1、目录 一、部门职责2二、组织架构2三、人员岗位说明21、开发处长 32、开发专员 7四、部门制度111、开发处寻找店址制度 112、开发处目标点市场调研制度 123、开发处谈判制度 144、开发项目审核制度 145、开发处文件管理制度 166、相关应用表格 17五、部门流程32一、部门职责：根据企业发展规划制订本部门开发工作方针、策略、模式和范围。负责拟订年度本部门开发计划、开发目标，并组织实施。负责合同的拟定、管理，协调甲方和乙方各部门开业前顺利合作的管理工作。负责有关业务开展、经营分析、合同等方面的工作和培训。临时事宜的完成。二、组织架构：开发处长开发专员开发专员三、人员岗位说明：开发处长2、1、岗位名称：开发处长2、隶属关系：直接上级：副总经理 直接下级：开发专员3、任职资格：为人诚信、公正、责任心强、具有一定的合作精神、以公司利益为重、工作效率高；认真执行公司的规章制度；具有良好的领导能力，具有组建开发团队的能力；具有良好的组织、协调、管理、谈判等能力；4、岗位职责及工作程序：职责(1)负责拟订年度开发计划和目标，并全面组织实施及监控；(2)负责新店址初选；(3)负责安排商圈的划定、评估、分析报告与资料的建立；(4)负责市场内信息的收集、评估及预测工作的实施方案；(5)安排协调新店开业前顺利筹建工作；(6)呈报新店的开发进程及相关细节；(7)指导、帮助开发专员与甲方进行租（买）3、合同的谈判；(8)配合公司内部对新店评审工作，组织每月一次关于开发工作的研讨会；(9)负责合同的拟定，辅助合同的顺利签订；(10)申请开办西安市商业听证会，并完成听证会所需前期资料，组织听证会的圆满成功；权限(1)对本部门具有管理权、指导权及配置人员任免权；(2)具有考核和监督本处员工并进行相应奖惩的权利；并对其后果负有一定的责任。(3)对公司的整体发展战略、新店拓展计划具有一定的建议权、知情权和执行的责任。(4)组织本处员工对新选店所在商圈进行详细的市场调查，编制市场调研报告。 (5)本处所提供的所有资料对领导的决策具有重要的影响，负有一定的责任。(6)组织协调本部门与其它部门的工作，提高工4、作效率。(7)组织与对方的谈判事宜，对拟订的合同进行审核。(8)保证本处所提供信息的准确及真实性，并对其负有相应的责任。工作程序及标准(1)保证完成上级领导下达的指标、指示；(2)保证做到及时将开发处工作情况汇报上级领导，及时将上级领(3)的指示传达给本部门，并组织实施；(4)遵守国家的法律、法规，以及公司的各项制度；(5)开发（业务）工作做到“六掌握”掌握市场调研分析的方法，指导各城市及各商业目标点的调研报告完成；掌握商业地产知识；掌握工程中各项目简单知识和简便的检测方法技能；掌握业务工作流程有关规定，并正确执行；掌握常用的商业经济指标核算方法和财务基础知识； 掌握较新的谈判方法，并及时指导5、各专员谈判工作。 5、例行性工作： 开发处例行工作提报（处长）日期项目提交时间负责人服务对象备注每日检查各专员出勤状况布置工作任务8:30开发处长副总办听取各岗位工作状态督促工作有序进行开发处长副总办了解各专员工作心理状态，及时给与心理辅导开发处长副总办及时传达公司精神反馈工作中存在的问题开发处长副总办查看当日商业地产咨询及零售业最新动态随时开发处长副总办协调各岗位之间的工作开发处长副总办保证谈判签信息收集的准确性、合理性开发处长副总办协调开发处同各业务部门之间的关系开发处长副总办每周追踪事项完成情况周五开发处长副总办培训事项完成情况周六开发处长副总办每月审阅上月计划工作总结及提报5日开发处长6、副总办审阅本月工作计划20日开发处长副总办重点项目协调工作不定时开发处长副总办本月考察及学习安排不定时开发处长副总办下月耗材使用情况20日开发处长副总办每月各部门协调会议的准备工作不定时开发处长副总办每季上季度计划工作总结及提报1/7、4/7、7/7、10/7开发处长副总办本季度工作计划3/27、6/27、9/27、12/27开发处长副总办各项突发事件处理结果不定时开发处长副总办不定时突发事件的处理不定时开发处长副总办完成公司各上级加派工作不定时开发处长副总办与各部门进行协调不定时开发处长副总办6、考核标准（绩效考核）：第 季度绩效考核表（开发处） 标准指标满分优秀标准良好标准一般标准不合格标7、准得分满分的 90%-100%满分的 80%-90%满分的70%60%满分的50%以下部门岗位标准20分特定二级市场分析6完成分析报告部分完成分析完成资料收集完成部分 资料收集安康店筹建工作5处理问题在1个工作日内响应 处理问题在2个工作日内响应处理问题在3个工作日内响应处理问题的时间超过3个工作日销售完成率5110%以上100%110%90%100%90%以下毛利完成率4110%以上100%110%90%100%90%以下个人岗位标准70分二级市场目标点的确认是否符合为商业旺铺14商圈内人口在10万人以上，人均收入高商圈内人口在8万人左右，人均收入较高商圈内人口在6-8万人以上，人均收入较高8、商圈内人口在6万人以下，人均收入一般增强谈判能力133210对于目标点的调研是否充分和准确13真实全面较真实全面基本真实全面部分数据不真实安康店筹建工作的完成情况1095%以上80-95%70-80%70%以下工作的执行力10执行力很强，能提前完成工作执行力较强，能按时完成工作执行力一般，能够完成工作执行力较差，做事拖沓工作协作程度10积极配合同事工作较配合同事工作基本可以配合不太配合其他同事工作工作态度培训成绩10分违反公司规章制度4奖励0次惩罚1次惩罚1次以上考勤记录30请假7天以内请假7天以上或迟到1-3次迟到3次以上或出现旷工季度综合培训成绩390分以上75分以上60分以上60分以下综9、 合 考 评 得 分前20%中70%后10%考评日期：直管上级签字： 本人签字： 修改日期：修改内容：直管上级签字： 本人签字： 考核评分请保留一位小数开发专员1、岗位名称：开发专员2、隶属关系：直接上级：开发处长3、任职资格：为人诚信、公正、责任心强、具有一定的合作精神、以公司利益为重、工作效率高；认真执行公司的规章制度；具有良好的分析及解决问题的能力；对市场的变化具有快速、敏锐的洞察能力；具有良好的组织、协调、管理、谈判等能力；必须达到有关规定的业绩标准；具有一定超市开发方面的知识，市场调研知识、管理知识、谈判技巧等。4、岗位职责及工作程序：职责（1）接受开发处长的领导，服从其工作指派；（10、2）主持开发专员日常工作，负责新店址的筛选、呈报工作；（3）负责新店筹备期内，合同的签定、管理和履行，组织协调部门间工作；（4）制订所负责开发区域的工作计划，保证年度开发指标的完成；（5）协调与公司各部门间的关系，对经营工作提出改进建议；（6）完善本处管理职能，提交目标点详细情况报告、目标点可行报告；（7）积极主动进行商业谈判，建立良好的合作关系；（8）负责文件的保密对各种信息资料的分类、保管、保密；（9）临时事宜的完成；权限（1）保证所搜集资料的真实性、完整性；（2）对不同层次或相同层次的不同部分的调研工作具有讨论、分析、建议等权利，并负有相应责任；（3）在本处内部制定计划时具有参与权，建议11、权，表决权；（4）根据不同的目标点制定不同的调研计划，并把调研结果汇总在部门内讨论，并形成文本入档；（5）由于工作的需要，本处人员具有向上级领导申请公司办公设备的使用和一定业务费用的使用；（6）保证本处和公司内部资料的保密性；（7）所提供的市场调研报告、销售预测分析、合同等对领导的决策具有重要的影响，并负有一定的责任。工作程序及标准（1）保证完成相关开发的商业目标点的寻找、初选、调查的指标；（2）保证完成相关城市各项市场调查，及数据的汇总；（3）遵守国家的法律、法规，以及公司的各项制度；（4）开发（业务）工作做到“五掌握”掌握市场调研分析的方法，写出各城市及各商业目标点的调研报告；掌握商业地产12、知识；掌握工程各项目简单知识和简便的检测方法技能；掌握业务工作流程有关规定，并正确执行；掌握常用的商业经济指标核算方法和财务基础知识；5、例行性工作：开发处例行工作提报明细表（专员）日期项目提交时间负责人服务对象备注每日组织晨会8:30开发专员开发处长完成各计划任务开发专员开发处长每周追踪事项完成情况周五开发专员开发处长培训事项完成情况周六开发专员开发处长每月上月计划工作总结及提报5日开发专员开发处长本月工作计划20日开发专员开发处长重点项目协调工作不定时开发专员开发处长本月考察及学习安排不定时开发专员开发处长下月耗材使用情况20日开发专员开发处长每月各部门协调会议的准备工作不定时开发专员开发13、处长每季上季度计划工作总结及提报1/7、4/7、7/7、10/7开发专员开发处长本季度工作计划3/27、6/27、9/27、12/27开发专员开发处长各项突发事件处理结果不定时开发专员开发处长不定时突发事件的处理不定时开发专员开发处长完成公司各上级加派工作不定时开发专员开发处长与各部门进行协调不定时开发专员开发处长6、考核标准（绩效考核）：第 季度绩效考核表（开发处） 标准指标满分优秀标准良好标准一般标准不合格标准得分满分的 90%-100%满分的 80%-90%满分的70%60%满分的50%以下部门岗位标准20分特定二级市场分析6完成分析报告部分完成分析完成资料收集完成部分 资料收集安康店筹14、建工作5处理问题在1个工作日内响应 处理问题在2个工作日内响应处理问题在3个工作日内响应处理问题的时间超过3个工作日销售完成率5110%以上100%110%90%100%90%以下毛利完成率4110%以上100%110%90%100%90%以下个人岗位标准70分二级市场目标点的确认是否符合为商业旺铺14商圈内人口在10万人以上，人均收入高商圈内人口在8万人左右，人均收入较高商圈内人口在6-8万人以上，人均收入较高商圈内人口在6万人以下，人均收入一般增强谈判能力133210对于目标点的调研是否充分和准确13真实全面较真实全面基本真实全面部分数据不真实安康店筹建工作的完成情况1095%以上80-915、5%70-80%70%以下工作的执行力10执行力很强，能提前完成工作执行力较强，能按时完成工作执行力一般，能够完成工作执行力较差，做事拖沓工作协作程度10积极配合同事工作较配合同事工作基本可以配合不太配合其他同事工作工作态度培训成绩10分违反公司规章制度4奖励0次惩罚1次惩罚1次以上考勤记录30请假7天以内请假7天以上或迟到1-3次迟到3次以上或出现旷工季度综合培训成绩390分以上75分以上60分以上60分以下综 合 考 评 得 分前20%中70%后10%考评日期：直管上级签字： 本人签字： 修改日期：修改内容：直管上级签字： 本人签字： 考核评分请保留一位小数四、部门制度开发处寻找店址制度116、找店：开店策略要能执行彻底，必须依靠立地开发人员开拓据点的能力。事实上，要想找到理想的开店位置，就必须成立专门的立地开发部门，为其制定立地开发店铺数量方面的目标，并通过以下5种方法寻找合适的店址。（1）与建设公司或不动产中介公司合作。（2）通过供货厂商介绍。（3）通过员工关系介绍。（4）通过媒体征求。（5）立地开发人员划定责任区域范围，进行地毯式搜寻。2、挖店：挖店就是把有潜力的地点挖出来，其步骤如下：（1）依据公司的开店策略来评估开店潜力范围，并在各个潜力域设定先开店的顺序及开店目标；（2）立地开发人员在潜力区域的责任范围内，进行地毯式搜索。此处所谓“搜索”，是指只要某一地点满足开店要求，17、即使原来不是用来开超市的，或尚未贴出招租告示的，开发人员要想尽办法说服房主与我方合作。3、抢店当了解到某些经营良好的竞争店是采用租约的形势经营时，便在和约到期前与出租方现行洽谈转租。 此举必然会引发恶性竟租，让房主渔翁得利，一般不建议使用此法。开发处目标点市场调查制度1、立地调查的主要目的（1）开店后至少有10年的持续力；（2）有足够的集客能力；（3）出入交通方便，有足够的卖场和停车场。2、确定立地条件的三要素：（1）人口数，收入情况（至少有可支持一家店的人口数0）；（2）道路交通工具：可抵达店铺购买的方法；（3）卖场面积大小：吸引顾客的能力。3、立地调查的要点：（1）立地调查标的物：应该调查18、所有权是否明确、使用执照是否齐全、是否已查封、使用者是否同意按时移交、门头招牌是否可安置、进出口是否方便、若是地下室，是否有防水层及可淹水现象；面积：调查建筑物外体形状、面临道路情况、店址形状大小、使用面积的大小、提供设备设施有哪些、可使用的卖场面积等；调查建筑物是否合法，建蔽率、容积率和可供建设总面积是多少，周围有哪些特定地区；调查附近地价（土地租赁费）高低、自己整地还是有房东整地，使用前为何种土地，是否有土地证；调查附近租期长短，是否需要押金，押金是多少，押金利息是多少，押金返还方式如何；调查道路交通以及停车能力，调查前面和侧面道路宽度，是否为单行道，是否为斑马线、红绿灯，是否设置了路灯照19、明，自用停车位有多少，公用停车位有多少，是否收费；调查房东所出房租是否太贵，楼高、楼层是多少，给排水系统、天然气管道、水塔管线、配线等设施是否完善，电力容量是否足够，是否具有消防系统，是否有其他违章建筑，是否有室内停车场或防空避难所，是否占用公共设施；调查地主、房主是否有财务困难，职业、住居、信用情况怎样，是否能在租赁期间履约，若有领地开发，是否会影响本店。（2）环境，先定位商圈的商业性质和形态，再探讨商圈客源、消费者属性以及商圈内的竞争业种。（3）人口，调查社区人口数、人口密度、人口增长率，白天或夜间流入流出的人口数、年龄层分布、教育水平分布、家庭年收入与支出。（4）交通流量，调查单项？（双20、向）的摩托车、大客车、私家车、货车流量，双向行人流量，是否有公交车、地铁经过（如果有，请一表格形式说明公交车或地铁情况）。（5）住户情况：消费者工作单位情况、职位、平均工资。（6）竞争店：各相关业种的店数、营业面积、货品齐全度、停车能力、价格情况等。（7）城市情况：收集办公大楼、银行、电影院、公园、休闲设施、运动设施、学校、医院、饭店、停车场的开放时间、使用频率、数量、面积等方面情报。（8）其他可选店址：调查在同一商圈内，以同样的租房条件是否能够租到更好的店址，或者类似的立地条件是否有更便宜的租金。（9）年营业额预测：预测之前，先要设定商圈范围，以商圈范围内住户的规模乘以每户支出，即为年营业额21、。（10）损益平衡点设定：原始投资会影响开店后每月的折旧及经常性的水电、修缮费等支出项目，人事费也会受成本控制的影响。原则上损益平衡点越低，资金回收年限越短。开发处谈判制度1、确定谈判指导书：在上次谈判后要确定谈判双方的优略势，并以谈判指导书的形式记录下来，用于对下次谈判作指导。2、了解谈判目标对象和竞争对手的动态：（1）了解对方背景、谈判负责人和决策人以及决策程序；（2）了解对方要求基本条件； （3）从与对方的谈判中了解竞争对手的情况；（4）了解竞争对手的背景和实力。3、谈判技巧：（1）谈判前准备充分；（2）谈判时要避免谈判破裂；（3）想方设法与有权决定的人谈判；（4）采取主动，但避免让对方22、了解本公司的立场；（5）在触及你不想告诉对方的话题，可转移话题；（6）尽量以肯定的语气与对方谈判；（7）尽量为对手着想；（8）以退为进。开发项目审核制度1、评估小组（1）建立评估小组如果开发人员对店址评估资料的判断过于主观，就容易造成开店的失败。为了避免作业的疏忽，有必要成立店址评估小组；评估小组由开发处人员组成，必要时会邀请其他相关部门人员参加，如：人事部、财务部、营运部、工程部等。（2）评估小组进行商圈调查调查问卷的设计方式、调查访问的方法、对调查人员的培训、抽样是否具有代表性、调查访问时的情景、诱导方法等都会影响调查结果，因此进行商圈调查时应相当谨慎，应注意事项如下：从政府部门收集来的资23、料是否最新、有效；商圈调查的方法是否正确；资料分析是否正确；是否根据资料来判断结果；进行损益平衡分析时，应注意是否低估了费用和投资，是否高估了营业额和毛利率等；预估营业额是否在上限值或下限值的范围内；其它费用是否考虑在内，如：利息、折旧等。（3）评估小组的职责对寻找到的新目标点的评估，资料收集等；实施商圈调查；资料的分析、判断；制定门店投资计划。2决策委员会：申请成立决策委员会审核开发项目决策的正确与否对店铺日后的经营成败有着直接的影响，所以超市选址必须成立决策委员会，对审核小组收集的资料进行审核。（1）委员会成员：开发委员：对其他委员的质疑提出合理的解释；财务委员：对评估小组的投资与费用明细24、进行仔细审核；营运委员：判断对营业额的预估是否乐观，对商品方面的能力达成共识，并确认行销能力；工程委员：确认投资项目，控制省力化成本。人事委员：确认人事及人力资源；配送委员：确认配送成本及配送能力。（2）委员会的职责：主要有投资规划、成本控制的审核、政策的引导、商品行销政策的战略引导、进行微调和做出决定。 开发处文件管理制度1、文件的建档合同管理，档案管理及商户资料库管理；租赁合同新商户资料的收集、整理、入档、后备商户资料入档。2、文件的保存维护商户信息及商品档案的信息资料。3、文件的保密凭相应级别施以相应权限。目标点集客能力特征表项目特征租赁面积店址位置商圈人口密度 人/Km2道路通行4快 25、4快2慢 6快2慢 单行道车行道有 无隔离带 过街天桥 地下通道门前道路性质主干道 次干道 步行街 郊外干线人流量（4小时） 人店面宽度 米。位置性质凹地 平地 角地 旗地门前公交车站 路（200米范围内）门前广场 M M = M2 M2 总计面积约 M2停车位 个建筑物特征表项目特征房产所有者产权 是 否 清晰 营业楼层（共多少层）租赁楼层租赁总面积 M2卖场面积 M2辅助面积 M2建筑物结构 框架 轻钢 柱距 M M建筑物退红线距离荷载 Kg/M2层高 开面*纵深 M M标的物建筑基本数据責 任 劃 分檢核要點業 主承 租 人提供圖紙實地踏勘口1.大型超市單層面積應達3000M2以上2.總26、面積最好達8000M2以上提供圖紙與尺吋實地踏勘1.以長方形為佳, 短邊不小於35M口1.營業樓層最好不超過二層 提供圖紙實地踏勘口2.最好是地下二層到地面三層之間 3.地面四樓以上難聚人氣最好不要提供圖紙與現場實地仗量1.最佳的柱網是8M*8M以上1.消防空調等設備管道下的淨高度最好能提供圖紙實地踏勘 達到3.3M以上, 保證燈帶高度3.2M口2.樓層高度(板到板)最好為5-6M提供建物竣工時間資料核查1.鋼筋混凝土結構物建築使用年限50年口2.1958年大躍進時期完成的建物要特留意3.租賃物業至少要能使用15年以上 来客数分析范围人口数每天来客人数每周来店次数每月来客人数（按四周考量）0-27、1公里（第一商圈）（按35%考量）（按每人2.0考量）0001-2公里（第二商圈）（按25%考量）（按每人1.5考量）0002-3公里（第三商圈）（按15%考量）（按每人1.0考量）000合计0000 商圈人口调查表日期： 年 月 日社区名称户数人口数流动人口15002000200030003000以上第一商圈（1公里范围）小计第二商圈总计商圈竞争情况城 市*市/区2004离店距离(KM)已开听证会竞争店店名含本店及其它分店 ，依开店时间列序 ，时间较早列在前面123456789101112131415161718xx店竞争分析表大项数码项目竞争店竞争店资 产1开店日期21公里半径（万人）1228、公里半径（万人）23公里半径（万人）3竞争者离本店直线距离（KM）4竞争者在本店的方位（指东南西北方）5营业楼层(共多少层)6卖场的楼层（楼层位置）7卖场总营业面积（M2）8招 商专柜楼层专柜面积（M2）店铺数9购 物 环 境走道（宽/适中/拥挤）正常收银台数（收银线上）快速收银台数 （收银线上）其它位置收银台数清洁（整洁/脏乱/一般）光线（明亮/较暗/一般）动线标示（明确/显目/不清）POP标示 （明确/显目/不清）空气清新度（清新/通风/一般/混浊）温度 (适宜/过冷或过热/无空调)手推车（辆数）购物蓝（个数）提供送货服务(有/无,若有,多少元以上)停车位汽车（辆数）自行车（辆数）设备（高29、中、低档）10会员制（是/否）11有效会员数目（如有实施会员制）12车 站 免费大巴（几条线）公交车（几条线） 牌地铁（在附近/较远/无）13消费者口碑（好/一般/差）人 力14营业时段平常日节庆日15卖场总员工数16卖场员工素质（高、中、低）17卖场专柜厂商促销人员数18其它厂商促销总人数商 品19广 告 促 销快讯期（天数）快讯促销 （定期/不定期）店内促销频次 （多/少/无）举办活动 (经常/很少/很有吸引力)其它广告方式 （电视/广播/报刊）20价格(以本店价格为100%，比本店贵者高于100%，便宜者低于100%)杂货生鲜百货21品 项 数 (个)杂货自营专柜生鲜自营专柜百货自营专30、柜总计自营专柜22生鲜卖相 （很好/好/一般/参差不齐）23自有品牌品项数（个）档次（高/中/低）财 务24卖场日均营业额（万元）25生鲜（自营业绩占店比）26卖场日均坪效（元/M2）27卖场月人均销售额（元/人/月）28卖场月租金（元/M2）29卖场专柜销售占店比（%）30招商专柜月租金（元/M2/月）新店投资评估表 基础数据表 NO 投资表数据项目 1 新店名称 2 预估卖场营业面积(m2) 3 营业额预计年增率 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 4 营业额预估 6 日均营业额预估/天 7 营业额预估（未税 ） 7 预估毛利率 8 预估毛利额 9 预估其他业务收入率 10 其他业务收31、入 12 总毛利 13 人事费用/年 14 促销费用 15 基本设施费用 16 行政管理费 17 管理费 18 折旧与摊销 19 卖场租金 20 福利性费用 21 政策性费用 19 其它费用 20 营业费用总计 21 营业外收支/年 22 财务费用/年 23 当年营业绩效（1） 24 营业绩效累计 30 盈亏平衡点 部门主管： 主管： 制作人：年营业费用估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年经营成本一、营业费用小计1、人事费用工资及加班费临时佣工工资奖励基金福利费教育经费2、促销费用广告宣传费返利及折让招商促销费会员卡制卡费人事招聘3、基本设施费用修理费及32、设备维护费 其中：总 务 信息中心消防保安费物料消耗水电费(不含税)燃料费检验/检测费4、行政管理费办公费差旅费通讯费 其中：数据传送 电话费汽车费用运杂费业务招待费5、管理费清洁费物业管理费6、折旧与摊销固定资产折旧费开办费摊销低值易耗品摊销7、卖场租金8、福利性费用养老统筹工伤保险医疗保险住房公积金保险费9、政策性费用费用性税金坏帐准备存货跌价准备10、其它费用 店投资额预算表项目折旧年限投资方工程界定点乙方投资估算5%残值年折旧费中央空调消防保安设备房屋建筑物天然气广场工程电气工程（发电机、ups）地面、墙面、天花自来水电梯冷链卖场家具电子设备（通讯、监控、广播）其它（含开办费）室外工程33、交通运输幕墙二次照明（灯具）电缆工程二次装修地面广告牌工程木制设备工程收银、电脑设备合计损益表项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年年收益 预估毛利率 预估毛利额 预估其他业务收入率 其他业务收入 总毛利 营业费用营业利润企业所得税税后利润公积金可供分配利润现金流量表序号项目建设期达到设计能力经营期第0年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金收入1.1销售收入1.2回收固定资金余值1.3回收流动资金2现金流出2.1项目投资2.2年经营成本2.3营业成本2.4所得税2.5公积金净现金流量3累计净现金流量财务动态指标： 内部收益率（%）净现值r=10%（万元）投资回收期（年）销售额预测经验值（1） 商圈人口年食品类消费性支出食品类潜在消费总额市场占有率年食品类销售额食品类销售额占总销售额比率年预测总销售额中心商圈第二商圈合计销售额预测来客数客单价法（2）项目人口性质中心商圈人口来客系数年来客数客单价销售额