1、太平鸟厂区改造项目合作方案一、 项目概况1、 地块位置：位于宁波市海曙区环城西路南段与环城南路交界处。2、 项目规模：总建面积约25000平方米，其中原有建筑15000，新建面积1000。3、 建筑形态：原有建筑部分为单层建筑，多数为46层建筑，新建面积为2层框架结构，其中底层挑高6米左右。二、 周边物业情况1、 商业分布：宏通苑、雪花酒店、四红宾馆、新好运夜总会、洗浴中心、南苑E家、名典咖啡、顺旺基快餐店、三江超市、农工商超市、农夫渔海、明日大酒店、虹宜宾馆。2、 大型社区：南苑社区、祥和嘉苑、启文小区、启文花园、宁兴社区、南都花城、京华苑、时代新居、南雅新村、西湖花园。三、 同类竞争项目调2、查1、 江东区1） 宁波特色餐饮街主要集中于江东区，餐饮是江东特色街的主力军，1200多家餐饮企业去年营业收入达12.41亿元。2） 惊驾路沿街：地处家乐福商圈，周边住宅区林立，消费环境成熟。沿途空间较为开阔，停车位充足。目前已形成高、中、低档餐饮兼俱的饮食一条街。集中餐饮店近三十家，主力店包括餐饮类的澳门豆捞、福临门渔港、滨洋海鲜楼、渔山岛海鲜楼；娱乐休闲类的海阔天空浴场、好运来足浴中心、光辉岁月娱乐城、迪斯音乐酒吧、天池洗浴中心、金雀娱乐咖啡等。3） 滨江海鲜美食街：位于甬江北路，人少地僻。但正因为如此，其餐饮店租金十分低廉，餐饮价格与其他地方相比具有绝对的优势。加之交通方便、停车位充足、3、与甬江为邻，沿路的几家海鲜店虽然由厂房或民房改建,但生意十分红火，不少宁波市区及周边的食客都驾车前往。由郭巨码头饭店、朱家尖渔港、红珊瑚海鲜城（即将转让）、梅山渔村等挑大梁。4） 箕漕街：连接市区主干道中山东路和百丈路，处市中心，交通较为繁忙。根据宁波中心城江东片区分区规划，沿彩虹北路餐饮街主要位于街道西侧，发展中小型各地特色餐饮。箕漕街发展品位各异、品种繁多的特色餐饮，体现休闲特色，适当发展酒吧、茶室和卡拉OK娱乐。 市中心的优越地理位置和密集的人流量为该处商家提供了强有力的支撑，但由于地段繁忙，车位较为稀缺。以川菜、湘菜、粥店等休闲餐饮为主，主力店包括餐饮类的湘楚人家、百世德咖啡会所、赣东4、饭店、巴渝小栈、灶王爷、彩虹坊；娱乐休闲类的金色年华洗浴中心、金色时尚美容美发、FOR1 BAR、江东新钱柜。5） 宁丰时尚餐饮街：包括桃源街和天童北路部分路段，以中档海鲜馆为主。主力面积在300平米以上，3层，挑高3.3左右。餐饮主要有谭英雄鱼头、八千里韩丽苑、海鲜巨无霸、周记原生菜、锦香来精致家常菜、象山海鲜、土灶馆、聚鲜楼、重庆苏大姐、灵桥公社、老宁波、渔都饭店、要德饭店等，休闲主要有双赢宾馆、足步天下足浴、一品商务楼等。6） 桃源餐饮街：属于特色餐饮商业街，位于桃源街旁，对面即是香格里拉社区，东边是飞虹新村，交通便利，主力店餐饮有醉亨酒店、透鲜骨食府、周园小海鲜、来发饭店、大敦煌、紫鲸5、湾、桃源大酒店，主力休闲娱乐有2046日浴、大满贯棋牌等。主力面积在300平米以上，每间店铺是3层。2、 江北区1） 日湖新天地餐饮街（1） 概述：日湖新天地位于江北日湖公园湖滨路以西，环城北路以南；沿街店面共有400米长，商业体量约13000多平方米（建筑面积），以经营宁波本地海鲜为主。（2） 目前已有38家各具特色的餐饮店陆续开业，日湖畔的湖西路将形成江北区第一条特色餐饮街。（3） 地块产权使用期限为5年，合同3年一签，第一年1.5元、第二年1.6元、第三年1.7元。（4） 商业业态：特色餐饮一条街（5） 商铺租金：1.351.85元/天/2） 槐树路商业（1） 槐树路是目前江北商业氛围较6、浓郁区域，集中了为周边社区服务的小型商业及金融服务业。（2） 商业业态：咖啡吧、中式餐饮、药房、食品屋、洗衣房、足浴、多家银行网点等，沿江还有三家高档餐厅（美宴、新天地、潮涌轩）（3） 商铺租金：1.32.5元/天3） 日湖花园婚庆一条街（1） 日湖花园商业总面积约22000平方米，除婚庆一条街为独幢一至三层的商铺外，其余均为住宅楼下的底商，共分两层，一楼层高5.7米，二层为3米。（2） 价格范围约在1250030000元/，开发商承诺租金回报6个百分点。（3） 商业业态：定位品牌婚纱影楼区、婚礼时尚区、婚庆用品区、精品购物区和精致餐饮区（4） 沿人民路商业定位：品牌家纺主题街、精品家饰主题街7、社区服务配套。（5） 商铺租金：1.62.8元/天/,个别区域达到约5元/天/。4） 日湖琴云商业（1） 日湖琴云北靠环城北路，东边为人民路，西至大庆南路北延伸段，南面与原有人民小区相连。（2） 商业面积7187，其中一幢为四层的商业楼，面积2579.33，其余商铺均为住宅楼下的底商，共分为37间，面积范围36-200不等。（3） 其中小区北侧规划路商铺挑高为5.9米，设计为单层；其余都为两层商铺，底层为5.9，二层为2.9。（4） 商业业态：定位咖啡吧、茶楼足浴、高档烟酒店、美容美发/SPA、女子专业护理、便利店、图文店、社区医疗站、洗衣房等（5） 商铺租金：按投资回报6%测算，1.52.8、5元/天/3、 总体来说，江东区专业街的租金大大高于江北区，其中江东区的租金范围在1.84元/平方米/天，江北区的则在1.53元/平方米/天左右。四、 业态规划建议1、 根据项目规划及周边商业及交通环境等特征，本项目业态可划分为两大版块：即餐饮区和休闲娱乐区。2、 餐饮类主要集中于新建建筑，包括部分1层老建筑，面积约为10000平方米。业态上应以宁波地方特色的海鲜类为主，如岛上人家、郭巨海鲜、一见如故、明港码头等，同时配以川湘菜类的如老城川、湘地家乡餐馆、湘楚人家、川味馆、湘菜、土家菜、添一家川味馆、龙虾e族、怕不辣湘菜馆、西湘记餐馆等，加上部分异国风情类的如世源韩正食、水火之恋、南茜泰菜馆、9、比利杰克中西餐厅、秋田家、钻石庭园西餐厅、爱必胜比萨美食屋、法兰地风情茶馆、不见不散、意大利比萨等。3、 休闲娱乐类主要设置于原有老建筑内，特别是46层建筑，业态上应以大型洗浴类的为主，如红鲤鱼大浴场、足浴堂等，以低租金去化地块西北角的三幢建筑，同时以特色感较强的休闲会所或特色宾馆等，如君悦之家商务酒店、今生有约、良子健身、水晶宫休闲会所、阿房宫、威尼斯水城、象山月红休闲中心等。五、 租金建议参照本项目周边商业租金，同时结合其他类似区域的租金情况制定本项目的平均租金。日湖新天地租金大约在1.352.0/天/；江东特色餐饮街的平均租金大约在1.151.8/天/。以惊驾路餐饮街抽样调查为例：名称面10、积一楼（/天/平米）二楼（/天/平米）租赁年限要德火锅66075000元/110/3651.87元二楼：50000万/110/365=1.25元5年以上渔山岛海鲜10860000元/108/365=1.522元无二楼5年潘记海鲜220140000元/220/365=1.76元无二楼4年（06）钱塘农庄546135000元/216/365=1.71元135000元/330/365=1.12元4年（06）阿兵龙虾18010000元/180/30=1.85元无二楼5年大目洋海鲜45元/月=1.5元无二楼5年太阳城湘菜8005年福临门渔港20005年综合本项目周边的租金水平，考虑到本项目作为一个有一定11、规模的商业集合体，在档次和形象定位上均有自身的独特性，因此，项目租金定价较之周边可提高1020%。1、 新建商业部分的租金：1） 以本项目周边同类地段一层租金1.5元/天/左右为标准，按15%的价格提升约为1.725元/平方米/天；2） 参考江东和江北同类商业街一楼的租金，本项目一楼平均租金约可达到1.51.8元/平方米/天。3） 由于一层挑高，按普通高度一层的1.6倍计算，本项目一楼平均租金约为1.8*1.6=2.9元/天/。4） 由于底层挑高，因此项目2层已经相当于3层，其租金定价参考宁波主要商业项目如鼓楼步行街、天一广场、丽园尚都商业街的楼层租金设置，再结合本项目自身的特性，二层定为一层12、租金的4045%；则项目二层的租金约为1.8*45%=0.8元/平方米/天。5） 综合来看，本项目一至二层平均租金约为（2.9+0.8）/2=1.85元/平方米/天。2、 原有物业的租金：1） 由于原有物业存在结构上的弱点，同时部分建筑层数过高，其商业价值将受到很大影响，无法按照普通商业的租金来测算，因此我们采用了参考工业厂房的租金结合该区域普通写字楼或公寓的租金来确定该部分物业的平均租金水平。2） 宁波工业厂房目前租金一般在1012元/平方米/月左右，即0.4元/平方米/天；3） 该区域老写字楼或一般公寓平均租金在1820元/平方米/月，即0.6元/平方米/天；4） 该部分商业的平均租金可确13、定为（0.4+0.6）/2=0.5元/平方米/天。3、 项目总租金：(1.85*8000+0.5*15000)*365=814万元/年。一般这样一个特色项目主要看第一年的经营情况，如渡过了第一年，那么项目后期租金可有一个提升的机会。因此第一年的租金不宜过高，以养为主。部分商业租金参考：商业街/广场餐饮类商家娱乐休闲类商家租金天一广场星巴克咖啡、蓝族咖啡、e家咖啡、必胜客比萨、新石浦大酒店丽池温泉会所、新彩虹娱乐、火知了酒吧、汉方洲足浴服装区：1F一般为11.70元/平方米天，沿街为13.50元/平方米天；2F为6.6元/平方米天；餐饮区：1F为6.50元/平方米天，2F为4.50元/平方米天。14、城隍庙麦当劳、肯德基、必胜客、汉理翔、缸鸭狗、云南过桥米线、五一大酒店、香辣居、湘楚人家麒麟宫、A8、富城洗浴中心1F租金约为5.5元/天平方米；2F租金约为2元/天平方米；3F租金约为1.4元/天平方米。（目前转让费在410万间）鼓楼步行街香辣居、名典咖啡、四方小吃、湘楚人家、一和汤包岛子形象美容、超时空网吧、彩色饰品、风信子礼品、新动力音像店1F租金约为2.5-3.0元/天平方米；2F租金约为1-1.3元/天平方米；3F租金约为元/天平方米。（目前转让费在26万） 以上商业广场/街的二层租金均在一层租金的5060%左右。 从以上商业街的业态租金来看，餐饮类商家可承受租金一般在1.52元/平15、方米天，在招商前期需给予一定的租金优惠。六、 优惠政策本项目的租金定价还应考虑到以下因素：1、 一般商业项目的成熟周期为35年，在目前商业氛围没有形成的情况下，首先要吸引商家进驻，因此租金的设定应考虑到商家的成长期和市场的培育期，在初期应调低租金。2、 租金收益与商铺档次、品牌定位有很大关联，对于大面积商家，特别是洗浴类商家，由于其装修成本高，往往需要在租金及优惠条件方面作出较大的让步。3、 优惠政策建议面积装修期第一年租金优惠第二年租金优惠第三年租金优惠200以下一个月200400二个月租金9折4001000二个月租金8折租金9折1000以上三个月租金7折租金8折租金9折七、 租赁年限由于本16、项目大部分作为休闲娱乐业态考虑，其物业装修费用较大，因此，多数商家希望起租年限越长越好，最低年限要求在5年以上。5年以后如地块尚未拆迁，应允许承租的商家在原有条件下续租。八、 招租目标项目的招商目标为在物业交付后三个月内，签约率达到90%以上。自上周接触本项目后，本公司已联系80余家餐饮、休闲娱乐、商务宾馆等行业的商家，在项目方案确定后将继续与目标商家保持沟通，争取在项目工程完工前90%以上的面积落实具体承租者。九、 合作方式本项目采用招商代理的方式。代理费为客户合同租赁期内年租金的2025%。十、 我们的优势1、 泛商业地产的操作经验：博虹投资创立之初便以泛商业地产作为企业发展之路，传统的房地产项目营销是我们的创业之本，而对于类商业地产项目的操作具有绝对的操作经验和客群优势。2、 熟悉本土市场和风土人情：博虹招商人员熟悉本土市场和当地的风土人情，通过主动招商的方式，能够快速定位并搜寻到目标客户；招商和策划人员并与省内外上千家不同业态的主力商家保持着长期的沟通渠道。3、 与各界的联系通道：博虹骨干人员由于长期操作工业、旅游和商业类房地产项目，与省内工商企业、行业协会和组织、政府及金融等机构保持长期的沟通和合作通道，确保本项目的成功操作。4、 行业门户网站-博虹投资创建的创富之路（）门户网站将成为商业类项目的免费推广通道。宁波市博虹投资发展有限公司二00七年十月十日