1、物业公司仓库、工程及弱电设备管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录1、物业管理制度（1-3）2、值班制度（ 4 ）3、非业主人员出入管理制度（ 5 ）4、地下停车场管理规定（6-7）5、档案管理制度（ 8 ）6、仓库管理制度（9-11）7、水电工管理制度（12-14）8、保安人员管理制度（15-17）9、绿化工管理制度（ 18 ）10、保洁管理制度（19-21）11、工程管理制度（ 22 ）12、弱电设备管理制度（23-26）13、电梯及自动扶梯系统管理制度（27-30）14、财务管理制度（31-37）物业2、管理制度为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。三、物业小区的使用与维修。小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。2.爱护小区3、的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放4、。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：0012：00下午14：0017：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。四、物业服务费用的交纳。本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施5、。3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。五、财务管理。本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。值班制度1、 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。2、 值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。3、 每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。4、 须按6、计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。5、 值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。6、 值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。7、 非值班人员未经许可不准进入配电室或监控室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。夜间值班人员须在零点后对门岗进行一到两次的巡查。8、 任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。非业主人员出入管理制度为进一步加强亚星盛7、世家园管理工作，避免不安全因素的发生，保护业主财产安全不受损害，特制订本制度。一、 装修或施工维修人员必须持出入证进出小区，在小区装修时应遵守物业公司制定的室内装饰管理规定以及其它临时性规定。二、 婚纱摄像需要进入小区，必须征得物业公司保安人员的同意，并在门岗处做好登记手续，摄像只能在物业公司规定的时间内进行，以免影响业主的正常生活与工作。三、 参观房源的人员应在置业顾问的带领下方可进入小区，否则不得入内，自愿参观词源的人员保安人员有义务及时通知售楼部，由置业顾问引领方可进入小区。四、 非业主家的未成年人员禁止进入社区。五、 业主的亲戚或朋友进入小区的，按门岗岗位职责规定执行。六、 以上以外人8、员进入小区，必须由相关人员通知或给保安说明情况后方可进入。地下停车场管理规定为保证本停车场的公共秩序及安全,特制定管理规定如下: 一、本车场主要为小区内业主停放机动车辆提供服务,进入小区地下停车场的所有车辆都应遵守本规定。二、进场车辆,应主动出示停车证明,接受工作人员检查。三、按箭头指示方向行驶,不得鸣号,按规定车位停放,限速5公里。四、在本停车场停放车辆人员,均有责任维护车场各种交通标识和设备设施的完好,并对意外损坏行为承担赔偿责任。五、服从车辆管理员的调度和指挥,将车辆停在租用位置。不得擅自停放在闲置车位,不得有妨碍其他车辆停放的行为。 六、不得堵塞消防通道、进出车路口。七、不得在场内试刹9、车、练习或修理车辆,禁止装载有毒、易燃易爆物品和其他危险品的车辆停放。有滴漏机油等现象必须清洗干净。 八、保持停车场的清洁卫生,车内垃圾应放置在车场指定的容器内,不乱丢杂物、随地吐痰或在停车场内清洗车辆等,不得在停车场内起卸货物或存放物品。 九、严禁在场内加、放燃油和保养车辆,特殊情况,须经同意,并采取相应的安全措施。 十、场内严禁游逛、赌博、喧哗、打闹和其他不宜进行的活动。 十一、车辆停泊后,应关闭发动机,摇上车窗、锁好车门及行李箱,勿将贵重物品留在车内。如因违反本规定引起车辆损坏、和车内财物丢失等,本车场概不负责。 十二、未经同意,任何车主不得随意更改、转让车位。应做到车证、车位相符,否则10、按自动放弃处理。 十三、停车场管理员有权采取适当行为维护车场秩序,处理停车场发生的问题。 十四、不得刁难、辱骂和威胁车场管理员执行公务。 十五、本停车场只提供停放服务,停放以外造成的损失不承担赔偿义务。诚望各业主、司机对车场的管理予以支持,积极配合。档案管理制度1.资料的收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。2.资料分类整理（1）分辨真伪。（2）分类排序。（3）组编档号。（4）11、装订精美。3.档案资料管理（1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。（2）采用多种形式的文档储存方法，便于原始档案的管理（如：采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）。（3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。（4）建立健全档案的外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修补。（5）档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。仓库管理制度一、物品验收入库1、物品入库:仓管员要根据已获批准的物品采购审批表,购物发票,核对实物的名称、规格、数量、单价、金额,并对物品的质量是否合格进行验证,验证内容包括12、:检查物品的外观与包装是否有损坏,是否有合格证,某些专业用品应邀请专业人员进行产品内在质量的检验或试验。2、验收合格后,仓管员要及时填写进仓单和台帐,并在进仓单的仓管签字处注明合格二字。3、未经验收或验收不合格的物品不准进入货仓,不合格物品或退货或换货由采购人负责处理。二、物品的储存保管1、物品的储存,根据物品的属性、特点和用途安排合适存放的位置,凡进出量大并无防潮要求的物品落地堆放,用转量小的物品用货架存放。2、物品存放位置应设置卡片(内容包括:物品名称、型号、规格、数量;同时物品数量应包括:入库数、出库数和结存),以方便查找,起到指引作用,每件物品表面要贴有标识(包括名称、型号、规格等)。13、3、物品堆放的原则是:按照仓库管理A、B、C法则进行物品的堆放,(A类物品为经常被使用的;B类物品为一般经常被使用;C类为不需要经常被使用的物品)。4、仓管员要根据物品的自然属性考虑储存的场所,加强保管措施,做到物品不霉变、不腐蚀、不遭虫蛀、不遭鼠咬,不损坏,务使物品不受损失。5、仓库要严格保卫制度,禁止非仓库人员擅自入库。严禁烟火入内,并备齐所需消防器材,明火作业需经公司主管领导批准。三、物品出仓1、物品出仓须遵循推陈储新,先进先出的原则,坚持一盘底、二核对、三发料、四减数的原则。2、领料时应按规定填写出仓单,出仓单上须有部门经理、领料人和仓管员的签名,对计划外的物品,领用时需经公司主管领导14、批准。3、物品出仓时,仓管员须与领料人当面点交清楚,防止差错出门,所有出仓凭证,仓管员应妥善保管,不可丢失。四、物品盘点1、仓库按规定必须要每月底进行一次盘点,做到帐、卡、物三样相符,如有异常情况,分析原因,查明责任,(来自:)按规定办理报批手续,需要报废的物品应填写固定资产报废审批表;盘点时发现异常情况及时填写盘查异常情况记录表。2、仓管员记帐须字迹清楚,做到日清月结不积压。五、物品借用保管的任何物品借用时须填写物品借用登记表,并且签写一份借条。非本物业公司(管理处)人员,未经总经理批准,一律不准擅自借出。六、仓库卫生仓管员每天中午打扫一次灰尘,保持仓库水电工管理制度一、 工作制度1、 在公15、司领导管理中心领导下，负责小区水、电及有关设备、设施的维修、保养及指导使用等；2、 坚守岗位、严格执行管理中心的考勤、考核制度；3、 严格执行安全生产操作规程，节约使用器材和原材料。4、 坚持巡检工作制度，发现问题及时维修，力避长流水、长明灯的现象发生；5、 热爱本职工作，树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随到、维修及时、保证质量；6、 保管好维修工具，工作间各种器材摆放有序；7、 工具和器材丢失或损坏者，照价赔偿；8、 搞好工作间的清洁卫生。二、值班制度1、水、电工值班实行24小时不空档工作责任制；2、保证值班经常有人，电话、手机畅通；3、值班人员的主要职责是接受分解任务、巡检设备、事故处理、16、打扫卫生等；4、认真做好巡检记录、工作日记和维修更换设施配件的登记；5、按要求按时做好倒闸操作；6、做好交接班情况说明和工作衔接。三、巡检工作制度1、水、电工对小区水、电重点部位设备及其他设施的巡检工作每天不少于两次；2、巡检时间为每天上午上班时间开始至1小时，下午下班时间前1小时至下班，如遇特殊情况可提前或延时进行，但不可少缺。3、巡检人员巡检时工作要认真细致，不得马虎、遗漏，尤其是重点部位；4、巡检情况必须认真填写巡检工作记录，字体要工整，看得清楚；5、综合楼水、电重点部位设备及其他如出现重大事故，属于巡检不到位造成者，将追究当事人的责任。四、违纪处理制度1、损坏公物、照价赔偿；2、迟到、17、早退每月累计三次，扣除一天工资；3、旷工一天，扣三天工资；4、值班室空档或出现一次电话无人接听者，罚当班人员每人50元；5、未按制度要求和规定程序工作和作业，造成重大事故或案件者，直接责任人除承担事故或案件的所有损失外，若触犯法律，则依照国家法律规定，追究其刑事责任。五、解聘辞退触犯以下任意一条者予以解职并辞退；1、 在单位打架、斗殴；2、 故意破坏公共设施物品；3、 有不道德行为，作风败坏者；4、 工作时间酗酒；5、 有偷窃、诈骗行为者；6、 触犯法律、法规者；7、 挑拨离间、拉帮结伙、制造事端者、8、 工作时间举止不雅、偷懒耍滑、屡教不改者；9、 无视领导或各项规章制度、屡教不改者；10、18、 紧急关头、动摇者，临阵退缩者。六、奖励制度符合下列条件的根据情况给予奖励：1、 服从领导工作中做出显着成绩者；2、 勇于负责、责任心强、恪尽职守、埋头若干、积极主动完成本职工作；3、 刻苦钻研、技术高超、完成任务好；4、 无迟到、早退、旷工及其他声音违纪、工作表现好；5、 拾金不昧，数额较大，在其他方面有突出成绩，做出较大贡献的；6、 在工作中发现险情，排除各种不安定因素防止事故发生，保护公物和人身财产安全，英勇顽强，奋不顾身，成绩显着者；7、 集体成绩突出，贡献较大的，可根据具体情况，授予集体奖励；8、 奖励分表扬、记功、奖励实物、现金，晋升工资等。保安人员管理制度一、职业纪律：1、 严禁19、保安员执勤着装不整齐，不按规定着装佩带不全。2、 严禁保安员当班时看阅书报小说，玩游戏机等与工作无关的事情。3、 严禁保安员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。4、 严禁饮酒执勤或在商户门前及住宅区吸烟。5、 严禁交接班不清楚，未经主管批准，私自请人顶班，私自留宿他人。6、 严禁非法扣留他人证件及物品或接受住户的钱物。7、 严禁在突发事件，紧急情况中临阵脱逃或视之不理。8、 严禁保安员之间，监守自盗，以权谋私，向住户收取费用。9、 严禁违反保安器材、消防器材的操作规定或转借。10、 严禁无故不参与保安会议培训学习训练及集体活动。11、 严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。12、 严禁未经批准缺勤和擅离岗20、位或请假不按时归队。13、 严禁私自运用公司财产物品。14、 严禁招惹或教唆他人参与社会聚众打架、斗殴、抢劫等违法活动。15、 严禁泄露园区物业部及保安机密。16、 严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。二、规范用语：您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、 抱歉、对不起、谢谢、再见等。三、岗位规范： （一）门卫 1、按时到岗，交接后换岗，坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁，门岗周围环境清洁。2、注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，阻止小商小贩进入小区乱设摊。3、对进出园区的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的整洁和畅通。（二）巡逻 1、21、按规定时间、路线巡逻，多看、多听、多问，发现疑点追查到底并及时报告和记录。发现匪警、火警等警情立即报警和报告园区负责人，并协助做好处理工作。2、对园区设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。3、发现业主、使用人在装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约业主公约行为的，要予以劝阻、制止；对劝阻、制止无效的，要及时报告园区片负责人。（三）监控 1、坚守岗位，不间断注视监视屏及控制柜的运行状况，记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障，要及时报告小区经理采取措施消除故障，保持正常使用。2、按规定保存监控22、录相、设备运行、排除异常情况等记录。3、发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警，同时报告园区片区负责人和相关处警单位，并监控处理过程。（四）车管 1、正确引导园区内车辆行驶和停放，对违反车辆停放规定的业主进行劝导并协助整改。2、保持车库、车棚整洁，车辆停放有序，消防器材完好有效。发现车辆门窗未关，漏油、漏水等情况及时通知车主，对漏油可能造成的危害做好防范措施。3、按规定或合同约定收取小区车辆停放费用，出具正规票据，不准乱收费。绿化工管理制度一、 凡是小区范围内所有人员，均须遵守本规定。二、 搞好校区绿化是全体居住人员及过往行人应尽的责任和义务，要树立“爱护绿化、讲究文明”的社会风尚。三、 设立23、专业绿化养护班，对小区范围内的绿化，苗木进行管理、培植，负有美化校区的责任。四、 严禁毁坏花木，踏草坪。严禁在绿化地内堆放物品，踢足球，打羽毛球，不得作意开挖绿化地，停放自行车、人力车、助动车、摩托车。严禁在树上拉绳、晾晒衣服被褥。装修要文明施工，不准在绿化地带丢放建筑垃圾。五、 严禁在树木、绿化地带内设置各种广告标语牌，未经同意，不准在绿化带空地上高管线，迁移和损坏树木，花草。六、 提倡增设校区景观。阳台盆景要有保护架等安全措施。严禁楼上向下乱扔杂物、泼水等不文明行为，对教育无效者除责令清扫干净外，并上报有关部门处理。七、 严禁偷、摘花草，轿车、出租车禁止驶入草坪。保洁管理制度物业的外观将给24、公共最先入眼的印象，故此外墙清洁至为重要，当顾客进入大厦后，清洁的好坏尤其大堂的清洁程度成为首要注意方向。一、确定基本方针1、充分研究各种建材及设备的特性，配合该性质使用最适当清扫材料及用具。2、清洁员须经严格挑选，使每位清洁员与大厦的高品位相称。3、作业时配合节省能源原则，将水、电用量降低到最低限度。4、作业时应与物业部其他人员密切配合，符合大厦各种功能及防范。二、清洁工作分类1、日常作业1) 道路，地面清扫；2) 玻璃门窗、铝合金门柜擦拭；3) 电梯去除污渍；4) 广告指示牌除尘、污迹；5) 安全通道、大门刷洗光亮6)；金属栏杆去手印、除尘；7) 消防栓、灭火器擦拭；2、定期保养1) 花卉25、盆栽；2) 地面清洁；3) 玻璃、镜面清洁；4) 外围绿化杀虫；5) 金属部分打光、保养；6) 灯具、卫生死角清洁；三、作业时间1、公共部分日常作业：每日7：30AM11：30AM，13.30PM17：30PM实施。定期作业：利用平常不影响客户活动为最佳作业时间。2、专业部分日常作业：配合平常用户活动时间外再作业。定期作业：利用晚间操作。四、检查计划1、每日管理人员须做好当日工作安排及特别注意事项；2、制定每日巡检表以使清洁水准维持在较高水准.五、道路地面保洁1、每日上班时清扫场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒内，对确保地面无明显沙土，及时清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等；2、清理雨水槽内杂物26、，确保其内无杂物。3、每日将公共部位垃圾收集并运到垃圾周转站；4、倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗干净，将垃圾袋洗净套上；5、每周对垃圾桶消杀两次。六、楼梯1、楼梯擦洗扶手并清扫地面垃圾。2、升降梯擦洗其内部的设施（包括控制按钮、开关、楼层指示灯、内墙、电梯门、天花板、照明设备、应急电话）。3、电梯内的金属配件用光亮剂抛光。4、如遇潮湿季节，楼梯台阶和电梯地面增加擦洗次数，以保证地面的干净。七、垃圾收集与清运1、通过规范的垃圾收集与清运，保持整洁美观，消除臭味和各种细菌、害虫，不污染环境，不影响人们的健康。2、及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间；3、在清除垃27、圾时，不能将垃圾散落在地面上；4、要保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫；5、配合环卫部门做好清运垃圾工作。6、定期聘请专业保洁公司清洗楼宇外墙。工程管理制度管理处工程部负责整个小区的设备维护保养及操作，整个部门运作是否正常将直接影响到小区的正常运营，所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益，加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面。工程管理目标1. 完好设备，完好机房，完好系统的完好目标。目标是最大限度的降低物业管理成本，建立良好的大厦形象。2. 完备资料，完备图纸，完备操作的完备目标。目的是最大限度的积累物业管理原始资料，建立充分的软件支持。3. 完整材料设备，完整技28、术档案，完整操作规程的完整。目的是要求总分承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能。为执行上述养护计划,本司将把小区的所有设备开列在设备维护预定表上，而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定。日后负责小区的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册，要详细至每项设备的保养工作程序表，使工程部能进行系统化的养护工作。弱电设备管理制度一、 工作程序1、 维修人员a.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；b.弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；29、c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。2、 电工a.每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收机房设备，记录信号收视设备巡视记录表；b.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。3、 保安人员a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表；b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。4、 设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年12月制订下30、一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报31、经理审核后，交公司主管部门；h.按应急预案规定负责处理应急事件；i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。6.2 质量标准摄像监控系统a.控制台-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等；-操作键盘灵活、可靠；-电源锁开关完好。b.显示屏-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求；-各显示器接线清楚，无随意拉接线；-监视器安装牢固、可靠。c.电源设备-交流稳压电源工作正常、稳定；-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为；-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线；-二路电源切换正常、可靠；-设备接地保护、防护等安全、可靠。d.摄像机-各摄像机工作正常32、，配置数量齐全；-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求；-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)；-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。e.录像机-所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；-各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。2、保安防盗系统质量标准a.对讲装置-户内对讲装置能与大门通话。信号良好；-门卫能与户内通话。联系情况良好；-电梯内对讲装置能与门卫通话。b.电子防盗门-闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上；-电子密码锁好，且密码能修改；-键盘无损坏，不渗漏；-电源正常。3、 巡更系统a.主机、序号机功能33、完好；b.电源、充电体充放电正常；c.配套附件完好。4、 周界报警系统a.光电识别器性能良好；b.信号传输线路良好；c.声光联动控制良好。电梯及自动扶梯系统管理制度一、电梯维修和保养1、每日巡视检查每日电梯投入正式运行前，对电梯作准备性的试运行。对电梯机械部件和电气装置作巡视性检查和记录。观察电梯运行动作的正确性，运行速度的稳定性。消除故障隐患，保持电梯的正常运行。2、每周检查保养每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查，并经行全面的清洁、润滑（制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴）3、每月检34、查保养每月对电梯机构和部件做一次检查保养。认真检查紧固部位的牢固性和磨损部位的完整性。并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作必须按技术要求进行。使每台电梯的整体结构处于良好的状态下进行工作（蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、安全钳传动杆、安全钳、补偿装置涨绳轮）。4、每季度检查保养每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。认真检查机构和部件的使用情况，并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作按技术要求进行（曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴）。5、每年度检查保养电梯每年进行一次完整的安35、全检测和技术检验。内容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度，主要零部件的磨损程度，并检修或更换已超过磨损量的零件，修复不可靠的机电安全部件。对整机进行一次清洗保养，加油润滑（自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器）。6、专项试验a.供电系统断相、错相保护功能的试验。b.限速器与安全钳的联动试验c.缓冲器的试验d.极限开关的试验e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验f.紧急操作装置的检查g.停止保护装置的检查h.制动器试验i.曳引检查二、机房管理1、机房设备须由工程人员负责，机房区域未经许可，无关人员一律不得进入。未经工程主管同意，机房内所有物品不得挪用和带出36、，不准在机房内从事与工作无关的活动。机房内不准会客，不准带无关人员入内，因工作需要带入进入，须事先征得工整部经理同意，并有专业设备人员陪同可让其入内。机房内无人时，门不得敞开。离开时，门必须锁上。除值班人员以外，其余人员进入机房均需签到登记。2、保持房内的门、窗、天花板、墙、柱、地面（板）等设施完好，保持机房的防尘、防水、防风、防小动物等功能完好，保持室内照明、通风良好、电源设备、设施必须完好无缺陷。电梯机房、弱电机房室内温度不准超过40度。如发现无法解决的问题，结实报告有关部门。3、 机房内保持清洁、整齐，设备、设施无积尘、蛛网、锈斑、油渍。室内严禁放置食物、废弃物、危险品和非机房内用物品，37、不准乱堆乱放物品。设备、设施的放置不准随意挪动和更改，应按计划内定期对机房进行清洁和打扫。严禁在室内吸烟，严禁擅自动用明火和加热设备，如施工动用电焊和加热设备，需经保安部门批准，防火（烟）卷帘必须完好。机房内必须常备用消防器材，并定期对消防器材进行检查。4、 机房内不同设备之间须有明显区分标记，各种机组，配电箱（柜）、BA控制箱（柜）开关、显示屏、信号灯等设备予以明确，醒目功能标识，同类设备应有统一代码。5 、机房内各种设备必须处于安全可靠、稳定、有效的运行状态，所有设备的元件、管路严禁随意更改，如有损坏，要查明原因，并立即报告工程主管，经批准后即使更换，对严重损坏或难以修复的，要即使报告工程38、部经理。6 、根据保养和作业指导书，定期对机房内的设备进行保养。每次保养都要有详细记录，填写相应的保养记录，凡操作设备必须得到主管授权，无授权人员不准操作设备，对设备的操作必须按操作规程进行，严禁违章操作。7、机房设备功能表示均应简单明确。无特殊情况开关应开至“自动”位置。账务管理制度根据集团公司对物业公司小区实行指标管理、独立核算的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好小区财务收支管理工作，特制定本办法。 一、 预算管理1、小区物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。2、每月末小区物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。3、收支预算由小区会计负责编制，经小区物39、业经理初审后，报物业公司、集团财务部审核，总裁批准后执行。4、各月度支出计划的编制应以小区年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。5、每月初小区物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。6、预算内支出按公司规定流程由小区物业部审核支付，超预算支出报物业公司、总裁审批后小区支付。二、 收支规定1、收据、发票及公章使用规定：1）收据、定额停车费发票，由物业公司统一印制（或购买）、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。2）物业小区设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用40、收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。3）收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。4）各小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据（第二联）换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于需要先开发票后付款的业主，出纳（或物业管理员）根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。5）收据填写要求41、：据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字样，再另行开具。全部联次一次填开，上下联的内容金额一致。6）各小区的收费通知专用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小区不得再有其它公章。2、收款规定1）小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。2）已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。3）以转帐方式收款应及时与物业公司财务、集团财务办理进帐、转帐相关手续，并及时做帐务处理。4）物业公司42、财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否交纳入账，并进行核销。3、支出规定1）工资费用。小区财务人员根据本小区当月考勤表，计算本月员工的应付工资，填制工资卡，交小区经理签字后，报物业总公司人事部门审核，人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，报物业公司总经理审批，总经理同意后方可发放。2）员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，各小区根据自己实际情况，本着节约原则，自行拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司总经理，同意后方可实施。3）维修费用。小区工程维修费用，审批程序是：物业公司总经理预算部总工办总裁。4）差旅费、43、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，小区经理批准即可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是本公司全称、地点、费用项目等必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司总经理同意后，报总裁批准，总裁同意后方可实施。5）水电费。水电费属于小区的代收代缴项目，应遵循专款专用原则，即本月收取44、的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。6）对于小区需要转账结算的各项支出，经小区经理核准签字，送物业公司财务审核后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。4、资金报表：1）每天由小区出纳报资金表给物业公司财务，由物业公司财务汇总后报公司领导。2）报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。三、 会计核算1、统一设置以下会计科目：1）主营业务收入：主要核算物业小区向业主（或物业使用人）收取的物业管理费；2）其他业务收入：主要核算小区收取的停车费、装修管理费、宽网费、摊位费、特约维修费等；3）主营业务成本：主要核45、算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细科目：工资、福利费、维修费、电话费、保洁费、劳动保护费、保安费、社保费及其他。4）管理费用：主要核算行政管理部门发生的费用。下设明细科目：工资、福利费、差旅费、办公费、电话费、业务招待费、社会保险费及其他；5）其他应收（应付）款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。2、会计报表1）小区财务结账日期为月末最后一天。2）小区会计人员应于次月的3日以前将小区的会计报表经小区经理签字后报物业总公司财务部，有个人所得税的小区应将其扣缴的个人所得税的明细单附后，以便总公司统一申报。3）小区会计每月25日前根据年度指标上报下月费用预算，次月10日前编46、报上月预算执行情况报表。四、 档案保管1、已使用的收据记帐联由小区财务保管，存根联缴销后交由物业公司财务进行保管。2、小区财务档案应按财政部会计档案管理办法规范要求进行整理、装订、归档。3、当年会计档案由小区会计负责保管，次年建立新帐后应将上年全部财务档案移交物业公司财务人员负责保管。五、 检查控制1、小区会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报物业公司财务。2、小区出纳应对物业管理员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款47、规定”的行为，应及时上报。3、小区会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。4、物业公司财务应对小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。5、物业公司财务和集团公司财务应对小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司小区财务收支执行情况进行年度专项审计。六、 相关责任1、物业小区出纳对现金的收支负有直接责任，小区会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报总裁严肃处理。3、会计档案灭失追究保管会计责任。4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。本制度由公司财务部和物业公司负责解释。