1、戴河“碧带花湾”田园综合体中国秦皇岛概念性规划中国城市发展研究院项目前言创意农业核心示范区规划研究范围为实现规划区的品牌形象塑造，空间具有延展性，考虑整体的功能布局及交通网络的架构，将规划区范围确定为包括榆关村部分区域、紫草坞村、及戴河沿线分布村落、农田，总面积为 3386.59公顷。为了方便后文阐述，后面篇章三大地块分别以A、B、C代号命名。项目规划范围A区B区C区项目发展背景变革下的旅游市场，旅游需求日趋个性，专项旅游市场迅速崛起随着我国国民经济的深入发展和居民可支付能力的不断提高，旅游消费档次越趋多样化、个性化和自主化，专项旅游的迅速。生态休闲、康养旅游、野营度假等专项旅游备受追捧，个性2、化旅游产品成为时尚。因此，在规划区内要注重结合当地的特色资源和产业相结合，打造出具有吸引力的特色产品。满足人们求新求异的市场需求。态势一从单一观光游走向态势二出行方散客化、自助化、家庭化态势三休闲旅游年轻化、高学历化态势四区域旅游热点更加凸显态势五旅游投资继续扩张态势六商务休闲旅游发展迅猛秦皇岛旅游发展态势不断呈现新的趋向态势七康体养生市场潜力巨大态势八文化创意旅游异彩纷呈态势九户外运动、科教研学不断攀升从康养理念走向国家战略1.2014年8月，秦皇岛成为全国养老服务业综合改革试点地区。2.2016年9月，国务院批复同意成立秦皇岛市设立北戴河生命健康北戴河生命健康产业创新示范区产业创新示范区，3、我国首个国家级生命健康产业创新示范区花落秦皇的成立。3.2016年10月，国务院印发“健康中国2030”规划纲要大健康中国成了国家战略，受国家重视与支持。背景解读大健康是国家战略，秦皇岛则是战略的窗口背景思考一方面是秦皇岛健康背景下借势的契机一方面周边极为成熟的健康产品竞争如何利用自身优势在“健康红利中”分一杯羹？从滨海旅游走向全域旅游1.2016年，秦皇岛市完成全域旅游规划。2.2017年河北省政府办公厅发布关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的实施意见。支持承德、秦皇岛、张家口等市创建国家全域旅游示范区。3.2018年，昌黎县“碣石国家公园”，“圆明山沙河生态文化旅游综合开4、发项目”秦皇岛数十个重点项目在北戴河、昌黎、海港等地全面爆发.背景解读秦皇岛旅游由沿海单核向全域多核进行转变过去在沿海康养下被忽略，未开发的次级优质旅游资源得以有机会抬头面向市场！背景思考一方面是大环境开发的契机一方面是面对更为激烈的全域性挑战如何能在全域旅游竞争中脱颖而出？1.大时代下的田园综合体生命康疗，森林康养，山地康养、田园康养等理念层出不穷，只有强有力的支撑灵魂才能存活。2.秦皇岛下的田园综合体从目标论出发探寻秦皇岛市场所需，与周边市场结构性互补，并形成鲜明的市场吸引力才可与秦皇岛旅游共同发展3.开发区下的田园综合体旅游拉动作用项目对开发区产业支撑居住示范模式塑造三产中对经济效益的拉5、动项目规划思路秦皇岛位于河北省东北部，南临渤海，北依燕山，东接辽宁，西接京津。是京津冀辐射东北的节点城市。秦皇岛是环渤海地区重要港口城市，是华北、东北和西北地区重要的出海口，是中国最早的自主通商口岸。项目地位于秦皇岛经济技术开发区西区西侧，距离秦皇岛市区仅20km。1.1项目背景项目区位1.1项目背景创建国家森林城市国家历史文化名城全国唯一生命健康产业创新示范区河北省第三届园林博览会承办地北方最大粮油加工基地河北省全国全域现代旅游城市秦皇岛北戴河秦皇岛目前获得以下城市荣誉称号1.2政策支持2017田园综合体建设试点优选工作实施方案20182018年中央一号文件2016河北省现代农业发展“十三五6、”规划2017河北省农业农村信息化发展“十三五”规划田园综合体大健康+养老国务院印发“健康中国2030”规划纲要河北省出台“健康中国2030”规划纲要秦皇岛市出台关于促进大健康新医疗产业发展的实施意见田园综合体与大健康时代政策带来的契机国务院印发“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知1.2政策分析田园综合体政策田园综合体政策国家层面国家层面2017年6月14日，河北省农业综合开发办公室关于印发通知，田园综合体建设试点以“村庄美、产业兴、农民富、环境优”为目标，支持试点乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文7、化旅游“三位一体”。河北省印发田园综合体建设试点优选工作实施方案到2020年，全省现代农业建设取得实质性进展，实现“三个突破、两个提前、一个基本形成”的总体目标。三个突破：产业转型升级取得突破、智慧农业构建取得突破、产业融合发展取得突破。两个提前：农业生态环境治理提前实现目标、农民人均可支配收入提前实现翻番目标。一个基本形成：基本形成现代农业新格局。2016年河北省现代农业发展“十三五”规划出台到2020年，“互联网+”与现代农业深度融合，建立智能化、透明化、便捷化的“互联网+”现代农业生态体系。农业生产智能化实现新突破、农业经营网络化迈上新台阶、农业管理数据化达到新高度、农业服务在线化展现新8、水平。2017年河北省农业农村信息化发展“十三五”规划出台农业政策农业政策河北层面河北层面乡村振兴的大未来乡村振兴的大未来全民健康的新时代全民健康的新时代互联网互联网+的新的新模式模式2018年中央一号文件，即中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见让农业成为有奔头的产业，让农民成为有吸引力的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园。乡村单纯农业产业已不能支撑乡村振兴，因此急需新模式，新创意，新产业的导入来达乡村振兴之本。20182018年国务院中央一号文件年国务院中央一号文件政府政策的颁发，引导乡村的新政府政策的颁发，引导乡村的新契机，预示着新的发展阶段与模契机，预示着新的发展阶段与模式，式，为田9、园综合体的发展提供政为田园综合体的发展提供政策支持策支持项目地位于秦皇岛经济技术开发区西侧，戴河沿线，跨抚宁县、北戴河区、海港区三区。项目地毗邻北戴河旅游发展区，周边沿海高端旅游业发展成熟，秦皇岛经济技术开发区注重“以高新技术为先导，以现代工业为基础、第三产业协调发展”，现已形成“西精东重、西高东大”的产业特色。西区以高新技术产业为特色，以绿色低碳环保为发展方针，以人文生态立区，打造一流高新技术产业区。项目地与秦皇岛经济技术开发区的关系项目地与开发区紧密相连，二者相互影响，相辅相成，优秀的规划将提升开发区的经济发展，产业区亦会给项目地带来市场客群和有利影响。项目地将重点发展第三产业，考虑周边旅10、游资源现状及开发区的具体需求，立足于政策与资源，多方考虑，打造契合当地需求的产业项目 戴河水系和优质田园资源是项目地的主要资源，是项目地的核心竞争力。同时考虑客源需求，在高端度假和滨海旅游之间，开辟新的旅游市场，乘政策东风，打造田园综合体项目，发展田园旅游康养产业，完善相关置业开发工作，为开发区发展补足功能。1.3项目分析13农业对田园综合体的认识文旅社区田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式；田园综合体经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发11、运营模式。1414田园综合体是新型的经济组织模式三产联动：三产联动是指以工促农、以旅助农、以贸带农的发展模式。三生同步：城市与乡村的空间有机穿插生产、生活、生态间有逻辑的融合共生。三位一体：农业、文化、旅游一体化发展。151.1项目背景以现代农业发展为基础农业策略：延长农业产业链，开展农产品加工，强化商业模式，实现一产升值增值现代科技型农业新型复合农业产业新型商业模式 生产的规模化、专业化、区域化 技术密集型的智慧农业 农业工作者的职业化打造休闲、观光、假日、旅游农业等多种新型农业形态 以市场为主导的高度商业化模式互联网+农业的新型商业模式2016年中央一号文件指出，大力推大力推进互联网进互12、联网+现代农业现代农业，是一一种生产方式、产业模式与经营手段的生产方式、产业模式与经营手段的创新创新，通过便利化、实时化、物联化、智能化等手段，有助于发展智慧农业、有助于发展智慧农业、精细农业、高效农业、绿色农业精细农业、高效农业、绿色农业，提高农业质量效益和竞争力，实现由传实现由传统农业向现代农业的转型。统农业向现代农业的转型。传统农业的主要功能主要是提供农产品的供给，而现代农业现代农业的主要功能除了农产品供给以外，还具有生活休闲、生活休闲、生态保护、旅游度假、文明传承、教生态保护、旅游度假、文明传承、教育等功能育等功能，满足人们的精神需求，成为人们的精神利用现代科技技术和物质条件，实现农业13、生产的科技化、生物化，并通过农业组织管理的现代化，实现农业生农业生产专业化、社会化、区域化和企业化。产专业化、社会化、区域化和企业化。161.1项目背景以休闲文旅发展为产业驱动组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划打造旅游度假目的地，丰富游客体验，发展深度旅游产品，吸引客群停留 打造符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合文旅策略：以文旅产业为核心带动周边区域农业和社区发展，提升田园综合体品质多种主题多种客群多种体验完善服务17以田园社区发展为提升田园社区是在现有村落的肌理上，完善旅游度假设施，附着管理和服务，赋予特色旅游价值，打造与田园相14、结合的，融于自然的新型特色旅游度假社区，是促进城乡一体化发展的新型生态模式。社区策略：将完善旅游服务，美化人居环境，提升旅游体验，增加投资项目 文旅度假美丽乡村特色小镇康养社区发展方向：在基础农业产业和旅游驱动产业发展的前提下，在产业转型的基础下，开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群，营造新型乡村、小镇，形成一个新型社区群落。181.2 政策支持政策指引“健康中国2030”规划纲要健康中国已上升至国家发展策略，大健康产业将成为中国经济新引擎“十三五”健康老龄化规划重点任务分工的通知将加强医疗卫生服务体系中服务老年人的功能建设，推动居家老年人长期照护服务的发展。关于促进大健康新医疗15、产业发展的实施意见秦皇岛具备发展大健康医疗的业态基础。政府将大力推动高端医疗服务、健康养生度假、等产业的发展，构建“互联网+”医疗平台，按照“医、护、养、建、游”一体化模式，着力打造超大规模、国际化、高档化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地健康+养老+医疗为一体的绿色生态康养产业成为产业发展新风向以 康体养生 发展为融合项目解析篇政策研究篇分区规划篇规划思路篇盈利收益篇12345田园综合体政策梳理分析 对标案例解析建设条件、产业现状、项目优劣势解析、客源市场明确定位、建立架构、确定分区分区项目策划、重点项目规划支撑体系、活动策划、建设时序、盈利模式、投资收益、保障措施01 区域背景对接篇16、1.1 项目背景1.2 政策分析从全域旅游结合旅游发展现状来看，目前秦皇岛发展方向是联动“山、海、田”全域辐射发展，但项目地块位处三大旅游片区交汇位置。上位规划解读秦皇岛市全域旅游发展规划旅游真空帯？还是旅游辐射带？空间布局图空间布局图北戴河地区以其生态环境独特、区位和健康养生资源优势，将作为推进落实京津冀协同发展的重要区域，“一核、五区”的布局，项目位于修疗度假区的边缘地带，但从另一方面来说，功能上有着为沿海康养度假区承接居住，居旅功能的作用。上位规划解读北戴河生命健康产业创新示范区发展总体规划康养边缘区？还是康养腹地区？北戴河示范区总体规划示意图北戴河示范区总体规划示意图周边资源整体格局一17、山一海一田的全域旅游带已经形成规模，难以撼动区域旅游资源对接抚宁区山地旅游依托山地自然条件开发山地资源，以背牛顶、象山景区旅游区为主为主。北戴河区康养、滨海度假滨海带以滨海休闲度假、观鸟旅游、名人别墅、海洋科普等自然景观资源为主；依托医疗、养生资源构建“旅游+健康”全产业链“。山海关区人文名胜以山海关及周边人文核心资源，发展人文风景资源。昌黎县田园风光以田园风光与葡萄酒产业为核心，促进葡萄酒产业和旅游业双产互动。面对高度成熟的市场戴河片区是否可以搭上“秦皇岛全域旅游”大车？根据区域分析：项目区域格局基本形成1、纳入大规划可行性如何快速起步。2、以何种优势产品来搭车核心产品。3、谁来？怎么来？市18、场与交通问题4、两条腿走路一方面积极纳入，一方面自身寻求发展。旅游区域条件回答是肯定的，我们不要求纳入“秦皇岛旅游”的核心区。但戴河片区是联动秦皇岛旅游的重要要道与资源利用的升级之地。02 项目发展条件篇2.1 旅游区位条件2.2 旅游资源条件2.3 发展条件总结纵横秦皇岛三大分区的交通要道机遇：旅游区位上，属于山区旅游与海岸、都市旅游线的过渡带，同时也是老区与新区的过渡带。在旅游格局上具备承载与中转的作用。挑战：位处三大板块的边缘地带，片区旅游资源缺乏，旅游形象较周边模糊，旅游区位较为尴尬。旅游区域条件戴河片区是联动秦皇岛旅游的重要要道项目基地位于为三块不相连的飞地。规划区交通高速：周边有京19、沈高速，秦滨高速，京哈高速北戴河支线，项目A地块距离北戴河火车站仅有五分钟车程省道：宁海大道机场：项目基地距离秦皇岛机场45公里KM，距离北戴河机场56公里至中国四大城市群需要2-3小时到达。火车站：距离北戴河火车站10公里，秦皇岛火车站22公里。立体化交通联动东北、京津冀五分钟直达市区车程旅游区域条件戴河片区是联动秦皇岛旅游的重要要道古 村河 流田 园森林旅游资源分析地块内部散落传统自然村落，具备人文气息传承。林木葱郁，成为众多候鸟迁徙途中的通道和驿站。戴河与深河穿境而过，其水质良好，开发条件好。地块内田园阡陌纵横，连片成面，具备良好的北国田园风光。戴河区域内良好的自然环境为戴河提供生态支撑20、，却并不是唯一竞争资源戴河发源于河北省抚宁县，流经秦皇岛市经济技术开发区、北戴河区后入海，全长40 km，流域面积290 km，是冀东沿海独流入海河流之一。自然景观丰富，毗邻交通要道。是培植城市湿地，涵养水源，保护生态环境，满足市民休闲需求的重要依托。涵养水源生态保育景观优质交通要道戴河：北戴河地区的母亲河旅游发展条件戴河水资源现存问题1、多年断水，生态环境恶化。戴河、深河水量少、流速小，自净能力极差。枯水期甚至于河床裸露、干涸见底。河水愈来愈脏，污染日趋严重。2、盗采砂石，河道环境脏乱。沿河盗采砂石现象严重，倒垃圾渣土乱象丛生。沿河环境脏乱差。3、沿岸直接排污，危及地下水。戴河流域村庄稠密，21、又是重要农业区，化肥、农药/牲畜粪便及居民生活废水的不合理排放，对水体造成极大污染。4、堤坝缺口，安全隐患突出。戴河现阶段未能起到支撑功能戴河对于开发区应具有更加重要的作用旅游地位尚未彰显！旅游资源分析名牌形象观光游憩环境工程文化承载旅游资源分析项目地块毗邻抚宁县，并且拥有田园、果林等良好的自然肌理，具备优质农产品试种条件。以下品种皆属于秦皇岛地可适种物产，基地横跨抚宁、海港、北戴河三大区域，可以对此引进。丰富的田园物产资源抚宁县是“燕山板栗”的主产地之一，果粒整齐、色泽新鲜、风味甘甜、糯性独特。个头小但是无核，口感比较酥脆，香甜可口，甜而不腻，是秦皇岛当地野生果树中的独特品种。正杏是秦皇岛市22、主要果树资源之一,栽培历史悠久,资源丰富燕山板栗小洋梨山杏旅游资源分析丰富的文化艺术展示名称所属地区备注贝雕秦皇岛市贝壳经剪取、车磨、抛光、堆砌、粘贴等工序精心雕琢成工艺品贝雕画秦皇岛市海滩所产的螺贝平螺秦皇岛市海底发光的一种螺核雕秦皇岛市以果核为材料，进行锉、凿、钻等雕刻角雕秦皇岛市以牛(羊)角为原料，雕刻制作而成的艺术品鼓吹乐秦皇岛市抚宁区河北冀东地区民间器乐的优秀代表，是古代民族音乐文化的优秀遗产本案可利用非物质文化列表葫芦条子：属青龙特产，是我县农村常吃的干菜之一，并以吃法多样化和绵软清香、回味悠长而深受人们的喜爱。抚宁县是“燕山板栗”的主产地之一，板栗栽培历史悠久。“京东首关”内独特23、的地理，优越的气候，使得该县盛产的“燕山板栗”，果粒整齐、色泽新鲜、风味甘甜、糯性独特。http:/ 自然资源解析西峡山茱萸、南召辛夷、方城裕丹参、唐河栀子和半夏、桐柏桔梗获国家地理保护标志产品。基地现状种植品种：基地未来将通过规模化种植优质道地中草药，全面开展深加工产业。对种植品种进行规模化种植，动态化调整，现主要种植以下三种中药材：6000亩中药田园：农田景观和绿色经济初现清热，解毒，散结，消肿。治温热，丹毒，斑疹，痈疡肿毒，瘰疬，小便淋闭。具有宣肺，利咽，祛痰，排脓的功效。用于咳嗽痰多，胸闷不畅，咽痛音哑，肺痈吐脓正杏是秦皇岛市主要果树资源之一,栽培历史悠久,资源丰富。连翘桔梗艾草北戴河24、的开发源于铁路。北戴传承铁路文化旅游资源分析1893年，修筑津榆铁路的英国工程师金达来到这里，被戴河之北的优美风光吸引，便在京津两地广为宣传，召来了大批英美传教士来此购地建房。后清政府在秦皇岛开埠，宣布北戴河为避暑地。从此北戴河渐渐发展，成为名扬四海的海滨旅游度假胜地。便利的铁路交通对秦皇岛的影响极大，其中京奉铁路对秦皇岛城市格局的形成影响深远，秦皇岛“因本路而开辟”，“其受赐于铁路更不待言”。作为规模不大的港口城市，秦皇岛快速的城市更替使得近代的历史遗留已不多见，开埠后建成的三条主路，如今只剩下开滦路的中段，仍留有西式风格的老建筑。位于项目地范围内的大秦铁路，连接山西大同和河北秦皇岛市，纵贯25、山西、河北、北京、天津，是中国西煤东运的主要通道之一。在项目地范围内有部分铁路因故废弃可利用旅游条件诊断地块旅游问题诊断旅游依托要素少，可支撑点不明显少！区域旅游资源薄弱旅游核心点不明显 自然环境资源虽然优质，但不具备唯一性与特殊性。具有完成开发的旅游资源少，地区开发缺乏旅游承载。地区缺乏观光休闲业态。戴河联动成片区域，然而现阶段缺乏环境治理，未能起到旅游核心带动作用。旅游发展条件总结重新发现戴河：地块资源决定了，必须以戴河为开发核心联动周边田园土地资源作为开发点1、戴河对区域地块的连接与联动作用规划价值2、戴河对区域地块的土地溢价作用产业价值3、戴河对区域地块的生态涵养作用生态价值4、戴河对26、区域地块的休闲需求文旅价值产业发展条件03 旅游市场篇3.1 专项市场分析3.2 市场总结3.3 市场游客测算四大专项市场构成主要客源01 高端置业市场02 亲子与环城游憩旅游市场03 休闲农业市场04 田园养生市场市场分析13KM10KM榆关镇不临海，不近山项目市场在哪里突破方向在哪里市场分析客源市场：立足京津冀，辐射大半径内周边地区一个大众休闲市场一个大众休闲市场京津冀环首都休闲客京津冀环首都休闲客群群一一个专项市场个专项市场投资置业置业客群投资置业置业客群市场客群分析客群来源 项目地位于环首都休闲度假旅游圈环首都休闲度假旅游圈中，拥有一个大众休闲旅游市场 京津冀交通一体化形京津冀交通一体27、化形成的便利交通，吸引来自京津冀京津冀的广大客群。背景：秦皇岛素有“京津后花园”的美誉，随着京津冀协同发展步伐的加快，特别是高铁的快速发展，越来越多的人开始选择在环京地区购置养老地产、旅游出行。项目地市场客群分析客群类型聚焦文化旅游、养生度假、生态农业、户外运动四大发展方向聚焦文化旅游、养生度假、生态农业、户外运动四大发展方向主力客群主力客群客群诉求客群诉求基于需求的发展方向初判基于需求的发展方向初判青年白领亲子家庭老年休闲商务团体户外运动/观光休闲/特色体验亲子游乐/科普教育/农业体验康体度假/养生养老/高端医疗商务会议/商务休闲/文化旅游聚焦以下四大发展方向聚焦以下四大发展方向 创意+放松28、+活力+休闲+全龄+亲子+游学+科普+康养+医疗+舒缓+高端+系统+功能完善市场客群分析项目地所处位置，拥有山地与海之间的优质田园资源。将区分于周边已成熟的滨海旅游，打造特色田园休闲旅游项目、通过打造优质景观，引进相关医疗康养机构，完善基础功能，为康养产业奠定基础。吸引客群中注重康养的女性、中老年人客群。休闲旅游康养以田园旅游为重点特色，吸引周边旅游度假的游客人群以康养为辅，吸引客群停留消费。在消费过程中，推广高科农业产品与相关度假、置业产品结合旅游康养等，针对客群打造对应的消费产品，形成完整产业链模式。4+3生活模式市场客群分析旅游形式“4+3”生活模式的理念，是指住在繁忙都市的人群，将时间29、切分为工作时间和休闲时间。每周4天忙碌于工作，而周五至周日3天的休闲时间，则出游在外休闲放松。通过这样的生活模式，调整自身的精神状态，释放压力从而实现周而复始的良性循环。而“4+3”生活模式的兴起，也带动了发达城市周边短途休闲旅游的快速发展。休闲农业已成为热点农业休闲市场（休闲需求）随着农业与旅游逐年深度融合，农业已经景观化、规模化、产业化、休闲化，更适于旅游休闲市场的多样化消费需求，无论从市场投资还是从市场消费，都成为追捧热点。投资规模据国家旅游局6日发布的最新统计显示，随着农业现代化、多产融合的时代呼唤，“乡村旅游投资成为亮点，2016年乡村旅游实际完成投资1221.3亿元，较去年同期增长30、62.3%。”消费规模前瞻产业研究院发布的2014-2018年中国休闲农业与乡村旅游市场前瞻与投资战略规划分析报告数据显示，我国已建成的4万多个旅游景区（点），一半以上分布在广大的农村地区；全国乡村旅游景区（点）每年接待游客超过5亿人次，旅游收入超过2000亿元；“十一”和“春节”两个旅游黄金周，全国城市居民出游选择乡村旅游的约70%，每个黄金周形成大约1亿人次规模的乡村旅游市场。市场客群分析旅游形式2018年亲子游消费报告显示，2018年1-4月，驴妈妈平台亲子游出游人次相比去年增长近1.6倍，越来越多的家长愿意带上孩子外出旅行度假，“带娃出游”已成为旅游市场上的主流消费趋势。北京作为亲子游31、排名第二的出发地，潜力巨大，这也正是秦皇岛亲子游发展的巨大契机。亲子游与环城游憩市场（休闲需求）市场客群分析旅游形式市场客群分析康养人群：全龄化康养时代呼唤多样化康养产品15%25%60%0%20%40%60%80%工作时间超过12小时工作时间超过10小时工作时间超过8小时2016年中国白领工作时长调查而中国白领平均每周的运动时间不足3个小时。白领亚健康比例高达76%，处于过劳状态的接近60%真正健康人比例不足3%白领女性更容易受到妇科、心脑血管疾病的威胁；男性则面临猝死、过劳、癌症等问题数据来源：林克艾普 日期：2016.7.7白领亚健康比例高达76%学生早餐营养较差80.0%青少年亚健康现32、状令人堪忧青春期贫血38.0%脂肪肝发病率40.0%-50.0%32.5%59.4%77.3%80.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%小学生初中生高中生大学生青少年近视率统计数据来源：教育部全国学生体质健康监测报告中国数字医疗网中国健康大数据2014沿海城市高中毕业生视力低下率85%骨质疏松症比例60.0%骨折发病率33.0%老年痴呆症占全球比例25.0%数据来源：中国人健康大数据2016据世界卫生组织统计全球49个高收入国家人均健康寿命为70岁，而我国只有66岁；发达国家60岁以上老年人口中身体健康的比例超过60%，而我国只有43%左右老年人健康现状不容乐观市场33、客群分析数据来源：2016年中国健康养生大数据报告1054.541109.371117.31118.2611221122.711244.371245.331350.281694.291717.580500100015002000河南山东河北全国江苏广东浙江重庆上海天津北京2015城镇居民人均医疗保健消费前十省份（元）美团大众点评研究院发布的中国健康养生大数据报告指出，中国健康养生市场规模已经超过万亿元，市场不仅巨大且增长快速。881.2593142.7123.3125.455.742.439.636.931.227.423.219.701002003004005006007008009001034、002015年健康养生人均消费统计（元）数据来源：大众点评研究院2016年中国健康养生大数据报告消费需求：津京冀位于医疗保健消费前列，适宜田园综合体的运动健身类康养广受关注与沿海度假产品相比，仍有竞争空间！四大潜在优势助力戴河片区有望成为具有竞争力的康养区位优势 更接近城市中心，市政配套更为成熟。项目地块区位优势明显，较城市、滨海、旅游山区都较为接近。成熟的交通路网 三大地块虽然位处市区城郊，但因区位距离市区较近，又因为对接数条省道，硬化公路，半小时自驾车程即可到达市区。房价洼地 目前秦皇岛主要品质性住宅均价在均在处于1万1,5万之间，而地块区尚未有成型的楼盘，抑制了溢价空间但对客户而言拥有价35、差吸引力。环境品质相比滨海度假区与日渐拥挤的市区，项目地块内成片的田园风格带来不一样的感受。市场客群分析康养专项市场客群分析置业专项置业市场白领商业人群旅居游客回迁居民项目工作人员商务投资青年社区花园洋房居民住宅商务公寓高端别墅置业客群产品需求根据项目未来运行与配套需求，满足用户需求，补足开发区功能客群需求：客群种类较多，需为各类置业客群提供相应的产品。四类人成为戴河的片区的诉求：休闲农业市场：生态休闲，乡村休闲诉求的乡村度假产品。环城游憩市场：以亲子儿童类的主题产品。田园康养市场：集休闲度假、农业体验、文化熏陶于一体的综合体。高端置业市场：下一个地产投资洼地，与升值空间；田园生活居旅需求市场36、客群总结市场容量测算项目游客规模预测假设项目建设周期为3年，本项目在2018年进入建设期；项目自2021年开始运营，且经历1年左右的市场培育期及试运营期；鉴于环城游憩市场竞争可能形成的游客分流，项目渗透率设定为7%（保守值）；鉴于景区位于秦皇岛市郊，秦皇岛庞大的旅游外溢市场对本项目渗透率为游客规模=M（P+J），其中M为本项目主体市场人口规模，PJ为两个圈层渗透率项目主体客源2017年人口规模渗透率2017年规模预测（万人次）主要市场（秦皇岛）5200万315.6项目主体客源2017年人口规模渗透率2017年规模预测（万人次）主要市场（秦皇岛）306.45万7%21.45则项目试运营期202037、年游客量为37.05万人次。年份日接待量年接待量（万人次）增长率（人次）近期2018201920202058 37.05 15.00%中期20212367 42.61 25.00%20222959 53.26 20.00%20233551 63.91 15.00%20244083 73.50 15.00%20254696 84.52 8.00%远期20265071 91.28 8.00%20275477 98.59 6.00%20285806 104.50 3.00%20295980 107.64 3.00%20306159 110.87 3.00%游客量预测项目就业人口测算就业岗位数量：旅游38、产业创造就业岗位数量：根据旅游收入计算带动就业岗位计算法根据旅游发展一般经验判断：旅游服务业人员与游客的比值为8比1，以适游天220天，游客量计算，则其服务岗位就业人口为625（人）。项目就业人口是根据三产之和得出。加工产业创造就业岗位数量：产业带动就业岗位数量：根据经验数据表明，综合类工业用地就业人口密度一般为80人/公顷，项目规划加工基地用地面积为33公顷；高新工业园用地就业密度为120人/公顷。项目规划加工基地用地面积为0.7公顷，则产加工产业需要满足2724个就业岗位。80（人）*33（公顷）+120（人）+0.7（公顷）=2724（个）农产业创造就业岗位数量：产业带动就业岗位数量：根39、据经验数据表明，农产业为常规性农田看守为10人/亩；项目规划项目规划常规农田用地面积为15649亩，设施性农产业为15人/亩，项目规划设施农田面积为6266亩，则农产业需要就业岗位为1669个。15649（亩）/15人+6266（亩）/10人=1669人项目就业人口测算项目需提供就业岗位数为5018个，需提供职工居住面积应不低于150540平方米。就业岗位总需求数：产业带动就业岗位数量：根据经验数据表明，农产业为常规性农田看守为10人/亩；项目规划项目规划常规农田用地面积为15649亩，设施性农产业为15人/亩，项目规划设施农田面积为6266亩，则农产业需要就业岗位为1669个。6266（亩）40、/10人=1669人（农业就业岗位）+2724（加工业就业岗位）+625（旅游服务业就业岗位）=5018（个）就业需求居住面积：根据经验数据表明，就业需求面积是根据1人/30平方米来测算，由于项目为田园综合体项目，需在启动器提前提供大量的居住与配套面积，则项目在旅游启动期就需要提供相对应的旅游居住岗位，则需提供居住配套面积就不应低于150540平方米。5018（个）*30（平方米）=150540（平方米）产业发展条件04 场地分析篇4.1 资源现状4.2 土地利用现状资源现状水系特征：分布广、形态丰富项目地水体面积约为41.8公顷，其中深河与戴河贯穿基地，内部还有零星分散水体，规模大小不等，多41、为水渠池塘。农田特征：有农业休闲景观肌理现状肌理丰富，耕地占比59.53，园地占地10.82，居住用地10.69等，其中多为平原，山地很少，开发强度低。村落特征：大分散、小集中村落零星散布于农田上，村庄风貌较差，村庄配套设施缺失，垃圾处理及污水处理较差。水系农田村落道路交通对外交通：航空：北戴河机场距离项目地约40公里，沿S62、S012沿海高速可到达项目地。秦皇岛机场到项目地的道路通达性不好，因而不纳入考虑范围。铁路：秦沈客运专线、京哈铁路、津山铁路、大秦铁路、津秦客运专线五条铁路干线穿境而过。公路：京哈高速公路、沿海高速公路、承秦高速公路、102、205国道贯穿全境。对内交通项目地由A、B42、C三个地块组成，A地块与B地块通过京哈高速相连，B地块与C地块通过京沈高速连接线相连；在A地块中y051和y053贯穿其中，y056和y099贯穿B地块，其中x635连接了B地块河C地块。水系分析戴河是北戴河地区的母亲河，发源于河北省抚宁县，全长40，流域面积290k，是冀东沿海独流入海河流之一。深河深河流经秦皇岛市经济技术开发区，在小米河头村南入戴河干流，之后流经北戴河区后入渤海，河道全长约16 km，流域面积约46 km，河道比降为2.4项目地中戴河与深河穿境而过；戴河流势由北向南，传经B地块，将B地块与C地块连接，向北承接抚宁县，向南汇入渤海。深河源起抚宁县北坊子村，流经A片区，在戴河43、生态园与戴河汇合，形成“两带三片区”格局，其中戴河自古以来都是北戴河地区沿河两岸农民耕作灌溉的重要水源地，沿途生物类型多样，春夏秋冬四季生长的植物在这里都能看到，后期沿河景观带与汇入大海的戴河相连，自然景观丰富，毗邻交通要道。是培植城市湿地，涵养水源，保护生态环境，满足市民休闲需求的重要依托。GIS分析高程分析项目区内，最高海拔在A地块内，是107米，最低海拔在C区块内，是9米，B区块和C区块较为平坦，高程在18.722.55的区域最大。坡度分析项目区内坡度较为平缓，坡度分布较为均衡。主要集中于0-4度，坡度在 446度的面积，在基地A地块与B地块较为集中。坡向分析项目区内坡向相对较集中，基地44、坡向均衡，总体占比差别不大。其中基地内东南坡较多。现状土地利用分析土地利用结构项目地结构分明，耕地与居住用地占据项目地块的70.22，大量的可建设用地为项目规划提供便利。土地利用布局在规划范围内，现有用地的空间布局结构清晰，其中B地块为主要建设范围，核心区也集中在此地块；项目范围内戴河与深河是极具利用价值的资源，村落零星分布。产业发展条件05 策略定位篇5.1三种视角剖析开发方向5.2 旅游发展方向5.3 项目定位 从占据的资源来看：本项目水系+林地+田园的资源特质在区域内具有复合型多类度假地产开发。从区位来看：本项目位于北京三小时交通圈、秦皇岛1小时经济圈，且位于秦皇岛主城区近郊区域，将承接45、两地的强劲置业力量。从产品打造来看:高端独栋、联排别墅满足北京、秦皇岛度假投资需求；养老养生主题地产，差异化产品打造。精品民宿，田园院落，社区农业满足度假需求。以种类丰富，多元素的高端度假地产需求为地产开发方向策略定位以休闲农业角度来看旅游需求周边资源周边休闲农业初具规模，但难以对整体市场产生影响项目所处的经济开发区已经有一定规模的休闲农业，并处于初级观光开发阶段向休闲体验阶段过度，但无论从开发格局还是从体量上难以与本案产生竞争威胁。策略定位村容村貌产业未尽开发之致规模化农业种植，无特色产业链万亩种植面积：目前项目地块已形成规模化种植面积上万亩。平整广阔的种植条件：地块内目前农业用地平整，适合46、规模产业化种植。试种种类丰富：现有地块内，基本农田占比少，果林与农业用地丰富组合高，可适合种植不同的农产种类。策略定位以产业现状角度来看产业需求农业区域全景村落全景种植概况策略定位以产业现状角度来看产业需求高产性，整合性，经济性于一体的农产业发展高产性：利用设施农业技术极大提高农产品的产量与产质。整合性：整合由道路分割，产权分散的田园、果林业，集约化种植发展。经济性：对原材料农产品进行精加工与文创加工，并提供供销市场渠道，保障农产的效益发展。农业为本田园为根现代农业休闲文化旅游田园社区田园综合体田园综合体山海间的田园牧歌戴河缀连的原乡之旅戴河缀连的田园康养圣地形象定位戴河缀连的原野旅居圣地田园47、+休闲+康养+旅居原乡静养，田园美好生活生态型田园景观充满活力的开放空间多样的创意体验生态型滨海田园生活方式自然放松的生活方式旅游发展方向一水一田，一宅一生的美好示范居旅模式生态优先生态优先产品安全产品安全农游一体农游一体综合开发综合开发科技支撑科技支撑三产融合三产融合循环利用循环利用节能减排节能减排示范教育示范教育实践创新实践创新生态农业绿色农产品基地有机肥复配节水灌溉农光一体科技示范农业生产+互动体验+亲子娱乐+生态旅游+康养产业+农民培训科普教育实践基地素质拓展标准化育苗现代农业初精加工农产品衍生产品旅游发展方向旅游发展方向打造田园旅游与康养旅游融合发展的康养度假基地以静养生以动养生以和48、养生以食养生以智慧管理为依托，科学技术为支撑，以健康产品为目标，以旅游产业为指导，依托项目地良好的区位优势与生态环境，集生态农业、休闲旅游和田园社区为一体，在保障人与自然和谐发展的基础上，实现农业、加工业、服务业的有机结合，发展健康养老产业，开创居家养老与田园基地互辅互持的康养型田园社区；是集高新科技引领、高效现代农业产业、高端休闲观光、高品质健康管理于一体的沿海地区田园综合体样板区。总体目标总体目标基础市场（一期）：北戴河及周边市区目标市场（二期）：秦皇岛及津京冀环城市场远期市场（三期）：全国乃至国际市场分期目标沿海田园综合体样板区智慧农业示范基地京津冀自驾游目的地科农文旅产业融合功能综合服49、务要素集聚功能健康农业品牌增值功能协同创新辐射带动功能安全食品生产示范功能现代农业科技展示基地特医食品原料基地特色农业产业园区城乡居民休闲度假后花园市场定位功能定位项目定位产业发展条件06 总体规划篇6.1 土地开发策略6.2 规划理念6.3 空间结构6.4 功能分区6.5 项目总平面6,.6项目开发定位本区域可作为形象景观和主题开篇，是进入地块的第一门户，地理位置和地形条件优越，可对此块进行形象塑造。总体开发策略宜化零为整，集中开发优势土地；分主题分片区打造特色项目现状地势较高，为自然式山体，有较好的视点，适宜人群度假康养。现状土层较薄，不利于种植产业，可以将大地艺术在此体现。靠近京哈高速，50、交通可达性好，可相应设置体验型项目，增加片区认知度。戴河穿境而过，地理位置良好，可开发休闲度假、亲子水上游乐类的项目来提升土地价值。本区域多为耕地，地势平坦，视野开阔，空间开敞，可形成休闲农业景观。交通可达性好，国道102和乡道109横穿地块，可以作为游客林果采摘的体验类项目。现为大片耕地，村庄分布零散，建议塑造农业特色，形成规模效应。津山铁路和市政道路为界限，交通发达，临近深河，可以打造与商业互补的配套服务。临近戴河与戴河生态园，省道穿境而过，地势平坦，可以以“田”为特色来打造。项目地由A、B、C三个地块组成，地块相互不连接，距离远，跨度大，资源禀赋各不相同，故对此现状地块场地梳理选址理由地51、处位处最中间区域，作为中央支撑点能更好的连接其他两大片区，并且能与戴河示范区与碧桂园地块形成联动；项目地带连接滨海区与祖山片区的中间过渡地带成片沿线成片农田与林地能够集约用地，形成产业化发展；诸多连接的路网为游客集散提供了有力保障；规划范围区包括了戴河水系分叉口，水面多变丰富，能最大程度辐射周边有利资源；能为未来的旅游、商业聚集人气；开发方向农旅融合高校科技示范园依托便利的对外交通路，充分借势，集约用地，实现资源价值最大化A地块整体京哈高速秦皇岛祖山片区方向秦皇岛滨海方向地块场地梳理A1定位科技农业示范区利用平整土地与大面积成片的农业构建科技农业示范区，以高科技农业为主导，形成大范围农业观光带52、；充分利用人工改造水面，从环境营造上做足文章。A地块局部定位村落村落林地电厂水系农田矿坑A1A2A4A5A2定位田园水镇度假区以水路游线作为支撑的沿线土地，价值最高，适合发展建设土地，该地区不仅是对总体地块主要盈利地块，也是项目形象昭示地块；A3定位农艺服务区结合该位于位于地块中央区与场地条件，规避掉矿坑等不利于旅游开发的点，打造项目服务集散区域；A4定位紫草坞示范居住区利用紫草坞村在整个项目中中心的区位条件，打造成为三大片区的商业配套与居住示范区。A5定位农产品加工聚集区该地区因范围内因部分高速与公路穿过，影响了整体性因此不适于发展休闲与观光产业，利用交通的快速通道发展农产加工业态；A3紫草53、坞地区土地性质探讨紫草坞社区具备不可替代的核心辐射价值紫草坞地块的意义考虑A4地区区位及现有资源，项目地紫草坞村位于整个项目中心位置，地理区位具有优势，理应承接项目地块的综合服务功能，职工人员安置功能，区域服务与配套三大功能。但因与城市总体规划土地用地性质相悖，开发存在之舟。紫草坞村紫草坞地区土地性质探讨紫草坞社区具备不可替代的核心辐射价值为什么是紫草坞而不能以其他地方替代居住功能区位交通作用不可替代紫草坞不仅位于三大地块交汇处，也是戴河与深河的交汇处，区位优势非常明显。环境保护影响紫草坞地块属于经济开发区自然区腹地，河流与田园交汇，工业规划的开发将极大的不利于当地生态环境保育。紫草坞地区土地54、性质探讨综合以上四点因素，我方建议政府对紫草坞地块予以规划用地性质调整紫草坞社区调整的意义住宿配套基本需求职工必须必备的生活居住配套区。根据地区就业人口测算与需求居住面积，该地区应提供不少150540平方米的建筑面积。土地增值效益通过人流的聚集效应可以为该地区的土地带来土地价值的潜在提升。居住环境改善需求周边土地征集居民寄托乡土之情，并对居住环境有有改善性居住需求。社会效益价值体现田园综合体生活配套住宿区的建立，可以为附近的村民带来提供就业岗位的二次需求，其后续的安保，服务，运营的等可提供永久性岗位。电厂A地块中部现状电厂。火、核电厂循环冷却水的冷却过程中，会向环境中释放极其巨大余热能量，如此55、巨大的废热排放必将造成燃煤能量的大量浪费，也使生态环境遭受热污染。所以必须重视电厂循环水余热的回收和利用，转害为利，起到节能、保护生态环境和资源综合利用的作用。当以高技术为龙头，在技术研究上注重低成本高效率、研发能充分利用电厂自身资源的热泵机组。在余热回用上注重结合电厂的实际情况，以合理、高效回用途径实现电厂循环冷却水的资源效益。提升温度后的热量也可用于海水淡化的低温闪蒸工艺过程，替代直接使用抽汽。更经济的实现电厂的水电联产，有效利用能源。发电厂可通过高背压水循环改造项目，将发电机组冷却降温损失的热量转换供给到周边用户供热管网，从环保角度有效利用废弃热能。地块场地梳理A地块电厂废热利用地块场地56、梳理地块场地梳理开发方向农耕田园展销区结合优越地理条件，形成特色农业集散场地，走差异化路线。选址理由 地块经京哈北戴河支线与项目地核心片区相连，形成统一整体。借助周边资源，充分借势，最大程度辐射周边，为未来的旅游、商业聚集人气；利用紧邻的戴河景观，适当借景，形成具有多元要素的休闲观赏区。地块临近北戴河火车站，绝佳的地理位置和完善的交通体系为地块旅游的人流量提供了保障。核心片区B地块整体分析地块场地梳理B地块局部定位B1定位农业嘉年华 放大农产品的商品价值，打造一个以农产品为主的商品展销区。利用游乐设施，结合创意手法，活化农产品符号，打造一个以农业产品为特色的娱乐体验区。B2定位农田示范基地 利57、用艺术手法，打造一片以农事生产为特色的示范基地，偏向种植，综合考虑气候地理环境，结合当地农作物生长习性，合理配置作物，争取打造探索创新、先行先试的新基地。水系B1B2北戴河火车站地块场地梳理国道102京哈高速开发方向花海艺术康养社区利用周边深河借景，在基地中间地块结合人工水系，串联组织游线。选址理由 地块经京哈高速与项目地核心片区相连，可使各片区联动发展。利用地块内台地式地形的的特征，适当开发能取得比平地更好的景观效果。穿过地块的京哈高速和地块紧邻的国道102为景区交通集散提供了有力保障；地块中深河的传经为地块带来了灵气，充分利用未来人工蓄水的水面，从环境营造上做足文章。核心片区C地块整体分析58、地块场地梳理C地块局部定位C1定位果林艺术示范区 用果林艺术将地块与外界隔离，从而形成艺术隔离带，形成次迷行空间，吸引外界前来探寻。C2定位休闲康养度假区 借用台地地形，便利的交通，充分借势，塑造静谧空间，为未来的旅游休闲度假聚集人气。水系C2C1地块场地梳理土地规划利用分布特征地区跨服较大，地块区域联系不强三大地块纵横跨服过长，从北戴河区连接至海港区，且中间有间隔地带，村庄分布零散，不利于整体统一性主题开发。居住建设用地占比少，自然资源用地占比大居住建设用地仅占据10%，倘若以常规性大包大揽进行开发，则会面临整体成本过高，也不利于土地自然资源的充分利用。区域建设强度不平衡根据前文规划分析，因59、为区域资源，区位交通等综合性考虑，在规划上势必会造成区域建设强度不均，资金与资源利用不平衡。中建设度弱建设度强建设度以“点状供地”更具平衡为代表的开发模式势在必行！指状嵌合，渗透互生水体界面田园界面村镇节点田园辉映水系环绕古镇主载依田面水，负阴抱阳规划理念一箭离弦一箭离弦三区腾飞三区腾飞一核：戴河水镇农旅度假示范核两带：深河生态景观联动发展带戴河农旅融合经济发展带三区：创意农业园区艺术田园康养区农旅融合高效科技示范区六园：高效科技创意园丰乐果岭采摘园休闲农业体验园花香老岭大地艺术园花岭乡居康养园大田产业示范园空间结构三区：戴河水镇农旅度假示范区紫草坞乡居度假示范区花岭乡居康养区六园：高效农业科60、技产业园农创工厂电子物流园休闲农业体验园老岭花田大地景观艺术园有机农品产业园大地标准化生产示范园功能分区项目总平图建设用地指标序号分区名称占地面积1村庄拆迁114.392林业用地856.823农业用地1065.134村庄用地238.775商业用地16.266分散式点状用地16.887伊甸园建设用地39.678康养建设用地30.529社区建设用地12.3610水镇建设用地39.4911集贸区建设用地63.3112配套设施18.8913电力设施用地32.5914道路广场用地175.1615公路用地119.9116绿地459.0517水域85.11小计3384.31建设用地指标建设用地指标序号用地性61、质分区面积（ha）总面积(ha）1康养度假用地紫草坞乡居度假示范区65.44132.47花岭乡居康养园29.72戴河水镇农旅度假示范区37.312农林配套设施用地高效农业科技产业区12.4185.51休闲农业体验园44.70农创工厂电子物流园19.35前沿科技农业示范区9.053旅游设施及其他用地戴河水镇农旅度假示范区30.4439.27休闲农业体验园6.32老岭花田大地景观艺术园2.514道路用地255.545农林用地2795.666水域76.22总计3384.67建设用地指标序号用地性质分区面积（ha）总面积(ha）1康养度假用地紫草坞乡居度假示范区65.44132.47花岭乡居康养园2962、.72戴河水镇农旅度假示范区37.31建设用地指标序号用地性质分区面积（ha）总面积(ha）1旅游设施及其他用地戴河水镇农旅度假示范区30.4439.27休闲农业体验园6.32老岭花田大地景观艺术园2.51建设用地指标序号用地性质分区面积（ha）总面积(ha）1旅游设施及其他用地戴河水镇农旅度假示范区30.4439.27休闲农业体验园6.32老岭花田大地景观艺术园2.51戴河水镇农旅度假示范区高效农园科技产业园农创工厂电子物流园休闲农业体验园紫草坞乡居度假示范区老岭花田大地景观艺术区花岭乡居康养园大田标准化生产示范园有机农品产业园创意农园、智慧田园、健康林园精品居住区入口景观广场紫草坞运动中心63、紫草坞休闲会所社区商业街彩虹健康跑道萌乐花海林果艺术区作物种植艺术区果林健康步道花海营地矿坑生态公园萌宠乐园游客服务中心稻草乐园生态果林采摘区主题康养社区老年社区中心田园认养基地林下康疗院光伏农业示范田土壤改良示范田避雨栽培种植田陆地标准化种植田节水灌溉示范田病虫害防治示范田电子商务产业园农创加工产业园农产品交易中心农产品体验馆林下养殖产业温室科技栽培展示馆农作试种基地农耕科技研发中心循环农业展示区戴河伊甸园设施农业示范基地生态农业示范基地服务中心水镇主题商业街木兰展销中心霍比特酒店木兰之家水镇游乐园积木水寨花溪岛群拓展基地科普基地探秘基地欢乐农品嘉年华瓜果巨人王国农夫集市乡土风情集贸市耕读草64、堂水乡鱼巷农耕文化体验馆项目体系总体经济技术指标戴河水镇田园综合体概念性戴河水镇田园综合体概念性规划规划经济技术指标表经济技术指标表分项类别面积百分比规划用地面积（ha）其中风景点建设用地36.861.10小河峪村及安置区建设用地9.670.29旅游开发建设用地69.832.10道路及停车场用地45.491.37小计161.854.86非建设用地面积3168.1595.14小计3330100.00建设用地技术经济指标建筑面积()其中商业16906737.06酒店20826045.64民居及回迁安置195204.28其他5942713.02小计456274100.00道路面积41.67ha建筑密65、度9.16%容积率0.26停车位其中小汽车停车位904大巴车停车位97区间车停车位220 康养板块以静养生以气养生以动养生以和养生以食养生景观资源空气资源农耕资源人文资源饮食资源“山、水、生物”等风光展现了“天人合一”的精神本质，通过和谐的景观，“静”的享受，沉淀浮躁与喧嚣，放松身心起到养生、保健、治疗的作用环境清幽的地方，空气中存在的负氧离子具有养生功能“养生之道，常欲小劳，但莫大疲及强所不能堪耳”通过乡村文化、民间习俗和传统节庆等，在历史发展中，形成天地人和谐发展的民俗历史文化和生活习惯，是田园养生的基础，让乡村的人文活动陶冶游客身心，实现乡村养生和传统文化传承的双赢。绿色食品草药调理总体66、经济技术指标一个品牌北戴河水乡一大爆点项目戴河水镇示范区一个特产健康五谷膳食宴两带深河经济带戴河旅游带三大战略目标成为秦皇岛缺乏的田园生活居旅区秦皇岛乡村旅游召集与示范地秦皇岛乡村文化承载地三种生活方式康养生活医院养生活闲养生活总体经济技术指标康养旅游体系规划戴河水镇田园综合体生态静养绿色食养运动气养农耕动养3大康养廊道七彩老岭花道原乡河畔水道乡间田园绿道6大特色旅游线路林下花田彩虹跑道乡村休闲慢生活步道森林湿地生态栈道北国鱼乡水上航道果林景观骑行绿道七彩花田小火车轨道三类康养度假产品度假居住类主题营地类景观构筑物5大重点康养项目景观花田小火车（静养）农耕学院（动养）房船野奢营地（静养）主题康67、养社区（静养）林下康疗园（食养）精品民宿生态营地休闲农庄能量补给站骑行驿站健康五谷饮食特色药膳森林运动骑行运动果林体验中医药园农事体验药草培育自驾体验七彩老岭花道项目营地及旅游线路规划经济药田景观花田花堤花岛温室花房水榭花廊以线带点，串珠式百里景观游线的手法，整合为花道大轴线。花花道道花房花堤花田花花道道药田花廊游览主干道花岛花海养蜂产业如何避免花期较短如何避免花期较短亦农亦旅两栖开发模式，反季亦农亦旅两栖开发模式，反季节花卉培育节花卉培育产业符合循环资源利用花海案例花海案例项目营地及旅游线路规划花道与延伸的栈道构成七彩花到主轴线。项目营地及旅游线路规划花堤、沿线分布于水景中，构成景观花岸项目68、营地及旅游线路规划花溪花溪花雕花雕花毯花毯花垣花垣花丘花丘花海花海好看的湿地花海：多样的观览视角花廊花廊景观设施景观设施乡间田园绿道项目营地及旅游线路规划功能单一：以交通功能为主忽略慢行系统：主要服务于机动车景观僵硬死气沉沉、缺乏美感自然丰富，种类多，组合度高，环境优质。但价值未能完全体现绿到系统规划思路：为地块之间构建有机联系，充分考虑居住与游憩步道需求，尊重生态环境与文化，构建特色田园综合体的绿色走廊。交通功能休憩功能健康运动功能生态保育功能项目营地及旅游线路规划果林绿道滨河步道森林步道湿地栈道稻田景观步道绿色呼吸驳岸绿色呼吸驳岸运动骑行步道中医药草健康步道滨水健康步道生态绿道净化工程系统69、水岸生态系统景观节点系统浸游田园乡间风光运动健康调养生态环境保育休闲步道健康运动步道果林绿道滨河步道稻田景观步道湿地游步道绿道等级绿道宽度绿道功能一级绿道1015绿道系统主干道，满足车辆、骑行、步道功能。生态系统栖息与保育地。二级绿道810绿道系统次干道，满足车辆、骑行、步行功能。满足生态观光，休闲功能。三级绿道37绿道系统支路，骑行，步道功能。游客与住户散布，运动道路。项目营地及旅游线路规划项目营地及旅游线路规划健身步道：融合景观体验与康体健身为一体的慢性系统彩虹跑道每隔一段距离都有不同的可爱图案或者提示语来丰富和带动跑步者的情绪；健康花田步道运动彩虹跑道乡间原木趣道滨河绿道景观湿地栈道景观70、原乡河畔水道水系游览节奏点打造生态策略一：优化水网，注入文化元素，增加景观水体的体验性，提高场地水体的联通性和流动性，打造主题风情水廊.构建网络化绿地水系塑造生态水环境打造多样化的水景观生态策略四：生活污水处理系统 人工湿地处理系统 农业面源污染管控 湿地公园系统 雨水管理措施生态策略三：创造五大功能绿地，湿地绿地，滨河生态防护绿地，游憩景观绿地，田园景观绿地，道路景观绿地.生态策略二：结合项目特色，构建特色景观水系，提高场地价值.打造湖面，河道，湿地公园，雨水收集与净化，生态驳岸等多样化的水景观.构建风情体验性水廊水系游览节奏点打造种植业种植业水乡鱼香水乡鱼香深河戴河现状水系康养康养花田艺术71、花田艺术戴河水镇戴河伊甸园花溪翠湖花溪翠湖依托戴、深二河水系的生态整治，构建：2水、4湖、5溪、6码头的水系格局。生态驳岸生态驳岸亲水游路亲水游路游船码头水系游览节奏点打造依托戴、深二河水系的生态整治，构建：2水、4湖、5溪、6码头的水系格局。水面处理水面处理主水系水面贯通支水系分级跌落水系游览节奏点打造依托戴、深二河水系的生态整治，构建：2水、4湖、5溪、6码头的水系格局。亲水长廊亲水长廊亲水观景平台亲水观景平台亲水观景栈道亲水观景栈道亲水观景栈道亲水观景栈道林下亲水栈道林下亲水栈道滨滨水游览设施水游览设施亲水观景平台亲水观景平台亲水栈桥亲水栈桥林下林下观观水水栈桥栈桥亲水亲水 观观景平台景72、平台水系设计手法生态策略生态蓄水池调节水量，降低洪涝隐患低环境影响开发Low Impact Development传统城市开发Traditional Urban Development减少洪泛的可能性与改善水质洪涝隐患与低质量水质15-80%的支出减少蓄水池在地环境影响开发中可以有效地减少洪泛的可能性与改善水质。湖面地表水景湖面地下暗管循环度假游线规划医养针对都市白领现状调和亚健康生活状态针对“睡眠、饮食、精神压力”康养针对银发市场与度假客群老年关怀需求闲养针对亲子环城客群健身体魄，充盈知识行：食：五谷膳食宴（杏仁粥、板栗、葫芦条、小米宴）药膳饮食宴疗：中薏草堂五音乐园康疗中心森林音乐天体瑜伽73、花卉浴药草浴汤泉水疗浴行：运动识：农学知识传播食：乡村特色农家饭角雕工艺室乡村茶舍乡村角雕工艺展鲜花集市花甸野餐花车游行居：CSA田园康养社区同顾式养老社区候鸟度假社区稻田景观步道五谷有机膳食宴健康药膳康疗民宿花卉浴、草药浴康疗课程森林浴湿地游憩农事体验第一阶段：换回热情（思绪放松）远离都市，回归乡间生活漫步大田游步道，品五谷膳食宴第二阶段：集中注意力（五感满足）侧耳倾听，专注于森林与湿地的氛围喜静可深入自然，感受森林浴好动可参与农事体验，采摘、园艺、挥锄第三阶段：放松静享（释放身心）花田蝉鸣中下榻民宿以草药鲜花为药引，浸泡享受医养之旅针对都市亚健康生活状态缓解“睡眠、饮食、精神压力”康养游线74、规划游憩疗法以绿道、花道、水道为主轴线，主要以森林浴、森林瑜伽、五音乐疗等方式让游客在户外中获得放松。食物疗法结合田园产出农作物与药田，打造有机健康产品与药膳产品，在饮食方面得到健康。劳作疗法以秦皇岛雕刻木艺制作，农耕体验，参与花卉种植培育等方式获得身体满足感。冷泉疗法利用花田、药田等经济作物产出进行健康冷泉疗法。让游客获得放松游食动泡重点策划五谷膳食宴品牌构建康养游线规划CSA田园度假社区候鸟社区同顾社区健康花田营地主题民宿度假公寓创意农园民宿区主题民宿居养之旅针对银发市场与度假客群构建不同需求的居养体系紫草坞乡居度假示范区A.康养社区体系1.同顾社区2.候鸟社区3.紫草坞乡居度假示范区4.75、CSA田园康养社区B.康养度假体系1.康养酒店2.主题民宿3.度假公寓4.康旅社区C.户外营地体系1.房车服务营地2.水系主题营地3.田园主题营地4.花海主题营地C.非永久性构筑物1.同顾社区2.候鸟社区3.紫草坞乡居度假示范区4.CSA田园康养社区康养游线规划伊甸园生态岛房车营地矿坑公园房车营地木兰环岛休闲营地老岭花田房车营地农舍乡间营地戴河鱼娱营地水乡乐园房车营地花香果岭营地伊甸园未来浮岛营地梦岭湖畔营地深河花溪营地水泊彩滩营地闲养之旅针对环城与亲子市场健身放松+精神充盈康养游线规划对未涉及到的村落进行美丽乡村环境整治与保留，与乡村个别示范户进行合作，进行特色民宿改造植入大量的软性旅游元素76、是田园生活丰富多彩巡展演绎乡村自办节庆农贸嘉年华乡村趣味运动会乡村农博会加入北戴河首届“民宿特色百家宴”召集北戴河民宿联盟论坛秦皇岛乡村艺术展乡村健身慢跑比赛农产品特色展示丰富农村闲余生活拉动农村区域消费，盘活地区经济非物质文化传承较低的成本拉动旅游经济品牌影响成为经济开发区乡村带动与召集点最后达成的战略意义成为秦皇岛缺乏的田园生活居旅区康养游线规划针对于北戴河，高成熟度的康疗体系，娱休闲娱乐的滨海康养，本案着重的突破点，应在于有效地利用自然田园风光，突出“安静、闲适、放松的生活”南部看海，北部爬山，中部踩田。农业与康养的关系：配套的供给基地，自然实践课堂，生态肌理的支撑与北戴河精品民宿联盟进77、行合作河北日报康养游线规划项目营地及旅游线路规划鉴于项目规划区，跨度过大，战线过长的特点，特打造项目营地体系，讲项目分区地块更好地联动起来营地构建集散集散信息服务信息服务汽车服务汽车服务基础服务服务设施服务设施基础设施基础设施娱乐设施娱乐设施休闲设施主题营地（综合体验）房车营地（综合服务）i项目营地及旅游线路规划建设类型营地名称所属区域房车营地水乡乐园房车营地有机农品产业园伊甸园生态岛房车营地高效农业科技园矿坑公园房车营地休闲农业体验园老龄花田房车营地老岭花田艺术园主题营地农舍乡间营地有机农品产业园戴河鱼娱营地戴河水镇示范区木兰环岛休闲营地高效农业科技园花香果岭营地休闲农业体验园伊甸园未来浮岛78、营地高效农业科技园梦岭湖畔营地老岭花田艺术园深河花溪营地老岭花田艺术园彩虹芬芳营地老岭花田艺术园健康花田营地花岭乡居康养区半岛蓝湾营地休闲农业体验园总计13个营地营地线路规划一览4大房车营地，9大主题营地分布全境项目营地及旅游线路规划营地主题营地名称所属区域水水戴河鱼娱营地戴河水镇示范区水泊彩滩营地休闲农业体验园伊甸园未来浮岛营地休闲农业体验园梦岭湖畔营地老岭花田艺术园深河花溪营地老岭花田艺术园花花木兰环岛休闲营地有机农品产业园彩虹芬芳营地戴河水镇示范区花香果岭营地高效农业科技园田田农舍乡间营地休闲农业体验园健康花田营地高效农业科技园三大主题营地穿插三大主题线路联动全域萌乐欢愉游线花田静享游线79、农业科教游线根据主题，时间段07 分区规划篇分区规划篇7.1 戴河水镇项目策划7.2 农园重点项目策划7.3 林园重点项目策划7.4 田园重点项目策划戴河水镇度假区综合服务片区综合服务片区“戴河水驿”“戴河水驿”滨水休闲区“木兰花洲”“木兰花洲”展示休闲片区“戴河童梦”儿童欢乐世界“戴河童梦”儿童欢乐世界戴河积木水寨积木水寨体验营地“花溪群岛”“花溪群岛”民宿度假区七彩田园花海景观区七彩田园花海景观区高速出口高速出口高速出口高速出口市区方向市区方向城区方向城区方向项目地项目地戴河公园戴河公园京沈高速连接线京沈高速连接线S102沿海高速沿海高速过境铁路过境铁路X635一、区位与交通项目地位于秦皇80、岛市正西，北戴河区西北。面积约1.3平方千米。园区内部，项目地处于三大片区交通枢纽点，区位优越。无论哪个方向的游客，最终都要汇聚到635县道到达项目地。村庄戴河湿地树林二、现状分析生态环境良好，自然风光优美，但是缺少维护与治理，开发程度很低，开发强度不大。三、规划思路与方向聚焦打造，凝练发展依托优质自然资源，借势便捷交通条件，打造一个核心示范基地。打造一个园区龙头展示基地，展示园区精华，引擎后续项目，树立口碑，撬动一期市场。充分体现田园湿地森林资源价值明确”生态+“的发展模式放大“戴河”水资源价值打造一座人与自然充分融合的天人合一的北国水镇综合筹划，自成系统三、规划思路与方向戴河之畔、水镇之芯81、逦迤戴河、欢乐水镇秦皇岛首个戴河生态水镇北戴河农产品展示展销中心秦皇岛首个森林湿地科普乐园秦皇岛首个田园奥特莱斯展示区中国首个“生态+”儿童乐园综合体儿童游乐园拓展基地四、谋篇布局4、规划平面图功能分区主要项目面积（平方米）包含产品综合服务片区服务中心97187酒店、游客服务大厅、停车场等商业街游乐购物片区商业街149991商业街、特色小吃街、名俗街、天女塔楼、木兰天女庙等、码头木兰花洲展示休闲片区木兰花洲展示展销中心霍比特酒店木兰之家232851386140展馆、水龙雕塑、桥、休闲生态餐厅、咖啡吧、睡吧、舞吧、书吧森林湿地科普乐园片区拓展基地科普基地探秘基地积木水寨218565531948482、30湿地乐园、森林穿越、森林迷宫探秘、湿地迷宫探秘、森林湿地科普基地、泥巴乐园+泥巴手工坊、植物球乐园、林下蝉蛹乐园、竹林儿童剧场、湿地彩虹骑行路、儿童游乐园娱乐片区游乐园85986蜂巢乐园、湿地溯溪园、红色星球、滑板世界、银河儿童餐厅、儿童影院、动物乐园湿地野奢露营地积木水寨139384森林帐篷营地、房车营地、水上码头、房船营地田园花溪群岛体验片区花溪群岛182225田园奥特莱斯、田园艺术公社、田园创客基地、田园共享农庄、田园采风漫游通廊七彩花田观光片区七彩田园298163婚庆婚纱摄影等码头七彩田园田园艺术民宿服务大厅帐篷营地公园积木水寨营地酒店木兰花洲中心木兰之家霍比特酒店探秘湿地森林停车83、场森林湿地科普基地N规划思路与方向田园综合体发展第一招：龙飞花舞花指生态，龙腾戴河房车营地四、谋篇布局3、水系统规划合理布置水系统,文化置入，营造氛围，打造环境，提升价值。打造富有地方特色的北国水镇。五湖（见图）四海（见图）三池（见图）七液化：结合水系与路上交通，所经过的节点具体设计打造。庭湖阳湖泽湖太湖巢湖天海木海兰海花海蓬莱池瀛洲池方丈池N“戴河水驿”滨水休闲区四、谋篇布局2、功能分区规划N七彩田园花海景观区“花溪群岛”民宿度假区“戴河童梦”儿童欢乐世界“木兰花洲”展示休闲片区湿地露营地野奢营地闲憩区功能分区面积（平方米）综合服务片区97187（146亩）“戴河水驿”滨水休闲区14999184、（225亩）“木兰花洲”展示休闲片区112515（169亩）“戴河童梦”儿童欢乐世界218120（327亩）湿地野奢露营地139384（209亩）“花溪群岛”民宿度假区182225（273亩）七彩田园花海景观区298163（447亩）游客服务中心四、谋篇布局1、空间结构规划打造一心、一环、两带、三街、两轴、两枢纽，七片区的活力小镇。儿童游乐园花溪群岛木兰花洲森林湿地科普乐园戴河积木水寨游客服务中心花溪群岛戴河景观带戴河商业带民俗商业街特色小吃商业街节点节点N湿地露营地四、谋篇布局3、路网规划外部道路内部道路注释：NPWPP五、分区产品规划1、游客服务中心打造生态型立体水循环服务中心打造花园式服85、务中心打造一个智能服务中心五、分区产品规划1、游客服务中心地面生态停车场地下生态停车场2、综合商业街民俗商业街+特色小吃街+风情民俗街+田园艺术节五、分区产品规划2、综合商业街综合商业街基本可以满足爱热闹的游客在“食住行游购娱”等多方面需求，打造以一条平铺的旅游生活综合体。五、分区产品规划商业街效果示意“花溪群岛”民宿度假区田园是肌理、花溪创人气、群岛度假之福地构建立体生态型居住环境打造秦皇岛宜居田园新典范一产为依托、三产为主体，兼顾二产的产业融合发展模式五、分区产品规划“花溪群岛”民宿度假区结合村庄肌理及民居风貌，组团式保留建筑4个组团，统一改造为室内外环境打造为高端民宿，并通过水系和花海构86、建四座民宿“小岛”。五、分区产品规划“花溪群岛”民宿度假区五、分区产品规划“花溪群岛”民宿度假区亲近田园，拥抱田园，拥有田园。（5）田园采风漫游通廊五、分区产品规划生态+五维结构打造一座生态+先进科技，生态+创新理念，生态+展示功能，生态+休闲度假，生态+人文情怀的园区心脏之岛沙渝洲3、木兰花洲休闲岛遍植天女木兰花五、分区产品规划3、木兰花洲休闲岛优美的世外仙境，可以追寻的北戴河后花园，真正的秦皇岛“岛”之所在。五、分区产品规划木桥水车天女木兰花滨水栈道莲3、木兰花洲休闲岛把木兰花洲打造成一个会展+休闲娱乐+观光体验的开放的无门之岛。木兰花洲展示展销中心一个集园区所有精华于一体的心脏所在五、分87、区产品规划心脏内部满是生机3、木兰花洲休闲岛把木兰花洲打造成一个会展+休闲娱乐+观光体验的开放的无门之岛。五、分区产品规划田园展示展销中心果林与养殖也可以成为靓丽的风景木兰花洲田园展示展销中心无土培植技术，让游客看着无公害蔬菜长大。3、木兰花洲休闲岛五、分区产品规划霍比特酒店效果示意新霍比特酒店一个人与自然充分融合的典范。3、木兰花洲休闲岛（雕塑 与桥生态+文化，生态+技术五、分区产品规划水龙雕塑沙渝共舞戴河古称渝水，沙河是其主要源头之一故取名“沙渝”饮水思源3、木兰花洲休闲岛雕塑 与桥生态+文化，生态+技术五、分区产品规划结合生态理念应用现代手法打造三大主桥：花桥、木桥、石桥是为未来、现在、88、过去三渡若干小桥是为无量渡过去古朴石桥未来科幻木桥现在明媚的花桥3、木兰花洲休闲岛休闲生态餐厅生态+餐饮五、分区产品规划3、木兰花洲休闲岛打造一个休闲之岛，（5）咖啡吧（6）睡吧（7）舞吧（8）书吧五、分区产品规划“群吧”“戴河童梦”儿童游乐园五、分区产品规划借鉴德国绳索公园理念，打造无动力装置式儿童游乐王国。“戴河童梦”儿童游乐园五、分区产品规划（1）蜂巢乐园（2）湿地溯溪园（3）红色星球（3）红色星球（4）滑板世界（4）滑板世界森林湿地科普乐园（1）丛林飞鼠（2）湿地乐园（4）湿地迷宫探秘（3）森林迷宫探秘森林湿地迷宫现状五、分区产品规划（5）森林穿越森林湿地科普乐园（6）森林湿地科普基地89、五、分区产品规划4、森林湿地科普乐园（7）泥巴乐园+泥巴手工坊五、分区产品规划森林湿地科普乐园五、分区产品规划（8）植物球乐园玩耍学习两不误森林湿地科普乐园五、分区产品规划（9）蝉蛹乐园玩耍学习两不误森林湿地科普乐园五、分区产品规划（10）竹林儿童剧场玩耍学习两不误森林湿地科普乐园五、分区产品规划（11）湿地彩虹骑行路5、戴河“积木水寨”体验营地靠近游客服务中心，打造积木小镇主体部分。建筑的材料及打造方法，可以采用集装箱承重+木材装饰的方式，既简洁又大方，效果突出。五、分区产品规划倒映戴河之滨的装置艺术体验营地6、湿地野奢露营地利用湿地、树林与河边沿岸景观植被，打造河间帐篷+房船营地+湿地休闲90、公园+房车营地为主的的水上休闲与湿地休憩产品五、分区产品规划项目盈利体系分区盈利模式功能板块项目构成经营方式盈利方式综合服务片区酒店招商经营经营收入、住宿游客服务大厅成立运营公司运营门票商业街游乐购物片区特色小吃街与当地村民合作经营餐饮、购物主题商业街成立运营公司经营餐饮、购物木兰天女庙门票、经营收入天女塔腰天女码头船票木兰花洲展示休闲片区木兰花洲展销中心自持经营经营收入霍比特酒店招商经营经营收入、住宿木兰之家游乐园自持经营门票、餐饮、购物、活动收入森林湿地科普乐园科普基地委托运营管理公司运营门票、经营收入、活动收入探秘基地拓展基地湿地野奢营地多层次度假住宿产品自持经营营地租赁收入田园花溪群岛91、体验片区花溪群岛与专项营地管理公司合作经营门票、农庄经营收入、创客租赁收入七彩花田观光片区七彩花田自持经营摄影器械租赁收入农旅融合高效科技示范区戴河水镇度假区商智慧农业生产区农产加工产业聚集区创意农业核心示范区紫草坞田园居住示范区项目定位：项目综合发力区，产业活力激发区A地块场地分析场地解读：场地由G1和京哈高速连接线穿境而过，范围呈现“土”字形，西北部由农田与村庄构成，可以集中打造农业设施产业。电厂位于地块东北部，地势平坦，其间分布现状散布村落。地块南部现状有葱郁的林木，戴河直穿地块，又临近戴河生态园，景观性好，后期可规划成为入口服务和水上游览体验等重点打造地段。电厂矿坑戴河生态园林地农田分92、区策划思路以科技农业、智慧农业、农场加工业分三大主题，在区域内承接农产业链条与旅游观光业态。戴河水镇农旅度假示范区水路与陆路的结合，科技与创新的结合，展现农业科技力量。子项目：服务中心、水镇主题商业街、兰展销中心、霍比特酒店、木兰之家水镇游乐园、积木水寨、花溪岛群、拓展基地、科普基地、探秘基地。高效农园科技产业园借助场地优势、以戴河伊甸园为核心，有效促进农产品增值。子项目：温室科技栽培展示馆、农作试种基地、农耕科技研发中心、循环农业展示区、戴河伊甸园、设施农业示范基地、生态农业示范基地。农创工厂电子物流园对农产品进行二次加工，发展特色农产商品，使农产品产生溢价。子项目：电子商务产业园、农创加工93、产业园、农产品交易中心、农产品体验馆、林下养殖产业。休闲农业体验园结合水系、对矿坑，果林进行改造，打造及亲子休闲，果林采摘，综合服务的承接区域。子项目：矿坑生态公园、萌宠乐园、游客服务中心、稻草乐园、生态果林采摘区。紫草坞乡居度假示范区以本土文化为基础，将紫草坞打造成为集休闲农业、户外活动、文化旅游和民俗体验等为一体的新型乡村度假目的地。子项目：精品居住区、入口景观广场、紫草坞运动中心、紫草坞休闲会所、社区商业街、彩虹健康跑道。分区规划思路B地块规划用地指标表（除核心区和紫草坞）地块规划用地指标表（除核心区和紫草坞）项目名称统计数据道路广场用地56.28 绿地423.16 村庄拆迁77.41 94、电厂29.60 萌乐花海37.60 农耕历史区52.90 园艺劳作区56.16 生态果林采摘区139.79 林下休闲产业区16.88 林下养殖产业区95.54 生态艺术村26.36 游园稻草乐园86.20 矿坑生态公园2.86 戴河伊甸园32.55 小计121.61 示范基地（ha）其中特色林木繁育栽植示范基地44.89 优质水果苗木栽植示范基地88.62 循环农业示范基地39.62 生态农业示范基地40.32 设施农业示范基地103.37 农作试种基地57.96 小计374.78 总占地面积(ha)1508.07 规划思路：规划要完善指引系统、景观系统、展示系统、游憩系统，提升服务吸引，引导95、游客游览，完善基础配套，构建一站式服务体系。游客主要从京哈高速连接线方向进入园区，考虑场地现状及交通条件，规划以635县道为车流方向入口，打造水上核心项目，并结合西侧矿坑位置设计游客服务中心，同时作为景区主要形象标志。结合地块现状合理利用大片耕地，满足游客休闲及旅游需求。分区规划思路分区规划思路戴河伊甸园科技农业园兴农智慧工厂新建电厂矿坑户外主题公园借鉴借鉴英国伊甸园工程戴河水镇百果花岭采摘园借鉴借鉴以色列水肥一体化及微滴灌系统技术科技农业园。花溪水廊景观带苗圃基地矿坑服务中心电商物流园紫草坞乡居度假示范区农乐园地重点项目分析农旅融合高效科技示范区矿坑公园现状条件：现阶段区域地貌上两大矿坑毗邻96、道路，高差约三十米，矿坑本体处植被裸露，矿坑周边植被覆盖，但景色单一。期中一处矿坑包含水面。二号矿坑30M规划手法：分别打造两种不同的主题对矿坑进行设计打造。以水系导入式生态观光矿坑打造；以矿坑裸露岩石肌理为核心的亲子儿童矿坑公园改造手法：对矿坑一号破坏的山体进行植被恢复性改造，并将无法艺术化处理的山体进行绿化覆盖，设计观光步道供游客观光游览 对矿坑二号进行简易的设施改造。一号矿坑欢乐矿坑公园（旅游集散中心）规划思路依托碎石场破坏的山体，结合矿坑修复工程，在原矿坑基础上修建旅游集散中心，辐射北部百果采摘及休闲农业板块。重点项目分析农旅融合高效科技示范区欢乐矿坑公园生态农业初体验农耕文化全感知科97、技农业深探索欢乐儿童矿坑公园对矿坑场地进行改良，与自然矿坑地相较重点项目分析农旅融合高效科技示范区欢乐矿坑公园规划思路结合改造的矿坑花园及游客中心，打造为山体修复博物馆、户外运动、儿童攀爬拓展的迷你运动基地。可申请国际生态修复奖。重点项目分析农旅融合高效科技示范区重点项目分析农旅融合高效科技示范区生态矿坑公园恢复植被创造良好的生态公共空间欢乐矿坑公园扩大水面，为矿坑内部的观赏性增色生态矿坑公园规划思路依托碎石场破坏的山体，由艺术家创作碎石场雕塑群,并在沿线设置景观栈道，使游客深度感受采石场遗留的特殊地质景观。重点项目分析农旅融合高效科技示范区重点项目分析农旅融合高效科技示范区矿坑生态公园房车营98、地矿坑花园为北部区域旅游枢纽处，可在此规划自驾车营地，通过山体改造及水系整治塑造矿坑主题自驾营地组团区别于项目区内其他组团营地主题。重点项目分析农旅融合高效科技示范区戴河伊甸园规划思路温室科技栽培展示馆，作为本项目现代农业科技及体验对外展示的窗口，综合展现现代农业发展成果，引用“植物是人类必不可少的朋友”的生态理念，在植物展示中，采用特殊的方法，使人们认识到生活中的一些食品、服装、工具都来源于植物。【重点项目】温室植物泡泡、绿野仙踪、绿岛木屋、植物科技衍生馆【布局形式】：伊甸园四周环水而生，布局形式依托岛上地形采用流线布局，形成渐入佳境的空间韵律，搭配泡泡温室大棚、室外绿植流线、中心岛屿科普，99、形成伊甸环游岛。重点项目分析农旅融合高效科技示范区戴河伊甸园温室植物泡泡生态农业初体验农耕文化全感知科技农业深探索规划思路在伊甸园入口处，采用独特外观钢架结构，形成三角形或六角形的的泡泡建筑，将潮湿的热带和暖温带地区组合起来，种植大约量种类的植物，使全年四季可看到瓜果蔬菜以及热带植物，并在植物周边放先关介绍，且防止植物制成样品。植物展示中心荷花温室热带植物温室立体栽培展示重点项目分析农旅融合高效科技示范区戴河伊甸园绿野仙踪、绿岛木屋生态农业初体验农耕文化全感知科技农业深探索规划思路经泡泡温室大棚，进入绿野仙踪植物园，植物园采用多种丰富的植物组合而成，高地、大小组合，且采用微景观的手法，组成线性100、植物序列，打造七彩斑斓的伊甸绿岛，沿河周围建设小型木屋，七彩趣味与绿植，生态木屋与花海溪水。重点项目分析农旅融合高效科技示范区戴河伊甸园植物科技衍生馆生态农业初体验农耕文化全感知科技农业深探索【规划思路】植物科技衍生位于中心离岛位置，是整个区域的核心位置，同时作为农业的科技展示区域，打造科技农业展示、植物进化馆等科普项目。项目盈利体系分区盈利模式功能板块项目构成经营方式盈利方式高效农园科技产业园温室科技栽培展示馆与农科院合作研究培育门票、农业产出价值农作试种基地农耕科技研发中心循环农业展示区戴河伊甸园成立运营公司运营门票、经营收入、住宿设施农业示范基地与当地村民合作经营农业产出价值生态农业示范101、基地农创电子物流园电子商务产业园自持经营农业产出价值农创加工产业园农产品交易中心门票、经营收入农产品体验馆林下养殖产业农产价值休闲农业体验园矿坑生态公园自持经营门票、购物萌宠乐园招商经营门票、经营收入稻草乐园自持经营门票、活动收入农耕学院门票、餐饮、购物、活动收入生态果林采摘区采摘收入、餐饮、营地住宿生态艺术村与当地村民合作经营门票、餐饮、购物、住宿案例分析归原小镇位于武隆仙女山镇，总用地一千多亩，是典型的喀斯特地貌，项目总占地面积1163亩，实际建筑面积6.2万方，容积率0.88，建筑密度40%。具有占地大、用地多、容积率低的典型特点。过去也曾面临：传统供地方式，无法解决供地问题，以及农转用102、占补平衡指标问题；传统供地方式属于整片供地，对资金要求往往过高的问题。在确定点状式供地开发模式后，成功得以落地，打通了农旅融合项目“规划难、用地难”的瓶颈障碍，具有以点带面、助推乡村振兴战略实施的成效。属于点状用地发展的一个成功典型案例。重庆武隆归原小镇：点状式开发模式的提出！项目前期遭遇难以供地、不符合规划、不予立项等难题，后因项目符合“点状用地”条件，解决了项目用地问题，还减轻了投资方的资金压力，保障了归原小镇项目的顺利落地。点状式供地开发模式对本案有着显著的借鉴作用经验借鉴一：有利于当地市场的稳定需求目前秦皇岛楼市处于明显上升期，且旅游度假项目多集中扎堆于滨海区域，本案点状式开发模式符103、合国家“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”的政策。目前经济开发区内缺乏品质性旅游、度假产品，点状式开发更利于盘活区域资源，一方面区域较低的土地成本，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。一方面可以为区域带来增益，逐渐形成品质性，度假性旅游产品。经验借鉴二：减轻项目投资压力点状式供地开发模式契合项目供地区域跨服过大，建设面积少，投资成本高的特点。点状式供地开发模式以建筑物占地面积、建筑半间距范围及必要的环境用地进行点状规划、点状报批、可减轻了投资方的资金压力。案例借鉴点经验借鉴三：供地模式有保证现状情况：目前规划区包括3个镇域范围，17个村落，产权较为复杂。借104、鉴效果：点状式供地模式可使村庄先进行征收转为国有建设用地，后通过公开出让方式获取的，因而所建项目具有产权，避免了以往通过租赁民房发展乡村休闲旅游模式所存在的农户毁约、抵押融资困难等弊端，确保了项目投资的可靠性，保障了资本下乡的权利。经验借鉴四：拓宽渠道，促使农民增收现状情况：项目区域内，森林、耕地、河流等自然资源丰富，占比较大，但不利于灵活协调开发。借鉴效果：一方面以租赁的方式将自然资源给项目方可以使得农民每年获得持续性收益；另一方面规划区建成项目可以为当地农民带来大量的就业岗位，使得土地被征收的农民成为职业农民。案例借鉴点紫草坞场地分析秦滨高速津山铁路耕地戴河生态园场地解读：地块处于B地块东105、南角，北临津山铁路，南接深河，西临秦滨高速，戴河生态园又临近地块，有利的外部环境为地块的外部交通提供了有利条件。地块依托现有的交通区位，并借助地势将深河水引入地块，打造田园风情示范水镇。深河紫草坞规划用地指标表紫草坞规划用地指标表项目名称统计数据康养居住区（ha）29.16 配套设施（ha）8.20 绿地面积(ha)11.84 水域面积(ha)4.12 商业中心(ha)6.52 康养中心(ha)10.56 运动中心(ha)3.87 道路广场用地(ha)32.27 总占地面积(ha)106.54 紫草坞场地分析紫草坞田园居住示范区配套居住休闲设施康养培训商业配套商贸服务【规划思路】紫草坞社区作为106、田园综合体的服务配套设施，采用田园风情的理念，打造一处静谧的高端乡村旅居风情社区，配套相关康体养老项目。【建设内容】建设乡村旅居社区，提供健康培训基地，商业配套、运动休闲区等康养培训中心配套商业街艺术田园康养区艺术田园康养区老岭花田大地景观艺术区花岭乡居康养区C地块场地分析场地解读：场地由京哈高速将北部分割出一部分，其地势较高，可以用林果来打造，将地块内部做私密性围合，吸引游客前来探寻。东部老岭沟村周边成台地地形，具有天然优势，景观性好，后期可以打造康养度假场所。中部地块微地形，其土层较薄，可以将花海以艺术形式来表现，东部静谧与东部与周围的围合，为花田艺术提供了有利的条件。农田兴凯乡路台地地形107、耕地分区策划思路老岭花田大地景观艺术园运用大地艺术画笔，构筑宏伟与浪漫的花海世界。子项目：萌乐花海、林果艺术区、作物种植艺术区、果林健康步道、花海营地花岭乡居康养区依托地方地理位置，打造出绿色康养的新地标。子项目：主题康养社区、老年社区中心、田园认养基地、林下康疗院双轮驱动：一处艺术符号跃动区、一座经济康养庄园;两线围合：通往艺术社区的便捷高速；分区规划思路规划思路：规划区是项目地东侧地块，经京哈高速与B地块相连，本地块合理利用地块中大量农田和台地地形，打造花海艺术康养小镇。规划要完善指引系统、景观系统、展示系统、游憩系统，提升服务吸引，引导游客游览，完善服务体系。考虑场地地形及交通条件，规划108、入口方向以现有国道车流方向为入口方向。结合东部位置台地地势设计康养中心，同时作为景区修养度假片区。结合京哈高速两侧以花海艺术体现，满足人体审美需求，片区周边种植林果艺术，将景区与外界分割，实现动静分区。A地块规划用地指标表地块规划用地指标表项目名称统计数据道路广场用地（ha）41.69 绿地面积(ha)1.53 水域面积(ha)16.51 村庄用地(ha)91.67 公路用地53.47 总占地面积(ha)204.87 花海（ha）其中花海营地181.69 萌乐花海95.93 小计277.62 大地艺术（ha）其中作物种植艺术区172.50 林果艺术区234.89 小计407.39 田园社区（h109、a）其中老年社区中心46.06 主题康养社区28.52 林下康疗园53.51 田园认养基地1.53 小计129.62 总占地面积(ha)1019.50 分区规划思路主题康养社区植入CSA共享同居式社区理念花海营地在花海景色优异处，规划数个干个点状式的营地。分区策划思路湖泊湿地大秦废弃铁路开发方向湖泊田园村庄规划区C地块，废弃的大秦线路段长约4公里，铁路线为高架形式，在过去属于村庄与自然地貌的天然分界线。道路外侧，分布树林、湖泊、湿地、田地等，未来规划将成为康养区与花田区的内部路段。铁路的开发价值在于铁路的区域价值，铁路与自然景观的融合。重点项目分析观光火车分析现状，在C地块西部，保留一条废弃的110、大秦铁路。铁路位于规划中老岭花田大地景观艺术园分区中，拥有优质景观观赏效果。建议在铁路基础上规划特色火车观光线路。现状铁路策划思路：考虑铁路线路的位置和高度，设计不同的观赏游玩方式。打造观光、摄影、特色商街、历史寻踪、火车博物馆等游玩项目。重点项目分析观光火车花海摄影历史寻踪火车博物馆轨道探索花海观光重点项目分析萌乐花海策划思路：结合台地地形，于疏林间隙和山坡地处营造大尺度的花海艺术景观。重点项目分析萌乐花海花海景观搭配呆萌景观小品，打造浪漫氛围。重点项目分析花海营地营地构成：接待服务帐篷+大型活动使用帐篷+若干度假帐篷营地功能：可举办各类活动、夏令营、户外帐篷婚礼、户外影院等重点项目分析康养111、社区绿色康养居住依托山水风光，针对养老康体市场、家庭市场，打造绿色康养基地。重点项目分析康养社区经营方式：在原住民流转土地后，业主可以自己耕种也仍可聘用原居民进行耕种。共同承担粮食生产风险，共同分享利益。销售渠道：农产品可交由委托运营方统一销售，解决销售渠道问题。技术支持：运营方聘请专家进行技术指导，每户的私家菜园也有先进的滴灌技术引入，减少了工作时间。借鉴点：CSA模式的借鉴。为田园综合体解决了躬耕情怀的需求，原住民与新业主关系共融的建立，透明化健康生产三个方面的问题。多余生产的产量还可用于销售，获得盈利。CSA田园社区（共享同居式理念）相同价值观的友邻新居民与原居民的共融重点项目分析康养社112、区212在合围式院落内，针对因患病、年迈而生活不能自理的老人和没有独立生活能力的小孩，提供托儿托老服务，共创和谐空间。亲养共建养生社区公共环境重点项目分析林下康疗园百色花谷利用场地内毗邻高速的坡地与良好的植被覆盖，在社区旁打造坡地游憩场所。重点项目分析林下康疗园 打造思路：充分利用药田生态基底，引入国际园艺疗法，通过视觉、嗅觉、体感等不同方面达到身心的生态辅助治疗功效。闻辛夷花、薄荷等，开窍醒脑，祛风散寒，消除疲劳，平复情绪，治疗鼻炎、高血压等 赏自然的色彩具有镇静的作用，舒缓情绪；耕作行为可集中注意力，改善精神面貌。项目盈利体系分区盈利模式功能板块项目构成经营方式盈利方式老岭花田大地景观艺术113、萌乐花海委托苗圃公司运营门票、分点式餐饮经营林果艺术区作物种植艺术区花海营地与专项营地公司合作经营门票、经营收入、住宿花岭乡居康养园主表康养社区自持经营地产租赁、经营收入、住宿老年社区中心康养花谷分时度假经营收入林下康疗院田园认养基地农产价值、农产销售创意农业园区创意农业园区有机农品产业园大田标准化生产示范园C地块场地分析场地解读：场地北部紧邻戴河生态园，大块周边分散现状村落，以戴河生态园为人流方向，可以为游客提供一个以农产品为主的展销会场。南部地势平坦，多为耕地，紧邻北戴河火车站，优越的地理位置是人流聚集的场所，结合当地气候，可以将农事体验与花田艺术结合打造。深河戴河生态园戴河村庄京哈高速连114、接线分区策划思路有机农品产业园源远流长的民俗风情，色彩斑斓的民俗文化，感受乡土文化的独特魅力。子项目：欢乐农品嘉年华：瓜果巨人王国农夫集市乡土风情集贸区：耕读草堂水乡鱼巷子农耕文化体验馆。大田标准化生产示范园培育发展新动能，打造田园印象的生产新标杆。子项目：光伏农业示范田、土壤改良示范田、避雨栽培种植田、陆地标准化种植田、节水灌溉示范田、病虫害防治示范田。两核驱动：一个农贸产品互市小镇一处生产示范集中点一线连接：实现两核紧密联动分区规划思路规划思路：规划地块位于项目地南部，经京哈高速连接线与B地块相连，本地块以示范基地为主，营造田园与农贸互补的特色风情市场。选取场地紧邻戴河，地势平坦，内多耕地115、，规划将北侧紧邻戴河生态园的区域作为风情农嘉年华，打造全季节集市贸易中心，集休闲、体验、娱乐、养生、购物、住宿更能为一体。大田标准生产遍布于地块南部区域，与艺术充分融合，实现体验与生产的同行，体验农业生产带来的极致享受。C地块规划用地指标表地块规划用地指标表项目名称统计数据村庄用地（ha）其中村庄用地123.92 村庄拆迁33.98 小计157.90 道路广场用地（ha）22.98 公路用地（ha）11.93 绿地面积(ha)30.91 水域面积(ha)3.02 乡土风情集贸区(ha)63.32 种植示范田（ha）其中环保材料示范田72.70 节水灌溉示范田53.33 陆地标准化种植田134.116、58 避雨栽培种植田9.01 土壤改良示范田22.43 光伏农业示范田36.59 病虫害防治示范田22.63 小计351.27 总占地面积(ha)641.33 分区规划思路借助现有鱼塘水产养殖和未来旅游发展，置换民居功能，发鱼文化主题商品,满足水产品交易与旅游接待。重点项目分析水乡渔巷规划理念：承载鱼文化主题商品交易和旅游接待功能，实现交易场景化。民居与水塘合二为一，以北方乡村特有民俗元素点缀渔巷，形成北方鱼乡的氛围。借助现有鱼塘水产养殖和未来旅游发展，置换民居功能，发展鱼文化主题商品（活鱼、莲蓬、鲜藕、木船旅游纪念品等）展销和特色住宿业，满足水产品交易与旅游接待。重点项目分析农耕文化体验馆滴117、灌喷灌膜下滴灌微喷灌可降解环保地膜规划思路 环保材料示范田：降解地膜是为适应社会对于环境保护的需要而产生的一种新型地膜，主要原料为降解母粒与塑料粒子母料混合生产而成。降解是利用自然界中的微生物对地膜侵蚀或者是利用太阳光氧化的作用而达到的降解重点项目分析节水灌溉示范田秦皇岛的旅游业具有鲜明的季节性，夏季市场爆棚，而到了冬天，可以参与的旅游项目寥寥无几，旅游市场也随之“冷冻”。打造秦皇岛新的“全季旅游”，正是本项目肩负的使命。项目将为当地冬季旅游提供一个很好的开端。以新业态为突破口，拓展京津旅游市场，做好旅游产品的差异化特色。打造集康养、冰雪、休闲度假于一体的冬季特色旅游。通过开发旅游产品和有效营118、销，逐步形成秦皇岛冬季旅游的品牌效应。冬季旅游分析项目盈利体系分区盈利模式功能板块项目构成经营方式盈利方式大田标准化生产示范园大田种植区与当地村民合作经营农产价值有机农品产业园瓜果南瓜王国招商经营门票、经营收入、餐饮农夫集市自持经营经营收入水乡鱼巷经营收入农耕文化体验馆门票09 产业体系与盈利模式9.1 投资估算9.2 投资收益08 产业发展篇8.1 发展思路8.2 三产融合8.3 农产提升8.4 轻工业体验化发展项目产业体系板块创意农园智慧田园健康林园戴河农旅度假示范区农创农产内容大田产业内容花卉产业内容度假游乐综合产业内容一产设施农业种植温室农业栽培循环农业示范种植生态农业种植林下养殖产业119、生态果林种植农田示范种植果林种植花卉种植湿地生态系统培育无土培植培育小岛自然系统培育二产农产文创加工产业农产精加工产业矿石雕刻加工农科研发大田种植精细化加工鲜花花卉切花化妆品、香水、香烛、保健疗养品泥巴工坊制作集装箱木材定制生产三产农创工厂参观农科成果展览休闲果林游憩采摘矿坑公园改造游览电子物流农耕体验乡土记忆休闲农业休闲乐园农贸渔猎集市交易农产物流攻击花海果林营地体验田园健身运动田园康疗康养田园种植体验主题乐园游乐素质拓展活动特色农品展销主题商业游览项目产业体系塑造全体验的产业链条，构建第六产业发展模式以科技为核心；以现代农业和乡村旅游为抓手；农业规模化、复合化、园区化发展；形成第六产业体系120、。科技农业体验水镇度假体验果林休闲体验农庄生活体验田园康养体验田园游憩体验薰衣草杏花等养生活动民俗农耕体验鱼第一产业科技农业种植有机果种植水产养殖，生态培育粮食种植草药种植鲜花种植第二产业科技农业加工有机果蔬加工水产加工，景观营造粮食加工草药加工提炼花卉精加工生产第三产业农产品展销水果采摘、主题娱乐主题娱乐、渔业交易体验休闲度假康养度假运动娱乐酒糟、米糠本地适种药草小麦、玉米精加工果品产业基础农业景观果园景观水系景观农家民苑山林景观花卉景观小麦玉米生产包装本地果蔬第六产业体系全产业链发展项目产业体系项目盈利模式旗舰产品产品层级目的地市场承接游憩市场直接盈利产品潜力产品配套产品木兰花州戴河游乐园121、水镇主题商业街木兰展销中心拓展、游憩、探秘基地康养度假总部花溪群岛木兰之家戴河伊甸园欢乐农品嘉年华萌宠乐园乡土风情商业街农耕研发中心农创加工产业园水镇游乐园稻草乐园紫草坞居住社区积木水寨花溪群岛田园认养基地林下康疗院萌乐花海产品体系盈利层级积木水寨农耕试种基地果林采摘园乡土风情商业街花岭康养社区花海营地霍比特酒店果林采摘园稻草乐园果林健康步道老年社区中心百色花谷科技栽培示范馆鱼乡水巷矿坑生态公园项目盈利体系项目盈利模式旅游经营的盈利持续性产业发展的盈利基础性地产销售的盈利快速性一级开发的盈利增值性战略合作的盈利多元性以旅游产业为切入点，以做强农业为重点，兼重二产发展三产融合，协同发展以旅游业为122、指导，充分发挥旅游带动效应，发展以一、二产为基础的旅游业。利用科学方法，做强农业，带动地区经济发展，增加就业，造福当地农民。二产以轻加工业为主，注入旅游业态，增强体验功能。1、发展思路以科技研发为引领，以规模种植为手段，构建“研-产-销”一体化发展之路。科技研发科技研发示范种植示范种植规模种植规模种植精深加工精深加工商贸服务商贸服务研研产产销销以销促产以销促产以用促研以用促研科研机构中试基地科技品牌土地集约化农田景观化农民职业化初加工企业深加工企业精加工企业商贸中心物流集散电商平台休闲农业企业技术示范企业-设施农业技术示范企业-大田种植策略1：科技试验策略2：优势示范策略3：规模效应2、农产提123、升农业科研中试基地农业科研中试基地农业科研院所农业科研院所农业科技专利及品牌农业科技专利及品牌农业科研院所农业科研院所有机有机农农业业科技科技品牌品牌有机有机农业中试基地农业中试基地策略1-科技试验：搭建农业科研与农业品牌的转化桥梁。2、农产提升引入科研机构及科技创新企业，以科技为内核驱动农业发展。1.引入大中院校等农业科研机构；2.引进农业科技创新企业；3.建设集“产-学-研”一体的农业科技基地引进大中院校产产学学研研引进科研机构及农业专家科技科技农业科技创新企业农业科研院所农业科技专利及品牌农业科研中试基地2、农产提升功能角色：对农业科研成果进行中间试验，为农业新产品定产、量产的前置场所；124、服务范畴：农业高新技术研究、农作物良种繁育、工厂化高效农业等。建设农产品中试基地，搭建农业科技研发和示范种植的纽带与桥梁。【案例链接：中国农业科学院植物保护研究所廊坊中试基地】始建于1993年6月1日，置于国家粮、棉、油种植区内；廊坊中试基地为农业有害生物防治及其相关学科的发展提供野外科学实验和研究平台，获取长期、稳定、直接、综合的原始资料和基础数据，不断提高有害生物防治的科研能力，建立适于我国的农业可持续发展、全面系统的农业有害生物防治基础信息数据库，完善国家农业有害生物防治创新体系。主要研究方向：主要研究方向：农作物重大病虫害监测、数字化预警、智能化防治决策和网络化的信息搜集与传播、病虫抗125、药性系统检测；农业外来入侵物种的早期诊断与检测、传播扩散途径研究土壤质量评价，包括农业残留及降解、土壤微生物多样性、动物多样性、生物活性、优势生物、土壤生物总量。农业科研院所农业科技专利及品牌农业科研中试基地2、农产提升1.申报区域性的农产品品牌；2.有机农产品的认证；3.农产品的质量检测与防疫；打造农业科技品牌，推进产品认证，提升农产品的附加价值。知名蔬菜品牌：九合韭菜、龙湾西红柿、庄坞牛蒡、长城辣椒等中国农产品地理标志：“苍山大蒜”、“苍山牛蒡”、“苍山辣椒”【案例链接兰陵国家农业公园】品牌及认证：1.2013年新注册农产品商标30个，共培育“三品一标”农产品218个；2.打造了九合韭菜、126、龙湾西红柿、庄坞牛蒡、长城辣椒、银河草莓等一批知名品牌；3.“苍山大蒜”、“苍山牛蒡”、“苍山辣椒”获得中国农产品地理标志产品认证蔬菜产业质量标准体系和检验检测体系：1.在完善检测监管预警体系方面，以乡镇、街道、开发区为单位全部成立农安中心，每个中心配备2套农残速测仪和2-4名工作人员，承担各乡镇（街道、开发区）农产品质量安全监管、农产品质量安全速测等职责；2.以行政村为单位，全县600个行政村全部选配了1-2名村级农管员。农业科研院所农业科技专利及品牌农业科研中试基地2、农产提升示范农业科技创新发展，展示农业科技成果，提升园区的品牌形象和辐射影响力。示范“名特优新”作物品种，展示最新科技成果127、。优势农产品种植示范1.建设集农业科普、互动参与于一体的农业科技展示园2.创意化展示农业科技成果先进技术种植示范1.智慧灌溉系统2.精准大田林木系统3.智慧设施农业系统4.畜禽养殖物联网系统优势农产品种植示范先进技术种植示范1.建设集农业科普、互动参与于一体的农业科技展示园2.创意化展示农业科技成果【案例链接】：兰陵国家农业公园番茄树，来自法国的品种，生长周期2年以上，单株覆盖面积达60平方米，可连续结果1.2万多个；茄子树，单株生长冠幅25平方米，累计结果2000多个，1年产量300公斤左右；此外，还有甜椒树、地瓜树、巨型南瓜等2、农产提升设施种植禽畜养殖菌菇培养林木种植大田作物卫星遥感系统128、频射识别系统无线传感器网络无人机遥感系统GPS系统XCXC对象层感知层传输层应用层环境感知无损感知过程感知灾害感知专家咨询安全溯源视频监控专家系统管理系统终端设备智慧灌溉系统精准大田林木系统智慧设施农业系统智慧禽畜养殖系统应用系统 实现农业生产高度规模化、集约化、工厂化，提高农业生产对自然环境风险的应对能力，使弱势的传统农业成为具有高效率的现代产业 以物联网技术为支撑，搭建智慧灌溉系统、精准大田林木系统、智慧设施农业系统、智慧禽畜养殖系统，满足园区的种植、养殖需求。示范先进农业科技，引领区域农业发展。优势农产品种植示范先进技术种植示范2、农产提升针对大田种植的农业科技示范：对规模种植片区进行智129、能化节水灌溉与土壤实时湿度监测。采集控制网关数据控制中心网络发布（电脑、手机）阀门控制水质监测环境感知水肥一体叶片温度、湿度感叶片温度、湿度感知知果实膨大感知用水计量蔬菜蔬菜粮食粮食花卉花卉水果水果林木林木优势农产品种植示范先进技术种植示范2、农产提升针对设施农业的农业科技示范：借助实时监测系统与远程控制系统技术，搭建智慧设施农业系统。花卉果蔬管理者集中管理控制中心分区监控中心太阳能板无线空气温湿度传感器WIFI网关无线土壤湿度传感器无线叶面湿度传感器无线土壤温度传感器防雨棚功率制动器WIFI网关WIFI网关基电台WIFI网关观测点1观测点3额定传感器观测点2优势农产品种植示范先进技术种植示范130、2、农产提升著名经济学者厉以宁提出：“将来中国农民不再是身份，而是一种职业，将来的农业从业者将是真正懂得农业技术的农场主、农民合作社、农业企业等，农业种植生产将走规模化道路。”2005年的中央一号文件关于进一步加强农村工作，提高农业综合生产能力若干政策的意见中提出，承包经营权流转和发展适度规模经营，必须在农户自愿、有偿的前提下依法进行，防止片面追求土地集中。改变传统农业经济组织模式，实行规模化发展，提升经济效益。农民职业化土地集约化农业规模化土地零散，不利于机械化种植农民外出务工，造成土地闲置以家庭联产承包责任制为基础的小农生产方式2、农产提升土地规模化、集约化经营，是农业增效增收的重要基础。131、1.土地流转or合作化经营，连片发展，实现机械化生产2.基于市场需求、土地资源条件、产业延伸等因素遴选作物土地集约化农民职业化农业规模化【案例链接：案例链接：首家国家农业公园兰陵国家农业公园】公园核心村代村，早在2005年成功流转了全村2600亩土地；到2012年，通过逐步流转本村和毗邻村庄的土地，目前已经是辖6个村庄、拥有集体经营耕地面积1.2万亩的农业社区。农业公园内种植30万亩设施蔬菜、30万亩大蒜、5万亩牛蒡，食用菌年投料2亿公斤、产量2.2亿公斤。2、农产提升农民职业化既能提高农民收入，又能促进农业发展。土地集约化农民职业化农业规模化1.政府引导、村民自愿的原则成立农民专业合作社2.132、组织农业种植、农场管理等专业培训3.引进农业企业，为农民提供培训和就业机会【案例链接：首家国家农业公园兰陵国家农业公园】在代村，被流转土地的村民都能拿到土地分红，成为土地的“股民”，同时又在自己的土地上打工，获取收入；同时，积极培养“职业农民”，鼓励具备条件的农民创办“家庭农场”；实施“劳动技能培训工程”，村集体设立劳动技能培训专项资金，鼓励农民参加劳动技能培训，力争每人掌握两项以上劳动技能。2、农产提升农业规模化形成特色农业景观【案例链接：兰陵国家农业公园万亩向日葵花海】土地集约化农民职业化农业规模化2、农产提升3、轻工业体验化发展在农产品粗加工的基础上发展精深加工，延伸产业链条，最大化农产133、品价值。精加工深加工高效发展粗加工分类去皮切割烘干包装新鲜果蔬冷藏冷藏【案例链接：兰陵国家农业公园】兰陵县已经形成了430家农产品加工、储藏企业，有113家成为省、市、县农业产业化重点龙头企业。兰陵县企业年加工能力近30万吨，开发出FD冻干、AD烘干、速冻、保鲜、腌渍、油炸、调理食品等9大系列上百个品种，产品销往欧美、日本、韩国及东南亚等40多个国家和地区，成为山东省主要蔬菜加工出口创汇地之一，产业链条不断延伸。例如：大蒜精加工大蒜剥皮、清洗、冷冻、包装，出售蒜米牛蒡深加工牛蒡酒、牛蒡茶、牛蒡饮料线上线下交易平台双管齐下,物流配送保证流通渠道。【案例链接：兰陵国家农业公园】全县发展蔬菜交易市场134、48处、规模物流公司7家，带动蔬菜储藏、加工、运销企业359家。农产品蔬菜交易市场(48处)电子商务平台国内外市场物流公司(7家)蔬菜交易市场兰陵蔬菜价格指数平台蔬菜物流运输公司3、轻工业体验化发展3、轻工业体验化发展轻加工业与旅游业相结合，打造相关旅游产业，活化二产，创造多种收益模式。加工体验展销观光厂房酒店厂房民宿09 乡村规划发展篇9.1 乡村规划9.2 商业发展模式乡村发展规划篇村庄特征根据土地规划利用图可以看出，规划区内的村庄整体以大分散，小集中式分布，因此对区域性资源整合规划，对土地的利用带来一定程度的复杂影响。为避免一刀切，“以点状式灵活开发”策略，对村庄的动迁进行“村庄完全拆迁135、村庄整体提升、村庄控制”发展三种分类。规划区乡村概况项目规划区乡村主要隶属榆关镇、牛头崖镇两大镇域内，包括17个村落，总人口13663人。其中A地块影响人口影响人口8799人，B地块影响人口2588人，C地块影响人口2276人。区域跨服之间较大，乡村之间较为分散，联动较为困难，但村庄之间交通条件较好，乡道、省道较为成熟。A地块总户数：3246户总人口：8799人总亩数：20833亩B地块总户数：931户总人口：588人总亩数：6110亩C地块（未计入牛头崖镇）总户数：999户总人口：2276人总亩数：8799亩村庄利用现状图图例公路用地采矿用地村庄裸地田地园地草地其他林地有林地乡村发展规划篇136、动迁理由以A地块部分村庄作为实例，列举出动迁主要存在存在三点原因土地改造影响项目规划影响区域服务需求产业配套需求 环境整治 土地价值提升 土地价值提升 农林用地整合 经济效益提升 产业经济可持续发展 居民收入提升沙河村沙河村牛蹄寨村牛蹄寨村下徐各庄村下徐各庄村改造理由：项目规划用地影响理由明细：沙河村区域拥有较高的土地价值，将村落进行集体搬迁旅游开发后，可以成长为核心旅游收益增长点。从而带动区域性土地价值提升。改造理由：服务与配套需求理由明细：为满足田园综合体产业性开发，因此需要区域提供产业加工腹地作为支撑。另一方面该区域场地资源较为一般，临近电厂，不利于休闲业态开发。改造理由：土地改造影响理137、由明细：根据项目规划策略会将戴河区域引水形成水泊区域，对土地价值，项目开发，环境提升皆有裨益。牛蹄寨村在土地改造范围内，因此建议对其进行进行整体拆迁。乡村发展规划篇村庄规划发展方向大米河头村高家店村后营村老岭沟村牛蹄寨村下徐各庄上徐各庄村代山头村西岭村紫草坞村沙河村韩义庄村 康养度假发展村落 产业依托发展村落 居住地产发展村落 服务配套发展村落 旅游主题发展村落发展理念：根据村庄现状，结合规划方向，共打造5大村落发展类型康养度假发展村落、产业依托发展村落、居住地产发展村落、服务配套发展村落、旅游主题发展村落。乡村发展规划篇村庄调控规划导引牛头崖镇闪水庒村孙家庄村大米河头村高家店村后营村韩兴庄村138、老岭沟村兴福庄村牛蹄寨村下徐各庄村上徐各庄村代山头村西岭村紫草坞村沙河村韩义庄村发展理念：现阶段村落缺乏统一规划，依据规划的方向以及村庄现状分析。通过本规划把居民系统逐步引导成为碧带花湾田园综合体乡村旅游积极因素和有机整体。提出如下调控措施。搬迁型村落：对区域将进行大规模规划村落进行搬迁控制型村落：对发展已较为成熟，规模较大，现阶段且无明显旅游需求村落予以保留控制，备用后期开发。发展型村落：对占据特殊区位与资源，体量较小的村落，在原基础上予以发展改造。搬迁型村落 控制型村落 发展型村落09 投资估算与收益9.1 投资估算9.2 投资收益市场容量测算项目游客规模预测假设项目建设周期为3年，本项目139、在2018年进入建设期；项目自2021年开始运营，且经历1年左右的市场培育期及试运营期；鉴于环城游憩市场竞争可能形成的游客分流，项目渗透率设定为7%（保守值）；鉴于景区位于秦皇岛市郊，秦皇岛庞大的旅游外溢市场对本项目渗透率为游客规模=M（P+J），其中M为本项目主体市场人口规模，PJ为两个圈层渗透率项目主体客源2017年人口规模渗透率2017年规模预测（万人次）主要市场（秦皇岛）5200万315.6项目主体客源2017年人口规模渗透率2017年规模预测（万人次）主要市场（秦皇岛）306.45万7%21.45则项目试运营期2020年游客量为37.05万人次。年份日接待量年接待量（万人次）增长率（140、人次）近期2018201920202058 37.05 15.00%中期20212367 42.61 25.00%20222959 53.26 20.00%20233551 63.91 15.00%20244083 73.50 15.00%20254696 84.52 8.00%远期20265071 91.28 8.00%20275477 98.59 6.00%20285806 104.50 3.00%20295980 107.64 3.00%20306159 110.87 3.00%游客量预测收益分析投资收益方式：销售收入与运营收入两大部分。销售收入包含居住类物业与商业配套销售；运营收入包含141、年租金收入、年运营收入两部分。投资估算说明盈利估算说明销售收入：35.45亿元年租金收入：8572万元年经营收入：1.23亿元。投资回报期约为15年。盈利投资估算总投资（万元）销售收入（万元）年租金收入（万元）年运营收入（万元）回收期（年）518760 35454385721233613分期投资开发与收益图17.06亿元亿元8.5亿元亿元14.9亿元亿元11.3亿元亿元9.8亿元亿元1.2亿元亿元14.8亿元亿元11.6亿元亿元分期投资估算图分期收益估算图（包租与经营性收入按年收益）序号工程或费用名称运营模式单项占地规模(亩）容积率 占地规模建筑面积单价(元）估算金额（万元）分期投资（万元）土142、建工程一期二期三期四期一戴河水镇度假区101550 36552 64998 戴河水镇度假区综合服务区自持1450.897187 77750 3000 23325 23325 水镇主题商业街自持2251.2149991 179989 3000 53997 53997 木兰展销中心自持30.52328 1164 3000 349 349 霍比特酒店自持71.55138 7707 4500 3468 3468 木兰之家自持91.26140 7368 3500 2579 2579 水镇游乐园自持1290.885986 68789 1500 10318 10318 积木水寨自持2090.5139384 143、69692 800 5575 5575 花溪岛群自持2730.3182225 54668 120 656 656 拓展基地外包320.421856 8742 250 219 219 科普基地外包830.455319 22128 250 553 553 探秘基地外包720.448430 19372 250 484 484 七彩花田自持447/298163 298163 600 27 27 二高效农产品科技产业园29539 29539 高效农产品科技产业园温室科技栽培展示馆外包70.35000 1500 1250 188 188 农作试种基地865/576652 576652 250 22 22 144、农耕科技研究中心40.23000 600 1250 75 75 循环农业展示区自持580/386734 386734 700 27071 27071 设施农业示范基地外包18070.11203732 120373 300 2168 2168 生态农业示范基地590/393216 393216 250 15 15 项目方共运营方式分为四期投资，其中一期投资113316 元，二期投资149424 元，三期投资85392 元，四期投资170629元，共计518760 元。投资估算三农创电子物流园3957 3957 农创电子物流园农创加工产业园自持121.28400 10080 2000 2016 2145、016 农产品交易中心自持110.87600 6080 2000 1216 1216 农产品体验馆自持30.52500 1250 3000 375 375 林下养殖产业区外包421/280644 280644 150 6 6 林下种植产业区外包998/664730 664730 150 15 15 贸易集散区外包140.79800 6860 400 274 274 特色苗木繁育栽植示范基地外包658/438843 438843 150 10 10 优质水果苗木栽植示范基地外包1315/876166 876166 250 33 33 林下产业园区外包238/158757 158757 250 6146、 6 林下休闲产业区外包238/158757 158757 250 6 6 四创休闲农业体验园2901 2901 创休闲农业体验园矿坑生态公园外包320.321578 6473 700 453 453 农耕学院外包110.47500 3000 700 210 210 游客服务中心自持120.88000 6400 3000 1920 1920 稻草乐园自持1279/852021 852021 2000 256 256 生态果林采摘区自持2084/1387973 1387973 300 63 63 五紫草坞田园居住示范区195876 76596 61790 51896 5594 紫草坞田园居住示范147、区康养居住区(一期)销售2291.5152953 229430 3000 68829 68829 康养居住区(二期)销售1891.5126246 189369 3000 56811 56811 康养居住区(三期)销售921.561445 92168 3000 27650 27650 商业中心（一期）销售231.215331 18397 2000 3679 3679 商业中心（三期）销售771.251335616022000 12320 12320 配套设施(一期)自持201.213626 16351 2000 3270 3270 配套设施（三期）自持991.26625379504 1500 1148、1926 11926 绿地（一期）自持20/1362613626 600 818 818 绿地（二期）自持124/8299682996 600 4980 4980 道路广场用地自持93/6237762377 500 3119 3119 水域自持61/4124541245 600 2475 2475 投资估算健康林园板块工程或费用名称运营模式单项占地规模(亩）容积率占地规模建筑面积单价(元）合计（万元）分期投资（万元)一期二期三期四期花田大地艺术景观区683 683 萌乐花海外包1409/939023 939023 250 35 35 林果艺术区3508/2336837 2336837 250 149、88 88 作物种植艺术区2575/1715040 1715040 250 64 64 果林健康步道2/1830 1830 250 46 46 花海营地自持9个9 500000 450 450 花岭乡居康养园164352 164352 主题康养社区自持4130.8275247 220197 3000 66059 66059 老年社区中心6760.6450552 270331 2500 67583 67583 田园认养基地248/165539 165539 500 12 12 林下康疗院7680.4511629 204652 1500 30698 30698 智慧田园板块工程或费用名称运营模式单150、项占地规模(亩）容积率工程量建筑面积单价(元）估算金额（万元）分期投资（万元)一期二期三期四期大田标准化生产示范区167 167 陆地大田标准化种植外包3042/2026116 2026116 400 122 122 功能作物种植1140/759611 759611 400 46 46 乡土风情集贸区19734 19734 瓜果巨人王国外包1000.467200 26880 750 5040 5040 农夫集市自持经营1080.872008 57606 1000 7201 7201 耕读草堂290.519471 9736 1000 1947 1947 水乡鱼巷180.612526 7516 8151、00 1002 1002 农耕文化体验馆220.415146 6058 3000 4544 4544 总计518760 113316 149424 85392 170629 投资估算投资估算板块名称数量(m)单价总价/万元备注配套设施投入核心区河道治理700075005250平均宽度按照45m计算第二地块水域处理620060003720平均宽度按照30m计算驳岸512498004099河道景观512494002050 单侧平均宽度为50m 核心区河道亮化89901000899 景观桥梁48753500主管网及水处理设备32000591900电力、局部给水、水处理骑行道路6000112.5675152、核心区配置,2.5m设计主要交通道路339908005000农园、林园主要交通循环线6m宽度设计内河延伸270060001620平均宽度按照30m计算地形整理133400004.5元/6000停车场10000045045002个区域，生态配置公共厕所2060120020个，单体平均120平方米矿坑治理24000000800合计41213 配套设施投入共计4.12亿元。收益估算序号工程或费用名称运营模式单项占地规模(亩）占地规模 容积率建筑面积单价销售收入(一期）销售收入(二期）销售收入(三期）年租金收入（一期）年租金收入（二期）年租金收入（三期）年租金收入（四期）年经营收入（一期）年经营收入（153、二期）年经营收入（三期）年经营收入（四期）备注一戴河水镇度假区67 924 戴河水镇度假区综合服务区自持14597187 0.877750 70元/人；参与率为55%84 水镇主题商业街自持225149991 1.2179989 100元/人；参与率为55%109 木兰展销中心自持32328 0.51164 100元/平方米/天128 霍比特酒店自持75138 1.57707 300元/人/天173 木兰之家自持96140 1.27368 120元/平方米/天64 水镇游乐园自持12985986 0.868789 100元/人；参与率为55%109 积木水寨自持209139384 0.5696154、92 100元/人；参与率为55%78 花溪岛群自持273182225 0.354668 60元/人；参与率为55%44 拓展基地外包3221856 0.48742 50元/人；参与率为55%39 科普基地外包8355319 0.422128 50元/人；参与率为55%37 探秘基地外包7248430 0.419372 70元/人；参与率为55%59 七彩花田自持447298163/298163 1500 67 二高效农产品科技产业园2844 高效农产品科技产业园温室科技栽培展示馆外包75000 0.31500 1000000 700 农作试种基地865576652/576652 1500 1155、30 农耕科技研究中心43000 0.2600 800000 32 循环农业展示区外包580386734/386734 1500 87 设施农业示范基地外包18071203732 0.1120373 100000 1807 生态农业示范基地590393216/393216 1500 89 三农创电子物流园580 122 农创电子物流园农创加工产业园自持128400 1.210080 50元/人；参与率为55%39 农产品交易中心自持117600 0.86080 60元/人；参与率为55%39 农产品体验馆自持32500 0.51250 50元/人；参与率为55%44 林下养殖产业区外包4212156、80644/280644 1500 63 林下种植产业区外包998664730/664730 1500 150 特色苗木繁育栽植示范基地外包658438843/438843 1500 99 优质水果苗木栽植示范基地外包1315876166/876166 1500 197 林下产业园区外包238158757/158757 1500 36 林下休闲产业区外包238158757/158757 1500 36 四创休闲农业体验园860 44 15 创休闲农业体验园矿坑生态公园外包3221578 0.36473 200000 640 农耕学院外包117500 0.43000 200000 220 稻草乐157、园自持1279852021/852021 20元/人；参与率为55%15 生态果林采摘区自持20841387973/1387973 60元/人；参与率为55%44 五紫草坞田园居住示范区147265 113621 93657 紫草坞田园居住示范区康养居住区(一期)销售229152953 1.5229430 6000 137658 康养居住区(二期)销售189126246 1.5189369 6000 113621 康养居住区(三期)销售9261445 1.592168 6000 55301 商业中心（一期）销售2315331 1.218397 3000 5519 商业中心（三期）销售77513158、351.261602 300018481 配套设施(一期)销售2013626 1.216351 2500 4088 配套设施（三期）销售99662531.279504 2500 19876 收益估算健康林园板块工程或费用名称运营模式单项占地规模(亩）占地规模容积率建筑面积单价销售收入(一期）销售收入(二期）销售收入(三期）年租金收入（一期）年租金收入（二期）年租金收入（三期）年租金收入（四期）年经营收入（一期）年经营收入（二期）年经营收入（三期）年经营收入（四期）备注花田大地艺术景观区1302 萌乐花海外包1409939023/939023 1500 211 林果艺术区35082336837/159、2336837 1500 526 作物种植艺术区25751715040/1715040 1500 386 花海营地自持9个/9 200元/人；参与率为55%178 花岭乡居康养园11116 主题康养社区自持413275247 0.8220197 300元/人/天4952 老年社区中心676450552 0.6270331 300元/人/天6080 林下康疗院768511629 0.4204652 60元/人；参与率为55%84 智慧田园板块工程或费用名称运营模式单项占地规模(亩）工程量容积率建筑面积单价销售收入(一期）销售收入(二期）销售收入(三期）年租金收入（一期）年租金收入（二期）年租金收160、入（三期）年租金收入（四期）年经营收入（一期）年经营收入（二期）年经营收入（三期）年经营收入（四期）备注大田标准化生产示范区418 陆地大田标准化种植外包30422026116/2026116 1000 304 功能作物种植1140759611/759611 1000 114 乡土风情集贸区2500 122 瓜果巨人王国外包10067200 0.426880 250000 2500 农夫集市自持经营10872008 0.857606 40元/人；参与率为55%29 耕读草堂2919471 0.59736 30元/人；参与率为55%19 水乡鱼巷1812526 0.67516 70元/人；参与率161、为55%59 农耕文化体验馆2215146 0.46058 20元/人；参与率为55%15 投资收益类别销售收入年租金收入年经营收入投资收益类别354543 8572 12341 分期收益类别一期二期三期四期共计分期收益总计148607 116354 98078 12418 375456 项目一期收益148607 元，二期收益116354 元，三期收益98078 元，四期收益12418元，共计375456元。收益估算投资回报投资收益方式分为：销售收益、外包租金收益、自持经营收益三产结合得出则回收期=（项目总投资-一次地产收益）/年均净收益=（518760 万元-375456 万元）/10456162、（万元/年）=13.7年案例专题借鉴案例1 山东兰陵国家农业公园案例2 河南中牟国家农业公园案例3 法国吕布隆美丽乡村案例4 武隆归原小镇规模范围规模范围：总面积62万亩，其中核心区2万亩，示范区10万亩，辐射区50万亩。影响力影响力：2015年，兰陵(苍山)菜博会带来50万人次的游客量就业带动就业带动：20%村民从事现代农业生产、规模养殖40%村民在村集体副业单位就业；20%村民利用住房临街从事经商；20%村民从事建筑装潢、交通运输及其它行业“”天下菜园 美丽兰陵国家级休闲农业与乡村旅游示范点国家4A级旅游景区荣誉称号荣誉称号：“全国文明村镇创建工作先进村镇”“全国生态家园富民行动示范点”“163、全国农业旅游示范区”“山东省文明村镇”“山东省绿化示范村”“好客山东最美乡村”“青少年科普教育示范基地”“山东省逍遥游示范点”山东兰陵国家农业公园 兰陵农家农业公园发展历程2005年土地流转集体经营代村采取土地入股、年终分红的形式，实现集体土地集中经营；流转土地2600亩2007年创办农业示范园农业公园前身创办苍山现代农业示范园；同年又被评为“山东省农业旅游示范点”2013年4月展会造势首个国家农业公园挂牌首届国际蔬菜产业博览会，国家农业公园挂牌2013年9月树立典范被农业部评为“全国休闲农业与乡村旅游五星级园区”，被国家旅游局评为国家4A级旅游景区2006年集体经济产业基础代村启动建设建筑公164、司、养殖场、物流配送等项目2012年合二为一农业公园试点整合农业示范园与国营农场，共2万余亩，形成兰陵国家农业公园试点项目参观人数参观人数参会客商参会客商参展单位参展单位首届（2013）30万人次万人次5000多人356家第二届（2014）42万人次万人次6000多客商707家第三届（2015）50万人次万人次中国兰陵(苍山)菜博会举办概况至今山东兰陵国家农业公园十大功能区，构建“天下菜园”式农业发展格局建设之初，“五区一网”兰陵国家农业公园农耕文化展示区科技成果展示区现代农业示范区花卉苗木展示区现代种苗培育推广区农耕采摘体验区水产养殖示范区微滴灌溉示范区民风民俗体验区休闲养生度假区商贸服务区165、种植区养殖区生态庭院区商贸区加工区园林绿网山东兰陵国家农业公园 经验借鉴1：大农业为基础，创新发展理念，夯实农业基础集约化、规模化生产：代村采取土地入股、年终分红的形式，实现集体土地集中经营，实行“公司+基地+农户”的运行模式农民专业合作社1184家，占全县总数66.5%；全县农业产业化龙头企业89家，占全县总数79%；种养专业大户77家入园，占全县总数55.6%绿色有机生产：公园建设中大型沼气站，实现“粪-沼-菜”的无污染循环模式，实现农产品的绿色养猪、无污染种植；兰陵国家农业公园现在已经培育了九和有机韭菜、银河草莓、汇合绿色食品等品牌；山东兰陵国家农业公园 经验借鉴2：农业旅游，产业融合产166、业融合：1.立足村庄与田园体验结合，完善旅游配套住农家院，体验“农”的氛围，参与“农”的生活；吃农家饭，品尝“农”的味道，享受“农”的文化2.区域内各类蔬菜瓜果、草莓采摘大棚200多个，一年四季可供游客观光采摘服务配套1.住宿配套产品：休闲养生度假区（代村）民风民俗体验住宿区（代村）农耕采摘住宿区2.餐饮配套产品新天地生态园园林式绿色生态酒店。新天地生态园休闲养生度假区山东兰陵国家农业公园文化展示1.沂蒙山农耕博物馆以农耕文化展陈为主、观众与游客参与互动为辅的大型文化设施展馆共分为序厅、农耕时空、耕种收藏、工匠技艺、农耕百工、衣食住行、蓝色记忆、十里红妆、非遗游艺、特色展卖、中华农耕二十四名人167、“三农年画”、尾厅等十二个展区2.锦绣兰陵以苍山县行政版图为依托，主要山川河流为框架，以分布在县境内人文地理景观、风土人情作为主线和节点，展示美丽富饶的苍山大地。3.农展广场可承接大型节会和展销活动，广场东面是寓意5000年中华农耕文化和新中国农业发展的文化墙。节事活动中国兰陵(苍山)国际蔬菜博览会兰陵国家农业公园“葵花节”“好客山东.圆梦兰陵”贺年会 经验借鉴3：文旅互动，活动造势，形成品牌效应中国兰陵(苍山)菜博会沂蒙山农耕博物馆锦绣兰陵农耕博物馆兰陵国家农业公园“葵花节”山东兰陵国家农业公园吕贝隆吕贝隆77村庄185平方公里15万人口马赛市马赛市亚维侬市亚维侬市1.Roussillon168、 Village2.Gordes Village3.Cabrires-d.Avignon Village4.Menerbes Village1234 吕贝隆(Luberon)法国南部农业旅游发展的成功典范法国吕贝隆美丽乡村依托人文和自然基础，在政府规划引导下，发展成为特色鲜明的主题村落ROUSSILLON鲁西荣村赭石之村赭石之村发展基础发展基础：赭石资源村落特色：村落特色：原始村落、赭石、葡萄园、蔬菜基地GORDES戈尔德斯村橄榄与城堡之村橄榄与城堡之村发展基础发展基础：橄榄资源+城堡资源村落特色：村落特色：石头城堡、橄榄园集市、薰衣草、葡萄园AVIGNON阿维尼翁村薰衣草之村薰衣草之村发展基169、础发展基础：薰衣草村落特色：村落特色：超大规模薰衣草景观、樱桃园、扁桃园、橄榄园、芦笋松露园MENERBES梅纳村葡萄酒之村葡萄酒之村发展基础发展基础：葡萄村落特色：村落特色：葡萄园、樱桃园、橄榄园、蔬菜、柠檬、蘑菇法国吕贝隆美丽乡村一二三产相互承接，依托资源特色形成完整产业链村落ROUSSILLON鲁西荣村GORDES戈尔德斯村AVIGNON阿维尼翁村MENERBES梅纳村赭石产业内容从业人员比例橄榄产业内容从业人员比例薰衣草产业内容从业人员比例葡萄产业内容从业人员比例一产15%橄榄树12%薰衣草种植面积占法国的10%9%葡萄园19%二产赭石开采赭石加工16%橄榄油生产化妆品、护肤品橄榄香烛170、12%薰衣草切花化妆品、香水、香烛、保健疗养品标准化样板加工厂房18%葡萄酒批量生产定制生产33%三产参观赭石工艺品生产加工厂、赭石工坊展示工艺品参与工艺品制作商店出售彩色土、颜料、赭石粉、陶器专业制作培训中心69%影视拍摄橄榄油产品购物减压SPA养生76%薰衣草园地参观、工厂参观薰衣草购物、SPA薰衣草节庆73%酒庄观光葡萄酒购物葡萄酒品鉴中心会议接待中心48%法国吕贝隆美丽乡村项目经营方式项目经营方式数据赭石色彩展示、培训、保护机构 经营主体：政府+公司+农户合营 营利方式：门票+培训费用+游客购物 每年3万游客，包括6000名学生 15500件专业展品和书籍 27名专业的培训师（临时聘用171、），每年可提供230天的培训橄榄油工厂 经营主体：农户经营 营利方式：门票+游客购物+橄榄油规模出售 每年2万名游客 25公顷土地，5800颗橄榄树 每年产出并销售4.3万升橄榄油薰衣草博物馆 经营主体：农户经营 营利方式：门票+游客购物 每年5万名游客 创立“Le Chateau du Bois”品牌 生产72种薰衣草产品红酒松露屋 经营主体：政府拥有所有权，企业拥有经营权 营利方式：非营利机构，通过门票+游客购物达到财政平衡 每年1.5万名游客（2012年）55处葡萄园，5个葡萄合作社法国吕贝隆美丽乡村案例：法国吕贝隆美丽乡村徒步游线 1大环线（68km）连通多条小环线 小环线延伸至橄榄园、薰衣草园等景观内部，长度1.5-10km 服务设施：公园、信息牌、卫生间RoussillonGordesCabrieresdAvignonMnerbes橄榄林赭石葡萄园薰衣草花田串联亮点形成空间联动法国吕贝隆美丽乡村案例：法国吕贝隆美丽乡村自行车游线 1条大环线（50km）连通四个村落 服务设施：自行车租赁、自行车公园、B&B民宿串联亮点形成空间联动RoussillonGordesCabrieresdAvignonMnerbes薰衣草薰衣草橄榄林橄榄林赭石赭石葡萄园葡萄园法国吕贝隆美丽乡村谢谢聆听敬请指教