1、xxxx城市广场招商执行方案xx中央商务区 一座城市的骄傲目 录第一部分 xx商业发展现状及项目简析第二部分 招商定位第三部分 招商原则第四部分 整体招商策略第五部分 项目主力店招商分析第六部分 项目面积分配及租金 第七部分 项目年度收益预算 第八部分 项目招商政策第九部分 项目招商时间节点第一部分 xx商业发展现状及项目简析一、xx县商业状况及项目简析近年来，虽然xx居民收入的增加、购买力提高，商业随之发展，但整体的商业发展水平略显滞后。主要表现：1、商业发展不均衡 现xx县商业形成了以康庄路、新华路向周边辐射全县，造成柴荣大道西区的商业基础相对薄弱的现状。2、商业零售业态单一主要以百货店、2、中小型超市、专业市场和专卖店为主，各业态相对独立，无衔接载体。3、商业零售运营模式单一，缺乏核心竞争力现xx县的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主，商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。4、商业受周边城市辐射严重，中高档、流行时尚类的商业定位缺乏。随着政府的重视和大力扶持，xx县在未来几年内的商业格局将出现非常大的变化，本项目就是xx首个城市综合体。5、项目位置本项目位于xx县康庄路与柴荣街交汇处，是xx县未来商业转移核心区位。城市内外交通；多个公交站点、多条公交线路，均匀分布周边项目；学校、商业、广场、政府机构、高档生活区在此交汇共生。6、项目规模总占地面积53、2亩，总建筑面积约17.7万平方米，是xx县首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、文化等于一体的大型城市综合体。7、提升所在商圈商业经营需要本项目所在区域属xx县政办公区，主要以政府、知名银行、多个高档社区，学校、汽车站等为主，缺少大型商业物业及配套的社区商业。本项目定位除考虑填补此次商业空白的同时，更须差异化战略、特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面老商圈的竞争对手，切实解决本项目自身生存和竞争、发展问题。xxxx城市广场的开发，成为本县居民购物消费、休闲娱乐的首选；采取差异化经营，扩大辐射xx县消费者。8、发挥项目规模优势规模优势，xxxx城市广场是xx县首个超大型的4、城市综合体，如何最大限度地发挥本项目的的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等，是本项目必须考虑的因素。9、提供一站式、体验式消费，满足多元消费需求随着xx县城乡居民收入提高、消费支出增长，对商家提出更高的要求，传统的以购物为导向的购物形态正逐渐被体验式消费所代替，更加关注餐饮、休闲、娱乐、运动等方面消费需求。应对消费行为的改变，提供一站式、体验式购物，将成为本项目成功的一大亮点。10、搭建投资经营平台xxxx城市广场位于xx县未来最具竞争力黄金区位，项目规模超大、业态组合多元，管理运营理念先进，开发商大面积持有物业是项目成功运营的关键因素和持续升值的原动力。与知名零售企业联姻，满5、足于一站式购物、休闲、办公及娱乐的需要，引导消费潮流，拉动消费人流，同时带给经营者以巨大的、稳定的经营额，保障投资者的投资回报。第二部分 招商定位xxxxxx城市广场项目，配合日新月异的建设与快速发展，全面整合先进的商业业态，引进先进的经营理念和商业资源，打造xx县商业新地标，引领xx商业未来方向，全面推动xx商业地产升级换代，建成后xxxx城市广场项目将成为xx县城发展史上的一个重要里程碑，是xx经济发展，城市化进程的必然产物，必将成为xx商业、财富、新生活方式的标志和典范，成为xx中高端商业形象的代表。第三部分 招商原则（一） 诚信守约、实现双赢的原则（二） “放水养鱼”原则，先做人气，再6、做生意（三） 平等、互利的原则（四） 长久合作、优势互补的原则（五） 创造良好的投资环境，给客户以普遍优惠的原则 （六）愿意与我公司共同发展，并保持战略合作关系 第四部分 整体招商策略一、 项目招商总策略：“先主后次、先大后小”招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。没有行之有效的招商手段，不能与商家建立起长期有效的品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业的经营失败。主力店是项目的核心，是项目的稳定剂，所以先主力店招商，后品牌店招商，先大面积招商，后小面积招商。二、 项目招商策略1、主力商户优先招商 在进行招商时，应对主力商户、次主力商户采取优7、先招商的策略。一方面，主力商户、次主力店的招商谈判通常需要一个较长的时间，需要应付繁琐的拉锯式谈判。另一方面，不同的主力商户、次主力店对店铺的建筑规模、建筑结构会有不同的要求，提前招商确定主力商户、次主力店，有利于商业物业的施工建设，避免建筑物结构调整，节省建设成本。因此，对商业物业的主力商户、次主力店应优先招商。2、品牌商户带动招商 大型知名品牌的主力商户可以为商业物业带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商业经营的信心，促进商业物业的招商；而每个零售行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响，对行业内其他商家具有重8、要的带动效应。 商业物业可以通过采取各种优惠措施，重点引入知名的主力商户、行业的品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在商业物业的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进商业物业的招商。3、广告招商 广告招商是指充分利用各种广告宣传媒体，将商业物业的特征、形象及市场机会等信息传达给目标商家，以促进商业物业的招商。广告招商可在较大程度上推动商业物业的招商进程，是获取目标商家信息、创造招商高潮的重要手段。在公开招商时，为了推动商业物业的招商进程，创造招商的高潮，也可适当运用大众媒体进行广告招商活动。 招商广告宣9、传活动应主要针对目标商家来开展。有些商业物业在进行招商广告宣传活动时，针对性不强，盲目地运用大众媒体进行广告宣传活动，造成广告资源的大量浪费，其效果也不一定理想。招商广告的媒介有大众媒体、网络、招商手册、宣传单、招商现场等，在运用广告手段进行招商时，应调查分析目标商家的分布特点、行为习惯等，具有针对性地运用各种媒介进行广告宣传活动，如果目标商家的信息比较明确，则可尽量少用大众媒体，而主要运用网络、招商手册、宣传单等媒介向商家传达招商信息；如果目标商家的信息不明确，为了获取目标商家的信息，可适当地运用大众媒体进行广告宣传活动。4、定向招商 由于商业物业元素的组合具有较高的要求，商店经营的类型、性10、质、品牌特征等都必须满足商业物业经营商店组合的要求，所以定向招商是商业物业招商活动的必要方式。 定向招商是指招商人员主动上门与目标客户联系，向目标客户推荐商业物业，并说服其进场经营的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商户的信息资料，然后选择确定适应商业物业经营需要的目标商户，再与之联系，说服其进场经营。商业物业的主力商户、重点商户一般都需要通过定向招商的方式才能将其引进商业物业经营，特别是主力商户，可能还需要一个较为漫长的招商谈判过程。5、优惠招商 优惠招商是最常用的传统招商策略，是指在招商条件方面给予承租户适当的优惠，以降低承租户的经营风险，增强其经营信心，促进招商工作。招商条件优惠的措11、施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对主力商户、重点商户、招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。 优惠招商是一种“放水养鱼”形式的招商策略，在一定的环境条件下，其作用较为明显。 第五部分 项目主力店招商分析 1、项目引进主力点的必要性 商业物业是商店群的集合体，是多个零售商店汇集的商业经营场所，但是，不同的零售商店在商业物业里的地位和作用不尽相同。主力商户、次主力店主要包括百货商店、超级市场、大型专业店等，是商业物业吸引客源的锚固点，对商业物业的商业经营活动会产生较大的影响，在商业物业里处于核心地位 。 主力店的引进能带动其他商户的招商进程，主力店的引进丰富了整个购物中心的业态，12、更能覆盖全程的消费客群。 2、xxxx城市广主力目标商户v 百货类计划招主力店：本地知名百货如xx百货、北国商城等v 超市类计划招主力店：xx超市、北国超市、大润发超市等v 洗浴类会所主力店：新圆港洗浴会所v 电器类计划招主力店：苏宁电器、国美电器、北国电器 v 酒店类计划招主力店:桔子水晶酒店、维也纳酒店、富驿酒店、丽枫酒店等v 电影院类：金棕榈影院、金逸影院、横店影院、时代华纳等v 健身会所类：浩康健身、宝力健身、超越健身v 知名连锁餐饮：KFC、上岛咖啡、好伦哥自助餐、德克士v 儿童娱乐类：悦百汇儿童乐圆、奇乐屿儿童娱乐v 休闲品牌：泡泡堂KTV、唛颂KTV、哆来咪KTV、金棕榈电玩等拟13、招商家主 力 店 大润发、xx超市、北国超市、大润发超市、xx百货、北国商城餐饮品牌 永和豆浆、KFC、上岛咖啡、好伦哥自助餐、德克士、鑫泰泰国料理、MOMO喜多、绿茵阁咖啡厅、许留山、鲜芋仙、喜栈甜品、DF冰淇淋料理、pho1000(粉壹仟)越食、亚惠美食、千味涮、天母蓝鸟咖啡 、大食代美食广场、永和大王、咖啡陪你caffebene、贡茶、kfc、芋道甜品、呷哺呷哺、新辣道、冰雪公园、豪客来、德克士、火舞铁板烧、潘多拉美食广场、吉野家、自然派、汉拿山 、德庄火锅、快乐柠檬、千味涮、休闲娱乐 泡泡堂KTV、唛颂KTV、哆来咪KTV、金棕榈电玩、浩康健身、宝力健身、超越健身、金棕榈影院、悦百汇儿14、童乐圆、奇乐屿儿童娱乐、TOP星派对KTV、台北纯K、哈你小孩运动乐园、哈皮小孩运动乐园、乐悠游、反斗乐园、玩具反斗城、汤姆熊、莫莉幻想、爱乐游、噜啦啦儿童乐园、美加纷儿童乐园、比如世界、玩具反斗城、欢乐集中迎、奇乐儿、大白鲸世界、悠游堂、冒险家欢乐园、智趣乐园、乐之翼儿童乐园、卡通爱乐园、君昂童子军、巧手丫、金逸国际影城、横店影视、时代华纳影城、幸福蓝海国际影城、大地数字影院、中体倍力、银座健身、金仕堡健身会所、宝力豪健身时尚品牌 欧时力、ESPRIT、ZARA折扣店、hotwind、H&M、CK、例外、梦芙施、only、vero moda、圣迪奥 速写（CROQUIS）、江南布衣（JNBY15、）、哥弟、ETAM艾格、LILY、EMU、E.LAND、G2000、BAISI、全棉时代、MJSTYLE、邻家女孩、新感觉、歌莉娅、小猪班纳、La Chapelle、森马、巴拉巴拉（balabala）、小猪噜噜、艾哲、Levis、劲霸、吉祥斋、周大福、周六福、周大生、老凤祥、钻石世家、周生生、萱子饰品、老银匠、亨得利、天霸表、时间廊、依波表、东方表行、天梭、屈臣氏Watson、优贝施、芳珂(FANCL)、D.noah/佰草集、达芙妮（Daphne）、金利来/西遇、百丽、啄木鸟、卓诗尼、老人头、星期六、红蜻蜓、梦特娇、圣恩熙SNC、晶石灵、中国黄金、西黛尔首饰、哎呀呀 、其他品牌 7天连锁酒店、16、如家快捷酒店、锦江之星、维也纳酒店、桔子水晶酒店、格林豪泰、桔子酒店、汉庭、铂涛菲诺酒店、麗枫酒店、学大教育、文化书店、Hola特力和乐家居、艾美家、第六空间(DERLOOK）、一伍一拾、欧亚达、美克美家、自然醒、利快国际生活馆、家居乐、尚品宅配、多样屋、康美人生、好药师大药房、汤臣倍健、宝岛眼镜、眼镜直通车超市、博士眼镜、永真眼镜、东方眼镜、李宁、耐克、361度、阿迪达斯、特步 、福满多便利 商场主力店约访情况楼层面积 （平方米）行业 意向品牌品牌摘要洽谈进展地下一层7000超级市场北国 - 石家庄l 中国零售集团前十强l 石家庄人百集团拥有l 超过38家大中型店铺，其中超过6家是超级广场l17、 集中在华北区发展北国开发部杨总已来考察，有意向了解超市、电器、及百货业态。较看好本项目市场xx - 邢台l 河北xx连锁超市是邢台地区最大的商贸公司之一l 现已拥有50家直营店，60家加盟店l 超过100家店，其中2家是上万平米购物广场大润发 - 江西l 公司总部江西赣州市l 国内十佳连锁超市之一l 国内共有上百家品牌超市 1、 可以加盟大型卖场（面积5000-10000）以上，加盟费300000元，首次订立合同期限为至十年；2、按面积计费，5000-10000以内的门店最低180000元/年；一般情况下5000平米以内的店铺，依照起步100平米50000元/年的标准起算，每增加100增加518、000元/年，不足100按100算；楼层面积 （平方米）行业 品牌品牌摘要洽谈进展地上一层250-300品牌餐饮肯德基 - 美国招商部通过与百胜中国的前期沟通，华北开发部负责人已将信息上报，对于本项目有合作意愿，但具体情况等公司总部回复。德克士 - 中国本品牌的投资人已经了解本项目情况，有较强的合作意向，希望前期签个合作协议。1000-1500电器卖场国美电器 - 中国对本项目的前景非常看好，有意向做电器卖场，具体合作事宜还可再跟进。北国电器 - 中国对本项目的前景非常看好，有意向做电器卖场，具体合作事宜还可再跟进。500以上零售zara快时尚折扣店通过前期与快时尚折扣店开发部项总的沟通，需要19、部分装修补贴。有意向合作，可持续跟进联系。GBF全球名品形邮做国际奢侈品，前期有意向合作，暂计划500-1000平，需要装修补贴每平米5000元。楼层面积 （平方米）行业 品牌品牌摘要洽谈进展地上三层1000-2000娱乐休闲奇乐屿乐园-河北韩总来项目考察完，有初步的合作意向，面积初步计划定在1500平米。租赁物业悦百汇儿童乐园本品牌覆盖的儿童娱乐年龄段较全，从2-15岁基本适合，对于本地的儿童前景甚是看好，公司不太考虑直营，建议项目找投资人，计划面积1500平米。树袋熊幼儿娱乐投资人了解完项目，主要针对的客户群是幼儿的。有意向合作，使用面积在500平米左右。地上四楼1200泡泡堂ktv前期投20、资人来本项目进行相关了解，有意向合作，初步的洽谈合作条款（租金0.5元/日，租赁签约期为5-7年，每年涨幅3%）地上五楼1500健身会所浩康健身会所可以考虑做直营，但是需要配泳池为佳。招商部前期通过交流，有意向合作。宝力健身会所暂不考虑做直营，可以考虑去其他的合作方式，如可以代为托管运营。楼层面积 （平方米）行业 品牌品牌摘要洽谈进展地上五层2400休闲娱乐新圆港洗浴投资人前期的商务条款暂计划。（租期10年、租金0.5元/日、每3年递增5，电梯及一装消防通过。）2200 影院金逸国际影院本地投资者暂考虑加盟，通过对本地商业市场的了解，有较强意向投资，希望加盟金逸院线品牌；其他品牌影院也可根据开21、发商要求选择。金棕榈影院该品牌可考虑直营，给出的商务条款暂为1、采取租赁形式，签约租期15年，租金0.5元/日，每3年递增5,第9年后不再递增。2、装修免租期12个月。影院向开发商缴纳相应保证金。3、项目交房标准；开发商保证该项目证照齐全并完成一次消防安检合格，影院的隔断、起坡由开发商负责按影院要求设计施工。水电气等相关的接口接驳到双方指定位置开发商应提供水、电、暖、空调等基础保障。4、开发商提供一步客梯供影院使用。地上六至十一层7000酒店桔子水晶投资人前期的商务条款暂计划。（租期10年、租金0.5元/日、每3年递增5，电梯及一装消防通过。）3、主力店招商政策与其他散户有别，主力店招商主要采22、取的方式：（一） 电话沟通、预约主力店发展负责人，将项目基础资料发送；（二） 登门拜访，洽谈约访（三） 项目招商发布、推介会（四） 商业高峰论坛暨河北商业名家论坛（聚集意向客户及潜在客户至邢台，与会同时推介我项目）（五）参加国内商业权威论坛推介会，增加本项目在华北区的曝光率及影响力。项目商业体六个楼层的主题定位分别为：-1F品位生活1F精品潮流2F潮品时尚3F梦幻乐园4F美食地带5F娱乐新天地第六部分 项目面积分配及租金1. xxxx商场部分 （计算内铺可租面积51558 + 一层外铺4042）楼层可租范围面积 均价元天月租金收益元 年租金收益元负一层整层70000.8168，0002，01623、，000一层内铺面积51182.0307，0803，684，960一层外铺面积40423363，7804，365，360二层整层106601.3415，7404，988，880三层整层106801.0320，4003，844，800四层整层107000.7224，7002，696，400五层部分74000.6133，2001，598，400租金合计1，932，90023，194，8002.酒店物业部分楼层可租范围面积 均价元天月租金收益元 年租金收益元6-12层共7层70200.5105，3001，263，600租金合计105，3001，263，6003.住宅底商裙楼 楼层可租范围面积均价元天24、月租金收益元年租金收益元一层全部裙楼25331.075，990911，880二层全部裙楼25331.075，990911，880三层全部裙楼25331.075，990911，880租金合计227，9702，735，640 第七部分 项目年度收益预算一项目收益状况明细：（理想预期）v xxxx商场物业 （年)收益 ￥： 2320万v 酒店租赁物业 （年)收益 ￥： 126万v 住宅底商物业 （年)收益 ￥： 273万 整个项目年度总收益 （未算外铺）￥： 2283万 整个项目年度总收益 （含外铺） ￥： 2719万备注：因公寓部分未算出租,效益未算。 第八部分 项目招商政策一、招商政策：1.本案25、依据行规、市场调研结论、项目的形态、项目的规模、项目所在地段优势、开发商综合因素，以资金快速回笼为目的，以“低开高走”价格策略，以打造xx商业地标，引领xx主流生活为思想，把本项目建成真正的集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、运动的城市生活典范。在招商和经营过程中逐渐拉高，实现利益最大化。2. 低开高走优势：v 物美价廉是每一个人的愿望。一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚焦人气。v 低价开局，价格的主力权在商管公司，何时调高，幅度多少，可根据市场状况灵活操控。v 资金回笼迅速，有利于形成招商旺势。v 先低后高给经营者养商的空间，同时容易开成良好的口碑，利于宣传。3. 招商优惠26、政策3.1本项目给予商户一定的培育期，根据商户经营面积大小，可采用赠送物业费和免租期等方式； 商户免租期限：主力店及品牌店装修免租期具体依个案而定；散户的装修免租期为6个月时间，按开业之日起算。租金交付方式及优惠：采取押二付三的方式：即押金收取二个月商铺租金，每三个月支付一次商铺租金；第二、三年租金可根据第一年的市场经营情况，价格进行逐级递增。3.2 合同签约期限及租金递增 主力店（酒店、超市、影院、电器、百货）合同期限在1020年，第三年开始递增35%；次主力店及品牌连锁餐饮合同期限510年，第三年开始递增35%； 其余品牌合同期限2年，无递增，可在第三年调整租金。3.3 物业费标准集中型商27、业管理费第一年5元/月，水费、电费、空调、公共照明按面积公摊；街铺初步按2元/月（不含空调、水照明公摊）,往后每年根据第一年的实际情况和市场实际情况调整。3.4 其他政策甲方（第一年）免费提供租赁物业地上一层、地下一层的停车位供顾客停车使用；甲方可协助经营业主办理相关经营税收等手续；甲方免费提供楼顶部分广告位给主力店（一类品牌）、次主力店或知名品牌做其形象广告宣传（免租期1年）；提前成立商业管理公司。第九部分 项目招商时间节点 综合体项目一期商业招商时间节点（2016年11月28日盛装开业）序号招商工作完成时间1主力店招商完成期2015年12月31日2项目全面招商启动期2016年2月28日3主28、力店项目签约发布会2016年4月28日4各散户业态签约期2016年5月28日5散户装修期（主力商家招商结束）2016年7月28日6持续强化招商期（举办各种活动拉动招商）2016年8月28日7招商收尾，装修基本完毕2016年10月28日8正式开业运营，盛大开业2016年11月28日 注：以上时间段须按招商实际情况及工程进度进行适应的调整。三、主力店力店次主力店招商时间节点1. 第一阶段主力店招商时间：2015年12月31日完成主力店签约2. 第二阶段招商时间：2016年2月28项目主力店签约发布会及招商全面启动3. 第三阶段招商时间：2016年5月31日完成散户商家签约，7月28日开始进场装修4. 第四阶段开业时间：2016年11月28全部招商完成开业综上所述在招商过程中，要求各营销招商各个环节紧密相衔，以树立项目商业品牌形象为主，稳定提升招商面积率，任何一个环节的失误，都将严重影响后续整体工作开展。因此，在执行过程中，必须严格把握市场形势，推出时机，严格既定的招商进度进行，不积压任务，一旦出现招商瓶颈，及时调整营销思路及手段，使招商工作顺畅完成，否则难以按时按量实现招商目标，影响资金回收和开业目标。 30