1、华堂酒店公寓项目停车场经营管理方案为了维护华堂高酒店公寓项目良好的车辆停放及行车秩序，为业户提供安全有序的停车环境，最大限度的降低物业公司的管理风险，同时做好停车场经营工作，特制定本方案：一、 停车场运营方案1、 岗位设置：8时至13时及13时至19时各1人值班6时至12时及16时至22时1人值班6时至12时及16时至22时2人值班，其余时间段1人值班24小时值班根据项目情况为了节约成本车辆管理工作不设专人负责，由物业客服主管对停车管理工作进行组织实施，由当班物业值班员负责根据项目停车管理各项管理制度，24小时监督检查具体工作落实保洁岗2人巡视岗岗位1个引导岗岗位2个收费员岗位1个物业值班员根2、据项目现场情况特制订车辆管理岗位设置及工作时间说明如下：人员合计：服务外包方式10.5人（每岗3人），自管方式14人，以上人员设置不含物业当班值班员等物业原有配置人员2、 岗位职责见下表序号岗位名称隶属关系工作职责简述1物业经理直接上级：物业副总监直接下级：客服主管1、 全面负责项目停车经营管理工作，对物业副总监负责2、 制定符合项目实际情况的停车场经营管理方案及各项管理制度，并监督检查落实情况；3、 制定行之有效的监约机制，做好停车管理经营工作4、 对停车场经营管理工作落实情况进行检查，发现问题及时处理，并采取有效措施5、 按规定做好停车卡（证）的审核工作；2客服主管直接上级：物业经理直接下3、级：物业管理员1、 负责根据停车场经营管理方案及各项管理制度组织实施停车场日常管理工作，对物业经理负责；2、 负责对停车管理人员进行培训，保证其业务素养逐步提升，能够按照物业公司相关规定执行；3、 负责监督检查停车场各项管理制度的落实情况，并根据检查发现的问题提出整改意见及处理方案；4、 负责按规定协助财务人员及收费员做好停车收费管理工作；5、 负责按规定做好停车卡（证）审核、办理等工作3物业管理员直接上级：客服主管直接下级：车管员、收费员、保洁员1、 负责按照公司相关制度组织实施本班组停车管理日常工作，对客服主管负责；2、 负责协助停车管理人员处理停车管理过程中出现的问题，及时妥善的处置各类4、问题，对超出职权范围的问题及时上报客服主管，并协助客服主管进行处理；3、 监督检查停车管理工作落实情况，发现问题及时妥善处理，并上报上级领导，对发现的问题提出处理及整改意见；4、 负责本班组人员排版及班前班后会的组织；5、 负责根据停车卡（证）审批文件办理停车卡证，并做好文件存档工作，妥善保管密码，对本班组发生的卡证办理负全责；6、 监督检查收费人员工作执行情况，是否按公司规定的财务制度执行；4车场收费员直接上级：物业管理员直接下级：无1、 当班期间保持良好的岗位形象和注意自身的言行举止及仪容仪表，文明执勤，礼貌待人，按公司规章制定严格落实每天的工作任务。2、 严格按照公司规定的收费标准，收取5、用户的停车费，熟悉收费系统各种操作程序，快捷、准确无误地做好收费工作。3、 在停车场道闸系统出现故障时，对缴费客人要礼貌解释，及时通知物业管理员安排维护人员立即处理。4、 严格按照物业公司制定的收费制度执行，做好与财务交接工作，当班余款与下班人员做好交接填写相关表格；5、 遇有要求免费的车辆时，需及时回收免费单，并在与财务交接时一并上交。6、 负责按规定做好收费的交接工作。接班人接班时，应当面点清IC卡、金额及票据，认真辨别钞票真伪，接班后发现有异，由接班人负责，废弃发票统一订放在废票盒中，禁止私自存放。7、 严禁在车场电脑中更改数据资料、玩游戏，严禁挪用、贪污车场公款，违反者予以辞退，情节严6、重者送公安机关处理。5车辆引导员及巡视员直接上级：物业管理员直接下级：无1、 负责早晚高峰协助收费员工作；2、 负责车辆引导停放、车况检查以及车场车辆停放秩序维护等工作3、 负责停车（库）场范围内安全秩序维护、巡查记录等工作，发现问题及时上报物业管理员；4、 负责停车库消防安全巡视工作，及时发现消防隐患，并采取妥善有效措施，做好相关记录。5、 负责园区安全巡视工作，按照物业公司规定对违规行为采取有效措施；6、 巡视员负责各岗位替岗及停车场日常巡视工作3、 机动车车辆停放方案项目车位情况为地下车库车位80个，地上车位未知（规划设计为83个），而公寓住宅部分业户数量为322户，同时将来还有底商客户7、，即使地面车位按照规划设计数量设置，不算商业客户，车位比例也就将近2：1。以目前机动车保有量来讲，项目车位使用预计将是供不应求，为了提高车位的使用效率，建议如下：（1） 地下车库车位只供项目业主长期租用，但不进行车位固定，根据经验满负荷可以租出车位90个左右；（2） 地面车位对项目业主可以进行长期租用，但不能够满负荷租用，需根据情况逐步进行租赁；（3） 临时卡设置时只能够在地面停放；（4） 在保证交通畅通的情况下开辟车辆停放场所；注：在湖北十堰由于停车位紧张物业普遍实行代客停车业务，如果条件允许我们也可以实行，这样能够最大限度的提高车位使用效率，进而增加经营收入，同时也满足业户的需求，提高物业8、服务品质，但需要细化执行文件、标准、评估风险，此方案未涉及，待日后进行详细策划并评估风险后，制定相关文件细化执行标准再另行上报方案；4、 车位租赁办理流程车位租赁流程图客服主管审核、资料存档物业管理员审核资料业主到物业提出租赁申请查验相关资料（A业户房产本、购房合同或租赁合同、留存复印件;B车辆行驶本查验证件留存复印件；C车辆保险复印件；D办理车位业户身份证复印件；），每班固定一名物业管理员为制卡员物业经理审核客服主管签订协议卡片保存由财务负责，制卡员到财务处领卡办理；制卡员见缴费收据后到财务处使用自身权限办卡，财务无办卡权限；备案到财务缴费、制卡员制卡业主领卡、登记停车卡办理流转单业主/租户9、（代办人）您购买的号楼室房屋，已具备停车卡办理条件，请您按如下顺序办理相关手续，谢谢您的配合。二、 客服主管、物业经理审核、签订租赁协议、产权车位管理协议（延期只进行客服主管审核）业主/租户（代办人）已签订相应协议，有效期限为 ；客服主管签章： 物业经理签章： 年 月 日 （初次办理） 年 月 日一、 到物业提交申请，审核资料；资料审核无误，如非业主本人办理业主出具的委托函真实有效，已发放停车卡办理流转单。经办人签章： 年 月 日 四、客服主管备案；业主/租户（代办人）已领取停车卡业主/租户（代办人）签章：制卡员签章： 年 月 日客服主管：三、持相关协议书到财务室缴纳相关费用；制卡员办理停车卡10、业主/租户（代办人）已缴纳相关费用，停车卡及发票（收据）已领取；业主/租户（代办人）签章：财务签章： 年 月 日制卡员签章： 年 月 日财务留存凭证：所有手续已签署完毕，可以发卡，有效期为 ，业主姓名为 ； 房间号为 制卡员签章： 年 月 日5、 停车场管理制度车辆管理员管理制度：（1）严格履行交接班制度。（2）对进出车辆作好登记、车况检查记录。（3）指挥车辆的进出和停放。（4）对违章车辆，要及时制止并加以纠正。（5）检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。（6）搞好车库的清洁卫生。（7）定期检查消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及时通报上级，维修更换。（8）车库门卫不准私自11、带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要劝其离开。（9）值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入车库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。车辆管理员交接班制度：（1）按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。（2）接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。（3）向下一班移交值班记录和车辆出入登记表。（4）交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。车辆管理规定：（1）停车场（库）必须有专职保管人员24小时值班，建立健全各项管理制度和岗12、位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口明显位置。（2）停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由车管员负责定期检查，管理使用。（3）在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。（4）在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。（6）集装箱车、2.5t以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车（110、119、120、999等应急车辆除外）、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆未经允许不准进入小区。（7）不损坏13、停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。（8）保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。停车场（库）管理规定：（1）进入停车场（库）的车辆要遵守停车场（库）的管理规定。 （2）车辆必须按停车场（库）的交通指示标识和车场管理员的指引行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行驶，严禁鸣喇叭，进入停车场时限速5公里/小时。（3）固定停车位停放固定车辆，所有车辆的停放不得超出车位划线范围。（4）车主将车辆停放后，应关闭好门窗，锁好车门，勿将贵重物品放在车内。（5）遇有社区重要活动，需要占用临时停车场时，应提前张贴通知。（6）车主应爱护停车场内公共设备设施和14、消防器材，造成公共设备设施和消防器材损坏的，应照价赔偿。（7）禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。车辆管理员行为规范1、着装规定：（1）举止文明、大方、端庄，精神抖擞。（2）制服统一，穿黑色皮鞋，佩戴员工证，服装整齐、干净、笔挺。（3）不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品。（4）禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。2、仪容仪表：（1）经常注意检查和保持仪表整洁。（2）不准留长发、蓄胡子、留长指甲，蓄发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过1.5cm，胡须要天天刮，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，指甲不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔。（15、3）精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如钟、动如风。（4）工作中不准吸烟、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报。（5）不得随地吐痰，乱丢杂物。（6）不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。（7）做到“微笑服务”，对待车主、业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌服务用语。（8）上岗前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范。停车场收费管理制度1、 收费员按规定计时刷卡收费，所有临时车辆进出必须发卡收费（警车、急救车、救火车等特种车辆除外16、），未经允许禁止擅自使用手动抬杆按钮；（建议使用图像采集收费系统降低人为因素影响收费）2、 收费员应严格按照交接班制度执行，清点款项、票据及交接物品，核对电脑数据确认无误后签字交接；3、 当日收费员16时将当班及上班所收款项票据与财务进行交接；4、 对免费车辆凭物业公司开具的免费单据放行，并做好记录，与所收款项一并与财务进行交接；5、 项目财务人员每周将临时停车费用与物业公司财务部进行交账；6、 每月由客服主管牵头项目财务对停车管理临时收费进行内部审核一次，发现问题确认责任人进行相关处理；7、 项目财务人员每周对项目临时收费进行核对，及时发现存在问题及时处理；由于目前不了解非机动车场地及设施此17、方案暂不涉及，待现场情况确定后在另行申报方案；二、 停车场经营方案1、 停车场经营成本核算：由于目前资料不全，无法准确核算停车场经营成本，现粗略进行核算如下：停车场经营成本主要包括以下几个内容：（1）人工成本；（2）能源消耗；（3）设施设备维护更新等；目前设施设备未定，只能从人员及能源消耗进行计算，这两项基本占总成本的90%左右，基本能够体现整体运营成本；人工成本：根据岗位设置如果进行服务外包的月人工成本约为10.5人2200元/人/月=23100元；自聘人员月人工成本约为14人2200元/人/月=30300元；能源消耗：根据设计显示车库照明总功率为11千瓦，按照节能40%计算，功率约为6.618、千瓦，合计能源消耗约为6.6KW24小时商业电费约为0.82元/度30天3900元合计成本（不含物料及设施设备维护更新）服务外包约为23100+3900元=27000元；自聘人员管理约为30300元+3900元=34200元；2、 停车管理收入预估：按照目前掌握数据地下车库80个车位，地上设计规划83个车位来估算，项目停车管理收入如下：地下车库属开发商自持租金可以协议定价，发改委备案，计划租金定价为260元/月（含80元管理费），80个车位月总费用为260元80个=20800元/月；地上租金为100元/月83个车位=8300元；总收入满负荷运营约为29100元；3、综合以上成本与收入核算如果服务外包加上临时停车，尚能勉强持平；因此建议采用服务外包方式进行管理；