1、中国广西崇左市东南亚欢乐园项目规划（方案） 目 录第一章 前 言4一、崇左市基本情况4二、东南亚欢乐园项目建设概述5 三、欢乐园建设的社会经济意义6第二章 欢乐园发展商基本情况8第三章 欢乐园项目方案设计（规划）9一、欢乐园建设的环境分析91、崇左市经济发展规划情况92、欢乐园建设的基础条件情况10、欢乐园建设的政策优势124、欢乐园建设的资源条件125、欢乐园建设的市场前景136、中国东盟自由贸易区的建设给欢乐园的建设带来机会14二、欢乐园项目建设地址的选择15三、欢乐园建设的目标定位161、具体目标定位173、产业贡献定位194、内部功能结构定位19四、欢乐园的功能与需求设计201、购物功2、能202. 饮食功能203. 娱乐功能204. 运动功能205. 旅游功能216. 居住功能217. 宾馆服务功能218. 综合服务功能2110. 商业结算功能22五、欢乐园的主要设施规划221、园区土地面积利用222、园区基础设施布局233、园区道路布局244、欢乐园主要基础设施建设规模24六、欢乐园的发展战略261、观念领先战略262、科技支持战略263、服务创新战略264、人才效益战略265、 产业联合发展战略27七、欢乐园建设的产业政策271、国土优惠政策272、税收优惠政策27八、欢乐园项目建设措施及计划281、项目资金筹措的途径282、项目建设工期排序293、项目建设与运作管理293、第四章、欢乐园项目建设评价30一、投资估算301、项目总投资估算302、流动资金估算30二、经济效益评价321、经营收入估算322、成本费用估算333、经济效益评价34三、欢乐园项目建设综合评价（结论）34第一章 前 言一、崇左市基本情况崇左市位于广西的西南部，是桂西南政治经济交通中心。崇左历史悠久，山川秀丽，人杰地灵，仿佛一颗璀璨的明珠，镶嵌在南国的左江河畔。2003年8月，崇左市人民政府正式成立。全市辖五县一市一区，总计38镇41乡，806个行政村。总面积17345平方公里，占广西总面积7.33%；居住着壮、汉、瑶、苗、侗等10多个民族，人口226万人，其中壮族人口占88以上，是壮族人民主4、要的聚居地之一，中国壮族人口比率最高的地级市。行政区划包括有“中国恐龙故乡”之称扶绥县，有“龙眼之乡”、“中国锰都”美誉大新县，著名指天辣产地天等县，花山崖壁画所在地宁明县，红八军故乡龙州县，祖国“南大门”凭祥市，“中国糖都”崇左市委、市政府所在地江州区。崇左市历史悠久，壮族文化源远流长。远在石器时代，崇左人的祖先就在这片美丽的土地上繁衍生息，创造了光辉灿烂的历史文明。公元前214年，秦王朝统一岭南，设立南海、桂林、象郡3郡，崇左属象郡地。随着时代的变迁，崇左的隶属、地位和角色也在不断地变化，曾为镇、寨、道、路、府、县建制所在地。唐初置左江镇，宋皇祐年间置崇善县，直至1951年4月，崇善、左县5、合并为崇左县。1958年9月归属南宁专区，南宁专区于1971年11月改为南宁地区后，崇左县一直为南宁地区所辖。独特的地理位置孕育了浓郁的壮族边关文化。早在二千多年前，壮族的祖先骆越民族就创造了灿烂的花山文化，散落在左江河畔的壁画群至今仍是千古之谜。古老的土地见证了反侵略、反封建、反压迫的历史：1885年，清代名将冯子材在这里奋起抵抗法国侵略军，“镇南关大捷”闻名中外；1907年，革命先行者孙中山在这里亲自拉响了反清第一炮；1930年，伟大的无产阶级革命家邓小平同志在这里组织和领导了震惊中外的龙州起义，建立了中国工农红军第八军和左江革命根据地。广西壮族自治区行政区域图项目建设地址崇左市区位得天独6、厚，是中国走向东南亚地区最便捷的陆路大通道。崇左市位于广西西南部，背靠大西南，面向东南亚，大新、宁明、龙州和凭祥4县(市)与越南3省10县接壤，边境线长533公里，有一类口岸3个，二类口岸4个，有13个边民互市点，在广西建立国际大通道以及与越南等东盟国家开展经贸合作中具有不可替代的重要作用。湘桂铁路干线、322国道穿境而过，左江黄金水道可通航广州、香港，水陆交通发达。临首府南宁，近海港。在建的南友高等级公路贯通扶绥、江州、宁明、凭祥，2004年底将建成通车，将使崇左市成为名符其实的出边“南大门”。崇左市行政区域图项目建设地址二、东南亚欢乐园项目建设概述东南亚欢乐园项目（以下简称欢乐园）计划选址7、在崇左市的江州区内，按照立足市政府所在地、辐射周边地区的规划定位，欢乐园将以崇左市区为依托，联结周边区域形成融商业购物、旅游休闲、宾馆服务、文体娱乐、居家住宅为一体的综合性开发园区，通过配套完善园区内的各种实施，形成吃、住、玩、商相结合的多式联营的人流汇集区和物流集散点，实现园区内商贸、旅游、娱乐、居住多功能的组合，从而在崇左市区内形成一个新的经济增长点和亮丽的城市风景区。欢乐园将集商贸、购物、旅游、娱乐、文体、服务等诸多功能为一体，并在投资、开发、经营、服务、税收、管理等方面实施最优惠的政策，尤其是在土地使用、政府服务以及投资经营政策上给予最大程度的优惠。欢乐园计划控制范围占地2000亩，计8、划总投资1.5亿美元。整个项目分8年进行实施，计划从2004年开始用1年半时间投资3000万美元，主要用于欢乐园的土地征用和园内的基础设施建设；从2006年开始用2年时间投资3000万美元，主要用于四星级宾馆、欢乐园的主要景点以及大型商贸购物区的建设；从2008年开始用1年半时间投资3000万美元，主要用于欢乐园内的娱乐场所的建设；从2009年开始用1年半时间投资3000万美元，主要用于欢乐园内高尔夫球场的建设；从2011年开始用1年半时间投资3000万美元，主要用于欢乐园内人工河流、湖泊、生态绿化以及配套的别墅区、生活和服务配套设施的建设。 欢乐园建成后将充分利用自身良好的基础设施、生活设施9、服务设施和生态旅游环境，加快发展步伐，巩固和强化在行业中的竞争优势。以市场为导向，通过先进的管理体系形成有机的运作整体。同时，以风险投资、参股合作、融资租赁、管理输出等多种不同的投资（合作）方式，充分利用客户或合作伙伴的资金优势、管理优势，扩大投资开发、运营管理的渠道，实现“低成本运营”的经营理念。同时，加大与国内、国外同行业的合作，争取在中国东盟自由贸易区建设的进程中，使崇左市的城市建设更上一个新台阶。三、欢乐园建设的社会经济意义1、是建立中国东盟自由贸易区的需要覆盖近17亿人口的中国东盟自由贸易区的建设无疑为崇左市的发展功能提出了全新的要求，同时也提供了崭新的发展机遇。崇左地处通往东盟各10、国的大陆桥上，全市有宁明、龙州、大新、凭祥4个县（市）与越南接壤，边境线长533公里，是广西边境线最长的地级市，共有各类边境口岸11个。崇左市具有沿边、沿江、沿铁路、近海港的区位优势，交通十分便利。湘桂铁路、322国道贯穿南北，是广西乃至大西南通往越南及东南亚各国最大最便捷的陆路大通道，是中国南部边境线上惟一有干线铁路、公路与国内大交通网相连接的陆路口岸城市；是莫斯科北京河内国际铁路联运的交接点，也是贯通中国与东盟两大市场的交汇处；是中国东盟自由贸易区建设的一个重要组成部分。优越而突出的地理位置使崇左市成为中国东盟自由贸易区的前沿、我国与东盟经贸往来中人流、物流的陆路交接枢纽。欢乐园的建设进一11、步提升了崇左市的城市竞争力，使崇左市在中国东盟自由贸易区建设中的作用更进一步。因此，欢乐园的建设对加强我国与东盟的经贸往来有着至关重要的现实与历史意义。2、是提升城市综合竞争力增创发展新优势的举措中国东盟自由贸易区的建设给崇左市的发展带来了新的发展机遇，但是也面临很大的挑战。我国与东盟接壤的边境线长达5000多公里，跨越云南、广西两省，而我们广西只有1000多公里，且有东兴口岸这个通往东盟的海陆通道，竞争十分激烈。作为新建地级市的崇左市，城市建设还相对落后，全面推进崇左市的城市建设，提升城市的综合竞争能力，这是使崇左市在中国东盟自由贸易区建设中处于有利位置急需解决的问题。无疑，欢乐园的建设为提12、升崇左市的城市综合竞争能力增加了一个重重的砝码，也为崇左市的经济发展增加了新的优势。3、是促进崇左市社会经济乃至广西区域经济发展的需要2002年崇左市全市国内生产总值（GDP）101.53亿元，人均GDP4488元，在全区14个地级市中分别排在第13位和第9位，经济发展显得较为落后。欢乐园的建设给崇左市的经济发展提供了很好的环境，将成为崇左市新的经济增长点，同时，也为南宁中国东盟博览会创造了有利的条件。4、是崇左市城市建设的需要崇左市今后的发展目标是：建成中国东盟自由贸易区陆路通道上以亚热带农业、边境工业、国际商贸、边关旅游、壮族文化和山水园林为特色的桂西南中心城市，力争2008年市区总人口达13、到13万人以上。为配合崇左市国民经济发展计划和城市规划的实施，引导城市各功能分区的合理发展，满足城市建设的需要，大型的综合性园区的建设是加快城市发展的重要举措。欢乐园的建设无疑进一步推进了崇左市城市发展规划的实施，也为崇左市的城市建设创造了有利的条件。第二章 欢乐园发展商基本情况美国金邦集团公司作为欢乐园的发起人和开发商，是总部设在美国匹兹堡（宾州）的大型跨国集团企业。集团成员有：美国金邦工业公司、金威国际五金矿产公司（美国宾州）、中国金威工业公司（中国天津）、马来西亚霹雳工业公司、中国东兴金邦实业开发有限公司、中国东兴航兴置业有限公司，集团主要以工业生产、国际贸易、仓储运输、房地产开发为主，14、可为各种大型园区的建设提供基础设施、供电、供水、通讯、交通等资源和建设资金、并组织项目的设计、论证、报建、招商引资和市场拓展工作，以及为建设过程各环节工作提供强有力的支持。第三章 欢乐园项目方案设计（规划）一、欢乐园建设的环境分析崇左市召开第一次党代会，提出把崇左建设成为中国东盟自由贸易区陆路通道上，以亚热带农业、边境工业、国际商贸、边关旅游、壮族文化和山水园林为特色的桂西南现代化区域中心城市的发展目标。2003年至2020年，力争经济发展速度高于全国、全区平均水平，并保持一个较长的快速增长期。头5年打基础，再5年突破，2020年全面实现小康。中心城市人口将达到50万人，面积将达到55平方公里15、，全市城镇化水平将达到40以上，基本形成桂西南现代化区域中心城市的格局。美国金邦集团公司在对崇左市进行了多次考察后得出结论：在崇左市建设一个融商业购物、旅游休闲、宾馆服务、文体娱乐、居家住宅为一体的综合性园区的条件已经具备，同时崇左市拥有优秀的环境资源、独特的地理位置和优惠的政策优势。1、崇左市经济发展规划情况崇左市到2008年，全市的经济建设和社会各项事业要在八个方面取得重大突破：即三次产业结构由目前的“三一二”向“二三一”转变；农业实现由传统粗放型向产加销日趋紧密结合的集约型效益型转变；工业实现由小规模、低效益向规模化、集团化、高效益转变；财政实力实现由“吃饭财政”向“公共财政”转变；边贸16、外贸由小规模低档次向集加工、商贸、仓储、运输为一体的产业化国际商贸转变；人民生活由低水平小康向较高水平小康转变；城镇化水平不断提高，中心城市框架基本形成；精神文明、政治文明建设向更高层次推进，社会各项事业协调发展今后5年内要抓好中心城市建设，努力建设以崇左市为中心城市的出边、出海、往道府、通各县（市）的1小时交通网络。今后3年内，重点建设以崇左市工业区、凭祥边境经济合作区、扶绥华侨投资区、大新锰谷工业区等边境特色工业，使崇左逐步形成制糖、建材、矿产品冶炼加工、农副产品加工、造纸、林产、制药、机电产品装配等为重点的工业体系。同时实现边贸外贸由小规模低档次向集加工、商贸、仓储、运输为一体的产业化国17、际商贸转变。还努力打造以大新德天景区为龙头的“南国边关风情游”品牌，形成配套连接的旅游框架。在人居建设方面，围绕建设山水园林城市目标，实施城市美化绿化。2、欢乐园建设的基础条件情况在崇左市建设和发展大型综合园区产业的优势可谓得天独厚。崇左市位于广西西南部，背靠大西南，面向东南亚，大新、宁明、龙州和凭祥4县(市)与越南3省10县接壤，边境线长533公里，有一类口岸3个，二类口岸4个，有13个边民互市点，在广西建立国际大通道以及与越南等东盟国家开展经贸合作中具有不可替代的重要作用。湘桂铁路干线、322国道穿境而过，左江黄金水道可通航广州、香港，水陆交通发达。临首府南宁，近海港。在建的南友高等级公路18、贯通扶绥、江州、宁明、凭祥，2004年底将建成通车，将使崇左市成为名符其实的出边“南大门”。交通条件崇左市具有沿边、沿江、沿铁路、近海港的区位优势，交通十分便利。湘桂铁路、322国道贯穿南北，是广西乃至大西南通往越南及东南亚各国最大最便捷的陆路大通道，是中国南部边境线上惟一有干线铁路、公路与国内大交通网相连接的陆路口岸城市；是莫斯科北京河内国际铁路联运的交接点，也是贯通中国与东盟两大市场的交汇处。随着友谊关恢复通关、通车和中越铁路客(货)国际联运的恢复运行，崇左市作为中国通往越南及东南亚各国最大最便捷的陆路大通道的区位优势将日益突出。铁路 湘桂铁路经本市的扶绥、江州、宁明、凭祥4个县(市)、区19、，北通国内各省(市)、自治区，南达越南及东南亚各国。境内设有12个火车站。公路 322国道经过扶绥、江州、宁明、凭祥四个县(市)、区，并与越南干线公路相连。通过边境建设大会战，使边境地区实现了县县通二级路、乡乡通柏油路、村村通公路的目标。在建的南友高等级公路也将在2004年底竣工通车，贯穿崇左南北。同时，全市规划建设“四横五纵”公路网，即建设德天那桐、水口南宁(沙井)、凭祥大寺、爱店东兴、田东夏石、平果爱店、隆安桐棉、那坡防城港、德保扶绥等9条二级公路，构建以崇左市为中心的通往各县(区、市)、县(区、市)通往各乡(镇)、相邻县(区、市)互通的1小时交通圈。水运 流经本市的河流有左江、明江等，船20、航运可直达南宁、广州、香港以至出海。 、欢乐园建设的政策优势 崇左市属边境地区、少数民族地区和革命老区，享受国家西部大开发政策和优惠的边贸政策以及扶持少数民族地区、革命老区的政策，为全市发展边境贸易、开展对外贸易和加快经济建设步伐，提供了有力的政策保障。同时，崇左市市委、市政府还出台了相对广西其他地区更优惠的政策，吸引中外企业投资。自去年以来，国内外著名跨国企业纷至沓来，纷纷表示投资意向，国际淀粉巨头荷兰艾维贝公司决定携手在崇左市建立一个世界一流的木薯淀粉制造基地，中国国电集团将投资60亿元人民币在崇左市建设火电厂。因此，在崇左市投资具有优越的资源条件和发展前景。4、欢乐园建设的资源条件崇左市21、物华天宝，资源丰富。全市土地面积17345平方公里，其中耕地面积228.35千公顷，人均有耕地1.51亩；属南亚热带季风气候，光热充足，湿润多雨，年平均气温23摄氏度，年平均降雨量1421.2毫米，具有发展亚热带特色农业的良好条件，素有“绿色宝库”之称。森林面积7190平方公里，全市森林覆盖率超过40%，素有“绿色宝库”之称。崇左是全国重要的蔗糖生产基地和亚热带名优水果生产基地。全市动植物和矿产资源十分丰富。全市有植物资源2000多种，动物资源300多种。其中属国家重点保护的世界珍稀野生动物白头叶猴、云豹、冠斑犀鸟、黑叶猴、穿山甲等30多种，野生植物种类占全国1/4。已发现的矿产资源46种，探22、明储量的35种，主要矿产资源有锰、膨润土、重晶石、锌、滑石、金、银、稀土、石灰石等。锰矿储量为1.49亿吨，主要集中在大新县，储量居全国首位，占全国1/4强；宁明县膨润土储量6.08亿吨，属世界罕见的特大型矿。水力资源丰富，水力发电有很大潜力。崇左市风景秀丽，南国边关风情神秘迷人。全市境内喀斯特岩溶地貌发育完美，山奇、洞美、水清、石秀，加上四季温暖宜人、花果飘香以及边陲的民族风情和关塞的文物古迹，构成多彩多姿的旅游资源。崇左市的“南国边关风情游”是广西正在重点促销的五大旅游线路之一。在这条线路上有世界八大斜塔之一的崇左归龙斜塔、崇左石景林以及世界珍稀动物白头叶猴保护区弄官生态公园；我国具有国际23、意义的陆地生物多样性14个关键地区之一的地跨龙州、宁明的陇瑞弄岗国家级自然保护区；国家AAAA级景区花山崖壁画；世界第二大、亚洲第一的大新德天跨国瀑布景区、名仕河田园风光；中国九大名关中唯一边关的凭祥友谊关；侏罗纪时代的主人聚居地扶绥恐龙化石群等等。此外，还有古老神秘的边关历史文化景观：中法战争历史、大小边城、边关古炮台、大清国万人坟、法国领事馆、陈勇烈祠、红八军纪念馆以及胡志明足迹之旅等边境异国风情。跨国旅游也很方便，旅游己逐步成为崇左市新兴的支柱产业之一。 崇左市得天独厚的资源优势，为欢乐园的建设提供了优越的资源条件。5、欢乐园建设的市场前景崇左市今后的发展目标是：建成中国东盟自由贸易区陆24、路通道上以亚热带农业、边境工业、国际商贸、边关旅游、壮族文化和山水园林为特色的桂西南中心城市。为此，崇左市市委市政府制定了一系列工作重点： 抓好崇左市中心城市基础设施建设，加快城镇化进程，力争2008年中心城区总人口达到13万人以上。 加快交通网络建设，构筑以崇左市为中心通往各县(市)、县(市、区)通往各乡(镇)、相邻县(市、区)互通的三个一小时交通圈。 大力推进工业化，加快财源项目建设进程，包括进一步优化提升制糖业，积极发展建材工业，加快发展矿产业，大力发展水电业，争取新开工一批基础设施建设项目。 调整种植结构，发展特色、高效农业，积极推进农业转向工业，依靠科技进步，推广良种良法，优化品种、25、品质结构，加快建设农业示范园区的建设。 大力发展旅游业，培育新的经济增长点，主要是集中精力抓好旅游精品开发，突出特色和品位，2008年全市接待游客达380万人次，旅游业总收入达12亿元。通过旅游业带动运输、饮食、娱乐、信息等服务业的发展，争取第三产业年均增长10.5。 加快边境口岸建设，做大做强边境贸易。根据这一要求，全市将进一步加快改革开放步伐，积极引进国内外资金、技术、人才，拓宽吸收外资领域，给予投资者更优惠的政策和宽松的环境。全市社会消费品零售总额年均增长10，到2008年达到70亿元；全市非公有制经济总量在全市经济中的比重达到70以上，力争有50家非公有制企业年产值超1000万元，有126、0家超亿元，个体工商户达到7万户，私营企业发展到1100家。制糖、建材工业是本市的支柱产业，矿产冶炼加工、农副产品加工、边境出口加工、造纸、林产、制药、机电产品装备是本市重点产业。崇左市市委、市政府提出的今后发展目标以及制定的一系列工作重点必将为欢乐园建设造就了前所未有的发展机遇。6、中国东盟自由贸易区的建设给欢乐园的建设带来机会广西边界线长达1020公里，随着中国东盟自由贸易区的建设，给地处中国与东盟两大市场的交汇处的崇左市带来了前所未有的机遇，而崇左市享有盛名的陆地边界国家一类口岸友谊关为欢乐园的建设提供了很好的条件。1989年中越民间贸易恢复以来，全国各地客商以及香港、台湾同胞云集凭祥，27、参与对越贸易。现在的凭祥市每年的边贸成交额约占全广西的1/2，是广西边境贸易最发达的国家一类口岸。随着我国与越南乃至东盟经贸往来的不断扩大，崇左市作为广西乃至大西南通往越南及东南亚各国最大最便捷的陆路大通道，将是我国与越南以及东盟贸易往来中货物的重要集散地和人员出入境的主要通道。可以说欢乐园的建设是中越文化交流、贸易往来乃至中国与东盟贸易往来的需要，是中国东盟自由贸易区建设的需要，同时也是我国全面开放，实现“大通关”的需要。二、欢乐园项目建设地址的选择欢乐园计划选址在崇左市的江州区内， 崇左市的江州区是崇左市市委、市政府的所在地，是崇左市政治、经济、文化的中心，是通往东盟的交通枢纽，该区作为崇28、左市城市中心区，地理位置优越，交通纵横有序，道路系级已形成一定规模的城市道路骨架，路宽3050米不等，高速公路以及铁路北直通广西首府南宁、南通进入东盟第一关友谊关，前往进入东盟各个边境口岸极其方便。江州区距南宁市只有80多公里、距友谊关也只有120多公里。区内主干道已初具规模，地下管道铺设、光纤电缆、宽频网络、智能信息化网络已初步形成。区内电力、水源资源充足。已投入运行的110KV变电站一座，装机容量50000KVA。自来水厂供水水质优良，总供水规模为3万吨日。通讯网络配置充裕，规划装机容量5万门，现有装机容量12000门。电讯设备以程控化、数字化、微波传输系统为主体，光纤电缆、宽频网络等现代29、化通讯条件优越。排水雨、排污系统完善。排洪与截洪体系已经建设完成，不会有洪涝之灾，污水由各级支管汇集后，由干管输入污水处理厂。欢乐园项目建设所选择的区域完全满足综合园区建设和发展的需要，并在国土、城市规划中留有广阔的发展空间。 三、欢乐园建设的目标定位在机遇与挑战并存的前提下，欢乐园的建设可考虑采用自投、自营式起步，分步实施多种形式投资以及多种方式经营的综合性园区联合体系，其目标定位具有前瞻性。1）要瞄准世界一流，紧跟时代要求，以超前的眼光，开阔的思路，高规格的规划，把欢乐园建设成为广西一流的综合性园区。2）要有计划、有步骤、有重点地实施欢乐园的规划布局，以统一规划、分步实施、整体推进为原则，30、逐步完善欢乐园的基础设施和各个分区的建设。3）要围绕欢乐园的商贸、购物、旅游、娱乐、文体、服务等功能，大力开展向外招商引资。在未来8年内，基本完成欢乐园的建设，大幅度提升欢乐园的产业优势。4）积极探索和研究建立与市场经济相适应的运作机制和经营策略，为欢乐园的建设以及今后的运营提供更好的服务。欢乐园的建设和运营将取决于进入园区的项目建设以及崇左市今后的发展，因此，欢乐园的建设和经营更多的需要定性前瞻。最后建设成为公共型的大型综合性园区，通过招商引进投资经营企业，联结崇左市的各个行业从而形成旅游、娱乐以及服务的集散区和中心点，联系整个广西乃至广西周边的地区，使欢乐园形成融商业购物、旅游休闲、宾馆服31、务、文体娱乐、居家住宅为一体的综合性开发园区，实现商贸、购物、旅游、娱乐、文体、服务等诸多功能并存、园区功能与城市建设以及经济发展相结合、自投自营与外协投资经营相结合的综合性商贸旅游服务产业。欢乐园将在投资、经营、管理、税费、结汇等方面实施崇左市最优惠的政策。因此，在建设上首先要注意时效观念，必须抓紧建设并迅速完善园区内的基础设施，吸引投资；其次要高起点、高标准建设有关的公共设施、形成特色功能和优质服务，以此弥补创办初期各方面条件的局部缺陷，稳定和扩大进入区内的投资，积极拓展经营空间，努力提高自身的核心竞争能力。根据欢乐园的产业定位及功能设计，欢乐园的发展目标可确定为：在今后8年里，总投入1.32、5亿美元，近期投入启动资金3000万美元，构建六个功能分区（商贸购物区、陆上娱乐区、水上娱乐区、宾馆服务区、高尔夫球场区和别墅住宅区），首先启动商贸购物区和宾馆娱乐区，逐步建设陆上娱乐区和水上娱乐区，最后建设高尔夫球场区和别墅住宅区，用8年时间把欢乐园建成广西一流的现代化商贸、娱乐、旅游、服务以及居住的园区。1、具体目标定位总投资规模1.5亿美元，占地范围约2000亩，建筑面积600000m2，分步计划拟定为：l 在2004年至2005年期间，用12个月时间完成欢乐园区内的总体规划、分区详细控制规划、土地征用以及园区内的基础设施建设，包括市政道路、给排水设施、供电网络、通讯网络、金融网络以及为33、欢乐园建设所需的公共服务设施的建设。l 在2006年至2007年期间，用24个月时间完成欢乐园区内的主要景点以及宾馆服务区和商贸购物区的建设，建筑面积达到200000 m2。其中，宾馆服务区包括一个有350个客房，建筑面积达到30000m2，设施完善的四星级宾馆；一个汇东南亚诸国民族风俗、风情表演以及饮食文化为一体的东南亚民族风情园，建筑面积达到30000m2；商贸购物区包括大型的商业广场，建筑面积达到100000m2，汇集东南亚诸国特色商品、旅游工艺品和民族工艺品的东南亚商品购物中心，建筑面积达到50000m2。l 在2008年至2009年期间，用18个月时间完成欢乐园区内的陆上娱乐区和水上34、娱乐区的建设，建筑面积达到80000 m2。娱乐区各种引进大型的现代化陆上和水上娱乐设施，包括野战射击场、滑草场、旱冰场、跑马场、水上乐园等。同时，配套完善娱乐区内的各种服务设施。l 在2009年至2010年期间，用18个月时间完成欢乐园区内高尔夫球场的建设，球场面积达到700亩，同时，配套完善球场内的各种服务设施。l 在2010年至2011年期间，用18个月时间完成欢乐园区主要用于欢乐园内人工河流、湖泊、生态绿化以及配套的别墅住宅区、生活和服务配套设施的建设。其中别墅住宅区占地200亩，建筑面积150000 m2。2、产业规模定位一、商贸购物2008年2010年l、经营成交额（万元/年）8035、0001200002、经营面积（平方米）1500001500003、顾客流量（万人次/年）2803805、固定资产投资（万元美元）3000二、水陆娱乐1、经营收入（万元/年）380002、经营面积（平方米）500002、顾客流量（万人次/年）2204、固定资产投资（万元美元）3000三、宾馆服务1、经营收入（万元/年）22000350002、经营面积（平方米）60000600003、顾客流量（万人次/年）1202004、固定资产投资（万元美元）1800四、高尔夫球场1、经营收入（万元/年）350002、经营面积（平方米）450003、顾客流量（万人次/年）284、固定资产投资（万元美元）30036、0五、别墅住宅1、销售收入（万元）240002、建筑面积（平方米）1500004、固定资产投资（万元美元）18003、产业贡献定位在崇左市的经济发展中，欢乐园的经济贡献度在2008年上升至15%18，2010年达到22%25。4、内部功能结构定位欢乐园内部功能结构度应发展成为25201818154，即：商贸购物占25，水陆娱乐占20，宾馆服务占18，高尔夫球场占18，别墅住宅占15，其他与欢乐园配套的产业的贡献度为4。四、欢乐园的功能与需求设计欢乐园的功能目标是最大限度地满足客户需求。客户包括：来欢乐园游乐、购物、居住、观光和休闲的客人，从事商贸的商人和公司，金融、通信、保险、运输、代理等服务37、机构及其延伸的各种经营服务企业，其初步设计可以考虑具备如下一些基本功能：1、购物功能商贸业是欢乐园最主要的产业，因此在欢乐园需要建设一定规模的商贸区，具有竞争优势的商贸机构不只是一家企业，而是一个覆盖国内和国际的网络，因此，首先应该负责为客户提供满足需要的购物场所和商品流通领域，然后具体组织商品的交易，最大程度地满足顾客和商户的要求。2. 饮食功能饮食服务是欢乐园的另一个产业，欢乐园是人流密集的场所，因此在欢乐园需要建设独具特色的饮食服务区，饮食服务区汇集了东南亚各国的饮食文化，形成独具特色的中国东南亚饮食文化区，在最大程度的满足顾客的饮食需求的同时，让顾客品尝到东南亚各国的特色饮食，领略到东38、南亚各国的饮食文化。3. 娱乐功能娱乐是欢乐园的特色产业，是欢乐园的主题，在建设水上娱乐园、陆上主题娱乐园的同时，建设东南亚民族风情园，让游客在体会现代化娱乐设施带来满足的同时，领略到东南亚的民族风情，在惊险刺激当中走进温馨愉快。4. 运动功能这是欢乐园特色产业中的高级功能，高尔夫球场满足了商人们休闲、接待的需求，而野战射击场、滑草场、旱冰场、跑马场则满足了游客的运动爱好，让人们在运动中体会大自然的美丽，在运动中体会体育竞技带来的刺激。5. 旅游功能欢乐园每一个功能区域就是一个景点，除此之外，欢乐园内还配套许多人造河流、园林湖泊，欢乐园处处绿树成荫、鸟语花香，是人们休闲旅游的好场所。6. 居住39、功能为迎合人们的消费需求，在欢乐园内设置了高级别墅区，让人们在忙碌的工作中体会到家庭的温暖、大自然的美丽、欢乐园的欢乐和生活的美好。7. 宾馆服务功能宾馆服务是欢乐园服务业中的主要功能，它为过往的客商、留宿的游客、度假的情侣提供了舒适、优美的生活环境，为来欢乐园消费的顾客提供了方便、周到的服务。8. 综合服务功能欢乐园为顾客提供了各种综合服务功能，包括通讯、邮政、金融、保险、交通、咨询、医疗、卫生、保安、物业管理等，主要目的是最大限度地满足顾客在欢乐园的各种需求。9. 信息处理功能欢乐园将采用现代化的设施进行管理，而现代化的设施离不开计算机，因此将在各种流通和管理环节的各种作业中产生的信息进行40、实时采集、分析、传递，通过构造公用信息平台，促进欢乐园的产业进步、管理水平的提高以及提供多样化的服务要求：通过信息技术对欢乐园资源整合提供支撑，促进经营机构、银行保险金融系统、交通运输系统协同工作及协同经营机制的建立；通过信息手段，强化欢乐园的宏观管理与调控，支持流通、服务和产业的规范化管理。10. 商业结算功能欢乐园的结算功能是欢乐园产业功能的一种延伸，欢乐园的结算不仅仅是流通费用的结算，通过金融系统以及专业的代理机构形成完善的结算网络，确保欢乐园产业经营的顺畅。除此之外，参照国内外先进综合园区的做法，欢乐园还应设置如下一些管理方面的增值功能，也就是充分利用崇左市的优惠政策，为了增强园区内产41、业的竞争力，落实政府对园区内产业的实质性支持，在园区自由性功能上求得新的突破：l 改革投资企业进入区内的审批制度，将审批制度改为报备制度，形成进入园区企业的快速注册，进出自由的良好政策环境。l 对进入区内的投资、经营企业实行“信得过”信誉制度，对“信得过”企业的经营给予最优惠待遇，在经营的工商税费、地方税费以及金融贷款给予最大程度的优惠；l 放宽对园区内企业在购汇额度上的控制。五、欢乐园的主要设施规划为保证欢乐园内的各类业务（商贸、娱乐、宾馆、餐饮、服务、金融、运输、各类代理和信息等）的正常开展，使欢乐园内的各种产业得到整合和协调。拟计划欢乐园总体规划布局原则如下：1、园区土地面积利用园区平面42、布置应以产业发展规划为基础，合理利用土地资源，合理分区。总体上，以招商为主，自营为辅。在经营总面积中，招商面积占60，主要用于娱乐运动项目、商贸购物区、东南亚民族风情、东南亚商品购物中心以及配套的服务机构的建设；自营面积占25，主要用作宾馆和别墅区的建设；基础设施以及公共服务设施（包括园区道路、园林绿化、河流湖泊、广场景点、园区办公大楼等）占经营总面积的15。在经营性设施中，应根据不同产业经营的需求，开辟专门的集中经营区域，并用绿化带予以隔离。2、园区基础设施布局欢乐园基础设施是指为各类企业提供综合服务和管理的公共设施，其中包括园区管理中心、公用停车场、广场、道路、商务用楼（如银行、保险、邮政43、）、消防设备等。形态规划布局以及平面布置形式都应充分利用地形条件，有效利用现在的土地面积。区内各类基础设施的布局应考虑充分利用空间，如宾馆大楼宜采用高层。基础设施如园区办公大楼、商务用楼等，宜采用集中布置形式，以便综合管理服务。园区平面布置按不同产业的要求，结合地形地貌采用中心对称分布、圆形椭圆形式分布、中间两翼形式分布以及直线形式分布等多种分布形式，主要取决于有利于产业的经营以及车流、物流、人流的畅通，并要与道路广场、河流湖泊、园林绿地协调布置。区内经营总面积中自营区域拟与基础设施区域紧密相连，便于相互调剂使用。区域内应配置足够的消防设备。3、园区道路布局区内道路可分为进出通道、内部道路、绿44、色通道三类。进出通道：是区内与城市道路联接的道路。进出通道应考虑与城市外环线的直接连接，加快车辆通达；同时要建设与公路货运站和铁路货运站的连接道路。进出通道的路面宽度，应充分考虑集装箱卡车的进出和车辆密度的需要。内部道路：一般分为主干道、次干道和支道。主干道是区内连接主要出入口的道路；次干道是商用建筑物、各园区间的连接道路；支道是车辆、行人均较少的道路。各类道路的布置要根据不同产业经营的要求以及车辆在区内内的通达性、快速性和行使路线尽量不交叉重复为原则。绿色通道：是区内与崇左市中心直接连通的道路。4、欢乐园主要基础设施建设规模l 物流园区的主要公共设施根据欢乐园的产业设施以及功能和服务需求，其45、主要公共设施应包括：（1）道路。欢乐园的交通设施。（2）广场。主要供人们休闲、活动、观光的场地。（3）人工河流和湖泊。主要供人们休闲、活动、观光的场地。（4）园林和绿地。主要供人们休闲、活动、观光的场地。（5）欢乐园管理中心。主要是欢乐园园区的行政管理机构、信息处理中心、后勤服务机构、进驻欢乐园的业务咨询、洽谈、手续办理等单位办公使用。（6）欢乐园商务大楼。主要供进入区内的投资、经营、管理企业，或注册在区内外的各类企业的办事机构、分支机构进行业务办公。大楼内应设有业务公证派出机构、银行、资信机构、举行业务讲座或交流的会议中心，提供较大规模业务洽谈的公共业务洽谈室，以及用餐服务设施。（7）大型停46、车场和停车库。（8）消防设施、清洗站。l 主要公共设施建设规模本着从功能需要出发，按精简高效的原则设计，上述各部分设施的规模需求大致初步设想如下： 项 目 名 称规 格建设规模建设投资(万美元)备 注单位数量一、道路千米2419001、进出道路路面宽40米千米6550柏油路面2、主干道路面宽40米千米3450混凝土路面3、干道路面宽30米千米6600混凝土路面4、步行街路面宽20米千米5300混凝土路面二、广场万平方米1.280三、人工河流和湖泊万平方米5.2250四、园林和绿地万平方米12320五、欢乐园管理中心万平方米0.665六、欢乐园商务大楼万平方米0.665七、停车场和停车库万平方米47、0.825500辆车八、消防设施万平方米45合 计2750六、欢乐园的发展战略随着中国加入WTO、中国东盟自由贸易区的建设以及一年一度的南宁“中国东盟博览会”的召开，为迎接21世纪的挑战，应积极研究对策，制定新世纪欢乐园的发展战略。1、观念领先战略企业的发展，离不开观念的更新。要在广西乃至中国的商贸、娱乐以及服务行业中赢得领先地位，首先要在观念上领先，要紧跟时代发展的步伐。21世纪园区的建设将以回归自然为主题，欢乐园将投入相当资金创立一流的园林环境和一流物业管理，“用一流的观念，创造一流的园区。”2、科技支持战略21世纪是知识和科技的时代，专业化、细致化、科学化的产业经营将成为欢乐园整合、规划48、和设计的重要依据，“专业化和科技化园区”将成为欢乐园经营服务的主要特征。3、服务创新战略一方面，引导园区产业服务朝综合化、一体化方向发展，把产业诸多环节、服务类型进行系统整合，为客户提供一种具有长期的、专业的、综合的高效综合服务。另一方面，适应21世纪个性化消费和个性化服务的需要，改变传统的单一成本竞争策略为差异型、个性化的产业特色服务原则。4、人才效益战略欢乐园将遵循发挥“以人为本”的经营理念，突出“人才效益”优势，广泛汇集和吸引一批包括教授、博士、硕士在内的高层次专业人才，提供科技化、现代化的优质高效的综合服务。欢乐园将严格完善人才培训和激励制度，不断增强企业的凝聚力，将公司利益与个人发展49、紧密结合，建设一支灵活精干、协作高效的知识型人才队伍。5、 产业联合发展战略强调产业间植入“优势互补、利益共享”的共生关系，实施产业间的联合发展战略，通过联合的力量获得竞争优势。总之，21世纪的欢乐园将凭借园区环境优势、规模经营优势、专业化优势、知识人才优势和个性化服务优势，有效地为客户提供优质、高效、全面的综合服务，同时，使进入园区投资经营的企业节省投资和费用、降低风险，增强核心竞争力，从而成为客户信赖和满意的企业。七、欢乐园建设的产业政策为加快欢乐园的建设，建议重视对欢乐园建设的政策扶持，鼓励境内外企业进入区内投资项目开发建设和经营管理。欢乐园的发展一方面可以为企业经营带来一定的经济效益，50、另一方面还带来了巨大的社会效益，政府应在投资经营上给予最优惠的政策：1、国土优惠政策按在广西投资的外资企业以及在沿边和边远山区、革命老区投资最优惠的土地政策实行。2、税收优惠政策l 企业所得税： 按在广西投资的外资企业以及在沿边和边远山区、革命老区投资实行最优惠企业所得税政策。 l 城市维护建设税和房产税以实际缴纳的营业税、增征税、消费税的税额计征，并予以相应的减免；纳税单位新建或购置的新建房屋，自建成或购置之日起免纳房产税5年。 3、 政府提供融资服务。对入园建设的项目，经崇左市政府有关部门审核确认，政府可采取以存引贷的方式，帮助企业贷款或提供其他融资服务。4、工商优惠政策 对园区内的经营企51、业，五年内减免工商和城管各种规费。 4、户籍优惠政策 对从事投资经营活动并且投资额达500万人民币、营业额达到100万以上的企业，市政府给予适当的迁户指标，并免收入户的城市增容费 5、产业调控优惠政策 l 在园区内已开发的大型项目，原则上不在崇左市内其它地点发展同类项目。l 市政府将逐步引导崇左市内一些与欢乐园园内产业相关的经营企业以及个体工商户向大欢乐园转移。八、欢乐园项目建设措施及计划1、项目资金筹措的途径l 发展商首期投入。欢乐园的创建和首期营运资金由发展商（美国金邦集团公司）自有资金投入。l 开展招商活动，寻找合作伙伴。欢乐园将以首期营运资金的投入为依托，凭借崇左市政府的优惠政策对欢乐52、园建设的支持，以欢乐园得天独厚的资源条件和政策优势，在国内外开展各种形式的招商活动，利用风险投资、参股合作、融资租赁、管理输出等多种不同的投资经营（合作）方式，寻求合作伙伴。l 引入风险投资。参考国外风险投资中土地、财产、技术因素折合成股伦的惯例，引入风险投资。l 申请银行贷款。必要时通过商业银行贷款获得资金。2、项目建设工期排序l 场地建设（土地征用、三通一平）。l 基础设施及主要景点建设。l 宾馆及商贸购物区建设。l 陆上娱乐区和水上娱乐区建设。l 高尔夫球场建设。l 人工河流、湖泊以及生态绿化建设l 配套的别墅住宅区以及生活和服务配套设施建设3、项目建设与运作管理欢乐园按照如下模式建设、53、经营和管理：即由项目发展商（美国金邦集团公司）对欢乐园项目进行总体策划，由该公司聘请专家进行可行性论证和功能、产业构成和管理制度的设计，请专业设计公司进行工程设计并编制项目总体设计方案，发展商按专业设计公司提交的总体设计方案组织项目建设的招标。 从投标的公司中选择一家或几家公司进行项目的基础设施建设，可以采取方式选择专业的物业管理公司对欢乐园的设施设备进行管理。 招商是项目发展成败的关键。由项目发展商组织招商，重点引进具有专业经营水平的国内外大企业。选择一家专业物业管理公司对物流业务进行管理。 以上管理模式体现了一种合作关系，充分发挥了各参与公司专业化分工的优势，采用上述模式建立产业联合，充分54、发挥商的策划能力、协调能力及管理水平，尽可能地完备欢乐园的各项功能。 第四章 欢乐园项目建设评价一、投资估算1、项目总投资估算欢乐园计划控制范围占地20平方公里，计划总投资1.5亿美元元，初期投资3800万美元，主要用于欢乐园项目规划设计、土地征用、基础设施建设以及项目招商工作，园区的功能分区以及产业建设将分步进行：固定资产投资估算项 目 名 称建设期限(月)建设规模建设投资(万美元)备 注单位数量一、土地征用3亩2000700二、基础设施建设1827501、道路12千米2419002、广场6万平方米1.2803、人工河流和湖泊18万平方米5.22504、园林和绿地18万平方米123205、欢55、乐园管理中心12万平方米0.6656、欢乐园商务大楼12万平方米0.6657、停车场和停车库3万平方米0.825500辆车8、消防设施3万平方米45三、宾馆服务区万平方米613001、四星级宾馆18万平方米3750350个客房2、东南亚民族风情园24万平方米3550四、商贸购物区万平方米27501、商业广场24万平方米1018002、东南亚商品购物中心24万平方米5950五、水上娱乐园万平方米3.58701、水上乐园18万平方米37502、附属设施6万平方米0.5120六、陆上娱乐园万平方米4.518301、游乐园18万平方米2.39502、野战射击场12万平方米0.31203、滑草场12万平56、方米0.31604、旱冰场、12万平方米0.5805、跑马场18万平方米0.52806、附属设施9万平方米0.6240七、高尔夫球场30001、高尔夫球场18亩70025002、附属设施18万平方米1.5500八、别墅区万平方米1516501、别墅楼万平方米1515002、附属设施150九、其他配套生活和服务设施150合 计150002、流动资金估算参照国内外物流企业的实际经营和资产状况，用类比法测算项目流动资金。按每年应收帐款周转4次和存货周转3次估算项目流动资金。二、经济效益评价1、经营收入估算经 营 项 目 名 称营业收入（万元）营业税收（万元）毛利润（万元）备 注一、商贸购物区120057、003480144001、商业广场85000173010200增值税172、东南亚商品购物中心3500017504200营业税5三、宾馆服务区35000175060001、四星级宾馆80004001200营业税52、东南亚民族风情园2700013504800营业税5二、水上娱乐园1200012001800营业税10三、陆上娱乐园23000230034501、游乐园1300013001950营业税102、野战射击场2200220330营业税103、滑草场2800280420营业税104、旱冰场、1800180270营业税105、跑马场3200320480营业税10四、高尔夫球场35000350058、5200营业税10小 计2250001223030850五、别墅240008704500契税3合 计24900035350欢乐园建成投入运行后，正常经营年限时：l 每年的营业收入估算为22.5亿元人民币，别墅销售收入估算为2.4亿元人民币。按10年经营周期估算，平均每年的经营收入估算为（22.5+2.4/10）22.74亿元人民币。l 每年的营业税收估算为1.223亿元人民币，别墅销售税收估算为0.087亿元人民币。按10年经营周期估算，平均每年的经营税收估算为（1.223+0.087/10）1.232亿元人民币。l 每年的经营利润估算为3.085亿元人民币，别墅销售利润估算为0.45亿元人民59、币。按10年经营周期估算，平均每年的经营利润估算为（3.085+0.45/10）3.13亿元人民币。2、成本费用估算经营成本是在经营过程中，如销售、加工、装卸、运输、存储、配送和物业管理等各个环节所支出的人力、物力、财力的总和。经营成本构成主要包括以下各项：l 从事物流工作人员的工资、奖金及各种补贴；l 经营过程中的物质消耗，如原材料、电力、燃料的消耗，固定资产的磨损等；l 物资在运输、保管等过程中的合理消耗；l 再分配项目支出，如支付银行贷款的利息等；l 经营管理过程中发生的其他费用，如办公费、差旅费等。3、经济效益评价欢乐园项目经济效益评价运用传统的评价方法，采用静态分析与动态分析相结合，60、以欢乐园项目固定资产总投资15000万美元为依据，估算每年的经营收入总额为22.74亿元人民币，毛利润为4053.23亿元人民币，税后利润为3.13亿元人民币，贷款年利率为5.14 %。l 投资利润率投资利润率=（生产期平均年税后利润总额/总投资）100% 25.35 %l 投资利税率投资利税率=（生产期平均年利税总额/总投资）100% 35.33 %l 投资收益率投资收益率=（生产期平均年利税总额+折旧）/总投资100% 40.33%三、欢乐园项目建设综合评价（结论）欢乐园的开发建设，是崇左市扩大经济辐射半径的战略需求，也是中国东盟自由贸易区建设以及南宁“中国东盟博览会”召开的宏观要求，是新61、形势下崇左市进行城市扩张做出的必然抉择，特别是对于加快崇左市经济的发展具有重大现实意义和深远的历史意义。 欢乐园的建设将以使崇左市以更加良好的基础设施条件和投资环境为国内外客商提供创业的优良环境和持续发展的舞台。该项目虽然投入大，但可分期投入和收益，只需一定的投资完成基础设施后即可运作，通过自身的能量“滚雪球”，边投入，边发展，边长大；让早期投资者看到项目效益的回报，因而进一步增加项目的融资能力，加促项目的建设和发展。该项目符合国家有关产业政策，顺应国家和地区经济发展趋势，特别是应对我国加入世贸组织，迎接全球经济新的挑战，提升区域经济整体竞争实力，将是最有效的途径和选择，也是当地区域经济新的经济增长点；其意义是深远的，项目在技术是上可行，在经济上是合理，其选址是正确的，其规模是适中的。若采取正确的发展战略和必要的扶植政策，使其尽快建设成为一流的综合园区，必将对崇左市乃至整个广西的经济发展起到十分重要的作用，其所产生的经济效益和社会效益是非常良好的。