1、超高层住宅探讨大陆区二级市场战略中心1何为超高层住宅为何会出现超高层住宅CONTENTS何为超高层住宅何为超高层住宅深圳华润-幸福里联合国1972年国际高层建筑会议：40层以上的建筑定义为超高层建筑世界超高层建筑学会的新标准：300米以上才能称为超高层建筑日本日本建筑辞典：15层以上的建筑称为超高层建筑中国中国民用建筑设计通则民用建筑设计通则：100100米以上米以上的建筑为超高层建筑的建筑为超高层建筑为何会出现超高层住宅为何会出现超高层住宅大多数区的开发比例触及规大多数区的开发比例触及规划值底线甚至突破了规划值划值底线甚至突破了规划值深 圳深 圳平面范围受限平面范围受限垂直方向要空间垂直方向2、要空间香 港香 港新 加 坡新 加 坡“花园城市花园城市”“居者有其屋居者有其屋”“垂直城市垂直城市”超高层住宅是城市可用土地资源与城市人口住房需求矛盾下的产物，将这些原本在平展空间中不可协调的问题，转给了垂直空间未来“垂直城市”人口多，土地开发受限（一半陆地面积禁止开发，另三分一土地各种因素人口多，土地开发受限（一半陆地面积禁止开发，另三分一土地各种因素难以开发）住人的土地只占难以开发）住人的土地只占7%为何会出现超高层住宅为何会出现超高层住宅分布于具有景观资源分布于具有景观资源或核心区地段或核心区地段未来“垂直城市”浏阳河浏阳河湘江湘江长沙北辰三角洲长沙北辰三角洲配合整个片区规划，住宅用地3、选择超高层、高层产品与周边写字楼、酒店等相互协调，打造城市天际线南宁凯旋一号南宁凯旋一号为何会出现超高层住宅为何会出现超高层住宅城市（尤其是大城市）重点区域的项目会受到“城市设计图则”的控制和引导城市设计图则是对地块规划条件的补充和完善，其主要内容是在地块层面对“空间形态、交通流线、地下空间、界面类型、建筑设计、环境设计以及其他方面”提出城市设计的控制和引导要求建筑色彩建筑风格地下空间夜景照明空间体量地块公共性“城市设计图则城市设计图则”包括建筑高度分区、重要界面、天际线、视线通廊等地块公共小广场（绿地）、公共通道的预留等等图片来源：城市规划学刊上海中心城区建筑高度聚合计算图上海中心城区标识性4、建筑高度“梯级”关系示意图城市设计层面城市设计层面为何会出现超高层住宅为何会出现超高层住宅建筑密度=建筑基底面积/地块面积当项目建筑密度为常规的20%时，方案（1）（2）不符合规划条件；方案（3）由于间距还是过小，品质不高而被放弃，只能考虑拔高高度来满足规划条件及保证规划品质100m100m100m100m30m30m30m30m 30m 30m（1010层）层）建筑密度（1）=30*30*4/100*100=36%建筑密度（2）=30*30*3/100*100=27%建筑密度（3）=30*30*2/100*100=18%建筑密度（4）=30*30*1/100*100=9%60m 60m（205、20层）层）60m 60m（2020层）层）120m 120m（4040层）层）限高设定超过100米的高度值，使方案有出现超高层的可能容积率R（开发强度）对用地面积较大的地块，设定较高容积率值（如R=6），从而要消化较大的体量，只能考虑超高层产品，或者超高层+少量高层产品建筑密度（住宅建筑密度一般不超过30%，常在20%左右）当不做超高层时，方案的建筑密度影响到规划的品质或者可行性开发商被逼考虑超高层方案项目规划条件规划六要素用地红线、建筑红线用地面积用地使用性质 限高容积率 建筑密度容积率限高建筑密度项目规划层面项目规划层面典型超高层低密度住宅项目：世贸滨江系列上海世贸滨江花园（R=2.9）6、武汉世贸锦绣长江（R=2.3）南京世贸滨江新城（R=2.3）2超高层住宅的规划与产品设计CONTENTS2超高层住宅的规划与产品设计CONTENTS2.1超高层住宅项目的规划可少量降低建筑密度或降低部分住宅层数以达到增强视野的效果有效降低建筑密度,视野开阔减少对视1.建筑密度较高，楼栋数多楼间距较近2.视野狭小，日照条件较差3.庭院空间及地下室停车空间利用率较低超高层住宅项目的规划超高层住宅项目的规划不同高度的超高层/高层的排布方案100M高住宅9个单元7个单元用地面积：44100容积率：4.2建筑密度：20%限高：150m12个单元120M高住宅150M高住宅建筑密度（13.6%）建筑密度（7、10.2%）建筑密度（8%）拔高建筑高度拔高建筑高度 换换低建筑密度低建筑密度2超高层住宅的规划与产品设计CONTENTS2.2超高层住宅的产品设计超高层住宅的平面形态超高层住宅的平面形态板式板式塔式塔式蝶式蝶式板楼和塔楼的结合，中间为塔式户型，两端为板式户板楼和塔楼的结合，中间为塔式户型，两端为板式户型型优点：采光基本充足缺点：公摊较大外围较为方正，一般呈筒状围绕中间核心筒布置外围较为方正，一般呈筒状围绕中间核心筒布置优点：多户公摊，得房率高，承重墙多在外围，易于改装缺点：私密性较差，无法做到南北通透单个长宽比大于单个长宽比大于2，或者单元式形成的长条形，或者单元式形成的长条形优点：南北通透8、，私密性好，缺点：公摊大，承重墙在内部不宜改装Y Y型型X X型型井字型井字型风车型风车型V V型型双十字型双十字型八角型八角型圆型圆型超高层住宅的平面形态超高层住宅的平面形态高宽比=H/B（B通常为考虑方向的有效宽度）（约126m）LB（约15m）上海中粮海景壹号高宽比=H/B=126/15=8.4，大于6（上海为7度抗震区）结构超限高宽比H高宽比超限不属抗震超限审查范围，即高宽高宽比超限不属抗震超限审查范围，即高宽比可以超限，但必须采取适当的结构措施比可以超限，但必须采取适当的结构措施B（约15m）超高层住宅的平面形态超高层住宅的平面形态结构种类结构体系非抗震设计抗震设防烈度6度7度8度99、度0.2g0.3g钢筋混凝土结构框架-剪力墙1501301201008050剪力墙全部落地剪力墙1501401201008060部分框支剪力墙1301201008050筒体框架-核心筒1601501301009070筒中筒20018015012010080混合结构框架核心筒钢框架-钢筋混凝土核心筒21020016012010070型钢混凝土框架-钢筋混凝土核心筒24022019015013070筒中筒钢外筒-钢筋混凝土核心筒28026021016014080钢 筋 混 凝 土 结 构 分 类、混 合 结 构 分 类 及 最 大 适 用 高 度（m）超高层住宅的限高节点：120（130）米框架剪10、力墙、全剪力墙结构的高层建筑，超过120米为超限高层超过120米的住宅需进行超限处理（如增加落地剪力墙配筋，对重要部位连梁配置钢板等）120米高的住宅平面形态，通常要求平面整齐，避免凹凸，横墙尽量对齐超高层住宅的限高节点：150米结构超限，高宽比往往也不满足要求，户型平面选型上限制较多在户型设计上并尽量集约对称、重心居中超高层住宅常用结构：剪力墙结构、框架-剪力墙结构全国大多地区钢 筋 混 凝 土 高 层 建 筑 结 构 适 用 的 最 大 高 宽 比结构体系非抗震设计抗震设防烈度6度、7度8度9度框架543-板柱-剪力墙654-框架-剪力墙、剪力墙7654框架-核心筒8764筒中筒8875111、00M-120M平面选型1.120M住宅结构设计上未超限，户型选型比较自由2.一般可采用蝶形、品字型、十字型、板型或非常规自由组合户型等3.一般结构体系为剪力墙结构体系4.户型套内面积大小选择比较自由，受限较小120M-150M平面选型1.120M-150M住宅结构超限，高宽比一般可满足要求，户型平面选型稍有限制2.一般可采用品字型、十字型、板型等规整对称的户型，要求平面整齐，避免凹凸，横墙尽量对齐3.常规户型或梯户比较多的小户型结构形式宜采用剪力墙结构150M以上平面选型1.150M以上住宅除结构超限，高宽比往往也不满足要求，户型平面选型上限制较多2.尽量选用工字型、十字型或板型等集约对称的12、户型，在户型设计上并尽量集约对称、重心居中 200M以上的平面选型1.对于超过150M，甚至超过200M的住宅，也可以选用类公建形式的框筒结构2.在平面选型上采用公寓型的产品，可有效避免不必要的凹槽及不规则平面所带来的结构不利影响超高层住宅的平面形态超高层住宅的平面形态超高层住宅的核心筒超高层住宅的核心筒楼梯间共用前室与消防电梯前室合用时合用前室使用面积不应小于12.0且短边不应小于2.4m两个安全出口之间的距离不小于5m2.4m2.4m超高层住宅的核心筒超高层住宅的核心筒两个安全出口在同一楼层上应能通过公共区自由转换，住宅建筑不应通过住宅的套内空间进行转换两部剪刀楼梯间共用前室时，进入剪刀楼13、梯间前室的入口应该位于不同方位，不能通过同一个入口进入共用前室总之任何一户可以通过公共空间从不同的两个安全出口进入到前室，且两个安全出口间距不小于5m超高层住宅的核心筒超高层住宅的核心筒全国民用建筑工程设计技术措施 表9.1.5 电梯数量、主要技术参数表住宅设计规范（GB50096-1999）规定：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。认为一台电梯服务60-90户是适宜的深圳市民用建筑设计技术要求与规定：十二层及十二层以上的高层住宅，其电梯数不应少于2台。每层住40人、层数为24层以上时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯14、一般刚需T4户型150M以下2部电梯可满足使用需求品质稍好的住宅超过100M最好设置至少3部电梯一般来说超过150M住宅宜设置4部电梯对于T6以上的户型超过150M的超高层住宅例如：四梯八户，50层（150m），总户数50*8=400户，户数电梯比400/4=100户/台，电梯数量无法满足最低档次的要求考虑到核心筒公摊面积及设备成本等因素，增设电梯不是最经济的办法，可考虑以下设置：高低分区设置：可根据需求设置高低分区或设置穿梭梯扩大轿厢尺寸：增加轿厢容量，扩大运送人数提高电梯速度：经测算，由常规超高层电梯额定速度4m/s提高到6m/s，其到梯间隔时间可减少13%，平均等候时间减少38%国标规定15、地方规定第一个避难层的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于50m，两个避难层之间的高度不宜大于50m超高层住宅的避难层设计超高层住宅的避难层设计避难层数量的设置建筑高度120M150M180M200M避难层设置数量2233应应50m宜宜50m宜宜50m屋面3mX15F=45m3m3mX15F=45m3m3mX11F=33m避难层避难层48m48m49.8m49.8m145.8m145.8m48m48m灭火救援场地灭火救援场地根据最新建筑设计防火规范5.5.31，建筑高度大于100m的住宅建筑应设置避难层避难层通向避难层的疏散楼梯应在避难层分隔，同层错位或上下层断开超高层住宅在2015年5月116、日前审批的，根据当时的防火规范，不强制要求设置避难层2015年5月1日后审批的，必须设置避难层，且与大于100米的公共建筑设置避难层标准一样应：表示严格遵守，在正常情况下均应这样做宜：允许稍有选择，在条件许可时首先这样做超高层住宅的其它设计超高层住宅的其它设计高区低区户型分界往往做在避难层，利于管井转换高区部分框剪结构，可取消部分剪力墙打通做大空间，灵活可变天玺总共两座建筑组成，巧妙将高、中、低层进行分区，共分成7个“尊座”，各个“尊座”均拥有独立大堂，迎合不同的客户需要香港天玺绿地紫金中心超高层住宅的外立面超高层住宅的外立面超高层住宅多以现代主义超高层住宅多以现代主义和和ART-DECO风格17、为主风格为主A R T-D E C OA R T-D E C O 风 格风 格新 古 典 风 格新 古 典 风 格现 代 主 义 风 格现 代 主 义 风 格新 中 式 风 格新 中 式 风 格超高层住宅的外立面超高层住宅的外立面石 材 为 主石 材 为 主玻 璃 为 主玻 璃 为 主玻 璃玻 璃+石 材石 材复 合 幕 墙 板复 合 幕 墙 板上海世贸滨江花园深圳万科俊园香港晓庐北京御金台北京银泰中心由三菱特别定制的外墙铝复合板中国首个住宅采用这种外墙技术（超高强度、平整度高以及一定自洁功能）上海汤臣一品超高层住宅外墙立面大多采用石材或者复合面板，玻璃和金属幕墙近年来也较多运用到超高层楼盘北18、京地区运用石材、玻璃单元式幕墙的建筑（一般石材幕墙适用100m的建筑高度，而该建筑高达249.9米）3超高层住宅的高成本与低实（使）用率CONTENTS3CONTENTS超高层住宅的高成本与低实（使）用率3.1超高层住宅的高成本超高层住宅工程预算不同于普通高层住宅简单的线性叠加，很多影响因素建一栋200m的高层建筑的花销比建两栋100m的高层建筑的预算要多超高层住宅比高层住宅的成本要高出15%-25%超高层住宅的高成本超高层住宅的高成本1234影响因素结构结构主要决定了总造价的高低1234消防消防门、消防梯、避难层的设置其它供电系统（双电源+自备电源）材料高处的湿度和风力情况复杂，在外墙材料(19、铝合金窗，玻璃等)的选择会格外严格200m超高层100m高层100m高层超高层住宅的高成本超高层住宅的高成本框 架-剪 力 墙 结 构（常 用）剪 力 墙 结 构（最 为 常 用）框 架-核 心 筒 结 构超 高 层 住 宅 结 构 类 型普 通 高 层 框 架-剪 力 墙 结 构超 高 层 框 架框 架-剪 力 墙 结 构剪 力 墙 结 构超 高 层 纯 剪 力 墙 结 构超 高 层 框 支 剪 力 墙 结 构超 高 层 框 支 剪 力 墙 结 构剪 力 墙转 换 层框 架剪 力 墙框 支 剪 力 墙 结 构按 不 落 地 剪 力 墙 截 面 积 占 剪 力 墙 总面 积 的 比 例（大 于20、 1 0%为 部 分 框 支剪 力 墙 和 小 于 1 0%个 别 框 支 剪 力 墙）超 长 桩高 标 准 人 防顶 部 移 位 控 制深 基 坑 支 护抗 震 设 计高 层 部 分 抗 风大 体 积 剪 力 墙高 标 号 混 凝 土低高结 构 不 同，造 价 不 同结 构 不 同，造 价 不 同超 高 层 深 基 坑 支 护 图高 强 钢 筋 高 强 混 凝 土 剪 力 墙超高层住宅的高成本超高层住宅的高成本超 高 层 与 高 层的 分 界 线超 高 层 住 宅结构未超限消防等级更高需设置避难层结构超限高宽比一般不超限结构超限高宽比超限结构超限高宽比超限结构选型可发生变化（剪力墙结构筒体结21、构）专业工程 单价（元/）80m内100m内120m内135m内150m内180m内土建工程154516071681179218391996安装工程310310370380380415合计（元/）185519172051217222192411单方建安成本增加率（相比100m）-3.23%-6.99%13.30%15.73%25.77%城市居住区规划设计标准：不鼓励新建超过80米的住宅建筑1 0 0 m1 2 0 m 1 3 0 m1 5 0 m1 8 0 m3 0 m普 通 高 层高 层 与 多 层的 分 界 线120130m是超高层的重要成本节点，不同开发商的施工成本会有差异超高层住宅的高22、成本超高层住宅的高成本万 科 昆 明 超 高 层 住 宅 项 目 成 本单 体 成 本 分 析：通 过 对 一 个 4 T 8 单 体（3 4 F、4 1 F、4 4 F）的 单 方 对 比 分 析，1 3 0 M 建 筑 比 1 2 0 M 成 本 上 升 较 少，但 对容 积 率 贡 献 更 高，可 在 超 高 层 方 案 中 更 多 考 虑 1 3 0 M 建 筑2 4 5 8 元/2 5 0 2 元/T 8（3 4 F）T 8（4 1 F）T 8（4 4 F）1 9 0 元/4 0 元/2 3 4 元/2 2 6 8 元/4 T 8（3 4 层、4 1 层、4 4 层）单 方 对 比 23、分 析（元/）相 同 平 面 的 住 宅，建 筑 物 越 高 则 每 平 米 的 造 价 越 高，相同 平 面 的 建 筑 高 度 每 增 加 1 0 ，每 平 米 结 构 造 价 增 加约 1 0%-1 5%相 同 高 宽 比 的 建 筑 高 度 每 增 加 1 0 ，每 平 米 结 构 造 价增 加 约 5 -1 0 万 科 对 1 2 0 1 3 0 米 超 高 层 住 宅 的 选 择100m120m130m超高层住宅的高成本超高层住宅的高成本气 候北方注重保暖，平面讲究平整，而南方注重通风，平面凹凸变化较多，北方住宅的外立面面积较小，外立面系数较小，但建筑外墙需做保温层，（相对南方地区24、）产生较大的额外成本工价来说，除开当地社会整体工资水平这个因素，寒冷地区用人成本较高，东北地区总体工价也会高于中西部地区地 震 烈 度&建 筑 高 度各 地 的 地 震 烈 度 和 其 建 筑 高 度 决 定 了“钢 筋”和“混 凝土”的 用 量，其 成 本 主 要 反 映 在 结 构 成 本 上总体来说北方超高层住宅的建安成本高于南方地 震 烈 度建 筑 高 度结 构钢 筋 含 量砼 含 量结 构成 本地 震 烈 度 越 高、建 筑 高 度 越 高，其 结 构 的 钢 筋含 量、砼 含 量 就 越 高，因 而 结 构 成 本 会 增 加气 候、地 震 烈 度、建 筑 高 度 影 响 成 本 25、因 素影 响 成 本 因 素中 国 地 震 烈 度 分 布 图（据 中 国 地 震 局）超高层住宅的高成本超高层住宅的高成本南 方 地 区 项 目主体建安304827762764295534513732主体建安（不含精装）244821712114220526513088建 筑 工 程安 装 工 程外立面系数：外墙面积占建筑面积的比值平面凹凸产生较大的外立面面积超高层住宅的高成本超高层住宅的高成本北 方 地 区 项 目主体建安494028823704主体建安（不含精装）373428823104平面平整，外立面面积较小保温系统结构示意图保温结构产生额外建安成本3CONTENTS超高层住宅的高成本与26、低实（使）用率3.2超高层住宅的低实（使）用率超高层住宅的低实（使）用率超高层住宅的低实（使）用率三个超高层住宅项目的设计指标和实用率对比项目名称标准层面积（平方米）标准层户数实用率（%）深圳华润中心二期幸福里1栋7505802、3栋765680深圳宏欣豪园AB单元450474CD单元400473E单元650876武汉金地名郡A塔楼635677B塔楼635677与百米以下高层住宅相比，超高层住宅由于核心筒的增大、结构柱尺寸的加大等原因导致实用率偏低18层以上的普通高层住宅实用率80%-85%，而超高层住宅实用率为70%-80%深圳华润中心幸福里1栋平面图实用率与使用率的区别房屋使用面积：不包括27、墙、柱等结构和保温层的面积房屋套内面积：房屋套内使用面积+墙体面积+阳台面积房屋建筑面积：房屋套内面积+公摊面积（电梯、楼梯、过道等）使用率=使用面积/建筑面积实用率=套内面积/建筑面积标准层面积：750 实用率：80%核心筒面积：103.5超高层住宅的低使用率超高层住宅的低使用率1部客梯1部消防梯 约79 4户户均公摊192部客梯1部消防梯 约88 4户户均公摊222部客梯1部消防梯 约104.4 6户户均公摊17.40板式超高层核心筒塔式超高层核心筒新规下的超高层核心筒面积比旧规范下的面积有所增加，一般来说，核心筒面积801008户户均公摊13.05超高层住宅的低使用率超高层住宅的低使用率28、避难层（间）面积的设置避难层的净面积宜按5人计算（户均人数取平均3.2人/户）梯户比T4T5T6T8建筑高度120M150M200M120M150M200M120M150M200M120M150M200M每个避难层平均服务层数121515121515121515121515避难层所需面积（）313939394848465858627777避难层面积计容范围避难空间不计容：开发商花成本不产生经济效益避难空间计容：住户-公摊面积增大，实用率变更低开发商“损失”翻倍大部分城市避难空间不计容，小部分城市如温州宁波例外通过在避难层设置层高低于2200的设备夹层来规避计容问题两层通高，设置与架空层性质、功29、能类似的公共活动开敞空间如 何 经 济 地 设 计 避 难 层高度（米）底部硂标号楼层主要墙厚（mm）155C60（数值越大，抗压强度越大）18层500、400、300、250、200917层400、350、300、250、2001824层350、300、250、2002530层300、250、2003137层300、250、2003849层300、250、200某150米超高层住宅剪力墙厚度超高层住宅的低使用率超高层住宅的低使用率同一户型，建筑高度不同，结构受力不同，使剪力墙厚度不同，因而套内使用面积不同两梯两户，中低楼层户型，户型建筑面积约198.5150m高,剪力墙厚500mm套内使用面30、积（不含墙柱面积、不含阳台面积）124.6120m高,剪力墙厚250mm套内使用面积（不含墙柱面积、不含阳台面积）141.2使用面积减少了16.6(约12%)（注：此为新规前户型）（注：此为新规前户型）4超高层住宅案例CONTENTS中国超高层住宅案例中国超高层住宅案例高容积率+形象展示该项目位于陆家嘴金融中心板块，最核心繁华地段，所处商圈极其完善、成熟，容积率5.97，由2栋44层、2栋40层超高层组成标准层面积 864核心筒面积 119实用率约 86.2%每层两户四房单位独立入户每户两台客梯共用服务梯上海首个运用铝板元素的住宅B、C栋标准户型 朝黄浦江细节处理不朝江一侧阳台晾晒衣服直到汤臣31、一品出现，内地市场才有了顶豪概念建筑风格新古典主义主、佣人生活分区B栋C栋D栋A栋双阳台设计，卫生间干湿分离，配置担架电梯中国超高层住宅案例中国超高层住宅案例ArtDeco风格标准层面积 448.08核心筒面积 81.30实用率约 81.85%双阳台设计卫生间干湿分离设置担架电梯项目采用了超高层的排布，腾出大面积的用地来打造中心花园中心花园户型规划中国超高层住宅案例中国超高层住宅案例地块形状呈L型，容积率高达6.5为了消化巨量建筑面积在当时规范允许下五个单元并排，形成超大面宽的“一字型”户型采用了更出容积率的大进深形式中海在广州的第一个超高层豪宅超高层“一字型”布局高层C栋户型图不规则地块打造32、高容积率豪宅项目外国外国超高层住宅案例超高层住宅案例高度：435米高宽比：达到了惊人的23：1（世界高宽比最高的建筑）销售均价：6100美元/平方尺，约42万人民币/平米钢桁架塔帽调频质量阻尼器混凝土带墙剪力墙核心支腿机械地板开孔剪力墙风障支腿机械地板支腿机械地板沉箱和扩展地基结构示意图高区户型图高宽比严重超限，结构需多高宽比严重超限，结构需多方面进行加强，如采用深基方面进行加强，如采用深基础、屋顶的抗风处理等础、屋顶的抗风处理等抗风深基础外国外国超高层住宅案例超高层住宅案例高度：472米，共99层均价：未公布，预计超过7000美元/平方尺，约48万人民币/平米竖向分区结构：巨型柱框架+核心筒外墙：钢+玻璃空中楼王户型图111 West 57th StreetThe Central Park Tower采用巨型柱框架结构，使得户内空间保留了开阔视野，将中央公园美景尽收眼底Thanks For Comming谢谢观看