1、绿城项目2007年度 营销建议 第一部分：市场调查 1 安徽绿城项目年度2007营销建议 An hui lu cheng xiang mu 2007 nian du YING XIAO JIAN YI AN HUI . LU CHENG 说 明： 仅依靠目标市场的人口统计，年度经济报摘等资料来分析 买方市场已经远远不够，我们需要对市场上各案的销售剖 析与客户选择面变化的精研，由此推导出市场变化，并且 找到相应的“共振”，察觉市场发展的趋势。 、调查目标 合肥各区域代表楼盘 、调查依据 、单价超过3500/以上楼盘 、由高水平规划单位设计楼盘 、体量超过20万方以上楼盘 、调查补充资料 、各案全2、年媒体投放表 、各案点评（仅我司一家之言供参考） 、2006年合肥各区各案调查说明 1、小户型致胜论 不可否认2006年小户型销售是合肥楼市最抢眼的表现，但是几个大楼盘的小 户型均没实现“以小带大”或全线飘红的业绩。 、地段唯一论 元一集团旗下“柏庄”，“名城”两个项目均处于合肥边缘地段，但是这个不 影响其2006年累计销售两千余套的傲人业绩，年前将近8亿资金落袋为安着实对 地段唯一论产生了怀疑。 、品牌至上论 华润集团、绿地集团均是全国大型地产公司，在项目入市之前也都浓墨重彩的 着力表现了企业背景。 但是在市场进入产品同质阶段的刺刀见红时，其品牌未为其销售带来明显提升。 相反，金地国际城开发3、商为安徽淮南企业，并且与绿地海顿公馆同在马鞍山路， 却全年狂销4个亿。相同的地段，不同的品牌导致不同的销售结果，可惜的是赢 家不是绿地而是金地。 结 论：彻底改变- 、概念无敌论 今年合肥市场概念纷繁，政务区有“果动”，“青年社区”极其前沿的时尚 概念，也有“新奢华主义”“水墨江南”的传统做法，都打不过宋都2580元/ 起的探底破冰；开发区有“十里徽园，一个东海”的较为精彩的人文传播， 也有“城市之光，金钻品质”的务实推广，最终在“雍景台”垫付一成的销售 政策下全部败下阵来。 、产品根本论 在国八条出台以后，有很多开发商意识到了危机及时调整了项目规划，甚至 不惜百万重金推倒重来。如“帝豪 星河湾”，在别墅叫停利好的政策下，开盘 只有30套的销售，其产品打造礼请日本设计单位，就空间布局而言是不逊于华 润与国建，但销售结果惨淡。 、广告有效论 自2006年元一集团开创了在媒体上一日投放八版之先