1、盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目可行性研究报告目 录目 录1第1章 总 论11.1项目建设单位概况11.2 项目概况11.3 项目建设背景及必要性31.4 本报告的编制依据、研究范围及编制原则81.5 研究结论与建议9第2章 市场需求分析122.1项目定位122.2盐城市沿海产业发展现状122.3 大丰港临港产业发展现状16 2.3.1 大丰港临港产业的发展特色 162.3.2 大丰港临港产业园区建设，临港特色产业后劲足172.4 大丰港临港特色产业的发展、重特大项目的建设，对园区土地的需求是刚性的，本项目迎来了空前的发展空间192.5市场分析结论22第3章 建设内容与建设规模2432、.1建设原则与建设内容243.2 建设规模25第4章 项目选址与建设条件264.1 项目选址264.2项目建设条件27第5章 工程技术方案315.1 设计依据315.2 工程设计方案315.3 道路建设方案335.4 水电配套方案355.5拆迁补偿方案355.6 工程概算35第6章 环境保护376.1 项目采用标准376.2 项目周围环境质量现状376.3 项目施工期的污染物及其防治措施386.4 环境影响分析结论40第7章 劳动安全417.1 标准和规范417.2 项目施工期劳动安全417.3 安全生产管理42第8章 企业组织和劳动定员438.1企业组织机构438.2人力资源配置44第9章 3、项目实施计划与招标459.1项目进度459.2 项目建设期管理469.3 项目招标48第10章 投资估算与资金筹措5010.1投资估算5010.2 资金筹措及投资计划52第11章 财务分析与评价5311.1项目计算期的确定5311.2土地出让收入及规费返还收入的估算5311.2总成本估算5411.3财务评价55第12章 风险分析5712.1主要风险分析5712.2 主要风险对策58附表： 附表1、建设投资估算表 附表2、投资计划表 附表3、收入和税金及附加估算表 附表4、总成本费用估算表 附表5、投资现金流量表 附表6、项目资本金现金流量表 附表7、财务计划现金流量表 附表8、利润及利润分配估4、算表 附表9、资产负债表 附表10、还本付息表附图：附图1、项目地理位置示意图附图2、项目总平面布置图附件：附件1、企业营业执照附件2、政府会办纪要、政府立项批复附件3、土地价格评估依据附件4：四方（海兴公司、农行、市财政局、市国土局）协议书第1章 总 论项目名称：盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目建设单位：盐城市海兴投资有限公司公司注册地址：盐城市开发大道东路7号项目建设地点：盐城市大丰港临港产业园区已围滩涂垦区法定代表人：魏伏银项目负责人：魏伏银项目联系人：缪 军邮 编： 224005联系电话：0515-89903510 139218781681.1项目建设单位概况盐城市海兴投资有5、限公司（以下简称海兴公司）组建于2009年9月, 公司注册地位于盐城市开发大道东路7号，公司首期注册资金为1亿元人民币，全部为实收货币资本。为壮大公司资本实力，充分发挥沿海开发职能作用，盐城市政府又逐步对公司进行注资，2009年12月已增资到20亿元人民币，公司净资产达65.62亿元。公司经营范围：政府授权的沿海滩涂资源的开发利用；政府授权的国有资产（股权）的经营与管理；实业投资；公司受让地块内的土地开发与土地使用权经营；投资服务、信息服务；沿海城市基础设施、重点建设项目；房地产开发、物业管理。1.2 项目概况1.2.1项目规划简介盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目位于大丰港临港产业园6、区已围滩涂垦区。根据盐城市人民政府专题会办纪要（第41号）精神，由市海兴公司参与投资建设大丰港临港产业园区已围滩涂垦区的土地整治工程。本项目规划整治已围滩涂垦区土地面积6700亩，项目实施后由生地变为熟地，新增可利用土地4313亩，其中金融和生活配套服务集中区800亩，其余均为工业建设用地。其建设用地的产业目标定位为石化、物流服务等。关于市海兴公司参与建设盐城大丰港区投资建设的问题详见附件：盐城市人民政府会办纪要（第41号）。1.2.2 项目建设地点（区域范围）本项目位于盐城港大丰港区临港产业园区已围滩涂垦区，其范围为：大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路以北，总占地7、面积6700亩。1.2.3 项目建设内容 本项目建设内容主要包括土地整治、道路建设、绿化工程、水电配套、拆迁补偿等。1.2.4 项目投资总额 本项目投资总额：71648万元。1.2.5 项目建设期 本项目建设期为2年。1.2.6 项目进展情况 至目前，项目建设的工程技术方案初步完成，项目前期的各项准备工作正在进行，项目现场的用电、用水的现场勘探和初步方案设计已经完成。本项目已经盐城市发展和改革委员会立项（文号：盐发改审2010307号），立项批复详见附件。1.3 项目建设背景及必要性1.3.1项目建设背景盐城，地处江苏省沿海中部，东临黄海，总人口812万，总面积1.69万平方公里，是江苏国土面8、积第一、人口第二的省辖市。盐城有着2100多年历史。1983年盐城撤地建市，现下辖9个县(市、区)。经历改革开放30多年的发展，盐城已经成为江苏沿海地区新兴工商业城市、长三角经济协调会成员城市。江苏沿海开发上升为国家战略后，盐城在更高起点、更大空间、更高平台上，以更广的视野谋划盐城新一轮发展，确立了“东向出海”的总体战略，明确了“三港联动，海河并举，滩涂造地，产业兴市”的基本思路，倾力打造中国沿海地区新型工业基地、国家沿海滩涂资源综合开发试验区和重要的土地后备资源开发区、长三角地区重要的农副产品和能源供应储备基地、国家级湿地生态旅游基地。沿海基础设施日渐完善。盐城坚持把沿海基础设施建设作为现阶9、段实施沿海发展战略的突破口，持续加大“7路1港4航”建设力度，形成与港口相配套的集疏运综合交通体系，5个临港经济区建设框架基本拉开，综合配套能力明显增强，对外交通条件有了较大改善。按照港口功能定位，盐城坚持“一港四区”错位发展。初步构建陆海空立体交通体系，大丰港区、盐城南洋机场成为国家一类对外开放口岸。港城建设全面启动，临港经济区功能配套日渐完善。沿海产业发展全面推进。盐城确立新能源、节能环保、电动汽车、海洋生物、电子信息、新材料、新医药产业等7大产业作为全市倾力发展的战略性新兴产业，同时，各县(市、区)分别明确2-3个优势产业作为特色产业重点发展，目前，华锐国家级海上风电研发中心开工建设，国10、家级环保产业园建设全面推进。沿海滩涂开发潜力巨大。盐城海岸线总长582公里，占江苏的56%。全市沿海滩涂总面积4550平方公里，占全国的1/6，而且每年以10平方公里左右的成陆速度向大海延伸，是江苏土地后备资源最大、最具潜力的城市。沿海重点项目建设成果辉煌。江苏沿海地区发展上升为国家战略后，盐城的区位优势日益凸显，风电及装备制造、节能环保等一批投资规模大、科技含量高、产业带动强的项目先后落户盐城。神华集团、中粮集团、中国电力投资集团等10多家央企纷纷来盐投资，推动盐城沿海开发迈出更加坚定的步伐。去年6月10日，国务院常务会议讨论并原则通过江苏沿海地区发展规划，标志着沿海发展站在新的起点、进入新11、的阶段。为全面实施江苏沿海地区发展规划，盐城市委、市政府决定成立了高规格的市沿海发展规划建设委员会，下设办公室，由常务副市长兼任办公室主任，统筹协调沿海发展具体工作，沿海五县(市)成立了相应的组织机构。整合港口资源，按照“三统三不变”的原则，组建盐城港，并成立盐城港港口局，统筹“一港四区”工作。加强战略资源管控，市委、市政府研究出台了关于加强全市沿海开发战略资源科学开发使用管理的实施意见和市政府关于加快推进全市风电和光伏产业发展的意见，进一步确立“资源换产业”的思路，对沿海岸线、风电和光伏、滩涂、盐田等战略资源实行统一规划、管理和使用，保证沿海战略资源科学开发、高效利用、持续发展。创新投融资机12、制，组建了盐城市海兴投资有限公司，注册资本20亿元，将直接参与东台滩涂综合开发试验区条子泥围垦和大丰港区开发。目前规划投资3平方公里大丰港城和5至10平方公里临港产业园建设前期工作，已经正式启动。沿海滩涂围垦、整治与综合开发是盐城市为适应江苏沿海地区发展规划要求，加快盐城沿海滩涂综合开发利用，更好地为沿海开发拓展发展空间而实施的重点项目。总体项目包括：一是沿海滩涂围垦项目。根据规划要求，在2012年前实施盐城沿海滩涂围垦55万亩，按照滩涂围垦开发范围的分工，岸外海域30万亩由省有关部门为主组织开发，近岸边滩25万亩由盐城市海兴公司为主组织实施开发，项目范围分布盐城市东台、大丰、射阳及响水四个市13、县，预计投入45亿元，地方自筹15亿元，申请项目贷款30亿元。二是临港产业园区土地整治工程项目，即为本项目。本项目作为沿海滩涂土地整治与综合开发的项目之一，主要是将大丰沿海已围垦滩涂土地进一步改良、整理，进行综合利用，其开发范围包括：大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路以北，占地面积6700亩。目前，项目区内基础设施缺乏，交通、水利条件较差，综合利用效益不高，主要面临以下几个问题：（1）沟河淤泥堵塞严重，无挡土驳岸,亟需整治；（2）养殖池塘过多，淤泥拥有量太大，需清淤换土；（3）现有水系无法满足脱盐冲碱及项目发展需要；（4）没有可供通行的道路、桥梁；（5）没有分排式雨14、污管道，无配套的电力设施。基于上述背景，为加快滩涂垦区综合开发和高效利用的进程，解决好目前项目区内沟河淤泥堵塞严重，无挡土驳岸等问题，为临港产业园区新增土地后备土地资源，从而为沿海经济发展拓展新的空间。盐城市政府决定，将由盐城市海兴投资有限公司组织实施盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目。本项目实施后，可为盐城港大丰港区临港产业园区新增可利用熟地4313亩。同时，根据市政府对临港产业园区的发展规划，其中不少于800亩土地用于建设金融和生活服务集中区，其余均作为工业建设用地。1.3.2 项目建设的必要性1、实施滩涂土地整治，增加土地后备资源，是盐城沿海经济发展的重要战略。江苏沿海地区发展15、规划指出，在新形势下，加快江苏沿海发展事关全局，具有重大战略意义，有利于长三角地区产业优化升级和整体实力提升；有利于完善全国沿海地区生产力布局；有利于促进中西部地区发展；有利于强化我国与新亚欧大陆桥沿线及东北亚地区的合作。如果说“四个有利于”是江苏沿海开发重大意义的集中体现，那么沿海滩涂围垦成为其首要位置。无论是上海、苏南产业梯度转移，还是沿海地区自身发展新兴产业，都必须有土地。沿海地区包括将要新增的270万亩围垦滩涂，是长三角新的发展空间，正如江苏沿海地区发展规划所进一步阐述的：加快江苏沿海地区发展，将有效缓解长三角地区土地资源紧张状况，拓展新的发展空间，优化调整区域产业布局，推动产业升级，16、促进区域协调发展，进一步增强长三角地区整体实力和竞争力，更好地应对国际金融危机的冲击和影响。同时在经济全球化的背景下，推进沿海地区的经济融合，提升沿海地区的综合能力，必将进一步增强中国经济的全球竞争力，确立在未来世界经济格局中的新坐标。2、实施滩涂土地整治，拓展沿海发展空间，是区域经济发展的必然抉择。学术界从区位的角度将广西北部湾经济区、福建“海西”、江苏沿海、辽宁沿海经济带与珠三角、长三角、京津冀三大经济圈相间排布，形成了我国东部沿海“三大四小”的开发格局；而从经济发展的现实水平来看，整个东部沿海基本上呈现为一条波浪型曲线，高低相间，规律明显。不言而喻，江苏沿海地区特别是盐城沿海确实处于全国17、沿海经济带的洼地，这一地区人口多，经济总量小，产业布局差，产业升级慢，城市化水平低等已成为不争之事实。然而，经过多年的不断探索，“沿海兴则盐城兴”已成为800万盐阜人民的共识，抓住机遇，以沿海大开发促进盐城经济大发展已成为全市干群的具体行动。充分利用盐城滩涂资源丰富，发展空间巨大的优势，与江苏沿海的南通、连云港两市实行错位发展，是盐城经济发展的准确定位。因此本项目的实施有利于促进沿海经济迅速崛起、持续发展，由此形成沿海地区新的增长极，实现盐城经济的超常规发展。3、实施滩涂土地整治，加快综合开发利用，经济效益十分明显。沿海滩涂围垦与综合利用从项目前期到收益的全部实现，周期较长，一般为8-10年，18、前后大致通过以下几个环节（见下图）：从图中不难看出，本项目主要实施的是将初步配套后养、种植滩涂垦区，经深度配套后，进行综合开发利用，因此本项目具有风险小，收益高，回收快的特点。不仅如此，通过对粗放经营的已围滩涂垦区的整治和深度配套，使“生地”变为“熟地”。荒芜的滩涂过去是无人问津，但经综合开发利用后土地价格明显上扬，据同类地区的开发测算，地价平均上涨20万元/亩以上。本项目实施的土地整治区域，按规划至少可形成经营性用地4313亩，就此一项收益即达8.2亿多元，因此经济效益是十分明显的。4、实施滩涂土地整治，一举多得，具有较好的社会、生态效益。通过滩涂土地整治，拓展了沿海经济发展空间，为国家一类19、口岸大丰港提供了强力的产业支撑和服务支撑；与此同时，项目建设过程中的取土、驳岸，就地用工用料，促进了当地居民的致富和就业, 对于建设“平安盐城”也有较好的现实意义；通过工程建设及其它产业的拉动，也为当地财政培植可观的新增财源。通过生态改善，河道清理为上游地区的农业排涝引水等发挥了积极的作用。通过水系改造，脱碱冲盐，使土壤得到改良；通过防护绿化，进一步净化当地环境；通过景观、道路绿化，使水土得到保持，环境大为改善等等。1.4 本报告的编制依据、研究范围及编制原则1.4.1编制依据1、国家发改委产业结构调整目录（2005年本）；2、江苏沿海地区发展规划（2009年6月10日，国务院常务会议通过）；20、3、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、关于贯彻落实江苏沿海地区发展规划的实施意见（苏政发200910号）；5、关于促进沿海开发的若干政策意见（2010年1月，省政府发文）；6、江苏省人民政府专题会议纪要（第5号）（2010年1月12日）；7、盐城市人民政府专题会议纪要（第41号）（2010年5月18日）；8、盐城市沿海开发大丰节点规划大丰港经济区总体规划（2006-2020）；9、项目建设单位提供的有关资料。1.4.2主要研究范围本报告主要对盐城市大丰港区临海产业园区土地整治工程项目的建设条件、投资必要性、建设规模、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究21、范围包括：（1）项目建设背景和必要性；（2）市场需求分析；（3）项目建设规模及项目建设条件；（4）工程技术方案；（5）环境保护和安全生产；（6）投资估算和资金筹措；（7）财务分析与评价；（8）风险分析。1.4.3编制原则坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。1.5 研究结论与建议1.5.1研究结论（1）本项目属于沿海滩涂围垦区的土地整治工程项目。项目建设属于国家发改委产业结构调整指导目录（2005本）中鼓励类项目。因此，项目的建设符合国家产业22、政策。（2）本项目符合江苏沿海地区发展规划中关于加快江苏沿海地区发展的相关内容。项目选址在盐城市大丰港临港产业园区已围滩涂垦区，符合盐城市港城建设蓝图规划要求。（3）大丰港现为国家一类开放口岸，随着沿海战略上升为国家战略，大丰港作为上海国际航运中心的喂给港和连云港港的组合港、江苏省重点建设的三大港之一，盐城港“一港四区”的重要组成部分，其优越的地理位置、良好的临海产业背景，使开发实施大丰港临海产业园区的土地整治工程项目的条件已经具备。因此，本项目的市场前景广阔。（5）本项目建成后，对该区域生态环境不会产生影响，并有利于该区域生态环境的改善。（6）本项目建设期2年。（7）项目投资及资金筹措本项目23、总投资为71648万元。项目资金来源：拟申请中国农业银行贷款50000万元，项目建设单位自筹21648万元。（8）财务评价项目建成后，可实现土地出让、规费返还收入113092万元，利润总额339038万元，净利润25247万元，税后投资内部收益率20.22%，税后投资回收期3.85年。综上所述，本项目符合国家产业政策、江苏沿海地区发展规划和地方发展规划，项目市场前景广阔，工程技术方案合理，经济效益可行。1.5.2 主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号名称单位数 值备注1总投资万元716481.1建设投资万元665821.2建设期利息万元50624、61.3流动资金万元02资金筹措2.1 项目资本金万元216482.2 拟申请银行贷款万元500002.3计算资本金基数的总投资万元716482.4项目资本金比例%30.2=资本金/总投资3经济指标3.1营业收入万元/年1130923.2总成本费用万元/年791893.3利润总额万元/年339033.4所得税万元/年84763.5净利润万元/年252473.6项目投资内部收益率(税后)%20.223.7项目投资内部收益率(税前)%21.603.8项目投资财务净现值(税后)万元19680Ic=12%3.9全部投资财务净现值(税前)万元22434Ic=12%3.10项目投资回收期(税后)年3.8525、3.11项目投资回收期(税前)年3.603.12借款偿还期年4.641.5.3建议（1）建议项目单位抓紧项目前期准备工作，尽快落实资金，确保工程项目的按期投产。在总体规划确定的基础上，项目建设资金的一部分需申请银行贷款，应及时与相关银行接洽，以保证项目如期实施。（2）建议项目单位强化项目建设管理，减少各项消耗，降低土地整治成本和各项费用开支，增强项目的抗风险能力。（3）在项目建设过程中，项目单位和上级主管部门应加强领导，建立和落实有关制度，包括项目建设领导责任制、项目法人负责制、参建单位工程质量领导责任制、工程质量终身负责制、招投标制度、合同管理制度，项目建设资金设立专户存储、专款专用。（4）26、项目单位应加强与有关部门的联系，包括规划、交通、消防、供排水、供电、环保等部门，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，完善相关手续，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而确保整个项目的顺利实施。第2章 市场需求分析2.1项目定位盐城市大丰港临港产业园区土地整治工程项目位于大丰港临港产业园区已围滩涂垦区（大丰港经济区总体规划区域的东南边），其范围包括：大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路以北，占地面积6700亩。项目建成后，新增可利用熟地4313亩，将成为盐城市沿海开发节点规划-大丰港经济区总体规划的有机组成部分，为广大的中外投资者提供建设用地。项目的市场目27、标：据据政府规划，项目新增熟地4313亩，其中不少于800亩用于金融和生活服务集中地建设用地，其余作为工业建设用地对外出让，建设用地的产业定位为石化项目和物流项目。项目建成后，盐城市海兴投资有限公司将对新增土地经中间机构合理评估，并由国土管理部门挂牌公开出让。公司按国家相关的政策，以高质量的商务特征为中外客商提供科学、周到、一流的服务。2.2盐城市沿海产业发展现状去年6月10日，国务院常务会议讨论并原则通过江苏沿海地区发展规划，标志着沿海发展站在新的起点、进入新的阶段。一年来，在盐城市委、市政府的正确领导下，各地认真贯彻落实省、市沿海发展的新精神、新定位、新任务和新要求，以更加强烈的使命感、责28、任感和紧迫感，从实际出发，创新发展理念，迅速掀起沿海开发开放新高潮，努力探索既符合规划要求又具有盐城特点的沿海科学发展之路。2.2.1以盐城港港口局的成立为契机，盐城沿海产业进入新的发展时期为策应沿海发展战略，2009年8月18日上午，盐城市委、市政府在大丰港区举行盐城港港口局成立揭牌仪式暨加快港口建设推进会议。市委书记赵鹏要求，盐城全市上下要以盐城港港口局的成立为契机，用更大的力度加快以港口建设为重点的沿海开发基础设施建设，用更大的力度合力加快盐城港主港区大丰港区的建设。盐城港港口局的成立，表明盐城市将全面参与大丰港的建设，合力推进大丰港港口、港城、临港工业的发展。加快推进对接、规划、战略资29、源管理、重大产业项目等重点工作，全力掀起盐城沿海开发的新高潮。盐城港“一港四区”，将用三年时间基本建成启动区，拉开港城建设框架，把港城建设成为支撑港口、临港经济区发展的重要载体，带动沿海区域发展的强大引擎。大丰港城（盐城港主港区）：盐城都市区东端的重要新城，大丰新的经济文化中心，建成以服务盐城港主港区以及能源、石化、港口物流、生态旅游等临港产业为主的海滨新城。弶港新城：结合滩涂综合开发试验区建设，打造江苏重要的生态产业集聚区、现代化滨海渔港和生态旅游城、东台市域副中心。射阳港城：加强县城与港城的空间整合，在临海近港区域建设新港城，形成一体化的城市空间形态。建设成为以服务能源、食品加工、生态旅游30、和河海联运为主的海滨新城。滨海港城：按照滨海县域副中心、新型港口工业城市发展定位，将滨海港城建设成为以服务能源、石化和物流等临港产业及海滨旅游度假区为特色的海滨新城。陈家港港城：按照响水县域的经济文化中心、新型工业港城的发展定位，结合陈家港镇搬迁改造，将陈家港城建设成为以服务能源、化工、造船及物流等临港产业为主的滨河新城。一年来，盐城港“一港四区”全面启动，完成港口建设投资13亿元，去年吞吐量达825万吨，比上年增长16.5%。一年来，全市在沿海招商引资和重大项目建设上取得突破。去年江苏在上海、北京举行的沿海开发合作恳谈会上，全市共签约18个重大合作项目，总投资10632亿元。去年，全市有4531、个项目开工，完成投资162.3亿元。今年重点发展40个重点项目，年度投资计划166亿元。2.2.2 沿海招商引资和重大项目建设得到新的推进 盐城市按照“把战略变为规划、用规划引领招商、让项目形成投资”的思路，在沿海发展三年实施计划中，全市排出重点基础设施、农业、工业、服务业、能源、城乡统筹、社会事业和生态环境等八类254个项目，总投资4653亿元，其中，到2012年计划投资3352亿元。充分发挥规划招商的引领作用。围绕宣传推介江苏沿海地区发展规划，一年来，通过在北京、上海、日本、韩国等地举行的一系列沿海投资开发合作说明会，站在国家战略层面，让盐城走出江苏、与央企合作；面向东北亚，让盐城走向海外32、，与跨国公司洽谈投资。在去年5月30日江苏（上海）沿海开发合作恳谈会上，我市签约风电装备、光伏产业、港口建设、海上风电等12个重大合作项目，占全省24%；总投资423.2亿元，占全省31.6%；在参加项目签约的苏北、苏中8市中，盐城市签约项目总数最多、投资规模最大。在去年8月12日举办的江苏（北京）沿海开发合作恳谈会上，成功签约6个重大合作项目，占全省33%；总投资640亿元，占全省27%。一年来，沿海规划中明确定位和布局的国际汽车试验场、汽车玻璃、滨海港区储配煤中心、沿海“风光互补”、中粮集团生猪加工等一批产业项目已相继落户。100万千瓦海上风电场特许权项目国家能源局于5月18日正式对外招标33、，经国家批准海上和潮间带50万千瓦示范风场建设的前期工作已经启动。坚持把重大项目推进作为沿海开发的主要抓手。今年全市确定沿海发展40个重点项目，年度计划投资166亿元。对40个重点项目实行月督查、月通报、月会办，并在5月份组织了专场银企对接会，协议贷款66.8亿元。1至5月份，40个重点项目已完成投资66亿元，占年度计划投资39.5%。2.2.3沿海基础设施先行实现新的突破沿海基础设施先行实现新的突破，为临港产业的快速发展奠定了坚实的基础。盐城市坚持以港口建设为突破口，不断加大“7路1港4航”为重点的基础设施推进力度。一年来，盐城港“一路四区”全面启动。大丰港区今年吞吐量将突破500万吨。大丰34、港区二期工程已建成通航，石化码头、大件码头等三期工程正在实施；滨海港区航道工程建设提速，与央企合作取得新的进展，已完成投资3.2亿元；射阳港区出海航道整治和疏浚工程，自去年8月8日开工建设以来，已完成工作量0.7亿元；响水港区2个2万吨级的码头建设已开工，东台深水港建设的可行性论证工作开始启动。水利设施加快建设，投资13.2亿元的大丰港区疏港航道刘大线已完成投资0.7亿元，2012年可建成通航。投资1.5亿元的大丰川东港闸下移工程已完成投资0.5亿元，年底竣工。市区投资7.7亿元的盐龙湖工程已完成投资4.5亿元。“7路”为标志的道路交通已完成投资40亿元，建成通港一级公路207公里，已有5条“35、通港路”竣工通车。射阳港区连接线、市区通海S331通榆河以东段已建成通车。滨海港区环港公路目前已完成征地拆迁等前期工作，预计年底可全面竣工通车。今年6月1日，贯穿江苏沿海3市14个节点22个园区，长524公里、总投资78亿元的临海高等级公路先导段在大丰正式开工，其中盐城市境内长250公里。铁路建设得到提速，投资100亿元的连盐铁路已基本完成前期工作，盐城境内103公里年内即将开工建设；投资70亿元的新长铁路盐城至海安段复线电气化改选工程前期工作正在抓紧推进，46.8公里的大丰港区铁路支线年初已列入国家铁路建设计划。盐城空港建设步伐加快，去年6月20日开通盐城至香港航班，目前已开通国际、国内航线36、11条，年客运达16万人次。增辟货运功能的改选和新机场规划选址工作正积极争取纳入江苏民航“十二五”发展规划。以港城为重点的城乡统筹试点工作全面展开，按照沿海5个港城年内出形象、见成效，三年基本建成启动区的要求，已完成沿海5个县（市）港城规划，每个港城3平方公里启动区已开工建设。综上所述，在江苏沿海地区发展规划的大背景下，沿海基础设施的先行吸引了越来越多的中外客商前来投资，一批批大项目、重点项目来盐城投资建设使盐城的沿海产业迅速崛起。因此，从全市产业层面看，项目对土地的需求是刚性的。本项目的实施，可为盐城沿海产业的发展提供土地资源，项目的实施是盐城沿海产业发展的需要。2.3 大丰港临港产业发展现37、状2.3.1大丰港临港产业的发展特色 大丰港被明确定位为国家一类开放口岸、上海国际航运中心的喂给港和连云港港的组合港，是省政府重点建设的三大海港之一，是全国首批对台直航的63个港口之一。如今，大丰港作为盐城港的主港区已成为江苏沿海重要的交通枢纽和物流中心，迎来了崭新的发展机遇。2010年1-8月份，大丰港停靠船舶完成货物吞吐量284万吨，集装箱20800标箱，同比分别增长120%、147.3%。今年以来，大丰港转变经济发展方式，强化招商引资，突破了一批重特大项目、高科技项目、外资项目、产业链项目。据介绍，总投资30亿元的迪赛诺生物制药、18亿元风力发电、10亿元金陵化纤、10亿元的生物质柴油等38、项目已落户港区。今年新上工业项目50个，总投资205亿元。其中竣工项目10个，投资达19亿元。新开工项目20个，投资达103亿元。码头物流和基础设施项目投入达82亿元。上半年，就有六批次项目开工，累计新开工千万元以上项目27个，总投资达114.7亿元。1至6月，大丰港完成财政一般预算收入2008亿元，利税1.13亿元,同比分别增长47%、52%。 临港产业是港口经济发展的驱动力和发力点，港口经济在临港产业的带动下迅速崛起。临港产业走出了一条特色之路。临港产业不断优化和资源的重新组合，大丰港已形成了新能源、石化与新材料、农产品加工、新型医药、冶金及机械制造等5大特色产业，它代表着当今沿海具有特色39、的新兴产业。2.3.2 大丰港临港产业园区建设，临港特色产业后劲足新能源产业：大力发展风电、生物质柴油和发电、水煤浆等新能源产业，到2012年风电装机容量达100万千瓦，生物质柴油达100万吨，水煤浆达500万吨，年产值达100亿元。园区拥有20万千瓦风力发电场，174台机组全部投入营运，年发电量4.1亿千瓦时。在现有20万千瓦的基础上，加快推进200万千瓦东沙风电场项目，规划建设500万千瓦海上风电场项目。同时全面推进以风电整机生产和施工机械制造为龙头，形成生产发电机、齿轮箱、风叶、控制系统等风机零配件的能力。石化与新材料产业：石化产业园区规划面积8.2平方公里，重点发展以石油化工产品加工和40、仓储物流为主的重石产业，形成以石油加工、新材料化工、基础化工等配套延伸产品加工为标志的石化产业链，力争5年内打造成华东地区最具影响力的石化物流和产业基地悦丰石化等一批项目开工建设。同时，积极推进年产26万吨丁苯橡胶、300万吨延迟焦化、 DCC等新材料产业项目，到2012年年产值达200亿元以上。木材产业园：是大丰港重点发展的特色园区之一，规划面积2000亩，由大丰港一类口岸海关监管区、木材加工区、木材堆放区、展示交易区等四大部份组成，年木材加工及周转量超过600万立方米，将成为苏中、苏北最大的木材加工贸易基础。规划建设的启动区133.3公顷，主要由研发中心、物流、海关临管、木材加工等区组成，41、年消耗木材400多万立方米。面积3万多平方米用于板材和家具加工的42幢标准厂房和建筑面积1.6万平方米的26幢木材粗加工单体锯房等也交付使用。江苏九鑫、红雷、榕榕等木业加工企业纷纷入住生产。今年6月26日，由中国大唐集团投资兴建的屋项光伏电站开工建设。一期工程投资1.6亿元，兴建5.8MW电站。主要利用木材产业园标准厂房屋顶及过道，铺设太阳能光伏组件，今年底投产并网发电后，将成为全国最大的屋顶光伏电站。生物医药产业：园区规划面积4.5平方公里。产业定位：以医药化工、基础化工、原料药、药物制剂和生物制药为产业为方向，集科研、开发、生产为一体，拉长产业链，通过3-5年的努力，建成江苏沿海首家国家级42、生态示范园。到2012年建成以原料药、N族维生素、保健营养品、抗艾滋病新药等产品特色的医药工业园，年产值达100亿元。总投资30亿元、二期工程投资3亿元的海嘉诺二期工程的办公楼、污水处理设施、道路、围墙已经竣工，主体厂房即将开工建设。总投资6亿元的帝瑞云涛抗生素原料药项目已完成桩基工程，正在进行基础浇筑。浙江九洲集团有限公司投资的丰洲化学有限公司抗艾滋病药项目将开工建设；正大丰海制药有限公司的强力霉素原料药项目也将于近期正式签约落户园区；荷兰帝斯曼公司的生物制药项目正在洽谈之中。由香港DESANO公司和上海海嘉诺医药发展股份有限公司共同出资兴建的大丰海嘉诺药业有限公司，计划5年投资30亿元。目43、前，一期工程年产50吨维生素H项目已经竣工投产，二期工程正在全力推进；由西班牙帝瑞公司和浙江上虞云涛化学有限公司合资兴建的帝瑞云涛抗生素原料药项目也在紧张建设。 冶金及机械制造业：积极发展拆船、废金属加工等机械制造产业。到2012年形成年产量100万吨以上的成品金属及制品的制造能力，年产值达100亿元。大丰港临港产业园区以高水平的大项目、好项目为载体，构建高端化、高质化、高新化特色产业园区。木材产业园区、风电产业园区、石化产业园区、生物医药园区、海洋科教城以及石材、不锈钢、新材料等特色产业园区相继建成并初具规模。2.4 大丰港临港特色产业的发展、重特大项目的建设，对园区土地的需求是刚性的，本项44、目迎来了空前的发展空间大丰港经济区是依托大丰港而设立的省级开发区，辖区面积500平方公里，规划建设区面积200平方公里，建设启动区60平方公里。今后一段时间内，大丰港临港产业园区按照特色产业港、生态港的思路，牢牢抓住江苏沿海发展上升为国家战略的历史机遇，以重特大项目为抓手，做大港口，做强港区，做美港城，建设江苏沿海特色产业港。众所周知，无论是上海、苏南、盐城市区的产业梯度转移，还是大丰港临海自身发展新兴产业，都必须有土地。如今在大丰港临港产业园区，园区建设的项目日益增多，对于土地的利用必将大幅增长。下面统计的是将要在大丰港临港产业园的部分建设项目（资料来源：大丰港临港产业园网站），虽然没有需征45、用土地的数量，但从中可以看出，园区对土地的需求是刚性的。1、石化工业项目（1）中国化工集团石化新材料基地项目中国化工集团石化新材料基地项目占地3000亩，总投资100亿元，其中一期工程50万吨/年DCC占地500亩，投资15亿元，环评、安评均已获得批准，完成了项目报批的全部法定程序。500万吨/年重油加工总体规划方案已报中国化工集团总部审批。（2）明志石化重油处理（延迟焦化）项目新加坡明志石化在大丰港石化工业区投资30亿元建设360万吨/年（一期120万吨/年）重油处理（延迟焦化）项目，项目建设用地500亩。目前“大丰市明志石化有限公司”已登记注册，盐城经贸委备案登记，环评已获得批准。（3）上46、海中油生物柴油项目上海中油企业集团在大丰港投资建设50万吨 / 年生物柴油 (一期10万吨 / 年)，总投资10亿元（一期2亿元）。目前该项目可研报告已编制完成，陆上环评已获得批准，海洋环评及海域论证已委托编制，下一步抓紧海洋环评及海域论证编制等工作。（4）华德石油石化仓储及深加工项目香港华德石油拟投资建设20万立方米石油罐区，100万吨/年沥青项目，一期工程总投资10亿元。目前可研报告已编制完成，董事会已通过投资决策。（5）金浦化工园项目金浦石化工业园项目，占地 2000亩，总投资约50亿元，其中首期用地约为500亩，建设包括30万吨/年PVC、30万吨/年烧碱，总投资20亿元左右，并预留147、500亩发展用地。目前项目公司“金浦盐城石油化工有限公司”已登记注册，部分注册资本金到位，目前正在编制可研报告、环评、安评。（6）20万吨/年生物质柴油项目香港永欣有限公司利用动植物废旧油脂，废生物油作为原料，生产生物柴油及衍生产品，同时进口麻风果进行加工成生物柴油。在大丰港石化工业区建设20万吨/年（一期10万吨/年）生物柴油项目，规划用地面积300亩（一期150亩）。目前项目公司“盐城市欣丰生物能源有限公司”成立。2、木材产业项目 江苏双丰、江苏神州日盛工贸、江苏巨龙、上海亿得等20多家木材加工企业即将迁入园区。计划在2年内重点招引木材加工企业50-100家，以最快速度达到年加工量100万48、立方，促进木材市场的形成，在木业加工初具规模的基础上，加强精加工、深加工（如胶合板、人造板、地板及家具）企业的引进，形成木材产业链，带动100万吨稻谷、200万吨大豆、300万方木材、4万头奶牛、5万吨水产品的综合加工生产能力和进出口贸易。3、生物医药产业项目规划面积1700亩，引进营养类、抗感染类、心血管类、神经类、胃肠类、抗癌类、抗艾类药物成药企业20家，龙头企业6-8家，科研机构2-3家，形成产学研用为一体的产业发展格局。该项目预计总投资30亿元，建成后可实现年销售60亿元，利税5亿元，到2013年，初步建成苏北一流、国内知名的产品药生产基地。4、新能源项目（1）风电装备：充分利用大丰风49、电场规划容量490万千瓦，以江苏沿海开发风能基地为契机，发展风电装备制造及配件生产企业，重点招引风力发电塔筒、机舱、叶片、齿轮箱等部件以及风力控制系统和成套装备机组项目，形成研发制造总装服务的完整产业链，打造100万千瓦整机制造能力，建成全国配套较为完善的风电设备制造基地。（2）利用生物质柴油生产的渣滓和大丰及周边地区丰富的秸杆资源，建设210兆瓦的生物质发电项目,为石化用户提供集中供热。（3）重点发展多晶硅、单晶硅、太阳能电池板、太阳能发电等产业。5、有色金属项目规划引进再生资源拆解、加工、综合利用等相关企业50家，5年内达到有色金属年生产能力300万吨，实现销售额600亿元、税收30亿元。50、总投资50亿元，计划3-5年内将该园区建设成国家级循环经济试点园区和再生资源综合利用示范园区。6、物流项目重点发展一批具有区位优势、具备综合服务功能的物流基地，发挥物流产业集聚效应，确立大丰在江苏北部、长三角乃至全国物流供应链中节点地位。大力引进知名的运输企业、船运公司、船代货代、贸易公司、第三方物流企业、物流增值服务企业等，尤其是要积极寻求与国际班轮公司以及国际码头经营商之间的合作，从核心环节上提高港口物流的竞争能力。临港产业园区规模的不断扩大，石化、木材、生物医药、新能源等一大批项目的入驻，项目建设用地必将增多。此外，根据大丰港总体规划和海港新城规划，大丰港区按照“20平方公里、20万人口51、现代化、生态型、新市区”的思路，港城与盐城市区、大丰市区东西呼应，成为盐城市“双核”中的海滨一核和大丰城市的次中心。海港新城的建设，20万人口的居住，对土地的需求也是刚性的。本项定位于大丰港临港产业园区已围滩涂垦区的土地整治，项目实施后，为大丰港临港产业园区提供石化、物流项目用地和金融、生活配套服务用地。项目建设适应大丰港临海产业园区的发展需要，有着广阔的市场前景。2.5市场分析结论盐城地处苏北沿海，其城市定位为：江苏沿海中心城市、特大型城市、长三角新兴工商业城市、湿地生态旅游城市。盐城作为长三角地区后花园和沿海开发战略的基地，辐射上海、南京及徐州三大区域中心城市，具有较强的后发优势，盐城沿52、海开发的新高潮已经兴起。 大丰市地处盐城市的东南方，大丰港是大丰市的次中心。大丰港作为国家一类开放口岸，是产业港，也是生态港。大丰港临港产业园突出临港产业特色，着力重特大项目，已形成了新能源、石化与新材料、农产品加工、新型医药、冶金及机械制造等5大特色产业，它代表着当今沿海具有特色的新兴产业。从产业发展层面上看，大丰市的临港特色产业发展广阔，是投资各类特色产业的黄金发展期。独特的地理位置，独特的文化底蕴，独特的港口功能，必将引来国内外客商前来投资。本项目在盐城市人民政府对临港产业园区发展规划指导下，将大丰沿海已围垦滩涂土地进一步改良、整理，进行综合利用，为大丰临港产业园区提供后备土地资源，有利53、于大丰临港产业园区的项目建设，拓展沿海发展空间，促进区域经济协调发展。本项目必将迎来很好的发展机遇。 第3章 建设内容与建设规模3.1建设原则与建设内容3.1.1建设原则1、充分考虑国家产业政策和国家、省、市沿海发展规划的相符性。根据江苏沿海地区发展规划和省政府关于促进沿海开发的若干政策意见，在服从盐城市沿海发展规划、大丰港港城规划前提下，合理进行综合开发，做到功能适用、节约用地、经济合理。2、充分考虑项目建设的可靠性，估计工程风险、积极采取有效防范措施，减少风险；3、充分考虑项目建设的可行性，综合分析项目本身的管理能力、施工技术、资金筹措等综合能力；4、充分考虑项目建设的环境相容性，污染物做54、到综合治理，达标排放，满足环境和可持续发展的要求；5、充分考虑项目建设的合理性，实事求是地对项目的功能性、盈利性等作全面考虑。3.1.2建设内容本项目建设内容主要包括：土地整治、道路建设、绿化工程、水电配套、拆迁补偿等方面。项目建设内容详见表3-1： 表3-1 项目建设内容一览表序号建 设 内 容工程量1土地整治沟河整治清淤157413 m3驳岸13580m土地平整清淤655600m3土方回填2643620m3绿 化景观绿化268000m2防护绿化564000m22道路主干道（5条）一级577750m2主干道（8条）二级269100m23水电配套雨水管道20130m污水管道20130m给水工程55、14366m强电弱电20130m4拆迁补偿拆迁补偿9500m23.2 建设规模 本项目由清淤、驳岸、土方回填、景观绿化、防护绿化、主干道、雨水管道、污水管道、给水工程等标的物组成，整治总面积6700亩（合4466689平方米）。项目整治范围包括：大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路以北区域。项目实施后，将与大丰港临港产业园区融为一体，新增可利用熟地4313亩（合2875348平方米）。 第4章 项目选址与建设条件4.1 项目选址4.1.1地理位置本项目位于盐城港大丰港区临港产业园区已围滩涂垦区，具体范围在：大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路56、以北。总占地面积6700亩。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置，距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。大丰港区临港产业园位于大丰市区的东南方，园区主要有石化产业园、生物医药园、木材产业园、风电装备产业园、丰收大地农业示范园等，目前规划建设区面积200平方公里，建设启动区60平方公里。近年来，园区全面开工建设石化产业园、生物医药园、木材产业园、风电装备产业园、海港新城和海洋科教城等重大项目57、，园内热电厂、污水处理厂、220KV变电所，“两横六纵”道路配套到位，具备了承载重大项目的能力。项目所在区域内没有需要保护的文物，未发现有开采价值的矿产资源。项目的选址符合大丰港总体规划和海港新城规划的总体规划要求。项目所在地具体位置见附图一：大丰港区临港产业园区土地整治工程项目地理位置图。4.1.2地域现状项目区内生态环境良好，区内地势平坦。但项目区内现有基础设施缺乏，交通、水利条件较差，综合利用效益不高。存在着沟河淤泥堵塞严重，无挡土驳岸；养殖池塘过多，淤泥拥有量太大，需清淤换土；现有水系无法满足脱盐冲碱及项目发展需要；没有可供通行的道路、桥梁；没有分排式雨、污管道，无配套的电力设施等问题58、。上述问题经整治后，本项目可作为临港产业园区的建设用地。4.2项目建设条件4.2.1政策条件4.2.1.1产业政策的符合性分析本项目为土地整治工程项目，对照属于国家发改委产业结构调整指导目录（2005本），本项目属于“农业类”第36条“生态系统恢复与重建工程”条目。因此，本项目属于国家鼓励类产业项目。4.2.1.2相关规划、政府文件精神的符合性分析1、项目建设符合江苏沿海地区发展规划要求规划指出：要发挥江苏沿海滩涂资源丰富的优势，选择合适的区域进行适度围填开发，形成大规模的土地后备资源，有效拓展发展空间。 2、项目建设符合江苏省政府关于沿海开发的文件精神2010年1月，江苏省人民政府下发了关于59、促进沿海开发的若干政策意见，再次明确了重点加大滩涂围垦、滩涂开发、土壤改良等方面的扶持力度，从而有效促进了滩涂围垦与综合开发的强力推进。3、项目建设符合盐城市人民政府专题会办纪要精神（第41号）记要明确：（1）市海兴公司要在大丰港区规划完善的基础上，与大丰市合力推进港区建设。（2）临港产业园区要重点建设规划好大丰港区工业二大道以西，鹿影湖大道以东，四级航道以南，环港南路以北的区域，明确产业发展重点，着力打造园区特色。（3）要按照“收支平衡”的原则，投资建设大丰港区。市海兴公司要科学测算，找准收支平衡点，明确投资计划。因此，本项目建设不仅符合国家产业政策，而且符合江苏省政府、盐城市政府关于沿海开60、发的文件精神。项目建设的政策条件十分优越。4.2.2自然条件项目区属亚热带季风气候，四季气候分明，雨水充沛，梅雨台风等地区性气候明显，主要气候特征如下：多年平均降水量1060mm，最大年降水量1811.9mm（1991年），最小年降水量243.6mm（1933年）。因梅雨和台风的影响，年间降水量分配很不平衡，有约65%的降水量集中在汛期。多年平均气温14.6，平均日照2223.3h，年总幅射量为110117千卡/cm3，年蒸发量在13501450mm之间。全年主导风向为东风10%和东南东风10%，其次为东北东风8%和东北风8%，历年平均风速3.1m/s。自然条件对本项目建设无影响。4.2.3 61、社会条件大丰市，位于江苏省中部、黄海之滨。总人口72万，总面积3059平方公里，辖12个镇和两个江苏省级开发区，境内有江苏省属和上海市属农场各3个。近年来，在科学发展观的指导下，大丰经济社会取得了长足的发展，连续八年跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，是国家卫生城市、中国优秀旅游城市和国家可持续发展先进示范区。2009年实现GDP242.76亿元，完成财政一般预算收入13.29亿元，全社会固定资产投资162.73亿元，城镇居民人均可支配收入14887元、农民人均纯收入8750元。在江苏沿海地区发展规划上升为国家战略和长三角地区区域规划正式实施的新形势下，大丰作为江苏中部新兴的临港工业城62、市，未来发展前景广阔，优势独特。4.2.4施工场地条件本工程面广量大，施工场地为围垦区，施工场地布置存在一定不利因素，但由于项目单个工程规模较小，对施工场地要求不高，施工场地一般可据实际情况布置，同时生活区可通过租用民房解决。4.2.5交通条件本项目区地处大丰临港产业园区已围滩涂垦区。这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程；大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道2009年12月开工建设，经63、通榆运河可直达长江水系；大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设；在盐城至大丰港的高速公路即将开工；新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。4.2.6水电供应条件项目工程施工用电可由附近农村电网接入，施工中为预防供电故障，必要时需配备适当功率的发电机。施工用水就近由河道取水，生活用水可由附近自来水管网接入，附近无自来水管网则考虑使用桶装纯净水。4.2.7施工材料项目施工所需的建筑材料部分可以就地解决，块石石子供应可以考虑从苏州、江阴等地调进；其余建筑材料的供应可在满足工程技术要求的前提下，以就近供应、厂家供应为主。4.2.8人64、力资源项目区周边人口稠密，农村多余劳力从事建筑业劳务者较多，劳务价格适中。如上所述，本项目的政策条件、环境条件、施工条件、交通条件、原辅材料条件、人力资源条件等都已具备，可满足项目建设的需要。第5章 工程技术方案5.1 设计依据1、堤防工程设计规范（GB50286-98）；2、防洪标准（GB50201-94）；3、工程施工技术规范（SL17-90）；4、国家有关建设、设计规范与标准、规范和相关定额；5、建设单位提供投资的有关资料。5.2 工程设计方案5.2.1土地整治方案本项目土地整治工程主要分为沟河整治、土地平整、绿化等三部分。5.2.1.1沟河整治项目区内有3条主要河流需要河道疏浚，施工时65、采取分段筑坝抽水，用反铲挖掘机挖取淤泥倒入运土车中运出，运距一般10公里内，经现场测算项目区河道需清淤量约157413立方米。同时在河道两侧修筑石驳岸13580米，驳岸上安装1.2米高防护石栏杆。5.2.1.2土地平整土地平整是本工程的重要组成部分，应按以下原则进行方案设计：（1）根据规划设计，开挖斗、农排水沟，保证施工期间项目区排水畅通；（2）确定设计高程，分块平整原则；（3）沿田块内现状地物设计土地平整单元，格田内部高差控制在3cm以内。根据上述原则及项目区地形与土壤特点，土地平整工程采用局部平整方案，根据项目区地形的实际状况，对原为养殖部分的土地首先进行清淤，再结合道路、沟渠建设，将项目66、区划分为若干个地块，然后依据地块内部道路、沟渠的布局和走向划分为若干田块。土地平整时尽量保持各田块内的挖填方3cm之内的平衡，以减少运土工程量。对于较大且需要填埋的坑塘，由于田块内部土方无法平衡，考虑用清淤的方式从内部平衡与从河流中外调土方相结合的方式。平整后，格田内部高差一般控制在3cm以内。项目区田块内地形起伏不大，变化较为均匀，所以确定采用散点法计算田面高程及挖填土方量。经现场丈量测算清淤量约655600立方米；土方回填2643620立方米。5.2.1.3 绿化工程由于项目区域内目前土壤含盐碱成份较高，正常树木难以栽植，参考同类地区的做法，拟对景观绿化进行地面换土，深度为1米；对防护绿化67、地面换土0.5米，并尽量选择耐盐碱性的树种，在此基础上具体按以下方案操作：（1）观光绿化带的建设。围绕综合开发项目因地制宜种植相应植物，形成观光绿化带。以稀疏高大乔木为骨架，临水花灌木为衬托，间隔一定的距离按布局结构设置桥、亭、廊、榭、临水平台等观景点，形成开放式绿化带。（2）交通绿化带的建设。项目区内交通干道及一般道路按要求配置绿化隔离带，不一定按城市绿化的要求，强行规定绿化带的宽度，但要尽量体现自然美、和谐美、生态美。（3）风景区内的主要河流两岸、河塘四周均要求进行绿化建设，配置相应的风景防护林带，风景防护林带宽度一般不得少于3米，尽可给形成复层结构或群落式布置，同时注意尽量避免成排成行，68、尽可能体现自然风貌，体现水岸自然过渡的植物景观。按季节规划园林观赏树种选择：春季园林观赏树种配置：樱花、桃花、白玉兰、海棠、紫荆、丁香、迎春等。夏季园林观赏树种配置：紫薇、凌霄、木芙蓉、六月雪、金丝桃、栀子花、槐树、木槿、柳树等。秋季园林观赏树种配置：桂花、枫树、银杏、乌桕、柿树等。冬季园林观赏树种配置：梅花、腊梅等。5.3 道路建设方案本项目道路建设工程主要为：5条一级主干道，共577750平方米；8条二级主干道，共269100平方米。道路建方案如下：（1）鹿影湖大道全长2400米，规划道路红线宽50米，共120000平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥69、青路面，为城市一级主干道。（2）工业一大道全长2400米，规划道路红线宽50米，共120000平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市一级主干道。（3）工业二大道全长2410米，道路红线规划宽度为50米，共120500平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市一级主干道。（4）南港路全长2000米，道路红线规划宽度为55米，共110000平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市一级主干道。（5）环港南路全长1950米，道路红线规划宽度为55米，共107270、50平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市一级主干道。（6）纵十四路全长1950米，道路红线规划宽度为30米，共58500平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市二级主干道。（7）纵十三路全长1980米，道路红线规划宽度为30米，共59400平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市二级主干道。（8）横十四路全长1950米，道路红线规划宽度为30米，共58500平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市二级71、主干道。（9）支一路全长420米，道路红线规划宽度为30米，共12600平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市二级主干道。（10）支二路全长210米，道路红线规划宽度为30米，共6300平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市二级主干道。（11）支三路全长300米，道路红线规划宽度为30米，共9000平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市二级主干道。（12）支四路全长160米，道路红线规划宽度为30米，共4800平方米。道路横断面形式为三块板结构：72、快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市二级主干道。（13）工业三路全长2000米，道路红线规划宽度为30米，共60000平方米。道路横断面形式为三块板结构：快车道、绿化分隔带、慢车道、人行道，沥青路面，为城市二级主干道。5.4 水电配套方案水电配套与道路建设相应分项工程同步进行，按正常施工技术方案实施。主要包括：（1）雨水管道：20130米；（2）污水管道：20130米；（3）给水管道：14366米；（4）强电弱电：20130米。5.5拆迁补偿方案本项目拆迁工程估算为9500平方米。由项目业主单位与项目所在地的地方政府共同制定拆迁补偿方案，费用在工程费用中列支。方案具体实施由当地73、政府进行组织落实，项目业主单位积极予以配合，保证补偿资金及时兑付到位。5.6 工程概算5.6.1 工程概算依据1、市政工程投资估算指标（建设部）；2、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）；3、江苏省市政工程计价表（2004）；4、园林项目可行性研究与经济评价实用手册；5、中央、省、市、县关于拆迁安置补偿的文件和标准；6、中央、省、市、县关于征地补偿的文件和标准；7、盐城市财政局关于印发市区市级政府公共工程概算编制主要参照经济指标的通知（盐财建20103号）。5.6.2 工程概算情况 本项目工程概算见表5-1：表5-1 项目工程概算一览表序号项目名称工程量单位单位造价（万元）合74、 计（万元）1土地平整沟河整治清淤157413 立方米0.0030472.24驳岸13580 米0.15002037.00土地平整清淤665600 立方米 0.00301996.80土方回填2643620立方米0.005013218.10绿 化景观绿化268000平方米（换土1米深）0.02005360.00防护绿化564000平方米（换土1米深，耐碱性植物）0.01508460.00 2道路主干道（5条）一级577750平方米0.028016177.75主干道（5条）二级269100平方米0.02506727.503水电配套雨水管道20130米0.08501711.05污水管道20130米075、.13502717.55给水管道14366米0.0500718.30强电弱电20130米0.09001811.704拆迁补偿拆迁工程9500平方米0.0800760.00合 计62168第6章 环境保护建设项目必须按照国务院1998年第253号令建设项目环境保护管理条例的规定，需要配套建设环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工，同时投产使用。产生污染的建设项目，必须遵守污染物排放的国家标准和地方标准，工业建设项目应当采用能耗物耗小，污染物产生量少的清洁生产工艺，合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏。6.1 项目采用标准1、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级；2、地表水水76、环境质量标准（GB3838-2002）；3、城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）1类；4、污水综合排放标准（GB8978-1996）三级；5、城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）；6、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；7、工业企业厂界噪声标准（GB1234890）；8、建筑施工场界噪声限值（GB1252390）。6.2 项目周围环境质量现状大丰港临港产业园区环境空气质量总体良好。根据大丰市环境监测网提供的资料，该项目所在地区域环境质量现状如下：1、当地环境空气质量达到GB3095-1996环境空气质量标准中的二级标准。2、当地地表水质量达到GB377、838-2002地表水环境质量标准中类标准。3、噪声符合GB3096-1993城市区域环境噪声标准中3类标准。综合以上监测结果，可以看出项目拟建地具有较好的环境条件，环境容量较大，有助于项目的顺利建设运营。6.3 项目施工期的污染物及其防治措施施工期间，各项施工活动不可避免的将对周围环境造成一些破坏和产生影响，主要包括废气和粉尘、噪声、固体废物、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声尤为明显。6.3.1废气和粉尘施工过程中废气主要来源于施工机械驱动设备和运输及施工车辆所排放的废气，排放的主要污染物为NOX、CO、烃类物等。粉尘（扬尘）主要是建筑材料如水泥、石灰、砂子及土石方等在其装卸、运78、输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘；施工机械运输和运输车辆往来造成的地面的扬尘。施工现场的废气和粉尘的防治措施有：（1）加强施工现场合理化管理；（2）土建阶段，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定温度，减少扬尘量；（3）施工期现场设置围栏，以减少扬尘扩散范围；（4）车辆装载不能过满，尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，定时洒水压尘；（5）尽量使用商品混凝土，确需进行现场搅拌砂浆、混凝土时应尽量做到不洒不漏、不剩、不倒，混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施；（6）风速过大时，停止施工作业，并对堆存的砂粉等材料采取遮盖措79、施；6.3.2 废水施工期的废水主要有生活废水和施工现场清洗废水，虽然排放量不大，但不经处理或处理不当，同样会危害环境。其防治措施有：（1）水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，尽量减少物料流失、散落和溢流现象，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体；（2）建造集水池、砂池、排水沟等水处理构筑物，对废水进行必要的分类处理后排放；（3）建造化粪池等必要的污水处理设施对生活污水加以处理。（4）重视管线沟槽开挖工程的施工管理，集中开沟埋管，减少临时堆土因暴雨冲刷大量流失。6.3.3 噪声施工过程中，各种施工机械设备运转和车辆运行会带来噪声80、污染。土建阶段的噪声源主要是打桩机、混凝土搅拌机、振动压力机、压路机、运输车辆等。装修、机电安装工程阶段主要噪声源为电锯、吊车、升降机等。上述设备单机噪声在8295dB(A)之间。本项目施工场地的周边有居民居住，故该工程施工噪声对周围环境会产生一定的影响，特别是在夜间，施工的噪声将会影响周围居民的休息，为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施：（1）加强施工管理，合理安排施工作业时间，尽量减少夜间施工频率，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业；（2）尽量采用低噪声的施工工具，同时尽可能采用低噪声施工方法；（3）在高噪声设备周围设置掩蔽物；（4）加强对运输车辆81、的管理，尽量压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。6.4 环境影响分析结论本工程的实施对该地区生态环境向着有利的方向发展，对于改善大丰市沿海生态环境，拓展沿海经济发展空间具有积极意义。项目实施时仅在局部时段（施工期），局部地点（施工现场）有不良的影响。但这些影响是有限的、暂时的，而且是可恢复的。本工程的实施，对环境的影响正效益是主要的，且具有长效性。因此，本项目实施在环境评价方面是可行的。第7章 劳动安全7.1 标准和规范1、中华人民共和国安全生产法；2、建筑安全生产监督管理规定；3、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；5、82、生活饮用水卫生标准（GB5749-85）。7.2 项目施工期劳动安全根据国家有关法律、法规，在施工过程中，建筑工程管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。（1）对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员进行安全生产培训。（2）建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报各地建筑主管部门及安全生产监督机构备案。（3）施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设机具，以及83、机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。（4）施工现场必须按规定配发灭火器具，以防备突发事故的发生。7.3 安全生产管理盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目应当按国家规定的招投标程序落实施工单位后，接受大丰市安监局、临港产业园区安全生产管理机构的安全生产管理。建设单位应与施工单位签订劳动安全生产合同，明确安全生产事故责任，明确责任人。从项目部至各个作业区负责人必须牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，在计划、布置、检查、总结、评比施工生产的同时做好安全工作。做好现场安全生产所需的人员、物质、措施“三落84、实、三到位”，把安全组织网络全面运转起来，实施监控措施与手段，防止各类事故发生。第8章 企业组织和劳动定员8.1企业组织机构8.1.1组织机构设置本项目的建设主体为市海兴公司，是为策应江苏沿海发展上升为国家战略，根据盐城市人民政府2009第161号关于成立盐城市海兴投资有限公司的通知精神，于2009年9月成立的国有独资公司。按照盐城市委、市政府关于加强全市沿海战略资源科学开发使用管理的实施意见要求，公司主要承担盐城沿海滩涂围垦、港城建设、临海产业投资建设等职能，统一负责全市战略资源的整合、开发和利用。公司实行董事会领导下的总经理负责制，魏伏银先生为董事长（法定代表人）兼总经理。公司内设4个职能85、部门：公司办公室、计划财务部、投资发展部和项目管理部。公司组织机构图见图8-1:董事会总经理监事会公司办公室计划财务部投资发展部项目管理部图8-1 组织机构图8.1.2适应性分析（1）本项目拟设组织机构方案符合公司法之规定；执行机构具备指挥能力、管理能力和组织协调能力；组织机构的层次和运作方式可以满足建设和生产运营管理的需要。（2）本项目的法人代表（总经理）及各系统主要管理人员的素质基本符合建设和生产运营管理的要求；能够承担项目筹资建设、生产运营等责任。8.2人力资源配置根据项目所属行业的特点，公司配有员工30人，多为大学本科、中级职称以上人员，其中高级以上职称4人。人员素质、技能能够满足本项86、目建设之需要。公司与录用员工签订劳动合同，适用合同制，并安排适当培训，其他包括报酬、福利、员工辞退等都按国家有关规定执行。按照国家劳动部门的有关规定，为每位员工交纳失业、劳动、养老保险及住房基金等，并为员工提取一定比例的福利费等。第9章 项目实施计划与招标9.1项目进度按照国家关于加强工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购等实行招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。项目建设在实施步骤上，实行统一规划、分期实施，准备用24个月的时间完成全部工程的建设。工程施工期从2010年12月87、至2012年12月底，总工期24个月，具体安排如表9-1所示：表9-1 项目建设工程进度表序号工程建设项目完 成 时 间 1拆迁2010年12月10日-2011年2月10日 2沟河清淤2011年1月5日-2011年5月31日 3土地平整清淤2011年2月15日-2011年5月15日 4驳岸2011年2月1日-2012年10月31日 5土方回填2011年3月10日-2011年12月31日 6道路建设2011年6月10日-2012年11月30日 7防护绿化2012年3月1日-2012年11月30日 8道路绿化2012年3月1日-2012年11月30日 9配套及其它扫尾工程2012年12月1日-2088、12年12月31日9.2 项目建设期管理本项目工程建设内容涉及土地整治、道路建设、绿化工程、水电配套建设等，为此，项目建设单位应强化项目建设期的管理。9.2.1施工组织本项目实行项目法人制、项目监理制、招标投标制、质量监督制、合同管理制。由建设单位、设计单位、工程业主的有关人员成立工程处，全面负责工程经费、质量、工期、安全等方面的管理。施工队伍的落实采取招投标的形式。由于本项目工程面广量大，在施工管理中应建立强有力的“盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目经理部”，项目经理部可设项目经理、副经理、项目总工程师、副总工程师若干名，并设综合部、计划财务部、工程部、技术质监部等部门。项目经理对本89、工程负有全面的责任，并主管计划财务部；项目副经理主管工程部和综合部；项目总工程师主管技术质检部，项目经理、项目副总经理、项目总工程师和项目副总工程师和四个部组成项目经理部的管理层。综合部、计划财务部、工程部、技术质监部主要协助项目部主管领导对施工管理过程进行指导、服务、监督和管理，确保建设紧张有序地推进。开工前组织设计、施工及监理单位有关人员进行技术交底，就各方提出的意见进行协商，以达成一致，同时提出合理的施工方法和技术措施等。每个工段在施工与管理、测量与放样、技术与质量、材料供应、施工记录等，都必须安排专人负责。在施工过程中，加强业主、监理、设计、施工等有关单位的及时联系和沟通，加快信息传递90、和反馈的速度，同心协力，使工程进度得以保证。9.2.2质量控制措施1、建立项目部主要管理人员、职能部门、分项部门负责人的质量责任制，并加以实施。2、建立健全质量保证体系，并有效的运行。对参加施工的人员进行质量意识和全面质量管理教育。3、必须保证检测成果的真实性，严禁伪造或任意舍弃成果；质量检测记录应妥善保存，严禁涂改或自行销毁。4、行使质量否决权，不合格工序不能进入下道工序，不合格的原材料不得使用，工程必须有完整详尽的施工记录。5、坚持质量例会制度，定期开展质量分析，准确掌握质量状况。针对存在的问题，从技术管理和工艺等方面采取措施加以解决，并及时向有关部门反馈。6、坚持技术交底制度，认真做好交91、底工作。在下达任务的同时，必须进行书面交底，对分项工程的施工工序必须召开专题技术交底会。7、施工过程中严格按规定收集、整理、保管好各项资料，在完成硬件的同时，做好软件工作，确保各项工程的竣工资料准确、及时、完整、真实。9.2.3项目资金管理根据本项目资金管理的特点，项目资金必须实行封闭管理，并坚持以下原则：1、坚持专款专用的原则。盐城市海兴投资有限公司要在贷款银行开设专门账户，实行专款专用，严禁挪作他用。每项工程结束后，均要按规定进行验收，严把结算、决算关，并接受审计部门审计。2、坚持全过程监督控制的原则。要建立跟踪审计制度，对本工程建设资金的使用进行全过程的动态监督检查，同时要建立健全资金使92、用的内部控制制度，确保建设资金的安全和有效使用。3、坚持依法实施财务管理和会计核算的原则。建设单位必须遵守中华人民共和国会计法和基本建设财务管理若干规定以及相关的财经法规，规范实施财务管理，准确组织会计核算。4、坚持效益的原则。本工程建设资金的划拨和使用要实行规范化管理，厉行节约，防止流失，着力降低工程成本，提高资金使用效益。9.2.3项目信息管理1、认真全面收集项目实施全过程的信息资料，定期进行整理分类，及时存储。2、落实信息收集的责任制，所有项目参与单位，在项目实施结束均须将相关项目资料进行归集移交。9.3 项目招标9.3.1招标基本情况（1）招标范围及依据根据中华人民共和国招标投标法和国93、家发改委的有关规定，项目工程达到下列标准之一的必须进行招标： 单项合同估算价在 200万元人民币以上； 重要设备、材料等货物的采购，单项项目合同估算价在100万元人民币以上； 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上； 单项合同估算价低于以上三条规定标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上。（2）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标，根据国家发改委制订的工程建设项目自行招标试行办法，自行办理招标事宜对招标人有一定要求，因此，结合项目承办单位的实际情况，本项目招标组织形式拟采用委托招标。（3）招标方式根据工程建设项目自行招标试行办法中有关规定：本项目招标人拟94、通过报刊、信息网络或者其它媒介发布招标公告，进行公开招标。9.3.2招标初步方案（1）根据此项目工程情况，按建设部79号令，招标代理要求乙级以上（含乙级）资质；按建设部60号令，勘察设计要求乙级以上（含乙级）资质；按建设部16号令，监理要求乙级以上（含乙级）资质。（2）项目招标的评标人员应是省内相关领域的专家。（3）为了落实招标工作，项目应成立招标工作领导小组，招标工作领导小组组长由项目负责人担任，组员由各个部门抽调相关人员组成。9.3.3招标内容本项目的招标内容主要包括土地整治工程、道路工程、绿化工程、水电配套工程等。第10章 投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1 建设投资估算1095、.1.1.1 建设投资估算依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、盐城市海兴投资有限公司对盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程的设计方案及相关说明；3、市政工程可行性研究投资估算编制方法（建设部）；4、水利工程初步设计概算及可行性研究投资估算编制规定（水利部）；5、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）；6、江苏省市政工程计价表（2004）；7、园林项目可行性研究与经济评价实用手册；8、中央、省、市、县关于拆迁安置补偿的文件和标准；9、中央、省、市、县关于征地补偿的文件和标准；10、盐城市财政局关于印发市区市级政府公共工程概算编制主要参照经济指标的通知（盐财建20196、03号）。11.1.1.2 建设投资估算1、土地平整：包括沟河整治、土地平整、绿化等三部分，合计为31544.1万元。2、道路建设：包括一级主干道5条、二级主干道8条，合计为22905.3万元。3、水电配建套建设：包括雨水管道、污水管道、给水管道、强电弱电等四部分，合计为6958.60万元。4、拆迁补偿：合计为760万元。5、项目前期费：包括勘探设计费、前期工作及咨询费等，合计为957.4万元。6、建设单位管理费：按项目工程费用的2%提取，合计为1243.4万元。7、其它费用：包括监理费、工程保险费、招标费等，合计为273.5万元。8、不可预见费：按照上述费用之和的3%估算，合计为1939.397、万元。项目建设投资构成分析如表10-1所示。 表10-1 建设投资构成分析表 序号类别名称投资额（万元）占投资总额比例（%）1工程费用6216893.371.1土地平整31544.11.2道路工程22905.31.3水电配套6958.61.4拆迁补偿7602建设单位管理费1243.61.863项目前期费957.41.434其它费用273.50.425不可预见费1939.32.92合计6658210010.1.1.3 建设期利息 本项目建设投资拟申请中国农业银行贷款50000万元，按建设投资分年投入的比例使用贷款，建设期利息暂按国内银行借款利率计算。根据2010年10月20日中国银行公布的贷款基98、准利率，3至5年借款年利率为5.94%。本项目建设期2年，建设期借款利息为5066万元。10.1.1.4流动资金估算本项目建设期为2年，运营期3年。根据本项目的运营实际，项目所占用的流动资金很少，流动资金未估算。10.1.2项目总投资项目经济评价总投资为建设投资、建设期利息和流动资金之和，总计为71648万元，其中：建设投资66582万元，项目流动资金未估算，建设期利息5066万元。项目总投资估算详见经济评价附表1。10.2 资金筹措及投资计划10.2.1 资金筹措方案项目总投资71648万元，资金来源：拟申请中国农业银行贷款50000万元，其余21648万元由项目建设单位自筹。项目投资计划详99、见经济评价附表2。10.2.2 投资使用计划本项目建设期为2年，项目建设投资为66582万元，并于建设期内全部投入，其中：第一年投入46894.3万元，第二年投入19678.2万元。10.2.3 项目资本金2009年6月1日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果（国发200927号），规定其它项目的最低资本金比例为20%。本项目资本金为21648万元，占项目总投资的30.2%，满足国务院规定的项目资本金要求。项目资本金来源：企业注册资本金。第11章 财务分析与评价11.1项目计算期的确定本项目财务计算期为5年，其中：前2年为项目建设期，后3年为项目运营期。项目建成后，预计土地出让收100、入、规费返还收入第1年为40%，第2年为30%，第3年为30%。11.2土地出让收入及规费返还收入的估算11.2.1收入估算1、收入依据 （1）盐城市政府专题会办记要（第41号）精神明确：大丰市政府对市海兴公司参与投资建设的区域实行封闭运作，区域内经营用地由市海兴公司统一开发或对外招商；区域内开发建设的基础设施、公共设施和社会公益项目形成的税收地方留成部分全额返还市海兴公司，项目建成后交属地运营管理；区域内投资新建项目的规费除人防易地建设费和白蚁防治费等具有特殊用途且实支的费用外，由有关部门收取后，按季全额返还给市海兴投资公司。市海兴公司参与投资建设的临港产业园区规划不少于800亩金融和生活服101、务集中区，实行捆绑开发建设，以平衡投资支出。（2）根据政府文件会办精神，本项目的土地出让由国土管理部门公开挂牌出让。项目经中间机构初步评估后，金融及生活服务集中区土地出让价按50万元/亩计算，其它工业建设用地土地出让价按12万元/亩计算。规费返还收入经测算为106.7元/平方米。评估价格依据详见附件。2、本项目土地出让金及各种规费返还收入计113092万元，其收入情况见表11-1：表11-1 项目收入情况一览表名称数量（亩、m2）单价（万元）金额（万元）备 注土地出让金（金融及生活服务集中区用地） 8005040000据评估按50万元/亩计算土地出让金（工业用地） 351312 42154据评102、估按12万元/亩计算规费返还收入28753480.1076 30938据规定按107.6元/m2计算合 计4313 11309211.1.2营业税金及附加本项目依据现行营业税暂行条例及其实施细则的规定，单位取得财政返还的土地出让金，不属于营业税的征收范围，本项目不征收营业税。11.2总成本估算本项目的总成本费用包括开发成本和其它成本，合计为79189万元。12.2.1开发成本本项目开发成本即为项目建设投资，合计为66582万元。包括土地平整工程、绿化工程、水电配套、拆迁工程、前期工程费、建设单位管理费、其它费用等。12.2.2其它成本费用本项目其它成本费用包括：管理费用、其它费用、财务费用等。103、其它成本费用合计为12607万元。管理费用为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的费用，主要包括人员工资、职工福利费等。公司现有职工30人，按年均人工资5万元计算，本项目人员工资及福利费用等年估算为171万元。其它费用主要包括差旅费、运输费、办公、水电费等，按管理费用的150%提取，本项目为257万元。财务费用为筹集资金而发生的费用，本项目为贷款利息。总成本费用估算详见经济评价附表4。11.3财务评价11.3.1 营业利润估算本项目营业利润及利润分配估算结果见表11-1。表12-1 利润及利润分配估算表序 号项 目金额（万元）备注1营业收入1130922总成本费用791893利润总额33903104、4所得税8476所得税率25%5净利润2542711.3.2 盈利能力分析（1）本项目建成后，可实现利润总额33903万元，所得税后利润25247万元，项目有很好的盈利水平。利润及利润分配估算详见经济评价附表5。（2）项目现金流量分析项目财务现金流量分析结果如表11-2所示：表11-2 项目财务现金流量分析结果表序号指标名称单 位所得税前所得税后备 注 1项目投资财务内部收益率 % 21.60 20.22 2全部投资财务净现值 万元 22434 19680IC=8% 3全部投资回收期 年 3.60 3.85本项目所得税后全部投资财务内部收益率为20.22%，财务净现值大于零，税后投资回收期为3105、.85年，均高于行业基准水平。项目投资现金流量详见经济评价附表6。（3）财务生存能力分析从财务项目财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，除投资活动现金流出大于流入外，其它各年现金流入均大于现金流出，说明项目具备很好的财务生存能力。财务计划现金流量详见经济评价附表7。（4）贷款偿还能力分析本项目的建设投资借款以本项目的利润偿还，按最大能力还款计算，本项目还款期为4.64年，详见经济评价附表8。11.3.4 评价结论本项目实施后在达到预期收益的情况下，项目可实现净利润25247万元，所得税后项目投资财务内部收益率为2106、0.22%，所得税后财务净现值为19680万元，所得税后投资回收期为3.85年。财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准收益率。上述财务结论表明，本项目在财务上可行。第12章 风险分析12.1主要风险分析本项目在实施过程中的主要显在风险、潜在风险因素及防范风险、减少风险影响的对策如下：12.1.1政策风险本项目建设期间正值国家即将开始实施稳健的财政政策和紧缩的货币政策，从而对今后一段时期内项目建设资金的筹措带来一定的影响；此外，由于国家宏观经济政策的变化会引起市场需求的变动，有可能影响到园区企业的实际盈利水平和地方财政收入；同时，国家的土地政策、税收政策以及市场利率可能发生的变化，也都会影响到107、本项目的预期收益和还款计划。12.1.2财务风险本项目投资较大，而且作为基础设施建设项目，其项目本身没有直接的收益，项目的还贷资金来源主要来自于大丰港临港产业园区的土地出让金收入和各类规费返还收入。同时，项目建设资金的借贷担保也是通过滨海港区内已开发的建设用地来进行抵押担保。因此，各类拟出让土地能否按照预定的时间、价格出让并实现预期收益，拟进园区的企业能否达到预期的数量目标，进区的企业是否达到相应的投资及生产规模，并实现预期的销售、税收目标，都将直接影响到本项目的投资收益和还款计划。12.1.3管理风险本项目建设单位市海兴公司虽然在在投资、基础设施工程建设管理上具有了一定的经验，但由于本项目工108、程建设内容复杂，包括了土地平整、道路建设、水电工程、绿化工程、拆迁工程等多项内容，项目投资规模大，建设工期较长，所以对工程建设管理及技术水平要求较高。项目建设单位现有的技术力量、管理团队、运行机制能否适应或者满足项目建设的需要，都将直接影响到项目能否达到预期的建设目标。12.2 主要风险对策针对以上风险和影响，项目建设单位应积极采取以下措施，将风险和影响因素降低到最低程度。对上述风险的主要对策：12.2.1政策风险对策本项目建设所在地大丰港口是经国务院批准的国家一类口岸，大丰港临港产业园区域石化产业园区的环评已获得省环保厅批准。本项目为大丰港临港产业园区的土地整治工程项目，本项目属于国家发改委109、产业结构调整指导目录（2005本）中鼓励类项目，项目实施后为临港产业园区提供后备土地资源，为沿海的高速发展拓展空间，项目的建设符合国家产业政策，符合江苏沿海地区发展规划要求，符合大丰港区发展规划要求。目前，国家紧缩的货币政策主要是针对目前投资过热的房地产以及占用国家资源、能源消耗高的一些项目，对本项目没有影响。同时，本项目的建设得到了省政府、市政府和有关部门的大力支持，并已取得相关规划手续，项目存在的政策风险可以得到有效的防范。12.2.2管理风险对策项目建设单位在项目实施过程中，认真学习同行业工程建设管理方面的先进经验，采用现代管理技术、方法和手段，狠抓项目建设过程中的质量管理、工期管理、资110、金管理等，建立和健全适应项目建设目标要求的运行管理体制，并在运行过程中不断加以调整完善，以切实节省建设投资，提高资金运行效率，加快项目建设进程；同时，应通过加紧引进和培养管理人才，特别是高层次的现代管理人才，以适应新的形势发展要求；建立并实施培训计划，不断提高全体员工的业务素质。企业的竞争说到底是人才的竞争，必须将建立一支事业心重、业务精、管理能力强的管理团队作为工程建设过程中的一项重要目标，才能将本项目的管理风险降低到最小程度。12.2.3财务风险对策本次筹措资金将全部用于大丰港临港产业园区已围滩涂垦区的土地整治工程项目的投资。本项目经过当地政府、有关部门及项目建设单位认真的调研和论证，项目111、建设的条件已基本成熟。项目建设过程中，建设单位拟利用各种有效手段，加强对工程质量、施工进度以及费用开支的监管，努力节省投资，确保项目保质、保量、按时完成。鉴于本项目的投资回报和还贷资金来源主要是通过项目范围内的土地出让金收入和各类规费的返还收入来保证，当地政府拟通过进一步优化投资环境，加大招商引资力度，吸引更多的企业来园区投资兴业，以切实扩大税源，增加地方财政收入。此外，从近几年盐城市区、大丰市市区和港区土地拍卖情况来看，不但拍卖成交率达到100%，而且溢价很高，因此，本项目土地出让的预期收益目标是基本可以实现的。同时，为确保本项目的贷款金额按期足额偿还，市海兴公司将和中国农业银行盐城中汇支行、盐城市财政局、盐城市国土资源局签订四方协议，以确保项目借贷资金的及时偿还。因此，本项目存在的财务风险不大，还贷资金有保证。 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