1、XX先导区滨江新城先导区滨江新城休闲步行街项目推介休闲步行街项目推介“XX休闲时尚新引擎休闲时尚新引擎”2009年年9月月1目目 录录一一、项项目目概概况况及及开开发发背背景景.2二二、XX社社会会与与经经济济概概况况.12三三、XX零零售售市市场场简简介介.25四四、国国内内外外案案例例参参考考.38五五、示示意意性性开开发发方方案案.44六六、项项目目财财务务测测算算.592五、示意性开发方案五、示意性开发方案一、项目概况及开发背景一、项目概况及开发背景六、项目财务测算六、项目财务测算三、三、XX零售市场简介零售市场简介二、二、XX社会与经济概况社会与经济概况四、国内外案例参考四、国内外案2、例参考3项目区位介绍项目区位介绍项项项项目目目目区区区区位位位位湖南省湖南省XXXX市市本项目位于中国本项目位于中国XX市市XX西岸，属于大河西先导区的西岸，属于大河西先导区的滨江新城区域。滨江新城区域。在国家级在国家级XX“两型社会两型社会”综合配套改革试验区综合配套改革试验区2007年年12月获批的大背景下，滨江新城成为月获批的大背景下，滨江新城成为XX地区重点区域地区重点区域大河西先导区开发建设的核心与龙头。大河西先导区开发建设的核心与龙头。XX市概况市概况XX市辖5区3县1市，5个行政区域为：天心区、芙蓉区、开福区、雨花区和岳麓区；3县为：XX县、望城县和宁乡县；1市为：浏阳市。作为湖3、南省省会，XX是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。XX历史悠久，人杰地灵。拥有在海内外文物界享有盛名的马王堆汉墓、千年学府岳麓书院和三国东吴简牍，并在近代涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。在过去20多年改革开放发展的推动下，XX经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。中部崛起及“两型社会”战略的进一步实施，使XX在我国区域经济发展总体格局中的战略地位大幅提升，资本竞争力日渐增强。4先导区概况先导区概况先导区概况先导区概况q先导区总用地1200平方公里，核心区用地范围为XX以西，黄桥大道以东，北至4、黄金大道与岳麓区区界，南至含浦镇与坪塘，包括岳麓区、含浦镇、坪塘镇、雷锋镇的用地范围，核心区用地面积总计约570平方公里。先导区目标定位先导区目标定位q全国“资源节约型与环境友好型社会”综合配套改革试点先导突破区qXX城市群战略整合核心承载区qXX市先进制造业与现代特色服务业核集聚区先导区产业功能区布局先导区产业功能区布局q先导区是XX和XX市的重要组成部分,先导区规划的总体功能构架为:“一核、四区、三带”。“一核”是由市政府行政中心区、滨江新城构成的区域核心;“四区”指现代服务区、现代装备制造和高新产业区、科教文化产业区、都市农业与农产品精加工区;“三带”指金洲配套产业带、岳麓山人文生态旅游5、产业带、西岸创新创意产业带。1325697市政府行政中心滨江新城现代服务区装备制造及高新产业区科教文化产业区都市农业及农产品精加工区金洲配套产业带岳麓山人文生态旅游产业带西岸创新创意产业带12345678984先先导导区区资料来源：XX大河西先导区建设方案5先导区三大板块先导区三大板块滨江新城滨江新城洋湖垸洋湖垸梅溪湖梅溪湖 生产性服务业聚集区，集金融、商务、生产性服务业聚集区，集金融、商务、专业服务、商业、旅游休闲、创意产专业服务、商业、旅游休闲、创意产业、滨水居住为一体的现代滨水新城业、滨水居住为一体的现代滨水新城定位特色：定位特色：XX城市群产业提升先行区XX城市群重要承载区XX城市提升6、主体功能区“两型社会”建设综合配套改革试验区的先行区未来产业发展将会得到XX市政府的政策倾斜与支持，包括土地管理、两型产业项目、金融创新、体制机制创新等方面的支持，为滨江新城的产业发展营造了相当有利的氛围与基础生态示范区，集总部经济、创意产业、生态示范区，集总部经济、创意产业、科研教育、居住为一体科研教育、居住为一体定位特色：定位特色：大河西先导区空间发展战略规划核心区重要生态环境敏感区成为特色文化创意区XX总部经济示范区国际型，生态型，科技型的国际型，生态型，科技型的（会展旅游商务区）（会展旅游商务区）定位特色：定位特色：山水城交融的生态城市集会展、外事、居住、商业、旅游等多种功能于一体的现7、代化新型城区。滨江新城与洋湖垸、梅溪湖的定位相互错位，主要体现在：滨江新城与洋湖垸、梅溪湖的定位相互错位，主要体现在：q滨江新城滨江新城定位于知识密集型、创意创新型的现代新城，知识密集型、创意创新型的现代新城，地处城市中心，具有绝佳的滨江资源，是未来城市天际线和城市发城市天际线和城市发展核心；展核心；q洋湖垸洋湖垸则主要围绕以湿地公园为主的低密度居住社区低密度居住社区和总部经济基地总部经济基地，体现高品质生活和多功能复合型城市生活方式。多功能复合型城市生活方式。q梅溪湖梅溪湖主要定位以会展、旅游会展、旅游为核心的绿色休闲商务旅游绿色休闲商务旅游社区，体现生态与休闲生态与休闲的特色。6先导区建设8、目标先导区建设目标两型社会两型社会示范区示范区q单位地区生产总值综合能耗跻身于全国省会城市先进行列。高新产业高新产业集聚区集聚区q科技进步对经济增长的贡献率达70%以上,高新技术产业总产值达4000亿元以上。生态宜居生态宜居新城区新城区q建成区面积达200平方公里,常住人口150万人左右。城乡统筹城乡统筹样板区样板区q城乡居民人均可支配收入分别达60,000元和40,000元以上。支撑发展支撑发展增长极增长极q先导区核心区实现地区生产总值达3000亿元,地方财政收入达300亿元。2020年发展目标年发展目标发展步骤发展步骤起步阶段：起步阶段：20082012核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区9、基本形成快速发展阶段：快速发展阶段：20132020综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成成熟发展阶段：成熟发展阶段：20212030基本实现现代化，带动辐射能力显著增强,先导区基本建成7先导区核心区：滨江新城先导区核心区：滨江新城岳麓区岳麓区新河三角洲新河三角洲XX火车站火车站五一广场商圈五一广场商圈岳麓山风景区岳麓山风景区XX市政府市政府北北三汊矶大桥三汊矶大桥银盆岭大桥银盆岭大桥银银杉杉路路滨滨江江景景观观道道滨滨江江新新城城滨江新城位于XX市河西先导区市河西先导区，紧邻XX，与银盆岭大桥及三汊矶大桥相连，地处河西区域中心，拥有8公里滨水岸线的公里滨水岸线的开发用地开发用地。作为先导10、区率先启动的核心片区，滨江先导区率先启动的核心片区，滨江新城项目新城项目总面积6.7平方公里，呈狭长状，目前未出让可开发用地总面积约4,399亩。滨江新城滨江新城将规划打造为先导区开发建设先导区开发建设的典范的典范，打造XX新兴商务区新兴商务区，成为XX“一一江两岸，山水洲城江两岸，山水洲城”人居理念的新标杆人居理念的新标杆，凝聚凝聚XX的世界想象的世界想象。X XX X洋湖垸洋湖垸8滨江新城交通可及性滨江新城交通可及性XX黄花机场黄花机场XX火车站火车站新新XX站站XX市政府市政府湖南省政府湖南省政府湖南省委湖南省委五一广场商圈五一广场商圈岳麓山风景区岳麓山风景区星沙星沙体育新城体育新城滨滨11、江江新新城城岳岳麓麓区区区域区域距离距离（公里）（公里）XX火车站11.84新XX站17.66XX黄花机场32.55XX市政府2.67湖南省政府17.75湖南省委10.5五一广场商圈9.85岳麓山风景区9.2星沙11.38体育新城21.06123546108971京广铁路2京广高速铁路(2010年)3107国道4市二环路5市三环路6319国道7机场高速公路8长潭高速公路9京珠高速公路10XX9滨江新城交通现状滨江新城交通现状三汊矶大桥三汊矶大桥银盆岭大桥银盆岭大桥银银杉杉路路滨滨江江景景观观道道道路道路道路道路现状现状现状现状处于建设阶段的滨江新城滨江新城，现状存在二环路（连三汊矶）、银杉路、12、岳麓大道、滨江景观道二环路（连三汊矶）、银杉路、岳麓大道、滨江景观道，其他道路正在规划或建设中规划或建设中。东面滨江景观道滨江景观道：双向六车道；道路宽敞平整，目前已完工。西面银杉路银杉路：双向六车道。南面银盆岭大桥（银盆岭大桥（XX二桥）二桥）：双向四车道。北面三汊矶大桥三汊矶大桥：双向六车道；车流较少，目前通行情况较好。公共交通公共交通公共交通公共交通目前滨江新城周边公共交通周边公共交通主要停靠于银杉路银杉路，有近10条公交线路经过。XX市地铁2号线连接大河西先导区的高新开发区和武广新XX站，车站离本项目区域有一定距离。地铁5号线和6号线将进入滨江新城内部。道路道路公交线路公交线路银杉路银13、杉路401路，603路，302路，318路，402路，405路，132路，117路，804路，348路滨江景观道滨江景观道银杉路银杉路银盆岭大桥银盆岭大桥三汊矶大桥三汊矶大桥10坦山路及过江通道坦山路及过江通道谷岳谷岳路路含光路含光路茶山路茶山路长望路长望路铜梓坡铜梓坡路路潇湘北路潇湘北路观沙岭路观沙岭路北北滨江新城区域内部规划有“三纵九横三纵九横”，道路规划较为充足。坦山路将规划修建过江通道，连接河东福元路，将极大提升新城中部区域与河东的连接。未来交通规划中，横向主次干道及支路较多，纵向道路较少。建议对车流进行更科学的导向分流。滨江新城未来交通规划滨江新城未来交通规划银棚路银棚路双河路双河路14、北津城路北津城路银盆岭路银盆岭路11项目地块现状项目地块现状滨水商业街滨水商业街项目地块位于滨江新城核心商务区滨江新城核心商务区，包括包括XX西岸与滨江景西岸与滨江景观道之间的观道之间的两个两个地块，自北向南依次为地块，自北向南依次为A7和和A8 地块地块。A7地块北至坦山路，南临茶山路。东西向的含光路与滨江景观道相接，可达A8地块。项目地块西面区域未来将提供包括写字楼、零售、酒店、商务公寓等在内多种物业形态。A7和A8地块均呈狭长状狭长状，较不规整。可开发土地面积较大，辐射能力较强。濒临濒临XX，与新河三角洲隔江相望，临街面和沿江面均较长临街面和沿江面均较长，具备绝佳的自然景观资源，适宜进行15、沿江商业的开发。X XX X北北含光路含光路茶山路茶山路坦山路坦山路滨滨江江景景观观道道北津城路北津城路A7A8地地理理位位置置地地块块特特性性核核心心区区地块地块净地面积净地面积总建筑面积总建筑面积容积率容积率A730,819.80平方米90,000平方米平方米0.96A862,528.88平方米总计总计93,348.68平方米平方米注：土地面积以政府出让文件为准12五、示意性开发方案五、示意性开发方案六、项目财务测算六、项目财务测算三、三、XX零售市场简介零售市场简介四、国内外案例参考四、国内外案例参考二、二、XX社会与经济概况社会与经济概况一、项目概况及开发背景一、项目概况及开发背景1316、中部崛起战略与中部崛起战略与“两型社会两型社会”建设建设2006年4月，中央启动中部崛起战略，确立4大城市群作为“中部崛中部崛起起”的重点，XX城市群城市群首次被提升到国家层面国家层面。促进中部地区崛起是国家重要发展战略，着力增强中部地区的自主创新能力、提升产业结构、转变增长方式、加强生态建设和环境保护、促进社会和谐，将中部地区中部地区建设成全国重要的粮食生产基地、能源原全国重要的粮食生产基地、能源原材料基地、高技术产业及现代装备材料基地、高技术产业及现代装备制造基地和综合交通运输枢纽制造基地和综合交通运输枢纽。中部崛起战略中部崛起战略“两型社会两型社会”具体为全国资源节约型具体为全国资源节约17、型和环境友好型社会和环境友好型社会，旨在探索新型工业化、新型城市化发展之路，以此破解当前我国经济社会发展与资源、环境的矛盾日益尖锐等诸多深层次的体制机制障碍，通过综合配套改革来实现体制机制的整体创新。中部地区中部地区作为国家重要的能源产出地区，资源消耗和环境污染问题尤为突出。国家在中部的改革试验区提出“两型社会”建设目标，正是一种具有全局意义全局意义的战略考虑。“两型社会两型社会”建设建设XX“XX“两型社会两型社会两型社会两型社会”综合配套改革试验区的获批，蕴藏着中部崛起的大背景。综合配套改革试验区的获批，蕴藏着中部崛起的大背景。综合配套改革试验区的获批，蕴藏着中部崛起的大背景。综合配套改革18、试验区的获批，蕴藏着中部崛起的大背景。资源节约和环境友好，将是资源节约和环境友好，将是资源节约和环境友好，将是资源节约和环境友好，将是XXXX优势产业的重点发展方向，实现产业结构优化升级和优势产业的重点发展方向，实现产业结构优化升级和优势产业的重点发展方向，实现产业结构优化升级和优势产业的重点发展方向，实现产业结构优化升级和转型。转型。转型。转型。XXXX在新型工业化、新型城市化建设上取得突破，将带动整个发展方式的转变，在新型工业化、新型城市化建设上取得突破，将带动整个发展方式的转变，在新型工业化、新型城市化建设上取得突破，将带动整个发展方式的转变，在新型工业化、新型城市化建设上取得突破，将带19、动整个发展方式的转变，其示范效应影响深远，对于国家发展将其示范效应影响深远，对于国家发展将其示范效应影响深远，对于国家发展将其示范效应影响深远，对于国家发展将做做做做出巨大贡献。出巨大贡献。出巨大贡献。出巨大贡献。14XX城市群概况城市群概况社会经济概况社会经济概况社会经济概况社会经济概况XX城市群城市群位于湖南省东北部，包括XX、株洲、湘潭三市、株洲、湘潭三市，面积2.8万平方公里。万平方公里。XX城市群是湖南省经济发展的核心增长极湖南省经济发展的核心增长极，也是我国京广经济带、泛珠三角经我国京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的接合部济区、长江经济带的接合部，区位和交通条件优越。200820、年年，XX城市群人口人口2885.25万，万，实现GDP4565.31亿元亿元，比上年增长14.5%，占占全省经济比重为全省经济比重为40.9%。城市群占全省面积不足1/7，人口不足1/5，创造了全省1/3以上的经济总量，核心增长极作用进一步得到显现。2007年12月，经国务院同意，国家发改委正式下文批准XX城市群城市群为“全国资源全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。发展格局发展格局发展格局发展格局XX是全国第一个自觉推进区域经济一体化发展全国第一个自觉推进区域经济一体化发展的区域，通过推进一体化，形成区域优势互补、相互促进、共同21、发展优势互补、相互促进、共同发展的格局。XX城市群的腾飞有赖于大交通格局的形成有赖于大交通格局的形成。根据规划，至2020年，XX地区将建成以XX公路主枢纽、XX主枢纽港、黄花空港和株洲铁路枢纽为中心，由公路、铁路、水运、航空等多种运输方式构成的综合交通运输系统。XXXX市市湘潭市湘潭市株洲市株洲市XXXX核核株潭核株潭核15运输及交通条件分析运输及交通条件分析q根据XX市“十一五”规划，在十一五期间，XX将进一步加大投资力度，逐步建立系统化、网络化、现代化统化、网络化、现代化的基础设施框架，综合交通体系布局。的基础设施框架，综合交通体系布局。航空航空：按国际标准扩建黄花机场国际标准扩建黄花机22、场，形成能起降超大型客机，营运范围覆盖国内主要城市的现代化国际空港。铁路铁路：建好武广高速铁路客运专线武广高速铁路客运专线XX段和黎托段和黎托新客站新客站，“十一五”末期投入运营。完成XX火车南北货站搬迁新建工程。公路公路：突出加强加强XX路网建设，建成长株高速、路网建设，建成长株高速、长潭西线高速长潭西线高速，形成XX高速外环，建好XX生态景观防洪道路，加快形成三市对接地区道路网络。轨道交通轨道交通：根据XX市城市快速轨道交通近期建设规划。地铁地铁 1号线沿芙蓉路修建，号线沿芙蓉路修建，2号线连接号线连接大河西先导区的高新开发区和武广新大河西先导区的高新开发区和武广新XX站，经站，经过五一大23、道过五一大道。2009年开工建设，2015年投入营运。水运水运：建设“一港一站一枢纽一港一站一枢纽”，形成干支相通、通江达海的内河水上通道。市政交通市政交通：重点加快省市政府周边和高新区道市政府周边和高新区道路建设路建设，全面形成互联互通的路网格局。新建XX过江通道和5座主城区立交桥。16地区生产总值及第三产业地区生产总值及第三产业2008年，XX市国内生产总值(GDP)超过3,000亿元人民币，达3,000.98亿元，按可比价格计算比2007年增加了15.1%。2001年至2008年，XX市GDP连续两位数增长水平，复合增长率达17.76%。XX市十一五规划指出，到2010年地区生产总值突破24、2500亿元，地区生产总值年均增长13%。以2008年经济发展态势来看，已提前达到这一目标。XX市第三产业历来为地区国民经济重要组成部分。2001年至2008年，XX市第三产业增加值占国民生产总值的比重维持在42%-50%左右。2001年至2008年，XX第三产业增加值复合增长率达14.77%，是拉动经济增长的主要动力。XX“十一五”规划提出将继续优化产业结构，发展提升文化产业、信息服务、现代物流、房地产业等行业。数据来源：XX市统计年鉴和社会发展统计公报地区生产总值及第三产业增加值地区生产总值及第三产业增加值17外商直接投资外商直接投资从2001年开始，XX合同利用外资金额平稳增长，200125、年至2004年的均值为6.04亿美元，此后外商投资快速增长数据来源：XX市统计年鉴和社会发展统计公报XX市合同利用外资金额市合同利用外资金额18固定资产及房地产投资固定资产及房地产投资2001年至2008年，XX市固定资产投资额增长迅速。至2008年，XX全年固定资产投资额为1873.33亿元。2001年至2008年，XX房地产投资额也快速上升。至2008年，全年房地产投资额已达到469.5亿元。2007年是XX市房地产市场发展最快的一年，房地产投资额已占固定资产投资总额的28.58%。XX全市商品房累计批准预售937.49万平米，同期商品房累计销售894.17万平米。数据来源：XX市统计年鉴26、，XX市国民经济和社会发展统计公报19高新产业及文化产业高新产业及文化产业数据来源：XX市统计年鉴和社会发展统计公报；湖南统计信息网qXX市不断推动科技进步和创新，提高产业结构层次，发展高附加值的高新技术产业。q2002-2008年，XX高新产业蓬勃发展，高新产业增加值复合增长率高达23.51%。q2008年，XX市高新产业增加值达到333.55亿元。qXX深厚的文化底蕴、丰富的文化资源以及人们长期以来形成的文化消费习惯，培育了XX文化产业发展的广阔市场。q在中央和地方系列文化产业政策的引导和支持下，加快了向市场化、产业化经营的战略转变。2004-2008年，XX文化产业增加值复合增长率高达227、3.09%。q2008年，XX文化产业增加值达到270亿元。20社会消费品零售总额社会消费品零售总额2001年至2008年，XX市社会消费品零售总额逐年增长，年增长率在13%至16%之间。2008年，XX市社会消费品零售总额达1,273.87亿元，比上年增长18.59%。XX市十一五规划指出，到2010年，社会消费品零售总额将达到1166亿元，以2008年经济发展态势看，已提前达到这一目标。将XX与同是省会城市的杭州进行比较，XX2008年GDP3,000.98亿元，杭州4781.16亿元，XX为杭州的62%。而从社会消费品方面来看，杭州2008年零售品消费总额为1,558.38亿元，XX为杭28、州的82%。由社会消费品零售数据可知，XX是一座典型的消费型城市。数据来源：XX市统计年鉴和社会发展统计公报21旅游业旅游业qXX拥有丰富的旅游资源，旅游业发展迅速拥有丰富的旅游资源，旅游业发展迅速。从2001年至2008年，XX市的游客接待总量逐年增加，游客接待量的复合增长率为6.31%。2008年，游客接待总量达年，游客接待总量达3,297.2万人。万人。q近年来，国内游客来XX旅游的人数增长较大，港澳台同胞和外籍人士的旅游人数也有较为显著的增长。2008年，年，XX接待入境接待入境游客游客54.9万人万人次，接待国内游客次，接待国内游客3,242.3万人万人次。次。q从2001年至年至229、008年，年，XX市的旅游总收入增长市的旅游总收入增长较快，旅游总收入的复合增长率为较快，旅游总收入的复合增长率为18.01%，其中境外游客的旅游外汇收入增长幅度较为显著，国内游客的旅游收入也明显增加。q2008年，年，XX市旅游外汇收入市旅游外汇收入300.2亿人民币，亿人民币，其中国内旅游收入其中国内旅游收入271.2亿元，国际旅游外亿元，国际旅游外汇收入汇收入4.24亿美元。亿美元。数据来源：XX市统计年鉴和社会发展统计公报22人力资源人力资源随着城市的发展，XX市人口总量规模不断扩大。2008年，XX市户籍人口已达659万人。从2001年至2008年，XX市平均户籍人口复合增长率为1.30、45%。数据来源：XX市统计年鉴和社会发展统计公报XX市历年高校毕业人数市历年高校毕业人数户籍人口户籍人口XX高等院校云集，拥有湖南大学、中南大学、国防科技大学等全国重点院校，每年培养的高校毕业生数量快速增长，提供了丰富的人力资源。23人均收入及消费人均收入及消费从2001年至2008年，XX市人均可支配收入逐年大幅上升，年平均复合增长率为10.53%。2008年，XX市人均可支配收入为18,282元人民币，比上年增加11.64%，人民生活水平逐年提高。从消费性支出方面来看，2001年至2008年，XX市人均消费性支出的复合增长率为7.24%，低于可支配收入的增长。2008年，XX市人均消费性31、支出为12,960元人民币，比上年增加5.19%。从可支配收入与消费性支出的比例看，由于XX市人均可支配收入增长较快，该比例呈现下降趋势。2008年，XX市人均消费性支出为可支配收入的71%。从2007年居民消费支出分类情况看，食品，交通和通讯，教育文化和娱乐支出占据XX居民消费支出前三位。其中食品为最大宗支出，占整体的35%。数据来源：XX市统计年鉴，XX市国民经济和社会发展统计公报24XX市与各主要城市经济指标比较市与各主要城市经济指标比较2008上海上海XX武汉武汉西安西安成都成都重庆重庆XX市排名市排名人口人口*(万人万人)1,8886588978381,2712,8395国内生产总值32、国内生产总值(亿元亿元)13,6983,0013,9602,1903,9015,0974人均国内生产总值人均国内生产总值(元元)73,12445,76544,29026,25930,85518,2101城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入(元元)26,67518,28216,71215,20716,94315,7091人均消费支出人均消费支出(元元)19,39812,96011,43312,01612,85012,2691社会消费品零售额社会消费品零售额(亿元亿元)4,5371,2741,8501,1541,6222,0644*注：本部分人口均指常住人口本部分排名仅为中西部五个主要城市33、的比较，未包含上海在内数据来源：各城市统计年鉴和统计公报25五、示意性开发方案五、示意性开发方案六、项目财务测算六、项目财务测算四、国内外案例参考四、国内外案例参考一、项目概况及开发背景一、项目概况及开发背景三、三、XX零售市场简介零售市场简介二、二、XX社会与经济概况社会与经济概况26市市13456789101112132滨江新城滨江新城荣湾荣湾望坡城望坡城观沙岭观沙岭伍家岭伍家岭火车站火车站高桥高桥东塘东塘黎托黎托红星红星大托大托星沙星沙马坡岭马坡岭捞霞捞霞五一商圈五一商圈XX零售市场发展概况零售市场发展概况市市市级商业中心市级商业中心(一级商业中心一级商业中心)区域级商业中心区域级商业中34、心(二级商业中心二级商业中心)市区内的商业中心市区内的商业中心XX市零售市场发展概况市零售市场发展概况q根据XX市城市商业网点布局规划(2005-2020)，目前，XX市共有1个市级商业中心，即五一广场商业中心，13个区域级商业中心，和若干个社区及商业中心。q其中，区域级商业中心中，观沙岭、东塘、火车观沙岭、东塘、火车站、伍家岭、荣湾和高桥站、伍家岭、荣湾和高桥等6个区域级商业中心位于城市的中心区。qXX零售业一直处于激烈竞争中，本土商业巨头和外资零售在未来仍将竞争激烈。作为二线城市，XX市零售业态的多元化出现时间较晚。相对于城市人口的稳定增长，零售类型较为单一。q本项目（滨江新城）位于XX西35、岸，规划中的观沙观沙岭商业中心岭商业中心即在本项目辐射区域内，伍家岭商业伍家岭商业中心中心与本项目隔江相望。q在省政府周边的城南区域城南区域，有较多的社区级商业中心(即三级商业中心)正在飞速发展，未来，城南区域将形成新的社区级商业中心。社区级商业中心社区级商业中心(三级商业中心三级商业中心)南城的潜在商业中心南城的潜在商业中心袁家岭袁家岭正在飞速发展的正在飞速发展的三级商业中心三级商业中心27XX市主要商圈大型零售项目分布市主要商圈大型零售项目分布袁家岭商圈袁家岭商圈11五一商圈五一商圈火车站商圈火车站商圈荣湾荣湾商圈商圈东塘商圈东塘商圈袁家岭袁家岭商圈商圈伍家岭商圈伍家岭商圈现有供应分布现有36、供应分布现有供应现有供应截至2008年，XX市市区（不包括星沙等）主要百货商场和购物中心总百货商场和购物中心总供应量为供应量为668,800平方米平方米，分布于五一、东塘、火车站、袁家岭、伍家岭、南城、南城、荣湾商圈。最为核心的五一商圈五一商圈占据XX市最大的市场供应份额，约为44%。XX市中心区的百货单体体量与传统百货店体量相当百货单体体量与传统百货店体量相当，但购物中心体量但购物中心体量偏小偏小，与百货店类似，缺乏大型餐饮与娱乐设施缺乏大型餐饮与娱乐设施。市中心区百货与购物中心单体体量平均值为单体体量平均值为37,156平方米平方米，多数物业的体量介于3万至6万平米。目前XX市大型零售业态37、仍以百货为主大型零售业态仍以百货为主，缺乏真正意义上的中高端购物缺乏真正意义上的中高端购物中心中心。未来供应未来供应跟据目前可甄别的百货与购物中心未来供应情况，未来三四年内将有未来三四年内将有6个项目入市，总供应量个项目入市，总供应量583,000平方米平方米，位于五一、伍家岭、城南三个商圈。28XX市特色商业街分布市特色商业街分布1 13 32 27 76 68 84 45 51 1）黄兴南路步行商业街）黄兴南路步行商业街）黄兴南路步行商业街）黄兴南路步行商业街2 2）坡子街）坡子街）坡子街）坡子街3 3）解放西路酒吧一条街）解放西路酒吧一条街）解放西路酒吧一条街）解放西路酒吧一条街4 4）38、化龙池）化龙池）化龙池）化龙池以火宫殿为龙头的美以火宫殿为龙头的美食一条街，大众化且食一条街，大众化且特色鲜明。特色鲜明。XXXX酒吧最为集中地段，酒吧最为集中地段，充分体现充分体现XXXX酒吧文化酒吧文化和娱乐风情。和娱乐风情。继解放西路之后继解放西路之后“第第二代二代”酒吧街区，以酒吧街区，以清吧为主要特色。清吧为主要特色。XXXX最知名的大型综合最知名的大型综合性商业街，商品丰富，性商业街，商品丰富，人气极旺。人气极旺。5 5）太平街）太平街）太平街）太平街6 6）鸿铭商业街）鸿铭商业街）鸿铭商业街）鸿铭商业街7 7）沿江大道餐饮街）沿江大道餐饮街）沿江大道餐饮街）沿江大道餐饮街8 8）39、三湘美食街（南二环）三湘美食街（南二环）三湘美食街（南二环）三湘美食街（南二环）鸿铭中心配套商业部鸿铭中心配套商业部分，定位中高端，经分，定位中高端，经营较为成功。营较为成功。即即XXXX风光带美食走廊，风光带美食走廊，湘春路以南至营盘路湘春路以南至营盘路一带最为成熟。一带最为成熟。拓荒的饮食部落，具拓荒的饮食部落，具人气和规模，被誉为人气和规模，被誉为生态美食一条街。生态美食一条街。唯一定位为文化产业唯一定位为文化产业的仿古步行街，但新的仿古步行街，但新兴酒吧对传统商业正兴酒吧对传统商业正形成冲击。形成冲击。滨江新城滨江新城29黄兴南路步行商业街黄兴南路步行商业街黄兴路黄兴路作为最具代表性的40、“老老XX”商业街，是XX商业历史变迁的最佳见证，因民国元勋黄兴而得名。2001年6月，XX市政府批准选址于黄兴路南段司门口至南门口路段黄兴路南段司门口至南门口路段，将其改建为步行商业街，即黄兴南路步行商业街将其改建为步行商业街，即黄兴南路步行商业街。该商业街地处五一商圈核心地带，周边均为主要商业街区，其北端为解放西路酒吧街。步行街距离集中有平和堂、王府井、新世界等大型零售的五一广场约300米，距离芙蓉路金融一条街约1000米。黄兴南路步行商业街全长黄兴南路步行商业街全长838米，街面宽米，街面宽23-26米，商业总面积约米，商业总面积约25万平方米万平方米，形成以传统老字号品牌店带领下的集购41、物、餐饮、休闲、娱乐、文化及旅游等购物、餐饮、休闲、娱乐、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所，展现了百货、超市、专门店、专卖店等多种商业业态多种商业业态，赢得首首批批“中国著名商业街中国著名商业街”和“三湘商业第一街三湘商业第一街”美誉。商业街概况商业街概况商业街概况商业街概况黄兴南路步行商业街采取室外、室内相结合的步行商业街形式采取室外、室内相结合的步行商业街形式，沿街建筑、景观设计融合古典与时尚沿街建筑、景观设计融合古典与时尚两种风格两种风格。根据规划，该商业街自南至北共分为九大功能分区九大功能分区，分别为：仓储式大卖场+体育休闲时尚天地、男人广场、化妆品广场、女人广场、儿童广场、国际42、名店廊、金银珠宝名表中心、时尚饰品广场和时尚家居广场。从现状看，目前步行街的商户以小型零售业为主，也有苏宁电器、国美电器、手机广场等大型商家。一层沿街门面主要经营服装、鞋类、箱包、饰品、餐饮等，大部分店铺一般分隔为面宽8-10米，进深15米，面积120-150平方米的街铺；娱乐、电器、超市、美容、商务办公等多集中在二层及以上门面。整体而言，虽商家众多，但多功能、多业态未能得到合理分区、组合。30黄兴南路步行商业街黄兴南路步行商业街黄兴广场黄兴广场黄兴广场黄兴广场：商业街中心广场：商业街中心广场：商业街中心广场：商业街中心广场位于步行街中央，将人流从南门口和司门口两端往中心区域引导将人流从南门口43、和司门口两端往中心区域引导。结合人民路下沉式立交，有大片场地可供进行演出和商业推广等活动，是XX最活跃、时尚的城市广场之一，也是商业街的商业街的“街眼街眼”和必游之地和必游之地。商业区商业区商业区商业区向南门口和司门口辐射向南门口和司门口辐射南门口：商业街南端入口南门口：商业街南端入口南门口：商业街南端入口南门口：商业街南端入口人口密集视野较开阔项目评述项目评述项目评述项目评述 区位优势显著：区位优势显著：区位优势显著：区位优势显著：所处五一商圈，周边皆为商业核心区域，与坡子街、五一广场等形成协同效应。大众化市场，受众群体广泛：大众化市场，受众群体广泛：大众化市场，受众群体广泛：大众化市场，受44、众群体广泛：形成大众化消费场所大众化消费场所，针对百姓阶层，对于本地消费者而言能充分满足其日常消费需求，作为XX一大标志性旅游景点也吸引了众多旅游观光客。定位于中档的各大品牌迎合了广泛的受众群体。绿化景观带和园林小品：绿化景观带和园林小品：绿化景观带和园林小品：绿化景观带和园林小品：商业街中间设有2-6米宽的绿化景观带，结合花坛树木布置了雕塑、喷泉、花架、坐椅、灯柱等园林小品，使人赏心悦目。缺乏商业整体性规划导致商业业态未能实现有效主次结合：缺乏商业整体性规划导致商业业态未能实现有效主次结合：缺乏商业整体性规划导致商业业态未能实现有效主次结合：缺乏商业整体性规划导致商业业态未能实现有效主次结合45、：从现状看，商业街各分区定位和档次雷同，缺乏规划中定位的高端品牌集中区域。目前的定位、档次与政府初衷相违背。司门口：商业街北端入口司门口：商业街北端入口司门口：商业街北端入口司门口：商业街北端入口人口密集视野较开阔紧邻解放西路酒吧一条街31坡子街坡子街坡子街作为一条拥有千年历史的知名商业老街千年历史的知名商业老街，有“三湘第一美食街三湘第一美食街”之称。地处于五一商圈核心位置，东起黄兴南路，西至太平街、XX大道附近；北起靠解放西路酒吧一条街、万达购物广场等，南临人民西路主干道。坡子街结合餐饮、古玩、娱乐、休闲等业态餐饮、古玩、娱乐、休闲等业态，以明末清初的建筑风格明末清初的建筑风格为主调。全长46、全长约约640米，宽米，宽16米左右米左右，包括由明清仿古风格建筑构成、约明清仿古风格建筑构成、约425米长的商业街区米长的商业街区。在其东端，未来将有青和购物中心青和购物中心入市。根据规划，坡子街定位于以饮食为龙头、具有重大影响力和知名度的民俗名食街民俗名食街。分为两大特色区段，西面是以以“名名”为特色的湖湘名食名吃文化区为特色的湖湘名食名吃文化区，东面则是以以“俗俗”为特色的湖湘民俗文化区。为特色的湖湘民俗文化区。商业街概况商业街概况商业街概况商业街概况 项目评述项目评述项目评述项目评述 定位鲜明，以火宫殿为龙头突出名食特色：定位鲜明，以火宫殿为龙头突出名食特色：定位鲜明，以火宫殿为龙头突47、出名食特色：定位鲜明，以火宫殿为龙头突出名食特色：将各类XX、湖南美食小吃一网打尽，品种繁多，色香味俱全美食小吃一网打尽，品种繁多，色香味俱全。尤其是以极具知名以极具知名度的火宫殿总店为核心，小吃文化盛行度的火宫殿总店为核心，小吃文化盛行。区政府等有关部门也正计划从北京、上海、南京等地引进一批名优小吃入驻坡子街，提升知名度，真正实现“不出坡子街，吃遍全中国不出坡子街，吃遍全中国”。注重宣传包装，提升人气：注重宣传包装，提升人气：注重宣传包装，提升人气：注重宣传包装，提升人气：每年举办“坡子街美食文化节坡子街美食文化节”，并结合”吃口味虾、臭豆腐吃口味虾、臭豆腐“等丰富多彩、雅俗共赏的系列活动等48、丰富多彩、雅俗共赏的系列活动。各地小吃齐聚坡子街，使美食爱好者一饱口福，吸引到吸引到XX和来自周边地区的市民以及旅游观光人群和来自周边地区的市民以及旅游观光人群。火宫殿火宫殿也在春节、端午春节、端午等节假日期间组织庙会等节假日期间组织庙会，并通过报刊、电视等大力宣传，热闹非凡。32解放西路酒吧一条街解放西路酒吧一条街解放西路酒吧一条街解放西路酒吧一条街地处五一商圈，与黄兴南路步行商业街垂直，与坡子街平行。作为XX酒吧最为集酒吧最为集中的地段，是夜生活的集中地中的地段，是夜生活的集中地。每晚至凌晨，解放西路与步行街交汇处都会出现车水马龙的景象。解放西路的发展代表了XX酒吧的发展进程，现已成为中部49、地区乃至全国闻名的酒吧行业聚集街区中部地区乃至全国闻名的酒吧行业聚集街区。既是本地市民重要的休闲娱乐街区，也是外地游客到XX体验娱乐精神的必经之地。商业街概况商业街概况商业街概况商业街概况 项目评述项目评述项目评述项目评述 丰富的娱乐休闲业态组合：丰富的娱乐休闲业态组合：丰富的娱乐休闲业态组合：丰富的娱乐休闲业态组合：酒吧文化体现XX娱乐风情娱乐风情。解放西路上汇聚的不同业态、风格酒吧满足了各类人群消费者，人均消费不同业态、风格酒吧满足了各类人群消费者，人均消费基本为基本为50-100元。其中，元。其中，慢摇吧慢摇吧以苏荷、D调等代表，清吧清吧以可可清吧为代表，演艺吧演艺吧有魅力四射、金色年华50、等，综合吧则有水木年华等。除酒吧之外，酒吧街上另有各类除酒吧之外，酒吧街上另有各类KTV、俱乐部、桑拿足浴、小吃、咖啡馆、中西餐厅、茶馆等、俱乐部、桑拿足浴、小吃、咖啡馆、中西餐厅、茶馆等，共同打造休闲娱乐休闲娱乐一条街。本土特色向明，文化内涵独特：本土特色向明，文化内涵独特：本土特色向明，文化内涵独特：本土特色向明，文化内涵独特：XX的酒吧非传统意义上的“正宗”酒吧，而是集酒吧、歌厅、茶餐厅等多种形式于一体，也因此吸引了全国各地的“泡吧族”。33化龙池化龙池化龙池历史文化街区化龙池历史文化街区为XX东岸古城区，是一条与黄兴路商业步行街南段平行的老街，北起人民西路，南至大古道巷北起人民西路，南51、至大古道巷。拥有化龙井、善化县学宫旧址、清朝书法家何绍基磻石山房遗迹、刘建绪公馆等古迹。化龙池以以“文化、时尚、个性、格调文化、时尚、个性、格调”为主题，使清吧逐渐形成一种为主题，使清吧逐渐形成一种文化文化，知名度和品位逐渐提升，成为XX继解放西路之后的继解放西路之后的“第二代第二代”酒吧街区酒吧街区。全长约300米，宽5米的化龙池目前已有40余家酒吧，沿街巷另有一些餐饮等。化龙池原名为“玉带街”，至今保留麻石路面麻石路面，也是XX目前仅存的目前仅存的4条麻石街之一条麻石街之一。沿街巷两边为50多栋仿古商铺建筑仿古商铺建筑，外观布局呈现清清末民初时期风貌末民初时期风貌，古韵犹存。商业街概况商业52、街概况商业街概况商业街概况项目评述项目评述项目评述项目评述 满足细分市场需求：满足细分市场需求：满足细分市场需求：满足细分市场需求：当泡吧逐渐成为XX市民夜生活不可或缺一部分，以化龙池为代表的小酒吧以化龙池为代表的小酒吧，在接受了一部分从大酒吧分流下来客户的同时，又满足了一类偏爱小酒吧温情风格的客群需求，且人均消费普遍低于解放西路上的大酒吧。周边商业辐射带动：周边商业辐射带动：周边商业辐射带动：周边商业辐射带动：借助步行街人气聚集效应，与周边以小吃美食为主的坡子街、以慢摇吧演艺吧等为主的解放西路酒吧街和目前面临着古玩字画百年老店与酒吧之争的太平街等业态进行相互补充相互补充，发展成为雅致的特色街53、巷雅致的特色街巷。鲜明特色与核心竞争力：鲜明特色与核心竞争力：鲜明特色与核心竞争力：鲜明特色与核心竞争力：化龙池内一些颇具人气的小酒吧都拥有鲜明特色和主题拥有鲜明特色和主题，避免风格雷同。例如：XX稀有的西藏风情清吧、以设计师风格主打的特色吧、专为女士开设的酒吧、汽车酒吧等。34太平街太平街地理位置与周边环境太平街历史文化街区太平街历史文化街区为XX东岸古城区，邻近橘子洲大桥，北临五一大道，南至解放西路，东接三兴街、三泰街，西靠卫国街。街区以全长约以全长约375米的太平街为轴线米的太平街为轴线，散布有交错曲折的小巷，构成鱼骨状街区格局。太平街作为XX唯一定位为文化产业的仿古步行街唯一定位为文化54、产业的仿古步行街，自自古为人文荟萃和商业繁华之区古为人文荟萃和商业繁华之区，蕴藏深厚的湖湘文化和深厚的湖湘文化和湘楚风情湘楚风情。保存有较多文物古迹、近现代史迹较多文物古迹、近现代史迹，如：贾谊故居、长怀井、金线街麻石路、明吉藩府西牌楼旧址、辛亥革命共进会、四正社旧址、乾益升粮栈、XX“四大茶馆”之一的洞庭春茶馆等。商业街概况商业街概况商业街概况商业街概况太平街历史文化街区太平街历史文化街区太平街历史文化街区太平街历史文化街区全长全长太平街主街长约375米（西侧的金线街长约155米）宽度宽度约7米左右占地占地约12公顷商业物业商业物业建筑面积建筑面积近3万平方米商户商户2007年底正式开街时，55、沿主街约有门店87个 项目评述项目评述项目评述项目评述 市场定位与招商管理：市场定位与招商管理：市场定位与招商管理：市场定位与招商管理：给由于前期经营定位、门槛限制导致市场接受度不高，使一些受消费者欢迎的商户无法入驻，人流量相对较少。可通过整体规划和宣传策划包装，提高市场号召力和营销力度，并加强后期招商管理、经营维护，加大有效引导扶植。业态有待丰富：业态有待丰富：业态有待丰富：业态有待丰富：单一业态不利于传统文化、民俗产业发展，可将传统建筑与特色商业有机结合，适当发展时尚特色商业。35鸿铭商业街鸿铭商业街鸿铭商业街鸿铭商业街位于韶山北路中段，西起韶山北路，东连曙光中路，居人民路南侧。距离袁家岭56、商圈2-3公里，距离五一广场、火车站约3-4公里。鸿铭商业街鸿铭商业街作为鸿铭中心项目配套商业配套商业，以3-4层街铺层街铺形式为主，突出商务休闲特商务休闲特色色。汇集餐饮、休闲娱乐、配套服务餐饮、休闲娱乐、配套服务等门店，是XX市规划的特色旅游观光街区特色旅游观光街区。鸿铭商业街周边集中有住宅小区，与其东端相连的曙光路曙光路一带经过10多年发展，亦是知名美食街，汇集了徐记海鲜、青莲、大蓉和、潭州瓦缸等。整体定位：整体定位：建造社区的“金街”，在都市居住区域内营造休闲商业。体现“两福四趣”的特色，即让消费者饱眼福、饱口福，享受美容美体的乐趣、健身的乐趣、玩的乐趣、休闲运动的乐趣。商业街概况商业57、街概况商业街概况商业街概况鸿铭商业街鸿铭商业街鸿铭商业街鸿铭商业街全长全长约520米宽度宽度约20米商业物业商业物业建筑面积建筑面积近6万平方米店铺面积店铺面积单层面积约200-300平方米市场指标市场指标租金：45-70元/平方米/月（1-2F租金较高）售价：8,000-12,000元/平方米（1-2F售价较高）项目评述项目评述项目评述项目评述 结合市场准确定位：结合市场准确定位：结合市场准确定位：结合市场准确定位：鉴于周边住宅小区等较为集中，本商业街将商贸作为突破口，将商贸作为突破口，以完善区域功能配套以完善区域功能配套，推出住宅+商业开发模式。一批中高档商户中高档商户，以及休闲时尚休闲时58、尚餐饮、会所、特色精品店等陆续进驻街区餐饮、会所、特色精品店等陆续进驻街区，已形成良好的市场口碑良好的市场口碑，吸引了大批白领、中高端商务人士等前来消费。积极策划招商：积极策划招商：积极策划招商：积极策划招商：在东方鸿铭集团开发过程中，雨花区左家塘街道负责人员全程参与策划运作，并协助开发商进行多渠道宣传，积极招商。拉通干道以发挥区位优势：拉通干道以发挥区位优势：拉通干道以发挥区位优势：拉通干道以发挥区位优势：借助项目开发，在湖南橡胶厂原址，拉通韶山路到曙光路的次干道，使区位优势得到充分发挥。36沿江大道餐饮街沿江大道餐饮街沿江大道餐饮街沿江大道餐饮街位于开福区沿江大道一带，西临XX。从XX二桥59、桥东至杜甫江阁，汇集了规模、档次不一大大小小的众多餐饮，被誉为“美食走廊美食走廊”，该餐饮街又称“XX风光带美食街风光带美食街”。XX风光带是XX市为发展沿江商业而运作的商业规划。整体而言，目前商商业业态较为单一，以餐饮为主，缺乏购物、娱乐休闲业态设施业业态较为单一，以餐饮为主，缺乏购物、娱乐休闲业态设施。虽较长，但真正成熟且最具人气成熟且最具人气的餐饮街为湘春路以南至营盘路湘春路以南至营盘路一带。该区域主要由五家大型餐饮和一些中小型餐饮五家大型餐饮和一些中小型餐饮组成，大型餐饮分别为毛家饭店、徐记海鲜、秦皇食府好食上和七彩江南，皆为大型餐饮主要品牌大型餐饮主要品牌。餐饮人均消费：50-10060、元/人商业街概况商业街概况商业街概况商业街概况 项目评述项目评述项目评述项目评述 美食与景观：美食与景观：美食与景观：美食与景观：沿江大道餐饮街紧邻XX风光带，食景、江景、山景融为一体食景、江景、山景融为一体，风光带附近的人文景点人文景点也是一大亮点。特色美食街发展依托品牌优势与鲜明特色：特色美食街发展依托品牌优势与鲜明特色：特色美食街发展依托品牌优势与鲜明特色：特色美食街发展依托品牌优势与鲜明特色：虽然XX风光带沿线汇集了规模、档次不一的餐饮场所，但从经营情况看，那些具有品具有品牌优势、鲜明特色的餐饮牌优势、鲜明特色的餐饮人气更旺，也更具备市场竞争力和生命力。湘春路至营盘路一带汇聚的几家大型61、餐饮使该路段的美食街形成了良好的知名度和美誉度。餐饮餐饮面积面积(平方米平方米)容纳量容纳量（人（人)开业时间开业时间(年年)秦皇食府秦皇食府4,0009002003好食上好食上5,0001,0002004七彩江南七彩江南3,0008002005毛家饭店毛家饭店4,0009002007毛家饭店毛家饭店徐记海鲜徐记海鲜好食上好食上秦皇食府秦皇食府37三湘美食街三湘美食街三湘美食街三湘美食街位于雨花区南二环雅塘村路口一带，又称“二环线美食带二环线美食带”。汇集了各具特色的酒楼饭店、小吃、大排档等，被XX人誉为“拓荒的饮食拓荒的饮食部落部落”、“新湘菜集中营新湘菜集中营”，具一定人气和规模，有着“生62、态美食一条街生态美食一条街”之称。二环美食街在2003年前后风光一时，当年菩提树首倡酱椒鱼头。此后，推出全国首家农家餐饮超市的一路吉祥、引领海鲜潮流的江南天天渔港（原锦绣江南）、羊城餐馆等大型餐饮陆续进驻。餐饮人均消费：餐饮人均消费：40-100元/人 项目评述项目评述项目评述项目评述 大中型餐饮聚集人气：大中型餐饮聚集人气：大中型餐饮聚集人气：大中型餐饮聚集人气：三湘美食街位于非商业核心地带，距离传统商圈距离较远，公共交通可及性一般。但因汇集了数家知名大中型餐饮大中型餐饮，形成规模效应和市场口碑规模效应和市场口碑，曾涌现“千人同吃喝，万人共举杯”盛况。以目的性消费为主的餐饮街对所在区域成熟度63、要求略低：以目的性消费为主的餐饮街对所在区域成熟度要求略低：以目的性消费为主的餐饮街对所在区域成熟度要求略低：以目的性消费为主的餐饮街对所在区域成熟度要求略低：鉴于特色大中型餐饮作为目的性较强的业态目的性较强的业态，对于位处非核心商圈的餐饮街而言，凭借各家酒楼饭店的品牌特色，能够有效吸引人流前来消费，为所在区域“拓荒”。保证充足停车位和代客泊车区域：保证充足停车位和代客泊车区域：保证充足停车位和代客泊车区域：保证充足停车位和代客泊车区域：南二环美食街因紧邻环线和主干道，吸引了众多驱车而来的食客，因此该美食街上的一些大型餐饮设有较充足的停车位和代客泊车区域，便于消费者驾车前往用餐。江南天天渔港江64、南天天渔港一路吉祥一路吉祥羊城餐馆羊城餐馆菩提树菩提树商业街概况商业街概况商业街概况商业街概况38五、示意性开发方案五、示意性开发方案六、项目财务测算六、项目财务测算一、项目概况及开发背景一、项目概况及开发背景四、国内外案例参考四、国内外案例参考二、二、XX社会与经济概况社会与经济概况三、三、XX零售市场简介零售市场简介39杭州湖滨名品街杭州湖滨名品街项项项项目目目目概概概概况况况况杭州湖滨国际名品街位于风景秀丽的西子湖畔风景秀丽的西子湖畔，于2005年10月10日开街。是一组由东坡路、湖滨路、平海路围绕的商业建筑街区。该项目融合现代与传统，由34家国际著名品牌专卖店围聚而成，主要经营国际品牌65、服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等，由世界著名品牌商直接经营或指导经营。整整整整体体体体定定定定位位位位湖滨名品街在设计之初就明确定位，参考国际著名品牌专卖店的布局，功能上迎合了品牌门店奢华、低调的品味奢华、低调的品味，形成集商业、集商业、人文景观、风景旅游功能于一体国际奢侈品牌聚集地人文景观、风景旅游功能于一体国际奢侈品牌聚集地，打造艺术、艺术、文化、休闲集合的新据点文化、休闲集合的新据点。目标客群目标客群主要包括杭州及浙江高收入民众和到杭州、西湖旅游的国内外观光客。项项项项目目目目亮亮亮亮点点点点项目建筑基调以中式为主建筑基调以中式为主，以期能与西湖景致融合与西湖景致融66、合，在细节部分加入大量西方元素西方元素，提升整体项目的时尚感，体现中西合璧的时尚特征中西合璧的时尚特征。湖滨名品街坚持只租不售，坚持只租不售，以维持高端定位维持高端定位，原开发商也成功在项目运营几年后，将50%的股权出售于大型零售集团。定期进行品牌调整，使租户组合更贴近顾客需求，近期租户调整将增加更多一线国际精品品牌。全面的客户管理计划客户管理计划，消费额满即可加入逸尚会所，享有积分优惠、免费参与各种美容、品酒、文化讲座、免费下午茶等。杭州湖滨名品街杭州湖滨名品街杭州湖滨名品街杭州湖滨名品街总商业面积总商业面积18,000平方米单店面积单店面积200-1,000平方米业态业态国际名品、国际连锁67、餐饮与美容国际名品、国际连锁餐饮与美容健康健康主要业态主要业态业种配比业种配比品牌服饰、箱包、珠宝：60%各类餐厅、茶吧、咖啡吧、酒吧：30%美容会所、私人画廊、艺廊：10%40上海新天地上海新天地项项项项目目目目概概概概况况况况上海新天地上海新天地位于上海市中心卢湾区太平桥地区东部，为太平桥地区重建计划第一期发展项目。临近淮海中路商区，由太仓路、黄陂南路、马当路及自忠路环绕而成。项目周边有企业天地商务楼、高档住宅等。项目紧邻著名的太平桥人工湖太平桥人工湖，以海派文化为基调以海派文化为基调，巧妙地将富含上海独特文化底蕴的石库门民居改造成国际化的综合性休闲购物步行街，一举成为上海时尚新地标时尚新68、地标。整整整整体体体体定定定定位位位位上海新天地定位为定位为shopping mall，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能集中在一起化等功能集中在一起，汇集了世界知名品牌世界知名品牌，并加以统一管理，使新天地的商业用途丰富但不杂乱。主要目标群体为上海小资一族、外籍人士和中高收入群。该群体收入稳定、观念较新，强调消费场所的品位与国际化，并有能力承担较高费用。上海新天地上海新天地上海新天地上海新天地总建筑总建筑面积面积60,000平方米（包括北里35,000平方米和南里25,000平方米）业态业态配比配比(北里北里+南里南里)休闲娱乐(7,440平方米)：4.2%品牌69、零售(2,420平方米)：4.2%展示、艺术、古董(10,510平方米)：11.7%餐饮(15,170平方米)：26.1%商场(含健身中心)(25,000平方米)：29.9%项项项项目目目目亮亮亮亮点点点点以石库门旧建筑区为基础以石库门旧建筑区为基础，新旧结合，保留传统建筑风貌，将传将传统里弄与现代建筑融为一体统里弄与现代建筑融为一体，结合时尚元素，赋予其新的机能。项目建筑与业态呈现东西与新旧元素的融合呈现东西与新旧元素的融合，且空间尺度宜人空间尺度宜人。项目只租不卖只租不卖，管理者有效规划业态与控制租户组合，确保档次与定位，统一形象，各零售商也能充分展示品牌形象和经营风格展示品牌形象和经营风70、格。通过建立客户管理系统、组织持续性的市场推广活动建立客户管理系统、组织持续性的市场推广活动，进行宣传，扩大影响，树立品牌形象。“新天地”形成的品牌效应也带动了周边房地产地价的提升。南里南里北里北里太平桥人工湖太平桥人工湖企业天地企业天地41旧金山渔人码头旧金山渔人码头项项项项目目目目概概概概况况况况旧金山渔人码头位于旧金山市东北角旧金山湾沿岸旧金山市东北角旧金山湾沿岸，于2004年开业。大致包括从旧金山北部水域哥拉德利广场（GhirardelliSquare）到35号码头（Pier35）一带。依托“滨水滨水”主题而发展，处处提供游客渔人码头的特有经验。渔人码头地区旅游资源丰富，交通便利，是旧71、金山著名的旅游旅游胜地胜地。拥有旧金山海洋国家历史公园，哥拉德利广场和机械博物馆（MuseMcanique）等景点。唐人街、伦巴底街和北滩（NorthBeach）等著名景区都在附近。整整整整体体体体定定定定位位位位旧金山最著名的休闲娱乐和观光旅游景区旧金山最著名的休闲娱乐和观光旅游景区。拥有公园、公众广场、博物馆等公众休闲文化场所公众休闲文化场所，利用渔人码头捕鱼场景的再现来呈现渔人码头的历史与文化渔人码头的历史与文化。拥有6家购物中心，超过100家零售店铺，以及众多餐厅、酒吧等休闲娱乐场所，更是旧金山海鲜料理餐厅的集中地。项项项项目目目目亮亮亮亮点点点点业态以餐饮为主轴业态以餐饮为主轴，加上72、小商品、纪念品零售商铺，定位为中中档档，以符合观光游客需求。整体平面布局呈街区式分布呈街区式分布，旅游景点、购物点、酒店等分散分布于整个区域中，有利于消费者的随意消费，避免因步行距离过长而产生疲惫感。经常性举办各种节日庆典、聚会、演出等活动，不断提升项目知名度。在吸引外地游客的同时，也成为当地民众喜爱的节日聚会和日常休闲放松之地。旧金山渔人码头旧金山渔人码头旧金山渔人码头旧金山渔人码头业态组合业态组合餐饮、休闲、娱乐、文化、购物、服务功能配比功能配比29个餐厅、13个快餐店、6个综合购物区、58个零售店铺、7处文化场馆、11个酒店、15个钓鱼场馆、17个观光景点、3个服务处、11个停车库等主要73、商户主要商户Hiltonfishermanswharf,Subway,Benetton,CrazyShirts,LahainaGalleries,BubbaGumpShrimpCompany,HardRockCafe,InN-OutBurger消费来源消费来源国内游客（约占46%），国际游客（约占26%），本地居民（约占13%）42悉尼达令港悉尼达令港项项项项目目目目概概概概况况况况悉尼达令港位于悉尼市中心西北部悉尼市中心西北部，环境优美，距中央火车站2公里，与唐人街相连，可通过步行、轻轨、水上交通等方式抵达。作为世界最大滨港胜地之一世界最大滨港胜地之一，达令港内由港口码头、绿地流水和各种建筑74、群组成。整体平面布局呈街区式分布呈街区式分布，拥有美食街、大型饭店、展览中心、购物中心、室内电子游乐场、IMAX电影院、水族馆等。整整整整体体体体定定定定位位位位悉尼休闲、娱乐、活动、展览的中心悉尼休闲、娱乐、活动、展览的中心。人们休闲购物、欣赏美景、品尝美食、庆典活动的好去处休闲购物、欣赏美景、品尝美食、庆典活动的好去处，也是各类文艺表演、娱乐活动集中之地各类文艺表演、娱乐活动集中之地，体现澳洲风情和当地文澳洲风情和当地文化化。项项项项目目目目亮亮亮亮点点点点作为休闲与娱乐性综合区域休闲与娱乐性综合区域，达令港主体部分达令港主体部分Cockle Bay以餐饮餐饮为主，含餐馆、咖啡馆、夜总会、75、活动中心等，充分结合水景资源，沿滨水区布局充分结合水景资源，沿滨水区布局。CockleBay区域内的商业定位以中档为主商业定位以中档为主。业态兼顾昼夜、周末及平日的业态兼顾昼夜、周末及平日的实际情况，可同时满足游客和上班人士需求实际情况，可同时满足游客和上班人士需求。CockleBay休闲娱乐综合区域休闲娱乐综合区域休闲娱乐综合区域休闲娱乐综合区域Cockle BayCockle Bay零售物业面积零售物业面积8,151平方米业态组合业态组合娱乐，休闲，文化，服务，餐饮，购物功能配比功能配比44家餐饮、27家咖啡及快餐店、33家酒吧及夜总会、82个零售店铺、27处文化活动场馆、15个酒店等消费76、来源消费来源来自全世界游客及澳大利亚本国各地游客43案例借鉴与启示案例借鉴与启示滨水商业街滨水商业街应充分利用水景资源水景资源，实现水与陆水与陆地的一体化使用地的一体化使用，并通过设置公共空间、艺术小品等打造沿江风光带打造沿江风光带，将零售商业与自然景零售商业与自然景观融合观融合，达到相互映衬、相互提升的效果，展现滨水风情和迷人魅力。运营管理完备运营管理完备融合景观资源融合景观资源市场定位准确市场定位准确打造鲜明特色打造鲜明特色展现地方文化展现地方文化业态的统一业态的统一能更好地体现体现商业街品质与时尚内涵商业街品质与时尚内涵，有别于传统的柜台组合或是自然形成的集市、街区形式，也便于宣传和推广77、便于宣传和推广。通过建筑形态、功能分区等方面呈现历历史文化底蕴和地方风土人情史文化底蕴和地方风土人情，有利于提提高项目品质，形成竞争优势高项目品质，形成竞争优势，增强所在增强所在区域的影响力区域的影响力。滨水商业开发过程中应通过打造有别于同类项打造有别于同类项目的独特亮点目的独特亮点，在特色、特色、形态形态方面取胜，引导消费者的目的性消费目的性消费，并扩大宣传效应宣传效应，不断提升商业价值商业价值。国内外案例虽定位不同，但都基于所处区域特点和市场情况，满足潜在客户需求。本项目所在的滨江新城定位应以中高档为主中高档为主，有效聚集有效聚集人气，带动周边氛围提升人气，带动周边氛围提升。44六、项目财78、务测算六、项目财务测算一、项目概况及开发背景一、项目概况及开发背景二、二、XX社会与经济概况社会与经济概况三、三、XX零售市场简介零售市场简介五、示意性开发方案五、示意性开发方案四、国内外案例参考四、国内外案例参考45滨江新城总体定位滨江新城总体定位滨水生产性服务业聚集区滨水生产性服务业聚集区XX滨江生产性服务业聚集区，目标是为XX优势工业企业提供包括金融、商务、信息、科技、咨询等专业专项服务。其服务半径将以服务XX、辐射XX、引领湖南为最终主要目标。滨水创意产业聚集区滨水创意产业聚集区XX新的滨水创意产业聚集区，目标是成为XX创意企业进行创意创作、作品展示与发布、行业信息交流的创意创新基地。79、滨水绿色生活社区滨水绿色生活社区亲水绿色社区，将会培育包括住宅、酒店、超市、购物中心、绿地、滨水公园等物业在内的滨水绿色生活空间，成为先导区”两型社会“的展示社区。生态之城生态之城创意之谷创意之谷汇金之地汇金之地XX之星之星以现代金融、商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的以现代金融、商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的“新都会中心新都会中心”46项目整体定位项目整体定位 生态休闲长廊：生态休闲长廊：生态休闲长廊：生态休闲长廊：地处地处XX现存仅有的滨水绿色长廊，将成为沿江风光带和现存仅有的滨水绿色长廊，将成为沿江风光带和“一江80、两带一江两带”对称景观的重要组成对称景观的重要组成 都市综合商圈：都市综合商圈：都市综合商圈：都市综合商圈：兴建高档餐饮、休闲娱乐设施，引进精品零售、展示门店，形成时尚新热点，传承本土餐饮、兴建高档餐饮、休闲娱乐设施，引进精品零售、展示门店，形成时尚新热点，传承本土餐饮、娱乐文化娱乐文化 城市功能互动：城市功能互动：城市功能互动：城市功能互动：随着区域未来发展，本项目与周边各类业态将形成良好的协同效应，为随着区域未来发展，本项目与周边各类业态将形成良好的协同效应，为XX全市及周边地区居全市及周边地区居民、商务办公人士、旅游休闲客源等提供休闲娱乐综合平台，进一步提升滨江新城整体形象和商业氛围民、81、商务办公人士、旅游休闲客源等提供休闲娱乐综合平台，进一步提升滨江新城整体形象和商业氛围休闲娱乐终点站，休闲娱乐终点站，休闲娱乐终点站，休闲娱乐终点站，集中式商业零售功能集中式商业零售功能集中式商业零售功能集中式商业零售功能愉悦舒适和丰富多元的城市新印象愉悦舒适和丰富多元的城市新印象愉悦舒适和丰富多元的城市新印象愉悦舒适和丰富多元的城市新印象XXXX西畔文化休闲亲水平台西畔文化休闲亲水平台西畔文化休闲亲水平台西畔文化休闲亲水平台高品质创意高品质创意高品质创意高品质创意生活模式与消费体验生活模式与消费体验生活模式与消费体验生活模式与消费体验XXXX休闲休闲休闲休闲时尚新引擎时尚新引擎时尚新引擎时尚82、新引擎47项目三阶段市场定位项目三阶段市场定位初期：大型餐饮导入初期：大型餐饮导入初期：大型餐饮导入初期：大型餐饮导入引爆点引爆点引爆点引爆点中期：开展休闲娱乐中期：开展休闲娱乐中期：开展休闲娱乐中期：开展休闲娱乐长期：增加精品购物长期：增加精品购物长期：增加精品购物长期：增加精品购物最终目标：最终目标：最终目标：最终目标：XXXX休闲时尚新引擎休闲时尚新引擎休闲时尚新引擎休闲时尚新引擎 滨江新城休闲娱乐终点站滨江新城休闲娱乐终点站滨江新城休闲娱乐终点站滨江新城休闲娱乐终点站聚焦点聚焦点聚焦点聚焦点升华点升华点升华点升华点大型餐饮引爆，导入人流，大型餐饮引爆，导入人流，开创项目知名度。开创项目83、知名度。开展休闲娱乐业态，聚焦开展休闲娱乐业态，聚焦项目成为项目成为XX新形态娱乐新新形态娱乐新地标地标增加精品购物功能，提升项增加精品购物功能，提升项目品质高度，打造目品质高度，打造XX高端时高端时尚潮流据点。尚潮流据点。48开发规模与开发时序开发规模与开发时序通过分析各地块特性及整个项目由大型餐饮启动的开发策略，并综合考虑集聚效应和滚动开发，整个滨江商业街项目建议由南向北分节奏开发。考虑目前河西成熟的区域主要集中在岳麓大道以南，A8地块的南侧将在先期启动开发，主要定位为大型餐饮街区，总开发面积在40,000平方米，预计完工日期在2011年。2013年A8地块北侧将新增20,000平方米的大84、型餐饮街区，此外A7南侧地块也将有20,000平方米，以休闲娱乐定位为主的街区入市。最后一期零售将以精品购物功能为主导，预计在2016年入市，总建筑面积为10,000平方米。北北X XX X双河路双河路长望路长望路谷岳路谷岳路茶子山路茶子山路坦山路坦山路含光路含光路潇潇湘湘中中路路滨滨江江景景观观道道A7A8北津城路北津城路201120122013201420152016总计总计总计总计A81期餐饮40,0002期餐饮20,00060,000A72期休闲娱乐20,0003期购物10,00030,000总计总计40,00020,00010,00090,000地块地块完工时间完工时间49项目物业定85、位项目物业定位全市型综合商业中心全市型综合商业中心全市型综合商业中心全市型综合商业中心一站式、集中式休闲娱乐消费体验一站式、集中式休闲娱乐消费体验一站式、集中式休闲娱乐消费体验一站式、集中式休闲娱乐消费体验繁华商业群落，满足各层次消费群体需求繁华商业群落，满足各层次消费群体需求繁华商业群落，满足各层次消费群体需求繁华商业群落，满足各层次消费群体需求 滨水商业滨水商业滨水商业滨水商业以滨水风情街、精品名店长廊、美食餐饮连锁、品牌展示门店、大型主力店、休闲演艺吧等形态呈现以滨水风情街、精品名店长廊、美食餐饮连锁、品牌展示门店、大型主力店、休闲演艺吧等形态呈现整合陆地与水上景观资源，集滨水商业街区、86、开放式广场、亲水平台、景观小品、流水、绿地、码头等元素整合陆地与水上景观资源，集滨水商业街区、开放式广场、亲水平台、景观小品、流水、绿地、码头等元素成为人们休闲放松、节日聚会、商务宴请、庆典活动的最佳选择之地成为人们休闲放松、节日聚会、商务宴请、庆典活动的最佳选择之地50滨水商业业态组合滨水商业业态组合高档餐饮：高档餐饮：高档餐饮：高档餐饮：本土风味餐厅、世界各国美食商户、本土风味餐厅、世界各国美食商户、本土风味餐厅、世界各国美食商户、本土风味餐厅、世界各国美食商户、快餐店、特色酒吧、咖啡馆、茶坊等快餐店、特色酒吧、咖啡馆、茶坊等快餐店、特色酒吧、咖啡馆、茶坊等快餐店、特色酒吧、咖啡馆、茶坊等87、精品零售：精品零售：精品零售：精品零售：快速时尚类、品牌精品店、专卖店、快速时尚类、品牌精品店、专卖店、快速时尚类、品牌精品店、专卖店、快速时尚类、品牌精品店、专卖店、概念店、旗舰店、特色工艺品等概念店、旗舰店、特色工艺品等概念店、旗舰店、特色工艺品等概念店、旗舰店、特色工艺品等娱乐休闲：娱乐休闲：娱乐休闲：娱乐休闲：慢摇吧、演艺吧、大型清吧、特慢摇吧、演艺吧、大型清吧、特慢摇吧、演艺吧、大型清吧、特慢摇吧、演艺吧、大型清吧、特色小酒吧色小酒吧色小酒吧色小酒吧 购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游等商业功能完备的热点商圈购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游等商业功能完备的热点商圈购物、娱乐、美食、88、休闲、展示、旅游等商业功能完备的热点商圈购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游等商业功能完备的热点商圈51项目各阶段目标消费者细分项目各阶段目标消费者细分阶段阶段初期初期中期中期长期长期新增功能新增功能大型餐饮街大型餐饮街休闲娱乐街区休闲娱乐街区观光旅游街区观光旅游街区精品购物精品购物新增客群新增客群河西商务公务人士、居民河西商务公务人士、居民XX本地民众本地民众至至XX的旅游人群的旅游人群中高收入居民与中高收入居民与商务人士商务人士原因原因商务公务人士对中式大型餐饮有极大的需求，本项目具有邻近市政府的区位优势，加上河西目前缺乏足够的高品质餐饮，未来本项目的餐饮将可吸引市政府周边的公务商务人士，以89、及部分的河西居民。凭借着濒水的资源优势，以及前期餐饮街打响的知名度，在导入休闲娱乐功能后，本项目将吸引不仅河西，乃至于全XX市的民众。本项目将成为XX首屈一指的休闲娱乐区域，未来项目与周边的旅游资源，可吸引众多至XX的观光游客至此。滨江新城未来的商务与居住氛围将逐渐成熟，核心区内高消费水平的居民与白领可成为精品购物街区的主要客群。对本对本项目项目的功的功能需能需求求逛街购物逛街购物/餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐52物业布局示意图物业布局示意图X XX X滨滨江江景景观观道道A7A83 3期购物期购物期购物期购物 定位：精品购物街区定位：精品购物街区定位：精品购物街区定位：精品购物街区 体量：体量：90、体量：体量：10,00010,000平方米平方米平方米平方米 入市时间：入市时间：入市时间：入市时间：20162016年年年年1 1期餐饮期餐饮期餐饮期餐饮 定位：大型餐饮街区定位：大型餐饮街区定位：大型餐饮街区定位：大型餐饮街区 体量：体量：体量：体量：40,00040,000平方米平方米平方米平方米 入市时间：入市时间：入市时间：入市时间：20112011年年年年2 2期休闲娱乐期休闲娱乐期休闲娱乐期休闲娱乐 定位：休闲娱乐街区定位：休闲娱乐街区定位：休闲娱乐街区定位：休闲娱乐街区 体量：体量：体量：体量：20,00020,000平方米平方米平方米平方米 入市时间：入市时间：入市时间：入市91、时间：20132013年年年年2 2期餐饮期餐饮期餐饮期餐饮 定位：大型定位：大型定位：大型定位：大型/特色餐饮街区特色餐饮街区特色餐饮街区特色餐饮街区 体量：体量：体量：体量：20,00020,000平方米平方米平方米平方米 入市时间：入市时间：入市时间：入市时间：20132013年年年年53A7地块运营与租售策略地块运营与租售策略业主持有，出租型零售商业业主持有，出租型零售商业释义业主在确定某一零售主题功能下对各个铺位进行招租，租期方面除主力店外，一般租户为23年优点租金高，业主收益可最大化物业升值空间大，长期运营后容易出售，且价格较高租期短，容易改变功能或调整经营注意点需设立专业的经营管92、理公司负责经营管理需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作招商能力及日常经营管理要求高情境一自行开发自行招商情境二自行开发委托招商情境三合作开发共同招商A7地块休闲娱乐街区精品购物街区开发商投资机构主力租户仲量联行或相关代理机构零售开发模式建议零售运营模式建议54A8地块运营与租售策略地块运营与租售策略业主持有，待区域零售氛围成熟后出售业主持有，待区域零售氛围成熟后出售释义业主自行对全国知名大型餐饮集团或地方大型餐饮集团进行招租，租期期满之后可出售物业。优点前期商业街氛围还未成熟前，可利用优惠政策吸引大型餐饮入住，引进人流。待数年后区域商业氛围成熟后，散售物业，以取得资金回笼。注93、意点前期必须提供优惠政策，引进首批租户在租约期满后如果周边商业氛围无法显著改善，将难以将物业售出或卖价不佳。情境一自行开发自行招商情境二自行开发委托招商情境三合作开发共同招商A8地块大型餐饮街区开发商投资机构主力租户仲量联行或相关代理机构零售开发模式建议零售运营模式建议55A8地块先租后售策略地块先租后售策略 20112011年年年年 第一期第一期第一期第一期40,00040,000平方米餐平方米餐平方米餐平方米餐饮街入市，出租为主。饮街入市，出租为主。饮街入市，出租为主。饮街入市，出租为主。由于第一期商业街于初期入市时，周边区域尚未成熟，建议提供租金优惠政策以成功招商引资。优惠条件租约以6年94、为期，设立较长的免租期，并适时给与租金优惠。受惠于第一期餐饮已打响名号，第二期餐饮街则以出售为主，快速回笼资金。招商优惠策略招商优惠策略招商优惠策略招商优惠策略租售策略租售策略租售策略租售策略6年租约期满后，本项目周边的商业氛围已成熟，可在此时间点出售餐饮街项目，以达到资金在先期回笼的要求。由于餐饮街租户的规模较大，且店面各自独立，作为出售标的较不会影响整个项目的品质，因此我们建议出售餐饮部分而非商业街其他部分。20132013年年年年 第二期第二期第二期第二期20,00020,000平方米餐平方米餐平方米餐平方米餐饮街入市，出售为主。饮街入市，出售为主。饮街入市，出售为主。饮街入市，出售为主95、。20172017年年年年 第一期第一期第一期第一期40,00040,000平方米平方米平方米平方米餐饮街租约期满出售餐饮街租约期满出售餐饮街租约期满出售餐饮街租约期满出售56项目开发合作方式项目开发合作方式 优点优点优点优点对项目的进展有完全的控制权。可以享受未来土地的增值和物业价值的提升。缺点缺点缺点缺点需要投入大量资金，特别是开发初期。优点优点优点优点既可享受未来土地的增值和物业价值的提升，又能对项目的进展享有话语权。合作双方能凭借各自资金、开发经验和政府协调上的优势实行共赢。缺点缺点缺点缺点合作双方往往要求掌握合作公司的控股权，此外双方在开发理念上的冲突会影响项目的进程。独立开发独立开96、发独立开发独立开发合作开发合作开发合作开发合作开发 优点优点优点优点可快速拓展新市场，无需在当地组建团队与建立运营据点。缺点缺点缺点缺点对项目的掌控度较低，在不熟悉当地市场的情况下，存在高度风险，需慎选合作方。战略投资战略投资战略投资战略投资如果投资者熟悉国内开发流程，对XX房地产市场有一定程度的了解，可采用独立开发独立开发模式；如投资者以资本回报为重，对未来物业运营层面较少关注，建议可与当地优势企业合作开发合作开发或采取战略投资战略投资模式。57资金筹措计划及融资方式表（资金筹措计划及融资方式表（1/2）主要融资主要融资方式方式运作模式运作模式优势优势劣势劣势信贷融资信贷融资是目前国内房地产97、业最常用的融资方式，即银行贷款是目前主要的融资方式，可在各个时期与其他是目前主要的融资方式，可在各个时期与其他融资方式一起运用融资方式一起运用资金来源稳定风险较低过于依赖信贷融资，融资渠道单一国内银行为控制风险往往要求利息偿还的同时偿还部分本金，增加了企业的财务压力对自由资金的比例要求过高股权融资股权融资即通过发行股票进行资金募集的方式建议在中长期公司上市后作为主要的融资方式建议在中长期公司上市后作为主要的融资方式之一之一能够通过股权融资获得巨额资金发行对象较为广泛有助于降低公司负债杠杆比例，优化资产负债表股权再融资会分散股东控制权，较难获得股东支持会受到股东方面的限制BOTBOT是英文”建设98、-运营-移交”的缩写,在国际融资领域BOT不仅仅包含了上述三个过程,更是一种融资方式,具有有限追索的特性BOT是指以项目本身信用为基础的融资，通过项目融资，银行只能依靠项目资产或项目收入回收贷款本金和利息由于由于BOT模式比较灵活，且能简化项目融资过模式比较灵活，且能简化项目融资过程，建议可作为短期和中期的融资备选方案程，建议可作为短期和中期的融资备选方案由于BOT具有有限追索的特性，BOT项目的债务不计入资产负债表，因而财务指标比较健康，同时财务杠杆也较低，因而受到广泛欢迎和应用在这种融资方式中银行承担的风险远远大于企业融资，因此项目结果比较复杂，因而需要大量的前期工作，前期费用也较高目前国99、内的BOT都不具有有限追索的特性，因而简化了项目，只适合中小项目同时国内的BOT也需要计入资产负债表，限制了股东通过其他途径融资的能力58资金筹措计划及融资方式表（资金筹措计划及融资方式表（2/2）主要融资主要融资方式方式运作模式运作模式优势优势劣势劣势房地产投资房地产投资信托信托（REITS)REITS是指由房地产投资信托基金公司采用不同的方式介入开发项目，通过发行基金对开发企业提供资金支持的一种方式。包括以下两种方式：第一种是以债券的方式投入，在企业不具备银行融资的条件时段给予资金支持，待企业取得银行贷款后选择退出或者部分退出。可选择与企业、银行、担保公司和信托公司签订一揽子协议的方式分段100、支持，分段退出和共管模式，具体方式包括委托贷款、外资贷款等。第二种方式是以股权和收购的方式介入，共有4种融资途径，一是尽快销售回笼资金，二是采取外资部分分拆海外上市或者国内外借壳上市，主要是商业地产等复合地产项目，三是为优秀国企改制提供MBO杠杆资金，四是投资或收购具备资本运营能力和前景的企业借壳上市是最便捷、最灵活的融资方式，建议作为长期借壳上市是最便捷、最灵活的融资方式，建议作为长期融资方式融资方式集中于物业投资信托产品比较灵活，充分适应和处理房地产的多种经济和法律关系供给方式比较灵活，可以根据企业运营需求和项目特点量身度造。目前在信托业务中占了较高比重。能够更方便地融得资金对房地产开发商101、的行为和与物业有关的各种行为有一定限制目前国内缺乏产业基金法等相关法律的指导目前房地产投资信托基金主要来自于国外的一些大集团，应用较为有限59一、项目概况及开发背景一、项目概况及开发背景二、二、XX社会与经济概况社会与经济概况三、三、XX零售市场简介零售市场简介四、国内外案例参考四、国内外案例参考六、项目财务测算六、项目财务测算四、示意性开发方案四、示意性开发方案60可行性指标可行性指标q采用净现值（采用净现值（NPV）和内部收益率（）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性）以衡量项目的财务可行性评判标准评判标准q单一项目，单一项目，NPV0，则项目可行，则项目可行q多个项目，则取多个项102、目，则取NPV之最大值之最大值 评判标准评判标准q单一项目，单一项目，IRR要求之报酬率则项目可行要求之报酬率则项目可行q多个项目，则取多个项目，则取IRR之最大值之最大值q内部收益率计算公式：内部收益率计算公式：式中：CFi 第i期净现金流 IRR 内部收益率q净现值计算公式：净现值计算公式：式中：CFi 第i期净现金流 r 贴现率61土地成本及建筑成本假设土地成本及建筑成本假设(1/2)q土地成本土地成本基于仲量联行的市场研究经验，我们对土地基准地价及地块的权重打分，得到滨江新城各不同地块的住宅及非住宅土地成本。本项目所在的A7、A8地块为例，土地售价为每平方米土地售价为每平方米6,223103、元元。q建筑成本建筑成本根据仲量联行长期的研究经验以及对XX本地市场的了解，我们对本项目各种物业产品的建筑成本、基础设施及绿化成本作出如下合理的估算。需要说明的是，为了方便计算，我们将地下建筑成本，基础建设及绿化成本分摊至地面以上的建筑面积中去。（下文将对每项成下文将对每项成本的具体计算进行详细的说明。本的具体计算进行详细的说明。）考虑到通货膨胀的因素，在财务分析的现金流计算中我们假设建筑成本2009年为0增长，2010年增长1.5%，2011年增长1%，此后每年将以3.44%的幅度增长。本表中的建筑成本均为目前水平。本项目成本假设本项目成本假设 （单位：元（单位：元/平方米）平方米）物业品种104、物业品种级别级别建筑成本建筑成本基础设施基础设施成本成本绿化成本绿化成本建筑成本建筑成本合计合计零售零售零售街区3,0001501453,29562土地成本及建筑成本假设土地成本及建筑成本假设(2/2)q基础设施成本基础设施成本根据我们的研究经验，包括红线内管线、道路、配套设施在内的基础设施成本占某一物业建筑成本的比例约为包括红线内管线、道路、配套设施在内的基础设施成本占某一物业建筑成本的比例约为5%。按此比例，我们可以计算出不同类型物业的基础设施成本。q绿化成本绿化成本与地下建筑成本单价的计算类似。我们首先按照各地块可开发土地面积，35%绿化率绿化率及及150元元/平方米单位绿化成本平方米单105、位绿化成本计算得出绿化总成本。将此数值分摊到各地块地面建筑面积，便得到绿化成本单价为绿化成本单价为145.21元元/平方米平方米。63收入假设与收入增长假设收入假设与收入增长假设 售价售价（人民币（人民币/平方米）平方米）租租 金金（人民币（人民币/平方米平方米/年）年）5,789405q根据我们对于XX各个市场现状的研究以及本项目定位，2009年的售价、租金等按照本项目所在地块实际开发情况列示如下：阶段阶段发展前期发展前期发展阶段发展阶段稳定阶段稳定阶段成熟阶段成熟阶段年份年份2009201020112012201320142015201620172018201920202021202220106、2320242025 2026 2027 2028 2029增长率4.0%4.0%33.2%33.2%33.2%17.1%17.1%17.1%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%4.0%q基于对XX市房地产市场的分析和本项目定位，我们在财务分析中对租金及售价，分各个发展阶段，采用了以下所示的增长率。64吸纳假设吸纳假设q基于对XX各类型物业的市场分析，以及平均吸纳速度测算，我们对本项目各期开发分别给出以下吸纳假设：类类 别别2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2107、020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029大型餐饮一期出租50%100%100%100%100%100%大型餐饮一期出售100%大型餐饮二期出售50%50%休闲娱乐出租50%75%75%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%精品购物出租50%75%75%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%65其他费用假设其他费用假设(1/2)q我们预计在项目的开发过程中还将发生如下费用:q此外，我们预计在项目的经营过程中将发生如下费用:项目经营中的其他相关成本项目经营中的其他相关成108、本类类 别别占比占比描述描述零 售5.0%之总收入土地开发中的其他相关成本土地开发中的其他相关成本类类 别别占比占比描述描述开发管理费5.0%之建筑成本前期工程费用2.0%之建筑成本销售营销费用5.0%之总销售收入不可预见费3.0%之开发管理费用、前期工程费用、建筑成本66其他费用假设其他费用假设(2/2)q其他重要假设还包括折现率：10%资本化率：7%（该数值来自市场经验，将用于现金流末期出租型物业价值的资本化计算。）财务分析考虑项目在20年内产生的现金流建筑成本：建筑成本2010年为0增长，2010年增长1.5%，2011年增长1%，此后每年将以3.44%的幅度增长。q在二级开发中，开发建109、成房屋面积销售税返还比例为40%。房地产税12%之所有租金收入营业税5.6%之所有租金和销售收入土地增值税按四级累进税率进行清算67投资回报分析（投资回报分析（1/3）财务指标财务指标数据数据内部收益率内部收益率10.60%净现值（元）净现值（元）38,814,342总投资总投资 1,035,298,445 土地成本632,900,886建筑成本310,699,367开发管理费15,534,968前期工程费用6,213,987销售营销费用59,975,787不可预见费9,973,450财务分析显示，本项目整体上具有良财务分析显示，本项目整体上具有良好的财务回报：以好的财务回报：以20年现金流周110、期计年现金流周期计算，可实现净现值算，可实现净现值 38,814,342元人民币元人民币，内部收益率为内部收益率为10.6%。68投资回报分析（投资回报分析（2/3）（百万元）（百万元）2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 成本成本/收入收入小计小计Yr 0Yr 1Yr 2Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6Yr 7Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12Yr 13Yr 14Yr 15Yr 16Yr 17Yr 18Yr 1111、9Yr 20现金流出现金流出(1,434)-(731)(201)(121)(26)(28)(45)(22)(110)(10)(10)(11)(11)(12)(12)(13)(13)(14)(14)(15)(15)现金流入现金流入3,010-111371926475999914246485052545658606365848合计合计1,576-(731)(189)16166363077881333537384042434547495183369投资回报分析（投资回报分析（3/3）财务指标财务指标第一阶段第一阶段大型餐饮一期大型餐饮一期第二阶段第二阶段大型餐饮二期大型餐饮二期休闲娱乐街区休闲娱乐街区第三阶段第三阶段精品购物街区精品购物街区内部收益率内部收益率11.72%9.73%10.05%净现值（元）净现值（元）45,909,476(7,692,421)597,287分析各开发阶段的内部收益率，第一阶段大型餐饮街收益率最高，达大型餐饮街收益率最高，达11.72%，依次为第三阶段精品购物街区与第二阶段大型餐饮二期、休闲娱乐街区与第二阶段大型餐饮二期、休闲娱乐街区，内部收益率分别为9.73%与与10.05%。在净现值方面，大型餐饮街区最高，达45,909,476元元。谢谢！谢谢！“XX休闲时尚新引擎休闲时尚新引擎”