1、向明苑三期项目策划推广方案 既然“向明苑”是沙头第一种在售商品房地产项目，咱们更应当把“向明苑”做成沙头最佳人居示范社区，让“向明苑”成为沙头地产一面旗帜。 那么，对于“向明苑”三期项目策划推广，咱们必要承前启后，达到如下共识：一、项目推广目的二、项目整体方略三、项目市场环境分析四、项目自身状态分析五、目的消费者行为特性分析六、项目建筑设计规划建议七、项目市场定位八、项目推广方略建议在达到以上共识之前，咱们先来检索“向明苑”第一、二期带给咱们思考： 在调查中发现，“向明苑”既然是沙头第一种在售商品房地产项目，但在产品品质宣传及人文内涵挖掘上，“向明苑”都存在不到之处，从而使项目真实价值没有完全2、得到体现。 那么，“向明苑”三期推广咱们从何着手？如何着手？再一次摆在中正人面前。思路决定出路？一、项目推广目的以“向明苑”品牌为基本平台，迅速建立，提高新单位品牌形象与价值，带动人气汇集。依托“向明苑”前期优势平台，迅速实现本期单位销售。通过本期单位推广，带动楼盘整体形象提高，树立“向明苑”领导品牌形象。二、项目整体方略弥补市场空白，寻找机会，承办创新理念，打造精品形象。解决同一平台产品价值剥离与升级。解决同属竞争市场优势品牌形象建立与认同。进一步挖掘目的客户深层消费诱因。三、项目市场环境分析1、南海房地产市场总体发展态势南海城区与周边城乡郊区大融合，也进一步推动了城乡郊区楼盘发展。（政策利3、好，逐渐升温） 下半年来，南海楼市呈现出明显供需两旺发展势头，各项指标都表白，新一轮房地产迅速发展时期已经到来。随着南海镇（街道）行政区划调节可以概括为“2+6”，即将原17个镇（街道）调节为2个街道办事处和6个镇，南海将来发展“新阵势”已经形成。通过调节，将扩大镇（街道）范畴，在更大区域里、更高平台上集中、高效、合理配备生产和人力资源，增强南海各镇（街道）在新一轮都市化竞争中综合竞争力。南海城区与周边城乡郊区大融合，也进一步推动了城乡郊区楼盘发展。个人购房比重不断提高，南海周边城乡居民住房社区化呈潮流倾向 来自佛山信息港数据调查：，在南海里水，有68%本地具居民纷纷搬进新建社区；在南海西樵也4、有49%居民选取在其周边社区楼盘，南海城乡居民掀起了新一轮换房潮流。2、南海各个区域板块楼市发展状况 当前，南海房地产发展市场可以用“四周开花”来概述，徐徐浮现出地产板块雏形，各个区域板块楼市呈现出“争奇斗艳”开放局面。东部板块： 黄歧、盐步、大沥合并后，新大沥镇依托广佛黄金走廊，吸引了一大批如万科、雅居乐等知名品牌地产商进驻。桂城板块： 桂城地处广州和禅城之间，处在广佛经济圈“中轴线”上，从经济基本、区位优势到基本设施建设，桂城都拥有得天独厚先天优势。商务桂城、购物桂城、教诲桂城、人居桂城、物流桂城、美食桂城。特别随着桂城打造“广佛”以来，桂城楼市更呈现出“百花争艳”大好前景。在一批品牌大盘5、带动下，桂城楼市将继续引领南海楼市走向。西部板块： 松岗、官窑、小塘及狮山合并后，成为南海区“西部板块”核心区域，随着“新城区、新产业”定位越来越明朗，再加上其区域土地资源丰富、发展后劲足，西部板块楼市也浮现一派欣欣向荣景象。同步，随着“一环”开通，大大缩短狮山到禅桂中心城区距离，也提高广州、三水、禅桂消费者投资信心。狮山房地产业在“一环”提高下，获得更大发展空间，沿线商机不断涌现。西樵、九江板块： 依托西樵山自然生态景观及美丽产业环境，西樵楼市也“小荷才露尖尖角”，涌现出像江滨花园、四季康城、碧玉豪庭、樵晖新城等一批优质楼盘。 九江位于佛山市南海区南部，东依西樵、西连顺德龙江镇，北江支流贯穿6、全区，紧邻佛开高速公路出口及325国道，得天独厚地理位置，再加上其支柱产业不断升级，也为九江楼市注入了一支催化剂。小结：纵观南海楼市个区域板块发展状况，楼盘综素质正在逐渐提高。东部板块以超大规模、品牌作为它优势；桂城板块以区位成熟配套及园林特色作为亮点；西部板块以产业环境及生态环境作为重要卖点；西樵、九江板块以性价比及生态环境作为重要诉求点.。3、本项目所在区域环境分析区域板块竞争分析也许构成竞争楼盘分析阳光海岸花园地 址：南海九江镇江滨路开发商：南海九江长信房地产有限公司开发规模：社区占地5万平方米，总建筑面积10万平方米，由近二十栋多层与小高层构成，总户数达1000多户销售均价：多层1707、0元/，小高层：2200元/客户群：以九江、沙头及周边镇区中高品位客户为主洛浦园地 址：南海区九江镇洛浦大道旁发展商：佛山市南海区房地产总公司九江分公司规 模：项目由九个单体多层项目沿洛浦大道两旁组合而成，总户数约400户。售 价：15001800元/客户群：九江本地中低端客户为主聚豪花苑 地 址：位于西樵环山大道樵晖新城内发展商：佛山市南海聚英豪园房地产开发有限公司规 模：占地200多亩，筹划分四期开发，一、二期共计500多户，规划入住总户数为1000多户销售均价：1700元1800元/ 客户群：以西樵、南庄、沙头中低端客户为主四季康城地 址：四季康城位于南海西樵樵高路旁开发商：南海绿樵花城8、房地产开发有限公司规 模：占地面积8万平方米，总建筑面积约18万平方米，由67层多层和913层高层住宅构成，整个项目总建筑面积达到15万平方米，分二期开发，其中二期有500多套单位，总户数达1100多户。销售均价：多层2300元/，电梯房2700元/客户群：以西樵、南庄及周边镇区中端客户为主碧玉豪庭地 址：位于南海区西樵江浦路开发商：佛山市南海碧玉房地产开发有限公司规 模：占地面积6.36万平方米，总建筑面积12万平方米，由80栋法式风情多层洋房构成，项目分四期开发，规划户数约为1000户。销售均价：3400元/客户群：西樵、南庄及周边镇区中高品位客户为主小结： 沙头房地产市场当前正是一块待开9、发处女地，而周边相邻镇区西樵、九江及顺德龙江房地产却得到了飞速发展，产品档次及售价也在逐渐升级，浮现了一批高素质规模大盘，如：西樵江滨花园、四季康城、碧玉豪庭、樵晖新城，九江阳光海岸花园、洛浦园，顺德龙江龙湾豪庭、文华花园、恒捷雍翠华府、圣淘湾等。 而沙头市场空白点及周边镇区对房地产业带动，在为本项目带来发展机遇同步又为本项目发展提出更高规定。本地居民消费力分析 沙头辖区内有公司348家，形成了装饰板材、包装印刷、床上用品、服装、五金制品五大支柱行业。涌现了NO.1服装公司、高威彩印等一批骨干公司。 沙头与龙江、九江合并为龙江、九江、沙头组团，规划发展为佛山市南部重要交通枢纽，区域性专业市场和10、物流基地，重要制造业基地之一。 生产总值51亿元，同比增长15.2%,农村人均总收入8582元,同比增长5%。 ，南海区金融机构各项存款余额预测达1170亿元，其中，城乡居民储蓄存款余额825亿元，增长15%，人均储蓄存款约7.5万元；预测城乡居民可支配收入18217元，增长8.3%；农民人均纯收入8743元，增长5%。另据记录南海区社会消费品零售总额预测达210亿元，增幅15%。在111月份，全社会商品销售总额达353亿元。据调查得知，沙头居民汽车拥有量排在南海前列，70%本地居民家庭拥有小汽车。四、项目自身状态分析1、项目概况项当前期状况 项目是向明苑后续开发行为，初期由政府为补偿集资费用11、而统一兴建，通过几年建设，现时住宅约有160户业主入住，及已购入别墅地业主也加快建造。 向明苑是沙头第一种且当前唯一一种在售商品房地产项目，社区以环境怡人、空气清新、治安管理较好赢得市民口碑；但由于自身配套不完善、物业管理水平不高令业主颇有微词。周边交通状况 沙头位于佛山市南海区南部，东依西樵、南靠九江及西连顺德区龙江镇，地理位置得天独厚，交通四通八达，紧邻佛开高速公路出口及325国道；北江支流贯穿全区，并设有大型货运码头；沙龙公路、九樵公路贯通本镇，构成沙头镇纵横交错水陆交通网络。2、项目SOWT分析优势-临近北江，得天独厚自然环境。-项目位处旧城区，周边生活配套完善。-地块面积较大，可塑性12、较强。-初期住宅已经入住，社区居住氛围浓厚。劣势-自身配套欠缺。-物业管理水平不高。-前期没有任何宣传推广，项目欠缺品牌效应。-周边有大型化工厂，产生噪音滋扰。机会点-沙头第一种房地产项目，同区域内没有直接竞争对手。-有不少居民乐旨在本地购房，为项目提供了一定客源支持。威胁-来自周边区域（九江、西樵、龙江）同类型项目威胁。-开发周期长，市场存在不明朗因素。五、目的消费者行为特性分析她们是一群什么样人？A、沙头本地人：目的人群个性： 教诲限度不高，收入高；年龄在35至48岁之间，家庭生命处在成熟期，规定改进并更好生活；她们人生经历很丰富，已获得一定成绩，对前景很有信心。 特别是本地人，买房重要用13、于自住，目是寻找一种更安全、更舒服生活环境。她们想方设法于农村生活之外体验一种更安全、更体面、更舒坦生活，成为本地人她们一种潮流。 虽然她们中大某些均有自家盖一栋一栋单体楼甚至是洋房住，她们属于二次置业或自身已拥有自己住房，但是她们既有住房不能满足她们对生活品位追求，为实现她们梦想，她们迫切但愿能找到抱负家园 她们盼望拥有社区完善陪配套及封闭式物业管理，真正让人放心安全，真正落地生根。这已成为她们购房消费最大目的。她们消费取向和规定： 生活条件比较富裕，盼望进一步提高居住条件，她们买房讲求实在，首要是以便家人生活。 她们不少是2、3次置业者，选房子比较细心、特别注重实用性、楼方向、通风等；毕竟14、是再次提高生活居住条件，因而也会更关注风格有所创新楼盘；为追求体现更上一层社区生活环境，她们还规定周边环境、人群不太杂乱。 在“空气、绿化环境”与“生活便利、活跃”之间，她们倾向在本地谋求特有空气清新、绿化环境好等居住生活环境。因此：她们并不缺少房子，而是缺少让自己满意“家”！B、来沙头工作近年外地人： 来沙头工作近年，受教诲限度普通，收入高且较稳定，在企事业单位担任管理职务；年龄在30至45岁之间，家庭生命处在建立期或成熟期，以为生活可以过得更好一点；她们选取什么样房子？她们但愿购房价格她们但愿住房面积她们将要购买住房类型她们对交楼原则规定她们对园林规定她们对物业管理规定她们对社区配套规定六15、建筑设计规划建议在推广之前先问三个问题：“向明苑”有什么？ 内容：即解决“向明苑”全面规划“形”（外在）问题。例如，楼盘户型大小设计、楼盘园林规划设计、楼盘外立面规划设计。 目：为客户建立一种差别性感性结识；为推广建立一种支持点。“向明苑”是什么？ 内容：即解决“向明苑”市场定位，“神”（内在）问题。如明确“向明苑”理念、文化内涵、物业管理体制，服务体系。 目：为客户建立一种差别性理性结识。为推广提供一种切入点。如何建立楼盘消费者认同？ 内容：即解决项目目的消费者（三房二厅购买对象）圈定与项目价值（差别性感性结识和理性结识）传播。 目：让客位形成楼盘价值认同并产生购买行为，为开发商达到一种获16、利点。七、项目市场定位 城乡居民社区居住化为向明苑再一次推广提供了新一轮发展契机，咱们为“向明苑”赋予一种什么样楼盘特性，以满足她们对家本位居住模式渴求，引起她们共鸣，是咱们在推广中将要着重解决问题。1、树立“向明苑”目的市场形象鲜活、生动、差别和创新目的市场形象实现形象突围通过项目形象内涵挖掘，提高项目附加值实现价格提高2、市场定位原点-针对其目的群体 对居住价值取向存在着非常鲜明特性：具备一定审美观念，但在追求品牌与品质过程中，往往抱负与现实存在着差距。既向往高质素生活，而又尚未达到所必要经济基本。心理和精神层面抱负化，是其本质内涵。3、市场定位意义：针对目的消费群体精神抱负化一面，树立项目产品新形象高度和生活品位高度，达到引起目的群体共鸣、引人向往生活意境，从而提高目的群体对“向明苑”心理价位。咱们坚信：好产品应当满足目的群全面需求咱们贩卖不是楼盘，咱们销售：是一种生活观点，一种安全、优越、健康生活方式4、市场定位：沙头首个全封闭式水岸园林社区支持点：“向明苑”生活模式优越感显现区位优势带来同区价格优势沙头首个社区临江自然景观自然和谐人文设计理念(亲水园林)生活、交通配套设施日趋完善八、 推广方略建议