1、商 业 计 划 书南湖城市中央生态区商业步行街+低密度住宅+度假酒店项目唐山宝升昌房地产开发公司2009年3月唐山，它很骄傲河北唐山（东部沿海城市）：2008年GDP排名高于珠海、汕头、厦门、温州等知名城市，全国总排名第19位,中国地级城市第4位 河北省经济中心，全省GDP连续排名第一； 全力建设全国第一个科学发展示范区，被胡锦涛总书记誉为“黄金宝地”。 全国第一个荣获联合国“人居荣誉奖”； 联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”； 中国50家投资环境诚信安全区； 2008年中国最具幸福感城市第五； 荣膺“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号 (2007年)； 未来10年世界一流2、的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市；融资计划书目录一、公司介绍4 二、项目分析6三、市场分析12四、管理团队90五、财务计划94六、融资方案98七、摘要100八、相关附件101一、公司介绍唐山宝升昌房地产开发有限公司是一家极具发展潜力的专业性房地产开发企业，注册地址：唐山市路南区渤海东西街9号，资产总额过十亿元。成立之初便以“专业、诚信、勤奋、创新”为经营理念，坚定不移地为客户创造价值、为员工创造前途、为社会创造繁荣。推行科学严谨的管理体制，坚持积极热忱的为客户服务。（详见附表）公司现有员工138人，95%以上为大学专科以上学历，具有专业技术职称的在职员工75人，员3、工平均年龄32岁。公司设立董事会作为公司决策机构，实行董事执行经理负责制，下设综合办公室、财务部、开发部、工程部、营销部等部门及各地区项目部。公司自成立以来，先后在唐山市路南区、开平区、丰南区、滦县、迁西县、芦台经济开发区等区县，通过土地招拍挂、企业转让、合作开发等多种方式，取得待开发土地1200多亩。目前，迁西在建6万平方米“景忠新城”、滦县5.5万平方米“苹果家园”项目已经形象进度至二层。2009年下半年，迁西县四星级酒店、高端住宅、现代商业的25万平方“清泉里平改项目”将全面开工；路南区新华西道标志性景观建筑，26层100米高的6万平方米商业综合体“渤海文化大厦项目”也将于下半年开工。未4、来三年内，预计总开工量达到150万平方米，营业额预计超过45亿元。同时，宝升昌与省内其他商业银行作为发起行的“中唐村镇银行”正在迁西县积极筹备，注资一亿元成立该股份制商业银行，依托唐山强劲的经济发展趋势，全面涉足金融领域。公司法定代表人户健，男，35岁，毕业于大连轻工业学院，房地产策划师，目前就读于北京清华大学EMBA。大学期间选修了工民建、工业装潢设计等多个学科，为以后的发展打下了坚实的基础。通过公司三年的发展经营，以快速、稳健的步伐和对市场的锐意开拓，使公司在市场同行业中赢得了极好的口碑。户健先后获得“全国商品交易市场系统优秀管理者”、“唐山青年创业之星”、“路南区青年五四奖章”、“路南区5、安全生产先进工作者”等荣誉称号。现担任“唐山市政协委员”“路南区人大代表”、“唐山市青年商会副会长”、“唐山市青年联合会常委”“唐山市房地产业协会理事”等社会职务。公司领导审时度势，把握时尚潮流，带领全体员工齐心协力，勇于开拓，与多方相关专业密切合作，共谋发展，建立了一支高素质、高效率的专业化房地产精英团队。我们的资产管理秉承一贯的专业精神将会取得优秀的业绩。宝升昌，全面承载国际文明居住标准的深邃人文生态内涵，雄居区域地产行业领跑地位，怀拥豪情壮志，正在大步向集技术密集与资金密集于一体的房地产专业服务体系的方向迈进，力争擎筑人居新时代！ 二、 项目分析 项目名称唐山市南湖“生态商业步行街+低密6、度住宅度假酒店”项目 地理位置项目选址位于唐山市路南区南湖北岸。东至华岩路向南延伸,西至卫国路向南延伸,北至南新西道,南至南湖北岸环湖路，该地块北临唐山传统旺街-南新道，南临91平方公里的南湖风景区，雄踞整个南湖风景生态区的重要龙头位置，周边生态环境优美，绿树成荫，地块与南湖之间为纯生态天然湿地公园，为整个唐山目前市场空白的湖景项目。（详见附表） 项目建设规模本项目总占地面积339.4亩，规划建设低密度住宅113390 m2、商业336304 m2、物业及其他公建3066 m2，总建筑面积452760m2 。建筑密度37%，容积率2.0，绿化率30%。（详见附表） 项目特点南湖“生态商业步行街7、+低密度住宅度假酒店”项目是唐山市政府关于南湖生态城建设规划的重要项目之一。集多元化生态商业步行街、别墅、花园洋房居住区以及五星级亲湖度假酒店等商务、旅游、休闲、娱乐、居住功能为一体的大型城市综合体项目，充分体现自然和生活的和谐统一。（1）多元化生态商业步行街： 商业步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，它具有巨大的商业价值。它不仅创造了一种安全、舒适的购物环境，同时给城市的现代化带来了新的理念从而推动了城市的发展。因而成为城市商业形态的重要模式。如知名的上海南京路步行街、北京王府井步行街等。本区域分布在地块纵向中轴线先烈路东侧，占地120亩，主要业态为大型商场、超市、百货、一二线品牌专卖店及8、小型商业店铺。设计采用超一流的动感流线理念，由高至低，从外及内，利用空间及道路的灵活设计及生态环境的有机结合，加上各种业态的合理公布，形成一个完美的商业购物生态体系。多元化商业构成本项目将突破唐山现有的单一经营的传统模式。融购物、休闲、娱乐、餐饮等多种服务功能于一体，较好的顺应不同消费层次多元化的消费需求。我们将启用多个大型综合性商场并存，流线型商业街穿插其中的设计理念,多元化的业态布局，良好的商业体系，必将吸引众多商家的投资与人群的聚集性消费，从而最终形成由南湖区域辐射全市的高效益商业生态中心。生态与建筑融合项目将通过建筑体型特点、建筑外观生态材料的运用，结合适宜的建筑技术手段和现代科技手段9、，本着“百年旺铺”的标准建设欧式商业步行街，依托南湖区域特有的自然环境打造出建筑掩映于绿树之中的氛围。（2）低密度住宅: 低密度住宅是指建筑容积率不大于0.9或套密度不大于3.5(套/1000平方米)且层数在四层以下的住宅。受70年代唐山地震影响，考虑居住的安全性和舒适性，唐山大多数客群需求均以低矮住宅为主，尤其是临湖住宅更是市场抢购焦点且无产品供应。本区域位于本项目中心纵线先烈路西侧，占地170亩，规划设计产品分别为风格独特且彰显尊贵的亲湖别墅和观景花园洋房，利用自然与人为的完美结合，为高端客群打造一个静谧、清雅、天然的居住享受环境。亲湖别墅区南临天然湿地公园，生态、幽静，区域内设计将湖水引10、入居住区，形成唐山独一无二的自然小区内流水系，大面积绿地植被、珍稀树种、花草一应俱全，各种景观、雕塑、小品融汇其中。观景花园洋房位于别墅区北侧，设计采用入户花园、空中花园、入户电梯、超大观景露台、270度大开间的高品质建筑理念，在产品空间灵活性、舒适性、功能性、休闲性上多元化深层次考虑，同时结合本区域外部生态环境及内部建筑景观，打造唐山市场最具价值及高性价比的观景洋房。本区域产品具备很强的稀缺性和唯一性，此类产品目前为唐山市高端产品空白点，需求旺盛，为本项目回款及利润提供有利保证。（3）度假酒店:根据南湖生态城未来发展趋势及周边配套规划，考虑到本区域为唐山市甚至河北省未来核心旅游区之一，拟规划11、在东南侧临湖区域开发度假酒店类产品，本区域占地50亩，主要业态为度假酒店及相关配套产品，包括各类高级会馆、茶吧、俱乐部、会议厅、休闲中心等。设计引进纯欧式建筑风格及内部中西结合的建筑理念，在酒店装修、配套、功能、服务、管理各方面都完全按照国际五星级标准打造，为整个南湖生态旅游区提供超一流的纯生态度假憩地，同时，源源不断的旅游客群及本区域内部高端客群与商业人流，为度假酒店的可持续性经营及可观性利润提供了有利保障。 土地权属由于本土地被列为河北省重点规划建设项目，被评为唐山市最具价值及升值潜力热土之一，因此是目前唐山市开发企业竞争热点。通过我们唐山宝升昌房地产开发有限公司全公司日夜努力，齐力协作，12、团结奋进，最终通过挂牌招标取得本土地开发权;地类(用途)为商住用地；使用权类型为出让。 项目实施进度本项目建设期为5年，第2年开始销售、第5年开始出租经营，整个项目的计算期为14年。第1、2年以住宅类为主先行开发销售，为整个项目周期的资金流转提供有利的前期保障，第3、4年以商业开发为主，与南湖整体规划速度相同步，较好的规避有商业无人气的不良局面影响，为后期企业及股东利益作充分考虑，第5年商业项目采取半数销售，半数出租经营的商业经营理念，通过国际性大公司专业管理运营，实现本项目商业价值利润的最大化，最终为企业及股东赢得最佳的经济利益。三、市场分析 宏观经济分析1、城市简介唐山，是一座具有百年历史13、的沿海重工业城市。唐山市地处环渤海湾中心地带 ，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山市是河北省经济中心，同时也是未来发展前景最好的一个城市。 不仅是我国京津唐大都市圈的重要组成部分，同时也是我国重要的新型高科技工业基地和环渤海地区中心城市，中国海运中心之一和东北亚重要城市，著名的现代化生态城市，现代化国际性港口大城市，被誉为北方深圳！ 唐山中国华北两大经济圈交叉重要要塞现辖2市6县6区和6个开发区（管理区、工业区、园区），总面积13472平方公里，人口729.41万（2008年）。市区面积3874平方公里，人口约3114、0万；唐山地区2008年城市建成区（含县城）面积约420平方公里（再经过十年，唐山地区城市建成区可以达到750800平方公里），唐山地区城市人口2008年为300万（2020年可达550万左右），唐山中心城市2008年建成区面积为130平方公里，2020年将达到230平方公里。唐山是全国发达富裕充满活力的大都市，同时也是我国科学发展的前沿！在2008年中国最具幸福感城市群众和专家评选中（评选十名）唐山市排名第五，唐山市还多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市、中国50家投资环境诚信安全区、2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号 ！改革开放以来，我国由南到北出现了三次重要跨15、越，80年代我们记住了深圳；90年代我们记住了上海浦东；新世纪我们将记住唐山！2、历史文化唐山文化底蕴丰厚，人杰地灵。“不食周粟”、“老马识途”、戚继光“改斗”等典故都发生在这里。唐山是中国评剧的发源地，评剧、皮影、乐亭大鼓被誉为“冀东三枝花”，在国内外有着广泛的影响。清东陵是我国现存规模最大、建筑体系最完整的皇家陵寝，被列为世界文化遗产；还有长城关隘、景忠山、菩提岛、金银滩、李大钊纪念馆及其故居等众多人文自然景观，现在都已成为旅游的好去处。唐山饮食属京东菜系，蜂蜜麻糖、棋子烧饼、万里香扒鸡等特色小吃享有盛名。这里人才辈出，享誉世界的文学巨匠、红楼梦的作者曹雪芹祖籍是唐山丰润人；中国评剧主要创16、始人成兆才出生在唐山的滦南县；中国共产主义运动先驱、中国共产党主要创始人之一李大钊的家乡在唐山乐亭县。唐山人民勤劳智慧，坚韧不拔，富于创造精神。在长期革命和建设中，铸成了开滦矿工“特别能战斗”精神、西铺“穷棒子”精神、沙石峪“当代愚公精神”、还有在抗震救灾中凝成的伟大的抗震精神，还有科学发展的“曹妃甸精神”，这些都是伟大的唐山人民宝贵的精神财富。3、城市环境唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分区明确，市政设施配套，环境清新优美，现代化水平较高。城市自来水普及率、燃气普及率、污水集中处理率、供热普及率分别达到 100% 、 98% 、 95% 和 97% ，均居全国同等城市领先水平。 1990 17、年唐山在全国第一个荣获联合国“人居荣誉奖”， 2004 年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。唐山交通四通八达。与北京联合建设的唐山港京唐港区，已与国内外130 多个港口实现通航，跻身全国港口10 强；唐山港曹妃甸港区深水码头已全面开工建设，进展很快，已经到达年吞吐能力3亿吨以上！京哈、京秦、大秦三条干线铁路和京榆、唐秦、京唐三条国道穿境而过，京沈（唐山段）、唐津、唐港、唐曹，承唐，沿海，迁曹等多高速公路交织成网，环城立体互交，构成了非常便捷的现代化交通网络。现在唐山国际机场也已经投入使用，唐山现在的交通更加便捷，更加人性化！唐山2008年起，以“四大功能区”建设(曹妃甸国际生态城、18、凤凰新城、南湖生态城、空港城)为重点的现代化大规模基础设施建设格局已经形成。唐山曹妃甸国际生态城（唐山与瑞典意大利荷兰新加坡等合作，全国只有上海浦东中英生态城，天津滨海新区中新生态城可以与之相媲美）到2020年，将累计投资一万亿元，建成一座120万人口的世界一流的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市，这座由智慧的唐山人民建设起来的国际生态大都市，回答了未来100年甚至200年后世界城市发展的方向！2008年已经开始实施路、水、电、讯等配套设施工程，2009年将完成新城造地15平方公里，滨海大道、曹妃甸行政中心、高档住宅区、各种星级酒店和高规格的体育场馆等大批重点项目约519、0多个（3000亿元）已经加紧启动和开工；凤凰新城规划面积23平方公里，是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代化标志性新城区。市政基础设施工程、公建、世界巨头投资的商业及高档住宅项目2009年进展得如火如荼；南湖生态城规划面积91平方公里，是市民中心、休闲度假胜地、在全国有很高知名度的文化创意园区和生态型示范新城。扩湖工程、环城水系一期、遗址公园、环湖景观大道、封山绿化、开滦国家矿山公园等工程2008年底已经完工，市民中心、工人文化宫、南湖美食城、高档住宅楼、写字楼、五星级大酒店、高科技装备制造业产业园和动漫基地以及平房改现代化楼房等项目在2009年已经开始建设；空港城规划面20、积20平方公里，是以高新技术产业、现代物流业、现代服务业等新经济产业为支撑的国际化、创新型新城。概念性总体规划已经完成，村庄搬迁改造、市政基础设施建设在2009年已经开始全面启动了。4、城市经济改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。由于1976年大地震的原因，改革开放初期，唐山处于边恢复边建设的时期；1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道；1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合实力50强。2001年生产总值登上千亿元台阶；“十五”期间，全市生产总值年均增长12.7%；2006年国民生产总值达21、到2361.68亿元；人均GDP3.29万元，全部财政收入264.29亿元，均居河北省首位。1988年，唐山市被国务院批准为沿海对外开放地区，对外开放初步形成了全方位、多层次、宽领域格局。“十五”期间全市累计实际利用外资 14.22亿美元。在经济发展的同时，精神文明建设和各项社会事业全面发展，1999年、2002年、2005年先后三次荣获创建全国文明城市工作先进市、1994年、1997年、2000年、2003年四次获得全国双拥模范城、1995年获得全国卫生城、1999年、2003年获得全国园林绿化先进城市、2001-2004年获得全国社会治安综合治理工作优秀城市等国家荣誉称号。人民生活总体达到22、小康水平。2007年，唐山市地区生产总值2769万元，较上年增长17.2%，全市人均地区生产总值37889元，较上年增长13.9%；2008年全市实现地区生产总值3561.19亿元，进入了国家三千亿元俱乐部，比上年增长13.1%，全社会固定资产投资完成1361.32亿元，比上年增长31.3%，全年实现社会消费品零售总额809.76亿元，比上年增长24.8%，全年实现进出口总额91.99亿美元，比上年增长77.2%，全年实际利用外资8.63亿美元，比上年增长29.4%，其中外商直接投资8.36亿美元，增长30.2%，全年共接待国内外游客960.95万人次，比上年增长25.6%，旅游总收入47.923、8亿元，增长34.4%，全年全部财政收入405.82亿元，比上年增长22.7%，全年城市居民年人均可支配收入16382元，比上年增长15.1%；农村居民年人均纯收入6625元，比上年增长13.7%。年末全市总人口729.41万人，比上年末增加4.75万人，其中市区305.53万人，增加1.93万人。635.71036.61361.3765.3314.9447.60300600900120015002003年2004年2005年2006年2007年2008年（亿元）增长趋势2003-2008年社会固定资产增长情况示意图社会固定资产2003-2008年GDP增长趋势 2003-2008年GDP增长24、趋势（亿元）12951626.320272261.62779356101000150020002500300035002003年2004年2005年2006年2007年2008年唐山市2003-2008年居民年人均可支配收入2003年2008年城市居民年人均可支配收入情况（单位：元）163821423512375104888902806802000400080001400016000180002003年2004年2005年2006年2007年2008年120005、未来发展目前，唐山已经进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的新阶段，唐山今后的发展面临着非常好的机遇。 省委、省政府对25、唐山的发展寄予厚望，明确要求唐山成为全省经济中心。 唐山围绕全面建设小康社会目标，坚持以科学发展统揽经济社会发展全局，充分发挥区位、资源、港口及海洋优势，抓住曹妃甸工业区开发建设的空前机遇，解放思想，与时俱进，创新务实，奋勇争先，深入实施外向带动、科教兴市、城镇化海洋化和可持续发展战略，加快经济结构战略性调整，完善社会主义市场经济体制，优化发展环境，保持社会稳定，全面建设社会主义物质文明、政治文明和精神文明以及生态文明，构建和谐唐山，坚持以人为本，不断提高人民幸福指数，唐山市现在已经走在了全省的最前列！ 房地产市场分析1、唐山房地产行业趋势分析唐山房地产市场崛起于2002年兴盛于2006年，由26、于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预定。2007年对于唐山房地产市场来讲可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况。2008年唐山政府响应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，但受市场观望情绪影响三、四季度二手房成交量有所萎缩，成交价格略有下滑，2009年随着市场需求积累过多及全国性回暖趋势影响，二手房在一季度27、成交价格明显上扬。受城市拆迁改造影响，唐山目前租赁市场价格处于较高位置，历史唐山租赁市场均价以二居为例月租金8.710元/m2之间，目前唐山租赁市场均价以二居为例月租金15.578元/m2涨幅高达32%，由于三级市场主要以投资为目的为主，价格浮动越大表示市场需求也随之增大，租赁市场租金飙升主要有以下几种情况：第一，城市大量外来人口涌入；第二，城市大范围拆迁改造；第三，市场商品房价格过高；第四，市场商品房开发量较少。目前唐山正处于城市拆迁改造阶段城市大范围拆迁，同时受2007年市场真空现象的影响导致目前拆迁量增大商品房供应量略少且受房地产市场观望情绪影响所以导致租金狂飙的因素。通过以上分析可以看28、出目前唐山拆迁改造的部分居民均采用回迁安置的办法进行补偿，也就是说拆迁原址居民对地缘性考虑较多。 但从市场从供给方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，从而对本项目的开发提供了一个良好的市场基础。 从经营方面来讲，房地产市场细分的程度不高，不同区位、不同档次的住宅项目没有明确的项目定位，更没有严格的客户细分，甚至在房地产销售价格上呈现出“同行共议”的定价趋势；同区域在售项目的销售均价和项目档次几乎都处于同一区间；市场的规范化程度不高，与房地产相关的一些配套措施尚不健全，营销执行乏力等均反映出唐山房地产市29、场专业度有待提高。目前房地产的销售价格和所对应的产品、服务等严重的不匹配，从产品和服务等的角度来看唐山市场还有很大的发展空间，现阶段价格的波动是市场理性的回归，而追求产品的精致和满足客户的多方面需求才是追求利润和提升价格的根本，才能在日趋冷静消费的市场环境中稳步去化。综合上所述，结合唐山经济情况分析，以及唐山目前房地产项目和唐山二手房交易市场的发展以及判断；l 未来唐山房地产市场发展将在一段时间内延续这种不规范状况；l 价格方面受环渤海经济圈未来发展潜力的影响和供需矛盾还将继续保持高位价格；l 从市场产品角度讲产品更新速度较慢，符合市场发展需求的产品较少，但随着唐山城市化进程的加快，市场空白较30、多，唐山房地产市场今后具有一定的长远发展潜力。2、整体市场运营情况 1）房地产开发投资完成情况2008年1-10月份唐山第三产业完成投资321.07亿元，同比增长8.7%，房地产开发完成投资75.14亿元，增长36.6%。其中房地产开发完成投资占唐山市第三产业完成投资的23.4%。可见唐山目前城市房地产开发状况良好，其原因主要是由于城市目前城市处于整体拆迁改造阶段，所以未来房地产市场开发状况将持续看好。 2）2008年计划土地市场供应量供应商品住房用地258公顷，其中，普通商品房项目用地91公顷，城中村平改项目用地52公顷，危旧房改造项目用地107公顷，双限房项目用地8公顷；供应保障性住房用地31、15公顷。 3）2008年计划住宅市场供应量2008年，建设商品住房5.22万套，建筑面积447.7万平方米；建设保障性住房0.98万套，建筑面积57.6万平方米，其中，经济适用住房0.67万套，建筑面积41万平方米，廉租住房0.19万套，建筑面积6.5万平方米。 4）唐山未来市场计划供应量2009年，建设商品住房2.96万套，建筑面积256.52万平方米；建设保障性住房0.89万套，建筑面积51.88万平方米，其中，经济适用住房0.75万套，建筑面积45万平方米，廉租住房0.14万套，建筑面积6.88万平方米。 2010年至2012年，建设商品住房7.04万套，建筑面积614.48万平方米；32、建设保障性住房2.3万套，建筑面积140万平方米，其中，经济适用住房1.9万套，建筑面积120万平方米，廉租住房0.4万套，建筑面积20万平方米。5）2008年目前市场供应量：根据市调数据统计凤凰城、高新区、中心区、旧城区的在售项目供应量以及在售项目后续供应量统计后制得下表。项目名称总体量目前开发量已售面积可售面积剩余面积2009年计划供应量凤凰世嘉5610464613香木林40181442212梧桐大道491183389景泰翰林55.6184.513.537.617鹭港11041.5401.568.511.5东方银座12.910642.96.9瑞景国际4.74.74.30.400.4天元国际33、221.50.500.5香槟蓝湾1010010010翡翠城7.27.252.202.2金色锦城2.82.82.60.200.2尚品名都2210461218青年汇2.32.30.3202陶然居11.511.5011.5011.5景泰御苑1.61.61.30.300.3合计387.6160.695.565.1227114.5（此数据来源于房地产相关网站）未来市场凤凰城区域的供应量将继续领先于其他区域，但随着其他区域项目的后续开发高新区、中心区、旧城区供应量将明显增加，2009年市场供应量114.5万平方米。6）20082009年潜在市场供应量：随着未来唐山城市化进程的加快，城市建设力度的加大，根基34、市场调研数据统计2009年内新增可获得销售许可证进入市场销售项目有：东旭花园、高弟花园、富丁堡、六湾、金阳华城、金港国际、紫御山庄、荣泰尚都、君瑞花园，共计销售面积72.2万平方米。梧桐大道、尚品名都、香木林、鹭港小户型产品、景泰翰林、瑞景国际（洋房）、翡翠城二期等项目后续产品也将在2009年进行销售，其中部分项目后期销售面积将累计到更久之后，加之2009年新开盘项目共计72.2万平方米，预测未来市场投放量为186.7万平方米7）房地产交易情况2007年，我市中心区商品房预售面积79.73万平方米，存量房交易面积36.89万平方米；2008年，我市中心区商品房预售面积55.79万平方米，同比减35、少10.44%；存量房交易面积18.2万平方米，同比减少46.16%；商品住房平均销售价格4356元/平方米，二手住房平均成交价格4779元/平方米（以上数据来源政府统计部门）。商品房和二手房成交量萎缩，交易价格比上半年出现了一定幅度的回落，购房人对市场预期信心不足，持币观望氛围较浓。各区域去化分析（万）70.516.86.91.301020304050607080凤凰新城中心区域高新区域西城区域 8）期房项目情况受市场观望情绪影响目前唐山市内预售商品房均不接受现金预售，只接受意向签约，其主要问题在于开发商对市场未来判断不足，对自身财务管理能力不足，导致尚未制定未来合理开盘价格。通过目前市场情36、况可以看出唐山房地产正在向买方市场过度。9）城市目前人均供应面积根据市调资料数据统计未来唐山市场将消化凤凰新城、高新区、中心区、旧城区合计114.5万平方米的现有楼盘后续市场供应量，通过对市场潜在项目的分析数据统计，准备投入市场的项目总合约72.2万平方米，合计未来2009年唐山房地产市场供应量为186.7万平方米，按照人口去化理论推导届时人均销售面积将达到1.24平方米，同类比环渤海经济圈城市天津人口521.7万人均销售面积1.55（城区项目811万平方米） 秦皇岛人口80.61万人均销售面积2.41（城区项目195万平方米）青岛人口239万人均销售面积1.33（城区项目320万平方米）烟台37、人口170万人人均销售面积1.82（城区项目310万平方米） 根据目前数据显示，唐山人均销售面积在同类环渤海经济圈城市中人均销售面积指数较低，所以从长远角度讲未来唐山房地产市场仍有一定发展空间。10. 房地产市场泡沫测量中国房地产市场的泡沫已经破裂，这个泡沫破裂之后其状之惨烈大家已经有目共睹了同时也带给后人无限的深思，这一时期相关研究机构都开始针对泡沫进行相关研究，研究角度分别为房地产价格角度、房地产投资角度、收入角度分别对其进行研究判断。将根据以上三个角度分别对唐山房地产市场进行泡沫测量以求唐山房地产现状、本质、未来发展走势。l 房地产价格角度测量该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的泡沫经济38、是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现07年唐山房地产价格指标1.93进入预警区域通过该专项研究后我们发现唐山房地产价格明显处于泡沫预警期的最高阶段，并且有向更高阶段发展的趋势，那么也就是说目前唐山房地产泡沫中价格起到一定的因素。l 房地产开发投资角度测量该指标是根据投资预期来设计的为判断是否存在对未来房39、价预期过高而出现房地产投资过热现象 一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现07年唐山房地产开发投资占GDP比重约为2.2，仍在合理范围通过对唐山房地产市场开发投资角度测量后发现07年唐山房地产开发投资占GDP比重约为2.2%该比重极小虽然属于合理范围内，但作为一个正在处于城市整体拆迁改造阶段的三线城市来讲该开发量过小将引发房地产价格泡沫。l 房地产收入角度测量根据市调问卷数据显示，目前唐山家庭月收入30005000元的比重占受访人群的35%，50008000元占21%，8000元以上的占6%，受访市民家庭月收入约为：4500元结合以上数据分40、析，目前唐山房地产市场泡沫主要来源于价格泡沫，但通过侧面角度分析2007年房地产开发总投资占GDP比重较小，证明2007年唐山房地产投资额极小也就是说其开发量极小，更加2007年唐山房地产开发出现了真空状态，正因为以上两点因素导致2008年唐山目前房地产价格泡沫的主要原因，因此从开发风险角度来说，拥有高端客群的高端住宅产品更具市场抵抗力。11）市场供应项目销售分析11.1价格体系分析区域均价（元/）凤凰新城7333高新区域5844中心区域6845旧城区域4326通过对目前市场区域价格均价得计算可以得出如下结论：l 凤凰城均价高达7333元/m2，位居四大区域之首，其主要原因是区域距离远洋商圈较41、近，目前配套仍然以远洋商圈为主，因为该地区为唐山重点发展区域之一发展潜力巨大，该区域项目均为中高档楼盘，所以均价较高。l 高新区均价5844元/m2，该区域主要为相关产业配套，餐饮娱乐设施为主，房地产市场投放量较少且以平改项目为主，但未来随着该区域建设的不断成熟，势必将成为唐山房地产发展前沿。l 中心区均价6845元/m2目前新开发项目较少，均以2006年期间开发项目为主价格较高仅次于凤凰城，目前该区域内项目均进入二期销售或尾盘销售阶段，随着未来城市格局的变化，南湖生态城的落成，以及该区域内新开项目数量的增加，势必成为唐山最高档住宅区之一。l 旧城区目前开发项目较少，该区域在售项目只有陶然居但42、未来推盘量较大。11.2 典型项目价格走势该项目属于唐山较为特殊项目，由于唐山房地产市场2007年年底出现真空现象，导致2007年12月价格调整幅度最大，差价达到2350元/m2但随后房地产市场出现观望态势，2008年5月鹭港被迫价格下调700元，但开发商为了保证企业整体信誉以及后续产品销售情况，所以将价格一直维持在68006900之间，根据目前市场情况未来该项目价格将仍保持目前价位。翡翠城2007年1月开盘，均价4850元起，开盘后销售状况良好，却无故停止销售从新封盘，近期该项目推出了约10套左右的一期特价房均价3880元/平方米销售异常火爆，经过分析该项目一期尚未销售完毕，随着二期工程进度43、的完毕该特价房活动是为了探底市场，并缓解目前资金压力，随着工程进度的加快后期该项目可能还会出现特价房进入市场或其他形式进入二手房市场销售，该项目可能会采取现房销售的模式迅速占领市场消化产品赢得较高得利润。主要项目价格表：项目名称梧桐大道陶然居尚品名都香木林景泰翰林均价8000385056007500670011.3 市场产品优惠政策项目名称优惠政策凤凰世嘉一次性付款即打九折;均价5700元/平德誉馨苑购房者有九三折的优惠,起价7000元尚品名都一次性付款优惠80元东方广场现阶段每平米优惠300，一次性全款每平米再优惠300陶然居一次性付款每平米优惠200元;起价3850元/平左岸公园首付10万44、元优惠200元;下周开始首付10万元优惠150元鼎旺国际社区首付50%优惠3%;一次性付款优惠6%目前唐山房地产市场出现了相应的降价策略，价格距离需求心理价位越来越近证明房地产开发商已经觉察到了价格影响市场情况，但是由于项目成本构成不同所以有的项目价格浮动也不会很大，但可以采用补仓的形势来满足净现值快速归零从而做到滚动开发的目的。11.4 价格构成分析根据市调资料显示，梧桐大道土地成本价目前是唐山最高价格每亩土地成本价384万元，折合楼面价平均每平米约2203元，由于梧桐大道一期开盘产品中有26层高层和花园洋房所以根据经验将高层产品全部成本估算为6003元，多层洋房全部产品成本估算为7000。45、梧桐大道高层均价目前8000元，洋房均价11000元。结合成本估算以及目前该项目两种产品均价我们可以得出以下结论：l 高层产品利润已经降至较低点l 洋房部分产品利润较高l 市调人员对梧桐大道进行暗调显示目前梧桐大道一期高层部分对外宣称已经基本售罄，只有花园洋房尾盘可售且三期已经开始预售。从以上内容结合梧桐大道价格组成数据分析，梧桐大道高层产品受价格影响进行策略性封盘，销售很不乐观，相反前期花园洋房销售火爆，目前该项目也只有靠预售三期定金和尾盘洋房的销售来解决现金流问题，这也为本项目的花园洋房产品提供了一个有力的可行研发数据。11.5 未来市场价格走势预测目前市场销售楼盘中2008年中旬开盘的项46、目价格浮动基本不变，主要原因是其蓄水期间接受大量现金预定，为了保证开发商自身利润空间、品牌形象均为出现如鹭港类似的价格浮动，但大部分项目均采用推广活动这种暗降的手段进行调整价格。目前市场主要原因是主要以拆迁平改项目为主，土地成本相对较低且建安成本基本一致，由于唐山2007年房地产市场出现的真空现象，导致大部分开发商为了追求高额利润而盲目的进行产品生产销售，所以目前唐山房地产市场出现了一定的价格泡沫现象，唐山市区内房地产项目共计20个，均价7028元/平方米。但随着唐山城市化进程速度的加快、城市结构随之变化、土地市场的不断完善，未来唐山土地市场将出现以招拍挂为主的拿地的形式，届时唐山房地产市场价47、格将有所调整。其次随着全国的房地产市场泡沫的破裂，“降价、倾情回馈、房价硬着陆”等明降暗降手段已经成为房地产市场目前口头语，唐山受环渤海经济圈影响市场也出现了相应的观望情绪，众多开发商为了保证其现金流，推出了特价房等明降或暗降的促销方式，例如翡翠城的十余套3880元/平方米的特价房迅速被市场消化，这说明了价格已经是购房者的首要考虑事项。随着国家宏观调控以及房地产市场不断规范调整，未来市场将会逐步恢复健康发展状况，随着国内经济的调整土地成本的增加、建安成本的增加以及各种配套费用的增加，未来房地产市场将会回归理性“一分价钱一分货”，但就目前唐山房地产市场状况来看，形势不容乐观开发商应当有准备提前做48、好价格战的准备，做足净现值类产品才是赢得目前唐山市场的首要任务，因此本项目定位为高端产品，以规避大众竞争带来的不良后果。12. 高端住宅市场分析唐山房地产市场目前在售项目均出现良好的销售业绩销售率较高，但相关市调人员对其进行专项公关后得知，由于唐山房地产市场2007年真空状况所致目前市场销售项目均为2006年早期产品，盘极少，且在更早期间就已经开始接受现金预定，所以导致项目开盘后销售火爆的现象。在售典型项目销售情况表项目名称蓄水时间开盘时间开盘销售率目前销售情况梧桐大道2007年2008年3月20%24%香木林2006年2008年3月60%64%景泰翰林2006年2008年9月30%40%尚品49、名都2006年2008年9月30%41%翡翠城2006年2007年6月90%93%该图表反映出各项目开盘后的销售情况均不理想销售率不高，最高去化率11个百分点最小去化率3个百分点。通过以上楼盘反应情况可以得出，前一阶段唐山市场期房供应较少,销售情况较好，由于受到2008年大势影响,目前唐山房地产市场出现了低迷情况，为了更加了解纯高端住宅市场动向及摸清市场脉象，我们进行了大量的市场调研工作。物业类型趋向高档别墅16%高档公寓4%花园洋房80%根据市场调研数据显示80%的高端受访人群选择花园洋房，16人群选择高档别墅，4%人群选择高档酒店式公寓，根据建筑学以及建筑成本进行研究后表明，普通住宅成本较50、高、且风格化较大、具备一定市场空白性的高端住宅产品,就目前情况而言未来市场将有很大的消费潜力。制约因素（%）2702721390100200300无理想高端产品价格过高工程质量贷款利率市场影响目前唐山房地产市场出现的观望情况调查显示，受访人群认为目前唐山无理想高端居住产品的占受访人群的80%，市场影响的占受访人群的11%，由此可见制约高端群体购房的主要因素为产品稀缺。客户意向价格区间12000-15000元2%15000元以上3%8000-10000元55%10000-12000元40%根据市场调研显示，普遍接受均价为800012000元/平方米之间,其中800010000元/平方米占受访人群51、的55%、1000012000元/平方米占受访人群的40%，唐山房地产高端市场目前情况受价格影响较小。通过以上对产品的分析以及市场调研数据的分析可以得出如下结论：l 受河北省三年大变样的政策影响，唐山开始进入城市拆迁改造，平改危改等项目相继投入市场，导致普通住宅期房销售火爆,高端别墅类产品稀缺。l 唐山由于受到环渤海经济圈影响较大，2006年出现了期房销售火爆的情况，加之2007年唐山房地产市场受市政府政策影响出现了真空现象，一手房项目市场较少，二手房交易价格借机攀升的事态，导致2007年唐山房地产市场期房火爆的主要因素。l 随着城市模块进程速度的加快，市场经济的空前繁荣导致消费者对开发商的理52、性心理需求消费的增大，房地产市场势必出现准现房现房销售比增大的情况，同时将进一步加强对高端产品的强烈需求。l 随着未来城市化进程的加快以及政府在房地产方面投资的加大，房地产市场将逐步进入理性消费阶段，届时将出现准现房现房销售较快的状况，普通类住宅将面临巨大的市场竞争。13. 总结结合中心城区20082012年住房建设总量年度指引、2008年计划土地市场供应量、2008年计划住宅市场供应量、唐山未来市场计划供应量、2008年目前市场供应量、20082009年潜在市场供应量以及高端市场分析等情况可以得出以下结论：唐山城市新时代的踏步通过对唐山2008-2012年住房建设总量年度指标的分析可以看出:53、l 普通商品房2009年低于2008年191.18万平方米；l 城中村改造安置住房2009年高于2008年4.7万平方米；l 危旧改安置住房2009年低于20万平方米；l 双限房2009年高于2008年1万平方米；l 经济适用房2009年高于2008年10万平方米；l 廉租房2009年高于2008年1.88万平方米。l 高档住宅2009高于2008年3万平米。2008年政府主要加大了商品房的建设力度，同时利用2007年一年的时间调整规范了房地产行业体制，2008年为了保证GDP的稳定增长加快了商品房市场的建设力度将大部分滞后产品进行快速审批投放市场。2009年在减少商品房市场供应量的情况下加大54、了城市保障性住房以及安置性住房的建设工作，加快了城市化进程积极相映了河北省政府提出的三年大变样精神。2009年商品房市场将面临一定来源于安置住房以及保障性住房市场的冲击，单从该角度剖析未来普通住宅市场不容乐观。人均去化面积唐山这个环渤海经济圈内的新兴城市，城市人均去化面积1.24平方米，该指标明显低于环渤海经济圈中主要城市的人均去化面积，如天津、青岛、秦皇岛等，但随着河北省三年大变样的城市规划政策，未来市场新增建筑面积势必大增，未来城市人均去化面积指数将会有所增加，其原因主要还是由于保障安置住房市场交易量的情况所影响。市场呼声由于受全国房地产市场的影响导致这一时期的唐山房地产市场出现了不符合城55、市发展规律的现象，所以对唐山房地产高端市场进行了一次全方位的调研，从该调研数据中可以清晰得看到无理想产品、市场模糊成为影响购房者的首要因素，通过市民对市场未来发展趋势数据显示有11%市民认为未来市场降价是必然的，80%市民认为产品由于稀缺因素导致供不应求现象。根据对市民接受产品价格的分析可以看出市民普遍接受价格为10000-12000元/平方米之间，结合房地产市场普遍推盘技巧低开高走的方法分析可以得出这样的结论：价格和产品是未来市场的风向标，只要满足这部分人群的心里价位和理想产品，那么在这样一个正处于城市整体拆迁改造阶段且高端消费极强的城市，好产品必将会被市场快速消化。结合中国经济发展、城市所56、处于的特殊位置以及城市的发展阶段我们可以判断近来2年房地产市场仍受价格影响较大，合理的价位和恰当的产品是产品快速消化开发成功的首要目标，但做为开发商来讲放弃部分利润是较难的事情，所以好的产品将成为获利的关键，从长远发展和产品空白的角度来看未来高端市场潜力仍然较大。3、市场在售产品分析1）各区域代表项目简述1.1 类比项目的界定本项目占地面积近27万平米，建筑面积达到45万平米，项目所在区域为城市核心区、地块为区域龙头地段，且项目规划用地中包括住宅、商业性质用地，所以类比项目应当具有一下几点：l 属于所在区域的中心位置产品；l 产品主要以住宅、商业等产品组成，且商业主要以核心区域消费为主，产品内57、容较为丰富；l 客群定位为城市高端客群、小太阳之家、城市新锐、城市精英为主。1.2凤凰新城案名物业类型交房标准户型配比物业服务产品亮点梧桐大道高档住宅毛坯89-120二居，139-210三居，246四居戴德梁行纯净水系统；地板采暖系统；户式中央空调、新风及加湿系统；玻璃幕立面；12000主题中央立体景观；3-3.3米层高、三面采光客厅；转角窗、多阳台；入户花园；鹭港普通住宅小户型精装，大户型毛坯52-76一居，51-91二居，106-153三居145-186跃层自理唐山最大规模社区；精装小户型香木林普通住宅毛坯61一居，78-125二居，93-209三居，188-96跃层未定果岭景观凤凰世嘉普58、通住宅毛坯60-65一居，70-103二居，93-134三居自理纯净水系统；配备太阳能、燃气热水系统；30000平米景观广场；景泰翰林普通住宅毛坯49-70一居，86-104二居，117-160三居，267跃层四居第一太平戴维斯户型多样l 梧桐大道地理位置友谊路北段开发商唐山中冶置业房地产开发有限公司投资商唐山中冶集团规划设计北京世纪安泰建筑工程设计有限公司建筑设计香港尔本建筑师事务所代理商北京置信机构园林设计豪张思设计事务所物业管理戴德梁行承建商中冶京唐一建工程信息占地面积282亩建筑面积50万开发周期5年5期目前开发量11万大堂6米挑空容积率2.5绿化率35%建筑结构框剪总栋数一、二期共159、3栋得房率高层78%，多层87%每栋层数7层，18层，26层层高高层3米，多层3.3米净高高层2.8米，多层3.1米每梯户数高层2梯2户，多层1梯2户总户数2800，一期700交房标准毛坯商业公建一期3000入住率未入住车位比例2：1开工日期08年初施工进度多层封顶交房日期一期10年3月，二期10年10月价格信息开盘时间08年4月认购，7月开盘开盘起价6900开盘均价高层8000，多层11000开盘最高价12000现起价6900现均价高层8000，多层11000现最高价12000差价层差40-60付款方式一次性，按揭，公积金优惠政策一次性5%销售率一期售罄月去化量3-6套物业费2.2-2.8车60、位价格未定证照情况全产品信息面积区间90-700畅销户型163，170滞销户型165可售套数160-170户型种类面积所占比例套数销售比例户型特点三面采光，大气两居93，12010%60建筑风格现代三居140，155，163，165，171，21070%外部装修面砖，石材，玻璃幕墙四居24620%配套信息电梯品牌日立供暖系统集中燃煤供暖，地板采暖智能化设施红外线，窗磁，燃气报警供水系统净水系统热水系统送燃气热水器，预留管道安防系统24小时保安电子巡更电视系统市政有线通讯网络客厅，各卧室，卫生间景观广场西班牙风格坡地、水系会所4000，健身房、游泳馆、SPA、茶艺、商务休闲集贸/超市商业配套家政61、服务-公交56路医疗工人医院教育幼儿园，小学，一中营销信息客户来源市内高端促销策略中秋节灯展推广主题改变的 岂止是居住现场情况周一至周五日均20组，周末日均60组推广方式报广，广播凤凰新城生态优先，功能定位为行政文化中心、中央商务区、总部基地、宜居新城。凤凰新城将是唐山城市崛起中的生态CBD，唐山面向世界的窗口。项目毗邻12万平米城市公园，西侧将建繁华商业区，与规划展览馆、图书馆、五星级酒店一街之隔，唐山一中、科技馆、青少年宫围绕，城市未来最好公共景观及商业、教育文化配套汇聚于此。区 位：该项目属于凤凰新城核心位置，且距离远洋商圈较近,未来发展潜力巨大区域竞争力极强。客 群：该项目客群定位主要62、高端人群为主。产 品：该项目产品主要以高层和多层为主，高层产品为塔楼，楼间距80户型区间87140之间，销售率24%，目前畅销户型为87二居、140三居，该项目一期销售主要以塔楼为主。蓄客时间：2007年开盘时间：2008年3月销售情况：期房销售率：20%、目前销售率24%产品结构：该项目配有商业、会所、制度化管理。设备设施：“户式中央空调+新风+加湿”系统、纯净水系统、地板采暖系统、预置24小时热水系统智能化安防系统：梧桐大道全面升级安保设备，先进科技，业主出入无忧：窗磁；红外报警系统；摄像监控；可视对讲与紧急求救系统；保安电子巡更系统；燃气报警系统。物业管理：梧桐大道与世界知名物业管理公司63、戴德梁行进行合作确保梧桐大道的生活质量与物业的价值增长。分 析：通过实地调查目前梧桐大道是唐山市场唯一高端产品，其产品整体定位、可群定位准确，由于市场原因导致该种高利润产品出现了严重滞销现象，据分析目前梧桐大道已经将部分产品策略性分盘，目前推向市场得主力户型为三居。操盘策略：该项属于目前唐山房地产市场唯一的高档产品，且产品质量、工艺、结构上均对其有较强的支撑，项目先期销售主要以内部认购为主所以在市场上造成了销售火爆的假象，但随着市场的波动该项目采用了补仓的策略望以量弥补质的缺憾，但该项目土地成本极高、建安成本较高、产品一期主要以疑似板楼产品为主、户型为满足90/70政策进行1+1户型设置、产品64、内容极为丰富且立面效果园林均以简欧风格和法式台地园林为主，所以导致该产品打击力靠后抗追击能力较弱受市场波动干扰较大。预计未来该项目外延施工完毕后会有不错的销售业绩，或者待其商业部分建成后将会以商业为抵押进行贷款盘活。 根据市调资料显示，梧桐大道土地成本价目前是唐山最高价格每亩土地成本价384万元，折合楼面价每平米2203元，由于梧桐大道一期开盘产品中有26层高层和花园洋房所以根据经验将高层产品全部成本估算为6003元/平方米左右，多层洋房全部产品成本估算为7000元/平方米左右。梧桐大道高层均价目前8000元，洋房均价11000元。结合成本估算以及目前该项目两种产品均价我们可以得出以下结论：l65、 高层产品利润已经降至最低l 洋房部分产品利润较高l 市调人员对梧桐大道进行暗调显示目前梧桐大道一期高层部分已经基本假售罄，只有花园洋房尾盘可售且三期已经开始预售。从以上内容结合梧桐大道价格组成数据分析，目前梧桐大道高层受价格影响进行策略性封盘，在售尾盘洋房主要是为了缓解目前资金压力但只是杯水车薪，目前该项目也只有靠预售三期定金和尾盘洋房的销售来解决现金流问题。l 香木林地理位置长宁道与学院路交汇处开发商河北宏扬房地产有限公司投资商河北宏扬房地产有限公司规划设计中钢建筑设计德国阿斯曼撒落蒙事务所代理商北京宏图佳苑营销中心园林设计北京建筑物业管理未定承建商二十二冶工程信息占地面积187亩建筑面积66、40万开发周期3年目前开发18万建筑密度容积率2.47绿化率35.6%建筑结构框架剪力墙总栋数17得房率80%每栋层数11，12，16，18层高2.8净高2.7每梯户数2，3总户数1726车位数量未定商业公建6万，其中4万自持入住率未入住车位比例未定开工日期07年10月施工进度主体封顶交房日期2010年5月价格信息开盘时间08年3月开盘起价6800开盘均价7300开盘最高价10000现起价6910现均价7500现最高价10000差价层差40-50付款方式一次性，按揭，公积金优惠政策一次性优惠1%销售率60%月去化量5月200多，6月100多，7月后月均10套（含工抵）物业费未定车位价格未定证照67、情况齐全产品信息面积区间61-230畅销户型100，130滞销户型跃层可售套数700套左右户型种类面积所占比例套数销售比例主力户型二居，三居一居615%户型特点客厅、主卧南向两居78-10735%交房标准毛坯三居93-15835%建筑风格德式四居19015%外部装修一、二层面砖，以上涂料跃层130-23010%按揭银行农行别墅-配套信息电梯品牌未定供暖系统市政燃煤壁挂式智能化设施红外线供水系统市政热水系统无安防系统24小时巡更电视系统有线通讯网络客厅、各卧室、卫生间景观广场龙形水系，凤形果岭会所无集贸/超市商业步行街家政服务-公交5路，56路，57路医疗-教育周边幼儿园、小学、中学营销信息客户68、来源银行，唐钢，事业单位，个体，外县高端促销策略无推广主题凤凰公元，建筑果岭上层现场情况周一至周五日均10组，周末日均20组推广方式道旗，报广（广电、晚报），口碑项目位于路北区长宁道南侧，学院路和大理路之间，项目总站地187亩，主要是生态型的板式电梯公寓。一期开发住宅共16栋，1700多户，二期住宅共6栋，两期开发住宅加起来是3000多户。以11-12层为主体的小高层电梯公寓群.一期由15栋南北通透的板式电梯楼组成,2008年3月17日：在售11、12两栋共一百多套。区 位：该项目属于凤凰新城核心位置，且距离远洋商圈较近,未来发展潜力巨大区域竞争力极强。客 群：该项目客群定位主要以二次置业以上69、人群为主。产 品：该项目产品主要以高层和小高层为主，在售面积61平米-230平米之间，销售率30%，产品户型设计考虑了功能需求。蓄客时间：2006年开盘时间：2008年3月销售情况：期房销售率60%、目前销售率64%产品结构：该项目配有商业、会所、制度化管理。分 析：该项目建筑设计简单明快以大量纵向线条贯穿整个产品，使得产品视觉冲击力较强，由于项目蓄水周期为2006年10月份，蓄水周期较长所以保证了目前项目的销售率，目前受市场环境影响导致项目出现了一定的滞销现象，开发商急于要求资金快速回笼，导致项目建设速度明显放缓。操盘策略：该项目距离梧桐大道较近，之前销售完全与梧桐大道进行比较销售，且该项目70、主要以板楼为主，产品结构中配有高档楼盘所需要的会所制度化管理等结合以上几点与梧桐大道展开价格战的优势，所以该项目之前销售情况较为理想，但后期市场波动较大所以该项目出现了滞销现象，预计后期该项目价格浮动不会较大。l 景泰翰林地理位置长宁道与卫国路交汇处开发商唐山景泰房地产开发有限公司投资商唐山景泰房地产开发有限公司规划设计德国阿斯曼撒落蒙事务所建筑设计德国阿斯曼撒落蒙事务所代理商-园林设计大连六环物业管理第一太平戴维斯承建商北京建工一建工程信息占地面积340亩建筑面积55.6万开发周期两期一期18万建筑密度容积率2.0绿化率30%建筑结构框剪总栋数26栋（8栋回迁）得房率80%每栋层数7，10，71、12，15，18，24层高2.8净高2.6每梯户数2，3，4总户数一期1500车位数量700商业公建未定入住率未入住车位比例2：1开工日期08年3月施工进度地面4层交房日期10年9月价格信息开盘时间07年4月认购开盘起价未定开盘均价未定开盘最高价未定现起价5400现均价6700现最高价7400差价层差20付款方式一次性，按揭，公积金优惠政策未定销售率一期25%月去化量团购400套物业费未定车位价格未定证照情况全产品信息面积区间49-267畅销户型70-90滞销户型大户型可售套数1100户型种类面积所占比例套数销售比例主力户型80-120一居49，50，60，7030户型特点无明显亮点两居86，72、90，10440交房标准毛坯三居120，130，140，16025建筑风格欧陆四居（跃层）2675外部装修大部分面砖洋房-配套信息电梯品牌未定供暖系统市政供暖，壁挂式采暖智能化设施门禁系统，红外线系统供水系统市政热水系统无安防系统24小时巡更电视系统市政有线通讯网络市政景观广场600会所未定集贸/超市商业教育幼儿园，小学营销信息客户来源路北区，教师促销策略团购推广主题人文现场情况日均35组推广方式围挡景泰翰林位于唐山市路北区，南靠相对繁华的长宁道，与闹市区相连，东部及东北与傅家屯毗邻，西临学院路，北临龙富南道，地处成熟区域，周边配套齐备。项目总用地面积336.78亩，总建筑面积556000平米73、。49-267多样户型，客群针对面相对广泛。现阶段正组织团购，主要针对教师，散户亦可并入，购房优惠8后每平米再优惠400元。区 位：唐山市路北区长宁道与卫国路交汇处客 群：二人世界、小太阳之家产 品：该项目主要以小高层和高层组成，在售主力户型70-90、49-267一至四居，主力户型80-104二居蓄客时间：2006年开盘时间：2008年9月销售情况：期房销售率25%产品结构：项目主要以住宅为主，物业服务简单周边配套：学校：唐山师范学院、唐山学院、天成专修学院、六十五中、二十一中、四十中、祥荣里实小、祥富里小学、新宋学庄小学、社区幼儿园。综合商场：五联百货、保龙仓超市、苏宁电器、八方购物广场裕74、丰店。银行：周围金融、通信服务机构众多。其他：长城酒店、金庭国际酒店、南澳酒店。分 析：该项目属于政府早期平改项目，目前项目所增加的10%的销售率完全来源于某学校的团购，该项目主要依托周边区域配套自身未设置商业，该项目缺少制度化管理和会所。操盘策略：由于该项目属于早期平改项目土地成本较低，所以该项目价格空间较大如果后续市场波动较为严重该项目将做出较大的价格调整以应对市场变化。1.3 中心区域案名物业类型交房标准户型配比物业服务产品亮点瑞景国际公馆高板住宅，联排别墅毛坯82、102二居，106三居，别墅360、420自理美式建筑，联排别墅翡翠城普通住宅毛坯60一居，76-91二居，117-13875、三居自理阳台一半全封一半半封军创凯旋城普通住宅毛坯60-77一居，87-100二居，112-135三居，138跃层未定无明显亮点香槟蓝湾普通住宅毛坯40-130，主力户型60-90未定无明显亮点高第花园普通住宅毛坯一居40、60，二居91-10160%，三居110-143，洋房140、150、19012套自理无明显亮点l 翡翠城地理位置建设北路100号开发商河北立和房地产开发有限公司投资商河北立和房地产开发有限公司园林设计物业管理未定承建商二十二冶工程信息占地面积30亩建筑面积7.2万开发周期一期5万建筑密度22%容积率2.5绿化率40%建筑结构剪力墙总栋数7得房率75%每栋层数11，18层高76、2.8净高2.6每梯户数1/2,2/4总户数730车位数量地上284，地下96商业公建9000入住率未入住车位比例2：1开工日期07年5月施工进度外立面交房日期2009年12月价格信息开盘时间06年底开始认购开盘起价4400开盘均价4850开盘最高价5000现起价二期未定现均价二期未定现最高价二期未定差价未定付款方式分期，一次性，按揭，公积金优惠政策一期尾房特价60平米3850元，70、80平米4980元，97平米5050元销售率一期90%月去化量物业费1.5车位价格未定证照情况齐全产品信息面积区间60-138畅销户型75-91两居滞销户型北向一居可售套数200户型种类面积所占比例套数销售比例77、主力户型76-91二居一居6010%100%户型特点阳台一半全封，一半半封两居76-9170%交房标准毛坯三居117-13820%建筑风格欧洲外部装修面砖按揭银行按揭银行配套信息电梯品牌未定供暖系统市政供暖，壁挂采暖电视系统市政有线供水系统市政自来水医疗唐山绅士医院安防系统24小时巡更公交49、37、14路集贸/超市远洋城商圈，小区配套商业教育二十一中，十五中，鹤祥园小学营销信息客户来源片区，厂矿促销策略一期尾房特价推广主题好房子，为生活升级现场情况调查半小时2组项目位远洋城商圈，位置优越，交通便捷，配套齐全。一期因区域市场火热快速去化，项目均价亦由4850元/攀升到了7500元/。现阶段开出78、一期尾楼十余套以3850元/起的价格销售引起了业界及市民的高度关注，此类房源推出当天均被抢光。项目二期尚有部分房源，与本案同邻建设北路，但其位置、配套及人居氛围较本案均有突出优势。该项目户型设计优良，目前已显露降价趋势，且项目已进入准现房阶段，若后期房源均以低价入市，对市场势必造成影响。区 位：建设北路西侧，原第二冷冻厂客 群：二人世界、小太阳之家、城市新锐产 品：该产品主要以高层为主，一居6010%，二居70-9070%，三居120-140蓄客时间：2006年开盘时间：2007年6月销售情况：一期售率93%、二期目前正在进行蓄客阶段产品结构：项目主要以高层住宅、沿街底商为主，物业服务尚未确定79、，社区配有活动中心物 业 费：1.5元/平方米/月周边配套：小区内部配套：活动中心，沿街商业配套，中小学：二十一中，十五中，鹤祥园小学，综合商场：北行100米远洋城SHOPPINGMALL医院：唐山绅士医院，银行：中行 建行 工行分 析：该项目一期开盘售价4800元/平方米，销售火爆随之价格一路飙升7500元/平方米，后期采取策略性封盘，根据目前资料显示一期销售完毕，二期已经封顶但未开盘销售，二期价格拟定7500元/平方米，产品配套已经开始考虑走中高档产品路线的雏形。操盘策略：近期该项目推出了约10套左右的一期特价房均价3880元/平方米销售异常火爆，经过分析该项目一期尚未销售完毕，随着二期工80、程进度的完毕该特价房活动是为了探底市场，并缓解目前资金压力，随着工程进度的加快后期该项目可能还会出现特价房进入市场或其他形式进入二手房市场销售，根据多年操盘经验该项目可能会采取现房销售的模式迅速占领市场消化产品赢得较高的利润。l 高第花园地理位置建华东道开发商唐山宏达房地产开发有限公司投资商唐山建设集团园林设计深圳古田环境艺术设计有限公司物业管理宏达物业承建商唐山房建工程信息占地面积20000亩建筑面积4.8万开发周期一期建筑密度容积率2.4绿化率35%建筑结构剪力墙总栋数6得房率75-86%每栋层数4，7，17，21，25层高2.8净高2.6每梯户数2/6，1/2，2/3总户数566车位数量81、未定商业公建3000入住率未入住车位比例未定开工日期08年3月施工进度地上3层交房日期2010年6月价格信息开盘时间06年底开始认购开盘起价未定开盘均价未定开盘最高价未定现起价6000现均价6500现最高价7000差价未定付款方式一次性，按揭，公积金物业费未定车位价格未定证照情况齐全产品信息可售套数566户型种类面积所占比例套数销售比例面积区间40-140一居40-6019%主力户型91-101二居两居91-10160%交房标准毛坯三居110-14020%建筑风格欧洲四居-外部装修涂料洋房140，150，1901%6配套信息电梯品牌西子奥迪斯供暖系统市政供暖，壁挂采暖智能化设施周界报警，电子防82、盗，可视对讲供水系统市政自来水热水系统无安防系统24小时巡更电视系统市政有线通讯网络市政供给景观广场5000下沉式中央景观广场会所集贸/超市配套商业家政服务-公交5、37路医疗同仁堂药店教育艺术学校营销信息客户来源周边改善居住环境及婚房客户促销策略未定推广主题如歌岁月，乐居生活现场情况日均25组推广方式晚报，电视项目位于唐山市旧城区，为旧生活区，周边无新楼盘，项目四周环境较为杂乱，但该区域为政府规划主要文化娱乐区域之一，未来具备一定发展潜质。产品以点塔和高板小户型为主，目前处于前期蓄水阶段，尚无明确价格。现阶段到访客户主要为片区二次更新居住条件和刚性需求者。项目9798户型相对较少，且主要以大83、户型为主，40、60小户型在该区域市场空间较小。区 位：路南区五家庄大街15号客 群：二人世界、小太阳之家、城市新锐、城市精英产 品：主要以高层多层为主，受90/70政策限制高层部分产品均为90平方米以下产品，一居40、60，二居91-10160%，三居110-143，洋房140、150、19012套。蓄客时间：2007年开盘时间：未定销售情况：目前只接受意向预定，待开盘后来电通知产品结构：项目主要以高层和多层洋房住宅、沿街底商为主，物业服务尚未确定，社区配有会所周边配套：向所在地为城市旧城区，周边配套简单主要以生活配套为主，小超市、话吧、小吃店为主。分 析：该项目产品主要面对周边人群或外区人84、群置业，项目产品简单结构有中档楼盘配套，但该项目临街面较小所以导致该项目地产部分产品后期销售会出现一定得困难。操盘策略：该项目2007年获批的少数项目中的一个开工建设于2008年8月份，受市场影响项目迟迟未确定价格产品建设速度较慢，目前只接受意向预定，根据经验分析该项目主要受市场波动影响较大迟迟难以确定合适价格，择机入市是该项目的销售策略。1.4高新开发区案名物业类型交房标准户型配比物业服务产品亮点世纪花园二期普通住宅毛坯99二居，126三居自理无明显亮点尚品名都普通住宅毛坯40一居，69-107二居，110-158三居自理全明户型金色锦城普通住宅毛坯52一居，91二居，122三居自理无明显亮85、点l 尚品名都地理位置长宁道9号开发商唐山诚成房地产开发有限公司投资商唐山诚成房地产开发有限公司工程信息占地面积100000建筑面积220000开发周期两期一期120000交房标准毛坯容积率2.2绿化率35%建筑结构剪力墙总栋数一期15，二期13得房率80%每栋层数9，11，18层高2.8净高2.6每梯户数1/2,2/3总户数一期1080车位数量未定商业公建未定入住率未入住车位比例未定开工日期08年4月施工进度地上8层交房日期2010年6月价格信息开盘时间08年9月29日开盘起价5200开盘均价5600开盘最高价6230现起价5200现均价5600现最高价6230差价30，50，100付款方式86、一次性，按揭，公积金优惠政策开盘当天优惠150元/，强销期一次性优惠80元/销售率30%月去化量物业费未定车位价格未定证照情况齐全产品信息面积区间62-125畅销户型85-96二居，120左右三居滞销户型130以上大户型可售套数700户型种类面积所占比例套数销售比例主力户型69-107二居一居402%户型特点全明户型两居69-10775%建筑特点欧洲风格，涂料外饰三居110-15823%配套信息电梯品牌未定供暖系统市政供暖，壁挂采暖智能化设施楼宇对讲供水系统市政自来水电视系统市政有线安防系统24小时巡更公交7路医疗传染病医院教育幼儿园营销信息客户来源片区，给后辈买促销策略现金折扣推广主题现场情87、况周一至周五日均10组项目由长宁道连接城市主干线建设路，龙泽路，友谊路，卫国路，西外环路。小区以板式18层建筑为主,配以9层、11层板式小高层。于08年9月29日正式开盘销售，之前蓄水两年，一期1080户已去化近三分之一。主要客群为片区改善居住环境和给后辈买房的置业者，十余套40一居已全部去化，畅销产品为85-96两居及120左右三居。一次性付款可享有80元/的优惠。区 位：长宁道9号客 群：二人世界、小太阳之家、城市新锐、产 品：主要以高层多层为主，受90/70政策限制40-158一至三居，主力户型为69-107二居蓄客时间：2006年开盘时间：2008年9月销售情况：期房销售率30%、目前88、销售率41%产品结构：项目主要以高层和小高层住宅物业服务由开发商自行打理周边配套：向所在地为城市旧城区，周边配套简单主要以生活配套为主，小超市、话吧、小吃店为主。分 析：该项目产品主要面对周边人群或外区人群置业，项目产品简单结构有中档楼盘配套，项目未配有底商，社区配套也较为简单未建会所等娱乐休闲配套设施。操盘策略：该项目经过两年的蓄客周期，在开盘后快速销售掉了30%在市场波动较大的同时该项目采用较低的价格策略弥补了项目一定得缺憾，所以赢得了后期销售11%得优秀业绩，分析该项目后期价格仍然会有所调整空间较大，如果唐山未来市场出现价格战，该项目会在这场战役中获得较高的胜利机会。l 金色锦城地理位置89、高新区建设北路唐山广播电视报社西侧开发商唐山市昌隆房地产开发有限公司物业管理自理建筑类型高层、板楼占地面积7951.41建筑面积28224.79总户数234户型配比户型：最小50平米的，最大130平米。主体户型：80平米到90平米的畅销户型91二居滞销户型130价格构成6500元/销售情况尾盘金色锦城占据开发区核心位置，市政规划建设的中心区域。2008年年底开始入住。开发周期在两年左右。最高24层，其中有12、16、18、24层住宅，户型面积为50-130平方米，主力户型为80-100二居。 项目属于本区域内早期产品，开盘价格存在一定优势，其次本项目主要客群主要定位城市新锐和二人世界类客群，其90、产品户型设计简单标准，完全按照规范进行设计，项目外立面以饰面砖为主要装饰材料，项目配有3层底商。区 位：高新区建设北路唐山广播电视报社西侧客 群：二人世界、小太阳之家、城市新锐、城市精英产 品：户型：最小50平米的，最大130平米。主体户型：80到90平米蓄客时间：2006年开盘时间：2007年10月销售情况：尾盘产品结构：项目主要以高层和底商为主周边配套：向所在地为城市旧城区，周边配套简单主要以生活配套为主，小超市、话吧、小吃店为主。分 析：该项目产品主要面对周边人群或外区人群置业，项目产品简单其中项目配有三层底商，其销售完毕后已经成了该区域的高档楼盘，且商业部分也将填补区域无商业配套的空白91、，社区配套也较为简单未建会所等娱乐休闲配套设施。操盘策略：由于该项目开盘时间较早，产品去化顺利所以无市场相应表现痕迹。2. 产品结构分析区域区域产品特点凤凰城区域项目以小高层、高层板楼、洋房别墅类高利润型产品为主，只有景泰翰林项目有部分多层产品；目前新城区的项目大多为现代风格，市场上缺乏有特点、有新意的建筑风格；那么未来风格化产品将成为市场空白；高新区区域项目多为平改项目，以高层产品为主，建筑风格大都为现代风格，新项目较少，市场缺少高品质产品。中心区该区域的产品以多层、小高层、高层、别墅类产品为主，建筑风格以英式风格和现代风格为主。其中以瑞景国际公馆为英式风格代表，外立面装修以饰面砖、和石材为92、主。此外，随着中心区的发展以及唐山房地产的发展，一些综合体类产品也脱颖而出，例如南湖生态城、东方银座、大连万达长青楼平改项目、东旭花园等。旧城区该区域目前处于城市发展边缘地带，目前获建设项目较少，建筑风格不是很突出。随着城市化进程加快区域未来产品供应量将有所攀升，目前仅有陶然居一个项目接受意向预定，其均价3885元/平米。区域区域产品结构凤凰城区域项目主力户型在90120平米之间，从销售情况看，90120平米的两居、三居户型是市场上畅销户型。由于目前市场出现得观望情绪导致该区域内6590平米小户型销售明显好于二居三居销售情况。高新区区域项目主力户型在70120平米之间。由于该区域属于新城区，部93、分项目为平改项目所以户型区间较小，但未来发展趋势势必要求其户型区间超大户型发展。中心区该区域目前畅销户型主要在85110平米之间，如瑞景国际公寓，户型比例基本上在65左右，所以总价相对比较低，比较热销。旧城区该区域产品主力户型集中在80-100平米左右，多为平层的二、三居。该区域热销户型1居为50，2居80-90，3居在120左右。通过分析后我们可以看出，中心区内目前多为新增项目，以高层产品为主，建筑风格大都为现代风格，目前区域市场缺少高品质别墅类产品。 该区域内产品的主力户型均在70120平方米之间，该区域属于城市发展带上的中心区，且市场投放项目均为平改项目或公寓项目居多，但该区域的产品将根94、据城市发展、区域发展、房地产价格波动等变化，根据多年市场研究经验，该区域内房地产市场户型区间势必向大户型过度发展，因此本项目低密度大户型产品必将成为市场需求的热点。2.1户型配比分析受70、90政策制约，目前唐山市场供应产品均以80-95二居为主，从上图标中可见大部分项目的产品配比方面80-95二居所占比例较大。凤凰城内产品主要以二居、三居、四居产品为主，其中景泰翰林项目中户型设计有部分跃层产品但均为顶跃。中心区内产品主要以二居为主一居三居为辅的设计方式。根据市场调研后发现凤凰城内的梧桐大道、香木林等个别项目均采用拼户型的方法规避90/70政策来填补目前市场大户型供应量较少的情况，通过对目前在95、售项目区域产品研究从而为本项目未来户型设计定位确立了市场依据。2.2 物业类型分析正在供应项目物业类型高档住宅15%酒店式公寓11%别墅8%普通住宅66%现阶段市场供应项目的物业类型主要为中低-中高档普通住宅，另有少量高档住宅、酒店式公寓及别墅。潜在供应项目就目前来看，物业类型集中为普通住宅，未来1-2年内普通住宅项目持续推出，高端产品供应将出现一定程度空白，这种市场情况正好与本项目别墅、洋房的产品建设周期吻合。2.3 产品亮点分析从目前主要供应项目来看，除梧桐大道因项目诉求的关系产品相关亮点较为出众外，目前唐山市场只有鹭港有部分精装修的产品。其他个案在项目本身的塑造方面优势不够突出。分析唐山96、房地产现有住宅类项目，集中表现为产品性价比偏低，项目本身的可塑性、空白点、增值点较多。入户花园：该做法主要试用于较大户型设计，其主要用在塔楼、洋房等高利润产品中。中 央 园 林：该做法运用广泛，在一线城市中该做法基本上得以普及。纯净水系统：此做法对于唐山市场来讲绝对是一大亮点，使得项目能够充分获得较高的价值但施工成本也相对较高。新风加湿：该做法也是一大亮点它与纯净水系统一样成本较高精 装 修：精装修做法根据市调问卷数据显示57%的人选择毛坯，也就是说精装修在目前唐山市场亮点不大。热水系统：该做法主要用于公寓和高档住宅等高利润型产品的必备条件，如果用于净现值类产品将提高其造价中央空调：其做法与热97、水系统一样均属于公寓和高档住宅产品必备条件经过以上对市场上产品亮点的分析后我们可以得出以下结论：l 产品亮点应当符合产品整体开发节奏；l 产品亮点应当符合产品成本控制；l 产品亮点应当符合产品目标人群消费趋向；l 产品亮点应当符合产品逻辑；l 产品亮点应当符合产品精神。2.4 物业管理在物业服务方面，大部分项目采用发展商自理的方式。随着人们对商品房的了解以及居住品质要求的日益提高，好的物业服务是项目营销过程中必不可缺的诉求点。目前市场在售项目中，55%仍处于自行管理的物业形态，18%的项目采用了品牌物业作为产品的一项内容，27%项目仍处于不确定状况有可能会根据产品内容进行调配，从该图标中可以看98、出18%产品已经具备了一定的竞争优势。其中凤凰新城的品牌物业指数最高，在未来竞争中凤凰新城的物业服务将成为其手中的一张王牌，本项目所在区域品牌物业管理指数为零，本区域品牌物业将成为一大空白随之哪个项目拥有了品牌物业哪个项目就用了该区域的一定优势。2.5 小结通过对市场在售产品的研究分析后得出以下结论：l 产品类型：凤凰新城区域内产品主要以高档住宅为主，立面设计以现代和简 欧式为主，中心城区产品主要以高档住宅和普通住宅相结合立面设计以简欧式风格为主，旧城区和高新区均为普通住宅，且立面主要以现代风格为主。l 产品配套：目前市场上产品结构均为简单，仍以住宅为产品中只有梧桐大道 考虑了会所的设计，其他99、项目均没有对其进行考虑，可见唐山目前市场在售楼盘中产品结构尚未完善，相关数据显示目前唐山市民对配套产品有较强需求。l 产品户型：目前唐山市场产品户型均以二居为主，其部分原因主要受90/70政策影响所致，从户型角度分析未来唐山房地产市场需求将向大户型过度发展，但受价格方面因素的制约成交户型仍以二居为主并逐渐向大户型转变。l 产品物业服务：根据目前唐山房地产市场现有情况分析，品牌物业主要集中于凤凰城区域，其他区域仍主要以自管物业为主，未来物业服务将成为唐山房地产市场竞争必要条件之一。l 自身亮点：通过对目前市场产品亮点的研究后发现，唐山房地产市场具有产品亮点的项目较少，且凡是产品中融入了特殊亮点后100、的项目均价基本都维持较高位置，那么也就是说增加了产品卖点就等于为产品价格做了增值服务，随着市场不断的发展竞争将愈演愈烈那么制胜的法宝必须是过人的亮点，南湖生态这个产品亮点的研发将会为项目的销售保驾护航。综上所述，目前唐山房地产市场就产品角度分析已经具有一定规模，但仍处于模仿学习阶段，本项目所在城市缺少高端住宅类产品，从配套角度分析整个唐山市场均出现了物业配套不完善的现象，产品户型主要以低总价户型为主市场在售产品缺少品牌制度化管理，项目自身亮点研发能力较弱的现象，在研究市场的同时也就是在寻找项目自身亮点，这将有助于项目开发以及后续产品的快速销售，保障开发企业及股东的实际利益。4. 住宅类客户需求101、分析4.1 区域趋向通过该数字显示有意向居住于中心区的市民占47%、有意向居住于路北区的市民占38%由此可见本项目所处中心区在市民心目中的位置还是较高的，其主要原因是中心区内基础设施配套齐全出行生活购物方便，也就是说市民选择居住区域同时也对周边生活配套予以一定的考虑，因此本项目作为中心区的核心位置将会成为市民的主要居住意向区域。4.2 物业类型趋向物业类型趋向高端产品16%商住公寓4%普通住宅80%由上图可以看出，唐山普通居民的置业需求主要为普通住宅，一定程度地反映出刚性需求的持续增长。由于唐山民间资金充足，对高端产品有一定需求，另有少部分个体商户及投资客对于商住一体的物业有所关注。4.3 户102、型结构趋向调研数据显示85%市民选择平层产品，也就是说目前市民接受新鲜事物的能力较低，错层占9%、跃层占5%，从以上数据中可以得知有人可以接受并且有引导消费的欲望，因此本企业专业扎实的营销工作也是保障企业及股东获利的重要环节之一。4.4 户型面积需求客户户型面积需求（%）150-1805%180以上5%120-1509%100-12010%60-8030%80-10041%根据市调数据显示41%的市民愿意选择80100平方米的住宅，30%选择6080平方米得住宅，根据建筑学分析一居、二居、经济型三居将是市民所需求的产品，通过之前我们所作的分析中可以得出目前市场受价格影响较大导致低总价产品快速消103、化，但随着城市化进程的加快户型区间将向大面积进行过度，未来90130平方米左右的舒适型二居、经济型三居、舒适型三居将成为市场后期主力户型，受高端需求影响，150平以上户型也存在一部分刚性需求。4.5 户型功能需求户型功能需求（%）46234267100050100儿童房书房衣帽间储藏间封闭阳台根据市场调研显示89%市民要求封闭阳台，对储藏间、儿童房的需求较高，通过对儿童房的需求数据提取我们可以分析出，未来市场主要置业人群为小太阳之家以上中高端人群，其购买二居室以上户型为主。4.6 社区配套需求医疗保健、中餐厅、阅览室、大型超市、老年活动中心、儿童娱乐、健身中心、电影厅等均为需求配套之一，其中大104、型超市、老年活动中心、中餐厅、医疗保健、儿童娱乐成为不可或缺的配套部分，本项目规划设计的商业部分将完美的为业主及城市提供一个充满生态环境的商业环境。4.7 园林意识该图标显示步行小径、儿童娱乐、中央园林、宅间绿地、水景、室内景观均成为市民所需要得社区生活配套所不可缺少的一部分，因此，本项目地处南湖生态区的绝对优势将满足小区业主的最高级居住需求。4.8智能化居住意识可视对讲、宽带入户、门磁、电子巡更、红外报警已经成为消费者所考虑社区的重要部分之一，随着城市不断快速发展以上几点在本项目中应当适当考虑，为高端业主提供一个安全良好私密的居住环境。4.9 物业管理费意向通过市场调研问卷数据显示54%市民105、可以接受11.9元的物业管理费，43%的市民可以接受0.51.0元的物业管理费，根据相关资料显示1.5元左右可以进行品牌定制物业管理服务。总结：经过市调问卷数据再结合建筑学分析未来市场需求户型主要以90130平方米以上二居三居为主要消化产品，且市场需求产品功能性设计格局，本项目产品户型设计应当注重产品功能设计，保证产品快速消化。目前唐山房地产市场中已经初步形成了对产品细化功能的需求，产品形式上仍以平层产品为主且将成为未来市场主力产品，认为未来市场产品户型设计中应注重户型功能设计、景观环境、增加产品卖点引导市场消费保证本项目产品能够快速消化。随着城市化进程的不断加快物业服务将成为未来唐山市场对项106、目的一个考量角度，那么也就是说物业服务质量以及品牌化将在未来市场中占有一席之地。5、商业产品分析随着住宅市场的走低，商业地产尤其是购物中心会受到越来越多的关注。本土开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。商业地产成了开发商手中非常重要的一张底牌。目前唐山市场所出现的大型商业项目较少，配套底商项目由于受到住宅市场的影响目前投放市场项目也随之较少，由于商业项目对周边要求较高，且主要以定制产品为主所以在该部分只对其市场进行罗列分析，深度研究将在后续产品部分进行详细说明。目前市场在售物业产品类型OfficeSOHO酒店酒店式公寓底商数量10013各区域商业项目区域区域产品结构及新107、增项目凤凰城该区域主要以远洋商圈为主，区域内无在售商业项目。高新区区域内无在售商业项目，金色锦城项目目前无明确商业定位中心区该区域内有底商项目三个分别为：金阳旺座、东方银座、丽景新城，无其余商业类产品旧城区该区域内高第花园为底商项目，但目前尚未确定其详细内容目前市场在售商业项目项目名称物业类别物业面积（）产品面积（）价格（元）金阳旺座底商400075-1201600017000丽景新城底商360070-12013000东方银座底商500010023000-24000、16000-17000 1. 典型个案分析1.1 金阳旺座地理位置路北区西山道43号南海加油站西200米 中国人寿旁边开发商金洋108、恒泰房地产开发有限公司物业管理自理建筑类型底商建筑面积4000产品面积75-120价格构成1600017000元/金洋旺座国际公寓，坐落于西山道北侧，与市政府各级机关共享一条繁华街道。国际化社区的标准之一就是完善的安全保障体系。特享4000平米配套商业，超市，餐饮美发等生活所需，足不出户，完全满足。现在未售,登记阶段区 位：路北区西山道43号南海加油站西200米 中国人寿旁边产 品：75-120销售情况：登记阶段周边配套：地处繁华商业街，超市、餐饮、美容美发等商业配套全。分 析：该项目产品主要面对周边小型专业主力店需求者，以美容美发、快餐等小型专业主力店为主。操盘策略：由于唐山目前商业均价较高109、所以开发商目前仍在观望中，有借此机会谋求暴利的可能或者为下阶段项目做铺垫。1.2丽景新城地理位置路北区建华西道原五州小吃城对面开发商唐山兴盛房地产开发有限公司物业管理自理建筑类型底商建筑面积3600产品面积70-120价格构成13000元/项目总占地面积约13万平方米，共分三期开发，第一期已基本售完，将在两个月后开以第二期项目。现在工程已经封顶。进入内部装修阶段。位居城市中心地带。近邻“家世界”拥有完备生活所需。“体育场”健身设施齐全，全面构筑健康生活。方正户型，全明设计，采光通透。楼盘共分三期，现在在售为第一期区 位：路北区建华西道原五州小吃城对面产 品：70-120销售情况：尾盘周边配套：110、中小学:开一初中部，开滦一中，实验小学，幼儿园:市第一幼儿园综合商场:家乐超市，百货大楼银行:商业银行医院:天一医院，市第二医院，煤炭医院其他:凤凰山公园，体育场分 析：该项目产品主要以小型专业主力店为主产品开盘较早未受市场影响操盘策略：开盘较早目前进行尾盘销售。1.3东方银座地理位置路北区人大北街开发商唐山兴盛房地产开发有限公司物业管理唐山华瑞物业建筑类型底商建筑面积5000产品面积100价格构成23000-24000、16000-17000元/项目位于华岩路与人大北路交汇处，项目占地面积:36700平方米总建筑面积:128688.63平方米商业部分是目前市场上最好的区位。现在项目主体已经完111、工，外部装修还没有开始商业部分只接受意向签约。 区 位：华岩路与人大北路交汇处产 品：100销售情况：接受意向签约周边配套：中小学:曙光楼小学、十二中学、唐山八中、开滦一中、新世纪外语学校。综合商场:百货大楼、华联商厦、农贸市场、曙光楼市场。幼稚园:文化路幼儿园、唐山市第四幼儿园。银行:建行、商行等。医院:眼科医院、凤凰女子医院。分 析：该项目产品主要以小型专业主力店为主服务社区以及周边操盘策略：项目地上部分目前不接受预定其主要原因是受市场价格波动影响较大，由于项目区域优越所以项目有两套均价临华岩路底商均价23000-24000之间临人大北街底商均价15000-16000根据项目情况分由于项目112、华岩路一侧临街面较小所以价格较高，通过炒作手段拉动人人大北街底商价格从而获得总体的利润。2. 商业市场分析经过2007年大规模的拆迁，使得唐山底商异常火爆，价格持续上涨。而写字楼方面一直处于沉寂状态，目前仍没有写字楼以及大型商业投放市场，随着唐山这个环渤海经济圈新兴城市的建设，以及高新区等开发区的相继设立预计未来几年内唐山写字楼、商业市场趋好。2.1商业才是真正利润点住宅走低会成就商业地产。在目前住宅市场走低的环境下，做好商业和住宅的规划是地产项目成功的前提。以北京为例，“目前北京人均GDP已经达到了8000美元以上，这正是人们对商业地产的需求呈爆发性增长的时候。”如果能在确立项目之前就将产品113、业态的定位做好，那它的利润就可以得到保障。即使目前很多品牌开店计划延缓，外国500强企业在北京选址的脚步也有所停顿，但坚信未来的商业地产有很大的发展机会。2.2持有商铺需有优质管理团队“商业地产将迎来春天”的论调获得了不少开发商的认同。但也有业内专家提醒，商业地产的规划、设计、销售和招商是如今开发商必备的技能。“与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。而持有商铺也将成为开发商真正的利润点所在。”持有型物业有三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是大型商业项目更容易成为投资机114、构旗下众多资产中的优质资产。2.3专业团队是持有商业成功必需由于此前的开发商主要是从房地产开发的角度进行商业地产项目的开发建设，几乎很少从商业的角度进行统筹，所以很多出售型的商业地产项目由于经营、管理不善而带来一定的负面影响。但目前开发商已经意识到只有持有经营才是商业地产项目真正的出路。由持有者经营可以在经营定位、商铺管理、品牌维护等多个方面达到统一、合理、专业。只要不急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，若想规避风险，最好还是通过招徕有金融和管理经验的基金和运营者这条渠道，缩短学习过程，增强自身实力。合理的金115、融管理、运营能力将成为商业地产以及未来中国地产的真正走向。6、市场空白点 同时以上几部分得分析我们可以很清晰的看到目前市场的价格、产品类型、产品结构、物业服务等多项指标，根据整合营销法则、市场供求关系法则我们应当根据目前市场所掌握资料寻找市场真正切入点弥补市场空白。l 价格空白：根据市场市场调研分析后发现5000元左右价格的项目较少。l 产品类型空白点：由于高新区内产品投放量较少所以市场空间较大，其区域内主要缺少高档住宅产品、商业外街、集中式百货、商业内街、写字楼等。l 产品配套空白点：目前唐山房地产市场主要缺少社区配套会所、儿童娱乐区、 活动中心、社区配套商业、大型超市等l 物业服务空白点：116、根据以上数据以及分析后得出目前唐山社区内缺少制度化管理、品牌制度化管理，未来唐山房地产物业服务的竞争还是应当较为激烈的所以项目中应当充分考虑物业服务品牌化的问题。l 智能化空白点：目前唐山社区内智能化较高的楼盘只有梧桐大道，但其只有 安装了窗磁这一智能化服务，结合目前市场客户需求未来可视对讲、宽带入户、门磁、电子巡更、红外报警等智能化服务将成为项目的最大亮点l 生态景观空白点：根据目前市场在售楼盘分析，目前在售楼盘中主要以简单 硬地园林为主，缺少规模系统生态景观，尤其是南湖景观，所以在本项目中应当充分考虑到规模系统湖景水系园林景观。l 社区动线空白：根据市场调研发现目前唐山房地产市场项目中均缺117、少对人车分流的考虑，所本项目应当对其进行充分的研究保证其成为本项目的一张王牌。l 商业外街空白：唐山积极相应河北省关于三年大变样的规划政策，将市内部 分商业外街进行了整治，如“煤医道拆除整治项目”结果导致目前煤医道两侧以集散市场业态存在，从中可以看出目前唐山房地产市场商业外街产品已经出现紧俏现象，且存在价格较高每平米均价14500元。l 商业项目空白：由于2007年唐山房地产市场出现了真空现象，所以导致部 分项目用地均在2008年中旬获批，加之新版规划图将部分用地性质进行了从新定性组合，所以部分项目仍在审批当中，以目前唐山市场商业项目较少，较新的商业项目主要以“东方国际大厦、欢乐谷、远洋城”为118、主，如果我项目入市将成为目前市场上投资客选择目标之一。通过以上对目前市场空白点分析中可以得出以下结论：l 充分利用南湖生态资源，开发别墅类产品与商业产品，快速填补市场空白成为我项目先发制人的利器；l 应当引入品牌制度化管理、园林水系景观、动静分流、智能楼宇等设施；l 社区配套应当配有一定比例的会所、老年活动中心等社区基础配套设施，商业步行街、shopping mall、度假酒店等商业产品应当适当考虑进入，保证产品结构的丰富同时满足市场需求。四、管理团队1、公司管理层简介宝升昌地产集团管理人员具备丰富管理经验和较高素质, 并具备很强的领导能力、开拓能力、开发及营销专业技能及丰富的行业知识。目前，119、企业决策统一由董事会决定。机构设置根据现代企业制度的要求，本着求实发展的原则，公司将建立完善的公司法人治理结构和制衡机制并根据公司的发展设立了各职能部门。股东大会董事会监事会总裁常务副总裁副总裁副总裁副总裁综合办公室人力资源部财务部审计部唐山宝升昌房地产开发唐山成功置业营销有限公司法律事务部唐山文轩商贸有限公司唐山爱购物业服务唐山爱购时尚购物广场唐山文轩担保有限公司其他参股企业总裁办公室经济导报新晨报2、公司管理理念人才理念人才是公司的基石、砥柱，员工的认真负责和有效管理是公司最大的财富。尊重知识、尊重人性、集体奋斗和友善平等，是公司事业可持续成长的内在动力。本公司长期培养并任用精神振奋、态度120、积极、工作主动的扩张性人才；善于谋划又善于执行的专业人才；团结协作、填平补齐的优秀人才；能够快速推进，严格执行的高级管理人才，为企业的发展提供源源不断的人才动力。团队理念公司将通过团队的有效协作，实施项目股权控制型管理模式，制订一整套全面系统、切实可行的项目开发投资管理、设计规划、项目实施、成本控制、销售策划及业务内部控制等管理制度。通过精细分工、协同控制的方式建立健全完善科学的部门体系，同时配备了专业化管理人员和高素质的员工，努力保证公司投资项目取得良好的投资回报。3、经营管理机制管理原则公司以规范化管理为原则，以制度为行动指南，制定各项必要的规章制度和操作流程，并在实践中不断完善。为保障规121、范化、制度化管理，公司正在完善组织结构，建立健全有效的董事会和职能机构，董事会成员均能尽勤勉之责，且有相当的专业能力，保证公司沿规范化、制度化的轨道发展。员工激励机制1.员工的薪酬与业绩相联系。公司授予管理层一定的自主权，尊重和认可员工的工作业绩，从而将员工与企业利益联系在一起。2.对于新进入公司的员工，在公司工作满一年以上的，每年将按其工作绩效和岗位给予一定的物质奖励。3.对于高层管理人员，公司将安排适当时机为其提供外培机会。4.提供良好的培训和职业发展机会，是企业留住人才的关键。为此公司拟订了切实可行的员工培训计划及员工奖励和晋升发展的制度。5.制定灵活的福利计划，使员工可以从一系列的福利122、方案中选择最佳方式。6.建立员工和公司之间良好的沟通机制，可通过例会或其它渠道使员工和公司之间进行有效的沟通。福利保证1.养老保险：企业所有员工实习期满后，由企业负责，个人与企业共同承担费用，办理基本养老保险。2.医疗保险：根据企业经济效益情况，原则上由企业与个人双方共同按当年所定比例承担费用，办理医疗保险。3.人身安全保险：所有企业内员工的人身安全保险，由企业统一办理。4.奖金与津贴：依据企业经济效益和企业劳动定额制度及出勤率等考核情况决定具体发放办法。人事计划1.人员任用本企业除董事会成员外，其他所有人员均采用聘用制和合用制。具体聘任及聘用办法同当地劳动人事部门联系，按企业所定实施办法进行123、。2.人员培训所有被聘任和被聘用的员工，上岗前均采用委托办法进行培训，即委托国内同类企业代为培训。生产经营期间的培训均按企业制定的员工培训管理制度、外培管理制度、企业员工培训计划，由企业负责组织安排进行各类定向培训。3.人员考核企业在定编、定员、定岗、定责、定酬的基础上实行两级考核，两级分配的制度。企业职工按照企业的劳动定额制度，参照内部制定的有关劳动纪律和制度进行月季评年考核的方法。考核与工资、奖金、福利挂钩，具体按企业所制定的考核办法执行。管理人员的考核以各级管理人员的职责、任务、目标为依据，按照企业所制定的各级管理人员的考核制度和考核办法进行。原则上与个人在公司的职位升迁和工资、资金及福124、利挂钩，进行半年一考核，一年一总评。总的原则是：企业考核部门，部门考核人员，企业根据对各部门考核结果同工资基数计算当期工资分配总额，分配到部门，部门根据员工岗位责任考核分配给员工个人。五、财务计划基本数据本项目销售收入。本项目收入由二部分组成:出售部分:根据唐山市商品住宅的市场销售情况及房地产价格走向，根据市场比较定价法，低密度住宅按均价10000元/平方米估算，商业用房按均价8000元/平方米估算。出租部分：根据市场比较定价法，商业房按700元/平方米年估算。其中住宅部分全部销售，商业部分50%销售，50%长期持有。1、财务收益指标（1）根据现行财税制度，房地产开发企业需缴纳营业税率为5%，125、城市维护建设税为营业税额的7%，教育费附加为营业税额的4%，所得税税率为25%。（2）利润总额 =销售收入-总投资-营业税及附加=166653.89万元（3）净利润 = 利润总额-所得税 = 124990.41万元（4）上缴销售税金及附加21374.36万元上缴所得税23500.61万元（5）投资利润率 = 利润总额/总投资 =6.42%2、现金流量分析（1）财务净现值FNPV财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。从项目全部投资的现金流量情况看，当ic10时，财务净现值（FNPV）为77440.75万元，大于零。（2）动态投资回收期Pt投资回收期126、是以项目税前净收益抵偿全部投资所需要的时间。经计算，全部工程投资回收期为2.47年。表明项目能够按时收回投资。详见附表。1、 财务评价主要技术经济指标 单位：万元序号项目单位数量备注1销售收入万元385123.632销售税金及附加万元21374.363总 成 本万元197095.384利润总额万元166653.895所 得 税万元41663.476税后利润万元124990.417总 投 资万元162112.778投资利润率6.429投资利税率7.2510销售利润率43.2711财务内部收益率37.3612累计财务净现值万元77440.7513动态投资回收期年2.47财务评价财务评价是根据国家现127、行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力据以判别项目的财务可行性。盈利能力分析（1）损益表 详见附表本项分析包括：投资利润率、投资利税率及资本金利润率。投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年均利税总额与项目总资金之比。根据损益表计算的评价指标如下：投资利润率为6.42%。投资利税率为7.25%资本金利润率是反映资本金与利润关系的指标，它是年均利润总额与资本金之比。资本金利润率年均利润总额资本金100%资本金（建设投资+铺底流动资金）本行业资本金比例销售利润率反映销售收入的收益128、水平，是利润总额与销售收入之比。销售利润率利润总额销售收入100%销售利润率43.27%（2）现金流量表见附表根据现金流量表计算的评价指标如下：a.财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是反映项目在计算期内投资赢利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：n (CI-CO)t(1+FIRR)-t0t1式中：CI现金流入量：CO现金流出量；（CICO）t第t年的净现金流量；n计算期。经对全部投资的现金流量进行分析计算，得出该项目所得税后财务内部收益率为37.36%，高于同期银行贷款利率。b.财务净现值（FNPV）财务净现值是指按设定的折现率，129、将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。计算公式为：nFNPV (CI-CO)t(1+ic)-t0t1式中：ic基准收益率或设定的折现率，本项目取10%。经计算，全部投资所得税后财净现值为77440.75万元，大于零。c.投资回收期（Pt）投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得。经计算，项目投资回收期税后为2.47年（含建设期），表明项目能较快收回投资。不确定性分析不确定性分析是指对项目有关的某个因素的估计发生错误，而造成预期价值与实际价值之间的差异。项目评价所采用的参数基本上都是由预测和估算130、得到的，因此有一定的不确定性 。为了分析这些不确定性因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析。本项目只做盈亏平衡分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析是根据建设项目正常生产年份的产品产量（销售量）、固定成本、可变成本、税金等，研究建设建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。通过确定项目的产量盈亏平衡点（BEP） ，据此可以分析和预测产品产量（或生产能力利用率）对项目盈亏的影响。BEP=F(S-v) 100%其中：F为固定成本，v为单位产品变动成本S为销售收入经计算本项目的盈亏平衡点为20.7%。结论从财务盈利能力分析看，投资利润率、投资利税率、资本金利润率及销售利润率均较理想，财务内部131、收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力。因此，项目从财务上分析不仅为可行的良好项目财务数据表现，而且属于低风险高回报的项目投资类型，也为将来企业及投资者提供了一个有力的财务参考。六、融资方案1、融资方式根据本企业的的实际资金流转情况及项目的收益分析，拟对社会各投资商公开进行阶段性股权融资。由于本公司在此项目的开发与建设中存在短期资金缺口，因此希望投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的本项目的全部开发建设过程，根据实际建设及销售回款周期，在一定时间内通过本公司增值回购等方式撤出投资，取得高额投资回报。操作步骤：签订风险投资协议书A、对融资方的债务债权进行核132、查确认B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。C、在有关管理部门办理登记手续2、融资目标 本次融资金额为10亿元人民币，全部用于南湖生态城项目的土地开发与建设，根据实际开工建设及销售回款周期，融资期限定为三年。3、风险分析A、投资方可对资金进入后可以完成投资计划进行事先评估和测算。B、投资方可对本公司的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的 专款专用。C、投资方对本公司的相关项目所签订的合同进行核审后，可全面进行评估本公司付款和还款能力。D、投资方可审核本公司的还款计划可行性，一旦确定后将按133、还款计划回款。4、退出机制 根据本公司诚信守时的融资理念，项目完成投资方可选择以下退出方式：一、融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，二、是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，三、投资方享受整个项目的分红；5、相关证明由于本项目从立项到开发，前期本公司做了大量的工作并取得了良好的成效，获得了政府的各种批复及完成了前期各种开发审批环节，因此具备了前期开发的优越条件，相关材料详见附表以供查阅。七、摘要通过以上分析可以看出，南湖生态城项目的开发，不仅是本公司未来五年开发的重点项目之一，同时也是唐山市城市发展战略规划的核心工程，本项目从城市发展、企业开发、市场需求、投资利润、财务分析上都具有很强的可行性、低风险、高回报等特征，该项目的成功开发建设，不仅能够完全实现经济效益和社会的双丰收，同时也为投资商提供了一个良好的资金利用平台和较高的资金收益，本公司真诚欢迎社会各届投资者前来洽谈合作，期待共赢！唐山宝升昌房地产开发有限公司2009年3月