1、华侨城香山美墅果岭认筹方案建议一、 项目概况香山美墅果岭由4栋超高层组成，项目共计526套，产品为约164205的3+14+1房,3梯3户设计，预计新天鹅堡项目于今年6月开盘，暂定本项目于新天鹅堡开盘后一个月后开盘即7月（取得预售）为开盘节点，按往年经验判断，蓄客时间大约在1-1.5个月以内，即暂定5月中开始蓄客。1004新政后，未取得预售证项目不允许提前认筹，同时项目体量及节点与新天鹅堡项目相符，因此无论是从时间、任务重还是蓄客压力方面形式均比往年更为严峻。二、 市场案例分析（例举市场上1004新政后项目蓄客方式）1、市场背景：2016年1004新政出台后对于深圳房地产市场销售行为进行了严格2、规范，其中项目未取得预售证的情况下禁止认筹，新政后深圳各大蓄客期的项目均停止认筹或通过其他形式进行客户甄选。2、市场案例：n 万科瑧湾汇认筹方式：项目已取得预售证，2月13日通过收取认筹金100万元（不接受现金、转账方式，只能刷借记卡、不能刷信用卡）的方式进行认筹，客户需持本人身份证，委托他人的，需携带公证委托书、委托双方的身份证件原件。此外，万科瑧系列的瑧山府、瑧山道项目由于未取得预售证，因此新政后即停止认筹动作，也未采取其他方式进行认筹。n 招商中环认筹方式：由于项目未取得预售证，新政出台前以购买招商旗下高级会所会员（南海会等）为项目认筹方式，新政出台后停止认筹，项目目前以客户提交10万元3、银行征信流水资料及本人身份证进行诚意登记，对有效客户进行甄选。n 万科云城认筹方式：通过购买第三方基金平台“腾讯理财通”进行认筹，客户需每月转入20000元理财基金并截屏留底，客户需将此理财产品保存到签约当天方可享受开盘99折优惠。n 其他项目区域项目预售情况认筹方式龙华恒大时尚慧谷未取得预售身份证免费办理贵宾手册华创云轩取得预售会员优惠申请，交3万享受开盘98折碧桂园荣汇取得预售通过意向卡登记，交5万诚意金认筹。观澜金洪观荟未取得预售通过电商团购3万抵15万，5万享开盘99折。罗湖深南道68号未取得预售办理深南荟员，拿到预售前免费办理，拿到预售证后交5万享99折福田清凤创投大厦取得预售前期认4、筹客户6万抵26万元（开盘后收两个点），额外赠送物业管理费通过以上市场案例分析，项目在未取得预售证的情况下主要有购买第三方基金、升级为开发商旗下产品会员和提供指定额度征信流水凭证三种方式，其优劣势如下：储客方式优势劣势购买第三方基金可有效规避新政后的认筹规范，无论客户是否成功认购产品，都能够给客户带来一定收益，客户接受度较高；需通过与银行或第三方金融机构合作，操作较复杂；升级为开发商旗下产品会员可规避新政后的认筹规范，同时可达到客户与开发商的利益双赢；以“招商中环”为例，在目前市场氛围下，存在一定的风险；征信流水凭证可规避新政后的认筹规范，操作方式较简单，客户接受度较高；对于诚意客户的甄别相比5、方式不够明显。小结：基于2017年上半年房地产市场依然不容乐观，而下半年市场难以预测的背景下，在2015年入市的香山美墅以其低密度及小高层产品及2016年香山美墅云邸超高层产品已然树立了市场高端的形象，对后期产品的入市具有良好的口碑，由于本次推售产品货量大，节点紧凑，蓄客任务较重，建议项目尽量在上半年入市，认筹方式需进行有效规避，认筹的门槛不宜过高。三、 认筹方式建议1、认筹时间：（暂定）5月中启动认筹；2、推售策略：新政之后，不允许捂盘惜售，因此建议4栋产品全部推售。3、认筹形式：建议通过客户提交100万元银行征信流水资料及本人身份证进行诚意登记，对有效客户进行甄选。此种方式在有效规避新政后认筹规范的前提下，无论从开发商还是客户角度操作方式均较为简单，客户接受度较高，但对于有效客户的甄选效果存在一定影响。中原香山美墅果岭项目组2017.2.15