1、湖南中部电力科技产业园项目可行性研究报告建设单位：湘乡市红园建设投资开发有限公司编制单位：湖南顺汉节能科技有限公司编制时间：二二年一月湖南中部电力科技产业园项目 可行性研究报告目 录第1章总论11.1.项目背景11.2.项目概况51.3.结论与建议9第2章项目建设背景及必要性112.1.项目建设背景112.2.项目建设的必要性16第3章市场分析193.1.市场供需分析193.2.项目定位及SWOT分析21第4章建设规模与内容244.1.建设规模244.2.建设内容254.3.项目定位与目标26第5章场址选择与建设条件275.1.场址选择与建设场地现状275.2.场地建设条件29第6章工程方案与2、辅助工程336.1.设计依据和原则336.2.总平面布局346.3.建筑设计376.4.结构设计386.5.电力及电信设计406.6.暖通方案设计436.7.给排水设计456.8.消防设计47第7章节能专篇507.1.项目使用能源品种的选用原则507.2.用能标准及节能规范507.3.项目所在地能源供应情况517.4.项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况517.5.节能措施及效果分析53第8章环境影响评价578.1.环保设计标准578.2.环境影响分析578.3.环境保护措施608.4.地质灾害影响分析648.5.特殊环境影响分析658.6.环境影响综合评价65第9章组织机构与劳动定员673、9.1.项目管理机构设置679.2.劳动定员67第10章项目建设进度6910.1.建设工期6910.2.项目实施进度安排6910.3.项目实施进度表（横道图）69第11章项目招投标7011.1.招标范围及组织形式7011.2.招标情况说明70第12章投资估算与资金筹措7212.1.投资估算7212.2.资金筹措74第13章财务评价7513.1.项目评估依据7513.2.财务评价基础数据的选择7513.3.财务评价7713.4.财务评价结论79第14章社会评价8014.1.社会影响效果分析8014.2.社会适应性分析8114.3.社会风险及对策分析81第15章结论与建议8315.1.结论83154、.2.建议84附图：项目总平面规划图II湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目 可行性研究报告第1章 总论1.1. 项目背景1.1.1 项目名称湖南中部电力科技产业园项目1.1.2 项目建设单位单位名称：湘乡市红园建设投资开发有限公司单位地址：湖南湘乡经济开发区引凤路001号统一社会信用代码：914303815676821610法定代表人：王建国注册资本：人民币12000万元公司类型：有限责任公司(国有独资)成立日期：2011年1月21日经营范围：对湖南湘乡经济开发区基础设施建设、城镇化建设、标准厂房建设、土地开发经营项目和产业小区开发建设投资；建筑材料（不含硅酮胶和木材）销售。单位简介：红园公司5、成立于2011年1月，是由湘乡市人民政府出资设立的国有独资公司，法人代表为王建国，目前注册资本和实收资本均为12000万元人民币，为国有独资企业。公司办公地址为湖南湘乡经济开发区引凤路001号。公司是湘乡经济开发区集投资、建设、运行、服务于一体的市场主体。公司按照章程设立了董事会和监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。在组织结构上遵循精简高效原则，根据公司定位、特点及需要，下设四个部门，即综合管理部、财务管理部、融资服务部、投资部。公司组织结构图如下：综合管理部财务管理部融资服务部投资部董事会湘乡市红园建设投资开发有限公司监事会经理层红园公司目前的核心管理层比较稳定，领导班子管理风格严谨但不6、拘谨，经验型偏重，但不失创新，均具有高学历及高职称，同时具备长期企业管理工作及政府职能部门管理工作经验，熟悉现代企业制度和企业管理知识。公司建立了较规范的经营管理规章制度。公司设董事7人，监事5人。主要管理人员情况如下：公司董事长王建国，男，1962年05月出生，中共党员，大学大专文化， 1990年5月至1996年12月在湘乡市监察局工作，1996年12月至2001年9月在湘乡市虞唐镇工作，先后任副镇长，党委副书记，镇长。2001年9月至2007年9月任湘乡市中沙镇党委书记党委书记，2007年9月至2011年4月任湘乡市栗山镇党委书记，2011年9月至2017年6月在湘乡市经济开发区工作，先后7、任党工委副书记、管委会副主任、党工委书记，2017年6月至今任湘乡市红园建设投资开发有限公司法人代表。公司财务负责人欧阳威，男，汉族，1974年3月出生，中共党员，本科文化。1992年8月至1995年3月年任巴江财政所会计，1995年4月至1997年10月任栗山财政所农税员，1997年10月至2004年5月任虞塘镇财政所总会计，2004年5月至2017年8月任虞塘镇财政所所长，2017年8月至今任湘乡市红园建设投资开发有限公司财务部部长。该公司现有干部职工26人，全部人员具有专科以上学历，平均年龄36岁，人才配备齐备，专业结构合理，是一个高素质的群体。1.1.3 可行性研究报告编制依据委托方提8、供的营业执照及委托合同等；国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第四版）；湖南省人民政府关于推进创新创业园区发展加快实施“135”工程的意见（湘政发20152号）；湘乡城市总体规划（2016-2030）修编；湘乡市土地利用总体规划(2006-2020)；湘乡市规划设计院编制的湘乡经开区电力总部中心规划方案；委托方提供的电力产业园红线图；其它相关文件、规范、规程及强制性条文。1.1.4 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济研究和论证，包括项目建设背景及必要性、建设规模与建设内容、9、建设方案、节能专篇、环境影响评价、组织机构与人力资源配置、运营方案、项目进度计划安排、投资估算与资金筹措、贷款偿还、经济效益及社会评价等。1.1.5 项目提出理由总部经济是产业链的高端环节，加快发展总部经济，是促进发展方式转变、优化产业结构的战略选择，是建设创新型城市的重要路径，也是提高城市首位度的重要举措。经过多年发展，湘潭市一批电力企业已发展壮大，内聚引力增强，对总部经济的需求越来越迫切。目前，湘乡有电力建设公司20家，电力工程施工总承包企业9家，承包资质为一级至三级；电力专业承包企业有11家，承包资质为二至三级。湘乡作为长株潭重要节点城市，具有发展电力产业园总部经济的区位优势和产业优势。10、利用湘乡经开区地理位置优势，整合湘乡的电力建设企业资源，发展电力科技产业，延伸产业链，扩大国内外吸引力，对湘乡社会各个行业的发展都具有良好的促进作用，对促进区域社会安全、社会和谐、社会繁荣具有区域影响力，具有良好的经济效益、社会效益。在此背景下，项目的开发主体湘乡市经济开发区建设投资开发有限公司，立足湘乡市经济开发区，提出建设湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目。1.2. 项目概况1.2.1 项目性质新建项目。1.2.2 功能定位本项目拟引进电力企业入驻，打造“电力建设湘军”品牌，建设企业总部大楼、服务中心、电力产业研发办公与研发生产基地、职工宿舍公寓、社会停车、公共绿地、公共广场。1.2.3 11、拟建地点项目位于湘乡市经济开发区，大将路以东、黄金大道以南、经二路以西、引凤路以北，总用地面积约181.4亩。1.2.4 建设规模与内容(1)建设规模项目总用地面积120931.63（181.4亩）；规划总建筑面积137095，其中：计容建筑面积121975，包括总部大楼23500，孵化服务中心18000，办公产业（独栋）22500，产业楼（已建）20000，产业楼28850，宿舍公寓8100，物业管理用房650，公共厕所100，门卫150，垃圾收集点25，变配电室100；不计容建筑面积（地下室）15120，包括地下室一（总部大楼区）11620，地下室二（公寓楼下面）3500；项目基底面积2012、740，容积率1.01，建筑密度17.15%，绿地率47.81%，机动车停车位853个（地上416个地下437个）。本项目采用“总体规划，分开建设”的模式，办公产业（独栋）22500平方米、产业楼（已建）20000平方米、产业楼28850平方米，上述三项由入住企业自行建设，本项目总体规划，但投资和收益不纳入本报告计算。(2)建设内容项目主要建设内容：新建1栋17F总部大楼，1栋13F孵化服务中心大楼，1栋12F宿舍公寓楼，地下室，物管及公厕等辅助用房，以及总图道路工程、广场铺装、地面停车位、给排水工程、供配电工程、垃圾收集点、绿化亮化工程等室外配套设施。1.2.5 投资估算与资金筹措经估算，项13、目总投资34940.34万元，其中：工程费用23954.53万元，工程建设其他费用7134.67万元，预备费用2487.14万元，建设期贷款利息1364.0万元。项目所需建设资金34940.34万元，资金来源为：建设单位自筹7440.34万元，占投资总额的21.3%；银行贷款27500.00万元，占投资总额的78.7%。表1-1 项目投资与资金筹措表序号项目合计占比1总投资34940.34 100.00%1.1工程费用23954.53 68.56%1.2工程建设其他费用7134.6720.42%1.3预备费2487.147.12%1.4建设期利息1364.0 3.90%2资金筹措34940.314、4 100.00%2.1单位自筹7440.3421.3%2.2银行贷款27500.00 78.7%1.2.6 项目开发计划项目建设进度安排为：2019年4月2021年3月，共2年。1.2.7 财务经济评价本项目可实现收入的主要来源为：总部大楼、服务中心、宿舍公寓及地下停车位的出租收入。经测算，本项目总投资34940.34万元，平均年营业收入4325.94万元，平均年增值税389.33万元，平均年附加税38.93万元，平均年房产税309.50万元，平均年利润总额1926.98万元，平均年所得税481.75万元，平均年税后利润1445.23万元。年均总投资收益率7.59%，资本金净利率19.42%15、，税后财务内部收益率为8.3%，财务净现值为788.7万元（IC=8%），动态投资回收期14.0年（含建设期）。1.2.8 主要经济技术指标表1-2 项目经济技术指标表序号名称单位指标备注一主要技术指标1规划总用地面积120931.63 合181.4亩，项目规划土地来源于湘乡市国土资源局土地出让，土地性质属国有建设土地，用途为工业用地2总建筑面积137095.00 2.1计容总建筑面积121975.00 其中总部大楼23500.00 孵化服务中心18000.0办公产业(独栋)22500.00 不纳入本项目投资产业楼(已建)20000.0不纳入本项目投资产业楼28850.0不纳入本项目投资宿舍公16、寓8100.00 含便利店、食堂物业管理用房650.00 公共厕所100.00 门卫150.00 垃圾收集点25.00 变配电室100.00 1F2.2不计容建筑面积(地下室)15120.00 3建筑基底面积20740.00 4容积率1.015建筑密度%17.156绿地率%47.817停车位个853其中地上停车位个416地下停车位个437二财务数据指标1项目投入总资金万元34940.34 2资金筹措万元34940.34 其中单位自筹万元7440.34 银行贷款万元27500.00 3运营收入万元4325.94 平均年4附加税万元38.93平均年5房产税万元309.50平均年6增值税万元389.17、33平均年7总成本费用万元1661.18平均年8利润总额万元1926.98 平均年9所得税万元481.75平均年10税后利润万元1445.23平均年三财务评价指标1项目财务内部收益率(税后)%8.3IC=8%2项目财务净现值(税后)万元788.73项目全部投资回收期(税后)年14.0动态，含建设期2年4总投资收益率%7.5915年年均5资本金净利率%19.4215年年均6盈亏平衡点%46.01.3. 结论与建议1.3.1 结论项目打造电力产业园，整合湘乡的电力建设企业资源，发展电力科技产业，延伸产业链，扩大国内外吸引力，有利于做大做强湘乡电力产业群发展，符合湘乡城市总体规划，符合湖南省以新型工18、业化促进经济转型和“两型社会”建设的新要求。项目总用地面积181.4亩，主要建设总部大楼、孵化服务中心、产业楼及宿舍公寓，建设规模、规划条件和配套设施能满足电力产业发展需求。项目所在地位于湖南湘乡市经济开发区，交通便利，选址恰当；项目符合城乡规划及相关专业规划要求，土地产权明晰，界址清楚，征地拆迁已经落实；项目节能环保措施切实可行，工程建成后对周边环境影响很小；项目规划设计方案可行，主要建设条件具备。项目总投资34940.34万元，资金来源为：建设单位自筹7440.34万元，银行贷款27500.00万元；年均总投资收益率7.59%，资本金净利率19.42%，税后财务内部收益率为8.3%，财务净19、现值为788.7万元（IC=8%），动态投资回收期14.0年（含建设期）；获得补贴后利息备付率、偿债备付率能满足还款要求，还款来源有保障；在政府补贴进行还本付息的前提下，项目具备财务可行性。综合评估认为：项目社会效益显著、财务经济可行，工程建设方案合理。1.3.2 建议本项目要严格按照发改委备案批复的招标方式，优选工程设计方案，选好施工队伍，加强施工管理，确保工程质量和工程进度。要充分估计建设过程中可能出现的困难，准备好应急预案，确保项目建设顺利进行。积极争取上级政府给予项目开发特殊优惠政策，通过政策扶持解决项目建设中的各种问题,确保工程尽快开工。建设单位还应密切关注市场变化，注重招商引进与产20、业发展联动，根据市场需求情况、招商完成情况确定工程建设时序，分部开发，分批实施。微信：1115955733，朋友圈送资料，淘宝搜店铺名：建筑后浪第2章 项目建设背景及必要性2.1. 项目建设背景2.1.1 行业发展与政策背景总部经济发展背景近几年来，随着全球经济一体化、经济结构调整、产业转型升级的不断深入，总部经济越来越成为提升区域经济质量、改善经济结构、加强基础设施建设等方面的重要影响因素，以降低成本、拓展市场空间为主要驱动力的全球第四次产业迅速转移风起，中国东部也相继掀起向中西部地区大规模转移中低端产业的浪潮，为中西部地区带来了千载难逢的发展契机。发展民营总部经济，最活跃的就是民营总部基地21、建设。据悉，在北京、上海等特大城市总部基地建设正迅速发展，北京最成熟的总部基地是丰台总部基地园区，规划中的总部大楼为500栋。湘潭作为湖南省“两型社会”建设的核心城市、长株潭经济一体化的中心城市，区位价值显赫；作为中国南方地区重要的交通枢纽城市，陆、水、空交通皆发达、便利；同时，湘潭成为湖南除省会长沙外唯一一个同时拥有国家级高新技术开发区和国家级经济技术开发区的地级市，入驻世界500强企业达数十家，总部基地市场需求强劲。我国经济的快速发展推动了一大批中小企业进入高速成长扩张期。这些中小企业处于快速成长扩张阶段，在资金、场地、管理等方面都有较高的要求。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国22、家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，总部基地工业地产作为推动产业发展的载体，已迎来发展的窗口期，我国总部基地工业地产市场前景广阔。区域政策与规划背景湖南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要指出，要加快推进新型工业化，按照主攻高端、提升低端、转型为先的原则，大力发展先进制造业，培育发展战略性新兴产业，改造提升传统产业，着力提升工业素质和效益，构建富有核心竞争力的湖南特色现代工业体系。规划纲要提出要培育若干新增长点。依托国家级新区、国家级经济技术开发区、高新技术开发区、综合保税区和特色产业园区，配套完善园区基础设施和公共服务，建设一批规模大、集中度高、竞争力强的特色产业基地，推动工业向园23、区集聚，提高园区企业关联度，促进优势企业集聚集群发展，形成多个基础扎实、实力雄厚、特色明显、产城融合的新增长点。规划纲要还提出要支持中小企业发展。实施中小企业专精特新发展专项行动计划，培育1000家省级专精特新示范企业。完善中小企业公共服务平台功能。提升创业基地服务能力。2.1.2 区域发展背景长株潭城市群发展概况长株潭城市群位于京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的结合部，具备建设区域性中心城市群、影响和辐射四方的区位优势。长株潭城市群内部结构紧凑、区位条件优越，自然资源丰富，生态环境良好，历史文化特色鲜明，是国家不可多得的城市群资源。2008年12月，“长株潭城市群”综改方案获得国务院正24、式批复，按照国家的战略定位，要把长株潭城市群建设成全国“两型社会”建设示范区，湖南省新型工业化、新型城市化的引导区，中部经济发展的核心增长极，具有国际品质的现代化的生态型城市群。其中最核心的定位是：构建特大型城市群，打造中部崛起的主体增长极。到2020 年，长株潭城市群城市常居人口达1300 万人，加上500 万左右的流动人口，将成为一个拥有1800 万人的城市群，建成区面积可达到1600 平方公里，长株潭三市人均GDP 达9 万元，成为我国南方与中部地区经济发展的强大增长极。按照国家规划，长株潭城市群将成为我国经济与社会发展的第五极。2015年，湖南省人民政府印发长株潭城市群区域规划(20025、82020)（2014年调整），规划确定了“一心双轴四带”“一都四圈带”城镇发展架构，即长株潭都市区（含益阳城区）、常德城市圈、岳阳城市圈、衡阳城市圈、娄底城市带。规划经济指标确定“到 2020 年，两型社会建设综合配套改革主要任务基本完成，资源节约、环境友好的体制机制基本形成，新型工业化、新型城镇化和城市群一体化发展模式基本建立，创新能力和开放水平在中西部位居前列，经济社会发展与人口、资源、环境协调发展的格局基本形成，在全省率先向基本现代化迈进。 长株潭三市的人均 GDP 达到 14 万元，城镇化水平 75%以上；带动长株潭城市群的人均 GDP 达到 9 万元，城镇化水平达到 65%。”。湘26、乡市发展概况湘乡，湘军故里，楚南重镇，古称龙城。位于湖南省中部，北邻韶山22公里，东距长沙80公里，为长株潭城市群资源节约型、环境友好型社会建设综合配套改革实验区重要工业基地和休闲旅游城市。总面积1975平方公里，下辖3乡15镇4个街道办事处，297个村，48个社区居委会，2017年末人口约92.87万。2017年全市地区生产总值（GDP）为 406.42 亿元，同比增长 8.9 %。其中第一产业增加值 61.24亿元，同比增长3.4 %；第二产业增加值203.52亿元，同比增长 7.8%；第三产业增加值 141.65 亿元，同比增长 13.3 %。按常住人口计算，人均地区生产总值为5032427、元，同比增长8.5%。三次产业比重为15.1:50.1:34.8，对经济增长的贡献率分别为6.1%、44.6%、49.3%。2014年、2015年获评省全面小康经济强县，湖南省县域经济十强县。目前湘乡市正处于一个高速发展平台期，近十年期间的快速发展使经济总量跃上了一个新台阶，以产业集群为特征的六大支柱产业日趋成熟；以农民增收和农村稳定为目标，农村经济和各项社会事业得到了长远的发展；基础设施投资增长显著；同时，湘乡市地处长株潭一体化区域，作为长株潭次中心城市，紧靠国家长株潭城市群两型社会综合配套改革实验中心区，具有产业发展的良好大环境；丰富的劳动力和技术人才为后续发展提供了前提；同时，作为国家实28、施中部崛起战略承东启西的要地，为湘乡产业发展提供了良好的市场环境和政策支持。湖南湘乡经济开发区具有独特的区位优势：扼守着沪昆高速湘乡出口的咽喉，地处长株潭城市群的西大门，东临京珠高速西线，湘乡经开区无疑处于商贸物流业的黄金区位。近年来，经开区落地生根的企业逐年攀高。产业在发展的驱动下，湘乡经开区也大步迈开产城融合的步伐。提出了“产业发展与城市建设相融合，发展工业与物流商贸业相结合”的发展思路，加快城市化建设。湖南湘乡经济开发区目前规划面积52.43 平方公里，分为红仑新型产业区和东郊皮革产业区，其中红仑产业区规划面积 51.26 平方公里，集办公、居住、商业、金融、物流、仓储为一体的新城区。湖29、南湘乡经济开发区是湘乡市重点发展的工业新区。自 2005 年开发建设以来，累计完成投资300 多亿元，完成了湘乡大道、引凤路、 创业路、红仑大道等主干道建设。22 万伏城北变电站建成投入使用，供水、通讯、排水、绿化亮化等设施同步建设。成功引进了埃普特、深思电工、金子箱包、强联铁路、兆亮电镀等一批发展前景看好的项目。项目提出的理由近几年来，随着全球经济一体化、经济结构调整、产业转型升级的不断深入，总部经济越来越成为提升区域经济质量、改善经济结构、加强基础设施建设等方面的重要影响因素，以降低成本、拓展市场空间为主要驱动力的全球第四次产业迅速转移风起，中国东部也相继掀起向中西部地区大规模转移中低端产30、业的浪潮，为中西部地区带来了千载难逢的发展契机。总部经济是产业链的高端环节，加快发展总部经济，是促进发展方式转变、优化产业结构的战略选择，是建设创新型城市的重要路径，也是提高城市首位度的重要举措。经过多年发展，湘潭市一批电力企业已发展壮大，内聚引力增强，对总部经济的需求越来越迫切。目前，湘乡有电力建设公司20家，电力工程施工总承包企业9家，承包资质为一级至三级；电力专业承包企业有11家，承包资质为二至三级。湘乡作为长株潭重要节点城市，具有发展电力产业园总部经济的区位优势和产业优势。利用湘乡经开区地理位置优势，整合湘乡的电力建设企业资源，发展电力科技产业，延伸产业链，扩大国内外吸引力，对湘乡社会31、各个行业的发展都具有良好的促进作用，对促进区域社会安全、社会和谐、社会繁荣具有区域影响力，具有良好的经济效益、社会效益。在此背景下，项目的开发主体湘乡市经济开发区建设投资开发有限公司，立足湘乡市经济开发区，提出建设湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目。本项目计划用地面积181.4亩，拟引进电力企业入驻，打造“电力建设湘军”品牌，建设企业总部大楼、服务中心、电力产业研发办公与研发生产基地、职工宿舍公寓、社会停车、公共绿地、公共广场。2.2. 项目建设的必要性2.2.1 促进湘乡市产业集群发展的需要总部经济是提升区域经济质量、改善经济结构、加强基础设施建设等方面的重要影响因素。本项目作为电力产业总部32、经济基地建设项目，着重引进电力产业的总部企业，带动相关产业经济链，加速三大产业集群的聚合发展速度，为湘潭乃至湖南经济发展提供强有力支撑。项目通过建设电力产业园，为电力企业提供企业总部、服务中心、电力产业研发办公与研发生产基地、职工宿舍公寓、企业办公园区，有利于做大做强湘乡市电力产业群发展，进一步加强自主创新，培育产业核心竞争力，促进湘乡市电力产业健康发展。2.2.2 集约用地和服务企业的需要传统总部基地或工业地产开发模式不管项目大小将土地出让给各企业，由其自行建设，土地浪费严重，加上企业投资分散性强，在设施配套、建筑风格、建设水平等方面参差不齐，控制不好，不仅容易造成重复建设，增加政府投入，还33、会影响园区整体规划、整体风貌和长期发展。另外，由于大多数中小企业缺乏建设经验和专业人才，在设计报建、成本控制等方面往往费力费钱费时且效果不佳，不仅容易造成土地闲置，还大大延缓了入园企业最终形成产出和税收优势的时间。传统总部基地或工业地产开发模式在一定程度上限制了企业延伸产业链、转型升级发展，也不利于环境的生态保护与集约节约用地。本项目电力产业园通过统一规划、统一设计、统一标准、统一施工，集中建设配套设施齐全的综合楼，为企业的运营与生产提供良好的平台。其建设模式可以帮助企业节约建设资金，缩短建设与投资周期，快速形成最终的产业优势。对于入住企业而言，企业在完成资本原始积累后需要一个更好的发展空间，34、有集中统一、服务良好的物业管理，能减少企业的社会负担，租赁或购买地产可明显缩短建设周期，减少非生产性投入，齐全的生活服务功能配套，获得明晰的产权。项目诸多的比较优势和核心竞争力，将大幅减轻入驻企业投产前期资金压力，显著降低投产后的运营成本，因而获得广大投资者的青睐，成为经开区新的招商载体。由于规模化产业园的建设集约利用了土地，有效节约了宝贵的土地资源，提高了土地利用率，因此建设成本相对较低，可以为中小企业节约大量成本。项目的建设，是集约用地和服务企业的需要。2.2.3 电力产业园建设是促进当地经济发展的需要电力产业园的建设，对城市和区域的环境、文化、教育会产生极强的影响。电力产业园聚集了高端经35、济资源，截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。电力产业园总部基地作为产业园区发展中全新经济形态的出现，有利于创造一种优良的环境，包括经济环境、文化环境、教育环境、人力资源环境等，从而有力地促进当地区域经济的和谐、快速和可持续发展。第3章 市场分析3.1. 市场供需分析1、企业发展刺激市场需求统计数据显示，目前湘乡经济增长贡献率最大部分来自工业，企业的发展，为湘乡园区发展带来前所未有的发展机遇。而对于湘乡工业园区，它所带来的不仅仅是满足企业不断增长的对经营场地的需求，而是必将掀起一股全新的企36、业发展浪潮，取代一直以来陈旧、落后的传统产业模式，为湘乡城市发展和地区经济做出举足轻重的贡献。近年来湘乡经开区将围绕“进军全省产业园区20强”的目标，以实施“项目建设攻坚年”活动为抓手，迅速掀起园区项目建设“大干快上”的热潮。巨强微晶板材二期、俊鸿鞋业、槐花路、安置区、中大鼓风机、嘉能太阳能热水器6个项目集中开工，总投资6.6亿元，涉及工业经济、基础设施建设等领域。经济的高速发展，使得湘乡经开区成为了财富洼地、创业胜地。2、园区集约用地促进市场需求然而，园区发展势必需要土地扩张。在粗放的发展态势下，土地的高投入、低产出成为困扰众多园区、难以破解的“魔咒”，导致企业一地难求。由于国家对土地资源的37、管理越来越严格，加上征地拆迁越来越规范，地方政府对获取土地越来越困难。面对各类企业希望买地自建总部基地或厂房的要求，也越来越无法满足，也越来越严格控制。园区发展的最大“瓶颈”是土地的瓶颈。一些发达区域产业园区运营模式产生的集约用地效果，让部分政府部门看到了科学合理高效利用土地的另外一个途径：集中统一开发。由政府统一规划，抓好产业布局，发挥规划的“龙头”作用，完善水电路网等基础配套设施，增加产业承载功能。提高用地配套水平，抓好产业园建设，不断探索提高土地的容积率的途径。既节约了用地，又因统一建设，加快了进度、缩短了周期，大大降低了企业成本，企业可以实现快速入驻。同时，政府管理部门开始对一般企业或38、项目不再单独供地建设，而是引导企业进入各类园区购买或租赁总部基地或标准厂房。一些特色产业园因此兴起，这些特色产业园成为企业与政府沟通的桥梁和渠道，政府给予园区享受一定的政策优惠，由园区专门面向中小企业招商，形成某一特定产业的集聚形态。3、企业发展对园区建设提出更高要求中小企业通过初期的创业与发展，赢得了自己的生存空间。由于这些企业之前的办公场所和厂房多半都是租赁或狭小的的，他们要想持续扩张与发展，必须要有一个良好的发展平台或者持续稳定的办公、生产环境，这就对产业园区的设计提出了新的要求。企业空间可以满足企业发展的硬性和软性需求。在硬性方面，满足企业面积需求，设备的尺寸，建筑荷载，层高要求，避免39、空间浪费，节省企业运营所产生的办公购置成本。在软性方面，个性的建筑形象与企业文化相结合，展示了企业品牌形象，提升了办公舒适度的同时又加快了品牌的传播速度，建筑成为了企业的符号。3.2. 项目定位及SWOT分析3.2.1 项目定位1、本项目定位(1) 概念的导入本项目的概念定位有以下思考：电力企业加速发展为主的建设企业总部、电力产业研发基地、服务中心、企业办公园区、电力产业研发办公与研发生产基地、职工宿舍公寓、社会停车、公共绿地、市民休闲广场；科研、生产、服务、生态完美合一的企业新社区。(2) 概念内涵的深化建议可持续发展。园区总体规划构思的超前性，通过大、中、小各种不同体量建筑物的有机组合，营40、造一个生命力旺盛的电力产业园形象，能够为企业未来发展留下足够空间。体现城市形象。园区传达的信息，能够给来此发展的企业和企业家一种外在的可渗透的精神引领。环境生机勃勃、空间场所井然有序、建筑单体造型和色彩能够与园区的风格相互交汇贯通。环境以人为本。进行富有创意的环境设计，在满足企业经营活动的前提下尽可能满足企业家和脑力劳动者的个性化需求，从而能够最大程度的发挥企业及员工的潜力，通过对景观带的划分和整合，体现出以人为本的时代特性，营造最佳的人文及生态环境。分区科学。特别注重生产、研发和生活功能区的区分与有机衔接。每个分区既有联系，又能相对独立。2、目标客户定位湘乡及湖南省周边县市的电力建设公司3.41、2.2 项目SWOT分析1、项目优势（S） 项目地块面积有181.4亩，地块规模适中，有利于项目整体开发； 项目地块毗邻物流园，利于降低企业的物流运营成本； 项目紧邻交通主干道与沪昆高速，与湘乡市和其他县市之间的交通畅达； 项目依托经开区，有完善的商贸、金融、生活配套；2、项目劣势（W） 项目短期内周边配套不够完善，区域认同不足，需要经过市场培育期； 项目短期内公交线路较少，会给企业员工上班工作带来不便。3、项目机会（O） 湘乡目前缺乏高端产业物业和服务配套的园区，而项目高端园区具有良好的发展前景；湘乡多数园区的低层次经营，多以承接城区及外地的低副加值工业，存在产业升级及高端产业聚集的市场机会42、； 湘乡经开区有一事一议优惠的招商引资政策； 目前出现世界产业经济向中国转移、沿海产业经济向内地转移的趋势，为该项目提供机会； 市中心昂贵的商务运行成本使越来越多的企业寻找郊区办公的可能性。4、项目威胁（T） 湘乡周边县市的经济开发区及产业园的良好运作和深度运营，已经形成规模效应，湘乡经济开发区面临其他园区的激烈竞争； 湘乡目前总部基地、工业地产市场不成熟，客户购买意识不明显，需要较大的宣传投入引导市场。微信：1115955733，朋友圈送资料，淘宝搜店铺名：建筑后浪第4章 建设规模与内容4.1. 建设规模(1)建设规模项目总用地面积120931.63（181.4亩）；规划总建筑面积1370943、5，其中：计容建筑面积121975，包括总部大楼23500，孵化服务中心18000，办公产业（独栋）22500，产业楼（已建）20000，产业楼28850，宿舍公寓8100，物业管理用房650，公共厕所100，门卫150，垃圾收集点25，变配电室100；不计容建筑面积（地下室）15120，包括地下室一（总部大楼区）11620，地下室二（公寓楼下面）3500；项目基底面积20740，容积率1.01，建筑密度17.15%，绿地率47.81%，机动车停车位853个（地上416个地下437个）。本项目采用“总体规划，分开建设”的模式，办公产业（独栋）22500平方米、产业楼（已建）20000平方米、产44、业楼28850平方米，上述三项由入住企业自行建设，本项目总体规划，但投资和收益不纳入本报告计算。(2)建设内容项目主要建设内容：新建1栋17F总部大楼，1栋13F孵化服务中心大楼，1栋12F宿舍公寓楼，地下室，物管及公厕等辅助用房，以及总图道路工程、广场铺装、地面停车位、给排水工程、供配电工程、垃圾收集点、绿化亮化工程等室外配套设施。表4-1 项目建设规模序号名称单位指标备注1规划总用地面积120931.63 181.4亩2总建筑面积137095.00 2.1计容总建筑面积121975.00 其中总部大楼23500.00 孵化服务中心18000.0办公产业(独栋)22500.00 产业楼48845、50.0宿舍公寓8100.00 含便利店、食堂物业管理用房650.00 公共厕所100.00 门卫150.00 垃圾收集点25.00 变配电室100.00 1F2.2不计容建筑面积(地下室)15120.00 3建筑基底面积20740.00 4容积率1.015建筑密度%17.156绿地率%47.817停车位个853其中地上停车位个416地下停车位个4374.2. 建设内容项目主要建设内容：新建1栋17F总部大楼，1栋13F孵化服务中心大楼，1栋12F宿舍公寓楼，地下室，物管及公厕等辅助用房，以及总图道路工程、广场铺装、地面停车位、给排水工程、供配电工程、垃圾收集点、绿化亮化工程等室外配套设施。446、.3. 项目定位与目标本项目拟引进电力企业入驻，打造“电力建设湘军”品牌，建设企业总部大楼、服务中心、电力产业研发办公与研发生产基地、职工宿舍公寓、社会停车、公共绿地、公共广场。第5章 场址选择与建设条件5.1. 场址选择与建设场地现状5.1.1 场址选择(1)产业园区选址原则1、符合所在地区、城市总体规划布局。2、节约用地，不占用良田及经济效益高的土地，并符合国家现行土地管理、环境保护、水土保持等法规有关规定。3、交通方便，运输路线应最短，经济合理。4、园区用地面积应满足生产工艺和运输要求，并预留扩建用地。5、土地形状应尽可能简单，如为矩形场地长宽比一般控制在1：1.5之内，较经济合理。6、47、应避开发震断层和泥石流、滑坡、流砂，溶洞等地质危害地段。一般情况下，自然地形坡度不宜过大。7、给水、排水、电力、燃气等公共设施完善。(2)比选场址根据选址原则，结合湘乡市经开区土地利用现状及规划，报告编制方会同建设单位及园区等有关部门一起，在对湘乡市经开区近中期开发地区多个场址进行了广泛调查、实地踏勘和比较分析之后，确定了湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目的场址。5.1.2 项目地点与地理位置项目位于湘乡市经济开发区，大将路以东、黄金大道以南、经二路以西、引凤路以北，总用地面积约181.4亩。图5-1 项目选址区位示意图5.1.3 场地现状项目规划土地来源于湘乡市国土资源局土地出让，土地性质属48、国有建设土地，用途为工业用地。规划区用地为平原和丘陵相间，西侧高东侧低。项目用地大将路以东、黄金大道以南、经二路以西、引凤路以北，临近沪昆高速互通，交通便利。5.2. 场地建设条件5.2.1 自然资源状况(1) 气象条件湘乡靠近北回归线，是较为典型的亚热带季风湿润气候。四季分明，雨量充沛，雨热同季，土地肥沃，溪河密布，作物生长期长。全年平均气温 17.3，1月份最低为 4.9，7 月份最高为 29.4。极端最低为-8.1，极端最高气温为 40.2。年均日照时数为 1640 小时，年均降雨量 1312.8 毫米，最多年 1806.4毫米，最少年 937.7 毫米。全年降水集中在 46 月份。(249、) 地形地貌条件湘乡地属华南湘赣丘陵区，地貌以丘陵山地为主，总面积为 1975 平方公里，有耕地 42667 公顷，有林地面积 82667 公顷。湘乡处于湘中丘岗向湘江河谷平原的过渡带，为雪峰山东北余脉和越城岭北端余脉所夹臷。余脉和越城岭北端余脉所夹臷。西部和南部较高峻，东部和北部较平缓。最高点是褒忠山的三尖峰（又名白沙井山），海拔 802 米，最低处于涟水出境处的新研文佳滩附近，海拔 41 米，地势比降从西向东为19。湘乡市海拔高程在 100 米以下，相对高差小于 10 米，地面坡度小于 5 度的平原有 500 平方公里；海拔高程 100150 米，地面坡度 515 度，相对高差1060 米50、的岗地约 600 平方公里；海拔高程 120300 米，地面坡度1525度，相对高差 60200 米的丘陵有 450 平方公里；海拔 300 米以上，地面坡度25 度以上，高差 200 米以上的山地有 400 多平方公里。 本项目拟建地属湘中红色岩系丘间盆地，上层土为第四季洪积层，大部分为红色硬塑粘土和黄色亚粉土，深层为沙砾岩，工程地质良好、稳定，无山崩滑坡等地址灾害发生。岩性坚硬，地耐力达 400Kpd，根据国家地震局中国地震参数区划图，湘乡市属于 5 度以下地震区，基本上属于少震区和无震区。所以项目拟建地不存在活动性和区域性大断裂影响，不存在诱发滑坡、崩塌、泥石流的 可能性，属相对稳定性地51、块。项目建设场地整体形状近似矩形，呈西侧高东侧低的地形形态。场地现状高差较大、有自然丘陵、水塘散布，自然环境良好。(3) 水文条件湘乡市属于湘江水系，流经湘乡市的涟水河是湘江的一级支流，全长232千米,源于新邵观音山，流经涟源、娄底、湘乡、湘潭而入湘江。总流域面积 7089平方千米，涟水湘乡段历年最高水位 51.16 米，历史最低枯水位 41.8 米，枯水期一般出现在 12 月至次年 2 月，7-8 月少雨，有时也出现低水位。据此，该项 目选址无洪涝之害。项目建设场地周边无地表河流，有水塘散布。(4) 区域地壳稳定建设场地土类型为软弱土、中硬土，建筑场地类别为。根据中国地震动参数区划图（20052、1），项目所在地域的地震动峰值加速度0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，拟建场地位于抗震设防V度区，场地覆盖层厚度3-50m之间，设计特征周期为0.35s，为建筑抗震一般地段。本项目抗震设防烈度按6度采取抗震措施。5.2.2 工程地质条件项目建设地域以平原、丘陵为主，岩土以粉质黏土和粉砂岩为主。根据周边工程资料及现场踏勘表明：拟建场地岩土层种类较多，不均匀，岩体破碎较完整，地下水量较小，水文地质条件简单，未发现可液化地层、土洞、崩塌、滑坡等不良地质现象，拟建场地稳定性较好，适宜建筑。5.2.3 交通运输条件项目位于湘乡市经济开发区，大将路以东、黄金大道以南、经二路以西、引凤路以北，北53、靠沪昆高速公路，南距湘乡市城区约 1 公里，临近沪昆高速互通，交通条件十分优越。5.2.4 公共设施条件供水：项目区位于湘乡经济开发区，水源来自湘乡市二水厂，由周边市政规划路上分别引入两根进水管管径DN200。项目用水供应充足。供电：电源来自经济开发区内220KV肖家湾变电站，电力供应充足，完全可保证本项目建设和使用用电之需要。通信：湘乡市通信系统完善，移动、联通、电信能覆盖全市各个角落，电信、铁通、网通等通讯主次干线遍布全市，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，通信通畅。供气：燃气由湘乡经济开发区内光大燃气公司供应，供气配套设施完善，供应充足，完全可54、保证本项目用气之需。5.2.5 施工条件水电条件能满足项目建设运营需要。项目区域自来水及配套工程均较完善，且留足发展空间，完全可满足工程施工用水及项目建成后生活用水需要，水质良好，符合生活饮用水卫生标准GB57492006。变电设备可满足项目建成后的用电负荷。建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，水泥、钢材可从各地厂家驻湘销售点购买，且运输十分方便。5.2.6 政策条件本项目规划打造电力产业园区，为电力企业提供企业总部、服务中心、电力产业研发基地、企业办公园区。促进电力企业集聚，加快承接产业转移，推动产业结构调整和技术升级，有利于发展电力科技55、产业，延伸产业链，扩大国内外吸引力，符合湘乡城市总体规划。项目建设符合湖南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要围绕培育优势产业，建立多层次工程(技术)研究中心、工程实验室和企业技术中心，鼓励组建产业技术创新研究院等面向市场的创新平台，培育一批具有国际竞争力的创新型领军企业。本项工程健康有序的开展具备良好的外部政策环境。第6章 工程方案与辅助工程6.1. 设计依据和原则6.1.1 设计依据1、委托方提供的电力产业园红线图；2、湘乡城市总体规划（2016-2030）修编；3、湘潭市城市规划管理技术规定（2013修订版）；4、湘乡市规划设计院编制的湘乡经开区电力总部中心规划方案；5、建筑设计防火56、规范（GB50016-2014）；6、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；7、建筑结构可靠设计统一标准（GB50068-2001）；8、公共建筑节能设计标准（GB501892015）；9、工业企业总平面图设计规范GB 50187-2012；10、建设方提供的其他资料及建设方关于该项目的要求。6.1.2 设计原则1、以湘乡市城市总体规划及项目控制性详细规划为指导，优化整体结构和功能布局，力求使工程建筑布局、交通组织、市政工程设施与其他功能用地需求相协调，发挥最大的经济效益和环境效益；2、合理布局，将综合楼及配套用房合理分区，方便管理，方便运营；3、合理组织货物流线，合理安排卸货通道、卸57、货平台及行车通道；4、效益最大化原则；5、和周边环境相协调原则，在风格上与园区相协调统一，在功能布局上与湖南湘乡经济开发区创业服务中心统一规划，功能互补。6.2. 总平面布局6.2.1 规划说明本项目位于湖南湘乡经济开发区北部，由大将路、引凤路、经二路和黄金大道围合而成。总用地面积：120931.63平方米，合181.4亩。总建筑面积约137095平方米，共29栋建筑。6.2.2 规划布局及功能分区规划建设分三个功能区：总部大楼区、研发办公区、研发生产区。其中：1、总部大楼区：包含两座高层塔楼（1#楼和2#楼）。一座为总部办公大楼（1#楼），建筑面积23000平方米，层数为17层，其中裙楼为二58、层，一层为大堂和展示中心，层高为5.5米，二层为会议室，层高为4.5米，标准层层高为4米。主要功能包含：企业展示、会务会议、商务接洽、总部办公,院士工作站。另一座为服务中心大楼（2#楼），层数为13层，建筑面积18000平方米，其中裙楼为二层，一层为大堂和政务中心，层高为5.5米 二层为会议室，层高为4.5米，标准层层高为4米。主要功能包含：总部食堂、技能培训、法律服务、政策咨询、银行信贷、资质培训、创业指导、初创企业、物业管理、实验测试中心。2、研发办公区：包含14栋3层研发办公楼。首层层高为4.5米，二、三层为4.2米。其中：16#楼、17#楼、18#楼建筑面积各为2000平方米，19#楼59、至29#楼建筑面积各为1500平方米，主要功能为企业研发办公和商务接待展示。3、研发生产区：包含12栋五层产业楼和1栋12层公寓楼。产业楼首层层高4.5米，标准层层高为4.2米，主要功能为企业生产。3至6#楼建筑面积各为5000平方米。7#楼、13#楼建筑面积各为2700平方米。8#楼、9#楼、10#楼建筑面积各为3150平方米。14#楼、15#楼建筑面积各为2700平方米。11#楼建筑面积为4000平方米，每层建筑面积800平方米，一层为大厅、实验室、仓储，二至四层为办公室，五层为会议室、员工食堂、员工宿舍。高层公寓楼12#楼首层层高4.5米，标准层为3.9米，建筑面积为8100平方米，主要60、功能为为职工提供住宿，首层设配套超市和食堂，二至十二层为公寓。13#楼建筑面积各为1620平方米。建筑退让：规划区内各建筑退让大将路、黄金大道和引凤路道路红线不小于12.0米，退让经二路道路红线不小于5.0米。区内各建筑均应设配电房。规划场地内设生活垃圾收集点2处，消防栓结合给水管网按间距120米以内设置。6.2.3 交通系统交通规划：本项目共设置出入口6个，其中临大将路共设置1个出入口、临引凤路共设置出入口2个、临经二路设置出入口3个、临黄金大道设置人行出入口1个。场地内部道路系统呈环装布置，主要道路7-8米宽。场地内静态交通采用地上和地下停车相结合的方式布局，其中总部大楼区设置地下停车场。61、车行交通通过外围环道及紧邻出入口的车库出入口，使机动车辆就近地面停车，最大限度的减少车辆在园区的穿行。依据湘潭市城市规划管理技术规定本项目设计小车停车位数量814个，满足要求。6.2.4 竖向设计场地竖向：本案竖向高程在59.30-63.50之间，内部道路坡度控制在2.5%以内。建筑楼的设计建设尽量结合现有场地标高，减少土方以及保持生态，并充分考虑与周边道路的关系，布置在最适位置。本基地相对比较平整高差较小。竖向规划布局以“注重环境保护，充分利用现状地形，减少土方工程量”为方针, 以“满足生产生活和场地排水排渍要求”为原则，以基地内“视野的开阔与景观的通达”为目标。做到尽量利用地形，减少原有植62、被的破坏，同时最大程度的将山水景观引入场地，充分体现了经济效益、环境效益和社会效益的完美结合。6.2.5 消防设计本项目东侧和南侧设置外围环道，四周均有消防出入口，消防道路均大于4米，主要道路的消防车道转弯半径不小于12米，满足消防要求。每栋楼地面层设置隐形消防通道。本项目为高层、多层综合楼。地上耐火等级为二级，地下耐火等级一级。楼间最小间距满足消防要求。消防控制室、消防水池及泵房设在1#栋的一层。6.2.6 景观组织园区规划采用南北贯通的景观轴线，在项目用地东侧中部设置有景观节点。规划区内各建筑退让大将路、黄金大道和引凤路道路红线不小于12.0米，退让经二路道路红线不小于5.0米。使建筑与城63、市道路有较为开阔的视觉距离和景观。6.2.7 配套设施设备用房、配电房、消防控制室位于1#栋一层。6.3. 建筑设计1）建筑单体项目主要建设内容：新建1栋17F总部大楼，1栋13F孵化服务中心大楼，1栋12F宿舍公寓楼，地下室，物管及公厕等辅助用房，以及总图道路工程、广场铺装、地面停车位、给排水工程、供配电工程、垃圾收集点、绿化亮化工程等室外配套设施。2）建筑设计总部办公大楼（1#楼），建筑面积22000平方米，层数为16层，其中裙楼为二层，一层为大堂和展示中心，层高为5.5米；二层为会议室，层高为4.5米，标准层层高为4米。主要功能包含：企业展示、会务会议、商务接洽、总部办公,院士工作站。服64、务中心大楼（2#楼），层数为13层，建筑面积18000平方米，其中裙楼为二层，一层为大堂和政务中心，层高为5.5米；二层为会议室，层高为4.5米，标准层层高为4米。主要功能包含：总部食堂、技能培训、法律服务、政策咨询、银行信贷、资质培训、创业指导、初创企业、物业管理、实验测试中心。高层公寓楼（12#楼）首层层高4.5米，标准层为3.9米，建筑面积为8100平方米，主要功能为为职工提供住宿，首层设配套超市和食堂，二至十二层为公寓。3）外立面设计外立面设计结合创新科技园的外观特点：简洁、竖向线条，具有现代构成肌理特点的建筑集群。建筑外观以功能性为主，尽量减少多余的装饰。临街建筑采用简洁的竖向线条，65、结合开间宽度布置开窗，水平结构梁及窗台，采用深灰色（接近窗的颜色）。空调的百叶沿柱子外凸布置。6.4. 结构设计6.4.1 设计依据1）建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-20012）建筑结构荷载规范 GB50009-20123）建筑地基基础设计规范 GB50007-20114）混凝土结构设计规范 GB50010-20105）建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-20086）建筑抗震设计规范 GB50011-2010 7）地下工程防水技术规范 GB50108-20088）建筑桩基技术规范 JGJ94-20089）全国民用建筑工程设计技术措施结构分册 200910）大直径扩底灌注桩技66、术规程 JGJ/T225-201011）补偿收缩混凝土应用技术规程 JGJ/T178-200912）工业建筑防腐蚀设计规范 GB50046-200813）蒸压加气混凝土建筑应用技术规程 JGJ/T 17-200814）砌体结构设计规范 GB50003-20116.4.2 结构设计与参数设计荷载基本风压：W0=0.35kN/m2；基本雪压S0=0.45kN/m2参照建筑结构荷载规范（GB50009-2012）附录D及本项目定位，建筑楼面均布活荷载标准值取板5.08.0kN/ m2、次梁5.06.0kN/ m2、主梁4.05.0kN/ m2。建筑楼面无设备区域的操作荷载标准值：2.0 kN/m2楼67、梯、参观走廊活荷载标准值：3.5 kN/m2结构安全等级结构安全等级二级，主体结构设计使用年限为50年；抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期0.35s，设计地震为第一组，场地类别II类。结构类别电力总部大楼及综合楼，采用框架结构体系，框架抗震等级均为四级；楼、屋面均采用现浇板，单体按规范要求设置伸缩缝。主要结构材料钢筋HRB400；砼C30-C35；非承重砌体，0.000以下采用MU10灰砂砖，0.000以上采用加气混凝土砖。地基基础地基基础设计等级：电力总部大楼、服务中心大楼、公寓楼乙级，其他综合楼丙级。基础拟定位桩基础。6.5. 电力及电信设计6.5.1 供电负荷及68、负荷等级负荷等级：产业园区内防排烟风机、电梯、应急照明、消防负荷等均为二级负荷，其他正常照明、办公及工艺设备负荷均为三级负荷。项目平均有功负荷约为5507.24KW，视在功率约5797.09KVA。由于入驻企业、设备及部分用电资料未明确，现阶负荷预留仅为估算值。序号建筑分类计算面积（）用电指标(或功率)W/需要系数功率因数有功功率/kW无功功率kvar视在功率/kVA1办公建筑照明用电40400.0 250.60.90606.00 293.47 673.51 2办公建筑设备用电40400.0 600.30.90727.20 352.20 807.90 3产业楼建筑照明用电71350.0 15069、.60.90642.15 311.04 713.40 4产业楼建筑设备用电71350.0 1100.30.902354.55 1140.24 2615.96 5宿舍建筑照明用电8100.0 150.50.9060.75 29.44 67.50 6宿舍建筑设备用电8100.0 300.30.9072.90 35.25 81.00 7空调制冷用电48500.0 1385.710.60.80831.43 623.62 1039.33 8空调制热用电48500.0 1322.730.60.80793.64 595.23 992.05 9室外及地下照明67865.5 1.50.30.9030.54 1470、.82 33.94 小计6119.15 3395.317024.59乘以同时系数， ky=0.90，kw=0.930.785507.243157.64 6543.85 无功补偿1540.47 10计算负荷0.95 5507.241617.17 5797.09备注： 有功功率(P)=计算面积用电指标需要系数； 视在功率(S)=有功功率功率因数； S2=P2+Q2。6.5.2 电源及变配电所设计项目由市政道路引入1路10kV电源为非工艺负荷电源，引入1路10kV电源为综合楼工艺负荷供电，2路电源互为备用。高压配电室放射式引10kV电源至各台变压器。园区内所有强电线路均入地敷设。设置5台1600KV71、A干式变压器。6.5.3 应急电源系统项目于配电间设置230/380V自启动柴油发电机组。消防控制室、弱电机房等部位的UPS备用电源由用户自行设置。重要场所备用照明灯具、疏散指示灯自带蓄电池作备用电源。6.5.4 照明系统1、光源：综合楼一层采用金属卤化物深照灯，其余各层采用高效节能三基色荧光灯管。公共场所采用节能型吸顶灯。综合楼使用方可以根据具体生产工艺布置重新设计。2、照度：各类用房及公共场所照明负荷密度值及照明值均控制在建筑照明设计标准GB50034-2013要求范围内。3、灯具控制采用集中与分散控制相结合方式。4、配套用房、综合楼的楼梯间及走道内设有一般照明、安全照明，按使用功能的不同72、，选用合适的照度标准。应急照明采用带蓄电池的节能型灯具，应急时间不少于30min。主要设备用房内所有灯具自带蓄电池，要求应急时间不小于180min。所以灯具选用节能型。6.5.5 防雷接地设计1、产业园区内建筑物防雷设计根据GB50057-2010建筑物防雷设计规范的标准设置。2、低压配电系统设置二三级防雷击电磁脉冲电涌保护器（SPD），在配电房低压柜内设置一级防雷击电磁脉冲电涌保护器（SPD）。3、各弱电系统引入端设过电压保护装置。4、产业园区内所有建筑物接地装置通过自然或人工接地线连为一体。5、防雷接地、保护接地、工作接地、弱电系统接地共用接地装置，接地电阻不大于1欧。6、低压系统接地型式73、采用TN-S制。6.5.6 弱电系统1、消防报警系统本工程主要为办公综合楼，在产业园区内设置消防控制室（设直通室外出口）。配套用房、综合楼内的公共走道、电梯前室、生产车间内设烟感探测器、手动报警按钮及电话插孔、火灾应急广播等。主要设备用房内设置相应探测器及电话插孔等。火灾确定后，消防控制室联动各消防设备动作，切断非消防电源，点亮应急照明灯具。 2、电话、通信、有线电视系统本工程在产业园区内设置一座弱电机房。项目内公共电话网(PSTN)、有线电视网(CATV)、计算机网络(InterNet)三网融合敷设。电话通讯系统：从就近模块局引来大对数三类电缆。3、保安监控系统本工程为办公综合楼，在产业园区74、内设置监控室（与消防控制室合用）。在重点部位设电视监控系统，主机设置在物业管理室进行集中监控。6.6. 暖通方案设计6.6.1 设计依据民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；建筑设计防火规范(GB50016-2014)；通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）； 工艺及其它相关专业提供的通风资料。6.6.2 设计范围项目综合楼空调、通风；防排烟系统。6.6.3 室外设计参数冬季通风计算温度 7 夏季通风计算温度 33 夏季空气调节计算干球温度 36.5 夏季空气调节计算日平均温度 32.5 夏季空气调节计算湿球温度 27.36.6.4 防排烟系统设计75、1、本项目总部大楼、服务中心楼、公寓楼、综合楼所有楼梯间均为封闭式楼梯间，采用可开启外窗自然排烟。2、地上大空间面积超过300平米，设置机械排烟系统，排烟量按照60m/m计算，补风为自然补风，排烟机设置在屋面上。3、大于20米小于60米的内走道采用可开启外窗自然排烟，大于60米的内走道设置机械排烟系统。4、柴油发电机房、变配电由于采用气体灭火，故设机械通风系统，平时通风兼灾后排除废气。水泵房设通风系统。送风口和排风口采用固定百叶风口，风机采用单速风机。5、所有入排风（烟）机前均装设280熔断防火阀。6、排烟风机采用耐高温通风、排烟两用风机，要求可在280下连续运行30分钟以上。7、所有排烟风管76、穿越隔墙处均采用耐火材料严密填实。6.6.5 空气调节设计由于本项目建筑属于公共建筑，考虑到舒适性和耐用性，采用大型中央空调集中制冷、供暖。地源热泵主机和风冷主机、VRF比较价格最低，能效比最高，但是地源热泵使用受场地限制，热交换是在地下进行的，必须打井进行热量传输。因此没有足够的场地就不能实现能量交换，所以地源热泵受客观条件限制很大，只适合大型公共社区和私人别墅。VRF系统造价最高，但是应用灵活，能效比和风冷热泵差不多，由于接管长度限制，适用小面积的工程。水冷机组与多联机比较，运行费用高，控制操纵灵活性难度大、安装和维护成本高、舒适性差。虽然多联机在一次性投资方面与冷水机组稍微多一点，但在运77、行费用、使用寿命、维护管理等方面具有明显优势。因此对于本项目来说，推荐采用VRF多联机系统或地源热泵均可行。6.6.6 通风换气系统设计1、房间有对外开窗均采用自然通风方式。2、房间无对外开窗均采用机械通风方式。3、配电房设排烟系统，配电房按每小时12次换气计算。4、水泵房设置机械通风系统，风量按照5次换气数计算5、公共卫生间和无窗卫生间设排风系统，按每小时12次换气计算。6、所有送、排风机均采用低噪音风机。7、室外进、排风口的风速控制在4.0m/以内，设置在人员偏少地方，且竖井进、出口设消声百叶窗。6.7. 给排水设计6.7.1 设计依据1、室外给水设计规范 GB50013-2006（20178、6年版）2、室外排水设计规范 GB50014-2006（2014年版）3、建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009年版）4、建筑设计防火规范 GB50016-20145、自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001(2005年版)6、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20057、消防给水及消火栓系统技术范 GB50974-20148、城镇给水排水技术规范 GB50788-20126.7.2 水源采用城市自来水为供水水源，从市政管网分别引两根DN200供水管，供建筑低区及贮水池供水。地下室设消防水池，屋顶设高位消防水箱。6.7.3 用水量1、总用水项目最大时用水量为879、2.6m3/h，最高日用水量193.05m3/d。2、消防用水室外消火栓用水量为40L/S，室内消火栓用水量为20L/S，火灾延续时间为2小时。地下室自动喷淋系统用水量为30L/S。6.7.4 给水生活给水系统由市政给水管直接供水。给水管网给水压力在0.3MPa以上。室内给水方式采用下行上给式，各区局部超压部分采用支管减压。在地下室设有水泵房。室内消防栓采用临时高压消防系统，由地下消防水池消火栓加压泵和屋顶高位消防水箱联合供水。室外消火栓采用低压制，由市政道路上引入DN200供水管在园区内形成环状管网。6.7.5 排水排水设计：雨污分流制排水体制。雨水管渠设计采用雨水管沿园区道路，根据地势汇入80、市政雨水箱涵内。污废水经化粪池及园区污水处理设施处理达到二级排放标准后接市政污水管网排入市政下水道。6.8. 消防设计6.8.1 设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009版）；室外给水设计规范 （GB50013-2006）（2016年版）；室外排水设计规范（GB50014-2006）（2014年版）；建筑设计防火规范（GB50016-2014）；自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2017)；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。6.8.2 建筑消防根据建筑设计防火规范（GB50016-2014）的要求，该工程地上建筑耐火等级为二级。建筑主要构件均81、为非燃烧体，装修材料均为不燃烧体。根据建筑设计防火规范（GB50016-2014）的要求，多层综合楼每个防火分区最大允许建筑面积为4000。6.8.3 消防给水消防水源给水由DN200市政给水网供水，引入两根给水管至项目场地内，形成环状管网，供消防用水。消防用水量、管网形式、管径室外消火栓用水量40L/s，室内消火栓用水量20L/s；室外给水管道连成环状；防水池、消防水箱地下消防水池（252m）、每栋综合楼建筑屋顶设消防水箱一个（18 m）。消火栓系统综合楼每层均设室内消火栓，室内消火栓给水管网布置成环状。室内每个消火栓处均设消防启动按钮，可直接启动消火栓泵。室外附近设地上式消防水泵接合器（型82、号为SQ150），与室内消火栓给水管相连，供消防车向室内消火栓管网供水。灭火器配置在每个消火栓处，按规范设置MF/ABC4手提式灭火器2具；在建筑每个消火栓处，按规范设置MF/ABC5手提式灭火器3具。6.8.4 消防电器设置火灾自动报警系统及联动控制系统，保护等级为一级。主要内容有火灾自动报警、消防联动控制、火灾事故广播、消防通讯等；为保证建筑物内消防用电设备（一级负荷）的用电，采用两独立回路10KV供电；重要负荷均为双电源供电，其中重要的消防用电设备为双电源回路放射式供电，并在未端设置双电源自动切换装置，如消防水泵、消防电梯、防排烟风机、应急照明、消防中心等；设置应急照明和疏散指示标志灯；83、各楼层总配电箱内主开关采用具有防电气火灾的漏电保护开关，漏电动作电流为300mA或500mA。微信：1115955733，朋友圈送资料，淘宝搜店铺名：建筑后浪第7章 节能专篇7.1. 项目使用能源品种的选用原则高效性原则：项目所选用能源应该能够实现最大能量的转化率，具有高效性。 经济性原则：项目选用能源时应优先考虑使用综合成本低、有助于降低生产成本。 稳定性原则：项目所选用的能源应具备稳定的供给来源和安全的供给渠道，能够保障设备正常运行。7.2. 用能标准及节能规范中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日起施行）；中华人民共和国可再生能源法（2010年4月1日起施行）固定资产投资项目节能评84、估和审查工作指南（2014年本）；固定资产投资项目节能审查办法（国家发改委2016第44号）；湖南省用水定额（DB43/T388-2014）；湖南省民用建筑节能条例；供配电系统设计规范（GB50052-2009）；民用建筑电气设计规范JCJ16-2008；民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；建筑采光设计标准GB/T50033-2013；建筑照明设计标准GB/T50034-2013；外墙保温工程技术规程JGJ144-2008；建筑节能工程施工质量验收规范GB/T50411-2007；公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇85、建筑给排水设计规范GB50014-2006-SM；湖南省公共建筑节能设计标准(DBJ 43/003-2017）。7.3. 项目所在地能源供应情况依据本项目所消耗能源的种类情况，对湘乡市水资源和电力供应情况进行分析。供水：项目区位于湘乡经济开发区，水源来自湘乡市二水厂，由周边市政规划路上分别引入两根进水管管径 DN200。项目用水供应充足。供电：电源来自经济开发区内 220KV 肖家湾变电站，电力供应充足，完全可保证本项目建设和使用用电之需要。供气：燃气由湘乡经济开发区内光大燃气公司供应，供气配套设施完善，供应充足，完全可保证本项目用气之需。7.4. 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况本项86、目运营期间的直接耗能主要是电、燃气及水，主要为设备、空调用电和照明，以及生产用水等。耗电量分析本项目耗电主要是设备、空调用电，另有照明用电。不同类型设备功率、用电设备需要系数、功率因数根据工业与民用配电设计手册（第三版）、全国民用建筑工程设计措施节能专篇-电气、湖南省公共建筑节能设计标准(DBJ 43/003-2017）中的标准取值。按照单位面积功率法和需要系数法确定计算负荷。由于入驻企业、设备及部分用电资料未明确，现阶负荷预留仅为估算值。按办公建筑年运营250日，日运营8小时估算；空调冷负荷100W/，制冷能效比3.5，年运行240h；空调热负荷90W/，制热能效比3.3，年运行320h计算87、；项目年耗电量为802.10万度。表7-1 项目用电计算表序号建筑分类计算面积（）用电指标(或功率)W/需要系数有功功率/kW工作时间（h）年用电量(万KWh)1办公建筑照明用电40400.0 250.6606.00 2000121.20 2办公建筑设备用电40400.0 600.3727.20 1500109.08 3产业楼建筑照明用电71350.0 150.6642.15 2000128.43 4产业楼建筑设备用电71350.0 1100.32354.55 1500353.18 5宿舍建筑照明用电8100.0 150.560.75 280017.01 6宿舍建筑设备用电8100.0 30088、.372.90 210015.31 7空调制冷用电48500.0 1385.710.6831.43 24019.95 8空调制热用电48500.0 1322.730.6793.64 32025.40 9室外及地下照明67865.5 1.50.330.54 410612.54 小计6119.16 802.10耗水量分析本项目耗电主要是生产用水及绿化、浇洒用水。综合楼办公用水定额按45L/人d，使用时数取8h,小时变化系数取2.5。道路用水定额按36L/月，绿化浇灌用水定额按60L/月。年耗水量为4.83万m，其耗水数量计算见下表。表7-2 项目耗水量计算表序号项目名称用水定额计算基数最大日用水量89、（m3/d）最大时用水量（m3/h)平均时用水量（m3/h)使用时数（h）/次数小时变化系数（K）运行天数（d）年用水量(万t)1办公生活用水45L/人d1500人67.50 21.09 8.44 8 2.5 250.0 1.69 2道路冲洗用水36L/月2000024.00 12.00 12.00 2 1.0 250.0 0.60 3绿化浇灌用水60L/月4200084.00 42.00 42.00 2 1.0 250.0 2.10 小计175.50 75.09 62.44 4.39 4不可预计用水17.55 7.51 6.24 0.44 总用水量合计193.05 82.60 68.68 490、.83 燃气消耗估算项目内食堂饮食消耗天然气4.45万m/a。表7-3 项目能耗汇总表序号项目名称饮食热值指标(MJ/人次年)天然气热值(MJ/m)就餐人次气化率（%）设备效率（%）年用气量(万m)1餐饮用气188435.6800100%100%4.23 2未预见量（5%）0.22合计4.45 项目能耗汇总该项目年综合耗能1049.04 tce（当量值）。其中，年耗电量802.10万KWh，折合标准煤985.78 tce/a，占总能耗的93.97%；年耗水量4.83万t，折合标准煤4.14 tce/a，占总能耗的0.39%；年耗气量4.45万t，折合标准煤59.12tce/a，占总能耗的5.691、4%。本项目能源消耗指标见下表所示。表7-4 项目能耗汇总表序号项目名称实物量折算系数折标煤(tce)备注单位数量1年耗电量万KWh802.10 1.229985.7893.97%2年耗水量万吨4.83 0.8574.14 0.39%3天然气万方4.45 13.359.12 5.64%年综合能耗吨标煤1049.04 100.00%7.5. 节能措施及效果分析7.5.1 节能措施供配电系统采用高效能、低损耗的S11-S13型变压器，减少了变压器的工艺损耗和空载损耗，实现了变压器的经济运行；在变、配电站设置集中无功补偿，补偿后功率因素不小于0.95。照明节能在变、配电站室等设备用房照明采用LED直92、管荧光灯（节能光源），并配置节能型电子镇流器和高效率深抛物面型荧光灯具；在建筑物室内及公共楼梯间和水泵、风机房等处，均采用LED荧光灯；室外道路照明部分区域采用风光互补路灯照明，一部分采用市政供电的高钠节能灯具照明。建筑设备节能生活水泵采用变频控制系统，控制水泵的启停，调节给水泵的转递，保持供水压力的恒定；排污泵采用液位控制，自动控制相应的排污泵的启停。给排水节能充分利用外网的水压进行建筑内部给水，在外部管网水压不能满足整个建筑的要求时，则建筑物下几层利用外网水管直接供水，上层设置加压和流量调节装置供水；使用优质管材、阀门等，同等条件下，优选选用更能够节水节能的阀门和管材，可更好防止“跑漏滴”93、现象，进而节省供水能源消耗；结构节能门窗结构节能维护结构中，门窗的绝热性能最差，门窗的能耗约占建筑维护部件总能耗的40%50%，是影响室内热环境质量的重要因素之一。采用节能窗户，提高窗户的保温隔热性能；加门窗密封条，提高门窗的气密性，使外窗以及户门形成一个整体的气密体系，提高其密闭性；控制窗墙面积比，特别是大面积玻璃幕墙本项目中不采用。外墙保温节能在建筑结构中，墙体所占比例是最大的，冬季通过墙体散失的热量约为建筑总散热量的25%；本项目保温隔热方法采用保温砂浆在外墙上覆盖的同时，在内墙上同时覆盖保温材料，特别是一些墙体与结构的接触面，除了在内墙表面覆盖保温材料外，在结构的上下表面也应该覆盖相同94、的保温材料，特别是构造物与墙体桥接处，使整个内墙体和结构接触内墙体的部分形成一个统一的保温系统，防止结露等现象的产生。暖通空调动力节能改善建筑维护结构的保温性能，减少冷热损失；调整室内热湿环境参数，降低了空调系统的能源消耗；采用新型节能舒适健康的空调方式，改变了传统的空调方式，增加辐射热,此时所需要的空气温度将显著下降；开展冷热回收利用活动，实现能源的最大限度利用和能源的循环利用。规划与建筑节能建筑楼群合理布局，充分结合湖南省的气候特征，自然环境因素，人的行为特点和建筑功能等，建立一个自然，人工生态平衡系统，充分利用日照和利用建筑外界面的反射辐射等原理，营造一个节能、舒适的园区。设计满足湖南省95、公共建筑节能设计标准的规定。采用合理的建筑节能设计，增强建筑围护结构保温隔热性能，提高采暖、空调设备能效比。建筑单体设计充分考虑湖南的气候特点，通过平面组合的方式改善微环境，减少对空调的依赖。在保证室内环境的前提下，将采暖和空调能耗控制在标准规定的范围内。墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。建筑选材尽量选用可循环使用的建材，减少固废的排放。7.5.2 效果分析通过综合计算分析，本项目单位建筑面积年综合能耗为7.65kgce/m2,单位投资年能耗为0.02396、tec/万元。第8章 环境影响评价8.1. 环保设计标准(1) 中华人民共和国环境保护法(2) 中华人民共和国水污染防治法(3) 中华人民共和国大气污染防治法(4) 污水综合排放标准（GB8978-2002）(5) 地表水环境质量标准 GB3838-2002)类标准(6) 环境空气质量标准(GB3095-2012)二级标准(7) 声环境质量标准(GB3096-2008)中的2类标准(8) 大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）表2中二级标准(9) 建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）标准8.2. 环境影响分析拟建项目对生态环境的影响分为建设期与营运期，建设期对生97、态环境的影响主要表现在扬尘、机械设备噪声、水污、固体废料等方面；营运期对生态环境的影响主要表现在车辆及运营设备的“光、声、振”、生活污水、固体废料、尾气与油烟等方面。8.2.1建设期对生态环境的影响气污染影响分析建设期气污染源主要来自于施工人员生活废气、汽车运输与部分施工设备尾气、土方工程与主体工程及运输的扬尘。项目建设高峰期施工人员预测有200人左右，其生活废气排放呈现时点性，且产生量少，对于地势开阔的项目拟建地，生活废气排放对大气环境影响极其微小。施工机械设备和材料运输车辆排放的尾气，呈现局部时段集中连续性与大部分时段均衡性散点排放特征。时段集中性主要体现在前期地下开挖与原材料准备阶段，其98、尾气呈现集中排放，由此对大气环境有一定的影响，其他建设时段呈现均衡性排放，尾气量少，易扩散，不会对大气环境产生影响。一般大型工程车辆污染物排放量为：CO 5.25g/辆 kmTHC 2.08g/辆 kmNOx 10.44g/辆km施工扬尘，是施工期的主要大气污染源，主要为场地整理、地下土方开挖、渣土车装卸与运输、现场混凝土与砂浆搅拌、材料运输产生等方面而产生的扬尘，上述扬尘量与泥土含水量、气候干燥程度、风速直接相关，尤其在秋冬季节，施工扬尘污染较严重，一般超标25倍，影响半径可达200米左右。 水污染影响分析其一是施工作业产生的生产废水和施工人员产生的生活污水。其二是土地整平、地基开挖、施工车99、辆的碾压，都会使地表和植被大部分被破坏，极容易产生水土流失。此外，混凝土的生产或混凝土物件养护过程中有少量含悬浮物废水排放，且砂石洗涤废水含悬浮物浓度较高。这部分废水对环境影响主要在于使地表水中的SS量增加。其三是施工机械、运输车辆在运行和维修及清洗过程中产生的少量油污废水，其中主要污染物有COD、石油类、SS，含量一般分别是25200mg/L、1030mg/L、5004000mg/L。以上水污染均对生态环境会产生一定的不良影响，但仅限于拟建项目用地红线内，对周边影响较小。固体废物影响分析施工期固体废物主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。建筑垃圾主要包括房屋拆除建筑垃圾、基础或地下层开挖渣土、100、废弃的包装箱、包装袋、废水泥浇注体、碎木块等。这些废渣如处理不当，不仅占用土地，造成水土流失，破坏区域生态环境，同时也会对环境造成影响，其影响范围主要限于拟建项目地块内，发散性递减影响半径为拟建项目周边60米。声环境影响分析施工期施工机械运行时的噪声将对周边环境产生一定程度的影响，影响半径为100米。但由于拟建项目周边地势开阔，居住人口极少，其影响有限（主要施工机械噪声强度详见表8.1）。表8-1 主要施工机械噪声强度机械名称距离（m）噪声级dB(A)卷 扬 机585振 捣 机584轮式装载机594混凝土搅拌机591卡 车592移动式吊车596推 土 机586轮式液压挖掘机584冲击式打桩机5101、112气动扳手5858.2.2营运期对生态环境的影响拟建项目属产业园类建设项目，入驻企业以电力建设企业为主，建筑用途以办公用房为主。目前可确定的污染因素主要是生活污水中所含的COD、BOD5及NH3-N，汽车尾气，生产生活垃圾，交通运输噪声。大气污染主要表现在进出车辆尾气与极少量生活油烟。水污染主要是生活污水、生产废水。生活污水主要含COD、BOD5、NH3-N和SS，经隔油池和化粪池初步处理后，污染物浓度一般约为150350 mg/L、 120200 mg/L、 1525mg/L 、80400 mg/L。固体废物主要为办公及生产垃圾及破损包装。噪声主要为货物装卸及交通运输所产生，以中低频为主102、的随机非稳态流动噪声， 影响范围主要集中于项目用地内。8.3. 环境保护措施8.2.1建设期环境保护措施强化现场管理，进行文明施工，加强降尘减声与生态环境保护的措施工作。防止水土流失，加强水土保持措施拟建项目建设期，由于山地、坡面、基坑、道路等开挖、机械碾压等原因，破坏了原有的地貌和植被，扰动了表土结构，致使土壤抗蚀能力降低，导致裸露的土壤极易被降雨径流冲刷而产生水土流失，尤其在暴雨时，因冲刷与径流，容易产生严重的水土流失，因此，项目施工期，必须采取相应的有效措施，防止水土流失。科学规划，合理安排，挖填方配套作业，要求分区分片开挖和填压，及时运输挖方、及时压实填方，防止暴雨径流对开挖面及填方区103、的冲刷，从根本上减少水土流失量；施工中采取临时防护措施，如在场地周围设临时排洪沟，并用草席、沙袋等对坡面进行护理，确保下雨时不出现大量水土流失；基坑及给排水沟渠开挖施工时，应根据地质条件、施工季节、工程进度等因素，结合实际采取相关的防护措施，必要时，坡面或裸露面应进行喷浆固化处理或采取挡土墙、护墙、泵砌片石等辅助工程，以稳定边坡，防止坡面崩塌；设备堆放场、材料堆放场的防径流冲刷措施应加强，废土、废渣及时运出填埋，不得随意堆放，并应注意挖填平衡，防止出现废土、渣处置不当而导致的水土流失；开挖坡面要小于土体天然稳定边坡，如断面开挖高度大于4m，应采取分级削坡，并对开挖边坡采取水土流失防治措施；制定104、土地整治、复垦设计方案，尽可能不破坏用地主要植被和地形地貌。在项目建设的同时应及时搞好中心的植树、绿化及地面硬化，工程建成后，场地内应无裸露地面，使区域水土保持功能得到加强。加强扬尘控制，严格监督粉尘污染由专人负责周边道路保洁及项目地块内控尘工作，做到全过程控制扬尘，监督粉尘污染。降尘控尘，施工场地定时洒水，防止浮尘产生；对重点扬尘点（如挖、填土方、装运土、卸灰、拌和、化灰等处）应进行局部降尘；混凝土搅拌站应设于工棚内；施工场地内运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行驶扬尘。强化制度管理加强制度建设，着力宣专教育，促使运输车辆进入施工场地应低速行驶或限速行驶，减少扬尘产生。提高控尘措施灰、渣、水105、泥等的运输采用密闭式槽车，避免沿余撒落；专人对上路车辆进行清行清洗，对进入市区城镇的车辆，按市、县有关部门的要求，及时清洗，并严禁超载，避免将泥土带入市区。加强现场管理，避免起尘原材料的露天堆放。现场合围封闭，施工区用围挡与非施工区隔离，减少施工区施工扬尘对周围大气环境的影响。合理制定施工计划，减少或消除夜间噪声尽管项目周边地势开阔，建筑密度很低、居住人口少，但是仍然需要合理制定施工组织计划，减少夜间施工。施工机械噪声往往具有噪声强、阶段性、临时性、突发性和不固定性的特点，如不采取措施加以控制，往往产生较大的影响。拟建项目从技术方案与设计方案事先入手，要求混凝土采用商品砼浇筑，以减少施工现场扬106、尘与施工噪音及污水；桩基础采用挖孔桩，避免机械桩引发的噪声与振动，同时也可减少污水排放。合理安排施工时间，禁止高噪声设备夜间施工和学生上课时间内施工，交通运输尽可选择在白天；合理选择施工机械，尽量选用低噪声设备，加强对施工机械和设备维护保养，避免由于设备性能减退而使噪声增大。合理布局临时污水简易处理设施，防止废水直接无序排放施工人员每天生活污水量按200L计算，平均每人每天产生BOD525g、COD 40g，按高峰期施工人员200人计每天BOD5为5.0kg，COD为8kg，若上述生活污水直接排放，会对地表水产生污染。拟建项目会根据实际情况制订施工计划，分片与分期施工，减少现场作业人员，降低日107、排水量。其施工废水则集中采取初级隔油、沉淀、化粪池处理后再排放，并加大其正常处理容量，以减少生活污水污染物总量。据调查，施工工地上的废水经隔油、沉淀及化粪池处理后，各污染物含量均低于一般的城市污水，COD一般为50100mg/L，BOD5一般为3060mg/L左右，施工生活污水经沉淀池、化粪池处理后基本可就近排出。做好施工组织设计方案，高标准建设施工现场生产生活设施，包括公共食堂、公共浴间、公共厕所、化类池、隔油池、出入口二级清洗场、施工现场隔油池、三级污水沉淀池、雨污水排放沟渠等。以保证污水达标有序排放。及时定点清理建筑垃圾与渣土，定期处理生活垃圾施工期固体废物主要是建筑垃圾和施工人员的生活108、垃圾，建筑垃圾主要包括房屋拆除建筑垃圾、渣土、包装箱、包装袋、废水泥浇注体、碎木块等。这些废渣如处理不当，不仅占用土地，造成水土流失，破坏中心生态环境，同时也会对环境造成影响。因此，施工建筑垃圾和生活垃圾应妥善处理与处置，能回收的应回收，不能回收的送往指定地点填埋，尽量减少施工垃圾对环境和城市市容的不利影响。施工期渣土的处理是施工单位的一个重要内容，如果处置不当，运输过程产生的扬尘将对环境产生严重影响，因此，工程施工单位必须加强管理，所有的施工废料和建筑垃圾可全部综合利用，使固体废物全部无害化处置，防止产生新的环境污染问题。8.2.2运营期环境保护措施拟建项目属产业园类建设项目，由于入驻企业还109、不确定，因此项目建成后，在项目招商过程中，对于入驻标准综合楼的企业，必须设置以下前置条件：1）对于重污染工业企业，不准许入园。2）对日排水量大于500m3 的重点企业须安装在线监测仪，实行环保监理不定期抽查和企业排污申报制度，保证废水达标排放。3）对于准许入园的污染工业企业，应设置事故蓄水池。4）企业若出现废水处理设施运行不正常、废水排放不达标情况，应及时排除故障，并通知当地污水处理厂。8.4. 地质灾害影响分析项目建设用地位于湖南省湘乡市，根据2011年湖南省重要地质灾害隐患及防治责任明细表的地质灾害区域划分，项目所在区域不在地质灾害易发敏感区之内，属一般预防区。项目区域属低丘岗地，地形起伏110、不大，坡度一般在10度-45度之间，相对高差较小，地势相对较平坦；除道路两侧局部少量坡体裸露外（因修路所致），大部分坡体植被完整，保持自然状态；项目周边道路纵横交错，排水条件较好。因此，项目区域没有形成大量滑坡，崩塌和泥石流的条件，不属于地质灾害易发区域。项目地块处于城市道路围合中，项目地块边界被城市道路与周边坡体或水道完全分割，与周边自然体无紧密联系，因此，项目的建设不会诱发周边自然体产生不良地质灾害。项目地块内地形表现为低丘岗坡地，高低落差小，地块土方平整可实现自身内部平衡，不需他处取土回填，也无土方外运堆集，因此，项目内部地块平整与地下土方开挖不会对周边生态环境产生较大的影响，也不会导致111、外界水土流失而引发地质灾害。本项目所在区域地势平坦，地质条件、水文地质条件相对简单，对地质环境条件的影响较小，基本不会引发地质灾害。8.5. 特殊环境影响分析项目地块周边，没有历史文化遗产和自然遗产以及风景名胜区；项目地块内部勘察未发现任何文物、军事设施、市政排水设施。因此，项目建设对以上所述无任何影响。8.6. 环境影响综合评价拟建项目从水污染、大气污染、固体废弃物污染，噪声污染、地质灾害诱发等方面，做了全面的影响分析，并拟定相应预案防护措施。通过分析和评价，得出结论，该项目的建设对周边生态环境的影响不大，不影响他方正常生活，不会导致他方生命财产安全受到威胁。本项目的建设，对促进湘乡市电力科112、技产业的发展、提高产业发展水平起到重大作用，其经济、社会效益是明显的。项目开发带来不利的环境影响是难免的，通过采取有效的污染防治对策和措施，以及环境治理基础配套工程的建设，可以减缓不利影响。区域开发带来的有利影响是长期的和显著的，且大于不利影响。其开发过程中必须以城市可持续发展的思想为指导，以可持续的眼光解决存在的各种问题与矛盾，把环境保护工作放在建设项目建设的首位。通过以上防治措施后，同时严格执行环保“三同时”制度，确保环保设施的正常运转，使各污染物达标排放，从环境保护角度分析，本项目的开发建设是可行的。第9章 组织机构与劳动定员9.1. 项目管理机构设置该项目采用“政府引导、企业运作”的管113、理模式，项目承办单位湘乡市经济开发区建设投资开发有限公司，负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、拆迁、建设、管理、招商、融资事务的组织、协调、运作。组织架构见下图（图9-1）图9-1 项目建设管理组织机构图董事会总经理销售总监 运营总监采购部营销部市场交易部人力资源部综合楼部财务部9.2. 劳动定员项目建成后，该项目公司将按项目要求安排管理人员3人，市场及其它服务人员7人，共10人。为保证项目正常运转，一般行政管理人员实行一班制，一般生产人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。该项目所配备的人员，必须经培训并考核合格后方能上岗。人员培训要制定具体实施计划，指定专人负责组织落实，114、可根据不同层次、不同专业分类、分批进行。人员的培训和考核拟在该项目试运营前完成。第10章 项目建设进度10.1. 建设工期参考建设项目当地实际情况、工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度和施工条件以及使用要求等情况，项目总工期计划按24个月来控制，工期安排为2019年4月到2021年3月。建议建设单位密切关注市场变化，具体建设工期可根据市场需求情况、招商完成情况适时调整，分部开发，分批实施。10.2. 项目实施进度安排2019年4月底前：完成工程建设前期手续，征地拆迁、岩土工程勘察、规划设计、施工图设计、招投标及施工准备。2019年5月2020年11月：完成建115、筑主体结构工程，水电及设备安装工程、外墙建筑装饰工程、室外配套及公用辅助工程等。2021年3月：组织项目竣工验收及备案。10.3. 项目实施进度表（横道图）第11章 项目招投标为确保建设项目的工程质量，缩短建设工期，提高经济效益，防止工程建设中的违法违规行为，项目建设单位在招标过程中应严格遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，并严格遵守中华人民共和国招标投标法、国家计委工程建设项目招标范围和规模标准规定和建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定(2013年23号令修改)、湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法以及湘潭市、湘乡市有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完116、成招投标工作。11.1. 招标范围及组织形式本项目勘察设计、工程监理以及建筑安装工程施工均为招标的范围。项目招组织形式采用委托招标。11.2. 招标情况说明根据中华人民共和国招标投标法及湖南省实施中华人民共和国招投标法办法，实行公开招标的，应在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒介，并同时在中国工程建设和建筑业信息网上发布招标公告。招标基本情况表建设项目名称：湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目 项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额（万元）备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监 理设 备重要材料其 他情况说明： 建设单位盖章 年 月 日117、注：情况说明在表内填写不下，可附另页。第12章 投资估算与资金筹措12.1. 投资估算12.1.1 投资估算范围及内容项目投资估算编制范围包括建安工程、公共配套工程、项目基础设施工程（如道路广场、给排水管网、供电管网与配电站、绿化工程、亮化工程）等。未含办公家具用具工器具与相关设备等投资费用，不含土地费用。本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建、安装、室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及的工程建设其他费用：勘察设计费、建设管理费、建设监理费、城市建设配套费、预备费等进行估算。12.1.2 投资估算依据及方法2001年湖南省建筑工程概算定额；湖南省建筑装118、饰装修工程消耗量标准（2014）；湖南省建筑工程消耗量标准（2014）；湖南省安装工程消耗量标准（2014）；湖南省市政工程消耗量标准（2014）；湖南省仿古建筑及园林景观消耗量标准（2014）；湖南省住房和城乡建设厅关于印发关于增值税条件下计费程序和计费标准的规定及关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定的通知（湘建价201672号）；湖南省建设厅湘建价2017165 号文关于发布2017年湖南省建设工程人工工资单价的通知；湖南省建设厅湘建价2014113号文关于印发及的通知；湖南省政府投资建设工程项目估算指标（湘建价201754号）；参考湘乡市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据：预119、备费用：基本预备费按工程费用与其他费用之和（不含土地费用）的8.0%进行计算，不计涨价预备费；建设期贷款利息：按贷款27500万元，第1年年中发放16500万元，第2年年中发放16500万元，年利率4.9%；其他费用：1 建设单位管理费按财建2016504号文计入；2 施工监理服务费按湘监协20162号文并结合市场实际情况优惠计入；3 勘察设计费计价格200210号文；4工程量清单编制和清单计价费按湘建价协201625号，并按现行收费标准下调20%；5环境影响编制费按计价格2002125号文计入并根据市场实际情况优惠计入；6 可行性研究报告编制及审查费按计价格19991283号文并结合市场实际120、情况优惠计入；7工程交易服务费按湘发改价服2016147号文计入；8 工程保险费按工程费用的0.4%；9 劳动安全卫生评审费用按工程费用的0.1%计入。12.1.3 投资估算结果经估算，项目总投资34940.34万元，其中：工程费用23954.53万元，工程建设其他费用7134.67万元，预备费用2487.14万元，建设期贷款利息1364.0万元。具体见附表投资估算明细表。12.2. 资金筹措项目所需建设资金34940.34万元，资金来源为：建设单位自筹7440.34万元，占投资总额的21.3%；银行贷款27500.00万元，占投资总额的78.7%。银行利息按利率4.90%计算，还本付息资金来121、源为：项目出租经营获得的利润、计提的折旧费。项目投资与资金筹措表如下：表12-1 投资计划与资金筹措表序号项目合计2019年2020年占比1总投资34940.34 19219.615720.74100.00%1.1工程费用23954.53 13174.9910779.5468.56%1.2工程建设其他费用7134.675707.741426.9320.42%1.3预备费2487.140.00 2487.147.12%1.4建设期利息1364.0 336.871027.133.90%2资金筹措34940.34 19219.615720.74100.00%2.1单位自筹7440.345469.61122、970.7421.3%2.2银行贷款27500.00 13750.013750.00 78.7%第13章 财务评价13.1. 项目评估依据 国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第四版）；国家及本地现行的财税制度和有关法规；根据项目的建设安排，项目评价年限考虑建设期2年和运营期13年共15年。工程规划方案及有关资料。13.2. 财务评价基础数据的选择测算方法本报告的财务效益测算是按照国家现行会计制度、结合发展现状，得出将来的市场价格。项目计算期项目计算期：2019年4月-2034年3月，共计15年。财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平、企业投资机123、会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为8%。经营收入本评估测算中，总部大楼、服务中心楼出租价格按2020年周边市场价38.5元/月；宿舍公寓出租价格按2020年周边市场价20元/月；地下停车位出租价格按2020年周边市场价250元/月/个；物业管理收费价格按2020年周边市场价1.5元/月/。税金及附加根据现行税法计提增值税款，增值税税率为9%。按增值税款的5%提取城建税，5%（基本教育费附加3地方教育费附加2）提取教育费附加。房产税按12%计算。总成本费用职工工资及福利该项目定员10人，计算期平均年工资及福利费41.70万元。维修费维修费按固定资产折旧率计算，计算期平均年费用58.22124、万元。其他管理费用按照工资及福利费总额的50%计取，则正常年其他管理费用20.85万元。折旧该项目形成固定资产按分类折旧，其中房屋建筑物折旧年限40年，残值率为5%，本项目房屋建筑物原值29372.35万元，年折旧费为697.59万元，本项目按运营期前15年进行分析，回收固定资产余值20303.64万元。摊销该项目无形资产按50年摊销，其他资产按10年摊销，则年摊销费为117.24万元。成本计算该项目正常年份总成本费用1661.18万元。详见附表总成本费用估算表利润及利润分配利润总额=总收入-总成本费用-房产税-附加税所得税率为25%，利润总额减去所得税后为净利润。13.3. 财务评价基本报表125、收入与税金表（附表四）成本估算表（附表五）利润及利润分配表（附表六）还本付息计划表（附表七）全部投资财务现金流量表（附表八）资本现金流量表（附表九）财务计划现金流量表（附表十）收入与税金估算湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目按计算期15年测算，平均年营业收入4325.94万元，平均年增值税389.33万元，平均年附加税38.93万元，平均年房产税309.50万元，平均年经营净收入3588.16万元。 盈利能力分析税后财务内部收益率（FIRR）根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为8.3%。财务净现值根据财务现金流量表，在基准收益率为8%的前提下，可测算出其净126、现值为788.7万元。投资回收期根据财务现金流量表，从2019年开始计算，项目动态投资回收期14.0年。总投资收益率项目年均总投资收益率=（利润总额+利息）总投资100%=7.59%资本金净利润率项目年均资本金净利润率=净利润资本金100%=19.42%盈亏平衡分析以运营能力利用率表示的盈亏平衡点固定成本盈亏平衡点 = 100%=46.0% 经营收入-税金及附加-可变成本即计算期平均年运营能力达到46.0%时企业可保本不亏。详见附表盈亏平衡分析表敏感性分析在项目计算期内，发生变化的主要因素有经营收入和经营成本等。经营收入和经营成本发生变化时对财务评价指标的影响定量分析结果表明，经营成本变化对财127、务效益最为敏感，其次是营业收入和总投资。详见附表敏感性分析表还款能力分析湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目贷款27500万元，银行利息按基准年利率4.90%计算，还本付息资金来源为：项目出租经营获得的利润、计提的折旧费以及政府补贴资金。经测算，在政府给予财政补贴的前提下，各年利息备付率、偿债备付率能够满足要求。具体见附表七：还本付息计划表。13.4. 财务评价结论根据项目的投资估算与收入，按照现行的财税制度要求进行经济评价。项目财务内部收益率(税后)%8.3项目财务净现值(税后)万元788.7项目全部投资回收期(税后)年14.0总投资收益率%7.59资本金净利率%19.42通过项目的经济分析计128、算表明，项目全部投资财务内部收益率为8.3%，高于设定的基准收益率8%，动态投资回收期为14.0年。项目在财务上是可行的。第14章 社会评价14.1. 社会影响效果分析湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目，除了本身的经济效益给建设企业带来的收益以外，更重要的是广泛的社会效益。项目的示范性湘乡经开区电力产业园坚持高起点规划设计、高标准开发建设，将产业园区打造成为产业转型升级的重要载体和推动区域经济发展的重要引擎，旨在打造湘乡市最具活力的电力产业园区，具有极强的示范作用。项目的先进性（创新性）项目通过建设电力产业标准综合楼，为中小企业提供总部平台，促进中小企业集聚，加快承接产业转移，推动产业结构调整129、和技术升级，有利于做大做强湘乡市电力企业产业群发展，进一步加强自主创新，培育产业核心竞争力，促进湘乡市电力产业健康发展。项目的带动性湘乡经开区电力产业园通过统一规划、统一设计、统一标准、统一施工，集中建设配套设施齐全的综合楼，建设企业总部、从业人员培训基地、电力产业研发基地、企业办公园区。其建设模式可以帮助企业节约建设资金，缩短建设与投资周期，快速形成最终的产业优势。项目诸多的比较优势和核心竞争力，将大幅减轻入驻企业投产前期资金压力，显著降低投产后的运营成本，因而获得广大投资者的青睐，成为经开区新的招商载体.从而带动湘乡市企业的发展，为湖南省社会经济发展创造更多价值。14.2. 社会适应性分析130、项目的建设符合国家产业政策和发展方向，符合湘乡市总体规划要求，具有良好的社会和经济效益。项目用地征拆全部由经开区主导，完全按照相关法律法规执行，未引发较大异议与社会冲突。项目区域没有特殊的宗教文化与寺庙。因此，不会产生文化上的冲突。项目的建设与营运，对周边生态环境影响甚微，没有对环境颠覆性的影响事项。因此，项目建设与营运不会对周边企业与社会群体带来生存与发展影响。本项目的主要直接利益者是项目所在区的原居民，原居民普遍对项目的进驻持欢迎态度，项目的开发建设，有利于改善当地居民的居住水平。项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量的劳务工作机会，可增加地方收入，营运期可为当地居民扩展服务业带来商机。131、14.3. 社会风险及对策分析社会风险因素分析项目属产业园区，其特征是，进出车辆多，因此，项目容易与周边社会群体产生冲突的事项主要是安全事故。交通安全大型货车，容易引发交通堵塞与侧翻，导致周边社会群体出行不便，甚至引发重大交通安全事故，导致社会冲突与社会风险。场内作业安全场地内产品装卸与堆放，容易引发作业安全，进而导致社会风险。社会风险规避措施完善交通管理设施互动配合交管部门，加强交通管理设施的建设，完善硬件设施。强化交通管制对项目周边道路进出地，加强交通管制，如限速、限停等。实现行车辆进出“登记制”，对所有进出工业园的车辆都必须登记，包括车型，车牌，运送货物种类和数量以及运送地点等。限制未成132、年人与老年人进入。项目场地内，限制未成年人与老年人进入，避免在场区作业面发生意外。加强文明作业与文明经营的制度建设包括货物堆放区域与标准、区域安全标志、作业安全规程要求等。成立专门的综治小组成立专门的综治小组，负责场内交通安全管理、文明作业与文明经营管理、场区堆放管理、进出车辆登记管理、一般事故调解等。第15章 结论与建议15.1. 结论项目打造电力产业园，整合湘乡的电力建设企业资源，发展电力科技产业，延伸产业链，扩大国内外吸引力，有利于做大做强湘乡电力产业群发展，符合湘乡城市总体规划，符合湖南省以新型工业化促进经济转型和“两型社会”建设的新要求。项目总用地面积181.4亩，主要建设总部大楼、133、服务中心及宿舍公寓，建设规模、规划条件和配套设施能满足电力产业发展需求。项目所在地位于湖南湘乡市经济开发区，交通便利，选址恰当；项目符合城乡规划及相关专业规划要求，土地产权明晰，界址清楚，征地拆迁已经落实；项目节能环保措施切实可行，工程建成后对周边环境影响很小；项目规划设计方案可行，主要建设条件具备。项目总投资34940.34万元，资金来源为：建设单位自筹7440.34万元，银行贷款27500.00万元；年均总投资收益率7.59%，资本金净利率19.42%，税后财务内部收益率为8.3%，财务净现值为788.7万元（IC=8%），动态投资回收期14.0年（含建设期）；利息备付率、偿债备付率能满足134、还款要求，还款来源有保障；项目具备财务可行性。综合评估认为：项目社会效益显著、财务经济可行，工程建设方案合理。15.2. 建议本项目要严格按照发改委备案批复的招标方式，优选工程设计方案，选好施工队伍，加强施工管理，确保工程质量和工程进度。要充分估计建设过程中可能出现的困难，准备好应急预案，确保项目建设顺利进行。积极争取上级政府给予项目开发特殊优惠政策，通过政策扶持解决项目建设中的各种问题,确保工程尽快开工。建设单位还应密切关注市场变化，注重招商引进与产业发展联动，根据市场需求情况、招商完成情况确定工程建设时序，分部开发，分批实施。 102 附表一 技术经济指标表 序号名称单位指标备注一主要技术135、指标1规划总用地面积120931.63 合181.4亩，项目规划土地来源于湘乡市国土资源局土地出让，土地性质属国有建设土地，用途为工业用地2总建筑面积137095.00 2.1计容总建筑面积121975.00 其中总部大楼23500.00 孵化服务中心18000.0办公产业(独栋)22500.00 产业楼48850.0宿舍公寓8100.00 含便利店、食堂物业管理用房650.00 公共厕所100.00 门卫150.00 垃圾收集点25.00 变配电室100.00 1F2.2不计容建筑面积(地下室)15120.00 3建筑基底面积20740.00 4容积率1.015建筑密度%17.156绿地率%136、47.817停车位个853其中地上停车位个416地下停车位个437二财务数据指标1项目投入总资金万元34940.34 2资金筹措万元34940.34 其中单位自筹万元7440.34 银行贷款万元27500.00 3运营收入万元4325.94 平均年4附加税万元38.93平均年5房产税万元309.50平均年6增值税万元389.33平均年7总成本费用万元1661.18平均年8利润总额万元1926.98 平均年9所得税万元481.75平均年10税后利润万元1445.23平均年三财务评价指标1项目财务内部收益率(税后)%8.3IC=8%2项目财务净现值(税后)万元788.73项目全部投资回收期(税后)137、年14.0动态，含建设期2年4总投资收益率%7.5915年年均5资本金净利率%19.4215年年均6盈亏平衡点%46.0平均年 湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目 可行性研究报告附表二 投资估算明细表序号工程或费用名称估算总值(万元)技术经济指标占比备注建安工程费用其他费用合计单位数量指标(元/单位)一建设投资23954.5310985.8134940.34100.00%(一)工程费用23954.5323954.5368.56%1总部大楼地上建筑7097709723500302020.31%17F1.1土建工程(不含基础)2702.52702.52350011501.2装饰装修工程235023138、50235001000含二次装修1.3给排水工程70.570.523500301.4电气及照明工程352.5352.5235001501.5消防工程505.25505.2523500215含喷淋、报警系统等1.6弱电工程176.25176.2523500751.7暖通空调系统822.5822.5235003501.8电梯工程117.5117.523500502孵化服务中心地上建筑5436543618000302015.56%13F2.1土建工程(不含基础)207020701800011502.2装饰装修工程18001800180001000含二次装修2.3给排水工程545418000302.4139、电气及照明工程270270180001502.5消防工程38738718000215含喷淋、报警系统等2.6弱电工程13513518000752.7暖通空调系统630630180003502.8电梯工程909018000503地下建筑(地下室)5223.965223.9615120345514.95%3.1土建工程(含基础)4006.804006.801512026503.2装饰装修工程529.20529.20151203503.3给排水工程90.7290.7215120603.4电气及照明工程211.68211.68151201403.5消防工程325.08325.0815120215含喷淋140、报警系统、通风排烟等3.6弱电工程60.4860.4815120404宿舍公寓1846.801846.80810022805.29%12F4.1土建工程(不含基础)891.00891.00810011004.2装饰装修工程648.00648.008100800含二次装修4.3给排水工程40.5040.508100504.4电气及照明工程72.9072.908100904.5消防工程40.5040.508100504.6弱电工程32.4032.408100404.7电梯工程56.7056.708100704.8太阳能热水系统64.8064.808100805辅助用房1633.001633.00141、4.67%5.1物业管理用房1430.001430.00650022005.2公共厕所25.0025.0010025005.3门卫33.0033.0015022005.4垃圾收集点5.005.002520005.5垃圾压缩转运设备20.0020.00项12000005.6变配电室20.0020.0010020005.7变配电设备100.00100.00项110000006总图运输及公用辅助工程2717.772717.777.78%6.1场平土石方工程181.40181.40120931.63156.2地下室土石方工程340.20340.20m368040506.3边坡支护及挡土墙50.0050142、.00项15000006.4道路及地面铺装956.13956.1334147.5280含地面停车位6.5绿化景观578.17578.1757817.41006.6室外照明57.8757.8757865.56106.7通透式围墙168.00168.00m140012006.8总图给水管网42.0042.00m12003506.9总图雨水管网150.00150.00m25006006.10总图污水管网96.0096.00m12008006.11总图燃气管网42.0042.00m7006006.12总图强弱电管网56.0056.00m700800(二)工程建设其他费用7134.677134.6720143、.42%1土地费用5442.005442.00亩181.4300000不计2建设单位管理费279.30279.30财建2016504号3城市基础设施配套费488.75488.7548875100湘乡政发20173号4工程建设监理费289.40289.40湘监协20162号,7折5工程勘察设计费418.46418.46计价格200210号,7折6可研编制及评估费20.0020.00参计价格19991283号7环境影响编制及评估费10.0010.00参计价格2002125号8工程量清单编制和清单计价费28.1628.16湘建价协201625号,8折9工程量清单计价初次审核14.2414.24湘建价144、协201626号,8折10建设工程交易服务费7.737.73湘发改价服2016147号11招标管理咨询费10.6410.64湘招协20156号12工程保险费100.79100.79按建安工程费用的0.4%计13劳动安全卫生评审费25.2025.20按建安工程费用的0.1%计(三)预备费2487.142487.147.12%1基本预备费2487.142487.14(一)+(二)8%2涨价预备费0.00二建设期利息1364.01364.03.90%三固定资产投资总额(一+二)23954.5310985.8134940.34100.00%附表三 投资计划与资金筹措表序号项目合计2019年2020年占145、比1总投资34940.34 19219.615720.74100.00%1.1工程费用23954.53 13174.9910779.5468.56%1.2工程建设其他费用7134.675707.741426.9320.42%1.3预备费2487.140.00 2487.147.12%1.4建设期利息1364.0 336.871027.133.90%2资金筹措34940.34 19219.615720.74100.00%2.1单位自筹7440.345469.61970.7421.3%2.2银行贷款27500.00 13750.013750.00 78.7%湖南湘乡经济开发区电力总部中心项目 可行146、性研究报告附表四 收入与税金估算表序号项目 建设期 运营期1234567891011121314151项目经营收入2676.31 2922.36 3168.41 3414.46 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5054.34 5285.91 5759.19 6039.56 1.1总部大楼租金收入651.42759.99868.56977.131194.271194.271194.271194.271194.271313.841444.971589.631748.40市场价（元/.月）38.5038.5038.5038.5042.3542.3542147、.3542.3542.3546.5951.2456.3762.00出租面积（）14100.0016450.0018800.0021150.0023500.0023500.0023500.0023500.0023500.0023500.0023500.0023500.0023500.00出租比例0.600.700.800.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.2服务中心租金收入498.96582.12665.28748.44914.76914.76914.76914.76914.761006.341106.781217.591339.20市场价（元/.月148、）38.5038.5038.5038.5042.3542.3542.3542.3542.3546.5951.2456.3762.00出租面积（）10800.0012600.0014400.0016200.0018000.0018000.0018000.0018000.0018000.0018000.0018000.0018000.0018000.00出租比例0.600.700.800.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.3宿舍公寓租金收入116.64136.08155.52174.96160.38160.38160.38160.38160.38179149、.82179.82179.82179.82市场价（元/.月）20.0020.0020.0020.0016.5016.5016.5016.5016.5018.5018.5018.5018.50出租面积（）4860.005670.006480.007290.008100.008100.008100.008100.008100.008100.008100.008100.008100.00出租比例0.600.700.800.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.4地下停车租金收入78.6691.77104.88117.99144.21144.21144.211150、44.21144.21158.63158.63158.63158.63市场价（元/个.月）250.00250.00250.00250.00275.00275.00275.00275.00275.00302.50302.50302.50302.50出租车位（个）262.20305.90349.60393.30437.00437.00437.00437.00437.00437.00437.00437.00437.00出租比例0.600.700.800.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.5物业管理收入130.63152.40174.17195.94217151、.71217.71217.71217.71217.71217.71217.71217.71217.71市场价（元/.月）1.501.501.501.501.501.501.501.501.501.501.501.501.50面积（）72570.0084665.0096760.00108855.00120950.00120950.00120950.00120950.00120950.00120950.00120950.00120950.00120950.00收费比例0.600.700.800.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.6土地转让收入1200.152、001200.001200.001200.001200.00面积(亩)12.0012.0012.0012.0012.00单价(万元/亩)100.00100.00100.00100.00100.001.7公司名下资产1800.001800.001980.001980.002178.002178.002395.802395.80面积(亩)15.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.00单价(万元/亩)120.00120.00132.00132.00145.20145.20159.72159.722附加税24.0826.328.5230.7434.4839.8839.153、8841.541.545.4847.5851.8454.362.1城市维护建设税（5%）12.0413.1514.2615.3717.2419.9419.9420.7520.7522.7423.7925.9227.182.2教育费附加（5%）12.0413.1514.2615.3717.2419.9419.9420.7520.7522.7423.7925.9227.183增值税240.87 263.01 285.16 307.30 344.82 398.82 398.82 415.02 415.02 454.89 475.73 518.33 543.56 3.1销项税额240.87 263.0154、1 285.16 307.30 344.82 398.82 398.82 415.02 415.02 454.89 475.73 518.33 543.56 3.2进项税额0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004房产税（12%）177.16 206.68 236.21 265.74 315.76 315.76 315.76 315.76 315.76 345.16 372.95 403.61 437.25 5净收入2234.22426.372618.522810.683136.273676.873676.873839.053839.054208155、.814389.654785.415004.39附表五 成本估算表序号项目建设期运营期1234567891011121314151工资及福利费0.000.0022.2231.1144.4444.4444.4444.4444.4444.4444.4444.4444.4444.4444.442修理费0.000.0031.1243.5762.2462.2462.2462.2462.2462.2462.2462.2461.4061.4061.403其他费用0.000.0011.1115.5522.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.223156、.1销售费用0.0000000000000003.2管理费用0.0011.1115.5522.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.224经营成本0.000.0064.4590.23128.90128.90128.90128.90128.90128.90128.90128.90128.06128.06128.065折旧0.000.00697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.596无形及递延资产摊销费0.000.00117.157、24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.247财务费用（利息支出）1347.501243.851140.191036.54932.89829.23725.58621.92518.27414.62310.96207.31103.668总成本费用0.000.002226.782148.912083.931980.271876.621772.971669.311565.661462.001358.351253.861150.201046.558.1固定成本0.000.0011.1115.5522.158、2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.2222.228.2可变成本0.000.002215.672133.362061.711958.051854.401750.751647.091543.441439.781336.131231.641127.981024.33附表六 利润及利润分配表序号 年份经 营 期项目34567891011121314151销售收入2676.31 2922.36 3168.41 3414.46 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5054.34 5285.91 5759.1159、9 6039.56 2税金及附加442.11 495.99 549.89 603.78 695.06 754.46 754.46 772.28 772.28 845.53 896.26 973.78 1035.17 3总成本费用2226.78 2148.91 2083.93 1980.27 1876.62 1772.97 1669.31 1565.66 1462.00 1358.35 1253.86 1150.20 1046.55 4补贴收入5利润总额7.42 277.46 534.59 830.41 1259.65 1903.90 2007.56 2273.39 2377.05 2850.4160、6 3135.79 3635.21 3957.84 6弥补以前年度亏损7应纳税所得额7.42 277.46 534.59 830.41 1259.65 1903.90 2007.56 2273.39 2377.05 2850.46 3135.79 3635.21 3957.84 8所得税1.85 69.37 133.65 207.60 314.91 475.98 501.89 568.35 594.26 712.61 783.95 908.80 989.46 9净利润5.56 208.10 400.95 622.81 944.74 1427.93 1505.67 1705.04 1782.78161、 2137.84 2351.84 2726.40 2968.38 10期初未分配利润0.00 5.01 192.29 553.14 1113.67 1963.93 3249.07 4604.17 6138.71 7743.22 9667.28 11783.94 14237.70 11可供分配的利润5.56 213.10 593.24 1175.95 2058.41 3391.86 4754.74 6309.21 7921.49 9881.06 12019.12 14510.34 17206.08 12提取法定盈余公积金0.56 20.81 40.09 62.28 94.47 142.79 15162、0.57 170.50 178.28 213.78 235.18 272.64 296.84 13可供投资者分配的利润5.01 192.29 553.14 1113.67 1963.93 3249.07 4604.17 6138.71 7743.22 9667.28 11783.94 14237.70 16909.24 14提取任意盈余公积金15各投资方利润分配：其中：银行16未分配利润5.01 192.29 553.14 1113.67 1963.93 3249.07 4604.17 6138.71 7743.22 9667.28 11783.94 14237.70 16909.24 17息163、税前利润1354.92 1521.31 1674.79 1866.95 2192.54 2733.14 2733.14 2895.32 2895.32 3265.08 3446.76 3842.52 4061.50 18息税折旧摊销前利润2169.75 2336.14 2489.62 2681.78 3007.37 3547.97 3547.97 3710.15 3710.15 4079.91 4261.59 4657.35 4876.33 附表七 还本付息计划表单位：万元序号项目利率建设期经营期1-234567891011121314151借款1.1期初借款余额4.90%27500.00 2164、5384.62 23269.24 21153.86 19038.48 16923.10 14807.72 12692.34 10576.96 8461.58 6346.20 4230.82 2115.44 1.2本年还本付息3462.88 3359.23 3255.57 3151.92 3048.27 2944.61 2840.96 2737.30 2633.65 2530.00 2426.34 2322.69 2219.10 其中：还本2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38165、 2115.38 2115.38 2115.44 付息（利率%）1347.50 1243.85 1140.19 1036.54 932.89 829.23 725.58 621.92 518.27 414.62 310.96 207.31 103.66 1.3期末借款余额27500.00 25384.62 23269.24 21153.86 19038.48 16923.10 14807.72 12692.34 10576.96 8461.58 6346.20 4230.82 2115.44 0.00 2可还款资金来源2167.90 2266.77 2355.97 2474.18 2692.4166、6 3071.99 3046.08 3141.80 3115.89 3367.30 3477.64 3748.55 3923.83 2.1未分配利润2167.90 2266.77 2355.97 2474.18 2692.46 3071.99 3046.08 3141.80 3115.89 3367.30 3477.64 3748.55 3923.83 2.2其它计算指标利息备付率1.01 1.22 1.47 1.80 2.35 3.30 3.77 4.66 5.59 7.87 11.08 18.54 39.18 偿债备付率1.02 1.05 1.07 1.11 1.19 1.32 1.33 167、1.37 1.38 1.49 1.56 1.70 1.81 附表八 全部投资财务现金流量表序号年份建设期经营期项目3456789101112131415一现金流入2676.31 2922.36 3168.41 3414.46 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5054.34 5285.91 5759.19 26343.20 1销售收入0.00 2676.31 2922.36 3168.41 3414.46 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5054.34 5285.91 5759.19 6039.56 168、2回收固定资产余值20303.64 3回收流动资金二现金流出34940.34 506.56 586.22 678.79 732.68 823.96 883.36 883.36 901.18 901.18 974.43 1024.32 1101.84 1163.23 1建设投资34940.34 2流动资金0.00 3经营成本0.00 64.45 90.23 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.06 128.06 128.06 4税金及附加442.11 495.99 549.89 603.78 695.06 754169、.46 754.46 772.28 772.28 845.53 896.26 973.78 1035.17 三税前净现金流量-34940.34 2169.75 2336.14 2489.62 2681.78 3007.37 3547.97 3547.97 3710.15 3710.15 4079.91 4261.59 4657.35 25179.97 四累计净现金流量-34940.34 -32770.59 -30434.45 -27944.83 -25263.05 -22255.68 -18707.71 -15159.74 -11449.59 -7739.44 -3659.53 602.06 170、5259.41 30439.38 五调整所得税1.85 69.37 133.65 207.60 314.91 475.98 501.89 568.35 594.26 712.61 783.95 908.80 989.46 六税后净现金流量-34940.34 2167.90 2266.77 2355.97 2474.18 2692.46 3071.99 3046.08 3141.80 3115.89 3367.30 3477.64 3748.55 24190.51 七累计净现金流量-34940.34 -32772.44 -30505.67 -28149.70 -25675.52 -22983.0171、6 -19911.07 -16864.99 -13723.19 -10607.30 -7240.00 -3762.36 -13.81 24176.69 计算指标财务内部收益率（%）财务净现值(ic=8%)（万元）静态投资回收期（年）1所得税前9.4%1089.212.9含建设期2所得税后8.3%788.714.0含建设期附表九 资本金现金流量表序号年份建设期经营期项目1-234567891011121314151现金流入2676.31 2922.36 3168.41 3414.46 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5054.34 5285.91 172、5759.19 26343.20 1.1销售收入2676.31 2922.36 3168.41 3414.46 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5054.34 5285.91 5759.19 6039.56 1.2补贴收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3回收固定资产余值20303.64 1.4回收流动资金2现金流出34940.34 3971.29 4014.81 4068.01 4092.20 4187.14 4303.95 4226.21 4173、206.83 4129.09 4217.04 4234.61 4333.33 4371.79 2.1项目资本金34940.34 0.00 0.00 2.2借款本金偿还2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.44 2.3借款利息支付1347.50 1243.85 1140.19 1036.54 932.89 829.23 725.58 621.92 518.27 414.62 310.96 207.31 103.66 2.4经营成本64174、.45 90.23 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.06 128.06 128.06 2.5税金及附加442.11 495.99 549.89 603.78 695.06 754.46 754.46 772.28 772.28 845.53 896.26 973.78 1035.17 2.6所得税1.85 69.37 133.65 207.60 314.91 475.98 501.89 568.35 594.26 712.61 783.95 908.80 989.46 3净现金流量-34940.34 -12175、94.98 -1092.45 -899.60 -677.74 -355.81 127.38 205.12 404.50 482.24 837.30 1051.30 1425.86 21971.41 附表十 财务计划现金流量表序号项目经营期34567891011121314151经营活动净现金流量2167.90 2266.77 2355.97 2474.18 2692.46 3071.99 3046.08 3141.80 3115.89 3367.30 3477.64 3748.55 3886.87 1.1现金流入2943.94 3214.60 3485.25 3755.91 4214.46 4176、874.46 4874.46 5072.46 5072.46 5559.77 5814.50 6335.11 6643.52 1.1.1营业收入2676.31 2922.36 3168.41 3414.46 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5054.34 5285.91 5759.19 6039.56 1.1.2增值税销项税额267.63 292.24 316.84 341.45 383.13 443.13 443.13 461.13 461.13 505.43 528.59 575.92 603.96 1.1.3补贴收入1.2现金流出776.0177、5 947.82 1129.28 1281.73 1522.01 1802.47 1828.38 1930.66 1956.57 2192.48 2336.86 2586.56 2756.65 1.2.1经营成本64.45 90.23 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.90 128.06 128.06 128.06 1.2.2增值税进项税额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.3营业税金及附加442.11 495.99 54178、9.89 603.78 695.06 754.46 754.46 772.28 772.28 845.53 896.26 973.78 1035.17 1.2.4增值税267.63 292.24 316.84 341.45 383.13 443.13 443.13 461.13 461.13 505.43 528.59 575.92 603.96 1.2.5所得税1.85 69.37 133.65 207.60 314.91 475.98 501.89 568.35 594.26 712.61 783.95 908.80 989.46 2投资活动净现金流量2.1现金流入2.2现金流出2.2.1179、建设投资2.2.2维持运营投资2.2.3流动资金3筹资活动净现金流量-3462.88 -3359.23 -3255.57 -3151.92 -3048.27 -2944.61 -2840.96 -2737.30 -2633.65 -2530.00 -2426.34 -2322.69 -2219.10 3.1现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.1.1项目资本金投入0.00 3.1.2建设投资借款3.1.3流动资金借款3.2现金流出3462.88 3359.23 3255.57 3151.92180、 3048.27 2944.61 2840.96 2737.30 2633.65 2530.00 2426.34 2322.69 2219.10 3.2.1各种利息支出1347.50 1243.85 1140.19 1036.54 932.89 829.23 725.58 621.92 518.27 414.62 310.96 207.31 103.66 3.2.2偿还债务本金2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.38 2115.44 4净现金流量181、-1294.98 -1092.45 -899.60 -677.74 -355.81 127.38 205.12 404.50 482.24 837.30 1051.30 1425.86 1667.77 5累计盈余资金-1294.98 -2387.44 -3287.04 -3964.78 -4320.59 -4193.20 -3988.08 -3583.58 -3101.35 -2264.05 -1212.75 213.11 1880.88 附表十一 盈亏平衡点分析表序号年份建设期经营期项目1-234567891011121314151营业收入2676.31 2917.50 3158.69 33182、85.30 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5050.69 5282.69 5755.68 6036.39 2总成本2676.31 2917.50 3158.69 3385.30 3831.33 4431.33 4431.33 4611.33 4611.33 5050.69 5282.69 5755.68 6036.39 2.1可变成本22.2231.1144.4444.4444.4444.4444.4444.4444.4444.4444.4444.4444.442.2固定成本2204.562117.802039.491935.831832.18183、1728.531624.871521.221417.561313.911209.421105.761002.113营业税金及附加323.31 377.20 431.08 484.97 576.26 576.26 576.26 576.26 576.26 629.86 680.67 736.56 798.03 4盈亏平衡点94.58%84.40%76.01%67.78%57.07%45.36%42.64%38.12%35.52%30.02%26.54%22.23%19.29%附表十二 敏感性分析表所得税后项目投资财务内部收益率敏感性分析表 单位：序号变化因素变动幅度-10-505101建设投资1184、4.0011.608.307.004.702经营成本18.7014.808.305.701.303营业收入-3.303.108.3015.9021.00附表十三 固定资产折旧费估算表 单位：万元序号项目合计折旧年限经营期34567891011121314151建筑物40原值29372.3529372.3528674.7627977.1627279.5726581.9825884.3825186.7924489.2023791.6023094.0122396.4221698.8221001.23本年折旧值697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.185、59697.59697.59697.59697.59697.59净值28674.7627977.1627279.5726581.9825884.3825186.7924489.2023791.6023094.0122396.4221698.8221001.2320303.642合计原值29372.3529372.3528674.7627977.1627279.5726581.9825884.3825186.7924489.2023791.6023094.0122396.4221698.8221001.23本年折旧值697.59697.59697.59697.59697.59697.59697.186、59697.59697.59697.59697.59697.59697.59净值28674.7627977.1627279.5726581.9825884.3825186.7924489.2023791.6023094.0122396.4221698.8221001.2320303.64附表十四 无形资产和其他资产摊销估算表序号项目合计折旧年限经营期34567891011121314151无形资产50原值544254425333.165224.325115.485006.644897.84788.964680.124571.284462.444353.64244.764135.92本年摊销费1187、08.84108.84108.84108.84108.84108.84108.84108.84108.84108.84108.84108.84108.84净值5333.165224.325115.485006.644897.84788.964680.124571.284462.444353.64244.764135.924027.082其他资产15原值125.99125.99117.59109.19100.7992.3983.9975.5967.1958.7950.3941.9933.5925.19本年摊销费8.48.48.48.48.48.48.48.48.48.48.48.48.4净值11188、7.59109.19100.7992.3983.9975.5967.1958.7950.3941.9933.5925.1916.793合计原值5567.995567.995450.755333.515216.275099.034981.794864.554747.314630.074512.834395.594278.354161.11本年摊销值117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24117.24净值5450.755333.515216.275099.034981.794864.554747.314630.074512.834395.594278.354161.114043.87