1、成都分店大业店迁址项目可行性分析报告成都好又多百货商业广场有限公司目 录一 企业基本情况 11.1 项目设立的背景11.2 公司背景及股东简况 11.3 项目概况 2二 项目的必要性32.1 成都市经济发展和人民生活状况32.2 项目对成都经济生活的影响4三 成都市场分析63.1 成都市的零售商业的现状63.2 成都市的零售商业未来的发展趋势6四 项目选址74.1 选址简介 74.2 商圈分析74.3 符合城市商业网点规划21五 经营规模及营销方式245.1 经营规模245.2 经营管理245.3 经营策略275.4 发展战略30六、 项目组织机构及劳动定员316.1 组织结构316.2 劳动2、定员、工资福利316.3 工作制度316.4 员工培训31七、 建设、环保方案及实施进度 327.1 建设方案327.2 消防设计377.3 环保方案 417.4 项目设计规划及设备配置 437.5 实施进度44八、 项目的投资估算与资金筹措458.1 投资估算458.2 流动资金估算468.3 资金筹措46九、 项目财务分析479.1 基本数据 479.2 财务计算及分析48十、 综合评价5110.1 经济效益评价5110.2 社会效益5210.3 综合效益评价结论52IV - 一、企业基本情况1.1 项目设立的背景成都好又多百货商业广场有限公司是BOUNTEOUS COMPANY LIMI3、TED公司在成都投资设立的外商独资企业, 先后开设了八家分店,自1997年开业以来，取得了预期的经济效益和社会效益，同时也为促进当地零售业的发展和产品的出口做出了贡献，并在1998年设立了成都好又多百货商业广场有限公司大业店。由于所租赁物业产权人破产导致我司无法正常经营，经过详细的市场调查和缜密的长远发展规划，成都好又多百货商业广场有限公司大业店决定迁址至成都市成华区府青路二段20号。1.2 公司背景及股东简况 公司背景成都好又多百货商业广场有限公司是BOUNTEOUS COMPANY LIMITED公司在成都市投资设立的外商独资企业，根据商务部商外资 资审 字20040101号文批准在成都市4、设立的外商独资公司。该独资公司投资总额壹亿捌仟陆佰捌拾肆万元人民币，注册资本伍仟万元人民币。 独资公司经营范围为：商业零售（包括代销寄售）经营：日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照相器材、仪表仪器、工艺美术品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食品、烟、酒类、书籍（涉及国家特定行业管理的在取得相关许可后经营）并提供相关的商务咨询和商务服务； 组织国内产品出口业务；自营商品的进出口业务；经营相关的配套服务，包括但不限于配套中西快餐，食品加工、销售。外商独资公司的经营期限为30年。 股东简况独 资 方: BOUNTEOUS COMPANY LIMITED注 册 地： 5、英属维尔京群岛地 址： P.O.BOX 3444，PORTCULLIS TRUSTNET CHAMBERS, ROAD TOWN, TORTOLA, BRITISH VIRGIN ISLANDS代 表 人： 于曰江职 务: 董事长 国 籍: 中国,台湾省BOUNTEOUS COMPANY LIMITED公司是在英属维尔京群岛设立的法人企业，在中国大陆投资15家外商独资的商业企业及3家管理咨询服务公司共经营了31家大型综合超市,累计投资约1亿美元。主要股东为:MMVI CHINA INVESTMENT CO.LTD.及BOUNTEOUS HOLDING COMPANY LIMITED.1.3 项6、目概况名 称：成都好又多百货商业广场有限公司分店大业店商业业态：大型综合性连锁超市地址变更：四川省成都市成华区府青路二段20号 (大业店原址：成都市锦江区盐市口大业路39号大业大厦)经营规模： 经营商品品项2万余种：按一般综合性超市经营商品种类设置； 超市总面积9396平方米，净营业面积3753平方米；二、项目的必要性成都位于四川省中部，是四川省省会，中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，也是国家历史文化名城。成都是中国西南部重要的交通枢纽。东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。辖区总面积12397、0平方公里，市区面积598平方公里。现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、双流县、郫县、温江区、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市。成都作为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，目前共有130家世界500强在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献。成都目前在电子信息产业，生物医药产业，化学化工产业，家具和鞋业制造产业，动漫和传媒产业，会展产业，航空航天产业，旅游业等取得巨大成就，稳步奠定了成都作为我国十大城市的地位和西部中心城市的地位。2007年，成都市全国统筹城乡综合8、配套改革试验区已获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个国家综合配套改革试验区。鉴于良好的投资环境和巨大的发展潜力，成都好又多百货商业广场有限公司经过详细调查与认真协商，拟将大业店迁址至成都市成华区府青路二段20号。成都好又多百货商业广场有限公司自1997年进入成都以来，极大的改善了消费者的购物习惯和生活标准，刺激了消费需求，促进和推动了当地的经济发展。我们相信好又多大业迁址分店的设立将会带来良好的社会经济效益。2.1 成都市经济发展和人民生活状况 国民经济国民经济快速增长。经初步核定，2007年全市实现地区生产总值3324.4亿元，比上年增长15.3%。其中：第一产业实现9、增加值235.5亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值1504.0亿元，增长18.9%；第三产业实现增加值1584.9亿元，增长13.6%。 社会商品零售总额 2007年，成都市市共实现社会消费品零售总额1357.2亿元，同比增长17.5%。其中，城市市场实现消费品零售额942.85亿元，同比增长20.1%；县级市场实现消费品零售额88.71亿元，同比增长15%。批发企业实现消费品零售额163.73亿元，同比增长16.8%。零售企业实现消费品零售额938.23亿元，同比增长17.3%。餐饮、住宿企业实现社会消费品零售总额250.29亿元，同比增长19.5%。从全市经济增长的具体情况来看，居民的10、消费需求将进一步扩大，零售商业具发展潜力。 居民生活状况城乡人民生活水平进一步提高。城市居民人均可支配收入14849元，增长16.1%；农村居民人均纯收入5642元，增长15.0%， 这反映出居民较高的消费能力。随着社会经济各项事业的发展，必将带动居民消费水平的进一步提高。2.2 项目对成都经济生活的影响 对居民生活的影响项目所在地区是2公里内商业设施相对不足地区，核心商圈缺乏日常生活用品一次购足的大型购物超市，因此项目实施后将为居民购买日常生活用品、享受国际化的零售服务提供最大的便利。同时也将为成都市商业网点的均衡布局做出贡献。 对厂商的影响项目实施后将重点经营日常生活用品，且90%以上为国11、产商品；并且随着经营的规模扩大，还将建立自有的配送体系。这将有助于供货厂商分销自己的产品，提高配送效率，扩大需求市场。同时，通过严格的进货控制，将促使供货厂商提高产品质量，推动其提供物美价廉商品。 对零售业的影响竞争是一个行业进步和发展的动力。成都好又多百货商业广场有限公司作为一个强有力和有建设性的竞争者，在成都推动了当地零售业整体水平的提高，带动了一批本土零售企业的成长。随着成都好又多百货商业广场有限公司的继续发展，必将为当地的零售业带来活力。成都好又多认为,成都市场足以容纳一批勇于面对挑战的大型零售商共同分享成都市场。 对成都社会的影响好又多一贯秉承“顾客至上”、“服务第一”的经营理念，向12、消费者提供质优、价平的商品，努力通过服务创新来开发新的需求，从而扩大了成都市场的有效需求，刺激了成都市场的繁荣。好又多分店大业店已直接提供超过400个长期工作岗位，为培养和造就一批现代零售业乃至服务业发展所需的管理人才。成都好又多是守法的企业公民，能认真遵守国家的制度和法规，积极纳税，支持当地的经济发展。成都好又多连续多年被市政府授予“当地纳税大户”的荣誉称号。相信今后仍会一如既往地为当地的税收做出积极贡献。此外，成都好又多还是热心的社区活动及公益事业的支持者。1997年以来，成都好又多每年中秋及春节期间,以各种形式向当地的社会福利中心和残疾人机构捐款捐物。三、成都市场分析3.1 成都市零售商13、业的现状随着国民经济的发展，居民收入的增加，生活水平的提高，成都市零售市场日趋繁荣稳定，并保持着较强的增长势头，零售商业已经成为成都市第三产业的重要支柱产业之一。全市实现社会消费品零售总额1357.2亿元。消费品市场处于平稳的运行态势，社会购买力呈多元化趋势。目前，成都市零售业已经形成多种经济成分并存的局面。3.2 零售商业未来发展趋势零售商业的发展，既遵循其内在规律，同时又受到城市社会经济发展水平的制约。随着我国加入世界贸易组织，零售市场已实现对外开放，根据世界各国零售业发展的一般规律，结合经济发展水平和前景对零售业的现状进行分析，零售业将呈现快速增长。主要取决于以下因素： 成都市居民收入仍14、将保持较快的增长。2007年成都市区城镇居民人均可支配收入达14849元。 按照成都市委、成都市政府提出的“成为中国中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市”的总体目标，成都市将全面推进成都试验区建设，加快建设西部物流和商贸中心、金融中心、科技中心和交通枢纽、通信枢纽。在今后五年，成都经济社会发展的主要目标是：到2012年，地区生产总值达6000亿元以上，人均地区生产总值达4.8万元以上，城镇化率达68%以上，城镇居民人均可支配收入达2.1万元，农村居民人均纯收入达1万元。可以预见，未来的成都市吸引更多人流、物流、信息流、资金流的聚集，为零售商业的更大发展提供了更加广阔15、的市场间。四、 项目选址4.1 选址简介大业店迁址地位于成都市成华区府青路二段20号之建筑物内，坐落于成都市成华区，附近无大型综合超市，此店所在的物业项目总建筑面积2万平方米。好又多分店大业店位于该物业的一、二、三层，超市净营业面积3753平方米。4.2 商圈分析好又多分店大业店迁址地处成都城东，南靠市区稠密的居民区，西面是西南三省的最大批发市场荷花池和火车北站，正北面是西南水产品批发市场和八里庄二仙桥运输大动脉，东面是东门的新兴高档住宅区域，是发展的黄金路段。新店迁址后，将进一步吸引周边的消费者来此购物。 项目的交通状况 该项目所处位置的交通比较便利，是成都的交通大动脉，出城的府青路以及环市16、区的主要通道二环路经过此地，并且建成的地铁4号线或5号线有可能会经于此地。，周边有多条公交线路通过，为周边居民出行创造了极其便利的交通条件，有很强的商业辐射能力。 项目所在区域居民消费状况近年来，消费需求不断增长，商业发展迅速,社会消费品零售额增长迅速。好又多分店大业店迁址点所处的商圈消费群体呈多样性，文化程度、收入水平、消费能力各不相同，既有收入相对稳定的工薪阶层，又有企业的白领阶层、购买力较强的社区居民。成都居民购买习惯分析公司对项目地区进行了市场调查，调查结果较准确的反映了成都居民的购买习惯情况。根据此项调查就居民购物场所选择、购物出行距离、购物频次于购物量、购物场所满意度、购物计划完成17、度以及购物偏好分析如下：居民购物的场所选择1食品、饮料、烟酒类商品在普通超市购买者所占的比重最大，为25.7%。其它依次为大型综合超市19.4%、便民店20.8%、普通商场11.6%、杂货店12.5%、大型商场6.6%、批发市场2.9%。在专卖店购买者所占比重最小，为0.5%。普通超市一般位于居民区、交通要道和商业区，店铺数量多，分布较广，以居民为主要销售对象。它采取自选销售方式，以销售包装食品、生鲜食品和生活用品为主，能满足消费者的日常生活需求。食品、饮料和烟酒类是消费者每日生活不可缺少的商品，购买频率高，大部分普通超市都采取低价位的经营策略，商品价格一般都低于市场平均水平，这些方面使得在普18、通超市购买这类商品的消费者所占比重最大。大型综合超市一般位于城乡结合部、住宅区和流通要道，商品构成主要为衣、食、日用品，且品种较齐全，能满足消费者一次性购买需求。便民店一般靠近居民住宅区，经营的商品以速冻食品、饮料、小百货等为主，店铺经营时间长，能满足消费者便利性需求。2针纺织品类商品 在普通商场购买者所占的比重最大，为28.6%。其它依次为大型商场23.4%、大型综合超市14.3%、普通超市15.7%、便民店6.8%、批发市场4.3%、专卖店4.2%。这类商品在杂货店购买者所占的比重最小，为2.7%。 针纺织品类是普通商场经营的一个主要品类，这类商品的品种、品牌较多，高、中、低档次齐全，名优19、商品集中。采取柜台销售和自选销售相结合的方式，便于消费者选购，因此普通商场成为消费者购买这类商品的重要场所。而大型综合超市因其开架销售方式和物美价廉吸引消费者；大型商场品牌集中，购物环境好，是消费者经常光顾的场所。3服装类商品 在大型商场购买者所占的比重最大，为30.1%。其它依次为普通商场22.5%、大型综合超市10.2%、普通超市11.7%、专卖店11.9%、批发市场6.8%、便民店5.9%。这类商品在杂货店购买者所占的比重最小，为0.9%。 服装类商品是多种业态形式的零售业经营的一个主要品类，大型商场服装品种齐全，著名品牌、知名品牌、大众品牌集中，尤其是在大型商场设立的品牌服装专卖店，在20、引导服装消费潮流方面起到很好的作用，增加了大型商场对消费者的吸引力，并且为大型商场创造了良好的经营环境。大型商场服装新品上市、打折促销等广告攻势的展开也吸引了大批消费者。服装类商品同时也是普通商场商品经营的一个品类，中低档服装为主的市场定位选择吸引了工薪阶层的消费者。4鞋帽类商品 在普通商场购买者所占的比重最大，为24.8%。其它依次为大型商场22.9%、大型综合超市14.2%、普通超市13.7%、专卖店16.5%、批发市场4.8%、便民店2.6%。这类商品在杂货店购买者所占比重最小，为0.5%。 鞋帽类是普通商场和大型商场商品经营的一个主要品类，但是在这两个场所的购买者又有不同，普通商场以中21、低档为主，品种齐全质量优良，售后服务有保障。大型商场则对这类商品按品类细分，名品集中，购买者的层次分明。5日用品类商品 在大型综合超市购买者所占的比重最大，为22.4%，其它依次为普通超市20.6%、普通商场18.5%、大型商场14.7%、便民店10.6%、批发市场4.8%、杂货店5.6%。在专卖店购买者所占的比重最小，为2.8%。 日用品类商品购买频率高，是由于大型综合超市的品种齐全、价格较低，采取开架销售方式受到消费者喜爱。普通超市由于营业面积较小，品种较小，在此购买者所占比重稍低于大型综合超市。6家用电器类商品在大型商场购买者所占比重最大，为38.9%，其它依次为大型综合超市18.6%、22、专卖店16.2%、普通商场10.5%、普通超市8.8%、批发市场6.6%、便民店1%。在杂货店购买家用电器者为零。 这种情况主要是由于：1) 大型商场家用电器品种齐全，进口品牌、合资品牌、国产品牌云集。各品牌有的采取专柜销售方式，有的采取店中店销售方式，有专门的技术人员进行现场介绍演示，便于消费者选购；2) 大型商场长期以来一直是家用电器销售的主要场所，家用电器作为耐用消费品，价格相对较高，消费者不仅要求商品质量有保障，还要求有良好的售后服务体系，大型商场在这些方面有很好的信誉，让消费者买得放心；3) 大型商场对经营的家用电器商品实行明码标价，同一品牌在同一地区的不同商场价格统一，对货比三家择23、而优购的消费者来说这里的价格让消费者信得过。7化妆品类商品 在大型商场购买者所占的比重最大，为38.5%，其它依次为普通商场18.9%、大型综合超市13.2%、普通超市11.5%、专卖店10.4%、批发市场3.8%、便民店3.1%。在杂货店购买者所占的比重最小，为0.6%。 随着人们生活水平的提高，皮肤护理越来越得到重视，尤其是年轻人在化妆品上的支出比例很高，他们不仅购买化妆品，而且喜欢在大型商场挑选、比较、了解行情。化妆品在大型商场的销售多采取专柜形式，国内外知名品牌的专柜设计体现品牌特色，具有美感，再加上经常性的演示促销活动及现场指导，深受消费者喜爱。8文体用品类商品 在普通商场购买者所占24、的比重最大，为22.5%，其它依次为大型商场20.7%、专卖店15.9%、大型综合超市13.8%、普通超市12.4%、便民店6.6%、批发市场4.5%。在杂货店购买者所占的比重最小，为3.6%。9金银首饰类商品 在大型商场购买者所占的比重最大，为38.8%。其它依次为专卖店32.5%、普通商场10%、大型综合超市9.7%、普通超市4.5%、批发市场3.3%、便民店1%。在杂货店购买者所占的比重为0。 金银首饰是贵重商品，消费者首先买的是放心。大型商场的金银首饰都要进行检验，确保质量；同时商场提供的售后服务，如清洗、抛光、修理等更让消费者买得放心。10中西药类商品 在专卖店购买者所占的比重最大，25、为59.6%。其它依次为大型商场12.4%、普通商场10.6%、大型综合超市8.8%、普通超市5.6%、便民店2%、批发市场1%、在杂货店购买者所占的比重0。 中西药是与人们生命密切相关的商品。消费者要用得放心。专卖店药品品种丰富，质量可靠，无假冒伪劣商品，售货员具有丰富的药品专业知识，这些吸引了消费者购买。近年来,随着大型综合超市和专卖店的发展和其服务功能、服务品质的增强，城市居民的购物习惯遂渐改变，各类商品在大型综合超市和专卖店的销售比重不断增加。从调查结果可以看出，不同品类的商品适合于在不同的业态形式销售。各品类商品适合的业态形式如下表：商 品 品 类业 态 形 式食品饮料烟酒便民店、普26、通超市、大型综合超市针纺织品普通商场、大型商场、大型综合超市服装大型商场、普通商场、专卖店鞋帽普通商场、大型商场日用品大型综合超市、普通超市、普通商场家用电器大型商场、电器专业连锁店化妆品大型商场、普通商场文体用品普通商场、大型商场金银首饰大型商场、专卖店中西药专卖店 与此相对应，不同的业态形式经营商品的结构也不同。各种业态适合的商品品类如下表：业 态 形 式适 合 经 营 商 品 品 类 顺 序杂货店食品、饮料、烟酒便民店食品、饮料、烟酒、日用品普通超市食品、饮料、烟酒、日用品大型综合超市日用品、食品、饮料、烟酒、针纺织品普通商场鞋帽、针纺织品、文体用品、服装、化妆品大型商场家用电器、金银首27、饰、化妆品、服装、鞋帽、针纺织品批发市场服装专卖店中西药、金银首饰居民购物的出行距离便民店、杂货店一般位于居民住宅区、主干线公路旁以及车站、医院、娱乐场所、机关团体、企事业单位所在地，相对于其他场所，选择步行的消费者所占比重最大。选择步行去杂货店购物的消费者占86.2%，选择步行去便民店购物的消费者占76.6%。在这两个场所购买的商品主要是急需的商品，消费者要求方便省时，想买的商品就能买到。选择骑自行车去普通超市购买商品的消费者所占比重最大，为58.6%。普通超市一般位于居民区、交通要道、商业区，网点较多，距离消费者住宅地较近。选 择乘车去大型综合超市购买商品的消费者所占比重最大，为42.8%28、。这是因为大型综合超市一般位于城乡结合部、交通要道、住宅区，距离大部分消费者的住宅地较远，而消费者到这个场所购买的商品数量、品种较多，乘车较为方便，位于城乡结合部的大型综合超市一般备有停车场，公交车便利。选择乘车去普通商场购物的消费者所占比重最大，为46.6%。选择骑自行去普通商场购物的消费者所占比重稍小，为42.4%。普通商场位于交通要道、城市繁华区，网点聚集，消费者乘车骑车都较方便。选择乘车去大型商场购物的消费者所占比重最大，为59.5%。大型商场一般位于中心商业区，网点较分散。选择乘车去批发市场购物的消费者所占比重最大，为46.2%。其次为骑车者，占44.7%。这是因为以日用品、服装类商29、品经营为主的批发市场一般位于交通要道，以食品、农副产品为主的批发市场一般位于城乡结合部。选择骑自行车去专卖店购物的消费者所占比重最大，45.5%。其次为乘车者，占42.8%。专卖店一般位于交通要道或中心商业区，便于乘车或骑车，且便于车辆存放。对于不同购物场所，使用不同交通工具的消费者所占的比重不同，路途时间不同的消费者所占的比重也不同。杂货店 步行的消费者 所占的比重为86.2%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为95.5%，10-30分钟的消费者所占的比重为4.5%，30-60分钟、60分钟以上的消费者所占的比重均为0.00%。骑车的消费者 所占的比重为10.5%。其中：10分钟以内的消30、费者所占的比重为 84.9%，10-30分钟的消费者所占的比重为12.3%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。乘车的消费者 所占的比重为3.3%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为53.6%，10-30分钟的消费者所占的比重为43.9%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.5%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。便民店 步行的消费者 所占的比重为76.6%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为90.9%，10-30分钟的消费者所占的比重为8.2%，30-60分钟、60分钟以上的消费者所占的比重均为0%。 骑车的消费者 所占31、的比重为20.7%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为76.4%，10-30分钟的消费者所占的比重为20.8%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。 乘车的消费者 所占的比重为3.7%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为49.8%，10-30分钟的消费者所占的比重为47.3%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.9%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。普通超市 步行的消费者 所占的比重为30.2%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为77.8%，10-30分钟的消费者所占的比重为19.7%，30-60分钟的消费者所占的比32、重为2.5%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。 骑车的消费者 所占的比重为58.6%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为60.5%，10-30分钟的消费者所占的比重为30.6%，30-60分钟的消费者所占的比重为5.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为3.1%。 乘车的消费者 所占的比重为11.2%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为39.4%，10-30分钟的消费者所占的比重为45.9%，30-60分钟的消费者所占的比重为10.3%，60分钟以上的消费者所占的比重为4.4%。大型综合超市 步行的消费者 所占的比重为13.7%，其中：10分钟以内的消费者所占的比重为73.33、6%，10-30分钟的消费者所占的比重为22.6%，30-60分钟的消费者所占的比重为3.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。 骑车的消费者 所占的比重为43.5%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为47.5%，10-30分钟的消费者所占的比重为41.5%，30-60分钟的消费者所占的比重为9.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为1.2%。 乘车的消费者 所占的比重为42.8%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为26.5%，10-30分钟的消费者所占的比重为52.8%，30-60分钟的消费者所占的比重为15.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为4.9%。普通商场 步行34、的消费者 所占的比重为11%，其中：10分钟以内的消费者所占的比重为76.7%，10-30分钟的消费者所占的比重为20.8%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.5%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。 骑车的消费者 所占的比重为42.4%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为51.2%，10-30分钟的消费者所占的比重为41.6%，30-60分钟的消费者所占的比重为7.17%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.18%。 乘车的消费者 所占的比重为46.6%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为19.8%，10-30分钟的消费者所占的比重为58.2%，30-60分钟的消费者所35、占的比重为19.1%，60分钟以上的消费者所占的比重为2.9%。大型商场 步行的消费者 所占的比重为8.6%，其中：10分钟以内的消费者所占的比重为73%，10-30分钟的消费者所占的比重为23.5%，30-60分钟的消费者所占的比重为3.5%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。 骑车的消费者 所占的比重为31.9%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为40.7%，10-30分钟的消费者所占的比重为42.4%，30-60分钟的消费者所占的比重为14.2%，60分钟以上的消费者所占的比重为2.7%。乘车的消费者 所占的比重为59.5%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为10.9%36、，10-30分钟的消费者所占的比重为50.6%，30-60分钟的消费者所占的比重为31.2%，60分钟以上的消费者所占的比重为7.3%。批发市场 步行的消费者 所占的比重为9.1%，其中：10分钟以内的消费者所占的比重为67.3%，10-30分钟的消费者所占的比重为26.9%，30-60分钟的消费者所占的比重为5.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。 骑车的消费者 所占的比重为44.7%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为43.7%，10-30分钟的消费者所占的比重为42.8%，30-60分钟的消费者所占的比重为12.7%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.8%。 乘车的消37、费者 所占的比重为46.2%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为12.8%，10-30分钟的消费者所占的比重为45.7%，30-60分钟的消费者所占的比重为32.3%，60分钟以上的消费者所占的比重为9.2%。专卖店（药店） 步行的消费者 所占的比重为11.7%，其中：10分钟以内的消费者所占的比重为78.5%，10-30分钟的消费者所占的比重为15.6%，30-60分钟的消费者所占的比重为5.9%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。 骑车的消费者 所占的比重为45.5%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为49.2%，10-30分钟的消费者所占的比重为40.9%，30-60分38、钟的消费者所占的比重为8.3%，60分钟以上的消费者所占的比重为1.6%。乘车的消费者 所占的比重为42.8%。其中：10分钟以内的消费者所占的比重为20.9%，10-30分钟的消费者所占的比重为43.8%，30-60分钟的消费者所占的比重为30.6%，60分钟以上的消费者所占的比重为4.7%。居民购物频次与购物量 消费者购物时间的选择，一般有两种情况，即平时和节假日。调查按消费者平时购买量的大小，把被调查者分为四类：第一类为平时购买量20%；第二类为20%平时购买量50%；第三类为50%平时购买量80%；第四类为平时购买量80%。这四类消费者在被调查商品品类的购买行为、习惯和方式上有很大差异39、。 四类被调查者按不同品类的商品来划分所占比重依次为：食品、饮料、烟酒类商品占42.3%、24.4%、20.6%、12.7%。针织品类商品占40.7%、31.2%、18.8%、9.3%。服装类商品占50.2%、24.6%、21.4%、3.8%。鞋帽类商品占48.6%、28.3%、18.9%、4.2%。日用品类商品占35.4%、29.7%、28.5%、6.4%。家用电器类商品占60.6%、21.9%、12.5%、5%。化妆品类商品占44.8%、30.6%、16.3%、8.3%。文体用品类商品占36.5%、35.4%、25.9%、2.2%。金银首饰类商品占52.9%、28.9%、15.7%、2.540、%。中西药类商品占34.6%、32.2%、25.9%、7.3%。 对食品、饮料、烟酒、针纺织品、服装、鞋帽、日用品、家用电器、化妆品和金银首饰这些品类的商品，平时购买量小于20%的消费者都占最大的比重。这表明，现代社会消费者的生活节奏加快，平时用于外出购物的时间较少，购物时间一般较集中，平时购买量占总购买量的比重较小。对于食品、饮料、烟酒、日用品类商品，大部分消费者是利用周末时间一次性购足。对于针纺织品、服装、鞋帽、家用电器、化妆品类商品，消费者购买时花费时间较多，做出购买决定较为慎重，因此购买时间多集中在周末。文体用品和中西药与其它品类的平时购买量相比有一些特殊性，文体用品一般是由于娱乐、休41、息或工作需要而购买，购买愿望较迫切，因此消费者平时购买比例要大些。消费者购买中西药是为了治疗疾病，从购买愿望变成购买行为的时间短，平时购买量在20%-50%的消费者占的比重最大。 购物场所满意度1杂货店 在杂货店购物比较满意者所占比重最大，为40.6%。其它依次为：不满意28.8%、满意22.1%、非常不满意8.5%。非常满意者所占的比重最小，为2%。2便民店在便民店购物比较满意者所占的比重最大，为50.4%。其它依次为：满意25.7%、不满意16.2%。非常不满意、非常满意者所占的比重最小，均为7.7%。3普通超市 在普通超市购物比较满意者所占的比重最大，为45.3%。其它依次为：满意36.42、2%、不满意12.7%、非常满意3.8%。非常不满意者所占的比重最小，为2%。4大型综合超市 在大型综合超市购物比较满意者所占的比重最大，为46.8%。其它依次为：满意35.3%、非常满意11.4%、不满意5.8%。非常不满意者所占的比重最小，为0.7%。5普通商场 在普通商场购物比较满意者所占的比重最大，为43.2%。其它依次为：满意38.5%、不满意10.6%、非常满意5.7%。非常不满意者所占的比重最小，为2%.6大型商场 在大型商场购物比较满意者所占的比重最大，为40.5%。其它依次为：满意38.4%、不满意9.8%、非常满意10.2%。非常不满意者所占的比重最小，为1.1%。7批发市43、场 在批发市场购物比较满意者所占的比重最大，为36.9%。其它依次为：满意30.2%、不满意22.4%、非常满意8.6%。非常不满意者所占的比重最小，为1.9%。8专卖店在专卖店购物比较满意者所占的比重最大，为40.5%。其它依次为：满意36.3%、非常满意12.7%、不满意11.5%。非常不满意者所占的比重最小，为0%。购物计划完成度1食品、饮料、烟酒类商品 有计划且基本能完成的消费者所占的比重为50.1%，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为17.3%，没有计划的消费者所占的比重为32.6%。2针纺织品类商品 有计划且基本能完成的消费者所占的比重为48.4%，有计划但多数不能完成的消费44、者所占的比重为18.8%，没有计划的消费者所占的比重为32.8%。3服装类商品 有计划且基本能完成的消费者所占的比重为36.7%，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为33.4%，没有计划的消费者所占的比重为29.9%。4鞋帽类商品 有计划且基本能完成的消费者所占的比重为45.9%，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为12.9%，没有计划的消费者所占的比重为41.2%。5日用品类商品有计划且基本能完成的消费者所占的比重为42.8%，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为17.3%，没有计划的消费者所占的比重为39.9%。6家用电器类商品 有计划且基本能完成的消费者所占的比重为54.2%45、，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为28.6%，没有计划的消费者所占的比重为17.2%。7化妆品类商品 有计划且基本能完成的消费者所占的比重为45.1%，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为24.5%，没有计划的消费者所占的比重为30.4%。8文体用品类商品 有计划且基本能完成的消费者所占的比重为36.6%，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为25.4%，没有计划的消费者所占的比重为38%。9金银首饰类商品 有计划且基本能完成的消费者所占的比重为42.7，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为26.8%，没有计划的消费者所占的比重为30.5%。10中西药类商品 有计划且基本能完46、成的消费者所占的比重为38.9%，有计划但多数不能完成的消费者所占的比重为16.8%，没有计划的消费者所占的比重44.3%。居民购物的偏好近年来由于成都市商圈经济的整体发展为市民提供了较多的选择，居民购物出现了明显的“两便” 偏好，即“便宜” 和“便利”。与此同时，凡“两便”皆备的商场，则生意兴隆，反之则遭致失败；二者俱其一，或许能生存；二者皆备，才能发展。 通过对上述各项指标的综合分析比较，可以明显看出大型综合性超市在各种商业业态中所处的优势地位。此外，根据AC尼尔森公司近期对国内大城市的购物调查结果显示：一站式购物大卖场已成市民首选。因此有理由认为，大型综合性超市所具有的发展潜力是巨大的，47、成都已经进入了大型超级市场发展的黄金时期。4.3 符合城市商业网点规划 成都市商业网点发展规划成都市的商贸流通业发展的战略定位是“立足于成都区位优势和中心城市地位，从建设适宜创业发展和适宜居住生活的现代化特大城市出发，提升成都现代商贸流通业的整体水平，营造良好的现代商业环境，构建成都商业中心城市，培育成都商誉，形成层次分明、分布合理的商业网点体系，进一步增强成都商贸流通业的辐射力和竞争力，从而使成都成为带动全省、辐射西部、影响全国的现代化商都”。 商业网点发展规划的总体原则（指导思想）是“逐渐建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，把成都建设成为中西部地区的商贸中心城市。” 商贸流通业发展的基48、本思路是“以商业网点布局和发展为重要依托和支撑，加快现代物流业，现代会展业和连锁商业的发展，促进商贸流通业的信息化和商贸企业的组织化”。近年来成都市场经济发展态势良好，GDP稳步增长，商品流通日趋活跃，城市化进程的步伐逐步加快。商贸流通业是城市经济的命脉，商贸流通直接关系到整体经济的发展。特别是在区域经济一体化、城群的发展、产业竞争加剧的趋势下，仅做到市场活跃已远远不能满足未来的发展需要。世界经济一体化的大时代背景下，成都充分利用自身优势，不断整合资源，增强实力，并结合优势与发展潜力提出了明确的发展规划。其战略定位说明成都将会通过大力发展商贸流通业全面激活、带动、优化潜在的经济要素，充分发挥出49、区位优势和中心城市的集聚和辐射效应，推动成都经济社会跨越式发展。成都好又多是现代商贸流通业的代表，拟迁址的大业店将秉承与发扬成都好又多先进经营理念，充分利用现代流通技术，将现代流通业的优势更集中、有效的发挥出来，拓宽成都市的流通渠道，通过好又多的经营体系进一步促进成都市经济贸易和物流的发展，与成都成为中西部地区的商贸中心城市“的商业网点发展规划的总体原则（战略发展目标）相一致。 拟迁址的超市是商业网点发展规划中重点发展的业态经过多年的发展，成都市的商贸流通业已从单纯的市场组成部分成为推动城市化进程的重要因素，但目前还尚存一些不足之处。成都市商业网点发展规划对该情况进行了详细的论述：“商业网点空50、间布局不尽合理，多中心的商业网络尚未形成；商业网点发展与城市交通矛盾日益突出；结构性矛盾依然存在；商业网点建设落后于城市发展速度。”现代零售业是“统一、竞争有序的现代市场体系”的重要组成，是当今社会产品分配的主要渠道之一。各业态的全面发展，互为补充是建立现代化商贸体系内在要求。成都市零售业存在的问题与成都的城市经济发展需要不协调，零售业业态的单一难以满足消费者消费需求的多样化，易导致市场流通渠道不畅，不利于各生产要素的市场化调节配给。拟迁址好又多大业店为大型综合性连锁超市，是规划中积极发展引进的业态，符合零售业发展的实际需要。引入好又多大业店有利于填补成华地区现有的业态不足的问题，能够改善零售51、业体系，满足人民日益增长的消费需求，将最先进的现代化电子信息、自动化、现代营销和管理等技术带入，促进的商业发展与国际接轨。 拟迁址超市符合成都市对其所在商圈的商业网点发展规划拟开设的好又多大业分店迁址店位于成都市成华区府青路地区 ，成都市商业网点发展规划对其定位是：“片区商业中心” 。按照商业网点发展规划，根据城市总体规划及分区规划，城市公共服务设施体系由1个市级中心2个市级副中心17个大区中心107个居住中心构成。与此相适应，商业网点零售业态的布局将依托这四级中心进行布局，完善各级商业网点布局结构。拟开设的好又多大业店迁址店所在的地段恰属于城东区域商业中心的商业发展轴中。根据规划对成都区域商52、业中心的定位和功能分析，该区域将鼓励设置专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施、特色百货店、大型专业店、大型综合超市、购物中心。拟迁址的好又多大业店继承好又多统一采购、集中配送、统一定价和分散经营的策略，可以充分利用该区域具有的远程吸引力，在最大限度上将成都市的产品纳入好又多的采购体系，通过集中配送，实现该地区的辐射功能，发挥地区优势。因此，好又多大业迁址店的进入符合当地的商业发展规划，符合所在地区的经济发展趋势。 拟迁址的超市不会造成恶性竞争商业网点规划针对大型综合超市的布局要求和服务范围提出的要求为“在城市片区商业中心、外围组团商业中心及居住区商业中心，依托交通要大型居民区设53、置，营业面积在5000平方米以上。服务半径按照2公里左右布局”。市场需求是商业发展的基础，市场空间的大小决定各业态的发展数量。在好又多分店大业店拟迁址超市周围，目前周边的商业竞争不大。商业网点规划对商业区网点布局的分析表明，成都市的城市化水平大幅提高，城市化水平的提高产生的直接影响就是城市生活消费需求的增加。从居民消费情况来看，2007年，成都市区城镇居民年人均可支配收入14849元，仅依照2007年的常驻人口和消费需求，该区域现有中小型超市不能完全吸纳庞大的市场购买力。再从交通状况分析，拟迁址的好又多分店大业店在府青路和二环路的交汇处，是出城以及环市区的主要通道。事实证明，良好的交通通达性是54、商业网点建设的重要依据，因此拟迁址的好又多大业店符合商业网点规划对大型零售网点的地理位置和网点聚集效应的要求。综合以上因素分析，目前拟迁址的好又多分店大业店周围现有的中小型超市不能满足目前的消费需要，更不能为今后的发展提供有力的支持，因而该商圈商业潜力巨大。显而易见，好又多分店大业店的进入将会为当地零售业提供有力的支撑，满足消费需要，方便群众生活。 结 论成都市商业网点规划是：“建设统一、竞争、开放、有序的商业网点体系。”好又多大业分店迁址店够将其先进经营管理理念带入成都市，在流通设施、流通方式和组织形式等方面为成都零售业提供借鉴，带动同行业的共同发展，促进当地零售业的改造升级，顺应了成都市提55、升城市品味和商业服务水平的发展趋势，更为周围的居民创造一个环境舒适、服务周到的现代化购物场所。综上所述，好又多分店大业店迁址至成都市成华区府青路二段20号是符合成都市商业网点发展规划的，并且不会带来恶性竞争，有利于推动、促进成都经济贸易发展。因此，我们有足够理由相信好又多分店大业店的迁址定能与成都的繁荣发展相得益彰，共创辉煌。 五、经营规模及营销方式5.1 经营规模好又多分店大业迁址店的净营业面积约3753平方米。超市销售额预测：开业第一年销售额为0.992亿人民币，之后五年分别以11%, 11%, 8%, 8%, 8%递增，第六年达到1.54亿人民币销售额。 5.2 经营管理超市由独资公司统56、一管理，实行统一采购、集中配送、统一订价和服务标准、分散经营的策略，以便于将成都好又多具有创新意念的零售思想、经营理念、成本控制、高效率的管理体制、先进的技术和管理软件、优质的服务导入超市中。 商号的使用与管理 “好又多”作为B.C.L在中国大陆南方地区成功经营的商业品牌，其商号名称以及相关专用符号、文字以及图形，已在中华人民共和国国家商标局登记注册。为了确保此项目具有一个良好的品牌形象和经营基础，相关商标的持有者成都好又多百货商业广场有限公司，愿将相关经营商标的使用许可授予经国家主管部门批准设立的“成都好又多百货商业广场有限公司分店大业店”，并在此基础上共同开发成都的商业零售业市场，开拓和发57、展大型超级市场网络，为中国零售连锁业发展做出贡献，同时努力造就大中华区的零售巨人。有关商号和商标使用的具体手续，应当于项目正式批准设立之后，按照中华人民共和国商标法的有关规定办理。 超市的定位# 超市的目标市场针对家庭主妇为主要购买对象的主题性大型综合性超市，满足家庭日常生活用品的一站式购买的要求，同时兼顾其他客户群，达到最大限度地方便顾客的目的。# 区域定位 以超市为中心，半径为1公里的范围内为核心商圈。 经营理念 以“顾客第一”、“服务第一”、“保证满意”为经营理念。 经营方针l 立足本地商圈，建成吸引全市各年龄层家庭主妇、积极引导男性及其他消费群体购物的特色大型综合性超市。l 建成吸引家58、庭型集中消费购物的综合性超市。 店铺概念l 营造温馨、柔和、细致、品质、个性、流行、休闲、享受的购物氛围。l 构筑充分体现现代家庭多元化生活和工作特征的购物空间。 目标客层 根据项目商圈的人口及社区特征，目标客层的基础定位为：18岁60岁的家庭用品采购者。其中：l 主力客层为：中上阶层的成熟型家庭主妇及追求时尚的白领阶层。l 次主力客层为：普通的上班族、具有一定经济基础的大中院校学生。l 下表显示了上述两个客层的购物特征及其与媒体宣传的关系。年龄段购物时间购物心态价格媒体宣传18-22时间相对比较充裕急于展示成熟化、个性化中档现代化的宣传手段：网络21-30时间紧节奏快职业化、品位化、多面化高59、档现代化的宣传手段和传统手段相结合31-40不紧不慢目的性强成熟化、社会化适中传统的宣传手段 服务特色在充分适应周边社区环境和特点的基础上，项目的店铺经营服务必须具有自身的特色以吸引消费者。但考虑到经营服务特色的形成，需要一个较长的培植和消费者认同过程。因此，分阶段制定工作目标如下： 短期目标： 打破常规布局和结构，创建流畅、动感的新型购物空间； 和本地区的大环境相呼应，营造温馨的购物氛围； 通过新颖的店内外设计，得到本地区消费群体的认知，吸引其来店购物； 丰富的商品和方便的购物方式（车场、滚梯、引导人员）吸引顾客。中长期目标： 不断深化品牌意识和整体形象，扩大消费群； 在现有的基础上补充商品60、，尽量满足各种类型顾客的购物需求； 特色商品、特色服务、特色活动，加之适当宣传，全方位满足顾客需求； 建立会员制，发展异业合作。 商品组合与配套服务 项目店铺的基本商品组合与配套服务见下表： 项目类别消费对象特 征内 容关于服饰类青 年个性化潮流化品质化正装、休闲装、鞋、时尚背包、内衣、流行配饰关于珠宝类实力女性品牌化档次化配饰、家用装饰品关于超市家庭中 各角色实用新颖丰富日常生活用品、 食品、音像制品关于其他服务整 体人性化手推车、存包处、顾客服务中心、购物引导、礼品包装5.3 经营策略 考虑到项目本身的特质并借鉴B.C.L在中国投资好又多的成功经验，拟从以下诸方面入手制定和实施经营策略。161、. 商品力：大众品牌强调品质、特色；高中档品牌强调特色。2. 服务力：通过全方位的服务，时时体现家庭店的温馨、贴心、热心、细心、爱心，以全方位的服务带动销售。3. 销售力：搭配的销售，例如：成功女性+母亲、成熟女性+孩子、情侣休闲等。4. 企划力：各档期活动紧紧围绕家庭主妇展开，并根据时间的变动吸引不同年龄主妇购物。例如：18岁（成人、社会）、24岁（成熟、职业）、36岁（白领、事业）、40岁（母亲、家庭），以此强化“金城路超市项目”在所有家庭主妇心中的印象地位。5. 硬 体： 动线：含商品及动线的流畅性。 服务台：“热情、周到、贴心”是服务台的整体形象。置于各楼层明显处。例如大门对面、手扶梯62、右侧等各楼层服务台应具有多方面的服务功能：如商品咨询、线路引导、礼品包装、货物寄存等。 卫生间：档次适中；主要强调干净、整洁、无异味。 特 色：在女卫生间配置与女性息息相关的特殊设备。 收银台：在方便顾客的基础上做统一的规划。 手扶梯：加强其引导的功能。在起始点及两侧设置具有引导作用的各类指示标识和宣传广告。 方位图：由于超市内楼层结构复杂，需在主要入口处和重要交叉点设立醒目、正确、清晰、详细的方位图。 休息区：适当的增加休息场所，并与饮食相结合。 此外，还应综合考虑周边超市经营情况和成都地区消费者购买力实力（尤其家庭主妇购物之特点），创建一种出既超出常规又能全方位满足消费者需求，集超市、服饰63、配件、休闲、娱乐于一体的经营方式。逐渐形成一种尽情体现品质、个性、流行、关心之情调，引导消费潮流，感觉时尚生活的大型综合性超市的经营风格。 经营特色 综合分析各方面因素，在项目实施后，将从以下几方面突出体现超市的经营特色：1. 商品丰富，实现顾客一站式购足的要求，节约顾客购物时间；2. 出售生鲜食品，包括蔬菜、肉类、鲜活海、水产品，把菜场搬进超市；3. 现场制作冷熟食品，包括面包、烤鸡、中西快餐、饮料等，方便顾客适应；4. 商品质优价平，绝不出售假冒伪劣商品，同样产品售价要低于竞争对手 2-3个百分点；5. 以出售中国制造产品为主，中国产品占90%，进口产品占10%；6. 购物环境宽敞舒适。64、超市的内部设计将充分考虑顾客的要求，例如走道宽敞，每个楼层都为顾客设有洗手间，并时刻保持干净；7. 设置40个收银台，尽量为顾客提供快捷服务；8. 为顾客提供110个泊车位的停车场。 商品采购策略项目建成后的超市将以购销经营为主，并将充分利用外方母公司“成都好又多百货商业广场有限公司”的信誉、品牌、渠道等优势，获得价格优惠质量上乘的商品。在商品总量构成上，国外的采购量约占10%，国内的采购量占90%。在商品品种方面，进口商品主要集中于体育用品、计算机、复印机等电子产品、家电产品、摄影器材、休闲食品及水果、化妆品等。国产商品中25%由与公司有良好供货关系的制造商或供应商供应，从而能够利用成都好又65、多百货商业广场有限公司的影响获得较低的进价；其他75%的商品由超市自行进行采购。在实施采购时，一是尽可能直接从制造商处进货；二是信守合同，按照商品周转快慢、受欢迎程度等标准，划定等级及时付款；三是制定手续严密操作规范的采购制度，为采购过程清晰可控、采购人员廉洁自律提供保障。 商品定价策略本项目建成后的超市采用竞争导向定价策略，绝大部分商品价格以低于对手2-3个百分点定价，综合毛利率控制在20%以内。采取该定价策略又能保证一定的综合毛利率，是建立在以下基础上的：1. 商品进价较低。充分利用公司良好的流通渠道；2. 严格管理控制开支。这是公司企业文化的重要部份；3. 低廉的租金成本。与其他大型超市66、比较，本项目的超市租金较低；4. 长期经营的指导思想。不追求短期的高回报，期望培养顾客的忠诚，实现长期稳定发展。 超市服务与促销策略项目建成后的超市，除熟食、化妆品、珠宝、手表、高级笔、摄影器材等少量商品实行柜台服务以外，其他商品都实行开架销售，顾客以自我服务为主。但为改善营业员较少而造成的顾客服务不周的情形，超市将在一层营业厅内显眼位置设置大面积的顾客服务部，集中处理顾客的投诉、疑难和退货；其次在各商品部显眼位置，张贴各部门经理、员工照片、姓名等告示牌，以供咨询；为了方便顾客易于找到商品，除主通道、楼梯口有明显商品指示牌外，次通道也有分类的指示牌、标示牌，以指引顾客。在市场促销方面公司一般不67、做广告，因此本超市的促销主要集中于营业场内。除超市本身的特色外，还将采取一些灵活的措施。如： 经常推出独特的新鲜产品，并置于显眼的货位； 逢周末、假日开展促销活动，如场内叫卖活动、新产品品尝、厂家现场推销等； 不定期挑选商品折价销售，给顾客一个惊喜。5.4 发展战略总的指导思想是：充分认识和适应中国国情，严格遵循当地政府的政策导向、有关制度和法规，支持当地经济发展，把好又多分店大业店的发展与对地方经济的贡献结合起来；充分利用国际、国内市场、两种资源，为超市经营服务；实行长期经营的方针，不断满足和创造顾客的需求，形成稳定、可靠、忠诚的顾客群体，确保好又多分店大业店获得满意的经济效益和社会效益。六68、组织机构及劳动定员6.1 组织结构超市的店长负责超市的日常营运工作，具体部门包括杂货、生鲜、非食品和收货部，统称营运部。除营运部门以外，还设有人事课、电脑课、养护课和安全课、美工课、接待课。6.2 劳动定员、工资福利 劳动定员一家超市的劳动定员约为400人。 工资福利国内员工工资福利标准参照成都市同业标准制定，并能享受政府规定的所有福利，包括工时、假期、医疗、失业保险、住房补贴等。6.3 工作制度企业按照中国和成都当地的零售企业通常做法，全年营业；管理部门员工实行每日一班制，超市营运部门员工实行每日二班连续运作，每班8小时；后勤及辅助部门视需要实行每日二班或三班工作制，每班8小时。6.4 员69、工培训在正式开业前，成都好又多百货商业广场有限公司大业店将对招聘员工进行为期二个月或以上的专业培训。内容包括：经营思想、企业文化、客户服务及岗位所要求的特定训练。各部门经理及主管人员需要接受更进一步的训练，包括：有效的人事管理方法，如何提高员工的积极性及所属部门的专业技能。此外对每个员工的在职期间，公司将以定期和不定期两种形式，采取请进来和送出去这两种方式，分层次对各级员工进行培训，以确保员工素质、服务质量和企业效益均得到稳步提高。 七、建设、环保方案及实施进度7.1 建设方案主体工程建筑主体工程位于成都市成华区府青路二段20号，为多层商业建筑。该项目总建筑面积约2万平方米，其中大业迁址店的净70、营业面积约3753平方米。该项目地理位置优越，交通便利，具有良好的商贸潜力。总平面场地为平地，主入口正对二环路与府青路交汇口。卸货区位于建筑西部，停车场集中设在地下二层和一层。地下停车场的出入口设在场地东侧。整体平面布局紧凑，交通流线清晰，客货、人车合理分流。建筑单体设计主体建筑地下共两层，地面18 层。大业店位于地上一，二，三层，停车场及设备主机房集中设在地下二层。超市主入口位于东北侧，卸货区位于一层主通道西侧。垂直交通：超市与首层出入口之间通过2台自动步道联系，并在1/-S轴-1-W轴中间增加钢结构坡道一座,面铺塑料防滑垫,长度以步道为准,宽1.5米与步道并排,设有两部货梯解决货物的垂直运71、输。层高：5米，保证超市对净空的使用要求。立面造型：简洁、明快，色彩以淡雅为主。结合立面广告灯箱及“好又多”标志性大招牌打造商业建筑鲜明的场所感和时代感。建筑构造 超市内楼梯间、设备房等隔墙采用加气混凝土砌块墙，其余房间分隔多采用轻钢龙骨石膏板或磁力埃特板墙。结构本工程为钢筋混凝土框架结构体系，抗震设防烈度为7度。柱网尺寸9M9M、10M10M、11M11M三种(以成都设计院设计的建筑结构施工图为准)。楼面活荷载按建筑结构荷载规范(GBJ-987)所规定的活荷载标准值选用，超市区域荷载取值为500KG/M2。框架柱截面尺寸由允许轴压比值及承载力控制，梁、板截面尺寸由强度计算、允许变形及裂缝宽度72、验算等技术条件控制。结构计算采用中国建研结院编制的“PK、PMCAD”系列软件计算，计算结果满足有关设计要求。 公用工程与设备 给排水生活给水系统由两路市政给水管(200立方米/日)或一路市政管网和一路生活水池供水管网供给的环状供水系统引入。食品加工等部门所需纯净水及热水根据我公司设计图由二装完成。排水系统采用分流制系统(排污量200吨/日)，粪便污水经化粪池(按国际4#选用)处理后排入市政污水系统。厨房及熟食加工等含油污水经隔油池(6立方米2座)处理后排入市政污水管。地下室排水及消防排水经污水泵提升后排入市政雨水管。雨水采用内排水系统，直接排入市政雨水管。 电气 工程包括：供配电、照明、建筑73、设备自控系统、消防系统、安全防范系统、通信系统、有线电视系统、有线广播系统、计算机经营管理系统及防雷接地系统等。 供电设计负荷等级二级：超市内营业管理用计算机系统电源、安全防范系统电源属于特别重要负荷，营业厅、门厅应急照明、消防设备用电属于一级负荷，自动扶梯、客梯、空调设备电源、冷冻加工区电源属于负荷二级，其余为三级负荷。供电电源电压为10KV，由城市 10KV电网以电缆线路引入。10KV供电系统按成都市供电部门要求设计。对于诸如消防设备、应急照明、计算机等重要设备的供电，除市电外，还设有一台450KVA柴油发电机组作为应急电源。采用在变压器低压侧进行无功功率自动补偿方式进行包括变压器无功损耗74、在内的无功功率补偿，使得10KV电源侧的平均功率因数不小0.9。根据当地供电部门的要求，10KV侧进行电能总计量。低压配电系统基本采用按放射式和树干式相结合的方式配电。消防设备等重要用电设备采用双回路电源供电，一路为市电，另一路取自备用柴油发电机。消防水泵、排烟风机、应急照明、防火卷帘、消防控制室等消防用电设备的双回路电源在末端自动切换。电子计算机系统、通信系统等特别重要用电设备则由集中设置的不停电源装置(UPS)供电，UPS旁路电源和交流电源分别由二个电源供给，UPS的容量待定。低压开关柜中的断开短路电流的保护电器(如熔断器、低压断路器等)，其额定短路分断能力大于30KA，原则上选择施罗德、75、ABB、西门子等产品。导线电缆选择及敷设方式，消防设备用电电缆选用耐火型电缆。电缆基本上是采用电缆桥架明敷，导线采用阻燃电线。 配电小间设置 各层除制冷机、水泵房等少数集中负荷直接由变配电室直配外，分散负荷则按防火分区由分区内配电小间配电。 接地系统 在变配电室内设置总等电位联结端子，对各种金属管道及电气系统进行接地，配电系统及用电设备的接地形式为TNS系统。容易引起电气火灾的配电线路均采用防止电气火灾措施。 照明设计照度标准及光源营业场所：800LX自然色日光灯,基本为高显色性光源。 地下车库： 100LX日光灯 办公区： 500LX日光灯 设备用房： 150LX日光灯 其他： 150LX 76、应急照明营业场所的照明由一般正常照明和应急照明组成。应急照明约占30%左右，其电源由一路市电及一路柴油发电机两路电源供给，末端自动切换，并适当配置内装有蓄电池的灯具，以便在市电中断后柴油发电机尚未自起动时的过渡照明。 照明控制营业场所及大面积(如地下车库)场所照明采用集中方式操作，并可由中心控制室控制，上述场所设夜间照明。 建筑物防雷及接地本建筑物防雷等级为二级。采用设在建筑物上的避雷网作接闪器，防直击雷。利用建筑物的钢筋混凝土内的钢筋作为防雷装置。防雷接地同电气系统接地共用接地装置，其工频接地电阻不大于1欧姆，诸多计算机的工作系统接地同电气系统接地分开。 建筑物设备自控系统(EAS)系统对建77、筑物进行集中监视及控制，主要包括：冷冻及空调、供电及照明、供排水系统、扶手电梯系统。系统结构为集散式多层网络结构，第一层为高速工业标准网，联接网络控制器、操作站；第二层为标准RS485网，将现场控制器联接至网络控制器；第三层中将现场制器与其上的传感器、执行器等联接起来。 安全防范系统系统组成包括保安监视系统、防盗报警系统、通道出入控制系统。信号传输方式及系统结构型式待装修设计时协同产品供应商确定。 通信系统程控交换机容量及中继线数量、中继方式待装修设计确定。所有电话线路使用中国电信或中国网通,具体门数待确定。室内电话线路纳入综合布线系统。 计算机经营管理系统由专业公司配置。 主机房及UPS室位78、于地下二层。 综合布线系统综合布线可支持下列系统：通信系统、建筑物内信息管理系统、建筑物内外各信息传输网管理系统。综合布线系统在装修设计时协同专业公司完成。 有线广播系统有线广播同消防紧急广播为二套独立系统，采用模块控制切换方式进行二者的切换。 通风、空调商场采用专供乙方使用的独立中央空调,主机及空调系统，卖场内制冷温度2628，新风量25m3/H人。采用吊顶空调机组加新风的空气调节方式，负一层利用排烟管进行排风,实现卖场内通风换气。按防火分区布置空气调节机,空调风管不穿越防火分区。在一层各入口设置大门空气幕，夏季只开风机循环室内风，以减少冷量损失。值班室、消防控制中心、控制室UPC、UPS、79、HUB等处设独立的空气调节系统，以满足不同班次使用的需要。超市空调冷源采用KCWF2300冷水机组两台，制冷工质为R22，冷冻供回水温度为7C-12C。冷水机组设在地上四层(屋面)空调机房内。冷冻水系统为两管制闭式系统，设一个回路。冷却水系统由冷却水泵、冷却塔、冷水机组组成循环系统。冷却塔进水管上设有电动蝶阀与冷却塔风机同步启闭。冷却供、回水设计温度为32C -37C 。冷冻水管与冷却水管DN50采用镀锌钢管,DN50采用无缝钢管，水管、风管、与空调器的接头处需保温良好，冷冻水管采用难燃的PE橡塑板保温,厚度13，符合通风与空调工程施工验收规范(GB50243-97)的要求。送回风管采用复合玻80、璃棉板直接风管。空调自控：(1)空气处理机采用温度控制器控制设在回水管上的电动两通阀的动作,使回风温度保持在所需要的范围。(2)电动两通阀要安装旁通阀以便检修。水系统采用压差控制器对供,回水温差进行检测,并根据检测结果对电动旁通阀进行调节,以保持所需的压差值。地下室设机械排风系统,局部机械补风。 为生鲜区设置厨房排烟系统，包括面包房、熟食区、部分出租区。在压缩机房、发电机房、现金房、卫生间、垃圾房等房间设置有通风换气设备。7.2 消防编制依据 高层建筑设计防火规范(GB50045-95)(2005版)建筑给水排水设计规范(GB50045-95)建筑灭火配置设计规范(GB50140-2005) 81、火灾自动报警设计规范(GB50116-98) 建筑物防雷设计规范(GB50057-94) 低压配电设计规范(GB50054-95) 供配电系统设计规范(GB50052-95) 总平面消防设计建筑物四周有环状消防通道，且满足消防间距要求。周边道路均设有市政给水管及消火栓。建筑消防设计平面布局：根据使用功能，本工程分为：1、地上一层为招商区2、地上二、三层为超市、办公区。建筑耐火等级为一级。建筑的结构、外墙、隔墙、装修材料均满足耐火极限要求。 防火分区和防烟分区超市按规范要求，每2000平方米以内划分为一个防火分区，每个防火分区分别设置排烟系统。各防火分区间用耐火极限不低于3小时的防火墙或特级防火82、卷帘隔开，自动扶梯洞口用防火卷帘分隔，保证上下层防火分区不相连通。每个防火分区内至少有一部楼梯，所有楼梯间均为防烟楼梯间。防火分区内任意点到疏散口的距离不超过30米，设备用房均用防火墙和甲级防火门，其中消防水泵房设单独的疏散楼梯直通室外。 防火门及防火卷帘位于设备用房的门为甲级防火门，位于封闭疏散楼梯间的门为乙级防火门，位于管道井的防火门为丙级防火门，管道井中每层应采用与楼层相同耐火极限的材料进行封堵。防火卷帘采用以背火面温升作为耐火极限判定条件的防火卷帘，以上产品均选用有国家消防产品许可证及市消防局认可的产品。 消防给排水消防竖管的布置应保证同层相邻两个消火栓水枪的充实水柱同时到达室内任何地83、方。消火栓口径DN65，水枪口径19，消火栓箱内设启动水泵按钮。每套消防用水量按15L/S计，室外消火栓管网按环形布置。自动喷水灭火系统，卸货区的喷淋强度应达到12L/min.m2，作用面积200平方米，超市其它区域按中危险级设计，喷水强度8L/min.m2，作用面积160平方米，用水量40L/S。每层设置安全信号阀、水流指示器及试水装置。湿式报警阀装置带有延迟器、压力开关及警铃，按每套控制喷头数不超过800个及喷水系统与建筑防火分区相匹配的原则。室外设两套消防水泵结合器。如果高位水箱高度能满足最不利点处喷头最低压力不小于0.05Mpa的要求，则不需设稳压设备。如果高位水箱不能满足最不利处压力84、要求，则应设有隔膜式气压罐、增压泵的增压稳压设备一套。闭式喷头采用易熔金属元件喷头，餐厅及食品加工的厨房喷头动作温度为93，其余房间喷头作用温度均为68。分隔建筑物防火分区的防火卷帘符合防火墙耐火极限的判定条件，故不作专门的水幕保护，仅在卷帘的两侧设加密自喷喷头保护。柴油发电机房及储油间设二氧化碳灭火系统，并满足国家规范要求。 消防防排烟 本超市分为若干个防烟分区，每个防烟分区均设有排烟风机。排烟风机由消防控制室控制。由于无外窗，按防火分区的划分设置排烟系统。火灾时分区内的各排烟系统同时开启。排烟及送风管道采用镀锌钢板制作，厚度按不同管径取0.75-1.2毫米。排烟系统的控制及火灾转换的功能均85、由消防控制中心完成。所有送排风及空调风管穿越防火墙及重要设备机房隔墙处设70的防烟防火阀。 电气消防消防电源及配电：本建筑耐火等级为一级，消防用电负荷为一级，由二路电源，一路市电，一路柴油发电机供电。应急负荷：(含特别重要负荷)约700KW，其中消防用电设备400KW。灭火水泵、防排烟风机、消防控制中心等重要用电设备，供电两路电源在末端配电箱处实现自动切换，应急照明、防火卷帘门等则直接由应急母线段供电。消防用电设备的供电线路采用耐火型低烟无卤电缆或耐火导线。火灾应急照明和疏散指示：营业场所的应急照明约占该场所全部照明30%。应急照明设置的主要部位：营业场所、疏散楼梯间、地下车库、变配电室、柴油86、发电机房、消防控制中心、楼宇控制中心、计算机中心、消防泵房、防排烟房。人员疏散通道及出入口处设置标志灯，部分应急灯内置UPS电源，供电时间大于30分钟。火灾自动报警及消防联动控制：1） 系统保护对象分级：一级2） 系统构成：火灾自动报警系统形式选择集中报警系统，系统由一台集中火灾报警控制器(按层分区报警)。3） 设置消防联动、火灾应急广播、火灾报警、消防专用电话。消防控制中心位于一层的消防控制中心，为消防和安全防范合用监控中心，电源由双回路供电，末端自动切换。7.3 环保方案7.3.1 环境保护 概述大业店为大型综合超市，水、电能源消耗较大，均设有厨房。食品加工区排出的生活污水初步设计在环境保87、护方面采取如下措施：充分认识与关注环境保护意识，把环境保护作为一项基本的不变的政策措施，贯彻于建设项目的全过程，遵守国家的法规与规范。生活粪便污水经过化粪池处理排入市政污水管道。厨房废水经隔油池除油后排入市政污水管道。柴油发电机房设消毒、消烟池，设吸音墙面及吸音天棚，将发电机运转时产生的烟气污染和噪音污染降低到最低限度。 超市环境保护标准 废水：污水综合排放标准(GB8978-1996)三级标准； 废气：饮食业油烟排放标准(GB18483-2001)大型规模标准； 噪声：工业企业厂界噪声标准(GB12348-90)二级标准； 城市区域噪声标准(GB3096-93)二级标准。 主要污染物及其治理88、 废气(油烟)：经隔烟隔油处理后，通过烟道直排向高空； 废水：营业场所、办公楼层的生活废水直接排放到市政污水管网； 厨房的污水经隔油池的处理排至市政污水管网。卫生防疫 依据及设计原则中华人民共和国食品卫生法和其它相关规定，以及市的相关法规。设计原则：按照收货、加工、制作的工艺流程进行操作以保证将生熟食品分开；每9平方米设一个紫外线消毒灯；每个房间设一个(大房间设二个)灭蝇灯；避免卫生间设于操作间上部。 措施 对食品购、销、检验、制作制订严格的规章和操作程序； 厨房按规定设计； 配置有关食品检验、冷冻、消毒设备； 对从事食品购销、制作的员工按规定定期体检，不合格者禁止上岗； 超市设垃圾房，垃圾采89、用袋装形式，集中处理。7.3.2 节能 建筑节能1) 超市平面布局简洁，体型系数少，外墙的热损耗少。2) 超市内隔墙除防火墙外采用轻质隔墙板(石膏板和增强水泥纤维板)减轻结构自重。 给排水生活及消防水泵选用高效设备，工作点选在设备的高效率区域。卫生洁具采用国家有关部门认可的节水型产品。空调节能1) 主机带有能量调节装置，根据负荷大小调整输出功率。2) 供回水总管上设有压差旁通装置,保证主机定流量,负荷侧变流量,以达到控制主机及水泵运行台数,节约运行能耗。3) 空气处理机的水路上设电动两通阀,根据送回风的温度控制阀门开度,以调节水量。4) 空调送、回风管及水管路加保温材料以减少冷热量的损失5)空90、调、通风设备及管道连接处采取涂密封胶处理，以减少系统漏风量。冷却水系统装设电子水处理器保证水质要求，使水循环使用，减少排污水量。7.4 项目设计规划及设备配置概述项目将根据超市的营业内容和使用要求，设计布置建筑物的室内、外装饰，室内房间分隔墙，地面，吊顶，提供能满足超市营运需要的空调，通风，强电，弱电设施，消防系统，冷冻系统以及卸货平台。对其中涉及需要政府部门进一步审批的事项，将按照法规执行。室外装饰与场内布局 室外装饰外墙大部分采用氟碳喷涂或局部灌浆大理石墙面，入口处采用大面积玻璃幕墙。 场内布局室内装饰：天花、墙面采用白色乳胶漆，管线喷白色瓷漆，地面采用200200地砖，装修简洁明快、实用91、。强调把顾客视线的焦点引导至商品，并为顾客提供一个真实的视觉环境。出入口：超市采用集中，一次性收银方式。顾客出入口均设于地上一层。通道：通道宽敞，并做环行设计。货架布局：按照方便顾客和尽可能让顾客看到更多货品的原则来指导顾客流线。标准货架采用直线式布局，以最大限度利用空间。主要设备配置超市使用的设备分为办公设备，通讯广播设备，电脑管理系统，运输系统，运输设备，仓储设备几大类。其中电脑管理系统情况如下：(1)软件系统：电脑中心采用的软件系统包括：客户管理系统，配销中心营运管理系统，财务管理系统，商品计划和价格管理系统，库存控制及商品管理系统和员工管理系统。该系统被誉为目前适用于零售店中最先进的系92、统科技；(2)电脑配置及实现功能：超市电脑中心主机将选用先进的进口型号，同时电脑系统中将配置系统打印机，票据打印机，无线扫描仪等。超市电脑中心通过局域网连通POS服务器，通过POS服务器所有POS终端与电脑中心连网；(3)超市的POS终端所能实现的功能有：连接系统，商品进货，商品数量，价格制定，销售商品的折扣，货物库存，价格询问，每个销售点情况，查询服务等；(4)超市将安装四十多部电脑条码扫描仪，加快收款速度。大型营业设备主要包括自动步道，货梯，KCWF2300型快速制冷机，ITS105AS型制冷机，冰柜，冷冻架，厨房设备，面包烘焙设备，备用发电机等。本项目无专项进口国外设备。7.5实施进度由93、于租用房产作为营业场所，可以大大缩短筹建时间。预计仅用5个月时间，就可完成装修、培训等主要筹建任务，实现正式开业。 八、项目的投资估算与资金筹措8.1、投资估算好又多分店大业店单店改建工程经初步测算，投资总额为：3202万元（折合464万美元）。详见附表8-18.1.1单店工程投资估算及投资构成单店工程投资：3031万元 见下表单店工程投资构成表单店工程投资构成表序号项 目投资金额（万元）投资比例（%）备注1建筑工程1841612设备及安装1190393工具器具费004工程投资合计30311005期间利息-06总计30311008.1.2单店项目投资估算的方法和依据1、工程费用根据工程量，按照94、当地工程造价指标进行估算。2、设备及安装工程费用1) 设备原价标准设备采用国内供应商的近期报价；非标设备由设计人员合理估价。本项目无专项进口国外设备。2) 设备运杂费、安装费、基础费及其他费用无此项费用3、开办费：171万元。8.2、单店流动资金估算流动资金参照目前国内同类企业水平和本项目的具体情况确定计算。详见附表8-28.3、资金筹措公司为迁址此分店将投资464万美元，全部资金由公司自筹解决。详见附表8-3本章附表：8-1单店投资估算表8-2单店流动资金估算表8-3单店投资使用计划及资金筹措表九、项目的财务分析9.1基本数据9.1.1 经营规模 经营商品品项2万余种：按一般大型综合性超市经95、营商品种类设置； 净营业面积3753平米： 每月来客数在17万47万人次：按一般大型综合性超市客流量估算； 未税客单价平均在50元/次：综合考虑一般大型综合性超市经验值、区域消费水平以及消费习惯估算。9.1.2项目计算期项目计算期15年，其中由于项目工期较短，因而忽略不计。9.1.3折旧及摊销年限（详见附表9-1-1、9-1-2）根据外商投资企业和外资企业所得税法实施细则规定，各类资产均采用直线法计取折旧或摊销，固定资产残值按10%计算。各类资产折旧和摊销年限如下： 房屋、建筑物 20年 机器设备（含其他资产） 5年 无形资产摊销 10年 开办费摊销 1年9.1.4人员计划及工资本项目正常经营96、年份的职工人数共计400人，其中：营业人员350人；管理人员50人；员工工资费用暂按每月平均1050元计算。9.1.5营业税金根据国家有关规定，外资公司须交纳的销售税种主要为增值税。增值税率17%，销售毛利率25%，附加税费率为0.4%。9.1.6所得税企业所得税税率33%。9.1.7企业基金企业发展基金、储备基金及奖励福利基金应由董事会讨论决定，本次计算按下列比例提取： 企业发展基金 5% 储备基金 5% 奖励福利基金 5%9.2、 财务计算及分析9.2.1 成本预测根据财政部中华人民共和国外商投资企业会计制度的有关规定进行成本测算。各年的总成本、可变成本、固定成本和经营成本的详细情况见附表97、9-2。9.2.2营业收入，见下表项目计算期内预计各年销售额表 项目计算期内预计各年销售额表 单位：万元 项目第1年第2年第3年第4年第5年第6-15年累计销售额9,92011,01112,22213,20014,256212,728273,338计算期内（15年）累计销售收入273,338万元。9.2.3利润计算正常年份利润总额832万元。计算期累计利润总额12477万元。各年计算结果详见附表9-3。9.2.4财务现金流量分析对全部投资进行现金流量和效益评价指标的计算结果。详见附表9-4。项目内部收益率（%）：16.69%投资回收期（年）：8.4年财务净现值（万元）I=8%：3647万元内部98、收益率高于行业基准收益率（基准收益率为8%），投资回收期低于行业平均水平，初步说明项目是可行的。9.2.5资金来源与运用表见附表9-5。9.2.6资产负债表见附表9-6。9.2.7 不确定性分析 盈亏平衡分析项目正常经营年份的盈亏平衡点：BEP=固定成本（营业收入变动成本）100% =1357（18223 -15756）100% =55%计算表明，正常年份只要完成营业收入的55%，即营业额在10029万元便可达到盈亏平衡，超过该平衡点即开始盈利，项目经营安全率45%，有一定的抗风险能力。2、敏感性分析为进一步预测项目的可靠性、风险性及抗风险能力，对影响经济效益的主要因素做敏感性分析。见下表敏感99、性分析表敏感性分析表项目变化幅度所得税后全投资内部收益率所得税前全投资内部收益率1、销售收入+5%5%19.9%22.3%-5%-5%13.4%16.6%2、经营成本+5%5%14.2%17.2%-5%-5%19.2%21.7%3、基本方案+0%0%16.7%19.5%各变动因素的敏感次序为：售价和经营成本。本章附表：9-1-1固定资产折旧费用估算表9-1-2无形、递延资产摊销费估算表9-2销售收入、总成本费用估算表9-3损益表9-4财务现金流量表9-5资金来源运用表9-6资产负债表十、 综合评价10.1、 经济效益评价本项目经济效益指标及主要数据见下表-经济效益指标及主要数据汇总表经济效益指100、标及主要数据汇总表项 目单位数 据 和 指 标备 注项目总投资万元3,202年销售收入万元18,223附加税金万元28年利润总额万元832内部收益率%16.7%投资回收期年8.4投资利润率%26.0%投资利税率%35.5%盈亏平衡点万元10,029资产负债率%51流动比率%188速动比率%13410.2、社会效益本项目实施后，每年可向当地政府上缴稳定税收；并将在保障为股东带来较好经济回报的同时，引进世界先进的经营思想、管理体制和技术手段，促进成都市零售业进一步向现代化、国际化水平靠拢，推动零售业的良性竞争，创造新的社会需求，带动区域商圈发展、丰富市民经济生活，促进成都市及成华区商业布局的合理化101、进程将发挥不可替代的重要作用。 本项目的核心内容是建立以“好又多”为品牌的商业零售连锁企业。项目建成后，将在完善项目所在地的商业业态结构与布局、更好地满足人民生活需要、促进中国商业企业改革与发展、提高商业企业的经营管理水平，还将秉承“回馈社会、奉献大众”的宗旨，在各分店迁址过程中积极参与当地的社会公益事业，准备在捐助失学儿童、开办职业学校吸收下岗职工子女等方面为社会做积极贡献。解决下岗职工就业以及社会公益事业等方面，发挥积极作用。将创建零售学院，为中国的商业企业培养和输送现代化的零售业经营管理人才。10.3、综合效益评价结论综上所述，本项目的实施后，将取得良好的经济效益和社会效益。项目正常年份102、利润总额为832万元，投资利润率为26%，投资利税率为35.5%，投资回收期8.4年。项目的内部收益率16.69%，高于基准收益率8%。因此，可以认为该迁址项目投资效益显著，投资方向正确，经济上合理。因此成都好又多百货商业广场有限公司大业店的迁址项目是充分可行的。目 录前言1一、发展背景与意义2（一）发展背景。2（二）重大意义。4二、现实基础5（一）发展现状。5（二）存在问题。8三、总体思路9（一）指导思想。9（二）战略定位。10（三）发展原则。10（四）发展目标。11四、产业发展13（一）新一代信息技术产业。13（二）高端装备制造产业。19（三）生物产业。22（四）新能源产业。25（五）节能103、环保产业。30（六）新材料产业。33（七）新能源汽车产业。36五、空间布局38（一）布局思路。38（二）空间结构。41六、保障措施45（一）加强组织领导。45（二）提升创新能力。46（三）构建融资体系。48（四）拓展承载空间。49（五）强化政策扶持。50目 录第1章总 论31.1.项目背景与概况31.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章项目投资环境与市场研究92.1.投资环境分析92.2.区域房地产市场分析112.3.销售预测152.4.营销策略19第3章建设规模与项目开发条件213.1.建设规模213.2.项目概况现状213.3.项目建设条件22第4章建筑方案264.1.设计依据104、264.2.项目设计主题和开发理念264.3.项目总体规划方案274.4.建筑设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水措施325.1.设计依据325.2.建筑部分节能设计32第6章环境影响评价336.1.编制依据336.2.环境现状336.3.项目建设对环境的影响346.4.环境保护措施34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业安全卫生健康对策与措施357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实施进度399.1.项目开发期399.2.项目实施进度安排399.3.项目实施过程控制措施39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标因素分析4210.3.招标依据4410.4.招标范围4410.5.招标方式44第11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价4712.1.项目评估依据4712.2.财务评价基础数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性分析48第13章社会评价4913.1.项目对社会的影响分析4913.2.风险分析5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与建议5214.1.可行性研究结论5214.2.建议5277