1、目 录 编 号名 称页 码版本/状态生效日期XX-001设备管理组织架构图1A/0XX/3/18XX-002设备保修期管理办法1A/0XX/9/1XX-003水电过户办理规定1A/0XX/3/18XX-004水电过户审批流程1A/0XX/3/18XX-005配电房管理规定1A/2XX/11/1XX-006水泵房管理规定1A/0XX/3/18XX-007电气维修管理规定1A/0XX/3/18XX-008临时用电管理规定1A/0XX/3/18XX-009设备管理规程13A/1XX/9/1XX-010测量设备管理规程4A/0XX/3/18XX-011供配电设备设施安全操作规程2A/1XX/9/1XX2、-012供配电设备设施运行管理规程3A/1XX/9/1XX-013供配电设备设施维修保养规程2A/1XX/9/1XX-014给排水设备设施操作规程1A/1XX/9/1XX-015给排水设备设施运行管理规程3A/1XX/9/1XX-016给排水设备设施维修保养规程4A/1XX/9/1XX-017游泳池设备操作规程1A/0XX/3/18XX-018游泳池设备运行管理规程3A/1XX/9/1XX-019游泳池设备维修保养规程4A/1XX/9/1XX-020空调维修保养规程1A/0XX/3/18XX-021消防系统运行管理规程3A/1XX/9/1XX-022消防系统维修保养规程3A/1XX/9/1XX3、-023弱电系统维修规程2A/OXX/3/18XX-024顾客家庭安装/维修规程8A/1XX/9/1XX-025周界报警系统维修保养规程2A/1XX/9/1XX-026道闸系统维修保养规程1A/OXX/3/18目 录 A/1 2/2编 号名 称页 码版本/状态生效日期XX-027公共设备大的故障维修程序1A/OXX/3/18XX-028设备更新、技术改造程序1A/OXX/3/18XX-029正压风机维修保养规程2A/1XX/9/1XX-030楼宇对讲系统维修保养规程1A/0XX/3/18XX-031高空碰碰车维修保养规程1A/OXX/9/1XX-032观光车维修保养规程2A/OXX/9/1XX4、-033电梯运行操作规程2A/0XX/9/1XX-034电梯设备维修保养规程4A/0XX/9/1XX-035应急灯、安全出口指示灯维修保养规程1A/OXX/9/1XX-O36污水处理系统维修保养规程2A/OXX/9/1XX-037防盗监控系统维修保养规程1A/0XX/9/1XX-038管道直饮水系统操作规程3A/OXX/9/1XX-039管道直饮水系统保养规程2A/OXX/9/1XX-040管道直饮水系统工艺流程图1A/0XX/9/1XX-041自动洗瓶灌装机操作规程2A/0XX/9/1 XX-001设备管理组织架构图 A/0 1/1公司总经理供方公司工程部管理处服务中心XX-002设备保修期5、管理办法 A/0 1/11.目的规范设备保修期的管理工作。2.适用范围设备保修期的管理。3.程序要点3.1 国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：3.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。3.1.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。3.1.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。3.1.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。3.1.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。3.1.6 建设工程设备的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保修期的计算应以上述条款及发展商与6、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。3.2 物业设备接管时，物业公司、发展商、保修单位三方应就设备保修期保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期內，若保修单位提供的服务难以达到公司标准，适应考评的需要时，保修工作之外的保养内容管理处自己（或委托专业公司）完成。3.3 设备保修期满，物业公司宜委托专业公司对设备进行维护保养，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备7、维修，管理处应督促保修单位解决。3.4 保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处应在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司工程部审核。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。4.相关文件与记录 无XX-003水电过户办理规定 A/0 1/1 1目的规范水电过户办理的管理工作。2适用范围水电过户办理的管理3程序要点3.1 用电、用水由发展商过户到管理处应满足以下条件：3.1.1 各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。3.1.2 工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。3.1.3 居民、商业用水电的分配比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，8、已与发展商对多支出的水电费进行补贴事宜达成协议。3.1.4 以住宅为主的小区，发展商已申请办理抄表到户。3.1.5 原用电用水户结清已发生的水电费。3.2 水电过户由公司工程部负责审核并办理合同会签手续。管理处应向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司工程部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经工程部审核管理处不得自行办理。每月底管理处工程班组填写好水电月度抄表记录卡交管理处财务室保存。4相关文件与记录供用电合同供水合同供水合同执行单QR-SB-033水电月度抄表记录卡XX-004水电过户审批流程 A/0 1/1水电过户、抄表到户审批流程开始9、有问题有问题是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管 要求发展商整改有问题管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。 发展商、管理处向供电、供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。 符合抄表到户条件发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。由我司代办。 管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写公共部分代收水电费合同书在公司工程部办理会签手续盖章，公共部分及小顾客资料报供电供水所。 发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往10、水电费。管理处执申请、原供电、供水合同、水电费单及空白供电、供水合同、银行代收水电费合同书。到公司工程部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。管理处与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。 XX-005配电房管理规定 A/2 1/2 1目的确保小区供电系统安全正常运行。2适用范围配电房的管理3程序要点3.1 职责3.1.1 工程技术员负责配电房机电设备管理和值班。3.1.2 停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。3.1.3 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。3.2 注意事项3.2.1 复杂的倒闸操作，应执行操作票制度、11、监护制度，严禁两人同时倒闸以操作，免发生错误，高压环进、环出柜严禁操作。3.2.2 操作及检修时应按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套、绝缘工具等。并应填写工作票或按命令执行，其方式有下列三种：第一种工作方式：高压设备上工作需要全部停电或部分停电的；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施的。第二种工作方式：带电作业和在带电设备外壳上工作的；控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上工作的；二次结线回路上工作的；无需将高压设备停电者，非当值班人员用绝缘棒和电压互感器定相或用钳形电流表测量高压回路的电流工作的。口头或电话命令：第一种和第二种之外的其他工作方式。口头或电话命令，12、必需清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。3.2.3工作票一式填写两份，一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按时移交。在无人值班的设备上工作时，第二份工作票由工作许可人收执。一个工作负责人只能发一张工作票。3.2.4工作票上所列的工作地点，以一个电气连接部分为限，如施工设备属于同一电位、位于同一楼层、同时停送电，且不会触及带电导体时，可允许在几个电气连接部分共用一张工作票。在几个电气连接部分上，依次进行不停电的 XX-005配电房管理规定 A/2 2/2 同一类型的工作，可以发给一张工作票。若一个电气连接部分或一13、个配电装置全部停电，则所有不同地点的工作，可以发给一张工作票、但要详细填明主要工作内容。几个班同时进行工作时，工作票发给一个总的负责人。3.2.5 若至预定时间，一部分工作尚未完成仍须继续工作而不妨碍送电者，在送电前，应按照送电后现场设备带电情况，办理新的工作票，布置好安全措施后方可继续工作。3.2.6工作票的有效时间，以批准的检修期为限。工作票至预定时间，工作尚未完成，应由工作负责人办理延期手续。3.2.7 高低压柜开关状态应作好警示、标识。3.2.8 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘， 室内温度控制在40以下，墙壁配挂温度计。3.2.9 建立运行记录，每日巡查14、并按规定填写配电房运行记录表，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，解决不了的问题书面报告公司工程部。3.2.10 配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁变压器、空气开关超载运行。3.2.11 保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。3.2.12 保持配电房防鼠网完好，发现破损立即修复。4.相关文件与记录QR-SB-001操作票QR-SB-002配电房运行记录表QR-SB-028工作票XX-006水泵房管理规定 A/0 1/1 1目的确保水泵房的正常运行，以便及时向顾客提供合格的生活用水和消防用水。2适用范围 水泵房的管理3程序要点3.1 值班工程技术员负责对水泵房15、进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，并按规定填写水泵房巡查记录表。3.2 经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵的选择开关应置于自动位置。3.3 生活水泵规定每周至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。3.4 水泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。3.5 水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程技术员管理。透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。3.6 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。3.7 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使16、用。4相关文件与记录QR-SB-003水泵房巡查记录表 XX-007电气维修管理规定 A/0 1/1 1目的确保电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化。2适用范围电气维修的管理3程序要点3.1 严格遵守国家电气安全操作规程，工程技术员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。3.2 供方（或维修人员）对于小区内配置的电气设备，应按计划定期保养及维修，重大电气设备的检修计划，应由工程部把关审查并派专人参加。3.3 维修和保养电气设备时，维修人员应采取相应的安全技术措施，管理处对作业人员应进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。3.4 在电源干线、低压17、配电盘及配电箱等设备上进行工作时，应有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前应摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员应使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。3.5 维修后的电气设备及线路，应经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。4相关文件与记录无XX-008临时用电管理规定 A/0 1/1 1目的确保小区临时用电的电源线路安全和电气设施设备安全运行。2适用范围 临时用电的管理3程序要点3.1 管理处对小区进行重大修缮工程使用的电动设备和电动工具的用电量，应限定在不影响小区供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。18、维修人员在填报修缮计划时，应同时上报用电设备详细资料，经管理处负责工程管理的客户主任批准后，才能组织施工。3.2 临时用电应符合消防和安全用电要求。3.3 凡进入小区内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，应符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。3.4 进入小区的临时施工人员使用的电动设备和工具，应在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响顾客和邻居的正常休息。3.5 管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检19、查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。4相关文件与记录无XX-009设备管理规程 A/1 1/131目的确保设备设施运行正常，维修、保养规范。2适用范围公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3程序要点3.1 日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3.2 一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换。对电机进行绝缘摇测。对20、电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）。对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查。对管道、风道局部除锈防腐、刷漆。对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3.3 二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车。对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油。对电气设备全面清洁，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试。对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试。对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆。对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3.4 中修工程中修工程是指对设备进行正常21、的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。3.5 大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。 XX-009设备管理规程 A/1 2/133.6 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，应更新设备，提高和改善技术性能。3.7 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3.8 状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化22、后实施的维修。4设备分类根据设备对顾客服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）。级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5设备管理模式采用计23、划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5.1 对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。5.2 对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5.3 对于级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在级设备保养、检查记录表内。XX-009设备管理规24、程 A/1 3/136职责6.1 工程部负责设备接管验收，大中修及设备更新改造计划制定、方案审核，各管理处维修人员的调配，工程监督，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审核，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责机电设备维修保养合同的初审，设备缺陷整改，中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。 6.2 工程部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。6.3 管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写设施设备日巡查表，编制保养计划，与供方根据确定设备维修保养合同的分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供25、方。7设备前期管理7.1 前期介入设备选型、安装要求等由工程部对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。7.2 设备的接管验收7.2.1 设备的接管验收由工程部代表公司，组织相关人员，组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司工程部对地产商办理（验收单的接收人签字处盖物业公司公章）。、级设备由工程部组织相关专业人员及管理处人员一同检验，级设备由管理处检验，填写验收单报工程部复核盖章。验收单盖章后，复印件由发展商、管理处各留一份作为交接凭证26、。设备技术资料在设备交接验收时，由工程部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由工程部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在工程部办理清单签字、盖章手续。资料原件由管理处专人保管。 7.2.2 当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处应向发展商索要原供电合同、供水合同及近期电费、水费单XX-009设备管理规程 A/1 4/13提交公司工程部审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，工程部负责办理供电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书27、等的对外合同会签手续。7.3 设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示单位的名称：以管理处成立时间先后顺序，用字母表示。当管理处数目超过26个时，用双字母表示。第二部分表示设备的类别：用数字表示。第三部分表示单位设备序号：用数字.表示。第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示。例： D 02 1 ()正丰豪苑 风机 1号风机 级管理设备7.4 设备的建帐7.4.1 管理处给所管辖物业的全部设备进行编号，并填写设备统计表。7.4.2 管理处对所管理的所有设施设备都应建立设备台帐。7.5 设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由工程部督促设备供应安装单位对设备质量缺陷进行三个28、月整改，整改达到企业标准后，由工程部验收，通过后，再与供方签订设备维修保养合同。7.6 设备标识管理7.6.1 设备标牌未隐蔽的设备应在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求供方按设备统计表填写设备标示卡，贴在设备上。7.6.2 设备的颜色设备的颜色由各管理处自行统一。7.6.3 设备状态标识重要危险设备的工作状态应标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备应标识。7.6.4 设备标识牌由工程部统一设计。XX-009设备管理规程 A/1 5/138设备使用管理8.1 物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电、停水、操作设备应征得管理处同意。8.2 管理处工程技术29、员应按国家规范、公司的有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对顾客服务质量达标。应认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。8.3 管理处工程技术员应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。8.4 重要设备（如变压器等）的投入、报停应经工程部批准。9.设备维修保养管理9.1 计划9.1.1 维修保养计划1）供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。管理30、处审核、调整后，与管理处保养范围内的设备保养计划表汇总，于每年12月下旬报工程部审批，审批后的设备保养计划工程部、管理处、专业公司各保留一份。并根据年度保养计划制定二00 年 月设备维修保养计划表。 2）设备中修、大修、更新改造计划由工程部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。 9.1.2 检定计划计量器具检定计划由工程部制定。9.2 实施9.2.1 按有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责设备维修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，管理处工程技术员负责合同委托范围外的设备维修保养工作。 9.2.2 发现设备故障（不属于工程技术员负责维修范围内的故31、障维修），工程技术员应用故障转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，应在半个工作日内XX-009设备管理规程 A/1 6/13给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，工程部应派专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写外委维修保养申请表，维修费用在五百元以下的，由管理处负责人批准维修。维修费用在五百元以上的，经管理处负责人同意，报工程部审核,呈报主管领导批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写外委维修保养申请表按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由工程部组织招标。关键设备32、发生故障，造成小区停电、停水或严重影响顾客生活（不含重大设备事故），应按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知工程部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后应按常规程序补办审批手续。9.2.3 设备中修、大修、更新改造工程由评审小组选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程部组织有关人员（相关管理处技术人员、工程部工程师或聘请的专业人员）进行工程施工监督。9.3 检查9.3.1 维修保养检查1）工程技术员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决33、。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处负责人检查。2）设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属、级设备由工程部组织检定并备案。 属级设备由管理处检定，所有设备检定记录管理处都应备案。3）设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织验收。9.3.2 设备的检定 有功电能表、无功电能表、水表由煤气表等相关主管监督公司（部门）负责定期检定，管理处应保护好计量表、柜上的铅封，定期对计量表、柜上的数据进行检查，若发现特殊情况应报公司工程部。10设备安全管理10.1 持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工等），应持有经劳动部门颁发的有效证件上岗， XX-009设备管理规程 A/34、1 7/13熟识设备的操作规程，了解设备的运行情况。公司工程部每季度对设备安全状况进行检查。10.2 安全事故处理程序当管理处发生设备安全事故后，应立即通知工程班组。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。工程班组应组织人员抢修，保证对顾客的服务。事后管理处应向工程部提交设备安全事故报告，工程部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查分析报告，并提出处理意见。11.设备封存及报废管理11.1 设备封存拟封存的、级设备由管理处报工程部，工程部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，35、重新启用时预先保养一次。11.2 设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程技术员填写设备停用/封存/报废审批表。经管理处负责人同意后，报工程部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录表上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写设备停用/封存/报废审批表。 12.组织对供方的控制12.1 供方的选取类 提供零星设备维修的维修方。类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商。12.2 新供方评价零星维修及日常养护须外委由管理处按供方初审记录初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供36、方，列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由工程部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。工程部组织评标小组，负责开标、评标。凡符合供方初审记录初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。XX-009设备管理规程 A/1 8/1312.3 供方选择由管理处从合格供方中初选23家符合条件者报评审小组审核，评审小组审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由工程部组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。12.4 供方的评价供方应每37、年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方由管理处进行评价，评审小组审核，评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按维修供方监控评价表进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入合格供方名单，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。12.5 供方档案工程部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。12.6 工38、程质量监督及验收对类供方的日常检查、监督，由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在相关记录中记录并通知管理处。属于供方的问题，由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由工程部派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、管理处、工程部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求。对工程量进行实测实量。对分部、分项工程按国家39、有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级。按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在工程竣工验收证明签字盖章后，凭工程结算协议书才能结清工程款。 XX-009设备管理规程 A/1 9/1313设备技术档案资料管理13.1 设备技术资料设备技术资料管理按本文7.2条执行，资料的借阅应办理相关手续。13.2 质量记录13.2.1 设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处工程技术员填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维40、修检定结论填写按本文9.3.1条执行。管理处工程技术员对所在管理处所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。14设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐14.1 申请根据小区正常运作或维修需要，由管理处填写购置设备申请报告。经管理处负责人同意后，报工程部审核并提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。购置的设备，管理处均应建档。14.2 采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。14.3 验证对设备（机具）购进41、后，在合同规定期内，由管理处工程技术员会同有关技术人员验证，填写采购设备验收表。管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均应在采购记录中登记。14.4 对于临时和紧急维修所需物品的采购，工程技术员应做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。14.5 入库建帐：建帐规定同7.4。 15.设备完好率设备完好率 = 完好设备台数/设备总台数*100%公式中的设备均指、级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术 XX-009设备管理规程 A/1 10/13性能指标就视为完好。每年年底由管理处工程技术员对所管辖42、设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报工程部，工程部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。15.1 维修及时率 用户维修服务及时维修宗数 用户维修服务总宗数 维修及时率= 100 每年年底管理处汇总统计用户维修服务单计算维修及时率，工程部审查核实。用户维修服务单中顾客对上门的用户维修及时性进行评价，若顾客评价为不满意，则该宗维修视为不及时。15.2 维修合格率用户维修服务合格维修宗数 用户维修服务总宗数维修合格率= 100 上门维修结束后应由客户在用户维修服务单上对维修服务合格签名认可，若顾客对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。16.相关文件及43、记录QR-SB-004 故障转呈单QR-SB-005 外委维修保养申请表QR-SB-006 设备维修记录表QR-SB-007 设备停用/封存/报废审批表 QR-SB-008 采购设备验收表 QR-SB-009 机电设备台帐QR-SB-010 级设备保养、检查记录表QR-SB-011 机电设备统计表QR-SB-012 设备保养计划表QR-SB-013 维修供方监控评价表QR-SB-014 事故报告XX-009设备管理规程 A/1 11/13QR-SB-015工程竣工验收证明QR-SB-016工程结算协议书QR-SB-032设备标示卡QR-SB-034设施设备日巡查表QR-SB-046二00 年 44、月设备维修保养计划表设备保养、中修、大修周期 XX-009设备管理规程 A/1 12/13 设备代码及分类代码设备类别名称01水泵02风机03变压器04空调(分体及窗式空调、风扇等)05消防设备(包括报警控制器(屏).巡检箱.)06公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 防盗监视系统07电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)08维修机具(包括水、电等的维修机具)09食堂设备10清洁设备11交通设备(包括机动车辆、挡车器等)12保安通讯设备(包括手持式对讲机)13办公设备14路灯15游泳池设备XX-009设备管理规程 A/1 13/13设备保45、养、中修、大修周期序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵每月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每季每年五年八年0403湿式变压器每半年每年/0504空调每月每半年每年三年六年0605火灾报警系统每月每季每年/0706消防联动控制柜每月每季每年/0807公共天线系统每半年每年/0907对讲报警系统/每季每年/1007防盗监视系统每月每季每年/1108低压配电柜每月半年每年/1208高压开关柜每月每年/ 注:逢高级保养的，低级保养可以不再做。 对级设备，采用事后维修,每年进行一次保养。XX-010测量设备管理规程 A/46、O 1/41目的确保测量设备能满足使用要求。2适用范围测量设备的管理3程序要点3.1 测量设备的范围3.1.1 维护和检修设备用。3.2 测量设备配置的要求3.2.1 量程满足使用要求。3.2.2 最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。3.3 测量设备的采购3.3.1 工程技术员应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请,经管理处负责人审核，主管领导批准后按规定进行采购。3.3.2 采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：1）名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级。2）数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。347、.3.3 采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询管理处负责人的意见。3.3.4 测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。管理处负责人应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。3.4 测量设备的管理3.4.1 工程技术员负责管理测量设备，其职责为：1）建立测量设备台帐，其内容包括。出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追性。2）对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：XX-010测量设备管理规程 A/O 248、/4采用符号和顺序进行编号，示例如下： C H 01 该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数 移动使用测量设备（装置符号） 测量尺寸用（类型符号） 符号规则如表一：装置符号H移动使用测量设备G固定装置上的测量设备类型符号C测量尺寸的测量设备D测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率）Z测量重量用测量设备P测量压力、真空度用测量设备本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定。标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用公司VI系统统一标识粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。3）规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：测量尺寸的校准周期49、为二年测量电参数的校准周期为二年测量重量的校准周期为二年测量压力的校准周期为一年装于设备上，但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准4）按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续。5）对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相XX-010测量设备管理规程 A/O 3/4关手续。3.5 测量设备的使用3.5.1 工程技术员应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。3.5.50、2 使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。3.5.3 使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。3.5.4 当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能造成的影响。3.5.5 测量设备的保管防静电环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。3.6 测量设备的限制使用和报废测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，工程技术员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物51、上明确予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，工程班组提出申请，由管理处负责人审核，上报总经理批准。3.7 校准的委托3.7.1 如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。3.7.2 工程技术员在委托校准时，应将送交校准设备的使用量程范围列入委托中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。3.8 工程技术员应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。4相关文件与记录QR-SB-052、07 设备停用/封存/报废申请表QR-SB-015 测量设备限制使用记录表XX-010测量设备管理规程 A/O 4/4QR-SB-016 测量设备台帐 QR-SB-017 测量设备校准动态记录XX-011供配电设备设施安全操作规程 A/1 1/21目的规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全操作供配电设备设施。2适用范围供配电设备设施安全操作的管理3程序要点3.1 安全操作注意事项3.1.1 操作高压设备设施时，应戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。3.1.2 操作低压设备设施时应穿绝缘鞋、戴绝缘手套、避免正向面对操作设备。3.1.3 严禁带电工作，紧急情况需带电工作时，需具53、备如下条件：1） 有监护人。2） 工作场地空间足够，光线足够。3） 所用工具材料齐全，严禁使用锉刀、金属尺及其它金属工具。4） 工作人员应戴绝缘手套、穿棉工作衣、绝缘鞋。5）其相邻相带电部分，或接地金属部分应有绝缘隔离。6）带电作业工具应定期进行试验，试验记录由专人保管。3.1.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电，不允许强行送电，必要时允许试送电一次。3.1.5 电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。3.1.6 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。3.2 供配电设备设施操作3.2.1 配电变压器停电的操作要领1） 拉开54、各低压出线开关。2） 拉开低压总开关。3） 拉开配电变压器高压侧开关。4）合上接地保护开关。3.2.2 配电变压器送电的操作要领1）合上配电变压器高压侧开关。XX-011供配电设备设施安全操作规程 A/1 2/22）合上低压总开关。3）合上各低压出线开关。4）断开接地保护开关。3.2.3 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：1） 拉开开关、有明显的开路点。2）验电、确认无电。3）挂三相短路接地线。4）设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）。5） 挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处。6）站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。4相关文件与记录 无 XX-012供配电设备设施运行管理规程55、 A/1 1/31目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设施良好运行。2适用范围供配电设备设施运行管理。3程序要点3.1 巡视监控3.1.1 工程技术员每天巡视两次高压开关柜、变压器，配电柜、电容柜，落地箱、电表箱。3.1.2 工程技术员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在配电房运行记录表上。3.1.3 巡视内容1）变压器运行是否超温。2）有无异常响声或气味。3）各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常。4）单相、三相电压是否在额定值的10%范围以内，是否超载运行，是否缺相。5）各种接头是否有过热或烧伤痕迹。6）防小动物设施是否完好。7）接地线有无锈蚀或松动。56、8）各种临时用电接驳情况。9）各种标示牌、标示物是否完好。10）应急灯是否正常。11）安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。3.1.4 对于巡视中发现的问题，当值工程技术员应及时采取整改措施加以解决，整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作规程和供配电设备设施维修保养规程的相关规定。3.2 异常情况处置3.2.1 触电处置。发现有人触电时，当值工程技术员应保持镇静，保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。XX-012供配电设备设施运行管理规程 A/1 2/31）拉开电源开关，拨去插头或熔断器。2）用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具剪断电线。3）用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电57、者脱离电源。4）防止触电者在断电后跌倒。5）如果触电者尚未失去知觉，则应让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化。6）如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。7）如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即进行人工呼吸。人工呼吸应连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。3.2.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置1）判断跳闸原因（短路或过载）。2）查清楚负载种类及分布情况。3）对可疑处逐个检查，确认故障部位，排除故障。4）如故障已58、排除应立即恢复供电。3.2.3 变配电房发生火灾按安全管理手册中应急处理程序处理。3.2.4 变配电房发生水浸时的处置1）视进水情况，拉下总电源开关或高压开关。2）堵住漏水源。3）如果漏水较大，立即通知管理处负责人，同时尽力阻滞进水。4）漏水源堵住后，立即排水。5）排干水后，立即对湿水设备设施进行除湿处理。6）确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。3.2.5 “市电”停电无法正常供电时，服务中心联系供电公司问询来电时间及时反馈顾客。3.3 变配电室管理XX-012供配电设备设施运行管理规程 A/1 3/33.3.1 无关人员不准进入机房，59、若需要进入，应经管理处负责工程管理客户主任批准，并在工程技术员的陪同下方可进入机房。3.3.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并严禁吸烟，严禁明火。3.3.3 每天打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内设备设施卫生，做到配电房地面及设备外表清洁无尘。3.3.4 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。3.3.5 对机房都应当做到随时上锁，钥匙应放于工程班组值班室钥匙箱保管，不得私自配钥匙。3.4 交接班要求3.4.1 接班人员应准时接班。3.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看配电房运行记录表，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在相关60、记录上签名。3.4.3 有下列情况之一者不准交接班1） 上一班运行情况未交代清楚。2） 记录不规范、不完整、不清晰。3） 机房不干净。4） 接班人未到岗。5） 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助处理。3.5 当值工程技术员应将供配电设备设施的运行数据及运行状况清晰、完整、规范地记录在配电房运行记录表及工程班组交接班记录表内，记录整理成册后存档，保存期为一年。4. 相关文件与记录WI/AQ-036应急处理程序XX-011供配电设备设施安全操作规程XX-012供配电设备设施维修保养规程QR-SB-002配电房运行记录表QR-SB-035工程班组交接班记录表 XX61、-013供配电设备设施维修保养规程 A/1 1/21目的 规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。2适用范围供配电设备设施维修保养管理3程序要点3.1 高压开关柜、变压器的保养3.1.1 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班工程技术员负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班工程技术员负责。3.2 低压配电柜维修保养3.2.1 低压配电柜维修保养：每年对低压开关柜进行一次维修保养，此项工作由工程技术员负责进行并记录在低压配电设备设施保养记录表内。3.2.2 低压开关柜维修保养：每年两次对低压配电柜内外部进行一次清洁62、。3.3 熔断器维修保养3.3.1 新熔体的规格和形状与更换的原熔体一致。3.3.2 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。3.4 刀开关维修保养3.4.1 检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧。3.4.2 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油。3.4.3 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或维修处理。3.4.4 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10兆欧，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。3.5 交流接触器维修保养3.5.1 清除接触器表面的污63、垢，尤其是进线端相间的污垢。3.5.2 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。3.5.3 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧伤严重不能正常工作的触头应更换。XX-013供配电设备设施维修保养规程 A/1 2/23.5.4 清洁铁心表面的油污及脏物。3.5.5 拧紧所有紧固件。3.5.6 检查接触器线圈是否烧坏，通断正常、灵活，是否符合使用要求。3.6 自耦减压启动器维修保养3.6.1 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理。3.6.2 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。3.7 电容器维修保养3.7.1 清扫电容器外壳灰尘，使电容器散热良好。64、3.7.2 检查电容器有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换。3.7.3 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。3.7.4 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。3.8 热继电器维修保养3.8.1 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换。3.8.2 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。3.8.3 检查热继电器线圈是否烧坏，通断正常、灵活，是否符合使用要求。3.9 二次回路维修保养3.9.1 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管。3.9.2 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。3.1065、 主回路维修保养3.10.1 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌。3.10.2 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧。3.10.3 母线牌油漆是否脱落，如是则重新油漆。3.11 工程技术员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在低压配电设备设施维修保养记录表内，并整理成册存档，保存期一年。4相关文件与记录QR-SB-018 低压配电设备设施保养记录表 XX-014给排水设备设施操作规程 A/1 1/11目的规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。2适用范围给排水设备设施操作管理3程序要点3.1 启动水泵前的检查3.1.1 检查水泵（潜水泵）进、出水66、阀门是否打开，否则应拧开阀门。3.1.2 排除水泵机组真空筒里面的空气。3.1.3 检查电压表、信号灯指示情况。3.1.4 手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。3.1.5 检查水泵轴的润滑情况。3.2 启动水泵（潜水泵）3.2.1 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。3.2.2 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。3.2.3 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟，如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。3.2.4 启动成功后，让其运转5分钟，观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（67、漏水成线）。3.2.5 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮。3.2.6 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。3.3 停止水泵（潜水泵）3.3.1 将转换开关置于“O”（停止）位置、水泵（潜水泵）停止运转。3.3.2 拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关。3.3.3 关水泵（潜水泵）进、出水阀门。3.3.4 检查有无不正常情况，如有则及时处理。4相关文件与记录。 无XX-015给排水设备设施运行管理规程 A/1 1/31.目的规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.适用范围给排水设备设施运行管理3.程序要点3.1 巡视监控3.1.1 工68、程技术员应每天巡视二次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次主供水管上阀门。3.1.2 巡视监控内容如下：1）水泵房有无异常声响或大的振动。2）电机、控制柜有无异常气味。3）电机温度是否正常（应不烫手），散热通道是否顺畅。4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。5） 机械水压表显示的压力是否满足供水压力要求。6） 水池、水箱水位是否正常。7）阀门、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。8）主供水管上阀门的井盖、井裙是否完好，阀门是否漏水，标识是否清晰。9）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。10）临时接驳用水是否正常。11）机房温度是69、否正常。12）所有阀门及电气开关是否处于正常开关位置。3.1.3 工程技术员在巡视监控过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决。整改时，应严格遵守给排水设备设施维修保养规程。3.2 给排水设备设施异常情况的处理3.2.1 主供水管爆裂的处置1）立即关闭相关连的主供水管的阀门。2）如果关闭主供水管上相连的阀门后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵。XX-015给排水设备设施运行管理规程 A/1 2/33）立即联络相关部门进行抢修。通知相关的用水单位和用户关于停水的情况。4）尽快开挖出所爆部位水管。5）修好所爆部位水管后应由工程技术员开水试压，看有无漏水或松动现象。6）确认70、一切正常，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。3.2.2 水泵房发生火灾时按安全管理手册中应急处理程序处理。3.2.3 水泵房发生水浸时的处置1）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下总电源开关。2）堵住漏水源。3）如果漏水较大，立即通知管理处负责人，同时尽力阻滞进水。4）漏水源堵住后，立即排水。5）排干水后，立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。6）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。如无异常情况出现则可以投入正常运行。3.3 水泵房管理3.3.1 无关人员不准进入水泵房，若需要进入，应经管理处负责工程管理客户主任同意并在工程技71、术员的陪同下方可进入水泵房。 3.3.2 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。3.3.3 水泵房严禁吸烟，严禁明火。3.3.4 每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。3.3.5 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。3.3.6 水泵房应当做到随时上锁、钥匙应放在工程值班室钥匙箱保管，不得私配钥匙。3.4 交接班要求3.4.1 接班人员应准时接班。3.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看水泵房巡查记录表，检查工具物品是否齐全，确认无误后在相关记录上签名。3.4.3 有下列情况之一者不准交接班：XX-015给排水设备设施运行管理规程 A/O 3/31）上一班运行情72、况未交代清楚。2）记录不规范、不完整、不清晰。3）水泵房不干净。4）接班人未到岗。5）事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助处理。3.4.4 当值工程技术员应将给排水设备设施的运行数据及运行状况清晰、完整、规范地记录在水泵房巡查记录表内，于每月的6日前将上一个月的记录整理成册后存档，保存期为一年。4.相关文件与记录WI-AQ-036应急处理程序QR-SB-003水泵房巡查记录表XX-019给排水设备设施维修保养规程 XX-016给排水设备设施维修保养规程 A/O 1/41目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2适用范围给排水设备设施维修73、保养管理3程序要点3.1水泵机组维修保养。工程技术员每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。3.1.1 电动机维修保养1） 500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。2）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。3）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理。4）清洁电动机外壳。5）检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。3.1.2 水泵维修保养1） 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油。如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承。2） 转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮。如果轴74、键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承。3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根。4）清洁水泵外表。5）如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。3.1.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。3.1.4 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。3.2 控制柜维修保养。3.2.1 工程技术员每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。3.2.2 用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内外无积尘、无污物。3.2.3 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。XX-016给排水设备设施维修保养规程 A/1 2/43.2.4 检75、查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。3.2.5 交流接触器维修保养1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。2）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。3）清洁铁心上的油污及脏物。4）检查复位弹簧情况。5）拧紧所有紧固件。6）检查接触器线圈是否烧坏，通断正常、灵活，是否符合使用要求。3.2.6 自耦减压启动器维修保养1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理。2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。3.2.7 热继电器维修保养1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。276、）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。3）检查热断电器线圈是否烧坏，通断正常、灵活，是否符合使用要求。3.2.8 自动空气开关维修保养1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理。2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。3）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象。 4）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。5）定期对自动空气开关（带漏电保护装置）进行试验，是否符合使用要求。3.2.9 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应77、做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，（若有线圈则检查线圈是否烧坏），输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。3.2.10 信号灯、指示仪表维修保养XX-016给排水设备设施维修保养规程 A/0 3/41）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡。2）检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。3.3 阀门、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养3.3.1 阀门维修保养1）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。2）检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳。3）对阀门阀杆加黄油润滑。4）对锈蚀78、严重的阀门（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。5）检查阀门开关是否灵活及在正常开关位置，否则应进行调整或更换。3.3.2 止回阀维修保养1）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。2）检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧。3）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。4）检查止回阀安装方向是否正确，动作应灵活可靠。3.3.3 浮球阀维修保养1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换。2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直。3） 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则更换。4） 检查浮球阀开关动作是否灵活可靠，否则应进行调整或更换。3.4 潜水泵或排污79、泵维修保养3.4.1 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。3.4.2 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。3.4.3 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。3.4.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。3.4.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。XX-016给排水设备设施维修保养规程 A/0 4/43.5 明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）3.5.1 检查流向标示是否鲜明醒目，80、否则应整改。3.5.2 检查支持托架是否牢固，否则应加固。3.5.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。3.5.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。3.6 突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后再写出事故报告并上报管理处。3.7 工程技术员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在给排水设备设施维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。4相关文件与记录QR-SB-014事故报告QR-SB-019给排水设备设施保养记录表XX-017游泳池设备操作规程 A/0 1/11目的规范游泳池设备的操作程序，确保正确、安全地操作游泳池81、设备。2适用范围游泳设备设施维修保养管理3程序要点3.1 启动水泵前的检查3.1.1 检查水泵进、出水阀门是否打开，否则应拧开阀门。3.1.2 排除水泵机组真空筒里面的空气。3.1.3 检查电压表、信号灯指示情况。3.1.4 手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。3.1.5 检查水泵润滑部位是否漏油或缺油。3.2 启动水泵3.2.1 合上水泵控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。3.2.2 按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流。3.2.3 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟，如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。3.2.4 启动成功后82、，观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。3.3 停止水泵：3.3.1 将转换开关置于“O”位置、水泵停止运转。3.3.2 拉下水泵控制柜（箱）电源开关。3.3.3 关水泵进、出水阀门。3.3.4 检查有无不正常情况，如有则及时处理。4相关文件与记录无 XX-018游泳池设备运行管理规程 A/1 1/31目的规范游泳池设备运行管理工作，确保游泳池设备正常运行。2适用范围游泳池设备运行管理。3程序要点3.1 工程技术员应每天巡视游泳池设备房、水池。3.2 巡视监控内容如下：3.2.1 游泳池设备房有无异常声响或大的振动。3.2.2 电机、控制柜有无异常气味。383、.2.3 电机温度是否正常（应不烫手），散热通道是否顺畅。3.2.4 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。3.2.4 机械水压表是否满足供水压力要求。3.2.5 水池水位是否正常。3.2.6 阀门、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。3.2.7 止回阀、浮球阀是否动作可靠。3.2.8 临时接驳用水情况。3.2.9 工程技术员在巡视监控过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决。整改时，应严格遵守游泳池设备维修保养规程。3.2.10 机房温度是否正常，应低于40。3.2.11 各电气开关及阀门是否处于正常开关位置。3.3 游泳84、池设备异常情况的处理3.3.1 水管爆裂的处置1) 立即关闭相关连的主供水管的阀门。2) 如果关闭主供水管上相连的阀门后仍不能控制住大量泄水，则应关掉相应的水泵。3) 立即联络相关部门进行抢修。4) 尽快找出所爆部位水管。5) 修好所爆部位水管后应由工程技术员开水试压，看有无漏水或松动现象。XX-018游泳池设备运行管理规程 A/1 2/36) 确认一切正常，恢复设备正常运行。3.3.2 游泳池设备房发生火灾时按安全管理手册中应急处理程序处理。3.3.3 游泳池设备房发生水浸时的处置1) 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下总电源开关。2) 堵住漏水源。3) 如果漏水较大，立即通知管理处负85、责人，同时尽力阻滞进水。4) 漏水源堵住后，立即排水。5) 排干水后，立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。6) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。如无异常情况出现则可以投入正常运行。3.4 游泳池设备房管理3.4.1 无关人员不准进入游泳池设备房，若需要进入，应经管理处负责工程管理的客户主任同意并在工程技术员的陪同下方可进入游泳池设备房。3.4.2 游泳池设备房内严禁存放有毒、有害物品。3.4.3 游泳池设备房严禁吸烟，严禁明火。3.4.4 每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。3.4.5 游泳池设备房内86、应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。3.4.6 游泳池设备房应当做到随时上锁、钥匙应存放在工程班组值班室钥匙箱里，不得私自配备钥匙。 3.5 交接班要求3.5.1 接班人员应准时接班。3.5.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看游泳池机房巡查记录表，确认无误后在相关记录上签名。3.5.3 有下列情况之一者不准交接班：1) 上一班运行情况未交代清楚。2) 记录不规范、不完整、不清晰。3) 接班人未到岗。4) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接XX-018游泳池设备运行管理规程 A/1 3/3班人协助处理。3.5.4 工程技术员应将游泳池设备的运行数据及运行状况87、完整、规范地记录在游 泳池机房巡查记录表内，于每月的6日前将上一个月的记录整理成册后存档，保存期为一年。4相关文件与记录QR-SB-020游泳池机房巡查记录表 XX-019游泳池设备维修保养规程 A/1 1/41目的规范游泳池设备保养工作，保障游泳池设备各项性能完好。2适用范围游泳池设备保养管理3程序要点3.1 电动机维修保养3.1.1 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。3.1.2 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。3.1.3 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理。3.1.4 清洁电动机外壳。3.1.5 检查电动88、机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。3.2 水泵维修保养3.2.1 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油。如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承。3.2.2 转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮。如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承。3.2.3 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根。3.2.4 清洁水泵外表。3.2.5 如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。3.2.6 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。3.2.7 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。3.3. 控制柜维修保养工程技89、术员每年应对游泳池设备房的控制柜进行二次清洁、保养。3.3.1 用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。3.3.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。3.3.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。XX-019游泳池设备维修保养规程 A/1 2/43.3.4 交流接触器维修保养1) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。2) 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。3) 清洁铁心上的油污及脏物。4）检查复位弹簧情况。5） 拧紧所有紧固件。6）检查接触器线圈是否烧坏，通断正常、灵活90、，是否符合使用要求。3.3.5 自耦减压启动器维修保养1) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理。2) 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。3.3.6 热继电器维修保养1) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。2) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。3）检查热继电器线圈是否烧坏，通断正常、灵活，是否符合使用要求。3.3.7 自动空气开关维修保养1) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理。2) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。3)91、 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象。4) 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。5）定期对自动空气开关（带漏电保护装置）进行试验，是否符合使用要求。3.3.8 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，（若有线圈则检查线圈是否烧坏）输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。3.3.9 信号灯、指示仪表维修保养1) 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡。XX-019游泳池设备维修保养规程 A/O 3/42) 检查各指示仪表是否正确，92、如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。3.4 阀门、止回阀的维修保养3.4.1 阀门维修保养1) 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。2) 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳。3) 对阀门阀杆加黄油润滑。4) 对锈蚀严重的阀门（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。5）检查阀门开关是否灵活及在正常开关位置，否则应进行调整或更换。3.4.2 止回阀维修保养1) 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。2) 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧。3) 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。4）检查止回阀安装93、方向是否正确，动作应灵活可靠。3.5 潜水泵或排污泵维修保养3.5.1 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。3.5.2 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。3.5.3 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。3.5.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。3.5.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。3.6.明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）3.6.1 检查流向标示是否鲜明醒目，否则94、应整改。3.6.2 检查支持托架是否牢固，否则应加强。3.6.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。3.6.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。3.7 突发性设备设施故障，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。XX-019游泳池设备维修保养规程 A/1 4/43.8 工程技术员应将维修保养工作清晰、完整、规范地记录在游泳池设备设施维修保养记录表内，于每次维修保养后3天内整理成册存档，保存期为1年。4相关文件与记录QR-SB-014事故报告 QR-SB-021游泳池设备设施保养记录表XX-020空调维修保养规程 A/O 1/11目的规范空调维修保养工作95、,保障空调良好运行。2适用范围空调的维修保养管理3程序要点3.1 工程技术员定期对空调进行维修保养。3.2 每年四月至十月,每月对空调室内机隔尘网进行清洗一次，保证排风清洁、通畅。3.3 测试压缩机输出电流是否标准，若不符合标准，应检查散热器，若太脏或堵塞时应清洗散热器。若雪种不够，加雪种。3.4 各管道和接头处若有漏气现象，及时修补。3.5 检查保温管,若发现有积水时，并确认保温管已失效，应及时更换。3.6 保养工作完成后应作好空调保养记录表。4相关文件与记录QR-SB-022 空调保养记录表 XX-021消防系统运行管理规程 A/1 1/31目的规范消防系统运行管理工作，确保消防系统处于良96、好运行状态。2适用范围消防系统的运行操作程序管理。3程序要点3.1 运行监控3.1.1 消防管理中心保安24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。3.1.2 运行监控内容1)消防主机显示屏是否显示“系统正常”。2)消防主机是否正常（正常时I=1.2A，U=25V）。3)“运行”和“电源”指示灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固。4)巡视消防泵管网系统，查看接口有无松动（松动时给予紧固），油漆是否脱落（脱落补刷油漆），水流指示器是否动作。5)“故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因。6)“低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即97、通知工程技术员查看水位加水。7)“破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因。8) 查看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知工程技术员维修。9) 设备有无出现烧焦、异味、异常声响。10) 清除防火区的一切杂物。3.1.3 在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告管理处负责人，并及时整改。3.2 异常情况处置3.2.1 当消防主机出现异常情况，应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。3.2.2 当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备电源，迅速用干粉灭火器扑灭火源。3.3 机房管理XX-021消防系统运行管理规98、程 A/1 2/33.3.1 无关人员不准进入室内（巡查、检修人员除外），若需进入，需经管理处负责人同意，并在当值保安允许的情况下方可进入，但时间不宜超过5分钟。3.3.2 当值保安每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。3.3.3 室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶干粉灭火器。3.3.4 室内严禁吸烟，严禁明火。3.3.5 室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。3.3.6 室内应保持24小时监视消防系统，当值保安暂时离开时，需呼叫班长暂时替换，并交待注意事项，但不得超过10分钟。3.4 交接班要求3.4.1 交接班时99、应：1)进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态。2)按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。3.4.2 出现下列情况不接班：1)上一班运行情况未交待清楚。2)记录不正规。3)消防主机无法进入操作功能4)室内存放与工作无关的物品。5)设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品。6)地面不干净、不整洁。7)检查物品不齐全。8)故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助处理（在值班干部允许时，交班人方可下班）。3.5 资料保存与审核3.5.1 安管员应对每班次运行情况做好记录，填写周界报警处理登记表，交接班时检查各系统均正常后，双方在值班记录上100、签字确认。3.5.2 管理处负责人监督填写运行监控的各类记录，每周将用完的记录本收到办公室归档保存，保存期一年。XX-021消防系统运行管理规程 A/1 3/34相关文件与记录。QR-AQ-008周界报警处理登记表XX-022消防系统维修保养规程 A/1 1/31目的规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好。2适用范围消防系统维修保养工作的管理3程序要点3.1 检查3.1.1 日检：每班次在班长的指导下由消防管理中心保安对火灾报警系统进行下列检查：1)每班次均应进行系统设备的外观检查。2)火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境101、干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换。3)自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因。4)故障功能：A.主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况。B.备用电源故障，检查充电装置，电池是否损坏，有无断线。C.探测回路故障，检查该回路至火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。3.1.2 月检：每月由安全管理员班长及工程技术员组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写消防系统月检查保养记录表。1)日检全部内容。2)测试探测器主要工作电压102、是否正常。3)火灾探测器（温感、烟感、破玻）安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号。 4)对楼层消防栓进行检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆。5)检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失。任选两个手 XX-022消防系统维修保养规程 A/1 2/3动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常。6)对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固。7)对主电源和备用电源做自动转换试验。 3.1.3 季检:每季度检查和试验自动报警系统的下列功能103、，并填写消防系统年（季）检查保养记录表。1)采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认指示灯显示。2)试验火灾报警的声光显示。3)试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示。4)对备用电源进行12次充放电试验，13次主要电源和备用电源自动切换试验。5)用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况。6)用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备。7)对固定式系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备。8)用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯。10)在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验104、。11)检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。3.1.4 年检：每年由工程技术员及安全管理员班长组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写消防系统年（季）检查保养记录表：1) 应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃。2)进行本规程3.1.3季检内容。3)试验火灾应急广播设备的功能。3.1.5 对本规程3.1.3和3.1.4的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后外委公安消防局（或安装厂家）检查。3.2 维修保养3.2.1 对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程技术员指导完成。每班次保105、安应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，XX-022消防系统维修保养规程 A/1 3/3保持设备光洁。3.2.2 需外委维修的，由管理处负责人委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。3.2.3 消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养规程相关内容。3.2.4 消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类进行归档管理。4.相关文件与记录QR-SB-023消防系统月检查保养记录表QR-SB-024消防系统年（季）检查保养记录表QR-SB-025消防水泵例保记录表QR-SB-026消防水泵保养记录表XX-023弱电系统维修规程 A/O 1/21.目的规范弱电系统维修程序，106、确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。2.适用范围弱电系统维修管理。3.程序要点3.1 维修员进顾客家进行弱电系统维修时，应遵守顾客家庭安装/维修规程的规定。3.2 维修员注意事项3.2.1 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。3.2.2 应注意安全操作1) 确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施。2)确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰。维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起，注意合理放置维修工具以免引起意外。3.3 基本维修方法3.3.1 观察法1)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件。2)有无异常的声音。3)观察图107、象效果。3.3.2 静态测量法1)短路电阻测量法。2)电流测量判断法。3)电压测量判断法。3.4 楼层防盗对讲机维修3.4.1 室内听不到铃声1)检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关。2)检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理。 3)通过上述两个步骤如仍不振铃，应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。XX-023弱电系统维修规程 A/O 2/23.4.2 不能对讲1)检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接。2)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换。3)检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。3.4.3 不能打开楼下大闸门1)检查锁舌机108、械部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油。2)检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈。3)检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。3.4.4 主机无电源1) 检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管。2)检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。4相关文件与记录QR-GK-002 内部工作联系单 XX-024顾客家庭安装/维修规程 A/1 1/81目的规范顾客家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成顾客家庭的安装/维修工作。2适用范围顾客家庭安装/维修管理3程序要109、点3.1 维修人员进顾客家进行安装/维修时的基本要求3.1.1 维修人员进行顾客家庭安装/维修时，要严格遵守公司规定。3.1.2 维修人员进行顾客家庭安装/维修时，要做到如下三点：1)自觉维护公司及顾客的权益，不做损害公司名誉的事。2)不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给管理处工程客户服务主任，请求支援解决。3)对顾客自己买的更换零件进行合格、不合格的验证，并记录在用户维修服务单的维修项目一栏内。3.1.3 维修人员进行顾客家庭维修时应征询顾客意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得顾客的同意方可进行。如果不能满足顾客的要求，则应向顾客解释清楚并表示歉意，尽量取得顾客的谅解。3110、.1.4 维修人员进行顾客家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起顾客投诉。3.1.5 维修人员接到用户维修服务单后，应在30分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与顾客约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。3.1.6 维修人员来到顾客家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到顾客时要先问好，简洁说明事由征得顾客同意后方可进入室内进行安装/维修。3.1.7 维修人员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物111、品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。XX-024顾客家庭安装/维修规程 A/1 2/83.1.8 进入顾客家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入顾客家庭。3.2 家庭维修3.2.1 日光灯维修1)检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关。2)检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座。检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器。3)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管。4)检查日光管管脚是否接触良好，否则应修整日光管管座，修整后达不到要求的应更换。5)检查镇流器是否烧断112、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器。维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。3.2.2 开关维修1)计算用电负荷，如已超载则要求顾客相应减少负荷，否则应申请增容。2)拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除。3)拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除。4)故障全部排除后，换上一个同规格的开关。5)试验开关应开闭正常。3.2.3 电表维修1)计算顾客是否超载用电，如是则要求顾客增容。2)如有113、下列任意一种情况则应更换一个经供电局效验后合格的电表。电表不转、电表转的异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿。3)电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法。4)安装完毕后进行通电试验，电表应转动灵活，无异常噪音。5)做好新旧电表底数的记录。3.2.4 水嘴、阀门维修1)关掉水嘴、阀门前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或阀门。XX-024顾客家庭安装/维修规程 A/1 3/82) 拧开水嘴或阀门，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫。如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或阀门。3)在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或阀门。4)开水试验，螺牙连接处应不114、渗水，开关水嘴或阀门应灵活，水嘴或阀门关水后应不漏水。3.2.5 水表维修1)关闭水表前的阀门，排空管内的水，拆下水表。2)更换水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜。3)水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活。4)做好新旧水表启用底数的记录。3.2.6 煤气热水器维修1)开机时不着火A. 检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池。B. 检查电池正、负极方向有无装反，水阀是否开启。C. 如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子高压打火器。D.检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有115、煤气或煤气瓶阀门是否拧开。第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。2)开机时有“嘭”的爆炸声A.先关闭煤气瓶阀门。B.用电风筒吹干高压打火线。C.调整点火间隙。D.开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）。E.打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试35次。3)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物。4)先导阀门控制的煤气热水器维修 XX-024顾客家庭安装/维修规程 A/1 4/8A.开机时先导阀处未点火时应修理先导阀。B.开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动116、阀芯多次，清除污物）。3.2.7 煤气灶维修1)开机不着火A.开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换高压点火器，调整点火电极与煤气出气管距离。B.清除空气进气门脏物。2)燃烧火焰为红色A.清洁炉头管路及炉头脏物。B.清除空气进气门脏物。3)漏煤气A.如软管接头处漏气则应整改处理接头处。B.如高压点火器漏煤气则应拆换高压点火器总成。3.2.8 坐厕水箱维修1)水箱浮球阀漏水A.用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉。B.用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置。整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。2)水箱出水胶塞漏水A.调整胶塞位置。B.如胶塞已老化或变117、形则应更换胶塞。3.2.9 电热水器维修1)开关跳制A.电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒。B.如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。2)电热水器不热水A. 如检查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。XX-024顾客家庭安装/维修规程 A/1 5/8B. 检查电热水器温控开关，接触器等是否正常，若不正常则应维修或更换相应规格的温控开关，接触器。3.2.10 抽油烟机维修1)检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容。2)检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机。3)检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油。4)检查电动机温度保118、护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。5）检查抽油烟机各按钮开关是否灵活可靠，否则应进行清洁、维修或更换。3.2.11 空调器的维修1)询问顾客关于空调器的故障情况。2)检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改。3)观察电器元件、接头线有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改。4)观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧。用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂。 5)观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝霜或干燥无露，则表明空119、调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除。6)用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器。7)用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30时）：低压为0.490.54MPa，高压为1.171.37MPa。8)用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障。9)全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应查找原因直至故障排除。3.3 空调器的安装3.3.1 窗式空调器安装120、XX-024顾客家庭安装/维修规程 A/1 6/81)在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外形尺寸决定。 2)根据空调器的外形尺寸，用4040mm的铝角钢制作一个支撑架。3)根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架。4）将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高510mm。5）窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm。6)用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶。7)试运转窗式空调器，确认一切正常。3.3.2 分体式空调器的安装：1)根据室外机的外形尺寸，用4040mm的铝121、角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙为250mm为宜）。2)打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜。3)室内机组的安装A.用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号。B.根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒。C.重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板。D.挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。4)室外机组的安装A.根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔。B.用膨胀螺栓固定支撑架。C.把室外机组安装在支撑架上。5)室内外机组的管路连接：A.喇叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母122、套入，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（16mm XX-024顾客家庭安装/维修规程 A/1 7/8铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了。10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了）。B.管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数。C.管路连接好后，应在其外部加以保温并用塑料带包严。6)排除空气A.用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母。B.将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母。C.全部打开液体123、阀和气体阀，然后再将液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。7)系统捡漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止。8)将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用管套堵住。9)试运转：开机试验，过3分钟后应有凉风吹出，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时告知顾客退货。3.4 给水管的安装3.4.1 根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：顾客要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。3.4.2 安装水管前的准备工作：1)根据用户维修服务单配备所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、阀门、水龙头、124、活接等）。2)辅助材料（如水胶布、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）。3)借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。3.4.3 给水管安装要领：1)整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处。2)给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁。3)给水管每米垂直偏差应小于2mm，横向偏差应小于1mm（吊线尺量）。4)冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管应在冷水XX-024顾客家庭安装/维修规程 A/1 8/8管上面。当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧。5)给水管每两米及拐弯处应加管码固定。6)刷白色的油漆或白色涂料（如顾客需要的话）。7)试水时应整个管路没有一125、处渗漏水。3.5 安装/维修工作完成后，维修人员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。3.6 全部工作完成后，维修人员要实验安装/维修后的效果给顾客看，实验次数不少于3次。同时要给顾客讲解应注意的事项，如果顾客有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至顾客满意为止。3.7 确认一切正常后，维修人员应礼貌地请顾客在派工单上签名确认。如果顾客对此次安装/维修收费有异议，维修人员应根据维修项目收费规定向顾客作出详尽的解释，消除顾客不必要126、的疑虑。3.8 维修人员离开顾客家时，应礼貌地向顾客道别、谢谢顾客的支持、配合与谅解。3.9 维修人员回到管理处后要及时在派工单上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上姓名以备日后查询。3.10 管理处做好派工单登记工作。3.11 公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由维修人员做好内部工作联系单上的记录。4相关文件与记录QR-GK-002 内部工作联系单QR-017派工单XX-025周界报警系统维修保养规程 A/1 1/21目的规范周界报警系统维修保养工作，保障周界报警系统的正常运行。2适用范围周界报警系统维修保养工作。3程序要点127、3.1 检查3.1.1 日检：每日由消防管理中心值班对周界报警系统进行下列检查。1)每日应进行系统设备的外观检查。2)报警功能。误报警应勘察误报的红外线探测器探头的现场是否有树木等影响探头正常工作的异物存在，如有，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响正常工作的探头，应及时更换。3)自检功能。按自检键，在主机进行自检后复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因。4)故障功能：A.主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况。B.备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线。C.探测回路故障，检查该回路至红外线探察器的接线是否完好，有无探头损坏。3.1.2 月检：每月128、由工程技术员组织对周界报警系统进行下列功能检查，并填写防盗周界报警系统保养记录表。1)日检全部内容。2)测试探测器主要工作电压是否正常。3)对红外线探测器进行测试，检查主机是否收到报警信号。4)查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆。5)对红外线探头、报警主机、电源箱进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固。6)人工试验检测报警功能是否灵敏，检测各防区功能指示是否正常。3.1.3 年检每年由工程技术员及安全管理员组织对周界报警系统的功能作下列检查和试验，并填写防盗周界报警系统保养记录表。XX-025周界报警系统维修保养规程 A/1 2/21) 应对所安装的红外线探测器探头（取50%）进行一次实效模129、拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃。2)进行本规程3.1.2月检内容。3)试验火灾消防警铃设备的功能。3.2 维修保养3.2.1 对周界报警系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程技术员完成。3.2.2 需外委维修的，由管理处负责人委托安装厂家进行维修保养。3.2.3 周界报警系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期一年。4.相关文件与记录QR-SB-029防盗周界报警系统保养记录表XX-026道闸系统维修保养规程 A/O 1/11目的规范道闸系统维修保养工作，保障道闸系统正常运行。2适用范围道闸系统维修保养工作管理3程序要点3.1 检查3.1.1 月检：每130、月组织工程技术员对道闸系统进行下列功能检查，并填写道闸保养记录表、监控设备月（季）保养记录表。1)测试道闸系统控制部分主要工作电压是否正常。2)对读卡器进行测试，检查感应是否灵敏。3)对道闸系统进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆。4)对读卡器、电脑主机、电源箱、摄像头等进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固。5)检查电动和手动试验挡车杆起落情况，检查其传动机构是否正常。6)拆开控制箱补充齿轮箱内机油，对各传动部件加油润滑。3.1.2 年检：每年由工程技术员对道闸系统的功能作下列检查和试验，并填写道闸保养记录表、监控设备月（季）保养记录表。1) 月检全部内容。2) 检查挡车杆，若131、有弯曲变形或反光膜有破损，则进行修复。3) 全面紧固各电线接头，全面清洁控制箱和挡车杆上的灰尘。4) 保养时应打开齿轮箱盖，检查齿轮磨损情况及限位开关运作的可靠性。5) 检查控制箱箱门、箱盖密封是否良好，防止雨水进入。6) 对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃。4相关文件与记录QR-SB-027监控设备月（季）保养记录表QR-SB-030道闸保养记录表 XX-027公共设备大的故障维修程序 A/0 1/1 请专业公司现场检查 专业公司出具维修方案工程部审核未通过准备实施 XX-028设备更新、技术改造程序 A/0 1/1 工程技术员申报管理处上报 工程部作计划评审小组选择专业公司、审核方案132、 未评审小组、管理处与专业公司确定合同条款通过总经理审批工程部办理合同会签手续 专业公司实施改造工程部、管理处验收资料整理归档 XX-029正压风机维修保养规程 A/1 1/21.目的规范正压风机维修保养工作，确保正压风机各项性能完好。2适用范围正压风机维修保养工作管理。3程序要点3.1 正压风机维修保养。3.1.1 工程技术员每年应对所有正压风机进行四次清洁、保养。3.2 电动机维修保养1) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。2)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。3)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理。4)清133、洁电动机外壳。5)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。3.3 控制柜维修保养，工程技术员每年应对正压风机的控制柜进行清洁、保养。3.3.1 用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。3.3.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。3.3.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如有则应整改。3.4 交流接触器维修保养：1)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。2)清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。3)清洁铁心上的油污及脏物。4)检查复位弹簧情况。5)拧紧所有紧固134、件。6)检查接触器线圈是否烧坏，通断应灵活可靠，是否符合使用要求。3.5 热继电器维修保养XX-029正压风机维修保养规程 A/1 2/23.5.1 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。3.5.2 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。3.5.3 检查热继电器线圈是否烧坏，通断应灵活可靠，是否符合使用要求。3.6自动空气开关维修保养3.6.1 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理。3.6.2 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。3.6.3 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室135、的零件应无卡住现象。3.6.4 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。3.6.5定期对自动空气开关（带漏电保护装置）进行试验。3.7 信号灯维修保养3.7.1 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡。3.8 突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。3.9 工程技术员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。4相关文件与记录QR-SB-031正压风机保养记录表XX-030楼宇对讲系统维修保养规程 A/O 1/11 目的规范楼宇对讲系统维修保养工作,确保136、楼宇对讲系统各项性能完好。2 适用范围楼宇对讲系统维修保养工作管理。3程序要点3.1 检查 3.1.1 日检：每日由管理处工程技术员组织对楼宇对讲系统进行下列功能检查：1）每日对单元门口主机进行外观检查。2）面板功能：检查面板按钮是否灵敏、有无按键音、有无夜光照明。3）开锁功能A.用密码开锁检查开锁机构是否正常、灵活。B.闭门器闭关是否正常。3.1.2 月检：每月由管理处工程技术员组织对楼宇对讲系统进行下列功能检查，并填写楼宇对讲系统保养记录表。1)对单元门口主机进行清洁、除尘，线路松动应给予紧固。2)测试楼宇对讲系统控制部分工作电压是否正常。3)对单元门口主机进行测试，检查面板按钮是否灵敏、夜光照明是否正常。4) 检查单元门口主机板，查看外接线是否固定良好。5)检查闭门器闭关情况，检查其传动机构是否正常，调整闭门速度、力度。6)调整门锁灵敏度。4相关文件与记录QR-SB-036楼宇对讲系统保养记录表