，到深圳市XX区XX路XXX园X层X座物业管理处办理收楼（入伙）手续。未按规定时间前来办理入伙视为已入住，由此所产生的管理费用由业主承担。2、办理入伙手续时，应提供下列资料：（1） 购房合同（协议）；（2） 业主身份证或护照及图章；（3） 公司购买的还应带公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书；（4） 入伙通知书；（5） 已缴款项的收据；（6） 家庭成员1寸照片各1张。委托他人办理入伙手续，还应提供：（1） 业主的委托书，应由律师签证或公证处公证；（2） 业主的身份证或护照的影印件；（3） 代理人的身份证或护照的影印件。3办理入伙收楼手续程序：（1） 提供身份证、房屋买卖合69、同或银行按揭合同等给发展商审核，确认收楼资格；（2） 未交清购房余款的缴付购房余款；（3） 填写各类表格及与管理处签约；（4） 缴付物业管理各项费用；（5） 上楼验房，进行确认；（6） 房屋正式交接，领取钥匙。4业主在办理完收楼（入伙）手续一周后方可办理装修手续。注：若有不明事项，请与物业管理公司联系。祝阁下顺利入伙！ 深圳市*物业管理有限公司入伙会签名单_先生/女士：您好！阁下所认购的物业 阁 房已具备收楼条件，请按如下顺序办理手续。1、发展商财务部：3、管理处财务室：已付清各项入伙费用特此证明盖 章已付清楼款特此证明盖 章2、发展商销售部： 4、管理处：入伙收楼完毕特此证明盖 章入伙资格审70、查合格特此证明盖 章 深圳市XXX房地产有限公司 深圳市*物业管理有限公司年 月 日管理处工作手册物业管理收费项目及标准 _管理处 WI/DTF/GI-043 版本：A/0 收 费 项 目业主应付之数(人民币)1、管理费（预收三个月）每平方米 元/月，室内车位出租每个 元/月2、电费0.68元/度（按政府最新规定执行）3、水费根据深圳经济特区排水设施使用征收办法实施细则（25吨以下每立方米 元，25吨以上每立方米 元），排污费按最新规定执行。4、燃气元/立方米/月(按深物价关于调整燃气价格的通知2005年)5、代收石油液化气开户费800元(另保险费100自愿投保)6、代收有线电视收开户费元/台71、月租 元/月( 副机加收 元/台、 月租 元/月)7、信报箱费元8、本体维修基金（入伙一年后）元/平方米9、代收宽带网开户费预收 元，多退少补以上收费标准如有变化，将按政府有关部门公布最新标准执行。管理处工作手册业主（住户）家庭情况登记表 _管理处 WI/DTF/GI-044 版本：A/0 物业名 称房号业主姓名身份证号业主姓名身份证号称谓姓名性别出生年月民族籍贯身份证号码工作单位职务职称单元电话备 注建筑面积：购房合同号：房屋性质：紧急情况联络人士：姓名： 电话：邮编： 地址：紧急情况联络人士：姓名： 电话：邮编： 地址：背面贴照片：注明： 姓名：年龄：管理处工作手册交接验收记录 _管理处72、 WI/DTF/GI-045 版本：A/0 单元：_阁_房 建筑面积：_M2请于合格项目内打“”，不妥之处请于备注处注明。序号项目合格备注1墙面2天面3地板4门（包括进户门、其他前后阳台门的门框、门锁合页、门扇、门拉手）5窗（包括各房、厅、窗户的窗框、窗扇、玻璃窗、窗锁扣等）6供排水（包括水管、水表、下水道、地漏）7供电（包括：电灯、电线、电表、配电箱、插座、开关等）8电器设备（包括：有线电视、电气插座、防盗对讲设备）9煤气表、煤气报警装置、红外线布控10其他请准确填写下列各项序号项 目读 数1水表2电表3煤气表 本人已详细检查上述物业，该物业及其设施情况良好（上述已写明不妥之处，请近期内给予73、修缮），符合购房合同规定。本人对其表示满意，已收到该单元钥匙 套共 把。业主签名：_ 管理处代表签名：_ _ 年_月_日 说明：管理处工作手册钥 匙 发 放 登 记 表 _管理处 WI/DTF/GI-046 版本：A/0 栋 号房 号领 取 人发 放 详 情经办人日 期管理处工作手册车 辆 管 理 档 案 _管理处 WI/DTF/GI-047 版本：A/0 _阁_房车主姓名车牌号码车 型车位编号地 址电 话车身颜色车 况行驶证号码车身照片准驾人相片装修管理规定根据国家及本市有关装修管理的相关规定,为指引业户的装修工作,规范装修行为,保证物业结构及各类设施设备不被损坏,使其长久地发挥正常的使用功74、能,为业户带来超值的效益,特制订本小区装修管理规定。1.0 装修范围：室内装修，只限于房屋本体单元内的自用部位(门窗框以内)。2.0 装修时间2.1 装修时间：自开工之日起三个月内完成；2.2 作业时间：上午8：30-12：00 下午14：00-19：00；2.3 拆打时间：上午9：30-11：30 下午 14：30-17：30(周六、日不得拆打)；2.4 重大节假日不得施工（元旦、春节、劳动节、国庆节）。如需超时加班工作,必须到管理处填写装修加班申请表,管理处批准后方可加班。如未经管理处批准擅自加班,管理处有权对其进行停工、停电、停水处理。管理处有权停止一切产生噪音、震荡、强烈气味或对其他业75、主户造成滋扰的工程。如有此类工程需在管理处指定时间进行。3.0 装修申请与施工3.1 开工申报：须办装修申请手续，自觉接受管理处及其它有关部门对工程的监管。3.2 施工必须办理如下手续：3.2.1 办理装修许可证；3.2.2 办理施工人员临时出入证；3.2.3 办理材料出入放行证；3.2.4 施工人员工必须挂出入卡施工，接受施工现场管理；3.2.5 垃圾及时清运，否则代理清运，费用由用户或施工队承担；3.2.6 装修期控制在三个月内完成；3.2.7 办理动火作业申请与临时用电申请4.0 装修押金：4.1 业户和施工单位办理开工申报登记时，应分别向物业管理单位交纳1000元装修保证金。4.2 装76、修工程完工后，经物业管理处验收，如有违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况，按责任照价赔偿。赔偿费用从装修保证金中扣除，多退少补；如无违章装修行为，即在装修验收后十日内退还装修保证金。5.0 纳税（根据各地政府规定执行）：按委托代征装修税，税率按各地税务局统一标准代征。示范：（深圳经济特区）核定计税营业额的最低指导性标准装修房屋类型核定装修面积（M2）每平方米税营业额（整体装修）单位：元低档中档高档普通房核定装修面积=建筑面积x80%3006001000复式房（别墅）40070012006.0 验收： 6.1 完工后及时通知管理处进行施工现场验收；6.2 交回施工卡；6.3 按照跟踪情况十日内办理退77、还保证金手续；6.4 根据规定施工单位负责装修工程的保修工作，保修期为一年，自装修工程竣工之日起计算。7.0 装修垃圾装修垃圾及泥头等物料都应放在业户单元内。在本物业公共地方绝对不充许摆放任何物料。管理处会指定地方做装修临时垃圾站。业户安排将垃圾等物件袋装并按管理处指定的路线、时间清运到装修临时垃圾站。8.0 装修用电8.1 如需动用户外电源,请业户、施工单位自行解决。8.2 如需动用户外电源时,请到管理处办理相关手续。8.3 施工前,装修施工单位或业户根据施工项目和用电量大小,向管理处申报临时用电申请表。8.4 临时用电申请表中,应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。8.5 管理处派专业人78、员对其机械电气设备进行检查核实。8.6 申请人或施工单位必须提供操作人员的上岗证复印件,操作人员每人一证,填报无证操作人员,管理处一律不予批准申请。8.7 凡施工单位使用的电动设备、工具及电源线等器材,必须符合国家有关产品质量规定 和安全要求。8.8 临时用电申请获得批准后,须在管理处专业人员指定的地点接线,并安装漏电保护并关、电度表、施工配电盘(箱)。8.9 电动工具、临时照明线路应使用合格插头插座。9.0 装修守则9.1 装修期间,施工单位现场负责人应常驻装修单元内负责工程进度及联络事宜。9.2 所有装修人员进入本物业区域工作时,必须佩戴“出入证”(无证将禁止进入本小区),并服从管理处人员79、的检查、指挥。9.3 装修人员进出、搬运货物必须按管理处指定之线路、电梯及时间进行。9.4 保持公共地方、公共设施清洁及完好,如有弄脏及损坏者,装修队须负责修复/赔偿。9.5 严格执行消防规定,小心防火,如需动火需到管理处办理动火申请。获批准后方可实施动火作业。9.6 每日工作完毕,请关好装修单元的门窗、水电、煤气等开关方可离开。9.7 违约责任。9.7.1 禁止将杂物等废料倒入厕渠或水渠内,如造成任何堵塞或损坏,装修队负责修复/赔偿。9.7.2 不得在本物业区域内赌博、游荡、滋扰他人或彻夜逗留。9.7.3 管理人员有权进装修单元进行检查。9.7.4 所有装修材料须是非燃性或阻燃性。9.7.580、 施工照明禁止使用碘、钨灯,照明灯具须远离放置易燃品的地方。9.7.6 施工现场禁止吸烟。10.0 装修实施细则10.1 在装修过程当中，严禁下列行为：10.1.1 严禁改变房屋承重结构。10.1.2 严禁在承重墙上空洞,拆除连接阳台的墙面、门窗。10.1.3 严禁不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。10.1.4 严禁任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；10.1.5 严禁破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层。10.1.6 严禁使用不符合消防要求的装修材料。10.1.7 外门窗不得随意改动。10.1.8 空调安装应到管理81、处申报, 并按入伙时发放的空调安装管理规定安装。10.1.9 禁止改变小区外貌及在室外加建任何物体。10.1.10不得随意改移安保对讲及公共天线插座位置或干扰其系统,若需改动位置时,须先得到管理处同意。10.1.11商业招牌或标识安装应首先得到市政府有关部门批准后报管理处审批,在不影响业户的正常生活并得到管理处同意的前提下才可安装。10.1.12 私自改动或损坏上下水（气）主管道、消防设施（含进户防火门）、电视通讯系统、智能监控系统管线、对讲设备、开关箱（含开关箱）以外的供电线路、屋面防水隔热层；10.1.13 擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个周向供气单位提出申请，由供气单位82、组织实施；10.1.14 将雨水管道用于生活污水的排放；10.1.15 装修施工应当保证工程质量，严格按有关规范进行,禁止野蛮施工；10.1.16 其它违章装修活动。10.2 改造超范围的：确需改变建筑物主体或承重结构，明显加大负荷的，业户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。以确保结构与使用安全。10.3 室内及其统一要求：10.3.1 楼地面：除凿毛外，不得凿除楼板原水泥面层，地面装修材料不得超过10毫米；楼面均不得铺设大理石等重型材料。仅入户门处楼地面可以铺设1.2平米，其它部位不得铺设。楼地面不得暗敷管道。10.3.2 厨房、洗手间楼地面的改83、造：不得改动原设计下水位，楼、地面重新做整体防水（防水层沿墙面四周上翻200毫米），并做24小时过水试验。10.3.3 墙面：不得铺设大理石重型材料，非承重墙的拆、移需经专业人员审批，方可实施；新砌隔墙必须采用轻质材料（如泰柏板、石膏板、木板等），除特殊要求外，不得用红砖进行砌筑。管径大于1.2厘米里，不得在承重墙内暗敷。不得扩大原预留的抽油烟机、排（换）气扇管孔（窗）。10.3.4 顶面：凡有管道穿过的顶面，需留出适当大小的检查口，方便上部管道的即时检修。10.3.5 线路：允许在容量限度内适当增设电气线路，但不得私自扩容。增设部分需提供相应图纸留存管理处备查。暗敷管线时不得损伤墙体。严格按84、技术规范进行施工。10.4 公共及外观统一要求：10.4.1 楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准，保证建筑物外观协调统一。10.4.2 天面雨蓬：天面不得私自搭建，自架设雨蓬。不得对天台花园进行封闭，加建围栏。10.4.3 搭建花架统一要求：只能采用不锈钢或白色铝合金，木材等轻质材料，不得封顶；高度自天面地面起不超过2.2米。与地面的固定需做好防渗漏工作。10.4.4 种植草坪统一要求：覆土厚度不得超过10厘米，并预先做好防水处理及对浇灌水做好过滤处理后，方可接入排水管。10.4.5 前阳台防盗拉闸门的统一要求：前阳台不能安装防盗网85、，防盗拉闸门统一安装在阳台门的外侧，材料为不锈钢。且不超出门框厚度。10.4.6 窗扇防盗窗花的统一要求：窗扇可在窗扇内侧安装防盗窗花，材料为不锈钢，款式由管理处统一指定。10.4.7 安窗纱的统一要求：均需安装在门窗内侧，阳台窗纱安装在阳台拉闸门内侧。10.4.8 用户进户防盗门：一般情况下不得拆除原配置的防盗门，如确需更换，请按各管理处统一要求进行。保证其材料、格式、颜色、开启方式一致。防火门不得更换。10.4.9 门窗更改的统一要求：多层允许更改原钢窗为铝合金窗，但颜色及格式、玻璃颜色等均需按小区内各栋的统一要求进行。高层的室外门窗不得随意改动。如确需更换的，需与原设计的形式、开启方式、86、框架颜色、玻璃颜色、分格方式均一致，以保证大厦的完整统一。10.4.10高层外门窗栏杆的防雷问题：原则上不得拆除原设计的外门窗和栏杆，如确需要更换上述设施，需业户按相关部门指定的构造要求进行现场施工，并由施工单位将隐蔽情况记录交管理处存档，装修业户在隐蔽情况记录上确认并签字。无签字的，由指定的监理公司按原设计要求进行恢复，其所发生的所有费用，由业户承担。10.4.11 阳台栏杆的统一要求：多层一般情况下允许对阳台栏杆进行除锈刷漆维护，其颜色需与栏杆原色一致，不得随意拆除栏杆；对有更换需求的阳台栏杆，需按各管理处统一进行，保证颜色一致，材料一致，格式一致；高层阳台栏杆除除锈刷漆维护外，按第26条87、要求进行。10.4.12 高层后阳台封闭的统一要求：自阳台栏板顶起做银白色铝合金窗，栏杆高度以下为铝合金百页窗，栏杆以上为双扇推拉窗。玻璃颜色根据各栋整体情况定。其厨房至阳台门，及阳台的栏杆经确定与防雷设施连接的。需按技术要求进行防雷连接的处理，同第26条。但原设计灶台在厨房内的。灶台不能移入后阳台。如未满足上述条件，则由物业负责请指定的监理队伍按原设计要求进行恢复，但所发生的费用由该业户全部承担。10.4.13墙洞的封闭：所有对外的墙洞（如空调管洞、排风排气口等）的封闭，均需保证外观的整洁美观，用与墙面同色、同材进行封闭，确保封闭后的材料外端面与周边外墙面同颜色（可预先刷涂），再内填材料。多88、层阳台留空处的封闭按管理处制定的各栋统一方案执行。10.4.14 封窗：在满足管理要求的前提下，如对非主要立面的窗进行封闭的，则不得拆动该窗，首先关闭好此窗，在窗内侧贴上不透明同玻璃颜色相近的胶纸，再行填充。10.5 空调机安装10.5.1 空调室外机的安装位置需严格按原设计指定位置安装。如有冲突，则按管理处统一指定位置安装。10.5.2 已预留空调位的房间：安装窗式空调的，只限于利用原空调机位置进行安装，不得在其它处安装，也不得更换空调机架；安装分体式空调的，室外机安装在空调架内或上方，冷凝水管只限通过预留孔引进室内，冷凝水按各管理处统一要求进行排放。10.5.3 无预留空调位的房间：只允许89、安装分体式空调机，室外机按各管理处指定的位置进行安装，冷凝水管经预留孔引入室内，冷凝水按各管理处统一要求进行排放。10.5.4 阳台上空调室外机的设置：应安装在阳台侧边的预留位置上，冷凝水管从预留孔引至统一指定部位。原则上室外机不得超出阳台栏板面。10.5.5 分体空调室外机支架的统一要求：不锈钢材料，所采用的膨胀螺栓均为一锈钢材质。10.6 排气、换气扇、抽油烟机安装10.6.1 对已预留安装孔的，只限利用该孔安装。原则上不另行开洞。10.6.2 抽油烟机排气管、排气扇只限向外伸出外墙面20厘米。10.7 装修材料管理10.7.1 对容易散落污染小区的材料，如砂、碎石等，必须经妥善包装后方可90、进入小区。10.7.2 进入小区的装修材料，不得在户外堆、存放。10.7.3 进入小区的装修材料，如大理石、花岗岩、铝合金材料、防盗窗花、防盗网、空调机、红砖、水泥、钢筋、型钢、超长超宽材料、电焊机、热水器、燃气炉、蹲式便器等需持有管理处物品放行条，方可进入小区。10.7.4 装修材料的放行条根据装修审批意见进行签签署。超出装修审批范围的材料不得入内。10.7.5 搬运装修材料，需小心维护公共设施，包括电梯、走廊、走道门窗、地面及其它设施。10.7.6 进入小区的材料运输车辆不能污染小区环境，对容易污染小区的车辆必须经过清洗后方可进入小区。10.8 装修垃圾的管理10.8.1 装修垃圾必须使用91、垃圾袋包装处理。10.8.2 装修垃圾必须在管理处指定的位置、时间、方式进行堆放和清运。10.8.3 装修垃圾必须运送到指定的地点堆放。10.8.4 装修垃圾无及时清运、堆放的，管理处负责及时处理，但其清运费由施工队或用户承担。10.9 施工单位及现场管理10.9.1 如实申报施工人员名单，每人交黑白免冠照片一寸二张，用以存档及制作施工卡，交身份证、暂住证（或边防证）复印件一份，并交验原件。施工队需交纳施工卡工本费。10.9.2 施工需按装修审批意见进行施工，超出审批范围施工为违章施工。10.9.3 业户可委托工程监理单位对活动进行监督，并按约定支付费用。10.9.4 施工需严格按规定时间进行92、施工。10.9.5 施工单位负责人必须教育施工人员遵纪守法，要熟知装修管理规定及管理处有关规定，并严格遵守，否则，由此引起的一切后果，均由工程队负责。10.9.6 装修施工必须遵守施工安全操作规程，保证作业人员及周围住户和财产的安全。10.9.7 加强消防管理工作，施工单位至少配备二个灭火器材（大面积的按每50平方米设一个）。做好用电、用火的安全防范措施。10.9.8 如需进行电焊或其它明火作业须事先向管理处申请，经同意并持有操作证方能施工。10.9.9 要求文明施工，关门作业，不影响他人生活和休息，不准在其它门前和楼道位置逗留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事件发生。10.9.10 施工人93、员不准在装修单元内过夜，需少数人员留守的，每人加交押金500元，三天以上者，须到派出所申报临时户口，并且仅限于装修单元内活动，不得在物业区域内其它范围活动。10.9.11 施工人员不准擅自上天台，也不允许在大厦的任何公共地方加工操作。10.9.12 施工人员不允许在住宅内争吵、打架斗殴、及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。10.9.13施工过程中，工程队必须指派专人负责治安工作，发现可疑情况及危险苗头，须及时处理并报告管理处。10.9.14 施工现场不得吸烟。10.9.15 不得接驳户外水、电进行施工。10.9.16 施工单位不得将工程物料、垃圾倒入下水道。10.9.17 施工单位不得94、破坏公物、绿化及卫生环境。10.9.18 施工单位不得有其它破坏小区公共秩序、妨碍小区管理的行为。10.9.19 施工单位不得散发广告条。10.10 保修和维修10.10.1 家庭装修工程的保修期按规定计算，自工程完工之日起计算。10.10.2 保修期内，施工队负责免费维修，但使用人故意造成的问题除外。10.10.3 住宅房屋本体的自用部位及设施的维修责任人为业主。10.10.4 房屋本体共（公）用部位及设施的维修责任为房屋本体内的全体业主。10.10.5 房屋毗连部位及设施的维修责任人为毗连业主。10.10.6 住宅区公用设施、设备、公共场所的维修责任人为业主委员会。10.10.7 若管理处95、因维修保养或其它物业管理需要，不论是否在保修期内，对业户户内公用及毗连部位设施进行巡视检查或施工时，业户应主动提供方便，移开妨碍检修的装饰物，不得以任何理由拒绝或阻挠，具体巡视检查或施工方式由管理处提前通知。10.11 违章处罚10.11.1 凡违反上列规定与细则的行为均属于装修违章。10.11.2 若发生装修违章，施工单位为第一责任人，装修户为第二责任人，两者对装修违章负有共同责任。10.11.3 管理处有权对违反国家法律法规、业主公约、装修管理规定者报给相关行政主管机关，由政府主管机关处于以下处罚:10.11.3.1责令停工-对装修违章情节特别严重的，取消装修队在小区的装修资格，并将循法律96、途径追究当事人的责任。10.11.3.2停水、停电-采取停水停电的方式责令停工，赔偿（公共管理利益）经济损失。10.11.3.3责令恢复原状-责成限期修复、纠正。10.11.3.4赔偿经济损失10.11.3.5罚款-对采取罚款方式的，违章罚款将首先从施工队交纳的装修保证金中扣缴，不足部分再从装修户主交纳的工程保证金中扣缴，如仍然不足，则由装修违章责任方一方再承担。10.11.4 装修违章行为的具体处罚标准详见国家及各地区主管部门的相应规定10.11.5 如本规定未详细列明之内容，应遵守有关物业管理法律法规。装修管理防 火 责 任 书XXX管理处： 本人愿意在XXX物业_阁_房装修期间，担任防火97、责任人，并严格做到：1、负责对进场装修的所有人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关安全操作规程和制度。2、装修施工过程中，严格要求所有人员遵守消防法规的有关规定，确保施工安全。3、采取有效的安全防范措施，避免火灾的发生。在施工作业现场每50平米配备一个灭火器，施工现场应至少配备两个灭火器，并放置于明显、易拿的位置。4、在施工中不大量使用易燃材料（易燃材料须做防火处理），注意装修材料合理堆放，装修垃圾及时清运，保证安全出口、疏散通道畅通无阻。5、施工用电需配备专用开关箱，开关箱内设漏电保护器，开关箱电源线采用橡胶电缆，装修过程中用电遵守操作规程，做到安全用98、电。6、保护好小区原有的消防设施，不发生意外情况，严禁动用消防器材；如需对装修户消防设施进行改造，必须经市府有关部门批准后方可施工。7、如需明火作业，须经管理处批准后方可作业。作业时，就近配备足够的灭火器，并远离易燃易爆材料及物品。8、不在工地内使用电炉、电热棒等电热设施，不使用高瓦数照明灯，严禁使用煤气。9、因施工需要使用碘钨灯、电焊机等，须经管理处批准后方可使用。10、不擅自改动煤气管道、供电/智能化线路。11、施工现场禁止吸烟，如有吸烟者按情节轻重进行相应处罚。12、凡因违反上述规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位、个人及雇请施工的业主，按规定承担一切经济及法律责任。装修施工单位：99、 联系电话：防火责任人： 身份证号码： 年 月 日 装修管理 装 修 申 请 审 批 表_管理处 WI/DTF/GI-040 版本：A/0业户姓名(单位)：阁 房联系电话：装修公司名称：负责人：地址：联系电话：施工人数施工日期至装 修 项 目部门 审 核 意 见1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、安管部：客服部：工程部：管理处审批意见：公司审批意见：交纳押金业主押金： （大写） 元整交款人：收款人：装修公司押金： （大写） 元整交款人：收款人：验收 验收人/日期： 业主签字：装修负责人签字：管理处主任签字：退还押金业主押金： （大写） 元整收款人：退款人：装修公司押金： （大写） 元整收100、款人：退款人：装修管理装 修 承 诺 书装修地点：XX物业_阁_房：本人及所雇请的施工单位在对居室进行装修时，在装修过程中将认真遵守市政府和管理处各项装修管理规定。同时做到：1、对装修质量和安全负全部责任，并承担监督和验收责任，保证一年有效保修期。所装修房间经管理处检查无违章装修或渗漏堵损坏等情况后，方可退回装修保证金，并承付所聘人员违章罚金。2、对所装修居室安全、施工人员安全及相关第三方安全负责。3、对聘请进入楼内施工人员的行为负全部责任，包括：公共秩序和公共卫生的维护、公用设施损坏赔偿和治安责任。4、装修开工起即采取防火措施，装修期间装修户内每50平米应配一个3kg灭火器，每户至少配备两个101、灭火器；不违章使用电源，埋设或改动电线须穿管，确保户内外安全，并接受管理人员的检查与指导。5、改变房屋原有的外貌及公用设施，外墙不打孔洞；不剔凿房屋的梁、柱、板；不在承重墙上凿洞；不随意增加楼面静荷载（如在室内砌墙，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石地板等）。6、不改变厨房、卫生间及阳台的使用功能；厨房、卫生间保证做好防水层（自做防水的业主应承担因防水质量出现渗漏所造成的一切损失）。7、厨卫天棚做吊顶时应在下水管清污口处留活动检修口；不将生活污水排入雨水管道。8、装修垃圾在规定清运时间袋装运到垃圾站，并保证楼梯间的清洁卫生。不将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（包括公共走廊）。9、安装防盗网、防102、盗窗花采用管理处统一的样式、规格、材料，并装在管理处指定位置；安装空调要经过管理处审批。10、封闭前阳台，不擅自改动智能化线路。11、不私自改动燃气管道，确需改动的应通知燃气公司进行。12、装修施工期间关门施工，以免噪声及装修灰尘飞扬。13、在装修期间不使用瓶装煤气，不使用电热棒、电炉等电热设施。14、承担装修管理规定中应负的其它责任。15、如有违反上述规定，可按深圳市家庭居室装修管理规定中第七章 罚则进行处罚。装修施工单位： 联系电话：装修负责人： 身份证号码：装修户业主/业主委托人： 联系电话： 年 月 日装修管理装修收费项目及缴纳标准 _管理处 WI/DTF/GI-041 版本：A/0序103、号收费项目收费标准说明1装修申请审批表装修承诺书防火责任书装修施工许可证施工人员出入证申请表XX元/套根据建设局装饰协会成本价及深价200041号文件确定2装修施工人员出入证工本费X元/证此款办证时交纳根据深价200041号文件确定3装修施工人员出入证押金XX元/证此款办证时交纳4装修保证金深圳市人民政府令第90号深圳市家庭居室装修管理规定业主装修保证金1000元/户装修完毕，经管理处验收合格后如无违章处罚，装修保证金全额退还。如有，从此款中扣除。施工单位装修保证金1000元/户装修完毕，经管理处验收合格后，到管理处办理退装修施工许可证、装修出入证手续。若无证件丢失及违章处罚，装修保证金全额退104、还。若有证件丢失，按50元/证扣除证件押金；装修期间若有违章处罚，从此款中扣除。53kg干粉灭火器XX元/瓶每户至少配备两瓶6装修垃圾清运费（房屋建筑面积）X元/M2必须用袋装运到指定位置7公共设施使用补偿费XXX元/户备注：若两户合并为一户的，每户缴交装修保证金4000元，即业主和装修单位各2000元。装修报批流程图提出申请业主(用户) 领取装修相关表格理 管理处 在管理处指导下填写装修表格提供相关资料 业主(用户) 或装修分包工单位写字楼、办公室、裙楼须提交消防局报建批文 更改装修内容审批装修项目 不合格合格核收有关费用 财务办理装修手续监督装修过程 管理处装修工程验收装修管理装修施工人员105、登记表 _管理处 WI/DTF/GI-041 版本：A/0装修地点：装修队名称：联系电话：负责人签名：相 片内 容项 目相片（1）相片（2）相片（3）相片（4）相片（5）相片（6）相片（7）姓 名性 别出生日期籍 贯身份证号码暂住证号码暂住证住址施工队保证本人已详细阅读装修管理规定，并保证严格遵守。 负责人签名/日期：装修管理业 主（住 户） 装 修 情 况 登 记 表 _管理处 WI/DTF/GI-042 版本：A/0栋 号房 号审批日期装修备查施工日期装修施工登记人数违章记录增收垃圾费退款日期登记人备 注装修管理装修施工许可证 _管理处 WI/DTF/GI-043 版本：A/0装修地点：装106、修负责人：装 修负责人照 片施工单位：联系电话：预计施工时间： 年 月 日至 年 月 日施工人数：注意事项：施工单位必须遵守管理处装修规定；请施工人员严格遵守有关防火要求；请施工单位配合管理人员的装修检查；请将此表贴于装修户门外。 客户服务部主管： （管理处盖章） 发证日期：装修缴费通知单 _管理处 WI/DTF/GI-044 版本：A/0费用名称金额备注此联交财务 装修押金公共设施使用补偿费 装修申请表格工本费包括申请表、合同、装修许可证装修出入证工本费垃圾清运费经办人：装修缴费通知单 _管理处 WI/DTF/GI-044 版本：A/0费用名称金额备注此联经办人留存 装修押金公共设施使用补偿107、费 装修申请表格工本费包括申请表、合同、装修许可证装修出入证工本费垃圾清运费经办人：装修管理装修巡查记录表 _管理处 WI/DTF/GI-045 版本：A/0 栋 层 座开始装修时间：巡查项目：给排水系统、供电系统、煤气管道、弱电系统、防水、空调、装修材料、房屋结构 、使用功能、消防、装修人员证件等。检查时间巡查情况处理整改情况检查人注备备注：每天巡查一次，无问题则记录正常，有问题描述情况，并写明处理措施。装修管理临时动火/用电作业申请表_管理处 WI/DTF/GI-046 版本：A/0装修地点装修单位动火/用电负责人动火用电部位动火用电起止时间用电工具动火用电作业安全措施1、生活动火禁止使用108、瓶装煤气，禁止使用电炉、电热棒等电热设施。2、动火作业人员必须严格遵守有关部门的操作规程和安全规定：（1）动火前做到“八不”，即：防火、灭火措施没落实不动火；周围杂物和易燃品未清除不动火；附近难以移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火；凡盛装过油类等易燃、或可燃液体的容器、管道用后未清洗干净不动火；危险性未排除不动火；高空焊割作业时，未清除地面的可燃物品和采取相应防护措施不动火；未配备灭火器材或灭火器材不足时不动火；现场安全负责人不在场不动火。（2）动火中“四要”，即：现场安全负责人要坚守岗位；现场人员要加强观察，精心操作，发现不安全苗头时，立即停止动火；一旦发现火灾或爆炸事故要立即报警和组109、织扑救；动火作业人员要严格执行安全操作规程。（3）动火后“一清”，即：完成动火作业后，动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后才能离开。3、使用碘钨灯，应做好安全措施，做到灯开时有专人看管，人离灯灭。施工单位负责人承 诺 签 名： 年 月 日客服部工程部意 见 签 名： 年 月 日安管部意 见 签 名： 年 月 日管理处意 见 签 名： 年 月 日 注：动火/用电负责人须有有效上岗证。装修管理装修违章整改通知单致 物业 装修单元 施工负责人贵单位在位于我方管辖物业区域内该单元的装修工程，经现场检查发现存在有以下项目，已违反了政府所定相关法规及本物业所定装修管理规定的相关规定，存在安全隐患与110、质量问题。请贵单位于 年 月 日前务必完成整改。届时，管理处会进行复查，如整改不力，我处将保留进一步追究和取必要催改措施的权利。序号不 合 格 事 项整改处理意见复查结果1234567 管理处：（签章） 年 月 日 装修管理退伙租登记表_管理处 WI/DTF/GI-047 版本：A/0物业名称房号日 期年 月 日原业主租户姓名身份证号码称 谓姓 名性 别民 族籍 贯身份证号码工作单位职 务备 注消防管理1.0 目的加强消防管理，消除各种火灾隐患，预防火灾发生，确保辖区业户生命财产的安全。2.0 适用范围适用于公司所辖物业内的消防管理。3.0 职责3.1 公司总经理任消防负责人，领导全面消防工作111、并组织消防的定期监督检查。3.2 管理处主任负责消防工作的业务指导、监督、检查和日常消防管理和组建义务消防队的工作。3.3 管理处消防管理员负责对消防设备实施日常管理、维护和档案管理。3.4 工程部负责日常消防设备设施的检查和维护工作。3.5 品质部、管理处负责消防培训工作。4.0 工作程序4.1 消防组织的建立4.1.1 公司成立由总经理任消防责任人的消防安全委员会，制定消防组织机构图，每个管理处应任命一名专职消防管理员。4.1.2 管理处主任根据所辖区域内实际情况成立义务消防队，并编制义务消防队成员名单。4.1.3 业户入伙、入住时，管理处房务组应与其签订防火责任承诺书，并领取家用灭火器一112、对。4.2 消防设备设施管理4.2.1 管理处主任根据消防法规和实际需求组织配备消防设备设施。专职消防员对各种消防设备和设施进行登记，填写消防设备设施清单。4.2.2 专职消防管理员按消防设备设施操作、检查及保养规程，定期对所有消防设备设施进行检查保养，并填写消防设备设施维修保养记录表。4.2.3 对检查保养中发现的不合格问题，应通知工程组维修。对重大问题应上报公司和有关单位部门。4.3 消防日常检查4.3.1 安全管理部当班巡逻人员在巡查过程中应对消防工作进行检查，巡查内容详见消防设备设施操作、检查及保养规程，检查结果记录在安全管理班长巡逻记录表中。4.3.2 管理处主任在重大节日前对公司所113、辖区域内的消防工作进行全面检查，并出具书面检查报告。4.4 消防工作的检查4.4.1 管理处消防管理员按照消防设备设施操作、检查和保养规程定期检查所辖物业内的消防安全情况，包括消防设备设施的完好情况、动火作业监督、安全用火用电、消防隐患情况等，检查结果记录在消防检查记录中。4.4.2 管理处副主任至少每月抽查一次消防工作，检查内容包括上述定期检查项目、检查记录和问题的处理情况，检查记录记录在管理处消防检查记录中。4.5 存在问题的处理4.5.1 对上述检查中发现的问题，消防管理员或经理应及时向责任部门或责任人发出整改通知书，限期整改并跟踪查验。4.5.2 对检查中发现的违章情况，应作以下处理：114、a) 消防设施损坏，管理处须先行恢复并追究损坏者责任并要求赔偿损失。b) 装修施工违反消防规定的按装修管理规定处理。c) 违章使用和更改液化气管道，责令停止改动，关闭气阀并报告液化气管理公司处理。d) 携带、存放易燃易爆物品，报有关部门处理。4.6 动火审批4.6.1 需动火作业的班组、业户应按规定要求填报动火作业申请表，交管理处主任审核，消防管理员根据动火级别分别报有关部门审批。4.6.2 管理处消防管理员负责施工现场监督动火作业，发现问题立即要求作业单位整改或责令停止操作。4.7 消防培训4.7.1 品质部、管理处每年年初制定消防知识培训计划交由管理处主任审核后组织实施。具体办法详见员工培115、训程序。4.7.2 专职消防员汇同客户服务部，通过张贴和发放消防学习资料、黑板报、宣传栏等形式每年至少4次，向业户宣传消防知识。4.7.3 新入职员工上岗前必须接受消防知识和消防技能培训。4.8 火警火灾处理4.8.1 发生火警火灾的处理程序详见火警、火灾处理规程。4.9 消防演习4.9.1 消防演习每年至少进行两次，由管理处副经理按消防演练规程组织执行，专职消防员应将演习结果形成消防演习报告，对存在的问题应发出整改通知书进行整改。4.10 纠正和预防措施4.10.1 对于在消防管理过程中发现的问题，专职消防管理员或管理处主任应根据问题的严重程度决定是否需要提出纠正或预防措施，具体控制办法详见116、纠正和预防措施程序。5.0 支持性文件与质量记录5.1 消防设备设施操作、检查和保养规程 LSXJY-WI-4.5-15.2 火警、火灾处理规程 LSXJY-WI-4.5-25.3 消防演练规程 LSXJY-WI-4.5-35.4 防火责任书 LSXJY-BG-3.2-35.5 动火作业申请表 LSXJY-BG-4.1-55.6 消防演练报告 (无固定格式)5.7 消防检查记录 LSXJY-BG-4.5-15.8 整改通知书 LSXJY-BG-3.1-65.9 设备设施清单 LSXJY-BG-4.2-25.10 管理处消防检查记录 LSXJY-BG-4.5-25.11 护管班长巡逻记录表 LS117、XJY-BG-4.13-1 5.12 消防组织机构图 (无固定格式)5.13 义务消防队成员名单管理处消防责任人名单_管理处 WI/DTF/GI-048 版本：A/0责 任 区姓 名电 话物业辖区总负责人公共区域总负责人会所中控室水泵房配电房、发电机房冷水机组房电梯机房水泵房空调风机房防排烟风机房CO2储存室管理处消防组织机构图应急领导小组总指挥一人（由公司总经理担任）副总指挥一人（由管理处主任担任）支援组 支援组由公司总部和工程部人员组成。维修班长为该组组长；中控室班长为监控员，负责协调工程部和各班组的工作；配电室班长为坚守员，负责配电室和泵房的坚守工作。灭火组 灭火组由安管一班和二班部分人118、员组成。一班班长为该组组长。该组负责利用就近的消防器材和设施迅速灭火。引导疏散组 引导疏散组由安管二班部分人员与客服部人员组成。客服主管为该组组长。引导消防车的行走路线，帮助业主、用户向室外和避难层疏散。救护组 救护组由安管三班组成。三班班长为该组组长。该组负责人员的救护工作。管理处义务消防队成员名单_管理处 WI/DTF/GI-049 版本：A/0序号姓名部门/班组序号姓名部门/班组12345678910111213141516171819202122A.B.紧急集合方案紧急集合，是应付突发事件的紧急行动，管理处员工得到紧急集合的信号或命令时，应立即在规定时间内到达集合地点，列队待命。1.0119、 目的与要求为锻炼提高员工（特别是安管队员）的紧急行动能力，检查应急准备状况，规定每季度进行一次紧急集合。2.0 紧急集合时机2.1 根据公司紧急号令或在下列情况下实施紧急集合。2.2 在小区域内发现和遭到犯罪分子的突然袭击，入户打劫。2.3 受到火灾、水灾、台风等自然灾害威胁和袭击。2.4 有紧急任务或发生重大意外。2.5 公司与管理处进行突击检查。3.0 紧急集合时的动作3.1 当接到紧急集合命令（信号）时，应迅速而有效地按紧急集合的有关规定，准时到达指定位置，完成紧急任务的准备。4.0 紧急集合场的位置大厦：消防中心门前 10分钟 ：消防中心门前 10分钟：消防中心门前 10分钟 大厦：120、消防中心门前 10分钟也可临时由专人负责认定地点。5.0 紧急集合的警报信号、方法5.1 用消防广播或其它方式通知相关人员三遍。5.2 紧急集合时间及其它5.3 充分利用好对讲机等通讯联络系统。6.0 值班人员要坚守岗位，随时与管理处主任、公安及消防等有关部门联络、通报情室况。灭火应急方案本小区是属高层的建筑物，防火工作是一级重点，为保证小区及业户的生命、财产安全，特制定如下火警、火灾应急方案。1.0 火警应急方案：小区现有烟感探测器 个，分别装于每户客厅及楼层走道中，温感探测器 个，集中与地下车库。无论烟感、温感只要有报警，信息都集中反馈到小区消防中心报警器上，由消防值班人员立即确定位置，用121、对讲机或内线电话通知巡逻护卫员前去查看，巡逻护卫员去报警点查看。1.1 如是业户做饭或烧香引起报警，可用对讲机反馈给消防值班人员是误报，并消信号，向住户说明防火情况，提醒注意防火。1.2 如是火灾应立即用手动报警器二次报警或击碎消防栓报警玻璃报警，并立即用业户家中灭火器或走道中消火栓灭火，争取在5分钟内扑灭火灾。期间消防中心立即按消防警铃，并启动消防泵和楼层正压风机，并用电话通知主管领导和相关人员到位。2.0 火灾应急方案：2.1 消防中心值班人员在做完报警、启动水泵和风机、切断火灾区域的电源和中央空调，通知领导后，坚守岗位，听从领导统一指挥灭火。2.2 在家义务消防队员听到消防警铃后，立即赶122、往消防中心集合，听从灭火统一指挥，维护火场秩序，抢救、疏散受灾人员及物资。3.0 在火灾中各级人员所做的工作：3.1 管理处负责人负责灭火救人工作：3.1.1 接到火灾信息后，立即到消防控制中心或到着火现场组织指挥灭火救人工作。3.1.2 组织火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场的主要方面，及时召集力量。3.1.3 根据救人、灭火的需要，确定通报人员疏散和报告公安消防部门。3.1.4 向各部门、班组明确下达救人、灭火、疏散物资、供水任务，并检察执行情况。3.1.5 公安消防队到达火场时，要及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照部署，带领员工执行。3.2 管理处安全管理部主管在扑救火灾工作123、中，要当好管理处负责人的参谋，根据管理处负责人的指示，负责具体工作的组织实施。3.2.1 组织力量严密监视火势的发展，及时向管理处负责人报告火场变化情况，提出相应对策。3.2.2 按照管理处负责人的指示，向各部门、各班组传达战斗任务，并跟踪检查执行情况。3.2.3 组织火场警戒工作。3.2.4 组织现场医护工作。3.3 消防中心值班人员3.3.1 根据负责人的指示，执行通报程序、消防设备使用程序，向各部门、班组和有关人员通报和向公安消防部门报警。3.3.2 组织现场与消防控制中心之间，火场指挥员与各班组长之间的通讯联络工作，传达命令，反映情况。3.3.3 检查通讯设备，保持联络畅通。3.3.4124、 做好火场记录。3.4 维修班长负责火场灭火战斗保障工作：3.4.1 保证供水不间断。3.4.2 保证防、排烟机械设备能正常启动运行。3.4.3 根据火场需要，及时组织、供应消防器材装备、灭火剂。3.4.4 组织重要设备的保护、疏散工作。3.5 义务消防队员的职责：3.5.1 坚守岗位、服从指挥，明确自己和本班组战斗任务，坚决执行班组负责人的命令。3.5.2 当接到火灾信号后，班组长不在，应自动携带灭火器材赶赴着火房间观察，及时扑救火灾。3.5.3 组织人员疏散，出按警铃通知外，还必须逐房检查。3.5.4 组织群众自救，稳定自救人员的情绪，做好保护工作，为自救人员准备好救生工具, 防止轻生自伤125、事故的发生。3.5.5 在使用水枪时要利用掩蔽物体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，禁止盲目射水，避免水源损失。3.5.6 在灭火战斗中，要正确的使用和爱护消防器材工具，注意安全。4.0 灭火应急中应做到：4.1 当火势不能在初期扑救时，主任应立即报火警“119”，报警时做到镇定拨号，将单位、地址、电话号码、燃烧部位，燃烧物质的性能，报警后到路口迎接消防队。4.2 向业户发出火灾通报的次序是：着火层，着火层以上各层，有可能蔓延的着火层以下的楼层。通报时，一般先用语言通报（利用广播器、可视对讲系统、室内电话等），说明疏散路线，稳定情绪，然后发出警铃。或采取其它措施，将业户叫醒后，在进行通报。报126、警通报时间一般不超过5分钟。4.3 疏散秩序：先从着火间、着火层以上各层开始，着火层以下的业户，要做好安抚工作，青壮年业户通过安全消防楼梯疏散，行动不便的业户，则护送他们从消防电梯疏散。4.4 查明火情和火势发展蔓延的途径，方法是：三查三看八定。一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从那里到火场最近。一看火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路，三看环境定重点、定战力、定路线。4.5 战力分配上要做到：灭火救人同步进行，灭火部分要把主力用于直接灭火上，同时以小部分力量在可能蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，当火势已经扩大，就应以主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。关闭防火分区127、的防火门。4.6 积极抢救受火灾威胁的业户群众，是灭火工作的首要任务，当有业户受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。4.7 在灭火中应切断电源，煤气等易燃、易爆和有毒物品以及能够助长火势蔓延的物质，要予以疏散和保护。4.8 为保证扑救火灾与疏散抢救人员工作有秩序的顺利地进行，必须对大楼内外采取安全警戒的部位，包括在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区，设置警卫人员。4.9 着火层下一层的警戒任务是：不准业户进入或再登上着火层，防止坏人趁火打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱，保护好消128、防设备器材，指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。 房屋本体设施维修保养规程1.0 目的不断地对房屋本体及公共设施进行养护和修缮，保持及恢复房屋本体及公共设施的使用安全、功能完善及外观完好。2.0 适用范围适用于各管理处的房屋本体及公共设施的维修养护管理工作。3.0 职责3.1 工程维修工负责房屋本体及公共设施维修养护工作的实施及定期的工程巡检工作，并填写定期工程巡检纪录。3.2 工程维修主管或班长负责一般性房屋本体及公共设施维修养护工作的具体组织实施、质量控制、检查验收及回访工作，并填写相关质量管理记录表格。负责每周一次的工程巡检工作，并填写定期工程巡检纪录。3.3 工程部主管负责每年12月份制129、订本大厦下年度房屋本体及公共设施维修养护年计划及每月底制订下月房屋本体及公共设施维修养护月计划,并报管处经理审核、审批；负责对房屋本体及公共设施维修养护工作的技术指导、质量监督及检查验收工作，负责每月、每季、每年一次的工程巡检的组织工作，并填写定期工程巡检纪录。3.4 管理处主任负责对上述工作的检查监督。负责对房屋本体及公共设施维修养护计划的审批及检查督导工作。4.0 工作程序4.1 房屋本体及公共设施维修养护管理程序4.2 业主（住户）有偿维修管理程序4.2.1 由业主（住户）向管理处大堂值班经理提出报修申请。4.2.2 客户服务部填写维修登记表，发出业主报修委托单并转工程部主管处理。4.2130、.3 工程维修主管或班长派工，并填写业主报修委托单相应内容。4.2.4 维修工带上业主报修委托单，10分钟内准备好工具箱，其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对维修项目备用配换零件若干，干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门维修，首先按门铃(敲门)，向业主（住户）出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据室内维修服务收费标准向业主（住户）报价，经业主户同意后进行维修。4.3 修过程必须遵守操作规范，注意安全。4.3.1 维修完毕，请业主（住户）验收，对业主（住户）不满意之处应尽力改善，验收后，请业主（住户）在业主报修委托单上131、签下意见并签名。4.3.2 维修工把业主报修委托单交工程部班长签名后转交客户服务部。4.3.3 由客户服务部预约业主（住户），并安排房管员带业主报修委托单上门回访。4.3.4 房管员将回访情况填写业主报修委托单并反馈客户服务部，业主报修委托单（一式两联）分别转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。4.4 一般维修工程管理程序4.4.1 客户服务部及安全事务部在巡查中发现房屋本体及公共设施设备损坏时，均有责任填写故障报修单，交工程部值班人员及时处理。4.4.2 如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系保修单位修复处理。4.4.3 如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管132、确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程处理。4.4.4 单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维修项目的归属，填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。4.4.5 工程部值班人员接到故障报修单后，通知维修班长，由维修班长填写工程维修派工单。4.4.6 维修工准备好材料、工具，在规定时间内赶赴故障地点开始维修，需要技术指导时，由班长向工程部主管提出请求。4.4.7 维修工程遵守操作规程文明施工。4.4.8 施工完毕后填写工程维修派工单中相应内容，并将该单交维修班长。4.4.9 由维修班长确认维修效果后，将工程维修派工单归档。4.5 维护保养工程133、管理程序4.5.1 每年12月初由工程部主管组织，会同客户服务部，有必要时也请公司品质部专业工程师参加，对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次综合检查，以确定下年度维护保养工作的重点。4.5.2 根据每年一次的综合检查结果，由工程部主管编制下年度维护保养工作年计划并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批通过。4.5.3 由工程部主管根据维护保养工作年计划制订维护保养工作月计划，并报管理处主任审批通过。4.5.4 如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系报修单位处理修复。4.5.5 如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程队处理。4.5.6 134、单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维护保养项目的归属，由工程部主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。4.5.7 工程部主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作。4.5.8 工程部主管确认维护保养效果，并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。4.6 房屋本体及公共设施维修养护原则4.6.1 坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。4.6.2 修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。4.6.3 为业主（住户）提供方便的原则。4.7 房屋本体及公共设施维修保养的135、依据4.7.1 符合维修方案或设计图纸的要求。4.7.2 符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。4.8 房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准序号项 目标 准检查、保养内容与周期1地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告开发商和上级主管单位2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。3墙体、墙面（大理石、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安砌贴牢每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面34年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂136、料每8年翻新一次4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样及时修复，每年全面检查修补刷漆一次。5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷漆一次。6公共门窗：防火门窗：铝合金窗、百叶窗牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。7层面隔热层、防水层层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无积水，层面出入口完好，137、隔热层无缺水现象。每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。8水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封每月检查一次，发现问题及时修复，每半年清洗一次水箱9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次。10消防设施（消防栓、消防管、消防阀）无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。保养规定”执行，消防管道每年检查一次每23年油漆一次。11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一138、次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修12电子对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。15散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复。16楼板、地面砖无139、裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。发现问题及时修复，每年全面检查一次17通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况每季度检查1次，每次雨季前检查一次，发现问题及时维修。18上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道口完好，无裂缝、破洞。每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题立即修补。 19设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好，无渗漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高），水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆，地面尽量贴瓷片。每月全面检查一次，平时发现问题立140、即修补， 每年对设备房刷一交漆。4.9 室外公共设施维修养护周期及质量标准序号项目标 准检查、保养内容与周期1室外建筑小品、标识牌完好率100，符合安全要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次2道 路整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过01平方米，边角整齐无缺口随时检查，发现问题随时修补3水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过15X15X15立方厘米随时检查，发现问题随时修补4地板砖、拼花砖不能缺少一块，98没有松动，单块，破损面积141、大于20的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查，发现问题随时修补5电缆沟盖板平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过001平方米随时检查，发现问题随时修补6路 牙整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20车道路牙1年刷二次黄、黑相间的漆7挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0005平方米(50平方厘米)随时检查，发现问题随时修补8踏步、台阶没有明显破损随时检查，发现问题随时修补9雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超过土8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响142、观瞻。每半年全面检查一次，对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈以车驶过不振响为准10明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞发现问题随时维修，每半年全面检查一次11给排水管道(含绿化用水管阀)水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无阻塞。每月检查保养一次12化粪池排水通畅，沉淀未超过规定高度每半年全面检查及清运一次13喷水池喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀或损坏每月检查保养一次14路 灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好发现损坏及时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每年刷一次漆15儿童游乐设 施设施完好，没有损伤，投有143、安全隐患每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等16室外停车设施、消防设施车棚、车架车棚无安全隐患，水泥单车棚梁、柱无明显裂纹，铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏每周检查一次，半年保养一次17值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。发现问题随时修补，每半年保养一次18道 闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常按“道闸保养规定”执行19车位画线、禁停线和标识色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致半年重刷一次20路 障牢固、无明显倾斜(10-之内)，黑黄间条鲜明、醒目一年漆一次2144、1室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵活发现问题随时检查，每半年全面是放水检查及保养一次22游泳池泳池底、壁无破损，管道无锈蚀每年四月份全面保养一次23垃圾车、垃圾桶、（箱)完好，无破损，无锈蚀随时检查及时维修，每半年全面保养一次24文化宣传、娱乐设施宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁；围栏架无明显锈蚀；休息用的凳、椅无破损随时检查及时维修，宣传栏每年底刷油保养一次，25室外各类围墙护栏围墙整体外观一致，没有明显破损和面层剥落随时检查及时维修，护栏每2年全面刷油保养一次 5.0 一般维修项目5.1 业主户内一般性维修养护方法5.1.1 楼面层漏水5.1.1.1 预约楼上145、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。5.1.1.2 如果说是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。5.1.1.3 如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。5.1.1.4 其它地方漏水，应将相关部位及时处理。5.1.1.5 检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。5.1.1.6 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收5.1.1.7 告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。5.2 换锁（木门、铁门）5.2.1 木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。5.2.2 检验：查看锁盖与锁孔是146、否配合紧宓以复开关数次，查看开关是否灵活自如。5.2.3 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.2.4 告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油。5.3 个别楼层停水5.3.1 先检查是哪一楼哪一层没有水。5.3.2 然后关掉总阀。5.3.3 拆开支阀，取出滤网。5.3.4 清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。5.3.5 检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。5.3.6 维修完毕，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.3.7 告知住户使用须知：楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。5.4 维修墙内水管5.4.1 先147、查找原因。5.4.2 关好室内所有用水阀门。5.4.3 查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。5.4.4 维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。5.4.5 装入新水管。5.4.6 打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。5.4.7 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。5.4.8 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.4.9 告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。5.5 阀门接头漏水5.5.1148、 检查阀门，接头何处漏水，然后关上自业水总掣。5.5.2 如果阀门、接头未扭紧的原帮而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。5.5.3 如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。5.5.4 如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。5.5.5 检验：维修完毕后，把自业水总阀打开，检查是否漏水；阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。5.5.6 请住户在业主报修委托单上签名验收。5.5.7 告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。5.6 水龙头漏水5.6.1 检查漏水情况，然后关上自来水总掣。5.6.2 如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下149、水龙头，在外丝外旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。5.6.3 如是内芯断裂应更换内芯。5.6.4 如是内芯橡皮过小或破损，应更换。5.6.5 如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头。5.6.6 检验：检修完毕后，打开自来水总掣，反复开关头数次，使其开关自如，不漏水。5.6.7 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.6.8 告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。5.7 浴缸堵塞和漏水5.7.1 先查明原因。5.7.2 如是排水管堵塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约维修时间），取出杂物，用水试通直到正常。如是排水管漏水，打破饰面，取下排150、水管重新安装。5.7.3 检验：维修完毕后，往浴缸内蓄水，查看是否能正常排放或查看相关部位有无漏期水。5.7.4 请住户在业主报修委托单上签名验收。5.7.5 告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。5.8 通马桶5.8.1 先检查马桶堵塞原因。5.8.2 用马桶抽子抽通马桶。5.8.3 如不通就系好安全带到室外找开检查口看是否堵塞。5.8.4 如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到畅通为止。5.8.5 盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。5.8.6 检验：反复放水，检验马桶是否畅通。5.8.7 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.8.8 告知住151、户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。5.9 疏通地漏5.9.1 先用抽子试通。5.9.2 不能查明原因时则打开检查口检查。5.9.3 不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。5.9.4 检验：用水试通如水源不方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验。5.9.5 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.9.6 告知住户使用须知。5.10 马桶漏水5.10.1 先检查漏水情况。5.10.2 如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后可以使用）。5.1152、0.3 检验：维修后，放水看是否漏水。5.10.4 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.10.5 告知住户使用须知：应正确使用马桶。5.11 洗莱盆下漏水5.11.1 先检查何处漏水，查明漏水原因。5.11.2 如是软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。5.11.3 如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损坏情况，如有此情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处。5.11.4 检验：打开莱盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。5.11.5 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.11.6 告知住户使用须知：必须正确使153、用水龙头，不要乱动一关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生；5.11.7 不要用力撞击洗莱盆，以防盆四周的白水泥膏松脱。5.12 修理门窗5.12.1 检查门窗的附件是否齐全。5.12.2 检查有无配件损坏。5.12.3 更换配件，达到预期效果。5.12.4 维修后请住户验收。5.12.5 检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。5.12.6 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.12.7 告知住户使用须知：定期往转动部分加油；如门窗有损坏，不要5.12.8 轻易动，以免发生不必要的意外。5.13 洗脸盆下漏水5.154、13.1 先检查何处漏水，查明漏水原因。5.13.2 如是存水弯头管理处漏水，先拆下存弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。5.13.3 如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圉到不漏为止。5.13.4 检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。5.13.5 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.13.6 告知住户使用须知：不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水；不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。5.14 洗脸盆堵塞5155、.14.1 查胆堵塞原因。5.14.2 取下存水弯倒掉杂物。5.14.3 装好存水弯。5.14.4 如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。5.14.5 检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。5.14.6 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.14.7 告知住户使用须知：用洗脸盆时尽量不要掉入杂物；及时性清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。5.15 洗莱盆堵塞5.15.1 行用抽子试通。5.15.2 不通时查明堵塞原因。5.15.3 打开检查口用疏通工具疏通，再用不试通直至通畅为止。5.15.4 检验：维修完毕后，把莱盆的水储满后再排放，使之畅通为止。156、5.15.5 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.15.6 告知住户使用须知：剩饭、剩莱及其它杂物不能倒入洗莱盆内；及时清除洗莱盆下水管内的残余杂物。5.16 维修墙外水管5.16.1 先查找原因。5.16.2 如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。5.16.3 查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。5.16.4 维修时先关水表关的总阀，取下破损水管。5.16.5 装入新水管。5.16.6 打开总阀后看各相关部位是否漏水。5.16.7 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。5.16.8 维修完毕后，请住户在业主报修委157、托单上签名验收。5.16.9 告知住户使用须知：不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工；一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。5.17 住户门铃不响5.17.1 分析原因，如因电池没电了，则需换上新电池。5.17.2 如因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，则需取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调节器整电源极板，使其与电池接触良好。5.17.3 如因线路问题造成，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。5.17.4 如因门铃158、开关接触不良， 则采取修理或更换门铃开关的方法解决。5.17.5 检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。5.17.6 维修完毕后，请住户业主报修委托单上签名验收。5.17.7 告知住户使用须知：更换电池时，注意电池的正、负极性。5.18 插座无电5.18.1 由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电，则告诉用户现在停电检修。5.18.2 由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致致使保险丝熔断或自动开关跳闸。针对上述原因，首先要了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自159、动开关合上，5.18.3 恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。5.18.4 由于频繁插拨操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良时，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。5.18.5 由于线路出现断线时，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。5.18.6 检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压文件检5.18.7 测供电电压是否稳定正常。5.18.8 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.18.9 维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。5.19 住户家中无电5.19.1 由于线路停电检修，应160、及时向用户说明停电的原因。5.19.2 用户总开关烧坏时，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷主太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的5.19.3 接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。5.19.4 因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸时，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。5.19.5 电度表烧坏161、停电时，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。5.19.6 检验：当帮障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。5.19.7 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.19.8 维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。5.19.9 告知住户使用须知：用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器；不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员进行162、处理。5.20 配电箱开关故障5.20.1 当因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏时，先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护组件是否完好，保护组件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。5.20.2 当因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通163、断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏时，先将电源侧的开关轩于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的组件后，方可恢复正常送电。5.20.3 检验；线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。5.20.4 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.20.5 维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障164、，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。5.21 灯不亮5.21.1 当灯内灯丝烧断不亮时，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。5.21.2 当灯泡与灯头接触不良时，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。5.21.3 当电源保险丝熔断时，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分无短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。5.21.4 当电源开关接触不良时，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障165、造成，应及时更换开关。5.21.5 检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。5.21.6 维修完毕后，请住户在业主报修委托单上签名验收。5.21.7 维修须知：上述维修这程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。5.21.8 告知住户须知：不要点长明灯；发现运作不正常时，应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。5.22 顶棚抹灰层（饰面）脱落5.22.1 如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：5.22.2 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙166、上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。5.22.3 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。5.22.4 用喷水器具充分喷水湿润2-3次。5.22.5 均匀地刷一道素水泥浆。5.22.6 用1：3水泥砂浆打底抹平。5.22.7 批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。5.22.8 清理垃圾，恢复场地整洁。5.23 如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落，应采取以下措施：5.23.1 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹167、灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。5.23.2 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。5.23.3 用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。5.23.4 均匀地刷一道素水泥浆。5.23.5 用1：3水泥砂浆打底抹平。5.23.6 批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。5.23.7 清理垃圾，恢复场地整洁。5.23.8 维修完毕后，请用户在业主报修委托单上签名验收。5.23.9 告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。5.24 楼板裂缝5.24.1 先进行全面仔细地查看。5.24.2 168、如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。5.24.3 如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：5.24.4 沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。5.24.5 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。5.24.6 准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。5.24.7 用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。5.24.8 修复饰面（按用户原标准）。5.24.9 如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做169、出加固方案进行维修。5.24.10 维修完毕后，请用户在业主报修委托单上签名验收。5.24.11 告知住户须知：不要集中堆放过重物品；平时留意楼板运作状态，发现问题时，应及时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。5.25 房屋公用部分及公共设施一般维修养护方法5.25.1 小区雕塑的修复5.25.1.1如为金属雕塑定期清洁和油漆(按规定颜色)；如为钢筋砼雕塑，定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面5.25.1.2保持造型完整,如发现有局部损坏，应及时通知业主或开发单位，找雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。5.25.1.3保证安全，对容易损坏的雕塑应示警告牌，严禁用力碰撞或攀爬，对过高170、或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。5.25.2 小区道路(人行道和车道)5.25.2.1修补损坏的砼路面：将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用C30硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉(砼坍落度要控制在3CM)。用木171、抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁)。5.25.2.2修补块材地面(如：地面砖、石块材料、预制砼块等):凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序),将块材充分洒水或浸湿后，用1：25水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余砂浆。必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂172、浆防水层(可渗3防水剂)，然后再坐砌块材。5.26 路灯：5.26.1 灯不亮：参照(住户室内维修规定)中的关于 “灯不亮”的维修规定。5.26.2 灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。5.27 管道：5.27.1 雨水管道堵塞排水不畅：应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底(基础)，使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。5.27.2 如管道损坏无法修复：应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结173、，最后修复地坪。5.28 化粪池：5.28.1 池水外溢或排水不畅：应打开井盖清掏池内沉淀物和堵塞杂物，制定清掏制度。5.28.2 如井盖缺损：应及时更换同型号及规格的井盖，避免造成人身安全事故。5.28.3 如池壁缺损：应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。5.29 隔油池：5.29.1 如隔油板缺损：应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。5.29.2 池(井)盖缺损，无法修复：应及时更换新盖，其上部174、不允许堆放杂物。5.30 电缆沟：5.30.1 沟盖板损坏：应按原设计规格制作(放足钢筋)，并按设计要求把损坏的盖板换掉。5.30.2 沟内积水过多，影响电的正常供应：应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。5.30.3 电缆线路出现故障：应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。5.31 水渠：5.31.1 盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。5.31.2 渠壁损坏：应将损坏处凿除、清175、洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复。如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。5.31.3 如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不畅：应及时清除杂物。5.31.4 水池(井)壁损坏：应先通知用户水池检修，在不影响用户的日常生活时，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。5.32 儿童游戏场(包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架)等)5.32.1 秋千：如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修理，应及时更换相关配件直至能友全使用为止。如转动铰失灵，176、导致无法转动，应卸下秋千铁链，寻找转动铰失灵原因，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。5.32.2 钻筒、滑梯：如饰面层脱落起毛，先将相关位置的松散层凿除，然后清洁、喷水湿润、修补饰面、加强养护，待干硬结实后，打磨至恢复原先面层的光滑度。钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，可将裂缝处冲洗清洁干净，然后用高标号水泥砂浆补缝，待干硬后打磨光滑，如果裂缝很大，或已影响安全使用时，如能通过加固使之安全使用，则将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安全使用，应拆除重建。5.32.3 跷跷板：如缺配件，177、应及时修复至安全使用，如无法保证安全，应更换新配件。转动铰转动不灵时，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补齐油，然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵活。如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑油，如配件(如螺丝、螺母等)缺损，应立即补上，确保设施处于安全状态。5.32.4 沙池：如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充干净无泥、粗细均匀的河砂的量以低于池边牙35CM为准。池边牙缺损时，如为砖边牙，应将破损的砖块凿除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水湿润，再用高标号水泥砂浆补上缺口。5.32.5 攀登架：如部件之间焊接接口脱离178、，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑刷两道防锈漆(保持面漆与原色一致)。5.33 屋面漏水(雨水渗漏)：如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层；如是玻璃钢瓦层面，可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。5.34 单车架：如配件缺损应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。5.35 钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷黑黄相间的荧光漆（或贴荧光纸）。6.0一般室内维修养护服务标准序号内 容服务标准（时限）备注1服务质量满意率100%第一次达90%，对179、不满意的10%尽量组织二次维修，使住户满意2服务态度热情、礼貌、举止、言谈得体3提供材料100%合格4预约维修时间接到维修申请后无特殊情况小区30分钟内到达，大厦20分钟内到达业主/住户家。按业主/住户预定时间到达，如暂没有维修人员应向住户解释，另约时间5ABCD维修时间厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等水管、闸、阀水表渗漏厨房、卫生间等楼板渗水到楼下房间没水原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），较难故障不超过3天。小故障30分钟内，一般不超过2小时一般在2小时内，最长不超过8小时一般在4小时内，如面积大或难以处理最长不超过3天1小时内供上水特殊情况要向业主/住180、户解释清楚，并组织突击，尽快维修好。如需改管视实际情况由班长或房管员确定维修后两周内，每周不少于1次回访除市政停水或供水系统进行较大维修、水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要出停水告示6FG房间无电电器维修门、窗修理1小时内供上电，如需重新购买开关等材料，4小时内小维修不超过2小时，较难的不超过8小时，对灯不亮，门铃、插座损坏等小故障30分钏内维修好。2小时内修理好，需重新更换门窗，3天之内完成，无特殊要求的，窗1天之内更换。市网停电、对供电系统进行维修养护除外，定期保养要提前1天通知，临时停电要出停电通知。不仅达到原标准，还要符合安全要求达到原标准管 理 处 工 作 手 册文 181、件 编 号WI/DTF/GI-069修 改 状 态A版 第 0 次修改标 题 房屋本体设施维修保养规程页 码第 23 页 共 26 页编 制吴晓辉审核批准6.1室内维修服务收费标准序号服务项目收费标准备注01安装窗玻璃、落地玻璃20、30元/台不含材料02安装排风扇25元/台不含材料03挂画、挂镜框、安装门铃、毛巾架5元/个04门铃安线15元/人时不含材料05安装抽油烟机、拆窗式空调30-40元/台06安装空调（窗式）150元/台含空调铁架07安装空调（分体一拖一）250元/台含空调铁架08安装白炽灯、日光灯；消毒柜20元/台不含材料09更换空气、漏电开关、水阀15元/个不含材料10拆热水器、182、抽油烟机1020元/台11安装窗帘、拉帘15元/个不含材料12安装热水器50元/个不含材料13更换马桶水箱配件（水压/非水压）40、20元/次不含材料14检修电路30元/人时，1小时后按10元/人时计15疏通下水管道（主管）6070元/次16修理更换平开关、插座、电话盒10元/个不含材料17修理信箱锁、门锁510元/把不含材料18更换铁门锁（需电焊）、木门锁30元、15元/把不含材料19更换普通水龙头、日光灯管、灯泡、软管5元/次不含材料20疏通洗脸盆、洗莱盆下水堵塞、地漏1530元/次21更换信箱锁15元/次含材料22修理洗脸盆、洗莱盆下水管、马桶浮球10元/次不含材料23疏通蹲、坐厕205183、0元/次24安装吊扇、壁扇15元/台不含材料备注以上为参考价，如遇管理处能维修的其它项目或者说 维修难度较大的特殊情况，其收费用与业主商定，并请在派工单上描述清楚。6.2房屋本体共用设施定期期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水层（雨季前须另外检查）7楼板、地面砖8所有消防栓（11月底至12月上旬）半年1天面扶栏、避雷带2公共防盗网3散水坡、雨檐台、连廊4通风口55%消防栓的开箱试水（循环检查）每月月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房（水泵房、配电房、电梯房）5消防栓半月公用184、电器每周电子对讲门管 理 处 工 作 手 册文 件 编 号WI/DTF/GI-069修 改 状 态A版 第 0 次修改标 题 房屋本体设施维修保养规程页 码第 25 页 共 26 页编 制吴晓辉审核批准6.3房屋本体共用部分定期保养项目一览表周期序号检 查 内 容八年1外墙面，清洗一次2室外喷涂墙体、墙面翻新喷涂一次五年大理石条砖、瓷面砖墙体、墙面清洗一次三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养成、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补、刷漆一次4上、下雨污水管四年油漆一次二年1天面铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木185、窗等连接件紧固，铰链、滑撑上油2房屋标识（栋号、单元号、楼层号）每年重喷写一次3设备房（水泵房、配电房、电梯房）刷漆一次半年水箱（池）清洗一次备注：1、平时如发现问题，也应及时维修；2、维修养护情况填入房屋本体及公共设施设备维修养护记录。6.4室外公共设施定期保养项目一览表周期序号保 养 内 容二年1室外各类围墙护拦刷漆一次2灯杆刷漆一次每年1车道路牙刷黄、黑相间的油漆一次2游泳池每年4月份全面清理、修补一次半年1对易锈蚀雨、污水井盖刷黑黄漆防锈一次2路灯检修3值班室、岗亭检修4车位线、禁停线和标识重刷油漆一次5路障刷漆一次6室外消防栓检修及油漆一次每 季垃圾车、垃圾桶检修一次每 月喷水池检修186、一次每 周儿童游乐设施检修一次7.0 相关文件和记录附： 房屋本体维修基金使用申请表填写说明7.1 房屋本体维修养护计划7.2 房屋本体维修基金使用申请表7.3 本体、公共设施（ ）月份维修保养记录表附：房屋本体维修基金使用申请表填写说明1、编号指每次申请及使用本体维修基金的序号。2、申请人 指申请使用本体维修基金的本栋房屋的业主（用户）或本物业的物业管理处。3、申请用途及金额由申请人填写，内容包括使用本栋房屋本体维修基金的理由及本次使用本体维修基金所需要的费用。4、初审意见由管理处对申请人填写的本体维修基金使用情况进行核实，并提出具体意见，由管理处负责人签字盖章确认。5、复审意见日常维护和零187、星小修金额在1000元（含1000元）以下的，由管理处负责人和该栋房屋的楼长同意；中修以上的维护工程或维修金额1001元（含1001元）以上的，由业主委员会或本栋房屋的50%以上业主书面同意。6、验收情况使用本次本体维修基金进行工程修缮完工后，由管理处组织相关工程技术人员会同该栋房屋的楼长或该栋房屋的业主代表共同验收，并对验收结果给予签字确认。7、确认由本次本体维修基金使用申请人对本次维修完成情况给予签字确认。房屋本体管理房屋本体维修养护（ ）月份计划表_管理处 编号：WI/DTF/GC-070 版号：A/0 序号保养项目计划保养日期保养费用前次保养日期责任人备 注编制人： 审批： 年 月 日188、房屋本体管理房屋本体维修基金使用申请表_管理处 编号：WI/DTF/GC-071 版号：A/0 申请单位（人）栋号联系电话申请用途及金额 申请单位（人）签名：200 年 月 日管理处初审意见 签名： 200 年 月 日业主代表或楼长复审意 见 签名： 200 年 月 日验收情况 签名： 签名：200 年 月 日 200 年 月 日确 认 签名： 200 年 月 日房屋本体管理本体、公共设施（ ）月份维修保养记录表_管理处 编号：WI/DTF/GC-072 版号：A/0 序号维修项目报修日期信息来源维修日期处理结果记录人安全用电、用水、用气管理规定1.0 业户装修时，应在装修施工申报表上写明室内189、主要用电器的功率及数量，以便管理处掌握室内用电量是否符合设计要求。2.0 如需要改装室内用电线路及给、排水管路，必须在装修内容栏内填写清楚，并附线路改装图，经管理处批准后方可动工。3.0 电表箱及房屋用电主干线路，给排水主干管路不允许改动。4.0 室内管道煤气由市煤气公司统一安装、开通、不得擅自改动供气管道。需要改动时，须向煤气公司申请，由煤气公司派人施工。煤气开通点火，须由煤气公司派人，禁止擅自使用。5.0 小区管道煤气开通点火后，不允许使用瓶装煤气。当发现煤气泄漏时，禁止在室内使用各种电话；禁止开、关灯、拔插头等与电有关的事项，应及时关闭供气总阀，打开门窗，利用室外消防电话等其他途径通知管190、理处。6.0 当煤气软管燃烧时，不要惊慌，应关闭总阀或利用消防电话通知管理处。7.0 当使用煤气蒸、煮食物时，要留心，以免发生意外。8.0 主动接受管理处定期对室内的用水、用电、用气情况进行的安全检查。如长时间外出，请关好水、电、气总阀。如遇临时停电，请将正在使用的电器开关断开，以免突然来电时电流过大烧坏电器。遇到停气时，谨记关好煤气总阀。煤气泄漏应急处理1.0 管理人员接到或发现煤气泄漏的情况，应立即通知工程班维修人员，前往事故地点，按下列情况，采用下列程序进行处理：2.0 室外煤气管道泄漏2.1 控制现场，严禁带有明火人员靠近。2.2 关闭本户（栋）的煤气总阀，防止煤气继续泄漏。2.3 通191、知管理处，打“5199999”电话。通知煤气公司进行抢修，确保在最短的时间内给住户供气。2.4 煤气公司抢修完毕，管理处负责出书面通知，并用对讲或上门通知各家各户知晓送气时间及提醒住户关闭煤气阀门。3.0 室内煤气泄漏3.1 严禁采用打电话或用按门铃的方式通知住户，而用手打门板，通知住户；3.2 关闭本户（栋）的煤气阀门；3.3 观察室内动静，确信住户内无人的情况下，留守一段时间，待煤气味较轻时，方可离开现场。如若确信室内有人，立即通知管理处主任，组织人员解救。防台风、防暴雨预案1.0 密切关注气象部门发布的气象预报，提前做好预防应急措施。2.0 及时向小区业户发放通知，并张贴在大堂醒目位置，192、提请业户作好准备，防范灾害，并每隔半小时通过广播系统广播一次，直至灾情结束。3.0 认真做好防台风、防暴雨、设备材料的灾前检查，包括检查排水设备是否运转正常，地沟是否畅通，防洪沙备料是否充足。4.0 维修工应在之前做好小区外围灯具及业户阳台悬挂物的拆卸回收工作，并作好招牌等悬挂物的加固；由管理处调派人手协助花工做好花木的加固放倒工作。5.0 管理处全体人员应处于待命状态，员工不得外出，服从命令，听从指挥。6.0 管理处成立应急分队（分为设备、设施运作保障组，抢险组及善后工作组，人员分工及职责见另页），办公室24小时派人值班，对灾害发生时出现的问题应及时进行处理。防台风、防暴雨人员分工及职责1.193、0 总指挥1.1 人员：管理处主任。1.2 职责：负责对防台风、防暴雨工作的人员调配和统一指挥；2.0 值班员2.1 人员：管理处办公室人员12人。2.2 职责：负责对紧急情况的临机处理，必要时请示管理处主任，由主任作出决定。 3.0 设备、设施运作保障组3.1 人员：工程部全体人员。3.2 职责：保证设备、设施的正常运作，发挥机电设备的防洪、排洪作用。4.0 抢险组4.1 人员：管理处办公室、安管部、客服部、工程部及清洁班部分人员；4.2 职责：负责灾害发生时的抢险工作，要求服从命令，听从指挥。5.0 缮后工作组5.1 人员：客服部、清洁班及维修班部分人员。5.2 职责：负责灾害发生时对住户194、进行人员疏导、秩序维护以及灾后的缮后处理工作。包括扶正倒伏的花木，清扫泥沙，刷洗地面；重新安装灯具，检查小区渗水，业主房屋渗水的检查和补漏等工作,并对造成的损失进行统计上报公司工程部。管理处-业户沟通办法为加强管理处与小区业户之间的联系与沟通，及时了解顾客的心声，解决业户提出的问题及困难，改进管理工作，提高服务质量，切实为顾客创造一个“安全、清洁、优美、舒适、方便” 的生活和工作环境，本处特制定与小区业户沟通办法如下：1.0 建立顾客意见征询表制度。管理处每年一次通过意见征询表形式，征询业户意见及建议；并将重大投诉及其整改措施，用公开信形式张贴大堂，与业户沟通。2.0 建立回访制度。每月月底前195、对本月维修质量以派工单数量的一定比例对顾客进行回访，管理处对于业户投诉的突出问题或意见较大的问题，由主管领导回访，征求顾客意见，并给予合理解决。3.0 以社区文化为纽带，与业户建立联系制度。管理处于每年年初制定年度的社区文化活动计划，为业户举办形式多样，内容丰富，喜闻乐见的联谊活动。4.0 通过宣传栏，对业户进行有关法规、安全防范、卫生保健以及环境保护等方面的宣传，提高业户在这方面的意识。出、入物品管理办法为确保业户财产安全，维护小区良好的生活秩序，特对小区业户搬出搬入物品作如下规定:1.0 入住登记手续：1.1 凡属本小区内业主购楼入户，应持身份证、业主本人及同住人员一寸相片2张，到管理处办196、公室登记造册，办理门禁系统一卡通。1.2 小区租住人员持租住人员身份证及一寸相片2张到管理处办公室登记造册，填写业户成员登记表，办理门禁系统一卡通，大堂值班安管员凭业户卡及入住通知单方可放入。2.0 搬出物品的规定：2.1 业户搬出家私及家电等贵重物品，应提前到管理处办公室申请办理手续；如全部搬出，应结清管理费及水电费，方能搬出。业主须持本人身份证，若业主委托他人搬迁，受委托人应持本人身份证及附有业主身份证复印件的业主委托书，方可办理；2.2 借住、租业户搬迁应与业主同来管理处或持业主身份证复印件和业主同意租（借）住户搬出物品的书面证明，并经业主签字，注明业主联系电话号码，如系退租，应结清管理197、费及水电费，方可办理搬迁手续；2.3 业户搬出物品应注明是全部或是部分物品，并列出主要物品清单；2.4 大堂安管员凭客户服务部开据的放行单，经核对无误后，方可放行。对搬出小区后不再在本小区居住的人员，管理处应及时进行注销登记。3.0 搬出物品注意事项3.1 不得影响邻里生活；3.2 不得损坏小区电梯、墙面、地面等公设施、机电设备；3.3 对搬家过程中不按规定，损坏小区公共设施、机电设备，影响邻里生活的行为，管理处有权予以批评教育指正，责令其整改并根据情况予以处罚。4.0 对搬家过程中不按规定，损坏大厦公共设施、机电设备，影响邻里生活的行为，管理处有权予以批评教育指正，责令其整改，并根据情况予以198、处罚。路灯、轮廓灯管理办法1.0 路灯、轮廓灯管理列入管理处工程部工作内容，指定专人负责管理；2.0 路灯开关时间根据时令而定，每年5月至11月，开关时间为每日19：30到次日5：00，12月至次年4月，开关时间为每日18：00至次日6：00；逢重大节日，根据需要定时开启轮廓灯。3.0 清洁班每半月对路灯柱、灯泡清洁一次；4.0 在台风、冰雹（地震）来临之前，由工程部采取必要措施，对路灯、轮廓灯进行保护，防止被损坏。5.0 由工程部负责做好路灯柱、轮廓灯日常的养护工作，对损坏及脱落部位及时维修，确保完好无损，能够正常使用。邮件、报刊（杂志）分发规定（安 管）本着“业户至上、服务第一”的宗旨，方199、便业户生活，根据本小区情况，制定大堂接待员义务为业户分发邮件、报刊（杂志）分发的规定如下：1.0 大堂值班员应坚守岗位，严格值勤，在完成值班任务的同时，义务为业户分发各种邮件、报刊（杂志）。2.0 建立主要邮件收发登记制度，对登记表中的“收件人住址、收件人姓名、邮件种类、收件时间、代收人姓名”由安管员填写的项目必须填准、填齐，领件人领件时应该签名并注明签收时间（明确月、日、时）；平信及普通的收费通知单可直接投到信箱，报、杂志由顾客来大堂领取。3.0 接待员在接收登记好重要邮件后，应实时通知顾客前来领取，特快专递须在二小时内送达收件人，因故无法送达的，应由值班人员通知管理处及时通知收件人。4.0200、 因故无法送达（姓名、地址不详或收件人长期未来领取）的重要邮件，在退回时，应在备注栏注明通知不到业主的原因，退回时需让邮递员签名、登记日期。5.0 对无法投送的报刊（杂志），应当集中保管好，存放在大堂值班室，不得出借、转送丢弃或擅自处理，否则将追究有关人员的责任，必要时，由管理处统一进行处理。儿童游乐场管理规定为加强小区内儿童游乐设施的管理，确保儿童的安全及各项设施正常使用，特制定本规定；1.0 儿童游乐场仅对本小区内儿童开放，小区外的儿童一律谢绝入内；2.0 凡身高1.4米以上的学龄儿童及成人，不得使用本场所；3.0 凡是使用该游乐场的儿童，须有大人陪同看护，并做好安全防护措施，否则后果自负201、；4.0 所有使用人员都必须自觉爱护和监督公共卫生，不得让儿童随地大小便、乱扔果皮、杂物等。有违反规定者，其家长或陪同人员应自觉承担清洁责任；5.0 所有使用人员必须自觉爱护游乐设施，不得在墙壁和游乐设施上乱涂、乱画、乱刻、乱砸、乱拆等有损公物的行为。违者，管理处将按损坏的程度，要求其赔偿或给予相应的处罚。未锁车门、车窗的车辆内物品处理办法（附车内物品登记清单）为了确实保障车主的车辆及其车内财物的安全，特制定本办法：1.0 停车场管理员在交接班及当班期间应当坚守岗位、严格履行职责。注意检查停放车辆的门窗是否锁闭、关严。2.0 车管员若发现有未锁闭门窗的车辆，应当立即报告班长（现场应有二人以上）202、。对其车内的财物及时进行清点（包括物品名称及数量），并在车内物品登记清单中如实进行登记；对现金则必须注明现金种类及金额，登记人员确认登记无误后，由班长及当班车管员在“见证人”一栏签名确认，并在空白处注明以下空白。3.0 登记完毕应当立即通知车主前来认领，车主点收无误后应在车主签收栏签名并注明日期。本班值班期间无法联系到车主，则必须将物品统一保管后上交管理处，由管理处再进行处理。4.0 班长及车辆应当在值班记录中对事件进行认真细致的记录。并妥善保管好登记清单，以备日后查验。车内物品登记清单 车牌号码： _ _ 车主姓名： _ _ 行驶证号码：_ _ 未锁车门： 未锁车窗: 物品清单:物品名称 物203、品数量_ _ _ _ _ _ _ _ _ 见证人: 车主签收:年 月 日 年 月 日 控制噪音污染管理办法根据深圳市环境噪音污染防制条例的有关规定制定本管理办法。1.0 小区内任何单位和个人都有责任和义务采取有效措控制噪音污染，不得让饲养的宠物发出的声响影响他人。2.0 禁止中午和夜间在住宅区内从事建筑装修及其它产生噪音污染的活动（中午指12:00-14:00，夜间指18:00-8:00）。3.0 使用家用电器、娱乐器材或进行娱乐或其它活动产生的影响他人的声音，不得超过政府规定的环境噪音标准。4.0 对小区内单位或个人产生的噪音污染，管理处将予以制止，并要求该单位和个人排除妨害、消除影响。门禁204、IC卡发放使用管理规定1.0 业主本人及其直系亲属居住本大厦，免费卡二房送二张，三房送三张。如需申领的IC卡数量超出以上的部分，每张收50元工本费。公司购房、业主购房用作办公或员工居住的，申领IC卡按本条例规定办理。2.0 人员如有业主书面证明其为业主亲属的（非直系亲属）申领IC卡免收押金，每张只收取50元工本费。3.0 业户租住本小区用于自住（本人或员工）或办公，申领IC卡时，每张应收取50元押金及50元工本费。4.0 业户来管理处办理入住手续时，管理处办公室应当促请业户及时办理门禁IC卡。5.0 大堂值班人员未经许可，不得擅自动用门禁系统；发现系统有故障，应及时向管理处报告。6.0 原则上205、由业户自己刷卡开门，对未成年人及业户手提重物不便刷卡、忘记带卡时，值班人员应当为业户提供方便，开启门禁系统。7.0 对新近入住的业户，大堂值班人员应当及时促请业户在到管理处办理入住手续时办理IC卡。8.0 值班人员发现刷卡人使用同住的其他人员的卡时，应当提请业户使用自己的卡；刷卡人若使用本栋其他人员（包括在住或迁出后）的卡时，值班人员应当予以没收，并报告管理处进行处理。9.0 对大堂门禁系统的管理，大堂值班员既要坚持原则，具体操作时，又要有一定的灵活性，不能因此和业户产生争执，影响与业户的关系。10.0 对于已经办理了IC卡而后又迁出或不再居住本小区的人员，大堂值班人员应当及时向管理处报告注销206、登记的IC卡。11.0 遗失IC卡需要补办IC卡时，每张需收取50元工本费。喷水池管理规定1.0 由维修班负责喷水池有关设备设施的日常养护维修，且每年必须刷漆一次，并负责每周开启一次喷水（周一：7:508:50）。2.0 由护卫班负责维持喷水池及周围的秩序，驱赶喷水池中玩水的人员。 3.0 由清洁班负责喷水池及周边的保洁工作，包括对喷水池进行吸尘、换水、清理杂物，要求每一个清洁员必须注意节约用水，杜绝浪费。4.0 各有关责任人员必须认真履行职责，否则，将追究有关人员的责任。单车管理规定1.0 由管理员负责单车库内的秩序维护和清洁卫生，做到单车摆放整齐，水管、地面洁净。2.0 原则上对无牌单车不207、予保管，单车进场给牌，出场交牌，单车管理员必须做好单车出入登记，做到登记及时、准确无误。3.0 每月必须确保足额及时地对保管费进行收缴，出具收据，统一上交财务。4.0 摩托车保管费：25元/月，自行车：10元/月，对临时保管的单车收费标准为：摩托车2元/次，自行车0.5元/次。5.0 单车保管员必须遵守劳动纪律（服务时间：早6:00凌晨2点），忠于职守，并须对保管范围内的单车的丢失承担责任。限制饲养家禽及宠物管理方法为了保障工作人员的健康和人身安全，维护小区良好的生活和工作环境，依据深圳经济特区有关法律法规的有关规定，制定本管理办法：1.0 所有养犬的用户必须取得养犬许可证，并按规定到城管部门208、进行年审，定期到市兽医防疫机构注射狂犬疫苗；2.0 用户不得饲养大型犬只，不得带犬只搭乘客用电梯，不得携带犬只到公共聚集的场所及儿童活动的场所。犬只对公共通道造成污染，饲养人员有清理的义务；3.0 饲养鸟类、犬只的个人应当采取有效措施防止宠物影响他人正常工作和休息；犬只咬伤他人，饲养人员有义务带受伤人去医疗机构进行必要的治疗并承担全部费用；4.0 饲养人对病犬、伤犬、死犬应当妥善处理，不得随意弃置；5.0 用户对饲养犬只人员的不合理行为有向管理处或城管部门进行检举和投诉的权利，对合理的检举和投诉，管理处有义务进行处理并对向城管部门投诉的人员给予支持。服务不合格及违纪处理通知单_管理处 WI/D209、TF/GI-089 版本：A/0姓名班组岗位处理结果批评警告扣发奖金辞退不合格及违纪事实： 被通知人： 签发人： 年 月 日服务不合格及违纪处理通知单_管理处 WI/DTF/GI-089 版本：A/0 姓名班组岗位处理结果批评警告扣发奖金辞退不合格及违纪事实： 被通知人： 签发人： 年 月 日维修服务项目表_管理处 WI/DTF/GI-090 版本：A/0序号维修项目金额 （单位：元）备注1洗脸盆下漏水10-302洗菜盆漏水20-303浴缸漏水30-100如需拆浴缸另加费用4马桶漏水20-50如换件或拆下另计费用5疏通马桶30-806疏通地漏20-807水龙头漏水10换件另计8墙内上下层漏水1210、00-1509住户房间没水依检查结果定收费标准10水表漏水30材料费另计11阀门漏水20-50住户自备12疏通马桶30-8013洗脸盆堵塞30-8014洗菜盆堵塞30-8015浴缸堵塞30-8016换电表60材料费另计17换水表50-80换件另计18换软管30-40材料费另计19角阀 十字阀20材料费另计20换洗衣机阀门15材料费另计21换总阀30住户自备22换马桶水箱阀门30-80住户自备，动焊80，不动焊5023换洗脸盆100材料费另计24外墙补磁片8-10/片材料费另计25换铁门锁50-80材料费另计26换木门锁30住户自备27窗锁20如需换件，费用另计28窗伸20如需换件，费用另计29211、换信箱锁30维修服务项目表_管理处 WI/DTF/GI-090 版本：A/0序号维修项目金额 （单位：元）备注30修理木门、铝门2031修理铝窗2032换铁门插销30-40材料费另计33刷涂料每平米10元材料费另计34铝合金拉手30材料费另计35门铃10-30材料费另计36排风扇20更换电机，另加电机费37热水器（电）50材料费另计38热水器（气）50材料费另计39查照明线路10040查插座线路8041电话插座10材料费另计42电源插座10材料费另计43普通开关5材料费另计44漏电开关30材料费另计45空气开关30材料费另计46灯具10-200材料费另计47更换电话线100打穿墙孔另计费48更212、换线路2.5mm20元/米49 6 mm30元/米固定资产登记管理规定1.0 为了加强固定资产的过帐登记，合理使用和有效管理，特制定本管理规定。2.0 管理处财务室对所有正在使用的固定资产（单位价值在2000元以上，使用年限在一年以上的房屋及建筑物、运输工具、机械器具工具等）必须建立台帐，管理处财务室则是固定资产的实物主管部门。3.0 固定资产由公司财务统一编码，管理处应登记固定资产明细表，依据不同类别建立固定资产登记卡片，做到一物一卡。4.0 明确固定资产使用人，使用人是当然的保管人，对各类固定资产管理处各使用部门应正确使用，并妥善保管，同时做好日常的维护和保养工作。5.0 对固定资产代保管213、不善而发生的毁损或损失，有关负责人应负担赔偿责任，按情节应赔偿原价的10-50%。固定资产登记表 _管理处 WI/DTF/GI-092 版本：A/0购入日期品名规格型号数量单价金额使用人（保管人）员工宿舍管理规定1.0 员工宿舍由公司行政部统一安排、调配，需入住的员工应向主管领导及行政部申请办理有关手续后，方可入住。2.0 宿舍由公司行政部负责统一管理，所有人员住进或迁出，需到公司行政部办理钥匙用具等交接手续，未经许可，员工不得随意私自摆放床位、私自变动、调换宿舍，不得存放易燃、易爆、异味物品。员工辞工后，须在办妥手续的当天搬出宿舍。3.0 房租、水、电费等按公司有关规定收取，从员工每月工资中214、扣除。4.0 宿舍仅限管理处（公司）员工住宿，未经许可一律不得留宿外来人员，确需留宿的，必须事先通过部门负责人允许，公司行政部同意，方可留宿。5.0 严禁在宿舍使用电炉、电饭煲、煤气炉具等，一经发现予以没收，并罚款50-200元。6.0 严禁在宿舍内私拉、乱接电源线、绳索；严禁在室内乱写、乱画、乱安装有损公共设施，违者照价赔偿外，视情节轻重，给予罚款。7.0 严禁在宿舍赌博、酗酒、打架，有以上行为者，视情节轻重罚款，直至辞退。8.0 保持宿舍安静，自觉遵守作息时间，禁止在宿舍大声喧哗、放大音量音响等，以免影响他人休息，23：00前熄灯就寝。9.0 保持室内及公共厕所卫生，床铺整齐；物品摆放有序215、，不乱丢、乱倒垃圾；保持下水道畅通，卫生间无臭味；节约水、电。做到人离关灯（水），无长明灯、长流水现象。10.0 树立安全消防意识，宿舍按规定配备消防器材，并定期更换；宿舍供电线路严格按规范安装，不得擅自改装线路，确保安全用电，消除火灾隐患。11.0 各宿舍选一名舍长负责宿舍相关事务，安排员工每日轮流打扫卫生，每周搞一次大扫除，协助行政部搞好宿舍管理工作。12.0 每周不定时的由公司行政部对宿舍进行全面检查，设立“文明宿舍”流动红旗。员工食堂工作准则1.0 厨师守则1.1 厨师在管理处主任和食堂管理员领导下进行工作。在工作中自觉接受监厨小组的监督和监厨小组提出的意见，及时改进工作。1.2 按时216、上班，保证准时开饭。1.3 努力学习烹饪技艺，不断提高烹饪水平，经常调换菜的花色品种，改善职工生活。1.4 保持厨房清洁卫生，做到地面勤扫，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。1.5 搞好个人卫生，做到勤洗衣服，勤剪指甲，勤理发，勤刮胡须。工作时不得光背和穿拖鞋。1.6 严防食物中毒，把好进菜进粮关，不用腐烂变质的物品；米、菜要清洗干净，保证饭菜的质量，做到饭熟、菜香、汤美。1.7 节约用水用电用气，努力降低就餐成本。2.0 监督小组职责2.1 监督小组成员由员工选举产生，在管理处主任领导下开展工作。监督小组是食堂管理最高领导机构，全权决定食堂的各项工作，并监督食堂各项制度的实施。2.2 指导、217、督促监厨员开展工作，发现问题及时纠正。2.3 经常征求员工的意见，定时召开会议，研究食堂管理问题和伙食改进办法。2.4 听取食堂管理员当月开支情况汇报，并负责公布当月收支账目情况，提出食堂管理意见。3.0 监厨员职责3.1 监厨员由安管员轮渡担任，在食堂管理员和监督小组领导下进行工作，对食堂进行全面、认真、检查和监督。3.2 对采购的所有食品进行把关，验质验量，并在当天采购凭证上签字。3.3 对厨师工作进行监督，节约用水、用电和用气。对每餐用米用菜计量，检查米、菜清洗情况，保证饭菜质量。3.4 对就餐人员进行监督管理维持食堂秩序，对严重浪费饭菜的人员实行处罚（处罚标准另定）。3.5 监督厨师搞218、好食堂卫生、餐具定期消毒。3.6 为了对采购工作进行有效的监督，每周不低于两次市场调查，了解菜价行情。4.0 采购制度4.1 采购员由安管员轮流担任，在食堂管理员领导下进行工作，自觉接受厨师和监厨的监督。4.2 采购员必须本着向员工高度负责的精神，精打细算，努力降低生活成本，禁止购买零售价格菜，购买低价食品，做到价廉物美。4.3 按照食堂管理员和厨师的意见采购所需食品，及时向食堂管理员和监厨小组通报市场相关信息，便于控制成本和调整食堂菜谱。4.4 采购的食品必须质好量足，不买过期食品、不买腐烂变质食品和蔬菜。4.5 采购员所购食品，必须经监厨和厨师验质验量后才能入库。采购凭证必须经售菜人、监厨219、和厨师签字后方才视为有效凭证，并在当天报于会计。5.0 卫生制度5.1 食堂必须保持清洁，严禁随地吐痰，严禁乱扔废弃物，严禁乱倒剩饭剩菜。5.2 定期做好消杀，消除“四害”：灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂，防止疾病传染。5.3 地面、桌凳、厨具定期清洗，餐具定期清毒。5.4 厨师必须定期进行体检，对体检不合格的厨师应及时调换。6.0 就餐管理规定6.1 管理处食堂以安管员就餐为主，其他人员就餐必须向食堂监督小组提出书面申请，由监督小组同意并报食堂管理员登记后方可订餐。6.2 需停餐人员（连续三天以上不在食堂就餐）须提前两天填写好停餐申请单，送监厨和食堂管理员签字后即可。停餐单由厨房管理员保管。6.3220、 伙食费一月一结算，其费用（含水、电、气，不含厨师工资）由所有就餐人员按餐数平均分摊，从当月工资中扣除。6.4 监厨小组月底公布就餐情况及费用（包括水、电、气），如有异议请当天向食堂管理员提出，过后不予受理（特殊情况除外）。6.5 就餐人员不能随意进入厨房，就餐是不能大声喧哗，保持安静秩序。6.6 厉行节约，杜绝浪费。每个员工都要自觉做到：节约一滴水、一度电、一粒饭；讲究卫生，不乱到剩饭菜。员工就餐管理规定1.0 所有就餐人员不得穿拖鞋、短裤、背心进餐厅就餐。当班安管员和机电工就餐时应着制服，但可取下帽子，休息人员就餐时可着便服。2.0 “提倡节约”，吃多少打多少，不吃不打，尽量避免倒菜倒饭。3.0 由食堂为每位就餐者配备一套餐具，丢失损坏自行负责。有餐具者不再提供快餐盒、筷。4.0 公司各部室招待来客，需要食堂做客餐时，由部门提出标准并签字认可，如随员工就餐，请签字确认。5.0 饭后自觉简单清理桌面，不许乱扔弃物、大声喧哗，保持员工就餐环境及卫生。