1、物业服务公司业主大会及服务合同管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 指导细则第一条 （目的依据）为了规范业主大会及其业主委员会的活动，维护业主在物业管理中的合法权益，根据物业管理条例、住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则、业主大会活动规则等法规、政策的规定，结合实际，制定本细则。第二条（工作职责）市房产管理部门负责本市业主大会的政策指导及其相关示范文本的制定等工作。区（市）县房产管理部门应当按照属地化原则负责业主大会设立、活动的指导、监督，并会同街道办事处、镇（乡）人民政府做好业主委员会委员的信用档案建立2、。第三条 （业主大会设立的经费）设立业主大会的必要工作经费由开发建设单位承担，具体由业主大会筹备组（以下简称筹备组）按财务规定向开发建设单位报销。开发建设单位消亡的，由业主共同筹集。第四条 （筹备组中的业主代表条件）筹备组中的业主代表应当具备下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （四）具有一定的组织协调能力； （五）具有必要的工作时间。第五条 （会议准备）首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当做好以下准备工作：（一）宣传有关的法律、法规、规章等，作3、好咨询工作；（二）确定首次业主大会会议表决规则；（三）制定选举工作实施方案；（四）培训筹备组的工作人员，推选并确定计票、唱票、监票人；（五）核发表决票，设立票箱、投票站。表决票应当载明业主的姓名、性别、户门号、专有部分建筑面积、联系方式、表决事项、表决意见等基本内容。第六条（通知送达）首次业主大会会议召开前15日，筹备组应当将召开业主大会会议的书面通知在建筑区划内显著位置公告，并可以下列方式通知全体业主：（一）当面递交； （二）放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；（三）邮寄；（四）向业主发送电子邮件；（五）通过建筑区划内的局域网向业主发送消息；（六）其他法定方式。第七条（通知内容）首次业主大4、会会议通知应当包含以下内容：（一）会议的时间、地点、内容、形式；（二）业主大会会议议程、会议的表决事项及表决方式；（三）相关附件。通知的附件应当包含参照示范文本拟订的管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案、投票的业主及其专有部分面积、总建筑物面积和总投票权人数等内容。筹备组应当将相关附件在建筑区划内公示7日。业主对公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组书面实名提出。筹备组应当在5日内予以复核。业主大会议事规则应当就业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主投票权数的确定方法，业主代表的产生方式，业主大会会议的表决程序，业主委员会的组成和换届选举、补选办法，委员资格、职责和任期，5、业主大会、业主委员会工作及其经费的范围、标准、筹集、使用及管理等事项作出约定。第八条 （会议参加）业主参加首次业主大会会议以业主或其推选的业主代表在会议签到表上签字或在表决票上签字确认为准。筹备组应当做好表决票回收的登记工作。表决票回收期限届满后，参加首次业主大会会议的业主未达到建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（以下简称双过半数）的，由筹备组书面公告全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票，直至参加会议的业主达到法定比例。第九条（候选人产生方式）业主委员会委员候选人可以优先考虑具有法律、工程、经济、管理、财务等物业管理相关专业知识的业主，并由筹备组根据业主提名或向业主发放6、推荐表，按被提名或被推荐人次多少产生。业主提名候选人的，可由业主以业主小组或楼层、单元、幢为单位单独或者联名的方式进行。业主联名推荐的，应当在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。每一名业主提出的候选人人数不得多于业主委员会的组成人数。筹备组应当将产生的候选人及其基本情况在建筑区划内显著位置公布。第十条（异议处理）业主对候选人符合规定条件有异议的，应当在选举日的10日前向筹备组提出，筹备组受理业主的异议后应当在5日内予以调查核实，并在建筑区划内如实公布。第十一条（表决计票）筹备组应于选举前，在建筑区划内书面公告候选人的依法履职方案。投票选举结束后，筹备组应于当日集中开启投票箱，公开清票、唱票7、计票，并由计票人、监票人签字记录。收集的表决票多于发出票数的，选举无效；每一表决票上所选人数多于应选人数的，表决票无效。表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写的，经2名以上监票人认定，对相应部分作废票处理；废票应当计入表决票总数。筹备组应当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存以备核查。第十二条（委员分工）业主委员会第一次会议应当在选举结果公布后5日内召开，进行主任委员、副主任委员和法律、工程、经济、管理、财务等专业委员的工作分配。业主委员会应当将委员分工和联系方式、议事活动地址等情况，以本细则第六条规定方式通知全体业主。业主委员会委员应当定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办8、事处、镇（乡）人民政府以及房产管理部门的指导与监督。第十三条（业主委员会职责）业主委员会应当依法履行下列职责，并接受业主的监督：（一）依法召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会决定、物业管理状况以及业主委员会的工作情况； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会年度工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务企业或者其他管理人（以下统称物业服务企业）的方案、选聘实施人及解聘物业服务企业的议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护等方面的制度及本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，9、提交业主大会会议表决； （三）组织业主委员会的换届、委员补选工作； （四）执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，代表业主与物业服务企业订立、变更、解除物业服务合同； （五）督促业主按时足额交纳物业服务费及其他相关费用，组织和监督专项维修资金的筹集和使用，督促业主、物业使用人遵守管理规约和本建筑区划的其他有关制度；（六）妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物；（七）及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施； （八）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行（前期）物业服务合同； （九）协调业主之间及业主与物业服务企业之10、间因物业的管理、使用、维护及服务产生的纠纷；（十）积极配合街道办事处、镇（乡）人民政府做好本建筑区划内的社区管理工作，并配合公安、规划、房管等部门共同做好维护建筑区划内的治安防范、合法建设及房屋结构安全等相关工作； （十一）建立、完善业主委员会委员信用信息；（十二）法律、法规、规章规定以及业主大会赋予的其他职责。第十四条 （业主委员会委员辞职及不履职）业主委员会委员要求辞去委员的，应当以书面形式向业主委员会提出，并经业主大会会议通过。对迁出建筑区划或连续6个月以上不履行职责的业主委员会委员，经业主大会会议认定，按自动辞职处理。业主委员会委员因前两款原因辞职的，业主委员会应当于5日内在建筑区划内11、显著位置公告。第十五条（筹备组职责终止）筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完成之日起10日内，将业主名册、业主大会会议资料等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。第十六条（帐户设立）业主委员会应当自其工作经费帐户依法设立之日起10日内，将帐户情况书面告知街道办事处、镇（乡）人民政府及社区居民委员会。第十七条（业主大会会议）业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或12、者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情况。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式。采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式的，业主应当向物业服务企业以及业主委员会提供真实、有效的联系地址、网络联系方式、联系电话等。 第十八条 （业主大会会议程序）业主大会会议按照下列程序召开：（一）会议筹备工作；（二）发布会议公告；（三）征询意见、投票表决；（四）依据统计结果作出决定并公告。业主推选代表参加以集体讨论方式召开业主大会会议的，业主代表应于参加会议前，就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见；业主大会会议需投13、票表决的事项，经业主本人签署同意、反对或弃权的意见后，由业主代表在会议中如实反映。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。第十九条（公示）业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划显著位置公告30日，并以本细则第六条规定的方式通知全体业主。业主对公示结果有异议的，应当依据管理规约、业主大会议事规则的约定进行处理。第二十条 （特殊情形规定）业主委员会未能换届产生或者其委员集体辞职、未能按业主大会议事规则履职，导致业主大会会议不能召开的，业主可向物业所在地街道办事处、镇（乡）人民政府申请组织召开业主大会会议。第二十一条 （业主小组）建筑区划内设立业主小14、组的，业主小组应当参照业主大会议事规则履行法定职责。业主小组召集人一般由该小组业主推选的业主代表担任。业主小组依法作出的决定，应当及时告知业主委员会。业主委员会认为业主小组的决定与业主大会作出的决定有抵触的，应当在其认为有抵触之日起30日内召开业主大会临时会议予以讨论，并作出决定。第二十二条（业主大会设立备案）备案单位收到业主委员会报送的业主大会设立事项备案资料，验证资料齐全后，应当在业主大会设立事项登记表上签署资料收讫。业主大会设立事项登记表一式两份，一份由业主委员会保存，一份留备案单位存档。第二十三条 （选聘准备） 业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当在组织召开业主大会会议前做好以下15、准备：（一）查验物业共有部分档案与实际状况；（二）根据建筑区划的物业类型及其附属设施设备配置和物业使用性质的不同，拟订供业主选择的物业公共服务事项及其质量、物业服务企业的资信、物业服务力量配备、服务期限等物业服务需求方案；（三）根据物业服务需求方案和当前本地行业内平均人工、材料、能源等费用水平，拟订相应的物业公共服务费用分担标准；（四）根据建筑区划的物业管理实际，拟订选聘方式及其费用数额等的建议方案；（五）提出由代理机构或业主委员会作为具体实施者的建议方案；（六）分别制作选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要内容的表决票；（七）与原物业服务企业依法办理物业服务用房和物业档案及物业服务档案、酬金16、制计费方式的财务档案等的交接手续和共有部分的查验手续，并制定原物业服务企业移交后新选聘物业服务企业进驻前的临时管理措施。业主委员会可以委托代理机构做好前款工作。第二十四条 （收益分配与限制）管理规约应当对依法利用建筑区划共有部分经营业主所得收益的分配项目、比例、使用等作出约定。依法利用建筑区划全体业主共有部分或者相关业主共有部分经营所得收益，属于全体业主或者相关业主共有；并经建筑区划内或者相关建筑物内双过半数的业主通过后，可以按照下列范围使用：（一）补充相应的专项维修资金；（二）召开业主大会会议或业主小组会议；（三）业主委员会依法开展工作；（四）以招投标方式选聘物业服务企业；（五）弥补相应的物17、业公共服务费用的不足；（六）其他符合法律、法规、管理规约规定的方式。依法利用建筑区划全体业主共有部分或者相关业主共有部分经营业主所得收益用于补充相应专项维修资金的，业主委员会或业主小组应当按规定将相应资金交存于所在建筑区划的专项维修资金监管帐户中。业主委员会应当将建筑区划共有部分年度经营收益情况在建筑区划内显著位置公告并按本细则第六条规定的方式通知全体业主。第二十五条（印章刻制）业主委员会应当向当地公安机关申请依法刻制业主大会及其财务专用印章、业主委员会印章，并于刻制之日起5个工作日内在建筑区划内书面公告印模，并函报所在街道办事处、镇（乡）人民政府、区（市）县房产管理部门。第二十六条 （档案管18、理）业主委员会应当将下列属于建筑区划内业主共同所有的档案资料编号造册，并指定专人管理：（一）建筑区划内的物业资料；（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；（三）业主委员会、业主大会作出的决定等书面材料； （四）业主大会备案材料和本建筑区划内其他有关制度；（五）专项维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；（八）各类会议记录、纪要；（九）公告、业主共同决定事项的表决资料；（十）其他有关材料。因建筑区划调整等原因导致业主大会、业主委员会解散的，业主委员19、会应当在解散前将档案等资料移交给业主大会指定的机构暂为代管，并按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。第二十七条（满意度调查）业主大会、业主委员会应当参照使用相关示范文本，并按照中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、物业管理条例、业主大会活动规则及本细则等相关规定和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定，进行活动、开展工作。街道办事处、镇（乡）人民政府、物业管理协会可以定期组织业主对业主委员会委员进行履职满意度调查，并将调查结果予以建筑区划内公告。第二十八条 （不移交资料的法律责任）业主委员会委员不按规定移交相关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物的，由区（市）县20、房产行政主管部门按照物业管理条例第八十四条的规定处理或者由业主按照住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则第五十六条的规定解决。第二十九条 （解释机关）本细则由房产管理局负责解释。第三十条（施行时间）本细则自2010年2月1日起施行。物业服务履约保证金管理指导意见第一条为保障物业管理活动有序进行，维护业主和物业服务企业或者其他管理人的合法权益，根据物业管理条例等相关法规，结合本市实际，制定本指导意见。第二条本市行政区域内，由开发建设单位、业主、业主大会依法选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的，适用本指导意见。第三条本指导意见所称物业服务履约保证金（以下简称保证金）是指开发建设单位、21、业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人在前期物业服务合同、物业服务合同（以下统称物业服务合同）中约定，由物业服务企业或者其他管理人支付的、保证其履行合同义务的资金。第四条开发建设单位、业主、业主大会应当在招标文件或协议选聘文件中明确交存保证金的要求，并在物业服务合同中对涉及保证金的下列事项进行约定： （一）保证金交存和返还方式；（二）保证金交存数额和期限；（三）保证金计付利息的计算方式； （四）保证金存储的专户银行；（五）逾期交存或返还保证金的违约责任；（六）保证金交存、返还及相关费用等发生争议的处理方式。 第五条 保证金一般可按物业服务费用或建筑物管理维护费用年度总额的10%22、至20%计算；具体数额可以与物业服务企业或者其他管理人的上年度信用记分、物业服务企业资质等级相对应，并按以下情形酌减：（一）一级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠50%、30%、10%；（二）二级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠30%、15%、5%；（三）三级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠15%、10%、5%；（四）其他管理人上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至23、99分、80分至89分的，可分别优惠15%、10%、5%。第六条物业服务企业或者其他管理人一般应当在办理物业共有部分承接验收15日前，将保证金交存于物业服务合同约定的共管帐户。第七条 保证金存储期限应当与物业服务合同履行期限一致。保证金以物业服务合同约定的建筑区划为单位立帐，专户存储，不得挪作他用。第八条物业服务合同可以约定将保证金委托第三方机构代管。受委托的第三方机构应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力的法人；（二）与该建筑区划的开发建设单位、业主、业主大会及物业服务企业或者其他管理人无利害关系。第九条物业服务合同终止时，保证金按照以下规定退还物业服务企业或者其他管理人：（一）物业服24、务合同履行期间，物业服务企业或者其他管理人无违约行为的，保证金的本息如数退还；（二）物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，但物业服务企业或者其他管理人已按双方约定或人民法院、仲裁委员会生效的法律文书履行全部给付义务的，保证金的本息如数退还；（三）物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，按双方约定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书，保证金抵扣违约金后的余额退还物业服务企业或者其他管理人。第十条物业服务企业或者其他管理人有下列情形之一的，可暂不返还保证金：（一）物业服务合同未终止；（二）物业服务合同约定期内，未尽对物业共有部位及25、设施设备管养维修之责，导致其不能正常使用；（三）未按规定移交物业服务用房； （四）未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料；（五）物业服务人员未按规定撤出建筑区划；（六）未按规定结算、清退预收、代收的有关费用；（七）未按规定退出物业服务项目；（八）法律、法规、政策规定及合同约定的不予返还保证金的其他情形。第十一条物业服务合同届满前30日，开发建设单位、业主、业主大会应将拟退还保证金事项在相关建筑区划内书面公示30日。公示期满无异议的，保证金应当于期满之日起5个工作日内退还物业服务企业或者其他管理人。第十二条开发建设单位、业主、业主大会与选聘的物业服务企业或者其他管理人对保证金返还以及产生的26、费用有争议的，可以自行协商解决；不能协商解决的，可以申请当地街道办事处、镇（乡）人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。第十三条本指导意见由房产管理局负责解释。第十四条 本指导意见自2010年1月1日起施行。物业管理条例 目 录 第一章总则 第二章建筑区划 第一节建筑区划的划分与调整 第二节附属设施设备的配置 第三节新建住宅的交付使用 第四节新建住宅物业保修金 第三章物业的管理主体与物业使用 第一节业主大会筹备组 第二节业主大会与业主委员会 第三节物业的使用与维护 第四章（前期）物业服务合同 第一节一般规定 第二节前期物业服务合同 第三节物业服务合同 第五章法律责任 第六章附则 第一章总则27、 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等法律、法规，结合实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。 第三条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区（市）县房产行政主管部门负责其辖区内物业管理活动的监督管理工作。 规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等行政主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主28、大会、业主委员会依法履行职责。 社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。 第四条市物业管理行业协会应当加强行业建设，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理业科学、规范、和谐发展。 第五条本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平；对于采用新技术、新方法节能降耗的，政府给予鼓励。 第二章建筑区划 第一节建筑区划的划分与调整 第六条新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独29、立的建筑区划。 第七条 开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区（市）县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。 区（市）县房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知开发建设单位。 第八条确需调整建筑区划的，由区（市）县房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本条例第六条的规定，结合当地社区的布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分；尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定。 业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建30、筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 尚未划分建筑区划的，应当按照前款比例征得相关业主同意后，按照本条第一款规定执行。 第九条建筑区划划分、调整后，市或区（市）县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记，开发建设单位应当向物业买受人明示。 建筑区划调整后，区（市）县房产行政主管部门应当在相关建筑区划内公告。 第二节附属设施设备的配置 第十条新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房： （一）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2，并不得少于80平方米； （二）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，31、其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米； （三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50。 物业服务用房配置不符合前款规定的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。 第十一条新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。 第十二条新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数的最低比例标准，由市规划行政主管部门制定。 本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库（位），具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。 第三节新建32、住宅的交付使用 第十三条本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用： （一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户； （二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电； （三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限； （四）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道； （五33、）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位； （六）住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （七）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施； （八）按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置； （九）按照规划要求完成住宅区内的绿化建设； （十）按照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置； （十一）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的34、隔离措施； （十二）法律、法规规定的其他条件。 个人建造的自住房屋不适用前款规定。 第十四条新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区（市）县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。 第四节新建住宅物业保修金 第十五条本市实行新建住宅物业保修金监管制度。 保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。 市房产行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。 第十六条新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其开发建设单位35、应当在申请新建住宅不动产权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向保修金监管帐户交存保修金，作为该住宅物业保修期内保修费用的保证。 保修金监管帐户以建筑区划为单位设立专户。开发建设单位在办理新建住宅物业不动产权属登记时，应当提供专户银行出具的住宅物业保修金全额交存证明。 保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。 第十七条开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任；开发建设单位可以自行组织维修，也可以委托他人进行维修。 第十八条开发建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或区（市）县房产行政主管部门核实后，由业主委员会或者社区居民委员会36、组织维修，其费用在保修金中垫支。 未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。 市或区（市）县房产行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知开发建设单位。 第十九条业主、业主委员会或者社区居民委员会按照本条例第十八条规定程序动用保修金后，开发建设单位应当在收到房产行政主管部门的通知之日起15日内足额补存。 开发建设单位对维修责任承担持有异议的，可以在前款规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人补存保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。 第二十条物业保修期间，开发建37、设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，保修金监管机构应将保修金本息余额提存。 物业出现保修范围内的质量问题时，业主、业主委员会或者社区居民委员会可以按照本条例第十八条规定申请动用保修金。 第二十一条符合下列条件之一的，保修金存储期满后本息余额退还开发建设单位；开发建设单位已消亡的，保修金本息余额依法列入清算财产： （一）未出现属于保修范围内的物业质量问题； （二）出现物业质量问题，但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务； （三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。 第38、二十二条保修金存储期满前30日，保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关建筑区划内书面公示。 第二十三条保修金监管机构应当每年定期向相关建筑区划的业主和开发建设单位公布该建筑区划保修金的交存、使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。 第三章物业的管理主体与物业使用 第一节业主大会筹备组 第二十四条同某筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会： （一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上； （二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20以上。 业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理39、职责。 第二十五条符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料： （一）建筑区划划分意见书； （二）业主名册； （三）建筑规划总平面图； （四）附属设施设备交付使用备案证明； （五）物业服务用房配置证明； （六）住宅物业保修金交存证明； （七）建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明； （八）其他必要的文件资料。 第二十六条区（市）县房产行政主管部门应当在接到本条例第二十五条规定的报告之日起5个工作日内，抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（市）县房产行政主管部门或者40、街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。 街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 第二十七条筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。 筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。 第二十八条筹备组履行下列职责： （一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份和核计41、业主人数、专有部分面积； （四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法； （五）组织产生首届业主委员会委员候选人； （六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款第（一）至（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 第二十九条筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。 筹备组的必要经费由开发建设单位承担。 第二节业主大会与业主委员会 第三十条业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。 业42、主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。 业主拒付物业服务费、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。 第三十一条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。 业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区(市)县房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。 市人民政府应当根据本条例，制定对业主大会监督管理43、的具体规定。 第三十二条业主大会会议由业主委员会组织召开。 业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。 除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。 第三十三条同某筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。 业主小组履行下列职责： （一）讨论业主大会拟讨论的事项； （二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿； （三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。 业主小组44、行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。 第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主代表参加业主大会会议；也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。 业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。 第三十五条管理规约应当对下列主要事项作出约定： （一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理； （二）建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案； （三）共有部分的经营与收益分配； （四）业主的其他权利与义务； （五）违45、反规约应当承担的责任。 管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。 第三十六条管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市房产行政主管部门拟订。 第三十七条业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人： （一）管理规约； （二）业主大会议事规则； （三）业主委员会工作规则； （四）业主大会、业主委员会的其他决定。 开发建设单位在销售该建筑区划内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋买卖合同的附件。 第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向46、业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。 业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3至5年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。 第三十九条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。 业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。 业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告。 第四十条业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府47、以及房产行政主管部门的指导与监督。 业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。 第四十一条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止： （一）不再是该建筑区划内的业主； （二）丧失民事行为能力； （三）被依法限制人身自由半年以上； （四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 第四十二条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格： （一）以书面方式向业主大会提出辞职请求； （二）拒不履行委员职责； （三）业主委员会半数以上委员或者20以上业主提议撤销其委员资格； （四）违章搭建、拒付物业服务费等侵48、害他人合法权益； （五）因其他原因不适合继续享有委员资格的。 第四十三条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。 业主委员会任期届满仍未换届改选的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。 第四十四条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。 业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财49、物。 第四十五条经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费： （一）全体业主共有部分物业经营收益； （二）全体业主共同交纳； （三）业主自愿捐赠等其他合法方式。 工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。 第四十六条两个以上建筑区划共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。 业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府和区（市）县房产行政主管部门、相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。 第三节 物业的使用与维护 第四50、十七条业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为 （一）改变房屋承重结构； （二）违法搭建建筑物、构筑物； （三）堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品； （四）排放、制造超过规定标准的噪音、振动； （五）违反规定饲养家禽、宠物； （六）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物； （七）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。 第四十八条业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、51、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。 第四十九条通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。 利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。 业主委员会、业主小组应当分别定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。 第五十条物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。 第五十一条建筑区划内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。 机动车52、停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。 第五十二条利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。 业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。 第五十三条物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。 专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担；共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。 发生危及他人53、房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。 第五十四条供水、供电、供气、供热、信息等专业单位，应当依法承担建筑区划内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。 第五十五条本市建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。 专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。 建筑物及其附属设施专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。 第五十六条因维修54、物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。 供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入建筑区划提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。 第四章（前期）物业服务合同 第一节一般规定 第五十七条业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。 第五十八条从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业或者其他管理人，应当向市房产行政主管部门备案。 第五十九条本市实行物业服务项目经理责任制，建筑区划的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担55、任。 物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作；其他管理人受聘提供物业服务的，应当遵守法律、法规、规章的规定和行业规范。 市房产行政主管部门应当加强物业服务相关从业人员的培训与监督管理，建立本市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员的执业名册和其他管理人、服务机构名录，向公众提供查询服务；应当制定、公布物业服务力量配备指导标准。 第六十条本市实行物业服务重大事件报告制度。建筑区划内发生下列情况之一的，物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告： （一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全56、； （二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全； （三）物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活； （四）发生群体性事件； （五）发生业主、使用人重大伤亡事件； （六）其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。 第六十一条开发建设单位、业主委员会委员、物业服务企业或者其他管理人应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。 第六十二条开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。 市房产行政主管部门应当加强物业管理信用57、体系的建设，对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。 区（市）县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全市物业管理信用体系。 第六十三条物业服务企业、其他管理人及服务机构应当按照有关规定向市或区（市）县房产行政主管部门报送统计报表。 第二节前期物业服务合同 第六十四条开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含下列内容： （一）前期物业服务合同； （二）临时管理规约； （三）建设项目规划总平面布局图； （四）建筑区划划分意见书； （五）物业共有部分清册； （六）房屋使用说明书。 前款第（一）、（二）、（58、六）项应当参照市房产行政主管部门拟定的示范文本制定。 第六十五条开发建设单位在办理商品房销售手续时，应当向房产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案： （一）临时管理规约样本； （二）选聘物业服务企业的证明文件； （三）前期物业服务合同。 第六十六条在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。 建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。 第六十七条有下列情形之一的，可以采用协议方式选聘： （一）因保密或者国家安全方面有特别要求；59、 （二）住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米； （三）投标人少于3个。 符合前款第（一）项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产行政主管部门备案；符合前款第（二）项或者第（三）项规定的，应当报经市或区（市）县房产行政主管部门核准。 第三节物业服务合同 第六十八条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外： （一）物业服务事项； （二）物业服务质量及费用标准； （三）合同期限； （四）违约责任。 第六十九条物业服务合同应当约定建筑区划内的下列物业公共服务60、事项： （一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护； （二）公共绿化的维护； （三）公共区域环境卫生的维护； （四）公共区域的秩序维护； （五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； （六）物业维修、更新、改造费用的帐务管理； （七）物业服务档案和物业档案的保管； （八）其他物业公共服务事项。 物业服务合同应当对物业服务企业或者其他管理人在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。 物业服务合同示范文本由市房产行政主管部门会同其他相关行政主管部门拟订。 第七十条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托61、双方订立物业服务合同具体约定。 物业服务企业或者其他管理人应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。实行酬金制收费方式的，应当按规定对物业服务的各项资金建帐立制，定期公布其收支情况。 市物业管理行业协会应当制定各类物业的服务等级指导标准等行业规范，定期公布实行市场调节价的各类物业服务费用信息；并可以受委托按照行业规范对物业服务企业或者其他管理人提供的物业服务质量进行评价。 第七十一条物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储，作为物业服务企业或者其他管理人履行合同的保证。 第七十二条物业服务企业或者其他管理人承接建筑区划的物业服务时，应当对建筑区划内共有部分及其相应的档62、案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位、业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。 开发建设单位、业主委员会应当予以配合；承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。 第七十三条物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。 物业服务企业或者其他管理人应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向区（市）县房产行政主管部门备案。 第七十四条业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其63、他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。 业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。 第七十五条有下列情形之一的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出： （一）物业服务合同依法、依约解除； （二）物业服务合同期满未续约； （三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。 第七十六条物业服务企业或者其他管理人退出建筑区划64、的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务： （一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案； （二）撤出建筑区划内的物业服务人员； （三）清退预收、代收的有关费用； （四）法律、法规规定的其他事项。 第七十七条新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用： （一）业主自用的向业主收取； （二）物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取； （三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊； （四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。 专业单位不得强制物业服务企业或65、者其他管理人代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。 物业服务企业或者其他管理人接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。 第七十八条专有部分所有权转移时，双方当事人应当对物业服务费用和建筑物及其附属设施专项维修资金的分摊作出约定，并在办理不动产登记时出示结算约定或者结算凭据。 第七十九条本节第六十九条至第七十五条关于物业服务合同的规定，适用于前期物业服务合同。 第五章法律责任 第八十条业主、使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；66、不能协商解决的，可以要求街道办事处、乡（镇）人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。 业主、使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。 第八十一条违反本条例第十三条第一款附属设施设备交付使用规定的，由市或者区（市）县房产行政主管部门责令停止交付使用；拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1以上3以下罚款，并将其纳入物业管理信用体系，向社会公布。 第八十二条开发建设单位未按本条例规定交存、补存住宅物业保修金的，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款，并自逾期之日起按日67、加收滞纳部分0.3的滞纳金。 第八十三条违反本条例第二十五条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期改正，给予警告；拒不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。 第八十四条业主委员会委员违反本条例第四十四条或者第六十一条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以2000元以上1万元以下罚款。 第八十五条违反本条例第四十八条规定，擅自改变住宅使用性质的，由规划行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款。 第八十六条违反本条例第五十九条第一款、第二款规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。 第八68、十七条违反本条例第六十条规定的，由区（市）县房产行政主管部门给予警告，并处以5000元以上2万元以下罚款。 第八十八条开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人违反本条例第六十一条规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门处以1万元以上3万元以下罚款。 第八十九条开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构违反本条例第六十二条第一款规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门处以5000元以上2万元以下罚款。 第九十条违反本条例第六十三条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期补报；逾期不报的，给予警告，并处以2000元以上1万元以下罚款。 第九十一条违反本条例第六十六条或者第六十七条第一款第69、（二）、第（三）项规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门责令改正，给予警告，并处以2万元以上10万元以下罚款。 第九十二条开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人违反本条例第七十二条或者第七十三条第一款规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令改正，并处以1万元以上5万元以下的罚款。 第九十三条违反本条例第七十五条或者第七十六条规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以2万元以上10万元以下罚款。 第九十四条违反本条例的行为，法律、法规另有处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第九十五条房产行政主管部门及其他行政主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、70、徇私舞弊的，按有关规定给予行政处分。 第六章附则 第九十六条划定为一个建筑区划的建设项目分期开发的，其前期物业服务招投标应当以该建筑区划为范围；先期开发建设的区域内交付使用的物业符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的，应当设立业主大会，业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的房屋建筑面积比例，在业主大会议事规则中予以约定；业主委员会应当根据分期建设的条件，按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会委员；业主大会可以就整个建筑区划的物业管理事项作出决定。 第九十七条本条例所称物业管理，是指建筑区划内的业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定71、，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具备独立法人资格和规定条件，依据（前期）物业服务合同从事物业服务活动的企业。 本条例所称使用人，是指建筑区划内建筑物的承租人、实际使用人。 第九十八条旧住宅区经给排水、供电、供气、信息、环卫等专项整治后，委托物业服务企业或者其他管理人管理物业的，依照本条例相关规定执行。 业主未委托物业服务企业或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附属设施，包括雇佣、委托他人提供专项物业服务的，依照本条例第二章、第三章的相关规定执行。 其他管理人的管理办法，由市房产行政主管部门另行制定、公布。72、 第九十九条本条例自2008年1月1日起施行。物业管理区域重大事件报告制度暂行规定第一条 为进一步加强我市物业管理的监督管理，建立健全物业管理区域重大事件快速反应机制，构建文明、稳定、和谐的物业管理区域，维护业主的合法权益，根据国务院物业管理条例等相关法规、政策，结合我市实际，制定本规定。第二条 本市行政区域内物业管理区域重大事件（以下简称“重大事件”）报告的管理，适用本规定。第三条 本规定所称重大事件是指在本市物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故，以及因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响的事件。重大事件按严重性和影响程度73、依次分为一级、二级、三级和四级等四个层次，并分别用红色、橙色、黄色、蓝色示警。 第四条 重大事件报告采取分级管理、快速处置和及时报告的原则，并按事发、事中、事后不同阶段，由物业管理企业分别向市、区（市）县房产管理部门、相关行政管理部门和专业单位报告。第五条 市房产管理部门负责全市重大事件报告的监督工作。区（市）县房产管理部门负责本辖区内重大事件报告的监督、指导工作。各级房产管理部门应当加强重大事件事前信息排查工作，建立灵敏高效的信息反馈机制，发现问题，尽早预防，及时疏导，制定切实有效的重大事件应急处理预案，确保一旦出现重大事件，能够迅速启动、及时处置，并对暴露出的问题认真梳理、彻底解决，防止重74、大事件的反复发生。第六条 重大事件的主要内容为：（一）有下列情况之一的，属一级重大事1、物业管理区域内发生火灾、水患、爆炸及自然灾害等造成人身伤亡或房屋危险的； 2、房屋或设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主和使用人使用安全的；3、物业管理企业有关服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活的；4、业主之间因物业管理产生群体性攻击事件的；5、物业管理区域内因物业管理服务不善造成业主重大伤亡事件的；6、其他给业主、使用人日常生活造成特别严重影响，造成特别重大不良社会影响的事件。 （二）有下列情况之一的，属二级重大事件 1、物业管理区域内发生75、整幢楼断水、断电、断气等事故，且在8小时内难以解决的； 2、楼内电梯运行发生困人事故，专业维修人员到达现场后，在30分钟内难以处置的；3、整幢楼发生水箱二次供水污染事故的；4、因物业服务问题引发业主5人以上连续2次到市、区（市）县有关行政管理部门上访的；5、供水、供电、供气等主要共用设施设备发生被盗、损坏，严重影响业主和使用人正常生活的；6、业主大会依法决定并按规定程序选聘物业管理企业后，新聘企业与退出企业在物业服务交接时发生纠纷，严重影响物业服务正常实施的； 7、物业管理企业因物业服务不善，被本市主要新闻媒体曝光的；8、物业管理企业工作人员在工作中发生刑事犯罪行为，或者其他损害业主或者第三人76、人身、财产损害的行为；9、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规规定的，或者违反业主公约、业主大会议事规则约定，侵犯业主合法权益的；10、业主委员会未经业主大会同意，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，擅自决定分摊业主大会及其业主委员会工作经费方案的，擅自利用物业共有部分或者业主委员会活动用房进行经营的，擅自解聘或选聘物业管理企业的，擅自以业主大会名义从事活动的；11、其他给业主、使用人日常生活造成重大影响，造成重大不良社会影响的事件。 （三）有下列情况之一的，属三级重大事件1、物业管理区域发生业主委员会全体委员集体辞职事件的； 2、业主大会及其业主委员会不能正常77、运作、业主委员会不依法、依约召开业主大会会议的；3、业主因业主大会及其业主委员会等问题发生纠纷的；4、业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主临时公约、业主公约的行为，经劝阻制止无效的；5、物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益，相关责任人不依法及时维护的；6、物业管理企业发生重大经营亏损造成清算、查封、歇业、倒闭等，可能导致物业服务不能正常实施的； 7、物业管理区域内发生群发性业主室内、车内财产被盗事件，造成严重影响的；8、其他给业主、使用人日常生活造成较大影响，造成较大不良社会影响的事件。（四）有下列情况之一的，属四级重大事件 1、物业管理区域内的物业服务人员发生78、工伤事故的；2、物业管理区域内发生物业服务人员与企业委托的专业单位服务人员之间纠纷，且当场无法有效处置的；3、其他严重影响业主和使用人正常生活，造成不良社会影响的事件。第七条 重大事件报告按照以下程序和时限进行： （一）一级重大事件的报告程序和时限 1、项目经理在发现一级重大事件10分钟内，应迅速通过通讯手段向物业管理企业主管领导和业主委员会报告，物业管理企业主管领导应在接报后10分钟内向房产管理部门和相关行政管理部门报告（附件1）。物业管理企业、房产管理部门接报后，应当立即派相关人员赶赴现场，进行应急处置或协助有关部门参与协调指导。2、一级重大事件事发3小时内，物业管理企业应当向物业所在地区79、(市)县房产管理部门等相关行政管理部门提交简要书面情况报告。事件处置过程中，应当将动态情况上报。区（市）县房产管理部门接报后，应立即向市房产管理部门等相关行政管理部门和本区（市）县人民政府报告。在接到简要书面情况报告的3小时内，区（市）县房产管理部门应当将处置情况向市房产管理部门报告。 3、一级重大事件应急处置完毕后3小时内，物业管理企业和业主委员会应向物业所在地的区（市）县房产管理部门等相关行政管理部门提交事件处理情况书面报告。区（市）县房产管理部门在接到物业管理企业对事件应急处置结果书面报告后3小时内，应向市房产管理部门提交书面处理情况报告。4、 一级重大事件应急处置完毕后7日内，物业管理80、企业应向物业所在地区（市）县房产管理部门提交事件的分析报告及整改情况，避免事件再次发生。（二）二级重大事件的报告程序和时限 1、项目经理在发现二级重大事件20分钟内，应向物业管理企业主管领导报告，物业管理企业主管领导接报后20分钟内，应向物业所在地的区（市）县房产管理部门等相关行政管理部门报告，并组织或者协助处置。 2、二级重大事件事发5小时内，物业管理企业应当向物业所在地区（市）县房产管理部门等相关部门提交简要书面情况报告。 3、二级重大事件应急处置完毕后5小时内，物业管理企业应物业所在地区（市）县房产管理部门等相关行政管理部门提交事件处理书面报告。4、二级 重大事件应急处置完毕后7日内，物81、业管理企业应向物业所在地的区（市）县房产管理部门提交事件的分析报告及整改情况，避免事件再次发生。 （三）三级重大事件报告程序和时限 1、项目经理发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当及时劝阻、制止；对劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告物业管理企业主管领导和业主委员会，物业管理企业主管领导接报后应及时报告有关行政管理部门。2、项目经理在发现三级重大事件30分钟内，应及时向物业管理企业主管领导报告，物业管理企业主管领导应在接报后30分钟内向物业所在地区（市）县房产管理部门等相关行政管理部门报告，并协助处3、物业管理企业发生重大经营亏损造成82、清算、查封、歇业、倒闭等情况的，应事先向企业注册所在地区（市）县房产管理部门报告。 （四）四级重大事件的报告程序和时限 1、项目经理在四级重大事件发现30分钟内，应向企业相关部门和主管领导报告，并采取积极措施进行处置。 2、四级重大事件处置完毕3小时内，项目经理应向物业管理企业提交事件处理书面情况报告。 第八条 重大事件报告的内容应包括事件种类、性质、程度、范围、地点、时间等要素（详见附件2）。遇到夜间发生一、二级重大事件，物业管理企业因条件限制无法按时书面报告的，应在次日上午9时前补报物业管理区域重大事件报告单。第九条 各区（市）县房产管理部门接报后，应当及时记录，并于每月5日前向市房产管理83、部门填报物业管理区域重大事件报告统计表（详见附件3）。第十条 重大事件未经上级主管部门同意，不得擅自发布有关突发事件处置工作的情况和事态发展的信息或者报道虚假情况。第十一条 物业管理区域建立重大事件举报制度，物业管理区域发生重大事件的，任何单位和个人都可以按照本规定，向物业所在地区（市）县房产管理部门等相关行政管理部门报告。第十二条 市和区（市）县房产管理部门、市物业管理协会应当把重大事件报告制度的执行情况列入对项目经理和物业管理企业的考核内容。房产管理部门对未按规定报送、通报、公布有关重大事件信息的；缓报、瞒报、漏报有关重大事件信息，或者通报、报送、公布虚假信息，造成严重后果的；不服从政府管84、理部门对重大事件应急处置工作统一领导、指挥和协调的；未及时组织开展应急处置和善后工作等的单位及其直接责任人将依法查处；并由市房产管理部门记入企业及其从业人员的提示、警示信用信息。第十三条 业主大会的业主委员会应当建立业主、使用人物业管理信息征集与报告制度，认真听取业主、使用人的意见和建议，履行好法定职责，执行好业主大会决议。第十四条 物业管理企业应当依法建立重大事件证据收集与报告制度，为依法、依约处理提供证明。第十五条 物业管理企业应当建立符合物业管理区域实际、满足物业服务需求的物业服务应急预案，并确保启动迅速、处置及时。第十六条 业主大会的业主委员会、物业管理企业应当在物业所在地街道办事处（85、乡镇人民政府）、社区居民委员会的指导下，做好事前信息排查工作，建立业主、使用人意见反馈分析，物业管理与服务矛盾纠纷排查等预测制度。第十七条 法律、法规、规章对重大事件报告有规定的，从其规定。第十八条 本规定从2007年3月1日起实施。物业管理投诉受理处理指导意见 第一条 为建立高效的物业管理投诉受理处理机制，维护物业管理活动中相关主体的合法权益，根据国务院物业管理条例、信访条例及相关法规政策规定，结合我市实际情况，制定本指导意见。 第二条 本意见适用于本市行政区域内物业管理投诉的受理、处理。 第三条 本意见所称物业管理投诉，是指根据国务院物业管理条例等有关规定，业主、使用人、业主委员会、物业管86、理企业在物业管理活动中的投诉。 第四条 物业管理投诉实行条块结合、分级负责、逐级受理，依法及时、就地处理的原则。 第五条 房产管理部门、区（市）县房产管理部门按照各自职责，负责辖区内物业管理投诉受理处理工作。县级以上房产管理部门应当配备专职或兼职工作人员，受理和处理物业管理投诉；受理投诉的办公地点、电话、受理处理程序、相关法律法规政策及其它相关事项应当向社会公布。 物业管理协会受市房产管理部门的委托，承担业主、业主大会及其业主委员会与物业管理企业之间和各物业管理企业之间在物业管理活动中的纠纷投诉的具体协调工作。 第六条 县级以上房产管理部门受理处理下列情形的投诉： （一）业主大会、业主委员会作87、出的决定违反法律法规政策规定的或者违反业主公约约定，侵犯业主合法权益的； （二）业主委员会未经业主大会同意，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，擅自决定分担业主大会及其业主委员会工作经费方案的，擅自利用物业共有部分或者业主委员会活动用房进行经营的，擅自解聘或选聘物业管理企业的，擅自以业主大会名义从事活动的； （三）物业管理企业，未取得资质证书从事物业管理的，以骗取手段取得资质证书的，出租、出借、转让资质证书的，不依法办理资质变更手续的，取得资质证书后降低资质条件的，超越资质等级承接物业管理业务的，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； （四）物业管理88、企业，未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，未经业主大会和相关业主同意擅自利用物业共有部分进行经营的，未经业主委员会同意擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （五）物业管理企业，未按规定执行行业服务规范的，将物业服务合同约定的全部事项一并委托他人的； （六）物业管理企业，擅自进驻或退出物业项目管理的，退出物业项目管理时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的，与招标人或者其他投标人相互串通，以不正当手段谋取物业管理中标的； （七）物业建设单位，在前期物业管理活动中，未通过招投标的方式选聘物业管理企业的或者89、未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；对未出售物业部分不履行业主义务的； （八）物业建设单位，未按相关法规政策的规定配置物业管理用房的，未按相关法规政策的规定办理物业承接验收手续、移交有关资料的，擅自将物业共有部分的所有权或使用权进行转让的，未协助成立业主大会的；第七条 市房产管理部门可受理处理下列投诉： （一）区（市）县房产管理部门，不依法指导、监督物业管理活动的，不受理处理物业管理投诉的； （二）区（市）县房产管理部门无法处理，需要由市房产管理部门协调处理的； （三）对区（市）县房产管理部门协调、处理不服的投诉； 第八条 市住房维修资金监督管理办公室及其各区（市）县分支机构，受理处90、理辖区内因房屋专项维修资金缴存、使用、代管等违法违规行为的投诉。 第九条 业主委员会作为业主大会的执行机构，应当积极受理处理本物业管理区域内因业主违反业主公约、业主大会议事规则的规定，不执行业主大会的决定，在物业管理活动中合法权益受到侵害等的投诉；受理处理业主与物业管理企业之间因物业使用、维护、管理等方面的投诉。 业主委员会应建立相应的物业管理投诉受理处理制度，包括投诉受理地点、方式、内容、联系人、联系电话、处理方式、程序、时限、反馈等。 业主委员会对于调解不成的投诉，可建议投诉人通过法律途径解决或向街道办事处（乡镇政府）、其他相关部门投诉。第十条 街道办事处（乡镇政府）按照有关规定可受理处理91、辖区内下列投诉：业主大会、业主委员会与社区居（村）民委员会之间不相互协作，共同搞好和谐物业管理区域工作；业主大会、业主委员会不积极配合相关居（村）民委员会依法履职，不支持居（村）民委员会开展工作，不接受居（村）民委员会指导和监督；住宅区业主大会、业主委员会作出的决定不告知相关居（村）民委员会，不听取居（村）民委员会的建议。 除此之外，街道办事处（乡镇政府）也可受理处理辖区内业主、业主大会、业主委员会、物业建设单位、物业管理企业在物业管理活动中违法行为的投诉。 第十一条 下列物业管理投诉不予受理： （一）投诉人所投诉内容不是本意见中的物业管理投诉的； （二）投诉人、被投诉人、投诉要求不明确，不能92、提供证明投诉事实的证据，无法查处的； （三）投诉人与被投诉人就投诉事项达成调解协议或由相关部门作出行政处理决定并已执行或正在执行的； （四）有关其它行政部门已经受理的； （五）正在、已经或者应当通过诉讼、行政复议、仲裁解决的； （六）投诉人要求财产和人身损害赔偿的； （七）不具有物业管理资质的单位因提供物业服务与业主发生的纠纷； （八）在投诉事项办理期间重复投诉的； （九）业主与业主之间的民事纠纷。 第十二条 物业管理投诉的受理应按本意见的投诉范围，由相关受理人负责，原则上不受理越级投诉。 第十三条 投诉人应当以书面形式提出投诉。对以口头形式投诉的，投诉接待人员应做好记录工作，并认真听取投诉意93、见，解答投诉人的疑问。 第十四条 投诉人提出投诉事项，应当客观真实，对其所提供材料内容的真实性负责，不得捏造、歪曲事实，不得诬告、陷害他人。 第十五条 投诉人在投诉过程中，应当遵守法律法规，不得损害国家、集体的利益和其他公民的合法权益，自觉维护社会公共秩序和投诉机关工作秩序。 采用走访形式的投诉人，应当推选代表，代表人数不得超过五人。 第十六条 投诉应提供以下材料： （一）投诉人的姓名（名称）、地址、联系电话；（二）被投诉人的姓名（名称）、地址、联系电话；（三）投诉的主要事实和理由；（四）投诉的要求；（五）与投诉事实有关的证据；（六）主管部门要求提供的其他资料。 第十七条 县级以上房产管理部门94、对物业管理投诉实行首问责任制；首问责任人应做好投诉人的接待工作，听取投诉意见，解答投诉人的疑问，并做好相应的记录。 第十八条 县级以上房产管理部门应对投诉进行审查，并作如下处理： （一）属于本意见规定受理范围、事实清楚的，登记受理，并出具受理回执。 （二）属于本意见规定受理范围，但证据材料不足的，由投诉人补充相关材料后，登记受理并出具受理回执； （三）按照本意见属于区（市）县房产管理部门受理范围的，市房产管理部门受理登记后转区（市）县房产管理部门处理。 第十九条 区（市）县房产管理部门应对属于其受理范围的投诉进行调查处理，必要时可会同街道办事处、社区居民委员会共同办理。 市房产管理部门应对属于95、其受理范围的投诉进行调查处理，必要时可组织区（市）县房产管理部门共同办理。 第二十条 县级以上房产管理部门在登记受理投诉后五个工作日内通知被投诉人，被投诉人一般应在收到通知后五个工作日内就投诉事实、理由和要求作出书面答复。 市房产管理部门受理经区（市）县房产管理部门处理的投诉后，应当听取区（市）县房产管理部门对该投诉办理情况的意见。 第二十一条 被投诉人收到县级以上房产管理部门投诉受理的通知，在规定的期限内无正当理由不答复的，视为认可投诉事实。 第二十二条 县级以上房产管理部门可根据投诉内容的具体情况，在收到答复或答复期满后的二十日内进行现场调查，或就投诉事实召集相关各方进行协调、处理。 第二96、十三条 县级以上房产管理部门应在受理投诉后三十日内对投诉事实和要求进行处理并形成处理意见；对事件重大、情况复杂的投诉，可适当延长受理和作出处理意见的时间，并将延长期限告知投诉人。 第二十四条 县级以上房产管理部门，应在做出处理意见后的五个工作日内书面回复投诉人和被投诉人。 对于上级部门和同级信访、监察等部门转送的重要投诉，县级以上房产管理部门还应将处理结果报送相关部门。 对于投诉人姓名（名称）、地址不清的，可不予回复。 第二十五条 投诉人和被投诉人应遵守并执行本意见中的投诉受理人依法作出的处理意见。被投诉者应根据要求进行整改，并将整改结果报送作出处理意见的投诉受理人。 第二十六条 被投诉人不遵97、守县级以上房产管理部门的处理意见的，投诉人可通过诉讼或其它方式依法解决。 物业建设单位、物业管理企业及其相关从业人员、业主委员会不按照处理意见进行整改的，将对其作为不良行为记录，并予以社会公示；属物业管理企业及其从业人员的，将记入企业信用档案和物业管理从业人员信用档案中，作为企业资质管理、从业人员执业考核的重要依据。 第二十七条 处理物业管理投诉的主管人员、承办人员有下列情况之一的，应当回避。 （一）本人或者近亲属与投诉有利害关系的； （二）与投诉人或被投诉人有其它关系，可能影响投诉案件公正处理的。 第二十八条 在县级以上房产管理部门处理物业管理投诉中，工作人员有下列行为，查证属实的，按照相关98、规定处理： （一）发现违法行为不予查处的； （二）超越或者滥用职权，侵犯他人合法权益的； （三）适用法律、法规错误或者违反法定程序，侵犯他人合法权益的； （四）利用职务上的便利，收受他人财务或者其它好处的； （五）拒不执行上级部门对物业管理投诉的行政处理决定的； 第二十九条 受理处理物业管理投诉的承办人员在投诉处理结束后，应做好相关资料的装订、立卷、归档工作。 第三十条 本办法由房产管理局负责解释。 第三十一条 本办法自2006年1月1日起施行。物业管理企业退出物业项目管理指导意见第一条为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，做好物业项目管理在退出中的交接99、工作，保障物业管理活动依法正常进行，根据物业管理条例等有关法规政策的规定，制定本意见。 第二条行政区域内，物业服务合同期满未续约或者依法律规定或合同约定提前解除合同，物业管理企业退出物业项目管理的，适用本意见。 第三条退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失产生的原则进行。 第四条市房产管理部门负责全市物业管理企业退出物业项目管理过程的监督工作。 区（市）县房产管理部门负责本辖区内物业管理企业退出物业项目管理过程的监督、指导工作。 第五条物业管理企业退出物业项目管理的，应依法接受物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和相关部门的100、指导监督。 第六条物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责，认真依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。 第七条业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业管理企业的决定，并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性，积极维护社会稳定。 第八条物业服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：（一） 在解除合同90日前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。 同时，物业101、管理企业应当将拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，填写物业管理企业退出物业项目管理情况登记表，并书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （二） 拟退出物业项目管理的物业管理企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。 （三） 实行物业服务收费酬金制的，物业管理企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收、支状况，并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。 （四） 物业管理企业应当在合同终止之日起1102、0日内，向业主委员会办理下列移交事宜： 1、竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。 2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。 4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。 5、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。 6、专项维修资金的节余。 7、所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。 8、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。 物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交，物业管理103、企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。 （五） 新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将本条第（四）项所列事宜移交新的物业管理企业。 第九条物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作： （一） 在解除合同90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将载明表决与物业管理企业续约或解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。 （二） 按业主公约、业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的，业主代表在参加业主大会会议日前，就续约或解约104、等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时，应将业主本人签字后的投票意见如实反映。 经三分之二以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。 业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，填写物业管理企业退出物业项目管理情况登记表，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （三）105、 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业管理企业的，业主委员会应依法组成评标委员会；业主大会决定通过协议方式选聘物业管理企业的，业主委员会应将物业管理企业制定的物业管理方案提交业主大会，由业主大会以会议表决通过；业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业管理企业签订物业服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业管理企业工作。 （四） 业主委员会按照本意见第八条第（四）项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新的物业管理企业。 第十条因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，暂未选定新的物业管理企106、业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作： （一） 在解除合同60日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （二） 区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。 （三107、） 原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定向业主委员会办理移交事宜。新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。 第十一条因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主大会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作： （一） 在解除合同60日前，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （二） 区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主、物业管理企业等的意见，108、并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织业主在区（市）县房产管理部门指导下依法按规定成立业主大会，或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。 （三） 原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定，在区（市）县房产管理部门的监督指导下，向业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会办理移交事宜。 向街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会办理移交事宜的，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会在业主大会依法成立后，应当与业主委109、员会办理相关移交事宜。 业主大会选聘新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。 第十二条物业管理企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的，记入企业信用档案作为资质管理的依据之一，并作为不良行为记录向社会公布；给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。 第十三条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在区（市）县房产管理部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业管理企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依国务院物业管理条例第六十八条规定处理。 第十四110、条因物业管理企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。 第十五条在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，业主也应依法有序维护其正当合法权益。 第十六条本意见由房产管理局负责解释。 第十七条本意见自二OO五年九月一日起施行。 住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法 第一条为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障车辆停放管理双方的合法权益，根据国务院物业管理条例等有关法规和规定，制定本办法。 第二条本办法适用于本市住宅物业管理区域内机动、非机动车辆的停放和管理。 第三条住宅物业管理区域内机动车辆停放设施按以下原则实施管理： （一）建设111、单位按规划要求配置的机动车停放设施（包括地面停车库，地下停车库，立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；尚未出售的应当出租，不得闲置不用。 （二）凡利用业主依法享有的共用场地予以车辆停放的车位，任何单位、个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主；租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。建设单位在未满足本住宅物业管理区域内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给本住宅物业管理区域以外的其他人。 （三）停车位有空余的，可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时，租赁双方应在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理112、区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前一个月书面通知承租人。 （四）在住宅物业管理区域内依法设置停车位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。 第四条 住宅物业管理区域内非机动车辆停放，按以下原则实施管理： （一）业主、使用人的非机动车辆应有序停放在指定位置。 （二）承担市政公用等专业维修、房屋装饰装修等需停放非机动车的，应当有序停放在指定位置。 第五条物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的，应当在物业服务合同中约定。物业服务合同未就停车管理作出约定的，由业主大会或物业管理区域内的业主依据相113、关规定决定本住宅物业管理区域的停车管理方案。 第六条物业管理企业或者其他停车管理单位（以下统称停车管理单位）受托提供停车管理服务的，应当满足以下条件： （一）遵守本市停车管理的有关政策规定和业主大会的决议等； （二）履行物业服务合同相关停车管理的约定； （三）制定车辆停放管理制度，包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等； （四）在地面、墙面设有交通标识，引导车辆按规定路线行驶； （五）有专人对进出住宅物业管理区域内的车辆进行登记，进入时查验车身状况并发放停车凭证，离开时查验停车凭证后放行； （六）维护住宅物业管理区域的车辆停放秩序，保证车辆整齐，行114、驶通畅； （七）24小时有专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取有效防范措施，防止停放车辆丢失。 第七条车辆停放收费按政府价格主管部门的有关规定执行。 公安、消防、抢险、救护、环卫、军用、邮政等特种机动车辆执行公务时在住宅物业管理区域内停放的，不得收费。在住宅物业管理区域内，利用业主依法享有的共用设施进行车辆停放，属业主所得收益的，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定，用于业主大会、业主委员会活动经费或者物业管理方面的其他需要。 第八条车辆停放人应当遵守以下规定： （一）遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公115、约和住宅物业管理区域停车管理制度，听从停车管理人员的指挥； （二）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得影响行人和其他车辆的正常通行，机动车不得擅自停放在他人车位； （三）按照规定或者约定交纳车辆停放费用。 第九条除临时进出住宅物业管理区域停放车辆外，其他机动车辆停放人应与停车管理单位订立机动车辆停放管理服务协议，该协议一般应包括双方当事人机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理服务期限以及违约责任等内容。 第十条住宅物业管理区域内的停车管理单位，应及时对停车场地、道路及相关设施设备进行维修养护，保证正常使用。 对住宅物业管理区域内停车位不能满足车辆停放需要的，116、停车管理单位应在征得业主大会同意后，结合实际，采取措施提高停车场地利用率。 第十一条对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，停车管理单位可以按照车辆停放管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理。 第十二条未实行物业管理的住宅区、非住宅物业管理区域内的车辆停放管理，可参照本办法执行。 第十三条本办法自2005年7月1日起施行。城市住房专项维修资金管理暂行办法第一章 总则第一条 为维护业主的合法权益，建立城市住房维修保障机制，加强住房专项维修资金管理，根据国务院物业管理条例，结合实际，制定本办法。第二条 本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的缴存117、使用、管理和监督，适用本办法。第三条 本办法所称住房专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。本办法所称业主，是指房屋所有权人。本办法所称共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。第四条 拥有二个以上房屋所118、有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按本办法规定统某立专项维修资金。第五条 专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。第六条 市房产管理部门是本市专项维修资金的主管部门，负责对本市专项维修资金的统一归集和监督管理。区（市）县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。第七条 房产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。第二章 专项维修资金的缴存第八条 商品房的首次专项维修资金，由房地产开发建设单位和购房人分别按下列规定缴存：（一119、）房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3%缴存；所缴存的专项维修资金，进入当期销售费用，归物业管理区域内全体业主所有。（二）购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。商品房每平方米建筑面积成本价，由市房产管理部门会同有关部门定期发布。第九条 商品房的首次专项维修资金的缴存时限： （一）房地产开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前，按本办法第八条第（一）项的规定，将该商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银120、行。（二）购房人应当在办理房屋所有权分户登记前，按本办法第八条第（二）项的规定，将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。（三）业主大会成立时尚未出售的商品房，房地产开发建设单位应当在业主大会成立之日起30日内，对配备电梯的房屋和未配备电梯的房屋，分别按每平方米建筑面积成本价的2.5%和2%，将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。商品房出售时，所缴存的首次专项维修资金转由购房人承担。第十条 公有住房售后的首次专项维修资金，由售房单位和购房人分别按下列规定提取和缴存：（一）售房单位对配备电梯的住房按售房款的30%提取，对未配备电梯的住房按售房款的20%提取，专款专用。（二）购房人按售房款121、的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。第十一条 公有住房售后的首次专项维修资金的缴存时限：（一）售房单位自房改售房款存入单位住房资金专户之日起30日内缴存至专户管理银行。（二）购房人在办理房屋所有权登记前，缴存至专户管理银行。第十二条 房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机关提交专户管理银行出具的首次专项维修资金全额交款凭证。第十三条 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，122、提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。第十四条 利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐。利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。第十五条 房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主缴纳专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定123、标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。第三章 专项维修资金的管理第十六条 市房产管理部门应当与商业银行（即专户管理银行）签订委托合同，委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立本市专项维修资金专户。在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独列帐。专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。第十七条 业主大会未成124、立的，首次专项维修资金由市房产管理部门统一代为监管。第十八条 业主大会成立后，其业主委员会应当按本办法第十六条第二款的规定，持下列资料到专户管理银行设立所在物业管理区域的专项维修资金帐户：（一）设立银行帐户申报表；（二）业主委员会设立备案文件；（三）业主清册；（四）物业服务合同；（五）其他有关资料。专项维修资金帐户设立后的帐目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理企业或者社会中介机构办理。专项维修资金帐户，接受市房产管理部门的统筹监管。第十九条 业主委员会设立专项维修资金帐户后，应当书面告知所在地区（市）县房产管理部门，由市房产管理部门将代为监管的该业主委员会所在物业管理区域的首次专项维修资125、金的本金和利息，划转至该业主委员会设立的专项维修资金帐户。第二十条 有下列情形之一的，业主委员会持相关手续到专户管理银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续：（一）物业管理区域发生变动的；（二）物业管理企业发生更换的；（三）业主委员会主任、副主任发生更换的。第二十一条 因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。第二十二条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户帐户注销手续。第二十三条 业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目126、，并向业主公布。业主对公布的专项维修资金帐目有异议的，可要求业主委员会复核。专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核。专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。第二十四条 专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。第四章 专项维修资金的使用第二十五条 专项维修资金应当按本办法规定的用途使用，属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。物业127、共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。第二十六条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：（一）用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。（三）用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。第二十七条 业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业管理企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持投票权三分之二以上通过，并报所在地区（市）县房产管理部门备案128、后，由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。业主大会成立后需使用专项维修资金的，由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法通过，并报所在地区（市）县房产管理部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业。专项维修资金的使用条件由市房产管理部门另行制定。第二十八条 经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主或者业主委员会提出维修建议并报告所在地区（市）县房产管理部门；区（市）县房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责129、任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 第五章 法律责任第二十九条 房地产开发建设单位未按本办法第八条第（一）项规定、第九条第（三）项规定缴存或足额缴存首次专项维修资金的，由市或区（市）县房产管理部门责令其限期改正,给予警告,并可处3万元以下罚款。第三十条 公有住房售房单位未按本办法第十条第（一）项规定提取或足额提取专项维修资金的，市或区（市）县财政部门、房产管理部门应当责令其限期提取；逾期不提取的，由市或区（市）县房产管理部门予以警告，并可处3万元以下罚款。第三十一条 挪用专项维修资金的，按国务院130、物业管理条例第六十三条的规定处理。第三十二条 房产管理部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章 附 则第三十三条 因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。第三十四条 本办法实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中规定，并按照业主公约规定将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。本办法实施前，已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的，应统一缴存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。第131、三十五条 住宅小区外有二个以上房屋所有权人的非住宅物业专项维修资金的建立，参照本办法执行。本市城市规划区外国有土地范围内专项维修资金的缴存、管理、使用、监督，参照本办法执行。第三十六条 本办法具体应用中的问题由房产管理局负责解释。第三十七条 本办法自2004年4月1日起施行。 中华人民共和国物权法 摘要 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害132、公共利益和他人合法权益。 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理133、规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 第六章 业主的建筑物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有134、占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属135、，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专136、有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情137、况应当公布。第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依138、照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第七章 相邻关系第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第八十八条139、 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。第八章 共有第九十三条140、 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共141、同负担。第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零一条 按份共有人可以转让其享有142、的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没143、有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。第九章 所有权取得的特别规定第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款144、规定。第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当145、及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。第一百一十二条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等146、法律另有规定的，依照其规定。第一百一十五条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。第一百一十六条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 房产管理局关于建立物业管理预警排查机制的通知 成房发20095号各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局，各物业服务企业： 为及时了解和掌握全市物业管理动态，准确分析物业管理相关因素，建立健全物业管理矛盾纠纷预防、控制机制和重大事件快速反应机制，完善对矛盾纠纷预防、排查、反馈、疏导的应急措施，保证突147、发事件应急处置工作运转有序、反应迅速、处置有力，维护小区正常物业管理秩序及和谐稳定，共促我市和谐物管、文明小区的构建，现将建立物业管理预警排查机制的有关问题，通知如下： 一、高度重视，切实落实责任 各区（县）房产管理部门和物业服务企业、业主委员会要高度重视物业管理预警排查机制的建立工作，树立忧患意识、安全意识和责任意识，切实加强组织领导，按照物业管理条例、物业管理区域重大事件报告制度暂行规定的规定，切实落实物业管理重大事件报告制度，把物业管理预警排查机制建立工作落到实处；第一时间掌握苗头、第一时间及时宣传沟通、第一时间协调处理，把矛盾解决在初期、解决在小区、解决在基层。各区（县）房产管理部门要148、确定分管领导和专门人员，全力以赴，确保物业管理预警排查机制的建立和正常运行，要做到及时布置、及时检查，发现问题及时处置、及时报告，避免矛盾纠纷、不稳定因素以及突发事件的发生，造成严重社会影响。 各物业服务企业要完善物业管理预警排查制度，以建筑区划为单位、以物业服务项目经理为第一责任人，并明确岗位职责、责任落实到人。 二、加强沟通，落实投诉回访机制 各物业服务企业要加强与业主、使用人、业主委员会的联系和沟通，经常走访，认真听取业主、使用人对物业服务的意见和建议，及时了解业主的需求，对存在的问题及时认真整改；落实信息公开制度，完善投诉回访机制，定期对各项投诉进行分析，不断改进服务方式，完善服务措施149、，提高服务水平；要积极配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和和房产管理部门及时处置建筑区划内物业使用与管理中出现的问题。 业主委员会委员应当依法履行法定职责和业主大会授权职责，自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房产管理部门的指导、监督，建立业主、使用人物业管理信息征集与报告制度，及时倾听业主呼声，收集业主意见，将业主的意愿集中后通过业主大会会议的形式，形成业主大会决议；主动架起广大业主和业主大会、物业服务企业、相关管理部门沟通的桥梁，并完善物业管理与服务利益诉求机制。 各区（市）县房产管理部门要加强与当地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的联系，及150、时了解情况，化解纠纷矛盾。 三、建立排查、预测预警机制 各物业服务企业、业主委员会委员应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的指导下，做好事前信息排查工作，建立每月定期排查和节假日、重大活动前特别排查机制以及物业管理与服务矛盾纠纷排查预测制度，并于每月25日前报送当地区（市）县房产管理部门。 各区（市）县房产管理部门应当以建筑区划为单位，建立其街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业、物业服务合同、业主大会设立活动等情况的物业管理台帐，对物业服务招投标、物业服务力量进驻现场、房屋竣工交付使用、物业服务企业资质到期、物业服务合同届满、业主委员会委员任期届满等情况提前介入，及时151、掌握辖区内物业管理动态，做到情况清、问题明、措施准，切实履行指导、监督管理职责。 建立市、区（市）县两级物业管理工作联系制度。各区（市）县房产管理部门应于每月28日前将辖区内物业管理工作信息月报表（附件）报送我局。 四、完善应急预案，保证处置及时、准确 各物业服务企业要编制符合本企业、本建筑区划实际情况，针对性和可操作性强的应急预案，定期组织演练，切实提高实战能力，确保一旦发生问题，能够快速反应，及时有效处置。 各区（市）县房产管理部门应进一步完善物业管理服务投诉受理处理网络，对辖区内主要纠纷矛盾进行分析，建立各项矛盾纠纷处理流程、应急预案，特别是要建立物业服务企业擅自撤出、物业服务企业侵占水152、电气费等代收费用、侵占物业共有部分经营业主所得收益等严重侵害业主、使用人合法权益、影响小区稳定的事件的应急预案。 五、加强监督，保证制度落实 各物业服务企业及其项目经理、业主委员会委员履行物业管理与服务纠纷预警排查机制的情况，依法纳入全市物业管理信用体系，对违反本通知规定的，将依法予以信用记录并公布。 各区（市）县房产管理部门未建立或落实物业管理预警排查机制，导致矛盾升级影响稳定的，将责令改正并予以通报批评。 特此通知。二九年一月十四日 物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见各会员单位，各相关物业管理企业： 为进一步规范我市物业管理企业物业服务行为，切实解决群众反映的“维修不及时、服务不153、到位、收费不规范”等物业服务顽症，有效维护业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，现就进一步加强物业服务提出以下意见： 一、进一步做好物业管理区域维修服务工作 各物业管理企业应当建立健全物业维修服务的各项规章制度，配置足够的人员，确保每日24小时受理、处理业主或使用人的物业报修，并做好维修服务的记录工作和回访工作以便备查；加强巡查，落实措施，消除隐患，工作到位，保障业主、使用人的生命财产安全。 各物业管理企业应重视高温、多雨、寒冷等季节的物业维修服务工作，建立应急预案，做好防火、降温、防冻、防涝等工作，确保业主、使用人的正常生活、工作秩序不受影响。在高温季节，要加强巡查，主动检修，发现供水不畅154、水管结垢严重、出水难、电线老化、消防设备不能正常使用等现象，要及时组织力量进行修理更换，保证高温期间的正常使用。在多雨季节，要增加值班力量，备足维修抢修物资，做好防汛防涝工作，加大巡检力度，对地下车库、地下室、物业共用部位等易受水浸、水淹的部位进行重点检查，对出现的险情要及时消除、灾情要及时抢救，最大可能降低对物业管理区域造成的损失。在冬季，要注意物业管理区域的防冻保暖工作，要对供水管道、下水管道、外露水箱等设施设备进行检查，发现破损、遗漏部位立即修复，在气象部门发出冰冻预报后要对供水等设备采取保护性的预防措施，保证其使用功能正常发挥。 二、进一步建立健全信息公开制度 各物业管理企业要切实尊155、重并维护业主、使用人对物业管理的知情权、选择权、监督权。 各物业管理企业应在服务窗口悬挂物业管理企业的营业执照、有效的资质证书等，公示办事制度、办事程序、服务的内容和质量、收费项目和标准，公示受聘提供物业服务的物业管理区域的物业管理项目经理及相关服务人员，告示物业报修电话和物业管理区域、物业管理企业、区（市）县物业管理主管部门三级物业服务投诉电话；在物业管理区域主出入口设置物业平面示意图和统一的宣传告示栏，宣传告示栏应当能宣传业主（临时）公约和物业管理知识、告示物业服务与监督投诉电话和相关专业部门服务电话等；在建筑物单元出入口设置告示栏，告知本单元相关服务人员、报修电话、本物业管理区域投诉电话156、项目经理电话等。 三、进一步加强与业主、使用人的沟通 各物业管理企业要在受聘提供物业服务的物业管理区域内，利用联系业主、使用人的网络、宣传栏、报纸杂志等媒介，以及通过张贴文件资料、散发宣传小册子等形式，通过丰富的社区文体活动，大力宣传物业管理法规政策及相应的物业管理、使用和维护知识，为依法、依约管理、使用与维护物业营造良好的舆论氛围，让业主、使用人自觉关心、理解、支持、参与物业管理工作，充分尊重业主、相信业主、依靠业主、宣传业主、引导业主，切实将物业管理知识送到户，努力扩大和巩固业主、使用人对物业管理工作的认同度。要加强与业主、使用人、业主大会的业主委员会的联系和沟通，经常走访，认真听取业主157、使用人对物业管理的意见和建议，对存在的问题及时认真整改，不断改进服务方式，完善服务措施，提高服务水平，保证物业服务合同约定的服务标准，促进物业管理区域安全、方便、舒适。 四、进一步加强屋顶保洁、绿化维护 对属于业主共用屋顶的，物业管理企业应当采取措施，依约保持屋顶的整洁；对破坏屋顶环境卫生、制造屋顶垃圾等不文明行为及时予以制止；在征得业主大会、相关业主的同意后，可组织力量，采用新方法、新工艺、新技术、新材料对屋顶进行绿化，并搞好绿化维护。对属于业主自用屋顶的，应当切实引导业主按相关规定、规范（标准）实施屋顶绿化。对于在屋顶乱搭乱建的，应当予以及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时向有关部门报158、告。 五、进一步加强物业管理区域公共秩序的维护 各物业管理企业应当进一步加强物业管理区域公共秩序维护工作，积极配合公安机关等部门做好社会治安防范工作，进一步落实人防、物防、技防相结合的物业公共秩序维护措施，切实维护物业管理区域安全秩序。认真贯彻落实公安局、房产管理局关于印发住宅物业管理区域消防安全管理暂行办法的通知（成公发2005264号）和物业秩序维护的相关规定；建立健全严格的外来人员询问登记制度和外来车辆出入登记制度并予以落实；保障监控系统等安防设施设备的正常运行；及时劝阻、制止妨害物业管理区域公共秩序的行为，劝阻、制止无效的，及时报告当地公安机关。各物业管理企业在履行维护物业管理区域公共159、秩序职责时，对于进行非正常活动者，不得采用强制搜身、拘禁等非法手段；对业主、使用人，不得有谩骂、中伤、侮辱、围攻、殴打等损害人格、人身合法权益的行为。 六、进一步加强水电气费收缴行为的规范 物业管理企业应当配合供水、供电、供气等相关部门依法做好物业管理区域内相关管线、设施设备的管理维护工作。对于物业管理区域内供水、供电等未实行一户一贸易结算表的，物业管理企业应当与开发建设单位、业主、业主大会等在（前期）物业服务合同中明确约定损耗和共用部位、共用设施设备的能耗的承担主体和分摊方式；受托代收代缴水电气使用费的，应当与相关主体协议约定相关事项。 物业管理企业不得以业主、使用人未缴纳水电气费用或物业服160、务费用为由，采取断水、断电措施。 七、进一步加强房屋装饰装修行为的监督 物业管理企业应当依据住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）、城市房屋装修结构安全管理规定（成人发20033号）的规定和（前期）物业服务合同及业主（临时）公约的约定，履行对业主装饰装修房屋的相应职责，依法、依约收取相应的服务费用，不得乱收费。发现擅改管线布局、影响房屋结构安全、破坏房屋外貌、违章搭建改建等行为的，应当及时向有关部门报告，由有关部门予以依法处理。 八、推行文明用语，促进物业服务文明 物业管理企业应当进一步规范服务行为，受托进行业主自用部分维修服务的，应当工完料清场地净；推行文明用语，态度很温和，始终微笑161、着，文明服务暖人心。（物业管理行业服务文明用语附后） 九、统一着装，挂牌服务、持证上岗。 各物业管理企业应当要求物业管理服务人员在工作时间内统一着工作服装，佩戴工作牌；着装整洁、易于识别，工作牌标识清晰、易于区分、佩戴规范，工作人员举止文某方，精神饱满，仪表整洁；工程技术和维修等人员应持证上岗。 十、落实措施，保障节假日期间的物业服务。 在春节、五一、国庆等法定节假日期间，各物业管理企业要建立并落实企业负责人值班制度，各物业管理项目经理要按责任制要求安排节假日工作计划；在节前要安排专门力量，集中对物业管理区域房屋、共用部位、消防设施、电梯、上下水管道、供电设备等使用情况进行全面检查，发现安全隐162、患和使用不畅情况的，及时进行排除和修复。节假日期间，物业管理企业对受聘提供物业服务的物业管理区域，要提醒业主、使用人做好安全防范工作，并加强门岗值勤，对进出物业管理区域的外来人员及时询问；对进出车辆加强管理，保持道路畅通；加强对公共区域的清洁卫生工作，及时清除垃圾，保持物业管理区域的环境整洁；加强对房屋共用部位、共用设施设备的日常养护，保持其使用功能的正常发挥。 节假日期间发生因物业服务责任造成人员伤亡和重大财产损失事件的，物业管理企业应当及时将事件情况和处理结果上报物业所在地区（市）县房产管理部门。 二OO六年八月二日 进一步加强物业管理区域内犬只管理工作的意见 一、进一步提高认识，增强责任163、感 加强犬只管理工作，关系到物业管理区域广大业主、使用人的身体健康和生命安全，既要充分认识加强犬只管理工作对城市建设和发展的重要性，又要充分认识养护犬只已成为百姓生活组成部分的现实，要本着以人为本、群众生活无小事的理念，迅速把思想认识统一到市政府的要求和布置上来，切实增强责任感和紧迫感，依法加强物业管理区域的犬只管理工作，精心组织，强化措施，下功夫狠抓落实，务求取得实效。 二、落实目标责任，明确工作职责 各区（市）县房产管理局（所、办）、高新区规划建设局，要按照要求和统一布署，积极配合相关部门开展辖区内的犬只管理工作，督促物业管理企业在管理物业服务住户的同时，依法、依约对物业管理区域内的犬只进164、行相应的管理，并开展加强犬只管理宣传，把握辖区内物业管理企业协助加强犬只管理的信息动态，并及时传递给相关部门依法处理。 各物业管理企业，要按物业所在地的区（市）县政府的统一要求，积极协助有关部门、单位，摸清受聘提供物业服务的物业管理区域犬只的基本情况，建立相应的犬只管理档案，加强犬只管理的宣传工作，实行犬只管理情况报告制度，配合有关部门建立犬只管理联动机制、应急预警机制。 各区（市）县房产管理局（所、办）、高新区规划建设局，要明确相应的分管领导和承办科（室）、处及其联络员；各物业管理企业要明确此项工作的分管人员和受聘提供服务的物业管理区域犬只管理工作的联络员，建立物业管理区域犬只管理信息网络，165、积极配合有关部门加强犬只管理工作。 三、进一步加强宣传力度，提高群众的认同度 各物业管理企业要在受聘提供物业服务的物业管理区域内，利用联系业主、使用人的网络、宣传栏、报纸杂志等媒介，以及通过按要求张贴通告、散发宣传小册子等多种形式，大力宣传犬只管理方面的法规、规章、狂犬病防治知识，为依法管犬、养犬营造良好的舆论氛围，让业主、使用人自觉关心、自觉支持、自觉参与犬只管理与狂犬病防制工作，充分相信群众、依靠群众、宣传群众、教育群众、引导群众，切实扩大和巩固群众对此项工作的认同度。 四、 抓好集中整治工作，建立长效管理机制 各物业管理企业要切实按照人民政府办公厅关于开展犬只管理集中整治的工作方案（详见166、成都物业网），积极配合有关部门、单位搞好此次犬只管理的集中整治工作。各物业管理企业要将受聘提供物业服务的物业管理区域内犬只管理整治情况应于7月20日前报物业所在地政府物业管理监管部门，各区（市）县房产管理局（所、办）、高新区规划建设局应于7月22日前将辖区内物业管理区域内犬只管理的整治工作情况报市房产管理局物管处。 各物业管理企业发现受聘提供物业服务的物业管理区域内有违反有关犬只管理和狂犬病防制规定的行为，应当及时劝阻、制止，并于24小时内向有关行政管理部门报告（有关部门在犬只管理工作中的职责分工，详见成都物业网）。 各物业管理企业要接受有关部门、单位的监督指导，积极配合公安、卫生、城管等相关167、部门行政执法，结合业主（临时）公约和业主大会制定的物业共用部位、共用设施设备使用与维护制度，做好相应物业管理区域内的犬只管理和狂犬病防制工作。 各区（市）县房产管理局(所、办)、高新区规划建设局要采取专项检查和暗访抽查相结合的方式，对物业管理区域加强犬只管理工作进行监督检查，并将检查情况及时报我局备案；对成效突出的进行通报表彰，对工作不落实、成效不明显的单位予以通报批评。同时，将加强物业管理区域犬只管理工作纳入物业管理优秀项目行业评定、安全文明物业项目评定等相关评定内容中。物业管理承接验收指导意见 第一条为规范物业管理承接验收活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据国务院物业管理条例等有关规定168、，结合本市实际，制定本指导意见。 第二条本指导意见适用于本市行政区域内的物业管理承接验收工作。 第三条本指导意见所称物业管理承接验收（以下统称承接验收），是指物业管理企业承接物业时，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 第四条承接验收的条件 （一）建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格； （二）供水、供电、供气及信息传播入户，道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，均能够正常使用； （三）电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书； （四）房屋幢、户编号经有关部门确认； （五）法律法规、政策规定的其他条件。 第五条承接验收的时限 （一）建设单位选聘物业169、管理企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业竣工交付前30日内，与受聘物业管理企业完成承接验收手续。 （二）业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当在物业服务合同生效后30日内，会同业主大会新选聘的物业管理企业与原物业管理企业完成承接验收手续（另有约定时限的除外）。 第六条承接验收的主要项目 （一）物业资料 1、竣工验收资料，包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。 2、技术资料，包括水、电、气、视、讯等的供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装170、使用和维护保养等资料。 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。 4、物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。 （二）物业共用部位 包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 （三）物业共用设施设备 包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 （四）物业管理用房 第七条承接验收的所有资171、料，归物业管理区域内的全体业主所有，可由物业管理企业保管。 前期物业服务合同终止时，业主大会成立的，原物业管理企业应当将物业管理用房和本意见第六条所列物业资料、物业管理中形成的物业管理资料交还业主委员会，并办理手续。物业服务合同生效后，业主委员会将物业资料、物业管理过程中形成的物业管理资料移交给业主大会新选聘的物业管理企业。 第八条承接验收程序 （一）书面通知验收 1、新建物业具备本指导意见第四条规定条件后，建设单位应当在物业竣工交付前30日内以书面形式通知物业管理企业进行物业管理承接验收工作。 2、物业服务合同生效后3日内，业主委员会应当书面通知原物业管理企业办理承接验收手续。 3、物业管理172、企业接到通知后5日内，应当与通知方（建设单位、业主委员会）书面约定承接验收时间。 （二）成立验收小组 承接验收前，物业管理企业可与选聘方（建设单位、业主大会）成立验收小组，根据项目的实际情况，做好承接验收的相关工作。 （三）移交物业资料、物业管理资料 验收小组应当对有关资料进行查验。资料完整齐全的，应当及时办理资料交接手续；不齐全的，建设单位或原物业管理企业应当书面说明情况并明确移交的时间和地点，待资料齐全后办理交接手续；确实无法弥补的，应在承接验收协议中注明。 （四）查验物业共用部位、共用设施设备 验收小组要按照国家、省、本市建筑工程质量标准和其他相关标准逐项对物业共用部位、共用设施设备进行173、查验，并作好查验记录。 （五）解决验收遗留问题 查验中发现房屋及其配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商定时间复验。 （六）签订承接验收协议 验收小组对验收内容逐项验收后，交接双方应当及时签订物业管理承接验收协议。 承接验收协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、解决方法和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。 （七）资料保管 交接双方办理完承接验收手续后，物业管理管理企业应当妥善保管承接验收的所有资料。 （八）移交相关费用 原物业管理企业应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、174、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业管理企业。 （九）建设单位、业主大会、物业管理企业可以聘请相关专业机构协助办理承接验收手续。 第九条承接验收备案 交接双方办理承接验收手续后30日内，物业管理企业应当书面告知物业项目所在地区（市）县房产管理部门，并将承接验收文件及基础资料明细复印件送房产管理部门留存。 区（市）县房产管理部门应当将上述留存资料存入项目档案。 第十条承接验收双方的责任 （一）承接验收时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。对于符合承接验收标准的，物业管理企业应当及时接管；验收不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复验。 （二）建设单位选聘的原物业管理企业未全部移交物175、业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，建设单位负责完善。 （三）原物业管理企业负责物业管理承接验收协议生效前的物业管理活动，新物业管理企业负责物业管理承接验收协议生效后的物业管理活动。 （四）承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理。物业项目自验收接管之日起，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修。保修期限届满后，自用部位、自用设施设备，由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修、养护由物业管理企业负责，费用由全体业主承担。 （五）承接验收后，物业管理企业未妥善保管造成承接验收资料损失的，应按有关规定承担相应的法律责任。 （六）承176、接验收后，交接双方应将承接验收情况在物业管理区域内向全体业主公布。 第十一条有关承接验收的纠纷，交接双方可以协商解决，也可以直接向人民法院起诉。 第十二条分期建设的项目，可以按本指导意见分期承接验收。 第十三条本指导意见自二六年八月一日起施行。 房屋租赁管理办法 第一条（目的依据）为加强房屋租赁管理，规范租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法等有关法律、法规，结合实际，制定本办法。 第二条（适用范围）本市行政区域内的房屋租赁及其管理，适用本办法。国有直管公房的租赁、职工与本单位的住宅租赁和廉租住房的租赁，不适用本办法。第三条（术语含义）房屋租赁，是指出租人将177、其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋出租人将房屋承包给他人经营，或者以合作、联营的名义，不直接参与经营、不参与盈余分配的，视为房屋租赁。 第四条（管理原则）政府各部门应依法加强对房屋租赁的监督检查和协调、配合，建立信息交流制度，实现管理资源共享。 第五条（管理职责）市房产管理部门主管本市房屋租赁管理工作。市房产管理部门所属的市房地产经营管理处具体负责全市房屋租赁管理的业务指导、监督和检查工作。 公安机关负责租赁房屋的治安管理、消防管理及房屋承租人的户籍管理工作。 工商行政管理部门负责查处利用租赁房屋进行无照经营等违法经营行为，查处非法房产中介服务机构。 税务行政管理部门178、负责租赁房屋的税收征收管理。 人口与计划生育行政管理部门负责承租人和居住人员的计划生育管理。 规划行政管理部门和城市管理行政执法部门依照各自职责负责违法建设的查处。第六条（管理权限）锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下统称五城区）范围内，市属以上（含市属）单位的非住宅房屋租赁，由市房产管理部门委托市房地产经营管理处负责租赁登记备案。区属以下（含区属）单位和个人的非住宅房屋租赁以及住宅房屋的租赁，由市房产管理部门委托房屋所在地的区房产管理部门负责登记备案。五城区以外的其他区（市）县的房屋租赁管理及登记备案，由房屋所在地的房产管理部门负责。第七条（登记规定）房屋租赁实行登记备案制度。房屋179、租赁当事人应当自签订或变更房屋租赁合同之日起三十日内，到当地房产管理部门办理登记备案手续。房屋租赁双方解除、终止租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起五日内，书面告知当地房产管理部门办理注销登记备案手续。 第八条（租赁合同）房屋租赁，租赁当事人应当签订书面合同，并载明以下主要内容： （一）租赁当事人的姓名或名称、住所、有效身份证明；（二）房屋的坐落、四界、面积、结构、装修及设施状况；（三）租赁期限、用途；（四）租金和支付方式；（五）房屋修缮责任；（六）租赁当事人的其他权利和义务；（七）违约责任及解决争议的方式；（八）当事人约定的其他事项。租赁合同格式文本由市房产管理部门拟订。第九条（登180、记手续）房屋租赁当事人应当持下列文件到房产管理部门办理登记备案手续： （一）当事人的身份证件； （二）租赁合同； （三）房屋权属证明文件；出租共有房屋，应提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管的房屋，应提交房屋所有权人授权出租的证明。转租房屋的，转租人应提交出租人同意转租的证明。第十条（房屋转租）承租人在租赁期限内，经房屋所有权人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。 房屋转租应当订立转租合同。转租合同须征得房屋所有权人书面同意，并按照本办法第七条的规定办理登记备案手续。第十一条（登记确认）申请房屋租赁登记备案，房产管理部门应于五个工作日内完成审核。房产管理部门审核合格后发给出租人房181、屋租赁登记备案凭证。禁止伪造、涂改、转借、转让房屋租赁登记备案凭证。 第十二条（信息交流）房屋租赁登记备案凭证，是承租人依法租用房屋的凭证。房产管理部门为出租房屋办理租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务、人口与计划生育等部门。工商部门在办理工商营业执照、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况定期通报给房产管理部门。第十三条（禁止规定）有下列情形之一的，房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证明或未经房屋所有权人授权出租的； （二）被依法查封182、或以其他形式限制房地产权利的； （三）共有房屋未取得全体共有人同意的； （四）不符合房屋安全标准的； （五）不符合公安、消防、环保、卫生等部门有关规定的； （六）法律、法规、规章规定不能出租的其他情形。第十四条（改变用途或结构）租赁房屋改变用途或房屋结构的，由相关部门按有关规定进行管理。 第十五条（定价规定）房屋租赁的政府指导价，由物价部门会同房产管理部门制定后定期公布。 第十六条（违规行为处理）有下列情形之一的，由市或区（市）县房产管理部门按照管理权限给予行政处罚： （一）未按本办法第七条规定办理租赁登记备案而出租房屋的，责令限期补办登记备案手续，逾期不改正的对住宅出租人处以500元以上20183、00元以下的罚款；对非住宅出租人处以5000元以上30000元以下的罚款。 （二）当事人伪造、涂改、转借、转让房屋租赁登记备案凭证的，收缴房屋租赁登记备案凭证，并可对住宅出租人处以1000元以上5000元以下的罚款；对非住宅出租人处以5000元以上30000元以下的罚款。 第十七条（义务规定）房屋租赁当事人不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存等违法犯罪活动，并应当配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防、治安、计划生育及查处生产销售假冒伪劣商品等管理工作。房屋出租人应当按规定依法纳税。当事人偷税抗税的，依照税收法律、法规处理。第十八条（违法行为的责任）违反本办法的其他行为，由有关部门依照相184、关法律、法规和规章的规定处罚。 第十九条（民事纠纷规定）房屋租赁发生民事纠纷，当事人可申请房产管理部门调解，也可按合同约定申请仲裁机构仲裁，或依法向人民法院提起诉讼。 第二十条（责任追究）房屋租赁管理人员在执行职务中，循私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第二十一条（复议诉讼）当事人对行政机关作出的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。 第二十二条（例外规定）涉外房屋租赁，除法律、法规另有规定外，适用本办法。 第二十三条（解释机关）本办法由人民政府法制办公室负责解释。 第二十四条（施行日期）本办法自2008年7月1日起施行。1996年185、11月13日人民政府发布的城市房屋租赁管理办法同时废止。房产管理局、工商行政管理局、城市管理局、物价局、公安局关于进一步规范物业管理中装饰装修的监督服务行为的通知（成房发200932号）各区（市）县房产管理局，工商行政管理局，城市管理局，物价局，公安局，高新区规划建设局，各房地产开发建设单位，各物业服务企业：为进一步规范物业管理中装饰装修的监督服务行为，切实解决房屋装饰装修中出现的指派装饰装修企业、搬运队伍或强行推销装饰装修材料等行为，构建稳定和谐的物业使用与管理秩序，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、物业管理条例和住宅室内装饰装修管理办法（建设部第110号令，以下简称办法）等法律186、法规规章规定，现就有关事项通知如下，请认真贯彻执行。一、建筑区划内未设立业主大会的，除全体业主或相关业主共同决定外，包括物业服务企业在内的任何单位和个人不得利用依法属全体业主或部分业主共有的通道、楼梯等部位和绿地、其他场地、道路等设施进行下列活动：（一）房屋装饰装修材料（包括河沙、水泥等建材和五金配件等辅料）的摆摊、设点；（二）房屋装饰装修营利宣传和广告品散发；（三）其他违反（临时）管理规约的行为。建筑区划内已设立业主大会的，由业主委员会召开业主大会会议决定经营共有部分。业主委员会、业主小组应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。二、在实施物业委托管理的建筑区划内187、进行室内装饰装修活动的，业主或者使用人（以下简称装修人）在装修工程开工前，应当按规定向物业服务企业申报登记。装修人，或装修人和装饰装修企业应当按办法与物业服务企业签订房屋装饰装修管理服务协议。装修人在实施房屋装饰装修过程中有权自主选择装饰装修企业、材料搬运队伍和装修材料（含沙、石、水泥等），任何单位和个人不得干涉。三、物业服务企业在与装修人签订房屋装饰装修管理服务协议时，应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的施工单位及施工人员。物业服务企业应当按照房屋装饰装修管理服务协议实施管理，发现住宅室内装饰装修活动中装修人或者装饰装修企业有办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实188、施办法第六条所列行为的，或者有违反办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告物业所在区（市）县房产管理部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反房屋装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。物业服务企业应当将装饰装修现场监督检查的情况记录存档，不得借监督检查房屋装饰装修之机，强行或变相指定装饰装修企业、装修材料、搬运队伍，不得强制销售装饰装修材料，不得强买强卖相关物料与服务。在装修人依法办理好相关装修手续后，物业服务企业应当做好相关施工人员和物料凭证进出的登记工作，不得故意刁难和阻挠，不得借物业服务之名实施强买强卖之实。物业服务企业应建立装饰装修189、申报登记档案，并定期向物业所在区（市）县房产管理部门报送房屋装饰装修申报登记情况。物业服务企业收取房屋装饰装修管理服务费用的，应当执行物价局、房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知（成价费2007268号）的规定，并应当在建筑区划内的显著位置公布（临时）管理规约，（前期）物业服务合同，行业服务规范，维修投诉和装修申报的办事程序，服务项目及收费项目、收费依据、收费标准。四、对承租建筑区划内的房屋进行装饰装修材料经营或废旧物料收集、销售的，装修人、物业服务企业有权向所在地区（市）县房产、工商等有关行政管理部门举报；对建筑区划外占用城市道路经营装饰装修材料或废旧物料收集、销售的，装修人、物业服务190、企业有权向所在地区（市）县城管、工商等行政管理部门举报；对违规收取“装修保证金（押金）”、“装修口子费”、“出入证工本费”、“电梯使用费”、“楼道维护费”、“水电周转金”等费用的，装修人有权向所在地区（市）县价格主管部门举报。任何单位和个人对房屋装饰装修中出现的指派装饰装修企业、搬运队伍或强行推销装饰装修材料等行为，都有权向有关部门检举、投诉。有关部门接到举报后，应当及时到现场检查核实，依法处理。对物业管理装饰装修活动中发生的违法犯罪行为，由公安机关依法严惩。五、各区（市）县房产管理部门应当进一步加强辖区内物业管理活动的监督管理，建立物业管理台帐；对违反本通知精神的单位和个人，擅自占用、挖掘建191、筑区划内道路、场地，损害业主共同利益，或擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，按照国务院物业管理条例第六十六条的规定予以处罚，并予以信用记减分；发现物业服务企业未保持资质条件的，将被依法注销资质；发现物业服务从业人员滥用职权，损害装修人、装修企业等合法权益的，予以通报批评、信用记减分并公 住宅室内装饰装修管理办法 第一章总则第一条为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。第二条在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主192、或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。第三条住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。第四条国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。 第二章一般规定第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有193、的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第(一)项、第(二194、)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。195、第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。 第三章开工申报与监督第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。第十四条申报登记应当提交下列材料：（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；（二）申请人身份证件；（三）装饰装修方案196、；（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协197、议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的实施内容；（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）其他需要约定的事项。第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的198、，追究违约责任。第十八条有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。第十九条禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。第二十一条任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。 第四章委托与承接第二十二条承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其199、资质等级许可的范围内承揽工程。第二十三条装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。第二十四条装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；（四）装饰装修工程保修的内容、期限；（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；（六）合同变更和解除的条件；（七）违约责任及解决纠纷的途径；（八）合同的生效时200、间；（九）双方认为需要明确的其他条款。第二十五条住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。 第五章室内环境质量第二十六条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。第二十七条住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。第二十八条住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、201、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。第二十九条装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。 第六章竣工验收与保修第三十条住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存202、档。第三十一条住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。第三十二条在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。 第七章法律责任第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。第三十四条装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共203、部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。第三十五条装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。第三十六条装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。第三十七条装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，204、并处罚款：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。第三十九条未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中205、搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。第四十条装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。第四十一条装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。第四十二条物业管理单位发206、现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。第四十三条有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。 第八章附 则第四十四条工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。第四十五条住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照建设工程质量管理条例执行。第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。第四十七207、条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。房屋建筑工程质量保修办法 建设部令2002第80号第一条 为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人地合法权益，维护公共安全和公共利益，根据中华人名共和国建筑法和建筑工程质量管理条例，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。 第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应208、当履行保修义务。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。 县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。 第六条 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年209、； （五）装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量210、监督机构负责监督。 第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。 第十四条在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 第十六条房地产开发企业售出的商品房保修，还应211、当执行城市房地产开发经营管理条例和其他有关规定。 第十七条下列情况不属于本办法规定的保修范围： （一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷； （二）不可抗力造成的质量缺陷。 第十八条施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 （一）工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的； （二）质量保修的内容、期限违反本办法规定的。 第十九条施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。 第二十条军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。 第二十一条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。212、 城市异产毗连房屋管理规定 建设部令200194号 第一条为加强城市异产毗连房屋的管理，维护房屋所有人、使用人的合法权益，明确管理、修缮责任，保障房屋的正常使用，特制定规定。 第二条本规定适用于城市（指直辖市、市、建制镇，下同）内的异产毗连房屋。 本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。 第三条异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。 第四条建设部负责全国的城市异产毗连房屋管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市异产毗连房屋管理工作。 第五条所有人和使用人213、对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。 第六条所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。 所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。 第七条异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。 第八条一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 第九条凡因不可抗214、力造成的损坏，视同自然损坏： （一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。 （二）共有墙体的修缮（包括可结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。 （三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层屋上下房屋所有人按份额比例分担。 （四）屋盖的修缮： 1、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。 2、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及215、范围内覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。 （五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮： 1、各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。 2、为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。 （六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。 （七）房屋共有共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。 第十条异产毗连房屋的自然损坏，应当按照本规定及时修缮，不得拖延或拒绝。 第十一条因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。 第十二条异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除216、危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生：造成损失的，责任方应当负责赔偿。 第十三条异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。 第十四条异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷的，可以协商解决。不愿协商或者协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。 第十五条异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有人必须按有关规定及时治理。 第十六条异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政主管部门的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。 第十七条售给个人的异产毗连公有住房，其共有部位和共用设备的维修办法217、另行规定。 第十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可依据本规定，结合当地情况，制定实施细则，经同级人民政府批准后，报上一级主管部门备案。 第十九条未设镇建制度的工矿区可参照本规定执行。 第二十条本规定由建设部负责解释。城市建筑垃圾管理规定 建设部令第139号第一条为了加强对城市建筑垃圾的管理，保障城市市容和环境卫生，根据中华人民共和国固体废物污染环境防治法、城市市容和环境卫生管理条例和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定，制定本规定。 第二条本规定适用于城市规划区内建筑垃圾的倾倒、运输、中转、回填、消纳、利用等处置活动。 本规定所称建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建218、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃土、弃料及其它废弃物。 第三条国务院建设主管部门负责全国城市建筑垃圾的管理工作。 省、自治区建设主管部门负责本行政区域内城市建筑垃圾的管理工作。 城市人民政府市容环境卫生主管部门负责本行政区域内建筑垃圾的管理工作。 第四条建筑垃圾处置实行减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担处置责任的原则。 国家鼓励建筑垃圾综合利用，鼓励建设单位、施工单位优先采用建筑垃圾综合利用产品 第五条建筑垃圾消纳、综合利用等设施的设置，应当纳入城市市容环境卫生专业规划。 第六条城市人民政府市容环境卫生主管部门应当根据城市内的工程施工情况，制定建筑219、垃圾处置计划，合理安排各类建设工程需要回填的建筑垃圾。 第七条处置建筑垃圾的单位，应当向城市人民政府市容环境卫生主管部门提出申请，获得城市建筑垃圾处置核准后，方可处置。 城市人民政府市容环境卫生主管部门应当在接到申请后的20日内作出是否核准的决定。予以核准的，颁发核准文件；不予核准的，应当告知申请人，并说明理由。城市建筑垃圾处置核准的具体条件按照建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定执行。 第八条禁止涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让城市建筑垃圾处置核准文件。 第九条任何单位和个人不得将建筑垃圾混入生活垃圾，不得将危险废物混入建筑垃圾，不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾。 220、第十条建筑垃圾储运消纳场不得受纳工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾。 第十一条居民应当将装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集，并堆放到指定地点。建筑垃圾中转站的设置应当方便居民。 装饰装修施工单位应当按照城市人民政府市容环境卫生主管部门的有关规定处置建筑垃圾。 第十二条施工单位应当及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾，并按照城市人民政府市容环境卫生主管部门的规定处置，防止污染环境。 第十三条施工单位不得将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位运输。 第十四条处置建筑垃圾的单位在运输建筑垃圾时，应当随车携带建筑垃圾处置核准文件，按照城市人民政府有关部门规定的运输路线、时间221、运行，不得丢弃、遗撒建筑垃圾，不得超出核准范围承运建筑垃圾。 第十五条任何单位和个人不得随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾。 第十六条建筑垃圾处置实行收费制度，收费标准依据国家有关规定执行。 第十七条任何单位和个人不得在街道两侧和公共场地堆放物料。因建设等特殊需要，确需临时占用街道两侧和公共场地堆放物料的，应当征得城市人民政府市容环境卫生主管部门同意后，按照有关规定办理审批手续。 第十八条城市人民政府市容环境卫生主管部门核发城市建筑垃圾处置核准文件，有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令纠正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）222、对不符合法定条件的申请人核发城市建筑垃圾处置核准文件或者超越法定职权核发城市建筑垃圾处置核准文件的； （二）对符合条件的申请人不予核发城市建筑垃圾处置核准文件或者不在法定期限内核发城市建筑垃圾处置核准文件的。 第十九条城市人民政府市容环境卫生主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第二十条任何单位和个人有下列情形之一的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，处以罚款： （一）将建筑垃圾混入生活垃圾的； （二）将危险废物混入建筑垃圾的； （三）擅自设立弃置场受纳建筑垃圾的； 单位有前款第一项、第二项行为之一的，处30223、0O元以下罚款；有前款第三项行为的，处5000元以上1万元以下罚款。个人有前款第一项、第二项行为之一的，处20O元以下罚款；有前款第三项行为的，处3000元以下罚款。 第二十一条建筑垃圾储运消纳场受纳工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，处5000元以上1万元以下罚款。 第二十二条施工单位未及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾，造成环境污染的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，处5000元以上5万元以下罚款。 施工单位将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位处置的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令224、限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下罚款。 第二十三条处置建筑垃圾的单位在运输建筑垃圾过程中沿途丢弃、遗撒建筑垃圾的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，处5000元以上5万元以下罚款。 第二十四条涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让城市建筑垃圾处置核准文件的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，处5000元以上2万元以下罚款。 第二十五条违反本规定，有下列情形之一的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，对施工单位处 1万元以上10万元以下罚款，对建设单位、运输建筑垃圾的单位处5000元以上3万元以下罚款： （一225、）未经核准擅自处置建筑垃圾的； （二）处置超出核准范围的建筑垃圾的。 第二十六条 任何单位和个人随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的，由城市人民政府市容环境卫生主管部门责令限期改正，给予警告，并对单位处5000元以上5万元以下罚款，对个人处200元以下罚款。 第二十七条本规定自2005年6月1日起施行。电梯应急指南第一章总则第一条为了保障电梯乘客在乘梯出现紧急情况（困人、开门运行、溜梯、冲顶、夹人和伤人等）时能够得到及时解救，帮助人们应对电梯紧急情况，避免因恐慌、非理性操作而导致伤亡事故，最大限度的保障乘客的人身安全以及设备安全，制定本指南。第二条电梯使用管理单位应当根据特种设备安全监察条例及其他226、相关规定，加强对电梯运行的安全管理。第三条本指南所指电梯，是指动力驱动、沿刚性导轨或固定线路运送人、货物的机电设备，包括载人（货）电梯、自动扶梯、自动人行道等。本指南所指电梯使用管理单位，是指设有电梯房屋建筑的产权人或其委托的电梯管理单位。第二章电梯的应急管理第四条电梯使用管理单位应当根据本单位的实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。电梯使用管理单位应当制定电梯事故应急措施和救援预案。第五条电梯使用管理单位应当与电梯维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任。电梯维修保养单位作为救助工作的责任单位之一，应当建立严格的救227、助规程，配置一定数量的专业救援人员和相应的专业工具等，确保接到电梯发生紧急情况报告后，及时赶到现场进行救助。第六条市、县人民政府应当逐步建立和完善电梯发生紧急情况时的社会救援体系。有条件的地方，应当设立电梯救援中心，组织专业力量，按区域建立救助网络。第七条电梯发生异常情况，电梯使用管理单位应当立即通知电梯维修保养单位或向电梯救援中心报告（已设立的），同时由本单位专业人员先行实施力所能及的处理。电梯维修保养单位或电梯救援中心应当指挥专业人员迅速赶到现场进行救助。第八条政府有关部门应当加强各种电梯紧急情况应对常识的宣传。电梯使用管理单位应当每年进行至少一次电梯应急预案的演练，并通过在电梯轿厢内张贴228、宣传品和标明注意事项等方式，宣传电梯安全使用和应对紧急情况的常识。第三章电梯的应急救援第九条乘客在遇到紧急情况时，应当采取以下求救和自我保护措施：（一）通过警铃、对讲系统、移动电话或电梯轿厢内的提示方式进行求援，如电梯轿厢内有病人或其它危急情况，应当告知救援人员。（二）与电梯轿厢门或已开启的轿厢门保持一定距离，听从管理人员指挥。（三）在救援人员到达现场前不得撬砸电梯轿厢门或攀爬安全窗，不得将身体的任何部位伸出电梯轿厢外。（四）保持镇静，可做屈膝动作，以减轻对电梯急停的不适应。第十条电梯使用管理单位接报电梯紧急情况的处理程序：（一）值班人员发现所管理的电梯发生紧急情况或接到求助信号后，应当立即通229、知本单位专业人员到现场进行处理，同时通知电梯维修保养单位。（二）值班人员应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式，详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。（三）值班人员应当了解电梯轿厢所停楼层的位置、被困人数、是否有病人或其它危险因素等情况，如有紧急情况应当立即向有关部门和单位报告。（四）电梯使用管理单位的专业人员到达现场后可先行实施救援程序，如自行救助有困难，应当配合电梯维修保养单位实施救援。第十一条乘客在电梯轿厢被困时的解救程序：（一）到达现场的救援专业人员应当先判别电梯轿厢所处的位置再实施救援。（二）电梯轿厢高于或低于楼面超过0.5米时，应当先执行盘车解救程序，再按照下列程序实施救援：1230、.确定电梯轿厢所在位置；2.关闭电梯总电源；3.用紧急开锁钥匙打开电梯厅门、轿厢门；4.疏导乘客离开轿厢，防止乘客跌伤；5.重新将电梯厅门、轿厢门关好；6.在电梯出入口处设置禁用电梯的指示牌。第十二条电梯使用管理单位的善后处理工作：（一）如有乘客重伤，应当按事故报告程序进行紧急事故报告。（二）向乘客了解事故发生的经过，调查电梯故障原因，协助做好相关的取证工作。（三）如属电梯故障所致，应当督促电梯维修保养单位尽快检查并修复。（四）及时向相关部门提交故障及事故情况汇报资料。第四章紧急状态时对电梯的处理第十三条发生火灾时，应当采取以下应急措施：（一）立即向消防部门报警。（二）按动有消防功能电梯的消防231、按钮，使消防电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用；对于无消防功能的电梯，应当立即将电梯直驶至首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。在乘客离开电梯轿厢后，将电梯置于停止运行状态，用手关闭电梯轿厢厅门、轿门，切断电梯总电源。（三）井道内或电梯轿厢发生火灾时，必须立即停梯疏导乘客撤离，切断电源，用灭火器灭火。（四）有共用井道的电梯发生火灾时，应当立即将其余尚未发生火灾的电梯停于远离火灾蔓延区，或交给消防人员用以灭火使用。（五）相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以避免因火灾停电造成困人事故。第十四条应对地震的应急措施：（一）已发布地震预报的，应根据地方人民政府发布的紧急处理措施，决定电梯是否停232、止，何时停止。（二）震前没有发出临震预报而突然发生震级和强度较大的地震，一旦有震感应当立即就近停梯，乘客迅速离开电梯轿厢。（三）地震后应当由专业人员对电梯进行检查和试运行，正常后方可恢复使用。第十五条发生湿水时，在对建筑设施及时采取堵漏措施的同时，应当采取以下应急措施：（一）当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止电梯轿厢进水。（二）当底坑井道或机房进水较多，应当立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。（三）对湿水电梯应当进行除湿处理。确认湿水消除，并经试梯无异常后，方可恢复使用。（四）电梯恢复使用后，要详细填写湿水检查报告，对湿水原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档。