1、棚户区住宅改造项目消防节能及管道燃气工程施工组织设计编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编制单位： 编 制: 审 核： 批 准： 二XX年X月目录第一章 总论及规划设想5第一节 总论5一、项目名称5二、项目承办单位5五、项目实施进度5六、项目总投资及资金来源5七、主要技术经济指标6九、可行性研究报告编制依据6十、可行性研究报告编制范围和内容7十一、承办单位概况7第二节 规划设想81、以人为本、尊重生活。82、注重规划设计方案的经济可行性83、坚持以人为本和生态环境保护84、符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则9第二章 项目建设背景及必要性92、第一节 项目建设地址及建设内容9第二节 场址建设条件101、地形、地质、地貌条件101层杂填土：杂色，主要为混凝土路面及建筑物拆迁遗留物。112、气象条件143、水文地质155、公共设施条件165、建筑材料来源186、环保条件187、施工条件18第四章 建设方案19第一节 规划设计191、规划设想及设计指导思想191、小区出入口212、交通组织213、停车设施21第二节 建筑设计242.1住宅设计242.2 建筑形式：262.3建筑细部建议27第三节 公用工程273.1供电273.2给排水283.3管道燃气283.4供热284.1信息系统284.2通讯系统29第五章 环境保护与安全防护29第一3、节 环境保护291、建设地点环境现状292、污染分析及治理措施293、绿化30第二节 安全防护31第六章 消防与节能32第一节 消防322、消防32第二节 节能32第七章 项目组织管理与进度计划37第一节 项目组织管理371.1公司组织机构371.2小区智能化管理系统37第二节 项目进度计划37第八章 投资估算与资金筹措401、估算依据：402、投资估算402.1建安工程费412.2工程建设其他费用412.3预备费41项目总投资构成分析表413、资金筹措41第九章 效益分析42第十章 工程招标42第一节 招标投标的基本原则42一、公开原则42二、公平原则42三、公正原则43四、诚实信息原则434、五、独立原则43六、接受行政监督原则43第二节 招标43一、招标程序43二、招标方案44第十一章 结论和建议44第一节 结论441、本项目建设符合XX市总体规划，有利于加快XX市城市建设。446、经测算项目社会效益良好，经济、技术、财务效益可行。45第二节 建议45第一章 总论及规划设想第一节 总论一、项目名称 XX改造项目（XX南路西侧）XX棚户区住宅改造项目二、项目承办单位XX房地产开发有限公司法人代表：XX三、项目建设地址：该项目位于XX市老城区中部。四、项目建设规模及占地面积该项目为XX棚户区住宅改造项目，该项目总用地面积4.64公顷，总建筑面积9.5万平方米。建筑占地面积10322.5、5平方米，项目规划建设住宅楼14栋，其中1#为15层、2#为16层、3#和4#为17层、27#为11层，17-22#、23#、25#、26#为6层，其中：高层建筑面积约为55000平方米，多层建筑约为40000平方米。可居住890户。多层为砖混结构，高层为框架剪力墙结构。其中，建筑面积90以下的小户型占总住宅的78%，满足国家建筑面积90以下的小户型占住宅总建筑面积75%以上的要求。五、项目实施进度建议该项目建设期限为28个月，自2010年8月至2012年12月。六、项目总投资及资金来源本项目总投资22500万元，全部由企业自筹解决。七、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见下表序号指标名称6、单位数量备注1占地面积464002建筑面积95000住宅890003建筑基底面积10332.54容积率1.915建筑密度22.256绿化率357总投资万元225007.1工程费用万元160207.2工程建设其他费用万元53557.3预备费万元1125八、可行性研究报告编制单位：XX纬剑工程设计有限公司工程咨询资格等级：甲级发证机关：国家发展和改革委员会九、可行性研究报告编制依据1、国家及省有关政策、法规、条例；2、现行有关的技术经济规范、标准、定额等指标和经济评价的基本参数；3、XX市城市总体规划4、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划；5、国家发展和改革委员会关于项目可行性研究报告内容和7、深度的规定要求；6、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法和参数（第三版）；7、XXXX房地产开发有限公司提供的其他有关基础资料；8、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书。十、可行性研究报告编制范围和内容1、项目提出的背景及建设的必要性2、建设规模3、建设地点与建设条件4、建设方案5、环境保护与节能6、组织机构与实施管理7、项目实施进度8、投资估算及资金筹措9、经济评价十一、承办单位概况XXXX房地产开发有限公司有限公司成立于2010年，企业法人XX，注册资本3000万元，是一家房地产开发、销售、物业管理于一体的综合性开发经营企业，公司下设综合管理部、工程部、物资部等，现有职8、员16人，其中高级职称3人，中级职称8人，公司人员都是经验丰富的专业人员。第二节 规划设想规划突出“以人为核心”的原则，运用先进、科学的规划方法和设计手法，保证设计成果的科学性、合理性和可操作性。特别关注每一户家庭室内外生活环境的均好性，并充分利用各种空间要素，将小区的各组团活泼、灵巧地统合在有机整体之中。规划注意处理好自然环境住宅建设人的关系，把居民对居住环境、居住类型需求作为规划设计重点，努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的文化内涵的21世纪新型居住小区。1、以人为本、尊重生活。充分满足未来业主生理居住要求和心理感情要求，是本方案设计的基本点。物质文明的空前进步已9、使人的精神的要求突现出来，人民的生活目标已从“丰衣足食”的物质性向“追求与实现自我价值”的精神方面发展，如何营造一个不仅能满足人们舒适居住的房子，更给人们带来情感支持与心理满足的社区环境成为我们致力的焦点。2、注重规划设计方案的经济可行性满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。3、坚持以人为本和生态环境保护坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接10、近自然、享受自然，保证居民的身心健康。4、符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合第二章 项目建设背景及必要性第二章 项目建设背景及必要性第一节 项目建设地址及建设内容该项目位于该项目位于XX市老城区中部，东至XX南大道，该项目总用地面积4.64公顷。总建筑面积9.5万平方米。建筑占地面积10322.5平方米，小区规划住宅楼14栋，其中1#为15层、2#为16层、3#和4#为11、17层、27#为11层，17-22#、23#、25#、26#为6层，其中高层建筑面积约为55000平方米，多层建筑约为40000平方米。可居住890户。多层为砖混结构，高层为框架剪力墙结构。第二节 场址建设条件（一）场内条件1、该项目现场位于XX市老城区中部，东至XX南大道城市基础设施条件具备。2、现场已达到七通一平；3、现场临时施工用水用电已接通；（二）场外条件1、地形、地质、地貌条件XX市位于下游北岸，XX省西北部，属黄河冲积平原的一部分，从边缘到中心地层结构由老到新依次为寒武系、奥陶系、石炭系、二迭系、侏罗系、白垩系、第四系。这种地貌搞基础设施建设相对成本较低全市处于华北地台的中部。境内12、以齐河广饶断裂为界，分为南北两个二级构造单元，其南为鲁西台背斜，北为辽冀台向斜。鲁西台背斜内有淄博-荏平拗陷区；辽冀台向斜内有埕宁隆起、临清拗陷及济阳拗陷区等。境内断裂构造发育，主要的构造线方向为北东向，次为北北东向，北西向及北北西向。自南而北，有齐河-广饶断裂、陵县-渤海农场断裂、边临镇-羊二庄断裂及沧东断裂等台条主要断裂带。地层除埕宁隆起区以外，基本以拗陷区为主，拗陷内堆积了巨厚的新生代沉积。据石油钻井探明，地层主要为第四系上第三系及下第三系的巨厚新生界沉积，一般为500米左右，沉降中心达3500米以上。上第三系地层下面为太古界变质岩系（角闪石、花岗片麻岩）与上第三系地层呈不整合接触。根据13、勘探揭露及室内土工试验综合分析，场地埋深70.0m范围内土层可分为16个工程地质层，其岩性主要为杂填土、粘土、粉质粘土、粉土夹粉质粘土、粉土、粉砂，现自上而下分层叙述。 1层杂填土：杂色，主要为混凝土路面及建筑物拆迁遗留物。 该层场区普遍分布，厚度0.80m 1.70m，层底相对标高2.071.07 m，层底埋深0.80 1.70 m。 2层粉质粘土：灰褐色，棕褐色，可塑软塑，稍有光滑，中等干强度，中等韧性，含少量铁质氧化物。 该层场区普遍分布，厚度0.902.50 m；层底相对标高3.902.42 m；层底埋深2.003.50 m。 3层粉土：黄褐色、灰黄色，中密密实，湿，摇震反应迅速，低干14、强度，低韧性，含云母碎片。 该层场区普遍分布，厚度1.002.60 m；层底相对标高5.404.23 m；层底埋深4.00 5.00 m 4层粉土：灰褐色、灰黄色，中密密实，湿，摇震反应迅速，低干强度，低韧性，含云母碎片。 该层场区普遍分布，厚度1.704.30 m；层底相对标高8.576.66 m；层底埋深6.40 8.30 m。 5层粉质粘土：灰褐色，棕褐色，可塑软塑，稍有光滑，中等干强度，中等韧性，含少量铁质氧化物。 该层场区普遍分布，厚度1.704.30 m；层底相对标高11.679.86 m；层底埋深9.60 11.30 m。6层粉土：黄褐色，中密，湿，摇震反应迅速，低干强度，低韧性15、，含云母碎片，见贝壳分布。该层场区普遍分布，厚度3.606.10 m；层底相对标高16.7014.63 m；层底埋深14.20 15.70 m。7层粉质粘土：灰褐色，棕褐色，可塑，稍有光滑，中等干强度，中等韧性，含少量铁质氧化物，含少量贝壳。该层场区普遍分布，厚度1.903.50 m；层底相对标高18.5617.38 m；层底埋深17.10 18.30 m。8层粉土：黄褐色、灰黄色，中密密实，湿，摇震反应迅速，低干强度，低韧性。含少量铁质氧化物。该层场区普遍分布，厚度1.003.90 m；层底相对标高21.8219.28 m；层底埋深19.00 21.40 m。9层粉砂：灰黄色，中密密实，湿，16、主要成份为石英、长石、云母，磨圆度较好，分选性一般，级配较差。该层场区普遍分布，厚度0.705.00 m；层底相对标高26.0220.26 m；层底埋深20.00 25.60 m。11个标贯试验指标平均值为16.5击，4个双桥静探锥尖阻力平均值qc=3.618Mpa,侧壁摩阻力fs=101Kpa。10层粉砂：灰黄色，密实，湿，主要成份为石英、长石、云母，磨圆度较好，分选性一般，级配较差。该层场区普遍分布，厚度9.0014.80 m；层底相对标高35.0734.37 m；层底埋深34.0034.80 m。31个标贯试验指标平均值为33.3击，4个双桥静探终孔深度内（30.00 m）锥尖阻力平均值17、qc=17.641Mpa,侧壁摩阻力fs=310Kpa。11层粉质粘土：棕褐色，棕黄色，硬塑可塑，光滑，中等干强度，中等韧性，含少量铁质氧化物，见小颗粒姜石分布。该层场区普遍分布，厚度4.006.50 m；层底相对标高41.3538.37 m；层底埋深38.00 41.00 m。12层粉土：黄褐色，密实，湿，摇震反应迅速，低干强度，低韧性，含少量铁质氧化物，含铁质结核。该层场区普遍分布，厚度5.408.40 m；层底相对标高46.8346.75 m；层底埋深46.40 46.40 m。13层粘土：棕红色，棕黄色，坚硬硬塑，光滑，中等干强度，中等韧性，含少量铁质氧化物，见小颗粒姜石分布。该层场区18、普遍分布，厚度2.202.60 m；层底相对标高49.4348.95 m；层底埋深48.60 49.00 m。14层粉土：黄褐色，密实，湿，摇震反应迅速，低干强度，低韧性，含少量铁质氧化物，含铁质结核。该层场区普遍分布，厚度6.207.40 m；层底相对标高56.3755.63 m；层底埋深55.20 56.00 m。15层粉土：黄褐色、棕红色，密实，湿，摇震反应迅速，低干强度，低韧性，含少量铁质氧化物，含铁质结核。在埋深56.0 m左右夹粉质粘土薄层。该层场区普遍分布，厚度4.304.80 m；层底相对标高60.6760.35 m；层底埋深60.0060.30 m。16层粉质粘土：棕红色，棕19、黄色，坚硬硬塑，光滑，中等干强度，中等韧性，含少量铁质氧化物，见小颗粒姜石分布。2、气象条件项目区属温带半干旱大陆季风气候，光照充足，四季分明，年平均气温12.5,极端最高气温42，极端最低气温-21.8。春季多西南风，气温回升快，蒸发量大，降水少，易发干旱；夏季多东南风，气温高，雨量大而集中，约占全年降水量的70%左右；秋季秋高所爽，昼暖夜凉，温差加大；冬季多西北风，全年无霜期平均202天；年均日照时数2679.9小时；年均降水量599.9毫米，可以满足多种动植物的生长需要。其主要气象资料如下：极端最低气温 -27极端最高气温 42.2年平均温度 13.9年平均风速 3.2M/S夏季主导风向20、 西南风 冬季主导风向 东北风年平均降水量 560mm最大年降水量 1060mm最小年降水量 262mm无霜期 197天3、水文地质XX市地下水埋深较浅，约在2.42.6米，相应标高-3.12- -3.42米，地下水位稳定，主要靠雨水及河流渗补，动态变化受季节性影响，从分析结果显示，地下水稍呈弱碱性，对混凝稍带弱腐蚀性，但影响不大。XX市跨省大河主要有黄河、卫运河、漳卫新河。跨市的骨干排涝河道有徒骇河、德惠新河和马颊河。以上河流除黄河外，均系海河流域南系。除跨省、市大河外，市内有大于1000平方公里流域面积的较大支流两条。一是河，位于南部，齐河西部，属徒骇河流域；二是六五河，位于陈公堤两侧，属21、漳卫新河流域，流域面积3001000平方公里的支流有12条，其中徒骇河流域有苇河、四新河、管氏河、老赵牛河和邓金河，全部位于徒骇河之南；马颊河流域有笃马河、宋家河、宁津河、跃进河；德惠新河流域有禹临河、临商河、跃进河。除以上主要支流外，还有流域面积100300平方公里的支流53条，30100平方公里的114条，基本形成了干支相通，流域相连，能排能调的河流水利系统。境内河流均属雨源型河流，其水量与上游地区及本市降水量分布极不均匀的气候特点密切相关。雨季雨量剧增，水位上涨，出现洪峰，甚至漫溢成灾，但到枯水期，多数河道先后断流、干枯。4、区域基础设施条件 XX素有“之称。XX铁路纵贯南北，并与XX铁22、路、铁路交汇，两小时下海，三小时进京。 全市公路总里程达到1.67万公里，公路密度达到160.57公里/百平方公里，跨入全省先进行列，形成了以高速公路为骨架，干线公路为支撑，县乡村公路相配套，纵横交错、城乡贯通、布局合理、功能完善、安全高效的公路网络。 （1）高速公路。建成通车的有京福、济聊、青银3条高速公路，全长210公里。在建的有青银高速公路济南绕城北线工程，全长25公里。即将开工的有XX至滨州、XX至商丘、济南至乐陵三条高速公路，全长300多公里。 （2）国省干线公路。 （3）县乡公路。全市共有县道56条，全长1262.2公里，乡道11条，全长1054公里。 （4）农村公路。2003年，23、在全省率先启动农村公路改造工程，共计完成农村公路改造13000公里，连续三年保持全省第一名，实现“三连冠”，行政村通油路达到95。5、公共设施条件（1）道路系统：XX城区西有XX辐射新区中心地带20平方公里。（2）供电系统：装机容量252万千瓦的XX电厂为区内供电。区内采用10千伏配电干线，线由沿路设置，双回路同杆一次建成，起步区内设35KV、110KV和220KV三所变电站，为区内工业区、民用生活区提供充足电力，可满足区内85平方公里工农业生产、生活用电的需求。（3）供气系统：XX城区燃气以中原油田燃气公司的天然气和液化石油气为气源，以管道供气为主，瓶装液化石油气为辅，液化石油气混空气为备用24、和调峰气源，现已铺设DN200的主干管至起步区，目前供气量为6万立方米/日，远期供气能力可达20万立方米/日。管网枝状布置，沿路敷设，设三个调压气站，各路预留结口，用户可直接接通管线使用天然气。（4）供水系统：XX城区以丁东水库为水源，由XX第三水厂供水，该水厂占地12公顷，供水能力15万立方米/日，远期可达到31万立方米/日。配水管网以环状为主，枝状结合进行建设。现已从三水厂到起步区铺设一条管线，管径为DN700，近期供水规模为5万立方米/日，管线环状沿路敷设，预留结口，用户可直接接管网用水。（5）供热系统：XX城区规划采用集中供热方式，拟建河东热电厂一座，总对外供热能力477兆瓦，起步区设25、130吨/h锅炉房一座，以天然气作为燃料，内设蒸汽、热水两种外供系统，工业用户可以直接引入热管自行调节使用，居民和建筑采暖可通过热转换采用95/70度水暖管道供暖，管道采用直埋方式沿路敷设。（6）排水、排污系统：城区排水采用雨污分流的排水体制，总污水排放能力为8万立方米/日，现已沿路铺设排水管线。污水汇集后进入污水厂处理，雨水排入河道。（7）通讯系统：通讯事业发达，城区邮电通讯系统工程采用美国5ESS和深圳中兴通讯公司ZXJ10型等世界先进水平的程控交换机，装机容量6万门，全面开通了国内国际各种业务，完全采用光缆数字传输，通讯快捷方便，可与世界上150多个国家和地区直接联系。移动电话、无线寻呼26、分别实现了国内国际联网。另外，数据通信、图像通信、多媒体通信、宽带网等基础设施齐全。（8）有线电视：转播中央台8套、省市台9套和一套自办节目。近期将形成数字化网络系统，提供丰富的娱乐节目和方便、快捷的通讯系统服务，并与电讯系统并轨。5、建筑材料来源XX、河北均是我国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，各种沙石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。项目建设所需材料有保障。6、环保条件本项目位于XX市老城区中部，东至XX南大道，西临军区干休所、十三局技工学校，北接希森大酒店、XX市消防二中队、十三局绿地。周围无重工业企业，环境状况良好。本项目27、主要污染源为新区建成后的生活垃圾和废水。生活垃圾处理采用集小式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统一收集清扫、集中，环保部门运往垃圾处理场。废水主要是雨水，可通过设置完善的排水系统，直接排入县政排水管。7、施工条件（1）该场区岩土层分布较均匀，在同一深度内岩土层类型变化不大，土的类型属中硬土，场地类别属I类场地，属抗震有利地段。（2）根据拟建物特征及场区工程地质条件，建议采用天然地基，基础埋深4.0m，以层(4)花岗闪长岩强风化带为基础持力层，fak=700kPa。（3）抗浮设计水位值：-1.21m(现自然地坪)。（4）场区地形较平坦、开阔，有利于施工。基抗开挖采用天然放坡，各岩土层边坡允许值：砾质28、粘土(残积土)1:1.20；全风化带1:0.75；强风化带1:0.5。施工时必须严格按照设计深度开挖，严禁扰动基础持力层。基抗开挖后，还应做好基抗排水工作，集水坑应设置在基础平面尺寸外。若在雨期施工，在雨季施工中应作好地表疏排，防止地表水大量汇入基坑，给施工带来负面影响。同时应考虑对建筑物地下室采取防水措施，以阻隔地下水对基础地板及侧壁的渗透作用。第四章 建设方案第一节 规划设计1、规划设想及设计指导思想1.1充分利用周围地理环境等资源优势，建设一个布局合理、环境优美、特色鲜明、设计先进的现代化生活社区，力求成为XX市示范性小区。1.2设计指导思想把握住宅建筑的设计要求，考虑社会、经济和环境效29、益三丰收，用简洁、流畅的形式，纯洁的色彩，营造丰富的建筑效果，做到形式与内容的统一，即体现其鲜明的个性，又与周围环境相融合。1.3规划设计构思总体规划结合基地形状特点，充分考虑基地建筑与周围建筑之间的相互关系，建筑总体布局为正南朝向，基地北侧集中设置高层住宅以创造良好的沿东风路道路景观，南侧集中布置带架空层的六层住宅楼。地块内建筑相互独立又相互联系，并与周边建筑相协调。规划通过宅间绿地、绿色廊道、休闲活动场所将不同的住宅单元连为一个整体，形成变化的空间序列。同时线性空间将不同层次的开敞空间结合起来，使每一个住宅单元都融入整体结构之中，赋予每一个住宅单元不同的空间特点，增强场所感和可识别性。在保30、证总体开发规模和绿地容量的基础上，尽可能地为每一住户争取一个好的景观，并为居民提供多样化的活动空间，创造出安全、舒适、怡人的家园环境。为保证小区有良好的生态环境，建筑间距满足北侧居住建筑获得日照要求的居住空间在大寒日有效日照时间不少于3小时，在空间布局上既力求小区内部空间的完整性、多样性和流动性，又兼顾道路景观对居住建筑的要求。在小区内部，创造布局秩序整齐、高低错落、空间渗透的建筑群体空间。布局中尽量保证绿色廊道的流畅性和广场的开敞性。居住建筑通过楼层错落、立面装修色彩搭配及多种风格的坡屋顶造型，形成丰富的群落景观。小区根据居民的实际需要配置基本的生活服务设施，充分满足人们日常生活的需要，方便31、居民的使用。在小区北侧设置一处幼儿园。小区会所由小区所属的水电十三局在小区外设置，为小区居民提供物业管理、文化娱乐及其他便民服务。在小区南侧布置市政配套用房1处，小区北侧设置公厕一处，同时根据服务半径设置垃圾收集点（垃圾箱）。道路系统1、小区出入口结合现状，小区沿东风路设置主出入口，另外在小区东南角有与周边居住区连接的次要出入口。2、交通组织结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，做到小区的道路系统主次分明，道路设计与住区内建筑、景观设计相结合，共同创造良好的内外部空间景观。小区内部主干道由“6”型路组成，根据“通而不畅，顺而不穿”的要求进行规划、组织道路交通。小区主32、要道路宽度7米，次要道路宽度为6米、5米，宅前路宽为3米。3、停车设施为适应汽车交通工具发展的需要，规划方案中布置了充足的停车用地。1、在小区内部道路边以及组团院落内部设有地面停车位共计120个。公建布局小区公共服务设施标准根据国家有关规定设置。在主入口道路与东西路交叉口西南角布置小区便民服务楼，内设小区物业管理、公厕、配电室、活动站及部分商业网点。公建总建筑面积0.48万平方米。小区信报箱分两类，一类为公建信报箱，集中设在物业管理处；另一类为居民信报箱，每个组团结合步行开放空间各设一个。小区垃圾收集采用流动环卫车定点、定时、分类统一收集运出，小区内只设小型果皮箱。小区东西两侧及北侧公共建筑退33、后市区干道大于或等于10.0米、退后居住区级干道大于或等于6.0米，退后用地红线大于或等于4.0米，结合道路、绿地布置，以创造良好景观。绿化环境小区绿化为一轴两心多点结构。一轴由小区大门入口至高层建筑沿小区主要进入道路呈东西走向营造中轴线景观，道路两侧的艺术花坛、乔木及灌木错落有序，赋予园林独特的气质。两心分别为高层住宅间的组团绿地和幼儿园南侧的小区中心绿地。规划以花坛、景观小品、绿地、休闲广场等要素为依托，创造小区的舒适性和可参与性。两个主要景观节点绿地可休憩，可游玩，可观赏，做到建筑与园林、建筑与人互为渗透，成为不可分割的整体，令小区环境充满轻松愉悦的艺术化气息。多点指宅间绿地和宅旁绿地。34、通过沿路零散绿地和宅间绿地、宅旁绿地使绿化空间相互渗透，营造小区景观均好性，形成较为完整的绿地系统，创造出开合有序的绿色生活环境。宅间绿地与居民日常生活有着密切的关系，为居民的户外活动创造良好的条件和优美的环境，以满足居民休息儿童活动观赏等需要，宅间绿化我们做到：绿化布局：树种的选择要体现多样化，以丰富绿化面貌，在各个住宅的旁边，选择不同的树种、不同的布置形式，成为识别的标志，起到区别不同行列，不同住宅的作用。住宅周围常因建筑物的遮挡造成大面积的阴影，所以在树种选择上受到了一定的限制，因此，要注意耐荫树种的配植，以保证阴影部位有良好的绿化效果。在住宅附近管线密集的地方栽植树木时要注意保留足够的35、距离。为了避免影响住宅的通风采光，特别是在南向窗前不要栽植大型乔木，尤其是常绿乔木，在冬天由于常绿树木的遮挡，会使室内晒不到太阳，而有阴冷之感。植物配置：利用植物作为软性柔性素材的特征，尽可能地增加其覆盖范围，提供一个充满绿意的生活天地，充分考虑植物本身的特性，如乔木的形态，叶片形态及颜色质感，开花形状香气等；灌木及绿篱的形态，叶形叶色，花开效果等；地被植物的叶色开花效果；蔓藤植物的的悬垂特性等，配合景观设计的整体要求效果进行植物种植设计。竖向规划小区内地势平缓，起伏不大，地势为南高北低，东高西低，根据道路的现状标高，确定规划标高，按照地形及交通要求，定出主要排水方向、地块设计标高，确定建筑底36、层地坪标高。一般道路标高比其周围场地标高低1012厘米，半地下室住宅楼内外高差为1.01.2米，分建室内外高差为0.450.6米。土方量平衡方面，经过综合计算土方填量基本平衡。人防规划人群疏散路径为组团路、小区路，结合地下机动车停车库存公共绿地做人防设计，内设指挥所、通信工程及救护站、掩蔽室等，设两个出入口，总宽度10米。第二节 建筑设计整个小区建筑类型有四种：普通多层住宅、高级小高层住宅、高级高层住宅、小区配套及公建用房。户型面积在70133的范围内，分为三室二厅和二室二厅共9种户型，为住户提供多样选择。规划在不同的区域设置不同建筑类型，注重使用功能、朝向及景观。2.1住宅设计 根据该地块特37、点，合理进行布局，本着“为住户设想”这一原则进行设计，力求创造一个格调统一的高品位、高质量的生活空间。（1）住宅户型 户型设计分区明确，流线合理，动静分离，使用方便。各厅室及厨房均有良好的通风及采光条件。从实用出发的设计手法，提高了住宅的舒适性从而使得居民的生活质量得到保证。主要特点： 强调平面的紧凑性、实用性，尽最大努力做到空间超值； 强调空间的合理性和趣味性，满足人们不断提升的精神需求；强调日照、采光、通风，考虑室内外空间与景观的融合性，保证每户有最大的自然接触面和景观朝向。 休息区 卧室 玄关 内部分区 会客区 客厅 餐厅 厨房辅助区 卫生间 阳台 （2）立面造型在立面风格上，采用简洁的38、造型，营造出一种大气社区的感觉，同时也是对业主生活格调和身份价值的体现。在建筑形体上通过阳台、低窗、构架的处理形成不断变化的视觉造型，并且人性化地考虑空调机位的位置，使其成为整个建筑的一部分。（3）建筑色彩 方案一底部采用的深赭石色面砖、上部采用高级浅灰色涂料、构架采用白色和咖啡色相互映衬，整体体现出细致中见现代，简洁中见韵味的住宅建筑风格。方案二采用深灰色、浅灰色和米白色高级涂料，形成有韵律感的深浅对比，凸显了建筑的时代品味，达到建筑艺术同居住氛围的完美结合。（4）材质运用 在材料的运用上尽量选用当地建材，通过精细的搭配，营造出和谐统一的效果。方案一主要采用的墙面材质分为底层的面砖和上层的涂39、料。方案二主要采用高级涂料。2.2 建筑形式：外立面力求简约、大方，线条流畅，加大采光面积。屋顶在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑符号形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得飘逸、流畅，在强调人与自然对话的同时，更多的创造经济效益； 会所、水泵房、配电室等附属设施也应充分考虑到其建筑的统一性，使其也可成为社区的一处景观。因本小区所针对的客户群年龄跨度较大，建议社区建筑色彩的主基调采用稳重的浅灰暖色调，不同组团可添加不同色系的附属色，可在土黄、天蓝、赭石等比较中性的色调中选择，各组团可在统一中求变化，在变化中求统一，最终做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艳；外窗玻璃不可分割的过小，也可配合建筑色彩，40、略加色彩支持； 屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩把各组团区分开来，使建筑色彩更加丰富； 建筑材料建议以彩色面砖、仿石材面砖及天然石材为主，部分建筑构件建议购买成品构件，抓住一种风格，把味道做足。2.3建筑细部建议建筑设计充分考虑建筑尺度的把握，尤其建筑构件设计要恰到好处；充分考虑空调位设计，尽量能与建筑相结合，预留空调接线口，并塞入可调整粗细的塑料卡，便于使用，避免有空调位不用，乱钉乱挂，破坏建筑外立面的现象。楼宇单元入口处，结合雨棚，尽量做得大气，选择高档楼宇对讲门，提升楼盘档次；楼梯间建议采用水磨石梯面，加防滑条，栏杆宜采用铁艺或不锈钢材质，扶手宜采用木质刷亚光漆，可使客户在为进户前41、，就可感受到楼盘的品质。第三节 公用工程3.1供电强电部分该项目由XX市供电公司供电。弱电部分楼中敷设有线电视电路。楼中敷设电话线路，住宅房间设有接线口。3.2给排水主要依据：居住小区给水排水设计规范（CECS 57：94）给水项目用水取自城市给水管网，由市区进水管接入,满足住宅区给水需要。排水该项目排水，通过市政规划和园区内规划的排水管道，排入城市污水管网。3.3管道燃气由市政管道煤气管网供气，通过区域内气调压站敷设煤气管道，集中送到需要的住宅房间。3.4供热采用集中供热方式。4、信息与通讯系统4.1信息系统有线电视每户按客厅和主卧室各设一个电视插座考虑，室内布线均为穿PVC管暗敷。根据XX42、市有线电视台的目前规定做法，在各楼单元楼层设分配器向户内分别引线，以便于管理。小区有线电视网亦采用电缆穿钢管埋地敷设的方式布置。计算机网络系统根据internet的发展，电话线拨号上网已明显落后，XX市电信系统目前正推广千兆到小区，10M进户的宽带网络工程。小区每户均设一个五类信息插座，五类四对双绞线进户，采用穿管暗敷的方式。每楼均设HUB箱，各楼HUB向楼内各户出线。小区内设路由器、交换机，直接向各类HUB引入宽带干线。小区内宽带网络亦采用穿管埋地的敷设方式。4.2通讯系统每户均设二个电话插座引入二对电话线，每单元设电话分线箱，接至小区内电话电缆。电话系统配线，小区内采用电话电缆埋地敷设方式43、，至各楼埋地引入各电话分线箱。楼内采用电话线穿PVC管暗敷至各户的方式。第五章 环境保护与安全防护第一节 环境保护1、建设地点环境现状该项目建设场地选位于XX市城区中心位置，该区域周围环境状况良好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量适合生活小区的建设。2、污染分析及治理措施 该项目主要可能的污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。2.1主要污染源与污染物住宅小区建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保小区本身的环境卫生，避免对周围环境产生不良影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。244、.2环保治理措施该项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小。其主要治理措施如下：生活污水治理。该项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后直接排入城市污水干管，送至污水厂。厨房油烟治理。该项目厨房为屋顶垂直排放烟气道，并采取相关措施防止烟气回流和串烟，不在外墙或窗户上开洞设置排油烟装置。以防止厨房油烟气味污染环境。生活垃圾治理。该项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理厂。2.3施工中的环境保护该项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此施工中对产生噪声较大的机械设备需要隔声装置45、，对粉尘拟采用喷水除尘。总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后均可符合环保法规要求。3、绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用。3.1区内绿化体系按照集中与分散相结合，点、线、面相结合布置，形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。突出绿化设施，强调建筑与绿化互相渗透。3.2建筑用地内的组团绿地、平台绿地和深入建筑的小块绿地相互连系贯通，创造社区规划以突出生态为主题的健全而充满活力的空间环境。3.3社区绿化以修建的常绿小叶黄杨球、圆柏球、孤植的高大树种和草坪为主，形成高、低、中结合的立体绿化体系。第二节 安全防护本项目建成后，居住区46、内应加强安全防护工作，小区居民应遵循“安全第一，预防为主”的原则，积极配合物业管理机构，重点做好防火防盗工作，使居民放心、安心和舒心，确保居民安全的居住环境和生活环境。并采取部分防护措施：1、各种公用电气设备必须由专业人员按规定进行定期维护保养。2、制定安全操作规程，严格按规程操作。3、用各种形势宣传，学习并掌握火灾隐患的防范措施。4、设专业治安员，加强警卫、巡逻等。5、保证消防通道畅通，定期检查消防设施、设备、工具。6、消防用水管网要保证压力、水量。7、楼梯口设防盗门、对讲机。一楼住户的外窗加装防盗安全装置。第六章 消防与节能第一节 消防1、该工程项目为住宅小区建设，工程建筑标准为一等，耐火47、等级为一级。按建筑物使用性质，要采取可造的防火措施，按照我国现行的防火规范要求进行建设。2、消防设计依据：建筑设计防火规范GBJ1687消防措施2.1建筑物结构防火设计建筑物周围环形消防车道，车道宽度按规定不小于4米。建筑物内按“规范”要求设置。住宅楼户门，采用防火材料制造。2.2电气防火低压电气安装规程电气照明线路的安装必须符合“低压电气安装规程”的规定。一切用电设备均应符合“工业与民用供电系统设计规范”要求。2.3消防灭火系统设置室外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给。均按照规范标准。按规范在楼内配备一定数量的常用灭火器材。第二节 节能（一）执行标准、住宅建筑规范(GB50368-2048、05)；、住宅性能评定技术标准(GBT50362-2005)；、民用建筑设计通则(GB50352-2005)；、公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；、民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)；、关于新建居住建筑严格执行节能标准的通知(建科200555号)；、XX省建设厅颁布的公共建筑节能设计标准、居住建筑节能设计标准。（二）节能措施建筑节能包含两部分内容，一部分是加强围护结构的保温隔热能力，另一部分就是从供暖、供冷的热源、输送渠道及实现方式来节约能源。一般的房子，30的热量从窗户跑掉。如果选用双层玻璃，中间再充上惰性气体，就可在一定程度上阻断热量散发。35热量从墙体散发，如采用49、隔热材料，增加保温层，节能效果就很明显。本项目在建设过程中，必须严格执行建设部民用建筑节能管理规定、公共建筑节能设计标准（GB501892005）和XX省建设厅颁布的公共建筑节能设计标准、居住建筑节能设计标准，必须达到公共建筑的节能标准为50，居住建筑的节能标准为65。应推选优秀设计方案,应推选优秀设计方案，并采用新技术、新工艺、新材料和新产品，以降低造价，减少能耗。应采取以下节能措施。墙体节能技术措施的采用在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，通过围护结构的传热耗热量约占75%80%。因而外墙体的保温设计相当重要，必须改变以往老的外围护设计，改为采用新的节能墙体材料。实施国标民用建筑节能设计50、标准JGJ2695新标准。增加保温效果，将承重粘土砖改为承重空心砖，增加了砖的空隙率，对保温起到了一定的作用，墙体改革，推动了新型墙体材料的发展，多种节能型墙体应运而生，主要有以下几种：、承重空心砌块。它由混凝土和多孔材料组成，具有高强、承重、保温、节能、导热系数低等特点。、加气混凝土外墙。加气混凝土产品有粉煤灰加气和砂加气2种，有砌块、条板状，该类产品本身导热系数小，是建筑热工性能较好的一种新型墙体材料。、内保温复合外墙。构造特点与单一材料墙相比，构造组合合理，有较高的热绝缘系数，能较好地发挥保温材料的作用，在满足承重要求的前提下，砖墙可适当减薄。 、夹心复合外墙。将墙体分为承重和保护部分，51、中间留有2050 mm空隙，内填无机松散或块状保温材料如炉渣、膨胀珍珠岩等，也可不填材料做空气层。除此之外，其它类型还有：粘土多孔内保温外墙，外保温复合墙体，EP保温饰面墙体等等。所有保温材料主要为：岩棉、玻璃棉毡、聚苯乙烯泡沫塑料，水泥膨胀珍珠岩板等，其保温方法大致有以下几种：a 外保温：将绝热材料复合于承重墙外侧，使墙或屋顶的主要部分受到保护，大大降低了温度应力的起伏，提高结构耐久性。b 中间保温：将绝热材料设在砖墙体中间，可取得良好的保温效果。 c 内保温：将绝热材料复合在承重墙内侧，该方法简便易行。门窗节能技术措施的采用 在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占20%25%。52、所以改善门窗的绝热性能是节能工作的重点。窗户（包括阳台门上部）是引起辐射热的有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大的不利方面，即窗缝透气，玻璃和窗框的热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措施：、采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等节能措施。、减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。、加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板的保温防盗门。屋面节能技术措施为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。目前正在研究外保温，即倒置式屋面，它是将防53、水层设在保温层之下，防止防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高其耐久性。目前所有保温材料为挤塑聚苯乙烯保温隔热板，它具有闭孔型结构，使得材料吸水率和透湿率均很小，压缩强度大，具有出色的保温隔热性能，优越的抗湿性和很高的抗压强度。符合建筑节能技术发展方向。供暖系统的技术措施 、对住宅小区内同一供暖系统中各住户冬季室温不一致，导致能源浪费，应通过对供暖系数进行全面的水力热力平衡计算，实现管网流量的合理分配，使供热质量大为改善，又节约能源。、由于供暖管道保温不良，输送热能损失过多，造成能源浪费。必须对管网采用新型保温材料进行保温，以达到节能目的。、按用热计量收54、费，改变以往按户或按面积的收费方式，这样大大调动了广大住户参与建筑节能的积极性，建筑节能改造后采暖能耗减少了，相应节约了开支。、防止管道、阀门的跑冒滴漏，以防止能源损失。建筑平面设计的节能要求、在建筑设计中建筑体形尽量简洁，减少体形系数，使体型系数控制在0.3以下。、正确选择房屋最佳方位，充分利用太阳能，保持良好自然通风。、楼梯间要封闭。、窗墙面积比不应过大。、要注意门斗的设计，充分考虑建筑防寒、提高节能效率。设备选型、所用设备必须采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。、供水器具采用节水型，特别住宅卫生间要有节水措施，一要选用节水型卫生洁具，二要尽量使55、用净化后的污水。、选用炉具和灯具以节能为主，主要照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。加强管理总之，除以上措施外,小区管理机构应加强管理,完善各种规章制度,定期对各类设备、管道、器具进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。第七章 项目组织管理与进度计划第一节 项目组织管理1.1公司组织机构XXXX房地产开发有限公司组织机构为董事会领导下的总经理负责制，董事长在董事会闭会期间负责公司的全盘工作，总经理在董事长的领导下具体负责公司的日常工作与管理。总公司下设办公室、人力资源部、前期开发部、工程部、市场开发部、经营部、售后服务部、财务部、审计部等部门。1.2小区智能化管理系统物业管理系统：利用地56、理信息平台（GIS）来管理小区文档资料、住户信息、设备和管线等方面的信息。环境管理系统：检测和显示小区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设施和绿地的喷淋设施进行控制。可视对讲系统：住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客的身份，控制来访者的进入。自动抄表系统：对水费、电费、煤气费通过中心计算机网络自动抄表、自动结算，免除上门抄表给住户带来的干扰和缴费时间的浪费。车辆出入和停车管理系统：对小区车辆出入进行监控。巡更管理系统：对小区内保安人员巡逻状态实施监控管理。第二节 项目进度计划建议该项目建设经营期为28个月，自2010年8月至2012年12月。项目实施进度表1-23-45-67-89-1011-57、1213-1415-1617-2021-2324-2627-28可研报告审批设计招标初设编制与审批地质勘探招标监理招标地质勘察施工图设计建筑工程、招标土建施工装修工程及验收第八章 投资估算与资金筹措1、估算依据：1.1XX省建筑工程综合定额1.2XX省安装工程综合定额1.3XX省XX市材料预算定额1.4有关设备及当地类似工程的造价1.5现行投资估算的有关规定2、投资估算该项目投资估算范围主要包括：工程费用（主要为建安工程费）、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等，投资合计22500万元。投资构成如下：2.1建安工程费参照其他类似项目及XX市建材价格实际，该项目建安工程费为16020万元2.258、工程建设其他费用包括项目咨询、土地、勘察、设计费、建设单位管理费、政府各项规费等，参照同类工程确定合计为5355万元。2.3预备费包括基本预备费和涨价预备费，参照同类工程确定合计1125万元。项目总投资构成分析表序号项 目投资额（万元）总投资225001工程费用16020建安工程费160202工程建设其他费用53553预备费11253、资金筹措该项目总投资22500万元，全部由企业自筹解决。第九章 效益分析2.1该项目立足于XX市实际，符合国家2010年远景目标规划中，把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神；符合积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增59、长点的有关会议精神。2.2该项目建设对保障XX市的改造拆迁安置工作顺利实施，解决中低收入家庭的住房问题，促进两个文明建设和经济发展，保障社会稳定，构建和谐社会具有重要作用。2.3住宅建设可以带动许多相关行业的发展，培育和完善建设住宅市场体系，建立竞争有序的市场秩序，带动当地经济发展。2.4该项目符合XX市新的城市发展规划，新小区的建筑风格与周围环境和谐搭配，有利于改善市容市貌。第十章 工程招标第一节 招标投标的基本原则为了促进建筑业开展竞争，提高建设投资效益，本项目应进行招标。招标遵循以下原则：一、公开原则工程项目招标应具有高的透明度，实际招标信息、招标程序公开。二、公平原则应给予所有投标人平60、等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务。三、公正原则评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。四、诚实信息原则招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。五、独立原则招标人应当是独立的法人，在招标投标过程中，应自主决策，不受任何外界因素的干扰。六、接受行政监督原则遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。第二节 招标一、招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：1、建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理；2、发61、布招标广告或招标通知书；3、对投标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场；4、编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底；5、工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布 标价，公开标底，进行评标、决标。6、签订合同。中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签证的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。二、招标方案招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料招标，设备招标，装修招标等。1、设计招标，主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等内容。2、施工、监理招标，在工程施工之前，应针对大楼及附属设施、绿化、道路等不同建设内62、容进行招标，确定施工、监理单位。3、材料招标，主要通过招标确定供货厂家，招标内容包括成套设备、专用设备、非标准设备等。第十一章 结论和建议第一节 结论1、本项目建设符合XX市总体规划，有利于加快XX市城市建设。2、通过市场预测分析，寻找合理的市场定位，采用科学的销售手段，能够保证拟建小区项目的销售3、外部配套条件良好，供电、集中供热、通讯、给排水、交通、有限电视等基础设施可以满足项目需求。4、项目规划、设计、定位能满足消费者需求，适应房地产市场要求。5、承建单位高起点高要求规划、设计、定位能满足消费者需求，适应市场规律。6、经测算项目社会效益良好，经济、技术、财务效益可行。第二节 建议1、通过市场调研与分析，进一步准确细化市场定位，锁定目标消费群体。2、设计突出特色，营造鲜明卖点，以吸引购买者。3、采用科学的销售手段，保证拟建项目按期销售。