1、房地产销售员工作流程解析手册目录第一章 揣摩客户心理，掌握最佳成交时机22. 给顾客进行身份、购买行为定位；24.如何控制业务活动进程节奏2第二章 市场调研2一、狭义的市场调查2二、广义的市场调查3五、 资料整理与分析3六、 报告的准备与提出3七、 房地产市场调查报告纲要3四、 购买组织的作业行为4对策：形式、外观、广告上下功夫4三、 市场研究4四、 销售分析与控制4五、 产品研究5第三章 工作流程解析51、 基本动作52、 注意事项51. 基本动作62. 注意事项61. 基本动作62. 注意事项61. 基本动作72. 注意事项72、档案管理员整理按揭资料15客户补按揭资料，由业务员收取后与档2、案管理员15第四章 相关工作表格的认识及运用20（1）、 客户资料：20（2）、认购：20（3）、异常情况明细表（单）；20（4）、签约：20（5）、报表：21（6）、销售人员用表：21（7）、与开发商确认表格：21第五章 房地产基础知识22第六章 房地产法律法规34第一章 揣摩客户心理，掌握最佳成交时机1.获取客户基本资料（公司的客户基本资料表）1. 通过顾客的肢体语言来读顾客心理；获取购买决策权所属问题（1）手势、（2）站姿、（3）坐姿、（4）眼神（5）语言的风格2. 给顾客进行身份、购买行为定位； （1）一次置业，工薪阶层，面积要求（2）二次置业，小资阶层，面积要求（3）多次置业，个人投3、资行为，面积要求（4）超级客户，（5）炒房者在确定客户身份和购买定位后，迅速体现作为一个新景祥置业顾问专业性，以你的专业观点，站在顾客的角度来解说他因该如何置业，迅速获取客户的信任，获取客户对楼盘满意的点，然后适当进行诱惑4.如何控制业务活动进程节奏（1）如何诱惑客户小定，利用环境、价格、质量、目前优惠政策 （2）如何进行逼定，电话的频率、目的控制，找到顾客不下定的原因，采取迂回战术，达到目的 （3）如何快速签约，对已经下定的客户进行分类，然后列出层次和重点，把把握不大的放在后面集中时间和精力进行处理第二章 市场调研 市场调查的意义一、狭义的市场调查对象：本身商品的消费者内容：收集消费者购买以4、及使用商品的事实、意见、动机等有关部门资料“消费者购买以及使用商品的事实”：调查房屋的消费率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”：调查、了解购屋者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。二、广义的市场调查对象：消费者和所有一切市场上的营销活动内容：1. 公开个案市场的调查 2. 公司营销手段的具体执行情况 3. 目标市场状况, 消费者购买动机, 倾向, 决策等心理过程的分析 4. 广告策略在目标市场中的反应和收效如何三、市场调查的种类一、 询问调查法1、事实的5、询问 2、意见的询问3、动机的询问二、 观察调查法三、 实验调查法四、 统计分析法1、 趋势分析：移动平均法2、 相关分析：各因素影响的重要性四、场调查的程序一、 初步调查二、 决定收集资料的方法：初级资料（原始资料）和次级资料三、 设计调查表四、 选样1、 机抽样（等距抽样、任意抽样、随机号码表）2、 计划抽样3、 分层抽样五、 资料整理与分析1、编辑：剔除调查资料中的错误部分2、编号：将资料用数字符号代表3、制表：将资料制成统计表4、分析与解释：测定样本的可靠性（样本平均数的标准误差）六、 报告的准备与提出1、 导言（1） 标题、扉页（2） 前言。报告根据。调查的目的与范围。使用方法。致谢6、（3） 目录表2、 报告主体。详细目的。详细的解释方法。调查结果的描述与解释。调查结果与结论的摘要。建议3、 附件。样本的分配。图表。附录七、 房地产市场调查报告纲要1、 前言2、 当前市场分析3、 区域市场调查与分析4、 主要个案分析与比较5、 本案基地与环境分析6、 规划分析建议7、 价格与贷款政策8、 推出时机分析9、 结论市场的基本结构一、 消费者需要什么样的产品二、 分析购买动机的形成和表现，了解消费者的购买目的三、 分析购买者是个人、还是家庭？购买房地产产品供谁使用？谁是购买的建议者、影响者、决策者。四、 购买组织的作业行为1、 例行性购买行为对策：提出本项目与其他项目比较的优势27、 冲动购买行为对策：形式、外观、广告上下功夫3、 计划性购买行为消费者经过详细的购买计划，收集了所需购买产品的相关信息。对策：了解消费者所收集信息的来源渠道，以及各项信息对购买决策的影响。消费者如何知道本公司这一产品的。通过什么方式了解到此产品的有关信息。他们对各项信息来源的重要程度五、 购买时机六、 购买场合市场研究的类型一、 消费者研究二、 动机研究发掘与评价市场造成某种行为的力量，包括对消费者思想与态度的深入分析，从而发现消费者购买特定产品与品牌的下意识原因。简言之，为了了解消费者的购买动机所做的特殊调查的方法与研究，称为动机调查。三、 市场研究研究潜在市场与潜在销售量，从而决定某种商8、品的市场需要量，或者计算每一个都市或者交易地区的市场占有率，进而拟定各地区的销售配额，并以此确定销售区域。通过市场分析，我们可以明了应在哪些地区加强广告与促销，并且能够分析未来的趋势。四、 销售分析与控制销售记录、市场与消费者研究的评价、帮助建立有效的销售方案与销售组织。五、 产品研究形态设计、面积分配比例、外观形式处理方法、格局与朝向如何、公共设施的安排。第三章 工作流程解析接听电话工作流程:1、 基本动作（1）、接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“花园或公寓，你好”而后开始交谈。（2）、通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短9、，在回答中将产品的卖点巧妙地融入。（3）、在与客户的交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。最好的做法是，直接约请客户来现场看房。（4）、挂电话之前应报出业务员自己的姓名（有可能的话给客户留下业务员自己的手机号机号，以便客户随时咨询），并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。（5）、马上将所得资讯记录在客户来电表上。2、 注意事项（1）、接听电话时，要注意按公司的要求做。（2）、广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究如何应对客户可能会涉及的问题10、。（3）、广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2或3分钟为限，不宜过长。（4）、接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍主动询问。（5）、约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。（6）、应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理广告制作人员充分沟通交流。切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面谈和介绍。接 待 流 程:现场接待作为销售环节中最为重要的一环，尤其应引起销售人员的重视。前期所有的工作都是为了客户上门做准备。（一）.迎接客户1. 基本动作（1） 客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼欢迎光临，提醒其他销售人员注意。（2） 销售人员立11、即上前，热情接待。（3） 帮助客户收拾雨具放置衣帽等。（4） 通过随口招呼，区别客户真伪，了解客户来自的区域和接受的媒体（从何媒体了解到本楼盘的）。（5） 询问客户是否与其他业务员联系过，如果是其他业务员的客户，请客户稍等，由该业务员接待；如果不是其他业务员的客户或该业务员不在，应热情为客户做介绍。2. 注意事项（1） 销售人员应仪表端正，态度亲切。（2） 接待客户或一人，或一主一辅，以二人为限。（3） 若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情的招待。（4） 未有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，随时给客户留下良好印象。（二）.介绍项目礼貌的寒暄之后，可配合沙盘模型等做简单的项目12、讲解（如：朝向、楼高、配置、周边环境等），使客户对项目形成一个大致的概念。 1. 基本动作（1）交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况。（2）按照销售现场已经规划好的销售动线，配合灯箱模型样板间等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设计、主要建材等的说明）。2. 注意事项（1） 此时侧重强调本楼盘的整体优点。（2） 将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。（3） 通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略。（4） 当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系。（5） 在模型讲解过程中，可探询客户需求（13、如：面积、购买意图等）。做完模型讲解后，可邀请他参观样板间，在参观样板间的过程中，销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。（三）带看现场 在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场。1. 基本动作（1）结合工地现况和周边特征，边走边介绍。（2）按照房型图，让客户切实感觉自己所选的户别。（3）尽量多说，让客户始终为你所吸引。2. 注意事项（1）带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。（2）嘱咐客户带好安全帽（看期房）及其它随身所带物品。认 购 流 程:客户来电填客户来电记录表客户来访填客户来访记录表 客户选房 约谈 将选购单元报告控台 去电控14、台告知该单元是否可售 暂未成交 是向控台领取商品房优先认购申请表签订商品房优先认购申请表报告控台（做好销控）置业顾问核对认购书内容（单价、面积及销控表）准确无误后报项目经理审核项目经理审核并在商品房优先认购申请表上确认签字置业顾问收身份证复印件带领客户到开发商财务部缴交认购定金财务开具定金收据并在商品房优先认购申请表上签字留存财务联客户留存定金收据客户联及商品房优先认购申请表客户联认购书销售联交统计员归档项目经理登记认购客户明细本、统计员录入电脑认购明细表及电脑销控退 房 流 程:客户填写退房申请表收回”商品房优先认购申请表”客户联并在”商品房优先认购申请表”复印件上注明“原件已收回”交由客户15、做为退款凭证 项目经理审核客户资料并在退房申请表上签字确认提交“开发商”负责人审核并在退房申请表上签字确认置业顾问收齐”商品房优先认购申请表”客户联及已签准“退房申请表”交由统计员保管 售楼处收到开发商退房款通知后，通知客户到场领取 客户本人持购房定金收据及有签字的”商品房优先认购申请表”复印件和身份证原件及复印件交由置业顾问核实并签收退房退款签收单退款后置业顾问将“定金收据客户联”“退房退款签收单”（财务联）及“退房申请表”（复印件）交给开发商认购书（三联）、退房申请单原件、退房退款签收单自存联交统计员存档，并做好退房、退款明细表换 房 操 作 流 程:客户选房 将选购单元报告控台 执行官告16、知该单元是否可换 是报告控台（做好销控）客户填写换房申请表置业顾问收回认购单客户联、与换房申请表合一报经理审批项目经理审核客户资料同意项目经理在换房申请表上确认签字提交“开发商”负责人审核材料同意“开发商”负责人在换房申请表上签字确认审核通过后安排重新认购工作置业顾问向控台领取并签订商品房优先认购申请表项目经理审核并在商品房优先认购申请表上确认签字置业顾问收身份证复印件带领客户到开发商商财务部结算认购定金（多还少补）财务换定金收据并在商品房优先认购申请表上签字留存财务联客户留存定金收据客户联及商品房优先认购申请表客户联认购书销售联、身份证复印件交档统计员归档项目经理登记认购客户明细本、统计员登17、记电脑认购明细表、换房明细表更 名 操 作 流 程:客户填写更名申请表置业顾问核对客户资料商品房优先认购申请表客户联、收据客户联、双方身份证原件等项目经理审核客户资料并在更名申请表上签字确认提交“开发商”负责人审核并在更名申请表上签字确认安排更名工作加 名 操 作 流 程:客户填写加名申请表置业顾问核对客户资料商品房优先认购申请表客户联、收据客户联、双方身份证原件、户口本等关系证明材料项目经理审核客户资料并在加名申请表上签字确认提交“开发商”负责人审核并在加名申请表上签字确认安排签约工作减 名 操 作 流 程:客户填写减名申请表置业顾问核对客户资料商品房优先认购申请表客户联、收据客户联项目经理18、审核客户资料并在减名申请表上签字确认提交“开发商”负责人审核并在减名申请表上签字确认安排签约工低于底价购买操作流程:客户选房正常认购流程客户执商品房优先认购申请表客户联到开发商处由开发商总经理在商品房优先认购申请表客户联上批最终签约价格客户执批完价格的商品房优先认购申请表客户联至售楼处留复印件登记备案统计员在电脑认购明细表上注明，经理在认购客户明细本上注明签 约 流 程:签约名单及资料（合同、补充协议、户型图）准备电话通知 置业顾问通知签约 挂号信通知置业顾问接待签约客户置业顾问审核认购单客户联及身份证置业顾问持认购单客户联、身份证向档案管理员领取合同档案管理员将留存认购单销售联及身份证 复印19、件核对客户联及客户身份证 错 填写申请单 对置业顾问在合同交接明细本上签字并领取合同置业顾问解释合同、签定合同审核后带客户到财务处缴款置业顾问收取按揭资料并填写签约客户按揭资料缴交情况确认表身份证复印件户口本复印件结婚证/未婚证/离婚证复印件薪资证明首付款收款收据其他 置业顾问将合同、按揭资料交由档案管理员并在合同交接明细本上签字置业顾问将认购单销售联交由统计员项目经理登记签约明细本统计员登记签约明细表及电脑销控统计员将认购书销售联与客户联装订并按序号整理归档合 同 管 理 流 程:外勤人员在房管局购买合同外勤人员与售楼部档案管理员交接合同，并填写合同交接单对合同进行分类（住宅、店面、车位等）20、，并在每本合同封面注明合同如需印刷，与印刷厂交接数量；合同如用盖章的，在经理组织安排下盖章贴红线图、附件。整理合同，分类存放于文件柜，并建立可识性标贴。置业顾问凭商品房优先认购申请表客户联即红单向合同管理员领取合同档案管理员确认红单与认购单销售联一致后，置业顾问在合同交接本上签收合同业务员签完合同后将合同与档案袋（内放客户资料）交与经理审核，盖章后与档案管理员移交档案管理员审核档案袋内的资料与按揭资料缴交情况确认表上填写的一致档案管理员整理合同、填写合同交接清单与公证处或开发商交接2、档案管理员整理按揭资料齐 没齐 一次性、分期 档案管理员填写 档案管理员给档案袋编号 档案管理员填写签约客户档21、案袋明细 签约客户档案袋明细 档案管理员整理并填写 档案管理员建档填写 交接明细与银行交接 签约客户档案袋明细并录入电脑按揭资料须补清单 客户补按揭资料，由业务员收取后与档案管理员 在“收取按揭补充资料”上填写确认 档案管理员将按揭资料放入档案袋中并及时录入按揭资料须补清单将该套资料注销，并在签约客户档案袋明细上注明补齐。定期分配给业务员电开催补按揭资料 齐的按揭资料与银行交接并填写交接明细办理按揭流程（商业贷款）:签订商品房买卖合同并准备按揭所需资料合同房管局签证后，客户签订按揭贷款申请表后，所有资料送银行审批客户签订一式五份的借款合同、贷款划转通知书、缴交保险费、签订抵押申请表及委托书银行22、到房管局办理抵押登记，房管局审批后，银行下款，按揭手续完成。办理按揭流程（组合贷款）:签订商品房买卖合同并准备按揭所需资料合同房管局签证后，客户签订按揭贷款申请表、一式二份的公积金贷款申请表及公积金受理单，所有资料送银行审批银行初审后，送公积金管理中心审批，中心审批后返回银行银行审批后，客户签订一式五份的组合贷款合同、两份贷款划转通知书、缴交保险费、签订抵押申请表及委托书银行到房管局办理抵押登记，房管局审批后，银行下款，按揭手续完成。商品房合同鉴证流程:客户缴交房屋首付款后签定商品房买卖合同客户需要公证办理合同公证 送房管局鉴证合同鉴证后办理银行按揭认购、签约统计流程:认 购经理确认签字、开发23、商财务收款确认签字的商品房认购单登记认购明细表经理登记认购明细本（无经理确认、开发商财务确认的商品房认购单退回给置业顾问）在电脑销控上标示商品房认购单销售联和身份证合一存档退 房经理审核签字的退房申请表、商品房认购单客户联、申请材料，登记退房、退款明细表注销认购明细本和认购明细表认购的资料（申请表无经理确认、客户确认；无商品房认购单客户联均为办理手续不完整退回给置业顾问）在电脑销控上标示置业顾问借出退房资料办理退款，在借资料记录上签字“退房退款单”上有客户、开发商财务、经办置业顾问签字和借出的退房材料登记退房、退款明细表开发商财务退回商品房认购单财务联和认购单销售联、客户联；“退房退款单”退房24、申请材料合一存档换 房经理审核签字换房申请表、旧商品房认购单客户联、申请材料；新商品房认购单销售联登记换房明细表调整认购明细本和认购明细表该客户认购的资料（申请表无经理确认、客户确认；无商品房认购单客户联均为办理手续不完整退回给置业顾问）在电脑销控上标示新商品房认购单销售联、身份证复印件合一存档换房申请表、旧商品房认购单三联；申请材料合一存档更 名经理审核签字、开发商负责人确认签字的更名申请表、商品房认购单客户联、申请材料；新商品房认购单销售联登记更名明细表调整认购明细本和认购明细表该客户认购的资料 （申请单无经理确认、开发商负责人签字、客户确认；无商品房认购单客户联均为办理手续不完整退回给置25、业顾问）在电脑销控上分别标示新商品房认购单销售联、身份证复印件合一存档更名申请表、旧商品房认购单三联、申请材料合一存档录入营销管理系统制作认购日报表销售日报表、销售户型情况汇总表第四章 相关工作表格的认识及运用（1）、 客户资料：a、客户来电记录表； b、客户来访记录表；c、客户资料登记及跟踪表； d、客户档案记录表。（2）、认购：a、售价表、销控表；b、认购明细表； c、认购明细本；（3）、异常情况明细表（单）；a、更名明细表、更名申请表；b、加、减名明细表；加、减名申请表；c、换房明细表、换房申请表；d、退房/退款明细表、退房申请表；退房、退款签收单；e、遗失声明 （4）、签约：a、签约明26、细表；b、签约明细本；c、申请单； d、签约客户按揭资料缴交情况确认表。（5）、报表：a、销售日报表；b、销售周报； c、工作周报表； d、销售月报表；e、销售户型情况汇总表。f、销售、签约情况汇总表；g、签约姓名变动情况统计表。（6）、销售人员用表：a、销售人员工作月报表；b、行政文员考核表；c、置业顾问考核表；（7）、与开发商确认表格：a、工程变更申请表；b、代理费及策划费结算表； c、按揭资料交接表；d、签约合同交接表。第五章 房地产基础知识厦门市房产面积测算细则1总 则1.1 为加强我市的房产管理，依法保护房屋所有者的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，根据中华人民共和国城市房地产27、管理法、国家质量技术监督局发布的房产测量规范（GBT179862000）的规定，结合我市实际，制订本细则。1.2 本细则适用于本市行政区域内国有土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。集体土地上建造的房屋可参照执行。1.3 厦门市国土资源与房产管理局是本市房产面积测算管理的行政主管部门。厦门市国土资源与房产管理局权籍管理部门负责市辖各区房产面积测算的日常管理，并对各区的房产面积测算工作实施业务指导。1.4 本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。1.5 本细则以中误差作为评定精度的28、标准，以两倍中误差作为限差。1.6 房产面积的精度分为两级。各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。房产面积的精度要求精度等级 限 差 中 误 差 适 用 范 围一级 一般地区的房屋二级 隐蔽区域毗连不规则的房屋注：S为房产面积，平方米（M2）2 一般规定2.1 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。2.2 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。2.3 房屋产权面积系指权属人（或称产权主，下同）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。2.4 29、房屋共有建筑面积系指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。2.5 房屋面积以平方米为单位，计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。2.6 量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度仪器和工具，边长取位至0.01米。3 房屋墙体定位及归属确认3.1 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等外墙保护层，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕等）。3.2 单产权的房屋、独立幢或独立宗地的连体别墅不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。3.330、 墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。3.4 成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。连体别墅不属于成套房屋的范畴，可分割成独立的产权单元房屋。3.5 成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑31、面积。3.6 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕等外墙面的间距确定为外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆、矮墙等维护结构的不视为主墙。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。4房屋建筑面积测算4.1 计算全部建筑面积的范围：4.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。4.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。4.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按32、一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。4.1.4 楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。4.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。4.1.6 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。4.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。4.1.8 与房33、屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。4.1.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。4.1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。4.1.11 与房屋相连属永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。4.1.12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。4.1.13 属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。4.1.14 依坡地建筑的房屋，利34、用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。4.1.15 与室内任意一边相通的，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算建筑面积。4.1.16 层高在2.20米以上的架空层（包括技术转换层、结构转换层），按柱外围水平投影面积计算。4.1.17 底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。4.1.18 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。4.2 计算一半建筑面积的范围：4.2.1 除第4.3.6款外的与房屋相连有上盖无35、柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。4.2.2 两面、三面临墙且无柱的门斗，其上盖宽度在1.2米以上，若上盖水平投影面积未超过外墙线及外墙延长线所围成的面积，按其上盖水平投影面积的一半计算；若上盖水平投影面积超过外墙线及外墙延长线所围成的面积，则按后者面积的一半计算。独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。4.2.3 未封闭的阳台、挑廊，其上盖面积必须大于阳台、挑廊面积的二分之一，按36、其维护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.2.4 属永久性结构、无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。4.2.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。4.2.6 与房屋相连的室外有顶盖无柱的永久性装卸货平台，按平台水平投影面积的一半计算。4.3 不计算建筑面积的范围：4.3.1 层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下室、半地下室及底层杂物间、车库等。4.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、挂在墙体上的装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶，无柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮层及其保护墙，房屋内的采光通风天井等。4.3.3 房屋之间无上37、盖的架空通道，或无上盖的阳台、挑廊。若架空通道、消防通道、阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上，均视为无上盖。4.3.4 房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳池、水池。4.3.5 建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。4.3.6 骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、维护结构，廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等。4.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造的房屋。4.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.38、20米的房屋。4.3.9 独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廊，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。4.3.10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。4.3.11 与房屋相连的台面低于0.15米或廊道宽度不足1.2米或上盖宽度不足1.20米的底层无柱走廊；有上盖无走道的绿化廊。4.3.12 房屋内的回形楼梯，其面积大于2.0平方米的二层以上的中空部分。4.3.13 简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。4.3.14 上盖投影面积小于阳台、廊道围护结构外围水平投影面积二分之一的阳台、廊道。斜坡式人行或车行通道等无顶的建筑。4.3.15 上层39、阳台或吊楼等在公共晒台上的投影部分。4.3.16 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。4.3.17 类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。5共有建筑面积测算5.1 共有建筑面积的处理原则：5.1.1 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。5.1.1.1 商品房在领取商品房预售许可证前，需要分割的，应具有经公证的分割协议，并在销售时告知买受人；已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，在不影响公共利益的前提下，应在本细则第5.4条的范围内，由所有相关房屋权利人达成分割协议。5.1.1.2 分割的部位和分割方式应明确写入该部位所有相关权利人的40、买卖合同，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。5.1.1.3 相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不视为有效的分割协议。5.1.2 无产权文件或协议的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例分摊。本条中“共有建筑相关”指该共有建筑为满足各套（分户）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服务。5.2 共有建筑面积按比例分摊的计算公式：按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：Si KSiKSi/Si式中：K为面积分摊系数Si为各单元参加分摊的建筑面积，单位：平方米（M2）；Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，单位：平方米（M2）；Si为需要分摊的分摊面积总和41、，单位：平方米（M2）；Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位：平方米（M2）。5.3 共有建筑面积的分类：5.3.1 幢共有建筑面积；5.3.2 功能区共有建筑面积；5.3.3 层共有建筑面积；5.3.4 其它共有建筑面积5.4 可分摊的共有建筑面积：5.4.1 共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。5.4.2 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影42、面积一半的建筑面积。5.5 不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间：5.5.1 独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室独立的车位、车库、仓库、储物间等，作为自行车、摩托车等机动车、非机动车集中停放部位、地上层杂物间、车棚、车库，5.5.2 建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。5.5.3 作为人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避难层（室）。5.5.4 一幢楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的。5.5.5 按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、室内“空中花园” 以及架空层中用作公43、共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。5.5.6 独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5.5.7 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。5.5.8 在第5.4条和5.5条前7款内没有罗列的房屋或建筑部位。5.6 共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。5.7 共有建筑的分摊方法：5.7.1 不同类型房屋的分摊方法：5.7.1.1 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼一般以幢为单元，依照前述规则44、和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。若住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2.2米以上），上部为住宅单元构成，可依照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两大功能区。5.7.1.2 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业（或办公）等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业（或办公）部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业（或办公）部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。a 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，45、依照第5.2条的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。b 商业（或办公）部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。对于同一幢楼的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按梯细分功能区分别计算。综上所述，一级分摊为幢共有建筑面积、区间共有建筑面积分摊到区，二级分摊为上级分摊来的幢共有建筑面积与本功能区内共有建筑面积之和，依次逐级分摊直46、至各层，最后按套内建筑面积比例分摊到各套（分户）。5.7.1.3 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。5.7.2 共有建筑面积分摊的若干具体补充规定5.7.2.1 计算建筑面积的地面层（底层）走廊、檐廊等可分摊的，当底层各套（分户）向该廊道开门时，该廊道的建筑面积扣除通往楼上的通道面积后为底层各套（分户）应分摊的共有建筑面积；除此之外的廊道的建筑面积依照共有分摊原则进行分摊。5.7.2.2 地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各套47、（分户）进行分摊。其余各共用部位为各相关套（分户）分摊。5.7.2.3 核心筒部分和楼梯等纵向公用部位，分割成地上和地下两部分，分别为各使用层共用分摊。5.7.2.4 原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。5.7.2.5 会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等经营性用房，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定,依照共有建筑面积分摊原则参与分摊方案。5.7.2.6 某个共有建筑面积列入分摊后，不具体划分各套（分户）摊得面积的对应部位。5.7.2.7 不列入分摊的共有建筑面积，也不摊入其他共48、有建筑面积。5.7.2.8 用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米。物业管理用房超出上述面积时，其超出部分作为套（分户）摊入其他共有建筑面积。 5.7.2.9 楼梯下方实际使用的，层高在2.20米以上空间的建筑面积计入下方空间的套内建筑面积；层高在2.20米以下空间的建筑面积计入楼梯建筑面积，由使用该梯的功能区分摊。5.7.2.10 房屋为斜面结构或非垂直墙体、层高2.20米以上的部分和复式楼挑空部位，直接 计入套内建筑面积，不计算外半墙。5.7.2.11 以玻璃幕墙作为房屋外墙的，其外半墙厚度以结构楼板外49、沿与玻璃幕墙外墙面之间水平距离的一半确定。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的规定处理。5.7.2.12 商品房买卖合同约定的房屋建筑面积和预售登记时的销售面积仅供面积测算时参考，不能作为确认房屋产权面积的测算依据。销售合同中应包括分摊的共有建筑部位说明或面积数值，合同中约定分摊的共有建筑部位应符合房产测量规范和本细则中可分摊的共有建筑面积内容，而且必须是合同签订各方共同相关的共有建筑面积，否则应予剔除。6房屋产权面积测算6.1 房屋建筑面积由房屋所有权人委托市场准入的具备相应测绘资质的专业测绘队，由测绘人员按照本细则的要求，实地测量和计算；房屋所有权人持相关测绘图表及报批建手续或原权证等材50、料向产权登记机构申请登记，核准产权面积。6.2 房屋产权面积测算到户，以产权登记户为单位，按房屋所在的座落、宗地号、幢号、层次、分户丈量、作图和计算。6.3 房产分割析产时不得损害原房屋使用价值和功能，应依据明确的位置和权属经界（一般以房间隔墙）进行分割，分别划定各自独立的房产权属界线。共用门厅、过道等列为共有建筑面积按协议或相关建筑面积比例分摊测算到各户。分割后各户产权面积之和应与原产权面积相一致。6.4 成套房屋一般以幢为单位应一次完整测绘，幢内各户所有的房屋产权面积，除了测定本户（套）自有房屋（套内）建筑面积外，还应测算出本户分摊的共有建筑面积。6.5 规划批建层高2.20米的底层杂物间51、车库或夹层等建筑物，若实际层高低于2.20米，不予确认建筑面积。7房屋使用面积7.1 房屋使用面积测算时应扣除内、外墙体或柱体所占的面积。测量时以房屋的内墙面水平投影测算。7.2 房屋使用面积测算范围：7.2.1 房屋分户门内全部可供使用的净面积即使用面积，包括专供住户日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅（堂屋）、厨房、卫生间、室内走道、室内楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、搁楼（暗楼）等附属面积。7.2.2 假层、搁楼（暗楼）净高度在1.70米以上的部分计算使用面积，净高度在1.70米以下1.40米以上的部分计算一半使用面积，净高度在1.40米以下部分不计算使用面积。7.2.352、 客厅（堂屋）、厨房、卫生间、阳台等附属房屋，由二户合用的各按二分之一计算使用面积；三户合用的各按三分之一计算；四户以上合用依此类推。7.2.4 层高2.20米以上的房屋，计算房屋的全部使用面积，斜屋顶的房屋按净高1.70米以上的部位计算使用面积，净高1.70米以下1.40米以上的部位计算一半使用面积，净高1.40米以下的不计入使用面积。8附 则8.1 本细则自2003年9月1日起施行。8.2 本细则施行前委托房产测绘的房产面积应按原有关规定执行； 2003年9月1日后取得商品房预售许可证的商品房面积测算适用本细则。房屋自然状况发生变化需变更测量时依本细则施行。8.3 房产测绘成果资料应当与房53、产自然状况保持一致，房屋产权面积的确认以批准文件或图纸为依据，若房屋整体与批准文件或图纸不相符（如超层、超建、擅自改变设计等）时，按以下情况分别处理：8.3.1 法人、自然人自建、自用房（如厂房、仓储、办公、私宅自建房屋等），按房屋自然状况完整测绘和计算，同时将其分割为批建和超批建两部分，分别制作套（分户）图表，超批建部分的图表应加注说明，如超建部位不能明确或不适合分割的则应注明超占超建面积数，房屋用地面积不分摊给超批建部分，只分摊给批建部分。8.3.2 成套房屋（如商品房(含别墅)、经济适用房、安置房、单位自建房等），按房屋自然状况完整测绘，按实进行分层、分户和划定共有部位，以幢为整体制定共54、有建筑面积分摊方案，分摊测算至各套（分户），房屋用地面积也依实分摊测算至各套（分户）。8.4委托方在委托测量时，必须主动提供相关的报批文件和图纸、共有建筑部位的功能和服务范围情况说明以及测量单位认为与面积测算有关的其他材料。测量单位应严格按照国标房产测量规范和本细则进行测算。测绘产品的最终验收工作由委托方组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。8.5 房产测量资料应实行公布制度,以充分听取相关权利人意见，避免测算失误。（公布办法另文下发）8.6 本细则所称权属人指依法拥有房屋所有权的自然人或法人，俗称为业主。8.7 本细则中称“XX以上”均包含有XX自身。8.8 本细则除特别说明外，凡55、涉及共有建筑面积的计算和分摊时所说的共有建筑面积均指可分摊的共有建筑面积。8.9 本细则由厦门市国土资源与房产管理局负责解释。8.10 附件：本细则部分条文、术语解释。1、房屋具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。2、幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。3、房产房屋产权的简称。4、架空房屋一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。架空部位一般为通道、水域或斜坡，也有在房屋中间层架空的。5、假层一种非正式，位于自然层上的楼层。在建造房屋时，同时建造的同一结构、比较低矮的楼层，其前后沿56、口高度较低，人不能直立；在一般情况下，层内高度在1.70米以上的部分建筑面积不足底层的二分之一。6、夹层位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是两层楼房，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫夹层。7、技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高2.20米以上的计算层数。8、结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。9、跃层式住宅一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔，跃层式住宅为完整的两层。占57、有若干层自然层层面的跃层建筑，以实际占有层数计算。 10、阁楼利用房屋内的上部空间加建的楼层，通常比较低矮，阴暗，又称暗楼。11、地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的的建筑物称为地下室，12、半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的且不超过者，采光窗在地坪以上的建筑物称为半地下室。半地下室计入地上层数。依坡地建造的房屋，在该幢房屋的室外地坪最高处和最低处之间的楼层计入半地下室。13、地上层数即房屋的自然层数，指室内地坪0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。地上层数用自然数表示。14、地下层数采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下58、室的层数。地下的层数用负数表示。15、房屋总层数房屋的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。16、柱廊有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。17、骑楼底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。一般建于道、路、街、巷两侧。18、挑廊指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。19、门廊、门斗建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。20、檐廊房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。21、天棚即天篷，59、指商场或办公楼内有透明顶篷履盖的屋面。22、层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的垂直高度，但上下楼层的层面应一致。23、晒台又称露台，指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。24、阳台有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。25、封闭阳台在围护栏墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。26、楼梯是指房屋层之间供垂直交通用的通道， 27、室外楼梯依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。28、屋顶水箱间指突出房屋屋面水箱或水池周围有围护结构，有顶盖的房屋。29、屋顶楼梯间指突出房屋屋面有顶盖，四周有60、围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶顶层维修或安全出口用的梯间30、屋顶电梯间指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。31、设备间一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。原则上以设计图纸所标定的用途认定，但设备间都应有具体明确的用途。32、功能区根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。上一级功能区下可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。33、连廊连接两幢房屋的走廊。34、连楼连接两幢房屋的楼房。35、过街楼底层局部为通道的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。36、架空通廊指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道61、。37、柱指结构柱，指为满足建筑物构造要求或结构需要而设置的柱，在具有该柱支撑的建筑构件存在的情况下，去掉该柱，则会危及该建筑物性能的使用或结构的安全。装饰柱、非承重柱以及柱的装饰性部分应除外，其认定以设计及规划批准的图纸为准。38、围护结构将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、栏杆等第六章 房地产法律法规最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释号最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释已于年月日由最高人民法院审判委员会第次会议通过。现予公布，自年月日起施行。 二三年四月二十八日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷62、案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关63、设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品64、房买卖合同。 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人65、可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房66、屋的事实。 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求67、解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出，买68、受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条 根据合同法第九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催69、告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评70、定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原71、因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 第二十三条 商品房买卖合同约定，买72、受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出73、诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。 第二十七74、条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 第二十八条 本解释自年月日起施行。 中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。 中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 中华人民共和国城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答35