1、房地产项目可行性研究专题讲座,可行性研究与项目策划的区别？,课前思考,why可研派什么用？了解客户的需求了解客户的客户的需求,What可研是什么？知其然知其所以然,How如何撰写房地产可研报告？市场调研、方案推导投资估算、定位优化们的方法,What？,可研是什么?,PART 1 可研是什么,有决策的地方就有可研！,20世纪30年代首次出现,课堂知识,面临问题,研究内容,研究建议,地形：加大航运开发气候：发展农业和旅游水系：建设水库矿产：多元结构综合开发,自然条件资源条件区域背景周边产业政策目标,土地退化植被破坏环境污染,工业上，利用廉价的电力资源优先发展高耗能工业农业上，发展农、林、渔等多种农2、业产业环境上，环保和旅游资源相结合，促进旅游业,最终成果,首次应用案例美国田纳西河流域综合治理：,PART 1 可研是什么-可行性研究的缘起,背景链接：20世纪30年代，美国开始开发田纳西流域，田纳西流域开发能否成功，对当时美国经济的发展关系重大。为保证田纳西流域的合理开发和综合利用，开创了可行性研究的方法，并获得成功。,注：当时的可行性研究工作由Tennessee Valley Authority（田纳西流域管理局）负责，该机构为美国立法规定的流域开发管理机构。,PART 1 可研是什么-可行性研究在我国的发展,上世纪80年代起纳入我国法定程序,课堂知识,至此，对投资项目进行可行性研究已成为3、我国投资项目前期工作的重要内容，是基本建设程序的组成部分建设项目进行可行性研究的试行管理办法规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能进行初步设计，不能列入投资计划,可行性研究在我国的发展历程：,调查研究,综合论证,验证,三项判断,市场是前提，技术是手段，经济是核心,市场上：是否需要技术上：是否可行经济上：是否合理,PART 1 可研是什么-可行性研究概念,是对项目全面系统的评估，供相关利益方决策的一种科学方法,课堂知识,两类研究,审批性研究决策性研究,投资机会研究阶段项目建议书阶段初步可行性研究阶段详细可行性研究阶段,建设项目基建项目农用耕地项目.,建设方案生产经营方案技术方案,PAR4、T 1 可研是什么-可行性研究的分类,可行性研究可按不同标准进行分类：,课堂知识,按研究对象,按项目性质,按研究用途,按研究阶段,目前我国可行性研究的对象主要有三类：,指国家计委制定的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法所规定的项目、利用外资、技术引进、技术改造、进口设备等项目的可行性研究报告。,建设方案,指的是开拓新市场、研发新产品新的技术或者新的工艺和新管理方法的可行性报告。,生产经营方案,指的是新技术研发或应用前对市场情况和竞争情况等分析的可行性报告。,技术方案,课堂知识,PART 1 可研是什么-可行性研究的分类,案例：内蒙古风电场建设项目通过财务分析研究项目收益率、投资回收期，借5、款偿还能力等问题；通过技术分析研究技术引进可行性、安装使用方案等问题；,案例：澳迪药业有限公司新产品项目通过可行性研究对新产品的市场容量、竞品分析、定价范围、主要市场、投资周期等研究，明确了新产品的生产经营方案,案例：广东岭澳核电站海域工程项目通过可研分析技术是否安全、对周边影响以及必须采用的常规与非常规技术手段组合，对项目建设的可能性进行了分析,可行性研究已涉及多种性质项目的领域：,PART 1 可研是什么-可行性研究的分类,课堂知识,可行性研究的不同用途导致报告的形式与要求不同,PART 1 可研是什么-可行性研究的分类,课堂知识,注：审批性研究的准入门槛较高，需要编写单位拥有工程咨询资格6、，该资格由国家发改委颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级。,PART 1 可研是什么-可行性研究审批,课堂知识,可行性研究报告审批流程：,项目申请单位,项目申请单位的申报文件（附主管部门意见）,可行性研究报告（附相应资质）,选址意见书、用地预审报告、环评意见及相关部门意见,国家、省、市发改委,作出审批决定,逐级转发，抄送国土、规划、环保等部门,审批流程：主管部门预审，发改委终审,市属单位由其主管部门上报市发改委。区县属单位由区县发改委报市发改委。无上级主管部门企业申报项目，由项目所在地区县发改委上报市发改委。企业投资建设实行核准制的项目,仅需向政府提交项目申请报告,不再需要可行性研究报告的程序。7、（2004年国务院关于投资体制改革的决定）,可行性研究由四个阶段组成：,课堂知识,各阶段在内容和投资估算精度方面均有差异：,PART 1 可研是什么-可行性研究的分类,案例讲解,长沙梅溪湖新城项目,第一阶段：服务中建七局，处于竞标阶段甲方需要论证进入长沙的可行性和参与项目的可行性；其次，如果参与招标，标书中与政府的分成比例在多少,第二阶段：服务上海方兴地产，处于项目立项阶段竞标成功，与政府签订项目开发协议。对项目投资方向进行初步可行性分析,第三阶段：服务，处于规划设计阶段项目片区规划方案的不断调整，以便于项目后期的土地出让和二级开发的盈利，进行规划布局、物业产品、物业定价、开发时序、开发模式等8、关键性问题的专题研究,第四阶段：服务，处于城市设计阶段由规划设计单位（Atkins）进行项目片区的城市设计方案，结合当地市场研判设计方案的可行性及优化调整,提出建设方案,注：不同阶段的项目进行的可行性研究的深度与内容也不同,梅溪湖项目是我司全面介入各阶段可研工作的典型案例：,PART 1 可研是什么-可行性研究的分类,基于全面市场调查，判断项目开发的必要性和可行性。一、从社会角度判断进行开发的可行性；二、在此方向下的财务可行性分析,甲方成功拿地，与政府签订开发协议，结合甲方企业研究进行可行性研究，研究市场可行性，对项目方向提出初步意见,片区规划制定完毕，确定土地出让计划，进行可行性研究，重点研9、究项目的财务可行性,城市设计完成后进行的可行性研究，主要是研究市场可行性及技术可行性，提出最终建设方案,投资机会研究阶段,项目建议书阶段,初步可行性研究阶段,详细可行性研究阶段,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,案例讲解,长沙梅溪湖新城项目,PART 1 可研是什么-可行性研究的分类,房地产项目可行性研究,本课程聚焦：,PART 1 可研是什么,Why？,可研派什么用?,决策：从条件、技术、产品、市场和效益五个方面论证项目可行性 融资：金融机构把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件 合作：与各部门签订协议、合同的依据；项目审批必需部分 规划：可行性研究报告经过审查批准后，开发区的10、详细规划设计工 作就可据此进行，提出设计任务书 管理：后续项目管理阶段工作的依据,广义的项目可行性研究的作用,PART 2 可行性研究的作用,传统项目的可行性研究主要有五大作用,课堂知识,可行性研究最重要的作用就是论证项目的可行性从而为投资者提供决策依据,城市进入,项目立项,规划设计,开发建设,推广销售,运营管理,Step1企业战略决策,Step4盈利策略调整,Step2项目立项审批,企业拿地,PART 2 可行性研究的作用,房地产项目可行性研究的用途：两选，两定！,由于策划工作的性质，将目光聚焦到规划设计以前的阶段,Step5持续维护,策划工作的重点阶段,选城市,定项目,定产品,Step3项11、目方案优化,选地块,选城市企业扩张战略的重要决策依据,可能会遇到的问题：,全国哪些城市值得进入投资？XX市是否值得进入？风险多大？不同城市的投资环境有多大区别？,咨询公司的解决方案：,研究各城市的竞争力及整体市场趋势为新城市投资选择提供全面分析研究结合企业特征选出重点城市和区域，进行分析研究,成果表现形式：,XX城市群投资机会研究企业进入城市投资业务机会研究,城市进入,企业拿地,项目立项,规划设计,建设销售,运营管理,课堂知识,PART 2 可行性研究的作用,PART 2 可行性研究的作用,单城市进入研究对开发企业意向城市进行深入研究,案例讲解,乌鲁木齐城市进入研究,城市进入,企业拿地,项目立12、项,规划设计,建设销售,运营管理,2009年，南京机构为中建集团提供的服务,乌鲁木齐房地产市场目前存在较大风险，但未来发展潜力可观。建议中建集团凭借自身强大的开发实力，努力与地方政府取得多方位合作，争取以更低成本介入市场。,选地块具体地块项目投资机会研究,课堂知识,城市进入,企业拿地,项目立项,规划设计,建设销售,运营管理,PART 2 可行性研究的作用,可能会遇到的问题：,招拍挂中哪些地块值得投资？该地块是否值得开发？底价多少？片区中哪块土地价值最高？,咨询公司的解决方案：,对城市内区域和细分市场的机会和投资风险进行研究研究具体地块的获取与否、获取方式和底价,成果表现形式：,城市各区域及分物13、业市场研究城市招拍挂地块研究地块竞标可行性研究,PART 2 可行性研究的作用,具体地块竞标可行性分析报告,案例讲解,上海松江耀河地块竞标项目,城市进入,企业拿地,项目立项,规划设计,建设销售,运营管理,技术可行性尽量考虑经济性即可操作性，最大限度地提升地块的综合品质，达到地块建设的综合效益,市场可行性为外地企业，首先需要熟悉上海房地产市场；通过市场及项目分析研判该项目的市场机会,经济可行性综合评价项目经济效益和抗风险能力,上海耀河地块竞标可行性分析报告提纲,工作重点,开发商背景：温州家景房地产与红蜻蜓集团,城市进入,企业拿地,项目立项,规划设计,建设销售,运营管理,PART 2 可行性研究的14、作用,定项目报批报告一般具有固定格式,案例讲解,房地产项目审批性可行性研究报告模板,技术可行性,经济可行性,市场可行性,重要结论,国家发改委审批的可行性研究报告模板,第1章 项目总论.第2章 项目投资环境与市场研究.第3章 建设规模与项目开发条件.第4章 建筑方案.第5章 节水节能措施.第6章 环境影响评价.第7章 劳动卫生与消防.第8章 组织机构与人力资源配置.第9章 项目实施进度.第10章 项目招投标.第11章 投资估算与资金筹措.第12章 财务评价.第13章 社会评价.第14章 研究结论与建议.,城市进入,企业拿地,项目立项,规划设计,建设销售,运营管理,课堂知识,PART 2 可行性研15、究的作用,项目立项必须有详细论证的可行性研究报告,用来报批的可研报告：政府审批通过该项目的立项申请 向银行等金融机构进行融资的可研报告 以此为依据寻找合作单位,企业决策依据的可研报告：该项目是可行还是不可行的？如果可行，可行到什么程度？如投资，可能遇到的最坏情况 是什么，应做什么后续安排？,审批性可研报告的两种区别,补充知识,发改委立项的可研：根据国家法律编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施用于银行融资的可研：国家开发银行等国内银行进行贷款前，可研报告由甲级资格单位出具；部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案16、合理，分析正确，信息全面,城市进入,企业拿地,项目立项,规划设计,建设销售,运营管理,课堂知识,PART 2 可行性研究的作用,定产品研究如何使项目的利益最大化,产品方案市场空间是否足够、能否盈利？产品在市场上能否去化？规划设计方案是否还能够进行优化？,可能会遇到的问题,咨询公司的解决方案,前期策划定位，给设计方出设计任务书 结合项目定位，对规划设计方案提出优化意见 通过市场调研，对产品设计方案给出明确的指导性意见,成果表现形式,规划设计方案优化建议 项目物业产品建议,PART 2 可行性研究的作用,规划设计阶段的可研产品细化及规划设计优化建议,案例讲解,太原荣佳森和项目,城市进入,企业拿地,17、项目立项,规划设计,建设销售,运营管理,北京某设计公司的项目设计方案,规划在区位环境、资源条件下的设计合理性,综合考虑宗地规划是否充分考虑到对周边环境资源因素的利用或规避，是否充分挖掘土地自身的价值。,2,宗地产品规划与市场环境、客户习性的匹配度,3,宗地产品规划的市场适应性,宗地规划的首期区域选择和其形象的昭示性,4,宗地首期规划布局与其形象昭示性,对宗地规划的各项指标条件约束下宗地自身规划的合理性,1,宗地自身规划在既定指标约束下的布局合理性,总平,户型,优化建议,PART 2 可行性研究的作用,城市进入,企业拿地,项目立项,规划设计,建设销售,运营管理,课堂知识,由于可行性研究在建设销售18、及运营管理阶段的应用尚不广泛，本讲座暂不将其作为重点内容,How？,如何撰写房地产可研报告?,PART 3 如何撰写房地产可研报告,竞争趋于激烈，市场趋于成熟,企业决策由拍脑袋到重科学,可研论证由被动应付政府要求到主动探寻项目定位,对可研报告的形式提出更高要求！,PART 3 如何撰写房地产可研报告,投资机会研究阶段,项目建议书阶段,初步可行性研究阶段,开发企业需求：寻找投资机会 选择开发项目,详细可行性研究阶段,典型报告范例：1、金隅嘉业集团-红桥区房地产市场进入研究2、华润集团-长春城市进入研究报告3、中南集团-常州城市进入及取地报告,可研关键内容：企业特征及愿景 城市进入模型筛选 企业理19、想进入城市匹配,开发企业需求：是否获得土地 可能开发策略,典型报告范例：1、远洋地产-东疆港地块可行性研究2、盛大网络发展-黄山焦村地块可行性研究3、中南集团-盐城项目可行性研究报告,可研关键内容：项目用地分析 所处城市研究 城市房地产市场研究 项目初步定位,开发企业需求：具体物业配比 明确投资回报,典型报告范例：1、天翼置业-九江庐山天麓项目前期研究报告2、天润集团-平谷项目整体定位及物业发展建议,可研关键内容：项目客户定位 项目物业规模配比 项目开发策略 项目初步财务估算,开发企业需求：项目实施建议 最优开发方案,典型报告范例：1、龙口住总鸿运房产-龙口城市综合体项目2、上实地产-湖州东部20、新城项目前期策划报告,可研关键内容：项目定位调整 项目物业规模配比优化 可执行开发策略 项目财务测算,范例来源：CRIC历年内部策划报告 KM系统,PART 3 如何撰写房地产可研报告,理清思路，搞懂逻辑，有助于我们更好地把握房地产可行性研究报告,条件梳理&方案推导,项目方案,市场可行性,市场调查&案例研究,评价及建议,不可行,评价及建议,不可行,技术可行性,定位规划方案阶段,可行性研究阶段,方案选择/优化,方案选择/优化,评价及建议,经济可行性,方案选择/优化,不可行,PART 3 如何撰写房地产可研报告,条件梳理&方案推导,项目方案,市场调查&案例研究,评价及建议,评价及建议,定位规划方案21、阶段,可行性研究阶段,方案选择/优化,方案选择/优化,评价及建议,方案选择/优化,目前我国房地产领域，可研报告侧重于对市场可行性和经济可行性的论证,市场可行性,不可行,不可行,技术可行性,经济可行性,不可行,上半场,.市场可行性,市场调研是一切房地产决策的起点,课堂知识,市场调研是一切房地产投资决策的前提和基础！确定正确的投资方向；适时进行产品更新换代；制定科学的营销和开发计划；,市场调研工作应注意哪些方面,准确性,？,实施正确的价格策略；改善经营管理，提高经济效益；,实效性,全面性,针对性,创造性,可研报告须对调研所得数据、信息等资料的准确性负责多渠道比对前后相互论证行业经验,针对数据类资料22、调查而言。宏观数据更新至报告期前1年微观数据更新至报告期前1月/1周,多视角观察，多因素分析，得到结论更准确城市规划面产业经济面楼市市场面,聚焦项目相关层面信息，市场是调查不完的。物业针对性区域针对性时间针对性,防止刻版市场调研方式得到的机械化结论。敏感把握微小趋势跨界运用信息和知识,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,经济可行性,评价及建议,工作周期：5-7工作日，工作人员：2-4咨询顾问。,房地产市场调研的传统步骤,PART 3 如何撰写房地产可研报告,任务：房地产项目可行性研究的基础调研。,成果文件：基础调研文件包,课堂知识,7、访谈集合-政府&企业&专家&客户,1、项目外23、部环境研究-城市全方位研究,2、项目本体研究-用地条件、资源及周边环境,3、城市房地产市场研究-住宅、商业、办公、酒店、酒店式公寓、土地,6、借鉴案例研究-开发模式、规模体量、物业选型、规划布局、产品创新等借鉴,7大基础调研成果文件,成果要求：素材充分、信息真实、结论明确、有针对性,4、企业研究-规模、性质、代表项目、业务资源、业务布局、擅长产品领域,市场可行性,评价及建议,5、竞争市场研究-范围界定、竞争项目界定、项目基础信息、产品优劣、价格水平等,【案例对比研究部分】,经济可行性,如何对前期纷繁复杂的调研结论进行归纳梳理,课堂知识,对前述城市环境、产业经济、地块本体、房地产市场、开发企业、24、案例研究、访谈集合的结论进行归纳，提炼出对项目定位产生直接影响的因素。调研结论的归纳梳理也有原则：,？,无信息基础无结论,结论是对前期调研的深化提炼,勿简单重复基础信息,结论需与项目定位有关,剥除庞杂无关的信息点,结论须相互引证形成逻辑链,对立结论需复查信息或深化研究,结论必须由前期调研中引出,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,课堂知识,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性研究的基本架构,市场可行性,经济可行性,评价及建议,课堂知识,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性研究的基本架构,市场可行性,经济可行性,评价及建议,定性为主的25、基础研究,定量为主的梳理推导,整体市场调查,案例对比研究,相关部门访谈,Step1实地考察,Step3人员访谈,规模预测,物业选型,Step6产品可行性,Step5容量可行性,Step2案头研究,整体市场调查,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,1、项目外部环境研究-城市全方位研究,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,1、项目外部环境研究-城市全方位研究,市场可行性,评价及建议,区域环境,产业分工,经济指标,城市规划,整体市场调查,经济可行性,贵阳开阳项目案例,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,1、项目26、外部环境研究-城市全方位研究,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,2、项目本体研究-用地条件、资源及周边环境,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,2、项目本体研究-用地条件、资源及周边环境,交通条件,用地现状,区位条件,周边关系,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,贵阳开阳项目案例,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,2、项目本体研究-用地条件、资源及周边环境,项目本体研究总结,27、PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,3、城市房地产市场研究-细分物业市场供求价情况,“隔行如隔山”就算同在房地产领域，不同类型项目的调研方向也各有侧重，调研方法也不尽相同，其异质性正体现了行业细分的专业度。,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,宁波高新区华翔项目案例,3、城市房地产市场研究-住宅量价分析,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,宁波高新区华翔项目案例,3、城市房地产市场研究-住宅量价分析,类别墅,精致小户型,中大户型,区位,产品,配套,市场可行性,28、评价及建议,整体市场调查,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,宁波高新区华翔项目案例,3、城市房地产市场研究-住宅量价分析,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,4、企业研究-了解开发企业实力和专长领域,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,天津远洋地产企业研究案例,市场可行性,评价及建议,整体市场调查,4、企业研究-了解开发企业实力和专长领域,业务布局,开发模式,发展历程,产品策略,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,市场可行29、性,评价及建议,整体市场调查,经济可行性,开发企业研究总结,4、企业研究-了解开发企业实力和专长领域,中天贵阳龙洞堡项目案例,课堂知识,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性研究的基本架构,市场可行性,经济可行性,评价及建议,定性为主的基础研究,定量为主的梳理推导,整体市场调查,案例对比研究,相关部门访谈,Step1实地考察,Step3人员访谈,Step2案头研究,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,5、竞争市场研究-界定竞争对手，也是界定项目自身,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,成都龙泉项目竞争市场研究案30、例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,5、竞争市场研究-界定竞争对手，也是界定项目自身,定义竞争项目,项目基础信息,项目客源结构,项目产品及量价,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,竹胜园奉贤四团综合体项目案例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,5、竞争市场研究-界定竞争对手，也是界定项目自身,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,6、借鉴案例研究-定位的重要参考借鉴,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,6、借鉴案例研究-定31、位的重要参考借鉴,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,6、借鉴案例研究-定位的重要参考借鉴,经济可行性,都江堰 香颂湖国际社区,借鉴点通过城区优美形象、品质建筑和完善设施带动项目发展关键词滨湖休闲 生态宜居 高端配套,滨湖居住新城案例借鉴,具体案例展示：,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,6、借鉴案例研究-定位的重要参考借鉴,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,6、借32、鉴案例研究-定位的重要参考借鉴,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,6、借鉴案例研究-定位的重要参考借鉴,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,6、借鉴案例研究-定位的重要参考借鉴,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,案例对比研究,6、借鉴案例研究-定位的重要参考借鉴,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,贵阳开阳项目案例,市场可行性,评价及建议,案例33、对比研究,6、借鉴案例研究-定位的重要参考借鉴,经济可行性,课堂知识,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性研究的基本架构,市场可行性,经济可行性,评价及建议,定性为主的基础研究,定量为主的梳理推导,整体市场调查,案例对比研究,相关部门访谈,Step1实地考察,Step3人员访谈,Step2案头研究,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,7、访谈集合-合理利用好访谈机会将使项目现场调研事半功倍,市场可行性,评价及建议,相关部门访谈,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,7、访谈集合-做好访谈纪要及归纳,标明访谈时间、地点、人物，照片、真实可信,访谈问题分条明晰按34、重要程度排列,访谈内容言简意赅，只记录重要词点。,案例讲解,海南洋浦经开区项目案例,市场可行性,评价及建议,相关部门访谈,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,7、访谈集合-注意访谈对象的层级和发言权威性,案例讲解,市场可行性,评价及建议,利海陶辛水韵项目案例,老板：我们这个项目从资源条件来看，必然适合打造一个江南水乡风格的风情小镇。,营销部经理：我们老板有部队经历，不喜欢太过柔美的风格，这个项目应尽量突出大气的定位。,工程部经理：,经验教训：找对人，做对事，少折腾。,相关部门访谈,经济可行性,课堂知识,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性研究的基本架构,市场可行性,经35、济可行性,评价及建议,定性为主的基础研究,定量为主的梳理推导,整体市场调查,案例对比研究,相关部门访谈,Step1实地考察,Step3人员访谈,规模预测,物业选型,Step6产品可行性,Step5容量可行性,Step2案头研究,宏观：城市产业园用地规模预测,PART 3 如何撰写房地产可研报告,产业园区用地规模预测实用模型,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,73,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,中天贵阳龙洞堡项目案例,4平方公里食品产业园开发在贵阳是否可行,Step1.借鉴案例，得出产业园地均产值平均值范围,食品产业园地均产值平均值范围集中在9.312.9亿/平方公36、里,市场可行性,评价及建议,经济可行性,？,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,中天贵阳龙洞堡项目案例,Step2.利用蒙特卡洛模型对产业未来产值进行预测,行业处于成长期，预测到2020年全市食品产业产值可达216亿元,注：2005-2009年，XX市食品制造业产值的年均增幅47.78%。,30%,60%,10%,概率,产值年均增幅区间,特色食品得到振兴，对外招商力度加大，年均增幅在30%-40%之间。,最佳情况,一般情况,最差情况,食品行业较快发展，年均20%-30%之间。,行业发展未能达到预期，年均增幅10%-20%。,20%,70%,10%,概率,产值年均增幅区间,招商项目扩37、产，形成良好发展基础和增长态势，增幅约为25%-35%之间。,居民收入稳定增长，食品行业发展得到支撑，年均增幅15%-20%。,行业发展低于预期，增幅为10-15%。,10%,80%,10%,概率,产值年均增幅区间,行业进入成熟期，经济进入稳定期，年增幅15%-20%。,城市经济发展放缓，食品行业增幅放缓，为5%-10%,行业出现停滞现象，增幅为0-5%以下。,复合年均增长率=28.5%,复合年均增长率=19%,复合年均增长率=7%,CAGR=28.5%,CAGR=19%,CAGR=7%,xx市食品制造行业产值预测（亿元）,20102014,20152019,20202024,市场可行性,评价38、及建议,经济可行性,4平方公里食品产业园开发在贵阳是否可行,？,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,中天贵阳龙洞堡项目案例,Step3.基于现状，结合规划，确定产业未来发展规模,XX区食品行业占区轻工业比重,2009年XX区食品产业产值占全市比重,积极因素：区县自身食品行业发展迅猛区县作为全市食品产业重点发展区域本工业园启动，驱动区县食品产业提升保守因素：预测2020年由于时间跨度十年，不确定因素多，可能亦会有竞争项目出现随着项目和区域成熟度不断提升，发展相对饱和，使得区县在全市食品产业中比重上升趋缓甚至略有下降,预测到2020年，区县食品产业总产值占全市比重40%,区县食品行业占39、全市比重,市场可行性,评价及建议,经济可行性,4平方公里食品产业园开发在贵阳是否可行,？,PART 3 如何撰写房地产可研报告,案例讲解,中天贵阳龙洞堡项目案例,Step4.输出预测结果,step1,step2,step3,step4,预测到2020年，为满足所在区县食品产业发展所需，食品产业用地规模将达到79平方公里,假设：园区将承载所在区县食品产业的大部分产能,市场可行性,评价及建议,经济可行性,4平方公里食品产业园开发在贵阳是否可行,？,微观：区域商业规模预测,案例讲解,上实湖州西山项目案例,Step1.地块本体研究基础指标数据确定,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价40、及建议,经济可行性,？,此刻遇到的问题,本项目商业规模将达20万方以上！Q：商业体量是否能得到市场的支撑？,巨量商业在区域消费市场中是否可行,案例讲解,上实湖州西山项目案例,Step2.项目商业容量测算全市商业容量,根据规划，2020年的湖州人口将达到98万届时，湖州也将有望支持三线城市人均1平方米商业面积，即98万平方米的商业量。目前还有42万平米缺口。,数据来源：易居中国调研数据,从人口和城市发展的高度来看，湖州市中心城区的商业市场还具有较大的空间。但是本案又能够吸引到多少客户来支撑我们的商业设施呢？,数据来源：易居中国调研数据,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议41、,经济可行性,？,巨量商业在区域消费市场中是否可行,案例讲解,上实湖州西山项目案例,Step3.项目商业容量测算本地商业消费,本项目成熟之后，商业的客群主要来自四个方面：东部新区、湖州市区、大湖州区域（扣除前两者之外部分）和外地商旅人士。,结论：项目成熟后，可吸引湖州当地的商业消费总量为6.09亿/年。,数据来源：湖州市统计年鉴、湖州市规划局、易居中国抽样调研,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,？,巨量商业在区域消费市场中是否可行,案例讲解,上实湖州西山项目案例,Step3.项目商业容量测算旅游商业消费,据浙江省旅游局统计，湖州市游客人均旅游花费为65042、.3元，其中餐饮、娱乐、购物为主的商业消费占47.9%。本项目成熟之后，势必成为湖州市区的特色休闲项目。保守估计，来湖州市区的商旅人士中，有1/3会来本项目休闲消费，形成对本案商业的支持。,结论：项目成熟后，吸引的旅游客户的商业消费1.51亿/年。,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,？,根据对湖州市现有商业的抽样调研，湖州市平均商业坪效（每平米商业面积的年营业额）约为4500元。由此，本案最大的商业面积为7.6/4500=16888916.9万,巨量商业在区域消费市场中是否可行,案例讲解,上实湖州西山项目案例,Step4.项目商业容量测算推测本案商业面积43、,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,？,回答问题,课堂知识,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性研究的基本架构,市场可行性,经济可行性,评价及建议,定性为主的基础研究,定量为主的梳理推导,整体市场调查,案例对比研究,相关部门访谈,Step1实地考察,Step3人员访谈,规模预测,物业选型,Step6产品可行性,Step5容量可行性,Step2案头研究,83,一个项目中的多种物业组合的市场可行性,案例讲解,上实湖州西山项目案例,Step1.地块本体研究基础指标数据确定,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,？44、,一个项目中的多种物业组合的市场可行性,案例讲解,上实湖州西山项目案例,Step2.根据用地属性，罗列出项目可能发展方向,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,？,此刻遇到的问题,住宅物业存在多种产品选择！Q：大户型 or Miniroom，何者更理想？,何种住宅产品的市场可行性更佳,案例讲解,？,上实湖州西山项目案例,Step4.项目住宅产品选型利用访谈、供求信息,客户访谈偏好：湖州客户公寓需求主力面积段在125-140平米的三房空中别墅及别墅类客户需求主力面积段在180平米左右。,市场供应现状：在售项目房型以三房为主，所占比例约68%，二房约占20%。以45、四房为主力的只有东方达多龙庭三房的面积段以110-135居多,结论:本案住宅做大户型的公寓及别墅符合市场及客户需求。,（1）外部因素,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,何种住宅产品的市场可行性更佳,案例讲解,？,上实湖州西山项目案例,Step4.项目住宅产品选型利用本体、定位信息,结论:从项目自身条件看，本案的高层公寓也只能走偏大户型,（2）内部因素,基于湖州西山行政中心、水上CBD区及风景区，项目立足湖州东部区域，塑造区域标杆，成为区域价值的重塑者与市场的掌控者。,项目的区位及定位，决定了项目的客群是具有以下特征的：1、有车一族 2、关注生活品质提高 46、3、改善型居住需求，归纳为家庭富裕型。,项目区位,项目客群,项目定位,本项目定位于集精品酒店、滨水商业、高端住宅为一体的大型休闲城区，定位高端。再加上如此上档次的配套，项目定能打造一流的豪宅区域，吸引湖州中高层人士居住，不能做以跑量为主的小户型。,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,何种住宅产品的市场可行性更佳,案例讲解,？,上实湖州西山项目案例,Step5.项目住宅产品选型遵循共性结论,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,（1）外部因素,（2）内部因素,客户需求市场供应,项目区位项目定位项目客群,本案住宅做大户型的公寓及别墅符合47、市场及客户需求。从项目自身条件看，本案的高层公寓也只能走偏大户型,回答第2个问题,A：通过内外部因素综合考量，建议本项目住宅户型采取大户型为主的策略。,经济可行性,下半场,.经济可行性,项目财务评估的指标体系三大评估指标,课堂知识,成本指标：,直接成本（土地出让费用、拆迁安置、前期工程费、建安工程费、室外工程费、公共配套设施费）间接成本（管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用、开发期间税费、包含税收和规费）,收入指标：,销售运营周期产品价格物业租售收入,评价体系：,静态指标动态指标,项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务项目财务评估的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。,！48、,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,过于追求测算精度,即使在施工图设计阶段后的工程概预算，10%左右的误差都为合理。项目前期不同阶段的可行性研究，存在一定的误差都属正常。,取值随意，缺乏说服力,测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。,基本假设缺乏弹性,财务评估是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。,忘记结论和的建议,只有几个财务指标，而没有结论和建议，则不能为领导决策提供可供参考的意见。,财务评估过程中的注意事项,课堂知识,PART 349、 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,财务课本里告诉我们，IRR多高，项目就是可行的?,实践中，一个房地产投资项目，IRR多高是可行的?,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课题引申,市场可行性,评价及建议,经济可行性,课堂知识,PART 3 如何撰写房地产可研报告,经济可行性研究的基本结构,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,房地产开发项目财务评估的基本结构,市场可行性,评价及建议,经济可行性,项目的基础指标数据确定是项目进行财务评估的基础条件,PART 3 如何撰写房地产可研报告,Step1.物业指标数据确定,上实湖50、州西山项目案例,案例讲解,市场可行性,评价及建议,经济可行性,根据市场研究结果结合项目产品定位，明确项目各物业类型的体量配比建议，是项目进行财务评估的前提条件,Step1.物业指标数据确定,上实湖州西山项目案例,案例讲解,PART 3 如何撰写房地产可研报告,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,房地产开发项目财务评估的基本结构,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,Step2.投入成本估算,项目开发成本表4项直接开发成本,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知51、识,Step2.投入成本估算,项目开发成本表1项间接开发成本,直接成本的计算方法为逐项查找项目所在城市的单位价格（元/sqm.)，与对应物业规模指标相乘，得到该项成本总额。间接成本的计算方法采用经验系数比例法，各项成本的估算多以建安成本*X%系数来确定。将4项直接开发成本与1项间接开发成本总和相加，即得到项目开发总成本的估算额。,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,房地产开发项目的财务评估的基本结构,市场可行性,评价及建议,经济可行性,建设及销售周期预估2,注2：建设及销售周期预估根据所属物业类型和相应体量大小以及开发商需求，确定项目建设和销售周52、期,产品价格1,注1：产品价格根据市场成交数据，将本项目与竞争项目进行系数打分拟合，估算项目当前的市场价格,未来价格走势预估3,销售收入预测4,注3：未来价格走势预估通过对一段时期内房地产价格走势变动幅度的研究，动态预测未来产品价格,注4：销售收入预测根据预测价格和销售周期统计年度销售收入,时 间,价 格,修 正,结 果,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,收入测算是对项目未来的租、售计划及所产生收入的过程模拟，怎么算,？,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,Step1.产品价格的确定,课堂知识,房地产估价三大常用方法,市场可行性,评价及建议,53、经济可行性,进行市场调研，搜集交易实例，确定可比较个案建立价格可比基础进行交易情况、交易日期等因素修正，确定因素修正表选取比较因素打分拟合，求出比准价格,案例A,项目的市场售价M,案例B,案例C,因素调整,PART 3 如何撰写房地产可研报告,价格评估方法论市场比较法,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,市场比较法根据市场成交数据，将本项目与竞争项目进行系数打分拟合，预判项目市场价格。,以2008年初为估价时点,本案空中别墅产品的均价为5575元/平方米,PART 3 如何撰写房地产可研报告,上实湖州西山项目案例,案例讲解,计算公式比准得分=权重拟合系数；加权价格=对比案例价格比准得54、分 权重；如1879=6200 1.155 35%,情况说明,注意点：可比案例估价时点,价格评估方法论市场比较法,市场可行性,评价及建议,经济可行性,通过预估项目未来可导入各物业预期销售价格的制定，确定项目预期总销售收入；根据项目相关信息计算出其建安费用、前期费用、配套费用、销售费用、财务费用等总成本投资；根据预定的假设开发纯收益，倒推出本项目出售价格。,PART 3 如何撰写房地产可研报告,价格评估方法论假设开发法,课堂知识,案例A,项目的市场售价M,案例B,案例C,因素调整,市场可行性,评价及建议,经济可行性,假设本案20万平方米的住宅物业，销售均价时点为两年后的2010年，销售均价为4955、60元/计算,根据假设开发法，本项目住宅用地基准价格为1240元/。,情况说明：a:项目营业税及附加按费用的5.55%计算b:项目所得税按新行税率25%计算c:项目土地增值税按销售总收入的1%进行预征d：建筑面积按照20万平方米计算e：销售均价按两年后的均价计算，为4960元/f：项目的住宅平均容积率为1.6预设本项目的净开发投资收益（R）在30%左右，则投资净利润率=净利润总额/总投资 R=（40281-15.6x）/（39049+20.8x）=30%则X=1240元/,PART 3 如何撰写房地产可研报告,假设开发法较多用于楼面地价的测算,无锡高铁商务区项目案例,案例讲解,注意点：未来价格56、设计假设计算方法,价格评估方法论假设开发法,市场可行性,评价及建议,经济可行性,有限年限，纯收益前若干年有变化的情形式中：P房地产价格 a房地产的纯收益，保持不变 ai表示第i年的纯收益 t 表示纯收益有变化的年限,收益还原公式,无限年限且收益及收益率不变 P=a/r式中：P房地产价格 a房地产的纯收益 r房地产的收益率,有限年限且其他因素不变的情形P=a/r1-1/(1+r)n式中：P房地产价格 a房地产的纯收益，保持不变 r房地产的收益率，保持不变,无限年限，纯收益前若干年有变化的情形式中：P房地产价格 a房地产的纯收益，保持不变 ai表示第i年的纯收益 t 表示纯收益有变化的年限,PAR57、T 3 如何撰写房地产可研报告,价格评估方法论收益还原法,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,确定租金,该别墅项目建筑面积1225平方米，与该别墅处于同一供需圈内的别墅租金一般在3.5-5.0元/m2/天，考虑环境、地理位置及服务设施等水平以及类似别墅项目的稀缺性，兼顾该别墅项目的高品质因素，项目租金取5元/m2/天，估算该别墅的全年租金为224万元/年,求取年纯收益,目前别墅市场租赁状况且考虑估价对象具体情况，取其空置率为10%。年总成本各项如下1、营业税及附加为年总收益的5.565%；2、维修和管理费为年总收益的2%；3、房产税为年总收益的12%；4、保险费为建筑物重置成本的0.58、15%；（建筑物平均重置成本以2500元/m2计）,=224万元（1-10%）（1-5.565%-2%-12%）-(2500元/m21225m2 0.15%/10000)=161.7万元/年。,确定合理资本化率,按一年期贷款年利率为5.56%作为安全利率，考虑今后若干年内本地区之经济发展状况，并针对别墅住宅物业，风险调整值取3%，故综合取8.56%作为资本化率，使用年限还有65年。,确定价格,P=a/r1-1/(1+r)n=（161.7/8.56%）1-1/(1+8.56%)65=1880万元,收益还原法多用于对经营性物业价格的测算,上海某别墅项目,案例讲解,注意点：租金的确定折算指标合理,P59、ART 3 如何撰写房地产可研报告,价格评估方法论收益还原法,市场可行性,评价及建议,经济可行性,1、现金流平稳。降低投资峰值，提高资金效率。2、整体价值最大化。充分挖掘项目内部的协同开发价值，项目整体价值最大化3、销售速度平稳。类似物业销售周期尽量错开，减少项目自身的内部竞争。,PART 3 如何撰写房地产可研报告,Step2.建设及销售周期预估,进度安排三原则：,课堂知识,根据所属物业类型的市场情况和相应体量大小以及开发商需求，确定项目建设及销售周期,开发节奏甘特图,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,Step3.未来价格走势预估,通过对以往房地产价格60、走势变动幅度的研究，动态预测未来产品价格，一般参照GDP增长率或房价年均复合增长率,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,注：假设所有销售型物业在销售周期内均匀去化。,PART 3 如何撰写房地产可研报告,Step4.销售收入预测,根据预测价格和销售周期统计年度销售收入,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,项目财务评估的基本结构以房地产开发项目为例,市场可行性,评价及建议,经济可行性,反映项目在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表现金，是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指企业持有的期限短、流动性强61、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资,1、资产负债表Statement of Financial Position,2、利润表Statement of Income,3、现金流量表Statement of Cash Flows,表示项目在一定会计期末的财务状况（即资产、负债和业主权益的状况）的主要会计报表,可以用来评价一个开发项目的经营效率和经营成果评估投资的价值和报酬进而衡量一个项目在开发上的成功程度,存量 Stock,流量 Flow,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,财务分析：读懂“三张表”,！,市场可行性,评价及建议,经济可行性,总收入可分为销售性收入与出租经营62、性收入净收入总收入-营业税及附加总成本开发成本+开发费用+税费及规费利润总额净收入-总成本税后利润利润总额-所得税,利润表Statement of Income,房地产项目财务评估常规做的现金流量表是在利润表的基础上做调整主要财务指标：净现值内部收益率动态投资回收期,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,静态评价法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算房地产开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态评价法的评价指标有净利润、成本利润率、投资利润率和静态投资回收期。,静态评价法63、,适用于规模较小、周期较短的项目,适用于规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目,动态评价法,财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0项目可行；FNPV0项目不可行。财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRRic项目不可行。64、动态投资回收期（Pt）动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,财务评价的两大方法,市场可行性,评价及建议,经济可行性,项目情况:,静态评价指标:,PART 3 如何撰写房地产可研报告,1、静态财务评价法,泰州华侨城项目,案例讲解,开发利润=销售净收入-开发总成本成本利润率=开发利润开发总成本,相关公式：,市场可行性,评价及建议,经济可行性,现金流量表,动态评价指标,PART 3 如何撰写房地产可研报告,2、动态财务评价法,案例讲解,泰州华侨城项目,市场可行性,评价及建议,经济可行性,通过对关键财务指标的分析，判断本65、项目实施的经济可行性；累计净现金流模拟项目开发周期中的现金需求，开发商可根据此安排资金投放以及融资；投资高峰期反应项目在此时点为项目总体累计投入的高点；投资峰值是开发商比较关心的确定资金准备的指标；,情况说明,PART 3 如何撰写房地产可研报告,2、动态财务评价法,案例讲解,无锡高铁商务区项目,市场可行性,评价及建议,经济可行性,风险评估判断房地产开发过程中可能面临的威胁，并提出应对策略,在房地产项目中，风险范围包括政策风险、市场风险、运营风险、财务风险；风险评估的内容，应包括风险类型的识别、风险发生的可能性和强度预测；风险发生的区域及关键风险点预判；对于可能发生的风险，给出对应的风险防范措66、施；,情况说明,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,敏感性分析反映单种不确定因素（地价、售价等）对项目效益的影响，一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性,某项目敏感性分析案例,从左表可以看出：在房屋销售价格不变的情况下，随着土地价格的增加，项目的年投资利润率下降；在土地价格不变的情况下，随着房屋销售价格的增加，项目的年投资利润率增加。在土地价格和房屋销售价格同步增加的情况下，项目的年投资利润率增加；在土地价格和房屋销售价格同步减少的情况下，项目的年投资利润率减少；说明利润率对于销售价格的变化更为敏感。,通过对以上各项风险因素的分析，我们认为取67、得土地的价格和未来物业的销售价格是两个对利润影响最大的因素。为此，我们需要分析利润对于这两个因素变化的敏感性，分析这两个因素变化（10、20）的情况下，年投资利润率的情况。,双因素敏感性分析表,情况说明,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,项目财务评估的基本结构以房地产开发项目为例,市场可行性,评价及建议,经济可行性,通过对关键财务指标的分析，判断项目实施的经济可行性，给出财务评估结论与建议,结论,根据对部分数据的合理假设得出的财务分析结论，给出项目的赢利性结论与可行性结论,建议,根据风险评估，判断68、房地产开发过程中可能面临的威胁，并提出应对策略。通过分析项目面临的不确定因素，给出关注点与建议点一旦这些不确定因素消除之后，再进行深入的操作，以避免不必要的损失,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,市场可行性,评价及建议,经济可行性,评价指标,静态指标：开发成本CO、销售额CI、利润率Pr动态指标：净现值NPV、内部收益率IRR、投资回收期Pt投资额：投资峰值及其时点投资风险：双因素敏感性分析,PART 3 如何撰写房地产可研报告,有时财务测算的结果并不尽如人意,费时费力算了半天结果无非四种,中短期收入总成本：项目可实现盈利，方案经济上合理,总收入总成本：项目经济不合理，项目不可行69、,总收入总成本：项目经济不合理，需调整方案,在 情况下，可行性研究工作一般可进入项目评价阶段。在 情况下，有必要返回基础研究阶段，重新策划定位。,1.选择：提供多套物业组合方案供业主决策，需对各套方案分别进行财务测算，并列明各自优劣势。2.优化：对原定位及物业组合方案进行调整，一般会增大可售物业规模配比，减小持有经营型物业规模配比。,长期收入总成本：项目可实现盈利，方案经济上合理，但对企业资金链要求高，投资风险较大,！,市场可行性,评价及建议,经济可行性,两招应对之策,课题引申,PART 3 如何撰写房地产可研报告,课堂知识,行千里者，半九十，不要遗漏最后一步,！,研究结论与建议,推荐方案总体描述,推荐方案的主要内容和论证结果,对推荐方案的不同意见和存在的问题,主要对比方案描述,阐述方案的主要内容，优缺点,未能成为推荐方案的原因和理由,可研结论与建议,明确提出项目方案是否可行的结论意见,对下一步工作的重要意见和建议,市场可行性,评价及建议,经济可行性,PART 3 如何撰写房地产可研报告,怎样让经济不可行的方案，变身可行性方案,案例讲解,武汉青山项目,可行性研究报告可批性研究报告,？,市场可行性,评价及建议,经济可行性,经验：修规划、调参数，可研报告常有之事,可行性研究与项目策划的区别？,课前思考,126,THANKYOU！,